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BLUE

BOOK
360° MARKET REVIEW 2017
EXCEEDING
EXPECTATIONS
Estimados amigos:

BLUE BOOK 360O | CARTA EDITORIAL


Estamos iniciando un año complejo caracterizado por un clima de incertidumbre que exigirá
no sólo una mayor competitividad y creatividad, sino también contar con información precisa y
confiable sobre el comportamiento del mercado inmobiliario comercial.

Para lograr este objetivo, en Coldwell Banker Commercial hemos puesto un especial interés en el
análisis en los segmentos de oficinas e industrial con la finalidad de que las operaciones de nuestros
clientes presenten un menor riesgo y, ¿por qué no?, nuevas oportunidades para sus inversiones.

Con el entorno económico actual, podemos anticipar que 2017 será un año de retos en el que la
estabilidad económica se pondrá a prueba y en el cual observaremos diversos escenarios. Por ejemplo,
con la finalidad de controlar el tipo de cambio, se pondrá a la venta dólares de las reservas internacionales
y, por otro lado, anticipamos que, la inflación será superior a la presentada en los últimos ocho años.

Con estas predicciones, Banxico pronostica un crecimiento moderado de la economía mexicana,


dejando un rango de expansión entre el 1.5 y 2.5 por ciento.

Después de 10 años de presentar una actividad de comercialización importante con tendencias de


precios a la alza, prevemos una ligera disminución de la demanda de espacios de oficinas, lo que en
conjunto con la construcción a agregarse en 2017, provocará una sobreoferta que estimamos se verá
reflejada en una reducción en los precios de salida en dólares. Es importante no perder de vista que la
apreciación del dólar frente al peso, en los últimos dos años, refleja un considerable incremento de los
precios en moneda nacional.

En lo que respecta al sector inmobiliario industrial, consideramos que no se verá afectado de manera
significativa, debido a que su tasa de disponibilidad es inferior al 4% y la lentitud que prevemos en la
toma de decisiones provocará una disminución en los metros cuadrados comercializados, sin embargo,
no consideramos que afectarán los precios.

El objetivo de este libro es poner al alcance de nuestros clientes y amigos un análisis más detallado de
cada uno de los submercados de oficinas e industrial de la Ciudad de México, Guadalajara y Querétaro,
así como las perspectivas de desarrollo hacia el 2018 y 2019. Esperamos que este trabajo resulte de
utilidad y que se convierta en una herramienta estratégica para una acertada toma de decisiones.

Cordialmente

Luis G. Méndez Trillo


Presidente | Coldwell Banker Commercial México
6 Blue Book 360o Market Review 2017
BLUE BOOK 360O | PRÓLOGO
Cuando iniciamos el reporte anual Blue Book 360°,
hace ya tres años, lo publicamos no sólo con
entusiasmo sino también con la consigna de que
todos los jugadores del sector inmobiliario contaran
con información de primera línea veraz y oportuna
sobre el comportamiento de los segmentos de
oficinas e industrial de la Ciudad de México. Un año
después, en nuestra segunda versión, añadimos
los mercados de Guadalajara y Querétaro.

Actualmente, el entusiasmo sigue y nos es grato


presentar la tercera versión del Blue Book 360°, en
el cual encontrará que, a pesar de la incertidumbre
que se vivió en 2016, fue nuevamente un año
récord, tanto en operaciones de venta y renta de
espacios de oficinas, como de naves industriales.

En Coldwell Banker Commercial continuamos


comprometidos con el sector y una manera de
expresarlo es proporcionando información de calidad
que responde a las altas expectativas de nuestros
clientes, al igual que a la de todos los participantes
en el mercado comercial.

Estamos conscientes que 2017 será un año lleno


de cambios y retos, permítanos a través de este
reporte ser su mejor aliado en la toma de decisiones
para sus inversiones o desinversiones de activos
inmobiliarios, así como para la detección de
oportunidades existentes en el sector.
8 Blue Book 360o Market Review 2017
BLUE BOOK 360O | ÍNDICE
04 CARTA EDITORIAL
06 PRÓLOGO
10 COLDWELL BANKER COMMERCIAL
12 SERVICIOS
14 PANORAMA ECONÓMICO DE MÉXICO
20 CIUDAD DE MÉXICO - MERCADO DE OFICINAS // A+ & A
26 BOSQUES
30 INSURGENTES
34 INTERLOMAS
38 LOMAS ALTAS
40 LOMAS PALMAS
44 NORTE
48 PERIFÉRICO SUR
52 POLANCO
56 REFORMA
60 SANTA FE

64 PIPELINE
68 VALLE DE MÉXICO - MERCADO INDUSTRIAL // A
74 CTT
82 HUEHUETOCA/ZUMPANGO
88 IZTAPALAPA
94 TLALNEPANTLA/NAUCALPAN/VALLEJO
104 TOLUCA/LERMA

110 GUADALAJARA - MERCADO DE OFICINAS // A+ & A


114 PUERTA DE HIERRO
117 CENTRO FINANCIERO / PROVIDENCIA
120 PLAZA DEL SOL / VALLARTA / CHAPULTEPEC

126 QUERÉTARO - MERCADO INDUSTRIAL // A

134 CONCLUSIONES
10 | Blue Book 360o Market Review 2017
12 Blue Book 360o Market Review 2017
SERVICIOS | COLDWELL BANKER COMMERCIAL
TRANSACCIONALES
Venta y renta de oficinas corporativas, centros y locales
comerciales, terrenos, propiedades industriales y turísticas.

ASESORÍA EN INVERSIONES
INMOBILIARIAS
Valoración y proyección de flujos para identificar las mejores
oportunidades en el mercado.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO,
AVALÚOS Y CONSULTORÍA
ESPECIALIZADA
Maximizar el ROI al determinar el mayor potencial y mejor uso de
terrenos y activos inmobiliarios.

SERVICIOS DE CONSULTORÍA
Servicios especializados de Consultoría y Project Management
en los sectores corporativo, comercial e industrial, obteniendo
soluciones integrales que superan las expectativas del cliente.

MÉXICO / GUADALAJARA
QUERÉTARO / SAN LUIS POTOSÍ
PANORAMA
En este contexto, no sólo los especialistas más optimistas se han
visto obligados a moderar sus expectativas de crecimiento económico
mexicano, sino las autoridades financieras también. La revisión a la baja

ECONÓMICO sucedió luego de que el crecimiento del pib fuera menor al esperado para
el segundo trimestre de 2016. En este período, la economía Mexicana se
redujo 0.2 por ciento en comparación con el mismo trimestre de 2015.

2016 // 2017 Por ejemplo, en 2016, el área de suministros, los sectores de minería,
construcción y manufactura se debilitaron, este último se afectó por
un desempeño endeble del sector industrial de Estados Unidos. En el
El crecimiento económico que hasta ahora ha lado positivo, el sector servicios se ha respaldado por el crecimiento
mostrado la economía mexicana es bajo. Esta del consumo privado que ha despuntado gracias a: las condiciones
desaceleración resulta más evidente, desde saludables del mercado laboral, el crecimiento del uso de crédito y el
finales de 2016, por la incertidumbre de las aumento de las remesas provenientes de trabajadores en el extranjero.
elecciones en Estados Unidos y su resultado,
aunado a su actual política proteccionista que A continuación presentamos una síntesis del comportamiento de la
ha debilitado a la moneda nacional. economía durante 2016.

