TEMA 4.

LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

I. Ámbito de aplicación de la legislación especial sobre arrendamientos urbanos.

1. Arrendamientos incluidos y excluidos.

NORMAS DE REFERENCIA: Contratos incluidos en la LAU: arts. 1, 2.1 y 3.1 LAU.- Contratos
excluidos de la LAU: arts. 1 y 5 LAU.

La regulación de los arrendamientos urbanos en la Ley de Arrendamientos

Urbanos. Los arrendamientos de fincas urbanas están sometidos a la Ley 29/1994, de
24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta Ley ha sido modificada en
varias ocasiones, siendo la más importante la realizada por la Ley 4/2013, de 4 de junio,
de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que da
nueva redacción a muchos de sus preceptos, con la finalidad de dar más juego a la
autonomía de la voluntad de las partes y reducir la protección dispensada a los
arrendatarios de vivienda.

Contratos incluidos en la LAU. El arrendamiento ha de recaer sobre una “finca

urbana” (art. 1 LAU), lo que debe entenderse en el sentido de “edificación” (arts. 2.1 y
3.1 LAU), con independencia de que a efectos urbanísticos o fiscales se trate o no de
una finca urbana. Una edificación es una construcción fija, hecha con materiales
resistente, adherida al suelo con carácter de permanencia. La nota de permanencia no
excluye las casas prefabricadas.

Contratos excluidos de la LAU. Como no son edificaciones, no se aplica la LAU, sino

el Código Civil, al alquiler de un solar no edificado, una plaza de garaje (salvo que se
incluya como accesorio de la vivienda arrendada), una caravana o una tienda de
campaña. Tampoco se aplica al arrendamiento de industria, ni al arrendamiento de la
cuota de un copropietario (STS de 23 de diciembre de 1992). Además, la ley excluye
expresamente algunos contratos (art. 5 LAU): el uso de viviendas asignadas a algunas
personas por razón del cargo o servicio que desempeñan (p. ej., porteros, empleados,
funcionarios), el uso de viviendas militares, o de viviendas universitarias, calificadas así
por la Universidad responsable o propietaria, que sean asignadas al alumnado,
profesorado o personal de administración y servicios por razón del vínculo que unos y
otros tengan con aquella; las fincas cuyo destino primordial sea el aprovechamiento
agrícola, pecuario o forestal, aunque en la finca exista una casa habitación; y la cesión
temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones
de uso inmediato, comercializada en canales de oferta turística, cuando esté sometida a
un régimen específico derivado de su normativa sectorial (arrendamiento turístico). Hay
que entender que también está excluido de la LAU el alquiler de una habitación por el
propietario de la vivienda.

2. Arrendamientos de vivienda y para uso distinto del de vivienda.

NORMAS DE REFERENCIA: Concepto de arrendamiento de vivienda: arts. 2 y 7.1 LAU.- Concepto

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de arrendamiento para uso distinto del de vivienda: art. 3 LAU.- Régimen jurídico del arrendamiento y
papel de la autonomía de la voluntad: arts. 4 y 6 LAU.

Concepto de arrendamiento de vivienda. Se considera arrendamiento de vivienda

aquel “que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer
la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” (art. 2.1 LAU), o de su cónyuge
o sus hijos dependientes (art. 7.1 LAU). La edificación ha de ser “habitable”, lo que
significa que puede ser utilizada como domicilio y morada para satisfacer una necesidad
de vivienda; por eso se excluyen los trasteros o una nave industrial. Y ha de destinarse
de forma primordial para satisfacer la necesidad de vivienda. La finca puede servir para
otros usos secundarios (p. ej., para una actividad profesional), salvo que se pacte que ha
de servir exclusivamente para vivienda (el incumplimiento de este pacto es causa de
resolución, art. 27.1 LAU). En caso de varios usos, para averiguar cuál es el uso
primordial ha de estarse a lo pactado, atendiendo a la finalidad común de las partes (si
no es el de servir para vivienda, será un arrendamiento para uso distinto del de vivienda
de la LAU). Además, la edificación debe servir para cubrir la necesidad “permanente”
de vivienda del arrendatario, lo que sucede siempre que no exista otra vivienda que
pueda considerarse principal o estable en la cobertura de las necesidades de habitación
del arrendatario (que necesariamente ha de ser una persona física; una persona jurídica
no tiene “necesidad de vivienda”). Por otra parte, las normas del arrendamiento de
vivienda se aplican también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y
cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como
accesorios de la finca arrendada por el mismo arrendador (art. 2.2 LAU).

Concepto de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Se trata del

arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tiene como destino primordial uno
distinto del de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o sus
familiares (art. 3.1 LAU). En particular, tienen esta consideración los celebrados para
ejercer en la finca una actividad empresarial o comercial, sea del tipo que sea, y los
arrendamientos de temporada (art. 3.2 LAU).

Régimen jurídico del arrendamiento y papel de la autonomía de la voluntad. Todos

los arrendamientos sometidos a la LAU están sujetos imperativamente a los Títulos I y
IV (art. 4.1 LAU), referidos al ámbito de aplicación y a las normas comunes sobre
fianza y formalización del contrato. Para lo demás hay que distinguir en función del tipo
de arrendamiento. Los arrendamientos de vivienda se someten imperativamente a las
reglas del Título II de la LAU (arts. 9 a 28), salvo que la propia norma permita el pacto
en contrario (arts. 4.2 y 6 LAU). Por tanto, la libertad de pacto únicamente cabe en los
supuestos expresamente previstos. En cambio, los arrendamientos para uso distinto del
de vivienda, contemplados en el Título III (arts. 29 a 35 LAU), se rigen por la voluntad
de las partes, y en su defecto, por lo dispuesto en el Código Civil. Por ello, la regulación
de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda no es imperativa. Por último, el
Código Civil se aplicará siempre con carácter supletorio para cualquier arrendamiento
(sea o no de vivienda).

