Prezado(a) cliente,

Sempre no intuito de procurar assessorá-lo(a) de forma mais eficiente,

elaboramos um manual com aspectos importantes da legislação
trabalhista e previdenciária aplicada aos condomínios, além de
outros assuntos pertinentes e importantes na gestão condominial,
assim como algumas orientações gerais.

A aplicação do conteúdo deste material é de fundamental

importância para sua administração.

Na certeza de estarmos prestando uma contribuição ao valioso

trabalho desenvolvido por esta administração, nos colocamos
desde já a seu inteiro dispor para quaisquer outros esclarecimentos
julgados necessários.

BAP Administração de Bens Ltda.

SUMÁRIO
Admissão de empregados. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . 7
Demissão de empregados. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . 7
Do trabalho noturno, conforme previsto na CLT . . .. . .. . .. . .. . .. . .. . 9
Escala de serviço. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. 10
Modalidades de jornadas de trabalho. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . 11
Segurança e medicina do trabalho. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . 11
Benefícios previdenciários . . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. 13
Quanto ao segurado. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Quanto aos dependentes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Quanto aos segurados e dependentes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Data de vencimento dos encargos sociais. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Informações trabalhistas pertinentes a
condomínios . . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. 13
Demissões e readmissão . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Indenização adicional. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Audiências trabalhistas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Serviços prestados – orientação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Escala de revezamento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Horas extras – demanda judicial. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. 15
Horas extras – amparo legal – base de cálculo . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Feriados. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Validade. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Contribuição previdenciária sobre pró-labore do(a) síndico(a), serviços
prestados por profissionais autônomos e terceirização
de mão de obra . . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. 18
Contribuição previdenciária sobre pró-labore do(a) síndico(a). . . . 18
Serviços prestados por profissionais autônomos. . . . . . . . . . . . . . . 19
Terceirização de mão de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
 Retenção para seguridade social –
Ordem de serviço 209 . . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. 24
Contribuição do segurado contribuinte
individual – autônomo . . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. 26
Programa de Alimentação do Trabalhador (PAT) –
Lei nO 6.321 de 14.4.1976. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. 27
Recomendações . . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. 28
Certificação digital ICP. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Legislação pertinente a condomínios. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . . 30
Lei impõe botoeiras de cabina para deficientes visuais . . . . . . . . . 30
Decreto torna obrigatório corrimão nas escadas dos prédios . . . . 30
Plantas nas calçadas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Lei estadual nO 5.190 de 14.1.2008 . . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. 31
Ato declaratório interpretativo nO 2 –
Obrigação legal . . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. 32

Autovistoria obrigatória – Lei estadual

nO 6.400 de março de 2013. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . . 33
Contas a pagar . . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . 34
Pagamentos das despesas do condomínio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Seguros obrigatórios do condomínio. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . . 35
Seguro das instalações. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
Seguro de vida e funeral dos empregados de condomínio . . . . . . 36
Seguro-saúde dos empregados de condomínio . . . . . . . . . . . . . . . 36
Seguros opcionais – condômino, locatários
ou moradores. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. 37
Seguro incêndio de conteúdo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Seguro CondoProVida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Diversos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Sinistros. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . . 38
Fale com a MULTISEGUROS. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . 38

6 MANUAL DO SÍNDICO
ADMISSÃO DE EMPREGADOS
A Consolidação das Leis do Trabalho, reza em seu art. 29 que o
empregador tem um prazo máximo de até 48 (quarenta e oito)
horas, para que todos os procedimentos em relação à contratação
de um empregado estejam devidamente concluídos.

Tendo em vista que outros procedimentos devem ser tomados

quanto à contratação de um empregado, solicitamos que, após a
seleção do mesmo, a autorização para a efetivação do contrato do
novo empregado seja remetida a nossa empresa com pelo menos
1 (um) dia de antecedência, contendo o nome completo do futuro
empregado, para que possamos emitir cheque em seu nome para
pagamento de vale-transporte e alimentação (caso o condomínio
forneça este último benefício a seus empregados na forma da lei).

Lembramos que para a contratação de um trabalhador como

empregado, o empregador (condomínio) deverá exigir do futuro
empregado a apresentação dos seguintes documentos (conforme
cada caso): a) Carteira Profissional, b) Carteira de Identidade,
c) Certificado de Reservista, d) Título de Eleitor, e) Certidão de
Nascimento ou de Casamento, f) Comprovante de Escolaridade,
g) Certidão de Nascimento dos filhos menores de 14 (quatorze)
anos, h) atestado de vacina dos filhos menores de 7 (sete) anos,
i) comprovante de matrícula na rede regular de ensino dos filhos
maiores de 7 (sete) anos, j) uma foto 3 x 4 – recente, k) comprovante
de residência, l) comprovante de capacitação profissional,
m) comprovante de cadastro do PIS/Pasep, NIT.

DEMISSÃO DE EMPREGADOS
Quanto à demissão de empregados, solicitamos que atentem
quanto ao teor do art. 477 da Consolidação das Leis do Trabalho
(CLT), transcrito a seguir:

Art. 477 – É assegurado a todo empregado, não existindo prazo

estipulado para a terminação do respectivo contrato, e quando não

7
haja ele dado motivo para cessação das relações de trabalho, o
direito de haver do empregador uma indenização, paga na base da
maior remuneração que tenha percebido na mesma empresa.

§1o O pedido de demissão ou recibo de quitação de rescisão

do contrato de trabalho, firmado por empregado com mais
de 1 (um) ano de serviço, só será válido quando feito com a
assistência do respectivo sindicato ou perante a autoridade
do Ministério do Trabalho.
§2o O instrumento de rescisão ou recibo de quitação, qualquer
que seja a causa ou forma de dissolução do contrato, deve
ter especificado a natureza de cada parcela paga ao empre-
gado e discriminado o seu valor, sendo válida a quitação,
apenas, relativamente às mesmas parcelas.
§3o Quando não existir na localidade nenhum dos órgãos previs-
tos neste artigo, a assistência será prestada pelo represen-
tante do Ministério Público ou, onde houver, pelo defensor
público e, na falta ou impedimento destes, pelo juiz de paz.
§4o O pagamento a que fizer jus o empregado será efetuado
no ato da homologação da rescisão do contrato de traba-
lho, em dinheiro ou em cheque visado, conforme acordem
as partes, salvo se o empregado for analfabeto, quando o
pagamento somente poderá ser feito em dinheiro.
§5o Qualquer compensação no pagamento de que trata o pará-
grafo anterior não poderá exceder o equivalente a 1 (um)
mês de remuneração do empregado.
§6o O pagamento das parcelas constantes do instrumento de
rescisão ou recibo de quitação deverá ser efetuado nos
seguintes prazos:
I. até o primeiro dia útil imediato ao término do contrato; ou
II. até o décimo dia, contado da data da notificação da demis-
são, quando da ausência do aviso prévio, indenização do
mesmo ou dispensa de seu cumprimento.

8 MANUAL DO SÍNDICO
 §7o O ato da assistência na rescisão contratual (§§ 1o e 2o) será
sem ônus para o trabalhador e empregador.
§8o A inobservância do disposto no §6o deste artigo sujeitará o in-
frator à multa de 160 BTN, por trabalhador, bem assim ao pa-
gamento da multa a favor do empregado, em valor equivalente
ao seu salário, devidamente corrigido pelo índice de variação
do BTN, salvo quando, comprovadamente, o trabalhador der
causa à mora.
Salvo em caso de término de experiência, ou durante a vigência da
mesma, solicitamos que as demissões com aviso prévio indenizado
sejam realizadas entre os dias 1o e 25o de cada mês.