16 Blue Book 360o Market Review 2017


2016
PANORAMA ECONÓMICO 2016 // 2017
Producto Interno Bruto
Al finalizar 2016 el pib fue de 2.1%, 25% por debajo
del 2.8 pronosticado. A pesar de ello, México
se coloca entre las primeras 20 economías del
mundo y es la segunda de Latinoamérica, sólo
por debajo de Brasil.

El crecimiento promedio anual, desde 1982 a


la fecha, es de 2.37%, aunque este porcentaje
representa un crecimiento mínimo, México ha
escalado 16 puestos en 10 años, es decir, de estar
en el puesto 31, subió al número 15. Incluso con
las condiciones económicas actuales, diferentes
especialistas esperan un crecimiento de 1.7%
para 2017.

Reservas internacionales
y tipo de cambio
La moneda mexicana ha perdido 47% de su
valor ante el dólar en los últimos cinco años. En
diciembre de 2011, el dólar se cotizaba en $13.94
pesos, sin embargo, a finales de 2016, alcanzó
los $20.51 pesos. Por otra parte, las reservas
internacionales se han incrementado 18% en el
mismo periodo, lo cual permite a México tener,
en caso de ser necesario, el margen suficiente
para subastar y evitar así un mayor incremento
en el tipo de cambio.
Tipo de cambio
en Latinoamérica
Durante 2015, el peso mexicano presentó
una pérdida del 17% frente al dólar, menor
que la de toda Latinoamérica. Para 2016
las cosas cambiaron y se depreció 18.9%,
sólo por debajo de Argentina, que registró
un decremento de 23.5%. La situación se
vislumbra estática para el 2017, ya que
se espera que al finalizar el año el dólar se
coloque por encima de los $21 pesos, lo
cual representaría una variación mínima con
respecto al tipo de cambio actual.

Fuente: Banxico | xe VARIACIÓN CON RESPECTO AL DOLAR

Precios del petróleo


Durante 2015, los precios de la mezcla mexicana
tuvieron una pérdida de 40%, colocándose en $27.37
dólares por barril, sin embargo, durante el 2016 se
recuperó a los niveles que se tenían en 2015 logrando
un precio de $46.38 dólares al finalizar el año.

Con el acuerdo de la opep de limitar la producción


de petróleo se espera que, durante 2017, el
precio de la mezcla mexicana no sólo se mantenga,
sino que pueda incrementarse y en conjunto con la
liberación de los precios de la gasolina, generar alzas
constantes en los precios, provocando una mayor
inflación en México para los siguientes años.

18 Blue Book 360o Market Review 2017


PANORAMA ECONÓMICO 2016 // 2017
Inflación
El incremento de las tasas que registró la fed,

que a su vez replicó el Banco de México, generó que


la meta de la inflación del 3% fuera rebasada en
2016 colocándose en 3.36%. Esto sólo representa
el inicio de una inflación mayor para los próximos
años, ya que en 2017 y 2018 se espera llegue al
5% aproximadamente. Con esos porcentajes,
la inflación del actual sexenio se colocaría por
debajo de los sexenios anteriores.

CONCLUSIÓN
PANORAMA ECONÓMICO 2016 // 2017

Como se anticipaba, 2016 fue un año complejo para la economía en general, considerando que, a pesar
de noticias positivas como la de la adjudicación de 8 de 10 contratos de las rondas petroleras, que
representa una inversión importante para empresas como Exxon Mobil y Chevron, no logró un cambio
significativo en el comportamiento de la economía.

Para 2017, la incertidumbre continúa como consecuencia del nuevo rumbo de la primera economía
mundial. Ante las dudas generalizadas por la presidencia actual de eua con respecto al Tratado de Libre
Comercio, la edificación del muro y la probable disminución de remesas genera un clima de inestabilidad
económica que, aunado a lo expuesto en los indicadores, muestra al 2017 como un año particularmente
complejo para México.
CIUDAD DE MÉXICO
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

El segmento de oficinas de la Ciudad de México es el más Algo que destacó durante 2016 fue la renta de edificios
dinámico no sólo de este país sino de Latinoamérica y es completos que se encontraban en etapa de construcción y se
donde se encuentran los grandes corporativos de nivel entregaron este año, tal es el caso de Picacho 175 y Varsovia 36.
nacional e internacional, situación que ha incentivado a los
El precio promedio ponderado de la ciudad es de $24.9 usd /m²/
desarrolladores a incrementar la actividad en construcción
mes presentando una disminución del 5% en comparación con
de oficinas clase A+ y A. Al cierre de 2016 el inventario total
el promedio de 2015. Este decremento se debe a la volatilidad
existente fue de 5.7 millones de m2, incorporando 418,400
en el tipo de cambio, situación que también ha motivado al
m2 durante 2016, lo que representa un incremento del
mercado a ser más flexibles y realizar algunos contratos en
7.9% en comparación con el reportado a finales de 2015.
moneda nacional, sin embargo, al hacer la conversión a pesos,
De igual manera, se tienen identificados 83 edificios los precios se incrementaron un 12.8% durante el 2016.
en construcción clase A+ y A en la Ciudad de México
que suman 2 millones de metros cuadrados, siendo
Insurgentes el corredor con mayor número, tanto en
metros cuadrados como en edificios. Se prevé que para
2020 la cdmx alcance los 7.8 millones de m2 en inventario,
cifra que dependerá del comportamiento del mercado
durante 2017, debido a la incertidumbre provocada por la
nueva administración en Estados Unidos.

La tasa de disponibilidad de edificios clase A+ y A de la


Ciudad de México se ubicó en 13.6%, lo que representa un
total de 783,500 m2, cifra similar a la que presentó a finales
de 2015. Se estima que, en los próximos años, debido a
la gran cantidad de metros cuadrados en construcción, la
tasa de disponibilidad se incremente a 18 por ciento.

En cuanto a demanda bruta se refiere, la cdmx tuvo más de


700 mil m2 rentados de oficinas clase A+ y A, cifra récord,
ya que nunca se había registrado esta cantidad de cierres
en la ciudad, teniendo así, un incremento en la demanda
en comparación con el cierre de 2015 del 8%.

22 Blue Book 360o Market Review 2017


CORREDORES DE OFICINAS

CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A


CIUDAD DE MÉXICO
Contar con información es importante...
saber analizarla, comprenderla y aplicarla,
es generar VALOR

24 Blue Book 360o Market Review 2017


CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A
0 0
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO
SUBURBAN BUSINESS DISTRICT
BOSQUES

CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | BOSQUES


BOSQUES
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

Desde 2015, este corredor no ha incorporado ningún


edificio a su inventario de oficinas clase A+ y A, por
lo que al cierre de 2016, dicho inventario sigue siendo
de 303 mil m2, cifra que se espera se mantenga los
próximos años pues no se tiene identificado ningún
proyecto en construcción o planeado.

Actualmente Bosques cuenta con 16 mil m2


disponibles, desde 2014 la oferta se ha mantenido por
debajo de los 20 mil m2, por lo que al cierre de 2016
la tasa de disponibilidad se ubica en 5.3%. Tomando
en cuenta la absorción esperada en este corredor, se
estima que la tasa se coloque por debajo del 3.5% en
los próximos años.

Durante el 2016, se demandaron un total de 15,600


m2, presentando un incremento en comparación con
las cifras de 2015, donde se rentaron 11,525 m2.

