ÍNDICE

DERECHOS REALES ........................................................................................................................ 1

I.-USUFRUCTO ............................................................................................................................... 1
1.-DEFINICIÓN Y CARACTERÍSTICAS ......................................................................................... 1
1.1.-DEFINCIÓN ................................................................................................................... 1
1.2.- ORIGEN DEL USUFRUCTO ........................................................................................... 2
1.3.- CARACTERÍSTICAS DEL USUFRUCTO ........................................................................... 2
1.4.-CLASES DE USUFRUCTO ............................................................................................... 3
2.-CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO ........................................................................................ 4
3.-PLAZO DEL USUFRUCTO ....................................................................................................... 6
4.-TRANSMISIÓN Y GRAVAMEN DEL USUFRUCTO ................................................................... 7
5.- EXPROPIACIÓN DE BIENES SOBRE EL QUE RECAE EL USUFRUCTO ..................................... 8
6.-USUFRUCTO LEGAL SOBE PRODUCTOS ............................................................................... 8
7.-FUENTES DE LOS EFECTOS DEL NEGOCIO DE USUFRUCTO ................................................. 9
8.-DERECHOS Y DEBERES DEL USUFRUCTUARIO: .................................................................. 10
8.1.-DERECHOS.................................................................................................................. 10
8.2.- OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO. ..................................................................... 12
9.-CUASIUSUFRUCTO: ............................................................................................................ 15
10.-EXTINCIÓN Y MODIFICACIÓN DEL USUFRUCTO: ............................................................. 16
10.1.-EFECTOS DE LA EXTINCIÓN: ..................................................................................... 19
II.- USO Y HABITACIÓN ................................................................................................................ 20
III.- SUPERFICIE ............................................................................................................................ 20
IV.- SERVIDUMBRE ...................................................................................................................... 20
V.- DERECHOS REALES DE GARANTÍA.......................................................................................... 20
1.- LA PRENDA ........................................................................................................................ 20
1.1.- Concepto y caracteres ............................................................................................. 20
1.2.- Sujetos y objeto ........................................................................................................ 21
1.3.- Constitución de la prenda ......................................................................................... 21
1.4.- Contenido del derecho de prenda ............................................................................ 22
2.- DERECHOS Y OBLIGACIONES ............................................................................................. 24
3.- PRENDA SOBRE CRÉDITOS Y TÍTULOS VALORES ............................................................... 24
3.1.-Prenda sobre crédito ................................................................................................. 24
 3.2.-Prenda sobre títulos valores ...................................................................................... 24
4.- EXTINCIÓN DE LA PRENDA ................................................................................................ 24
5.- ANTICRESIS ........................................................................................................................ 25
6.- HIPOTECA .......................................................................................................................... 26
6.1.-DISPOSICIONES GENERALES ...................................................................................... 26
6.2.-RANGO HIPOTECARIO ................................................................................................ 28
6.3.-REDUCCION DE LA HIPOTECA .................................................................................... 29
6.4.-EFECTOS DE LA HIPOTECA FRENTE A TERCEROS ....................................................... 29
6.5.-HIPOTECAS LEGALES .................................................................................................. 30
6.6.-EXTINCION DE LA HIPOTECA ...................................................................................... 31
7.- DERECHO DE RETENCIÓN.................................................................................................. 31
CONTENIDO

DERECHOS REALES
El Derecho Real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas
substancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa
(objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a
abstenerse de realizar cualquier acto contrario al uso y goce del derecho real.

CARACTERÍSTICAS DE LOS DERECHOS REALES:

 Es un derecho absoluto: es decir no reconoce límites. Hoy día se reconocen más límites
a favor de la sociedad.
 Es de contenido patrimonial: solo importa aquello que sea susceptible de valoración
económica. Los derechos reales conjuntamente con los derechos de créditos e
intelectuales constituyen los derechos patrimoniales en nuestra legislación.
 Es un vínculo entre una persona y una cosa, y sólo a nivel subsidiario es un vínculo
entre dos personas.
 Es una relación inmediata, pues el uso y goce de las cosas es de manera directa sin
necesidad de ningún acto de terceros.
 Son erga omnes: se ejerce contra todos.

I.-USUFRUCTO

1.-DEFINICIÓN Y CARACTERÍSTICAS
1.1.-DEFINCIÓN
Según nuestro ordenamiento jurídico: Art. 999 CC. El usufructo confiere las facultades
de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. El usufructo puede recaer sobre
toda clase de bienes no consumibles, salvo lo dispuesto en los artículos 1118 y 1020.
Según Palacio Pimintel (1979, p.266) "Se llama derecho de usufructo el derecho de
usar y gozar temporalmente de la cosa ajena. El derecho concedido por el propietario
o la ley, a persona determinada (usufructuario) de usar o gozar de un bien o varios,
temporalmente, con la obligación de restituirlos a su propietario, si no son fungibles y,
si lo son de devolver otros bienes de la misma clase de los recibidos, en igual cantidad
y de igual calidad o, de pagar el valor estimado al tiempo de constituirse el usufructo o
el corriente al tiempo del pago".

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 El usufructo (del latín usus fructus, uso de los frutos) es un derecho real de goce o
disfrute de una cosa ajena. El usufructuario posee la cosa pero no es de él (tiene la
posesión, pero no la propiedad). Puede utilizarla y disfrutarla (obtener sus frutos,
tanto en especie como monetarios), pero no es su dueño. Por ello no podrá enajenarla
ni disminuirla sin el consentimiento del propietario.
La propiedad de la cosa es del nudo propietario, que es quien puede disponer de ella,
gravándola, enajenándola o mediante testamento.
Puede afirmarse que el usufructo se presenta como una desmembración temporal del
dominio; pues mientras una persona, el usufructuario, obtiene las utilidades de alguna
cosa, el dueño conserva la propiedad, en tanto que derecho, pero sin poder usar ni
gozar de lo suyo, en una expectativa de goce futuro, que lleva a denominarlo, por la
disminución de sus facultades de goce, "nudo propietario”

1.2.- ORIGEN DEL USUFRUCTO

El usufructo nació en el derecho romano, en el siglo IV antes de Cristo, como
consecuencia del abuso de las manus, de la difusión del matrimonio libre y como un
medio de proveer a la viuda de lo necesario para su subsistencia, sin afectar la parte
que debían recibir los hijos en la herencia de su padre, conservando la institución, a
través de su evolución, aquella función alimentaria que motivó su nacimiento.

