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El artículo 1549 del Código civil establece que es obligación esencial del vendedor
perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.
La Exposición de Motivos de este artículo (1) redactada por la comisión Reformadora del
Código civil lo explica de la siguiente manera:
“Si bien por el contrato de compraventa no se transfiere al comprador la propiedad del bien
vendido, corresponde hacer todo lo necesario para que este efecto se produzca, pues sólo
así se habrá cumplido la obligación que en ese sentido ha asumido al celebrar el contrato.
Pensar que el vendedor por el mero hecho de celebrar el contrato. Pensar que el vendedor
por el mero hecho de celebrar el contrato satisface todo lo que de él requiere, sería privar al
contrato de compraventa de gran parte de su virtualidad y convertirlo en un instrumento
inadecuado para que el comprador adquiera la propiedad del bien”
CONCEPTO DE PERFECCIONAMIENTO
El artículo 1549 del Código civil peruano tiene su fuente en el artículo 1476 del Código
civil italiano, según el cual las obligaciones principales del vendedor son:
1. la de entregar la cosa al comprador.
2. la de hacerle adquirir la propiedad de la cosa o el derecho si la adquisición no es
efecto inmediato
3. la de garantizar al comprador de la evicción y de los vicios de la cosa.
Debe tenerse presente que el Código civil italiano está adscrito al sistema de la “unidad del
contrato”, en virtud del cual el contrato de compraventa es, como regla general, traslativo
del derecho de propiedad, de tal manera que el comprador deviene propietario por la sola
razón de la celebración del contrato.
Al respecto dice BIANCA (2) que “para satisfacer por entero el interés del comprador
típicamente perseguido a través de la operación de venta no es suficiente que sea
transferencia una posición conforme a las previsiones negociales y a las indicaciones
legales: importa también que el comprador sea puesto en la posibilidad de gozar
normalmente el derecho mediante la posesión del bien. Para obtener tal resultado se impone
la obligación de entrega”. Más adelante agrega: “La entrega es para el comprador el medio
ordinario de conseguir la posesión. El título de adquisición, en efecto, califica el sentido
posesorio de la disponibilidad de hecho del bien: en cuanto recibe la detentación de la cosa,
el comprador deviene poseedor”.
Ello ocurre en el caso que el contrato de compraventa sea apto para transferir la propiedad.
Si no lo es, funciona la segunda obligación principalmente del vendedor según el artículo
1476 del Código civil italiano, que es la de hacer adquirir al comprador la propiedad de la
cosa.
La segunda obligación principal de que trata el artículo 1476 del Código civil italiano es la
que contempla el artículo 1549 del Código civil peruano, ya que, por estar adscrito este
Código al sistema del título y el modo, el contrato de compraventa no es traslativo de la
propiedad del bien.
A la luz de estas consideraciones, debe pensarse que el perfeccionamiento del que habla el
artículo 1549 del Código civil consiste en hacer lo necesario para que se transfiera al
comprador la plena propiedad del bien.
En el caso de los bienes muebles esta transferencia se obtendrá mediante la tradición del
bien al comprador, de conformidad con el artículo 947 del Código civil, según el cual al
transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su
acreedor, salvo disposición legal diferente.
Pienso que esta duda debe absolverse en sentido afirmativo, por las siguientes razones:
Tal como dice ENNECERUS (5), el vendedor tiene que entregar la cosa vendida no sólo
para un uso temporal como en el arrendamiento, sino transmitirla definitivamente, o sea,
colocando al comprador en la situación jurídica de poder quedarse definitivamente con la
cosa y de ejercer su exclusivo señorío sobre ella.
También constituyen casos de perfeccionamiento de la transferencia de la propiedad la
individualización a cargo del vendedor en el caso de la compraventa de cosas genéricas, la
elección a cargo del vendedor en el caso de la compraventa de cosas alternativas, la
adquisición de la cosa por el vendedor en el caso de la compraventa de cosas ajenas y la
existencia de la cosa en el caso de la compraventa de cosas futuras.
Sin embargo, debe tenerse presente que en todos estos casos se requiero, como paso final,
la entrega del bien al comprador, trátase de bienes muebles o inmuebles, desde que sólo así
se adquirirá la posesión.
