4.

CASO PRÁCTICO_______________________________________________

4.1 PLAN DE NEGOCIO

Integración de un Municipio Andaluz y sus Parques Empresariales a las Nuevas

Tecnologías y TIC

4.1.1 DESCRIPCIÓN DEL NEGOCIO

En este proyecto se describe la creación de una empresa para la implantación,

puesta en marcha y posterior explotación del proyecto de Integración de un municipio
andaluz y sus Parques Empresariales a las Nuevas Tecnologías y TIC (Tecnologías de la
Información y Comunicación).

Las TIC agrupan los elementos y las técnicas utilizadas en el tratamiento y la transmisión de las
informaciones, principalmente de informática, Internet y Telecomunicaciones. El papel de las TIC en
la empresa es muy amplío, a nivel comercial; extensión del mercado potencial (comercio
electrónico), bajada de costes logísticos, desarrollo de las innovaciones en servicios y respuestas a
las necesidades de los consumidores, mejora de la marca de la empresa (empresa innovadora), a
nivel de la estructura de la empresa y de la gestión del personal; organización menos jerarquizada,
repartición sistemática y práctica de la información, mejor gestión de los recursos humanos,
Información (bajada de los costes), deslocalización de la producción (centros de atención al cliente),
mejor conocimiento del entorno, mejora de la eficacia en las tomas de decisiones, entre otros.

El Project Finance en Proyectos Industriales 76-136

 El objetivo es con el desarrollo de las infraestructuras proyectadas integrar a las empresas
de este municipio en la utilización de las TIC, dotándolas de un valor añadido que las diferencie del
resto de la comarca y atraiga mayor inversión a la zona.

Para ello, habrá de desplegarse la infraestructura de fibra óptica y electrónica de red que
sea necesaria para poder garantizar el mejor servicio a aquellas empresas que sean partícipes del
programa.

Con la puesta en marcha de este proyecto, esta localidad se situará a la cabeza de los
municipios españoles en cuanto a acceso a servicios y a trabajo en red a través del uso de las
Tecnologías de la Información, la Comunicación e Internet. El proyecto de Integración del municipio
y sus Parques Empresariales a las Nuevas Tecnologías y TIC supondrá la consolidación del
sistema local de apoyo al trabajo en red y la mejora de la capacidad de diseño y producción de
contenidos multimedia a nivel local.

Las redes de telecomunicaciones en España están al borde de la saturación, el Estado es

consciente de esto, si bien la política de reducción de gastos limita las subvenciones e inversiones
está decidido a facilitar la inversión para la modernización del sistema de telecomunicaciones. Aquí
es donde entra este proyecto, aunque la situación actual no es la más propensa para grandes
inversiones, se aprovechará está futura tendencia, y los conocimientos de las empresas
participantes, no sólo para el desarrollo de este proyecto, sino también como futuro trampolín a
otros proyectos.

Como ejemplo de lo anteriormente descrito se extrae parte de un estudio realizado por la

Generalitat de Cataluña en el año 2006.

“En el año 2.008 la secretaría de Telecomunicaciones de la Sociedad y el Centro de

Telecomunicaciones y Tecnologías de la Información de la Generalitat de Cataluña promovieron un
estudio con objeto de analizar la situación actual en términos de cobertura de infraestructuras y
servicios de telecomunicaciones de banda ancha en los polígonos industriales de Cataluña.

Del estudio realizado se puede destacar:

- Los operadores de servicios de telecomunicaciones no están interesados en desplegar redes de

nueva generación en la mayoría de los polígonos industriales.

El Project Finance en Proyectos Industriales 77-136

- Actualmente el modelo existente de disgregación del bucle de abonado (ADSL) no ofrece o lo
hace de forma muy limitada servicios avanzados de telecomunicaciones en los polígonos.
- Los operadores no despliegan redes de acceso directo de forma programada y únicamente
atienden proyectos aislados según parámetros económicos de rentabilidad.

Partiendo de estos resultados se constata la necesidad de promover una iniciativa que dote de
conectividad mediante infraestructuras de nueva generación a determinados polígonos industriales.

La Generalita de Cataluña, con objeto de solventar estas anomalías y partiendo de la existencia de

1.769 polígonos industriales en Cataluña, pretende iniciar un proceso de actualización de los
polígonos candidatos, teniendo en consideración criterios técnicos (cobertura actual, proximidad de
polígono a la red troncal de la Generalitat de Cataluña, interés de los operadores de
telecomunicaciones, peticiones realizadas por las uniones de empresariales y resultado del estudio
de calidad de las infraestructuras y servicios existentes) y criterios geo-económicos (equilibrio
territorial, potenciar las zonas mas alejadas de la primera corona metropolitana, incorporar las
telecomunicaciones a los polígonos de nueva creación y potenciar zonas con suelo disponible pero
con poca demanda de las empresas para instalarse debido a la falta de servicios disponibles. “

4.1.2 PERFIL DE LOS PROMOTORES

Participarán tres empresas en la realización de este proyecto, siendo Tecnet la empresa

promotora y estando acompañada por SolInfor y Local Innova.

Local Innova es una entidad sin ánimo de lucro que se encarga de la gestión del Plan de
Desarrollo Sostenible – Andalucía 2008, estableciendo las alianzas necesarias (entre sectores e
instituciones del territorio) para llevar a cabo las distintas acciones y canalizar los fondos que se
destinan a las mismas.

SolInfor Nuevas Tecnologías se fundó con la idea principal de ayudar a la pequeña y

mediana empresa. Atesora gran experiencia en distintos sectores de la Pyme, abarcando desde la
consultoría informática, la creación de proyectos y el desarrollo de los mismos, hasta el montaje de
redes de distintos tipos: wireless, fibra óptica, redes coaxiales, etc., pasando por auditorias
informáticas, económicas y de seguridad, planificación y organización de empresas,

El Project Finance en Proyectos Industriales 78-136

servicios, formación avanzada y específica a empresas tecnológicas, diseño y desarrollos Web,
marketing, diseños varios, seguridad informática, certificación de instalaciones de seguridad, etc.

Tecnet, la compañía de tecnologías de la información para un mundo sostenible y seguro,

es especialista en productos, servicios y soluciones integradas de alto valor añadido en Energía,
Transporte, Medio Ambiente y Administraciones Públicas, así como Global Services. Su tecnología
innovadora y experiencia demostrada ayudan a gestionar de forma eficiente y segura los procesos
operativos y de negocio de las empresas líderes mundiales. Tecnet acumula experiencia en la
implementación y puesta en marcha de este tipo de redes, a través de múltiples referencias.

4.1.3 ANÁLISIS DE MERCADO

La crisis ha dejado sentir sus efectos en las TI españolas como pone de manifiesto la
reducción de algo más del 8 por ciento de su facturación durante 2009, según un estudio
presentado por AETIC (La Asociación de Empresas de Electrónica, Tecnologías de la Información y
Telecomunicaciones de España), del cual se desprende que, con una facturación de 17.458
millones de euros, ha experimentado una reducción del 8,1 por ciento respecto a 2008.

Este dato refleja la tendencia a la desaceleración iniciada a finales del año 2007, donde la
inversión rondaba los 18.000 millones de euros, aunque, en contrapartida, hay que destacar el
notable esfuerzo inversor realizado en I+D durante el pasado año que ascendió a 823,81 millones
de euros, un 11,7 por ciento más, poniendo de relieve que las empresas tecnológicas mantienen su
compromiso en este área.

El estudio argumenta que la reducción de la facturación en 2009 se debió, principalmente, a

las adversas condiciones en las que se desenvolvieron las empresas españolas de TI,
determinantes para que sus clientes pospusieran las decisiones de compra en lo que a productos TI
se refiere.

Estos resultados son consecuencia de una situación dual, con una importante contracción
de la demanda nacional que se ha moderado ligeramente por la evolución de las transacciones al
exterior. Así, mientras las exportaciones han crecido un 6,7 por ciento, con un volumen de negocio
de 1.340 millones de euros, el mercado interior decreció a un 8,2 por cien, situando la cifra de
negocio neto hasta los 12.415 millones de euros.

El Project Finance en Proyectos Industriales 79-136

 En definitiva, esta situación ha sido consecuencia de una menor demanda generada desde
el ámbito empresarial, poco proclive a la puesta en marcha de nuevos proyectos de inversión en un
entorno económico desfavorable y con importantes problemas para la obtención de financiación.
Además, el consumo fue menos dinámico que en años anteriores, aunque algo más activo en el
último trimestre.

El segmento de mercado hardware alcanzó la cifra de 2.795 millones de euros, lo que

representa un decrecimiento del 12,6 por ciento, en el año 2007 alcanzó los 3.000 millones. Ha sido
especialmente significativa la caída en el mercado de microordenadores, que representa el 90 por
ciento de la venta de unidades centrales.

