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FILIAL – LIMA
TRABAJO DE INVESTIGACIÓN
SECCIÓN: A1
CICLO: VIII
LIMA – 2018 - I
TEMAS
a. Zona urbana consolidada: El nivel de consolidación de los predios será 90% del
total del área útil del predio matriz.
Acumulación: Es un acto registral que tiene como objetivo general una nueva unidad
inmobiliaria, se debe tener en cuenta que los predios que se va a acumular tienen
inscripción y la acumulación de estas genera una nueva inscripción.
¿Por qué?
Por qué es de importancia su requerimiento de los dueños de los predios.
¿Para qué?
Para que proceda la acumulación es necesario que los inmuebles sean colindantes sin
solución de continuidad y deben pertenecer al mismo propietario.
¿Cuándo?
Cuando el propietario lo requiera y lo desee registrar, para obtener la nueva inscripción del
predio.
¿Dónde?
Dónde sea su jurisdicción o competencia del predio, en el que conste la solicitud de
acumulación formulada por el propietario y/o copropietarios inscritos; indicando el área,
linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios a acumularse.
Subdivisión: Tiene por objeto seccionar un predio, ya que un predio tiene una sola ficha
registral, por lo tanto, se tendrá que realizar una modificación.
Requisitos a tener en cuenta:
Solicitud Formato FUHU.
Copia del título de propiedad del terreno matriz o copia literal de dominio público.
Copia ficha catastral de los lotes a subdividir.
Planos de ubicación y Lotización.
Plano perimétrico de linderos y medidas de perímetro.
Plano de subdivisión.
Certificado de zonificación y usos. (copia).
Memoria Descriptiva.
Recibo de pago por derechos.
¿Para qué?
Para que, al momento de registrar las subdivisiones por el ciudadano cumpla con todos los
requisitos en el expediente técnico y la parte técnica, de la visación del expediente.
¿Cuándo?
Procede cuando se lotiza un terreno ubicado dentro el área urbana de la ciudad. Los planos
y la memoria deberán ser firmados por Profesional Colegiado. El requisito 7 se exigirá para
sub. divisiones mayores a 10 lotes. Base Legal: Art 133º de la Ley Nº 24157.
¿Dónde?
Los tramites se realizan en cada jurisdicción de las Municipalidades en la oficina de Sub
Gerencia de Planeamiento, Control Urbano y Catastro.
Artículo 2.
2.1. Abreviaturas: En adelante y para los efectos de este reglamento, se entenderá por:
CAP: El Colegio de Arquitectos de Perú.
CIP: El Colegio de Ingenieros del Perú.
FOR: El Formulario Registral establecido por la Ley.
FUO: El Formulario Único Oficial establecido por la Ley.
FOM: El Formulario Oficial Múltiple.
RPU: Registro Predial Urbano.
SUNARP: Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
La ley 27755 crea el Registro de Predios que comprende el registro de Propiedad Inmueble,
el Registro Predial Urbano y la sección Especial de Predios Rurales.
Estos tres meses nadie reclama, un verificador catastral notificara a los poseedores
de los predios colindantes, poner un cartel y publicar en el peruano la inmatriculación
del inmueble.
Indicara el número máximo de pisos por construir como la máxima área techada
total.
1. MODALIDAD A:
Para obtener las licencias mediante esta modalidad, se requiere la presentación ante la
municipalidad competente los requisitos siguientes:
a) La construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos, siempre
que constituya la única edificación en el lote.
g) Las obras de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter policial de la
Policía Nacional del Perú, así como los establecimientos de reclusión penal, los que
deberán ejecutarse con sujeción a los Planes de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano.