A principios de 2016, el precio promedio de renta de


oficinas era de $25.9 usd /m²/mes, el año concluyó
con un precio de $28.6 usd /m²/mes, presentando
un incremento del 11%, esto debido a que Bosques
cuenta en su mayoría con espacios pequeños y
previamente acondicionados.

28 Blue Book 360o Market Review 2017


CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | BOSQUES
691MIL 128MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO
ACROSS THE CITY
INSURGENTES I

CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | INSURGENTES


INSURGENTES
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

Este corredor cuenta con un inventario existente de oficinas


clase A+ y A de 738 mil m2, al que se incorporaron, durante
2016, 64 mil m2, divididos en siete edificios, lo que se traduce
en un crecimiento del 9.5% con respecto al inventario de 2015.

Se trata del corredor con mayor actividad en construcción,


actualmente se tienen identificados 25 edificios de oficinas
que se espera se incorporen al inventario en los próximos tres
años, de éstos se estima que 12 terminarán de construirse
en 2017, con lo que Insurgentes superaría el millón de metros
cuadros de oficinas existentes. En cuanto a proyectos, se
cuenta con cinco identificados en el corredor, que juntos
suman 127 mil metros cuadrados.

Insurgentes cuenta con 83 mil m2 disponibles, lo que


representa una tasa de disponibilidad del 11.2%, mostrando
un incremento de 4.4 puntos porcentuales en comparación
con 2015, la cual se considera una diferencia mínima, si se
toma en cuenta que, en los últimos cinco años, este corredor
duplicó su inventario.

A cierre de 2016, presentó una demanda bruta de 75,600 m2,


cifra inferior en un 49% a la que se demandó a finales de 2015.
Entre los cierres más importantes está MAPFRE, que ocupó
todo el edificio de Torre Evolución, así como el de Compucom
que rentó aproximadamente la mitad del Corporativo IS 1431.
El precio promedio ponderado de este corredor, al cierre de
2016, fue de $26 usd /m²/mes, cifra similar a la que presentó a
finales de 2015, se prevé que el precio disminuya en un 9.5%
debido a la gran cantidad de espacios que se esperan en 2017.

32 Blue Book 360o Market Review 2017


ACROSS THE CITY
INSURGENTES II

CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | INSURGENTES


20MIL 32MIL

CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | INSURGENTES


m2 EN CONSTRUCCIÓN m2 EN PROYECTO
2017/2020

2
5MIL 60MIL
m EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO

34 Blue Book 360o Market Review 2017


INTERLOMAS
LOMAS ALTAS

CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | INTERLOMAS / LOMAS ALTAS


INTERLOMAS
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

Este corredor tuvo un incremento del 2.3% en su inventario debido a un ajuste


de superficies en uno de sus edificios clase A, cerrando el 2016 con 102,500 m2
de oficinas existentes clase A+ y A.

Interlomas cuenta con 20 mil m2 en construcción que corresponden a la ampliación


del Corporativo Paseo Interlomas, la cual se prevé concluya en 2017. En cuanto
a proyectos, se tienen identificados dos, que de detonarse podrían incorporar 30
mil m2 al inventario.

Al cierre de 2016, se rentaron 6,800 m2 de oficinas, siendo uno de los corredores


con menor demanda en la Ciudad de México. Cabe destacar que, en el último
trimestre de este año no se registraron cierres.

La tasa de desocupación, con 12,900 m2 disponibles, se posicionó en 12.7%,


la cifra más alta que se tenga registrada en este corredor, por ello, al cierre de
2016, el precio promedio ponderado de Interlomas fue de $19.8 usd /m²/mes,

presentando un decremento de 7.5% con respecto al precio de 2015.

ARBOLADA LOMAS

36 Blue Book 360o Market Review 2017


CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | INTERLOMAS
LOMAS ALTAS
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

Lomas Altas con siete edificios clase A+ y A existentes, cuenta con 84 mil m2
de inventario. Este corredor no ha presentado incorporación de edificios desde
2013, cuando se terminó la construcción del edificio Constituyentes 1070.

A la fecha se tiene identificado un edificio en construcción denominado DENN,


el cual se espera incorpore 4,500 m2 al inventario a principios de 2018, de igual
forma existe un proyecto de usos mixtos que incluye 60 mil m2 de oficinas
clase A+.

Con 4,500 m2, este corredor es el que presenta menor demanda de espacios
de oficinas de la cdmx. Durante el último trimestre de 2016 se liberaron
diferentes espacios en Torre Quadrata por lo que la tasa de desocupación
pasó de 15.9 a finales de 2015 a 17.7% al cierre de 2016.

Debido a que los espacios disponibles presentan acondicionamiento, el precio


promedio ponderado en este corredor tuvo un incremento del 9%, colocándose
en $25.2 usd /m²/mes al cierre de 2016.

38 Blue Book 360o Market Review 2017


CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | LOMAS ALTAS
CENTRAL BUSINESS
LOMAS PALMAS I

CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | LOMAS PALMAS


LOMAS PALMAS
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

Este corredor incorporó sólo un edificio a su inventario, contando así


con 62 edificios y 636,700 m2 existentes al cierre de año. Se estima
que para finales de 2020 los metros cuadrados rentables rebasen los
700 mil m2 de oficinas clase A+ y A.

Lomas Palmas cuenta con 10 edificios en construcción, la cual es una


cantidad considerable, tomando en cuenta la escasez de terrenos
que enfrenta este corredor. Entre los edificios más relevantes, se
encuentran Palmas 781 y Altezza II, los cuales sumarán 30 mil m2 al
inventario de oficinas de la cdmx en los próximos dos años. De igual
manera, se tienen identificados 2 proyectos de oficinas, siendo Paseo
Lomas el más destacado por rebasar los 40 mil metros cuadrados.

Al cierre de 2016, este corredor contaba con 72 mil m2 disponibles, lo


que se traduce en una tasa de desocupación del 11.3%, mostrando
un decremento de tres puntos porcentuales con respecto a la tasa
que se presentó a finales de 2015.

Durante 2016 se presentó una demanda bruta de 77 mil m2,


cantidad similar a la que se tuvo a finales de 2015, cabe destacar
que en este año se terminaron de rentar los espacios disponibles en
torre Virreyes, aun y cuando los precios de salida en este edificio
rebasaban los $40 usd /m²/mes.

El precio promedio de este corredor se encuentra en $31.9 usd /m²/


mes, presentando una disminución del 4% con respecto a finales de
2015. Lomas Palmas es uno de los corredores con mayor disparidad
en los precios de oficinas, ya que entre uno y otro pueden llegar a

77MIL 68 MIL
presentarse diferencias de hasta $16 usd, esto debido a la calidad de
los espacios y la ubicación de los inmuebles.

m2 EN CONSTRUCCIÓN m2 EN PROYECTO
2017/2020

42 Blue Book 360o Market Review 2017


CENTRAL BUSINESS
LOMAS PALMAS II

CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | LOMAS PALMAS


CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | LOMAS PALMAS

44 Blue Book 360o Market Review 2017


EMERGING SUBMARKET
NORTE

CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | NORTE


132MIL 74 MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO
NORTE
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

Cuenta con un inventario existente de oficinas clase A+ y A


de 480,500 m2, en comparación con el 2015, presentó un
incremento del 18.8%. Se trata del único corredor que en
los últimos cinco años multiplicó su inventario 3.8 veces
rebasando en poco tiempo el de Periférico Sur. Este corredor
se caracteriza por contar con inmuebles, en construcción y en
proyecto, de grandes magnitudes, de hecho, los cinco edificios
en construcción que se tienen identificados, incorporarán
132,300 m2 al inventario ya existente en los próximos tres
años. En cuanto a proyectos se reconocen cinco en la zona,
que sumados llegan a 74 mil metros cuadrados.

