INTRODUCCIÓN

La clasificación de los bienes es uno de los temas que ha generado muchas discusiones
entre los estudiosos del derecho, en efecto, se han propuesto variadas formas de
clasificación, entre ellas, la que más arraigo ha tenido es aquella que se sustenta en la
<<NATURALEZA DE LOS BIENES>>, por ello, no es extraño apreciar que en la mayoría de
legislaciones del mundo y en todos los códigos civiles que ha tenido el Perú, los bienes han
sido clasificados de acuerdo a su movilidad, materialidad, consumibilidad, fungibilidad,
divisibilidad y actualidad.

En el Perú, legislativamente se ha optado por clasificar los bienes en muebles e inmuebles.

Al respecto debe tenerse en cuenta que son muchísimas las características <<naturales>>
que podemos descubrir en los bienes, por lo que, si van a ser las características naturales
las que nos van a servir de <<patrón de juego>>, no tendríamos porque preferir un criterio
natural sobre otro.

Es así, en tanto enmarcamos este trabajo dentro de lo que hemos llamado derecho civil
patrimonial, tomaremos como criterio fundamental el nivel de eficiencia económica que
cada una de las alternativas generen. En ese sentido, habrá que establecer si las distintas
opciones legales constituyen un incentivo o un desincentivo para que los agentes
económicos se comporten de una manera eficiente en el mercado, para lo cual deberá
determinarse si la decisión legal genera una mayor cantidad de beneficios, que de costos.

En el presente trabajo abordaremos la clasificación de los bienes, analizando su

importancia para nuestro sistema legal, los distintos criterios para una adecuada
clasificación y las alternativas que ha aportado la doctrina para la regulación de dichos
bienes. En segundo lugar, analizaremos dicha clasificación de los bienes en relación a la
hipoteca, así como su extensión en cuanto al bien.

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 NOCIONES GENERALES

I. CONCEPTO DE BIEN
1. Cosa y Bien

El término “cosa”, desde el punto de vista ontológico tiene dos significados:

En sentido general. Según este sentido todo lo que existe en la naturaleza es cosa, con
excepción del ser humano. Cosa es todo ser corpóreo o incorpóreo, apropiable o
inapropiable por el hombre, perceptible o no por los sentidos, ocupe o no un espacio
físico en la naturaleza. Las ondas eléctricas, el medio ambiente, el sonido, el alta mar, la
energía solar, el paisaje, los derechos reales y personales, una silla, una máquina de
escribir, son cosas en sentido general. “Todo lo que tiene entidad ya sea corporal o
espiritual, natural o artificial, real o abstracta”.

En sentido particular. La palabra cosa designa todo aquello susceptible de apropiación por
el hombre.

El concepto de cosa para los romanos, estuvo fundado en la idea de utilidad que ella
prestara a los seres humanos. Un objeto inútil no podía ser cosa. El esclavo fue
considerado como res mancipi hasta el momento de la aparición del peculio, con el cual se
le reconoció una personalidad natural.

En cambio la palabra bien tiene un significado muy preciso para el derecho civil.
Unicamente la cosa que está dentro del patrimonio de un sujeto de derechos, y que
además tiene característicaqs pecuniarias o económicas, merece el calificativo de bien.

Según el tratadista chileno Carlos DUCCI CLARO, la distinción puede tener utilidad si
apreciamos la expresión cosa como una entidad objetiva y el término bien como un
derecho subjetivo ejercido sobre la cosa. “Sobre una misma cosa pueden ejercerse
simultáneamente una pluralidad de derechos: dominio y usufructo, por ejemplo, sobre un
mismo fundo. Tendríamos en este caso un mismo objeto, el fundo, pero dos bienes, la
utilidad de los respectivos derechos.

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El jurisconsulto romano ULPIANO definía los bienes como las cosas provechosas, es decir,
las que hacen feliz al hombre, concepto que hace honor a la etimología de la palabra. La
voz deriva del latín bene que significa bienestar o felicidad.

2. El objeto de derecho

El objeto de cualquier derecho subjetivo viene a ser su Término de Referencia, es decir,

aquello sobre lo que recae el poder. Por ello, el “objeto” del derecho subjetivo será uno
de sus elementos (el externo), aquél en donde se exterioriza el poder del sujeto. En la
misma línea de ideas se halla BARBERO, para quien el objeto “es la entidad material o
inmaterial”, sobre la cual recae el interés implicado en la relación, y constituye el punto de
incidencia de la tutela jurídica.

II. CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES

1. Importancia de la clasificación de los bienes.-

Una primera constatación nos permite apreciar que existen múltiples variedades de
bienes, cada uno de ellos con características particulares que los diferencian de los demás.
De lo anterior fluye que dicha variedad de bienes pueden ser agrupados desde las mas
múltiples perspectivas a partir de una constatación fáctica de la realidad. Sin embargo,
debe apreciarse que no todas estas clasificaciones responden a los objetivos que un
sistema de clasificación de los bienes debe cumplir en un sistema jurídico actual.