Por lo que respecta al software, el descenso se fijó en el 5,7 por ciento hasta registrar un
volumen de 1.810 millones de euros, aunque es superior a los datos del año 2007 con una cantidad
de 1.765 millones. El factor que lastró este resultado ha sido la venta asociada a software de
infraestructuras de sistemas, ya que se pospusieron los proyectos de inversión y renovación de
equipos y programas, sobre todo de comunicación.

Los servicios informáticos han sido los únicos capaces de amortiguar en cierta medida los
negativos resultados de los productos, ya que su reducción fue del 0,9 por ciento, con un volumen
de facturación asociado de 6.335 millones de euros.

El sector financiero se sitúa como el principal cliente del sector de las tecnologías de la
información, con una cifra de 2.710 millones de euros, y la Administración Pública, con 1.309
millones. Ambos suponen más de la mitad de la facturación global del sector en el que se encuadra
nuestro negocio. Los sectores de Sanidad y Educación son los que experimentan un mayor
crecimiento con tasas respectivas del 8,5 por ciento y 4,4 por ciento.

En cuanto a Internet, se prevé que en diez años, la cantidad de navegantes de la red

aumentará a 2.000 millones. En España, la evolución ha seguido la dinámica mundial y según los
datos proporcionados por el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio, el número total de líneas
de banda ancha instaladas está experimentando un crecimiento continuo, alcanzando un 11% en
2009.

El Project Finance en Proyectos Industriales 80-136

 Desde el punto de vista de las tecnologías inalámbricas de acceso a Internet, sólo el 5,5%
de los hogares españoles contaban en 2006 con equipamiento WiFi. Sin embargo, en 2007, 2008 y
2009, el crecimiento de esta tecnología ha sido del 60% y esto unido al abaratamiento de los
dispositivos y la proliferación de puntos de acceso públicos, promete un crecimiento similar en los
próximos años.

Se puede afirmar que el uso de Internet se va convirtiendo de forma gradual en una

costumbre cada vez más difundida. Disponer de la posibilidad de acceder a Internet con movilidad,
lo facilita.

El cambio de hábitos y el uso generalizado de Internet hacen ver que la sociedad actual se
encuentra dentro de una revolución a la que se ha denominado “Sociedad de la Información”.

Bajo el punto de vista de las Administraciones Locales, esta nueva situación ofrece dos
caras: por un lado, representa una oportunidad de desarrollo socioeconómico y social, y, por otra,
un riesgo importante en lo que concierne a la cohesión social y al equilibrio territorial. Las
consecuencias que comporta una población sin formación ni posibilidades de acceso a las nuevas
tecnologías de la Información tienen efectos muy negativos para cualquier territorio, dando lugar a
la llamada “brecha digital”. El desarrollo de redes inalámbricas puede solucionar este problema,
permitiendo la interconexión de lugares distantes y de los usuarios a la red, sin necesidad de
grandes obras civiles. La existencia de infraestructuras adecuadas es fundamental para la
promoción del uso de las TIC.

La unión de las tres empresas mencionadas, Local Innova, SolInfor y Tecnet para conseguir
llevar estas infraestructuras a los Parques Empresariales es un hito en la implantación de este tipo
de redes. Se aúnan aquí los esfuerzos de tres empresas absolutamente distintas en cuanto a su
concepción, lo que aporta una visión multidisciplinar fundamental para el éxito del proyecto y
diferenciadora de otras posibles alianzas que con el mismo fin hayan podido llegar a crearse. Por
un lado, se tiene la experiencia y conocimientos locales de Local Innova, por otro, la experiencia
contrastada en el desarrollo de aplicaciones para corporaciones locales de SolInfor y finalmente, la
experiencia y la solvencia en instalaciones a nivel mundial de Tecnet.

Los usuarios de las redes serán las empresas sitas en el municipio y los Parques
Empresariales objeto del proyecto de integración en las nuevas tecnologías y TIC.

El Project Finance en Proyectos Industriales 81-136

4.1.4 EVOLUCIÓN DEL PROYECTO

Desarrollo local sostenible, en pleno siglo XXI -y más aún en el contexto actual de crisis
económica- implica la preocupación, entre otras muchas cuestiones, de sociedad y autoridades por
la capacidad de construir ciudades inteligentes, ciudades y territorios capaces de adaptarse,
reinventarse y progresar de manera responsable y sostenible. Así, el Ayuntamiento se ha propuesto
invertir en las infraestructuras de red que sean necesarias para convertir al municipio en una ciudad
una ciudad activa y protagonista en el sistema andaluz, español y europeo de ciudades.

De esta manera, SolInfor y Tecnet comienzan una labor de análisis exhaustivo tanto
socioeconómico como de la situación de acceso a Nuevas Tecnologías, TIC e Internet del municipio
y Parques Empresariales. Así, se observó que la mayoría de estas empresas son pequeñas (menos
de 5 empleados) y que su nivel de acceso a las nuevas tecnologías es muy bajo. Por lo tanto, para
poder hacer de él un municipio puntero y tractor en el panorama de las TIC, surge la idea de dotar
de acceso a Internet y aplicaciones corporativas de las empresas.

Pensamos que este proyecto presenta unas grandes posibilidades de éxito. El coste es
asumible por las empresas para el servicio ofrecido, presentando, además, ventajas competitivas a
aquellas que se sumen al proyecto, con el objetivo fundamental de darlas a conocer al público y
facilitar su quehacer diario.

Del Resultado del análisis de mercado realizado se desprende la existencia de 4084

empresas, desde empresas pequeñas, familiares hasta grandes empresas. Se hará una
aproximación de la manera más conservadora posible, se considerará que el 70% son pequeñas
empresas de menos de 5 empleados (talleres de reparación, tiendas, almacenes…), el 15% tienen
un tamaño entre 5 y 20 empleados, el 10% serán empresas intermedias y el 5% grandes empresas.

El Project Finance en Proyectos Industriales 82-136

4.1.5 PLAN DE MARKETING

Precio
El precio que se ha establecido para el paquete básico de servicios es de entre 60 y 140
euros mensuales. Es un precio altamente competitivo para un servicio que ofrecerá todas las
garantías de calidad y que se ha calculado estimando los de la competencia de manera que esté en
línea con estos, aún ofreciendo más ventajas a los usuarios.

Las tarifas, no obstante, variarán en función de si los clientes van o no a contratar también
los servicios de red y datos. Para el cálculo del precio de este servicio (que oscila entre los 135 y
los 292 euros mensuales) se ha considerado un coste en línea con los actuales de mercado
marcados por las empresas operadoras que cubren actualmente.

4.1.6 SOLUCIÓN TECNOLÓGICA PROPUESTA

Del análisis previo realizado, las empresas promotoras de este proyecto acuerdan dirigir sus
esfuerzos a la promoción de un proyecto para dotar de nuevas tecnologías, acceso a las TIC e
Internet al municipio y a los Parques Empresariales mediante el uso de una red mixta basada en
dos tecnologías claramente diferenciadas, por un lado, mediante la implementación de una red
troncal de fibra óptica para comunicar las estaciones base entre sí (dos estaciones base por Parque
Empresarial) y por otro lado, la implementación de una red inalámbrica para comunicar las
empresas con las estaciones base de cada Parque Empresarial.

La red troncal es la red que permite interconectar los diferentes emplazamientos que se van
a utilizar en la red. Es el nexo de unión entre la red de acceso y el centro de proceso de datos.
Tiene requerimientos elevados de ancho de banda y disponibilidad ya que concentra las
comunicaciones de todos los usuarios que se conectan a la red de acceso. Además, esta red debe
ser muy estable, con una tasa media de fallos muy reducida. Debe tener requerimientos de
seguridad en las comunicaciones elevados, permitir la conexión de ubicaciones a distancias

El Project Finance en Proyectos Industriales 83-136

elevadas (del orden de kilómetros), permitir configurar parámetros de calidad de servicio y
priorización de tráfico.

La red de acceso es la red que despliega la cobertura inalámbrica para el acceso de los
usuarios finales. Está interconectada con la red troncal. Sus requerimientos respecto a
disponibilidad de ancho de banda soportado son menores que los de la red troncal.

Tecnet propone que esta red de acceso opere sobre el estándar PRE-WiMAX. Actualmente,
los equipos de este tipo han pasado con éxito las certificaciones y están homologados como
WiMAX.

Figura 4.1: Esquema de distribución propuesto.

