I.

MARCO HISTÓRICO
Debido a su naturaleza social y económica, la Valuación es una disciplina ética, encargada de
investigar, analizar y seleccionar las variables objetivas y subjetivas que influyen en la
determinación del “justo valor de las cosas”, disciplina íntimamente ligada a las teorías del Valor
y del pensamiento económico, así como a los principios básicos de propiedad de los bienes del
dominio común, que surge de manera espontánea como una rama de la Economía, durante el
intercambio de bienes entre las primeras tribus y clanes sujetas a actividades de comercio de las
preseas u objetos que al hombre primitivo pudo cazar por su fuerza y habilidad, convirtiéndose
entonces en propietario de objetos y artes de caza, perteneciéndole a él también los animales y
tierras que bajo su cuidado acrecentaba y comerciaba.
Durante ese fenómeno de intercambio comercial, resultaba indispensable fijar un monto
equivalente a dichos bienes en función de su utilidad y ventajas, donde de manera espontánea surge
la figura primitiva del Valuador, concebida a través de la historia como una persona seria,
respetable y con alto sentido de la ética, actividad que ha intrigado a estudiosos, escritores,
filósofos y economistas a través de los siglos.

A. BABILONIA.- Durante el quinto milenio antes de nuestra Era se formaron los primeros
pueblos, ciudades y estados, en la antigua Babilonia. En la ciudad de Teloh se descubrió una tabla
de barro que provenía de Caldea, con una antigüedad de 4 mil años A. JC., que contiene un plano
que muestra la ciudad de Dangui, en el que las parcelas de formas geométricas, contienen
medidas de cada lado con las superficies en escritura cuneiforme.

B. EGIPTO.- La primera regularización de la tierra se realizó en Egipto hacia en el siglo XVI A.

JC. Sesostris dividió el suelo de Egipto asignando lotes cuadrados de 100 codos por lado (52.5
cm.) y los propietarios debían pagar contribuciones anuales.
En el Egipto de Ptolomeo (335-30 A.C.) existían 5 tipos de propiedades:
1. La propiedad del Rey.- Incluían gran parte de las parcelas agrícolas y superficies desérticas
colindantes.
2. La Tierra de regalo.- Pertenecía a los funcionarios del rey, en calidad de préstamo, mientras
servían al soberano.
3. Parcelas invendibles.- Pertenecían a los soldados del rey.
4. La tierra perteneciente al Templo.
5. Tierra propiedad de Personas y Particulares.- Estaba sujeta al pago de impuestos.

C. GRECIA
Los primeros conceptos de los suelos
El historiador griego Jenofonce sostenía que, “No obstante, cualquier herbaje que haya sobre el
terreno, al regresar a la tierra, enriquece el suelo tanto como el estiércol”.

Catón formuló un manual práctico recomendando el cultivo intensivo, las rotaciones de los
mismos, el empleo de legumbres para mejoramiento de suelos y el valor del estiércol en un
sistema de agricultura-ganadería. Asimismo, clasificó la tierra de acuerdo al valor de sus
cultivos:

1. Viñedos
2. Jardinera
3. Sauces
4. Olivos
5. Praderas
6. Maíz
7. Maderables
8. Arbustos pequeños
9. Robles.

D. LA EDAD MEDIA.- Desde el ocaso de la Edad Media hasta el siglo XVIII, sobresalió la
Escuela de los Mercantilistas, quienes reconocieron que las actividades y objetos de la actividad
económica, proporcionan prosperidad a los individuos y el Estado. Expresaban que las
utilidades no deben tener límites y aseguraban que la actividad Industrial era más importante
que la explotación agrícola.

1
La discusión del “Justo Precio” en la “Summa Teológica” por Santo Tomas de Aquino, define al
Valor de los bienes como; “el precio corriente prevaleciente en un lugar y tiempo dado, a
determinarse por una persona recta” y se cuestiona: ¿“puede un hombre vender legítimamente una
cosa por mas de lo que Vale?”. (Tomado de los Apuntes de Historia del Pensamiento Económico,
Extractados del Libro "The Growth of Economic Thought” del Autor Henry William Spiegel.

El significado del valor ha intrigado a estudiosos, escritores, filósofos y economistas a través de

los siglos, la historia de la evolución de la teoría del Valor, particularmente desde el siglo XVII,
puede ser encontrada en muchos libros de Economía.

1. Escuelas Del Pensamiento Económico

1.1. Teoría de los Mercantilistas

Desde el siglo XVI, en Inglaterra, un grupo de comerciantes denominados “Los Mercantilistas”,
iniciaron discusiones relativas al Valor. Ellos sostenían que “el bienestar económico individual
se logra únicamente en un Estado sólido”. Esto requería un control estricto de las fuentes
productivas, particularmente de la tierra y de los medios de transporte.
Este grupo inició un análisis viable del Valor Subjetivo cuando consideraron “el deseo como
factor en el Valor”. La tierra no implicaba costo de producción, sin embargo era valiosa porque
la gente la deseaba. No obstante, los Mercantilistas aportaron su mayor contribución al campo
del Valor. En sus consideraciones de precio o de Valor de cambio, estaban interesados en la
competencia y su efecto sobre el Valor, y tenían un conocimiento básico del principio del Valor.
Figura 1:
Fachada de la Colonia de Inglaterra

