Propiedad exclusiva y común: ¿aprendiendo a convivir?

Abog. Javier Ocampos Mogollón

Registrador Público
Zona Registral N° V – Sede Trujillo

Una amiga me comentó –muy contenta- que había adquirido un inmueble en un condominio ubicado en una excelente
zona de la ciudad de Trujillo, ¡era la casa soñada!. Pocos meses después me contó, pero esta vez con preocupación, que
en dicho condominio un vecino suyo estaba construyendo un nuevo bloque de departamentos, el cual tugurizaría más el
condominio. "Lo más grave es que aún no logro ponerme de acuerdo con mis vecinos con relación a dicha construcción, los
bienes comunes y la Junta de Propietarios", expresó muy angustiada.
Otro caso similar, es la noticia de la disputa generada en un conocido centro comercial de Trujillo, entre los propietarios
de las tiendas o locales comerciales y el constructor o promotor del centro comercial quien habría ocupado y vendido
áreas comunes de dicho centro.
Estos dos emblemáticos casos me llevaron a preguntarme: ¿Sabemos convivir en un Régimen de Propiedad Exclusiva y
Común (antes Propiedad Horizontal)? En la coyuntura actual, la respuesta a dicha pregunta es de suma importancia. Por
tal razón el presente artículo pretende explicar qué implicancias tiene este régimen especial de propiedad.

El derecho de propiedad
Regularmente toda persona conoce que el derecho de propiedad es un derecho absoluto, que te permite realizar una
serie de atributos sobre los bienes como actos de disposición (venderlo, donarlo, entre otros), administración
(arrendarlo), gravarlo (hipotecarlo, darlo en usufructo, etc.) y otros. Por ejemplo: Si soy propietario de un inmueble
podré realizar todos los actos antes indicados sobre el mismo sin mayores limitaciones que las que me imponen el orden
público y las buenas costumbres. Es decir, puedo ejercer una propiedad exclusiva.
Ahora, puede ocurrir que no sea el único propietario del predio sino, por ejemplo, lo soy junto con mis hermanos. En este
caso se constituye un régimen de copropiedad en el cual soy propietario de una cuota ideal (ficción legal) del bien, lo que
comúnmente se conoce como "acciones y derechos". Sin embargo, sobre esas acciones y derechos yo puedo ejercer todos
los atributos de la propiedad exclusiva antes descrita. Todo lo que acabo de describir es regulado o normado por el Código
Civil.
En un Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, la forma en la cual se distribuyen los inmuebles no permite que las reglas
de código civil precitadas se apliquen de modo absoluto. Éste es un régimen especial de propiedad inmobiliaria regulado
por la Ley N° 27157, conocida como Ley de Regularización de Edificaciones, y su reglamento aprobado mediante DS N°
0008-2000-MTC, el cual se aplica a: edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto; quintas,
casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes
comunes.
Como podemos notar, lo distintivo de todas estas unidades inmobiliarias es que constan de los denominados "bienes
comunes", los cuales a su vez permiten el uso y disfrute de los bienes de propiedad exclusiva (departamentos, tiendas,
casas, locales comerciales, estacionamientos, etc.). Es decir; existe una relación de dependencia entre los bienes
comunes y los bienes exclusivos, lo que genera entre ellos un "estado de indivisión forzosa".
Existen bienes comunes necesarios (o por naturaleza) y bienes comunes por destino; sin embargo, siempre debe existir
cuando menos un "bien común necesario" para constituir este régimen especial. Por ejemplo: En un edificio de
departamentos un bien común necesario es el terreno sobre el cual se asienta toda la edificación; en una quinta, el
pasaje común.
Queda claro entonces que a estos bienes comunes no podemos aplicarle las reglas de la copropiedad del código civil; sino
reglas especiales que permitan su correcto uso y el de los bienes exclusivos, siendo que el derecho de propiedad que
detento sobre ellos se expresa a través de lo que se conoce como "porcentaje de participación sobre los bienes comunes".
¿Cómo así? Por ejemplo, si yo compro un departamento en un edificio, al momento de realizar la compra, no sólo he
adquirido dicho departamento (sobre el cual ejerceré mi propiedad exclusiva) sino también un "porcentaje de
participación sobre los bienes comunes" y en virtud de esto último yo podré hacer uso de los bienes comunes (terreno,
pasadizos, escaleras, azoteas, etc.) los cuales a su vez me permitirán acceder y disfrutar de mi departamento.
Consecuentemente, cuando transfiera mi departamento transferiré también "mi porcentaje de participación sobre los
bienes comunes" aunque no lo señale expresamente en el contrato, precisamente por el "estado de indivisión forzosa" en
que se encuentran; lo cual no ocurriría, por ejemplo, si sobre los bienes comunes ejerciera un derecho de copropiedad,
pues en dicho caso si podría transferir separadamente mi porcentaje de participación sobre los bienes comunes.
Lo anteriormente descrito constituye el sustento físico del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, pero éste se
materializa a través de un estatuto que se conoce como Reglamento Interno que toda edificación, a la cual resulta
aplicable, debe tener. Este reglamento regula la forma en que se ejercerá el derecho de propiedad sobre los bienes
exclusivos y comunes, cómo se realizará el mantenimiento de los bienes comunes, el pago de los servicios comunes, la
administración de la edificación, la Junta de Propietarios y demás reglas que permitan el adecuado disfrute de dichos
bienes.

Junta de propietarios
La Junta de Propietarios es un ente que agrupa a todos los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva (una especie de asociación). Tiene importantes funciones y atribuciones, como la de aprobar el cambio de un
bien de propiedad común a bien de propiedad exclusiva (por ejemplo, es el caso de los estacionamientos, azoteas y otros
). Sus decisiones o acuerdos, tomados conforme al reglamento interno, obligan a todos los propietarios. Cuando ya existe
pluralidad de propietarios de las unidades de propiedad exclusiva, deberá designarse además al presidente de la junta de
propietarios. Todos estos actos deben ser inscritos en el Registro de Predios de la SUNARP.
Por lo explicado, es evidente que el conocimiento y comprensión del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común,
establecido en el correspondiente Reglamento Interno, es sumamente importante para una correcta convivencia. Trujillo,
después de Lima, es la ciudad en la que más proyectos del programa MIVIVIENDA se han desarrollado y, en consecuencia,
deben existir, en la gran mayoría de edificaciones, Regímenes de Propiedad Exclusiva y Común.
Sin embargo, los ejemplos señalados al inicio del presente artículo y otros, conocidos en el ejercicio de la función
Registral, nos permiten concluir que la gran mayoría de nuevos propietarios desconocen los alcances, beneficios, efectos
y obligaciones que dicho régimen produce. En el primer ejemplo descrito, mi amiga desconocía que en el Reglamento
Interno inscrito en los Registros Públicos existe una cláusula en virtud de la cual su vecino podía construir un nuevo
edificio y que, como propietario de un bien exclusivo (y los nuevos propietarios que luego se integren), puede hacer uso
de los bienes comunes establecidos en el reglamento interno.
En el segundo caso, seguramente el promotor desconoce que no puede transferir parte de los bienes comunes, así sea el
propietario de una o varias unidades de propiedad exclusiva simplemente porque no ejerce un derecho de copropiedad
sobre dichos bienes comunes. Así como éstos existen otros problemas frecuentes que se originan por desconocimiento del
Reglamento Interno que los regula.
De igual modo, algo que casi nunca hacen los nuevos propietarios es constituir su Junta de Propietarios y elegir a su
Presidente y luego inscribir su designación en el Registro de Predios de la SUNARP. Su oportuna constitución permitirá
solucionar varios de los problemas antes descritos e incluso, si fuera el caso, podrá modificar totalmente el Reglamento
Interno inicial y adecuarlo a su realidad y necesidades.
Por todo esto, es de suma importancia que los actuales propietarios y futuros compradores de unidades inmobiliarias
tomen exacto conocimiento de las implicancias, atribuciones y obligaciones que se derivan del Régimen de Propiedad
Exclusiva y Común que regula el ejercicio de su derecho de propiedad sobre tales predios. Además, debe promoverse la
constitución de las Juntas de Propietarios de los edificios en los cuales existe dicho régimen. De este modo se evitará
posteriores conflictos y propiciará una mejor convivencia ciudadana