II. Duración del contrato.

1. Duración pactada y prórrogas.

NORMAS DE REFERENCIA: Duración inicial: arts. 9.1 y 2 LAU.- Prórroga obligatoria para el

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arrendador y voluntaria para el arrendatario: art. 9.1 y 3 LAU.- Duración del arrendamiento de
vivienda ajena no inmatriculada: art. 9.4 LAU.- Prórroga voluntaria para las dos partes: art. 10 LAU.

Duración inicial. En el arrendamiento de vivienda, las partes son libres para fijar la
duración del contrato (art. 9.1 LAU). El plazo comenzará a contarse desde la fecha del
contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si esta fuere
posterior. Si en el contrato no se ha fijado un plazo de duración, o este es indeterminado
o indefinido, se entienden celebrados por un año (art. 9.2 LAU).

Prórroga obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario. En el

arrendamiento de vivienda, si la duración inicial del contrato es inferior a tres años,
llegada la fecha de vencimiento el contrato se prorrogará un año más, salvo que el
arrendatario manifieste al arrendador su voluntad de no renovación con una antelación
mínima de treinta días a la fecha de terminación del contrato (art. 9.1 LAU). Concluida
esta primera prórroga, si el arrendamiento no ha durado tres años, se prorrogará un año
más, salvo que el arrendatario se oponga en los términos ya expuestos. Si la duración
pactada es inferior a un año, será posible incluso una tercera prórroga. Por lo tanto, si el
arrendatario lo desea puede disfrutar de la vivienda durante al menos tres años. Pero no
siempre sucede así, pues si el arrendador propietario enajena la vivienda a un tercero, el
arrendatario únicamente tendrá garantizada la duración pactada y las prórrogas
obligatorias si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 14.1
LAU). Las prórrogas son siempre anuales; por eso, si la duración pactada son ocho
meses, el arrendatario podrá continuar el arriendo hasta los tres años y ocho meses. Las
prórrogas son facultativas para el arrendatario (puede evitarlas mediante el
correspondiente preaviso) y obligatorias para el arrendador (no puede evitarlas). Sin
embargo, hay un caso en el que el arrendador puede impedir la prórroga (art. 9.3 LAU):
cuando el contrato ha durado al menos un año y necesita la vivienda para destinarla a
vivienda permanente para sí o para otras personas (sus parientes consanguíneos en
primer grado o su cónyuge en caso de sentencia firme de nulidad, separación o
divorcio). En esta situación el arrendador no puede solicitar la extinción del contrato
porque necesita la vivienda, sino que podrá impedir la prórroga anual. En el artículo 9.3
LAU se establece en qué momento ha de comunicarse la oposición a la prórroga, y las
consecuencias de la falta de ocupación de la vivienda recuperada por necesitarla el
arrendador.

Duración del arrendamiento de vivienda ajena no inmatriculada. Cuando el

arrendamiento recae sobre una vivienda ajena (que no es propiedad del arrendador) no
inmatriculada en el Registro de la Propiedad, y se dan dos requisitos adicionales (que el
arrendatario sea de buena fe, y celebre el contrato con la persona que aparentemente es
el propietario de la vivienda, debido a la apariencia creada de forma imputable por el
verdadero propietario), el contrato durará el tiempo pactado, y en su caso el arrendatario
podrá hacer uso de las prórrogas obligatorias del artículo 9 LAU (art. 9.4 LAU). En el
conflicto entre verdadero propietario y arrendatario, se protege a este último, al merecer
la conducta de aquel un reproche. Ahora bien, si el verdadero propietario de la vivienda
reclama judicialmente al arrendador la propiedad de la misma, venciendo en dicho
proceso, podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto
en el artículo 1571 CC (v. Lección 4 V), pero solo una vez que hayan transcurrido tres
años desde la celebración del arriendo. Si decide poner fin al arriendo, el arrendatario
podrá reclamar a su arrendador los daños causados como consecuencia de la extinción
anticipada del arriendo.

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Prórroga voluntaria para las dos partes. Si transcurre el plazo de duración pactada o
las prórrogas obligatorias del artículo 9.1 LAU (lo que significa que el contrato ha
durado un mínimo de tres años), y ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad
de no renovarlo al menos con treinta días de antelación a la fecha de finalización, el
contrato se entenderá prorrogado por un año más (art. 10 LAU). Se trata de una
prórroga anual, que es voluntaria para los dos partes, pues cualquiera de ellas (también
el arrendador) puede oponerse a ella. Esta prórroga puede imponerse al tercer
adquirente oneroso y de buena fe de la vivienda si el arrendamiento está inscrito en el
Registro de la Propiedad (art. 10.2 LAU). Eso significa que si el arrendamiento se ha
prorrogado un año ex artículo 10 LAU y después se vende la vivienda, el comprador no
puede extinguir el arriendo (debe soportar la prórroga); pero si la venta se produce antes
de que termine la duración pactado o las prórrogas obligatorias del artículo 9 LAU, el
tercer adquirente (que pasa a ser arrendador) podrá oponerse a la prórroga voluntaria.
Una vez terminada la prórroga voluntaria del artículo 10 LAU, puede operar la tácita
reconducción (art. 1566 CC), naciendo así un nuevo contrato.

2. El desistimiento del arrendatario.

NORMAS DE REFERENCIA: El arrendatario puede desistir del contrato: art. 11 LAU.

El arrendatario puede desistir del contrato. El arrendatario puede desistir del

contrato, provocando así su extinción, siempre que hayan transcurrido al menos seis
meses desde su celebración y preavise al arrendador con una antelación mínima de
treinta días (art. 11 LAU). Por eso, si el arrendatario abandona la vivienda por la vía de
hecho, la extinción del contrato se producirá a los treinta días de que el arrendador tenga
conocimiento del desalojo. La facultad de desistir opera al margen de cuál sea la
duración pactada, y no precisa de causa alguna. Además, no comporta costes para el
arrendatario, salvo que en el contrato se haya pactado una indemnización para el caso de
desistimiento, en cuyo caso la indemnización acordada no podrá ser superior a una
mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir (o la
parte proporcional a los períodos de tiempo inferiores a un año).

3. Derechos del cónyuge del arrendatario en caso de desistimiento del arrendatario,

abandono de la vivienda o crisis matrimonial.