En ese sentido señala Bendersky:

"Las clasificaciones de las cosas o de los bienes, pues, no sólo consideran en ellos sus
elementos materiales o físicos. Para fijar su sustancia jurídica atienden, además, a otras
manifestaciones, vinculadas directamente con las modalidades prevalecientes del ya
aludido trafico jurídico, este último a su vez trasunta circunstancias económico-sociales,
imperantes al tiempo de establecerse las fórmulas referidas”.

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Mas aún, consideramos que lo anterior no se logra incluyendo junto a los criterios
materiales o físicos, características que guarden relación con el trafico jurídico. A nuestro
entender , son estos últimos los únicos que tienen importancia y por lo tanto, son los
únicos que deben tomarse en cuenta al momento de optar por un determinado Sistema
de Clasificación de los bienes.

Pasamos ahora a analizar el rol que un sistema de clasificación de los bienes cumple. En
primer lugar, debemos ubicarnos en el escenario del tráfico económico, y recordar que
vivimos en un estado de escasez y que, como consecuencia de ello, los individuos, seres
racionales y maximizadores de beneficios, se encuentran en la diaria disyuntiva de elegir
entre una variedad de bienes existentes en el mercado que le pudieran satisfacer sus
ilimitadas necesidades. De lo expuesto resulta que, el intercambio de bienes cumple la
función de servir de vehículo para la satisfacción de las necesidades del individuo, de lo
que puede concluirse que la función que debe cumplir un sistema de clasificación de los
bienes es la de facilitar el intercambio de éstos, por lo que deberá otorgarse a las
transferencias el mayor grado de simplicidad y seguridad posible.

No sólo es importante la forma de clasificación que adoptemos para generar un sistema

de transferencias adecuado, también lo es el reconocer que los bienes cumplen una
función garantizadora de transacciones económicas, por lo que no deberá dejarse de lado,
que los bienes deben ser clasificados de manera que se facilite su utilización como
garantías de las distintas actividades económicas. El doctor Fernando De Trazegnies,
señala sobre el tema lo siguiente:

<<Dentro de una sociedad de mercado, en la que los intercambios constituyen su

ingrediente fundamental y donde las garantías de las transacciones deben ser muy
seguras el derecho a agrupado los bienes en función de su mayor o menor posibilidad para
su transferencia- que guarda relación con los primeros tiempos de la sociedad de mercado
con el valor del bien- y en función de la mayor o menor facilidad para entregar físicamente
la cosa en garantía. Por consiguiente, no es una característica natural del bien lo que

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constituye la base de la distinción, sino la utilización social de ciertas características
naturales que realiza una cultura determinad>>.

Coincidimos plenamente con lo señalado por el Doctor De Trazegnies, por lo que

procederemos a analizar si los principales sistemas de clasificación de los bienes
propuestos por la doctrina , cumplen con las condiciones señaladas.

2. MUEBLES E INMUEBLES.-

El criterio de la movilidad es posiblemente el más recurrente criterio de clasificación de

bienes se basa en la propia naturaleza de las cosas y en agrupar a los bienes en la medida
que estos sean susceptibles de ser trasladados o no. A partir de esta clasificación se
establecen formas de transferencia distintas para cada grupo", plazos de prescripción
distintos, garantías reales distintas, entre otras consecuencias.

Esta clasificación que viene desde Roma, ha sufrido múltiples transformaciones para
intentar adaptarla a las necesidades actuales. Así, el criterio de la movilidad ha sido
desbordado por la realidad económica, en ese sentido, y en tanto las normas referidas a
los inmuebles se habían hecho pensando en bienes de mayor valor, se empezó a
considerar como inmuebles a bienes a los que por su naturaleza les correspondía ser
muebles. En el Perú, esto se encuentra recogido en el artículo 885 inciso 4 del Código Civil
de 1,984, que establece que las naves y aeronaves son inmuebles y en el artículo 885
inciso 11 del mismo cuerpo de leyes, en el que mediante una cláusula abierta, permite al
legislador convertir cualquier clase de bien en un inmueble.

Pero eso no es todo, un hecho que cuestiona directamente la vigencia de la clasificación

de los bienes en muebles e inmuebles, es el auge que actualmente han adquirido los
bienes incorporales, los que por ello no pueden ser privados de protección legal. Sin
embargo, es claro que cuando nos referimos a bienes incorporales la clasificación de éstos
en muebles e inmuebles es inadecuada en tanto que la movilidad es solo una
característica de los bienes corporales, al respecto Luis Pizarro afirma:

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«Más grave aún resulta constatar que en los ya citados artículos 885 y 886, existen bienes
que, en estricto, no pueden ser ni muebles ni inmuebles, como por ejemplo la propiedad
industrial e intelectual, y que terminan caprichosamente clasificados»

Otro problema de esta clasificación, es que pese a las licencias que el legislador se
permite, hoy la movilidad de un bien no guarda relación con su valor, en consecuencia, en
muchos casos se aprecian mayores coincidencias entre bienes que pertenecen a
categorías distintas, nuevamente Pizarro nos señala lo siguiente:

"El legislador civilista del futuro no debería obviar los datos de la realidad que le indican,
por un lado, que en las sociedades modernas los bienes llamados <<muebles>> han
adquirido un valor económico considerable y, por otro, que la base de las relaciones
jurídicas se basa en los mecanismos de publicidad de los derechos, siendo el más
importante de ellos el sistema de inscripciones registrales y por tanto, el criterio
fundamental de clasificación de los bienes debe ser "la registrabilidad"

Por otro lado, existen otros inmuebles, que no son tales en razón de su naturaleza como
los muebles que se convierten en inmuebles al estar en relación de accesoriedad con un
inmueble principal o los derechos que recaen sobre inmuebles. En consecuencia, estas
flexibilizaciones han hecho que esta separación tenga, actualmente, sólo un valor
nominal, pues los bienes no se estarían clasificando realmente en bienes muebles e
inmuebles.

2.1. CLASIFICACIÓN DE BIENES INMUEBLES

El art 885 del C.C. enumera los distintos tipos de bienes inmuebles reconocidos por el
legislador. De este listado podemos hacer la siguiente tipología.

- Inmuebles por naturaleza

- Inmuebles por ficción legal
- Inmuebles por analogía

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a. Bienes Inmuebles por Naturaleza
La naturaleza de los “bienes inmuebles” nace como correlato jurídico a la
importancia económica del suelo en el desarrollo del ser humano. Por ello, el suelo
es típico inmueble por naturaleza, esto es, por sus propias características físicas de
inmovilidad. El art 885-1 habla del suelo, subsuelo y sobresuelo, en el entendido de
que las actividades económicas del hombre no se materializan exclusivamente en
la corteza terrestre, esto es, en el suelo sino que requieren siempre el
aprovechamiento de porciones del subsuelo (por ejemplo: las raíces de las plantas
en la agricultura, los cimientos de las construcciones, etc) o del sobresuelo (las
plantas o árboles en la agricultura, los edificios o plantas industriales).
Normalmente se considera que el suelo es el trozo de terreno, edificado o no,
cerrado por una línea poligonal y perteneciente a un solo propietario o varios en
común. Empero, este concepto tradicional ha evolucionado hasta llegar a entender
que el suelo no sólo es el trozo de terreno, sino además las parcelas cúbicas
existentes o futuras, pero que sean susceptibles de aprovechamiento económico.
En general, las aguas participan de las naturaleza inmobiliaria del suelo, por cuanto
el agua depende de sus cursos o cauces. Sin embargo, la vigente Ley de Aguas
considera que todas las aguas, cualquiera fuese su condición física e incluyendo sus
cauces y álveos, son de dominio público.
En el caso de las minas ocurre otro tanto, ya que éstas se consideran “dominio de
la Nación” y sobre ellas están excluidos los derechos privados, salvo cuando se
hubiese constituido una concesión minera, en cuyo caso nace un bien inmueble
“por analogía”; pero antes de ello, los yacimientos mineros y los depósitos de
hidrocarburos no son objeto de apropiación por los particulares.
Por otro lado, los llamados diques son cavidades revestidas de construcción
situada en la orilla de una dársena u otro sitio abrigado, en el cual entren los
buques para limpiar o carenar en seco. Los muelles son las estaciones construidas
en la orilla de los ríos o en las costas de los mares o lagos para fin de atraque de las
embarcaciones. En ambos casos estamos en presencia de “inmuebles por

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 naturaleza”, ya que diques y muelles son construcciones unidas al suelo propio del
puerto, convirténdose de esta manera en inmóviles.

b. Bienes Inmuebles por Ficción legal

Desde la Edad Media se reconoce la existencia de bienes naturalmente muebles (ej.

Naves), pero cuyas características económicas las hacen similares a los predios; por lo que
se hizo necesario dotarles de un régimen jurídico similar, o idéntico, al contemplado para
éstos.

Como es fácil comprender, los buques no pueden ser objeto de garantía a favor de los
acreedores por medio del traspeso posesorio. Una situación de este tipo impediría que el
deudor (armador) pudiese explotar comercialmente el buque, y con ello quedaría
imposibilitado de obtener la utilidad necesaria para pagar el préstamo; además, es
necesario tener en cuenta la dificultad de los acreedores (generalmente, entidades
bancarias) para custodiar bienes de la envergadura de los buques. Para evitar estos
inconvenientes, las legislaciones han optado por alguna de las tres fórmulas siguientes:

- Admitir la prenda sin desplazamiento para los buques, sustituyendo el traspado

posesorio por la inscripción en un registro.
- Admitir la hipoteca en cierto tipos de bienes muebles con características
económicas similares a los inmuebles. Nótese que en este caso el buque sigue
siendo un bien mueble, pero susceptible de ser hipotecado.
- Reputar a los buques como “inmuebles por ficción”, con lo que se les aplica el
régimen jurídico en cuestión, lo cual incluye la posibilidad de hipotecarlos.