1.3.- CARACTERÍSTICAS DEL USUFRUCTO

El usufructo tiene las siguientes características.
a) Es un derecho real principal, porque establece una potestad directa, inmediata
entre el usufructuario y el bien, además este derecho tiene autonomía propia.
b) Constituye un derecho de uso y goce del bien de carácter temporal, se limita el
ejercicio de las facultades temporalmente y no concede la facultad de enajenar el bien,
que solo le es reconocida al propietario del bien que ha dado en usufructo.
c) Recae sobre bienes ajenos y no sobre el bien de propiedad del usufructuario. Palacio
Pimintel (1979, p.267) "está en la naturaleza del usufructuario precisamente el ser un
derecho real en bien ajeno. Cuando se dice que el propietario "X" está usufructuando
sus bienes, no se está expresando el ejercicio de este derecho , sino más bien se alude
al pleno ejercicio del derecho de dominio que necesariamente ha de recaer en el bien
propio y, el término usufructo, en Derecho Civil, se refiere a la figura que estamos
examinando. El usufructuario es un poseedor inmediato del bien y es por ello que esa

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 posesión está garantizada por la ley, pudiendo utilizar los interdictos de retener y
recobrar, incluso contra el propietario".
d) Conservar la forma y sustancia. El usufructuario está obligado a restituir el bien en
las mismas condiciones con las que se le cedió el bien por el propietario. Existen por
ejemplo bienes que al usarlos alteran su sustancia tal es el caso de los bienes muebles,
animales, bosques, minas, etc. En ese caso se restituye el valor económico del bien
alterado sustancialmente.
Gonzalo Barrón (2010, pág. 623) "Está muy extendida la frase referida a que el
usufructuario está obligado a conserva la forma y sustancia de la cosa. Según García
Valdecasas, la forma equivale al destino de la cosa, mientras la sustancia alude a su
valor; por tanto, el usufructuario deberá disfrutar el bien de acuerdo a su destino
económico, esto es, según la forma normal y acostumbrada de que se explote ese bien
teniendo en cuenta los criterios del tráfico (art.1008 CC); además, la obligación de
conservación exige mantener el valor del bien a fin de proceder a su restitución. Ahora
bien, esta obligación no implica que deba exigirse una inalterabilidad tal que haga
inútiles las facultades conferidas al usufructuario por tal razón la doctrina considera
que si disfrute ordinario implica consumir progresivamente el bien o destruirlo,
entonces ese disfrute está autorizado.

1.4.-CLASES DE USUFRUCTO
 El usufructo puede ser simple, cuando lo disfruta sólo una persona, o múltiple
cuando son varias, al mismo tiempo o sucesivamente.
 En razón del bien usufructuado se entiende por propio aquel que recae sobre
bienes inmuebles o no consumibles, e impropio aquel que lo hace sobre
bienes consumibles.
 Se llama parcial cuando afecta sólo a una parte del bien, y total cuando afecta
al bien completo.
 Finalmente, se diferencia, dependiendo de su origen, entre usufructo legal,
que es aquel que la ley impone (como los que concede al cónyuge viudo sobre
algunos bienes del premuerto), y el voluntario, en virtud de un contrato
bilateral o por un acto de última voluntad (testamento).

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2.-CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO
Según nuestro ordenamiento jurídico, Art. 1000 CC. "El usufructo se puede constituir
por Ley, cuando expresamente lo determina, por contrato o acto jurídico unilateral y
testamento". Es decir, acto jurídico unilateral inter vivos y mortis causa (oneroso o
gratuito).
Gonzales Barrón (2010, pág. 633) "El contrato es el típico instrumento de cooperación
que utilizan los particulares para satisfacer sus necesidades de orden patrimonial, ya
sea para atribuirse bienes o pertenencia de bienes, o para prestarse servicios o
abstenciones. Siendo ello así, no resulta extraño que la constitución del usufructo
pueda realizarse a través de contrato".
El usufructo puede constituirse mediante la voluntad de los individuos, por
prescripción, o por imposición de la ley. El usufructo puede establecerse por contrato
ya se a título oneroso o gratuito.
Cuando este es constituido a partir de un contrato, puede tratarse de una enajenación
o por retención. En el caso de una enajenación puede tratarse de una venta, donación
o partición en el que el objeto del contrato es el usufructo mismo. En el caso de
retención el objeto del contrato es la nula propiedad.
Para la existencia de un usufructo se necesita que el individuo sea propietario de la
cosa y que tenga capacidad para enajenar.
El usufructo se puede constituir, con un plazo que puede ser hasta fecha determinada
y también puede constituirse bajo una condición suspensiva.
Si se trata de usufructo sobre bienes inmuebles, el contrato debe ser inscrito en el
registro público como en cualquier otro derecho real sobre ese tipo de bienes.
El usufructo puede ser constituido por testamento, con la posibilidad de ser otorgado
a varias personas en forma conjunta o sucesivamente.
El usufructo se constituye por prescripción, cuando existe la creencia de poseer un
derecho para adquirirlo, y la posesión legitima del derecho, creído adquirido, durante
el tiempo fijado por la ley.
Se puede constituir por ley, tratándose de bienes adquiridos por los hijos menores en
los que la administración y la mitad del usufructo corresponden a quienes ejerzan la
patria potestad.
Son cinco las formas constitutivas del usufructo:
I.-Por contrato;
II.-Por testamento;
III.- Por acto unilateral;

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IV.-Por ley y
V.-Por prescripción.
Estas formas se desprenden del artículo 981.

a) Contrato.- La forma más habitual de constituir el usufructo es por contrato; en el

contrato se presentan dos aspectos: por constitución directa o por retención. Por
constitución directa cuando se enajena a una persona el usufructo; por retención
cuando el dueño de la cosa simplemente dispone de ésta, es decir, transmite el
dominio, pero se reserva el usufructo.

b) Testamento.- Por el testamento puede constituirse el usufructo, bien sea por

transmisión del mismo por legado o por reserva del usufructo universal a los
herederos.

c) Por acto unilateral.- Por una declaración unilateral de voluntad también se puede
constituir o transmitir el usufructo, ya que el artículo 981 se refiere en general a la
“voluntad del hombre”.

d) Prescripción.- El usufructo puede adquirirse en la misma forma en que se adquieren

los bienes muebles o los inmuebles por prescripción; pero es necesario tener una
posesión a título de usufructuario, de buena fe, pacífica, continua y pública o bien,
cuando falta el requisito de la buena fe, tener una posesión por mayor tiempo; en uno
y en otro caso se adquiere el derecho real de usufructo.
Parece difícil suponer la hipótesis en la cual se adquiera por prescripción el derecho
real de usufructo, toda vez que si se está en posesión de la cosa misma, es lógico que
se adquiera la propiedad sobre el bien y no simplemente el usufructo; sería absurdo
que si el poseedor está en condiciones de adquirir la totalidad de la cosa se
conformara con adquirir simplemente el usufructo. Sin embargo, la hipótesis se
presenta cuando aquel que entra en posesión de la cosa no lo hace a título de dueño,
sino simplemente a título de usufructuario, pero su título no es suficiente, o bien se le
transmitió el usufructo por persona que no tenía capacidad por no ser propietaria de
la cosa, en cuyo caso interesa al poseedor de aquel derecho real de usufructo
convalidar su título.

