Lectura 1 - Conceptos Básicos de Valoración

Módulo 1
Unidad 1
Lectura 1
Conceptos Básicos de
Valoración
Materia: Tasaciones, Subasta y Corretaje

Profesor: Eduardo Ordoñez/Ivana Zabala
Unidad 1: Conceptos Básicos
de Valoración
1.1 Introducción: Antecedentes. Legislación.

Conceptos
Antecedentes Históricos
Desde hace aproximadamente cuatrocientos años en la historia aparecen las
primeras referencias de la tasación. En efecto, desde aquellas épocas existen
breves menciones del “tasador” como aquella persona que bien por razones
de su cargo o por designación especial, fijaba y determinaba el precio justo
Novísima de una cosa.
Recopilación de las
leyes de España Por otra parte surge de la Novísima Recopilación ; existía en la audiencia
un Tasador de derechos y cosas dentro de los procesos. Esta actividad
Se trata de una
también se hallaba prevista dentro del Real Consejo, atento las ordenanzas
sistematización del
derecho español, de 1554.
editada en 1806. Más adelante, Felipe II, rey de España, en el año 1556 ordena reglamentar
Constituye una reforma el procedimiento a seguir para la realización de las tasaciones. Finalmente
de la “nueva recopilación”
es Felipe V quien en 1722 fija los derechos que podían percibir el Tasador
realizada por el Señor
Don Felipe II, en 1567. del Consejo y los tasadores de las Audiencias.
Fue utilizada como texto
de estudios jurídicos
durante el SXIX. Conceptos Básicos
Como una aproximación inicial a los conceptos básicos de la asignatura,
podemos mencionar que Tasar en una primera y básica aseveración puede
conceptualizarse como una determinación del valor económico de
un bien.
Es necesario no obstante profundizar esta primera aproximación para
arribar a un concepto acabado de Tasación. Debemos comenzar por definir
conforme al Diccionario el acto de tasar y entonces podemos expresar que
es: “poner precio oficialmente a ciertas cosas vendibles”. Por otra
parte, “valorar” conforme al mismo compendio, tiene un significado
similar, aunque excluye de la definición la palabra
“oficialmente”. De lo expresado, podemos concluir citando a Dante
Guerrero: “Pareciera que el acto de valorar puede estar a cargo de quien
tenga idea del precio, pero el acto de tasar queda reservado para quienes
haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesión que requiere

Profesora: Eduardo Ordoñez/Ivana Zabala | 2
cierta formación técnica avala o certifica ante los demás, el precio o valor
de una cosa”1
A su vez, podemos definir a la tasación como el justo precio, o avalúo de las
cosas. Siguiendo la definición de valuación llegamos a la de valorar, que
significa: señalar a una cosa el valor correspondiente a su
estimación; ponerle precio, y precio es el valor pecuniario en
que se estima una cosa.
De las definiciones señaladas hasta este punto, podemos expresar que la
tasación es efectuada con los fines de poder dar con el precio de una
cosa, basándose en las características de la misma y en un
momento determinado. De esta aseveración, cabe observar que siempre
una tasación deberá ser realizada sobre aquellas cosas, objetos
materiales capaces de modificar su valor, que desde el punto de
vista jurídico responden al nombre de bienes y que los mismos
constituyen parte del patrimonio de un individuo, sean éstos
muebles, inmuebles o semovientes”2
Por otro lado, hay autores que señalan que Tasar, en sentido estricto,
significa: estimar el valor económico de un bien, ya que “determinamos un
precio potencial, probable”. Sólo hay precio, en sentido estricto, cuando
se produce un intercambio efectivo de dos bienes, de los cuales
uno de ellos es moneda. El concepto ‘precio potencial’ alude a la idea del
precio que tendría el bien en una compraventa libre, si esta se produjere”3.
El valor a tomar en cuenta para el intercambio es el económico,
descartando toda mención de aquellas valoraciones personales o históricas
que pueda tener el bien, conforme a las situaciones particulares que se
puedan presentar.
De esta manera, homogeneizando los elementos hasta acá señalados con las
definiciones esbozadas, podemos concluir con que:
Tasar es: Estimar el valor económico de un bien, basándose en

los elementos que emergen de aquel, en relación con un
mercado actual y aplicando una metodología determinada
Una vez determinada con exactitud la definición arribada, podemos señalar

otras definiciones, a saber:
• “Justiprecio, avalúo de las cosas” – Real Academia Española.

• “Es el arte de estimar los justos valores de cambio de propiedades
determinadas” – Anson Marston y Thomas.
• “Se tasa… con el objeto de determinar una medición de valor” – Mc
Michael.
1
Guerrero, Dante: Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y Rurales. Editorial
Alsina. Buenos aires 1984.
2
Definición conforme el Código Civil de la República Argentina. Artículos 2311 y 2312.
3
Aguiar, Daniel Artemio: Manual de Tasación Inmobiliaria - Urbana y Rural. Editorial
Juris. 4ª Edición reelaborada, ampliada y actualizada. Rosario 2006.

• “Medir el valor de una propiedad en función de la unidad
monetaria, para un mercado dado y en un determinado tiempo” –
Chandías.
Legislación
Como marco regulatorio podemos señalar a nivel nacional la ley
25.028, la cual establece el llamado “Régimen legal de Martilleros y
Corredores”. Dicha ley, de vigencia en toda la República Argentina,
regula lo referente al ejercicio de la profesión de Martillero y Corredor
Público, estableciendo requisitos de carácter técnico a tales fines y
definiendo derechos y obligaciones de los profesionales que se
encomienden a la tarea de corretaje inmobiliario.
En lo que se refiere a la legislación específica de la conducta que deberá
observarse en aquellos profesionales que se encomienden a la tarea de la
tasación, debemos señalar que en la actualidad en nuestro país no se
encuentra un marco regulatorio en la materia, salvo el caso de algunas
provincias , como Córdoba, a través de la ley 7.191 y sus
Marco Regulatorio modificatorias leyes 7.524, 7720 y 8764, en donde se reglamente la
Provincial
correspondiente habilitación que otorga el Colegio Profesional de
Recuerde identificar y Martilleros y Corredores de Córdoba.
tener siempre presente la
En lo atinente a esta provincia, el gobierno cuenta con la Matrícula de
legislación que regula la
actividad de los Martilleros Martillero Público y Corredor Inmobiliario el Colegio Profesional de
y Corredores en la Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba,
provincia donde ejercerá Organismo reglado por su estatuto.
su profesión.
1.1.1 Definiciones y diferencias de: Valor-

Precio/Valuar-Tasar
Diferencias entre Valuar, Cotizar y Tasar
Valuar • “Transitivo de Valorar”
Valorar
• “Señalar el precio”
Valor
• “Grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer l
necesidades o proporcionar bienestar o deleite.”.
Cotizar “Estimar, particularmente de forma pública, a alguien o algo en

relación con un fin determinado.”
Tasar “Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una

mercancía.”

El primer grupo de términos hacen referencia a conceptos similares.
Estas actividades pueden ser realizadas por cualquier persona, todos

nosotros realizamos cotidianamente valoraciones y lo hacemos en función
de nuestras preferencias. Según las teorías de algunos economistas, el
motivo de esas preferencias es la UTILIDAD; para otros el TRABAJO
empleado para producir la cosa, así como el trabajo que su adquisición nos
evita. (”Manual de Tasaciones” Ing. Dante Guerrero, 2° Edición, Librería y
Editorial Alsina, Bs. As. Año 1984, Pág. 1.)
En el mismo sentido de lo expuesto, diremos que cotizar (estimar, de

forma pública, algo) es una actividad que solo puede realizar una persona
que posea una formación, idoneidad, pericia, o experiencia. Asimismo debe
ser un experto conocedor sobre la actividad que realiza, para sea reconocido
como un agente “publico”.
Así estamos haciendo referencia a la actividad de los

Martilleros y Corredores Públicos, cuando realizan un informe
a pedido de su cliente antes de la venta o locación de un bien ya
sea mueble o inmueble.
Concluimos con las definiciones esbozadas, diciendo que Tasar es efectuada

con los fines de poder dar con el precio de una cosa, basándose en las
características de la misma y en un momento determinado.
De lo expresado, podemos concluir diciendo que solo pueden llevar a cabo una
tasación como especialidad, quienes poseen formación técnica, y en el ejercicio
de ello certifican el precio o valor de una cosa. En este caso los Martilleros y
Corredores Públicos, cuando realizan esta tarea en forma “judicial” como
Perito Tasadores, actúan a solicitud del juez, y de manera “oficial” de un
organismo estatal. La formación profesional que recibe el martillero y corredor
en el ámbito de las tasaciones es sin perjuicio de que otros profesionales
también puedan valuar, tales por ejemplo: arquitectos, ingenieros, contadores
e inclusive abogados para los casos de estimación y particiones de bienes que
conforman un patrimonio.
En resumen, diremos que las diferencias consisten, en la persona que

realiza tales actividades (cualquier persona o un profesional) y en el
ámbito en que lo hace (particular u oficial).
El acto de Valuar puede ser realizado por cualquier persona. El acto de

