Manutenção predial

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Índice
Introdução 03
Portões automáticos 04
Limpeza de caixas d’água 07
Controle de pragas 09
Instalações elétricas 11
Playgrounds 14
Para raios 17
Extintores e equipamentos 21
Encanamentos 23
Cotações com Fornecedores 28
Leitura complementar 30

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 Introdução
“
Manutenção predial: Zelo pelas áreas comuns evita

“
gastos extras e colabora com a valorização do patrimônio

Cuidar bem das áreas comuns do condomínio é algo tão importante

que está descrito no Código Civil como uma das atribuições do síndico,
como se lê no art. 1.348:

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela

prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Sabe-se, também, que é de fundamental importância que o síndico zele

pela manutenção das áreas comuns. Sendo síndico profissional, o es-
perado é que cuidados preventivos estejam sempre em dia, o que evita,
exponencialmente, problemas corretivos e emergenciais.

Estar sempre de olho da manutenção predial também é importante

pois ajuda a manter valorizado o bem dos condôminos – esse, também,
é um cuidado primordial que o síndico profissional não deve perder de
vista.

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 Portões automáticos
Dicas e orientações sobre os modelos mais adequados
e contratação de manutenção preventiva

Imagine um equipamento que, dependendo do condomínio, pode ser

acionado mais de mil vezes por dia, cujo trabalho seja crucial tanto para
a segurança quanto para o bem estar dos moradores do condomínio.

Imagine-o dando problema mensalmente. Imagine você, síndico desse

empreendimento, sendo questionado, a cada falha, e tendo que explicar
para muitos moradores, o problema da vez. Esse cenário é o que muitos
síndicos precisam enfrentar com seus portões elétricos, ou automáticos.

Veja alguns tipos e cuidados que se deve ter com o equipamento:

Tipos
1. Pivotante: a abertura é feita por meio de um eixo central e vertical,
DICA sustentado por pivots, pelos quais o portão gira. Acontece que, muitas
Cote aqui com fornecedores de vezes estes pivots não são suficientemente fortes para sustentar e
portões automáticos manter o portão no prumo. Assim, a estrurura do portão deve ser
reforçada e os pivots devem conter rolamentos. Por causa disso, esse
tipo de portão é o menos indicado para condomínios, já que o abrir e
fechar constante causam maior desgaste.
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2. Basculante: é o tipo de portão que abre para cima,
com um eixo horizontal através de polias e guias laterais.
Apesar de ser o mais comum em condomínios, pois ocu-
pa menos espaço, precisa de muita atenção. Para evitar
dores de cabeça, o equipamento deve estar muito bem
balanceado e estar com a manutenção preventiva em
dia, com as peças bem lubrificadas e os cabos em boas
condições de uso.
Apesar de trabalhar contra a gravidade, o peso do portão
tem pouco a ver com o seu bom funcionamento, já que
trabalha com a ajuda de contrapesos. Se for feito de um
metal mais pesado, mas tiver um motor compatível com
seu peso, o sistema funcionará normalmente.
3. Deslizante: (abertura lateral) considerado pelos es-
pecialistas como o equipamento mais econôminco e que
dá menos problemas para o condomínio. Mesmo assim,
precisa de manutenção preventiva constante - como os
outros tipos - e seu uso deve estar de acordo com as es-
pecificações do portão.
Qual o mais adequado
O mais importante é que o motor seja compatível com
portão e a frequência de uso. Os especialistas citaram
como o maior causador de problemas para o uso do
equipamento é o subdimensionamento do motor – que
muitas vezes pode ter sido entregue de maneira errada
pela construtora.
É importante que o motor apresente potência de acordo
com o peso do portão, e que seu número de ciclos (de
abertura e fechamento, por hora) também esteja com-
patível com as necessidades do condomínio. Ou seja, um
empreendimento que tenha um horário de entrada e sa-
ída extremamente corrido, não pode considerar apenas
15 ciclos por hora. Ele pode funcionar por um período,
mas isso irá gerar desgaste das peças e menor tempo de
uso do motor.
Para o condomínio que deseja mais segurança e agilidade
de abertura e fechamento do portão, isso também deve
ser levado em conta no momento de se adquirir um novo
equipamento, já que a velocidade dos ciclos do portão
depende do tipo de motor e da estrutura do portão. No
mercado, hoje existem modelos super-rápidos de portões
automáticos - mais recomendados para os tipos deslizantes
e basculantes.
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 Manutenção
A manutenção preventiva, como sempre, é crucial para
que a vida útil do equipamento se prolongue. Uma boa
empresa de manutenção é fundamental – saiba mais sobre
os cuidados com um contrato de manutenção abaixo.
Os funcionários, porém, também podem colaborar. Manter
os trilhos limpos, e perceber se o tempo de abertura e
fechamento permanece sempre constante são de ex-
trema ajuda. O portão também não deve se fechar com
muita rapidez de uma hora para a outra, nem apresentar
barulhos ou trepidações.
Além disso, os funcionários devem colaborar não utilizan-
do a garagem como entrada e saída de pedestres. Caso
isso seja necessário – como nos empreendimentos em
que moradores com animais só podem entrar e sair por
esse local – deve-se deixar o portão completar seu ciclo,
e não deixando-o aberto apenas o suficiente para que o
pedestre saia. O mesmo vale para quando um segundo
carro aproxima-se do portão ainda em fechamento.
Deve-se esperar o fechamento completo para, então,
abrir o portão novamente.
O cuidado com a fiação do sistema também é importante.
Caso o portão apresente muitos curtos, vale verificar se
os fios estão em boas condições.
Uma observação acurada do equipamento também co-
labora para prolongar sua vida útil. Não é normal que o
portão ou o motor apresente defeitos ou necessitem de
reparo mensalmente.
Contrato de manutenção
É muito importante que o contrato com a empresa pres-
tadora de serviços contenha as seguintes especificações:
ƒƒ Se a troca de peças está incluída na prestação de
serviços
ƒƒ O tempo de resposta da empresa, tanto no horário
comercial quanto em finais de semana, feriado e ou-
tros horários
ƒƒ A obrigatoriedade da manutenção preventiva. No
contrato deve constar o número de visitas mensais
(de uma a duas)
ƒƒ O número de chamados mensais a que o condomí-
nio tem direito
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 Limpeza de caixas d’água
Manutenção deve ser periódica e reservatório deve
estar sempre limpo