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 e) La ley.- La última forma de constitución del usufructo la tenemos en la ley. Esta
forma se reconoce para aquellos que ejercen la patria potestad a efecto de que
puedan tener la administración y la mitad del usufructo sobre los bienes del que está
sometido a ella y que no adquirió por su trabajo.

3.-PLAZO DEL USUFRUCTO

Artículo 1001.- El usufructo es temporal. El usufructo constituido en favor de una persona

jurídica no puede exceder de treinta años y cualquier plazo mayor que se fije se reduce a éste.

Tratándose de bienes inmuebles de valor monumental de propiedad del Estado que sean
materia de restauración con fondos de personas naturales o jurídicas, el usufructo que
constituya el Estado en favor de éstas podrá tener un plazo máximo de noventa y nueve años.

Existen tres plazos en materia de usufructo (art. 1001 CC).

a) Si el usufructo se constituye en favor de una persona natural, éste se extingue con la

muerte de la persona (usufructo vitalicio) o cuando vence el plazo pactado. Si el plazo no ha
vencido y el usufructuario muere, el usufructo se extingue. El usufructo no es hereditario.

- Hay usufructo sucesivo cuando establezco una prelación de usufructuarios al momento de

constituir la relación jurídica. Siempre hay una pluralidad de usufructuarios.

- Distinto es el usufructo simultáneo. Hay también pluralidad de usufructuarios pero la relación

es distinta. Todos los usufructuarios ejercen el uso y disfrute simultáneamente. José, Miguel y
Mariella son co-poseedores inmediatos y legítimos hasta el 2010. En el sucesivo nunca hay co-
posesión. Cuando en el usufructo simultáneo un co - poseedor fallece, los demás acrecen su
derecho (tienen más participación en el uso o en el disfrute).

- El usufructo nunca va más allá de la vida de una persona cuando se constituye a favor de una
persona natural.

b) En el caso de personas jurídicas, la ley ha establecido un plazo máximo de 30 años.

No hay renovación automática: Tendría que haber una nueva manifestación de voluntad del
nudo propietario.

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c) En el caso de los bienes de valor monumental de propiedad del Estado, el plazo máximo es
de 99 años. El Instituto Nacional de Cultura (INC) califica si un bien tiene valor monumental o
no. Ese bien monumental tiene que ser de propiedad del Estado. Aquel que pretende ser cuasi
usufructuario está obligado presentar una propuesta al Estado para restaurar y mantener ese
bien. En ese caso el usufructuario puede ser una persona natural o jurídica. Cuando se firman
esta clase de contratos, el Estado puede restringir el uso y disfrute del bien, lo cual es
compatible con la naturaleza del usufructo. Se discute mucho en doctrina si este plazo de 99
años que resulta casi imposible de cumplir para una persona natural puede heredarse o no.

4.-TRANSMISIÓN Y GRAVAMEN DEL USUFRUCTO

Artículo 1002.- El usufructo, con excepción del legal, puede ser transferido a título oneroso o
gratuito o ser gravado, respetándose su duración y siempre que no haya prohibición expresa.

Gonzales Barrón (2010, pág. 639) el tema de la transmisibilidad del usufructo alude a las
hipótesis en que un derecho de usufructo ya constituido en el patrimonio de un titular, es
objeto de traslado hacia el patrimonio de otra persona, de tal manera que el transmitente se
despoja de la condición de usufructuario que pasa a favor del adquiriente. (Poseedor mediato
–poseedor inmediato).

Nuestro código sustantivo autoriza al usufructuario gravar el bien, artículo 1002, esto implica
que se transmite el derecho de usufructo, porque el nuevo usufructuario debe responder
frente al nudo propietario por los daños, las nuevas garantías que deba otorgar y de reparar,
además de conservar el bien.

 El usufructo es un derecho real patrimonial y, por lo tanto, se puede disponer de él. Se

habla aquí de la disposición del derecho de usufructo, no del bien (art. 1002 CC).

 Julio se constituye en el nuevo usufructuario pero bajo el mismo plazo y las mismas
condiciones del contrato de usufructo original siempre y cuando no haya prohibición
expresa. Al momento de constituir usufructo, el propietario puede convertir el
derecho real patrimonial en un derecho personalísimo. En el contrato entre Jorge y
Manuel podría haberse estipulado que el derecho de usufructo “no podrá transferirse
a tercero, bajo sanción de nulidad”. Pero si no hay prohibición expresa, la regla general

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 es que el usufructo es transferible. Pero Jorge evidentemente tiene que estar de
acuerdo en que Julio sea el nuevo usufructuario.
 La transferencia puede ser a título oneroso o gratuito.
 El derecho de usufructo inscrito sobre un bien inmueble es un bien mueble también
(art. 885 inciso 10). Y ese derecho se puede gravar.

 El usufructuario puede gravar su derecho de usufructo o arrendar. Todo derecho que

otorgue el usufructuario en favor de un tercero al amparo del art. 1002 CC está sujeto
a la relación entre Jorge y Manuel.

 Toda transferencia o gravamen que se ejecute sobre el bien está sujeto a un plazo.
Manuel incumple con el pago y el departamento legal del banco inicia la cobranza
judicial. Los abogados demandan ante el juez que se ejecute el derecho de usufructo
de Manuel. El derecho de usufructo lo adquiere en remate Patricia. Si ella adquiere el
derecho de usufructo, por mandato del juez se produce una transferencia de
derechos. Patricia está obligada a respetar el contrato de usufructo y todas las
condiciones que en su momento Jorge le impuso a Manuel.

 En todo caso de transferencia (cuando Manuel le pretendía transferir su derecho de

usufructo a Julio por ejemplo) siempre el nudo propietario tiene que intervenir porque
es distinto que Jorge le haya entregado el usufructo vitalicio a Manuel que ya tiene 65
años que a Julio que tiene 18. Ahora se le pone un plazo.

5.- EXPROPIACIÓN DE BIENES SOBRE EL QUE RECAE EL USUFRUCTO

Artículo 1003.- En caso de expropiación del bien objeto del usufructo, éste recaerá sobre el
valor de la expropiación.

