� com grande prazer que venho apresentar meu blog rec�m sa�do do forno, que tem

como tem�tica o Direito Imobili�rio. Registro, desde j�, que sou advogado
imobili�rio e, mais do que isso, sou apaixonado pela mat�ria.

Sobre o Direito Imobili�rio � importante salientar em breve s�ntese, que � um ramo

do direito desconhecido por muitos e que, � t�tulo ilustrativo, nem faz parte da
grade curricular da faculdade de direito e que justamente por isso � muito comum
ver n�o apenas o cidad�o, como at� mesmo outros colegas advogados, terem muitas
d�vidas sobre a mat�ria.

O Direito Imobili�rio comporta o Direito Civil, Notarial, Registral, Tribut�rio e

Ambiental. Por isso apresenta essa caracter�stica t�o �mpar. Ainda que assim n�o
fosse, � importante trazermos � an�lise quest�es pontuais que abordam os im�veis, o
que s�o, muitas das vezes, os bens mais importante na vida de uma pessoa.

Verificando essa car�ncia de informa��o e import�ncia do tema, resolvi criar o

presente blog, e trazer quest�es pr�ticas com finalidade �nica e exclusiva de
orientar os leitores.

Superada a introdu��o, para o primeiro artigo escolhi aleatoriamente o tema

�PERIGOS AO DECLARAR VALOR INFERIOR NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA�.

Quando uma pessoa decide comprar ou vender um im�vel, � essencial � validade do

neg�cio jur�dico que seja feito mediante escritura p�blica, salvo se o valor do
im�vel seja inferior a trinta vezes o maior sal�rio m�nimo vigente (artigo 108 do
C�digo Civil). Na pr�tica � muito raro ver uma compra e venda por instrumento
particular ser levada ao Cart�rio de Registro de Im�veis. Sem querer desviar do
foco do assunto, n�o � recomend�vel que seja feito por instrumento particular,
mesmo que se enquadre em tal exce��o, pois � bem prov�vel que cair� em incont�veis
exig�ncias no RGI, mas isso poderemos abordar em um artigo pr�prio.

Dessa forma, quando da lavratura da escritura a Consolida��o Normativa da

Corregedoria Geral de Justi�a do Rio de Janeiro, prev� que � necess�ria a
declara��o do valor ou pre�o da compra e venda em seu artigo 242, VII.

Ocorre que � muito comum as partes combinarem de declarar o valor da compra e venda
muito inferior ao que realmente foi pago. E pior, n�o raro se v� vendedor ou
comprador falando que s� faz neg�cio se a declara��o for inferior.

Caro leitor, n�o caia nessa, a declara��o do valor da transa��o deve ser igual ao
que realmente foi pago. As pessoas as vezes relaxam e deixam fazer dessa forma pois
�geralmente n�o acontece nada�. Pois eu digo que se acontecer algo, as
consequ�ncias s�o graves.
Ilustremos. Em Petr�polis, cidade onde resido, h� a Cia. Imobili�ria de Petr�polis
que � a senhoria direta dos im�veis localizados no 1� Distrito da Cidade, ou seja,
ela � quem recebe o foro anual e o laud�mio da enfiteuse institu�da sobre tais
im�veis. A enfiteuse tamb�m ocorre sobre os im�veis situados nos terrenos de
marinha, ou seja, aqueles que s�o pr�ximos a praia e o senhorio direto � a Uni�o.

Nesses casos em que h� a enfiteuse, quando da compra e venda, � necess�rio fazer um

requerimento ao senhorio direto informando que est� vendendo o im�vel pelo valor
declarado. O senhorio direto tem o direito de comprar o dom�nio �til do im�vel pelo
valor declarado ou caso n�o queira exercer seu direito de prefer�ncia ele expede a
guia para o pagamento do laud�mio. Dessa forma, se � declarado valor inferior ao
real, o senhorio direto pode depositar o valor declarado e ficar com o im�vel para
ele. Veja que o comprador sair� prejudicado por n�o poder comprar o im�vel e o
vendedor sair� frustrado por ter que entregar o im�vel por valor inferior ao que
ele pretendia vender.

O mesmo ocorre com o locat�rio que tem registrado o direito de prefer�ncia na

matr�cula do im�vel. Por mais que o vendedor ofere�a ao locat�rio pelo pre�o real e
na hora da escritura declara valor inferior, o locat�rio poder� anular o neg�cio
jur�dico e exercer seu direito de prefer�ncia pagando o valor menor.

Seguindo nessa linha, outro caso se d� em quest�es processuais, em que � poss�vel

anular a compra e venda por algum v�cio ou houver embargos de terceiros e tiver que
resolver as obriga��es em perdas e danos, o valor da indeniza��o ser� aquele
declarado na escritura e n�o o valor real.