Cotizar, solo por personas con formación e idoneidad, y cuando estos
profesionales son requeridos por un órgano del Estado, están realizando la
actividad de Tasar.
No está de más aclarar, ya que es muy común que se tengan como sinónimos,
estos conceptos, pero como vemos no se trata de lo mismo, más aún,
dependiendo de la visión conceptual de los expertos en la materia podemos
observar en distintas publicaciones variaciones en sus conceptos.
Definiciones
Es necesario a esta altura del presente manual, dar las definiciones
liminares que iremos utilizando a medida que ahondamos en la currícula,
para este apartado creemos conveniente conforme Artemio Daniel Aguiar
seguir, entre otras, las definiciones internacionales otorgadas por los
organismos de Tasación encargados de emitir Estándares que regulen la
tasación a nivel internacional
Tasador
Conforme el Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de
Valuación (UPAV), se define como tasador como “Un experto profesional
universitario o profesional legalmente habilitado en su país, con alto nivel
de competencia técnica e impecable integridad, que analiza todos los
aspectos que influyen en los bienes tangibles e intangibles o sus derechos,
usos y fuerzas sociales, económicas, políticas y físicas, que por su
interacción influyen en su valor; procesa todos los datos en forma
ordenada, objetiva, sistemática y coherente, dentro de un sano criterio de
apreciación y avalúa el bien o los derechos, estimando su valor de cambio
por dinero en efectivo, para una fecha y un lugar determinado,
considerando un uso y propósito específicos”4.
De esta manera, podemos observar que la tarea principal del tasador es

observar, evaluar y juzgar la cualidad de un bien, derivando de esa
observación y un posterior análisis una valoración del respectivo bien. Por
ende, es fundamental para que dicha valoración sea aceptada, que el
tasador que la efectúa cuente con el respeto y la aceptación por parte de la
sociedad. Refiriéndose a este tema, Stanley Mc Michael ha escrito: “Los
médicos, dentistas, químicos, ingenieros y demás profesionales se forman
con el estudio; así también deberán formarse quienes deseen llegar a ser
tasadores calificados. Los libros, sin embargo, no preparan nunca
completamente a los tasadores para un desempeño eficiente y constructivo.
Es necesario poseer una experiencia de carácter intensamente práctico y
personal, una absoluta integridad, una voluntad constante de estudio y
mejoramiento, cimentadas en el elemento más útil de todos: un criterio
sano y maduro”5.
4
Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV): Art. 3º
5
Mc Michael, Stanley: Op. Cit.

Precio
Conforme la definición otorgada por el Comité Internacional de Normas de
Tasación (International Valuation Standards Comitee) se lo puede definir
como “el término usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada
por un bien o servicio. Es un hecho histórico, sea de conocimiento público o
reservado. Debido a las capacidades financieras, motivaciones, o intereses
especiales de un determinado comprador y/o vendedor, el precio pagado
por los bienes o servicios puede o no tener relación alguna con el valor que
pueden asignarle otras personas a esos bienes o servicios. Sin embargo,
generalmente el precio es una indicación del valor relativo que el
comprador y/o vendedor en cuestión dan a los bienes y servicios en
circunstancias particulares.”6
Costo
Vulgarmente podemos decir que costo es lo que debemos erogar para
adquirir un bien, siguiendo los estándares internacionales se lo puede
definir como: “el precio pagado por los bienes o servicios, o la cantidad
requerida para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha concluido
su producción, su costo es un hecho histórico. El precio pagado por un bien
o servicio se convierte en el costo para el comprador.”7
Mercado
Conforme lo define la ciencia económica, mercado es cualquier conjunto
de transacciones, acuerdos o intercambios de bienes servicios
ente compradores y vendedores. En contraposición con una simple
venta, el mercado implica el comercio regular y regulado, donde existe
cierta competencia entre los participantes.
Nosotros podemos definirlo como un sistema, en el que se efectúa el
intercambio de bienes y servicios teniendo como característica la
habitualidad y la libertad para efectuar las transacciones deseadas, las
mismas se realizan sujetas a precios asignados a los determinados bienes a
cambiar. De esta manera “cada parte responderá a las relaciones de oferta y
demanda y otros factores de fijación de precios, de acuerdo a sus propias
capacidades y conocimientos, su comprensión de la utilidad relativa de los
bienes y/o servicios, y sus necesidades y deseos individuales. Un mercado
puede ser local, regional, nacional o internacional.”8
6
Comité Internacional de Normas de Valuación (IVSC). Op. Cit.
7
8
Aguiar, Daniel Artemio. Op Cit.

Demanda
Podemos definirla como el acto, actitud o predisposición de adquirir bienes
y/o servicios, para prever la satisfacción de las necesidades, por parte de
uno o más consumidores, en un mercado determinado y durante un período
de tiempo. Si la demanda se concreta (se realiza), se denomina demanda
real o efectiva y debe estar plenamente respaldada con medios de pago. Si la
demanda no se concreta por cualquier circunstancia, se le conoce como
demanda potencial.
Oferta
Es la cantidad de bienes o servicios que los productores de bienes están
dispuestos a ofrecer a diferentes precios y condiciones dadas, en un
determinado momento y en un determinado mercado.
Valor de Un Bien
Podemos ensayar una aproximación inicial acerca de lo que es el valor de
una cosa, afirmando, conforme el diccionario, que el valor de un objeto
es la estimación que le asignamos en nuestras preferencias.
Diversos economistas a través de la historia trataron de encontrar el motivo
de esas preferencias (Adam Smith, Bastiat, etc.) siempre desde el aspecto de
la economía política, no llegando acabadamente a una respuesta
satisfactoria respecto a los intereses de la presente asignatura. Ante esta
situación, podemos analizar los postulados de Dante Guerrero, quien
afirma que: “Los motivos de que atribuyamos valor a una cosa son
complejos y subjetivos y se acerca más a la verdad la acepción e algunos
economistas modernos de que la dificultad de su adquisición es una causa
importante del valor de ciertas cosas... En el aspecto inmobiliario, dicho
concepto se afirma en los complejos vaivenes de la oferta y la demanda,
forjadoras del precio de una propiedad9”.
Siguiendo esta doctrina, podemos definir el valor como el resultado de la
comparación de bienes y riquezas en función de una unidad monetaria para
un mercado dado y en un determinado tiempo.
Por otra parte, es necesario encarar el tema de que si en una sola cosa
existen varios valores o un solo valor, ante esta discusión doctrinaria
y atento a los fines didácticos del presente manual, podemos responder
someramente citando a lo ya señalado por la Convención Panamericana de
Valuadores realizada en la ciudad de Lima, en 1949, diciendo que: “el valor
de un inmueble en un momento dado es único, cualquiera sean los fines
para los que se avalúa este valor es ideal y el objeto de una valuación es
aproximarse lo más posible a él. El grado de aproximación de una
valuación está en función directa del fin para el cual se efectúa, ya sea
tributario, hipotecario, comercial o judicial”.
9
Guerrero, Dante: Op. Cit.

De lo expuesto podemos inferir que en efecto sólo existe un valor, sin
embargo existen a su vez diversas metodologías para arribar al mismo,
estas dependerán del objetivo que se persigue mediante la obtención de
éste, e incidirán en la mayor o menor profundidad con que se haya
contemplado los diversos elementos del objeto a valorar.
Por su parte, existen autores enrolados en la posición de que se pueden
encontrar diversos tipos de valores en relación con la finalidad de la
respectiva tasación que se realiza, entre ellos esta Rivarola, quien nos dice
que “La tasación de un inmueble tiene siempre una finalidad práctica
determinada, y cualquiera que sea la teoría que alrededor de esta
operación se desarrolle será forzoso reconoce que, dado su carácter
netamente utilitario, su aplicación a los casos concretos no podrá escapar
a la influencia de la naturaleza de aquella finalidad10”.
A su vez, el Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC) expresa:
“Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor11”, particularmente
este Organismo distingue entre dos tipos:
a) Valor Basado en el Mercado: “Las valoraciones de propiedades
basadas en el mercado, asumen la operación de un mercado en el
cual las transacciones ocurren sin restricciones causadas por fuerzas
ajenas al mercado”12.
b) Valores Ajenos al Mercado: “Las valoraciones de propiedades
no basadas en el mercado, usan métodos que consideran la utilidad
económica o funciones de un activo – más que su capacidad de ser
comprado o vendido por los participantes del mercado –, o el efecto
de condiciones de mercado atípicas o inusuales”13.
Diversos Ámbitos de Valor