2
Fuente: Renzo Breuer Max

1.2. Teoría de los Fisiócratas

A mediados del siglo XVIII, un grupo de filósofos y economistas de la escuela francesa

conocida como “Los Fisiócratas”, se preocuparon por transformar las políticas tradicionales de
los gobiernos con respecto al comercio y los impuestos, dirigiendo su atención hacia la
estructura o modelo de las relaciones comerciales. Ellos contribuyeron a la Teoría Económica
determinando la base de lo que hoy conocemos como Renta
Económica, postulando como punto crucial del problema, a la fuente y explicación de un
“produit net” o excedente, del que a todas luces vivían cómodamente una clase íntegra de
terratenientes -en razón de tal excedente -, como un fenómeno o forma de renta de la tierra,
“cuyo resultando llevaba implícito la benevolencia que la naturaleza tributaba a la mano del
Hombre”. Estas leyes naturales enunciadas establecerían postulados de orden económico
autorregulador donde el “precio natural” de una mercancía estaba definido como igual a la
suma de las tasas naturales de salarios, beneficios y renta; tasas que a su vez se definen como
las tasas promedio de los salarios, beneficios o rentas prevalecientes en la sociedad.

1.3. La Escuela Clásica, Teoría de costo de Adam Smith

Hacia fines del siglo XVII, se inicia la “Escuela Clásica” cuyo máximo exponente, el Escocés
Adam Smith, crea la teoría “Riqueza de las Naciones”, donde proyectó el pensamiento de la
Economía Científica en un paso histórico. Smith estaba interesado primordialmente en el Valor
de Uso, que es básicamente una teoría de costos de producción.
Figura 2:
Adam Smith

3
 Fundamentalmente, Smith sostenía que los objetos tienen dos tipos
de valor, “Valor de Uso y Valor de Cambio”, ejemplifica que: “El
Agua tiene un gran Valor de Uso y prácticamente un Valor de
Cambio nulo”; y por el contrario; que “un diamante posee un gran
Valor de Cambio contra un mínimo Valor de Uso”.
fuente: Max Yeul

Él introdujo el concepto de Capital. El costo del uso del capital es una función esencial en la
idea de Smith sobre el Valor, aún cuando estuviese muy influenciado por la teoría de Valor de
la mano de obra, resultando evidente el nulo interés que Smith mostraba por las causas o
principios filosóficos del Valor, sino por “el patrón de medida en términos del cual, pueden
ser estimados los Valores de las mercancías y los cambios de las mismas”.

1.4. Teoría de la Renta, David Ricardo.

A finales del siglo XVII, el Economista Inglés David Ricardo contribuyó aún más, al concepto
de la evolución del Valor con la “Teoría sobre la Renta Económica”. Según Ricardo, el Valor
es determinado por la escasez y la cantidad de mano de obra para producir.
Figura 3:
David Ricardo
Él consideraba meramente al capital como mano de obra
almacenada, afirmando que los costos del capital intervienen como
costos de producción y por lo tanto estos debían ser reducidos a
costos de mano de obra. Ricardo emite entonces su
definición de renta: “Aquella porción del producto de la tierra, que es
pagada al dueño del terreno para poder utilizar el original e
indestructible poder del suelo”
Fuente: Max Yeul

4
Eran entonces los postulados de David Ricardo, “una teoría diferente integrada de Valor, del
beneficio y de las rentas, cuyas conclusiones resultaban de sorprendente precisión y nitidez
matemática”.

1.5. Teoría de la Localización de la Tierra,Von Thünen

Figura 4:
Von thinen

Así también el economista Alemán Von Thünen, surge como uno

de los primeros economistas “De la Tierra”, quién mostró profundo
interés en el efecto y cambio de Valor de la tierra en función de
su localización tanto geogr áfica como estratégica.

Fuente: Max Yeul

1.6. Teoría de las mejoras a la tierra, Bastiat.

Desde 1825 hasta 1850, el economista Francés Bastiat,
sostuvo que el valor total de la tierra provenía de las mejoras.
Figura5:
Bastiat
Observó que la tierra no tenía otro Valor que el que representaba el
esfuerzo de desmontarla y construir sobre ella, y de las demás mejoras
en general sobre ella o en la vecindad de dicha tierra. Aseguraba,
lógicamente, que el dueño de dicha tierra, debía recibir renta
únicamente correspondiente por los servicios producidos por
dichas mejoras, asegurando que representaban
contribuciones de la mano de obra.
Fuente: Max Yeul

5
Este economista fue el primero en analizar que “El Valor de la tierra podía ser calculado por
una base de Valor presente”, pudiéndose así establecer el Valor de la tierra, en función de la
mano de obra utilizada en las mejoras realizadas.