NORMAS DE REFERENCIA: Subrogación del cónyuge tras el desistimiento u oposición a la prórroga

del arrendatario: art. 12.1, 2 y 4 LAU.- Subrogación del cónyuge tras el abandono de la vivienda por el
arrendatario: art. 12.3 y 4 LAU.- Subrogación del cónyuge en caso de nulidad, separación o divorcio:
art. 15 LAU.

Subrogación del cónyuge tras el desistimiento u oposición a la prórroga del

arrendatario. Si el arrendatario, titular del arrendamiento, desiste del arrendamiento
(conforme al art. 11 LAU) o manifiesta su voluntad de no renovar el contrato
(oponiéndose a la prórroga obligatoria del art. 9 LAU o a la voluntaria del art. 10 LAU)
sin el consentimiento del cónyuge no titular que convive con él, el arrendamiento podrá
continuar en beneficio de dicho cónyuge (arts. 12.1 y 2 LAU). A estos efectos, el
arrendador podrá requerir al cónyuge no titular para que manifieste su voluntad al
respecto. Si decide continuar, se subroga en la posición del arrendatario. Si el cónyuge

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no contesta en el plazo de quince días o manifiesta su voluntad de no continuar el
arriendo, el contrato se extingue, estando el cónyuge obligado a abonar la renta desde
que se le hizo el requerimiento. Antes de recibir el requerimiento el cónyuge no es
deudor de la renta, por lo que el arrendador no puede reclamársela; pero sí tiene contra
él una pretensión de cobro fundada en la regla que veda el enriquecimiento sin causa.
Estos derechos se conceden al cónyuge del arrendatario y a la pareja de hecho que
convive con él en una análoga relación de afectividad (art. 12.4 LAU).

Subrogación del cónyuge tras el abandono de la vivienda por el arrendatario. Si el

cónyuge titular del arrendamiento abandona la vivienda sin haber manifestado su
voluntad de desistir o de no renovar el contrato, el arrendamiento podrá continuar en
beneficio del otro cónyuge (art. 12.3 LAU). Hay abandono cuando el arrendatario sale
de la vivienda, la desocupa, sin intención de volver a ella, normalmente porque se
separa de hecho de su cónyuge. Si el cónyuge desea continuar el arrendamiento
(subrogándose en la posición del arrendatario titular), deberá comunicárselo al
arrendador en el plazo de un mes desde el abandono. Si no hace esa comunicación en el
plazo de un mes el contrato se extingue. También se extingue si le informa en plazo que
no desea continuar el arriendo. En ambos casos el cónyuge queda obligado a abonar la
renta generada desde el abandono hasta la extinción del contrato, pues desde el
abandono el cónyuge ocupante es deudor de la renta. También seguirá siendo deudor el
cónyuge titular que desocupó la vivienda, ya que nadie puede dejar de ser deudor por su
propia voluntad. Esta regla rige también en caso de pareja de hecho (art. 12.4 LAU).

Subrogación del cónyuge en caso de nulidad, separación o divorcio. En los casos de

nulidad matrimonial, separación judicial o divorcio del arrendatario, si al cónyuge no
arrendatario se le ha atribuido el uso de la vivienda arrendada, podrá subrogarse en la
posición del arrendatario, con los derechos y obligaciones que le corresponden (art. 15
LAU). Esto rige también para los casos de separación o divorcio ante el Letrado de la
Administración de Justicia o el notario. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso
de la vivienda (que provoca la subrogación) debe ser comunicada al arrendador en el
plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente. A
efectos probatorios deberá acompañar copia de la resolución judicial o de la parte de la
misma relativa al uso de la vivienda; pero si no se acompaña, y los hechos en que se
funda son ciertos, habrá subrogación. El cónyuge puede optar por no subrogarse, pero
en ese caso pierde el derecho de uso frente al arrendador y puede ser desahuciado como
precarista. Para que el cónyuge no titular pueda subrogarse, debe habérsele atribuido el
uso de la vivienda de forma permanente o por un plazo superior al que reste por cumplir
del contrato de arrendamiento. Pues no tiene sentido que exista un nuevo arrendatario
que no va a cubrir todo el plazo de duración del arrendamiento. En cualquier caso,
aunque haya una crisis matrimonial, el arrendador puede desistir del contrato de
arrendamiento o abandonar la vivienda, en cuyo caso el arrendatario podrá subrogarse
conforme a lo previsto en el artículo 12 LAU.

4. Muerte del arrendatario.

NORMAS DE REFERENCIA: Derecho de subrogación tras la muerte del arrendatario: art. 16.1, 3 y 4
LAU.- Titulares del derecho de subrogación mortis causa: art. 16.1 y 2 LAU.

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Derecho de subrogación tras la muerte del arrendatario. En caso de muerte del
arrendatario de vivienda antes de finalizar el plazo de duración, el contrato se extingue,
salvo que existan personas con derecho a subrogarse en lugar del arrendatario (art. 16
LAU). Si existen estas personas, el arrendamiento se extinguirá a los tres meses de la
muerte del arrendatario, si el arrendador no recibe una notificación que informe del
hecho de la muerte y de la persona que se subroga, junto a ciertos documentos
(certificado de defunción y principio de prueba de que cumple los requisitos para
subrogarse). A pesar de la redacción del precepto, y de la interpretación literal que del
mismo hace la STS de 30 de mayo de 2012, basta que esa persona notifique su decisión
de subrogarse o que el arrendador conozca por otra vía su voluntad de subrogarse. Si el
contrato se extingue a los tres meses porque nadie quiere subrogarse, todas las personas
que tengan derecho a subrogarse quedan obligadas solidariamente al pago de la renta de
esos tres meses, salvo que renuncien a su derecho a subrogarse y lo notifiquen al
arrendador durante el primer mes tras la muerte del arrendatario (art. 16.3 LAU). En
todo caso, en los contratos en los que se acuerde un plazo inicial de duración superior a
tres años, se puede pactar que no habrá derecho de subrogación si la muerte del
arrendatario tiene lugar transcurridos los tres primeros años, o que el contrato se
extinguirá en todo caso a los tres años cuando la muerte se haya producido antes (art.
16.4 LAU).