A modo de aclaración previa para no caer en una aparente contradicción de
términos utilizados, repetimos una vez más la afirmación expresada ‘Ut
Supra’ de que en efecto el valor de un bien es único. No obstante, se
encuentran diversos métodos o caminos para arribar a ese valor, conforme
de los diversos objetivos que se persigan con la realización de la tasación, de
esta manera nos encontramos con el llamado “valor tributario o fiscal, de
liquidación, de garantía hipotecaria, etc.”. Estas son expresiones que
denominan determinados elementos de juicio, que conforme Chandías,
“indican distintos elementos de comparación o bases de cálculo que
sirven para determinar el valor, pero que no son el valor en sí”. De
ahí el subtítulo particular de este acápite denominado “Ámbitos de Valor”
en vez de “Tipos de Valor”. De esta manera, podemos encontrar:
10
Rivarola, Jorge Víctor: Tasación de Inmuebles Urbanos. Criterios. Ediciones Zanetti, 3ª
Edición. Buenos Aires 1967
11
Comité Internacional de Normas de Valuación (IVSC). International Valuation Standards
2007
12
13

Valor de Mercado:
Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por

la venta de un bien en la fecha de la valoración, habiéndose verificado
técnicamente las características del mismo, y suponiendo una
comercialización adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un
vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor,
actúan libremente por un interés económico y sin un condicionamiento
particular en la operación.
Valor del Costo de Reposición (CR)
El valor del costo de reposición puede ser:
• Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias

para reemplazar, en la fecha de la valorización, un bien por otro nuevo
de sus mismas características.
• Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la

depreciación física y/o funcional en la fecha de la valoración. En el caso
de bienes inmuebles, deberá sumarse el valor del terreno.
Valor de Uso
Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la

utilización que de él hace. Así entendido, se recomienda limitar su utilización
sólo para casos solicitados por el comitente ya que el resultado no representa
un valor objetivo por que no se encuentra relacionado con el mercado.
Valor de Tasación
Será el valor determinado en función de la finalidad de la tasación. La

finalidad de la tasación determinará la pertinencia de un concepto de valor
(valor de mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso).
Valor Presente – Valor Futuro

Esta dicotomía se plantea doctrinariamente entre los escritores de la
materia que nos ocupa, la misma se basa en una dicotomía entre dos teorías
diferenciadas, a saber:
a) Teoría de la Actualidad: Tiene como precepto fundamental la

consideración del valor de un inmueble solamente en su aspecto
presente, sin tomar en cuenta toda potencialidad del mismo que
pueda preverse a futuro, esto es el llamado “valor potencial” de un
bien.
b) Teoría de la Aptitud: Adelantamos opinión diciendo que es la que
consideramos correcta, entre otras razones porque es la más acorde

a los sucesivos cambios que pueden producirse en el valor de un
bien por circunstancias ajenas o propias a él. En efecto, esta teoría
toma en cuenta tanto el valor Actual de un bien como su “Aptitud”,
esto es, el valor potencial que puede preverse al día de hoy y para el
futuro.
Doctrina calificada coincide con lo expresado, de esta manera, podemos
coincidir con Chandías cuando dice que: “la teoría de la actualidad
exclusiva debe ser rechazada. Las condiciones presentes, es decir la
actualidad, son un término importantísimo del problema, pero no debe
perderse de vista que toda estimación de valores presentes se funda en los
beneficios futuros.”14
Valuación para Expropiación
En el caso de las tasaciones por expropiación, corresponderá la determinación

del Valor Objetivo del bien, entendido, en función de la Ley Nº 21.499, como
la suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bien
afectado y los daños que sean consecuencia directa de la expropiación, en
condiciones equivalentes a las que precedían a la expropiación, sin tener en
cuenta circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias
hipotéticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse. (Ver
grafico anexo, en página siguiente.)
14
Chandías, Mario Eduardo: Tasación de Inmuebles Urbanos. Ediciones Alsina. Buenos
Aires 1954

,
Valuación Técnico Contable
En la valuación técnico contable de bienes con fines patrimoniales se trata de

obtener el valor neto de realización o el valor de reposición depreciado.
Valuación para Venta o Adquisición
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado preferentemente

obtenido por el método comparativo.
Valuación para Locación o Concesión de Uso
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, obtenido por el
método comparativo de antecedentes de locación o concesión, por deducción
fundada a partir del valor de mercado del bien, por capitalización de la renta u
otro método financiero apropiado.

Valuación para Garantía
El Valor de Tasación para fines de garantía, incluida la garantía hipotecaria,

será el valor de realización, entendido como el valor de mercado descontados
un porcentaje que tenga en cuenta la hipótesis de venta en un término
relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y los
costos adicionales directos que podrían generarse hasta su comercialización.
Valuación para Subasta
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o costo de

reposición depreciado, afectado por un coeficiente de reducción para fijar la
base de remate que determinará el comitente según la legislación vigente.
Valuación para Seguros
El Valor de Tasación para estos fines será el correspondiente al costo de

reposición depreciado, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del
terreno.
Valuación a efectos Impositivos o de Catastro
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o el costo de

reposición depreciado, afectado por un coeficiente que determinará la
autoridad de aplicación.
Valuación para Servidumbres
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, afectado por los
coeficientes de restricción según el caso.
Otros Valores
Dentro del campo de la Tasación, diversos autores son partidarios de la
existencia de diversos valores conforme al objetivo que se persigue a través
de la realización de una tasación. A modo de ilustración se presentan
algunos de los tipos de valor que propicia el Comité Internacional de
Normas de Tasación (IVSC).
Dicha institución ha considerado que “los inmuebles pueden tasarse sobre
bases diferentes al valor de mercado, o pueden cambiar de manos a precios
que no reflejan el valor de marcado como se ha definido. Tales bases
alternativas pueden ser reflejo de una utilidad económica o funcional ajena
a su capacidad de comercialización o de condiciones inusuales y ajenas al
mercado”15
15

De esta manera, podemos encontrar, entre otros:
a) Valor de Inversión. Es el valor de un inmueble para un
inversionista en particular, o una clase de inversionistas, para
objetivos de inversión específicamente identificados. Este concepto
subjetivo relaciona inmuebles específicos a inversionistas
específicos, grupos de inversionistas, o entidades con objetivos y/o
criterios de inversión claramente identificables.
b) Valor de Negocio en Marcha. Es el valor del negocio como un
todo. El concepto involucra la tasación de una empresa en
operaciones, a partir de la cual se puede distribuir o repartir el valor
conjunto del negocio en marcha entre las partes constitutivas, en la
proporción en que contribuyen al todo, pero ninguna de las partes
por sí mismas constituye una base del valor de mercado.
c) Valor de Rescate. Es el valor de un inmueble, excluyendo al suelo,
considerando la venta de los materiales que contiene, en lugar de
considerar una continuación de su uso sin hacer reparaciones
especiales o adaptaciones.
d) Valor de Liquidación o de Venta Forzosa. Es el importe que
razonablemente se podría recibir de la venta de la propiedad dentro
de un marco de tiempo muy corto, para satisfacer el plazo de tiempo
de comercialización de la definición de valor de mercado. En
algunos países, el valor de venta forzosa, en particular, puede
involucrar también a un vendedor no dispuesto y a un comprador o
compradores que compran con pleno conocimiento de la desventaja
del vendedor.
e) Valor Especial. Es un término que se relaciona con un elemento
extraordinario cuyo valor está por encima del valor de mercado. El
valor especial podría surgir, por ejemplo, por la asociación física,
funcional o económica de una propiedad con algún otro inmueble,
como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podría ser
aplicable a un propietario o usuario en particular, o a un propietario
o usuario potencial del inmueble, más que al mercado en general, es
decir, el valor especial se aplica sólo a un comprador con un interés
especial.
Actividad de Aplicación:
Luego de estudiar los distintos conceptos de valor, los invito a que
busquen ejemplos de lo trabajado en el punto anterior. Ante cualquier
consulta, no dude en dirigirse a su tutor virtual.