1.7. Teoría de Costo de Reposición, Henry C. Carey

Este economista Norteamericano se considera el primer estadunidense en declarar que: “El

Valor es el costo de reposición depreciado”.
Figura5:
Henry C. Carey

Carey identifica la tierra como “Capital” y establece que el capital

invertido en la tierra no difiere en algún aspecto del capital invertido en
otra maquinaria.
Coincidía también con Bastiat en que el Valor de la tierra, está
representado por las mejoras realizadas en ella.
Fuente: Max Yeul

6
 II. MARCO TEÓRICO

LA VALUACIÓN

Una considerable porción de la riqueza en el mundo, ya sea privada, corporativa o pública, consiste
en bienes inmuebles, muebles e intangibles. La magnitud de esta riqueza ha creado la necesidad de
realizar Avalúos para el soporte de decisiones pertinentes al uso y disposición de dichos bienes.

I.2.1. Definición de Avalúo.- Tradicionalmente la Valuación es “la cantidad justa y probable

expresada en moneda, que se puede obtener sobre un bien, mueble ó inmueble, tangible o intangible,
en un mercado predominante y a una fecha determinada, mediante un estudio pormenorizado
denominado Avalúo", documento que sustenta la determinación del Valor de un bien.
I.2.2. Propósito del Avalúo.- “Determinar el precio o el justo valor de un bien” es fundamentalmente
el objeto del Análisis de Valor. De esta manera, establecemos que el precio es una relación de
intercambio de bienes, vale decir; “el cociente de las cantidades que de cada quien entran en juego
en un intercambio”.
De este modo, en casi todo intercambio participa un bien llamado moneda, y simplificamos tal
situación diciendo que la valoración personal de un bien es el dinero que se está dispuesto a dar por
él para adquirir su dominio, o el dinero que se pretende para transferirlo.
1.2.3. El Precio como rector de las conductas económicas.- El Precio y los Bienes, dos elementos
que se integran entre sí, se mueven en un conjunto que se denomina mercado. De este modo, el rol del
precio surge como rector de las conductas económicas, porque un comportamiento económico racional
exige que cada individuo intercambie (cuando lo hace) no según sus valoraciones personales, sino
según el precio determinado por el mercado en el cual él actúa. Quede claro que las valoraciones
personales determinan si alguien intercambiará o no, pero no por cuanto lo hará.

El precio, de este modo, es externo al individuo (así como es externo al bien); éste no puede calcularlo
basándose en su propia escala de valores, si no se debe pronosticar mediante el asesoramiento que
hubiese necesidad de atender y que rija el mercado correspondiente.

7
Por otro lado, es también importante destacar que los precios son meras manifestaciones de un
componente más íntimo, intrínseco del bien, llamado Valor.

De este modo podemos admitir que el Valor es un precio potencial, es decir, el precio que tendría un
bien en un determinado mercado.
I.2.4. La Tasación.- La predecibilidad aproximada de los precios se basa en principios que dan a tal
pronóstico un fundamento científico. La ciencia que se dedica a la Valuación se denomina “Tasación”.

El Proceso de Tasación o Valuación es concretamente una “fase sucesiva de la acción de Valuar”, se

logra mediante el desarrollo de un sistema de investigación científica, o método para Valuar un Bien;
por lo tanto, la comprensión del Proceso Valuatorio es la columna vertebral en la formación académica
de un Valuador. Si este no ha comprendido este proceso, difícilmente podrá valuar con razonable y
confiable precisión.

I.2.5. El Enfoque Teológico - Moral de la Valuación.- El componente ético del “Justo Precio” nació
de la teología moral, para deslindar los comportamientos pecaminosos de los no pecaminosos. Este
enfoque se mantiene hasta el día de hoy. De este modo, existen diferentes precios para diferentes
mercados y una predeterminación de precio será “justa” en la medida en que responda a la probabilidad
esperable de obtención de tal precio en una situación de mercado sometida profesionalmente. (Federico
G. Lucio Decanini www.ifecom.cjf.gob.mx)

En razón de que tradicionalmente las opiniones de Valor estaban basadas fundamentalmente en

consideraciones de tipo morales y éticas, nos ilustra sobre la importancia que revestía la formación del
valuador desde tiempo atrás, aunque nunca se menciona en cuales métodos o procedimientos se
basaban estas personas para transmitir el conocimiento que implica esta disciplina; sin embargo, dejan
muy claro la actitud ética y el comportamiento del Valuador.

La discusión del “Justo Precio” en la “Summa Teológica” por Santo Tomas de Aquino, define al Valor
de los bienes como; “el precio corriente prevaleciente en un lugar y tiempo dado, a determinarse por
una persona recta” y se cuestiona: ¿“puede un hombre vender legítimamente una cosa por mas de lo

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que Vale?”. (Tomado de los Apuntes de Historia del Pensamiento Económico, Extractados del Libro
"The Growth of Economic Thought” del Autor Henry William Spiegel).

I.2.6. La Valuación Moderna- En la época contemporánea, Horst Karl Dobner Eberl (1983. pág. 37),
en su libro La Valuación de Predios Urbanos, señala: “Contar, pues, con métodos de enseñanza de la
Valuación que analicen y faciliten la aplicación objetiva de las diversas técnicas en ésta materia, es de
suma importancia conceptual y práctica en el marco social de la acción pública y participación
privada”.

Según el Glosario de Términos de la Sociedad de Arquitectos Valuadores (SAVAC), la Valuación es:

“El procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica y de
mercado, permite determinar el monto económico de las variables cuantitativas que inciden en el Valor
de los bienes”.