Dicas de contratação
ƒƒ Fazer ao menos duas limpezas no local por ano. Em São Paulo e
alguns outros municípios, é lei.

ƒƒ A empresa deve possuir Alvará da Vigilância Sanitária.

ƒƒ Os períodos sugeridos para a execução do serviço são os meses de

outubro e fevereiro, para que o condomínio se prepare para o uso
mais frequente da água no verão e quatro meses depois fique com
a caixa em dia para o inverno.

ƒƒ Em geral, empresas de controle de pragas oferecem pacotes desse

serviço aliado à limpeza da caixa.

ƒƒ Os colaboradores da empresa também devem usar o equipamento

DICA
de proteção individual: luvas, galochas, máscaras de proteção sim-
ples, já que ficam em contato com produtos químicos.
Orce aqui a limpeza de caixa d’água
do seu condomínio

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 A empresa contratada deve:
ƒƒ Checar situação estrutural e externa do reservatório
ƒƒ Fechar a entrada de água e esvaziar o reservatório
ƒƒ Eliminar toda a sujeira, inclusive manchas (desde que
possível), enxaguar e esvaziar novamente
ƒƒ Fechar adequadamente o reservatório, se possível
com lacre e cadeado, impedindo a entrada de qual-
quer elemento estranho.
ƒƒ O Zelador deve anotar a data da limpeza
ƒƒ Terminada a tarefa, deixar encher o reservatório e
liberar para o consumo
Potabilidade
É conveniente (e muito importante) efetuar análise bacte-
riológica para verificar a eficiência da desinfecção (limpe-
za). Em edifícios, é conveniente fechar antecipadamente a
entrada do reservatório inferior, utilizando o superior para
o consumo. O teste é uma análise físico-química laboratorial
que visa identificar a presença de bactérias, germes, entre
outros organismos nocivos aos seres humanos.
ƒƒ É aconselhável efetuar o teste semestralmente, após
a limpeza da caixa d’água
ƒƒ Deve ser realizado por um laboratório especializado,
pois o teste só tem um bom resultado se a amostra é
coletada em frasco estéril.
ƒƒ As próprias empresas que fazem a limpeza oferecem
este tipo de serviço, mas o ideal é que a análise seja feita
em laboratório independente
ƒƒ A coleta deve ser efetuada no reservatório, após sua
limpeza
ƒƒ Ao contratar a empresa para a manutenção e reali-
zação do teste, certifique-se que tal empresa ou labora-
tório tem o alvará da vigilância sanitária em dia, e que o
responsável técnico exista realmente
ƒƒ Para comprovação, deve exigir a cópia do alvará
com a devida validade. A execução dos serviços deve ser
acompanhada por um responsável local (zelador/síndico)
ƒƒ Se a água da caixa for reprovada na análise de pota-
bilidade, pode-se entrar em contato com a empresa pe-
dindo uma nova limpeza.
ƒƒ Vale lembrar que o síndico é responsável também por
esse quesito no condomínio e que se algum condômino
passar mal devido a má qualidade da água, ele poderá
ser acionado, inclusive judicialmente
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 Controle de pragas
Cuidados ao contratar empresas e orientações sobre
o assunto

Cuidados ao contratar
ƒƒ Conferir se a empresa tem Alvará de Funcionamento expedido pelo
Centro de Vigilância Sanitária e os produtos utilizados são registrados
no Ministério da Saúde.

ƒƒ Para ter o Alvará de Funcionamento, a empresa deve ter um técnico

responsável: engenheiro agrônomo, engenheiro químico, biólogo
ou um veterinário.