Cuadro Resumen: Esquema de los Diversos Ámbitos de Valor
Valor Mercado
Valor Costo de Reposición
Valor de Uso
Valor de Tasación
Valor Presente – Valor Futuro
Valuación para Expropiación

Ámbitos de
Valor Valuación Técnico Contable
Valuación para Venta o Adquisición
Valor de Inversión
Otros Valores Valor de Negocio en Marcha
Valor de Rescate
Diferencias entre Valor y Precio
Valor Precio
Compara dos riquezas entre sí. Evidencia económicamente una riqueza en sí

misma.
Se representa en función de otra cosa Se representa en moneda de curso legal.
distinta.
Es el valor que asignamos a nuestras Surge cuando el valor es comparado y

preferencias (es subjetivo). expresado en papel moneda.
Es anterior. Es posterior.
(Trueque) (Valor expresado en moneda = Precio)

1.1.2 Variabilidad del Precio - El Principio de la
escasez
El principio de la escasez, constituye el problema económico más
importante, y se presenta por que las necesidades humanas son ilimitadas,
mientras que los recursos económicos son limitados y, por lo tanto también
los bienes. Asimismo, la variabilidad del precio, está estrechamente
relacionado con la oferta y la demanda de determinado producto o servicio
en un momento y mercado (Lugar) determinado. Esta es la razón por la que
los precios sufren variaciones. Cuando las cantidades de esos bienes
demandados son escasas, el precio se incrementa, por que la demanda es
mayor a la oferta. Cuando ocurre lo contrario el precio disminuye, en virtud
que los oferentes poseen gran cantidad de ese producto y los demandantes
no se encuentran lo suficientemente interesados por adquirirlo.
Nuevamente los invito a que analicen situaciones de la vida cotidiana
donde hayan podido verificar que se de este “Principio de Escasez” y
citen algunos ejemplos.
1.1.3 Principios Generales de Tasación

En función de lo expresado respecto del valor, pueden enunciarse tres
principios fundamentales:
• Principio de sustitución: El valor de un bien es equivalente

al de otros activos de similares características sustitutivos de
aquél.
• Principio de temporalidad: El valor de un bien está en

función de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo del
tiempo.
• Principio de finalidad: La finalidad de la valoración

condiciona el enfoque, el método y las técnicas por seguir.
Motivos que hacen necesario el Avalúo

En efecto, podríamos preguntarnos por la verdadera importancia del
constante esfuerzo por parte de profesionales académicos para llegar a
perfeccionar científicamente la función de la tasación, esto es precisamente:

¿Tiene importancia en la sociedad la profesión del tasador de
bienes?
Y la respuesta radica precisamente en que dicha función tiene un profundo
sentido social en cuanto a la riqueza de los países, ya que se puede
considerar a Dante Guerrero cuando dice que: “Así como los filósofos y
humanistas miden y fomentan la riqueza espiritual y moral de los pueblos,
nosotros medimos, con nuestro trabajo diario, la riqueza material y el
desarrollo económico de los países y contribuimos, con nuestro
asesoramiento , a un mejor aprovechamiento de los bines que hacen a la
vida, higiene, seguridad y confort de la humanidad.”16
Podemos observar que en la modernidad son varios los fenómenos que
suman importancia a la constante necesidad por parte de las diversas
sociedades de tasar los bienes con que cuentan. De esta manera, como
acontecimiento histórico, podemos señalar las diversas y atroces guerras de
las que la humanidad toda fue víctima durante el siglo XX; dichos conflictos
bélicos ocasionaron una destrucción sin precedentes en la historia
moderna, lo cual trajo aparejado con la finalización de dichos sucesos, la
reconstrucción de ciudades enteras, con la consecuente necesidad de
establecer el valor de la propiedad sobre la cual se alzarán las
construcciones destinadas al Estado para su posterior expropiación.
Por otra parte y como una natural consecuencia de la evolución de los
Estados, la creciente industrialización ha hecho necesaria la participación
de tasadores conjuntamente con las grandes empresas al momento de elegir
prudentemente el lugar de asiento de las diversas inversiones que inciden
en el crecimiento de los activos.
Nociones de Ética Profesional
Todo profesional debe necesariamente desempeñar su función, cualquiera
que sea, observando detalladamente normas fundamentales de ética, dichas
normas pueden o no encontrarse plasmadas en un compendio específico y
son las encargadas de reglar el ejercicio de la profesión, detallando deberes
y derechos de aquellos que la practican.
Para el caso del Tasador, la función particular que ejerce valorando los
bienes de sus clientes, hace que su actividad esté profundamente ligada a lo
más íntimo de la sociedad, razón por la cual éste, al momento de ejercer su
profesión, debe observar profundamente las normas legales, pero no
solamente éstas, sino también aquellas normas éticas que regulan el
ejercicio de su profesión.
Dicha necesidad es fundamental para ganar el respeto por parte de su
clientela y de la sociedad en su conjunto.
Para ahondar en el tema de la ética en la profesión, tema fundamental a
tratar dado su enorme importancia en el desempeño diario de la tarea del
profesional, podemos citar a un gran filósofo como Hegel, quien nos dice:
“Las leyes de la ética no son algo extraño al sujeto, sino que está implícito
16
Guerrero, Dante: Op. Cit.

el testimonio que de ella hace el espíritu, como su propia esencia y en el
cual el sujeto tiene un sentimiento de sí o vive con un elemento distinto de
sí mismo”.
En efecto, hay leyes de ética que se encuentran directamente en la esencia
humana, esto es, las podemos aprehender sin necesidad de que estén
escritas en un código determinado de ley positiva.
Por otra parte, podemos coincidir con Eduardo L. Lapa, quien nos dice que:
“el valor ético es regulador por excelencia en virtud de que es el que
propone al hombre sobre su conducción. Dicha conducción moral se
encuentra basada en la existencia de dos facultades primordiales: ‘razón’
y la ‘voluntad’ cuyas intervenciones respectivas se traducen en el
interpretar y el querer. De este raciocinio surge entonces que si la lógica
estudia la posición indispensable para que la razón logre la verdad, la
moral estatuye las normas que conducen a la voluntad para que el hombre
se guíe hacia el bien, que acompañado con la razón aclarará más
conceptos del bien”17.
De esta manera, podemos observar que la ética regula el obrar humano
hacia el camino del bien, dicha regulación irá siempre más allá de toda ley
escrita, porque radica en el mismo ser humano, como una impronta de la
creación divina que se encuentra en todos y que todos pueden observar y
seguir para el correcto alcance de sus fines esenciales.
En el aspecto que nos interesa, cabe mencionar que el profesional de la
tasación deberá observar estrictamente durante el ejercicio de su actividad
las reglas de la ética y la moral; dicha sujeción a este tipo de normas está
establecida en virtud de los amplios derechos que le son otorgados para el
desempeño de su profesión, que exigen como contrapeso un estricto
sometimiento a las normas éticas, las cuales estarán basadas a su vez, en la
verdad y la moral.
Una vez más y para cerrar este acápite, podemos coincidir con el Martillero
Lapa, quien razona que: “El tasador debe hallarse plenamente
compenetrado de las finalidades de su tarea y hacer de su profesión un
inquebrantable deber de conciencia puesto que está estrechamente
vinculado e identificado con los nobles principios sociales”18.
17
Lapa, Eduardo L.: Op. Cit.
18

1.1.4 Categorías de las tasaciones
Se clasifican las tasaciones en las siguientes categorías:
1. Estimativas: La apreciación del valor económico de la cosa se realiza

por impresión del experto basada en comparaciones de valores no
analizados técnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito
al comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimación.
2. Ordinarias: La apreciación del valor se funda en la comparación de

valores analizados en detalle de acuerdo con las reglas técnicas. Se
acompañará de una memoria descriptiva con el detalle de la tarea
ejecutada. Los planos necesarios para la tarea serán proporcionados por
el comitente.
3. Extraordinarias: Cuando además de las que caracterizan a las

Ordinarias se realiza una o más de las siguientes tareas:
a) Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que sean
aplicables.
b) Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc.,
correspondientes a una época anterior en cinco años, por lo menos, a la
fecha de la encomienda.
c) Actuación conjunta con otros profesionales.
Casos en los que es necesaria una Tasación

Corresponde en esta etapa inicial de la asignatura y con el motivo de
brindarle al alumno un panorama general, no meramente del aspecto
teórico sino también práctico, de la materia, dar una serie de ejemplos que a
su vez resultan situaciones particulares en las cuales se ve como necesaria la
tasación de un bien que será objeto de un negocio u operación determinada,
sea de carácter oneroso o no, para asignarle un valor cierto. En este punto,
nos podemos encontrar con una serie de motivos, siendo los principales:
a) Una Compraventa: Siendo una de las principales operaciones de
carácter monetario, la compraventa tiene como objeto principal el
intercambio de un bien determinado por una suma de dinero a cambio.
Ahora bien, dentro de esta situación en particular, es esencial el precio
determinado por el cual se desarrollará el negocio, siendo una correcta
y acertada tasación, por definición, la que nos dará el monto por el cual
se realizará el intercambio.