2. MODALIDAD B:
Para obtener las licencias mediante esta modalidad, se requiere la presentación ante la
municipalidad competente el formulario único acompañado de los requisitos establecidos en la
presente Ley.
c. Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar o multifamiliar de hasta cinco (5)
pisos, o condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar de hasta cinco (5)
pisos, siempre que el proyecto tenga un máximo de 3 000 m². de área construida.
d. Las edificaciones para fines de vivienda multifamiliar y/o condominios que incluyan
vivienda multifamiliar de más de cinco (5) pisos y/o más de 3 000 m². de área
construida.
i. Las edificaciones para mercados que cuenten con un máximo de 15 000 m² de área
construida.
b. Las habilitaciones urbanas de predios que colinden con zonas arqueológicas, bienes
culturales inmuebles, previamente declarados, o con Áreas Naturales Protegidas.
c. Las habilitaciones urbanas para fines de gran industria o industria básica, comercio
y Usos Especiales (OU).
f. Las edificaciones para mercados que cuenten con más 15 000 m² de área
construida.
h. Fecha de emisión.
g. Retiros.
l. Fecha de emisión.
d. Vigencia de poder.
j. Planeamiento integral.
¿Por qué?
Por qué en función a la modalidad se puede presentar los requisitos para la obtención de
licencia de habilitación urbana y edificatoria.
¿Para qué?
Para cumplir con los requisitos y parámetros Urbanísticos establecidos en las normas
dentro de cada jurisdicción Municipal, ya sea Provincial, Distrital y el RNE.
¿Cómo?
Mediante el cumplimiento y aplicación de las normas de acuerdo, a cada modalidad de
Habilitación Urbana y Edificatoria.
¿Cuándo?
Cuando de va a realizar un proyecto de Habilitación Urbana o edificatoria, o cuando se
presente un anteproyecto para su verificación de factibilidad.
¿Dónde?
La aplicación es de obligatoriedad en todo el Territorio Peruano, respectando la jurisdicción
de cada ente Regulador y lo estipulado en el RNE.
¿Por qué?
Es importante por qué cada diseño arquitectónico debe cumplir con los requerimientos de
los propietarios y que sea compatible con los Parámetros Urbanísticos y Edificatorios,
además debe brindar la satisfacción de cada ambiente con sus respectivos accesos.
¿Cómo?
Cumpliendo con los requerimientos de los propietarios y respetando la normatividad
vigente.
¿Cuándo?
Cuando se diseñe cada proyecto y se ajuste a cada necesidad de los propietarios.
¿Dónde?
Dentro de todo el territorio Nacional.
¿Por qué?
Es importante el diseño estructural por qué en función al uso nos permitirá saber qué tipo
de materiales se va a utilizar y que estudios previos se realizara, de acuerdo con las normas
y el RNE.
¿Para qué?
Para que brinde estabilidad y seguridad de la obra, en el caso se determina si es o no
necesario los reforzamientos de sus elementos estructurales y las condiciones del suelo en
lo relativo a su capacidad de soporte.
¿Cómo?
Mediante los estudios necesarios que se realizara donde se va a construir la obra, como la
zonificación, el tipo de suelo, antecedentes de construcciones aledañas, entre otras.
¿Cuándo?
Cuando se tenga toda la información y los estudios necesarios y el tipo de uso que esta va
a tener, en función a esos parámetros se realizara el diseño estructural de la vivienda o
edificación.
¿Dónde?
Donde se realizará el proyecto, ya que para cada situación tendrá sus propias
especificaciones técnicas del proyecto.
En la relación de bienes y áreas comunes debe constar que los aires son comunes,
de acuerdo con lo descrito en este mismo texto al tratar el tema de independización.
Son objetos de compra venta entre dos personas naturales y/o jurídicas.
El dueño original del predio (los aires) es titular por toda la proyección vertical del
perímetro (art.954 del cc).
esto significa que el propietario de los aires exclusivos, cuando construya seguirá
siendo dueño de los aires verticales que se genera.
¿Para qué?
Para contribuir de forma positiva a las áreas urbanas y sobre todo a la población ya que
permitirá la convivencia y la identidad en la imagen de los ciudadanos.
¿Cómo?
integra a la ciudadanía y aporta cualidades importantes de convivencia, ya que contribuye
significativamente al desarrollo social.
