Muerte del locatario. Continuidad del contrato por los herederos. FIANZA. Carácter accesorio. Inaplicabilidad del art.

1582 bis, CC.

Inexistencia de novación. Carácter de principal pagadora. Ausencia de limitación de responsabilidad. Aplicabilidad del art. 1197, CC.
Inmueble destinado a vivienda familiar. Aplicación del art. 9, ley 23091

1– La muerte del locatario produce efectos sobre el contrato de locación. Se debate si dicha muerte extingue el contrato, o si, por el
contrario, se produce la continuidad de la locación respecto a los herederos.

Puede concluirse que la muerte del locatario no extingue el contrato de locación, que propaga sus efectos a los herederos. Así lo
estipula el art. 1496, CC, al disponer que: "Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación pasan a los herederos del
locador y del locatario". (Voto, Dra. Lloveras).

2– El art. 1195 bis, CC, prescribe que “los efectos de los contratos se extienden activa y pasivamente a los herederos y sucesores
universales…”, a menos que consistieran en obligaciones personales o contrarias a alguna disposición de la ley o cláusula del contrato o a
su naturaleza misma. Por ello, no puede sostenerse que la muerte del locatario en el sublite extinguió per se el contrato de locación. En
consecuencia, se ha operado la continuidad del contrato. (Voto, Dra. Lloveras).

3– La fianza es una obligación accesoria que sigue la suerte de la principal. Extinguida la obligación principal, se extingue la
obligación accesoria en virtud de lo establecido por el art. 2042, CC. Si se ha concluido que el contrato de locación no se extingue por
la muerte del locatario, consecuencia directa de ello es que se debe mantener incólume la fianza y todos sus efectos jurídicos. (Voto,
Dra. Lloveras).

4– La novación, como modo extintivo de la fianza, se produce al modificarse los elementos tanto objetivos como subjetivos de la
obligación contraída entre acreedor y deudor –locador y locatario–, lo que impacta de manera directa sobre las previsiones tenidas en
cuenta al momento de contraer la fianza. Ante tal situación se produce un supuesto jurídico de trascendencia: la novación extingue la
fianza, y con ello todas las obligaciones del fiador. Frente al supuesto de muerte del locatario y transmisión a los herederos, “…sostener
que ha existido novación, deviene claramente impropio”, “…pues los ‘sucesores’ no son en dicho contexto ‘terceros’; son, una vez
más, continuadores de la persona del causante…”. Por ello, no opera la novación en tal supuesto. (Voto, Dra. Lloveras).

5– La jurisprudencia del TSJ que cita la codemandada, en donde se sostiene que cesará la obligación del fiador frente a la celebración de
un nuevo contrato –sin su consentimiento–, o por cualquier modificación que importe novación de la deuda, no deviene aplicable al sub
lite. No se niega tal conclusión, pero no es aplicable a los presentes, ya que no existe novación –menos aún nuevo contrato–. (Voto,
Dra. Lloveras).

6– En el contrato de locación se estableció expresamente que la codemandada se constituía en fiadora solidaria, codeudora, principal
pagadora y responsable de todas las obligaciones del contrato impuestas a la locataria. Por ello, es claro el carácter asumido por aquella,
no surgiendo limitación de responsabilidad y obligándose de manera expresa como codeudora y principal pagadora. La consecuencia de
tal convención es regulada de manera plena por el art. 1197, CC, que otorga fuerza de ley a las convenciones realizadas por las partes
debiendo someterse a ellas. (Voto, Dra. Lloveras).

7– El art. 1582 bis, CC, determina que la obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo
la que deriva de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en
la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. La muerte del locatario no extingue el
contrato de locación, que extiende todos sus efectos a los herederos, en las mismas condiciones en que se encontraban ejecutando los
derechos y obligaciones de ambas partes. Por consiguiente, la mención y paliación del art. 1582 bis, CC, por el a quo, deviene
francamente extraña al caso resuelto. (Voto, Dra. Lloveras).