Al cierre de 2016, Norte registró una oferta de 256,200 m2


por lo que la tasa de desocupación fue de 53.3%, 2.5 puntos
porcentuales menor a la tasa que presentó a finales de 2015.

En 2016 la demanda fue de 68,600 m2, una cifra récord, esto


se debe principalmente a la gran cantidad de espacios rentados
en Toreo, donde de las tres torres, sólo queda una disponible.
Se trata de un corredor donde el precio de renta permanece por
debajo del promedio y resulta atractivo para empresas nuevas
que requieren grandes espacios de excelente calidad.

El precio promedio ponderado de este corredor es de $19.5


usd /m²/mes, mostrando un incremento del 5.5% con respecto
al término de 2015.

46 Blue Book 360o Market Review 2017


CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | NORTE
254MIL 116MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO
THE SOUTHERN CORPORATE DISTRICT
PERIFÉRICO SUR

CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | PERIFÉRICO SUR


PERIFÉRICO SUR
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

El inventario de oficinas clase A+ y A de Periférico Sur, años, se estima que la tasa se incremente de manera
al cierre de 2016, fue de 455,400 m , presentando un
2
importante en los próximos años, por lo que los pre-
incremento del 15.6% con respecto al inventario de arrendamientos existentes, serán de gran importancia
2015, esto se debe a que, durante 2016, se entregaron para controlar el nivel de espacios disponibles.
cuatro edificios, de los cuales dos se absorbieron de
En el transcurso de 2016 se rentaron 79,900 m2, cifra
manera inmediata, ya que uno de ellos fue un proyecto a
similar a la que se demandó en 2015. Dos edificios se
la medida (bts) para una dependencia de gobierno.
absorbieron de manera inmediata una vez terminada su
Periférico Sur cuenta con 253,500 m en construcción
2
construcción; Periférico 3433 y Picacho 175 y se estima
divididos en 10 edificios, incorporará con proyectos como que con los pre-arrendamientos existentes, para 2017, la
ARTZ y Gran Patio Revolución, 161 mil m tan sólo en
2
demanda pueda superar los 100 mil metros cuadrados.
2017, así como 115,900 m en proyecto.
2
El precio promedio ponderado de este corredor, al cierre
Al término de 2016, este corredor contaba con 23,500 m2 de 2016, fue de $24.5 usd /m²/mes, presentando una
disponibles, mostrando así, una tasa de desocupación del disminución del 2.8% en comparación al promedio que
5.2%, la más baja que ha tenido durante los últimos cinco tuvo a finales de 2015.

50 Blue Book 360o Market Review 2017


CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | PERIFÉRICO SUR
329MIL 212MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO
ENDLESS CONVERSION
POLANCO I

CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | POLANCO


POLANCO
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

Al finalizar 2016, este corredor superó el millón de metros cuadrados


de inventario existente de oficinas clase A+ y A, cifra que, hasta este
año, sólo había sido alcanzada por Santa Fe. Durante ese periodo se
incorporaron cinco edificios al inventario, Miyana, la ampliación del
corporativo de Bayer, Dek, Onix y FC 689, que en conjunto, suman
72,200 metros cuadrados.

Este corredor cuenta con 329 mil m2 en construcción, divididos


en 16 edificios. Se tienen identificados seis proyectos que suman
212,200 m2. En 2017, Polanco incorporará 155,600 m2 a su inventario
con edificios como Antara Corporativo II, donde la empresa GM
reubicará sus oficinas a principios de año.

Polanco cuenta con 96,400 m2 disponibles del millón de metros


cuadrados existentes representando una tasa de disponibilidad del
9.6%, la cual, si consideramos la cantidad de área rentable que tiene
el corredor, no es muy elevada, se cree que para 2017, ésta podría
tener un incremento y llegar a una tasa aproximada del 15%.

Al concluir el 2016, este submercado reportó una demanda de


137,700 m2, esta cifra es la más elevada en los últimos seis
años, ayudando así, a mantener una tasa de desocupación baja. A
pesar de que el precio promedio del corredor de los últimos dos
años rebasaba los $30 usd /m²/mes, se han registrado muchas
operaciones entre los 20 y 23 usd /m²/mes, lo que se vió reflejado
en el precio promedio ponderado de Polanco que disminuyó en un
7% en comparación con el promedio de finales de 2015, cerrando
en $29.1 usd /m²/mes.

54 Blue Book 360o Market Review 2017


ENDLESS CONVERSION
POLANCO II

CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | POLANCO


CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | POLANCO

56 Blue Book 360o Market Review 2017


TWO GOLDEN MILES
REFORMA

CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | REFORMA


REFORMA
266MIL 342MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

Este corredor cuenta con un inventario total existente de


oficinas clase A+ y A de 751,300 m2, lo que representa el 13%
del inventario total de la Ciudad de México. Durante 2016 se
incorporaron al corredor tres edificios: Torre Diana, Varsovia
36 y Londres 40, que en conjunto integraron 78 mil m2 a este
corredor presentado un incremento del 11.5% con respecto al
cierre de 2015.

Se prevé que para 2020 Reforma rebase el millón de metros


cuadrados de inventario, tiene en construcción 265,600 m2
de oficinas divididos en seis edificios. Reforma es el corredor
con mayor cantidad de metros cuadrados en proyecto, con
341,800, seguido por Polanco e Insurgentes.

Este corredor cuenta con 125,600 m2 disponibles con una


tasa de desocupación del 16.7%, cifra inferior en siete puntos
porcentuales a la tasa que se presentó al término de 2015,
provocado por la gran cantidad de espacios que se rentaron
durante 2016, donde la demanda bruta fue de 143,100 m2,
mostrando un incremento del 28.1% en comparación con la
demanda registrada al concluir el 2015.

El precio promedio ponderado de este corredor es de $30.1


usd / m²/ mes, por lo que tuvo un decremento del 6.5% en
comparación con el precio al cierre de 2015. Reforma es uno
de los corredores que rebasa la barrera de los $30 usd /m²/

mes, pero se estima que los siguientes años, el precio baje


debido a la sobreoferta que este corredor pueda presentar.

58 Blue Book 360o Market Review 2017


CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | REFORMA
308MIL 113MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO

60 Blue Book 360o Market Review 2017


THE MILLION CITY
SANTA FE I

CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | SANTA FE


SANTA FE
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

Al cierre de 2016, este corredor reunió 1.19 millones de m2, con la incorporación de
cuatro edificios incrementó su inventario en un 4.6% con respecto al final de 2015.
Los edificios que se integraron al corredor son: los cuerpos A y B de QUAD, Vasco
de Quiroga 621 y Reforma 627, este último es uno de los pocos edificios que
presentaba espacios en venta en la Ciudad de México.

Se tienen identificados nueve edificios en construcción, los cuales suman 307,500


m2, que se espera se integren al inventario en los próximos tres años con lo que
Santa Fe rebasará los 1.5 millones de m2. Entre los más destacados están: Distrito
Santa Fe, las tres fases de Downtown y Park Plaza III. Asimismo, existen tres
proyectos ubicados en este submercado.

