SEMINARIO DE

DERECHO
REGISTRAL
USMP
Facultad de Derecho
Décimo Ciclo 2012-II
Parte 1
Prof. Doctora
Elizabeth Amado Ramírez
Primera Unidad Temática

El
Derecho
Registral
DEFINIENDO EL DERECHO
REGISTRAL
 Como podemos apreciar al igual que su
denominación, las definiciones de derecho registral,
se limitan a los bienes inmuebles y a los derechos
reales, sin tener en cuenta que el Registro de la
Propiedad Inmueble es sólo uno de los tantos
Registros, conforme a la Ley 26366, por lo que me
permito citar al concepto de Derecho Registral
expuesto por el Dr. Guevara, con el criterio de que
éste abarca a todos los registros y derechos que se
inscriben:
 “Es el conjunto de normas jurídicas y principios
registrales que regulan la organización y
funcionamiento de los registros públicos, así como
los derechos inscribibles y medidas precautorias, en
los diversos registros, en relación con terceros”
EL REGISTRO COMO
INSTRUMENTO DE
PUBLICIDAD

 ANTES DE LA ADQUISICION
 DESPUES DE LA ADQUISICION
 SUNARP

- Organismo descentralizado autónomo del

sector Justicia
- Ente rector del Sistema Nacional de los
Registros Públicos
- Creada por Ley N° 26366 del 17 de octubre de
1994.
- Estructura orgánica: Sede Central y 13 Zonas
Registrales a nivel nacional.
SUNARP: MISION Y VISION
 MISION: Registrar y publicitar derechos y
titularidades en forma oportuna para otorgar
seguridad jurídica con el fin de contribuir
con el desarrollo económico y social del
país.
 VISION: Ser una institución eficiente con
presencia efectiva en todo el territorio
nacional como uno de los promotores del
desarrollo económico y social,
constituyéndose en una entidad líder y
modelo de organización horizontal y gestión
transparente.
 IV - Iquitos

I - Piura

II - Chiclayo

III - Moyobamba

V - Trujillo

DISTRIBUCION DE VII - Huaraz

VI - Pucallpa

LAS ZONAS VIII - Huancayo

REGISTRALES A IX - Lima

NIVEL NACIONAL X - Cusco

XI - Ica

XII - Arequipa

XIII - Tacna
REGISTROS INTEGRADOS AL
SIST. NACIONAL DE LOS RP…
a) Registro de Personas Naturales: Registro
de Mandatos y Poderes, Registro de
Testamentos, Registro de Sucesiones
Intestadas, Registro Personal y Registro
de Comerciantes.
b) Registro de Personas Jurídicas: Registro
de Personas Jurídicas, Registro Mercantil
(Sociedades), Registro de Personas
Jurídicas creadas por Ley y Registro de
Empresas Individuales de
Responsabilidad Limitada.
…REGISTROS INTEGRADOS
AL SIST.NACIONAL DE LOS RP
c) Registro de Propiedad Inmueble: Registro
de Predios, Registro de Concesiones para la
explotación de Servicios Públicos, Registro
de Derechos Mineros.
d) Registro de Bienes Muebles: Registro de
Bienes Muebles, Registro de Propiedad
Vehicular, Registro de Naves y Aeronaves,
Registro de Embarcaciones Pesqueras y
Buques, Registro Mobiliario de Contratos.
e) Los demás Registros de carácter jurídico
creados o por crearse.
GARANTIAS DEL SISTEMA
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros
Públicos, contenido en el artículo 3 de la Ley 26366:
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de
sus funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los asientos
registrales, salvo título modificatorio posterior o
sentencia judicial firme;
c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se
amparan en la fe del Registro;
d) La indemnización por los errores registrales, sin
perjuicio de las demás responsabilidades que
corresponda conforme a ley.
SISTEMA REGISTRAL PERUANO:
SIST. DECLARATIVO…