ƒƒ Observe se consta na proposta o registro do técnico responsável, o

nome do produto a ser usado e o antídoto.

ƒƒ Peça para a empresa uma inspeção no imóvel, com dia e hora pré-
determinados, para a empresa elaborar um diagnóstico, e após a
visita nos locais, discriminar os tratamentos que serão realizados e
DICA passar um orçamento fechado (com custo total do trabalho).
Controle de pragas:
ƒƒ Só aceite orçamentos fechados. A cobrança por litro utilizado pode
faça a sua cotação aqui
não apenas encarecer o tratamento, como também facilitar golpes.

ƒƒ Verifique a garantia do produto e do serviço.

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 Prevenção: Cuidados na aplicação
melhor época do ano para contratar

1. Controle de insetos deve ser feito antes de período ƒƒ Todos os condôminos devem ser avisados da data e
de reprodução hora do serviço, com pelo menos 48h de antecedência.

2. O período entre outubro e novembro é o mais indi-
cado para ações preventivas contra proliferação de
pragas urbanas como baratas, formigas, cupins,
mosquitos e ratos nos condomínios. É justamente
nessa época, na primavera e também no início do
verão, em que ocorrem os acasalamentos e a formação
de novas colônias.
3. O ideal é que se faça a aplicação dos inseticidas e
raticidas antes que os bichos comecem a se multiplicar.
Seis meses é a freqüência recomendada para que
4.
condomínios promovam a desinsetização das áreas
comuns.
ƒƒ Verifique junto à empresa se há necessidade de retirar
crianças ou animais domésticos durante a aplicação,
e sobre a restrição de sua circulação no período pos-
terior, para comunicar aos condôminos.
ƒƒ Para a segurança da população condominial, não uti-
lize produtos sem registro na ANVISA (Agência
Nacional de Vigilância Sanitária), como o popular
“chumbinho” anti-ratos. O órgão realiza testes de
eficiência e toxicidade com os produtos. Também
exige que os produtos tenham no rótulo recomen-
dações sobre antídoto e procedimentos em casos
de intoxicação.

5. Se a área sofrer continuamente com o problema de

pragas urbanas, a recomendação é de que o con-
trole seja reforçado depois de quatro meses depois
da primeira intervenção.

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DICA
Faça um orçamento com empresas
especializadas em instalações elétricas
Instalações Elétricas
Riscos, manutenção e responsabilidade do síndico
Nada é para sempre. E, em se tratando de condomínios, é bom que isso
fique claro, já que tudo precisa de manutenção, principalmente quando
se trata de instalações elétricas. O entendimento entre os especialistas
é que a durabilidade das instalações de um empreendimento gire em
torno de 30 anos. E é possível imaginar como a demanda por energia
elétrica dentro das unidades mudou nesse período de tempo.
A estimativa da Procobre, instituição que promove estudos e pesquisas
sobre o uso de cobre na América Latina, é de que a demanda por energia
elétrica aumentou em seis vezes nesse período. Para ilustrar a situação,
na década de 1980, um modelo comum de chuveiro era de 1.800W.
Hoje a potência do aparelho chega a 6 mil W. No passado, um fio de
bitola de 2,5 mm era mais que o suficiente para suprir as necessidades
de uma casa. Agora, essa medida é de 6 mm.
Portanto, muitos condomínios ainda contam com instalações defasadas,
e os riscos vão desde quedas de energia e incêndios a choques de alta
voltagem, que podem, inclusive, matar uma pessoa. E não custa lembrar
que que o síndico é co-responsável pela segurança dos moradores.
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Por isso, tal questão - muitas vezes negligenciada por sín-
dicos e administradores - deve ser tratada com seriedade
e atenção, até porque, além dos riscos, também pode
gerar desperdícios consideráveis para o condomínio, de-
vido a fuga de energia.
Veja abaixo o que fazer para não ficar às escuras e
evitar acidentes e desperdícios:
Sinais
Se a instalação elétrica de todo o empreendimento está
antiga ou não está apta para tanta demanda, pequenas
falhas começam a acontecer: energia que vive caindo, luz
piscando, tomadas que esquentam, pequenos choques,
quedas dos disjuntores, cheiro de queimado ou de fumaça.
Esses sinais mostram que a rede elétrica precisa de uma
intervenção. Por isso, um zelador atuante pode ajudar,
e muito, a captar os primeiros sinais de que algo não vai
bem, ao relatar imediatamente para o síndico. Os custos
com reformas serão menores do que se o problema for
adiado indefinidamente.
Nesses casos, vale chamar uma empresa especializada
no assunto, que deve contar com um engenheiro elétrico
e com a aparelhagem necessária, como aparatos que
medem fuga da energia e que gerenciam o consumo. Assim,
ele vai poder diagnosticar corretamente o que há de er-
rado com o condomínio.
Inspeção e manutenção
A medida mais usada por condomínios que começam a
sentir problemas elétricos é a troca do disjuntor. Essa,
porém não é a melhor decisão a ser tomada. O ideal, em
casos em que há quedas frequentes do disjuntor, é que
seja feita a troca dos fios em questão, para que assim, o
uso da energia elétrica aconteça de forma responsável.
O ideal é que prédios façam uma inspeção completa da
parte elétrica a cada cinco anos, com empresa especiali-
zada. Novas edificações podem esperar dez anos.
Em prédios com mais de 30 anos, talvez seja necessário
rever toda a parte elétrica – saber se o condomínio conta
com um aterramento adequado e se segue as recomenda-
ções da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT),
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como um dispositivo de proteção diferencial residual, Caso a resposta seja negativa, será necessário, prova-
obrigatório em edificações desde 1997. velmente, reprojetar o centro de medição do empreen-
dimento, e refazer todo o cabeamento, desde o centro
Além de adequar as instalações do condomínio, essas
de medição até as prumadas. Também será necessário
melhorias também reduzem ou eliminam fuga – e conse-
pedir à concessionária de energia por um aumento na
qüente desperdício - de energia elétrica. Estudos apon-
oferta de seu produto para o local.
tam que uma estrutura adequada reduz, em média, 5%
do valor da conta de energia.