Santa Fe cuenta con 82,600 m2 de oficinas disponibles clase A+ y A presentando una


tasa de desocupación del 6.9%, 2.5 puntos porcentuales mayor a la que presentó al
final de 2015, provocado por una disminución en el ritmo de absorción en el corredor.
Al cierre de 2016 se demandaron 93,700 m2, la cifra más baja que se haya registrado
desde 2011. El precio de Santa Fe se ha caracterizado por mantenerse estable a
través de los últimos años, así, el promedio de $22.3 usd /m² /mes al cierre de 2016
tuvo un ligero decremento del 1.5% en comparación al precio de finales de 2015.

62 Blue Book 360o Market Review 2017


THE MILLION CITY
SANTA FE II

CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | SANTA FE


CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | SANTA FE

64 Blue Book 360o Market Review 2017


CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | CORREDOR
PIPELINE
66 Blue Book 360o Market Review 2017
CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | PIPELINE
CONSTRUCCIÓN 2017 / 2019
Edificios más relevantes
68 Blue Book 360o Market Review 2017
VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | CORREDOR
VALLE DE MÉXICO
MERCADO INDUSTRIAL //A

Se trata de un segmento que presentó una intensa actividad en construcción


durante 2016 con un crecimiento del inventario del 6%, llegando a 8.8 millones
de m2 existentes en naves clase A. Un alto porcentaje de los espacios que se
fueron integrando al mercado se ocuparon, logrando una absorción bruta de
1.2 millones de m2, cifra récord para el sector, superando en 6.4% los metros
cuadrados comercializados en el 2015.

Debido a que los nuevos proyectos tuvieron gran aceptación en el mercado, se


han detonado nuevos desarrollos, dentro de los cuales destacan:

70 Blue Book 360o Market Review 2017


En 2016 la tasa de disponibilidad cerró con un 2.6% y

VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A


se espera incremente a lo largo del primer semestre
de 2017, ya que actualmente se encuentran en
construcción 676 mil m2 y más del 60% estarán
disponibles durante el primer trimestre de este
mismo año.

Por su parte, los precios de renta se mantuvieron


estables en 2016 pese a la volatilidad del dólar que
se presentó durante el segundo semestre, cerrando
con un precio promedio de $4.8 usd/m2/mes,

ligeramente por debajo del cierre de 2015, siendo


Naucalpan el corredor que presentó el precio más
alto en arrendamiento con $7.1 dólares por m2 debido
a su ubicación y nula disponibilidad de espacios, por
el contario, Huehuetoca presenta el más bajo con
$4.6 usd/m2/mes.
72 Blue Book 360o Market Review 2017
CORREDORES INDUSTRIALES

VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A


VALLE DE MÉXICO

TEPOTZOTLÁN

CTT
CUAUTITLÁN

TULTITLÁN
648MIL 994MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017
m2 EN PROYECTO

74 Blue Book 360o Market Review 2017


VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | CORREDOR
76 Blue Book 360o Market Review 2017
CTT I
VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | CTT
31 32 33 34 35 36 37 38 39
Desarollo Prologis Macrocentro Tultipark II Prologis Desarrollo Parque Macrocentro Volvo
Industrial Fresno II Nor-T Industrial Logístico III Tultitlán
Tultitlán II (Álamos) Tultitlán I Tultipark I
130,762 m2 28,577 m2 162,520 m2 192,974 m2 119,924 m2 48,150 m2 172,564 m2 114,275 m2 / 2015 50,000 m2
2005 2004 2010 2013 2005 2005 2005 31,983 m2 / 2017 2005

40 41 42 43 44 45 46 47 48
CEDIS Parque Ind. Blvrd. Benito Blvrd. Micro Parque Tultipark III Tulticedis 5 CEDIS Pavisa Tulti Marc
Liverpool Mexiquense Juárez S/N Tultitlán Cartagena
No. 228

37,280 m2 139,355 m2 16,530 m2 15,388 m2 15,417 m2 112,056 m2 20,152 m2 19,085 m2 9,981 m2


2000 2002 2015 2014 2016 2017 2016 2016 2016

49 50 51 52 52 54 55 56 57
CEDIS Seis RH 80 Benito Juárez CEDIS Tepozpark Micro Parque BTSD BTSD BTSD
65 Tepotzotlán Tepotzotlán Tepotzotlán I Tepotzotlán II Tepotzotlán
III
15,423 m2 17,010 m2 20,373 m2 41,715 m2 35,413 m2 14,766 m2 64,800 m2 / 2014 32,377 m2 49,275 m2
2016 2017 2017 1998 2000 2015 25,893 m2 / TBD 2015 TBD

58 59 60 61 62 63 64 65 66
Prologis Megapark Prologis Prologis PIT México CPA Logistics Tepozopark San José Nave Dulco
Park Grande Carrizal Park Cedros Center Park
Ind. Park Tepotzotlán
52,753 m2 / 2016 145,857 m2 / 2015 63,853 m2 / 2007
28,985 m2 / 2017 117,576 m2 / 2017 60,090 m2 142,740 m2 32,355 m2 / 2017 46,401 m2 61,308 m2 111,817 m2 21,700 m2
290,102 m2 / TBD 109,303 m2 / TBD 2009 2000 58,115 m2 / TBD 2008 2013 2017 2004

67
Tepozpark II

42,177 m2
TBD

78 Blue Book 360o Market Review 2017


CTT II
VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | CTT
CTT
MERCADO INDUSTRIAL //A

Es el corredor industrial más importante de la zmvm, Debido a la alta demanda que se presentó durante 2016, la
conformado por los municipios de Cuautitlán, Tultitlán tasa de disponibilidad sufrió un decremento de 3.3 puntos
y Tepotzotlán (CTT). Cuenta con un inventario de 5.1 porcentuales respecto al cierre de 2015, cerrando con
millones de m equivalente al 58% de todo el inventario
2
2.1%, lo que representa 107 mil m2, aunque se estima
existente clase A en el Valle de México y es el submercado que ésta se eleve, ya que el corredor CTT cuenta con el
que presentó la mayor actividad a lo largo de 2016 con 955 mayor número de metros cuadrados en construcción en el
mil m2 rentados, de los cuales 729 mil m2 corresponden a mercado, de los cuales, 423 mil m2, se estarán entregando
demanda neta. a lo largo del primer semestre de 2017.

Entre los cierres más importantes se encuentran DHL Al tratarse del corredor más extenso del Valle de México,
en Macrocentro III con 31 mil m , PUMA y Office Depot
2
los precios de renta son bastante dispersos, por lo que
en CPA San Martín Obispo con 23 mil m y 40 mil m
2 2
encontramos espacios desde $4.2 hasta los $6.1 usd/m2 /

respectivamente, Liverpool con 57 mil m2 en Prologis Park mes, sin embargo, estos precios se mantuvieron estables
Izcalli, Geodis Wilson con 28 mil m , Diageo con 23 mil m
2 2
durante todo el año, cerrando con un promedio de $4.8
y Mary Kay con 10 mil m en el nuevo proyecto institucional
2
usd/m2 /mes cifra similar a la presentada al cierre de 2015.
de Prologis denominado “PARK GRANDE”.