Se ha visto que la tercera obligación principal del vendedor, según el artículo 1476 del
Código civil italiano, es la de garantizar al comprador de la evicción y de los vicios de la
cosa.
Resulta así que en el campo del Derecho italiano el saneamiento por evicción y por vicios
ocultos es una de las tres obligaciones principales del vendedor destinadas a transferir la
propiedad de la cosa.
El saneamiento, al menos en los casos de por evicción y por hechos del transferente, no está
destinado a lograr que el contrato de compraventa cumpla, sino que su contenido s
responder en caso de que el comprador se vea privado de un derecho nacido del contrato
que ya se ha cumplido.
Por lo tanto, el saneamiento por evicción, por vicios ocultos o por el hecho propio del
vendedor es extraño al perfeccionamiento de la transferencia del bien y, en tal virtud, no
está comprendido en la obligación impuesta por el artículo 1549 del Código civil.
LOHMANN (6) considera que el artículo 1549 del Código civil debe ser interpretado en el
sentido que “perfeccionar” la transferencia de la propiedad significa que ha habido un
inicio de transferencia, la cual puede estar aún incompleta, inacabada o imperfecta si no se
han trasmitido todos los poderes jurídico-reales sobre el bien adquirido, pero el
entendimiento de la norma implica que la transferencia jurídica a se ha producido como
efecto vender y comprar, y se encuentra a la espera de perfeccionamiento con pasos
ulteriores de dar o hacer recíprocamente exigibles.
Sobre el mismo tema TORRES (7) considera que el artículo 1549 debe ser interpretado en
concordancia con el artículo 1529. Por tal razón, el termino “perfeccionar” no debe
entenderse en su significado común como “acabar” o “culminar”, sino más bien como
“modificar” o “realizar”. Solo este significado puede denotar el término “perfeccionar” en
concordancia con lo dispuesto por el artículo 1529.
“Si según el artículo 1529, continua diciendo, la compraventa sólo obliga a transferir y no
transfiere; esta es la razón por la cual, entonces, coherentemente, el Código civil peruano
consigna una norma a través de la cual sanciona que el vendedor debe finalmente producir
o realizar la transferencia de propiedad: el articulo 1549”.
En el libro VII del Código civil, referente a las fuentes de las obligaciones, se menciona el
verbo “perfeccionar” en tres oportunidades.
Se trata, pues, de dos supuestos distintos. En el caso del artículo 1549, a diferencia de los
artículos 1352 y 1373, existe un vínculo precedente que determina que una persona tenga la
calidad de vendedor –que se adquiere en virtud de un previo contrato de compraventa- y
que tal persona tenga como obligación esencial inherente a tal calidad que perfeccionar la
transferencia de la propiedad para que produzca sus efectos propios.
De acuerdo con este razonamiento, el supuesto de aplicación de artículo 1549 del Código
civil es la existencia de un contrato puro de compraventa, que obliga al vendedor a
transferir la propiedad del bien al comprador. La perfección de la transferencia de la plena
propiedad del bien se logrará, en el caso de un bien mueble, mediante su entrega al
comprador; y en el caso del bien inmueble se logrará también mediante su entrega al
comprador.
La consumación del contrato se produce cuando una de las partes -tratándose del contrato
con prestación unilateral- o cada una de las partes- si se trata del contrato con prestaciones
recíprocas o con prestaciones plurilaterales autónomas- cumple sus obligaciones mediante
la ejecución de las respectivas prestaciones. En el caso de la compraventa, hay
consumación de la misma cuando el vendedor transfiere la propiedad del bien y el
comprador paga su precio en dinero.
Puede observarse que la consumación del contrato de compraventa coincide con el
perfeccionamiento de la transferencia de la propiedad del bien de que trata el artículo 1549
del Código civil, pues es el momento en que mediante la entrega del bien, tanto en el caso
de la compraventa de muebles como la de inmuebles, el vendedor transfiere al comprador
la plena propiedad del bien, con todos los atributos de este derecho.
La consumación del contrato de compraventa es, pues, el perfeccionamiento
complementario de la transferencia de la propiedad del bien.