Los equipos Pre-WiMAX están especialmente preparados para conexiones punto a punto y
punto a multipunto. Estos dispositivos, consiguen enlaces de mayor distancia que equipos WIFI sin
sobrepasar la potencia legal. Sus características principales son:

o Usan la banda de frecuencias de espectro de uso común: 5,4 a 5,7 GHz (nota UN-128).
Esta banda está mucho menos saturada que la usada por WIFI (2,4 Ghz) y además se
permiten potencias de hasta 1 W PIRE, lo que permite distancias mayores y con mayor
ancho de banda.

El Project Finance en Proyectos Industriales 84-136

 o Su fiabilidad es muy elevada, permiten configurar calidad de servicio, con garantía de ancho
de banda y alta seguridad. Permiten anchos de banda elevados (valores habituales entre 25
y 70 Mbps reales; hasta 300 Mbps en los equipos de gama más alta)

o Topologías punto a punto (para conseguir mayor distancia con mayor ancho de banda) y
punto a multipunto (para minimizar el coste en entornos multipunto, pudiendo conectar
cientos de clientes a una única estación base).

La red de Acceso es la que permite la conexión inalámbrica de los usuarios finales,

haciendo de interfaz con la red troncal. Inicialmente, no es necesario que soporte distancias
elevadas ya que los clientes estarán cerca de los equipos de la red de acceso.

Figura 4.2: Esquema de conexión usuario – Red

Local Innova, SolInfor y Tecnet enfocarán este negocio a la instalación y puesta en servicio
de los servicios de aplicaciones corporativas y de acceso a Internet, desplegando la infraestructura,
poniendo las aplicaciones en funcionamiento y proporcionando el servicio de acceso a la red creada
para cada Parque Empresarial. Se garantizará la máxima calidad en el servicio proporcionado.

Se diferenciarán dos paquetes distintos de acceso, uno básico y otro Premium. El paquete
básico se ha concebido con la intención de prestar una serie de servicios básicos para la empresa,
consumibles en su actividad diaria y que, por la forma en que serán suministrados, supondrán un
ahorro de costes o de tiempo para la empresa beneficiaria. Son servicios que al prestarse, no
alteren la forma de proceder habitual de la empresa, pero que, al mismo tiempo, les vaya
introduciendo en el uso del producto integral que se les puede llegar a ofertar.

El Project Finance en Proyectos Industriales 85-136

 Bajo esta óptica, se diseña el siguiente paquete básico que comprenderá:
- Análisis funcional de aplicaciones a desarrollar.
- Diseño corporativo del portal y montaje básico del mismo.
- Zona de configuración de usuario.
- Zona privada de empresa.
- Zona de almacén.
- Zona de supervisión básica.
- Zona de empleo.
- Copias de seguridad.
- Zona de “objetivos cumplidos”.
- Comunicación interna dentro de los polígonos gratuita

Una vez implementado y suficientemente probado, se pretende implementarlo en todos los

Parques Empresariales del Complejo Ideal, mediante las tecnologías mencionadas en el apartado
anterior, teniendo en consideración que la calidad y la orientación al usuario es la razón de ser de
ambas empresas, SolInfor y Tecnet

También se pondrá en funcionamiento un paquete Premium, que añade nuevas

aplicaciones, el paquete básico será el que actué como gancho para el producto clave de la
empresa, hay una serie de aplicaciones del paquete básico que están orientadas a que la empresa
se vaya poco a poco habituando a unas nuevos programas y percatándose de lo útiles que son.

La idea del paquete completo o Premium es que todas las empresas se agrupen para poder
alcanzar una serie de ventajas que por sí solas no serían capaces. Soluciones de empresas,
Sistemas de Información, con acciones muy sencillas se podrán obtener muchos beneficios,
únicamente organizando y agilizando las comunicaciones entre ellas. Entre los servicios ofertados
estarán;

- Página web conjunta, aumentando el número de visitas totales y escalando puestos en los
buscadores.

- Servicio de agencia de viajes, mensajería, logística.

El Project Finance en Proyectos Industriales 86-136

 - Desarrollo ventas por Internet.

- Cursos online para todas estas aplicaciones.

- Control de acceso.

- Video vigilancia.

- Mantenimiento online de equipos informáticos.

- Tarifa plana voz.

- Desarrollo de programas de contabilidad.

Todas estas actividades no requerirán muchos recursos ni mantenimiento, la mayoría serán

externalizadas y otras serán facilitadas por el Ayuntamiento.

A continuación se muestra cómo ofrecería los servicios la SVP.; se desarrollarán unas

aplicaciones con las que las empresas podrán comunicarse, por ejemplo, si hay una empresa que
debe mandar un camión a otra ciudad y no va completo podrá encontrar otra empresa interesada y
así compartir los gastos de transporte. También se negociará con agencias de viaje que solucionen
todos los problemas de desplazamiento del personal, la SVP lo único que debe hacer es
externalizar este recurso, utilizar el amplío número de empresas que lo contrata y negociar unas
buenas condiciones.

4.1.7 PROMOCIÓN

El proyecto objeto de estudio intenta ser sencillo por lo que se empezará por una línea de
servicios más básica, para ir ampliándola a medida que el negocio se vaya asentando. Lo que se
pretende es proporcionar un modelo a partir del cual se puedan ampliar y ajustar cuantos servicios
se estimen oportunos.

El Project Finance en Proyectos Industriales 87-136

 Más adelante, cuando el proyecto se haya consolidado en el sector empresarial local, el
objetivo es continuar implementado aplicaciones más avanzadas para aquellas empresas que las
soliciten.

Para conseguir consolidar el negocio en el complejo tejido empresarial del municipio, se

cuenta con la inestimable ayuda de Local Innova.

Se plantea llevar a cabo acciones promociónales como edición de catálogos informativos

que se puedan distribuir por los Parques Empresariales, confeccionados sobre diferentes soportes:
papel, vídeo, redes temáticas, etc. Otra posible acción de promoción puede ser la presencia en
ferias y exposiciones a nivel local, así como campañas publicitarias en medios de televisión y radio
locales.

Además, una vez puesto en marcha, sería conveniente tener en la oficina los trípticos
explicativos, así como disponer de personal de ventas que se dediquen a captar nuevos clientes y a
explicar las funcionalidades del servicio.

4.2 REALIZACIÓN DEL MODELO

Una vez explicado el proyecto, se desarrollará el caso práctico con la finalidad de aplicar
toda la teoría expuesta en los apartados 2 y 3. Consiste en la realización de un modelo de Project
Finance. Partiendo de unos datos iniciales se llegará al planteamiento de financiación que servirá
para demostrar que el proyecto es adecuado, viable y rentable. Estableciendo las bases para el
desarrollo total del negocio.

Para la correcta elaboración del Project Finance se debe centrar la atención en los tres
puntos claves del proyecto; los participantes, el análisis de riesgos y los flujos de Caja.

El Project Finance en Proyectos Industriales 88-136

4.2.1 PARTICIPANTES

Tecnet como sponsor, es el dueño de la idea y el resto de empresas que se incorporen

serán en la calidad de socios, cada uno de ellos tendrá una misión económica, estratégica,
operativa o técnica orientada al bien común del proyecto.

Se puede considerar a SolInfor como socio tecnológico, aportará todo su conocimiento para
el desarrollo de aplicaciones informáticas, gestión de software, etc... En caso de que no existiese, el
promotor y socio Tecnet no sólo debería hacer una aportación mayor de fondos sino que estaría
obligado a externalizar todas las tareas que realizaría SolInfor, con el coste y dificultades
asociados.

Así mismo tanto Tecnet como SolInfor actuarán como Proveedores y Suministradores, uno
de equipos de telecomunicaciones y su mantenimiento y el otro de equipos informáticos.

El papel de Local Innova, como empresa municipal será; por un lado la vigilancia de que
todas las operaciones se realicen con la calidad pactada, y por otra como socio local dotará al
proyecto de cierta seguridad tanto para los propietarios como para los clientes. Tampoco hay que
olvidar que el Ayuntamiento cede las canalizaciones ya existentes, una aportación al proyecto.

Pero ¿qué gana el Ayuntamiento con esto? Es sencillo, aparte de los beneficios
económicos, que dependerán de su participación final como socio, dotará a las empresas de su
municipio de valor añadido, y creará precedente para el impulso de futuros parques y polígonos
empresariales a la cabeza de implantaciones tecnológicas.

Estas tres empresas se unirán para formar la SVP constituida única y exclusivamente para
el proyecto, cada una aportará el capital necesario hasta alcanzar los fondos propios exigidos, en
relación a este capital se establecerá el control de la sociedad de la siguiente forma:

El Project Finance en Proyectos Industriales 89-136

 Figura 4.3: Participación en la SVP.

En la figura 4.3 se puede observar la composición de la SVP. Tecnet, promotora inicial del
proyecto estará interesada en poseer la mayoría del paquete accionarial, no sólo se asegura ser la
constructora de las infraestructuras, también se asegura ser la futura proveedora de bienes de
equipo, práctica muy usada en los PF, proveedores o constructores se convierten en socios con la
finalidad de asegurarse el negocio.

