BABIL TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Pendaftaran Tanah Rumusen pendafiaran tanah diatur dalam Pasal | PP 24/1997, Pendattaran ta merupakan rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintal secara terus: menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan pengolahan, pembukuan dan penyajian serts pemeliharaan data fisik dan data yuridis, delam bentuk peta dan daflar mengenai bidang-bidang tanal dan satuan-setuan rumah susum, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya, seria hek-hak tertentu yang membebaninya, Bidang tana adalat bagian permukaan bumi yang merupaker suatu bidang yang terbatas, Kata pendafiaran berasal dari suku kata “dati yang mendapat awalan pe-, sisipan —n dan akhiran -an adalah pencatatan nama, alamat can sebagainya dalam daftar ; perihial mencaflar (mendaflarkan) (Kamus Besar Bahasa Indonesia,2007:169), Dalam proses pendafizran tana Pasal 9 PP No,24/1997 mengatur- mengenai obyek pendafiaran tanal meliputi 1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Mak Milik, Mak Guna Usaha, Hak Gone Bangunan dan Hak Paka s 2. Tanah Hak Pengelolaan3. Tanah Wakal ; 4, Hak Milix Atas Satuan Rumah Susun Hak Tanggungan ; 6. Tanah Ni Dalam hal tanah Negara sebagai obyek pendaflaran tanah, pendafiarannya dilakukan dengan cara pembukuan bidang tanah yang merapakan tanah Neg dalam daftar tanah, Sarwan wilayah tata usalta pendaftaran tanah adalah desa atau kelurahan, Kitusus untuk pendaftaran tanal lak guna usaha, hek pengelolean, hsk tanggungan dan tanah Negara, satuan wilayal tata usaha pendafarannya adalah Kabuparen/Kota 2.2 Tujuan Pendaftaran Tanah, Tujuan pendaftaran tanah seperti yang telah yang ditelapkan dalam Pesal 19 UUPA dan ditegeskan Kembali dalam PP 24/1997 adakzh untuk menjamin kepastian hokum di bidang pertanahan, Rincian tujuan pendaftaran tenals menurut Pasal 31 PP 24/1997 yaitu 2. Untuk memberikan kepastian bukum dan perbandingan hukum kepada pemegang hak atas sesuamm bidang tanah, satan rumah sustin dan hak-hak tain yeng terdaltar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Untuk itu para pemegang hak diberikan sertitikar sebagai surat tanda baktinya ( PP 24/1997 Pasal 4 ayat (1) ). Inilah yang merupaken tyjuan utama pendaflaran tana yang penyelenggaraannya diperintaltkan oleh Pasal 19 UUPA 5b, Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudeh dapat memperoleh data yang vukan dalam met gadakan perbualan hukum mengenai bidaag-bidang, tanah dan satuan-setuan rumah susun yang sudeh terdafar. Untuk menyajiken data tersebut, diselen rakan oleh Kantor Badan Pertanahan Kabupaten’ Kola tata uszha pendafiaran tanah dalam apa yang dikenal sebagai dafiar umum, yaitu terdiri atas peta pendaftaran, dafiar tanah, surat ukur buku tenah dan dafiar nama, Para pihak yang berkepentingan terutama calon pembeli tau calon kreditor sebelum melakukan suatu perbuatan hukum mengenai suatu bidang tana atau satan rumah susia tertents perl dan Karenanya mereka bethak meng atiui daa yang simpan Calam daftar-dafier di Kantor Pertanzhan tersebut, Data tersebut diberikan yang sifatnya terbuka untuk umum, Ini sesuai dengan asas pendaftaran tanah yang terhuka sebagaimana yang dinyatakan dalam Pasal 2 PP 24/1997. Karena terbuka untuk umum dafiar dan peta tersebul disebut dafiar umum, Pasal 4 ayat (2), Pasal 33 dan 34 c. Terselenggaranya pendatiaran tanah secara baik merupakan dasar perwujudan tertib administrasi: di bi janahan, demi mencapai teitib administrasi seliap didang tanah dan satan rumah susan rmasuk peralihan, pembebasan, dan penghapusan wajib didaftarkan, Demikian ditentukan dalam Pasal 4 ayat (3) PP 24/1997 (Boedi Harsono,1997:425) Dari uraian diatas, dapat dikatakan bahwa untuk memberikan kepastian, jaminan can perlindungan hukum kepada