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BOOK
360° MARKET REVIEW 2017
EXCEEDING
EXPECTATIONS
Estimados amigos:
Para lograr este objetivo, en Coldwell Banker Commercial hemos puesto un especial interés en el
análisis en los segmentos de oficinas e industrial con la finalidad de que las operaciones de nuestros
clientes presenten un menor riesgo y, ¿por qué no?, nuevas oportunidades para sus inversiones.
Con el entorno económico actual, podemos anticipar que 2017 será un año de retos en el que la
estabilidad económica se pondrá a prueba y en el cual observaremos diversos escenarios. Por ejemplo,
con la finalidad de controlar el tipo de cambio, se pondrá a la venta dólares de las reservas internacionales
y, por otro lado, anticipamos que, la inflación será superior a la presentada en los últimos ocho años.
En lo que respecta al sector inmobiliario industrial, consideramos que no se verá afectado de manera
significativa, debido a que su tasa de disponibilidad es inferior al 4% y la lentitud que prevemos en la
toma de decisiones provocará una disminución en los metros cuadrados comercializados, sin embargo,
no consideramos que afectarán los precios.
El objetivo de este libro es poner al alcance de nuestros clientes y amigos un análisis más detallado de
cada uno de los submercados de oficinas e industrial de la Ciudad de México, Guadalajara y Querétaro,
así como las perspectivas de desarrollo hacia el 2018 y 2019. Esperamos que este trabajo resulte de
utilidad y que se convierta en una herramienta estratégica para una acertada toma de decisiones.
Cordialmente
64 PIPELINE
68 VALLE DE MÉXICO - MERCADO INDUSTRIAL // A
74 CTT
82 HUEHUETOCA/ZUMPANGO
88 IZTAPALAPA
94 TLALNEPANTLA/NAUCALPAN/VALLEJO
104 TOLUCA/LERMA
134 CONCLUSIONES
10 | Blue Book 360o Market Review 2017
12 Blue Book 360o Market Review 2017
SERVICIOS | COLDWELL BANKER COMMERCIAL
TRANSACCIONALES
Venta y renta de oficinas corporativas, centros y locales
comerciales, terrenos, propiedades industriales y turísticas.
ASESORÍA EN INVERSIONES
INMOBILIARIAS
Valoración y proyección de flujos para identificar las mejores
oportunidades en el mercado.
INVESTIGACIÓN DE MERCADO,
AVALÚOS Y CONSULTORÍA
ESPECIALIZADA
Maximizar el ROI al determinar el mayor potencial y mejor uso de
terrenos y activos inmobiliarios.
SERVICIOS DE CONSULTORÍA
Servicios especializados de Consultoría y Project Management
en los sectores corporativo, comercial e industrial, obteniendo
soluciones integrales que superan las expectativas del cliente.
MÉXICO / GUADALAJARA
QUERÉTARO / SAN LUIS POTOSÍ
PANORAMA
En este contexto, no sólo los especialistas más optimistas se han
visto obligados a moderar sus expectativas de crecimiento económico
mexicano, sino las autoridades financieras también. La revisión a la baja
ECONÓMICO sucedió luego de que el crecimiento del pib fuera menor al esperado para
el segundo trimestre de 2016. En este período, la economía Mexicana se
redujo 0.2 por ciento en comparación con el mismo trimestre de 2015.
2016 // 2017 Por ejemplo, en 2016, el área de suministros, los sectores de minería,
construcción y manufactura se debilitaron, este último se afectó por
un desempeño endeble del sector industrial de Estados Unidos. En el
El crecimiento económico que hasta ahora ha lado positivo, el sector servicios se ha respaldado por el crecimiento
mostrado la economía mexicana es bajo. Esta del consumo privado que ha despuntado gracias a: las condiciones
desaceleración resulta más evidente, desde saludables del mercado laboral, el crecimiento del uso de crédito y el
finales de 2016, por la incertidumbre de las aumento de las remesas provenientes de trabajadores en el extranjero.
elecciones en Estados Unidos y su resultado,
aunado a su actual política proteccionista que A continuación presentamos una síntesis del comportamiento de la
ha debilitado a la moneda nacional. economía durante 2016.