80 Blue Book 360o Market Review 2017


VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | CTT
82 Blue Book 360o Market Review 2017
2017
m2 EN CONSTRUCCIÓN
m2 EN PROYECTO
0 137MIL

VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | CORREDOR


84 Blue Book 360o Market Review 2017
HUEHUETOCA/ZUMPANGO
VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | HUEHUETOCA/ZUMPANGO
HUEHUETOCA / ZUMPANGO
MERCADO INDUSTRIAL //A

En los últimos años Huehuetoca ha presentado una


intensa actividad ya que la demanda para centros de
distribución se ha incrementado por su conectividad
con la carretera “NAFTA 57”. Este corredor es ideal
para las empresas que buscan invertir en proyectos
a la medida (build to suit) por sus bajos precios en la
adquisición de tierra ($1,000/m2), también presenta
oferta en renta de naves industriales, contando
actualmente con 20 mil m2 disponibles, cifra inferior
a la que se tenía al cierre de 2015.

Actualmente se tienen identificados proyectos


especulativos que, en caso de realizarse, estarían
sumando más de 130 mil m2 al inventario de naves
clase A que, al cierre de 2016, fue de 554 mil m2. La
diversidad y características de la disponibilidad con la
que cuenta están reflejadas en los precios de renta
que van desde los $3.5 hasta los $5.5 usd/m2 /mes.

86 Blue Book 360o Market Review 2017


VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | HUEHUETOCA / ZUMPANGO
88 Blue Book 360o Market Review 2017
2017
m2 EN CONSTRUCCIÓN
0 7MIL
m2 EN PROYECTO

VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | CORREDOR


90 Blue Book 360o Market Review 2017
IZTAPALAPA
VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | IZTAPALAPA
IZTAPALAPA
MERCADO INDUSTRIAL //A

Este corredor se ha caracterizado por su baja actividad industrial durante los


últimos años, ya que su cercanía con el centro de la Ciudad de México, ha
provocado la reconversión de la zona a residencial y comercial así como un nulo
crecimiento en el inventario de naves clase A, presentando al cierre de 2016
247 mil m2, mismo metraje que tenía al finalizar el 2015.

Los precios de renta se vieron afectados por la inestabilidad en el tipo de


cambio durante el segundo semestre, disminuyeron $2.4 dólares con respecto
al cierre de 2015 finalizando el año con un precio de renta por metro cuadrado
de $6.3 usd/m2 /mes, dicha inestabilidad provocó que la oferta se comercializara
en pesos en este corredor.

La poca oferta que tenía este submercado se absorbió durante el año,


finalizando con 12 mil m2 de demanda bruta y una tasa de desocupación del
0%, la cual se estima continúe así por lo menos durante el primer semestre de
2017 al no contar con proyectos en proceso de construcción.

92 Blue Book 360o Market Review 2017


VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | IZTAPALAPA
94
m EN CONSTRUCCIÓN
2
0 0
Blue Book 360o Market Review 2017 2017
m2 EN PROYECTO
7MIL 21MIL

VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | CORREDOR


m EN CONSTRUCCIÓN
2
m2 EN PROYECTO
2017

21MIL 349MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017
m2 EN PROYECTO
96 Blue Book 360o Market Review 2017
VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | TLALNEPANTLA / NAUCALPAN / VALLEJO
TLALNEPANTLA
MERCADO INDUSTRIAL //A

Tlalnepantla es el tercer corredor más grande dentro del Valle de México


con un inventario de naves clase A de 788 mil m2, 107 mil m2 más con
respecto al cierre de 2015. En lo que respecta a la absorción, el 2016 ha sido
un año récord para este submercado, finalizando el año con una demanda
bruta de 147 mil m2, lo que representa el 12% de la absorción total en la
zmvm. Se destacan los cierres de Middleby y MCDS en KIMEX PARK con 4
mil y 12 mil m2 respectivamente, lo que impactó a la tasa de desocupación
cerrando con un 2.8%, cifra muy por debajo al 11% que se tenía al cierre
del año anterior.

El dinamismo que ha presentado en los últimos cinco años, se ve reflejado


en la estabilidad de los precios de renta, que se han mantenido entre los
$5.0 y $5.8 usd/m2 /mes, cerrando el año con un precio promedio por m2
de $5.6 usd/mes.

98 Blue Book 360o Market Review 2017


VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | TLALNEPANTLA
NAUCALPAN
MERCADO INDUSTRIAL //A

Naucalpan se caracteriza por la poca actividad que ha presentado durante


los últimos años, el inventario de naves clase A con el que cuenta sólo ha
crecido un 3.3% desde el año 2013, contando con 50 mil m2 de inventario
existente. Al ser un corredor que no presenta oferta, se utiliza, con fines
estadísticos, el precio de renta histórico de $7.1 usd/m2 /mes.

Se estima que, durante el 2017, este corredor tendrá poca actividad y la oferta
que llegue a presentar será por naves clase B y/o espacios remodelados,
ya que a pesar de ser uno de los corredores con mayor antigüedad, aún no
presenta proyectos de reconversión o reciclaje de propiedades.

100 Blue Book 360o Market Review 2017


VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | NAUCALPAN
VALLEJO
MERCADO INDUSTRIAL //A

Por su ubicación y conectividad es el corredor más emblemático de la Ciudad


de México, lo que lo convierte en un punto idóneo para el nuevo desarrollo de
usos mixtos, además del industrial. Pese a la poca oferta que presentó a lo
largo del año 2016, registró una demanda de 13 mil m2 superando los 10 mil
que se rentaron durante el 2015. Se estima que durante el 2017 se supere esta
cifra gracias a que actualmente se encuentran en proceso de construcción
más de 7 mil m2 que estarán disponibles durante el primer semestre y que se
sumarán al inventario actual existente de 323 mil metros cuadrados de naves
clase A.

Los precios de renta presentaron un decremento del 7.7% cerrando el 2016


con un precio promedio de $6.2 usd/m2 /mes.

102 Blue Book 360o Market Review 2017


VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | VALLEJO
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017
0 222MIL
m2 EN PROYECTO

104 Blue Book 360o Market Review 2017


VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | CORREDOR
106 Blue Book 360o Market Review 2017
TOLUCA/LERMA
VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | TOLUCA / LERMA
TOLUCA / LERMA
MERCADO INDUSTRIAL //A

A pesar de ser el segundo corredor con mayor inventario del mercado


industrial, durante el 2016 sólo se sumaron 58 mil m2, llegando a 1.77
millones de m2 de naves clase A, lo que se vio reflejado en la escasa
actividad que presentó en oferta y demanda con 78 mil m2 de absorción
bruta y 80 mil m2 de espacios disponibles, cifras inferiores a las que se
tuvieron al cierre de 2015. Se prevé que en 2017, este corredor retome
la actividad y el dinamismo de años pasados, con la ampliación de la
autopista México – Toluca, que le dará mayor conectividad y recortará
tiempos de traslado.

La poca actividad del corredor provocó que los precios de renta se


mantuvieran estables a lo largo de todo el año, contando con un precio
promedio de $4.8 usd/m2 /mes.

108 Blue Book 360o Market Review 2017


VALLE DE MÉXICO | MERCADO INDUSTRIAL // A | TOLUCA / LERMA
GUADALAJARA
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

Este segmento continuó con un crecimiento significativo Debido al incremento en la oferta de oficinas clase A+ y A,
en la Zona Metropolitana de Guadalajara (zmg), ya que puede haber un reajuste en los precios de arrendamiento y,
durante 2016 finalizó la construcción de ocho edificios, para quienes tasan sus rentas en dólares, se usarán cláusulas
incrementando el inventario en un 33.6% con más de devaluatorias para cubrir las variaciones importantes que
78 mil m . Para finales de 2017 el inventario crecerá
2
pudieran presentarse.
en un 86% con la entrega de alrededor de 270 mil m 2

distribuidos en 17 edificios en los diferentes corredores


de oficinas, cifra récord en esta ciudad.