8– Tratándose de inmuebles destinados a vivienda familiar resulta aplicable el art. 9, ley 23091. Dicha norma faculta a que los moradores
de la unidad continúen el arrendamiento en las condiciones pactadas y hasta el vencimiento del plazo contractual, con la única salvedad de
haber recibido un ostensible trato familiar. En autos, surge del contrato de locación que el inmueble sería destinado a vivienda de la
locataria y de su familia, conformada por una hija y nieta, resultando aquélla la continuadora del contrato. (Voto, Dr. Granillo).

9– “Dos hechos que, normalmente, tienen efectos extintivos, como el abandono y la muerte del locatario, dejan de tenerlo por imperio
legal... La causa de la continuación es legal, con fundamento en el orden público de protección de la parte locataria en la locaciones con
destino de vivienda.” (Voto, Dr. Granillo).

16716 – C5a. CC Cba. 19/2/07. Sentencia Nº 8. Trib. de origen: Juz. 16ª. CC Cba. "Majul Roberto Antonio c/ Molina Augusta América y
Otros – PVE- Alquileres”

2a. Instancia. Córdoba, 29 de febrero de 2007

¿Procede el recurso de apelación interpuesto por la actora?

La doctora Nora Lloveras dijo:

1. Contra la sentencia dictada por el Juz. 16ª. CC, N° 124 de fecha 4/4/06, cuya parte resolutiva pertinente dice:
"1) Hacer lugar parcialmente a la excepción de falta de legitimación sustancial pasiva opuesta por la codemandada María Cristina del
Valle Oliva; en su mérito, mandar llevar adelante la ejecución en su contra hasta el completo pago de la suma de pesos 1.591,66, con más
los intereses calculados en la forma establecida en el considerando segundo.
2) Imponer las costas en un porcentaje del 55 % a la actora y en un 45 % a la codemandada señora María Cristina del Valle Oliva,...
3) Mandar llevar adelante la ejecución en contra de la señora María Adela Miles en su condición de heredera de la señora Augusta
América Molina, hasta el completo pago a la actora de la suma de pesos 3.500, con más sus intereses calculados de conformidad a lo
dispuesto en el considerando 2º.
4). Imponer las costas a la demandada,...", la parte actora interpuso a fs. 85 recurso de apelación, el que fue concedido por el a quo a fs.
86, radicándose la causa en esta sede, en donde se cumplimentaron los trámites de ley. (...).

2. Expresa agravios la actora a fs. 95/99. Previamente relata los antecedentes de autos y la sentencia apelada.

A. Primer agravio. Falta de fundamentación de la sentencia. Dice que le causa agravio la sentencia impugnada por cuanto carece de toda
fundamentación jurídica. Que tal como se trabó la litis y habiendo sólo formulado oposición a la procedencia de la demanda la fiadora del
contrato de locación, el thema decidendum consistiría en dirimir si la muerte de la locataria era casual o no de la extensión de las
obligaciones de la fiadora María Cristina del Valle Oliva. Dice que la lectura de la sentencia en recurso surge que la a quo se limitó a
esbozar una conclusión simplista, dogmática, sintetizada en la frase “las obligaciones de la fiadora se extinguieron con la muerte de la
locataria”, pero no explicita en ningún capítulo de la resolución el razonamiento lógico jurídico que la lleva a elaborar esa conclusión. Cita
jurisprudencia.

