LEI DE USO E OCUPAÇÃO DE SOLO DO RECIFE

A produção e organização do espaço urbano do Município do Recife, tendo como

princípio fundamental a função social da propriedade urbana, obedecerão às

As disposições desta Lei aplicam-se às obras de infra-estrutura, urbanização,

reurbanização, construção, reconstrução, reforma e ampliação de edificações,

instalação de usos e atividades, inclusive aprovação de projetos, concessão de

licenças de construção, de alvarás de localização e de funcionamento, habite -se,

aceite-se e certidões.

A regulação urbanística de que trata esta Lei considera as características

geomorfológicas do território municipal, a delimitação física entre morros e planície,

bem como a infra-estrutura básica existente, o solo e as paisagens natural e

construída.

Para acessar a lei na integra acesse o seguinte link: http://www.recife.pe.gov.br/pr/leis/

ZONEAMENTO

A cidade do Recife possui dezenas de bairros que foram divididos em 33 unidades

urbanas. Essas unidades urbanas estão compreendidas dentro das seguintes zonas:

I – Zonas de Urbanização Preferencial – ZUP;

II – Zonas de Urbanização de Morros – ZUM;

III – Zona de Urbanização Restrita – ZUR;

IV – Zonas de Diretrizes Específicas – ZDE.

Realizaremos o estudo de cada uma dessa zonas em momentos distintos, para facilitar

o aprendizado dos conceitos principais de cada uma delas.

ZONA DE URBANIZAÇÃO PREFERENCIAL

As Zonas de Urbanização Preferencial, ZUP, são áreas que possibilitam alto e médio

potencial construtivo compatível com suas condições geomorfológicas, de infra-

estrutura e paisagísticas.

As zonas referidas no artigo anterior são divididas em:

I – Zona de Urbanização Preferencial 1 – ZUP1, que possibilita alto potencial

construtivo;

II – Zona de Urbanização Preferencial 2 – ZUP2, que possibilita médio potencial

construtivo.

Compõem a ZUP1 as Unidades Urbanas 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 10, 11, 16, 17, 20,

22, 23 e parte das Unidades Urbanas 08, 12,13,15,18, 19, 21, 24 e 27.

A ZUP 2 compreende parte das Unidades Urbanas 18, 19, 21, 25 , 30 e 33.

Obs: Os números aqui apresentados representam as unidades urbanas da cidade,

para identificarmos os bairros que estão representados por esses números

precisaremos recorrer a seguinte tabela em anexo.

Logo, podemos citar como exemplo os seguinte bairros, dentro da ZUP1: Graças,

Aflitos, Espinheiro e dentro da ZUP2: Casa forte, Monteiro, Poço da Panela.

ZONAS DE URBANIZAÇÃO DE MORRO

 A zona de urbanização de morros, ZUM,

é constituída de áreas que, pelas suas características geomorfológicas, exigem

condições especiais de uso e ocupação do solo de baixo potencial construtivo.

Compõem a ZUM as Unidades Urbanas 09,14,26,28,29 e parte das Unidades Urbanas

08,12,13,15,19,24,27,30 e 31.

ZONAS DE URBANIZAÇÃO RESTRITA

A zona de urbanização restrita, ZUR, caracteriza-se pela carência ou ausência de

infra-estrutura básica e densidade de ocupação rarefeita, na qual será mantido um

potencial construtivo de pouca intensidade de uso e ocupação do solo.

A ZUR compreende a Unidade Urbana 32 e parte das Unidades Urbanas 15,19,25 e

31.

10ºEXERCÍCIO TEÓRICO

1. Informe as principais zonas de ocupação da cidade do Recife.

2. Os bairros do Recife são divididos em quantas unidades urbanas?
 3. Informe pelo menos dois bairros de cada zona da cidade.
4. A lei 16.176/96 se aplicará para quais tipos de projetos na cidade do Recife?

DOS USOS E ATIVIDADES URBANAS

CATEGORIAS

Para os fins desta Lei, os usos urbanos classificam-se nas seguintes categorias:

 Habitacional;
 Não Habitacional;
 Misto.

HABITACIONAL

Considera-se habitacional os imóveis destinados à moradia.

NÃO HABITACIONAL

O uso não habitacional é destinado ao exercício de atividades urbanas como o

comércio, indústria e prestações de serviços.

MISTO

O uso misto é aquele constituído de mais de um uso (habitacional e não habitacional)

ou mais de uma atividade urbana dentro de um mesmo lote.

Obs: Todas essas categorias de uso poderão instalar-se no território municipal, desde

que obedeçam às condições estabelecidas nesta Lei quanto à sua localização em

função do sistema viário da zona em que se localizam, do potencial de incomodidade e

da disponibilidade de infra-estrutura.

CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Um detalhe sobre a classificação dos imóveis urbanos na realização dos contratos de

locação é a especificação da funcionalidade para aquele contrato. Caso o contrato de

locação especifique que o imóvel foi locado para fins habitacionais, não poderá ser

desenvolvido no mesmo atividades do tipo não habitacional simultaneamente. A

situação contrária também é verdadeira. Para desempenhar as duas atividade de

maneira simultânea, será necessário especificar no contrato o uso da edificação como

misto, do contrário, poderá ensejar em despejo visto o descumprimento da obrigação

contratual.
 USOS

Os usos, quaisquer que sejam a categoria, pelo seu caráter de incomodidade, são

classificados em:

 Gerador de interferência no tráfego;

 Gerador de incômodo à vizinhança;
 Empreendimento de impacto.

GERADORES DE INTERFERÊNCIA NO TRÁFEGO

Através desta Lei, poderemos caracterizar como geradores de interferência no tráfego,

segundo as seguintes situações:

 Os usos com hora de pico do tráfego coincidente com o pico de tráfego geral;
 Os usos que utizam veículos de grande porte com lentidão de manobra;
 Os usos que atraem grande circulação de automóveis.

GERADORES DE INCÔMODO A VIZINHANÇA

São considerados potencialmente geradores de incômodo à vizinhança:

 Usos potencialmente geradores de sons e ruídos;

 Usos potencialmente geradores de poluição atmosférica;
 Usos que envolvem riscos de segurança;
 Usos potencialmente geradores de resíduos com exigências sanitárias.

GERADORES DE INCÔMODO A VIZINHANÇA

São parâmetros urbanísticos reguladores da ocupação do solo:

 Taxa de Solo Natural do Terreno – TSN;

 Coeficiente de Utilização do Terreno – p;
 Afastamentos das Divisas do Terreno – Af.

TAXA DE SOLO NATURAL

A taxa de Solo Natural – TSN é o percentual mínimo da área do terreno a ser mantida

nas suas condições naturais, tratada com vegetação e variável por Zona.
Na ZUP 1, a Taxa de Solo Natural será de 25%, admitindo-se uma parte tratada com

revestimento permeável, desde que sejam preservadas as árvores existentes, na

proporção de 10m² por árvore, não podendo o somatório dos valores correspondentes

às árvores exceder a 5% da área total do terreno.

Na ZUP 2, a Taxa de Solo Natural será de 50%, admitindo-se uma parte trada com

revestimento permeável que não ultrapasse 10% da área total do terreno.

DIFERENÇA ENTRE SOLO NATURAL E TERRENO PERMEÁVEL

A norma prevê terreno permeável, como aquele solo com potencial de permeabilidade

por parte das águas provenientes das chuvas, na qual estará contida em uma es trutura

que permita a passagem da água. Ex: O concreto intertravado, o drenante, os quais

possibilita a passagem de água para o solo, mas não é igual ao solo natural.

Poderá ser concedida uma ampliação da área a ser tratada com revestimento

permeável, desde que sejam preservadas as árvores existentes, na proporção de 10m²

por árvore, desde que o somatório dos valores correspondentes às árvores não exceda

a 10% da área total do terreno.

A ZUM, a taxa de solo natural será de 20% da área total do terreno, não sendo

permitido dentro deste percentual o revestimento permeável.

Na ZUR, a taxa de solo natural será de 70% da área total do terreno, não sendo

permitido dentro deste percentual o revestimento permeável.

DO COEFICIENTE DE UTILIZAÇÃO
Será estimada uma área de 25m², destinada à guarda do veículo, circulação e

manobra.

As vagas deverão ser numeradas e atender às dimensões mínimas explicitadas na

tabela abaixo, sendo permitidas vagas duplas enfileiradas desde que vinculadas a uma

mesma unidade.

O sistema de circulação adotado deverá ser dimensionado de forma a permitir as

manobras necessárias, garantindo o acesso à vaga, conforme os parâmetros da tabela

abaixo.

EXERCÍCIO PRÁTICO

Com as dimensões estabelecidas nesse terreno, realize as disposições das vagas,

considerando uma inclinação de 90º, fique livre para realizar modificações para o

enquadramento do projeto, porém, você deve respeitar os afastamentos estabelecidos.

 DOS AFASTAMENTOS

Os afastamentos representam as distâncias que devem ser observadas entre a

edificação e as linhas divisórias do terreno, constituindo-se em afastamentos frontal,

lateral e de fundos (posterior). Já falamos um pouco sobre eles quando estávamos

realizando as plantas de locação e coberta.

Os afastamentos serão definidos em função do número de pavimentos, observados os

critérios dispostos abaixo.