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

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APLICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN DE RÉGIMEN DE

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN DE HECHO GENERADO LUEGO DE VIGENCIA DE
LEY N° 27157 Pueden acogerse al procedimiento de regularización de edificaciones normado
por los artículos 6° de la Ley N° 27157 y 19° al 23° de su Reglamento aprobado por D.S. N°
008-2000-MTC, aquellos propietarios de secciones exclusivas de un edificio cuyo régimen de
propiedad exclusiva y común se configuró de hecho incluso después que la LEY N° 27157
entró en vigencia. 014-2006-T

INSCRIPCIÓN DE EDIFICACIÓN TIPO QUINTA VÍA REGULARIZACIÓN Es procedente la

inscripción vía regularización de una quinta en la que se regularice la fábrica de algunas
viviendas unifamiliares, teniendo la certeza, por declaración del verificador responsable, que
sobre el resto de las unidades inmobiliarias existen edificaciones que no cumplen con las
normas reglamentarias, motivo por el que no se declara su fábrica. 530-2006-LCRITERIOS
DE ASIGNACIÓN DE PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN EN LOS BIENES COMUNES EN
EL REGLAMENTO INTERNO AL AMPARO DE LA LEY DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
En la partida registral debe consignarse el porcentaje de participación en la propiedad del
conjunto de bienes comunes, que es el porcentaje que se utiliza para efectos del quórum y
votación en la junta de propietarios, y no el porcentaje de participación en la propiedad de un
bien común específico. 712-2006-L

REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN

El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es una modalidad de la propiedad consistente en

la coexistencia, en una edificación, de secciones de dominio exclusivo con áreas de propiedad común.
Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una
copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está construido, los
muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los
propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.

La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es la

coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la
edificación, como sucede con los edificios, entre otros.
Por ello es que se admite que la constitución de dicho régimen no sólo sea mediante un acto específico de
constitución (acto jurídico) por parte de sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un
edificio en el que existan dos o más propietarios de distintos departamentos u oficinas.

LA COPROPIEDAD
Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro indiviso a varias
personas
Para poder entender este concepto, es necesario conocer lo que significa la palabra pro
indiviso, su significado es que no hay división material de las partes, ya que es un término
latino – jurídico. Es por ello que cuando hay copropiedad, la cosa o el derecho pertenece a
varias personas, pero no se puede decir cual parte específica corresponde a cada uno,
pues la cosa o el derecho en cuestión pertenece a todos, si división material de las partes.
Tomando en cuenta el concepto que nos dice Rojina Villegas, “la copropiedad existe
cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen a dos o más personas. Los
copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa sino un derecho de
propiedad sobre todas y cada una de las partes determinadas de la cosa, sino un derecho
de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción, es
decir, sobre parte alícuota.” (Rojina Villegas, 2011)
La parte alícuota es aquella que se divide en partes iguales del número de personas que
son copropietarias, por ejemplo si son seis personas, a cada persona le corresponde un
sexto de esa propiedad; éste concepto es importante comprenderlo ya que de su
comprensión depende el conocimiento de la concepto de copropiedad.
DIFERENCIAS ENTRE COPROPIEDAD Y SOCIEDAD
SOCIEDAD CIVIL: Es el contrato por medio del cual los socios se obligan mutuamente a
combinar sus recursos o esfuerzos para la realización de un fin común, de carácter
preponderantemente económico, pero que no constituya una especulación comercial.
(vlex.com)
SOCIEDAD MERCANTIL: Es el acto jurídico mediante el cual los socios se obligan a
combinar sus recursos o sus esfuerzos para la realización de un fin común, de acuerdo con
las normas que, para alguno de los tipos sociales en ellas previstos.

 DIFERENCIA ENTRE COPROPIEDAD Y SOCIEDAD EN CUANTO A SU

ORÍGEN:
Las sociedades solo se pueden originar a partir de un contrato denominado contrato de
sociedad, ya sea civil o mercantil.

La copropiedad puede surgir de un contrato o bien, de una sucesión testamentaria; esto es

por mandato de un testamento.

 DIFERENCIA ENTRE COPROPIEDAD Y SOCIEDAD EN CUANTO A SU

NATURALEZA
Las sociedades tienen que estar reguladas en la ley, ya que sin esta regulación, las
sociedades no existen.
La copropiedad en cambio, no necesita regulación legal alguna, ya que ésta no deriva de
la ley, se trata de una situación de hecho que el Derecho solo reconoce o regula.
 DIFERENCIA ENTRE COPROPIEDAD Y SOCIEDAD EN CUANTO A SU
FINALIDAD
Las sociedades ya habíamos hablado que podían ser civiles o mercantiles, y ambas se
constituyen con un fin común, la primera con especulación económica y la segunda con
fines comerciales.

La copropiedad en cambio tiene como fin que varias personas gocen de alguna cosa y con
la idea de conservarla en buen estado de uso, esto es, el aprovechamiento y conservación
de la cosa.

 DIFERENCIA ENTRE COPROPIEDAD Y SOCIEDAD EN CUANTO A SUS

EFECTOS EN EL MUNDO JURÍDICO
La sociedad es un ficción de la ley, esto es que crea a una persona que no existe con el fin
de que la sociedad exista, es lo que llamamos la persona moral, que es diferente a cada
uno de sus socios.

La copropiedad no da lugar a la creación y nacimiento de una persona moral diferente de

los copropietarios, por el hecho de que ésta figura puede o no estar regulada por la ley.
Para poder estudiar la naturaleza jurídica de la copropiedad, es necesario conocer los
elementos de la misma y estos son los siguientes:
1. Pluralidad de los sujetos: Es que existen cuando menos dos titulares del mismo derecho
real.
2. Unidad de objeto: Es que estos titulares de los que hablamos tienen el dominio sobre los
mismos elementos, sin que esté lindada la parte material de cada uno.
3. Cuotas ideales a cada propietario: Todos y cada uno de los propietarios de la cosa,
saben que tienen una determinada parte de la cosa, pero no puede decir cuál con
exactitud le corresponde, ya que si lo supieran, se terminaría la figura de copropiedad y
entraría la figura de propiedad.
NATURALEZA JURÍDICA DE LA COPROPIEDAD
Ernesto Gutiérrez y González, nos dice: “La Teoría de la división ideal del Derecho, habla
que cada copropietario tiene derecho sobre la totalidad de la cosa; pero su derecho es una
parte del derecho sobre la totalidad de la cosa; pero su derecho es una parte, del derecho
entro de propiedad; las facultades que derivan del derecho de propiedad corresponde a
los copropietarios pro-parte.”
Dentro de esta teoría, se estipula que la parte material de la cosa, no interesa a la
copropiedad, sino que lo que realmente le interesa a este concepto, es la parte del dominio
sobre la cosa, ya que los copropietarios tiene un derecho parcial sobre el dominio de la
cosa.
En este concepto de copropiedad, se pueden reconocer dos derechos diferentes que son el
derecho de propiedad individual, que consiste en la parte que cada copropietario detenta
o puede usar en forma exclusiva; y el derecho de propiedad en común, que es derecho que
se tiene sobre las partes que permiten el acceso a todos los copropietarios.
Según el Código Civil para el Estado de Aguascalientes en su artículo 965, a la letra dice:
“Se presume la copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario:
I.- En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de elevación;
II.- En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situados en poblado o en el campo;
III.- En las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rústicos. Si las
construcciones no tienen una misma altura, solo hay presunción de copropiedad hasta la
altura de la construcción menos elevada”.