 En el sistema registral peruano, la inscripción tiene

por objeto dar publicidad a los actos o derechos
inscritos en registros, oponibilidad a terceros y otras
previsiones que contemplan las leyes.
 En rigor, la oponibilidad a terceros es el producto de
la publicidad, que emana del asiento y que se cumple
con la exhibición de éste o con la expedición de
certificados e informes.
 Doctrinarios, estiman que como la característica de
los derechos reales es su oponibilidad a terceros, si
ésta recién comienza con la inscripción sólo serán
derechos reales los que estén registrados. Una cosa
es la constitución de un derecho y otra distinta son
sus efectos con relación a terceros.
… SISTEMA REGISTRAL
PERUANO: SIST. DECLARATIVO
 En nuestro sistema registral peruano,
impera la inscripción declarativa, es decir, el
derecho nace fuera del registro, pero acude
al registro solamente para conseguir
oponibilidad.
 Los únicos casos constitutivos de derechos
o que corresponde a la inscripción
constitutiva son: la hipoteca y el patrimonio
familiar.- actos ad solemnitatem. Ahora se
ha incorporado según la Ley 29560 el
registro de las uniones de hecho.
 EVOLUCION SISTEMA DE
INFORMACION REGISTRAL
1887 Creación del Registro - Tomos PCDPI
1971 Introducción de Fichas
2007-2010
1994 Creación de la SUNARP
Inicio del Proceso de 2002-2004
innovación tecnológica Publicidad en
1997 Introducción de Asientos Línea
Electrónicos 2001-2002
2001 - 2002 Interconexión Nacional Interconexión
2002 - 2004 Publicidad en Línea Nacional

2007- 2010 PCDPI Sist.datos estructurados

1997
2002
Asiento Interconexión
Electrónico (Publicidad)

2000
1994 Consulta telef.
1971 1999
1887 Creación de la
Fichas SUNARP Kioskos multimedia
Tomos

84 años 23 años 13 años 1997 - Asiento Electrónico

LA PARTIDA REGISTRAL

 Unidad de registro conformada por

los asientos de inscripción
organizados sobre la base de la
determinación del bien o de la
persona susceptible de inscripción; y
excepcionalmente, en función de otro
elemento previsto en las
disposiciones especiales.
 TITULO
 Para efectos de la inscripción, se
entiendo por títulos el documento o
los documentos en que se
fundamenta inmediata o directamente
el derecho o el acto inscribible, y que
por sí solos, acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia.
 También forman parte del título,
aquellos documentos que coadyuvan
a la inscripción.
 ASIENTO DE
PRESENTACION
 Estos se extienden en el diario por
riguroso orden de ingreso de cada título.
 Se considera en ellos, la información
contenida en la solicitud de inscripción.
 Vigencia:
35 días (plazo ordinario)
25 días adicionales ( observación,
liquidación, e informes de catastro).
60 días adicionales (gerente)
Segunda y Tercera Unidad
Temática

Los Principios
Registrales y la
Seguridad
Jurídica
REGISTRO DE SEGURIDAD
JURIDICA vs
ADMINISTRATIVOS
 Los Registros de Seguridad Jurídica
están destinados a los particulares, a
dotar de certidumbre a sus relaciones
jurídicas.
 Los Registros de información
Administrativa están destinados a la
Administración, dotarle de información
para el desarrollo de sus diversas
actividades junto a las clásicas de
policía, fomento y servicio público,etc.
SEGURIDAD JURIDICA…

 La seguridad jurídica conjuntamente con la

justicia y el bien común, constituyen uno de
los fines del Derecho. Sin embargo, el
cumplimiento de estos fines sólo se explica
en tanto el hombre se relaciona con otros
individuos, ya que a lo que tiende el
Derecho es a crear un determinado orden
social, propiciando dentro de él, cierto tipo
de conducta que tienda a satisfacer,
precisamente aquellos fines perseguidos
por el Derecho.
…SEGURIDAD JURIDICA
 Seguridad jurídica es aquella certeza que
proviene de la ley.
 Constitución. Art. 2.24.a y d y 139 inciso 3
 Valor superior contenido en el espíritu
garantista de la carta fundamental que se
proyecta hacia todo el ordenamiento
jurídico y busca asegurar al individuo una
expectativa razonablemente fundada
respecto de cual será la actuación de los
poderes públicos y en general de toda la
colectividad, al desenvolverse dentro de los
causes del derecho y la legalidad.
(expediente 016-2002-AI/TC)
ESTADOS MODERNOS