Titulares del derecho de subrogación mortis causa. Tras la muerte del arrendatario,
tienen derecho a subrogarse en su posición las siguientes personas: su cónyuge o su
pareja de hecho que al tiempo del fallecimiento conviva con él; sus descendientes que al
tiempo de la muerte estén sujetos a patria potestad o tutela, o hayan convivido
habitualmente con él durante los dos años precedentes (p. ej., hijos mayores de edad);
sus descendientes; sus ascendientes; sus hermanos; y sus parientes hasta el tercer grado
colateral (tíos y sobrinos) con una minusvalía igual o superior al 65 por 100 que han
conviviendo con él durante los dos años anteriores a su muerte (art. 16.1 LAU). Salvo el
cónyuge, pareja de hecho o descendientes sometidos a patria potestad o tutela, los
demás deben haber convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su
muerte. Si existen varias personas con derecho a subrogarse, podrá subrogarse el que
acuerden todos los beneficiarios que pierden el rango prevalente como consecuencia del
acuerdo, o a falta de acuerdo, el que resulte del orden de preferencia que consta en el
artículo 16.1 LAU (que se ha expuesto), con la salvedad de los padres septuagenarios,
que serán preferidos a los descendientes (art. 16.2 LAU). Si hay varios descendientes o
ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado (pe., el hijo antes que el
nieto); y si hay varios hermanos, el de doble vínculo al medio hermano. Si aun así
concurren varios beneficiarios (p. ej., varios hijos), es preferente el que tenga una
minusvalía igual o superior al 65 por 100, en su defecto el que tenga mayores cargas
familiares, y en su defecto el descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad
o el hermano más joven. Cualquier titular del derecho de subrogación que quiera
subrogarse tendrá que notificárselo al arrendador en el plazo de tres meses desde la
muerte del arrendatario. Si únicamente uno quiere subrogarse, se producirá la
subrogación. Si hay varios, solo se subrogará el que tenga un rango prevalente.

V. Conflictos entre el arrendatario y el tercero titular de un derecho sobre la

vivienda.

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1. Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa estando vigente el
arrendamiento.

NORMAS DE REFERENCIA: Extinción del derecho del arrendador propietario cuando su propiedad
es claudicante: art. 13.1 LAU.- Extinción del derecho del arrendador titular de un derecho de goce
sobre la vivienda: art. 13.2 LAU.

Extinción del derecho del arrendador propietario cuando su propiedad es

claudicante. Es posible que, estando vigente el arrendamiento, se extinga el derecho del
arrendador sobre la vivienda afectada por una circunstancia anterior al arriendo. Hay
que distinguir varias hipótesis (como hace el art. 13 LAU). El primer supuesto es el del
arrendador propietario de la vivienda que pierde la propiedad por un hecho anterior al
arrendamiento. Así sucede cuando el comprador de la vivienda con pacto de retro la
arrienda, y después el vendedor ejercita el retracto y recupera su propiedad. Lo mismo
ocurre con el arrendamiento celebrado por un heredero fiduciario, al que le sustituirá
otro heredero fiduciario o el heredero fideicomisario; el arrendamiento de una vivienda
hipotecada o embargada; o el arrendamiento hecho por un propietario que ha prometido
venderla concediendo una opción de compra. Cuando el derecho de propiedad del
arrendador se extingue (p. ej., por la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial, o el ejercicio de la opción de compra), se extingue
también el arrendamiento, salvo que el contrato de arrendamiento se haya inscrito en el
Registro de la Propiedad antes que el derecho determinante de la extinción del derecho
del arrendador (art. 13.1 LAU). Si el contrato de arrendamiento está inscrito este
contrato no se extingue, y el nuevo propietario de la vivienda se coloca en la posición
del arrendador hasta que concluya la duración pactada del arrendamiento más, en su
caso, las prórrogas obligatorias del artículo 9 LAU.

Extinción del derecho del arrendador titular de un derecho de goce sobre la

vivienda. Si el arrendador es titular de un derecho de usufructo o de superficie sobre la
vivienda arrendada, la extinción de ese derecho de usufructo o de superficie provoca la
extinción del arrendamiento (art. 13.2 LAU). La misma regla es aplicable a todos los
demás casos en que el arrendador sea titular de un derecho (de naturaleza personal o
real) de goce sobre la vivienda.

2. Enajenación de la vivienda arrendada.

NORMAS DE REFERENCIA: Régimen de la enajenación de la vivienda arrendada: arts. 7.2, 9.4, 10.2
y 14 LAU.

Régimen de la enajenación de la vivienda arrendada. En caso de enajenación de una

vivienda arrendada (por compraventa, donación, dación en pago, etc.), hay que analizar
si el adquirente debe soportar el arrendamiento (colocándose en la posición de
arrendador) o puede poner fin al mismo. A esta cuestión se refieren los artículos 7.2, 9.4,
10.2 y 14 LAU, cuya interpretación resulta muy compleja. Hay que distinguir varias
hipótesis. (i) Si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la
enajenación de la vivienda, el comprador se convierte en arrendador, asumiendo los
derechos y obligaciones que tuviera el primitivo arrendador (arts. 7.1 y 14.1 LAU); es
un caso de cesión de contrato ex lege. Así sucederá al margen de que el adquirente sea a
título oneroso o gratuito, tenga o no buena fe e inscriba o no su derecho en el Registro.
El arrendamiento durará el tiempo inicialmente pactado más las prórrogas obligatorias