6.-USUFRUCTO LEGAL SOBE PRODUCTOS

Según las formas de Constitución del Usufructo, se presentan tres tipos: el usufructo
convencional, el usufructo testamentario y el usufructo legal.

El Usufructo legal, como su denominación lo indica, es aquel que se constituye por mandato de
la Ley (Art. 1000 inc. 1). La disposición legal debe ser expresa por lo que no hay juez que
imponga su constitución sin que no exista un dispositivo que lo ordene. Un ejemplo de

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usufructo legal es el que se otorga a favor de los padres que ejercen la patria potestad,
respecto a los bienes de sus hijos, según lo regulado por el inciso 8 del artículo 423. Como
sabemos, este precepto concede a quienes ejercen la patria potestad el usufructo sobre los
bienes de sus hijos, sujetándose a las reglas de los numerales 436 y siguientes. Pero los padres
deben restituir a sus hijos la mitad de los ingresos netos obtenidos, se busca proteger a los
hijos evitando que se vean enteramente privados del producto de sus bienes. Según el artículo
894 "son productos los provechos no renovables que se extraen de un bien"; es decir, todos
aquellos rendimientos que pueden ser separados de un bien y que en mérito de esa extracción
no solo adquieren individualidad, sino que además se anula la posibilidad de que puedan
volver a producirse; además de consumir al bien productivo, alterándolo, disminuyéndolo,
haciéndole perder su sustancia o extinguiéndolo.

Asimismo, es pertinente señalar que todo producto, para ser tal, debe ser generado
industrialmente, por acción del hombre.

Por lo tanto cuando el usufructo legal recae sobre los productos a que se refiere el artículo
894, los padres restituirán la mitad de los ingresos netos obtenidos.

7.-FUENTES DE LOS EFECTOS DEL NEGOCIO DE USUFRUCTO

Esta norma regula la jerarquía entre las fuentes de los efectos jurídicos de la situación jurídica
que se genera tras la afectación voluntaria del derecho real de usufructo. Los productos
jurídicos por medio de los cuales se puede conferir el derecho real de usufructo son la ley, en
sentido material, y los negocios jurídicos. El supuesto de hecho de la norma bajo comentario
solo se circunscribe al derecho de usufructo como objeto de negocios jurídicos unilaterales,
bilaterales o plurilaterales. En ellos, las fuentes de los efectos que se producen son la voluntad
del hombre y las normas jurídicas. Regulaciones como la contenida en este artículo permiten
notar que, en nuestro sistema legal, hallamos criterios jurídicos que permiten evidenciar una
preocupación por la ordenación de la relación entre las actuaciones de los sujetos privados y lo
prescrito por las normas. Así también, encontramos esta preocupación en normas primarias
como la contenida en el literal a) del inciso 24 del artículo 2 de la Constitución Política del Perú,
que establece que toda persona tiene derecho a la libertad y a la seguridad personales y, en
consecuencia, "nadie está obligado a hacer lo que la ley no manda, ni impedido de hacer lo
que ella no prohíbe"; y el inciso 14 del mismo artículo 2, que señala que toda persona tiene
derecho "a contratar con fines lícitos, siempre que no se contravengan leyes de orden
público". El principio de autonomía privada recoge precisamente el tratamiento de esta
relación dinámica entre las disposiciones que el ordenamiento admite que procedan de la
voluntad de los sujetos privados y las que impone directamente a través de normas jurídicas.
Las normas constitucionales precitadas permiten afirmar que ha sido admitido en nuestro
ordenamiento expresamente. A mayor abundamiento puede agregarse que por su naturaleza
de principio general del Derecho, estamos frente a un criterio primario de la regulación de la
conducta de los sujetos en el ámbito civil patrimonial. Técnicamente, la autonomía privada es
un principio jurídico por el que nuestro ordenamiento otorga a los sujetos privados, con ciertos
límites (no-contravención de leyes imperativas, de las buenas costumbres y del orden público),
un derecho subjetivo; entendido este como una situación jurídica subjetiva de ventaja que
sirve de vehículo para el ejercicio de poderes, facultades, derechos potestativos, potestades,
cargas y expectativas legítimas; para que puedan decidir por si mismos vincularse o no
jurídicamente con otros (libertad de vinculación o de contratar) y determinar el modo de
producción de ciertos efectos en las vinculaciones jurídicas en las que decidan intervenir como
partes (libertad de autorregulación o contractual), así como para exigir la tutela judicial de los
efectos así previstos -lo que redunda en la admisión de la exigibilidad y coercibilidad, y no de la

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generalidad, como caracteres centrales de los llamados preceptos de autonomía privada. La
condición de principio jurídico o principio general del Derecho merece la pena ser comentada
para ampliar la comprensión de "autonomía privada" que nos interesa fijar aquí. En efecto, la
consideración de esta institución como principio general del Derecho nos permite aprehender
que la autonomía privada es, primero, una convicción extrajurídica, social, cuya aceptación
genérica y permanente ha permitido que sea elevada a la consideración de directriz de nuestro
ordenamiento jurídico privado. Volviendo sobre las normas constitucionales mencionadas, en
lo que a la recepción legal del principio de autonomía privada se refiere, cabe mencionar que
la primera de ellas nos permite deducir que la posibilidad de ordenar o autorregular
válidamente los efectos de las vinculaciones sociales en las que nos inmiscuyamos se extiende
a los negocios jurídicos unilaterales, bilaterales y plurilaterales a los que hacíamos referencia al
principia de este comentario. La segunda, en cambio, restringe la referencia al ámbito de ese
negocio jurídico bilateral que es el contrato. Sobre la recepción del principio de autonomía
privada en relación con los contratos, cabe conducir el análisis al examen del artículo 62 de la
Constitución Política de 1993, que recoge la idea de libertad contractual y establece la
imposibilidad de modificar el contenido de los contratos mediante leyes o normas de rango
inferior; el artículo 1354 del Código Civil, que regula la libertad contractual y, en sentido
contrario, le impone el límite de no contravenir normas de carácter imperativo (suscitando la
conocida polémica con el artículo 62, que en nuestra opinión se resuelve mediante la
aplicación del principio de jerarquía); y los artículos 1355, 1356 Y 1361, sobre todo el primer
párrafo del mismo cuerpo legal, que regulan otros aspectos de la definición de autonomía
privada. En resumen, tenemos que la relación entre las actuaciones de los sujetos privados Y
los efectos prescritos por las normas, de la que hablábamos al principio, consiste en permitir a
los sujetos privados vincularse con libertad para decidir cuándo Y con quién se relacionan, por
un lado, y cómo se relacionan, por otro. Al permitirles decidir cómo se relacionan, el
ordenamiento produce una habilitación para que regulen ciertos efectos en sus vinculaciones,
con el límite de no contravenir normas imperativas y observar un proceder acorde con las
buenas costumbres y el orden público. En conclusión, la norma bajo comentario constituye un
reconocimiento de la aplicación del principio de autonomía privada en los negocios
unilaterales (testamentos, por ejemplo) y bilaterales (el ejemplo más gráfico es el contrato) a
través de los que se transe el derecho real de usufructo. Este reconocimiento, no obstante, no
es absoluto, sino que permite afirmar que la norma delimita del ámbito de aplicación del
principio de autonomía privada en relación con las disposiciones del Título 111, señalando que
aquellas priman sobre el íntegro de estas. Sin embargo, ello no nos impide considerar que
otras normas sí resultarán imperativas en relación con el llamado acto constitutivo del
usufructo, que en nuestra opinión bien podría llamarse negocio de usufructo.