Outra troca que deve ser feita o mais rápido possível em

prédios antigos é a dos quadros de força. Nesses casos,
não só a estrutura de madeira pode ser danificada por
cupins, como os fios elétricos também. Até suas capas
podem ser comidas pelo bicho. A troca deve ser feita por
uma estrutura de metal, mais resistente e adequada para
o uso.

Quem estiver interessado em investigar as condições

elétricas de seu condomínio pode fazer uma verificação
do padrão médio de consumo das unidades, com uma
empresa especializada. Basta fazer um levantamento
dos equipamentos usados ali – é preciso contar com a
ajuda dos moradores. Com esse dado, é possível saber
se o condomínio consegue atender a essa demanda de
maneira tranqüila.

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DICA
Playground: veja aqui empresas para
executarem a manutenção do espaço
no seu condomínio
Playgrounds
Uso correto, manutenção e cuidados evitam problemas
O playground é a área preferida das crianças, principalmente em dias
quentes. Elas podem passar horas nos brinquedos ou nas caixas de
areia. Portanto, um local que merece atenção. Brinquedos mal conser-
vados, por exemplo, podem machucar os pequenos, ou causar pro-
blemas de saúde. E a responsabilidade pela manutenção e cuidados
com o playground é do síndico. Para te ajudar, o SindicoNet separou
algumas dicas, que vão ajudar tanto na implantação de um playground,
como na manutenção.
Estabeleça regras de utilização
ƒƒ Limitar o acesso à caixa de areia, por exemplo, quando a criança portar
alimentos – os restos podem apodrecer no local ou atrair animais;
ƒƒ Afixar no local as normas de utilização.
ƒƒ Caso o Regulamento interno ou a Convenção não disponham de
normas específicas, deve-se aprová-las em assembleia. É necessá-
rio que dois terços dos condôminos aprovem tais regras, que farão
parte do regulamento interno do Condomínio.
voltar para o índice | 14
ƒƒ O SíndicoNet disponibiliza um modelo de regula-
mento e normas para playgrounds para que pode
ser usado como referência. Veja aqui.
ƒƒ Caso não haja quorum no dia da votação, esse modelo
de regulamento sugerido também poderá ser usado
para efeito de instrução.
ƒƒ Outros pontos importantes: estabelecer horário para
uso, assim você saberá quando cobrir a caixa de areia,
efetuar inspeções e possíveis limpezas ou fechar o por-
tão quando o playground estiver dentro de um cercado.
ƒƒ Deverá haver acompanhamento de adulto para o uso
Deixe a areia limpa
ƒƒ No mercado já existe também produtos específicos
esterilização de areia. Trata-se de uma fórmula atóxi-
ca, capaz de descontaminar a areia e solos, inclusive de
vermes, bactérias, vírus, fungos. A empresa que co-
mercializa o produto é a ASSEP TEC Ambiental Ltda.
www.asseptec.com.br
ƒƒ Uma outra alternativa é substituir a areia, o mercado
já dispõe de uma areia especial atóxica. Ela é mais
fácil de limpar e os gatos não gostam muito dela.
Preservação e segurança dos
brinquedos
ƒƒ Os cuidados com o playground devem estar na lista
de tarefas que a equipe de manutenção executa
diariamente. A limpeza é fundamental, da mesma
forma como cobrir a areia. Outro ponto importante é
a inspeção dos brinquedos: verificar se há parafusos
soltos, presença de ferrugem em brinquedos com
estrutura metálica, se há parafusos sem proteção,
manutenção dos espaços do brinquedo, partes com
tinta solta, tudo isso contribui para dar mais segu-
rança às crianças, bem como para a durabilidade dos
brinquedos, confira outras dicas:
ƒƒ Manutenção sempre deve ser preventiva, verifique
sempre parafusos, encaixes, apertos e se os brin-
quedos estão chumbados de maneira adequada;
ƒƒ A norma ABNT NBR 14350, parte 2, da Associação
Brasileira de Normas Técnicas (ABTN), estabelece
que o playground deve ter livro de inspeção e inspe-
ções, diárias, semanais e mensais;
ƒƒ Os brinquedos devem estar separados por pelo menos
1,30m; e a norma da ABNT define os espaços, e condi-
ções dos equipamentos para que o mesmo garanta a
segurança a seus usuários.
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ƒƒ Qualquer defeito no brinquedo deve ser comunicado
ao zelador ou ao corpo diretivo do condomínio; e inter-
dição deverá ser imediata até a correção do problema
ƒƒ A durabilidade dos brinquedos varia conforme o ma-
terial: os de plástico devem durar, em média, três
anos, já os de plástico com estrutura metálica são
mais resistentes, duram entre 15 e 20 anos;
ƒƒ Cubra as caixas de areia;
ƒƒ Pisos de borracha são a melhor alternativa, eles di-
minuem o atrito com o chão em caso de queda, me-
lhoram a aderência dos brinquedos, proporcionan-
do mais segurança;
ƒƒ Lembre-se, cuidando dos brinquedos eles terão vida
útil maior, o que gera economia para o condomínio.
Implantando um playground
ƒƒ Se o seu condomínio não tem playground, os espe-
cialistas sugerem que, antes de levar o tema para vo-
tação, você levante três orçamentos, isso também
vale para reforma.
ƒƒ A seguir, algumas dicas passadas por Ian Pacey, di-
retor da SPI Play, empresa que comercializa brinque-
dos para playground. Ele participou da comissão que
redigiu as normas ABNT NBR 14350 1 e 2 da ABNT.
ƒƒ Meça o espaço onde será instalado o playground, as
medidas são fundamentais para fazer cotações;
ƒƒ As normas ABNT NBR 14350 1 e 2 da ABNT definem
os critérios para planejamento, montagem do play-
ground e ações necessárias de manutenção, as quais
devem ser analisadas quanto aos custos de sua vida útil,
para definição do modelo e tipo a ser implementado;
ƒƒ Quando for fazer os orçamentos, verifique se as em-
presas que produzem os equipamentos possuem
certificado que atende às normas da ABNT;
ƒƒ Por conta da durabilidade, os brinquedos mais pro-
curados são os de plástico com estrutura metálica ou
de madeira, que casam com projetos paisagísticos
atuais. Esses de madeira não são aqueles antigos
com rolinhos de eucaliptos, eles possuem design
moderno e bom acabamento;
ƒƒ Exija sempre brinquedos confeccionados com mate-
riais atóxicos;
ƒƒ Em condomínios novos, as construtoras são respon-
sáveis pelos equipamentos por cinco anos.
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 Para Raios
O Brasil é um dos países com maior incidência de raios no mundo,
cerca de 70 milhões de ocorrências por ano, segundo o Instituto
Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE). A intensidade é maior
no período de chuvas, por isso, é importante saber como se
proteger desse risco.