Luego de optar por la ficción en el caso de los buques, nuestro legislador hizo lo propio
con las aeronaves, pontones, plataformas y edificios flotantes, y el material rodante
afectado al servicio ferrocarrilero.

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 c. Bienes Inmuebles por Analogía: El caso de las Concesiones

El art 885 del C.C. enumera los distintos tipos de bienes inmuebles reconocidos por el
legislador. La categoría de los bienes inmuebles nace como correlato jurídico a la
importancia económica del suelo en el desarrollo del ser humano, aun cuando en la
actualidad se reconocen otros tipos de inmuebles, algunos vinculados indirectamente con
el suelo, pero otros totalmente desvinculados de él. En tal sentido, si el suelo es el típico
“inmueble por ficción”, en cuanto carecen de toda relación con alguna parte del espacio
físico de la corteza terrestre.

El artículo mencionado declara como “bienes inmuebles” (por analogía) a las concesiones
para explotar servicios públicos” y a las “concesiones mineras obtenidas por particulares”.
Normalmente, aunque no siempre, la concesión conlleva el uso o explotación de la
riqueza inmobiliaria del Estado o de los particulares a través de actos forzosos de
afectación o servidumbre, razón añadida para que la concesión siga la suerte del objeto
sobre el cual se asienta.

Desde la creación del Registro de la Propiedad Inmueble a través de una Ley del 02 de
Enero de 1888, siempre se ha entendido que las concesiones abren finca registral (o
partida) con vida independiente a la del predio sobre el cual eventualmente se asientan.
Por ello, se reconoce la existencia de fincas prediales, por un lado, y de fincas
concesionales, por el otro. Ambas pueden estar coordinadas si la base física sobre la que
se materializan (corteza terrestre) es la misma, pero ello no es obligatorio ni imperativo,
pues la finca concesional se basa en un derecho “abstracto o incorporal”, en donde se
unifican elementos materiales (por ejemplo: el suelo) y jurídicos con un destino común.

Nuestra conclusión se encuentra ratificada por el inciso c) del artículo 2 de la Ley 26366,
modificado por la Ley 27755, en el cual se establece que el Registro de Propiedad
Inmueble comprende, entre otros, el registro de predios y el registro de concesiones para
la explotación de servicios públicos. Como se trata de objetos distintos, el legislador ha
previsto registros con normativos y características diversas.

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 d. Bienes Inmuebles por Analogía: El caso de los Derechos Inscribibles sobre
inmuebles

También se consideran bienes inmuebles los derechos sobre inmuebles inscribibles en el

registro, ya que en estos casos, y en forma mediata, el objeto sobre el cual recaen, el
término de referencia, es un inmueble. Asi pues, una hipoteca sobre un usufructo, recae
inmediatamente sobre el derecho de usufructo, pero mediatamente sobre el predio.

Según esta norma, los propios derechos reales (usufructo, superficie, servidumbre,
hipoteca) se convierten en un Objeto (bien inmueble), sobre el cual podrá constituirse a su
vez otro derecho. El sentido que se esconde detrás de esta figura es lograr la
objetivización del derecho real, a fin que sobre este nuevo objeto se puedan constituirse
nuevos derechos reales que sean compatibles con su naturaleza, o en todo caso, de
alcance más limitado. En el primer caso tenemos la hipoteca sobre el usufructo o la
superficie; en el segundo caso, no cabe un usufructo sobre otro usufructo, pero si un uso
sobre un usufructo, ya que aquel derecho permite que éste tenga aún una base mínima de
aprovechamiento y utilidad para su titular.

Por tal razón debe entenderse que la solución del legislador es eminentemente
pragmática; esto es, se pretende constituir derechos sobre otros derechos siempre que
sean compatibles entre sí. En ningún caso se aplican aquí las consecuencias jurídicas
propias de la inaceptable doctrina de los derechos sobre derechos. En tal sentido,
conviene no exagerar el conceptualismo jurídico sobre este tema, por cuanto su aplicación
práctica es muy limitada, normalmente reducida a los supuestos de hipoteca sobre los
otros derechos reales (hipoteca sobre usufructo, superficie, etc), y algunos otros pocos
casos más.

2.2. PRINCIPALES DIFERENCIAS ENTRE BIENES MUEBLES E INMUEBLES

- La transferencia de propiedad de los bienes inmuebles se realiza con el solo
consentiemiento de las partes (art 949 C.C.), mientras que en los muebles se
requiere un requisito adicional: la tradición (art 947 C.C.)

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 - Los bienes inmuebles son susceptibles de ser dados en garantía real de hipoteca
(art 1097 C.C.), mientras que los muebles pueden ser dados en prenda (o garantía
mobiliaria). La primera es una garantía basada en la publicidad del registro,
mientras la segunda se sustenta en el contacto posesorio, aun cuando admite la
publicidad registral en las prendas sin desplazamiento.
- Los bienes muebles pueden ser “nullius” (sin propietario) y, en ese caso, la
propiedad es adquirida por el primer ocupante (art 929 C.C.). Esta situación no se
aplica en el caso de los bienes inmuebles.
- La adquisición de la propiedad por usucapión requiere un plazo posesorio de diez o
cinco años en los bienes inmuebles (art 950 C.C.), mientras que sólo necesita de
cuatro o dos años en los bienes muebles (art 951 C.C.)