Lembramos ainda, que segundo entendimento do Judiciário

trabalhista, é devida a estes trabalhadores a multa rescisória
sobre todo o montante do FGTS acumulado durante todo o pacto
laboral em caso de demissão sem justa causa e aproveitamos a
oportunidade para solicitar que quando ocorrer aposentadoria de
um empregado, e que o condomínio seja notificado pela Previdência
Social a respeito deste fato, que nos seja enviada uma cópia desse
documento a fim de que possamos manter esse comprovante junto
com o registro do mesmo, assim como nos informar se o empregado
sacou ou não seu FGTS.

DO TRABALHO NOTURNO, CONFORME PREVISTO NA CLT

Art. 73 – Salvo nos casos de revezamento semanal ou quinzenal,
o trabalho noturno terá remuneração superior à do diurno e, para
esse efeito, sua remuneração terá um acréscimo de 20% (vinte por
cento), pelo menos, sobre a hora diurna.

§1o A hora do trabalho noturno será computada como de 52

(cinquenta e dois) minutos e 30 (trinta) segundos.
§2o Considera-se noturno, para os efeitos deste artigo, o traba-
lho executado entre as 22 (vinte e duas) horas de um dia e as
5 (cinco) horas do dia seguinte.

9
 §3o O acréscimo a que se refere o presente artigo, em se tra-
tando de empresas que não mantêm, pela natureza de suas
atividades, trabalho noturno habitual, será feito tendo em
vista os quantitativos pagos por trabalhos diurnos de na-
tureza semelhante. Em relação às empresas cujo trabalho
noturno decorra da natureza de suas atividades, o aumen-
to será calculado sobre o salário mínimo geral vigente na
região, não sendo devido quando exceder desse limite, já
acrescido da percentagem.
§4o Nos horários mistos, assim entendidos os que abrangem pe-
ríodos diurnos e noturnos, aplica-se às horas de trabalho no-
turno o disposto neste artigo e seus parágrafos.
§5o Às prorrogações do trabalho noturno aplica-se o disposto
neste capítulo.
Conforme preceitua o §2o da CLT acima mencionado onde encontra-
se estabelecido que o horário noturno é compreendido entre as
22h de um dia e 5h do dia seguinte e que nesse período a hora
é composta por 52min30s. Sendo assim, este período de 7 horas
passa a corresponder a 8 horas. Caso a jornada de trabalho do seu
colaborador venha a exceder a esse horário, soma-se o excesso à
quantidade de horas já citadas anteriormente.

ESCALA DE SERVIÇO
O intervalo para repouso e alimentação, na escala unificada de 12x36
horas, deverá ser de 1 (uma) hora, na escala diurna e de 2 (duas)
na jornada noturna, o qual já está embutido nas 12 horas corridas
da jornada de trabalho. Na hipótese de não concessão do intervalo
para repouso e alimentação, fará jus o empregado ao recebimento
dessa hora, com o adicional de 60% sobre o valor da hora normal de
trabalho, consoante os termos do parágrafo 4o do artigo 71 da CLT.
(súmula 437, TST), para o horário noturno na rubrica intrajornada.

Súmula 60 do TST – Adicional noturno integração no salário e

prorrogação em horário diurno.

10 MANUAL DO SÍNDICO
 I. O adicional noturno, pago com habitualidade, integra o
salário do empregado para todos os efeitos.
II. Cumprida integralmente a jornada no período e prorrogada
esta, é devido também o adicional quanto às horas
prorrogadas.
Na escala 12x36, o adicional noturno deverá ser pago até o
fim da jornada (saída do empregado).

MODALIDADES DE JORNADAS DE TRABALHO

I. 6 x 1 – jornada diária de 7 horas e 20 minutos (efetivamente
trabalhadas).
II. 12 x 36 – conforme previsto na Convenção Coletiva da categoria.
III. 5 x 2 – jornada diária de 8 horas e 48 minutos (efetivamente
trabalhadas), indicada para a manutenção e administração.
IV. 6 x 1 – a popular semana inglesa, onde o empregado trabalha
8 horas de segunda a sexta-feira e 4 horas no sábado.

SEGURANÇA E MEDICINA DO TRABALHO

Esta matéria é disciplinada pela Lei Federal no 6.514, de 22 de
dezembro de 1977, e pela Portaria 3.214, de 8 de junho de
1978, através de 36 (trinta e seis) Normas Regulamentadoras,
estabelecendo critérios quanto à aplicação destas matérias em todo
o território nacional, abrangendo todas as atividades profissionais.

Em nosso caso específico (condomínio), pelo menos 19 (dezenove)

normas devem ser cumpridas, dentre as quais destacamos as de
maior relevância:

NR5 Que prevê a Cipa para os condomínios com mais de 50

(cinquenta) empregados, e com menos que este núme-
ro a obrigatoriedade de treinamento (anual) de pelo me-
nos 1 (um) para cumprir o estabelecido na referida Norma;

11
 NR6 Equipamento de Proteção Individual. Esta norma visa ao forne-
cimento dos equipamentos de proteção individual para cada
empregado de acordo com a natureza de cada função exercida;

NR7 Visa cuidar da saúde dos trabalhadores através do Programa

de Controle Médico Ocupacional (PCMSO) tornando obriga-
tório que os empregados sejam examinados na admissão, na
demissão, dentro de uma periodicidade estabelecida pelo
médico coordenador deste programa, por ocasião de retor-
no ao trabalho por motivo de doença, quando este afasta-
mento durar mais de 30 (trinta) dias;

NR9 PPRA – torna obrigatório que, pelo menos, uma vez por ano,
seja feita uma vistoria no local de trabalho por um médico do
trabalho ou técnico de segurança no trabalho;

NR10 Tem por objetivo estabelecer normas quanto às partes elé-

tricas dos estabelecimentos em geral. As demais normas são
de caráter obrigatório quanto a sua aplicabilidade, e o seu
não cumprimento faz com que o responsável pelo estabele-
cimento responda junto às mais diferentes esferas dos pode-
res constituídos quanto ao seu não cumprimento;

NR15 Esta norma trata das atividades e operações insalubres

dentro das empresas de um modo geral, estabelecendo
os critérios quanto ao convívio dos trabalhadores em si-
tuação desta natureza;

NR23 Trata das medidas que os empregadores devem tomar no

tocante à proteção contra incêndio;

NR24 Esta norma tem como objetivo disciplinar as condições sani-

tárias e de conforto nos locais de trabalho;

NR28 Esta norma tem como finalidade específica estabelecer pa-

râmetros que devem ser adotados pelas autoridades admi-
nistrativas no tocante à aplicação de penalidades quanto ao
não cumprimento destes instrumentos legais.

12 MANUAL DO SÍNDICO
BENEFÍCIOS PREVIDENCIÁRIOS
Os trabalhadores de um modo geral fazem jus aos seguintes
benefícios previdenciários decorrentes do seu trabalho conforme
estabelece a Lei no 8.213, de 24 de julho de 1992.