b) División de condominio: Más allá del concepto vulgar de lo que
es un condominio, podemos definir este derecho real como aquel
derecho de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte
indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
La ley prevé mecanismos para la división de un condominio, ya que
“Cada propietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la
división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una
indivisión forzosa”19.
La ley en efecto solo limita la posibilidad de indivisión de un
condominio a dos requisitos, a saber:
• Que nos encontremos frente a una copropiedad debidamente
constituida según lo establecido en la norma.
• Que el condominio no esté sometido a un estado de indivisión
forzosa.
La tasación que resulte en consecuencia del accionar del perito,
designado en ese pleito, será vital para llegar a una justa división del
condominio, puesto que muchas veces las partes indivisas de un bien
pueden tener distintos valores entre sí.
c) Casos regulados por la ley 13.512: La ley que se estudia en este
apartado, más comúnmente conocida como de “Propiedad Horizontal”,
establece varias soluciones para aquellos casos en que un inmueble
sometido al régimen establecido por ella sufra menoscabos de diversa
naturaleza, a saber:
• “Art. 12: En caso de destrucción total o parcial de más de dos
terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la
venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá
recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuese menor, la
mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción,
quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a
adquirir la parte de ésta, según valuación judicial”. Sin ahondar en la
solución dada por la ley al caso planteado, podemos observar como es
en virtud de una correcta tasación que se puede llegar a definir
exactamente si la destrucción en cuestión llega o no al requisito legal.
• “Art. 16: En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente

más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del
terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no
podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la
parte de los disconformes, según valuación judicial”. Para el caso
planteado, es una vez más un perito tasador quien a través de una
correcta y minuciosa valoración el que cuantificará el valor del terreno
y de los materiales que conforman el inmueble en estado de vetustez.
d) Garantía de un Mutuo: Es el caso de que ante la celebración de
un préstamo de dinero, la parte mutuaria decide otorgar fianza real a
favor del mutuante, esto es, ofrecer en garantía de la correcta
devolución del monto especificado con un inmueble determinado, el
cual puede ser propiedad del deudor o de otra persona.
19
Código Civil. Artículo 2692

En el caso en análisis, cabe observar que será de vital importancia una
tasación sobre el inmueble efectuada por un profesional de la materia,
ya que será ésta la que nos dará el valor que se le puede atribuir al
inmueble ofrecido en garantía, el cual deberá ser proporcional al valor
del monto que afianza.
e) Daños y Perjuicios: Para todos los casos en que se produzca
algún tipo de menoscabo en el patrimonio de una persona a causa del
accionar de un individuo determinado, la ley establece como principal
consecuencia el deber de indemnizar dicho daño.
Por su parte, para determinar correctamente la cuantificación del
monto a abonar en concepto de indemnización, es necesario
individualizar con exactitud el daño ocasionado, y si el mismo lo es
sobre algún bien en particular, será necesaria una correcta tasación del
mismo para valorar el menoscabo causado.
f) Expropiaciones: La expropiación es el poder legal por parte del
Estado de privar a una determinada persona del uso y goce de un bien
inmueble de su propiedad, a cambio de una determinada suma de
dinero y previa una declaración de utilidad pública del bien objeto del
procedimiento.
A modo de conceptualizar el instituto de la expropiación y sin ahondar
en nociones de procedimiento ni del dictamen de tasación, las cuales
serán tratadas en el acápite titulado: “El informe de Valuación”,
podemos decir que la facultad de expropiar es privativa del Estado; esto
es así por la gravedad que implica la misma, ya que va en contra de un
principio liminar de nuestro orden constitucional como es el de la
propiedad privada, plasmado en el Art. 17 de la Constitución Nacional,
que reza: “La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación
puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley.
La expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por
ley y previamente indemnizada”.
Es para la cuantificación de la indemnización que resulta fundamental
una tasación del bien objeto de la expropiación. Mac Michael nos dice
al referirse a este caso que: “es una de las tasaciones más complicadas”
y que “la prueba de la compensación incumbe a tasadores competentes
y calificados en virtud de que tasar la propiedad es una tarea técnica a
la que una persona debería dedicarse sólo después de años de
preparación y experiencia en la especialidad”20.
g) Confección de un Inventario: En este caso se ordena una
tasación para que su resultado sea plasmado en un inventario de
bienes.
Es necesaria la tasación toda vez que el valor que se dictamine por los
bienes objeto del inventario va a ingresar al patrimonio de una persona
determinada en carácter de activos.
20
Mc Michael, Stanley: Tratado de Tasación. Editorial Labor. Buenos Aires 1949

h) Regulación de Honorarios: Muchas veces la regulación de los
honorarios profesionales dentro de un proceso iniciado a tales fines se
condice con el valor de los bienes que fueron objeto de la actuación.
Para los supuestos en que las partes no estén de acuerdo en el precio
del bien en cuestión, se recurre a la tasación como remedio para
determinar su verdadero valor para que un Juez competente,
basándose en el dictamen que resulte regule los honorarios
correspondientes por el servicio prestado.
Los invito a recordar y reflexionar sobre casos, que se hayan dado entre sus conocidos y /o
familiares, en donde fue necesario realizar una tasación para concluir un pleito, ya sea
judicial o extrajudicial. ¿Se animan?
Aspectos Jurídicos-Técnicos- Económicos.

Bases para efectuar una correcta Tasación
Siguiendo lo escrito por calificada doctrina en la materia, podemos
mencionar que: “La tasación de bienes (muebles, inmuebles o semovientes)
constituye una especialidad, puesto que fijar el precio a una cosa involucra
indiscutiblemente tres aspectos: jurídico, económico y técnico; aspectos que
son concurrentes y determinan el punto de partida en la labor del
profesional”21
De esta manera, se puede decir que valorar el aspecto jurídico de un bien
es tomar como punto de vista la situación particular que tiene el propietario
del bien con respecto a la cosa en sí misma. En efecto, innumerables
problemas pueden darse en este aspecto, puesto que muchas veces aquellas
personas que requieren una tasación de un inmueble con motivos de su
futura transmisión, resultan ser meros poseedores del mismo, careciendo
de lo que en derecho se expresa como “título perfecto” y que es el que
casualmente exige nuestra normativa vigente para realizar una
transferencia de un bien inmueble conforme a derecho.
Por otra parte, también puede darse el caso de que uno o varios sucesores
de una persona fallecida soliciten la tasación de un bien inmueble parte del
acervo hereditario para su venta, sin tomar previamente los recaudos de
haber realizado la correspondiente declaratoria de herederos ante juez
21
Ibáñez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Elementos de la Tasación. Ediciones
Alveroni, Córdoba 2005.

competente, estando en consecuencia inhabilitados legalmente para
efectuar la mentada transferencia de una manera eficaz.
Estas posibles situaciones afectan de manera inmediata el precio del
inmueble, ya que inciden directamente sobre aquellas personas que quieren
transferir y es en consecuencia un hecho ante el cual el tasador no debe
hacer caso omiso, debiendo considerarlo acabadamente en la tasación a
realizar.
También es necesario dentro de este punto de vista observar el objeto en
cuanto a si el mismo cumplimenta las exigencias legales que lo regulan en
su existencia. En efecto, puede acontecer muchas veces que el inmueble que
se pretende tasar no se condiga con las especificaciones edilicias que se
exigen para la zona en que se encuentra. Por otra parte, también se puede
dar el caso de que en el mismo inmueble se alce una construcción sin planos
debidamente confeccionados o sin el correcto visado exigido por las
ordenanzas municipales vigentes a la fecha de su construcción. Estas
situaciones traen aparejadas, entre otros gastos, el de la multa por
saneamiento del plano defectuoso por ante la autoridad administrativa.
A su vez y siguiendo con el análisis del objeto a tasar, debe observarse el
parcelario; en él consta entre otros datos la superficie y ubicación exactas
del inmueble dentro de una manzana determinada y es fundamental su
examen exhaustivo al momento de tasar una propiedad, toda vez que se
pueden dar situaciones en que la realidad difiera sensiblemente de lo
asentado en el mismo. Estas situaciones pueden constar entre otras en que
el inmueble se encuentre cubriendo espacio de otro lote vecino, o a la
inversa, que otro lote esté invadiendo terreno perteneciente al inmueble
que se pretende tasar. De esta manera coincidimos con Marcela Agustina
Ibáñez y Antonio Topalian cuando expresan que: “El desempeño de la
función seria y responsable, no es sólo visitar el inmueble a tasar en el
domicilio de ubicación que se sitúa, ya que esa situación no nos garantiza
que realmente ése sea el bien objeto de la tasación; por ello se debe recordar
que el mismo se identifica con el dominio, donde consta su propietario y se
ubica el parcelario, que representa la designación oficial. Con ambos
elementos se debe hacer el relevamiento para la correcta ubicación”22.
Dentro del denominado “aspecto económico” es necesario efectuar un
acabado estudio de las condiciones de mercado en las que se encuentra
situada la comercialización del bien en cuestión. En este aspecto en
particular juega un papel altamente preponderante la economía del país, la
provincia, la ciudad y hasta la zona geográfica en que se encuentre
situado el bien.
Por otra parte, son altamente importantes las diversas modificaciones del
valor de la moneda y las variaciones en el nivel adquisitivo de la misma,
todos estos elementos afectan de manera directa en el valor del bien a tasar.
22
Ibáñez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Op. Cit.