As edificações com até dois pavimentos poderão colar em duas das divisas laterais e

de fundos, obedecendo às seguintes condições:

 Quando colarem em duas divisas laterais, deverão manter um afastamento

mínimo de 3m da divisa de fundos;

Obs: Em relação ao afastamento frontal, o mesmo não poderá ser inferior a 7m nos

Corredores de Transporte Metropolitano e Urbano Principal. Teremos ainda como

exceção as seguintes avenidas: Rui Barbosa, Parnamirim, Rosa e Silva, Estrada do

Encanamento e Estrada do Arraial, onde o afastamento frontal não poderá ser inferior

a 8m.
  Quando colarem em uma divisa lateral e uma divisa de fundos, deverão manter
um afastamento mínimo de 1,50m da outra divisa lateral;

 A altura total das edificações coladas nas divisas laterais e/ou de fundos não
poderá exceder à cota de 7,50m, cota esta medida a partir do meio fio.

Obs: Para as edificações com até dois pavimentos, quando apresentarem vãos

abertos, o afastamento mínimo para as divisas será de 1,50m.

Para as edificações a partir de 4 (quatro) pavimentos, os afastamentos serão obtidos

através das fórmulas seguintes:

Onde:

n = Número de pavimentos;

Af = Afastamento frontal;
Al = Afastamento lateral;

Afi = Afastamento frontal inicial;

Ali = Afastamento laterail inicial;

Afu = Afastamento de fundos.

Obs: Para a aplicação das fórmulas mencionadas, não será computado o pavimento

de sub-solo ou semi-enterrado, quando o piso do pavimento imediatamente superior a

este não exceder à altura de 1,50m acima do meio-fio.

EXERCÍCIO RESOLVIDO

 Informe o afastamento lateral mínimo para um edifício de 10 pavimentos

localizados no bairro de Casa Forte.

1ºPasso: Determinar a zona que está situado o bairro. Como o nosso exemplo é o

bairro de Casa Forte, teremos o nº 21 que se enquadrará na ZUP 2.

2ºPasso: Observe a fórmula que deverá ser utilizada, para enquadramento da ZUP 2.

3ºPasso: Como desejamos, dimensionar o afastamento lateral, isole a mesma para

análise:

4ºPasso: O afastamento lateral mínimo (Ali), dependerá da aplicação do seu terreno.

Considerando que o meu terreno estará situado encostado em uma lateral e com os

fundos, teremos um afastamento lateral mínimo de 1,50. Aplique em sua fórmula.

5ºPasso: O (n) que está presente em sua fórmula, representa o número de

pavimentos. Como temos 10 pavimentos. Aplique em sua fórmula

6ºPasso: Agora que a nossa função está completa, basta realizar a equação

matemática.

Obs: O valor dimensionado será referente ao afastamento lateral. Caso você deseje

realizar o dimensionamento Afastamento Frontal, você deverá utilizar a seguinte

fórmula.

Obs2: Um detalhe em relação ao afastamento de fundos (posterior) será igual ao

dimensionado pelo afastamento latera.

11ºEXERCÍCIO TEÓRICO

1. Informe o afastamento lateral mínimo para um edifício de 10 pavimentos

localizados no bairro de Casa Forte.
2. Informe o afastamento posterior para o mesmo edifício de 10 pavimentos
localizado no bairro de Casa Forte.
3. Informe o afastamento posterior mínimo para uma edificação localizada no
bairro dos aflitos com 15 pavimentos.
 PREVISÕES LEGAIS

É permitida a redução de afastamentos nos seguintes casos:

I – Nos terrenos com largura máxima de 13m, as edificações com, 3 ou mais

pavimentos poderão ter afastamentos iniciais de 2,50m, para as divisas laterais e de

fundos, desde que erguidas sobre pilotis.

II – Nos loteamentos destinados a habitações ou conjuntos habitacionais populares, as

edificações poderão ter o afastamento frontal de 3m, desde que a profundidade do

terreno não ultrapasse 20m.

III – As partes da edificação relativas às caixas de escadas, halls, elevadores e

antecâmaras poderão ter os afastamentos reduzidos em até o limite de 50% dos

afastamentos exigidos, de acordo com as fórmulas já mencionadas, desde que o

afastamento resultante não seja inferior ao fastamento inicial previsto na Lei.

IV – Nos terrenos de esquina, as edificações poderão ter um dos afastamentos frontais

reduzido em até o limite de 25% do afastamento exigido, desde que o afastamento

resultante não seja inferior ao afastamento inicial.

Serão admitidas saliências sobre as fachadas, decorrentes de jardineiras, caixas de ar

condicionado, colunas, vigamentos, pórticos ou outros componentes plásticos, desde

que:

1. Não caracterizem piso de compartimento;

2. O avanço sobre o afastamento regulamentar não exceda a 0,70m, respeitados
os afastamentos iniciais;
3. Não ocupem mais de 1/3 de cada fachada lateral e de fundos, excetuando-se
os brises que poderão ocupar toda a extensão das fachadas.