Quanto ao segurado:
a) aposentadoria por invalidez; b) aposentadoria por idade;
c) aposentadoria por tempo de contribuição; d) aposentadoria
especial; e) auxílio-doença; f) salário-família; g) salário-materni-
dade; h) auxílio-acidente.

Quanto aos dependentes:

a) pensão por morte; b) auxílio-reclusão.

Quanto aos segurados e dependentes:

a) serviço social; b) reabilitação profissional.

Data de vencimento dos encargos sociais:

FGTS: dia 7 (sete) de cada mês, quando este dia cai em sábado,
domingo ou feriado, antecipa-se o pagamento;
INSS: dia 20 (vinte) de cada mês, nas mesmas condições do FGTS;
IRRF: dia 20 (vinte), nas mesmas condições que o INSS;
PIS: dia 25 (vinte e cinco) nas mesmas condições que o IRRF.

INFORMAÇÕES TRABALHISTAS PERTINENTES A

CONDOMÍNIOS

Demissões e readmissões
Chamamos sua atenção para o tratamento prioritário que vem sendo
dado pela fiscalização do Ministério do Trabalho quanto à simulação
de rescisão de contrato de trabalho sem justa causa seguida de

13
recontratação do mesmo trabalhador ou de sua permanência no
emprego sem formalização do vínculo empregatício. Neste caso,
é presumida a conduta fraudulenta do empregador ao Fundo de
Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e ao seguro-desemprego.
Constatada a prática de demissão e a recontratação do mesmo
trabalhador, o agente de inspeção do trabalho levantará todos os
casos ocorridos nos últimos 24 (vinte e quatro) meses e aplicará as
pesadas penalidades previstas na legislação para tais fins.

Indenização adicional
o
De acordo com o artigo 9 da Lei no 7.238/84, o empregado
dispensado sem justa causa, cujo prazo de aviso prévio terminar no
período de 30 (trinta) dias que anteceder a data-base, sua correção
salarial terá direito a uma indenização adicional equivalente ao valor
de seu salário mensal.

Audiências trabalhistas
Em função dos síndicos representarem o condomínio é importante
esclarecer que o não comparecimento dos(as) síndicos(as) nas
audiências poderá acarretar aplicação de penas que importam no
recolhimento da veracidade dos fatos alegados contra o condomínio
pelo autor da reclamação notadamente de ordem econômica.

Serviços prestados – orientação

Ratificamos nossas informações anteriores no sentido de que
deve haver a maior cautela quando da contratação de serviços
prestados por autônomos, uma vez que o condomínio incorre em
vários riscos, a saber:

I. Se o serviço prestado de forma a caracterizar sua habitualidade,

automaticamente estará criado o vínculo empregatício, com
todos os ônus e responsabilidades decorrentes deste fato.
É importante observar que as autorizações para
pagamentos de serviços prestados, não devem ser incluídos

14 MANUAL DO SÍNDICO
 no movimento de “caixa pequena”, caso contrário,
ficaremos impossibilitados de detectá-los, a fim de efetuar
o recolhimento do INSS.

Escala de revezamento
Considerando que a lei assegura a todo empregado um descanso
semanal de 24 (vinte e quatro) horas consecutivas, nos serviços que
exijam trabalho aos domingos, será estabelecida uma escala mensal
de revezamento. Por essa razão, vimos pela presente informar que a
regra de escala mensal de revezamento deverá ficar à disposição da
fiscalização por exigência da legislação, devidamente atualizada mês
a mês, em lugar visível indicando uma folga para cada empregado no
período de 7 (sete) dias, sendo que para os homens deverá constar
1 (um) domingo e para as mulheres 2 (dois) durante o mês.

Caracterização da eventualidade dos serviços: a verificação da

natureza eventual de serviços prestados deve ser feita levando-
se em conta a atividade normal da empresa (condomínio) que os
tomar. Não se tratando de trabalho acidental, fortuito, emergencial
ou a título excepcional. A simples transitoriedade da prestação do
serviço não é suficiente para descaracterizar o contrato de trabalho.

HORAS EXTRAS – DEMANDA JUDICIAL

Tendo em vista os frequentes problemas surgidos com relação a

“horas extras”, o que tem causado grandes transtornos e elevadas
despesas aos condomínios, especialmente em demandas judiciais,
nos sentimos no dever de, mais uma vez, alertá-los quanto a
alguns aspectos relacionados a esta matéria, que julgamos de
fundamental importância.

Horas extras – amparo legal – base de cálculo

A Convenção Coletiva do Trabalho ora vigente estabelece em sua
cláusula 13a: “As horas suplementares serão remuneradas com

15
acréscimo de 60% (sessenta por cento) sobre o valor da hora normal”.
A Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) em seu artigo 59 dispõe
que: “A duração normal do trabalho poderá ser acrescida de horas
suplementares, em números não excedentes a 2 (duas), mediante
acordo escrito entre empregado e empregador, ou mediante
contrato coletivo de trabalho”.

Diz a Súmula 264 do Tribunal Superior do Trabalho (TST): “A

remuneração do serviço suplementar (hora extra) é composta do
valor da hora normal, integrada de parcelas de natureza salarial e
acrescida do adicional previsto em lei, contrato, acordo, convenção
coletiva ou sentença normativa”.

I. Sendo assim, o quinquênio, manuseio de lixo, manobra de

veículo, taxa de interfone, gratificação de função, adicional
de periculosidade entre outros serão somados ao salário-
base para cálculo da hora extra.
II. Visando eliminar dúvidas quanto a esta matéria, o TST
orienta, através de suas súmulas, que se proceda da seguinte
forma em relação ao pagamento das horas extras.
A Súmula 172 determina que 1/6 do valor total das horas
extras pagas a um empregado, deve ser paga ao mesmo
como extensão destas nos dias de folga.

A Súmula 45 estabelece que as horas extras sejam incluídas

no pagamento do 13o salário, e a de no 94 no aviso prévio.
A Súmula no 151 estipula que as horas extras sejam incluídas
no cálculo das férias e a de no 347 nas verbas relativas às
indenizações trabalhistas. Por último a de no 291 diz que para
a supressão das horas extras habitualmente prestadas, é
necessário que as mesmas sejam indenizadas de acordo com
a média mensal paga para cada ano prestado, ou fração igual
ou superior a seis meses. Lembramos que a jornada normal
de trabalho é de 7:20 horas por dia (efetivamente trabalhado),
fazendo um total semanal de 44 horas semanais, sendo o
excesso considerado como horas extras.

16 MANUAL DO SÍNDICO
 III. Mesmo sendo sabedores destas regras, muitos condomínios
relutam em cumpri-las, cabendo-nos lembrar que as
penalidades nestes casos são bastante elevadas, não existindo
nenhuma decisão favorável aos que venham descumprindo
estas normas, especialmente os que permitem que seus
empregados façam mais de duas horas extras por dia.
IV. É do conhecimento das autoridades administrativas
a existência na Convenção Coletiva do Trabalho dos
Empregados de Edifício, da cláusula que estabelece a
jornada de trabalho em escala de 12 x 36. Esta jornada tem
se constituído na maneira mais eficaz de eliminação das
horas extras, sendo necessário o aumento do número de
empregados em cada posto de trabalho.
V. As questões hoje em tramitação no Judiciário Trabalhista,
são resultantes, em sua maioria absoluta, do não pagamento
correto de horas extras e a não observação aos fatos
anteriormente citados.