Reservas internacionales
y tipo de cambio
La moneda mexicana ha perdido 47% de su
valor ante el dólar en los últimos cinco años. En
diciembre de 2011, el dólar se cotizaba en $13.94
pesos, sin embargo, a finales de 2016, alcanzó
los $20.51 pesos. Por otra parte, las reservas
internacionales se han incrementado 18% en el
mismo periodo, lo cual permite a México tener,
en caso de ser necesario, el margen suficiente
para subastar y evitar así un mayor incremento
en el tipo de cambio.
Tipo de cambio
en Latinoamérica
Durante 2015, el peso mexicano presentó
una pérdida del 17% frente al dólar, menor
que la de toda Latinoamérica. Para 2016
las cosas cambiaron y se depreció 18.9%,
sólo por debajo de Argentina, que registró
un decremento de 23.5%. La situación se
vislumbra estática para el 2017, ya que
se espera que al finalizar el año el dólar se
coloque por encima de los $21 pesos, lo
cual representaría una variación mínima con
respecto al tipo de cambio actual.
CONCLUSIÓN
PANORAMA ECONÓMICO 2016 // 2017
Como se anticipaba, 2016 fue un año complejo para la economía en general, considerando que, a pesar
de noticias positivas como la de la adjudicación de 8 de 10 contratos de las rondas petroleras, que
representa una inversión importante para empresas como Exxon Mobil y Chevron, no logró un cambio
significativo en el comportamiento de la economía.
Para 2017, la incertidumbre continúa como consecuencia del nuevo rumbo de la primera economía
mundial. Ante las dudas generalizadas por la presidencia actual de eua con respecto al Tratado de Libre
Comercio, la edificación del muro y la probable disminución de remesas genera un clima de inestabilidad
económica que, aunado a lo expuesto en los indicadores, muestra al 2017 como un año particularmente
complejo para México.
CIUDAD DE MÉXICO
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A
El segmento de oficinas de la Ciudad de México es el más Algo que destacó durante 2016 fue la renta de edificios
dinámico no sólo de este país sino de Latinoamérica y es completos que se encontraban en etapa de construcción y se
donde se encuentran los grandes corporativos de nivel entregaron este año, tal es el caso de Picacho 175 y Varsovia 36.
nacional e internacional, situación que ha incentivado a los
El precio promedio ponderado de la ciudad es de $24.9 usd /m²/
desarrolladores a incrementar la actividad en construcción
mes presentando una disminución del 5% en comparación con
de oficinas clase A+ y A. Al cierre de 2016 el inventario total
el promedio de 2015. Este decremento se debe a la volatilidad
existente fue de 5.7 millones de m2, incorporando 418,400
en el tipo de cambio, situación que también ha motivado al
m2 durante 2016, lo que representa un incremento del
mercado a ser más flexibles y realizar algunos contratos en
7.9% en comparación con el reportado a finales de 2015.
moneda nacional, sin embargo, al hacer la conversión a pesos,
De igual manera, se tienen identificados 83 edificios los precios se incrementaron un 12.8% durante el 2016.
en construcción clase A+ y A en la Ciudad de México
que suman 2 millones de metros cuadrados, siendo
Insurgentes el corredor con mayor número, tanto en
metros cuadrados como en edificios. Se prevé que para
2020 la cdmx alcance los 7.8 millones de m2 en inventario,
cifra que dependerá del comportamiento del mercado
durante 2017, debido a la incertidumbre provocada por la
nueva administración en Estados Unidos.
2
5MIL 60MIL
m EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO
ARBOLADA LOMAS
Lomas Altas con siete edificios clase A+ y A existentes, cuenta con 84 mil m2
de inventario. Este corredor no ha presentado incorporación de edificios desde
2013, cuando se terminó la construcción del edificio Constituyentes 1070.
Con 4,500 m2, este corredor es el que presenta menor demanda de espacios
de oficinas de la cdmx. Durante el último trimestre de 2016 se liberaron
diferentes espacios en Torre Quadrata por lo que la tasa de desocupación
pasó de 15.9 a finales de 2015 a 17.7% al cierre de 2016.