At� agora o interlocutor j� reparou que h� consequ�ncias severas para essa pr�tica.
Mas gostaria de abordar uma �ltima para n�o tomar demasiadamente o tempo do leitor.
A quest�o do lucro imobili�rio. Quando se compra ou vende um im�vel � necess�rio
declarar no imposto de renda. Acontece que o valor declarado no imposto de renda �
aquele mesmo declarado na escritura. Quando se compra um im�vel de R$ 300.000,00 e
declara R$ 200.000,00 na escritura esse �ltimo ser� declarado no imposto de renda.
Agora imagine que passa-se um ano e o propriet�rio decide vender o mesmo im�vel, s�
que dessa vez o comprador n�o aceita declarar o valor inferior. O vendedor dever�
declarar que comprou em 2012 por R$ 200.000,00 e vendeu em 2013 por R$ 300.000,00.
A Receita Federal vai constatar claramente que houve um lucro imobili�rio de R$
100.000,00. Nessa pr�tica que �geralmente n�o acontece nada�, o Le�o vai abocanhar
at� 15% do seu lucro imobili�rio.

Conclui-se, que a pr�tica de declarar valor inferior ao real do neg�cio jur�dico

pode muita das vezes alcan�ar preju�zos enormes tanto para o vendedor quanto para o
comprador. Preju�zos esses que podem arruinar o sonho de uma vida inteira, que �
adquirir um im�vel.

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imobili�rio, escritura, valor declarado..
Navega��o de artigosA IMPORT�NCIA DAS CERTID�ES NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE
IM�VEL ?
45 comments on �PERIGOS AO DECLARAR VALOR INFERIOR NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA�
Armando Zimbabueiro diz:
Abril 25, 2014 �s 12:19 am
Cabe ressaltar que somente h� lucro imobili�rio se o im�vel em quest�o superar o
valor de 440 mil reais, n�o for �nico e o vendedor n�o tiver realizado opera��o
similar nos �ltimos 5 anos. O mesmo vale caso o vendedor decida compra um ou mais
im�veis de igual ou valor superior dentro de 180 dias, tamb�m sem ter realizado tal
opera��o nos �ltimos 5 anos.

Responder
Gigliola diz:
Maio 18, 2014 �s 11:30 pm
Muito bem explicado!!! Parab�ns pelo blog e pela iniciativa!!!!

Responder
Cristiane diz:
Maio 21, 2014 �s 10:44 am
Bom dia, Thiago! Parab�ns pela iniciativa!
Diante do artigo posto, restou-me uma d�vida.
Que valor deve ser considerado na escritura na hip�tese em que a avalia��o da
garantia e financiamento imobili�rio ocorrerem por valor inferior ao acordado
anteriormente pelas partes? O comprador se disp�e a completar o montante com
recursos pr�prios, mas o contrato do SFH ser� com valor inferior. Que valor indicar
para registro? O valor da garantia ou este somado ao res�duo a ser pago pelo
comprador com recursos pr�prios?
Obrigada!
Cristiane

Responder
thiagosindorf diz:
Maio 21, 2014 �s 12:01 pm
Prezada Cristiane, obrigado pela participa��o.
Quando o contrato de compra e venda com m�tuo (empr�stimo de dinheiro) e aliena��o
fiduci�ria (garantia) � feito pelo SFH, n�o � poss�vel praticar uma flexibilidade
na declara��o t�o grande quanto na escritura p�blica de compra e venda.
Nos contratos de do SFH o pagamento se d� da seguinte forma: valor da entrada (o
valor m�nimo varia conforme o valor do im�vel, renda, disponibilidade e etc.) + o
que voc� pega emprestado. Em alguns casos voc� pode usar o FGTS para compor a
referida soma.
Essa soma de valores � valor declarado no contrato. Sendo assim, o �nico valor que
voc� pode alterar na declara��o � o de entrada pois o resto o banco disponibilizar�
ao vendedor e voc� se compromete a pagar parcelado ao banco esse res�duo.
Explicado isso de forma sucinta (gostei da ideia, vou providenciar um texto s�
sobre o procedimento de financiamento pelo SFH), passo a responder sua pergunta. O
valor considerado tanto para ser declarado no instrumento de compra e venda e para
o registro � o da soma do valor declarado de entrada, que � pago ao vendedor com
seus recursos pr�prios + o valor do empr�stimo + FGTS (se houver).

Caso tenha restado mais alguma d�vida, ficarei honrado em responder.

Responder
Cristiane diz:
Maio 21, 2014 �s 2:55 pm
Thiago, agrade�o os esclarecimentos.
Avalio o seu blog como de utilidade p�blica.
Parab�ns!
Cristiane