pemegang hak atas lanah, satuen rumah susun, serta hak-hak lain, untuk menyediakan informasi kepada pihak-pibak yan:berkepentingan dan demi terselenggaranya tertib administrasi pertanahan untuk itu perlu dilekukan_pendaflaran tanalh 2.3 Dasar Hukum Pendaftaran Tanah 2.3.1 Undang-uzdang Nomor $ Tahun 1960 Tentang Petaturan Dasar Pokok Pokok Agrarie (UPA) Pendaftaran tanah diatur dalam Pasa! 19 UPA. Ketentuan Pasal ini menyatakan Dabwa untuk menjamin kepastian hukum, oleh pemerinta diadekan pendafiaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia, Menurut ketentuan-ketentuan yang, diatur Gengan peratuaran pemerintah, pendaftaran tanah meliputi 2. Pet uran, pemelaan dan pembukuan tanab, b, Pendaflaren hek-hek atas tanah dan perelihan hak tersebut, c, Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alet pembuktian yang kuat. Selanjutnya dalam Pesal 23 UUPA ditentukan hiek milik, demikian juga setiap peralihan, hapusnya dengan pembebanan bak-hek Jain herus didaflarkan menurut ketentuan yang dimasud dalam Pasal 19 UPA. Pendefiaran tersebut merupakan alat bukti yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralthan dan pembebasan hak tersebut, Pesal 32 CUPA mengatur tentang pendafiaran hak guna tuseha, seria pada Pasal 38 UUPA inengatur pendaflaran hak guna bai nan Tetapi rumusan tersebut tidak tertulis lagi disini karena sudah sejalan dengan rumusan Pasal 23 UUPA2.3.2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 997 Tentang Pendaftaran Tanah intah tersebut merupakan pelaksanaan dari Pasal 19 UUPA. Peraturan Pemerintah ini mengatur beberapa hal sebagai berikut Asas dan tujuan pendaflaran tana, b. Penyclenggara dan pelaksanaan pendatiaran tanah, ©. Obyek pendafiaran tanah, 4d, Satuan wilayah tata usaha pendaftaran tanah, ©. Pelakssnean pendaftaran tanah untuk pertama kal Pengunpulan dan pengolahan éata fisik g. Pembuktian dan pembukuannye bh, Penerbitan sestfikat, i. Penyajian data fisik dan yuridis, j. Penyimpanan daftar umum dan dakumen k. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak L. Penerbitan sertifikat, m, Biaya pendaftaran tanah, p. Sanksi hukumn. 2.3.3 Peraturan MENEGRIA/Kepala BPN Nomor 3 Tahus 1997 Tentang Pelaksanean PP No.24 Tahun 1997 2.3.4 Perauran Pemierinlah Nomor 46 Talvan 2002 2.3.5 Surat Edaran Kepala BPN-600-1500 Tanggal 31 fuli Tahun 20032.4 Pengertian Sertifikat Ganda Sertilikat adalah surat keterangan; surat wanda (Kamus Besar Bahasa Indonesia,2007:805). Sertifikat adalah sa nan bukw tanah dan surat_ukumya setelaly dijilid menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan dengan peraturan menteri (K. Wantjik saleh,S.H.,1985 : 64). Pei rtian sertifikat adalah surat tanda bukti atas tanah, hak pengelolaan, taneh wakaf, hak milik ates satuan mah susun dan hak tanggungan yang mesing- masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan Kata “ganda” bermakna dabel, sesuar yang menyatakan jumlah lebit dari satu dan terdapat persamaun antara keduanya, (Kamus Besar Bahasa Indonesia, 2007:275), Dari pengertian diatas dapat dikatakan bahwa pengertian sertifikat ganda adalah kejacian dimana sebidang tanah memiliki 2 (dua) semtifiket tanah yang dimiliki oleh 2 (dua) orang berbeda yang diterbitkan oleh Kantor Pertanian Kabupaten atau Kola setempat schingga mengakibatkan adanya kepemilikan tanah yang saling tumpang tindih baik selui maupun sebagian 2.5 Isi Sertifikat Secara ‘isik semtifikat tanah dibagi atas beberapa bagian, yaitu : Sampul Luar, Sampul Dalam, Buku Tanah dan Surat Ukur'Gambar Situasi (GS). Namun dalam praktik sehari-hari orang sering menyebut sertifikat hanya meliputi Buku Tanah sn Surat Ukur(GS, Sebual sertifikat tanah memuat beberapa hal, antara Jain + jenis hak atas tanah, masa berleku hak alas tanalt, nama pemegang. hak, date