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inteligente
de los créditos de vivienda
#nocomproyoinvierto
adrianloustaunaupellat.com
Sobre el autor:
#nocomproyoinvierto
adrianloustaunaupellat.com
©D.R. 2010, Adrián Lostaunau Pellat
Mónaco núm. 2526 int. 1
Col. Providencia
Guadalajara, Jalisco.
C.P. 44630
1a Edición
ISBN: 978-607-00-3890-7
Sinceramente
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Introducción
La historia en nuestro país para las personas que obtienen una
casa por medio de un crédito de interés social o de otro tipo, en
gran porcentaje, está conformada por casos que no han sido exito-
sos desde el punto de vista de ganar dinero mediante esa inversión
o adquisición de vivienda.
Son pocos los casos de viviendas que han tenido una excelente
plusvalía o rentabilidad a pesar de las bajas tasas de interés de los
créditos otorgados, así como de los largos plazos que se otorgan
para pagar.
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casas de por vida, sin que puedan venderlas o rentarlas a un buen
precio, debido a que empiezan a enfrentarse con el primer aliado
que les vendió su casa: el constructor.
Es necesario aclarar que pueden ser pocos los casos en los que la
plusvalía de las casas ha sido buena o excelente, sin embargo, esto
no quiere decir que no existan casos así. Con El ABC inteligente de
los créditos de vivienda podrá considerar todas las opciones en el
momento en que vaya a comprar una casa, de modo que obtenga
más dinero con su inversión conforme pasen los años.
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Por otra parte, este libro ayudará a las instituciones de crédito a
tener una tasa más baja de cartera vencida, pues finalmente son
éstas las que realizan los negocios con el dinero del trabajador y
del gobierno.
Sinceramente
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Historia
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Una familia está contenta porque va a comprar su primera casa; al-
berga muchas ilusiones y sueños por esa razón. Se trata de una pa-
reja que tiene un año de casada, y espera ya a su primer heredero.
Durante los primeros años todo transcurre en orden: las áreas co-
munes están en perfecto estado, la seguridad y la vigilancia fun-
cionan adecuadamente, etcétera.
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Es aquí donde empiezan a enfrentarse con la realidad. Los veci-
nos tienen el compromiso de que la administración se lleve a cabo
de la misma manera en que lo hacía la constructora, pero existe
un pequeño problema: todos quieren los beneficios y nadie quiere
aportar dinero para que todo se mantenga igual.
Así, se dedican a buscar una vivienda en otra zona para tener las
condiciones que buscan y ponen su casa en renta. Después de
un par de meses de buscar, encuentran un inquilino y pagan una
comisión por sus servicios al agente inmobiliario que les llevó al
cliente.
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Al paso de los meses, el inquilino se empieza atrasar con un mes
de renta; pasa otro mes y sigue sin pagar; al tercer mes, se va de la
casa sin avisar, dejando adeudos en luz, agua y teléfono.
A ellos nunca les enseñaron lo que podía suceder con el solo he-
cho de comprar una casa; pensaron que el mero hecho de tenerla
era buen negocio.
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2 El ABC
inteligente al
comprar
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Aquí se dará una idea de lo que usted puede hacer al momento
de comprar una casa, considerando los diferentes escenarios para
que decida cuál es el mejor para su familia.
Esto puede ser buena opción si la casa reúne todos los requisitos
necesarios. Es muy probable que no se trate de la primera vivien-
da que adquirió, pues habrá tenido diferentes puntos de compa-
ración al comprar otras casas anteriormente, de modo que ésta
agrupa todas las condiciones para hacerla su casa de retiro, una
vez que sus hijos sean mayores y quiera una casa para disfrutar
junto con sus nietos o seres queridos.
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Comprar como
inversionista,
no como
comprador
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Como mencionamos arriba, en el caso de que compren por com-
prar, por tener un crédito disponible o por el hecho de contar con
una casa propia, esto es un arma de dos filos si no utilizan su cré-
dito correctamente, es decir, si no aprenden a comprar como in-
versionistas y no como compradores. Explicaremos esto detalla-
damente.
Si compra una casa, los gastos que tendría el primer año serían,
entre otros, los siguientes:
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Cómo calcular
el valor de
renta de su
casa
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Si su casa vale $300,000, el valor de renta deberá ser de 9% anual.
Esto lo decidirá usted, así como si sube o baja el porcentaje por las
condiciones en las que se encuentre su vivienda, o por los benefi-
cios adicionales que posee.
Más:
Notario $8,000
Gestor $3,000
Equipamiento de la $12,000
casa
Total $249,000
Gastos de la casa:
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Como ganar
más dinero
= plusvalía y
rendimientos
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Cuando compre su casa en una colonia, fraccionamiento o privada,
lo que tiene que observar para obtener más dinero son los siguien-
tes puntos:
Platique con los vecinos que en un futuro pueden ser los suyos.
Ellos le darán información abundante sobre los pros y los contras
de vivir ahí.
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to donde habitará no se vean afectados por vecinos incumplidos
o morosos.