Con esto se refuerza la tesis de que para cada copropietario, un derecho real de uso sobre
una determinada y específica parte del edificio, pero no hay propiedad individual y
copropiedad al mismo tiempo.

DE LA COPROPIEDAD
1. CONCEPTO.-
Es la figura jurídica a través de la cual la propiedad corresponde en común a
varis personas, aplicándose al efecto las mismas reglas del derecho de
propiedad.
2. NATURALEZA JURÍDICA DE LA COPROPIEDAD.-
Para establecer ¡a naturaleza jurídica de la copropiedad, existen tres
planteamientos:
- Se dice que cada uno de los copropietarios es titular de una cuota parte
indivisa, abstracta e ideal, afirmación que es criticada en razón a que el
fundamento de la propiedad es, que esta debe recaer sobre una cosa cierta
y determinada, por tanto no puede ser sujeta un cierta clase suerte, - Otros
señalan que la copropiedad es una cierta clase persona jurídica que nace en
forma especial cuando concurren varios propietarios sobre una cosa en
común y al efecto estos copropietarios deben limitar sus derechos al
cumplimiento de los fines específicos y propios de la copropiedad. Tendencia
que también es criticada en razón a que el nacimiento de una persona
colectiva esta limitada al cumplimiento de ciertos requisitos para su
formación.
• Por ultimo, otros sostienen que la copropiedad es una modalidad del
derecho de propiedad que recae sobre un derecho cuyo objeto es una cosa
indivisa donde existen una pluralidad de sujetos, tendencia que es la mas
aceptada por nuestro ordenamiento jurídico.
3. CLASES DE COPROPIEDAD
a) Copropiedad común o sin indivisión forzosa.- Se presenta en el caso en
que los propietarios tiene una cosa o varias sujetas a su dominio, las mismas
que pueden dividirse en cualquier momento a simple solicitud de uno de los
copropietarios, división y partición que podrá hacerse de forma voluntaria o
por la vía judicial si fuese necesario.
b) Copropiedad con indivisión forzosa.- Se presenta en el caso de que la
cosa común no puede ser objeto de división, ni siquiera por voluntad de las
partes, ya que la normativa aplicable al caso puede llegar a limitar el derecho
a dividir la cosa por ser indivisible materialmente o si al ser dividido pierda su
esencia y utilidad.
4. DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS (161 CC).-
Los propietarios tienen en común derechos y obligaciones y entre los derechos
podemos distinguir:
a) Actos jurídicos.- todos ¡os copropietarios podrán realizar actos de
disposición sea a titulo gratuito u oneroso sobre la cuota parte que les
corresponde. En lo que se refiere a hipotecas se gravaran únicamente la parte
del copropietario que la tramita. (1334 CC)
 b) Actos materiales.- para el caso de efectuar actos materiales sobre la
cosa común se debe contar con la autorización de todos los copropietarios,
ya que esto implica cambios físico a la cosa, sean en perjuicio o en beneficio,
deben ser aprobados por todos los copropietarios.
5. ADMINISTRACIÓN DEL BIEN COMUN (164 - 165 CC).-
Todos los copropietarios tienen derecho a administrar la cosa común en forma
igualitaria y así percibir los frutos que esta propiedad produzca. Esta
administración se podrá realizar a través de acuerdos fijados en estatutos
internos que rijan la copropiedad.
6. OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS.-
Se encuentran obligados a cubrir los gastos de administración, conservación y
mantenimiento de la cosa común, como a cumplir con las cargas que
conlleva la cosa, como ser el pago de impuestos.
7. DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN.-
Es el acto jurídico en virtud del cual cesa el estado de indivisión y cada
propietario tiene en reemplazo de su cuota virtual que equivale a una parte
material del terreno. Ya que el estado de indivisión no puede ser perpetua
porque nadie puede estar obligado a permanecer en la indivisión y la división
se conseguirá por el consentimiento de los copropietarios o en su defecto a
través de una orden emanada del juez competente, previo tramite
correspondiente siempre y cuando la cosa sea divisible, ya que si no lo es se
procederá al remate del bien para que el producto obtenido sea dividido
entre los copropietarios conforme a las cuotas que les corresponde a cada
uno.
a) Temporalidad de la indivisión (167 II CC).- conforme establece el citado
articulo nadie puede estar sujeto a una indivisión permanentemente, aunque
por razones pactadas por los copropietarios se puede acordar permanecer
en la indivisión por un tiempo que no puede sobrepasar los 5 años.
b) División (168 CC).- Para la procedencia de la división de la cosa común se
deben tomar ciertos aspectos en cuenta, ya que no se podrá dividir una cosa
cuando esta dividida no podrá cumplir con la utilidad que ofrece sin dividirse
y/o también se debe tener presente que la división no procede cuando la
superficie no alcanza para su división e inscripción en Derechos reales y el
Gobierno Municipal de La Paz, cuando se establece que la superficie mínima
para cada copropietario deberá ser de 100 mts.2.
8. DE LA COPROPIEDAD CON INDIVISIÓN FORZOSA.-
El estado de la indivisión forzosa resulta de la ley y de la voluntad de las partes.
Y los caos de propiedad con indivisión forzosa con:
- La copropiedad que resulta de los accesorios indispensables, como ser pasillos,
ascensores, etc.
- Los sepulcros
- La propiedad horizontal
- El muro medianero
9. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
a) Actos jurídicos.- En la copropiedad con indivisión forzosa ¡os
copropietarios para poder disponer de sus derechos debe obtener la
autorización de los demás copropietarios, es decir no podrá vender ni
hipotecar su cuota parte que el corresponde si no es con la autorización de
los otros copropietarios.

b) Actos materiales.- En cuanto a los actos materiales también deben ser

autorizados por los otros copropietarios, ya que como se explico líneas arriba
implica cambios físicos al inmueble, los mismos que pudieran causar
elevaciones en las cargas de impuestos.

El Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común Robert S. Zavaleta Neyra Diciembre 2012
Normas  Ley N° 27157, modificada por la Ley N° 27333.  D.S. N° 035-2006-VIVIENDA: TUO del
Reglamento de la Ley N° 27157.  Resolución Viceministeral N°004-2000-MTC-15.04, que aprueba
los reglamentos internos modelos.  Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:
Resolución 248-2008-SUNARP/SN.  Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Común: Resolución 340-2008-SUNARP/SN. CUAL ES EL PRESUPUESTO OBJETIVO DEL
REGIMEN?  Típica: (propiedad horizontal): La existencia de un edificio dividido en distintos
sectores en un plano horizontal.  Atípica (propiedad horizontal tumbada): No tiene sustento
fáctico en un edificio como la típica. Existen varias casas que comparten lagunos bienes o servicios
comunes. No hay una superposición horizontal de propiedades inmobiliarias, sino que comparten
zonas de ingreso o viales comunes. Tipos de edificaciones  Edificios de departamentos  Quintas
 Casas en copropiedad  Centros y galerías comerciales o campos feriales  Otras unidades
unidades inmobiliarias con bienes comunes  Art. 2 Ley 27157 y 126 Reglamento