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del artículo 9 LAU, en su caso, que el adquirente no podrá evitar; si ya se inició la
prórroga anual voluntaria del artículo 10, el nuevo propietario tendrá que soportarla,
pero si no se inició todavía podrá evitarla, oponiéndose a ella en los términos
legalmente previstos. (ii) Si la vivienda no está inmatriculada en el Registro (y por
tanto, tampoco está inscrito el arrendamiento), si se enajena la vivienda se aplicará el
artículo 1571 CC (art. 14.2 LAU), de modo que el nuevo propietario tiene derecho a
poner fin al contrato, aunque si así lo hace el arrendatario podrá continuar en el arriendo
otros tres meses. En caso de extinción del arriendo, el arrendatario podrá reclamar al
arrendador los daños causados por la terminación anticipada del arriendo. (iii) Si la
vivienda, no inmatriculada, es enajenada por el arrendador no propietario de la misma,
el comprador tendrá derecho a que se termine el arriendo conforme al artículo 1571 CC
(art. 9.4 LAU). (iv) La LAU no regula expresamente la hipótesis más habitual: la
vivienda está inmatriculada y arrendada sin que el arriendo esté inscrito, y después se
enajena. Lo correcto es entender que el adquirente puede poner fin al arrendamiento, en
los mismos términos que prevé el artículo 14.2 LAU. Conforme a lo expuesto, si el
arrendatario quiere “garantizarse” que el arrendamiento dure el plazo establecido más,
en su caso, las prórrogas obligatorias, tendrá que inscribir el arrendamiento en el
Registro de la Propiedad, soportando el coste económico que ello conlleva.

VI. La renta.

NORMAS DE REFERENCIA: Determinación del precio o renta: art. 17 LAU.- Actualización de la

renta: art. 18 LAU.- Gastos generales y de los servicios individualizados: art. 20 LAU.- Elevación de la
renta por mejoras: art. 19 LAU.

Determinación del precio o renta. Como en cualquier contrato de arrendamiento, la

principal obligación del arrendatario es el pago del precio o renta. Las partes son libres
para pactar la cuantía inicial de la renta, y el lugar, tiempo y forma de pago (art. 17
LAU). Normalmente el precio consiste en el pago de una cantidad de dinero. Pero las
partes pueden pactar que durante un plazo determinado, además de la renta o en lugar de
ella, el arrendatario quede obligado a reformar o rehabilitar la vivienda en los términos
pactados (art. 17.5 LAU). En estos casos, al finalizar el arriendo el arrendatario no
podrá pedir una compensación adicional por el coste de esas obras; y si incumple su
obligación de ejecutar las obras, el arrendador podrá resolver el contrato y además
solicitar que la vivienda se reponga a su estado anterior, si el arrendatario ha ejecutado
obras no pactadas. El resto de las disposiciones del artículo 17 LAU presuponen una
renta pecuniaria. En defecto de pacto, la renta se pagará mensualmente en los siete
primeros días del mes. No puede pactarse un pago anticipado de más de una
mensualidad de la renta (art. 17.2 LAU). En cuanto al lugar y procedimiento de pago, se
estará a lo pactado, y en su defecto, la renta se pagará en metálico y en la vivienda
arrendada (art. 17.3 LAU). El arrendador está obligado a entregar al arrendatario un
recibo o justificante de pago, salvo que este se realice por un procedimiento de pago que
por sí mismo acredite el efectivo cumplimiento de la obligación –p. ej., ingreso en la
cuenta corriente del arrendador- (art. 17.4 LAU). Los gastos de expedición y entrega del
recibo son de cuenta del arrendador. Si el arrendatario ofrece el pago y el acreedor se
niega a entregar el recibo, el arrendatario podrá acudir a la consignación para liberarse
(art. 1176.I CC). Por último, el arrendatario no puede dejar de pagar la última
mensualidad alegando su compensación con la fianza.

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Actualización de la renta. Las partes son libres para fijar en el contrato la actualización
de la renta y el modo en que ha de hacerse. Pero si no hay pacto expreso sobre ello, la
renta no se podrá actualizar (art. 18.1 LAU), ni siquiera acudiendo a la variación
porcentual anual del IPC. Si hay pacto sobre la actualización, el único límite legal es
que la renta solo podrá ser revisada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia
del contrato. Por tanto, no cabe pactar una actualización cuatrimestral o semestral. Pero
sí que se actualice cada año, desde el primer año de vigencia del contrato, aunque la
duración pactada del arriendo sea superior o haya prórrogas obligatorias. Por otra parte,
si hay pacto expreso de actualización, sin más, o ese pacto remite a algún mecanismo de
revisión que no detalle el índice o metodología de referencia, la actualización se
producirá anualmente por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de
Competitividad. En cualquier caso, la actualización de la renta no es automática: sólo
opera a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada (normalmente el
arrendador) lo comunique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje aplicado y
acompañando, si lo pide el arrendatario, la certificación oportuna del Instituto Nacional
de Estadística. Esta notificación podrá contenerse en el propio recibo de la mensualidad
del pago precedente.

Gastos generales y de los servicios individualizados. Los gastos generales para el

adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos y cargas debe abonarlos el
propietario de la vivienda. Pero cabe pactar que en la relación interna entre arrendador y
arrendatario sea este el que los soporte (art. 20.1 LAU). Si la vivienda está en régimen
de propiedad horizontal, esos gastos son los que correspondan en función de la cuota de
participación. Este pacto únicamente afecta a las partes, pero no a terceros, por lo que
frente a la comunidad de propietarios o a la Administración tributaria el deudor sigue
siendo el propietario. Para que el pacto de repercusión de estos gastos sea válido,
“deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del
contrato” (art. 20.1.IV LAU). Se trata de que el arrendatario conozca la cuantía anual de
los gastos repercutibles. El arrendatario no debe abonar gastos que no estén citados en
esa cuantía anual (por eso no debe abonar las cuotas extraordinarias de la comunidad de
propietarios). Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, los gastos
repercutibles que tenga que abonar el arrendatario solo pueden incrementarse
anualmente y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda
incrementarse la renta conforme al artículo 18.1 LAU (art. 20.2 LAU). Obviamente, son
de cuenta del arrendatario los gastos por servicios con que cuente la vivienda que se
individualicen mediante aparatos contadores (p. ej., luz, agua o gas).