La Valuación de Inmuebles consiste en un conjunto de operaciones a través de las cuales es posible

llegar a una justipreciación en moneda de un determinado bien. Se trata entonces de una serie de
actividades que requiere la aplicación de métodos.

La Valuación también puede decirse que es el arte de estimar en su justa medida monetaria la apetencia
de poseer en propiedad bienes específicos para bienes determinados, por lo que el Avalúo es un
estimado u opinión razonada de Valor hecha por una persona capacitada para ello. Pero diferentes
personas pueden llegar a conclusiones distintas, la precisión y utilidad del estimado de Valor dependen
de la capacidad, experiencia y juicio de quien lleva a cabo el análisis.

Dentro del contexto de la globalización de la economía, el crecimiento acelerado de las áreas urbanas
y las perturbaciones económicas acentuadas en la presente época, este documento denominado Avalúo,
debe ser, fundamentalmente, un estudio serio, dinámico y profundo, que permita delimitar y determinar
las incidencias y cambios de Valor del suelo y de las edificaciones enclavadas en ellos.

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Debido a que el propósito de la Valuación es concretamente, expresar en términos monetarios el grado
de utilidad de los bienes u objetos sujetos al dominio o propiedad del Hombre, los cuales se encuentran
regidos por los principios básicos de la economía y de sus influencias y fuerzas generadoras de Valor,
la Valuación entonces se ve determinada también por influencias de tipo social, de tipo económico, por
las leyes políticas y gubernamentales, las Influencias físicas, los fenómenos de oferta y demanda, así
como los conceptos de utilidad, escasez y poder adquisitivo.

1. Avalúos
Para comenzar a hablar de la valuación de bienes inmuebles, debemos primero entender el
concepto de un avalúo, éste, es una opinión desinteresada e imparcial de especialistas sobre
el valor asignable a una propiedad, medido generalmente en unidades monetarias, a una fecha
y bajo ciertas condiciones específicas de uso, para un determinado interesado y para ser
aplicado a un fin en particular. (CEVCOH, 2003)
Ahora bien, éstos mismos pueden dividirse en tres grandes grupos:
1.1. Avalúos de bienes en Uso
Éstos son los que se refieren a las instalaciones productivas (terrenos, construcciones,
maquinaria, etc.) de fábricas, comercios, servicios (hoteles, escuelas, etc.), o inmuebles de
productos, de los que se quiere conocer su valor actual para fines de: a) revaluación,
reexpresión de estados financieros y fusiones; b) valores asegurables; c) créditos bancarios y
otros propósitos similares en un escenario de uso continuado. (Ministerio de Hacienda de
Costa Rica , 2003)
Estos avalúos son usados comúnmente por empresas u organizaciones en las que los activos
fijos son parte importante de su patrimonio, en donde regularmente, el solicitante es motivado
a requerir un avalúo para mantener sus activos bajo control. Estos avalúos regularmente son
solicitados para realizarse a inmuebles, maquinaria, vehículos, instalaciones y demás activos
fijos propios de los sectores industriales, habitaciones y comerciales.
V.II.II Avalúos de Bienes para Venta en el Mercado
En ellos se muestra el valor asignable a un bien de propiedad cualquiera que se pretende
comprar o vender en el mercado, ya sean terrenos, edificios, maquinaria, muebles, derechos,
patentes, etc.

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1.2. Avalúos para Fines Fiscales,
Los avalúos para fines fiscales son los que muestran el valor asignable a un bien que servirá
como base para el pago de Impuestos sobre Adquisición de Inmuebles y del Impuesto sobre
la Renta. (CEVCOH, 2003)

Ahora bien, cabe destacar que dentro de la empresa Hugo Saucedo Acosta, los avalúos en los
que participé fueron específicamente de bienes inmuebles, los cuales fueron para bienes en
uso y para bienes para venta en el mercado. A continuación explico de forma detallada la
definición e importancia de éstos.

1.3 Avalúos de Bienes Inmuebles

Ahora bien, después de definir todo lo anterior, podemos determinar que los avalúos de bienes
inmuebles es una estimación sustentable del valor asignable a un inmueble (activo fijo) y éste
puede ser elaborado para bienes en uso, para venta en el mercado o para fines fiscales. Dicho
esto, debo dejar en claro que el bien inmueble “es un conjunto de derechos, participaciones y
beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los
beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien
inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad” (Dirección General de Avalúos y Obras ,
2014). Asimismo, éstos sólo pueden ser realizados por un perito valuador con cedula
profesional que conforme al Padrón Nacional de Peritos y a un cuerpo colegiado de avalúos.
(COFEMERMIR, 2006).
1.4. Bienes Inmuebles
Después de mencionar las características de los bienes inmuebles, es necesario destacar los
bienes inmuebles en el tema de valuación se consideran de acuerdo al marco jurídico legal
vigente se consideran:
a) Las construcciones adheridas al suelo; como los edificios, casas y demás
b) Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda
separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido
c) Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en
edificios o heredados por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito
de unirlos de un modo permanente al fundo

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 d) Los acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir los
líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella solo en el caso de que se requiera.
e) Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su
objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.
f) Las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas
(Gómez Morin Rivera & INDAABIN , 2010)