Por último, nos encontramos en el “aspecto técnico”, éste es aquel que
proveerá orden metodológico a toda la información que será recabada por
el tasador para lograr de esta manera arribar a un valor determinado.
De esta manera, el tasador deberá enfrentarse ante la tarea que lo espera
basándose en una minuciosa labor profesional, la cual deberá tener como
piedra fundamental el criterio pero deberá a su vez valerse de la técnica
como elemento fundamental para lograr una correcta determinación del
precio de una cosa.
Les propongo que busquen dos o más ítems que correspondan a cada aspecto y lo
relacionen con los contenidos mínimos del informe de tasación que se encuentra a
continuación. Por ejemplo: Nro. de Matricula (Aspecto Jurídico); Ubicación
(Aspecto Económico); Método (Aspecto Técnico)
1.1.5 Informe de Valoración – Aspectos

Formales – Contenidos Mínimos
Podemos definir al Informe de Valoración como el documento en el cual
constará toda la información recabada por el tasador durante el ejercicio de
su actividad.
El mismo, viene a coronar un largo y minucioso procedimiento efectuado
por el profesional de la tasación, durante el cual recabó información en lo
atinente a los elementos constitutivos del bien, comparación de distintos
bienes situados en la zona con similares características, estudio de las
diversas operaciones realizadas en la zona, etc. El estudio pormenorizado
de la metodología a seguir se realizará por razones didácticas en el Modulo
número dos.
El llamado informe de valoración será emitido por un profesional del rubro
ante un requerimiento formulado ya sea por un particular o por una
persona jurídica que requiera sus servicios.
Por otra parte, este informe a su vez deberá ser emitido toda vez que un
profesional de la materia actúe en sede judicial como perito en un litigio
determinado.
En este orden de ideas, cabe mencionar que en caso de que se expropie un
bien inmueble por utilidad pública, conforme la legislación vigente en
nuestro país al respecto (Ley 21.625, de fecha 19/07/1997 y ley 21.499,
21/01/77), debe intervenir el Tribunal de Tasaciones de la Nación a través
de un dictamen en los casos en que se de controversia acerca del monto

indemnizatorio: “No habiendo avenimiento respecto del valor de los bienes
inmuebles, la cuestión será decidida por el juez quien, respecto a la
indemnización prevista en el Art. 10 y sin perjuicio de los otros medios
probatorios requerirá dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nación el
que deberá pronunciarse dentro de los noventa días…”23
Por su parte, en el ámbito provincial , encontramos la ley 6.394 que regula

sobre la materia de expropiaciones realizadas por el Estado Provincial en la
Legislación Provincial Provincia de Córdoba, que reza en su articulado: “Declarada la utilidad
A modo ilustrativo, pública de un bien, el expropiante podrá adquirirlo directamente del
señalamos aquí lo indicado propietario dentro del valor máximo que en concepto de total
por la legislación de indemnización fije el Consejo General de Tasaciones de la Provincia
Córdoba. Recuerde que incrementado en un 50%....”; “No habiendo avenimiento, el juez de primera
cada profesional deberá instancia en lo civil y comercial decidirá la diferencia por el trámite de juicio
mantenerse informado
verbal, en todo cuanto no esté modificado expresamente por esta ley,
sobre las leyes aplicables
en el ámbito de sus fijando la indemnización en base a las actuaciones y dictámenes que deberá
provincias de elaborar para cada caso el Tribunal Administrativo, constituido a estos
pertenencia. efectos con arreglo a lo dispuesto por el Art. 6º Inc. c) de la ley 5.330. Dicho
tribunal deberá pronunciarse dentro de los noventa (90) días del
requerimiento del juez. Juntamente con el requerimiento a Consejo General
de Tasaciones de la Provincia, el juez intimará al expropiado para que
dentro del término de diez (10) días comparezca su representante a integrar
el Tribunal Administrativo, bajo apercibimiento de prescindir de su
intervención.24”
Contenido del Informe

Tomando en cuenta que la Tasación es esencialmente una opinión
debidamente fundada en una experiencia anterior y una investigación
actual de las condiciones que presenta el bien estudiado, podemos señalar
una serie de requisitos fundamentales que deberá contener el informe a
presentar, ya sea destinado a sede judicial y bien efectuado ante un
requerimiento meramente privado, para su enumeración se sigue lo
señalado por Eduardo L. Lapa25:
a) Planos, croquis, mensura, cómputos y valores referenciales
agregados en carpeta separada, pero como parte del dictamen.
b) Detalle explicativo de los factores generales y especiales, influyentes
para la determinación de los valores.
c) Utilización y explicación de los coeficientes admisibles según los
casos.
d) Mención de factores excepcionales, si los hubiere.
e) Tasación del terreno
f) Tasación de la Construcción
g) Tasación de todo otro valor incidente, o que forma parte del todo.
23
Ley Nº 21.499. Art. 15
24
Ley Nº 6.394 Provincia de Córdoba. Arts. 14º y15º.
25

h) Reducción de los resultados parciales a la conjunción o tasación
final global.
i) Toda otra consideración u observación especial.
j) Índice de la actualización de valores.
k) Cuenta de gastos y estimación de honorarios.
l) Ofrecimiento de cuanta explicación surgiere como motivo del
trabajo
m) Fotografías del frente del inmueble y si se encontrare con edificio,
diversos ambientes del mismo.
A su vez, podemos coincidir con lo planteado por el mismo autor cuando

afirma: “en el texto del dictamen agregar además, los factores referenciales
obtenidos, en virtud de que el perito tasador se auxilia para lograr valores
que luego usará a cotejo y aproximación, compulsando y requiriendo
informes a distintos registros públicos u oficiales, protocolos de escribanos
consultados, resultado de subastas judiciales; registro de ventas
particulares de martilleros y corredores, informes de instituciones
bancarias y crédito inmobiliario, etc.”26
Lectura de Interés
A continuación, se presenta como anexo un ejemplo de informe de Cotización que
será de utilidad para complementar los aspectos teóricos estudiados en el módulo y
visualizar la manera práctica la información que debería tener el documento.
26
Lapa, Eduardo L. Op. Cit.

Modelo de Informe de Cotización de un
departamento en Propiedad Horizontal en
B° Nueva Córdoba- Córdoba Capital
INFORME DE COTIZACION
Sra.
Graciela Whaite
S…....…/………..D:
Ivana Andrea Zabala, Martillera Judicial,

Corredor Inmobiliario, Perito Tasador M.P. N° 06-553 con domicilio
constituido en Arturo M. Bas N° 258 C.C. N° 21 , de esta Ciudad
designada a los efectos de realizar la tasación del inmueble extiende el
presente informe y respetuosamente manifiesta:
I - Que de acuerdo a la tarea encomendada, la

dinámica de trabajo que se ha adoptado para la correcta interpretación,
consiste en: Realizar la descripción que corresponde a las
características extrínsecas del objeto (Ciudad – Barrio - Manzana –
Cuadra) y características intrínsecas del mismo como son las
Dimensiones – Superficie - Orientación y Mejoras de forma individual.
II - Asimismo se manifiesta que la tasación es una

especialidad que la conforman tres aspectos que se relacionan entre sí a
saber: JURIDICO, TECNICO y ECONOMICO, sobre dicha metodología se
procederá al desarrollo de la actuación profesional a fin de brindar la
mayor cantidad de elementos necesarios de la prueba que constituye la
pericial de tasación.
PRINCIPIO DE AVALUO
- Que este dictamen se encuentra basado sobre un conjunto de

accidentes de tiempo, lugar y modo determinantes. Teniendo en cuenta lo
expresado por el Ing. Mario Chandías “...el valor es único objetivo y
privativo del bien examinado de la misma manera que son sus

dimensiones, su forma o cualquiera de sus propiedades...” (Tasaciones de
bienes urbanos- Edición Alsina)
- Que para determinar el valor, he tomado como referencia

diversos aspectos de los métodos más conocidos, directo o comparativo,
indirecto y empírico aplicando luego “Técnicas de Balance”.
- Que la determinación fue lograda teniendo en cuenta la

inspección ocular efectuada personalmente, los informes, estadísticas y
antecedentes de venta en el barrio. Teniendo presente los criterios de
especialistas en la materia: “...Saber tasar no significa - como muchos
creen- tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas
de la ciudad o país, sino saber buscar, analizar y ponderar los
antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado...” (Ing. Dante
Guerrero – Manual de Tasaciones- Propiedades urbanas y rurales 2da
Edición) “...Sin información no hay valuación...” (Ing. Mario Chandías -
Tasaciones de bienes urbanos- Edición Alsina).-
CARACTERISTICAS EXTRINSECAS:
CIUDAD: Córdoba – Provincia de Córdoba.-
BARRIO: Nueva Córdoba es un barrio de la ciudad de Córdoba, ubicado

en el sector centro-sur del ejido urbano. Forma, junto al centro de la
ciudad, uno de los sectores más dinámicos de la vida económica, cultural y
de recreación cordobesas.
Geografía
El barrio, al igual que la mayoría de los barrios de la ciudad, tiene un

tamaño medio. Comprende 97 manzanas, subdivididas en 2.520 parcelas,
la mayor parte de ellas edificadas.
Al transitar sus calles y espacios públicos se pueden notar pendientes

pronunciadas y elevaciones importantes. La altitud del terreno de Nueva
Córdoba es superior a la del Centro.
Demografía