77MIL 68 MIL
presentarse diferencias de hasta $16 usd, esto debido a la calidad de
los espacios y la ubicación de los inmuebles.
m2 EN CONSTRUCCIÓN m2 EN PROYECTO
2017/2020
El inventario de oficinas clase A+ y A de Periférico Sur, años, se estima que la tasa se incremente de manera
al cierre de 2016, fue de 455,400 m , presentando un
2
importante en los próximos años, por lo que los pre-
incremento del 15.6% con respecto al inventario de arrendamientos existentes, serán de gran importancia
2015, esto se debe a que, durante 2016, se entregaron para controlar el nivel de espacios disponibles.
cuatro edificios, de los cuales dos se absorbieron de
En el transcurso de 2016 se rentaron 79,900 m2, cifra
manera inmediata, ya que uno de ellos fue un proyecto a
similar a la que se demandó en 2015. Dos edificios se
la medida (bts) para una dependencia de gobierno.
absorbieron de manera inmediata una vez terminada su
Periférico Sur cuenta con 253,500 m en construcción
2
construcción; Periférico 3433 y Picacho 175 y se estima
divididos en 10 edificios, incorporará con proyectos como que con los pre-arrendamientos existentes, para 2017, la
ARTZ y Gran Patio Revolución, 161 mil m tan sólo en
2
demanda pueda superar los 100 mil metros cuadrados.
2017, así como 115,900 m en proyecto.
2
El precio promedio ponderado de este corredor, al cierre
Al término de 2016, este corredor contaba con 23,500 m2 de 2016, fue de $24.5 usd /m²/mes, presentando una
disponibles, mostrando así, una tasa de desocupación del disminución del 2.8% en comparación al promedio que
5.2%, la más baja que ha tenido durante los últimos cinco tuvo a finales de 2015.
Al cierre de 2016, este corredor reunió 1.19 millones de m2, con la incorporación de
cuatro edificios incrementó su inventario en un 4.6% con respecto al final de 2015.
Los edificios que se integraron al corredor son: los cuerpos A y B de QUAD, Vasco
de Quiroga 621 y Reforma 627, este último es uno de los pocos edificios que
presentaba espacios en venta en la Ciudad de México.
TEPOTZOTLÁN
CTT
CUAUTITLÁN
TULTITLÁN
648MIL 994MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017
m2 EN PROYECTO
40 41 42 43 44 45 46 47 48
CEDIS Parque Ind. Blvrd. Benito Blvrd. Micro Parque Tultipark III Tulticedis 5 CEDIS Pavisa Tulti Marc
Liverpool Mexiquense Juárez S/N Tultitlán Cartagena
No. 228
49 50 51 52 52 54 55 56 57
CEDIS Seis RH 80 Benito Juárez CEDIS Tepozpark Micro Parque BTSD BTSD BTSD
65 Tepotzotlán Tepotzotlán Tepotzotlán I Tepotzotlán II Tepotzotlán
III
15,423 m2 17,010 m2 20,373 m2 41,715 m2 35,413 m2 14,766 m2 64,800 m2 / 2014 32,377 m2 49,275 m2
2016 2017 2017 1998 2000 2015 25,893 m2 / TBD 2015 TBD
58 59 60 61 62 63 64 65 66
Prologis Megapark Prologis Prologis PIT México CPA Logistics Tepozopark San José Nave Dulco
Park Grande Carrizal Park Cedros Center Park
Ind. Park Tepotzotlán
52,753 m2 / 2016 145,857 m2 / 2015 63,853 m2 / 2007
28,985 m2 / 2017 117,576 m2 / 2017 60,090 m2 142,740 m2 32,355 m2 / 2017 46,401 m2 61,308 m2 111,817 m2 21,700 m2
290,102 m2 / TBD 109,303 m2 / TBD 2009 2000 58,115 m2 / TBD 2008 2013 2017 2004
67
Tepozpark II
42,177 m2
TBD
Es el corredor industrial más importante de la zmvm, Debido a la alta demanda que se presentó durante 2016, la
conformado por los municipios de Cuautitlán, Tultitlán tasa de disponibilidad sufrió un decremento de 3.3 puntos
y Tepotzotlán (CTT). Cuenta con un inventario de 5.1 porcentuales respecto al cierre de 2015, cerrando con
millones de m equivalente al 58% de todo el inventario
2
2.1%, lo que representa 107 mil m2, aunque se estima
existente clase A en el Valle de México y es el submercado que ésta se eleve, ya que el corredor CTT cuenta con el
que presentó la mayor actividad a lo largo de 2016 con 955 mayor número de metros cuadrados en construcción en el
mil m2 rentados, de los cuales 729 mil m2 corresponden a mercado, de los cuales, 423 mil m2, se estarán entregando
demanda neta. a lo largo del primer semestre de 2017.