fisik tanah, beban diatas tanah dan peristiwa yang berlubungan dengan tanal, Datafisik adalah Keterangan mengenai : letak, batas, kias bidang tanah dan satuan rwnh susun yang terdaftar, serla keterangan mengenai adanya bangunan di alasaya. Daia yuridis adalah keterangan mengenai status hikum bidang tanah dan saluan rumah susun yang terdaflar, pemegang hak dan hak pihak tain, serta beban lain yang membebani tanah tersebut, Dalam serticixat anal, dapat éiketahu! mengenai jenis hak atas tanah yang bersangkutan, Apakah itu merupakan Hak Milik, Hek Guna bangunen (HGB), Hak Pakai, Hak Guna Usaha (HGU), ataw Hak Pengelolaan, serta berapa Jama hak tersebbut berleku, kecuali untuk hak milik yang tidak ada batas masa berlekunya, Informasi mengenai jenis hak alas tanah dan masa berlaku, tervulis pada bagian Sampul Dalam (Buku Tanah) serra di kolom pertame bagian atas dari Buku Tanah. 2.5.1 Pemegang Hak Nama pemegang hak dapat diketwhui dalam Buku Tanah kolom kedua bagtiar alas. Dalam Buku Tanah juga dicatat hel val mengenai terjadinya perelihan hak aias tanah. Misalnya, apabile terjadi transaksi jaa beli, maks name pemexang hek yang terdahukt akan dicoret oleh pefabat yang herwenang dalam hal ini Badan Pertanzhan Nasional (BPN) dan selanjutnya dicantumkan nama pemegang hak yang baru, dan begitu severusnya, Sehingga dari sertifikat tersebut selalu depat diketahui siapa pemegang hak aras tanahnya Namun dalam praktik, tidak semua berjalan sebagaimane scharusnya, sebab sering terjadi serelah terjadi transaksi jual eli tanah, pemilik tana yang baru lalai untuk melakukan bslik nama dengan mendafiarkannya ke Kantor Pertamahan Bentuk kelalaian seperti ini memang tidak dialur sanksi yang tegas namun hal iniakan menimbulkan kerugian bagi pemilik tanal yang baru (pembeli) karena bisa saje pemilik lama yang namanya masih tereatat di Kantor Perianahan mengurus Kembali penerbitan sertifikatnya dengan alasan hilang kemudian menjuelaya kembali kepada orang atau pilak Jain 2.5.2 Keterangan Pisik Ketarangan fisik sueta tanah dapat dilihat pada Surat Ukur/Gambar Situasi. Disini dapat diketahui mengenai Iuas tanah, panjang dan lehar, hentuk ‘sik tanah, letak ddan batas-batas tanal 5.3 Beban Di Atas Tanah Dari sertifikat juga dapat diketahui ade tideknya beban diates tanah sersebut Maksudnya apakah tanah tersedut sedang dalam keadaan dianggunkan atau dijaminken pada suotu Bank/Lembaga Ket fikat nngan Tain atau apakah datas se tersebut terdapat hak lain, seperti HGB diatas Hak Milik Peristiwa Yang Berhubungan Dengan Tanah Semua peristiwa yang berhubungan denngan tanah juga dicatat oleh Kantor BPN alam sertifikat tersebut, misalnya peristiwa juel beli, hibal, penyertaan dalam suatu Perseroan Terbatas (PT), pewarisan, dan sebagainya 2.6 Fungsi Sertifikat Tanah Setelah memahami mengenai data fisik dan kandungan materi sertifikar tanah, selanjutnya hal penting lain yang perlu dipahami adalah manfaat dari sebuah sertifikat tanah, Secara umum kegunaan dari sebuah sertifikat tanah adalahsebagai alat bukti balnwa si pemegang hek atau orang yang amanya tercantum dalam sertifikat tanah adalah orang yang berhak atas tanah yang bersangkutan Sertifikat tanah merupakan bukli hak atas tanah yang paling kuat. Dalam arti bahwa selame tidak ada bukti lain yang membektikan ketidak-benarannya, maka kelerangan yang ada dalam serlifisel tanah haruslah dianggap bener, dengan tidak perlu alat bukti tambahan, Alat bukti lain, seperti saksi-saksi, akta jual beli dan surat-serat kelerangan pejabat, hanya dianggap sebagai bukti permulaan yang hharus dikuatkan oleh alat bukti leinnya. 