La Empresa SolInfor es más pequeña que Tecnet y no se permitirá una inversión mayor, sin
embargo querrá mantener un alto porcentaje de participación por las mismas razones. Por otro lado
Local Innova, al ser una empresa local querrá participar, pero en la menor medida posible,
inicialmente empezará con ese 19% de participaciones, pero una vez hecha su misión catalizadora
atrayendo clientes intentará marcharse del negocio.

La estructura adoptada será del tipo DCMF “Design construct Manage and Finance”, donde
la SVP diseñará, construirá, gestionará y financiará el proyecto. Todo esto bajo la supervisión del
Estado, en este caso el Ayuntamiento, que controlará los parámetros de calidad y precio.

4.2.2 ÁNALISIS DE RIESGOS

A continuación se realizará un análisis de algunos riesgos a los que puede estar sometido el
proyecto y las medidas que se tomarían para prepararlo ante los posibles efectos negativos sobre
los flujos de caja.

El Project Finance en Proyectos Industriales 90-136

FASE DE INGENIERÍA Y CONSTRUCCIÓN

Durante este período no habrá ningún tipo de ingresos, por lo que es de vital importancia
que no se alargue y sea finalizado en los tiempos acordados, suelen aparecer problemas de retraso
en los plazos, sobre costes de construcción etc.… la constructora encargada será Tecnet.

Para resolver el riesgo de sobrecoste en los cálculos se incorporará un margen del 10%. No
se firma ningún contrato con el constructor para fijar posible indemnizaciones por retraso en las
obras, pero siendo la empresa encargada un accionista del proyecto se asegura su seriedad y buen
hacer.

La empresa Tecnet como constructora contratará un seguro contra riesgos

medioambientales que pudiesen afectar al correcto desarrollo de sus actividades en esta fase.

Existirá un sobrecoste del 8% de la inversión total realizada en infraestructuras, relativo a los

costes de seguros y estudios (Figura 3.9).

FASE DE PUESTA EN MARCHA

En este proyecto la fase de puesta en marcha se comprenderá dentro del período de

construcción, conforme las obras vayan terminando se irán haciendo pruebas y comprobando el
servicio, de forma que todo esté disponible con la mayor brevedad posible.

Aún así en caso de que existiese algún tipo de retraso se han establecidos unos porcentajes
de incorporación de empresas, el primer año no se incorporará un número grande de empresas en
previsión de que pudiese existir algún tipo de problema y la red no alcanzase al total de lo
proyectado.
FASE DE OPERACIONES

Los principales riesgos a los que se enfrentará el proyecto serán aquellos que produzcan
variaciones en los ingresos o costes y por lo tanto nos varíen las previsiones de los flujos de caja,
entre ellos están:

El Project Finance en Proyectos Industriales 91-136

 Variación del número de clientes previstos, la crisis afectará al número de empresas que
contraten el servicio, el precio no constituye problema porque es más barato y mejor que el servicio
habitual, sin embargo se debe considerar que se produzca una destrucción del número de
empresas implicadas, así que no se considerarán todas las empresas existentes como base para el
cálculo de los ingresos. En cuanto a los precios, serán más baratos que los de la competencia, aún
cuando el servicio será bastante mejor. En caso de que hubiese que luchar contra otra empresa
que se introdujese en el sector se lanzarían ofertas, es posible rebajar algo más el precio. En el
modelo del proyecto se ha introducido un descenso de los ingresos totales del 3%, con la finalidad
de dotar al proyecto de resistencia en caso de un descenso de las ventas.

En la compra de bienes de equipo puede producirse un aumento de precio, para considerar

este posible riesgo a los costes se le aplicarán un margen del 10%.

El precio de la financiación dependerá directamente del valor del Euribor, se ha hecho una
estimación bastante conservadora, los valores actuales son mucho más bajos que los de los 5 años
anteriores que han sido utilizados para la estimación. El valor obtenido es muy próximo al tipo
alemán, el tipo más estable y al que tienden el resto a largo plazo, por lo que se considera que la
estimación ha sido correcta. Sin embargo, la SVP para cubrirse las espaldas contratará un swap (o
permuta financiera) al 3 %, el “swap” será un seguro frente al tipo de interés siempre se deberá
pagar el 3% sea el tipo de interés mayor o menor.

El último riesgo que se va a considerar será el riegos de retraso en los pagos o en la

contratación del servicio por parte de las empresas, para ello en lugar de tomar un fondo de
maniobra de 3 meses se tomará en base a 6 meses, preparando a la empresa para poder hacer
frente a los gastos fijos durante ese período.

Todas estas medidas dotarán al proyecto de mayor resistencia en el análisis de sensibilidad.

4.2.3 LOS FLUJOS DE CAJA

Existen una serie de pasos para la correcta realización del modelo:

1) Estimar el valor económico del Proyecto y la inversión requerida.
2) Presupuestar todas las partidas de coste e ingreso y conversión a flujos de Caja.
3) Analizar las fuentes de Financiación Aplicables al flujo de Caja estimado.

El Project Finance en Proyectos Industriales 92-136

 4) Calcular sobre distintos escenarios los indicadores financieros de análisis, basados en
fórmulas de valor actual aplicadas al flujo de caja, utilizando una selección de ratios de
control.
5) Analizar los resultados desde la óptica del tiempo y de la cantidad libre que quede de flujo
de caja una vez repagadas las deudas, teniendo en cuenta el efecto de los impuestos

El modelo se creará por medio de un archivo Excel utilizando diversas hojas, partiendo de
los datos necesarios, tanto de infraestructuras como de previsión de empresas, condiciones de
financiación, etc.… e interconectando todos ellos se llegará a un caso base donde existirán
diversas variables con la que se podrán observar los diferentes escenarios a los que el proyecto
puede estar expuesto en un futuro.

A) VALORACIÓN ECONÓMICA DEL PROYECTO

La valoración económica del proyecto es imprescindible para saber la inversión que

necesitará el proceso. Dicha inversión proviene de Fondos Propios y Deuda, en una proporción
determinada por el Banco y que depende del tipo de proyecto a desarrollar, en este caso de
telecomunicaciones.

La empresa Tecnet, dedicada entre otras actividades a la construcción de infraestructuras

de telecomunicaciones será la encargada de la construcción del proyecto, antes de construir la red
de comunicaciones descrita en el apartado 4.1.6 “Solución Tecnológica Propuesta” se deberán
construir las infraestructuras que lo soporten, todos los cálculos relativos se encuentran en la Hoja
Excel “VALORACIÖN DE LA INVERSIÖN” y “DATOS”.

Las infraestructuras se calcularán para cubrir la totalidad de los polígonos industriales y

parques empresariales, conformados por un total de 4084, el caudal total necesario se realizará
para un número aproximado a 4000 empresas, adoptando así una postura conservadora en busca
del mejor servicio posible.

En la Hoja de “DATOS” también se puede observar un estudio de las empresas

constituyentes y la proporción de estas en tamaño, el objetivo será llegar a todo el mercado, sin
embargo los cálculos se realizarán siguiendo la línea conservadora antes comentada.

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 Se procederá en primer lugar al tendido del cable de fibra óptica de la red troncal. El tendido
del cable de fibra óptica se realizará a través de canalizaciones ya existentes y que pondrá a
disposición el Ayuntamiento de la localidad. En caso de no disponer de canalización existente se
procederá a la construcción de ésta. Se ha previsto que será necesaria la construcción de 3.000
metros de canalización en la que se ubicarán dos tubos de PVC por los que posteriormente se
tenderá la fibra óptica.

Para la fusión de los cables de fibra óptica que viene en tramos de 2.000 metros así como
para el acceso a las casetas que se construirán y para prever posibles derivaciones se construirán
arquetas para el alojamiento de las cajas de empalme y cocas de fibra para posibles derivaciones.
Se dispondrán las arquetas de forma que la máxima distancia entre ellas no sea superior a 200
metros ni se produzcan curvas en el trazado de la canalización que dificulten el tendido de los
cables.

Para la red de acceso se utilizará tecnología inalámbrica según el estándar WImax en banda
no licenciada.

La conexión de la red de acceso a troncal se realizará en los repartidores que se instalarán

en casetas. En el repartidor se conectará el cable de fibra óptica y desde allí se conectará a un
swicth. Cada E.B. ubicada en la caseta se conectará a un puerto de este equipo.

El equipamiento electrónico (switches y equipos de radio), bandejas de empalme,

repartidores irán instalados en armarios con racks que se alojarán en casetas o pedestales El
número de casetas a instalar dependerá de las estaciones base necesarias y, por tanto, del caudal
de tráfico de datos que se garantice a las empresas. Se ha previsto la instalación de 67 casetas.