Elevación de la renta por mejoras. Si el arrendador realiza en la vivienda obras de

mejora (y puede hacerlas en los casos previstos en el art. 22 LAU), tiene derecho a
elevar la renta, salvo que en el contrato se haya pactado lo contrario (art. 19.1 LAU). A
diferencia de lo que sucede con las obras necesarias de conservación, que debe
realizarlas el arrendador sin poder por ello aumentar la renta. Durante los tres primeros
años de duración del contrato la renta no puede elevarse por mejoras, pero sí a partir de
esos tres años, aunque las obras se hayan realizado con anterioridad. Para determinar el
aumento de la renta ha de seguirse el siguiente procedimiento: al capital invertido en la
mejora (descontando en su caso las subvenciones públicas) se le aplica el tipo de interés
legal del dinero en el momento de terminación de las obras, incrementado en tres
puntos, sin que el aumento pueda exceder del veinte por ciento de la renta vigente en
ese momento. Si la mejora afecta a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad
horizontal, el capital invertido se repartirá entre ellas en función de la cuota de

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participación (art. 19.2 LAU). Por otra parte, la elevación de la renta podrá exigirse al
mes siguiente al de la notificación por escrito del arrendador al arrendatario de la
cuantía de la elevación y de los cálculos que conducen a esa cifra, aportando los
documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas (art. 19.3 LAU).

VII. La realización de obras en la vivienda.

NORMAS DE REFERENCIA: Obras necesarias para la conservación de la vivienda: arts. 21 y 26

LAU.- Obras de mejora: arts. 22 y 26 LAU.- Obras del arrendatario: arts. 23 y 24 LAU.

Obras necesarias para la conservación de la vivienda. El arrendador está obligado a

realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones necesarias a fin de
conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (art.
21.1 LAU, que sigue la regla general del art. 1554.2º CC). Sin embargo, el arrendador
no está obligado a reparar los pequeños desperfectos debidos al uso ordinario de la
vivienda (su reparación incumbe al arrendatario, salvo pacto en contrario; art. 21.4
LAU), ni los deterioros causados por culpa del arrendatario (art. 21.1 in fine LAU), ni
alcanza a la reconstrucción de la vivienda en caso de su destrucción por causa no
imputable al arrendador. Por su parte, el arrendatario está obligado a poner en
conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las
reparaciones (para lo cual deberá facilitar al arrendador la verificación directa del estado
de la vivienda; art. 21.2 LAU). Además, si las obras de reparación son urgentes (esto es,
no pueden razonablemente diferirse hasta la finalización del arrendamiento), el
arrendatario está obligado a soportarlas, aunque le sean muy molestas o durante ellas se
vea privado de una parte de la vivienda (art. 21.2 LAU). En caso de obras urgentes el
arrendatario tiene reconocidos dos derechos: (i) Derecho a obtener una disminución de
la renta (art. 21.2.II LAU), pero solo si la obra dura más de veinte días y priva al
arrendatario durante ese tiempo del uso de parte de la vivienda (en tal caso tiene
derecho a que se disminuya la renta desde el primer día en que comienzan las obras, en
la parte proporcional a la parte de la vivienda de que se vea privado). (ii) Derecho a
suspender el contrato o a desistir del mismo (extinguirlo), cuando la ejecución en la
vivienda de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente
la hagan inhabitable (art. 26 LAU), sin posibilidad de exigir indemnización alguna. La
suspensión del contrato supone la paralización del plazo del contrato y que se suspenda
la obligación de pagar la renta. Por otra parte, el arrendatario podrá realizar las obras
que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, siempre que
lo comunique antes al arrendador (art. 21.3 LAU). En tal caso el arrendatario podrá de
inmediato exigir al arrendador su importe.

Obras de mejora. Una mejora es una obra que, excediendo de la mera conservación de
la vivienda, aumenta el valor del inmueble o la utilidad que el arrendatario puede
obtener del mismo. Pueden ser obras en la misma vivienda o en los elementos comunes
del edificio en el que se halla. Como regla, el arrendador no está facultado para hacer
mejoras en la vivienda arrendada cuando su realización repercuta negativamente en el
uso de la vivienda. Sin embargo, si las obras de mejora no pueden razonablemente
diferirse hasta la finalización del contrato (p. ej., porque se imponen por la ley), el
arrendador podrá realizarlas y el arrendatario está obligado a soportarlas (art. 22.1
LAU). El arrendador que se proponga realizar obras de mejora deberá notificar por
escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo,
duración y coste previsible. Durante un mes a partir de dicha notificación, el

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arrendatario puede desistir del contrato, siempre que las obras afecten de modo
relevante a la vivienda; no es necesario que la haga inhabitable, pero tampoco basta con
que genere molestias o dificultades de uso. Si el arrendatario desiste, el arrendamiento
se extinguirá a los dos meses desde el desistimiento, durante los cuales no podrán
comenzar las obras (art. 22.2 LAU). El arrendatario que no desiste y soporta las obras
tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la
que se vea privado por causa de aquellas, así como a la indemnización de los gastos que
las obras le obliguen a realizar (art. 22.3 LAU). La norma no concede una
indemnización al arrendatario que desiste del contrato, lo cual carece de sentido. Por
otra parte, si las obras de mejora han sido acordadas por una autoridad competente y
hacen inhabitable la vivienda, el arrendatario, en lugar de desistir del contrato, podrá
suspenderlo (art. 26 LAU). Por último, el arrendador tiene derecho a elevar la renta por
obras de mejora, si ya han transcurrido tres años de duración del contrato, en los
términos previstos en el art. 19 LAU.

Obras del arrendatario. Los artículos 23 y 24 LAU regulan las obras que el
arrendatario puede o no puede realizar. El arrendatario puede, con el consentimiento del
arrendador, realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda, considerando
como tales las que afectan a elementos arquitectónicos como suelo, techo o tabiques. Si
las realiza sin su consentimiento el arrendador podrá resolver el contrato o exigir, al
finalizar el contrato, que el arrendatario reponga la vivienda a su estado anterior;
también podrá esperar a que termine el contrato y recuperar la vivienda tal y como se
encuentra, sin que el arrendatario puede reclamar indemnización alguna por las obras
realizadas. En ningún caso podrá el arrendatario hacer obras que provoquen una
disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda. Si viola esta prohibición, el
arrendador podrá resolver el contrato y/o exigir de inmediato al arrendatario la
reposición de las cosas al estado anterior. Por el contrario, el arrendatario podrá realizar
por sí solo las obras que no modifiquen la configuración de la vivienda (si la modifican
precisa el consentimiento previo del arrendador). También podrá, previa notificación
escrita al arrendador, ejecutar las obras para adaptar la vivienda a las necesidades del
arrendatario, su cónyuge, su pareja de hecho o cualquier otro familiar que viva con ellos
de forma permanente que tenga una discapacidad o una edad superior a setenta años
(art. 24 LAU). Estas obras no pueden afectar a elementos o servicios comunes del
edificio ni provocar una disminución en su estabilidad o seguridad. Además, el
arrendatario está obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado
anterior, si así lo exige el arrendador.