¿Cuándo?
Cuando se cuenta con un sistema de espacios abiertos favorece la educación ambiental y
confort anímico, ya que ofrecen diferentes actividades ya sea deportivas, recreativas y
culturales.
¿Dónde?
Los espacios abiertos pueden estar representados por los jardines exteriores o laterales,
parques dentro del perímetro de una edificación o varias, no involucrando en absoluto lo
que son los aires de una sección exclusiva el uso que les corresponde de acuerdo a su
naturaleza.
11. INDEPENDIZACIÓN.
Existen 2 tipos de independización
Por subdivisión: Es el procedimiento mediante el cual se divide un lote un lote de terreno,
en dos o más lotes de terreno.
En este caso se emiten varias partidas independientes, pero se encuentran bajo un régimen
de copropiedad, y se debe imponer un reglamento interno y establecer una junta de
propietarios, conformada para tomar decisiones sobre las áreas comunes (pasillos,
ingreso).
¿Por qué?
Por qué al independizar un lote de terreno nos permite generar una o mas paridas
independientes, sin ninguna relación o dependencia entre sí.
¿Para qué?
Para que cada lote o inmueble independizado tenga su propio ingreso directo desde la calle.
¿Cómo?
Como primer paso, se debe ir a la municipalidad del distrito donde se ubica la propiedad. El
personal del municipio verificará el área mínima del predio y otros aspectos técnicos; luego
emitirá una resolución que aprueba la independización, visará los planos presentados con
anterioridad por el propietario (estos deben ser de arquitectura y ubicación, y estar
preparados por un ingeniero o un arquitecto).
Finalmente, todos estos documentos son ingresados en la Superintendencia Nacional de
Registros Públicos (Sunarp) para la debida inscripción registral”.
¿Cuándo?
Cuando se cuente con la documentación correspondiente, al momento de realizar la
independización la primera inscripción se hace a nombre del titular del predio matriz,
posteriormente pueden inscribirse las transferencias de los bienes.
¿Dónde?
Una vez que se cuente con los documentos respectivos se debe acudir a los Registros
Públicos (SUNARP) para empezar el trámite de independización del lote o el inmueble a fin
de obtener una partida registral por cada parte.
c. Acudir a los Registros Públicos: Una vez que se cuenta con los documentos
respectivos, se debe acudir a los Registros Públicos para empezar el trámite de la
independización del inmueble a fin de obtener una partida registral por cada parte
del inmueble.
Reglamento interno.
¿Por qué?
Se realiza para extinguir la copropiedad de un bien inmueble entre los copropietarios, que
puede ser realizado en forma convencional, arbitral o judicial.
¿Para qué?
Para que cada propietario ceda los derechos que tiene sobre los bienes que nos se le
adjudican a cambio del derecho que le conceden los demás propietarios, sobre los vienes
que si se le adjudican.
¿Cuándo?
Lo ideal es que al momento que realicen una división y partición convencional, todos estén
de acuerdo y su formalización ante notario público, donde los actores que realizaron gastos
tendrían una mejor parte en dicho acto, en el caso de división y partición judicial esta se
realizaría de acuerdo a ley, o se rematarían los inmuebles.
¿Dónde?
Primero se debe tener en cuenta si la división y partición es física o por la venta del bien.
Si es física, se deberán hacer independizaciones con apoyo de ingenieros y
arquitectos, las cuales tendrán que inscribirse en SUNARP en fichas apartes.
Tipos de partición:
1. División convencional: Es la realizada por los copropietarios, quienes dan su
consentimiento en el estado de copropiedad se extinga y que cada uno se le
adjudique una parte del bien. Se rige básicamente por la autonomía privada.
¿Para qué?
Para que se facilite la transferencia de un determinado predio, además de valorizarlo.
Asimismo, la inscripción de la declaratoria de fábrica permite, en caso se trate de
departamentos, la independización de estos.
¿Cómo?