Feriados
Havendo trabalhado em dias declarados feriados, a remuneração
nestes dias deverá ser efetuada com acréscimo de 100% (cem
por cento), salvo se o empregador conceder outro dia de folga.
Súmula no 444 do TST.

Jornada de trabalho. Norma coletiva lei escala de 12x36.

Validade
É validada, em caráter excepcional, a jornada de 12x36 de descanso,
prevista em lei ou ajustada exclusivamente mediante acordo
coletivo de trabalho ou convenção coletiva de trabalho, arguida a
remuneração em dobro dos feriados trabalhados.

O empregado não tem direito ao pagamento de adicional referente

a a
ao labor preslado na 11 e 12 horas.

17
CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA SOBRE PRÓ-LABORE
DO(A) SÍNDICO(A), SERVIÇOS PRESTADOS POR
PROFISSIONAIS AUTÔNOMOS E TERCEIRIZAÇÃO
DE MÃO DE OBRA

Com o objetivo de assessorá-los vimos pela presente ratificar nossas

informações anteriores no sentido de que deve haver o máximo
de cautela quanto à execução dos procedimentos referenciados,
uma vez que a sua aplicação inadequada poderá trazer sérias
consequências a seu condomínio:

Contribuição previdenciária sobre pró-labore do(a) síndico(a)

As modificações promovidas pelo governo federal no âmbito da
Previdência Social, alterando a Lei no 8.212 de 24.7.1991, através da
Lei no 9.876 de 23.11.1999, dando nova redação ao artigo 12, V, alínea
“f”, incluindo como contribuinte obrigatório, junto àquele órgão
previdenciário, os(as) síndicos(as) dos condomínios imobiliários que
recebem remuneração direta ou indiretamente, através de isenção
do pagamento da sua cota condominial.

A seguir, relatamos a íntegra da alteração no texto legal (nova redação):

“V – Como contribuinte individual:

f) O titular de firma individual urbana ou rural, o(a) diretor(a)

não empregado(a) e o membro de conselho de administração
de sociedade anônima, os sócios solidários, o(a) sócio(a) de
indústria, o(a) sócio(a) gerente e o(a) sócio(a) cotista que recebem
remuneração decorrente de seu trabalho em empresa urbana
ou rural, e o(a) associado(a) eleito(a) para cargo de direção em
cooperativa, associação ou entidade de qualquer natureza ou
finalidade, BEM COMO O(A) SÍNDICO(A) OU ADMINISTRADOR
ELEITO PARA EXERCER ATIVIDADE DE DIREÇÃO
CONDOMINIAL, DESDE QUE RECEBA REMUNERAÇÃO.”

18 MANUAL DO SÍNDICO
Diz ainda a referida legislação, que a alíquota de contribuição de
segurados individuais e facultativas será de 20% (vinte por cento)
sobre o respectivo salário de contribuição pago a estes profissionais,
entre os quais se incluem os trabalhadores autônomos.

Foi publicado nos Diários Oficiais da União de 23 e 31.5.2000 a

Instrução Normativa no 20 INSS-DG, estabelecendo os procedimentos
para uniformizar a aplicação da legislação previdenciária, ratificando
como contribuinte individual, o(a) síndico(a) de condomínio.

Não obstante a obrigatoriedade que a Lei no 9.876 de 26.11.1999,

citada anteriormente estabelecendo que os condomínios de um
modo geral, recolhem 20% (vinte por cento) sobre a remuneração
paga ao síndico ou do valor da isenção de sua cota condominial,
a Instrução Normativa no 20, obriga estes profissionais a contribuir
como contribuintes individuais.

Lembramos que estará isento o(a) síndico(a) que contribui

atualmente na condição de empregado(a), empresário(a) ou
autônomo(a), desde que sua base de cálculo supere o “pró-labore”.
Quanto ao aposentado, filiado a outro sistema previdenciário, e o(a)
desempregado(a), estes devem contribuir obrigatoriamente para
aquele órgão previdenciário.

Serviços prestados por profissionais autônomos

Autônomo – definição: define-se como autônomo a pessoa física que
exerce, habitualmente e por conta própria, atividade profissional
remunerada prestando serviços de caráter eventual a uma ou mais
pessoas sem relação de emprego.

Lembramos que o serviço prestado de forma habitual por estes

profissionais gera o automático vínculo empregatício com o tomador
dos serviços, arcando o mesmo com todas as obrigações trabalhistas
e previdenciárias com este trabalhador.

É obrigatória a apresentação por estes profissionais, por ocasião

da prestação de qualquer serviço, do recibo de pagamento a

19
autônomo – RPA, contendo o nome do prestador de serviços, o
número de sua inscrição junto ao INSS (pode ser o PIS/Pasep), CPF,
carteira de identidade.

Qualquer pagamento que venha ser feito a uma pessoa física sem estas
qualificações impossibilitará o recolhimento para a Previdência Social,
por não existirem os elementos essenciais para tais procedimentos,
ficando o condomínio sujeito a ser penalizado pelas autoridades.

Tendo em vista que o recolhimento das contribuições destes

profissionais serem junto com a folha de pagamento dos empregados
dos edifícios, solicitamos que só sejam efetuadas entre os dias
o
1 (primeiro) e 25 (vinte e cinco) de cada mês para que possamos ter
tempo hábil para adotar as providências necessárias.

Este tipo de prestação de serviços tem caráter eventual, não podendo

existir qualquer relação com as atividades normais do condomínio.
Por outro lado, esclarecemos que o descumprimento desta norma
exime nossa empresa de qualquer responsabilidade, ficando nosso
setor de contas a pagar impossibilitado de efetuar qualquer tipo de
pagamento a profissionais que não atendem os requisitos.

Terceirização de mão de obra

Definição: é a contratação de terceiros para a execução de serviços
especializados que não estejam diretamente ligados à atividade-
fim da contratante.

Considera-se empresa de prestação de serviços a terceiros, a

pessoa jurídica de direito privado, legalmente constituída que se
destina à realização de determinado e específico serviço a outra
empresa ou condomínio.

Muito embora a alternativa de terceirização tenha se tornado

comum nos dias atuais, a celebração de um contrato bilateral não
afasta de forma definitiva, a possibilidade do contratante, no caso
o condomínio, de responder solidariamente com a contratada
pelos encargos trabalhistas e previdenciários, incidentes sobre os
empregados prestadores de serviços, objeto da contratação.

20 MANUAL DO SÍNDICO
A Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) estabelece os
procedimentos que se deve tomar em caso de inadimplemento e seus
direitos decorrentes de um contrato de trabalho com uma empresa
prestadora de serviços, conforme previsto em seu artigo 455, cujo
texto é o seguinte: “Nos contratos de subempreitada responderá o
subempreiteiro pelas obrigações derivadas do contrato de trabalho
que celebrar, cabendo, todavia, aos empregados, o direito de
reclamação contra o empreiteiro principal pelo inadimplemento
daquelas obrigações por parte do primeiro.

Parágrafo Único: Ao empreiteiro principal fica ressalvada nos

termos da Lei Civil, ação regressiva contra o subempreiteiro
e a retenção de importâncias a estas devidas para garantia das
obrigações previstas neste artigo”.