Junto a cada caseta se instalará un poste de 20 metros de altura medio en los que se
alojarán las antenas de los equipos de radio. Está previsto que en cada poste se instalen seis
antenas sectoriales de 60 grados de manera que den una cobertura uniforme a todo su entorno.

Cada antena sectorial emitirá la señal del equipo de radio de la Estación Base ubicado en la
caseta. Cada equipo tendrá una capacidad de transmisión de 54 Mbps. (27 Mbps de ida y 27 Mbps
de retorno) La capacidad de transmisión del equipamiento ubicado en cada caseta será por tanto
de 6x54 Mbps.

El Project Finance en Proyectos Industriales 94-136

 En el estudio de tráfico y necesidades realizado se han tenido en cuenta las últimas
recomendaciones de la Comisión Europea y de los estudios realizados por las distintas
administraciones públicas en orden al caudal mínima que debe soportar el servicio universal de
Internet que actualmente está en 64 kbps y que se pretende que sea de 1 Mbps a medio plazo.

Para el estudio del tráfico se ha tenido en cuenta el tráfico de voz (VoIP), video vigilancia,
acceso a servidores centralizados en el organismo de gestión de la red, prestación de servicios
interactivos, cursos… y se ha considerado un factor de compartición de ancho de banda muy
inferior al que actualmente ofrecen los operadores y una disponibilidad muy superior.

Figura 4.4: Valoración total de la Inversión

La inversión total necesaria será de 8.012.433 euros, que se deberá conseguir de entidades
financieras y socios, y será soportada por los futuros resultados del proyecto, los flujos de caja. Al
considerarse inversión en activo fijo será amortizada en 50 años, la parte relativa a la inversión en
Activos Fijos; 7.371.448 euros, ya que los costes de estudio y los seguros (8%) no se amortizan.

Para la Valoración del proyecto se han tomado diferentes márgenes con los que prevenir
posibles problemas, estimación de 10% de sobre coste y 10% de subida precios de bienes de
equipo y aproximación a la baja de número de empresas, ver el apartado de riesgos para ampliar la
información.

El Project Finance en Proyectos Industriales 95-136

 Para observar las operaciones realizadas y su origen se señala la ubicación y procedencia
de todos los datos utilizados.

- Hoja “VALORACIÖN DE LA INVERSIÖN”; se realizarán todos los cálculos relativos al

presupuesto de las infraestructuras.

- Hoja “DATOS”; En la Tabla “CAUDAL A GARANTIZAR POR LA EMPRESA” se hace el

cálculo de las necesidades en cuanto a caudal de datos, “PREVISIÓN DE EMPRESAS” es
un estudio de mercado de las empresas totales de todos los polígonos, “DATOS Y
RESUMEN DE INFRAESTRUCTURAS” es el cálculo de las casetas y estaciones bases
necesarias en función del caudal total necesario y en “DATOS” se encuentran todos los
precios de los equipos necesarios”.

B) CÁLCULO DE FLUJOS DE CAJA

El objetivo de este apartado es obtener los flujos de caja que serán los encargados de pagar
la financiación para posteriormente realizar un análisis de las financiaciones disponibles y de
nuestra capacidad para devolver la deuda.

Para ello se necesitarán calcular las partidas de gastos e ingresos y posteriormente la

cuenta de resultados de dónde se sacarán los flujos de caja.

Todos los datos y operaciones necesarias se encontrarán en; “DATOS”, “COSTES”,

“PREVISIÓN DE RESULTADOS”, “COSTES e ING” y “CF”.

ÁNALISIS DE COSTES

En primer lugar se analizarán los costes de la empresa, la idea es hacer un desglose por
año y meses para después facilitar el cálculo de los flujos de caja.

Para el análisis de los costes necesitaremos presupuestar todas las partidas de la empresa,
existirán unos gastos del local (acondicionamiento, mobiliario, stock inicial, equipos informáticos…),
cuota de infraestructuras y aplicaciones (estación base, Servidor central, software…), gastos de

El Project Finance en Proyectos Industriales 96-136

constitución (gatos notariales, alta luz y agua, gastos de gestoría…), fianza de arrendamiento,
pagos mensuales (alquiler, sueldos, seguridad social, renting coche, gasolina, luz y agua…),
alquiler de línea a telefónica (hay que pagar a telefónica una alquiler debido a que ella es la dueña
de la línea aguas abajo de la conexión que se haga para nuestro proyecto),.

Se deberá hacer una estimación del fondo de maniobra necesario, en análisis de riesgos se
explicó el porqué de haber tomado 6 meses como base de cálculo. El fondo de maniobra es el
dinero que necesitará la empresa para sus gastos corrientes y respaldará en este caso 6 meses de
operaciones.

Las partidas de gasto se estructurarán en 3 tipos:

- Inversión en activo fijo (acondicionamiento del local, stock de consumibles, aire

acondicionado, equipos informáticos, infraestructura y aplicaciones, y coste de alta clientes).
Es la inversión en el activo fijo de la empresa que se depreciará con el paso del tiempo, los
activos fijos son aquellos que no varían durante el ciclo de explotación de la empresa.

- Fondo de maniobra, lo relativo a los gastos fijos de esos 6 meses ya comentados.

- Costes fijos (constitución y puesta en marcha, pagos mensuales, software, alquiler de

línea). Son los costes fijos que tendrá la empresa durante todos los meses. Incluye los
costes de operación.

El Activo fijo se deprecia con el tiempo, con la idea de que la empresa esté preparada para
la renovación de este activo cada año se hará una amortización equivalente a la depreciación que
sufre. Se ha realizado una tabla de amortización, los períodos de amortización provienen de las
tablas de amortización de activo.

Por otro lado también se deberá tener en cuenta que la subida del IPC (Índice de precios al
consumo), hace que los precios de los productos aumenten cada año, tanto los que se ofertan,
como los salarios, alquileres, etc.… Se ha estimado una subida anual de los precios del 2%, que
afectará a partir del segundo año de vida del proyecto.

El Project Finance en Proyectos Industriales 97-136

 Una vez estructurados todos los costes se calcularán los costes de cada período; mediante
los costes iniciales y los costes de operación se determinarán los costes totales, el fondo de
maniobra y la inversión en activo fijo que servirá para el cálculo de los flujos de caja.

En la gráfica 4.5 se puede observar una representación de las partidas de gasto, los costes
totales en los primeros años se incrementarán cada año, aunque al final el incremento es muy bajo,
del 2%, debido al IPC. El Activo fijo aumentará durante los primeros años de forma gradual hasta
que dejan de incorporarse empresas, entonces no habrá inversión. El fondo de maniobra
aumentará su valor conforme al IPC.

Destacar que se ha considerado que a partir del cuarto año se alcanza un número estable
de empresas, por lo tanto los gastos de incorporación serán fijos. Con el paso de los años habría
que ir pensando en la renovación de algunos equipos con su respectiva inversión en activo fijo, sin
embargo se ha considerado que durante el período del análisis no es necesario, el modelo se
centra en un análisis durante el “período de financiación” de la empresa. En el tercer año existe un
ligero aumento de los costes totales relativos a la contratación de personal nuevo.

Figura 4.5: Análisis de costes del Proyecto

Todos los cálculos realizados se encuentran en la Hoja “COSTES” y los datos necesarios
tanto de empresas, como precios de productos se extraen de “DATOS”.

El Project Finance en Proyectos Industriales 98-136

 Para el cálculo de los costes, como para el de los ingresos se utiliza el mismo número de
empresas, en análisis de riesgos, en el apartado de fase de operaciones, se comentó el
procedimiento a seguir.

PREVISIÓN DE RESULTADOS

Una vez analizados los costes se deben calcular los ingresos que se recibirán por la
actividad normal de le empresa.

Es necesario hacer una estimación de empresas que contratarán el servicio, como ya se ha

comentado se seguirán las hipótesis de conservadurismo, se ha definido un porcentaje de
incorporación de empresas, a lo largo de los tres primeros años de operación, estos porcentajes se
han elaborado con la idea de que al principio del cuarto año hayan unas 1900 empresas contratado
el servicio (de las 4000 existentes). De esas empresas que contratarán el servicio unas solicitarán
el paquete básico y otras el de voz y datos, por lo que se han definido los porcentajes de
penetración respectivos.

Los precios son unos precios competitivos, que pueden ser ligeramente modificables. El año
0 no habrá ninguna empresa contratando el servicio, ya que es el correspondiente al período de
construcción y puesta a punto. También se definirá un ratio de variabilidad de ingresos para el
posterior análisis, con el que se podrán incrementar o disminuir los ingresos de forma absoluta,
para el caso base se ha tomado una disminución de los ingresos totales del 3%.