8.-DERECHOS Y DEBERES DEL USUFRUCTUARIO:

8.1.-DERECHOS
a) El primer derecho de todo usufructuario es el derecho al uso y goce de la cosa o bien. Arts.
785, 788, 791 C.C. Cuando se trata de una cosa mueble por el derecho que le corresponde de
uso y goce, puede servirse de la cosa según su naturaleza y destino, tal como lo regula el Art.
791C.C.

b) El usufructo confiere el derecho de percibir todos los frutos de la cosa. Entre los provechos
que el usufructuario puede obtener de la cosa, hay ciertos objetos que no son propiamente
frutos, sea porque les falte la periodicidad, sea porque su percepción disminuye la substancia
de la cosa que los produce; estas cosas asimiladas a los frutos, que el programa de nuestro
curso llama productos, son materia de reglas especiales. Ellos, en principio, desde que no son
propiamente frutos, no quedan comprendidos en el derecho de goce del usufructuario; pero

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como su explotación constituye a menudo una fuente regular de entradas, se les atribuye un
carácter análogo a los frutos, permitiéndose su goce al usufructuario, bajo ciertas condiciones.

Que ocurre con los frutos naturales pendientes, el Art. 784C.C. nos da la respuesta, estos
pertenecen al usufructuario, así como los pendientes en la terminación del usufructo
pertenecerán al nudo propietario.

Los usufructos civiles pertenecen al usufructuario día a día, lo cual quiere decir que reviste una
gran importancia, pues el usufructuario solo será dueño de los frutos civiles hasta el momento
que adquiera el usufructo de forma legal, esto es en la constitución del usufructo.

Cuando se extingue el usufructo, los frutos civiles dejan de percibirse, "supongamos que un
usufructuario había arrendado el bien dado en usufructo por cinco años, percibiendo por
adelantado la renta de los cinco años; pasa un año y se extingue el usufructo: debe devolver al
nudo propietario los cuatro años que había recibido por adelantado, porque los frutos civiles
pertenecen al usufructuario día a día."

c) Derecho a ciertos productos. Por regla general el usufructuario tiene derecho a los frutos
pero no a los productos. Más el legislador, expresamente, concede al usufructuario derecho a
ciertos productos que participan de algunos caracteres de los frutos: bosques y arbolados,
minas y canteras, ganados y rebaños, etc. todo según los Arts. 777, 786, 787, 789 y 791C.C.

d) Derecho a administrar la cosa fructuaria.

El usufructuario, puede ejecutar tanto aquellos negocios de administración que tengan por
finalidad una explotación más fácil de la cosa, como los que persigan su conservación. Puede
explotar personalmente la cosa, o explotarla por intermedio de otro, y en consecuencia, puede
dar las cosas fructuarias en arrendamiento, anticresis, comodato, etc, a menos que el
constituyente lo hubiere prohibido, y si de hecho contraviene tal norma jurídica, perderá el
usufructo (Art.795C.C.).

e) Derecho a hipotecar el usufructo. Esto de conformidad al Art. 2157C.C.

La hipoteca del usufructo no significa que el acreedor hipotecario vaya a percibir los frutos;
estos los sigue percibiendo el usufructuario. El derecho del acreedor hipotecario se reduce a
poder embargar y sacar a remate el goce, con exclusión de la nuda propiedad, si el
usufructuario no paga la obligación principal que esta garantizada con la hipoteca.[32]

f) Derecho a disponer de la cosa otorgada en cuasiusufructo.

Recordemos que por el cuasiusufructo se entrega la propiedad de la cosa, pues esta es

consumible y se destruye por su primer uso, en consecuencia se faculta al cuasiusufructuario a
enajenar la cosa, transformándose en el propietario de la cosa.

g) Derecho a interponer las acciones para defender el derecho de usufructo.

El usufructuario, esta provisto por la ley para poder presentar cualquier acción que proteja su
derecho real de usufructo. Estas acciones son dos: la acción reivindicatoria que regula el Art.

11
892C.C. y cualquier acción posesoria si se trata de un inmueble de las contempladas en los
Arts.918 al 951C.C.

8.2.- OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO.

Las obligaciones del usufructuario se dividen en tres:

I.- Obligaciones antes de entrar en el goce de la cosa: la facción de inventario y rendir caución.

a) La facción de inventario solemne, es el que se hace previo decreto judicial, ante un Juez, con
las pruebas pertinentes. Al entrar en posesión, el usufructuario hará inventario y tasación de
los bienes muebles, salvo que haya sido expresamente eximido de esa obligación por el
propietario que no tenga heredero forzoso. El inventario y la tasación serán judiciales cuando
se trata del usufructo legal y del testamentario.

En esta obligación, el nudo propietario deberá estar pendiente de que el inventario sea
completo y especifico, porque no podrá después tacharlo, ni impugnarlo, según el Art. 781C.C.

Cuando el usufructuario no preste el inventario, no podrá tener la cosa fructuaria, tal como lo
ordena el Art. 778C.C. si de hecho el usufructuario toma posesión de la cosa, sin haberlo
efectuado el nudo propietario podrá hacerlo rendir cuentas en su administración, pues le
compete al nudo propietario la administración de la cosa, según el Art.779C.C.

b) Rendición de caución de conservación y restitución: la caución es sino una garantía para

asegurar el cumplimiento de una obligación o crédito, según el Art. 44 C.C.

El legislador nada ha establecido sobre la clase de caución que deberá rendir el usufructuario,
por lo que donde no distingue el legislador tampoco debe distinguir su interprete, en
consecuencia podrá rendir cualquiera de las permitidas por la ley. En caso de discusión el Juez
determinará el monto de la caución, tomando para ello en cuenta el valor de los bienes dados
en usufructo.

