Corso di laurea in Scienze dell’Architettura (triennale)

Corso integrato di Urbanistica - a.a. 2007-08

La regola urbanistica – alcune definizioni

prof. Carlo Natali
Schema della lezione introduttiva 1

Una prima definizione di urbanistica

• studio del fenomeno urbano Conoscere la domanda, diversa e

• studio del territorio – habitat dell’uomo articolata nel tempo e nel luogo

La domanda è la molla della scienza (urbanistica)

La risposta non è univoca: • Utopie

a stessi problemi risposte diverse • Regolamenti

REQUISITI DELLA RISPOSTA

• “qualsiasi luogo è la somma di processi storici, fisici, biologici; che questi sono dinamici; che
costituiscono dei valori sociali, che ogni area è intrinsecamente adatta a certi usi del suolo, e
infine che certe aree si prestano ad usi del suolo multipli (I. McHarg)
• quando si trasforma un luogo si crea qualcosa di nuovo, ma si perde quello che c’era prima
• non esistono meccanismi autoregolamentatori: il “mercato” non può dare una risposta
soddisfacente a come devono essere organizzate le trasformazioni del suolo per il bene comune

Quali sono gli “attrezzi”?

Quali sono i metodi?
Che cos’è l’urbanistica e come opera? 2

Che cos’è l’urbanistica E’ la disciplina che studia la città e il territorio per

operare su di essi

Conoscenza Domanda/limiti

risposta responsabile azioni coerenti

• Utilizzando la loro superficie in coerenza con i

loro caratteri il loro comportamento
• usandola per contenere funzioni che consumano
risorse (in generale “suolo”)

N.B. l’opera positiva del

Occorre capire quali sono i fenomeni medico è percepita imme-
che operano nella città e nel territorio diatamente, quella dell’ur-
e che contrastano con il bene comune banista contrasta con gli
interessi dei più

Come opera l’urbanistica Quali sono le caratteristiche della “regola” urbanistica

Castello e città 3

Produzione agricola autoconsumo

Protezione dell’eccedenza attraverso le prime opere

Formazione dell’eccedenza di difesa e scambio delle eccedenze

Si forma il villaggio e le prime opere di servizio

(spazi comuni)

Possibili destinazioni delle

eccedenze
• appropriazione da parte di un Padrone - servo CASTELLO
“signore”
• restano al produttore per lo Mercante CITTA’
scambio
 La città mercantile 4

La figura del mercante La formazione del “prezzo”

costo più “ricarico” = prezzo

Potenza economica derivata dalle attività • finanziarie (prestiti con interessi)

• capitalistiche (produzione con formazione
di valore aggiunto) - profitto

Nasce l’”operaio”
Caratteri del “borghese” e dell’operaio

• Borghese: accumula per aumentare la produzione e il

suo benessere
• Operaio: presta la sua opera a chiunque e il suo
compenso dipende dalla contrattazione
La rendita 5

La città diventa complessa in conseguenza Bisogno di servizi e infra-

del moltiplicarsi dei soggetti e dei bisogni strutture interne e per le
relazioni esterne

LA CITTÀ SI ARRICCHISCE DI LUOGHI CENTRALI E DI SERVIZI

I valori dei suoli all’interno della città si differenziano in funzione della domanda

L’aumento di valore è la “RENDITA”

• assoluta La città deve confrontarsi con la
• differenziale rendita
La questione igienica 6

La città borghese è complessa e

sovraffollata

Ha bisogno di:
LA QUESTIONE IGIENICA
• controllo della densità edilizia
• ordine ed compatibilità con le funzioni
• infrastrutture

La città:

• costa

• ha bisogno di “regole”
“DEPOSITO PUBBLICO DELLE LIMITAZIONI INDIVIDUALI” 7

Bisogno di servizi e infra-

PROBLEMI:
strutture interne e per le
relazioni esterne
• rendita
limitare gli effetti negativi
della proprietà privata
• costi della città
trovare strumenti finanziari
STRUMENTI finalizzati
• costi delle urbanizzazioni
stabilire “regole “ e pre-
visioni
• sviluppo ordinato della
città

Deposito pubblico delle limitazioni individuali

Come opera la “regola” urbanistica 8

“REGOLA”

• DOVE Localizzazione delle previsioni

Tavole o simile

• COME, IN CHE MODO Definizione delle modalità

Norme

• PERCHE’ Esplicitazione delle ragioni

Relazione
 Bibliografia 9

- Edoardo Salzano, Fondamenti di urbanistica, Laterza, Bari 2003 (capp. I e II)

- Hans Bernoulli, La città e il suolo urbano, Corte del Fontego, Venezia 2006

- Edoardo Salzano, Prefazione sta in La città e il suolo urbano, cit.