O topo dos prédios, que nem sempre recebe a atenção neces-

sária, é uma área que necessita de cuidado especial, sendo
o para raio, ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas
(SPDA), um de seus principais equipamentos. Saiba porque é im-
portante a instalação de um e como deve ser feita a manutenção.

Instalação
DICA ƒƒ Todos os prédios novos vêm com SPDA instalado. Mesmo
Cote aqui com empresas de manutenção
entre edificações mais antigas, é difícil encontrar alguma
de para-raios que não tenha o sistema instalado. Mesmo nos dias de hoje,
com todas as informações disponíveis, é muito comum en-
contrar instalações falhas.

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ƒƒ Se o condomínio possui o sistema, mas não sabe se
está dentro das normas, deve se executar uma vistoria
técnica, feita por um engenheiro eletricista, e projetar
um novo sistema, quando necessário, de acordo
com a norma NBR-5419/ 01 da Associação Brasileira
de Normas Técnicas (ABNT).
ƒƒ Quando o SPDA é instalado, o condomínio deve rece-
ber a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART),
emitida pelo engenheiro responsável, o projeto do
sistema e um relatório técnico da instalação.
ƒƒ O equipamento instalado capta a descarga elétrica e
conduz, de forma segura, até a terra.
ƒƒ A instalação de um sistema de para raios pode levar
de dois a três dias.
ƒƒ O SPDA protege a estrutura do edifício contra as
descargas elétricas, bem como as pessoas que cir-
culam pelo condomínio no momento da queda de
raios. Aparelhos eletrônicos não são protegidos pelo
sistema de para raios, mesmo porque, quando esses
equipamentos sofrem danos, normalmente, a des-
carga elétrica vem pelas linhas de transmissão.
ƒƒ A instalação deve seguir rigorosamente as instruções
da NBR – 5419. Há casos de condomínios que uti-
lizam os rufos como condutor. Entretanto, os rufos
são seccionados a cada dois metros e não têm con-
dução permanente. Desta forma, a descarga elétrica
não será conduzida corretamente.
ƒƒ Alguns condomínios também aproveitam as barras
de aço da estrutura do prédio como “descidas” para
conduzir a descarga elétrica. Entretanto, esta opção
só pode ser usada se especificada no projeto estrutural.
Tipos
A NBR – 5419 prevê dois tipos de sistemas de pára-raios,
o Franklin e a Gaiola de Faraday. Para proteção adequa-
da, no caso de prédios com mais de 20 metros de altura,
recomenda-se a instalação dos dois sistemas, que traba-
lharão conjuntamente na proteção do condomínio. Veja
a diferença entre os dois:
1. Gaiola de Faraday: composto de seis partes prin-
cipais - captor do tipo Terminal aéreo, cabo de cobre,
suportes isoladores, tubo de proteção, malha de aterra-
mento e conector de medição. Esse sistema envolve todo
o perímetro do prédio. O cabeamento é fechado e é pos-
to um captor a cada cinco metros.
2. Franklin: utiliza-se captor tipo Franklin, ou seja, em
forma tridente, poste metálico (a ser instalado no ponto
mais alto do prédio), cabo de cobre, caixa de inspeção,
haste copperweld e conector cabo/haste. Aqui, a capta-
ção da descarga é feita pelo mastro.
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 Riscos
Quando um raio atinge um edifício protegido, a descarga
elétrica percorre o pará-raio, atinge o sistema de cabos e
segue até atingir o solo. Sem a proteção, ou com projeto
inadequado, o raio pode danificar a estrutura do edifício
e percorrer as instalações elétricas. A falha do SPDA tam-
bém põe em risco condôminos que estiverem circulando
pelo condomínio no momento da queda do raio.
Deve-se atentar também para a questão do seguro do
prédio. Um sistema inadequado de SPDA pode gerar pro-
blemas na hora de receber a cobertura da seguradora.
Outro ponto importante é quanto à instalação de antenas
de TV por assinatura. Embora, normalmente, os condômi-
nos utilizem antenas coletivas, um ou outro pode fechar
com alguma operadora. Quando isso ocorre, os técnicos
da empresa geralmente optam por instalar a antena no
topo do prédio. Isso precisa de acompanhamento do síndico,
pois esta antena precisa estar aterrada, conectada ao
sistema de pára-raio. O síndico deve verificar também se
estão fazendo uma base para fixação da antena, furar a
laje, nem pensar! Pode gerar problemas, como infiltrações.
Manutenção
A norma que trata de para-raios foi atualizada em 2015.
As principais alterações que falam sobre condomínios
residenciais foram as seguintes:
ƒƒ Necessidade de vistoria visual do equipamento a
cada seis meses
ƒƒ Prédios que sofrem com corrosão, como aqueles à
beira-mar, devem passar por manutenção completa
anualmente.
ƒƒ Prédios comerciais e residenciais devem passar por
uma inspeção com ART a cada três anos
ƒƒ O número de descidas que conduzem a energia elé-
trica para as áreas mais baixas da edificação também
mudou: Até 2015, essas linhas de descida deveriam
estar a cada vinte metros. Agora, essa distância foi
diminuída para quinze metros, para prédios residen-
ciais.
ƒƒ Com o upgrade da norma, os condomínios agora
também devem instalar DPS (Dispositivo Protetor de
Surto) em todos os quadros elétricos de suas áreas
comuns
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 Seguro
As seguradoras normalmente cobrem os danos causados
por raios, mesmo quando há problema no SPDA, entre-
tanto, a falta de manutenção e o ART informando que o
sistema está fora das normas, podem causar problemas.
As empresas podem argumentar que os danos ocorreram
pela falta decuidados, o que complica e prolonga o pro-
cesso de indenização.

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 Extintores e equipamentos
Dicas e orientações sobre contratação de serviços de
recarga e manutenção de extintores

Certificação obrigatória
ƒƒ Desde de março de 2001, foi criado pelo INMETRO um Selo de Con-
formidade para extintores, que garante a qualidade do equipamen-
to e das empresas especializadas na manutenção.

ƒƒ O selo deve ser trocado a cada manutenção do equipamento, com

a data do próximo vencimento (como na troca de óleo de um carro),
e é válido em todo território nacional.

ƒƒ O selo garante que o extintor ou serviço de manutenção foi certifi-

cado por uma instituição credenciada pelo Inmetro.

ƒƒ Os extintores normalmente utilizados nos prédios são aparelhos

com mais de dez anos de vida.