B. Segundo agravio. Ausencia de normativa que pudiere dar sustento jurídico a la sentencia. Dice que le agravia la sentencia impugnada
por cuanto ésta no es una derivación razonada del derecho vigente; la resolución dada por el a quo no tiene apoyo en ninguna norma del
ordenamiento jurídico vigente en la materia y, para llegar a la conclusión a la que arriba el a quo, es necesario ir a contramarcha de todas
las disposiciones del ordenamiento jurídico que establecen en primer lugar que las obligaciones no se extinguen por la muerte de las
personas sino que se trasmitan activa y pasivamente a los herederos, quienes vienen a ser los continuadores de los derechos y obligaciones
de los que era titular el causante. Que en el campo de las obligaciones de tipo patrimonial, no intuito personae, de ninguna manera la
muerte significa la conclusión de las obligaciones y/o la conclusión de los contratos. Manifiesta luego que si consideramos la base fáctica
de autos, esto es, que nos encontramos con una fianza suscripta por la Sra. María Cristina del Valle Oliva, que accede a un contrato de
locación habitacional de 24 meses de duración a contar del día 1/9/01, donde la mora y la falta de pago de los alquileres se produjo dentro
del período de vigencia de la relación locativa, afianzada por Oliva, y, por [otra] parte cotejamos correctamente dicha base fáctica con las
disposiciones legales mencionadas, concluiremos que la fiadora María Cristina del Valle Oliva debe responder por cuanto, aun en el caso
de la muerte de la locataria, la locación no se extingue ni comienza una nueva, sino que continúa con los herederos u ocupantes de la
unidad locada, conforme lo dispone el art. 1496, CC y cc. con lo prescripto por el art. 1195, CC.

C. Carácter de principal pagadora de la codemandada María Cristina del Valle Oliva y ausencia de limitación de su responsabilidad. Dice
luego que teniendo en cuenta que el derecho se presume juris et de jure, por todos conocidos, la fiadora debía conocer la consecuencias
jurídicas aludidas y que devienen de la muerte de la locataria, por lo que si pretendía de buena fue limitar su responsabilidad al tiempo en
que estuviera con vida la locataria, debió hacerlo constar en forma expresa en el contrato, a los fines de que, como situación de excepción,
fuera oponible al locador; y en el caso de autos la fiadora jamás limitó su responsabilidad sino que además se obligó como principal
pagadora. Por último dice que, por ello, cuando el fiador se obliga como principal pagador, aunque se haya hablado de fiador y fianza, lo
que se ha querido es que la persona que toma a su cargo el pago de una deuda de otro quede obligada en forma directa, de ahí que le sean
aplicables las disposiciones relativas a los codeudores solidarios. Cita jurisprudencia.

D. Art. 1582 bis, CC. Dice que todo lo manifestado no cambia por la ligera alusión que ha hecho el a quo al art. 1582 bis, CC, al citarlo
entre paréntesis en la resolución atacada; ello es así por cuanto este artículo ha delimitado en el tiempo la extensión de la fianza,
circunscribiéndola al plazo de duración del contrato de locación, por lo que su aplicación al sublite en nada puede afectar la procedencia
de la demanda. Que, en autos, la mora y el incumplimiento en el pago de las mercedes locativas y la muerte de la locataria se produjo
durante la vigencia del contrato que vinculó a las partes de este juicio, por lo que la vigencia y aplicabilidad al caso del art. 1582 bis, CC,
en nada afecta a la procedencia de su pretensión de cobro ejercida en estas actuaciones en contra de María Cristina del Valle Oliva.