1.5. Objetivo de los Avalúos de Bienes Inmuebles

Una valoración se realiza con uno o más propósitos a saber; para determinar el valor de un
bien; para estimar el costo de producir, adquirir, modificar o terminar un bien; para estimar el
importe de los daños a un bien: y para pronosticar las rentas potenciales que puede generar un
bien.
El objetivo primordial de una valuación en términos de dinero es un resultado numérico. Este
resultado numérico es objetivo y no está relacionado con los deseos, anhelos o necesidades
del cliente que contrata al Valuador para hacer el trabajo. “El resultado numérico es
independiente de lo que persona alguna desearía que fuera. Todos los principios de la ética de
la valuación derivan de este objetivo primordial.” (Federación de Colegios de Valuadores,
A.C. ). Del mismo modo éste resultado numérico trae consigo sus finalidades generalmente
el propósito es estimar el Valor Comercial con la finalidad de determinar el precio máximo
de compra. (Gómez Morin Rivera & INDAABIN , 2010).
1.6. Proceso Valuatorio
La elaboración del documento (avalúo) para dictaminar el valor para la adquisición de un bien
inmueble sea cual sea éste implica la aplicación del proceso valuatorio, el cual siempre debe
ser el mismo ya que ha sido establecido por la Ley General de Bienes Nacionales. Éste mismo
es encomendado a todos los valuadores de bienes nacionales para fomentar la sana práctiva
valuatoria. (Gómez Morin Rivera & INDAABIN , 2010)

1) Recepción de solicitud y base de información

2) Identificación del bien a valuar
3) Inspección del bien a valuar
4) Recopilación de información
5) Selección del procedimiento técnico
12
 6) Enfoque de costos
7) Enfoque de ingresos
8) Enfoque comparativo de mercado
9) Cálculo de indicadores del valor
10) Ponderación y obtención del valor conclusivo
11) Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio

1.7. El Valuador
Como ya se mencionó anteriormente, el valuador es un profesionista capaz de investigar,
analizar, y estimar el valor de los bienes inmuebles, y que sustenta su trabajo en la ética,
conocimientos profesionales acordes a su especialidad, criterios técnicos y metodologías
valuatorias actualizadas.
1.7.1. Funciones
 Determinar el valor de la propiedad (Investigación, comparación y ponderación).
 Determinación del valor de reposición.
 Producir el valor de un bien, analizando los elementos que la componen.
 Reposición de un bien existente mediante la compra de un bien equivalente.
 Reproducción de un bien existente a través de la compra ó creación de un bien idéntico.
 Determinar el potencial de productividad de los bienes.
 Determinar los factores ó características que contribuyen al valor. (Méritos ó
Deméritos).
1.7.2. Importancia
Los trabajos de la valuación inician en México, al igual que en otros países de manera
empírica. Los escasos avaluos que se practicaban durante siglos pasados, eran los de carácter
judicial sin normas previamente establecidas; básicamente basados en su leal saber y entender.
Así fue incrementándose la necesidad de formar técnicas de valuación y profesionales que
conocieran de esta disciplina, lo que no lleva día a día a mejorar y comprender mejor esta
importantísima tarea como valuadores, ya que una opinión de valor puede determinar el curso
de un negocio, la compra-venta de un bien y el bienestar económico. (Ventolo Jr. & Williams
, 1997)

2. TÉRMINOS RELATIVOS A LA VALUACIÓN INMOBILIARIA

13
A continuación se presentan las definiciones de los conceptos más usuales utilizados dentro del
medio de la Valuación Inmobiliaria.
Bien: Objeto o prestación que satisface una necesidad humana.
Bien Inmueble = Bien Raíz = Propiedad Raíz:
Terreno y las construcciones permanentes en él edificadas; elementos físicos tangibles e
intangibles (atribuidos a los deberes y derechos de propiedad legal)
Bien Mueble: Artículos móviles o que no están permanentemente fijos al terreno o al edificio
(mobiliario, equipo de oficina, maquinaria agrícola e industrial, etc.)

Costo: Es el capital, trabajo y tiempo que se invierten para generar un bien.

Precio: Es la cantidad de dinero que se fija a un bien, como resultado de la negociación entre la
oferta y la demanda, dentro de un mercado libre.
Es la cantidad fijada a un bien para un mercado dado y un tiempo determinado, incluye; costo,
utilidad, publicidad, distribución y comercialización.

Elementos de Fijación de Precios: El Coste, la demanda, la competencia, la estructura legal y el

entorno Social.

Valor: Es el grado de utilidad de los bienes, expresado en términos monetarios, tomando en

cuenta las cualidades que determinan su aprecio. Asimismo es el reflejo de una estimación
practicada con base en un proceso ordenado y objetivo equivalente a la cantidad en que puede ser
cambiado un bien por dinero en efectivo.
Significa valía, utilidad o importancia que tiene un bien para un propósito y para cada persona.

Valuar: Es estimar el justo Valor de los bienes, dentro de un contexto y tiempo determinados.

Valuación: Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física,

económica y de mercado, permite determinar el monto económico de las variables cuantitativas
que inciden en el Valor de los bienes.