DICA

Cuidados com extintores e outros Testes e recargas

equipamentos: orce aquI
ƒƒ Tipos de serviço: Recarga (semestral ou anual) e Teste Hidrostático
(realizado a cada cinco anos da data de fabricação ou do último teste)

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ƒƒ Extintores de gás carbônico devem ser inspecionados ƒƒ Ele deve informar o mês/ano/empresa que realizou
semestralmente a manutenção
ƒƒ Os demais extintores, anualmente

ƒƒ Na manutenção são verificados diversos itens, relati-

Contratação
vos a carga do aparelho, enquanto no teste hidrostá-
tico (reteste), o cuidado maior é com o casco, que
Um problema que tem ocorrido com freqüência em con-
deverá ter sua tinta retirada, testado a pressão de
domínios diz respeito ao orçamento para manutenção e
1,5 vezes a pressão de trabalho, ter a chapa tratada
recarga de extintores. Muitas vezes o síndico ou adminis-
(verificação do casco e demais itens), ser seco em es-
tufa, pintado e carregado. trador contratam uma empresa pelo melhor preço, e no
meio do processo há um “susto”: grandes aumentos de
ƒƒ O extintor deve sofrer teste hidrostático (reteste) a
custo, motivados por itens não previstos inicialmente.
cada cinco anos
Por isso, administradores profissionais recomendam que
ƒƒ Exija da empresa que fará a manutenção a substituição
os condomínios trabalhem com orçamentos fechados.
provisória dos extintores, garantindo a segurança do
edifício
1. Exija da empresa a Certificação do INMETRO
ƒƒ Não permita que pessoas não habilitadas façam a Solicite orçamentos fechados. Isso evita grandes au-
2.
manutenção dos extintores mentos de custo, motivados por itens não previstos
inicialmente
ƒƒ A ordem de serviço deve ser preenchida e assinada
pelo técnico responsável pela manutenção 3. O técnico visita o condomínio, checa os equipamentos,
entrega um laudo e orçamento
ƒƒ A troca de peças fica restrita aos anéis vedadores,
chamados de “O-ring”. Os extintores que passarem 4. Aprovado o orçamento, retira os extintores, deixando
equipamentos de reserva no local
por manutenção devem ter o anel amarelo de iden-
tificação instalado entre a válvula e o cilindro. 5. No retorno, verifique se o lacre não está violado

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 Encanamentos
Em um sábado de noite, o pior aconteceu no condomínio onde José é
síndico e morador. Primeiro, foram os lamentos de alguns moradores.
Logo depois, foi o zelador, desavisado, a próxima vítima desse terrível
mal que habita tantos condomínios.

Só que dessa vez não era um ladrão o que estava espalhando a preo-
cupação no condomínio. Era o retorno do esgoto de um cano entupido.

Esse filme de terror e suspense pode não acontecer nunca com a sua
unidade, mas é mais frequente do que se imagina.

Isso porque muitos condomínios têm problemas - crônicos ou não -

com canos entupidos.

DICA Por que os canos entopem?

Cuide do encanamento do seu condomínio
com empresas especializadas! Os canos dos condomínios entopem, principalmente, por dois motivos:
Peça um orçamento aqui!