Hay que agregar que esta clasificación es absolutamente inderogable y, por tanto, los
particulares no pueden someter los bienes muebles a las reglas propias de los inmuebles,
ni viceversa. En tal sentido, está en juego el orden público económico, representado por el
interés de los terceros y acreedores potencialmente vinculados con el bien, así como el
interés por el tráfico en general.

3. REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES.-

De acuerdo a esta propuesta se deben clasificar los bienes en relación a la forma de

publicitar los derechos que recaen sobre ellos. Hemos señalado que uno de los requisitos
con los que debía cumplir un sistema de clasificación, realmente eficiente era el de
permitir la seguridad de las transacciones que se den en el mercado; siguiendo esta
óptica, adecuado es que se clasifique a los bienes según la forma de pub licitación que
estos permitan.

Así, no tendrán relevancia las características naturales de los bienes, el derecho las
agrupará en virtud de la regulación legal que sea necesaria en cada caso, en ese sentido,
será mas importante saber si estos bienes son susceptibles de ser registrados o no, y no

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otro tipo de características. Pizarro, al comparar la clasificación de los bienes según su
movilidad, con el criterio de la registrabilidad señala:

<<Si utilizamos el criterio de clasificación de bienes basado en la movilidad, un predio es

claramente catalogado como un bien inmueble(artículo 885 del Código Civil Vigente),
mientras que una joya y un automóvil serian bienes muebles (artículo 886 del citado
código), en consecuencia, el régimen legal de transferencia aplicable a estas dos últimas
cosas debería ser idéntico. Sin embargo, los efectos legales de las circunstancias
presentadas indican que un automóvil tiene un rasgo común más importante (su
registrabilidad) con una casa, que con una joya».

Consideramos que el clasificar los bienes en registrables y no registrables, constituye la

solución más saludable para nuestro sistema legal, nótese que sería mucho más sano que
los bienes registrados ocupen una misma categoría, a la que se le impondría un mismo
modo de transferencia, una misma forma de entregar en garantía, un mismo plazo para la
prescripción adquisitiva, etc. Beatriz Boza, coincide con lo anteriormente expuesto y
señala:

"La doctrina al basarse en la publicidad como elemento diferenciador ha sabido plasmar

en realidad las causas que motivan la clasificación de los bienes. En efecto, tanto para el
crédito, como para la rapidez y seguridad de las transacciones patrimoniales, la
identificabilidad del bien es determinante, la publicidad -y no la movilidad- es el medio que
hace posible la persecutoriedad del bien".

Por su parte, Pizarro resume con precisión las ventajas de regular el criterio de
clasificación de los bienes en registrables y no registrables de la siguiente manera:

¿Que cambios introduciría una clasificación de los bienes en registrables o no registrables?

a. Se evitaría distorsionar ficticiamente la condición esencial de cada objeto de derecho.

b. Se evitaría clasificar por la fuerza a bienes que no son ni muebles ni inmuebles.

c. Las normas sobre transferencia de propiedad cubrirían los vacíos que actualmente para

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transmitir bienes inmuebles no registrados y bienes muebles registrados; y

d. La prenda sería una garantía utilizada en base a la desposesión, y la hipoteca se

constituiría en base al registro, desapareciendo la anticresis y la llamada prenda con
entrega jurídica>>.

III. LA HIPOTECA
1. Concepto

La hipoteca es una garantía real que en el derecho positivo peruano recae sobre bienes
inmuebles y para su constitución es necesario que se inscriba en el Registro de Predios lo
cual otorga el derecho de persecución que recae sobre el bien inmueble.

En el Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia Española se define la

hipoteca como el derecho real que grava bienes inmuebles o buques, sujetándolos a
responder del cumplimiento de una obligación o del pago de una deuda, es decir, según
este diccionario la hipoteca es un derecho real que grava inmuebles y buques. En tal
sentido según el mismo la hipoteca no sólo recae sobre inmuebles.

Para Josserand la hipoteca es la garantía real e indivisible que consiste en la afectación de

un bien del deudor al pago de una obligación, sin que el constituyente pueda ser en ese
momento desposeído, y permitiendo al acreedor hipotecario embargar y hacer vender ese
bien, al vencimiento, quien quiera que lo tenga, para hacerse pago con su precio con
preferencia a los demás acreedores. Es decir, este autor no precisa que la hipoteca recae
sólo sobre bienes inmuebles, por lo cual con dicha definición la hipoteca también es de
aplicación para bienes muebles.

Para Planiol la hipoteca es una seguridad real que, sin desposeer al propietario bien
permite al acreedor hacerlo vender al vencimiento de la obligación, cualesquiera fueran
las manos en que se encuentre, para hacerse pagar con el precio que se obtenga,
preferentemente a los demás acreedores. En esta definición tampoco se precisa que la

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hipoteca recae sobre sólo sobre bienes inmuebles, por lo cual con la misma dicha garantía
o derecho real también es de aplicación para los bienes muebles.