No rinden caución: El usufructuario legal; el usufructo que retiene el constituyente, si en forma

gratuita el donante se ha desprendido de la propiedad, es lógico no exigirle caución; el
usufructuario que es eximido expresamente de ella por el nudo propietario y las personas que
el constituyente hubiere eximido de rendir caución.

El no rendir caución, no acarrea la pérdida del derecho de usufructo, sino que será el nudo
propietario que administrará la cosa.

Si el usufructuario toma posesión de la cosa sin rendir caución, puede el nudo propietario
concurrir ante el Juez para que le fije un plazo al usufructuario y rendir caución, si no la
rindiere se le adjudicará al nudo propietario la administración de la cosa fructuaria, debiendo
entregar el valor liquido de los frutos al usufructuario, por supuesto con la remuneración por
administrar la cosa. Las facultades de la administración del nudo propietario se encuentran
determinados por el Art. 780C.C.

12
Dentro de este apartado se tiene que hacer alusión a la caución juratoria que el usufructuario
puede rendir, en caso de comprender ciertos bienes muebles necesarios para el uso personal
del usufructuario o de la familia, exigiéndole al nudo propietario la entrega de los mismos
jurando aquél restituir las especies o sus respectivos valores.

c) A prestar fianza, comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le correspondan con

arreglo a esta sección".

 Usufructuarios eximidos de la obligación de fianza

El art. 492 establece que la obligación de prestar fianza "no es aplicable al vendedor o
donante que se hubiere reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados, ni a
los padres usufructuarios de los bienes de los hijos, ni al cónyuge sobreviviente
respecto de la cuota legal usufructuaria si no contrajeren los padres o el cónyuge
ulterior matrimonio". Esto es, establece un catálogo de supuestos de usufructo en los
que no hay obligación de afianzar y, probablemente, tampoco de formar inventario.

II.- Obligaciones que tiene durante el usufructo:

a) Gozar la cosa de la cosa sin alterar su forma o substancia: esta obligación es de la esencia
del usufructo perfecto o normal, el usufructuario tiene la obligación de conservar la cosa,
evitando que perezca o pierda su capacidad productiva. "La conservación de la cosa puede
exigir expensas o mejoras, las cuales pueden ser necesarias, útiles y voluntarias."

Los gastos o mejoras necesarias son de cargo del nudo propietario, pues repercuten en la
conservación misma o en un mayor valor que se imprime a la propiedad. El Art. 799 Inc. 1ºC.C.
nos habla de las obras o refracciones, estas constituyen las mejoras necesarias.

b) Debe gozar de la cosa como un buen padre de familia, es decir, administrándola con aquella
diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios (art.
44C.C.). De no efectuar tal diligencia responderá de culpa leve. Esta obligación se desprende
de la naturaleza misma del usufructo, que sólo concede la facultad de gozar de la cosa, con
cargo de conservar su forma y substancia (art. 769C.C.), para cuyo efecto el usufructuario debe
prestar caución suficiente (art. 778C.C.). La conservación de la substancia implica la obligación
de mantener la cosa fructuaria en su integridad y valor, y la conservación de la forma implica la
idea de mantener el destino que tenía la cosa en poder del dueño. Así, el usufructuario de una
casa destinada a habitación, no puede transformarla en almacenes, porque esto sería cambiar
la forma de la casa.

La primera consecuencia de esta obligación es que responde de las pérdidas o deterioros de la

cosa que provengan de su dolo o culpa y aun de los hechos ajenos por terceros que dé lugar su
negligencia. Art.804C.C.

La segunda consecuencia es que corresponden al usufructuario todas las expensas ordinarias

de conservación y cultivo.

13
Otra consecuencia la constituye el hecho que son de cargo del usufructuario los intereses
legales de los capitales invertidos por el propietario en las obras o refacciones mayores de la
cosa.

c) Está obligado a cargas fructuarias

Las cargas fructuarias son las indispensables para que la cosa produzca frutos y que el
usufructuario debe satisfacer. Estas son:

Las expensas ordinarias de conservación y cultivo. Art. 797C.C.

Las cargas anuales o periódicas. Art.798C.C.

El pago de los impuestos periódicos fiscales y municipales, que graven a la cosa durante el
usufructo. Art.798C.C.

d) Contribución a las deudas hereditarias y testamentarias. Art. 1249C.C.

e) pago de los intereses legales de los capitales invertidos por el propietario en las obras o
refracciones mayores de la cosa. Art. 799 Inc. 1ºC.C

f) Obligaciones del usufructuario respecto de la conservación de las cosas usufructuadas.

Entre tales obligaciones deben destacarse las siguientes:

1. Diligente conservación de las cosas usufructuadas. De conformidad con lo

establecido por el art. 497 "El usufructuario deberá cuidar las cosas dadas en usufructo
como un buen padre de familia". Hasta el extremo de que, si bien el "mal uso" no
constituye una causa de extinción del usufructo "si el abuso infiriese considerable
perjuicio al propietario, podrá éste pedir que se le entregue la cosa, obligándose a
pagar anualmente al usufructuario el producto líquido de la misma, después de
deducir los gastos y el premio que se le asignare por su administración".

2.-Imposición de los gastos dimanantes de las reparaciones ordinarias. Establece, a tal

efecto, el art. 500 que "El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones
ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo. Se consideran ordinarias las que
exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean
indispensables para su conservación".

3.-Avisar al propietario de la necesidad de reparaciones extraordinarias. "El

usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de
hacerla".

4.-El abono de las cargas y los tributos. Dispone el art. 504 "El pago de las cargas y
contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos, será de
cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure".

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 5.-Comunicar cualesquiera perturbaciones del derecho de (nuda) propiedad. "El
usufructuario -impone el art. 511- estará obligado a poner en conocimiento del
propietario cualquier acto de un tercero, de que tenga noticia, que sea capaz de
lesionar los derechos de propiedad, y responderá, si no lo hiciere, de los daños y
perjuicios, como si hubieran sido ocasionados por su culpa".

III.- Obligaciones que tiene una vez extinguido el usufructo:

a). Restitución de la cosa fructuaria.

La razón de esta obligación está en que el usufructo debe siempre terminar; siempre ha de
llegar un momento en que se consoliden el usufructo y la propiedad. Llegado el momento de la
restitución, debe hacerse el balance de las obligaciones del usufructuario, para ver si hay saldo
a su favor o en su contra.

b). Derecho de retención legal.