3. El demandado contesta el traslado a fs. 101/105, solicitando por las razones que expone y a las que nos remitimos, el rechazo del
mismo.
4. El recurso de apelación de la actora. Analizados los agravios a la luz de las constancias de autos, estimamos que deben ser admitidos.
4.1. Marco general. Es necesario determinar claramente cuáles son los extremos jurídicos invocados en el proceso a los fines de dilucidar
en particular sobre cada uno de ellos.
4.1.a. En primer lugar, debe determinarse cuáles son los efectos de la muerte del locatario sobre el contrato de locación.
4.2.b. A lo resuelto sobre el punto anterior deben derivarse las consecuencias jurídicas que esos efectos –muerte del locatario respecto al
contrato de locación– producen sobre la fianza.
4.1.a. En lo que respecta al primer punto –efectos de la muerte del locatario sobre el contrato de locación– se debate acerca de los efectos
extintivos que la muerte del locatario produce respecto de la locación, o si, por el contrario, se produce la continuidad del contrato de
locación respecto a los herederos. La definición de esta primera cuestión desembocará de manera terminante en la segunda arista del fallo
–efectos sobre la fianza–, llegando a la conclusión enmarcada en las normas jurídicas del caso. Entonces lo que debe definirse es si la
muerte del locatario extingue el contrato de locación o si, por el contrario, se transmiten sus efectos a los herederos y, en virtud de ello,
cuáles son las consecuencias directas de la continuidad de la locación en la fianza. Adelantando nuestra interpretación de la normativa
existente, concluimos que la muerte del locatario no extingue el contrato de locación y propaga sus efectos a los herederos. Así lo dispone
el art. 1496, CC: "Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación pasan a los herederos del locador y del locatario". Por
su parte la doctrina ha sostenido que “el fallecimiento del locatario no extingue la locación, prosiguiendo el contrato con sus herederos; la
pluralidad de éstos no interesa al locador, debiendo dilucidarse entre los mismos herederos quién continuará con el goce efectivo de la
cosa; por ello, los sucesores del causante son plenamente responsables por los arrendamientos hasta el día de la restitución de la cosa
locada, y el recibo debe entenderse a nombre de la sucesión del locatario fallecido y no al de uno de sus herederos" (Cfr. Salas, A. y Trigo
Represas, F., Código Civil Anotado, Bs.As., Depalma, 1979, T. II, p. 227, en el mismo sentido Salgado, A., Locación, comodato y
desalojo, Bs.As., La Rocca, 1997, p . 76). Es una consecuencia que se desprende del art. 1195 bis que ordena que “los efectos de los
contratos se extienden activa y pasivamente a los herederos y sucesores universales…”, a menos que consistieran en obligaciones
personales o contrarias a alguna disposición de la ley o cláusula del contrato o a su naturaleza misma. Por lo tanto, no puede sostenerse
que la muerte del locatario extinguió per se el contrato de locación suscripto entre las partes en autos y, por ende, se ha operado la
continuidad del mismo.
4.2.b. Analizado el primero de los cuestionamientos planteados, resta ahora desarrollar cuáles son los efectos de la continuidad –no
extinción– del contrato de locación, sobre la fianza existente. La fianza es una obligación accesoria que sigue la suerte de la principal.
Como consecuencia de ello se desprende que, extinguida la obligación principal, se extingue la obligación accesoria –fianza–. Así se
desprende del art. 2042, CC, que establece que “la fianza se extingue por la extinción de la obligación principal…”. Los presupuestos
jurídicos del caso nos llevarían a la siguiente premisa: si hemos concluido que el contrato de locación no se extingue por la muerte del
locatario, consecuencia directa de ello implica mantener incólume la fianza y todos sus efectos jurídicos. Al analizar la novación como
modo extintivo de la fianza, bien por modificarse los elementos tanto objetivos como subjetivos de la obligación contraída entre acreedor
y deudor –locador y locatario para el caso–, que impactan de manera directa sobre las previsiones tenidas en cuenta al momento de
contraer la fianza, se produce un supuesto jurídico de trascendencia: la novación extingue la fianza y con ello todas las obligaciones del
fiador. Por ello, resta definir si se ha producido el fenómeno novatorio en el supuesto de muerte del locatario y transmisión a los
herederos, o si, por el contrario, no ha existido tal circunstancia. Ya se ha sostenido por esta Cámara en los autos "Monti de Bercowsky
María E. y otro c/ Sofia A. Arrieta s/ Sucesión” al tratar los efectos de la locación por muerte del locatario sobre la fianza, y la
consecuencia derivada del art. 1195 bisdiciendo que “…en función de ello, sin duda alguna que sostener que ha existido novación,
deviene claramente impropio”. Continúa diciendo el fallo precitado que “…pues los ‘sucesores’ no son en dicho contexto ‘terceros’ son,
una vez más, continuadores de la persona del causante…”. En este contexto, se sostiene por esta Cámara que no opera la novación en el
supuesto mencionado.
En base a este marco jurídico tratamos los agravios de la recurrente.