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Valuador: Es el profesional que, con criterio y ética apoyados en los principios universales de
justicia y equidad, y en pleno uso de sus facultades y conciente de las limitaciones que establece
la normatividad que rige su actuación, investiga, analiza y estima el Valor de los bienes.

Perito: Palabra proveniente del latín “peritus”, que significa sabio, experimentado, hábil. Es la
persona que poseyendo conocimientos especiales, auxilia al juzgador sobre hechos controvertidos,
relacionados con su especialidad, saber o experiencia en alguna rama del saber, arte y oficio, que
ilustra al juzgador respecto del hecho controvertido dentro del Proceso Judicial.

Valor de Reposición Nuevo (VRN): Es el costo actual para reproducir un bien, con sus mismas
características.

Valor Neto de Reposición (VNR): Es el Valor actual de un bien, considerando su depreciación

por antigüedad, estado de conservación, funcionalidad, calidad y grado de obsolescencia.

Valor de Capitalización: Es el capital que se requiere para generar rendimientos financieros

iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de tiempo y
riesgo. (se calcula sobre los ingresos netos anuales por concepto de rentas, reales o estimadas,
invertidos una a tasa de largo plazo y bajo riesgo).

Valor de Mercado: Es el precio homologado de un bien, dentro de un mercado sano, abierto y

bien formado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda. Mayor
precio estimado en términos monetarios, que una propiedad atraerá si es puesta para su venta en el
mercado libre durante un lapso de tiempo razonable.
El valor de Mercado es creado por la gente por las siguientes fuerzas de mercado: utilidad, escasez,
demanda y poder adquisitivo.

Valor Comercial: Reflejo de las operaciones de compraventa pactadas en una fecha determinada
y condiciones determinadas. Es también ponderación económica entre el Valor físico y el de
capitalización de rentas, considerando el comportamiento del mercado de bienes con
características similares. (La anterior es la conclusión de un Avalúo, y como tal, debería

15
denominarse simplemente como “Valor del bien”, sin ningún otro calificativo que propicie
confusiones).
(El Valor de mercado no se pondera y solamente actúa como un parámetro de referencia para
ajustar la ponderación a las condiciones que presente el mercado, de acuerdo con lo establecido en
la cláusula Cuarta de la Circular Núm. 1201 de la CNBV, emitida el 14 de marzo de 1994).

Valor de Oportunidad: Es el máximo valor aceptable de un bien, en unión del costo- beneficio
deseado en el aprovechamiento, conforme a un proyecto posible. (Este valor puede ser superior o
inferior al Valor comercial, dependiente de las expectativas particulares del comprador y del
vendedor).
Valor de Rescate: Es el capital máximo que se espera obtener por un bien que ya no produce
rentas.

Valor de Remate: Es el capital mínimo que se espera obtener por un bien adjudicado como
garantía de crédito y que está sujeto a las almonedas judiciales.

Valor Contable: Es la inversión original asentada en los libros de contabilidad del propietario de
un bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas en las normas fiscales correspondientes.

Valor Asegurable: Es el costo neto de reposición de un bien, menos el costo de las partes no
destructibles.

Valor Catastral: Es la base de tributación para el Impuesto Predial de los inmuebles, determinada
en función del Valor total que representan el suelo y las inversiones realizadas en cada inmueble.

Valor Fiscal: Es la base de tributación para el impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles,

determinada en función del Valor que resulte más alto entre el de adquisición, el catastral y el que
resulte del Avalúo vigente, practicado por la autoridad fiscal por personas autorizada por la misma.

Valor Objetivo: Es el costo de crear o reproducir un objeto. Se afirma que ese Valor es intrínseco
al bien valuado y depende del costo de fabricación o de reproducción.

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Valor Subjetivo: Es el que existe en la mente de los individuos y refleja la estimación o deseo de
poseer un determinado bien.

III. MARCO JURIDICO

1. Marco de Actuación del Valuador

Por su naturaleza social y económica, la Valuación es una disciplina ética, encargada de investigar
y analizar las variables objetivas y subjetivas que influyen en el “Justo valor de las cosas” y dicha
disciplina está fundamentalmente determinada por factores de carácter técnico-metodológicos,
vinculados estrechamente a las teorías del Valor, del pensamiento económico, y regulada por las
leyes que rigen los derechos de propiedad sobre los bienes del dominio común.

El marco de la actuación del Valuador está plenamente establecido en nuestra legislación y

relacionada con las leyes que regulan los derechos de propiedad sobre los bienes del dominio
público y privado de la Federación y de los particulares, por lo que en nuestro Derecho
encontramos que la Constitución General de la República, en los artículos 27 y 42 consagra el
derecho de propiedad y lo clasifican en solo dos tipos de bienes:

A) Bienes de dominio público de la Federación.

B) Bienes de dominio privado, ó de los particulares.

La descripción de estos bienes se encuentra plenamente establecido en los artículos 27 y 42 de la

Constitución, en la Ley de Bienes Nacionales y en el libro segundo, título segundo, capítulo del I
al V, del Código Civil vigente en materia Federal.