2.6.1 Sestfikal Hak Atas Tanah Berfungsi Sebagai Alat Pembustian Yang Kuat Thi merupakan fungsi yang paling utama sebagaimana disebutkan dalam Pasal 19 ayal (2 suf C UUPA dan Pasal 32 ayal (1) PP 24/1997 tentang Pendallaren Tanah, Dijelaskan bahwa, sertifikat merupakan suatu tanda bukti hak yang berlaku sebagai tanda bukti yang kuat mengenai date fisik dan data yuridis tersebut yang sesuai dengan date yang ade dalam surat ukur dan buku tanal yan bersangkutan. Ini berarti, selama tidak dapat dibuktikan, data fisik dan date yuridis yang treantum di dalamnya harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam melakukan perbuatan hukum scharishari maupun dalam perkara di Pengadilan (Boedi Harsono,1997:430). Sebagai kelanjutan dari peniberian perlindungan kepada para pemegang sertifikat hak tersebut, dinyatakan dalam Pasal 32 PP 24/1997, bahwa dalam hal atas suatu idang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara salt atas nama orang atau badan hukum yang memperole tanah tersebut dengan itiked baik secara nyate guasainya, maka para pihak yang merasa mempunyai hak atas tana ini tidakdapat lagi menuntuinya, Memurut pelaksanaan hak tersebut papabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkan se ifikel itu tidak mengajukan kebderatan tertulis kepada Kantor yang bersengkuln, ataupun tid’ mengajusan gugelan pada Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerditen sertilikat tersebut (Boedi Harsono, 1997:430). 2 seorang atau Badan akan lebih mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak atas tanah bila telah jelas samanya tercantum dalam sevtifikat itu Scorang tersebut juga dapat membuktikan mengenai keadsan tanahnya, misalnya luas, batas-batas, bangunan yang ada, jenis hak dan sebagainya. Keterangan keterangan tersebut mempunyai kekuatan hukum dan hatus ditetima (oleh Hakim) sebagai Keterangan yang benar, sepanjang tidak ada bukti lain yang membubtiken sebalixnya. Apabila sualu seat pemegang hek melihat sengkete tanah dengan pihak Tain den berujung pada pemeriksaan Hakim €i Pengadilan. Jike pemtegang hak atas tanah telah memegang sertifikat sebagai bukti hak atas tanal yang bersangkutan, maka pemegang hak sertifikat tidak perlu khawatir, hanya cukup menunjukkan sertfikat tanah tersebut kepada Hakim sebagai alat bukti, Selanjutaya Hakim wajib nga dan menerima Keterangan dalam sertifixat terse’nt sebagai sestat yang benar, Namun ada pengecualian, apabila temysta pihak Jawan dapat ifiket tersebut membuktikan bahwa kelerangan-keterangan yang ada dalam se tidak benar ataz palsu, Misalnya, apabila teryata kemudian pihak lawan dapat membuktikan bahwa data yang terdapat dalam sertifikat tersebut temyate dak benar atau palsu, maka sertifiket tanalt anda tersebut dapat dibatalkan.Akan tevapi apabila dalam kasus terschut, pemegang hak atas tanah hanya dapat menunjukkan akts jual beli anal, maka Hakim tidak akan begitu saja menerisa bukti yang diajukan, Namun Hakim akan meminta beberapa bukti tambahan, antara Tain + saksi-saksi, keterangan-keterangen Pejabat dan kuitansi-kuitansi serta alat bukti yang dapat memperkuat posisi anda sebagai orang atau badan hukum yang berhak ates tanah tersebut, Dengan demikian, bagi sescorang atew pemegang hak, dengan mempunyai sertifikat hek atas tanahnya, maka akan meresa lebilt aman dan tenteram, karena rasa kepastian hukum etas tanalinya telah terjamin, Selain ite juga dengan adanya sertifisat taal, jika terjadi peralihan hak maka seseorang tersebur akan lebih mudah melaksanakannya. 