Regímenes “Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de
edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a
distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un reglamento interno
y una junta de propietarios”. (art. 129º del D.S. 035-2006-VIVIENDA) ¿Qué es un Régimen de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Común?  Dominio Exclusivo: Son los espacios susceptibles de
aprovechamiento independiente atribuido a cada propietario.  Dominio Común: Son aquellas
partes del edificio, que son necesarias para el más adecuado uso y disfrute de los diversos pisos y
locales que lo conforman y que pertenecen, en proporción a sus respectivas cuotas, a todos los
propietarios de los elementos de dominio exclusivo, siendo inseparables e indivisibles. Régimen de
independización y copropiedad  Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser
independizadas y bienes de uso común sujetos al régimen de copropiedad regulado por el Código
Civil. No es procedente solicitar la partición de las zonas comunes.  Solo aplicable a: Quintas,
casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes.  Deben ser de un solo piso o que, de contar con más pisos,
pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el
terreno de propiedad exclusiva de la sección.  Art. 128 Reglamento de la Ley 27157 Art. 128º D.S.
035-2006-VIVIENDA. EXCEPCION: Los edificios de departamentos no pueden acogerse al régimen
de independización y copropiedad, debiendo adoptar necesariamente el estatuto de la propiedad
horizontal. Complejos inmobiliarios: que se encuentran conformados por edificios divididos
horizontalmente, no pueden optar por el régimen alternativo de independización y copropiedad
Regímenes aplicables según el tipo de edificación El régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común es obligatorio en los casos de unidades superpuestas en el plano vertical. En las demás
edificaciones, puede optarse por el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o de
independización y copropiedad.  Art. 5.1 Directiva Resolución 340-2008-SUNARP/SN Nacimiento
del régimen - De hecho, con la transferencia de las secciones de propiedad exclusiva antes de
otorgarse el reglamento interno. - Con el otorgamiento del reglamento interno por el único
propietario de la edificación cuando tenga por finalidad transferir las secciones de propiedad
exclusiva.  Art. 39 Ley 27157 Reglamento Interno  Es el estatuto de la edificación que contiene la
descripción de las secciones de propiedad exclusiva, usos, zonas comunes, porcentajes de
participación, derechos y obligaciones de los propietarios, régimen de la junta de propietarios
como sesiones, quórum, votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley 27157  La declaratoria de
fábrica constituye un acto previo para su inscripción, salvo disposición en contrario (subdivisión
tipo quinta - habilitaciones para uso vivienda con bienes comunes). Arts. 42 y 51 RIRP,
respectivamente. Formalidad del Reglamento Interno  Documento privado con firma certificada
por notario.  Escritura pública.  Resolución de la Gerencia de Titulación de COFOPRI.  Art. 53
RIRP Legitimados para otorgar el R.I.  El propietario del predio.  El presidente de la junta de
propietarios.  - Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la sesión y debe acreditarse la
convocatoria.  - El voto se computa por cada sección, mientras no se encuentren definidos los
porcentajes.  - La convocatoria la realiza el propietario-constructor o por el 25% de
participaciones de la edificación.  Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva Actos inscribibles en la
partida matriz del predio  Reglamento interno.  Constitución de la junta de propietarios. 
Elección del presidente de la junta de propietarios y de la junta directiva, de ser el caso. Estos
actos se inscriben en mérito al reglamento interno o a la copia certificada del acta de la sesión de
junta de propietarios.  Arts. 52 y 54 RIRP Independización simultánea  Las unidades de
propiedad exclusiva se independizarán simultáneamente con la inscripción del reglamento
interno, salvo los aires reservados que pueden quedar en la matriz.  La independización implica la
apertura de una partida especial en la que se señalará el régimen al que están sujetas y su relación
con la partida matriz. En la partida matriz solo quedan las zonas comunes y eventualmente, los
aires reservados.  Arts. 45 y 55 RIRP Acuerdos de la J.P. relevantes para el Registro  Elección del
presidente y de la junta directiva, en su caso.  Modificación del reglamento interno:  -
Modificación de porcentajes de participación.  - Transferencias de bienes comunes. Convocatoria
a la sesión - La realiza el presidente de la junta. - Se efectuará en la forma y con los plazos
establecidos en el reglamento interno. En su defecto, se hará con una anticipación no menor de 5
días naturales, mediante esquelas, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita
dejar constancia de su entrega. - Ante el Registro, la convocatoria puede acreditarse mediante
declaración jurada. Art. 146 Reglamento, 54 RIRP y 5.10 Directiva. Quórum para sesionar. 
Modificación del reglamento interno o elección del presidente y de la junta directiva, en su caso:
En primera convocatoria más del 50% de los porcentajes de participación.  Modificación de
porcentajes de participación, desafectación, venta, gravamen, cesión en uso o afectación
permanente de zonas comunes: Mayoría calificada de 2/3 de los porcentajes de participación. 
Art. 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva Determinación del quórum  Quórum de sesión de
junta de propietarios Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá
considerarse únicamente a los propietarios con derecho inscrito.  Precedente de observancia
obligatoria aprobado en el X Pleno del TR Transferencia de bienes comunes  Presupuesto: Debe
tratarse de bienes comunes susceptibles de ser transferidos tales como sótanos, azoteas o aires,
cuarto de guardian, estacionamientos comunes, etc.  Procedimiento: - Acuerdo de transferencia
aprobado por los 2/3 de los votos de la junta de propietarios. Transferencia de bienes comunes -
Notificación por conducto notarial a los no asistentes otorgándoles un plazo de 20 días. La
comunicación y el transcurso del plazo podrá acreditarse mediante declaración jurada del
presidente. - Ejecución del acuerdo (transferencia de la propiedad) - Consecuencia de la
transferencia: modificación del reglamento interno. Art. 43 Ley 27157, 135 Reglamento y numeral
5.3 Directiva. Pluralidad de reglamentos internos  “En todos los casos se puede otorgar más de
un reglamento interno y conformar la respectiva junta de propietarios por áreas físicamente
determinables, que comprendan un conjunto de unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del
total de propietarios. (...)  La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre juntas
y demás aspectos concernientes, será fijados en el reglamento interno general”.  Art. 45 Ley
27157 Caracerísticas de las edificaciones con pluralidad de R.I. 1. Secciones de propiedad exclusiva
agrupadas por sectores o bloques. 2. Bienes y/o servicios comunes de cada sector o bloque. 3.
Bienes y/o servicios comunes del conjunto de la edificación. Acuerdo adoptado en el “L” Pleno del
TR “La inscripción del reglamento interno general de una edificación, constituye un acto previo
para la inscripción de los reglamentos internos particulares de cada bloque o sector”. Extinción del
régimen  Por destrucción o demolición de la edificación, salvo que las zonas propias y comunes
puedan delimitarse en función al terreno.  Por acuerdo unánime de todos los propietarios, en
cuyo caso se procede a la acumulación en la partida matriz. No se requiere cumplir con algún
requisito municipal o administrativo.  Numeral 5.14 Directiva. ACUMULACIÓN DE PREDIOS
Definición  Es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se
efectúa comprendiendo en una sola dos o más partidas independientes relativas a otros tantos
predios.  La ejecución registral implica abrir una nueva partida para el nuevo predio y cerrar las
partidas de los predios acumulados, dejando la respectiva anotación.  Art. 48 del RIRP Requisitos
generales a) Que los inmuebles constituyan un todo sin solución de continuidad, salvo los
supuestos de propiedad exclusiva y propiedad común. b) Pertenezcan al mismo propietario. c) Sea
solicitada por el propietario mediante documento privado con firma certificada notariamente que
contenga el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios con indicación de la
partida registral y el área, linderos y medidas perimétricas del predio resultante. En el caso de
bienes del Estado, no se requiere certificación notarial del solicitante. Requisitos generales d)
Planos de acumulación autorizados por profesional competente, salvo que los predios
anteriormente hayan estado acumulados y retornen a dicho estado. e) Plano y códigos de
referencia catastral o constancia negativa de catastro (DS 002-89-JUS), salvo el caso de
acumulación de unidades sujetas a los regímenes de la Ley 27157 o regularización de
edificaciones.  Art. 48 del RIRP Acumulación en el régimen de propiedad exclusiva y común  a)
Durante la vigencia del régimen  b) Como consecuencia de la extinción del régimen Acumulación
durante la vigencia del régimen Artículo 44.- De la acumulación, subdivisión o independización Los
propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus bienes de dominio exclusivo, de
acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones*. Los derechos sobre los bienes
de dominio común se obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las
unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, según cada caso. En estos casos el
interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para que proceda a la modificación
respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que se generen.  Ley 27157 *Hoy
Reglamento Nacional de Edificaciones Acumulación como consecuencia de la extinción del
régimen  También se extingue el régimen como consecuencia del acuerdo unánime de todos los
propietarios, en cuyo caso se procederá a la acumulación en la partida matriz. Esta acumulación
no requiere de ningún requisito municipal o administrativo.  Segundo párrafo del Art. 5.14 de la
Resolución N° 340-2008- SUNARP/SN (Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y común)
Requisitos para acumulación de predios rurales - Documento privado con firma certificada del
propietario, que contenga la descripción de las parcelas que se acumulan y de la parcela
resultante, debiendo cumplir además el requisito de estar físicamente unidas y pertenecer al
mismo propietario. Además deberá presentarse los planos respectivos: a) Zona catastrada:
Certificado de información catastral. b) Zona no catastrada: Certificado negativo de zona no
catastrada emitido por COFOPRI y planos respectivos autorizados por verificador. Art. 49 RIRP,
acumulación de predios con gravámenes - Si el predio está gravado con hipoteca u otro derecho
real de garantía, se requiere el consentimiento del o los tiulares de los derechos reales de
garantía, expresado mediante documento con firma certificada notarialente. - Si sobre los predios
recaen medidas cautelares, se requiere la autorización de los organos jurisdiccionales o
administrativos que ordenaron extender las respectivas anotaciones de las medidas cautelares. -
La prioridad la determinan los respectivos asientos de presentación. Art. 50 del RIRP 
Acumulación de predios gravados  “No se requiere autorización judicial para la acumulación de
predios afectados con las mismas medidas cautelares que han sido trasladadas de la partida matriz
al efectuarse su independización, por cuanto no se afecta la prioridad de rango al tener el mismo
asiento de presentación.”  Resolución N° 718-2009-SUNARP-TR-L Inscripción en una misma
partida registral de dos o más secciones de propiedad exclusiva  “Procede la inscripción en una
misma partida registral de dos o más porciones de una edificación sujeta al régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común, aunque no constituyan un todo sin solución de continuidad, siempre
que conformen una unidad funcional”. Resoluciones Nº 491-97-ORLC-TR, Nº 599-2003-SUNARP-
TR-L y Nº 237-2004- SUNARP-TR-L.  “Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podrá
independizar en una misma partida más de una sección de dominio exclusivo, aún cuando no
exista continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional”  Art. 45 inc. C) RIRP
Inscripción en una misma partida registral de dos o más secciones de propiedad exclusiva
Jurisprudencia registral  Liquidación de derechos registrales por acumulación  “Para la
inscripción de la acumulación de predios, se debe cobrar la tasa correspondiente a derechos de
calificación y de inscripción, por cada predio que se acumule”.