4.2. Los Agravios.

4.2.1. Falta de fundamentación de la sentencia. La sentencia Nº 227 del 4/4/06 se limitó a realizar un análisis de los supuestos fácticos y
jurídicos, pero al momento de fallar evitó una fundamentación motivada. La falta del razonamiento lógico que deriva en la conclusión del
a quo lleva ínsita una vulneración al recurrente en cuanto le impide conocer cuáles son los argumentos esgrimidos que condujeron al
tribunal a la decisión arribada. Las decisiones judiciales traen aparejado un razonamiento lógico y mental, con un desarrollo exhaustivo de
los presupuestos fácticos y jurídicos, fundantes del marco decisorio final, acompañados de la valoración de los mismos en base a la sana
crítica racional, en forma conjunta con el principio de congruencia, habiendo esbozado los elementos esenciales concluyentes para
encauzar finalmente la postura asumida. No puede identificarse el proceso de elaboración de una decisión fundada en la sentencia
recurrida, ya que se concluye sin motivación que la garante y codemandada Oliva “…sólo responde por las mercedes locativas
correspondientes al período de vigencia del contrato…”, y que “…las obligaciones derivadas del contrato de locación que constituyen el
objeto de la acción que nos ocupa se extinguieron con el fallecimiento de la locataria…”, todo ello, sin una adecuada fundamentación. El
agravio se admite.
4.2.2. Falta de sustento jurídico. La recurrente se agravia por cuanto la resolución impugnada no es una derivación razonada del derecho
vigente y que no tiene apoyo en ninguna norma del ordenamiento. Sostiene el apelante Majul que la decisión del a quo contraría las
disposiciones del ordenamiento vigente. Es en este agravio donde debemos analizar las posturas jurídicas del caso. Lo que se encuentra en
juego aquí es el efecto que produce la muerte del locatario sobre el contrato de locación y cómo incide tal circunstancia en la fianza. Se ha
sostenido por la parte recurrente que “nuestro sistema legal deja sentado un principio general donde la muerte de la persona no
significa ni implica en forma automática la conclusión de los contratos”. Cita a los arts. 1195, 1496 y 2042.