Algunos juristas definen a la hipoteca como la reina de las garantías por las bondades de la
misma, ya que el bien no se puede ocultar y el propietario que constituyó la garantía
(propietario) queda en posesión del bien hipotecado. Sin embargo, el hecho de considerar
a la misma como reina de las garantías no es aceptado en forma unánime por la doctrina.

2. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA

La extensión de la hipoteca está regulada por los artículos 1101 y 1107 del Código Civil (C.
C.). El artículo 1101 se refiere a la extensión en cuanto al bien y el artículo 11 07 a la
extensión en cuanto al crédito.

Extensión de la hipoteca en cuanto al bien De acuerdo con el artículo 1101 del

C.C.,"Iahipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus
accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo
pacto distinto".

En otras legislaciones, la cobertura de la hipoteca es más amplia. El artículo 3110 del C.C.
argentino, por ejemplo, señala que "la hipoteca de un inmueble se extiende a todos los
accooorios, mientras estén unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al
inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un
tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vacío; a las ventajas que resulten de
la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble; a los alquileres o rentas
debidas por los arrendatarios; y al importe de: la indemnización concedida o debida por
los aseguradores del inmueble.

Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al
inmueble hipotecado, no están sujetas a la hipoteca".

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En la líneas siguientes nos referiremos al Código Civil Peruano y luego analizaremos los
supuestos de extensión no regulados por el Código Peruano.

2.1. Las partes integrantes

Las partes integrantes son bienes que se han integrado de tal forma a otro bien, que su
separación ocasionaría la destrucción, deterioro o alteración del bien principal, del bien
integrado, o de los dos bienes. La importancia de las partes integrantes radica en que
siguen la condición jurídica del bien al que se integran. Así, serán inmuebles, si lo es el
bien principal.

La hipoteca se extiende a las partes integrantes del bien hipotecado. Si lo que se hipoteca
es una casa, por ejemplo, la garantía se extiende a todos los bienes con los que fue
construida: arena, cemento, ladrillos, piedras, etc. Lo anterior se justifica porque las
partes integrantes forman parte del bien al cual se integraron. Son parte del bien
hipotecado.

El artículo 1101 del C.C. permite el pacto en contra, esto es, que se excluyan de la
hipoteca las partes integrantes. Este tema ofrece algunas dudas, como veremos. Como
hemos dicho anteriormente, las partes integrantes no pueden ser separadas del bien
principal. Su separación produciría la destrucción, deterioro o alteración de los bienes. A
modo de ejemplo, no podrían separarse los ladrillos de una casa. Es más, de acuerdo con
el segundo párrafo del artículo 887 del C.C., "Las partes integrantes no pueden ser objeto
de derechos singulares".

Esto significa que las partes integrantes no pueden ser materia de contratos distintos
respecto del bien principal. No podrían ser vendidas y pertenecer a propietario diferente
del bien principal, ya que el nuevo propietario de las partes integrantes no podría pedir su
separación y entrega.

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Pareciera entonces que no es posible el pacto en contra. Si se excluyeran de la hipoteca
los ladrillos de una casa, en caso de ejecución del bien por incumplimiento, tendría que
venderse la casa sin ladrillos. Esto es absurdo.

2.2. Los accesorios

Los accesorios son bienes que están permanentemente afectados a un fin económico u
ornamental de otro bien. Ellos no pierden su individualidad, pero siguen la condición
jurídica del bien al cual han sido afectados económica u ornamentalmente. Serán
inmuebles, por ejemplo, si lo es el bien principal.

La hipoteca comprende los accesorios del bien hipotecado. Si se hipoteca una unidad
inmobiliaria productiva, la garantía se extiende a las maquinarias, a los automóviles que
estuvieran afectados al negocio, etc. Si lo que se hipoteca es una casa, la garantía
comprende las alfombras, los cuadros, etc.

El fundamento de la extensión de la hipoteca a los accesorios es claro en el caso de los

bienes afectados a un fin económico de otro bien. Los accesorios son un elemento
importante que hace producir económicamente al bien principal y es a través de la
explotación del bien como el deudor cumple con su obligación frente al acreedor. Forman
un solo todo con el bien principal. Por ello, el legislador los incluye en la garantía. En el
caso de los accesorios afectados a un fin ornamental, el fundamento no es tan claro.
Podría consistir en que los accesorios aumentan el valor del bien principal y por ende la
garantía del acreedor. El legislador entonces, los incluye.

No obstante, como veremos a continuación, en la práctica estos accesorios están

excluidos de la hipoteca.

Los accesorios que están comprendidos dentro de la hipoteca son los que existen al
momento de la ejecución de la garantía. Los bienes que no estaban permanentemente
afectados económica u ornamentalmente al bien hipotecado cuando se constituyó la

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garantía, pero que luego son afectados, también quedan incluidos en la hipoteca.