CONCEPTO. DERECHO REAL. Es un derecho subjetivo que confiere a su titular un

señorío directo e inmediato sobre una cosa determinada y que prescinde de todo otro
sujeto “erga omnes” que esta obligando a respetar el derecho del titular (Ramón Maria
Roca i Sastre).

Para Bonnecasse el Derecho Real es una relación jurídica por el cual una persona puede
obtener de una cosa, toda o parte de utilidad que ella produce en forma exclusiva y
oponible a los demás.

TEORÍAS PROPUESTAS
Son la (a) Teoría Del Dominio (el derecho real es una relación jurídica entre una persona y
una cosa), (b) la Teoría Obligacionista (el sujeto pasivo es indeterminado y universal y
tiene la obligación de no perturbar el ejercicio del titular.) y (c) la Tesis Compuesta (el
derecho real es una relación de hecho de la persona con la cosa y también es una relación
entre el titular del derecho y todo el mundo que tiene la obligación de no desconocer su
derecho).

A. TEORÍA DEL DOMINIO. La Teoría Del Dominio de la escuela clásica dice que
el derecho real es una relación jurídica entre una persona y una cosa que permite un
dominio directo e inmediato sobre la cosa.

B. TEORÍA OBLIGACIONISTA. La Teoría Obligacionista dice que las relaciones

jurídicas no pueden darse entre una persona y una cosa. Si se dan, son solo relaciones de
hecho, no relaciones jurídicas, estas siempre son “propatio ominis ad omnes”, ‘relación
entre seres humanos’.

Para la Teoría Obligacionista el sujeto pasivo es indeterminado y universal. Tiene una

obligación pasivamente universal que se traduce en una abstención, en un no hacer, la de
no perturbar el ejercicio del titular.

C. TESIS COMPUESTA. (Barassi) El derecho real tiene dos elementos: uno estático y
esta en relación de hecho de la persona con la cosa. Y el elemento no material dinámico que
se traduce en una relación entre el titular del derecho (propietario, usufructuario) y todo el
mundo que tiene la obligación de no desconocer el derecho real y solamente cuando sucede
la vulneración, existe el elemento dinámico, y éste se lo hace valer ante los órganos
jurisdiccionales poniendo la acción en movimiento para la tutela de los derechos.

ENUMERACIÓN
 A. CLASIFICACIÓN ITALIANA (Barassi)

1) DERECHOS REALES de GOCE Y DISPOSICIÓN. Por ejemplo la propiedad.

2) DERECHOS REALES de GOCE. Por ejemplo la servidumbre.

3) DERECHOS REALES de LIMITACIÓN. Por ejemplo el usufructo.

B. CLASIFICACIÓN ALEMANA (Wolf)

1) DERECHOS REALES PROVISORIOS. Por ejemplo la posesión.

2) DERECHOS REALES PERFECTOS.

a) DERECHOS REALES DEFINITIVOS. Por ejemplo la propiedad.

b) DERECHOS REALES TEMPORALES. Por ejemplo el uso, el usufructo.

c) DERECHOS REALES QUE AFECTAN EL ECONÓMICO DE LA COSA. Por ejemplo

la hipoteca, la prenda, la anticresis.

d) DERECHOS REALES QUE CONFIEREN A SU TITULAR LA POSIBILIDAD DE

LA ADQUISICIÓN DE UN DERECHO. Por ejemplo el retracto.

C. CLASIFICACIÓN FRANCESA (Mazeaud)

1) DERECHOS REALES PROVISIONALES. Por ejemplo la posesión.

2) DERECHOS REALES DEFINITIVOS.

a) DERECHOS REALES DE PLENO DOMINO. Por ejemplo la propiedad.

b) DERECHOS REALES DE DESMEMBRACIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

Poe ejemplo el uso, el usufructo, la habitación.

c) DERECHOS REALES DE GARANTÍA. Por ejemplo la hipoteca, la anticresis.

D. CLASIFICACIÓN CENTRO Y SUDAMERICANA (Tobenias)

1) DERECHOS REALES PROVISORIOS. Por ejemplo la posesión.

2) DERECHOS REALES PROPIAMENTE DICHOS.

a) DERECHOS REALES DE DOMINIO:

 - DE UN SOLO SUJETO. Por ejemplo la propiedad individual.

- DE UNA PLURALIDAD. Por ejemplo la copropiedad, la propiedad horizontal.

b) DERECHOS REALES RESTRINGIDOS:

- DERECHOS REALES LIMITADOS. Por ejemplo el usufructo, la habitación, la

propiedad individual.

- DERECHOS REALES PERPETUOS. Por ejemplo la copropiedad, la propiedad

horizontal.