leyes o seguridad
libertad limitada normas

IUS CERTUM

IMPERIO DE LA CERTEZA
 SEGURIDAD JURIDICA
ESTATICA
 El concepto de seguridad jurídica ha
dado lugar a la llamada seguridad
estática y seguridad dinámica.
 La seguridad estática está destinada
a proteger al derechohabiente o
titular del derecho frente a
turbaciones o ataques de terceros,
que se inmiscuyan o traten de
desconocer su titularidad.
 SEGURIDAD JURIDICA
DINAMICA
 La seguridad dinámica o de tráfico procura
brindar protección a los terceros que se ven
involucrados en la circulación de la riqueza,
aspecto éste último que se proyecta en dos
vertientes: protección de los acreedores del
enajenante, que pueden ver burlados la
garantía de este crédito con enajenaciones
fraudulentas; y protección a los adquirientes,
que no deben estar expuestos a la sorpresa
de que el bien que se le transmite se
encuentre gravado, embargado o simplemente
no pertenezca al transferente.
DEFINIENDO A LOS
PRINCIPIOS REGISTRALES
 GARCIA GARCIA: “las notas,
caracteres o rasgos básicos que tiene
o debe tener un determinado sistema
registral”. Señala que se trata de notas,
caracteres o rasgos básicos del
sistema porque no se pretende que los
principios registrales sean una
manifestación del concepto filosófico
de los grandes principios, tampoco que
sean principios generales del Derecho.
 LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES EN EL C.C.
 Principio de Legalidad. Art. 2011 del CC
 Publicidad. Art. 2012 del CC.
 Principio de Legitimación. Art. 2013 del CC
 Principio de Buena Fe Pública Registral.
Art. 2014 del CC.
 Principio de Tracto Sucesivo. Art. 2015 del
C.C.
 Principio de Prioridad. Art. 2016 del CC.
 Principio de Impenetrabilidad. Art. 2017 del
CC.
 Principio de Oponibilidad. Art. 2022 del CC.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD

 Chico y Ortiz que: “El principio de

legalidad en el campo registral
supone la necesidad que el acto que
pretende su acceso al Registro quede
sometido a la previa calificación del
registrador”.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD-
ART. 2011 CC
 Art. 2011 del CC: “Los registradores califican la
legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta
de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de
los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo
anterior no se aplica, bajo responsabilidad del
Registrador, cuando se trate de parte que
contenga una resolución judicial que ordene la
inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá
solicitar al Juez las aclaraciones o información
complementaria que precise, o requerir se acredite
el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la
prioridad del ingreso al Registro”.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
EN EL RGRP
 Art. V del Título Preliminar: “Los registradores
califican la legalidad del título en cuya virtud se
solicita la inscripción. La calificación comprende
la verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título y la capacidad de
los otorgantes, así como la validez del acto que,
contenido en aquél, constituye la causa directa e
inmediata de la inscripción.
La calificación comprende también, la verificación
de los obstáculos que pudieran emanar de las
partidas registrales y la condición de inscribible
del acto o derecho, Se realiza sobre la base del
título presentado, de la partida o partidas
vinculadas directamente a aquél y,
complementariamente, de los antecedentes que
obran en el Registro”
 LEGITIMACION
GUNTHER GONZALES, indica es una
presunción general de exactitud e integridad
del registro, concretando su formulación en
las siguientes reglas:
 Los asientos del Registro, en cuanto se
refieran a los derechos inscribibles, producen
todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud, encontrándose bajo la
salvaguardia del Poder Judicial.
 Para todos los efectos legales, se presumirá
que los derechos reales inscritos en el
Registro existen y pertenecen a su titular en la
forma determinada por el asiento respectivo.
BASE LEGAL:LEGITIMACION

 Artículo 2013 del C.C.

“El contenido de la inscripción se presume
cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez”.
 Artículo VII del T.P. del RGRP.
“Los asientos registrales se presumen
exactos y válidos. Producen todos sus
efectos y legitiman al titular registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los términos establecidos en
este Reglamento o se declare judicialmente
su invalidez”.
INEXACTITUD REGISTRAL
 Todo desacuerdo existente entre lo registrado y
la realidad extra registral.
 Los registradores rectificarán las inexactitudes
a solicitud de parte. El pedido se efectúa a
través del diario, indicando con precisión el
error material de rectificación, señalándose el
número del título archivado y su fecha de
presentación.
 Pueden también proceder de oficio, cuando
adviertan la existencia de errores materiales.
 El registrador lo efectúa por medio de un
asiento registral mediante el cual se precise y
enmiende el error cometido.
FE PUBLICA REGISTRAL…
 Articulo 2014 del Código Civil de 1984, y lo
hace en los siguientes términos: "El tercero
que de buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en el
Registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez
inscrito su derecho, aunque después se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en los
Registros Públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras
no se pruebe que conocía la inexactitud del
Registro".
…FE PUBLICA REGISTRAL
 Ley N° 26366, que creó el Sistema Nacional de los
Registros Públicos, estableció como una de sus
garantías "la seguridad jurídica de los derechos de
quienes se amparan en la fe del Registro" (inciso
c, artículo 3).
 RGRP del 21/03/2005, artículo VIII de su Título
Preliminar: "La inexactitud de los asientos
registrales por nulidad, anulación, resolución o
rescisión del acto que los origina, no perjudicará
al tercero registral que a título oneroso y de buena
fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no
consten en los asientos registrales”.
EL TERCERO REGISTRAL