2. La Valuación En El Proceso Pericial

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La actuación del Valuador está plenamente establecida y reglamentada en los diversos códigos de
procedimientos judiciales de la Federación y sus correlativos en los estados de la República. Su
función primordial es la de actuar como “Fedatarios del Valor de los Bienes del Dominio Común”,
dando fe de la veracidad y legalidad de los datos y existencia de los bienes Valuados, y
particularmente, prestar una función social en lo que se refiere a la impartición de justicia a través
de las autoridades judiciales competentes.
“Desde el punto de vista doctrinal, el Perito es aquella persona que auxilia al juez con sus
conocimientos científicos, artísticos o técnicos en la investigación de los hechos controvertidos”.
(BECERRA BAUTISTA José.- “El Proceso Civil en México”.- Editorial Porrúa, México 1977, 6ª
Edición, pág. 123).

El proceso pericial de la Valuación ya visto en la práctica, es la investigación que conduce al

cumplimiento del cargo pericial. Consiste en la indagatoria que inicia con el planteamiento de una
cuestión y concluye con el esclarecimiento de la misma.
De este modo, el procedimiento pericial deberá sujetarse a tres lineamientos generales:
PRIMERO.- Deberá ser objetivo y racional.
SEGUNDO.- Técnico y metódico.
TERCERO.- Realista.

Cuando el procedimiento se ha desarrollado con estricto apego a los anteriores lineamientos, se

reflejará en el resultado del dictamen por tres elementos caracterizantes:
PRIMERO.- Será específico.
SEGUNDO.- Reproducible.
TERCERO.- Confiable.

El método aplicado se sitúa en la práctica pericial como la piedra angular que le da cimiento a una
buena investigación, ya que ello permite desarrollar un proceso entendible y con grandes
posibilidades de éxito.
Al realizar con orden el estudio de Valuación, el resultado se presenta de tal manera que facilita y
posibilita una adecuada valoración, aspectos que evitan, dada su claridad (el orden da claridad),
caer en entredicho o confusión del dictamen.

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La investigación pericial es todo un proceso que involucra método, ciencia, técnica, experiencia,
etcétera, el cual se centra en el perito y le reclama poner en juego su experiencia y madurez
profesional a efecto de que su intervención satisfaga la ilustración del juzgador, lo que explica y
destaca en forma relevante la necesidad de ceñirnos estrictamente a los cánones de la metodología
que rige la especialidad.

IV. MARCO REFERENCIAL

1. Ejemplos De Proyectos Realizados En Campo

1.1.Procedimiento Y Descripción Detallada De Las Actividades.

Durante mi Residencia Profesional, se llevó a cabo exactamente el mismo procedimiento para

la elaboración de cada uno de los avalúos. Dicho procedimiento, aunque parezca técnico es el
que describo a continuación:

1.1.1. Actividades Previas

1. Se recibió la documentación correspondiente para la integración del expediente, los
documentos que se requieren son; solicitud del avalúo (Ver Anexo 1 en carpeta), llenada
con todos los datos y firmada por el solicitante, identificación oficial y curp de solicitante y
propietario de la vivienda, recibo de agua potable, recibo de predial, plano arquitectónico, y
escritura.
2. Se escanea el expediente para contar con un respaldo digital de la documentación.
3. Se procede a realizar la cita con el cliente, para hacer la revisión física del inmueble y el
reportero

Fotografía No.01. Fachada Principal Fotografía No. 02. Fachada Posterior Fotografía No.03. Sala -Comedor

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1.1.2 Visita al Inmueble
En este paso se toman principalmente 7 fotografías; fachada principal (Ver fotografía 1),
fachada posterior (Ver fotografía 2), sala-comedor (Ver fotografía 3), cocina (Ver fotografía
4), Baño (Ver fotografía 5), Recámara (Ver fotografía 6) y entorno (Ver fotografía 7). Las
cuales, el mismo sistema de VPM exige, estas fotografías deben siempre ser tomadas en el
orden observado y, a su vez, la vivienda siempre en todo caso debe contar con dichos espacios
de no ser así, INFONAVIT no considera que contenga los espacios mínimos y, a su vez, no
la considera vendible.
Del mismo modo, durante la inspección física se debe de identificar todas y cada una de las
características físicas del inmueble y de la zona en la que éste se encuentre, para
posteriormente, dichos datos ser introducidos en el sistema digital de VPM.

1.1.3. Trabajo en el Escritorio

Se procede a realizar el avalúo en el sistema de VPM en el cual se capturó la siguiente
información;
Para la realización física del documento del avalúo se debe ingresar a un sistema de VPM, el
cual se encuentra debidamente preparado y actualizado para el ingreso de la información sobre
el avalúo, datos, zona, investigación de mercado y por último la obtención del valor de la
vivienda. Este sistema cuenta con 10 secciones en las cuales yo trabajé a diario para la
elaboración de los avalúos.

1.2. Sistema VPM

A continuación describo, de forma detallada el contenido que se debe capturar en cada una de
ellas.

20
1.2.1 Antecedentes:
 En la sección de antecedentes, se capturan los datos generales del avalúo; dirección
completa de la vivienda con manzana y lote. Propósito y objeto del avalúo.
 Se capturan los datos del solicitante; nombre, curp, RFC, y dirección.
 Se capturan los datos del propietario; nombre, curp, RFC, y dirección.
 Se capturan los datos de la escritura de la vivienda; número de escritura, libro,
volumen, lugar, fecha, y datos del notario; notaría, nombre del notario y lugar.