¿Qué sucede con los accesorios que son separados del inmueble hipotecado antes de que
se ejecute la garantía? El problema se presenta principalmente con los accesorios que
están afectados a un fin económico de otro bien. Los accesorios que están afectados a un
fin ornamental respecto de otro bien, están comprendidos en la hipoteca, pero en la
práctica quedan excluidos. En efecto, el deudor hipotecario (propietario) retira sus
adornos, alfombras, cuadros, etc. y el acreedor ejecuta solamente el inmueble. No
obstante ello, su situación jurídica es idéntica a la de los accesorios afectados
económicamente a otro bien.

En algunas legislaciones como la argentina y la paraguaya, la hipoteca se extiende a los

accesorios mientras estén unidos al inmueble hipotecado. En el Perú, el Código Civil de
1984 no dice nada al respecto. El Código Civil de 1936 tampoco decía nada sobre este
tema. En nuestra opinión la hipoteca no se extiende a los accesorios que son separados
definitivamente del inmueble. Sí los comprende, en cambio, si son separados
provisionalmente del bien.

Esto último se debe a que la separación provisional del accesorio no le suprime su calidad
(artículo 888 del C.C.)

Si un accesorio es separado definitivamente del bien inmueble, pierde su calidad de

accesorio, dejando de tener, en consecuencia, naturaleza inmobiliaria.

No puede existir entonces garantía sobre estos bienes, porque la hipoteca recae sobre
bienes inmuebles. Podría sostenerse que el accesorio puede ser un inmueble (imaginemos
un buque afectado a una explotación económica formada por un conjunto de bienes), por
lo que, si es separado definitivamente, sigue teniendo naturaleza inmobiliaria.

Esto es cierto; sin embargo, es poco usual que un accesorio sea un bien inmueble. Por ello,
en las siguientes líneas asumiremos que los accesorios son muebles.

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 2.3. El importe de las indemnizaciones de los seguros

La hipoteca se extiende al importe de las indemnizaciones de los seguros del inmueble, lo

cual significa que si el inmueble está asegurado y se produce un siniestro, el monto de la
indemnización reemplaza al inmueble. Se produce así lo que en doctrina se conoce como
subrogación real.

Cuando el acreedor hipotecario es un banco o una institución de crédito, el deudor por lo

general queda obligado a asegurar el inmueble y a endosar la póliza en favor del acreedor.
No sucede lo mismo cuando el acreedor no es un banco ni una institución de crédito. Esto
no impide, sin embargo, que el acreedor contrate por su cuenta el seguro. En este caso,
las primas que pague estarán cubiertas por la hipoteca (artículo 1107 del C. C.).

"Si el inmueble hipotecado perece enteramente por el siniestro o resulta expropiado, la

hipoteca se extingue. Pero el acreedor hipotecario se transforma de titular de un derecho
real de hipoteca en acreedor titular de un derecho de prenda sobre el crédito (cuando la
indemnización es debida) o sobre el dinero (cuando la indemnización se ha satisfecho
ya)". En rigor lo que sucede es que se extingue la hipoteca y se crea un derecho real de
prenda. Esto se produce porque la hipoteca no puede recaer sobre bienes muebles.

La hipoteca se extingue cuando se destruye el inmueble (artículo 1122, inciso 4 del C. C.).
Se trata de la destrucción total del bien (un avión que explosiona). Si la destrucción es
parcial, subsiste la hipoteca sobre la parte del inmueble no destruido. Si una casa
estuviera asegurada, por ejemplo, y se destruye como consecuencia de un siniestro,
existiría hipoteca sobre el terreno y prenda sobre el importe de la indemnización.

Puede ocurrir que el siniestro se produzca antes o después del vencimiento de la

obligación garantizada. En el primer caso, según Castañeda, el monto del seguro debe ser
entregado al acreedor hipotecario.

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 2.4. El importe de las indemnizaciones de la expropiación

Cuando se expropia un inmueble se extingue la propiedad (artículo 96, inciso 3 del C. C.).
En estos casos, sin embargo, la.hipoteca se extiende al importe de la indemnización. Al
igual que con los seguros, en caso de destrucción total del inmueble, se extingue la
hipoteca y se crea un derecho real de prenda.

Un comentario final sobre este tema. La extensión de la hipoteca al importe de las

indemnizaciones de la expropiación (y de los seguros) puede ser objeto de pacto en
contra. Así lo establece el artículo 1101 del C. C. En consecuencia, es válido excluir de la
hipoteca la indemnización por la expropiación (y por el seguro).