- DERECHOS REALES INMOBILIARIOS. Por ejemplo la propiedad intelectual.

La propiedad industrial.

CLASES DE LOS DERECHOS REALES SOBRE LA COSA PROPIA

Son, la Posesión, la Propiedad, la Copropiedad, la Propiedad Horizontal y el derecho de
Superficie.

A. LA POSESIÓN. Es el poder de hecho (poder físico) que tiene una persona sobre una
cosa realizando actos materiales que revelan la intensión de comportarse como verdadero
dueño o titular de cualquier derecho real.

B. LA PROPIEDAD. La propiedad es un poder jurídico que permite usar, gozar y

disponer de una cosa en forma exclusiva y oponible a los demás ejerciéndose en forma
compatible con el interés colectivo y sin contravenir la ley, el ordenamiento jurídico, el
orden público y las costumbres.

En el Derecho Romano, la propiedad constituía una suma de derechos: el de usar de la cosa

(ius utendi), el de percibir los frutos (fruendi); el de poseer (possidendi); el de enajenar
(alienandi), el de disponer (disponendi) y el de reivindicar (vindicandi).

Para Aubry y Rau, la propiedad es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la acción y a la voluntad de una persona.

En el Derecho español la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más
limitaciones que las establecidas en las leyes.

Para Bentham la propiedad es connatural al ser humano, y en el polo opuesto, para

Proudhon la propiedad es un robo.

En la actualidad la propiedad es conceptualizada como un complejo de derechos y deberes

atados a una función social y explotada útilmente para colectividad (CPE Art. 56 parágrafo
II).
 C. EL CONDOMINIO o COPROPIEDAD. Modalidad del derecho de propiedad en
virtud de la cual dos o mas personas tienen un poder sobre una o varias cosas que pueden
ser o no divididas materialmente, dependiendo de la conducta posterior que adopten los
titulares o la ley.

En suma, el condominio es un derecho real de propiedad, que pertenece a varias personas,

por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble.

En el condominio, cada condómino puede transferir su parte indivisa, y sus acreedores

pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los condóminos.

Se diferencia de la propiedad horizontal, en el cual los adquirentes de pisos o

departamentos son propietarios exclusivos de ellos, pero mantienen una copropiedad
inevitable sobre el terreno, muros exteriores, techo del edificio, escaleras comunes,
ascensores, calefacción central, etc.

D. LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Institución de derecho real por el cual se afecta

un edificio a la construcción de unidades funcionales bajo el sistema de propiedad
individual sobre las unidades funcionales y copropiedad con indivisión forzosa sobre las
partes comunes, co-existiendo derechos de los condóminos en la construcción material
subyacente.

Se llama así porque cada propietario es dueño exclusivo de su unidad funcional, por
ejemplo un departamento, y copropietario del terreno y de todas las cosas de uso común del
edificio o indispensables para mantener su seguridad.

E. EL DERECHO DE SUPERFICIE. Derecho real en virtud del cual una persona

llamada superficiario, tiene un poder jurídico sobre plantaciones, edificaciones y
construcciones levantadas en suelo ajeno, pagando cierta pensión anual al dueño de él.

DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

Son el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres reales.

A. EL USUFRUCTO. Derecho real vitalicio de usar y gozar de una cosa mueble o

inmueble cuya propiedad pertenece a otra persona, con tal que no se altere su sustancia.

B. EL USO. Derecho real vitalicio a lo máximo por el cual el usuario usa y goza
limitadamente de los frutos que produce la cosa que pertenece a otro sujeto llamado nudo
propietario.

C. LA HABITACIÓN. Desmembración del derecho de propiedad por el cual un sujeto

habitador usa el bien inmueble que pertenece a otro.

D. LAS SERVIDUMBRES REALES. En materia de Derechos Reales la servidumbre es

un derecho real que permite al titular de un fundo llamado dominante realizar en predio
ajeno actos materiales de limitación sobre el fundo de otra persona llamado sirviente
gravándolo activa o pasivamente.
 DERECHOS REALES DE GARANTÍA
Son la hipoteca, la prenda y la anticresis.

A. LA HIPOTECA. Es un derecho real en virtud del cual el propietario de un bien

inmueble o mueble sujeto a registro afecta el valor económico de dicho bien al
cumplimiento de una obligación principal asumida por el deudor o por un tercero.

El derecho real se constituye sobre bienes inmuebles, para responder con ellos la
efectividad de un crédito en dinero a favor de otra persona.

Ordinariamente el inmueble hipotecado es propiedad del deudor, pero también una persona
que no es la deudora puede constituir hipoteca sobre un inmueble suyo para responder de la
deuda de otra persona.

A efectos hipotecarios, los buques y las aeronaves son considerados como bienes
inmuebles.

B. LA PRENDA. Es un derecho real por el cual el deudor de una obligación, cierta o

condicional, presente o futura, entrega al acreedor una cosa mueble o un crédito en
seguridad de que la obligación ha de ser cumplida.

Para el caso de incumplimiento se llama prenda pignoraticia.

C. LA ANTICRESIS. La anticresis es un contrato de garantía real inmobiliaria en virtud

del cual el propietario de un bien inmueble recibe una cantidad de dinero o bienes
fungibles como capital o bien capital, y para garantizar la devolución de los mismos
entrega al acreedor anticresista un bien inmueble para que use y goce y se pague los
intereses y/o el capital.

CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES

En todo derecho real existe un sujeto titular del derecho, que ejercita actos de dominio
sobre una cosa que le brinda utilidad con prescindencia de otro sujeto.

El derecho real implica una abstención de carácter negativo por un sujeto indeterminado
que se obliga a no desconocer el derecho del titular.

Por eso los caracteres de los derechos reales son:

A) INMEDIATEZ. El dominio es directo y la utilidad lo recibe el titular prescindiendo de

los demás.

B) ABSOLUTO E INOPONIBLE. El beneficio es para el titular y los demás deben

respetar esta situación.
C) INDETERMINACIÓN PASIVA. El sujeto pasivo es la comunidad y se individualiza
solo cuando vulnera el derecho del titular.

D) DETERMINACIÓN DE LA COSA. Los derechos reales recaen sobre una cosa

determinada corpórea o incorpórea, NO sobre cosas genéricas en razón a la inmediatez, que
solo puede darse sobre la cosa individualizada.

E) FACULTAD DE ABANDONO. Los derechos reales confieren la facultad de abandono

por razón de obligaciones.

COMPARACIÓN ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS DE CRÉDITO

El derecho real es aquel poder que tiene un titular sobre un bien determinado con
prescindencia de todo otro sujeto que permite al titular usar y gozar en forma exclusiva y
oponible a los demás, de tal manera que estos tienen un deber negativo pasivamente
universal de no desconocer el derecho del titular.

Los derechos personales o de crédito es la relación jurídica entre dos personas por el cual
el titular del derecho exige a otro sujeto individualizado al cumplimiento de una prestación
positiva (dar, hacer) o negativa (no hacer).

En materia de derechos reales existen dos elementos: (1) el titular del derecho totalmente
individualizado, y (2) el objeto, también nítidamente establecido, corporal o incorporal.

Entre los dos elementos solo existe una relación de hecho directa e inmediata que le
permite obtener de la cosa toda o parte de la utilidad.

En los derechos de crédito existe tres elementos: (1) el sujeto activo o acreedor (persona
que tiene acción o derecho a pedir y exigir de otra persona, llamada deudor, un determinado
comportamiento—Couture—). (2) Un sujeto pasivo (deudor) y (3) el objeto, que es la
prestación positiva o negativa.

Los derechos reales confieren facultades; el derecho de preferencia (hipoteca) y el derecho

de persecución (Acción Pauliana).