Figura 6: Programa de Sistema de Valuos ( Antecedentes)

Fuente: Propia

1.2.2. Información General

En la sección de información general se captura información acerca del inmueble;
tipología, tipo de inmueble; tipo de vivienda (nueva o usada), ocupación (ocupada o
desocupada), número de cuenta predial, número de cuenta de agua potable y geo
referencias del inmueble. A su vez, se específica por medio de qué documento se
comprobará la edad de la vivienda, en caso de ser usada; (escritura, aviso de
terminación de obra, comprobantes de pago de servicios).

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Figura 6: Programa de Sistema de Valuos (Información General del Inmueble)

Fuente: Propia

1.2.3. Declaraciones y Advertencias

En esta sección se colocan declaraciones extras sobre el inmueble, y en caso de ser necesario,
declaraciones adicionales y advertencias. Esta sección solo se llena cuando existen
observaciones del inmueble

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VII.IV.IV Zona
 En la sección denominada Zona, se capturan datos acerca de la zona en la que se
encuentra el inmueble; clasificación de la zona, referencia de proximidad, clase
general de los inmuebles, uso de las construcciones, índice de saturación, densidad de
población, tipo y calidad de las construcciones y densidades habitacionales.
 A su vez, se colocan datos acerca del equipamiento y la distancia en la que éstos se
encuentran de la colonia o fraccionamiento.
 Del mismo modo, se captura lo referente a los servicios; infraestructura, agua potable,
electrificación, alumbrado público, drenaje, suministro telefónico, vigilancia,
recolección de basura en la zona, vialidades banquetas y guarniciones. (Ver Anexo 3)

VII.IV.V Terreno
 En la sección de terreno se capturan datos sobre las calles y la orientación de ésta,
norte, sur, oriente y poniente, características del terreno y características panorámicas.
 A su vez, se capturan las colindancias y área del terreno, las cuales la mayoría de las
veces, se obtienen de la escritura.
 Del mismo modo, con la ayuda de Google Earth, se elaboran dos imágenes de micro
localización donde sólo se observa la manzana y macro localización del inmueble con

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 una lejanía de 300 a 500 mts; y por último, se colocan los riesgos por la ubicación en
caso de que éstos se presenten como si se encuentra en cavernas o cerca de un
rompeolas. (Ver Anexo 4)

VII.IV.VI Descripción de las Construcciones

Ahí se describe el uso actual de la vivienda, los detalles de ésta, el número de recámaras,
baños, medios baños, estacionamientos cubiertos o descubiertos, la calidad del
proyecto, el estado de conservación, la clase del

24
inmueble, y el número de niveles de la misma.

25
VI
I.IV.VII Elementos de Construcción
Se describen las privativas y el número de unidades privativas, los acabados de pisos,
muros y plafones de cada espacio de la vivienda, se describió la fachada, estructura
de la vivienda, cimentación, entrepisos y techos, muros, trabes y columnas, escaleras
(si cuenta con ellas) bardas e impermeabilización; carpintería, herrería y vidriería y
cerrajería de la misma.(Ver Anexo 5)

26
VI

I.IV.VIII Instalaciones

 En esta sección de capturaron datos sobre las instalaciones; hidráulicas, sanitarias,

eléctricas y de gas, el estado en el que se encuentra y el material con el que están
hechos.

27
VI
 También, en caso de que la vivienda cuente con ello, se agregan instalaciones
adicionales, eco tecnologías e instalaciones de una vivienda sustentable. (Ver Anexo
6)

I.IV.IX Aplicabilidad de los Enfoques

Esta sección es de las más importantes, si no es que la más, puesto que en ella se determina
el valor final de la vivienda por medio de enfoques; de costos y de mercado.

28
VI

VII.IV.X Enfoque de Costos

El enfoque de costos se refiere a los costos generales y actuales, el costo del metro cuadrado
del terreno de la vivienda, y el costo del metro cuadrado de la construcción de la vivienda, el
estado en el que se encuentra y el costo de los elementos

accesorios de la misma.

29
VI

VII.IV.XI Enfoque de Mercado

En el enfoque de mercado se seleccionan comparables afines o similares a la vivienda
que se avalúa, para comparar la vivienda con ellos y, de ese modo, ayudar a obtener el
valor final.

VII.IV.XII Documentos legales, Sembrado y Fotos

En esta sección se agregó el plano arquitectónico de la vivienda y las fotografías de

30
VI

la misma.

VII.IV.XIII Conclusión
En esta sección sencillamente se muestra el valor final que se obtiene mediante la
elaboración del avalúo.
31
VI

En él se observa, de manera detallada, el valor del terreno de la vivienda, el valor de la

construcción, la diferencia y relación entre el valor físico y de mercado y, por último, el
valor concluido de la vivienda.

Después de haber concluido el valor de la vivienda, se procede a hacer el cierre del avalúo,
imprimirlo, enviarlo a firmas con el controlador y el valuador certificado para, luego de
ello, escanearlo como respaldo de documentación y entregarlo al cliente. (Ver Anexo 7
en carpeta)

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