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*ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.

La asamblea de copropietarios es el órgano supremo en materia de


administración por lo que todo lo concerniente a la administración del
condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea
(art17 inc.1)

Cabe destacar es que la ley clasifica estas asambleas de copropietarios.


La ley anterior no hacía ninguna distinción, sencillamente hablaba de
asambleas. En el hecho, muchas veces se citaba haciendo distinción entre
asamblea ordinaria y asamblea extraordinaria, y la ley ha venido a
reconocer esta situación y así las clasifica, como se desprende del
art.17 inc. 2:

a.1) *Las asambleas ordinarias(art.17 inc.3)*: van a constituir la regla


general, deben celebrarsea lo menos UNA VEZ AL AÑO. En esta oportunidad
la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión
correspondiente a los último doce meses y puede tratarse en ellas
*cualquier punto de interés de la comunidad*, salvo aquellas materias
que de acuerdo a la ley sean propias de asambleas extraordinarias
(art.17 inc 3).
a.2) *Las asambleas extraordinarias (art.17 inc.4)*: tendrán lugar cada
vez que lo exijan las necesidades del condominio o a petición del Comité
de Administración o por copropietarios que representen a lo menos el
quince por ciento de los derechos del condominio y sólo podrán tratarse
aquellos temas que están incluidos en la citación.

Además hay ciertas materias que la ley dispone en forma IMPERATIVA que
sean tratadas en asambleas extraordinarias; son, en general, las
materias de mayor trascendencia en una comunidad (art.17 inc.5), estas son:

1. Modificación del Reglamento de Copropiedad.


2. Cambio de destino de las unidades del condominio.
3. Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de
dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de
aprovechamiento de los bienes de dominio comunes.
4. Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la
constitución de gravámenes sobre ellos.
5. Recontrucción, demolición , rehabilitación o anmpliaciones del
condominio.
6. Petición a la Dirección de obras Municipales para que se deje sin
efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de
copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
7. Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de
destinos de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y
goce exclusivo.
8. Remoción parcial de los miembros del Comité de Administración.
9. Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un periodo de
doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes
ordinarios del total del condominio.
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10. Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al
artículo 26 estableciendo subadministraciones en un mismo condominio.

Esto sin perjuicio de que la comunidad quiera voluntariamente llamar a


una asamblea extraordinaria para tratar un tema que de acuerdo a ley no
es obligatorio de ella, solo se visualiza un problema práctico: LOS
QUORUMS SON MAS EXIGENTES EN LA ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.

*CARACTERISTICAS DE LAS ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.*

1. La ley no establece un mínimo ni un máximo de sesiones;


2. La tabla de la asamblea determina la competencia de la misma, esto
quiere decir queno se deberá tratar otro tema que no esté en la
citación, por mucho interés que concite;
3. No cabe hablar de puntos varios en la tabla;
4. En algunos casos la ley exige ciertas formalidades como la
concurrencia de un Notario quien certificará las actas y los quórum
obtenidos en cada caso.

*CITACION A LAS ASAMBLEAS.*

La ley también innova en esta materia dado que la anterior normativa


dejaba en manos del administrador dicha diligencia, el que se podía
negar a citar, lo que obligaba a los copropietarios a solicitar a la
justicia ordinaria que llamará a asamblea.

Hoy, la nueva ley de copropiedad inmobiliaria radica la facultad en los


propios copropietarios (art.19 inc. final), como también el comité de
administración a través de su presidente como también el administrador
(art.18 inc.1).

*FORMALIDADES DE LA CITACION Y PLAZO.*

La citación debe realizarse personalmente o a través de carta


certificada dirigida al domicilio registrado en la administración del
edificio y en caso de no haberlo registrado se entenderá para todos los
efectos que tiene su domicilio en la respectiva unidad (art.18 inc.1°).

El plazo varía si se trata de asamblea de copropietarios ordinaria o


extraordinaria:

* Asamblea ordinaria: tanto entre la primera como segunda citación


deberá mediar un lapso no inferior a media hora ni superior a seis.
* Asamblea extraordinaria: el lapso no podrá ser inferior a cinco días
ni superior a quince.(art.19 inc.5 ).
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*LUGAR DONDE DEBE SESIONAR LA ASAMBLEA.*

Debe celebrarse en dependencias del condominio por regla general. La


excepción esta determinada por la voluntad de la asamblea o el comité de
administración que pueden señalar otro lugar para su celebración PERO
que deberá serdentro de la misma comuna, PRESIDIDA, por el presidente
del comité de administración o por el copropietario asistente que elija
la asamblea( art.18 inc.2).
En el caso de la PRIMERA ASAMBLEA de una comunidad (caso de un
edificionuevo), esta será presidida por el administrador si lo hubiere o
por el copropietario asistente que designe la asamblea mediante
sorteo(art.18 inc. final), primera asamblea que además deberá designar
un comité de administración (art.21) que veremos más adelante.