Para as edificações com até 6 pavimentos, serão admitidas as saliências sobre as

fachadas, desde que o avanço sobre o afastamento regulamentar não exceda a 0,40m.

PENALIDADE

A inobservância das disposições estabelecidas nesta Lei e respectivos Anexos

ensejará a aplicação das seguintes penalidade:

I – Multa;
II – Interdição da atividade;

III – Embargo da obra;

IV – Demolição da obra ou da edificação.

Obs: A aplicação das penalidades far-se-á de acordo com as condições estabelecidas

na legislação aplicável à espécie.

REQUISITOS DE ESTACIONAMENTO PARA USOS E ATIVIDADES URBANAS

Fique atento a tabela abaixo, ela será o seu guia para o dimensionamento do número

de vagas para estacionamento dentro do projeto arquitetônico.

MEMORIAL DESCRITIVO
Quando pensamos em um projeto de engenharia ou arquitetura, geralmente pensamos

em pranchas com todos os desenhos desde a fase preliminar até o projeto executivo.

O que não podemos esquecer é que existem alguns documentos que precisam ser

entregues junto com os detalhamentos do projeto, entre eles está o Memorial

Descritivo.

O memorial descritivo é um documento que descreve detalhadamente todas as fases e

materiais utilizados no projeto. Este documento serve de base para a compra de

materiais e para a execução da obra.

Mas que itens são necessários dentro de um memorial? Elaboramos aqui uma

pequena listagem com os tópicos que não podem faltar dentro de um Memorial

Descritivo de Projeto Arquitetônico:

 Dados da Obra;

Cliente, Obra, Endereço, Inscrição Imobiliária, Zona de Uso, Uso, Testada do Terreno,

Área do Terreno, Taxa de Ocupação, Área Existente, Área a Regularizar, Área a

Construir, Área Total (A+B+C).

 Equipe Técnica;
Responsável pelo Projeto de Arquitetura,Responsável pelo Projeto

Estrutural,Responsável pelo Projeto Hidrossanitário, Responsável pelo Projeto Elétrico,

Telefônico, Responsável Técnico Execução.

 Considerações Gerais;

Neste item colocamos dados sobre a obra e sobre quem é o responsável em caso

de dúvidas. Podemos exemplificar da seguinte forma, “O memorial descritivo refere -se

à obra de ampliação de residência unifamiliar, localizado na rua X, nº X, cidade X.

Toda e qualquer dúvida que ocorrer durante a execução da obra, ou conflitos entre os

projetos, ou intenções de alterações, deverá ser verificada junto aos autores dos

projetos de Arquitetura e Engenharia.

O Mestre de Obra, Empreiteiro, Pedreiro ou qualquer outro profissional que atuar

na obra em qualquer fase que seja deverá obedecer aos projetos, ao Memorial

Descritivo e asinformações fornecidas pelos autores dos projetos ou os responsáveis

técnicos, respeitando as suas áreas de atuação.”

 Preliminares;

Projetos (listagem dos projetos contidos no pacote), Aprovações e liberações(quem

são os órgãos responsáveis), Preparo do terreno, Construções provisórias,

Demolições.

 Fundações;
 Estrutura;

Estrutura de concreto, metálica e de madeira.

 Paredes;
 Esquadrias;
 Vidros;
 Cobertura;
 Tratamento e Impermeabilização;
 Revestimentos (internos e externos);
 Soleiras e Peitoris;
 Forro;
 Pintura;
 Pavimentação;
 Louça e Metais;
 Instalações Hidrossanitárias e Pluviais;
 Instalações elétricas;
  Mobiliário;
 Limpeza da Obra.

Obs: Em cada um desses itens listados no memorial podemos ter subitens de acordo

com o tipo de projeto e de materiais escolhidos para a obra. O memorial pode variar

com mais ou menos itens dependendo do tamanho da edificação a ser construída.

É válido lembrar que o memorial não é, e nem planeja ser, o projeto em si. O

memorial tem o objetivo de contar detalhadamente todo o processo de

desenvolvimento do projeto e garantir que sua execução seja feita de forma correta,

com informações que nem sempre conseguimos colocar esmiuçadamente nos

desenhos.

PROJETO FINAL

Realizaremos agora o nosso projeto final, escolha um imóvel do tipo não habitacional e

realize todo o projeto arquitetônico do mesmo. Fique atento às normas presentes na

NBR 9050, NBR 6594 e a Lei de Uso e Ocupação do Solo do Recife.

Em seguida, realize um pequeno memorial descritivo com os materiais que você deseja

utilizar em seu projeto.

Para finalizar, realize a impressão de todas as suas pranchas e apresente ao seu

professor