Esa fue la postura que hemos asumido ut supra, cuando expresamos que no puede sostenerse que la muerte del locatario extinguió per se
el contrato de locación suscripto entre las partes y, por ende, se ha operado su continuidad. También hemos citado doctrina y
jurisprudencia de esta misma Cámara (autos “Monti de Bercowsky María E. y otro c/ Sofía A. Arrieta s/ Sucesión”), que sustentan lo
concluido. Lo que sostiene el patrocinante de la codemandada Oliva (Dr. Pereyra) en la contestación a la expresión de agravios citando
jurisprudencia del TSJ donde se sostiene que cesará la obligación del fiador frente a la celebración de un nuevo contrato, sin su
consentimiento, o por cualquier modificación que importe novación de la deuda (autos: “Delfino Abdul José c/ Martha Fanny Fuentes de
Moyano – Desalojo (VT) – Recurso de Casación”)* no deviene aplicable a autos. No negamos y compartimos dichas conclusiones, pero
no son aplicables al caso, ya que como lo hemos sostenido más arriba, no existe novación –menos aún nuevo contrato– para el supuesto de
autos. Por lo tanto, al agravio de la parte recurrente debe ser admitido.
4.2.3. Carácter de principal pagadora y ausencia de limitación de la responsabilidad. Sostiene la quejosa Majul que la fiadora y
codemandada Oliva no ha limitado su responsabilidad y, de haberlo querido, lo debería haber plasmado en el contrato de locación, en
donde se obligó como principal pagadora. Es de destacar que la Cláusula 12 del contrato de locación establece expresamente que “la Sra.
María Cristina del Valle Oliva, DNI ... se constituye en fiadora solidaria, codeudora, lisa y llana, principal pagadora y responsable de todas
las obligaciones de este contrato impuestas a la locataria, hasta el vencimiento del mismo y hasta el tiempo que dure ocupado el inmueble
del propietario…”. Por lo que deviene de claridad absoluta el carácter asumido por la codemandada Oliva, no surgiendo limitación de
responsabilidad y obligándose de manera expresa como codeudora y principal pagadora. La consecuencia de tal convención es regulada
de manera plena por el art. 1197 que otorga fuerza de ley a las convenciones realizadas por las partes debiendo someterse a ellas. Así lo
hemos sostenido en la jurisprudencia “Monti de Bercowsky María E. y otro c/ Sofia A. Arrieta s/ Sucesión” refiriéndose a la obligación
asumida en una cláusula del contrato de locación de contenido similar al desarrollado en estos autos, por la cual la fiadora se obliga como
“…codeudores solidarios y por lo tanto, le corresponden las disposiciones que rigen a este tipo de garantía (arts. 2004, 2005, 702 y 707,
CC). Con ello y como señalara Salvat, la voluntad de las partes es, aunque "hayan hablado de fiador –-como en el contrato de locación de
autos se indica– y de fianza, lo que ellas han querido, es que la persona que tomaba a su cargo el pago de la deuda de otro quedase
obligada en una forma directa" (Cfr. Tratado de Derecho Civil, TEA, Bs.As., 1957, T. III, p. 249)”. El agravio se admite.
4.2.4 El art. 1582 bis. El artículo determina que la obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la
locación, salvo la que deriva de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del
fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Sostiene la
recurrente que en nada afecta el presente artículo a las obligaciones del fiador, porque se circunscribe al plazo de duración del
contrato de locación –habla de vencimiento–. Entendemos que todo se dirige a determinar si ha operado la extinción del contrato de
locación por la muerte del locatario y, en su caso, si se continuó la locación por los herederos en virtud de un nuevo convenio del que no
fue partícipe el fiador. Es decir, si la continuidad de la locación resulta de un nuevo convenio celebrado entre locador y herederos, o si es
una consecuencia derivada de la continuidad de la persona del causante en los herederos. Como se expresó más arriba, la muerte del
locatario no extingue el contrato de locación, que extiende todos sus efectos a los herederos del mismo, en las mismas condiciones en que
se encontraban ejecutando los derechos y obligaciones de ambas partes. Por consiguiente, la mención y paliación del art. 1582 bis por el
juez de primera instancia deviene francamente extraña al caso resuelto. En la contestación de la expresión de agravios (fs. 101/105) la
apelada y codemandada Oliva expresa citando a la CSJN en “González, Arístides c/ Tello, Rodolfo C. y otro” que “la obligación del fiador
comprende solamente el pago de los alquileres, intereses y demás accesorios estipulados en el contrato originario hasta la fecha de su
vencimiento, no pudiendo extenderse la garantía otorgada por aquél ante la prórroga tácita convenida entre locador y locatario… de la
cual no participó”. También cita jurisprudencia de la C4a. CC en autos “Martínez, Eduardo J. c/ Sosa Oviedo Alicia B. y otro”, y del
TSJ ,“Lanz Quiroga, Max c/ Felipe Outumuro y otros” en cuanto limitan el alcance de la obligación asumida por el garante estableciendo
un plazo de caducidad ipso iure de la fianza una vez fenecido el plazo locativo pactado. En la hipótesis, concordamos respecto de la
desvinculación del fiador en caso de operar el vencimiento del contrato de locación, ya que el fiador sólo se obliga por esa obligación
principal –locación–, y ante la extinción de ésta se produce también la extinción de la accesoria –fianza–. Pero no es éste el caso traído.
Ahora bien, hemos abordado las consecuencias jurídicas de la muerte del locatario desde la continuidad del contrato de locación, no
operando la tácita reconducción ni la novación respecto a los herederos y el locador, sino a partir del supuesto de la continuidad de la
personalidad del causante. Por lo tanto, el caso de autos no se enmarcaría en el supuesto de vencimiento del contrato de locación a que
refiere el art. 1582 bis. Por todo lo expuesto el agravio debe admitirse. Voto por la afirmativa.