En al Figura 4.6 se puede observar la evolución de los ingresos totales, en el año 0 no habrá
ingresos posteriormente irán aumentando gradualmente hasta, desde el cuarto año sólo
aumentarán los relativo al IPC, ya que el número de empresas se establece. La inversión en Activo
Fijo inicial no se ha tenido en cuenta para la representación de la gráfica, esta inversión por decirlo
de algún modo se daría en el año -1.

El Project Finance en Proyectos Industriales 99-136

 Figura 4.6: Ingresos del Proyecto

Las operaciones realizadas se encuentran en la Hoja “PREVISIÓN DE RESULTADOS” y

“COSTES e ING”, utilizando los datos de empresas, porcentajes de penetración y precios de
paquetes provenientes de la Hoja “DATOS”.

CUENTA DE RESULTADOS

Una vez localizados los gastos e ingresos se podrá proceder al desglose de la cuenta de
Resultados, paso previo al cálculo de los Flujos de Caja.

La metodología consiste en restar los gastos a los ingresos obteniendo el EBITDA (Beneficio
antes de intereses, impuestos y amortización), a continuación se deberán descontar las
amortizaciones relativas a ese período obteniendo el EBIT (Beneficios antes de intereses e
impuestos), los cálculos de las amortizaciones por período de realizaron en la Hoja de “COSTES e
ING”.

En cuanto a las amortizaciones han sido consultadas las tablas de amortización fiscal,
destacar la amortización de la inversión en infraestructuras, por un lado las canalizaciones,
arquetas, casetas, tendido y suministros que se amortizarán a un 3%, es decir, en un período de
35 años (el período máximo es de 40 años). En cambio para los equipos de radio y electrónica de
red se ha escogido una amortización del 10% en 10 años, el período máximo de amortización sería

El Project Finance en Proyectos Industriales 100-136

de 13 años, sin embargo, se debe tener en cuenta las continuas innovaciones en el campo de las
telecomunicaciones, por lo que de los beneficios totales disponibles habría que ir haciendo una
previsión para una futura renovación de estos equipos, ya que su coste total es alto y ronda la mitad
de la inversión. Este punto deberá considerarse en el análisis final.

Al EBIT se le deberá descontar los gastos financieros, aunque todavía no se ha llegado al

apartado de financiación en la Figura 4.7 puede observarse que ya han sido descontados dichos
gastos, estos serán los gastos financieros relativos a los intereses de la deuda final contraída, que
se explicará en los apartados posteriores.

Tras descontar los gastos financieros se obtiene el Beneficio antes de impuestos, a

continuación se deberán pagar los impuestos a una tasa del 30% de los beneficios, sin embargo
como se puede observar en el Año 0 del proyecto no existen beneficios, todo lo contrario la
empresa tiene pérdidas.

Cuando una empresa incurre en pérdidas, no tiene que pagar a Hacienda, existe lo que se
llama el mecanismo de crédito fiscal. El crédito fiscal es una cantidad que se le “perdona” a la
empresa, en la contabilidad de la empresa deberá aparecer un crédito concebido por Hacienda,
cuando finalmente la empresa tenga resultados positivos deberá devolverlo, sin embargo no
aparecerá reflejado en la cuenta de resultados, únicamente en los resultados contables.

Figura 4.7: Cuenta de Resultados

En la Figura 4.7 sólo se reflejan los 5 primeros años de actividad, el año de construcción y
cuatro años de operaciones, la tabla completa que abarca 13 años del proyecto puede observarse
en el conjunto de las tablas del modelo.

El Project Finance en Proyectos Industriales 101-136

 La cuenta de resultados se encuentra en la Hoja “CF”.

FLUJOS DE CAJA

Una vez planteada la Cuenta de Resultados se puede abordar el cálculo del flujo de caja.
Cuando se piense en flujo de caja se debe imaginar una caja en la que la empresa guarda el dinero
y de dónde sólo saldrán gastos y entrarán ingresos. Por ello partiendo del EBIT, le restaremos los
Impuestos, primer pago que saldrá de la Caja (recordar que en el Año 0 no se pagarán impuestos,
crédito fiscal). A esto se le debe sumar la amortización ya que la amortización en realidad no es un
gasto sino un dinero que se deja en la caja para preparar inversiones futuras de la empresa con el
valor correspondiente de su depreciación.

A continuación se le restará la inversión en Activos Fijos y la inversión en Necesidad

Operativa de Fondos, en este caso el Fondo de Maniobra, obteniendo el Cash Flow libre al servicio
de la deuda, este flujo de Caja será el encargado de pagar la deuda y posteriormente de retribuir a
los accionistas (Cash Flow accionista)

Figura 4.8: Flujos anuales de caja

Es normal que en los primeros años de una empresa no se den buenos resultados, esta es
la razón por la que existen mecanismos como el crédito fiscal. Observando los flujos de caja se
puede ver que los dos primeros años del proyecto no serán suficientes para hacer frente al pago de
la deuda, ni para los pagos propios de la empresa, incluso en el tercero aún tenemos un flujo de

El Project Finance en Proyectos Industriales 102-136

caja acumulado negativo, para hacer frente a los pagos de esos años la empresa deberá solicitar
un crédito o una inyección de capital por parte de los accionistas. En los primeros años de vida de
las empresas se suelen realizar este tipo de operaciones (también para el pago del IVA) hasta que
el proyecto empieza a dar resultados positivos. En este caso no se entrará en la articulación del
crédito, una vez modelado el Project Finance se negociará con la misma entidad, muchas veces es
una de las condiciones de la entidad financiera.

En un análisis rápido se puede ver que el Beneficio neto es de unos 14,8 millones de euros,
y el flujo de caja libre de 19,8 millones de euros. El beneficio neto nos dice que la empresa genera
beneficio, en definitiva que los ingresos son mayores a los gastos. Una vez se pasa este filtro se
deberá verificar que el flujo de caja es capaz de soportar el coste de la deuda y fondos propios que
son unos 8 millones de euros más intereses y la inversión del activo fijo.

Figura 4.11: Evolución anual de los flujos de Caja

En la figura 4.9 se pueden observar los flujos de caja de los 13 primeros años, y en la Figura
4.10 el desglose de los flujos de cajas mensuales correspondientes.

El Project Finance en Proyectos Industriales 103-136

 Figura 4.10: Evolución mensual de los flujos de caja

En cuanto al pago de la deuda se negociará un período de carencia del préstamo, sería

improductivo pagar el préstamo con otro préstamo o crédito.

Todas estas operaciones están realizadas en la Hoja “CF”.

C) FUENTES DE FINANCIACIÓN

En este apartado a partir de una oferta de financiación se articulará la financiación del caso
Base, para su posterior análisis.

En primer lugar se analizará una oferta de financiación tipo que se utilizará para mostrar a
los Bancos la viabilidad del proyecto. A partir de ésta luego se estructurará la SVP y se calculará la
cantidad necesaria de Fondos propios y ajenos para en último lugar analizar el período mínimo
necesario para su liquidación.

El Project Finance en Proyectos Industriales 104-136

CONDICIONES DE FINANCIACIÓN

- Operación: Crédito Sindicado

- Acreditada: SVP Proyecto
- Importe: 6.105.482 euros
- Finalidad: Construcción y Explotación Red de Comunicaciones.
- Plazo: 13 años desde la firma.
- Período de carencia: 12 meses de carencia total desde la firma del contrato, correspondientes al
período de construcción, más otros 12 meses en los que sólo se pagarán intereses.
- Amortización: Mediante 11 cuotas anuales consecutivas de capital constante haciéndose efectiva
la primera de ellas en el mes 24 desde la firma del contrato.
Período de liquidación: Mensual coincidiendo con el período de interés.

Intereses

- Tipo de interés: Se determinará por el banco emisor y será el resultado de sumar el tipo de
referencia más el margen.
- Tipo de referencia: Euribor Anual + 1,25%.
- Margen aplicable: Durante el período de construcción será del 1,00% en el resto de períodos de
1,25%.
- Pago de intereses: Los intereses devengarán día a día, calculándose como base 360 días y serán
pagados con el vencimiento de cada disposición.
- Amortización anticipada: Permitida al final de cada período de interés. En caso de que se efectúe
con fondos autogenerados por el proyecto o por aportaciones de capital y / o deuda subordinada
por parte de los accionistas, no tendrá penalización alguna. En otros casos devengará una
comisión.
- Fondos propios: El capital aportado por los socios será al menos de 1.876.164 euros que junto
con los aportaciones futuras supondrá la menos le 25% de la inversión total prevista incluyendo
intereses, intercalarios, comisiones y demás gatos activables.