Si el saldo es a favor del usufructuario, el nudo propietario debe abonarle su valor, y el

usufructuario goza a este respecto del derecho legal de retención que consagra el Art. 802C.C.

9.-CUASIUSUFRUCTO:

Provoca una enorme fisura el hecho de que nuestro Código admita la figura del usufructo de
cosas consumibles o cuasiusufructo, pues, por principio y conforme a su destino, tales cosas
desaparecen de la esfera jurídica de las personas que tienen derecho a usarlas. El art. 482: "Si
el usufructo comprendiera cosas que no se puedan usar sin consumirlas, el usufructuario
tendrá derecho a servirse de ellas con la obligación de pagar el importe de su avalúo al
terminar el usufructo, si se hubiesen dado estimadas. Cuando no se hubiesen estimado, tendrá
derecho de restituirlas en igual cantidad y calidad, o pagar su precio corriente al tiempo de
cesar el usufructo".

En tal caso no sólo no pesa sobre el usufructuario la obligación de conservar la forma y

sustancia de las cosas recibidas del nudo propietario, sino que además se encuentra
autorizado expresamente para abonar el precio al nudo propietario.

Lo cierto es que el cuasiusufructo es un perfecto desconocido en nuestro sistema patrimonial

actual.

Son cuasiusufructo:
 Usufructo de dinero
El usufructo de dinero sólo da derecho a percibir la renta.
 Usufructo de un crédito
El usufructuario de un crédito tiene las acciones para el cobro de la renta y debe
ejercitar las acciones necesarias para que el crédito no se extinga.
 Cobro de capital
Si el usufructuario cobra el capital, debe hacerlo conjuntamente con el propietario y
en este caso el usufructo recaerá sobre el dinero cobrado.

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10.-EXTINCIÓN Y MODIFICACIÓN DEL USUFRUCTO:

•Según el Artículo 1021 del C.C.

1. Vencimiento del plazo
El usufructo se extinguirá por el vencimiento del plazo estipulado en su constitución. Así, podrá
instituirse usufructo por un plazo establecido en días, meses o años, o determinado, por
ejemplo, por la edad de una persona. Sería el caso que A constituyese usufructo de un
inmueble a favor de B, hasta que éste cumpla los sesenta años de edad. Es importante señalar
que la fijación del plazo no es enteramente libre tratándose del usufructo constituido a favor
de personas jurídicas. En tal caso nuestra legislación impone un máximo de treinta años, que
pueden extenderse a noventinueve en la hipótesis prevista por el segundo párrafo del numeral
1 001 del Código Civil (inmuebles monumentales de propiedad del Estado, restaurados con
fondos de personas jurídicas). Es importante anotar, asimismo, que el vencimiento del plazo
estipulado es un supuesto de extinción del usufructo que bien puede verse superado por el
advenimiento de otras causal es que prevalecen sobre éste. En otras palabras, el plazo fijado
no es absoluto.

2. Prescripción
El usufructo finaliza también por prescripción extintiva, cuando el usufructuario deja de hacer
uso de su derecho durante cinco años. Se trata de una solución que toda la doctrina
consultada admite, aunque existan variaciones en cuanto al plazo requerido. Naturalmente, la
forma de apreciar el "no uso" dependerá de las circunstancias y de las características del bien.
Cabe precisar que este supuesto se trata, evidentemente, de un caso de caducidad, pues lo
que se extingue es el derecho y no solamente la acción, y su acogida se justifica plenamente si
tenemos en consideración que no tendría sentido mantener una desmembración del derecho
de propiedad si no es aprovechada por el usufructuario.

3. Consolidación.
Otra novedad en cuanto a las causas de extinción es la de consolidación, que se produce
cuando se reúnen en una misma persona las calidades de usufructuario y nudo propietario,
sea cual fuere el motivo. En ese caso, evidentemente, se consolida la propiedad. Ello ocurre
por adquirir el usufructuario la nuda propiedad del bien, en cuyo caso desaparece el
"desdoblamiento" característico del usufructo y esta institución se extingue. La situación no
ofrece mayor inconveniente, ya que es fácil imaginar que el beneficiario del usufructo pueda
adquirir los derechos del nudo propietario bien sea por compraventa, donación, o cualquier
acto jurídico inter vivos. Tampoco resulta difícil suponer que la adquisición se realice mortis
causa, por resultar el usufructuario heredero o legatario del nudo propietario, por ejemplo. Un
tanto más compleja es la hipótesis contraria: es decir, la adquisición de los derechos del
usufructuario por el nudo propietario, determinando la consolidación en la persona de éste. Se
discute en doctrina si tal supuesto es viable o si, por el contrario, se encontraría siempre
inmerso en alguna otra causal de extinción. Así, algunos autores afirman que si el
usufructuario transfiere sus derechos al nudo propietario nos encontraríamos en realidad con
una renuncia, como causal de extinción. Cualquiera sea la posición adoptada al respecto, lo
relevante es destacar que la consolidación produce siempre la extinción del usufructo, ya que
los derechos de uso y goce pasarán a ser ejercitados por el propietario en su calidad de tal, y
como atributos de su pleno dominio sobre el bien.

4. Fallecimiento del usufructuario

Como se sabe, el usufructo es esencialmente temporal y, por tanto, en todo caso finalizará con
la vida del usufructuario. Es importante señalar que esta causal se antepone a las demás, de
manera que si el usufructuario fallece antes del vencimiento del plazo estipulado se extinguirá

16
de todos modos el usufructo, sin necesidad de esperar hasta la conclusión del plazo. De lo
dicho se deriva que los derechos del usufructuario no son transmisibles a título de herencia o
legado, puesto que se extinguen a su muerte.

5. Renuncia del usufructuario

El beneficiario del usufructo puede renunciar a sus derechos, en cuyo caso éstos se extinguen.
Entendemos que la renuncia deberá ser expresa, ya que la tácita podría asimilarse al no uso
que, como hemos visto, es causa de prescripción extintiva.