Se debe presentar los requisitos actualizados y tener en cuenta si esta edificación sin
licencia se construyó hasta el 20 de julio de 1999, se tramitará directamente ante la
SUNARP. Si las edificaciones culminadas después, deben realizarse en el municipio la
regularización de licencia de edificación, según la Ley 29090, para luego presentar el la
SUNARP.
¿Cuándo?
Si la obra se realizó con la aprobación de la municipalidad, “una vez concluida la
construcción, el propietario debe solicitar al municipio la conformidad de obra y la
declaratoria de fábrica”,
¿Dónde?
Si la edificación se construyó sin licencia hasta el 20 de julio de 1999, se debe tramitar la
declaratoria de fábrica directamente ante la Superintendencia Nacional de Registros
Públicos (Sunarp) y acogerse a la Ley 27157.
Si las construcciones culminadas después del 20 de julio de 1999 deben realizar en el
municipio la regularización de licencia de edificación, según la Ley 29090. Cabe destacar,
que no todos los municipios permiten este trámite.
Una vez aprobada, se solicita la conformidad de obra. Luego se presentan en la Sunarp los
planos de ubicación y de distribución por plantas, autorizados por un ingeniero civil o
arquitecto (no necesariamente verificador de la Sunarp) y sellados por la municipalidad, la
conformidad de obra y el formulario de solicitud de inscripción de título debidamente
llenado.
Formulario único de edificaciones (FUE) a que se refiere la ley N° 29090, con el sello
de recepción de la municipalidad competente, firmado por los propietarios, ingeniero
constructor, y aprobado por la Municipalidad (sellos y firmas).
14. MINUTA.
Es un documento preparado por un abogado que contiene el acta de constitución de
empresa (denominado ‘contrato’), que debe ser presentado ante un Notario para su
elevación ante escritura pública.
¿Para qué?
Para tener en cuenta el tiempo de duración de la empresa, si esta va a funcionar por un
plazo fijo o indeterminado.
¿Cómo?
Mediante la modalidad de conformación de la empresa. El primero es elegir la modalidad
de persona jurídica que va a tener tu empresa, puede ser una Empresa Individual de
Responsabilidad Limitada (EIRL), Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada (SRL),
Sociedad Anónima Cerrada (SAC.) o una Sociedad Anónima (SA).
¿Cuándo?
Cuando de se haya cumplido con toda los requisitos y descripción de la actividad
Económica, de los capitales de la empresa. La escritura pública de tu empresa debe ser
registrada en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp) en donde se
realizarán una serie de trámites para inscribir a la empresa.
¿Dónde?
Una vez que ya tienes tu minuta lista debes acudir a la notaría para que el notario la revise
y la pueda elevar a Escritura Pública. Para realizar este trámite debes llevar junto a la
minuta los siguientes documentos:
Constancia o comprobante de depósito del capital social aportado en una cuenta
bancaria a nombre de la empresa.
4. Capital de la empresa: todos los aportes tienen que detallarse en Bienes Dinerarios
(aporte de capital) y Bienes no Dinerarios (aporte de capital con máquinas, enseres,
muebles. etc.)
¿Por qué?
Por que si no se realiza el levantamiento de cargas registrales limitan la libre trasferencia
de bienes frente a terceros, respecto de obligaciones pendientes del deudor titular de
dominio frente al acreedor titular de la carga.
¿Para qué?
Se realiza para facilitar cualquier transferencia de un bien hacia un tercero.
¿Cuándo?
Cuando se hace en base a la procedencia de inscripción de una edificación ejecutada con
licencia, conformidad de obra, pero sin declaratoria de fábrica y que se acoge al beneficio
de la ley 27157. En la calificación registral ha merecido por parte del registrador calificador,
por su propia interpretación de la norma, la determinación de cargas registrales.
¿Dónde?
Se realiza en los siguientes tipos de regulaciones:
a. Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y
servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados en edificaciones de
más de un piso.