VIII. Otras reglas especiales en el arrendamiento de vivienda.

NORMAS DE REFERENCIA: La cesión del contrato: art. 8.1 LAU.- El subarriendo: art. 8.2 LAU.-
Derecho de adquisición preferente: art. 25 LAU.- Resolución ordinaria y resolución de pleno derecho
por incumplimiento de obligaciones: art. 27.1, 2 y 3 LAU.- Resolución extrajudicial y cancelación de la
inscripción registral del arrendamiento: art. 27.4 LAU.

La cesión del contrato. El arrendatario puede ceder su posición en el contrato a un

tercero, pero se precisa el consentimiento del arrendador (art. 8.1 LAU). En tal caso el
tercero (cesionario) se subroga en la posición del cedente (arrendatario) frente al
arrendador. Si falta el consentimiento del arrendador este podrá resolver el contrato [art.
27.a.c) LAU]. Aunque la ley exige que el consentimiento se preste por escrito, hay que
entender que vale igualmente el realizado de forma verbal o tácita (derivado de actos

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concluyentes). Este consentimiento puede prestarse en el propio contrato de
arrendamiento o después, antes de que se produzca la cesión.

El subarriendo. El arrendatario puede subarrendar la vivienda, pero únicamente parte

de ella (no cabe el subarriendo total) y con consentimiento previo del arrendador
(aunque el art. 8.2 LAU exige que sea escrito, también puede ser verbal o tácito). El
subarriendo se regirá por las normas del arrendamiento de vivienda (Título II de la
LAU) cuando la parte subarrendada tenga esa finalidad; en su defecto se estará a lo
pactado por las partes. El derecho del subarrendatario se extingue cuando lo haga el del
arrendatario. El precio del subarriendo no será nunca superior al del arrendamiento. En
caso de sobreprecio el subarrendatario dispone de la acción de cobro de lo indebido. Al
subarriendo le son de aplicación los artículos 1551 y 1552 CC.

Derecho de adquisición preferente. En caso de que el arrendador decida vender la

vivienda arrendada, el arrendatario tiene un derecho de adquisición preferente sobre la
misma (art. 25.1 LAU), siempre que haya una ocupación efectiva de la vivienda (STS
de 12 de junio de 2002). Pero no tiene este derecho en los casos del artículo 25.7 LAU
(venta de la vivienda junto a las demás viviendas del mismo edificio, y venta de forma
conjunta de todos los propietarios de las viviendas de un mismo edificio a un único
comprador). Además, las partes pueden pactar en el contrato la renuncia del arrendatario
a este derecho (art. 25.8 LAU); en tal caso el arrendador tiene la carga de comunicar al
arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta
días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Salvo en estos casos, el
arrendatario tiene un derecho de tanteo sobre la vivienda arrendada en un plazo de
treinta días naturales a contar desde el siguiente a aquel en que se le notifica de forma
fehaciente la decisión de vender la vivienda, el precio y las demás condiciones
esenciales de la transmisión (art. 25.2 LAU). Si el arrendatario no ejercita el derecho de
tanteo, será libre el arrendador para vender la vivienda en ese precio y condiciones. Pero
deberá hacerlo en el plazo de ciento ochenta días desde la notificación, pues
transcurrido ese tiempo, si desea vender tendrá de nuevo que notificárselo al
arrendatario, quien podrá ejercer el derecho de tanteo. Por otra parte, si no se ha hecho
la notificación al arrendatario, es incompleta, o si el precio de venta real es menor o las
condiciones menos onerosas que las comunicadas, el arrendatario tiene un derecho de
retracto, con sujeción a lo dispuesto en el art. 1518 CC (art. 25.3 LAU). Este derecho
caduca a los treinta días naturales desde que el comprador le notifica al arrendatario las
condiciones de la compra, mediante la entrega de la escritura o documento en que se ha
formalizado la compraventa. Según la STS de 8 de noviembre de 2010, el plazo de
caducidad empieza a correr desde que el arrendatario ha tenido pleno conocimiento de
la venta y de sus condiciones. El derecho de adquisición del inquilino es preferente
frente a cualquier otro similar, excepto el reconocido al condueño de la vivienda o el
retracto convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de
celebrarse el contrato de arrendamiento (art. 25.4 LAU).

Resolución ordinaria y resolución de pleno derecho por incumplimiento de

obligaciones. El incumplimiento por cualquiera de las partes de sus obligaciones faculta
a la parte que ha cumplido las suyas a exigir el cumplimiento o resolver el contrato,
conforme a lo previsto en el artículo 1124 CC (art. 27.1 LAU). Además, el arrendador
podrá resolver el contrato de pleno derecho en los siguientes casos (art. 27.2 LAU): a)
falta de pago de la renta o de cualquier otra cantidad cuyo abono haya asumido el
arrendatario; b) falta de pago del importe de la fianza o de su actualización; c) el

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subarriendo o la cesión no consentidos; d) la causación dolosa de daños en la finca o la
realización de obras no consentidas por el arrendador; e) la realización en la vivienda de
actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; f) no destinar la vivienda
arrendada al destino de vivienda permanente acordado. También el arrendatario podrá
resolver el contrato de pleno derecho en dos supuestos (art. 27.3 LAU): no realización
en la vivienda de las obras necesarias de conservación y perturbación de hecho o de
derecho en el uso de la vivienda por el arrendatario. Que cabe la resolución de pleno
derecho significa que no es posible la concesión de un plazo de gracia, y que no importa
la magnitud del incumplimiento.