La demanda de espacios de oficinas en 2016, fue de


34 mil m2, una cifra menor con respecto a la de 2015,
cuando se colocaron cerca de 40 mil metros cuadrados.

La tasa de desocupación presentó un incremento


significativo con respecto al cierre de 2015, pasando de
8.9 a 21.2%, como resultado de la entrega de edificios
de grandes dimensiones durante el segundo semestre
del año, mismos que se espera logren ocuparse en el
transcurso de 2017.

Los precios de renta de oficinas clase A+ y A se


están tasando en moneda nacional (mxn), debido a la
volatilidad que presentó el peso con respecto al dólar.
El precio de renta promedio ponderado durante 2016
fue de $319 mxn /m2/mes.

112 Blue Book 360o Market Review 2017


GDL | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A
94MIL 51MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO
114 Blue Book 360o Market Review 2017
PUERTA DE HIERRO

GDL | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | PUERTA DE HIERRO


PUERTA DE HIERRO
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

Situado al Norponiente de la zmg, este corredor nació en 2003


con la creación de edificios que darían soporte a instituciones
de banca privada pero fue hasta 2006 que se comenzaron
a construir edificios de mayor escala, caracterizando a este
corredor por contar con los edificios más emblemáticos de
la ciudad.

Actualmente está conformado por zonas residenciales y


comercio de lujo, es conocido como el “Nuevo Centro de
Negocios” de la ciudad ya que múltiples empresas del ramo
financiero han optado por la reubicación de sus operaciones
dentro de este corredor. Hoy en día es el submercado con
mayor número de metros cuadrados de inventario, así como
nuevos inmuebles en construcción.

Cuenta con la mayor cantidad de edificios A+ en la ciudad,


convirtiéndolo en el corredor con los niveles más altos de
renta con un promedio de $327.0 mxn/m2/mes. A pesar de
tener las rentas más altas del mercado es seleccionado por
las empresas que buscan gran exposición dentro de la zona
de mayor plusvalía en la ciudad. En 2016 se rentaron 9,700
m2 de oficinas A+ y A, de los cuales 8,100 fueron demanda
neta, logrando contar con la tasa de disponibilidad más baja
del mercado (10.9%).

Se espera que en los próximos 12 meses se entreguen


alrededor de 93 mil m2 distribuidos en cuatro edificios, mismos
que a la fecha han pre-arrendado 11,500 metros cuadrados.

116 Blue Book 360o Market Review 2017


68MIL 35MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO

13MIL 6MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO
CENTRO FINANCIERO
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

Este corredor debe su nombre al gran número de instituciones del ramo


ubicadas sobre la Av. Américas, desde su cruce con López Mateos hasta
Patria, con un total de 1.8 km de longitud, mejor conocido como “Wall
Street”, donde existe un total de 10 edificios, que en conjunto suman 97,455
metros cuadrados al inventario de la ciudad.

Este corredor, que se caracteriza por la gran cantidad de comercios,


restaurantes y hoteles que se encuentran ahí, tuvo poco crecimiento durante
varios años. Fue en 2014 cuando se inició con la construcción de dos edificios
emblemáticos en los extremos de la zona: la icónica Torre Américas 1500
y el Corporativo Country Club, que detonó nuevamente su crecimiento.

Al cierre del 2016 presentó una demanda neta de 4,400 m2, cifra muy
inferior a los 36 mil m2 que se construyeron en el año, colocando con esto
en 22.2% la tasa de disponibilidad. Actualmente el corredor Financiero está
presentando un importante incremento en su inventario que se espera sea
de 70% en los próximos 24 meses, donde terminará la construcción de
cuatro importantes edificios.

118 Blue Book 360o Market Review 2017


CENTRO FINANCIERO

PROVIDENCIA

GDL | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | CENTRO FINANCIERO / PROVIDENCIA


PROVIDENCIA

CDMX | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | PROVIDENCIA


MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

Este corredor, que se consolidó hace 15 años, está caracterizado

71MIL 135MIL
por edificios de pequeñas dimensiones y de baja altura debido a
que se encuentra inmerso en una de las zonas residenciales más
emblemáticas de la ciudad. En los últimos años las principales
avenidas de este corredor se han convertido en zonas comerciales.
Sólo cuenta con 12,400 m de inventario.La tasa de disponibilidad
2 m2 EN CONSTRUCCIÓN m2 EN PROYECTO
2017/2020
es de 17.2% y los precios de renta son más económicos que en
el corredor Financiero debido a las características de los edificios,
teniendo un precio promedio de renta de $280.0 mxn /m2/mes.

Existe una demanda natural por su ubicación céntrica y su


conexión a las principales vialidades. Actualmente se contempla la
construcción de 13,300 m2 de oficinas a entregarse en los próximos
12 meses.

38MIL 14MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO

2
0 3MIL
m EN CONSTRUCCIÓN
2017/2020
m2 EN PROYECTO

120 Blue Book 360o Market Review 2017


VALLARTA

PLAZA DEL SOL


CHAPULTEPEC

GDL | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | PLAZA DEL SOL / VALLARTA / CHAPULTEPEC


PLAZA DEL SOL
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

Cuenta con una alta demanda por su ubicación estratégica


y por su flexibilidad para conectarse a las principales
vialidades de la ciudad; localizado entre dos importantes
avenidas: López Mateos Sur y Mariano Otero.

Está rodeado de comercios, servicios y hoteles, dada la


cercanía con WTC Expo Guadalajara, cumbre de eventos
de talla internacional como la Feria Internacional del Libro.
En los últimos dos años, Plaza del Sol ha tenido una
importante expansión debido a la demanda de espacios
de oficinas pero la escasez de terrenos en la zona ha
provocado que la expansión sea hacia el Sur de la ciudad,
con valores de renta promedio de $308.5 mxn /m2/mes.

La demanda neta, durante 2016, fue de 16 mil m2, donde la


empresa AT&T adquirió 13,600 m2 de la primera etapa del
complejo TechParc, convirtiéndose en la mayor operación
del año en Guadalajara. Se espera que en los próximos
12 meses finalice la construcción de tres edificios, que
en conjunto sumarán 71 mil m2 al inventario actual de
oficinas, destacando Distrito La Perla con 40 mil m2 en
su primera etapa.

122 Blue Book 360o Market Review 2017


VALLARTA

GDL | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | CHAPULTEPEC / VALLARTA / PLAZA DEL SOL


MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

Se trata del corredor de más reciente creación, localizado


sobre la avenida del mismo nombre, una de las avenidas
con mayor exposición y flujo vehicular en la ciudad.
Actualmente sólo cuenta con tres edificios en operación,
sumando un total de 27 mil m2 de inventario.

Debido a las eficientes vialidades que están dotadas de


transporte público, comercios y servicios, se estima un
crecimiento importante en los siguientes años.

Actualmente el corredor presenta una tasa de desocupación


del 66.6%, equivalente a 17,900 m2, esto debido a la
entrega del edificio Corporativo Sania a finales del tercer
trimestre de 2016, mismo que se espera sea ocupado en
su totalidad en el primer trimestre del año.

Debido al auge que está presentando el corredor, se están


construyendo tres edificios más que, en los próximos 12
meses, agregarán poco más de 37 mil m2 al inventario
actual. Debido a las características de los edificios y a la
zona donde están ubicados, el precio promedio de renta
está en $320.0 mxn /m2/mes.