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 GLOSARIO DE TÉRMINOS

- Res mancipi: Propiedad en el derecho romano, integrada por las cosas más
necesarias al grupo familiar primitivo –y no sólo, como creen algunos, por los más
indispensables a los fines de la agricultura–: los fundos y las casas situadas in solo
italico, los esclavos, los animales de tiro y carga y las servidumbres de paso –via,
iter, actus– y de acueducto –aquae ductus–.
- Pecuniaria: Del dinero o relacionado con el dinero.
- Fundo: Conjunto formado por el suelo de un terreno con todo lo que contiene y
cuanto produce natural o artificialmente.
- Tradición: Entrega.
- Usucapión: Prescripción adquisitiva.
- Concesión: Acción de otorgar una administración a particulares o empresas el
derecho para explotar alguno de sus bienes o servicios durante un tiempo
determinado.
- Diques: Construcción para evitar el paso del agua. Puede ser natural o construido
por el hombre; de tierra, mampostería de piedra, u hormigón; y tanto paralelo
como perpendicular al curso de un río o al borde del mar.
- Servidumbre: Denominación de un tipo de derecho real que limita el dominio de
un predio denominado fundo sirviente en favor de las necesidades de otro llamado
fundo dominante perteneciente a otra persona.
- Expropiación: Requisa de una propiedad por motivos de interés público,
generalmente dando a cambio una indemnización.

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 REFERENCIAS

BIBLIOGRAFÍA

DE TRAZEGNIES GRANDA, Fernando. Bienes Naturaleza y romanos. En el Comercio. Lima,

21 de Diciembre de 1982.

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Temis S.A. Santa Fé de Bogotá-Colombia 2000.

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Editorial, 1956.

DUCCI CLARO, Carlos, Derecho Civil, Parte general, Santiago, Editorial Jurídica de Chile,
1979

GATTI, Edmundo, Teoría general de los derechos reales, Buenos Aires, Abeledo-Perrot,
1984.

BARBERO, Domenico, Sistema de derecho privado, Tomo I, pag 280.

DIEZ PICASSO, Luis y GULLON, Antonio, Sistema de Derecho Civil, Volumen III, Tercera
Edición, Tecnos S.A. 1987.

BENDESKY, Marie, El concepto de fungibilidad: su relevancia ante el negocio cumplido,

Citado por VEGA, Rudencindo, Los bienes en el derecho peruano, Tesis para optar el grado
académico de Bachiller en Derecho, PUCP, Lima, 1988.

PIZARRO, Luis, Un estudio preliminar sobre la modificación integral del libro de derechos
reales del Codigo Civil, Fondo Editorial PUCP, Lima, 1993.

CASTAÑEDA, Jorge Eugenio. Instituciones del Derecho Civil, Los Derechos Reales de
Garantía, Tomo III, Amauta S.A. 1967.

BORDA, Guillermo A. Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales. Tomo II, Tercera Edición
actualizada, Editorial Perrot, Buenos Aires, 1984.

21
PEÑA BERNALDO DE QUIROZ, Manuel, Derechos Reales, Derecho hipotecario, Segunda
Edición, Artes gráficas iberoamericanas S.A. 1985.

HEMEROGRAFÍA

RAVINA SANCHEZ, Raúl, El sistema de clasificación de los bienes y su importancia para el

Derecho Civil, Fondo Editorial PUCP, Lima.

AVEDAÑO ARANA, Francisco, La extensión de la Hipoteca, Editorial Themis 26, Lima.

WEBGRAFÍA

Revistas PUCP: http://www.revistas.pucp.edu.pe/

Legis: https://legis.pe/

Enfoque derecho: https://www.enfoquederecho.com/

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 CONCLUSIONES

Para las hipótesis atípicas de derechos reales montados sobre sí mismos (usufructo del
usufructo, o hipoteca sobre hipoteca), en nuestra opinión estamos en presencia de actos
de transferencia del derecho real o cesión del derecho de crédito del titular primigenio a
favor del (nuevo) titular adquiriente; por lo que no es necesario acudir a la figura aquí
estudiada.

En relación a la clasificación de los bienes, consideramos más conveniente dividir los

bienes en registrados y no registrados en vez de registrables y no registrables, en tanto en
países como el nuestro, donde el registro no ha llegado a todos los bienes registrables, las
normas referidas a estos bienes, (aún no inscritos) no pueden suponer la utilización
inmediata del registro como mecanismo de oponibilidad de derechos.

Para comprender la hipoteca hace falta no sólo conocer derecho civil (y específicamente
dentro de esta rama del derecho privado los derechos reales y mas exactamente los
derechos reales de garantía o derechos reales accesorios), sino otras ramas del derecho
como registral, notarial, urbanístico, minero, procesal civil, penal, procesal penal,
tributario, entre otras ramas del derecho.

En nuestra opinión con respecto a la extensión de la hipoteca sobre las partes integrantes,
el pacto en contra sí es posible en aquellos casos donde las partes integrantes sí pueden
ser objeto de derechos singulares. En efecto, las partes integrantes siguen la condición
jurídica del bien principal, pero la ley o el contrato pueden permitir su diferenciación o
separación (artículo 889 del C. C.). Esto se permite justamente porque las partes
integrantes pueden, por excepción, ser objeto de derechos singulares. Así, sería posible
que se hipoteque un edificio de 1O pisos y que se excluyan de la garantía los pisos
adicionales que se vayan construyendo. Si se tuviese que recurrir a la ejecución del bien
hipotecado, se remataría únicamente el edificio de 1O pisos, más no así los pisos
adicionales.

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