En los derechos de crédito no existen preferencias. Todos son acreedores quirografarios,

son pagados a prorrata, por partes iguales. Pero esto no es absoluto, se pueden pactar las
preferencias.

En Roma los derechos reales solo podían ser transmitidos inter vivos y mortis causa por
ser intuito personae.

En derechos de crédito existe la cesión de crédito (Transferencia por parte de una persona
a otra del derecho que le compete contra su deudor, con entrega adicional de título, cuando
exista.) y la asunción de deuda (Modalidad de la transmisión pasiva de las obligaciones,
como resultado de la cual un nuevo deudor substituye plenamente al anterior, sin considerar
novada ni alterada en lo demás la relación obligatoria).
 Los derechos reales solo se transmiten una vez. En derechos de crédito puede haber
tantas obligaciones como quieran los sujetos.

Los derechos reales por su naturaleza son perpetuos. Los derechos de crédito nacen con
plazo limitados.

En derechos reales, el no ejercicio no extingue su derecho. En derechos de crédito el no

ejercicio del derecho por cinco años determina y hace nacer la prescripción
extintiva o liberatoria (Excepción para repeler una acción por el solo hecho de que el que la
entabla ha dejado durante un lapso de intentarla o de ejercer el derecho al cual ella se
refiere. De ese modo, el silencio o inacción del acreedor durante el tiempo designado por la
ley, deja al deudor libre de toda obligación, sin que para ello se necesite ni buena fe ni justo
título).

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EORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES

CONTENIDO:

1 DEFINICIÓN.-
2 DERECHOS PERSONALES DE CRÉDITO.-
3 DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES DE CRÉDITO:
3.1 EN LOS DERECHOS REALES:
3.2 EN LOS DERECHOS PERSONALES:
4 CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.-
4.1 Principales:
4.1.1 Propiedad
4.1.2 Usufructo
4.1.3 Uso.
4.1.4 Habitación.-
4.2 Accesorios:
4.2.1 Hipoteca.-
4.2.2 Prenda.-
4.2.3 Servidumbre.-
5 DERECHOS REALES SOBRE COSAS PROPIAS.-
5.1 Propiedad.
5.2 Copropiedad.
5.3 Propiedad Horizontal.
5.4 Derecho de Superficie.
6 DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA.-
6.1 Usufructo.
6.2 El Uso y la habitación.
6.3 Las Servidumbres.
7 RÉGIMEN LEGAL Y PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS REALES.-

1 DEFINICIÓN.-
Según GUILLERMO ALLENDE: “Derecho Real es un derecho absoluto de contenido
patrimonial cuyas normas de orden publico establecen una relación entre persona y
cosa, que previa publicidad obliga a la sociedad a abstenerse de actuar en contrario a
ella, naciendo para el caso de violación una acción real que confiere a su titular la
acción de preferencia y persecución de su derecho”. Esta concepción es criticada por
MARCEL PLANIOL, quien manifiesta que no puede existir una relación entre persona
y cosa, ya que las relaciones jurídicas solo se pueden dar entre personas, es decir
siempre debe existir un sujeto activo y otro pasivo. Pero ALLENDE refuta esta critica
manifestando que es evidente que la relación debe ser entre personas y que dentro su
concepto, en los Derechos Reales también existe esos sujetos, donde el sujeto activo es
el titular de la cosa, quien puede realizar actos materiales y jurídicos sobre la cosa y el
sujeto pasivo se constituiría en la sociedad que esta obligada a respetar al titular en su
dominio sobre la cosa.

2 DERECHOS PERSONALES DE CRÉDITO.-

El derecho personal de crédito en la relación jurídica en virtud de la cual una persona

llamada acreedor tiene la facultar de exigir a otro sujeto llamado deudor el
cumplimiento de una prestación, sea positiva o negativa, es decir esta prestación se va
traducir en un DAR, HACER y NO HACER.

3 DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS

PERSONALES DE CRÉDITO:
DERECHOS REALES: DERECHOS PERSONALES:
La relación es directa entre la persona y la La relación jurídica tiene que
cosa, es decir el derecho propiedad esta necesariamente ser creada por las partes
determinado. para su cumplimiento.
El objeto en los derechos reales El objeto esta dado por una prestación de
necesariamente tiene que encontrarse dar, hacer y no hacer. Es decir el tipo de
determinado. prestación a cumplirse será acordado por las
partes de acuerdo a sus intereses.
El derecho real concede a favor de su titular En los derechos personales no existe
2 derechos accesorios; El de persecución, es propiamente los derechos de persecución y
decir el titular del derecho real tiene la preferencia.
facultad de perseguir la cosa cuando ella se
encuentra en manos de terceros, buscando
su reivindicación. Y el D. de Preferencia,
porque se tiene la facultad de ser pagado
con preferencia a otros acreedores, en virtud
de la calidad real de su crédito.
Los derechos reales se pueden adquirir En los derechos personales el deudor puede
mediante la prescripción adquisitiva o librarse del cumplimiento de su obligación
usucapión. por el transcurso del tiempo llamada
prescripción liberatoria. Es decir en el
ejemplo de un cobro de deuda, esta acción
prescribirá a los 5 años, con lo que el
 acreedor pierde la oportunidad de accionar
su demanda.
Los derechos reales son oponibles a todo el Los derechos personales de crédito son
mundo, porque toda la sociedad esta relativo s porque solo son oponibles a
obligada a respetar el derecho propietario de determinadas personas y no a toda la
cada persona. sociedad.
3.1 EN LOS DERECHOS REALES:

· La relación es directa entre la persona y la cosa, es decir el derecho propiedad esta

determinado.

· El objeto en los derechos reales necesariamente tiene que encontrarse determinado.

· El derecho real concede a favor de su titular 2 derechos accesorios; El de persecución,

es decir el titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la cosa cuando ella se
encuentra en manos de terceros, buscando su reivindicación. Y el D. de Preferencia,
porque se tiene la facultad de ser pagado con preferencia a otros acreedores, en virtud
de la calidad real de su crédito.

· Los derechos reales se pueden adquirir mediante la prescripción adquisitiva o

usucapión.

· Los derechos reales son oponibles a todo el mundo, porque toda la sociedad esta
obligada a respetar el derecho propietario de cada persona.

3.2 EN LOS DERECHOS PERSONALES:

· La relación jurídica tiene que necesariamente ser creada por las partes para su
cumplimiento.

· El objeto esta dado por una prestación de dar, hacer y no hacer. Es decir el tipo de
prestación a cumplirse será acordado por las partes de acuerdo a sus intereses.

· En los derechos personales no existe propiamente los derechos de persecución y

preferencia.

· En los derechos personales el deudor puede librarse del cumplimiento de su

obligación por el transcurso del tiempo llamada prescripción liberatoria. Es decir en el
ejemplo de un cobro de deuda, esta acción prescribirá a los 5 años, con lo que el
acreedor pierde la oportunidad de accionar su demanda.

· Los derechos personales de crédito son relativo s porque solo son oponibles a
determinadas personas y no a toda la sociedad.

4 CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.-

Según la doctrina los derechos Reales se clasifican en Principales y accesorios, donde
las principales son la propiedad, el usufructo, el uso y las servidumbres y los Derechos
Reales Accesorios serian la hipoteca y la prenda.

4.1 Principales:

4.1.1 Propiedad

(Leer 105 CC).- Es el derecho real por excelencia porque el titular ejerce plenamente
sus derechos, es decir tiene la facultad de uso, goce y disfrute de la cosa, sin mas
limitaciones que las que la misma ley le pone. Es decir el propietario de una cosa puede
disponer de la cosa, es decir transferir la misma sea a titulo gratuito u oneroso.