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1. Falta de manutenção preventiva:
“Dificilmente um condomínio que conta com um serviço
anual ou semestral de cuidados com ralos e canos vai
apresentar uma emergência”, aponta Gabriel Karpat, di-
retor da administradora GK.
Por isso, muitos condomínios apostam em um contrato
de manutenção com empresas do tipo. Elas fazem um
trabalho de prevenção e, caso haja um problema duran-
te o contrato, o mesmo é resolvido sem custo adicional.
Essa manutenção geralmente envolve uma limpeza de
todos os ralos do condomínio, muitas vezes até os de
dentro das unidades condominiais. Dessa forma, com
toda a tubulação limpa uma ou duas vezes por ano, fica
bem mais fácil evitar que os entupimentos ocorram.
Outro ponto destacado por Gabriel Karpat como positivo
é o preço do serviço. “Caso aconteça uma emergência,
essa situação já está prevista no contrato. Se não, o con-
domínio poderá ter que pagar um extra, que não estava
previsto”, argumenta ele.
2. Descarte incorreto de materiais:
“É muito improvável irmos a um local e não encontrar-
mos itens que não devem ser descartados pelo encana-
mento como fraldas, absorventes, papel higiênico, palha
de aço, preservativos, etc.”, aponta Claiton Selloti, sócio
da empresa CS, que oferece serviço de desentupimento.
Um inimigo da tubulação:
o óleo de cozinha
O descarte incorreto do óleo de cozinha também pode
ser um grande problema para os encanamentos.
“O óleo vai se juntando a outros materiais por dentro dos
canos e vai formando crostas. Eventualmente essas cros-
tas impedem a água de passar pelo local, ocasionando
entupimentos”, aponta Andersom Aparecido, gerente de
operações da Júpiter, empresa que oferece serviços de
desentupimento.
Além de ser um fator de risco para entupimentos, o des-
carte incorreto de óleo de cozinha também é prejudicial
ao meio ambiente.
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Caso fosse jogado diretamente em um rio ou represa,
um litro de óleo pode contaminar até um milhão de litros
de água, além de comprometer também o solo do local.
Onde há saneamento e cuidados com o esgoto há trata-
mento adequado para o óleo de cozinha, mas a presen-
ça do mesmo encarece e dificulta o tratamento da água.
Por isso, o mais indicado é não jogar restos de óleo pelo
ralo. Pode-se, por exemplo, contatar parceiro que retire
o óleo do condomínio – como é o caso da Lirium.
“Nós deixamos um vasilhame de 50L no condomínio, e
vamos retirar periodicamente. O único custo é para com-
prar o vasilhame, que custa cerca de R$ 50”, explica Nelson
Danuzzo Jr., gerente da Lirium.
No ato da retirada, a empresa troca a quantidade de óleo
por produtos de limpeza para o condomínio.
Além da Lirium, há outras opções para a retirada do óleo
de cozinha do condomínio, como o aplicativo Vitaliv, o
programa Óleo Sustentável, a ONG Trevo, a Ecóleo e o
Instituto Triângulo.
Como evitar entupimentos em
condomínio
Apesar de todos esses cuidados, nada garante que, mes-
mo com uma empresa fazendo a manutenção preventi-
va, seus canos nunca mais ficarão entupidos.
O ideal é, além da manutenção, apostar na prevenção e
conscientização dos próprios moradores.
“O síndico deve investir na conscientização dentro do
condomínio. Cartazes para moradores, funcionários,
alertando sobre o que se deve ou não jogar pelo ralo (ou
vaso sanitário) é fundamental. Falar sempre em assem-
bleia sobre o assunto. Explicar que mesmo papel higiê-
nico não se deve jogar pelo vaso, assim como restos de
alimento”, ressalta Claiton.
Download: veja nosso cartaz sobre o tema aqui
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 Como funcionam as tubulações