La demanda neta del corredor durante 2016 fue de 1,900


m2, tomados por dos diferentes empresas de la India,
dedicadas a las Tecnologías de la Información.
CHAPULTEPEC
MERCADO DE OFICINAS//A+ & A

Es el primer corredor de oficinas formal en la ciudad,


surgió en los años 70´s, y se consolidó gracias al
crecimiento que tuvo la ciudad, expandiéndose desde la
Calzada Independencia hacia los Arcos de Guadalajara.
En ese entonces surgieron los primeros edificios de
oficinas de grandes dimensiones (más de cuatro pisos),
que actualmente forman parte del inventario de edificios
clase B y C, por lo que actualmente sólo existe un edificio
clase A: Allius Corporativo y el proyecto de uno más,
denominado Marsella Business Center.

Presentó muy baja demanda debido a sus niveles de


inventario y disponibilidad, en su mayoría ubicados en
edificios clase B y C, donde cada vez más, las empresas
buscan reubicarse a edificios con mejores características.

Actualmente Chapultepec se ha convertido en una


zona comercial y de entretenimiento principalmente.
La densidad de la zona, ha sido el factor principal por el
que no han surgido nuevas construcciones de edificio
de oficinas.

124 Blue Book 360o Market Review 2017


GDL | MERCADO DE OFICINAS // A+ & A | CORREDOR
126 Blue Book 360o Market Review 2017
312MIL 276MIL
m2 EN CONSTRUCCIÓN
2017
m2 EN PROYECTO
QUERÉTARO
MERCADO INDUSTRIAL // A
El inventario de naves clase A se ha mantenido en crecimiento en
esta plaza. En los dos primeros trimestres del año se sumaron al
inventario cerca de 260 mil m² que representan 12% de incremento.
Este segmento se ha consolidado gracias a su ubicación estratégica,
lo que es atractivo para inversionistas enfocados en los sectores
automotriz y aeroespacial, entre otros.

El mercado industrial de naves clase A en Querétaro, cuenta con


230 mil m² disponibles de espacios especulativos, con una tasa de
desocupación del 6.4%, 2.8 puntos porcentuales por debajo de la
tasa de desocupación perteneciente al cierre de 2015.

Actualmente se observa una marcada tendencia de edificios


a la medida (bts) en el mercado industrial de naves A, ya que se
encuentran en construcción 311 mil m², de los cuales, únicamente
el 35% tiene el propósito especulativo, el resto sumará al inventario
199 mil m² con proyectos como EATON en el Parque Industrial
Querétaro o Brosé en el Parque Industrial Aerotech.

El precio promedio de renta por metro cuadrado en el mercado de


Querétaro, presentó fluctuaciones durante 2016, hasta de $0.05
usd /m²/mes a la baja, terminando el año en $3.8 usd /m²/mes,

tal como en el cierre del 2015. Cabe destacar que un porcentaje


considerable de naves clase A es comercializable en pesos.

128 Blue Book 360o Market Review 2017


QUERÉTARO | MERCADO INDUSTRIAL // A
130 Blue Book 360o Market Review 2017
INDUSTRIAL MARKET
QUERÉTARO QUERÉTARO | MERCADO INDUSTRIAL // A
AEROPUERTO
MERCADO INDUSTRIAL // A

En el último semestre del año, el corredor Aeropuerto,


conformado por 486 mil m² de inventario de naves clase A,
se ha puesto a la cabeza en el mercado de Querétaro, por
los metros cuadrados registrados en construcción: más de
128 mil m², de los cuales, 31 mil m² corresponden a un
bts en el Parque Industrial Aeroespacial. Se estima que
en el primer trimestre de 2017 se integren al inventario al
menos 70 mil metros cuadrados.

5 DE FEBRERO
MERCADO INDUSTRIAL // A

Se caracteriza por ser el corredor con menos inventario de


naves clase A en el mercado industrial de Querétaro, sin
embargo, se registró el inicio de construcción de una nave
con 11 mil m², que incrementarán el inventario en el primer
trimestre de 2017. Este corredor tendrá una tendencia
de reconversión de naves, modificando así, su giro de
industrial a comercial, debido a su posición geográfica
dentro de la ciudad de Querétaro.

132 Blue Book 360o Market Review 2017


QUERÉTARO | MERCADO INDUSTRIAL // A
MÉXICO-QUERÉTARO
MERCADO INDUSTRIAL // A

Durante el último trimestre de 2016, este corredor registró el


mayor número de metros cuadrados de naves clase A ocupados.
En el desarrollo O´Donnell, ubicado en el Parque Industrial
Bernardo Quintana, se ocuparon 30 mil m² y junto con otros
espacios, sumaron poco más de 113 mil m² comercializados
dentro del corredor.

QUERÉTARO-SLP
MERCADO INDUSTRIAL // A

Se trata del segundo submercado más grande de naves


industriales clase A en Querétaro con más de un millón de m² en
el Parque Industrial Querétaro dentro de su fase II, se registra
un total de 50 mil m² en construcción, de los cuales, casi 20 mil
m² serán especulativos.
134 Blue Book 360o Market Review 2017
BLUE BOOK 360O | CONCLUSIONES
CONCLUSIONES
Es un hecho que el 2017 será un año de incertidumbre en
varios sectores del país y ante la pregunta ¿cómo afecta
esta situación a los segmentos del mercado inmobiliario?
por un lado, estimamos que el mercado de oficinas tendrá
una menor demanda que no consideramos llegue a las cifras
de 2011, cuando sólo se comercializaban 380 mil m2 en
promedio por año, pero pensamos que tampoco presentará
la misma tendencia de requerimientos de espacios que se
venía dando los últimos años.

Por otra parte, la construcción de 2.1 millones de m2 de


espacios corporativos que se tienen identificados para los
próximos años y la disminución en el ritmo de absorción,
generarán una disminución de los precios de salida de
aproximadamente un 10 por ciento.

La falta de certeza en el sector industrial, se verá reflejada


en la disminución de la demanda sin considerar cambios
en los precios, esto debido a la baja oferta y a los pocos
proyectos con fines especulativos existentes. Esperamos
que las inversiones de países como China o Japón, ayuden
a que la absorción no sufra un decremento importante y que
este sector mantenga el dinamismo de los últimos años.
Al igual que en la Ciudad de México, la actividad en construcción
de oficinas en Guadalajara continua con un crecimiento
significativo y suma un promedio de 80 mil m2 a concluirse
de manera anual en los próximos tres años, considerando
que la absorción es de 30 mil m2 anuales, esto puede generar
una sobreoferta, por lo que es prioritario lograr la migración
de empresas medianas, que ocupan casas adaptadas para
oficinas, a edificios clase A+ y A.

Por su parte, la región del Bajío, que aporta más del 10% del
Producto Interno Bruto al país, sigue con su tendencia de
crecimiento gracias al desarrollo industrial. Por ello, Querétaro
se mantiene como un punto importante para empresas del
sector automotriz y aeroespacial, su tasa de desocupación por
debajo del 7% y el crecimiento de su inventario industrial son
muestra de ello.

Es fundamental y determinante observar los primeros cien días


del nuevo gobierno de los Estados Unidos para poder vislumbrar
el rumbo que tomará la economía mexicana y en consecuencia
el comportamiento del mercado inmobiliario en México.

136 Blue Book 360o Market Review 2017


BLUE
BOOK
360° MARKET REVIEW 2017
360° MARKET REVIEW 2017

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