*FLEXIBILIZACION DE QUORUM EN RELACION A LA CELEBRACION* DE LAS


DIFERENTES ASAMBLEAS.

Dentro de las innovaciones de las asambleas está la flexibilización de


los quórum, tanto para funcionar como para tomar acuerdos. Recordemos
que, de acuerdo a la legislación anterior, había que ajustarse a lo que
señalara el Reglamento de Copropiedad y éste, en la
mayoría de los casos, era una copia de la ley; la ley señalaba que para
funcionar se necesitaba un 75% de los derechos, quórum que en la
práctica era imposible reunir (difícilmente llega más de un 30% o 40% de
quórum a una asamblea). Y para tomar los diferentes acuerdos la ley
hacía una serie de distinciones, pero el quórum mínimo era de 2/3, es
decir, un 66%, y en muchos casos se necesitaba la unanimidad.

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria, reconociendo ese problema que se


planteaba en las comunidades, ha disminuido los quórum y establece una
distinción entre EL QUORUM NECESARIO para una asamblea ordinaria y una
extraordinaria, DISTINGUIENDO SI ES EN PRIMERA O SEGUNDA CITACION.

Debemos tener presente lo siguiente:

I. En las asambleas ordinarias se permite poder citar en primera y


segunda citación el mismo día, con una diferencia tan sólo de minutos
(art.19 inc.5). La asamblea ordinaria en primera citación se constituirá
con la asistencia de los copropietarios que represente a los menos el
60%. La asamblea que se efectúa en segunda citación se constituirá con
los que asistan, cualquiera sea el número, y los acuerdos se toman por
mayoría absoluta de los presentes(art.19 inc.1). En otras palabras, el
funcionamiento de un a asamblea ordinaria no puede ser más sencilla.
Basta con que vayan dos, tres o cuatro copropietarios para poder
funcionar y tomar los acuerdos.

II. En las asambleas extraordinarias en cambio, dada la naturaleza de


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los temas que se tratan en ellas, que en sí son bastante importantes
dentro de la comunidad, la ley exige más solemnidades, exige más
formalidades, tales como que primera y segunda citación NO PUEDEN
EFECTUARSE EL MISMO DIA sino que se necesita una diferencia entre cinco
y quince días; para sesionar se requerirá el 80% en primera citación y
60% en segunda citación; el quórum para tomar acuerdos es de un 75% de
los asistentes (art.19 inc.2)

Respecto de las materias contempladas en los números 1 a 7 del art.17,


la asamblea requerirá para constituirse tanto en primera como en segunda
citación la asistencia de los copropietarios que representen a lo menos
el 80% de los derechos del condominio y los acuerdos se tomarán con el
voto favorable de los copropietarios que representen el 75% de los
derechos del condominio.

NECESIDAD DEL QUORUM DEL 100%.

La ley contempla que para modificar el reglamento de copropiedad y que


implique una alteración en el porcentaje de los derechos de los
copropietarios, tanto la constitución de la asamblea como el acuerdo
necesario, se requerirá la UNANIMIDAD de los copropietarios(art. inc.4).

DE LA ASISTENCIA DEL NOTARIO EN ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.

A la asamblea citada judicialmente debe asistir el notario en su calidad


de Ministro de Fe y deberá levantar la respectiva acta (art.19 inc.
final en relación al art.33 letra b). Es necesaria la presencia de un
Notario cuando se trate de asambleas donde se tomen acuerdos que
recaigan en materias contenidas en los números 1,3,4,5,6 y 7 del art.17,
quien certificará el acta respectiva y dejará constancia de los quórum
obtenidos (art.20 inc. final).

OBLIGATORIEDAD DE LOS ACUERDOS EN ASAMBLEA.

Los acuerdos adoptados por la mayorías exigidas en esta ley o en el


reglamento de copropiedad OBLIGAN A TODOS LOS COPROPIETARIOS , sea que
hayan asistido o no a la sesión y aún cuando no hayan concurrido con su
voto favorable a la adopción
del acuerdo(art.20 inc.4).

CUMPLIMIENTO DE LOS ACUERDOS.

La asamblea representa legalmente a los copropietarios y esta facultada


para dar cumplimientos a los acuerdos a través del comité de
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administración o por los
copropietarios designados para eseefecto(art.20 inc.4 )

FORMALIDADES RESPECTO DE LOS ACUERDOS ADOPTADOS EN ASAMBLEA.