O Tribunal Superior do Trabalho (TST) define com muita evidência

a forma como será julgado o processo trabalhista de uma empresa
prestadora de serviço, que deixou de cumprir os direitos de um
trabalhador na “Súmula no 331 do TST – Contrato de Prestação de
Serviços Legalidades”.

a. A contratação de trabalhadores por empresa interposta é

ilegal, formando-se o vínculo diretamente com o tomador dos
serviços, salvo no caso de trabalho temporário (Lei no 6.019 de
3.3.1974).
b. A contratação irregular de trabalhador, através de empresa
interposta, não gera vínculo de emprego com os órgãos da
administração pública direta, indireta ou fundacional (artigo
37, II da Constituição da República).
c. Não forma vínculo de emprego com o tomador a contratação
de serviços de vigilância (Lei no 7.102 de 20.6.1983)
de conservação e limpeza, bem como a de serviços
especializados a atividade-meio do tomador, desde que
inexista a pessoalidade e a subordinação direta.
d. O inadimplemento das obrigações trabalhadas por parte
do empregador implica a responsabilidade subsidiária

21
 do tomador de serviços, quanto aquelas obrigações,
inclusive quanto aos órgãos da administração direta, das
autarquias, das fundações públicas, das empresas públicas
e das sociedades de economia mista, desde que hajam
participação da relação processual e constem também
do título executivo judicial (artigo 71 da Lei no 8.663 /93)
(inciso alterado pela Res. no 96 de 11.9.2000 “in DJU” de
19.9.2000).

Devem ser observados alguns requisitos para que não fique

caracterizado o vínculo empregatício entre o empregado da
contratada e a contratante:

a. Que haja ausência de subordinação direta, ou seja, deve

haver um encarregado da empresa prestadora de serviço no
local do trabalho para dar as ordens, corrigir erros e fiscalizar
o executante de tarefa.
b. O condomínio contratante não poderá manter o trabalhador
da contratada em atividade diversa daquela para a qual foi
acertado o serviço.
c. O condomínio contratante não pode interferir na execução
do serviço quer tecnicamente ou em nível administrativo,
devendo haver autonomia total da contratada.
d. Para fins de atender à fiscalização tanto do Ministério do
Trabalho, como da Previdência Social, devem permanecer no
local da prestação de serviço:

• Registro de empregados;
• Os exames médicos conforme Portaria 24 da SSST de
29.12.1994;
• Controle de jornada de trabalho;
• Escala de folgas;
• SEFI Cópia RE, GR e GPS.

22 MANUAL DO SÍNDICO
Seja qual for a modalidade de contratação, o tomador dos serviços
responde solidariamente com o executor pelas contribuições
previdenciárias da prestação de serviço, sendo obrigada a contratante
a reter o equivalente a 11% (onze por cento) do faturamento mensal
repassando para a Previdência Social. Este procedimento não elimina
a responsabilidade dos demais encargos sociais.

A empresa prestadora de serviço deve elaborar folha de pagamento

distinta para cada condomínio para o qual venha prestar serviços,
sendo obrigada a enviar mensalmente para a contratante por
ocasião de seu faturamento, cópia da folha de pagamento e dos
demais encargos sociais resultantes deste cumprimento.

A título de informação transcrevemos abaixo alguns trechos

da Instrução Normativa no 3 de 29.8.1997, concernentes à área
condominial e que norteiam os fiscais do Ministério do Trabalho.

O ministro do Trabalho, no uso das atribuições legais que lhe confere

o inciso IV do art. 87, da Constituição Federal, e considerando a
necessidade de uniformizar o procedimento da fiscalização do
trabalho, frente às inovações introduzidas pelo Enunciado no 331,
do Tribunal Superior do Trabalho que alterou o Enunciado no 256,
resolve: Art. 1º – baixar as seguintes instruções a serem observadas
pela fiscalização do trabalho. Art. 5º – cabe à fiscalização do trabalho,
quando da inspeção na empresa de prestação de serviços a terceiros
ou na contratante, observar as disposições contidas nesta Instrução
Normativa, especialmente no que se refere a:

a. Registro de empregado – deve permanecer no local da

prestação de serviços, para exame do contrato de trabalho e
identificação do cargo para o qual o trabalhador foi contratado
salvo quando o empregado tiver cartão de identificação, tipo
crachá, contendo nome completo, função, data de admissão
e número do PIS/Pasep, hipótese em que a fiscalização fará
a verificação do registro na sede da empresa prestadora de
serviços, caso esta sede se localize no município onde está
sendo realizada a ação fiscal;

23
 b. Horário de trabalho – o controle de jornada de trabalho deve
ser feito no local da prestação de serviços. Tratando-se de
trabalhador externo (papeleta), este controle deve permanecer
na sede da empresa prestadora de serviços terceiros;

c. Atividade do trabalhador – o(a) agente da inspeção

do trabalho deve observar as tarefas executadas pelo
trabalhador da empresa prestadora de serviços, a fim de
constatar se estas não estão ligadas às atividades-fim e
essenciais da contratante;

d. O contrato social – o(a) agente da inspeção do trabalho deve

examinar os contratos sociais da contratante e da empresa
prestadora de serviços, com a finalidade de constatar se as
mesmas se propõem a explorar as mesmas atividades-fim;

e. Contrato de prestação de serviços – o(a) agente da inspeção do

trabalho deve verificar se há compatibilidade entre o objeto do
contrato de prestação de serviços e as tarefas desenvolvidas
pelos empregados da prestadora, com o objetivo de constatar
se ocorre desvio de função do trabalhador.

Parágrafo Único – Presentes os requisitos configuradores da relação

emprego entre a contratante e os empregados da empresa de
prestação de serviços a terceiros ou desvio de função destes, lavrar-
se-á, em desfavor da contratante, o competente auto de infração,
pela caracterização do vínculo empregatício.

RETENÇÃO PARA SEGURIDADE SOCIAL – ORDEM DE

SERVIÇO 209
Tendo em vista as modificações promovidas pelo governo federal
no âmbito da Previdência Social, chamamos a atenção quanto às
deliberações na Lei no 8.212 de 24.7.1991 promovidas através
da Lei no 9.711 de 20.11.1998 e da Ordem de Serviço no 209 da
Diretoria de Arrecadação e Fiscalização do INSS publicada no
DOU de 28.5.1999.

24 MANUAL DO SÍNDICO
A mencionada legislação torna obrigatória a retenção de 11%
(onze por cento) do faturamento bruto das empresas prestadoras
de serviços, correspondente à cessão de mão de obra em serviços
de limpeza, conservação, zeladoria, vigilância e segurança
mediante empreitada de mão de obra, trabalho temporário
ou cooperativa de trabalho, assim como de qualquer outra
modalidade de contratação de serviço desde que a contratada
mantenha empregado à disposição da contratante em tempo
integral e em suas dependências.

Fica determinado que por ocasião da emissão das notas fiscais,

a contratada deverá destacar nas mesmas além dos valores
correspondentes à prestação de serviços a importância a ser
recolhida à Seguridade Social. Estas importâncias retidas devem ser
recolhidas aos cofres da Previdência Social até o segundo dia útil do
mês subsequente ao da prestação do serviço.

Solicitamos a V.Sa. que seja comunicado às empresas com as quais

esse condomínio mantém contrato de prestação de serviços e que
esteja inserido neste contexto, para que nos enviem as notas fiscais
correspondentes às prestações de serviço dos meses respectivos até
o
o 25 (vigésimo quinto) dia de cada mês, para que possamos tomar
as providências devidas quanto ao pagamento e ao recolhimento da
importância retida. Por oportuno, solicitamos que seja exigido das
empresas prestadoras de serviço, o envio, acompanhado de nota
fiscal de serviço, da GPS preenchida com a importância retida a ser
recolhida na data anteriormente mencionada.