Garantías y Coberturas Especiales de Operación

- Garantía tecnológica: Serán necesarios soportes documentales suficientes para los Bancos
referentes a las tecnologías y procesos empleados.

El Project Finance en Proyectos Industriales 105-136

- Construcción: Durante el período de construcción y con independencia de las garantías de los
diferentes contratos de construcción de la red, soportes, etc. que se traspasarán al sindicato
bancario, los accionistas, mediante Aval bancario se garantizarán a los bancos mancomunalmente
los riesgos de sobre coste, demora de construcción y abandono del proyecto., Dicha garantía
estará vigente hasta el Acta Definitiva de Puesta en Marcha de la Red.
- Seguros: Deberán construirse seguros habituales necesarios, satisfactorios para los bancos, en
los límites que se establezcan y con las compañías de seguros de primera línea.
- Ratio de Cobertura: Se exigirá por parte de las Entidades Financieras un caso base que refleje un
ratio mínimo de cobertura anual del Servicio de la Deuda de 1,2 en período de Explotación y medio
del proyecto de al menos 1,3.
- Garantía de Funcionamiento: Se deberá suscribir un contrato de mantenimiento de la red de modo
que cubra satisfactoriamente este extremo, de conformidad con el Caso Base, a satisfacción de las
dos partes.
- Fondo de Reserva: Dotación de una cuenta indisponible de reserva del Servicio de la Deuda
(Fondo de Reserva), la cual en todo momento, a partir de su total dotación deberá cubrir la mitad de
la cuota (principal e intereses) correspondiente a la anualidad siguiente.
- Limitación de Dividendo; Para poder llevar a cabo reparto de dividendos deben cumplirse todas y
cada unas de las siguientes condiciones; RCSD superior a 1,2, FRSD totalmente dotado.

Estas son algunas de las condiciones exigidas por los Bancos y serán utilizadas para
realizar una estimación de las cantidades a las que deberá hacer frente el proyecto, comisiones,
intereses, amortización de préstamos… Con el análisis posterior se irán introduciendo algunos
cambios en las condiciones de financiación que deberán ser negociados con los Bancos, como por
ejemplo el período de carencia o el swap.

ESTRUCTURA DE LA DEUDA

En la figura 4.11 se muestra el cuadro que resume las comisiones e intereses de la

financiación, como ya se comentó en lugar de utilizar el EURIBOR como tipo variable se contratará
un swap o permuta financiera de manera que finalmente se tenga un tipo fijo al 3% más el margen
de cada período de esta forma se facilitarán los cálculos. Considerando que actualmente el euribor
se encuentra en un 1,4% y que el bono alemán a 10 años a 2.5%, se puede hacer una estimación
de que el euribor en diez años tenderá al valor actual del bono alemán, además se ha hecho una

El Project Finance en Proyectos Industriales 106-136

estimación en los cinco años y el valor es parecido, por lo que se decide contratar el swap a un
valor del3%.

Figura 4.11: Condiciones de Financiación

Los Bancos obligarán a la SVP aportar un porcentaje de fondos propios dependiendo del
sector en el que operen en este caso se exige un mínimo del 25% de la inversión, que deberá ser
aportada por los tres socios del proyecto, cada uno aportará en proporción a su participación en la
empresa, como se muestra en la figura 4.12.

La proporción de deuda y fondos propios del proyecto determinará el apalancamiento de la

empresa, normalmente a la larga resulta más barato la contratación de deuda, sin embargo esto es
así hasta cierto punto, se estudiará en el apartado de análisis de la inversión.

Figura 4.12: Estructura de la Financiación

En el balance de financiación se puede observar que no ha sido rellenado el apartado

relativo a l IVA, como se comentó anteriormente tanto el IVA como los fondos necesarios para los
primeros años en los que no hay beneficio, se contratará un crédito especial con la misma entidad o
se pedirá una nueva inyección de capital a los socios.

El Project Finance en Proyectos Industriales 107-136

 Toda la información referente a la estructura de la deuda se puede encontrar en la Hoja:
“ESTRUCTURA DEUDA”

ANÁLISIS DE LA FINANCIACIÓN

Para calcular el período de financiación se debe analizar el flujo de caja libre (FCF) que será
el encargado de hacer frente a la amortización de la deuda. En los dos primeros años aparecen
flujos de caja negativos, se ha negociado con el Banco un período de carencia de dos años.

El Banco establece unas condiciones para que se pueda llevar a cabo la financiación se
deben cumplir los ratios de cobertura al servicio de la deuda. Se hallará la CSD como el flujo de
caja libre dividido entre la suma de intereses y amortización de la deuda correspondiente al mismo
período.

Se han hecho los cálculos de amortización de deuda entre 5 y 14 años, y por la capacidad
del proyecto se ha decidido que lo más adecuado será una financiación a 13 años. Para esta
determinación se han considerado dos criterios fundamentales, el primero la capacidad del proyecto
para afrontar su pago y el segundo el coste que produce la deuda. Cuanto más largo sea el período
más coste producirá. El coste total de la deuda para 13 años será 1.918.393 euros lo que significa
31% del valor inicialmente contratado.

Analizando el proyecto se ha observado que una vez pasados tres años empezará a
producir flujos de caja más que suficientes para pagar la deuda, y se cumplirán todas las
condiciones impuestas por el Banco para retribuir a los accionistas. A partir del flujo de caja libre,
pagando la amortización de la deuda se obtiene el flujo de caja del accionista, esa es la cantidad
total disponible para los pagos de los dividendos.

A-priori los fondos generados tienen el suficiente volumen para considerar una amortización
anticipada de la deuda, de esta forma se intentará ahorrar costes de financiación innecesarios.

Todos estos cálculos se encuentran en las Hojas “CF” y en la Hoja “AMORTIZACIÓN DE LA

DEUDA”.

El Project Finance en Proyectos Industriales 108-136

D) ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN

Una vez fijado el período de financiación se está en disposición de hacer un análisis

financiero de la inversión, para determinar en primer lugar si se cumplen las condiciones exigidas
por el Banco y por otro lado hallar la rentabilidad del proyecto y del accionista.

La figura 4.13 ofrece un resumen de los costes, ingresos, beneficio neto y flujos de caja de
la empresa. Destacar que el Beneficio neto es menor que los flujos de caja, debido principalmente
al efecto de las amortizaciones, una vez pasados diez años, cuando el grueso del activo fijo ha sido
amortizado prácticamente se igualan, pero no por mucho tiempo porque habrá que ir pensando en
renovar el activo.

Figura 4.13: Evolución, costes-ingresos-beneficio

Para empezar se comprobará si se cumplen los ratios de cobertura servicio de la deuda a

partir del flujo de caja libre y la cuota de la deuda correspondiente. Se obtiene una media de 1,78
superior al 1,3 exigido, y exceptuando los tres primeros años todos son superiores a 1,2. Los
primeros años suelen estar exentos de esta obligación. Significa que dispongo de un 78% más de
capital del necesario para repagar la deuda.

Análisis de Rentabilidad; capacidad del proyecto para generar rentas y rendimientos

El Project Finance en Proyectos Industriales 109-136

 A continuación se analizará la rentabilidad del activo por medio del ROA (“return on assets”),
se conoce como la rentabilidad sobre activos totales, es decir, el resultado obtenido al dividir el
beneficio después de impuestos (beneficio neto) entre los activos totales. Se puede conocer como
la rentabilidad de la empresa independientemente de la forma de financiación del activo. El valor
alcanzado es cercano al 185% lo que indica que con una inversión en activo fijo de
aproximadamente a 8 millones de euros el proyecto producirá un beneficio neto de unos 15
millones, casi el doble de la inversión.

El Apalancamiento financiero mide el endeudamiento sobre la rentabilidad de los capitales

propios. La condición necesaria para que se produzca el apalancamiento amplificador es que la
rentabilidad de las inversiones sea mayor que el tipo de interés de las deudas. El apalancamiento
del proyecto es de 3,63, al ser superior a 1 indica que la deuda aumenta la rentabilidad y por lo
tanto es recomendable, aumenta la rentabilidad del capital propio.

El VAN analizará si la inversión realizada será compensada con los futuros flujos de caja,
llevando todos los flujos de caja al momento actual y restándoles la inversión inicial. El VAN del
proyecto resultante es 1.040.536 euros, al ser mayor de cero indica que los beneficios del proyecto
superan los costes. En el mismo análisis se incluirá la tasa interna de retorno (ambos ratios siempre
van ligados), TIR, es el valor del tipo de interés que hace que el VAN sea cero, es decir, que el
valor de la inversión se iguale a los flujos de caja generados, la rentabilidad de los flujos del
proyecto. Una TIR (19%) superior al coste capital (9,73%) será aceptable.