De los acuerdos adoptados en asambleas con las mayorías exigidas en la


ley o en el reglamento se dejará constancia en un libro de actas foliado
. Las actas deberán ser firmadas por todos los miembros del comité de
administración o por lo copropietarios que la asamblea designe y
quedarán bajo custodia del Presidente del Comité de
Administración(art.20 inc.5).

En caso de infracción a la obligación anteriormente señalada se aplicara


una multa de una a tres unidades tributarias mensuales la que se
duplicará en caso en caso de reincidencia (Art.20 inc.5 parte final) ¿
quién paga la multa?, la ley no lo dice pero resulta suponer que será el
Presidente del comité.

Si la naturaleza del acuerdo adoptado lo requiere, el acta


correspondiente deberá reducirse a escritura pública, por cualquiera de
los miembros del Comité de Administración(art.20 inc. final, parte
final), estos son:

1. Los adoptados mediante consulta por escrito a los copropietarios


(art.17)
2. El nombramiento del administrador(art.22).
3. Administración conjunta de dos o más condominios (art.26).
4. La aprobación de modificaciones al reglamento de copropiedad.

IMPUGNACION DE LOS ACUERDOS DE LA ASAMBLEA.

Los acuerdos de la asamblea pueden ser impugnados de nulidad si en ellos


se incurre en infracción de las normas de la ley y de su reglamento o de
las del reglamento de copropiedad (art.33 letra a)

CONSULTA POR ESCRITO EN LAS ASAMBLEAS (art.17 inc.6).

Dentro de lo que son las asambleas de copropietarios, la ley innova con


la institución de la *consulta por escrito* (art.17 inc.6). Esta
consulta por escrito se hace entre la comunidad y permite tomar
decisiones al interior de un condominio sin necesidad de la concurrencia
personal del copropietario a una asamblea.

El legislador restringió la consulta por escrito a ciertos casos,


materias del artículo 17 n°1 salvo cuando altere los derechos del
condominio, 7,8,9, así tenemos:
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* Modificación del Reglamento de Copropiedad, siempre que no altere
los porcentajes de dominio;
* Remoción de los miembros del Comité de Administración;
* Construcción en bienes comunes.
* Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un periodo de
doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes
ordinarios del total del condominio.
* Temas de administración conjunta y establecimiento de
subadministraciones.

El legislador debería haber dejado un margen más amplio de materias que


fueran consultables por escrito dado que los copropietarios no
demuestran mucho interés por acudir a las asambleas, en todo caso el
catálogo no es exhaustivo, podrían consultarse otras.

La ley establece toda la formalidad que debe cumplir la consulta por


escrito, en cuanto a:

* La notificación de la misma debe ir firmada por el administrador,


* Se debe despachar a todos los copropietarios en igual forma que una
citación –notificación personal o carta certificada–.En cuanto a los
documentos, se deben acompañar antecedentes que faciliten su
comprensión junto con un proyecto de acuerdo.
* La aprobación se entenderá con la obtención del 75% de los derechos
de la comunidad.
* El acuerdo deberá reducirse a escritura pública por el Presidente
del comité de administración y por el administrador debiendo
protocolizarse los antecedentes querespalden el acuerdo dejando la
constancia de la protocolización en la escritura.

*PLAZO*

La ley no señala un plazo para la consulta por escrito y para su


posterior acuerdo por lo que podría demorarse bastante tiempo, la ley lo
único que señala al respecto es que, si la consulta es RECHAZADA, esta
no se podrá realizar nuevamente sino después de transcurridos seis meses
(Art.17 inc.6). Se puede fijar un plazo en la consulta entendiéndose
rechazada por quien no la conteste.

*CONCURRENCIA DE LOS COPROPIETARIOS A LAS ASAMBLEAS DERECHOS Y


OBLIGACIONES.*

Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas


sea PERSONALMENTE O REPRESENTADO, según como lo establezca el reglamento
de copropiedad (art.20 inc.1).

En caso que el copropietario no hiciere uso del derecho de nombrar


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representante o haciendo uso de su derecho este no asistiera se
ENTENDERA que acepta que asume su representación el arrendatario u
ocupante a quien hubiera entregado la tenencia de su unidad, SIEMPRE QUE
EN EL RESPECTIVO CONTRATO ASI SE HUBIERE ESTABLECIDO(art.20 inc.1 parte
final).

Solo el copropietario hábil podrá concurrir con su voto a los acuerdos


que se adopten, salvo que el acuerdo requiera unanimidad.

Cada copropietario tendrá un solo voto que será proporcional a sus


derechos en los bienes de dominio común de conformidad al art.3 inc.2
(art.20 inc.2)

El copropietario hábil se encuentra definido por la ley en el artículo 2


n°6 y el certificado que lo acredita como copropietario hábil será
expedido por el administrador o por quien haga sus veces (art.20 inc.3°)