Lembramos que esta importância não se constitui em mais um

ônus para o condomínio, uma vez que esta importância retida será
compensada pela contratada por ocasião do recolhimento mensal
de suas obrigações com a Previdência Social.

Por ocasião de reformas ou obras de qualquer natureza, em que

se apliquem os princípios destas normas, e caso a obra venha a
ser executada por profissional autônomo, que possua empregado
registrado, deverá ser feita esta retenção.

25
Nos grandes condomínios que mantêm contrato com empresas de
transporte de passageiros com exclusividade para seus moradores,
o percentual de 11% (onze por cento) deverá incidir sobre o valor de
30% (trinta por cento) do valor bruto da fatura.

Quanto a outros procedimentos a serem tomados em relação à

mencionada legislação junto aos prestadores de serviços do seu
condomínio, solicitamos que seja contactado nosso Departamento
de Pessoal que se encontra apto a assessorá-los.

CONTRIBUIÇÃO DO SEGURADO CONTRIBUINTE

INDIVIDUAL – AUTÔNOMO
Previdência Social através da Instrução Normativa 87 – INSS – DC
– de 28.3.2003, que trata da retenção de 11% (onze por cento) do
valor pago ou creditado a qualquer título a trabalhadores autônomos
ou assemelhado, informamos:

Quanto à retenção feita aos prestadores de serviços, diz a

mencionada legislação: o condomínio é obrigado a arrecadar a
contribuição prevista do contribuinte individual a seu serviço,
mediante desconto na remuneração paga, devida ou creditada a
este segurado, e recolher o produto arrecadado acompanhado das
contribuições a seu cargo até o dia 20 (vinte) do mês seguinte ao da
competência, com vigência a partir de 4/2003.

A contribuição mencionada anteriormente, será equivalente a

o
11% (onze por cento) conforme previsto no §4 do artigo 30 da Lei
no 8.212 de 1991.

O condomínio, após a retenção e recolhimento, fica obrigado a comprovar

tal procedimento ao contribuinte individual, objeto do desconto.

Quando o contribuinte individual prestar serviços a mais de um

empregador deverá informar a cada condomínio o valor ou valores
já recebidos, sobre os quais já tenha incidido o desconto da

26 MANUAL DO SÍNDICO
contribuição, o mesmo procedimento deve ser observado quando
se tratar com pessoas com vínculo de emprego.

Em ambos os casos, os valores da prestação de serviço deverão

constar na Guia de Recolhimento do Fundo de Garantia por Tempo
de Serviço e informações a Previdência Social (GFIP) mensalmente.

A mencionada legislação extinguiu a partir de 1.4.2003, a escala

transitória de salário-base, utilizada para fins de enquadramento e
fixação de salário de contribuição individualmente, podendo haver
contribuição para aquele órgão em qualquer valor até o limite de
R$ 3.916,20 (três mil, novecentos e dezesseis reais e vinte centavos)
independentemente da idade do contribuinte ou do seu tempo
de filiação à Previdência Social, este valor é corrigido anualmente
conforme instruções deste mesmo órgão.

Sendo assim, todo e qualquer serviço prestado por pessoa

não vinculada ao condomínio estará sujeito à aplicação dos
procedimentos citados, além da apresentação de RPA (recibo de
pagamento a autônomo) em duas vias, contendo obrigatoriamente
a inscrição do prestador do serviço junto à Previdência Social
(na ausência desta a inscrição no PIS/Pasep), CPF, carteira de
identidade, e a especificação do valor do serviço prestado, assim
como da importância retida 11% (onze por cento).

PROGRAMA DE ALIMENTAÇÃO DO TRABALHADOR –

PAT – LEI Nº 6.321 DE 14.4.1976
Tendo em vista a publicação da Portaria no 34, de 7 de dezembro de
2007, do Ministério do Trabalho e Emprego (MET), vimos pela presente
ratificar que a fiscalização deste órgão governamental, entende
que toda e qualquer despesa destinada à compra de alimento para
empregado, seja para café da manhã, refeições ou lanches que não
seja através de empresas credenciadas junto ao PAT, estará sujeita à
incidência de encargos tais como: INSS, PIS e FGTS.

27
Este mesmo órgão administrativo, assim como o Judiciário Trabalhista,
concordam que estas parcelas concedidas aos trabalhadores de um
modo geral, integram ao salário, não só para os casos já citados
anteriormente, como base para a composição da maior remuneração
do trabalhador, para fins de indenização trabalhistas.

Sendo assim, para que o condomínio possa conceder este benefício

a seus empregados deverá tomar as seguintes providências:

I. Cadastrar o condomínio no Programa de Alimentação do

Trabalhador (PAT) do MTE.
II. Manter contrato com uma empresa credenciada junto ao
MTE para fornecimento destes produtos.

Face ao exposto, e a fim de impedir que o seu condomínio seja

penalizado quando do advento de uma fiscalização por parte do
MTE (caso esteja concedendo este benefício sem o cumprimento de
tais princípios) ou através de um pleito por parte de um empregado
junto à Justiça do Trabalho, colocamo-nos ao vosso inteiro dispor
para mais esclarecimentos caso necessário e a legalização de tal
procedimento irregular.

RECOMENDAÇÕES
Quanto aos empregados: só permitir que o empregado inicie suas
atividades profissionais no condomínio após seus devidos registros.
Lembramos que a CLT em seu artigo 29 estabelece uma tolerância
de 48 (quarenta e oito) horas para que o empregador tome as
devidas providências no tocante ao registro do empregado; não
conceder qualquer benefício aos empregados fora do que a lei
estabelece, exemplo: alimentação, transporte, gratificações entre
outros; não é permitido acordo com empregado sob qualquer
pretexto, salvo na Justiça do Trabalho.

Não permitir que empregados prestem serviços ao condomínio

enquanto recebem o SEGURO-DESEMPREGO, esta prática se

28 MANUAL DO SÍNDICO
constitui em fraudar a lei à luz da Portaria no 384 do MTE; manter
na portaria o Livro de Inspeção do Trabalho, a fim de que seja
apresentado à fiscalização nas ocasiões devidas; não permitir
que empregados retomem suas funções após retorno de gozo
de benefício previdenciário, lembramos que o mesmo deverá ser
submetido a exame médico de retorno ao trabalho; em caso de
acidente no trabalho devem ser tomadas as seguintes providências:
o o
1 socorrer o empregado; 2 nos comunicar o fato de imediato, a fim
de que possamos preencher os documentos necessários para que o
mesmo possa ter direito ao seu benefício.

Certificação digital ICP

A Caixa Econômica Federal (CEF) realizou alterações importantes
nos métodos de envio de informações acerca do FGTS e de outros
programas sociais que, por exigência legal, devem ser mensalmente
encaminhados àquela instituição.

A fim de agilizar estas informações a Caixa Econômica Federal

(CEF) criou um aplicativo Conectividade Social – ICP, que
necessitará para sua operação que o condomínio possua um
certificado digital próprio.