Problemática
En la actualidad muchas entidades financieras no dan créditos a edificaciones que tiene
cargas registrales, considerándolas que no son objeto de garantía, esto es, en el fondo que
el predio tiene valor cero (sin valor). Este criterio es totalmente errado, por cuanto el valor
de un predio está constituido por la suma de 2 valores; el valor de terreno más el valor de
la edificación (declaratoria de fabrica), si por efecto de las cargas la edificación no tiene
Las normas establecen que las edificaciones que tienen cargas registrales no
podrán ser objeto de licencia.
Las solicitudes deberán ser específicas que son para el levantamiento de las cargas
registrales, de otra forma, mediante la autorización municipal, la obra se formaliza.
Revisar la información relevante de la partida registral del predio, a través del portal
web del Registro de Predios.
En caso de falta de requisitos, por única vez, se notifica al administrado para que
subsane las observaciones dentro de un plazo.
Verificar la valides del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los
asientos de los Registros Públicos.
¿Por qué?
Por qué, al detectarse inexactitudes o superposiciones con otros predios, se efectuará la
rectificación de áreas y linderos del terreno, mediante el levantamiento catastral en el que
participará el titular registral y sus colindantes de ser el caso.
¿Para qué?
Para que conste en el título o en la partida registral, el área, linderos y medidas perimétricas
del predio, o alguno de estos datos. Cuando los datos relativos al área, linderos y medidas
perimétricas del predio discrepan con los que constan en el título o en la partida registral.
Superposición de áreas que genera duplicidad de inscripciones.
¿Cómo?
De existir discrepancia entre la información registral y la catastral, el registrador anota
preventivamente en la partida registral del predio, el área, linderos y medidas perimétricas
que se consignan en el plano presentado y notifica a los titulares de los predios colindantes.
Art. 62 del Reglamento de la Ley N° 27333 (Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de
Catastro y su vinculación con el Registro de Predios).
¿Cuándo?
Cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno o
cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o
linderos, con los que figuren en la partida registral del predio. Art. 13 de la Ley 27333.
¿Dónde?
Donde la aclaración o rectificación de área, perímetro y linderos de las secciones de
propiedad exclusiva y las de propiedad común, contenida en el reglamento interno, conlleva
implícitamente la rectificación por mutuo acuerdo de las fracciones resultantes de la
subdivisión inscrita, por lo que se encuentra sujeta a lo dispuesto por el literal a) del numeral
13.1 del artículo 13 de la Ley 27333, por lo tanto, deben intervenir en la escritura pública
los propietarios de todos los predios colindantes manifestando su conformidad. “Resolución
SUNARP-TR-A.
FORMAS DE RECTIFICAR
1. Mutuo acuerdo: Se efectúa mediante escritura pública suscrita por el propietario
del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos
Predios urbanos: Art. 39: COFOPRI en los procesos a su cargo, podrá rectificar de
oficio el área, linderos y medidas perimétricas de los predios contenidos en los
planos aprobados por las entidades que hayan realizado saneamiento físico-legal o
habilitaciones urbanas. La rectificación contendrá las medidas resultantes del
saneamiento físico ejecutado por COFOPRI, respetando el derecho de posesión.
En el caso que la rectificación ocasione la modificación de los títulos individuales ya
emitidos, COFOPRI de oficio expedirá nuevos títulos. TUO D. Leg. 803, Ley de
Promoción de Acceso a la Propiedad Formal.
Predios rurales y urbanos: Aplicable a las acciones de catastro y formalización
que desarrolle COFOPRI, para corregir las discrepancias en áreas, linderos,
perímetro, ubicación y demás datos físicos de los predios inscritos en el Registro de
Propiedad, reemplazándolos con los datos del nuevo levantamiento catastral,
cuando éstos excedan los rangos de tolerancia registral permisible. La disposición
sobre rectificación no se aplica al territorio de las Comunidades Campesinas y
Nativas. Art. 79 del DS VIVIENDA, Reglamento del D. Leg. 1089, que estableció un
régimen temporal extraordinario de formalización y titulación de predios rurales.