 El tercero registral no es otro sino el

titular registral que resulta
beneficiado o perjudicado, por
aplicación de los principios que
recoge el sistema registral, respecto
de una relación jurídica ajena pero
conexa con su derecho inscrito y que
confronta con el mismo.
REQUISITOS DEL
TERCERO REGISTRAL
 La configuración del Tercero Registral necesita bajo
condición “sine qua non” la concurrencia de los
siguientes requisitos:
 Que se adquiera el derecho de persona que en el
Registro aparece con facultades para otorgarlo; es
decir; basta la apariencia, más no la certeza, de justo
título registral.
 Que la adquisición sea a título oneroso.
 Que el adquirente inscriba su derecho. Y.
 Que exista buena fe en el adquirente, la misma que,
además de presumirse, queda suficientemente
acreditada por las circunstancias de no haber
intervenido en el acto o contrato del que deriva su
derecho; haber inscrito con anterioridad al del eventual
oponente; y, que de los asientos de los Registros
Públicos no aparezcan causales de nulidad, rescisión o
resolución.
 TRACTO SUCESIVO…
 RGRP, título preliminar artículo VI: Que
ninguna inscripción salvo la primera, se
extiende sin que esté inscrito o se inscriba
el derecho de donde emana o el acto previo
necesario o adecuado para su extensión,
salvo disposición en contrario.
 Tracto continuo, que está contenido
asimismo, en el artículo 2015 del Código
Civil, según el cual ”ninguna inscripción,
salvo la primera, se hará sin que esté
inscrito o se inscriba el derecho de donde
emane”.
…TRACTO SUCESIVO-
EXCEPCIONES
 Inmatriculación o primera de
dominio.
 Sociedades irregulares
 PRIORIDAD…
 Art. 2016 del C.C. “La prioridad en el tiempo de la
inscripción determina la preferencia de los derechos
que otorga el registro”.
 RGRP, título preliminar artículo IX: “Los efectos de los
asientos registrales, así como la preferencia de los
derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha
y hora del respectivo asiento de presentación: principio
de prioridad preferente”.
 Aforismo latino: “prior en tempore potior in jure”, que
significa: El primero en el tiempo es el más poderoso en
el derecho.
 Principio de prioridad preferente que indica: "El que
primero llega al Registro obtiene la protección registral
(si reúne las debidas condiciones) con preferencia a los
que llegan después, de modo que nadie llegado
posteriormente puede perjudicar los derechos del
tercero llegado antes".
 …PRIORIDAD…
 La prioridad de los actos o derechos que
se inscriben, se establece según el orden
cronológico en que se efectúa la
inscripción en el Registro.
 La prioridad en general, se manifiesta de
dos formas distintas:
a) Entre derechos compatibles. La
inscripción determina una prioridad de
rango preferente del derecho
primeramente inscrito en relación a los
actos o derechos que se inscriban con
posterioridad.
b) Entre derechos excluyentes.
 PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD
¿Cuál fue la necesidad de la
oponibilidad?
 Los derechos sobre la propiedad
sean cognoscibles a todos.
 Cognoscibilidad General.
 Publicidad-Cognoscibilidad.
 Ejemplo:
Vendo mi celular.
Vendo mi casa.
PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD- ETAPAS
 Primera etapa: Formalismo Sacramental:
Derecho Romano MANCIPATIO.
 Segunda etapa: TRADITIO o entrega del
bien.
 Tercera etapa: TRADITIO INSTRUMENTAL.
 Cuarta etapa: inscripción Declarativa.
..PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD…
 ARTICULO 2022 DEL C.C.
“Para oponer derechos reales sobre
inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es
preciso que el derecho que se opone
esté inscrito con anterioridad al de
aquél a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente
naturaleza se aplican las
disposiciones del derecho común”.
IMPENETRABILIDAD

 RGRP, en su artículo X del título

preliminar: “Principio de Prioridad
Excluyente: no puede inscribirse un
título incompatible con otro ya inscrito o
pendiente de inscripción, aunque sea de
igual o anterior fecha”
 C.C. vigente, el artículo 2017, prescribe
que “no puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito,
aunque sea de fecha anterior”.