As tubulações funcionam da seguinte maneira: há uma
entrada de água no condomínio. Essa água geralmente é
distribuída por prumadas e depois por ramais, até che-
gar nos pontos de uso da água, como torneiras, chuvei-
ros, máquina de lavar roupa, etc.
Nos condomínios mais modernos há dois tipos de enca-
namento de água: um que atende a cozinha e outro que
atende aos banheiros e a lavanderia.
Na “saída” do condomínio, o encanamento da cozinha e
lavanderia terminam na caixa de gordura, enquanto que
a parte advinda dos banheiros termina na caixa de esgoto.
Caixa de gordura do condomínio
Em empreendimentos mais antigos não há o uso da cai-
xa de gordura.
A mesma tem um papel importante: o de reter as gordu-
ras (como óleos de cozinha, por exemplo), evitando que
as mesmas sejam despejadas no esgoto.
Como a caixa guarda esse material, ela deve ser limpa pe-
riodicamente por uma empresa especializada e que deve
licença para descartar esse material em um local correto.
Caixa de esgoto do condomínio
A caixa de esgoto não retém nenhum tipo de material. É
importante, porém, contar com uma manutenção preven-
tiva uma ou duas vezes por ano para evitar um problema
de entupimento bastante comum no local: as raízes de ár-
vores que porventura cresçam próximas às caixas podem
encontrar ali um local propício para crescerem e, assim,
acabam impedindo o fluxo necessário de água no local.
Cores da tubulação do condomínio
Como para tudo há uma norma, para as tubulações do
condomínio não poderia ser diferente.
E para facilitar o reconhecimento de qual material passa
por qual cano, há cores certas para cada tipo de tubula-
ção. Veja:
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ƒƒ Verde: água limpa
ƒƒ Marrom: esgoto
ƒƒ Cinza: parte elétrica
ƒƒ Azul: água quente
ƒƒ Vermelho: hidrante
ƒƒ Amarelo: gás

Inundações: por que acontecem?

A cena de terror descrita no início do texto, quando o

esgoto volta pelo encanamento pode acontecer sim, in-
felizmente, quando há entupimentos no caminho até a
caixa de esgoto.

O primeiro e segundo andar são as vítimas mais comuns.

Isso porque para “subir” pelo encanamento, o esgoto
precisa de pressão – o que fica mais difícil a cada andar.

Por isso, estar sempre de olho nas caixas de gordura e

de esgoto do condomínio, assim como na saúde dos ca-
nos ajuda a evitar esse tipo de situação problemática.

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Cotações com Fornecedores
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Contando com mais de 2.500 fornecedores avaliados continuamente por síndicos

de todo o país, o canal de fornecedores oferece tudo que um condomínio precisa.
É possível cotar por área geográfica1, filtrar por proximidade2, e também ver a ava-
liação de outros síndicos sobre aquela empresa3, além de quantos síndicos já opina-
ram sobre a mesma4.
Outro pré-requisito a ser levado em conta é o ICR: Índice de Cotações Respondidas5:
quanto maior, mais cotações a empresa respondeu.
Você também pode visualizar as empresas escolhidas de duas formas: lista ou mapa6.
E para ajudar a organizar seus pedidos de orçamentos, todos eles ficam concentra-
dos em “minhas cotações”7.
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Leitura complementar

Como realizar cotações para o seu

condomínio

Energia reativa excedente

Guia SíndicoNet de Inspeção predial

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Quem somos

O SíndicoNet é o maior portal sobre vida em condomínio do país.

Somos conhecidos como “o braço direito do síndico brasileiro”.
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Conteúdo: Mariana Desimone e Julio Paim | Design: Carol Charapa

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