A não obediência a esta exigência trará sérios transtornos na relação

com os empregados, pois impossibilitará o recolhimento do FGTS, a
admissão e demissão de pessoal, informações sobre aposentadoria
e o envio da RAIS e DIRF à Receita Federal.

O certificado digital é uma identificação legal de pessoa física ou

jurídica na internet e já é utilizada pela Receita Federal (Decreto
no 4.689) e pela Lei no 10.406, artigo 219, de 10 janeiro de 2002
– Código Civil.

A emissão do certificado digital é regulada por extensa legislação

sendo necessárias, em resumo, as seguintes providências:

I. A presença física do responsável pelo condomínio (síndico);

29
 II. Convenção do condomínio registrada no RGI;

III. Ata da eleição do síndico registrada em cartório;

IV. CPF do síndico;

V. Documento de identidade do síndico;

VI. Comprovante de residência do síndico (emitido nos últimos

60 dias).

A atualização da Certificação Digital ICP deverá ser feita anual-

mente, ou sempre que houver mudança do representante legal do
condomínio.

LEGISLAÇÃO PERTINENTE A CONDOMÍNIOS

Lei impõe botoeiras de cabina para deficientes visuais

A Lei Municipal no 2.983, assinada pelo prefeito Luiz Paulo
Conde, no dia 13.1.2000, visa dar facilidades de acesso e uso
aos deficientes visuais. Tendo como objetivo a obrigatoriedade
indiscriminada a todos os elevadores de condomínios (comerciais
e residenciais) o uso de botoeiras de cabina com sinalização em
Braille e convencional.

Decreto torna obrigatório corrimão nas escadas dos prédios

O Decreto no 897/76, que estabelece a obrigatoriedade do corrimão
nas escadas dos prédios, cujas informações estão contidas nos
artigos 183, 191 e 192, com o seguinte teor:

“Art. 183 – A escada enclausurada à prova de fumaça deverá

servir a todos pavimentos e atender aos seguintes requisitos:

VII – ter corrimão, obrigatoriamente;

VIII – ter corrimão intermediário, quando a largura da escada for

superior a 1,8m”;

30 MANUAL DO SÍNDICO
 Já o artigo 191, “impõe que o corrimão deverá atender aos
seguintes requisitos: a) estar situado de ambos os lados da
escada, com altura entre 75cm e 85cm, acima do nível do bordo
do piso; b) ser fixado somente pela sua face inferior; c) ter largura
máxima de 6cm; d) estar afastado, no mínimo 4cm da face da
parede e, ainda, que os espaços ocupados pelos corrimãos e
respectivos afastamentos que estarão compreendidos na largura
útil da escada”. Conforme o artigo 192, “as rampas poderão
substituir as escadas, desde que sejam cumpridos os mesmos
requisitos aplicáveis à escada, e mais: I – As rampas deverão
ter o piso revestido com material antiderrapante, além de terem
corrimãos. Porém, cabe ao Corpo de Bombeiros do Estado do
Rio de Janeiro a fiscalização, além da aplicação de multa ou pena
de interdição prevista no capítulo XXIII”.

Plantas nas calçadas

A Lei no 2.940, que dispõe sobre a colocação de jarrões com
plantas ornamentais nas calçadas dos edifícios, autorizando os
administradores dos condomínios a colocarem jarrões com plantas
ornamentais nas calçadas dos edifícios, sendo que a instalação
e manutenção dos jarrões ficarão sob a responsabilidade dos
condomínios e a colocação dos jarrões não poderá prejudicar o livre
trânsito dos pedestres.

LEI ESTADUAL NO 5.190 DE 14.1.2008

De acordo com a Lei Estadual no 5.190 de 14.1.2008 os avisos
de cobrança de qualquer espécie, inclusive a cota condominial
deverão ser postados com antecedência mínima de 10 dias em
relação ao seu vencimento.

Para que possamos cumprir este dispositivo legal é indispensável

que todos os dados fornecidos pela administração interna do
condomínio e necessários à emissão das cotas, nos sejam fornecidos
com 15 dias úteis de antecedência em relação ao seu vencimento.

31
Por outro lado, caso seu condomínio dependa do recebimento
de contas das concessionárias para cálculo do rateio, V.Sa. deverá
contactar seu gerente de atendimento para as devidas providências.

A não observância desta lei causará ao infrator multa no valor de 100

UFIR-RJ a favor do condômino.

ATO DECLARATÓRIO INTERPRETATIVO NO 2 –

OBRIGAÇÃO LEGAL
A Receita Federal do Brasil determinou através do ato em referência,
datado de 27/3/2007, que as receitas auferidas pelos condomínios
provenientes de arrendamento de partes comuns serão consideradas
para efeito tributário como recebidas pelos condôminos, na
proporção das frações ideais de cada unidade. A tributação incidirá
sobre as mencionadas receitas independentemente do destino que
lhes foram dados (redução da cota, criação de fundos etc.).

Cabe ao(a) síndico(a), como representante legal do condomínio,

a responsabilidade de fornecer a cada condômino o valor de sua
cota nas receitas, prestando posteriormente estas informações à
Receita Federal.

A fim de desempenhar mais esta tarefa, a BAP adaptou seus

sistemas e rotinas para que esta obrigação legal seja cumprida e o
seu condomínio esteja atualizado com a Receita Federal.

Para tanto serão necessárias as seguintes providências:

I. Identificar as receitas que se enquadram no mencionado ato

declaratório;
II. Acumular durante o exercício os valores e informações das
receitas auferidas do condomínio e decorrentes da locação de
parte comuns, assim como a cota parte de cada condômino;
III. Prestar mensalmente a cada condômino informações sobre
as receitas que lhe cabem;

32 MANUAL DO SÍNDICO
 IV. Elaborar anualmente a DIRF – Declaração de Imposto de
Renda Retido na Fonte, informando as receitas auferidas
pelos condôminos originadas da locação de partes comuns.

PARA QUE POSSAMOS EFETUAR AS PROVIDÊNCIAS

DETERMINADAS NO ATO DECLARATÓRIO É INDISPENSÁVEL
QUE NOS SEJAM INFORMADOS O CPF/CNPJ DOS
CONDÔMINOS COM A MAIOR URGÊNCIA POSSÍVEL SENDO
DE SE OBSERVAR QUE O APOIO DE V.Sa. É PRIMORDIAL PARA
OBTENÇÃO DESTES DADOS.

Outrossim, para que possamos desempenhar as tarefas determinadas

pelo Ato Declaratório Interpretativo no 2 é indispensável:

I. Os condomínios e seus respectivos síndicos estarem com sua

situação cadastral regularizada na Receita Federal;
II. Todas as receitas provenientes da locação de partes comuns
deverão ser obrigatoriamente contabilizadas, ainda que os
valores não transitem pela administradora e tenham sido
depositados em contas bancárias do condomínio;
III. Frisar que toda e qualquer conta do condomínio está vinculada
ao seu CNPJ e portanto do conhecimento da Receita Federal.
Por outro lado, cabe lembrar que os aluguéis de áreas
comuns pagos pelas empresas estão vinculados ao CNPJ dos
condomínios.

AUTOVISTORIA OBRIGATÓRIA – LEI ESTADUAL NO 6.400

DE MARÇO DE 2013
A Lei no 6.400/13, obrigou os condomínios de edificações residenciais
e comerciais a realizarem autovistorias sazonais.