Hay casos en que los dueños rentan la casa y no se hacen cargo del
mantenimiento, provocando que las personas que llegan como in-
quilinos tampoco paguen ese costo.
No tiene que pagar por los problemas de otros; por eso, cuando
compre, exija que se respeten los usos de suelo. En casi todos los
fraccionamientos o colonias surge la oportunidad de poner co-
mercios, y por ello los constructores hacen zonas comerciales para
ubicarlos.
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Tipos de casas
por precio
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Las casas con un valor de $100,000 a
$400,000
En renta:
Este mercado de casas tiene una rotación muy alta de inquilinos.
En venta:
Son casas cuya plusvalía por año es de 3% anual.
Ventajas:
Casas de fácil compra, numerosos créditos muy accesibles.
Si desea vivir en ellas, pueden ser una excelente opción para ha-
bitar.
Desventajas:
Mucho riesgo por los escenarios que la rodean, tanto en renta
como en venta.
En renta:
Este mercado de casas no posee una rotación tan alta de inquili-
nos.
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Es posible que dejen adeudos de agua, luz, teléfono, etc., cuando
no se les piden garantías como aval o fianza.
En venta:
Son casas cuya plusvalía por año es de 5% anual.
Ventajas:
Casas de fácil compra, numerosos créditos muy accesibles.
Si desea vivir en ellas, pueden ser una excelente opción para ha-
bitar.
Desventajas:
Mucho riesgo por los escenarios que la rodean, tanto en renta
como en venta.
En renta:
Este mercado de casas tiene una desocupación menor que las an-
teriores.
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Es frecuente que los inquilinos le realicen mejoras a la casa.
Cuando dejan adeudos de agua, luz, teléfono, etc., suelen ser muy
altos.
En venta:
Son casas cuya plusvalía por año es de 5% anual.
Ventajas:
Si desea vivir en ellas, pueden ser una excelente opción para ha-
bitar.
Desventajas:
Son casas que en ocasiones tardan en rentarse.
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8 Cómo
organizarse
para comprar
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Si todos los derechohabientes que tienen un crédito autorizado se
juntaran por zonas donde desean vivir, o por el solo hecho de te-
ner créditos autorizados, podrían formar un pull de compradores.
Tal vez no se han dado cuenta del poder de compra que tienen,
porque ven el crédito como si fuera un favor que les están hacien-
do. De ninguna manera es así, ya que ustedes pagan intereses por
el crédito otorgado. En el momento en que lo empiecen a ver de la
manera que se ha comentado, abrirán los ojos y obtendrán mayo-
res beneficios al comprar sus casas.
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Esto no quiere decir que el constructor de las casas o el otorgante
del crédito, cuya función es financiar las casas que adquirirán, esté
sacando ventaja de ustedes. Sin embargo, ninguno de ellos dos les
darán esta educación financiera para obtener más dinero por la
compra de sus viviendas.
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Conclusión
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Es el momento de que empiece a comprar como inversionista, no
como comprador, y que utilice su crédito de interés social de una
manera inteligente. Así, su primera compra de casa será el comien-
zo de una bola de nieve que cada vez se hará más grande, y el di-
nero que invirtió en esa primera vivienda formará los cimientos de
su libertad financiera para la compra de sus casas posteriores, con
las cuales usted ganará más dinero y esto se traducirá en plusvalía
y rendimientos.
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De mi propia inspiración
Plusvalía
Lo que gana una casa con el paso de los años.
Rendimiento
El ingreso que se recibe por las rentas que genera una casa.
Rentabilidad
El porcentaje que se recibe de ingresos de una casa.
Mercado
Una zona o grupo de casas con las mismas características.
Oferta
La cantidad de casas que existe en el mercado en venta
Sobreoferta
Exceso de casas en venta
Comercialización
El arte de vender casas.
Inversión
Comprar una casa para ganar más dinero.
Inversionista
Persona que obtiene excelentes ingresos de sus inversio-
nes.
Hipoteca
El adeudo que se paga mes con mes por el crédito solicita-
do para comprar una casa.
Broker, agente, comisionista
Vendedor de casas.
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Constructores
Personas o empresas que se dedican a la construcción y a la
venta de casas.
Crédito de interés social
Crédito para la “raza”.
Pull
Organizarse, hacer una “polla” para entre varios para com-
prar con mayores beneficios por comprar en grupo.
Proyecto funcional
Una casa o fraccionamiento cuyo uso sea del agrado de mu-
chos clientes, y cuya venta sea muy rápida.
Concepto
La manera de definir cómo se visualiza algo de la casa o
fraccionamiento.
Visualizar
Ver algo que no está sucediendo o que está sucediendo.
Desarrolladores
Son iguales que los constructores, pero aquí están más bien
agrupados.
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El ABC inteligente de los créditos de vivienda
Se terminó de imprimir en diciembre de 2010
en los talleres de Litográfica Ingramex, S.A. de C.V.
Centeno 162, Col. Granjas Esmeralda,
C.P. 09810 México, D.F.