Resolución extrajudicial y cancelación de la inscripción registral del

arrendamiento. Tras la resolución (extinción) del contrato por falta de pago el
arrendador puede tener interés en que se cancele rápidamente la inscripción del
arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Como regla, esta cancelación solo puede
tener lugar con consentimiento del perjudicado (arrendatario) o con una sentencia
judicial firme (art. 82 LH). El art. 27.4 LAU pretende facilitar esta cancelación.
Establece que si en el contrato se ha pactado que el arrendamiento quedará resuelto por
falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble
al arrendador, la resolución se producirá de pleno derecho una vea que el arrendador
requiera judicial o notarialmente de pago al arrendatario y este no conteste en el plazo
de diez días o acepte la resolución. Tras ello el arrendador podrá instar la cancelación en
el Registro, presentando los documentos que acrediten el requerimiento y la falta de
pago del arrendatario (o su aceptación de la resolución).

IX. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

NORMAS DE REFERENCIA: Régimen jurídico: arts. 29 a 35 LAU.

Régimen jurídico. En el epígrafe I 2 ya se ha expuesto el concepto de arrendamiento

para uso distinto del de vivienda y las normas por las que se rige (los pactos entre las
partes y, en su defecto, las normas del CC, en particular las contenidas en el Título III de
la LAU, aunque también le son de aplicación los artículos 36 y 37 LAU). El Título III
no establece un régimen jurídico completo de este tipo de arrendamientos; solo
contempla algunas reglas, que además tienen carácter dispositivo. En caso de
enajenación de la finca arrendada, el adquirente quedará subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 LH
(art. 29 LAU), es decir, se trate de un tercero hipotecario. Salvo que se pacte otra cosa,
son aplicables los artículos 21, 22, 23, 25 y 26 (arts. 30 y 31 LAU), relativos a las obras
de conservación, obras de mejora, obras del arrendatario, habitabilidad de la vivienda y
derecho de adquisición preferente. Además de la aplicación del artículo 1124 CC
cuando proceda, se prevén causas específicas de resolución del contrato de pleno
derecho (art. 35 LAU). Cuando en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial
o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato a un tercero
sin que tenga que consentirlo el arrendador, pero sí deberá notificársele. En tal caso el
arrendador tendrá derecho a una elevación de la renta del 10 o del 20 por 100, según los
casos (art. 32 LAU). Por otra parte, si en el local se ejerce una actividad empresarial o
profesional, tras la muerte del arrendatario el heredero o legatario que continúe el
ejercicio de esa actividad podrá subrogarse en la posición de arrendatario hasta que se
extinga el contrato (art. 33 LAU). Por último, la ley prevé una indemnización por

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clientela que tiene derecho a exigir el arrendatario si, al finalizar el plazo de duración
del contrato, el arrendatario ha venido ejerciendo durante los últimos cinco años una
actividad comercial de venta al público y el arrendador no acepta renovar el contrato por
al menos otros cinco años y por una renta de mercado (art. 34 LAU).

X. Normas comunes a todos los arrendamientos: forma del contrato y fianza.

NORMAS DE REFERENCIA: Forma del contrato: arts. 7.2 y 37 LAU, 1278, 1279 y 1280.2º CC.- La
fianza: art. 36 LAU.

Forma del contrato. El contrato de arrendamiento es válido cualquiera que sea la

forma en que se haya celebrado (art. 1278 CC). Pero, una vez celebrado, cualquiera de
los contratantes puede exigir al otro que el contrato se documente por escrito (arts. 37.1
LAU y 1279 CC), y si el contrato es por seis o más años, puede solicitar que se
documente en escritura pública (art. 1280.2º CC). Además, como cualquier contrato de
arrendamiento sobre inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los
mismos son inscribibles en el Registro de la Propiedad (art. 2.5 LH), las partes pueden
formalizar el arrendamiento (tenga la duración que tenga) en escritura pública. La
inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad otorga beneficios al
arrendatario, pues podrá oponerlo frente a terceros que hayan inscrito en el Registro
(art. 7.2 LAU). Manifestaciones concretas de estos beneficios se encuentran en los
artículos 10.2, 13.1, 14.1 y 27.4 LAU.

La fianza. El arrendatario está obligado a pagar al arrendador una fianza en metálico

equivalente a una o dos mensualidades de renta, según el arrendamiento sea de vivienda
o para uso distinto del de vivienda (art. 37.1 LAU). En realidad, no se trata de un
contrato de fianza del art. 1822 y ss. CC, sino de una prenda irregular, pues se entrega
un dinero al arrendador en garantía de la obligación del arrendatario de restituir en buen
estado la vivienda arrendada. Esta fianza es compatible con cualquier otra forma de
garantía que pueda pactarse para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del
arrendatario (art. 36.5 LAU). La fianza es obligatoria, en un doble sentido: civilmente,
porque el arrendatario debe entregarla al arrendador en el momento de la celebración
del contrato, aunque no se haya pactado; y administrativamente, porque el arrendador
debe depositar la cantidad recibida en la Administración autonómica (DA 3ª LAU). No
están obligadas a prestar fianza las administraciones públicas y el resto de entidades
enumeradas en el artículo 36.6 LAU. La falta de pago de la fianza es causa de
resolución [art. 27.2.b) LAU]. La LAU prevé un confuso sistema de actualización de la
fianza (art. 36.2 y 3 LAU). Al finalizar el contrato el arrendador debe restituir al
arrendatario la fianza, reteniendo las cantidades relativas a los desperfectos por mal uso
de la vivienda u otros (p. ej., recibos de luz, agua o gas pendientes de pago). La cantidad
que debe restituir el arrendador devengará el interés legal transcurrido un mes, no desde
la entrega de llaves (como afirma el art. 36.4 LAU), sino desde la liquidación de
cuentas, cuando el arrendador entienda que procede hacer deducciones en la fianza. El
arrendatario no puede compensar la fianza con la renta y negarse a pagar la última
mensualidad.

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