El doctor Abel Fernando Granillo dijo:

He de expresar fundadamente mi adhesión a la conclusión arribada por la Vocal del primer voto Dra. Nora Lloveras, quien ha efectuado
una adecuada y prolija relación de causa, a la que me remito. En referencia al punto 4.1.a. de su voto. He de agregar someramente que
además de los fundamentos expuestos por la Sra. Vocal, que comparto, es también dable señalar que, tratándose de inmuebles destinados a
vivienda familiar, es de aplicación lo dispuesto por el art. 9, ley 23091. Dicha norma faculta a que los moradores de la unidad continúen el
arrendamiento en las condiciones pactadas y hasta el vencimiento del plazo contractual, con la única salvedad de haber recibido un
ostensible trato familiar. Del art. 1º del contrato de locación se deja en claro que el inmueble será destinado a vivienda de la locataria y de
su familia, conformada por una hija y nieta, resultando aquella, a la postre, la continuadora del contrato. Ha dicho Ricardo Lorenzetti en
Tratados de los Contratos, T. II, p. 426, que “Dos hechos que normalmente tienen efectos extintivos, como el abandono y la muerte del
locatario, dejan de tenerlo por imperio legal... La causa de la continuación es legal, con fundamento en el orden público de protección de
la parte locataria en la locaciones con destino de vivienda.

En lo referente al análisis contenido en el punto 4.2.4, dejo en claro que consiento el voto emitido, ya que el reclamo introducido en autos
es acorde al plazo de vigencia del contrato de locación, motivo por lo cual la resolución propuesta consulta a lo normado por el art. 1582
bis, CC, y a la jurisprudencia unificadora del Tribunal cimero nacional en autos “González Arístides c/ Tello Rodolfo y Otro”, seguida por
nuestro Alto Cuerpo en autos “Lanz Quiroga Max c/ Félix Outumuro y Otros – Ordinario”, sentencia 85 del 11/5/05, que he sostenido en
anteriores pronunciamientos de este Tribunal. Por todo lo antes expresado y compartiendo el resto de los fundamentos expuestos con
amplitud por la Sra. Vocal de primer voto, me adhiero en su totalidad a la conclusión que propone.

El doctor Abraham Ricardo Griffi adhiere al voto emitido por la Sra. Vocal del primer voto y a lo expresado por el Sr. Vocal del segundo
voto.

Por el resultado de la votación precedente,

SE RESUELVE:
1) Admitir el recurso de apelación interpuesto por Roberto Antonio Majul en contra de la Sentencia N° 124 de fecha 4/4/06, y revocarla en
cuanto:
a) admite parcialmente la defensa de María Cristina del valle Oliva condenándola sólo por las mercedes locativas correspondientes al
período de vigencia del contrato entre octubre del año 2002 al 11 de abril del 2003 por la suma de $ 1.591,66;
b) impuso las costas en la relación del actor Roberto Antonio Majul y María Cristina del Valle Oliva, en un porcentaje del 55 % a la actora
y en un 45 % a la codemandada señora María Cristina del Valle Oliva; y en cuanto
c) regula los honorarios de la Dra. Nelly Rosa Yunes en la suma de $ 403,42 y los del Dr. Juan Esteban Pereyra en igual suma.
2) En consecuencia, admitir la demanda interpuesta por Roberto Antonio Majul en contra de María Cristina del Valle Oliva, en todas sus
partes, condenándola al pago de la totalidad de las mercedes locativas reclamadas en la demanda, con más los intereses, ya fijado,
rechazando la defensa instaurada.
3) Las costas de primera instancia, en la relación del actor Roberto Antonio Majul y María Cristina del Valle Oliva, se imponen a María
Cristina del Valle Oliva.
4) Ordenar al juez regule nuevamente honorarios en la relación del actor Roberto Antonio Majul y María Cristina del Valle Oliva, a los
señores letrados Dra. Nelly Rosa Yunes y Dr. Juan Esteban Pereyra, conforme a este pronunciamiento.
5) Confirmar la sentencia en los demás puntos que resuelve.
6) Las costas en esta Sede se imponen a María Cristina del Valle Oliva.

Nora Lloveras – Abel Fernando Granillo – Abraham Ricardo Griffi ■