 Esercitazione 10

1. Obiettivi dell’esercitazione
Scopo dell’esercitazione è quello di addestrare lo studente verso alcuni fondamentali aspetti della pratica urbanistica corrente. Verrà simulata la richiesta
all’ente locale di un permesso di costruire, riferita alla sola parte urbanistica (dalla ricognizione dello strumento urbanistico fino al calcolo degli oneri),
relativo ad un nuovo edificio da localizzare in un’area allo scopo prevista dal vigente strumento urbanistico comunale. Tale studio offrirà il pretesto di
compiere alcuni passaggi fondamentali, la cui base teorica, sia dal punto di vista tecnico urbanistico, sia da quello giuridico amministrativo, verrà trattata
durante le lezioni del corso.

2. La scelta dei temi per l’esercitazione

Ciascun gruppo (composto da una a tre persone) dovrà scegliere un comune nel quale svolgere l’esercitazione.
Il comune dovrà essere dotato di strumento urbanistico comunale (per la Toscana: piano strutturale e regolamento urbanistico), cartografia
aerofotogrammetria in scala 1:10.000 e 1:2000 del centro abitato.
Nel caso in cui gli studenti non siano in grado di proporre un comune, i docenti provvederanno ad assegnerne uno nell’ambito della Regione Toscana, in
zona servita da mezzo di trasporto pubblico.
Per semplificare il lavoro, l’edificio da inserire nel lotto è di norma quello progettato dagli studenti stessi all’interno del laboratorio di progettazione
dell’architettura II. Pertanto questa opzione condizionerà la scelta del lotto. Nel caso i tempi di lavoro nel laboratorio non dovessero coincidere con quelli
del corso integrato, gli studenti potranno adottare un progetto di edificio disponibile o redatto in maniera semplificata.

3. Passaggi da seguire nell’esercitazione

1) Carta aerofotogrammetrica in scala 1:10000 sulla quale riportare:
- vincoli ricognitivi
- vincoli conformativi
- vincoli urbanistici sovraordinati.
2) Carta aerofotogrammetrica in scala 1:2000 sulla quale riportare:
- stralcio dello strumento urbanistico comunale vigente con relativa legenda e norme di attuazione
- estratto di mappa catastale limitatamente al contesto in cui si andrà a localizzarsi il nuovo edificio
- localizzazione e verifica delle aree a previsione pubblica (standard del DM 2/4/68 n. 1444 relativi a: istruzione, servizi e attrezzature di
interesse collettivo, aree a verde pubblico attrezzato e sportivo, aree di parcheggio pubblico), nonché i percorsi di accessibilità pedonale ai servizi stessi.
3) Carta alla scala del lotto (1/500 – 1/200 a seconda del progetto):
- calcolo della superficie utile lorda dell’edificio da costruire
- verifica analitica dei parametri urbanistici dell’edificio sul lotto (densità, altezza, distanze, abitanti teorici)
- verifica dell’indice di permeabilità del lotto (DCRT 12/00)
- verifica dei parcheggi privati riservati all’edificio (L. 122/89)
- calcolo degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione.
 Definizione di grandezze e parametri urbanistici
- Superficie territoriale (St): somma delle superfici fordiarie e di quelle per opere di 11
urbanizzazione primaria e secondaria (Sf+S1+S2) in ettari
- Superficie fondiaria (Sf): superficie del lotto formato per procedura urbanistica al momento di
entrata in vigore del piano (in mq.)
- Superficie per opere di urbanizzazione primaria e secondaria (S1 e S2): superficie occupata
rispettivamente dalle opere di urbanizzazione primaria e da quelle di urb.ne secondaria (in mq.)
- Superficie utile lorda (Su): somma delle superfici di ogni piano dell'edificio calcolate al lordo dei
muri esterni (in mq.)
- Superficie utile netta (abitabile) (Sua): somma delle superfici di ogni piano dell'edificio calcolate
al netto dei muri, vani di porte e finestre, pilastri, sguinci, scale interne (in mq.) (D.M. 10.05.77 n. 801)
- Superficie coperta (Sc): superficie della proiezione a terra della Su dei vari piani (in mq.)
- Altezza del fabbricato (H): altezza del fabbricato dal punto di stacco del fabbricato dal suolo
all'intradosso del solaio di copertura
- Volume (V): somma dei prodotti delle superfici utili di piano per le rispettive altezze lorde
- Indice di utilizzazione territoriale: (Ut = mq.Su/ha.St) mq. di superficie utile ogni ettaro di
superficie territoriale
- Indice di utilizzazione fondiario: (Uf = mq.Su/mq.Sf) mq. di superficie utile ogni mq. di superficie
fondiaria
- Indice di fabbricabilità territoriale:(It = mc.V/ha.St) mc. di volume ogni ettaro di superficie
territoriale
- Indice di fabbricabilità fondiario: (If = mc.V/mq.Sf) mc. di volume ogni mq. di superficie
fondiaria
- Rapporto di copertura: (Rc = mq.Sc/mq.Sf) mq. di superficie coperta ogni mq. di superficie
fondiaria