Artículo 105.- (CONCEPTO Y ALCANCE GENERAL)

I. La propiedad es un poder jurídico que permite usar, gozar y disponer de una cosa y
debe ejercerse en forma compatible con el interés colectivo, dentro de los límites y con
las obligaciones que establece el ordenamiento jurídico.

II. El propietario puede reivindicar la cosa de manos de un tercero y ejercer otras

acciones en defensa de su propiedad con arreglo a lo dispuesto en el libro V del Código
presente.

4.1.2 Usufructo

( leer 216 y sgtes CC).- Es una desmembración del derecho de propiedad, donde el
titular concede a determinada persona el derecho de usar y disfrutar de a cosa, mas no
el derecho de disponer de la cosa, ya que ese derecho solo le corresponde al
propietario.

Artículo 216.- (CONSTITUCION DEL USUFRUCTO)

I. El usufructo se constituye por un acto de voluntad. (Artículo 22 del Código Civil)

II. Puede adquirirse por usucapión en las condiciones determinadas para la propiedad.

Artículo 22.- (IGUALDAD)

Los derechos de la personalidad y otros establecidos por el presente Código, se ejercen

por las personas individuales sin ninguna discriminación.

4.1.3 Uso.

Es el derecho que concede el titular al usuario para que este tenga la facultad de usar y
gozar la cosa en forma limitada, uso extendido a su familia. Los frutos y actos de
disposición le corresponde al propietario. (leer 250 CC)

Artículo 250.- (USO)

El usuario puede servirse de la cosa y percibir sus frutos en la medida necesaria para
satisfacer sus necesidades y las de su familia. Se tendrá en cuenta la condición del
usuario.

4.1.4 Habitación.-

Es el derecho que otorga el titular al habitador para que este tenga el derecho de
ocupar una cas limitadamente a sus necesidades y la de su familia. (leer 251 CC)

Artículo 251.- (HABITACION)

El habitador tiene derecho a ocupar una casa limitadamente a sus necesidades y las de
su familia.

4.2 Accesorios:

4.2.1 Hipoteca.-

Es una garantía que se otorga mediante un bien inmueble contra la obtención de

ventajas generalmente económicas, las que deben ser canceladas contractualmente
para restituir el bien a su propietario. ( leer 1360 CC).

Artículo 1360.- (CONSTITUCION)

I. La hipoteca constituida sobre bienes propios del deudor o de un tercero, como

garantía de una deuda, confiere al acreedor hipotecario los derechos de persecución y
preferencia. Por el primero, puede embargar la cosa o derecho en poder de cualquiera;
por el segundo, es preferido en el pago a otros acreedores.

II. Los bienes muebles sujetos a registro, sobre los cuales se constituye una hipoteca, se
equiparan a los inmuebles para los efectos correspondientes.

III. La hipoteca sólo tiene lugar en los casos y según las formas autorizadas por la Ley.

4.2.2 Prenda.-

Es una garantía que se otorga mediante un bien mueble contra la obtención de ventajas
generalmente económicas, las que deben ser canceladas contractualmente para
restituir el bien a su propietario (leer 1401 CC)

Artículo 1401.- (BIENES QUE PUEDEN DARSE EN PRENDA)

Pueden darse en prenda los bienes inmuebles, las universalidades de muebles, los
créditos y otros derechos que tengan por objeto bienes muebles.
4.2.3 Servidumbre.-

Es la figura jurídica en virtud de la cual un propietario de un fundo puede realizar

actos de uso en un fundo ajeno o impedir al propietario de tal fundo el ejercicio de
alguna de sus facultades. (leer 255 y sgtes del CC)

Artículo 255.- (CONTENIDO)

En virtud de la servidumbre el propietario de un fundo puede, para utilidad o beneficio

propios, realizar actos de uso en fundo ajeno o impedir al propietario de éste el
ejercicio de algunas de sus facultades.

5 DERECHOS REALES SOBRE COSAS PROPIAS.-

Son aquellas en virtud de las cuales el titular puede ejercer una acción directa e
indirecta sobre un bien de su propiedad y entre ellos están la Propiedad, la
Copropiedad, la Propiedad horizontal y el Derecho de superficie. (leer Art. 105, 158,
184 y 203 CC).

5.1 Propiedad.

Artículo 105.- (CONCEPTO Y ALCANCE GENERAL)

I. La propiedad es un poder jurídico que permite usar, gozar y disponer de una cosa y
debe ejercerse en forma compatible con el interés colectivo, dentro de los límites y con
las obligaciones que establece el ordenamiento jurídico.

II. El propietario puede reivindicar la cosa de manos de un tercero y ejercer otras

acciones en defensa de su propiedad con arreglo a lo dispuesto en el libro V del Código
presente.

5.2 Copropiedad.

Artículo 158.- (RÉGIMEN DE LA COPROPIEDAD)

Cuando la propiedad corresponde en común a varias personas, se aplican las reglas de

la presente sección, a menos que se disponga otra cosa por la Ley o por el título
constitutivo.

5.3 Propiedad Horizontal.

Artículo 184.- (PISOS Y COMPARTIMIENTOS DE UN EDIFICIO)

Los diversos pisos y compartimientos de un edificio pueden pertenecer a distintos

propietarios siempre que la construcción se haya hecho de cemento armado u otro
material similar incombustible y se hayan observado las reglas técnicas y demás
requisitos establecidos por Ley especial
5.4 Derecho de Superficie.

Artículo 203.- (CONSTITUCION DEL DERECHO DE SUPERFICIE)

I. El derecho de propiedad del sobresuelo puede constituirse:

1) Por efecto del derecho a construir.

2) Por legado o transferencia de una construcción ya hecha que constituirá una

propiedad separada del suelo y subsuelo.

3) Por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno.

II. Los contratos respectivos para constituir el derecho de superficie deberán

necesariamente celebrarse por escrito.

6 DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA.-

Son aquellos en que la acción del titular no recae estrictamente sobre el derecho, sino
sobre aluna facultad que el titular del derecho otorga a un tercero y esto son el
Usufructo, El uso y la habitación y Las servidumbres. (leer 216, 250, 252 y 255 CC)

6.1 Usufructo.

Artículo 216.- (CONSTITUCION DEL USUFRUCTO)

I. El usufructo se constituye por un acto de voluntad. (Artículo 22 del Código Civil)

II. Puede adquirirse por usucapión en las condiciones determinadas para la propiedad.

6.2 El Uso y la habitación.

CAPITULO II Del uso y de la habitación.

Artículo 250.- (USO)

El usuario puede servirse de la cosa y percibir sus frutos en la medida necesaria para
satisfacer sus necesidades y las de su familia. Se tendrá en cuenta la condición del
usuario.

Artículo 252.- (PROHIBICION)

Los derechos de uso y de habitación no pueden cederse ni arrendarse.

6.3 Las Servidumbres.

TITULO V DE LAS SERVIDUMBRES.

CAPITULO I Disposiciones generales.

Artículo 255.- (CONTENIDO)

En virtud de la servidumbre el propietario de un fundo puede, para utilidad o beneficio

propios, realizar actos de uso en fundo ajeno o impedir al propietario de éste el
ejercicio de algunas de sus facultades.

7 RÉGIMEN LEGAL Y PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS

REALES.-

Rige un sistema jurídico en virtud del cual los derechos reales se encuentran regulados
exclusivamente por la ley, ya que en virtud del numero cerrado (Numerus clausus) solo
son reconocidos como tales los expresamente señalados por ley, porque los derechos
reales son de orden publico y por tanto la voluntad de las partes no puede crear algún
derecho real porque no se opera bajo la clausula de números abiertos (Numerus
apertus), esto a diferencia de los derechos personales donde el régimen legal se
encuentra determinado por la autonomía de la voluntad de las partes, sin mas
limitaciones que las establecidas en la ley, el orden publico y las buenas costumbres.