El barrio es uno de los más densamente poblados, con alrededor de
60.000 habitantes. La particularidad es que la mayor parte de su población
proviene de otros puntos de la provincia y del país, debido a que se trata
en gran parte de estudiantes que hacen sus carreras en alguna institución
cordobesa, en especial en la Universidad Nacional de Córdoba, que está
en el mismo barrio.
Esto le ha dado un aire característico a Nueva Córdoba, ya que es un

barrio de jóvenes en su mayoría, por lo tanto diversas actividades están
planeadas teniendo en cuenta esto. Basta mencionar que es un lugar
donde abundan bares y pubs, librerías, fotocopiadoras, gimnasios y
tiendas de ropa.
Economía
El barrio es económicamente activo. Los sectores de servicios y comercio

continúan destacándose como la actividad más importante con un 36% y
51% respectivamente. En los últimos años se ha producido un gran
crecimiento en la apertura de nuevos comercios.
Torre Ecipsa y Torre Galeno. Córdoba es un importante polo de industrias

y empresas de alta tecnología en Argentina.
Sin embargo el negocio por excelencia en Nueva Córdoba es el

inmobiliario. Se trata del barrio que más edificios en construcción tiene. Los
proyectos son numerosos, principalmente en lo que hace a la arquitectura
en altura, siendo habituales los edificios superiores a doce plantas. La

expansión inmobiliaria se vio favorecida años atrás por el buen momento
de la producción agrícola en el país y la provincia, que generó interesantes
capitales para invertir. En la actualidad la cantidad de propiedad horizontal
(PH) es cercana a las 24.500.
El sostenido ritmo de construcción es acompañado por un incremento en

los precios de cotización superiores al 18% con relación a años anteriores
(2005-2006).
De igual modo, Nueva Córdoba es un importante polo de industrias y

empresas de alta tecnología, especialmente en lo que hace a las
telecomunicaciones.
Educación
El barrio cuenta con importantes instituciones educativas, tanto de

enseñanza primaria como secundaria.
Pero el principal centro educativo del barrio es la Universidad Nacional,

ubicada en el límite sur de Nueva Córdoba, en proximidad al Parque
Sarmiento.
La Universidad Nacional de Córdoba es una de las más importantes de

Latinoamérica; con una matrícula de alrededor de 114.000 alumnos. La
Ciudad Universitaria es el campus de la Universidad, con una importante
extensión. Cuenta con un total de 23 edificios en donde se localizan las
sedes del Rectorado y de la mayor parte de las Facultades que integran a
la Universidad. Allí se desarrolla el dictado de clases de grado y postgrado,
tareas de investigación científica y distintas actividades culturales. Uno de
los edificios principales es el Pabellón Argentina, una imponente
construcción que data de mediados de la década de 1950, en el cual está
ubicado el Rectorado e importantes secretarías.
También la Universidad Tecnológica Nacional se encuentra en cercanías

del barrio. El número de alumnos asciende a 6.800. Es una casa de altos
estudios exclusivamente técnicos e ingenieriles.
En cuanto a las instituciones privadas se encuentra la Universidad

Empresarial Siglo 21 y varios institutos terciarios.

Cultura y ciencia
Nueva Córdoba cuenta con una gran variedad de museos, entre los más
reconocidos está el Museo Superior de Bellas Artes Eva Duarte de Perón
(también conocido como Palacio Ferreyra), que alberga la colección de
artes visuales, fotografía y escultura de la provincia en una muestra
permanente.
El edificio construido en 1916 muestra en su arquitectura de comienzos del

siglo pasado la influencia del modelo surgido de la Escuela de Bellas Artes
de París adoptado por el arquitecto francés Ernst-Paúl Sansón. La casona
evidencia el innegable esplendor decimonónico francés trasladado a la
Argentina y expresado tanto en su desarrollo técnico como en el uso de las
artes decorativas.
El Museo Provincial de Ciencias Naturales, ubicado hacia el noroeste

sobre Avenida Lugones, tiene una exposición de la fauna de la provincia
de Córdoba.
En frente a la Plaza España y en el parque, está el Museo Provincial de

Bellas Artes Emilio Caraffa (refaccionado y ampliado en 2007).
Por avenida Irigoyen se encuentra el Paseo Cultural del Buen Pastor,

centro de exposiciones, sala de eventos, locales comerciales, fuente de
aguas danzantes y espacio de encuentro y recreación, en un edificio
reciclado, donde funcionaba la Cárcel de Mujeres del Buen Pastor, que
combina arquitectura clásica y moderna.
Sobre el este se puede apreciar la Iglesia de los Capuchinos con una

impresionante arquitectura gótica.
Parques y paseos

Vista hacia el barrio Nueva Córdoba, desde el Parque Sarmiento.
El Parque Sarmiento (Córdoba) es uno de los más antiguos de

Sudamérica. Fue planeado por el arquitecto francés Carlos Thays. Hacia el
noroeste del parque está el Anfiteatro Griego, refaccionado durante 2008,
donde se realizan distintos tipos de eventos.
En el Parque hay lugares a los que se puede ir a pasear, salir a comer y

disfrutar del aire libre y la naturaleza, como el lago con sus islas o el
rosedal. Tiene integrado un parque de diversiones y el antiguo Jardín
Zoológico, naturalmente embellecido por sus antiquísimas barrancas a las
que se añadió el arte, con algunas esculturas, lagos artificiales, un
simpático y antiguo mini ferrocarril, románticas pérgolas y fontanas.
MANZANA: la misma presenta una forma regular, las calles que la

delimitan son Chacabuco, Derqui, Obispo Oro y Obispo Salguero. La
altimetria de la manzana es buena ya que no presenta problemas de nivel
respecto de otras de la zona.
UBICACIÓN DEL EDIFICIO DENTRO DE LA CUADRA: se trata de un

edificio medial con orientación oeste (positiva) y vista hacia el frente. (La
orientación Norte y Oeste se consideran positiva, mientras que la
orientación Sur y Este son negativas debido a que los ambientes son
húmedos y la edificación se expone a más deterioros, resultando en
algunos casos menos saludables o bien que sufran altas temperaturas en
horarios vespertinos).
CARACTERISTICAS INTRINSECAS:

I - EL INMUEBLE
Ubicación: Chacabuco 775 / 781 - “8 vo Piso” - B° Nueva Córdoba –

Vista al frente.
Designación: Parcela Horizontal Ocho – Unidad Ocho.-
Identificación catastral en la MUNICIPALIDAD DE CÓRDOBA N°

04/09/033/050/00008/4.
Identificación en DIRECCION GENERAL DE RENTAS N° 110122270971
Descripción: Se trata del octavo piso del edificio, que consta de living –
comedor, sala de estar, dos dormitorios, cocina – comedor diario,
despensa, baño y toilette, baulera y cochera.-
Antigüedad del Edificio: 25 años
Destino: Vivienda (Residencial)
Estado de conservación del edificio: Conservación Normal (Estado 2)*
Estado de conservación de la unidad funcional: Muy bueno (Estado 1)*
*(Según criterios de Ross Heidecke)
SUPERFICIES:
SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA (Dpto.): 94,77 m2
SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA (baulera): 5,18 m2
SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA (cochera): 13,45 m2
SUPERFICIE CUBIERTA PROPIA TOTAL: 113,40 m2
SUPERFICIE DESCUB. COMUN DE USO EXCLUSIVO (balcón 1): 4,28

m2
SUPERFICIE DESCUB. COMUN DE USO EXCLUSIVO (balcón 2): 15,05

m2
SUPERFICIE DESCUB. COMUN DE USO EXCLUSIVO TOTAL: 19,33

m2
PORCENTAJE DE COPROPIEDAD: 8,45 %

SERVICIOS: Todos (agua, luz, gas natural, cloacas, teléfono, Internet y
televisión por cable).-
SITUACIÓN JURÍDICO REGISTRAL: La unidad funcional se encuentra

inscripta a nombre de Natalia Carlota Montes, como nuda propietaria y de
los esposos Graciela Whaite y Juan José Montes les corresponde el
usufructo vitalicio, inscripto bajo la matricula N° 234.832 / 8 Departamento
Capital (11).
MEJORAS: Desde la vía pública se ingresa por el ascensor principal o el