Entre los cierres más importantes se encuentran DHL Al tratarse del corredor más extenso del Valle de México,
en Macrocentro III con 31 mil m , PUMA y Office Depot
2
los precios de renta son bastante dispersos, por lo que
en CPA San Martín Obispo con 23 mil m y 40 mil m
2 2
encontramos espacios desde $4.2 hasta los $6.1 usd/m2 /
respectivamente, Liverpool con 57 mil m2 en Prologis Park mes, sin embargo, estos precios se mantuvieron estables
Izcalli, Geodis Wilson con 28 mil m , Diageo con 23 mil m
2 2
durante todo el año, cerrando con un promedio de $4.8
y Mary Kay con 10 mil m en el nuevo proyecto institucional
2
usd/m2 /mes cifra similar a la presentada al cierre de 2015.
de Prologis denominado “PARK GRANDE”.
21MIL 349MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017
m2 EN PROYECTO
96 Blue Book 360o Market Review 2017
VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | TLALNEPANTLA / NAUCALPAN / VALLEJO
TLALNEPANTLA
MERCADO INDUSTRIAL //A
Se estima que, durante el 2017, este corredor tendrá poca actividad y la oferta
que llegue a presentar será por naves clase B y/o espacios remodelados,
ya que a pesar de ser uno de los corredores con mayor antigüedad, aún no
presenta proyectos de reconversión o reciclaje de propiedades.
Este segmento continuó con un crecimiento significativo Debido al incremento en la oferta de oficinas clase A+ y A,
en la Zona Metropolitana de Guadalajara (zmg), ya que puede haber un reajuste en los precios de arrendamiento y,
durante 2016 finalizó la construcción de ocho edificios, para quienes tasan sus rentas en dólares, se usarán cláusulas
incrementando el inventario en un 33.6% con más de devaluatorias para cubrir las variaciones importantes que
78 mil m . Para finales de 2017 el inventario crecerá
2
pudieran presentarse.
en un 86% con la entrega de alrededor de 270 mil m 2
13MIL 6MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO
CENTRO FINANCIERO
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A
Al cierre del 2016 presentó una demanda neta de 4,400 m2, cifra muy
inferior a los 36 mil m2 que se construyeron en el año, colocando con esto
en 22.2% la tasa de disponibilidad. Actualmente el corredor Financiero está
presentando un importante incremento en su inventario que se espera sea
de 70% en los próximos 24 meses, donde terminará la construcción de
cuatro importantes edificios.
PROVIDENCIA
71MIL 135MIL
por edificios de pequeñas dimensiones y de baja altura debido a
que se encuentra inmerso en una de las zonas residenciales más
emblemáticas de la ciudad. En los últimos años las principales
avenidas de este corredor se han convertido en zonas comerciales.
Sólo cuenta con 12,400 m de inventario.La tasa de disponibilidad
2 m2 EN CONSTRUCCIÓN m2 EN PROYECTO
2017/2020
es de 17.2% y los precios de renta son más económicos que en
el corredor Financiero debido a las características de los edificios,
teniendo un precio promedio de renta de $280.0 mxn /m2/mes.
38MIL 14MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO
2
0 3MIL
m EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO
5 DE FEBRERO
MERCADO INDUSTRIAL // A
QUERÉTARO-SLP
MERCADO INDUSTRIAL // A
Por su parte, la región del Bajío, que aporta más del 10% del
Producto Interno Bruto al país, sigue con su tendencia de
crecimiento gracias al desarrollo industrial. Por ello, Querétaro
se mantiene como un punto importante para empresas del
sector automotriz y aeroespacial, su tasa de desocupación por
debajo del 7% y el crecimiento de su inventario industrial son
muestra de ello.
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Raúl Estrada // Gerencia de proyecto Marco Otero // Dirección Denisse Martínez // Oficinas CDMX Bruno Ramírez // Industrial ZMVM Heriberto Quintero // Oficinas GDL
Tatiana Velázquez // Industrial QRO Patricia Núñez // Real Estate Marketing Tipos Libres // Dirección de arte, maquetación y diseño Grupo Art Graph // Impresión
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