Responder
Elza Tavares diz:
Outubro 21, 2015 �s 8:53 pm
Por gentileza, me esclare�a uma d�vida. Minha m�e era beneficiaria de um programa
realizado pelo governo de Bras�lia, que fazia a doa��o de lotes para as fam�lias
que � �poca comprovasse ser de baixa renda. Ela foi uma das contempladas e
construiu sua casa. Moramos no im�vel pelo per�odo de 20 anos, ocorre que ap�s esse
per�odo ela optou por mudar de cidade e vendeu o im�vel. Nos mudamos para s�o Paulo
e com o dinheiro da venda da casa anterior compramos outra aqui, todavia, o dono da
imobili�ria que nos vendeu esse im�vel em s�o Paulo, nos orientou a declarar um
valor muito inferior ao que pagamos para que seja feita a transfer�ncia da
titularidade da escritura para o nome da minha m�e, alegando que quanto maior o
valor do im�vel declarado, maior seria o valor a ser pago para que seja feita a
referida transfer�ncia. N�o sei o que fa�o, pq no momento n�o temos condi��es de
pagar um valor muito alto para que seja feito esse documento. Minha m�e �
pensionista, assalariada e n�o faz declara�ao de imposto de renda. Tenho medo de
pelo fato de ter somente o contrato de compra e venda do im�vel, sair prejudicada
de alguma forma. Como proceder para n�o correr riscos? Grata

Responder
Mariana diz:
Outubro 24, 2015 �s 10:45 pm
Boa noite! Gostaria de saber quais s�o os riscos de colocar um im�vel registrado em
cart�rio como garantia de um outro im�vel que eu gostaria locar??
Essa solicita��o me parece muito estranha e n�o estava nas exig�ncias da
imobili�ria.

grata,

Responder
Renato diz:
Janeiro 22, 2016 �s 9:40 am
�timo texto. e se no caso a escritura ja tiver sido feita por valor abaixo e o dono
depois quiser mudar fazer a corre��o para o valor que est� no contrato? Ele poderia
fazer? Quais procedimentos deveriam ser tomados a partir dessa decis�o?

Responder
Jesuino diz:
Mar�o 21, 2016 �s 3:18 am
Comprei uma casa j� financiada.. N�o transferir o financiamento.. Ainda.. Posso
fazer uma escritura p�blica?

Quando fizer a declara��o do imposto de renda posso colocar essa escritura p�blica?

Responder
thiagosindorf diz:
Junho 14, 2016 �s 1:19 pm
Para fazer a escritura p�blica � necess�rio a interveni�ncia da institui��o
financeira para anuir a assun��o de d�vida.

Responder
Rosa diz:
Abril 8, 2016 �s 11:05 pm
Ola!! Primeiro, parabens pelo Blog. Estou vendendo minha casa e o comprador quer
que o valor da Escritura seja maior que o valor no qual estamos vendendo. Sabe me
falar quais possiveis imapctos?
A casa vale o que ele quer que coloque na Escritura mas o pre�o � menor. Se puder
me ajudar. Obrigada

Responder
thiagosindorf diz:
Junho 14, 2016 �s 1:17 pm
O valor a ser declarado na escritura deve ser o valor efetivamente combinado e pago
pelo comprador, ainda que o im�vel tenha maior valor de mercado.
O fato do im�vel valer mais n�o significa que s� pode ser vendido por aquele valor.
Veja o exemplo da pessoa que tem um im�vel que vale 500 mil e tem urg�ncia para
conseguir dinheiro. Sendo assim, vendo o im�vel por 390 mil para conseguir o
dinheiro r�pido. Nesse caso o valor a se declarado na escritura seria os 390 mil,
que foi o valor efetivamente pago.

Responder
Bruno diz:
Junho 14, 2016 �s 5:04 am
Thiago, gostaria de sua ajuda, estou adquirindo um im�vel por 180mil, preco do
vendedor, contudo o valor avaliado pelo banco foi de 265mil, portanto vou conseguir
um valor de 175 de financiamento incluindo a documenta��o, irei acrescentar 5mil
como entrada afim de atingir os 180 contudo o vendedor quer me cobrar um valor de
6% sobre a diferen�a entre 265 e 180mil, alegando que a difere�a sera para o
imposto de renda, esta correto?

Responder
thiagosindorf diz:
Junho 14, 2016 �s 1:11 pm
O contrato de compra e venda tem como um dos elementos o pre�o. Esse pre�o deve ser
alcan�ado por acordo entre as partes.
Se o acordo de voc�s foi de 180 mil, esse valor tem que ser observado independente
de qualquer avalia��o. J� ouviu aquele ditado �o que � combinado n�o sai caro e nem
barato�? Pois �, a lei Civil dentro da liberdade de contratar refor�a esse ditado.
Sendo assim, a avalia��o nem do Banco e nem do ente tributante (no caso de ITBI ou
ITD) podem modificar o que foi combinado entre voc�s. Essa avalia��o do banco s�
serve para ele ter seguran�a de quanto ele pode te emprestar e quanto valeria seu
im�vel em caso de inadimplemento, para levar a leil�o e pagar a d�vida. Isso � uma
seguran�a e estrat�gia de empr�stimo do banco.
O valor a ser declarado no imposto de renda � o efetivamente pago por voc�. Esse
valor deve ser o mesmo que deve constar no contrato de compra e venda feito com a
financeira.
Espero que tenha ajudado.

Responder
Maria do Carmo Martins diz:
Julho 26, 2016 �s 6:16 pm
MInha mae esta vendendo 1 apto e do valor total ser� paga a corretagem de 6%. Qual
o valor a ser declarado? O total ou o q