Se realizará un análisis de liquidez, se quiere saber el tiempo en el que se recuperará la

inversión inicial realizada en el proyecto. Para ello se utilizará el pay-back, indica el tiempo en el
que tarda en pagarse la inversión realizada, tanto la deuda como los fondos propios, para ello se
tomará la inversión inicial realizada y se dividirá entre el flujo de caja medio del proyecto. El valor
resultante es de once años y medio, se puede decir que a partir de entonces todo lo que se produce
serán beneficios del proyecto, esto sería considerando que todo el FCF estaría destinado a pagar la
deuda.

Es necesario disponer del coste capital del proyecto, es el coste medio de utilización de los
capitales de la empresa que estará integrada por los intereses y gastos financieros de capitales
ajenos y por la renumeración en forma de dividendos y otras ventajas económicas de los capitales
propios. Será el resultado de la valoración de los fondos propios multiplicada por la rentabilidad
espera de los accionistas (inversión sin riesgo más prima) y el costes de la deuda por el valor de la

El Project Finance en Proyectos Industriales 110-136

deuda. En este caso el valor será de 9,73% es un coste capital bajo teniendo en cuenta que el de
una máquina suele ser del 12%. Indica que ni la deuda ni los accionistas “resultan caros” al
proyecto.

En lo relativo al accionista realizará un análisis de rentabilidad para el accionista, para ello

se deben tomar los flujos que quedan disponible a la empresa para retribuir a sus accionistas. Este
flujo se calcula a partir del cash flow libre al que hay que restarle los intereses (después de
impuestos), los pagos de principal y sumarle la nueva deuda. Si se calcula el valor de una empresa
a partir de los flujos de fondos disponibles para el accionista, la tasa de descuento apropiada será
el coste del capital (Ke), ya que en realidad lo que se está valorando son las acciones de la
empresa al haber eliminado de los flujos de fondos la carga financiera de la compañía.

Se calculará el VAN del accionista resultando un valor mayor que cero, lo que indica que los
beneficios disponibles para el accionista pagarán de sobra la inversión que tuvo que realizar, esto
acompañado con una TIR del 32% hacen que el negocio tenga una alta rentabilidad para el
accionista. Sin embargo en realidad todo ese capital no irá al accionista, se determinará un
porcentaje, en este caso el 20% de lo disponible para retribuir al socio, parte del capital restante irá
a parar previsiones de nuevas inversiones, cuenta de compensación de la deuda, y se intentará
acumular capital para una amortización anticipada.

En la figura 4.14 se muestra la evolución de los flujos de caja disponibles para los
accionistas así como los dividendos recibidos.

Con este 20% los socios tendrían en 13 años unas ganancias de aproximadamente 850.000
euros, sin embargo si se actualizasen los dividendos recibidos al valor del coste capital y se restase
la inversión inicial (VAN) el resultado sería negativo, por lo que finalmente se decide que la
retribución a los accionistas sea del 35%.

El Project Finance en Proyectos Industriales 111-136

 Figura 4.14: Evolución del CF accionista

A partir de los flujos realmente recibidos por los accionistas se calcula una rentabilidad para
el accionista Ke 147%.

Hay algunos de estos valores que únicamente sirven si se comparan con otra inversión así
se observa que cuando se establece la retribución al accionista del 20% la ROE es del 151% un
valor mayor que el coste capital, pero sin embargo el VAN sería negativo, lo que se debe hacer en
estos casos es comparar los valores con otras inversiones, cambiando la retribución al 35% se
obtendrá una ROE del 574%, superior a la anterior.

Se puede observar que cuando se añade el efecto del IPC, aunque influirá sobre todo el
balance, como a partir del cuarto año no se hace inversión en capital fijo, los gastos e inversiones
permanecen prácticamente estables excepto el número de trabajadores que aumentará en el
tercero. Esto hace que el efecto sobre los ingresos sea mayor, si se compara un modelo sin IPC y
otro con IPC, se puede observar que en el modelo sin IPC tanto costes como ingresos se hacen
constantes pasado un cierto tiempo, sin embargo en el modelo que utiliza el IPC no sucederá esto.
Como consecuencia también cambiará el análisis del modelo, por ejemplo, al haber más ingresos el
apalancamiento financiero aumentará aumentando la rentabilidad de la inversión financiera, el plazo
de pago de la deuda disminuye, y la media de RCSD aumentará. Esto en definitiva es
consecuencia de unos mayores ingresos.

El Project Finance en Proyectos Industriales 112-136

 Por último comentar que como debido al sector en el que se encuentra el proyecto,
convendrá hacer una renovación de equipos antes de los 13 años, para ello deberán existir fondos
suficientes, o al menos capacidad para obtenerlos, se comprueba que aún después de la
retribución a los accionistas se dispone de capital para afrontar nuevas inversiones en activo fijo.
Por otro lado, la Inversión en Activo Fijo inicial, podríamos llamar, la inversión en Activo Fijo del año
-1, no ha sido tenida en cuenta en el cálculo del FCF, sin embargo si que se ha tenido en cuenta en
los cálculos de rentabilidades, amortizaciones etc. De esta forma se ha pretendido abordar el
análisis de las fuentes de financiación sin tener esa “carga”, de manera que se puedan observar los
flujos creados por el proyecto, aunque realmente se deba descontar esa inversión. Como se ha
dicho no afectará a los cálculos de Rentabilidades porque ha sido tomada en cuenta.

Todos estos datos y operaciones se encuentran en la Hoja “ANÄLISIS”.

E) ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD

Una vez realizado el modelo se le deberá someter a un análisis de sensibilidad y posterior

análisis de escenarios, el primero es la variación de algunas variables por separado, mientras que
el segundo es de un conjunto de variables al mismo tiempo.

Desde el comienzo de la concepción del modelo se han ido tomando decisiones que limiten
estos riesgos, siempre se han tomado previsiones muy conservadoras que fueron la consecuencia
de un primer análisis. El primer modelo que se realizó fue con unos porcentajes de penetración de
empresas mucho mayores, precios más altos, costes más bajos y deuda más barata, intentando
poco a poco ajustar al mínimo estos valores para ser lo más preciso posible en los cálculos.

La primera variable a analizar será la previsión de empresas, el mercado total es de unas

4000 empresas, sin embargo considerando las dificultades económicas actuales se han tomado
únicamente para los cálculos de ingresos y gastos 1939 empresas. Esta variable resistirá muy poco
y para una contratación a los 4 años de menos de 1550 empresas habría que subir los precios y
también recalcular la construcción de infraestructuras, ya que la red diseñada tendría muchísima
más capacidad que la necesaria. El VAN del proyecto sería negativo. El pay-back nos indica que se
debería contratar la deuda a 15 años y medio.

Los precios iniciales podrían bajarse un 6 % de media y continuaría siendo positivo el

análisis, aún así se debe considerar que ya en un primer momento los precios eran más bajos que

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ninguna otra oferta, por lo que los precios se considera que son adecuadamente competitivos y no
se cree necesario bajarlos.

Por último se concluye que hasta un sobrecoste del 28% en las infraestructuras sería
soportable por el proyecto, sin embargo incrementaría la cantidad del préstamo y la inversión de
capital de los socios. El problema surgiría con la retribución a estos últimos, sería insuficiente y
habría que analizar aumentar las retribuciones una vez pagada la deuda.

Todos estos análisis se hicieron una vez terminado el modelo, por ello se consideró para el
caso Base final hacer una serie de previsiones, de esta forma el caso base tendría más resistencia
y solidez ante variaciones del entorno. Medidas como la contratación del swap también aumentan la
consistencia del caso Base.

En la figura 4.14 se pueden observar los datos que se han tomado finalmente para el
desarrollo del proyecto, como consecuencia de los estudios realizados; consideración de una
población de 1939 empresas, sobre costes del 28%, precios para el paquete básico de entre 60 y
140 euros, dependiendo del tamaño de la empresa, y de entre 135 y 292 euros para el paquete
Premium, porcentajes de incorporación de empresas en los 4 primeros años de 0%, 50%, 30% y
20% respectivamente, porcentajes de penetración del paquete básico de 60%, 40%, 20% y 10%
dependiendo del tamaño de la empresa (la penetración del paquete Premium es la complementaria)
y subida del IPC anual del 2%.

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 Figura 4.15 : Variables del modelo

En la Hoja “MODELO” se encuentran estas variables a tratar, cuando se modifica alguna de

ellas cambian los resultados del modelo, a su derecha se pueden observar algunas variaciones de
ingresos y costes extraídos para comprobar su evolución, algunos son absolutos, otros se refieren a
un período, pero la idea es conforme variamos los datos poder observar la evolución, si el VAN
fuese negativo para el proyecto o el accionista aparecerían los valores de éstos en color rojo.

4.2.4 TABLAS

Las tablas se encuentran en el Anexo 1.

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