Os imóveis com menos de 25 anos, a partir da emissão do habite-se,

devem fazer autovistorias decenais, enquanto os com mais de 25
anos devem fazê-lo a cada cinco anos.

33
A lei vale para edificações de três ou mais pavimentos e para
aquelas que tiverem área construída igual ou superior a 1.000 m²,
independentemente do número de pavimentos.

CONTAS A PAGAR

Pagamentos das despesas do condomínio

Para que possamos realizar um serviço com mais eficiência e
transparência, o envio de faturas de cobrança, solicitações de
depósitos e transferências, bem como toda e qualquer solicitação
de pagamento, deve ser feita com antecedência mínima de três
dias úteis da data de seu vencimento, conforme cláusula contratual.
Porém, orientamos que tão logo a conta chegue ao condomínio,
seja imediatamente remetida à BAP, a fim de que possamos
realizar a atualização da movimentação financeira do condomínio
no BAPNET, proporcionando ao síndico um acompanhamento mais
preciso do fluxo de caixa.

Caso as faturas sejam entregues pelo fornecedor, sem a antecedência

devida, o condomínio pode solicitar ao fornecedor a segunda via da
fatura sem custo adicional, com antecedência mínima de 10 dias,
conforme exige a Lei Estadual no 5.190/2008.

34 MANUAL DO SÍNDICO
SEGUROS OBRIGATÓRIOS DO CONDOMÍNIO
Seguro das instalações
A responsabilidade pela contratação do seguro do condomínio é
exclusiva do síndico (artigos 1.346 e 1.348, IX, do Código Civil) que
pode ser responsabilizado civil e criminalmente em decorrência da
insuficiência nas garantias contratadas ou pela não contratação do
seguro do condomínio.

Existem duas modalidades do seguro de condomínio, Básica Simples

e Básica Ampla. As coberturas vão de incêndio, raio e explosão
de qualquer natureza, responsabilidade civil do condomínio,
responsabilidade civil garagista, danos morais, portões automáticos,
danos elétricos, quebra de vidros, vendaval, tumultos, alagamentos,
desmoronamento, entre outras.

I. Básica Simples
Consiste em diversas cláusulas com valores distintos
para cada evento contratado. As garantias são pacotes,
elas são individuais e todas com os valores limitados.
Desmoronamento, por exemplo, de acordo com a seguradora
terá o limite máximo de R$ 500.000 (quinhentos mil reais)
ou R$ 1.000.000 (um milhão de reais). Essa modalidade
pode deixar o prédio com coberturas baixas que exigirão
desembolso extra dos condôminos nos eventuais sinistros.

II. Básica Ampla

Trata-se de uma verba única para garantir quaisquer danos
causados ao prédio. Todos os danos físicos estão dentro da
cobertura principal. A vantagem dessa modalidade é que o
prédio estará coberto contra quaisquer danos físicos e/ou
estruturais, até o limite da cláusula básica ampla. Isso quer
dizer que, caso ocorra um desmoronamento ou qualquer
evento que cause uma perda total do prédio, o condomínio
receberá a indenização integral da importância segurada

35
 contratada. Assim, o condomínio tem tranquilidade, haja
vista que todas as cláusulas de danos específicos ao prédio
ficam contempladas nessa verba.

III. Responsabilidade civil do síndico e do condomínio

As demandas de indenização por responsabilização e os
riscos existentes no condomínio apontam uma atenção
especial e necessidade de uma assessoria especializada
no mercado imobiliário na definição dos valores a serem
contratados. A fim de reduzir o custo do seguro, por
vezes, são contratadas importâncias insuficientes para a
cobertura de sinistros mais onerosos que podem recair
sobre a administração interna do condomínio.

Seguro de vida e funeral dos empregados de condomínio

O seguro dos empregados de condomínio do município do
Rio de Janeiro está definido no dissídio coletivo da categoria e
obrigatoriamente deve ser feito em apólice específica. A cobertura
para morte natural ou invalidez laborativa é de 25 (vinte e cinco)
salários mínimos nacionais e morte acidental 50 (cinquenta) salários
mínimos nacionais. O condomínio só deixa de ser obrigado a
realizar o seguro dos empregados acima de 60 (sessenta) anos.
O síndico deve estar atento ao dissídio anual da categoria a fim de
verificar eventuais mudanças.

Seguro-saúde dos empregados de condomínio

O seguro-saúde é uma opção relevante aos condomínios a fim de

reduzir o absenteísmo, melhorar o relacionamento, qualidade de
vida dos empregados e de reter os melhores profissionais. Sendo
do interesse do condomínio, basta contatar a MULTISEGUROS que
apresentará oportunidades adequadas ao perfil do condomínio.

36 MANUAL DO SÍNDICO
SEGUROS OPCIONAIS – CONDÔMINO, LOCATÁRIOS OU
MORADORES

Seguro incêndio de conteúdo

O seguro opcional incêndio de conteúdo é uma relação direta entre o
condômino e a corretora indicada pela BAP. Trata-se de uma garantia
dos móveis, utensílios, equipamentos eletroeletrônicos e todos os
seus acessórios, contra danos causados por incêndio, raio, explosão
com a cobertura acessória para perda ou pagamento de aluguel. Os
condôminos ou moradores que optam por esse seguro têm a cobertura
de até R$ 150.000 (cento e cinquenta mil reais) e havendo a necessidade
de sair do imóvel, durante 6 (seis) meses poderão alugar outro imóvel
até o valor mensal de R$ 5.000 (cinco mil reais). Além disso, eles terão
disponível o benefício da “Total Assistência” com serviços de bombeiro,
chaveiro e eletricista dentro das condições específicas da apólice.

Seguro CondoProVida
O seguro opcional CondoProVida é a garantia do pagamento
da cota condominial do proprietário ou locatário do imóvel em
caso de morte ou invalidez total permanente, com a cobertura
acessória para desemprego involuntário. No caso de morte ou
invalidez total permanente a unidade terá a cobertura de até
R$ 2.000 (dois mil reais) por até seis meses. Quando o segurado tem
mais de 67 anos a garantia será de 3 (três meses). Num eventual
desemprego daqueles que são CLT, este terá a garantia do valor
da cota condominial até R$ 1.000 (um mil reais), após cumprida a
carência de 60 (sessenta) dias. O CondoProVida também traz o
benefício de descontos em mais de 3.500 (três mil e quinhentos)
medicamentos em uma ampla rede credenciada de farmácias em
todo o país – são 8.800 lojas.

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Diversos
A corretora indicada pela BAP é a MULTISEGUROS Planejamento e
Corretagem de Seguros. Com essa parceria o condomínio, síndico,
conselheiros, condôminos e empregados do condomínio dispõem
de condições diferenciadas e de uma assessoria na contratação dos
mais variados seguros.

SINISTROS
Em caso de qualquer seguro contratado com a MULTISEGUROS
os sinistros devem ser comunicados imediatamente à BAP e
MULTISEGUROS ou mesmo à própria seguradora contratada.
A MULTISEGUROS o assessorará no registro do sinistro,
documentação necessária, será a sua representante dentro da
seguradora, dará a consultoria necessária dentro das atribuições
de uma corretora e fará o acompanhamento até a plena conclusão
do sinistro.

FALE COM A MULTISEGUROS

corretora@multisegurosplanej.com.br
(21) 2224-0586
(21) 4501-2265
(21) 99327-0119

38 MANUAL DO SÍNDICO
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