de servicio hasta el octavo piso, donde se encuentran dos ingresos (Ppal o
de Serv.) ambos cuentan con aberturas blindadas. El departamento en
general es muy luminoso y ventilado, de gran categoría, con molduras a la
altura del techo, paredes empapeladas y en las zonas húmedas revestidas
en porcelanato color manteca. Las aberturas son: en el caso de las
puertas, de Roble, aluminio o placa según corresponda. Las ventanas son
de aluminio con persianas de Raulí.- Los herrajes son de bronce
igualmente que las luminarias. La grifería y los sanitarios existentes son de
excelente calidad y diseño.-
Todos los ambientes cuentan con aire acondicionado y calefacción central,

en los baños se encuentran instalados extractores de aire.
La cocina se encuentra equipada con alacena mesada de piedra granítica

con y bajo mesada. Además de un modular, campana, cocina, lavavajillas
y calefón.
Por el comedor de diario se ingresa a una despensa donde se ubica la

mercadería.
Ambos dormitorios tienen placard con sus respectivos interiores y

valijeros, aunque solo uno de ellos tiene balcón (el N° 2).-
La baulera y la cochera se encuentran en el primer subsuelo.
Nota: Forman parte del presente dictamen un DVD con 80 tomas

fotográficas tomadas en el inmueble, ilustrando las características y
comodidades del mismo.-

II – COMENTARIOS FINALES:
A) El presente inmueble se encuentra ubicado en un barrio de gran

categoría y con características bien definidas. En una propiedad urbana la
ubicación es determinante y Nueva Córdoba es “EL” barrio por excelencia.
Este factor decididamente configura una importante plusvalía.
B) Como ya fue desarrollado con anterioridad hago presente lo que se

refiere a la estupenda funcionalidad, ventilación y luminosidad de la
unidad funcional, todo lo que constituye otro factor de plusvalía.
C) El edificio cuenta con nueve unidades funcionales, ubicándose una por

cada piso, todo lo que habla de la categoría y la exclusividad de ser pocos
departamentos. El objeto de la presente valuación el piso Octavo donde a
esa altura el ruido no reviste importancia, la ventilación es buena y el nivel
de humo / smog son menores que en las unidades más bajas.
D) Cabe destacar el estado de las mejoras: Como se puede visualizar en

las fotografías, el inmueble presenta un estado de conservación
inmejorable, además cuenta con cañerías e instalaciones que fueron
renovadas hace 4 años (cañerías de luz, agua y gas) agregando años en
vida útil al realizar la zona húmeda a nuevo (Cocina y Baños).-
E) Para todos los cálculos he utilizado como referencia: Antecedentes de

venta y oferta de inmuebles de la zona debidamente homogeneizados,
como la revista Costo de Obra, el diario la Voz del Interior (ver recorte
anexo) Cedulones de Municipalidad y Rentas, Método de Ross Heidecke,
Método Empírico, criterio y experiencia profesional.
F) Conviene señalar en último término que el valor final queda establecido

sin tener presente deudas o créditos, presentes o futuras de la naturaleza
que sean, para lo cual se deberá adicionar o deducir dichos importes del
valor que arroja el presente informe.-
G) Se sugiere, al momento de efectuar una posible comercialización,

tener en cuenta la tendencia económica del barrio, ya que en los últimos
años se ha producido un “boom inmobiliario”, por lo cual indico adicionar al
precio objeto de la presente un porcentaje no menor a un 15 %
dependiendo del tiempo en que transcurra la venta, a los efectos de
intentar obtener un precio mayor. Esto es debido a que el valor que arroja

el presente dictamen se logra de manera técnica (es decir a través de
métodos, formulas, coeficientes etc...) y el valor comercial que se abona
por un inmueble es dinámico depende de las tendencias económicas del
mercado, que por el momento se encuentra en alza.-
III – VALUACION:
Teniendo en cuenta todo lo expresado supra, y a criterio de esta

profesional, asigno el siguiente valor: Dólares Estadounidenses Ciento
Cuarenta Mil (U$S 140.000).- En la ciudad de Córdoba a Quince (15)
días del mes de Enero de 2011.-
Por todo lo expuesto pido que se tenga por acompañado en tiempo y

forma el informe pericial solicitado, sus respectivas copias y el DVD que
contiene las (80) tomas fotográficas.
Sin otro particular, hago propicia la ocasión para saludar a Ud. con la
mayor deferencia.
Atentamente.
IVANA ANDREA ZABALA
Martillera Pública Judicial
Corredor Inmobiliario
Perito Tasador

Bibliografía Lectura 1
Aguiar, Daniel Artemio: Manual de Tasación Inmobiliaria - Urbana y
Rural. Editorial Juris. 4ª Edición reelaborada, ampliada y actualizada.
Rosario 2006.
Borda, Guillermo A.: Tratado de Derecho Civil, Contratos. Editorial

Abelardo Perrot. Buenos Aires 1979.
Chandías, Mario Eduardo: Tasación de Inmuebles Urbanos. Ediciones

Alsina. Buenos Aires 1954
Código Civil de la República Argentina.
IVSC - Comité Internacional de Normas de Valuación. International

Valuation Standards 2007
UPAV- Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación

(UPAV): Art. 3º
Guerrero, Dante: Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y

Rurales. Editorial Alsina. Buenos aires 1984.
Ibáñez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Elementos de la

Tasación. Ediciones Alveroni, Córdoba 2005.
Lapa, Eduardo L.: Tasación Inmobiliaria. Editorial La Cañada. Córdoba

2007.
Mc Michael, Stanley: Tratado de Tasación. Editorial Labor. Buenos Aires

1949
Musto, Néstor Jorge: Derechos Reales. Ediciones Astrea. Buenos Aires

2000
Rivarola, Jorge Víctor y Rivarola, Carlos Héctor: Tasación de

Inmuebles Urbanos: Criterios. Valuación de terrenos para Propiedad
Horizontal. Método de Incidencia. Editorial L. V. Zanetti. Buenos Aires
1967
www.uesiglo21.edu.ar


Lectura 1 - Conceptos Básicos de Valoración

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Módulo 1

Materia: Tasaciones, Subasta y Corretaje

1.1 Introducción: Antecedentes. Legislación.

Materia: Tasaciones, Subasta y Corretaje

Tasar es: Estimar el valor económico de un bien, basándose en

Una vez determinada con exactitud la definición arribada, podemos señalar

• “Justiprecio, avalúo de las cosas” – Real Academia Española.

Materia: Tasaciones, Subasta y Corretaje

1.1.1 Definiciones y diferencias de: Valor-

Valuar • “Transitivo de Valorar”

Cotizar “Estimar, particularmente de forma pública, a alguien o algo en

Tasar “Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una

Materia: Tasaciones, Subasta y Corretaje

Estas actividades pueden ser realizadas por cualquier persona, todos

En el mismo sentido de lo expuesto, diremos que cotizar (estimar, de

Así estamos haciendo referencia a la actividad de los

Concluimos con las definiciones esbozadas, diciendo que Tasar es efectuada

En resumen, diremos que las diferencias consisten, en la persona que

El acto de Valuar puede ser realizado por cualquier persona. El acto de

De esta manera, podemos observar que la tarea principal del tasador es

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Diversos Ámbitos de Valor

Materia: Tasaciones, Subasta y Corretaje

Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por

Valor del Costo de Reposición (CR)

El valor del costo de reposición puede ser:

• Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias

• Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la

Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la

Será el valor determinado en función de la finalidad de la tasación. La

Valor Presente – Valor Futuro

a) Teoría de la Actualidad: Tiene como precepto fundamental la

Materia: Tasaciones, Subasta y Corretaje

Valuación para Expropiación

En el caso de las tasaciones por expropiación, corresponderá la determinación

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Valuación Técnico Contable

En la valuación técnico contable de bienes con fines patrimoniales se trata de

Valuación para Venta o Adquisición

El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado preferentemente

Valuación para Locación o Concesión de Uso

Materia: Tasaciones, Subasta y Corretaje

El Valor de Tasación para fines de garantía, incluida la garantía hipotecaria,

Valuación para Subasta

El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o costo de

Valuación para Seguros

El Valor de Tasación para estos fines será el correspondiente al costo de

Valuación a efectos Impositivos o de Catastro

El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o el costo de

Valuación para Servidumbres

Materia: Tasaciones, Subasta y Corretaje

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Valor Costo de Reposición

Valor Presente – Valor Futuro

Valuación para Expropiación

Valuación para Venta o Adquisición

Otros Valores Valor de Negocio en Marcha

Diferencias entre Valor y Precio

Compara dos riquezas entre sí. Evidencia económicamente una riqueza en sí

Es el valor que asignamos a nuestras Surge cuando el valor es comparado y

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