2.63 Sertifikat hak ates tanah men kann hepercayaan bagi pihak Bank/Kreditur untuk memberikan pinjaman danakepada pemiliknya. Dari fungsi ini, dengen menunjukkan sertifikat pemegene hek, meka dapat dengan mudah menjaminkan tanahnya kepada Bank sebagai jaminan/anggunan pinjamanaya di Bank, Selain itu juga, c& jan memilki sertifikat, cafsiran harga tanah relatif akan Jebilt tinggi dan penetapan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tidak akan kelizu, 2.6.4 Mengu tungkan bagi Pemerintah arena adanya sertifikat hak alas tanah, maka dapat dipastikan bahwa tanah terscbur telah terdaftar pada Kantor Agraria Data tentang tanaly yang bersangkutan secara lengkap telah tersimpan di Kantor Agraria.schingga jika sewakt-waktu dipeslukan akan muda ditemekan Karena 1a pertanahan ini sangat penting untuk perencanaan kewiatan pembenguan Dengan demikian dapat diambil peagertian belwa fungsi atau manfaat sertilikat bagi Pemerintah adalah menciptakan tertib administrasi di bidang pertanahan,sehingga dapat memperlancar pelaksanaan pembangunan. Selain itudengan terfibaya sertifikat akan mengurangi adanya kekhawatiran dalam masyarakat Seperti ter jadinya sengkela tanda batas atau pendudukan tanalt seeara liar dan sebegainya, 2.7 Syarat dan Prosedur Pen cat sebagai Akibat dari Sertifikat Ganda Untuk memperoleh sertfikat tana tentunya dibutubkan day upaya, waktu serta biaya yang tidak sedikit, Beberape syarat diantaranya mulai deri mengajukan permakonan, mempersiapkan bukti-bukti dan surat-surat yang diperiukan, serra dengan menghadap pejabsl-pejabat terkait. Mengenai tata cara pengajuan sertifikat sebagai akibat dari Sertifikat Genda, sebenamya sama dengan tata cara mengajukan sertisixat tana pada umumnya, Hanya saja terlebih dahuls harus ada pembe: lahuan pada masyarekal, seperti melalui media celak atau surat kabar Tokal. dan tentu saja der an biaya yang ditenggung oleh pemohon sertifikxt Pemberitahuan tersebut diantaranya berisi : bahwa akan diterbitkan sectifikat hak atas tanah pada satu lokasi tanah yang dimaksud. Jika dalam tempo wakts yang telah ditentukan, tidak ada piliak yang merasa keberatan, atau mengejukan Klain ak atas tanah tersebut, maka Kantor Pertanahan (BPN) Kabupaten’Kotamadya selempat akan segera menerbitkan bukti kepemilikan (sertifikat) hak alas vaneh tersebut alas permintean pemobon sertfikat Berdasatkan hal tersebut distas dan untuk mengetahui prosedur penerbiten sertifkat hak atas tana, maka dibaweh ini ada beberapa cara yang dapat ditempsh oleh pemohon untuk memperoleh sertifikat tanh,dajRitnditionpal sayy Gleskudeuvadterieaia|uirbipenasiscatenecelifiant jugersiutel nolktistomBeupudiaipaila mengainkan dentiolkeamasen yidokemyecchikamalverian keipemghinambiavity gnasiikeiumlarickgixlehilsbosahinya, termasuk surat kuasa dari pemilik Gika pertohon mengurus tanalt orang lain) dan membayar sejummlah biaya yang telah ditentukan sesusi Iwas tanah pemohon, Proses pembayaran berlangsung di loket khusus Gedung Kantor Pertanahan b, Pemohon menuniukan batas-batas bideng tanah yang diklaim sebagsi ha milik di lapangan kepada petues Kantor Pertanalian, setelah pemohon menerima surat atau pemberitaliuan permintaza untuk itu dari Kepala Kantor Pertanahan, c. Pemahon mengisi dan menandatangani berita acara mengenai data fisik dan data yuridis hasil pengukuran dan pemeriksaan petuges Kentor Pertanalan dihadapan petugas Kantor Pertanahan, 4, Pemahon menunggu terbitnya sertifikat hak milik tanah seki ie-kurangnya selama 60 (enam puluh) hari sejak bereshimye langkal ketiga diatas. Waktu penantian 60 hari tersebut diperlukan oleh Kantor Pertanahan guna mempublikasixan/mengumumkan data fisik dan data yuridis bidang. tanah pemohon peda papa pengumuman di Kantor Pertanahan dan Kantor Desa/Kelurahan atau atas biaya dapat diumumkan melalui iklan atau surat kabar daerah ©. Pemohon menerints sextifikat hak milik ata tanah i Kantor Pertanalian dari Pejabat_ yang berwenzng, setelah pemolion sebelumnya mienerima surat panggilan atau pemberitahwan dalam bentwk lain dari Kantor Pertanahan Dalam pelaksanzan pengajuan sevtifikal ini, dirasekan cukup sulil dan memakan waktu lama untuk penyeleseiennya, Namen terdapat alternatif atau jalan lain yang,