EL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PERFECCIONAR
La obligación esencial asumida por el vendedor según el artículo 1549 del Código civil es
con prestación de dar, porque, en última instancia, el perfeccionamiento de la transferencia
de la propiedad plena del bien se alcanza con su entrega.
El incumplimiento de tal obligación o su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso dará
lugar, por consiguiente, a la indemnización de daños y perjuicios cuando sean debidos a
dolo, culpa inexcusable o culpa leve. .
Igualmente determinará que el vendedor pueda solicitar el cumplimiento o la resolución del
contrató, de conformidad con el artículo 1428 del Código civil, por ser la compraventa un
contrato con prestaciones recíprocas.
Surge la duda respecto a si el derecho de solicitar la resolución del contrato existe cuando el
incumplimiento es debido a causa no imputable al vendedor.
De conformidad con la Exposición de Motivos de los artículos 1314 y 1315 elaborada por
la Comisión Reformadora (9), el Código civil distingue la causa no imputable o ausencia de
culpa -como concepto genérico- del caso fortuito o de fuerza mayor conceptos específicos
de causas no imputables-, lo que significa que no todos los acontecimientos que se
presenten sin culpa configuran caso fortuito o fuerza mayor.
Existe, por lo tanto, entre la imposibilidad de ejecución de la prestación -generada siempre
por el caso fortuito o fuerza mayor- y la inejecución de la prestación por causa imputable al
deudor -que consiste en actuar con dolo, culpa inexcusable o culpa leve- una zona
intermedia, constituida por la inejecución de la prestación por causa no imputable al deudor
-que es la actuación con la diligencia ordinaria requerida-.
Tratándose del incumplimiento por caso fortuito o fuerza mayor, cuya necesaria
consecuencia es la imposibilidad de ejecución de la prestación, no es dable solicitar
judicialmente la resolución por incumplimiento, desde que la resolución del contrato ya ha
operado de pleno derecho, tanto si la prestación resulta imposible por culpa del deudor,
cuanto por culpa del acreedor o sin culpa de ambos, de conformidad con los artículos 1431
y 1432 del Código civil.
Por otro" lado, ya se ha visto que la inejecución de la prestación por causa imputable al
deudor (dolo, culpa inexcusable o culpa leve) autoriza al acreedor para demandar la
resolución.
Ahora bien, ¿cabe la resolución por incumplimiento cuando la prestación no se ejecuta por
causa no imputable al deudor, distinta de la imposibilidad?
Pienso, por las razones expuestas en otro trabajo (10), que si el fundamento de la resolución
por incumplimiento es la ruptura del paralelismo que debe existir entre prestación y
contraprestación en los contratos de prestaciones recíprocas, el remedio de la resolución
debe operar siempre que se produzca esta ruptura, sea cual fuere su causa. Es cierto que la
imposibilidad de la ejecución no permite solicitada resolución, pero ello no se debe a que el
contrato no deba resolverse sino a que por mandato de la ley en tal caso la resolución ya se
ha producido de pleno derecho. No existe solución semejante cuando la inejecución no es
imputable al deudor por razón distinta de la imposibilidad, lo cual, si se pensara que la
resolución judicial sólo procede en caso de inejecución imputable al deudor, llevaría al
absurdo que en el caso de la no imputabilidad no cabría la resolución judicial ni la
extrajudicial.
En otras palabras, la regla general contenida en el 'artículo 1428 del Código civil es que el
incumplimiento de la prestación permite solicitar judicialmente la resolución del contrato.
La única excepción a esta regla general es cuando el incumplimiento obedece a
imposibilidad de ejecución. El incumplimiento por causa no imputable al deudor, distinta
de la imposibilidad, no está comprendido en esta excepción por lo cual queda sujeto a
aquella regla general.
Debe tomarse en consideración que la resolución por incumplimiento no constituye una
sanción al deudor por serle imputable la inejecución de la prestación a su cargo, sino una
manera de poner fin a la relación jurídica obligacional creada por el contrato, para evitar
que el acreedor continúe ligado por esa relación y debe ejecutar su contraprestación, aunque
su efecto sea liberar también al deudor.