6. Destrucción o pérdida total del bien

En la norma materia de comentario se dispone expresamente que el usufructo se extinga por
la destrucción o pérdida total del bien, lo cual no estaba especificado en el Código derogado.
La regla general es, pues, que desaparecido el bien sobre el cual recaía, el usufructo se
extingue. No obstante ello, al analizar esta causal debemos distinguir las distintas hipótesis que
pueden producirse. En primer lugar, la destrucción o pérdida total pueden ocurrir por causas
atribuibles a un tercero que obrase con dolo o culpa. En tal caso, el usufructo continuará sobre
la indemnización debida por el tercero (artículo 1023, primer párrafo). En segundo lugar, debe
contemplarse el caso que el bien se encontrase asegurado. En tal supuesto, el usufructo se
establecerá sobre el importe pagado por el asegurador (artículo 1023, segundo párrafo). A
diferencia de legislaciones como la española, por citar un caso, nuestra ley no distingue entre
la hipótesis que las primas del seguro hayan sido satisfechas por el nudo propietario o el
usufructuario. La solución es la misma en cualquier caso. En tercer lugar, si la destrucción total
fuera imputable al usufructuario, evidentemente el usufructo se extinguiría sin perjuicio de la
responsabilidad que le cabría a aquél frente al nudo propietario, ante la imposibilidad de
restituirle el bien. Cabe anotar que la destrucción o pérdida parcial del bien dado en usufructo
no determina su extinción, y éste continúa sobre la parte no destruida (artículo 1024),
nuevamente sin perjuicio de la responsabilidad que pudiese caber al usufructuario por tal
destrucción o pérdida parcial.

7. Por declaración judicial.

Por último, se permite al juez declarar la extinción en caso de abuso, deterioro o perecimiento
del bien. Ello es de gran importancia, pues protege al nudo propietario contra abusos del
usufructuario, permitiéndole acudir al juez para solicitar que se declare extinguido el
usufructo, sin necesidad de esperar a que concluya el plazo originalmente pactado. La norma
incluye, dentro del concepto del abuso, la "enajenación" del bien por el usufructuario. Lucrecia
Maisch von Humboldt cuando sostenía que la referencia no es jurídicamente exacta, ya que el
usufructuario no puede "enajenar" los bienes que no le pertenecen, y en consecuencia sería
un acto nulo ipso jure (en REVOREDO, p. 224). Los autores coinciden en señalar que la
extinción del usufructo se produce de modo automático, por lo que el nudo propietario está
facultado para entrar en posesión y disfrute de la cosa de manera inmediata. El usufructuario
deberá por tanto devolverla tan pronto como se produzca la causal de extinción. Pese a lo
dicho, debe tenerse en cuenta que en aplicación de las normas sobre reembolso de mejoras, el
usufructuario tendrá derecho a retener el bien hasta que no se le abone su importe (artículo
918 del Código Civil). Evidentemente, deberá procederse también a liquidar la situación
existente entre el nudo propietario y el usufructuario, en lo relativo a los frutos pendientes, a
las reparaciones y, en general, al estado de conservación del bien que se devuelve, o la
indemnización consiguiente si la devolución no pudiera llevarse a cabo por culpa del
usufructuario.

•Según el Artículo 1022 del C.C.: EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO CONSTITUIDO A FAVOR DE
VARIAS PERSONAS

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El usufructo constituido en favor de varias personas en forma sucesiva se extingue a la muerte
de la última.
Si el usufructo fuera constituido en favor de varias personas en forma conjunta, la muerte de
alguna de éstas determinará que las demás acrezcan su derecho. Este usufructo también se
extingue con la muerte de la última persona. (*)
(*) Rectificado por Fe de Erratas, publicada el 24-07-84.
El primer párrafo del artículo 1022 es similar al numeral 945 del Código Civil de 1936. No
obstante, y a diferencia del cuerpo legal derogado, el artículo bajo comentario hace expresa
referencia a la figura denominada usufructo plural sucesivo. En tal hipótesis, el gravamen se
prolonga en el tiempo y solo concluirá con el fallecimiento del último de los usufructuarios.
Como hemos manifestado con anterioridad (ARIAS-SCHREIBER, p. 246), esta solución parece
discutible dado que en la práctica tiene el efecto de alargar el plazo del usufructo hasta límites
que van más allá de la vida normal de una persona. Ello no hace sino perpetuar en el tiempo la
desmembración de la propiedad, con todos sus inconvenientes. Seríamos partidarios, por ello,
de una limitación a la regla citada, de forma tal que en ningún caso el usufructo pudiera
extenderse por un plazo mayor, por ejemplo, de treinta años. En cuanto a la segunda parte del
artículo, ésta constituye una novedad, disponiendo que en el usufructo plural conjunto, la
muerte de uno de los usufructuarios acrezca el derecho de los demás. La regla es una lógica
consecuencia del carácter personal del usufructo, que al no ser hereditario, no integra el haber
sucesorio del usufructuario que fallece. Por ello nada más acertado que establecer que el
derecho se distribuya entre los demás usufructuarios. Cabe anotar que este usufructo también
se extingue con la muerte del último usufructuario sobreviviente.

•Según el Artículo 1023 del C. C.:.DESTRUCCIÓN DEL BIEN USUFRUCTUADO

Si la destrucción del bien ocurre por dolo o culpa de un tercero, el usufructo se transfiere a la
indemnización debida por el responsable del daño. Si se destruye el bien dado en usufructo,
estando asegurado por el constituyente o el usufructuario, el usufructo se transfiere a la
indemnización pagada por el asegurador. Este numeral constituye una novedad, ya que el
Código derogado no contemplaba la hipótesis de destrucción del bien por dolo o culpa de un
tercero. En tal caso, al no haber culpa del usufructuario, es justo que éste no sufra perjuicios.
Del mismo parecer es Lucrecia Maisch von Humboldt, para quien en cualquiera de los casos a
que se refiere la norma se perjudica el interés del usufructuario, por lo que resulta justo y
lógico que el usufructo se transfiera a la indemnización pagada por el responsable o por el
asegurador.

•Según el Artículo 1024 del C. C.: PÉRDIDA O DESTRUCCIÓN PARCIAL DEL BIEN
Si el bien sujeto al usufructo se destruye o pierde en parte, el usufructo se conserva sobre el
resto. Este artículo también es novedoso, estableciendo que la pérdida parcial del bien
determina que el usufructo continúa sobre la parte no perdida, dado que solo la pérdida total
produce extinción del usufructo (artículo 1021 inciso 5 del Código Civil). En el Proyecto del
Código Civil de 1982 se proponía también la posibilidad de que el usufructo continúe en caso
de destrucción parcial del bien sobre el que estuviera recayendo. Sin embargo, la regulación
propuesta se advertía incompleta, toda vez que se refería solo a inmuebles. En efecto, la
última parte del inciso 9) del artículo 237 establecía que "si la destrucción del inmueble no es
total el derecho de usufructo sigue sobre lo que haya quedado del bien". Esta restricción a los
inmuebles llamaba la atención, más aún si en el mencionado inciso se iniciaba el tratamiento
de la causal de pérdida o destrucción del bien aludiendo al "bien fructuado" en general. Por
último cabe precisar, siguiendo a Areán, que si bien, en caso de destrucción parcial, el
usufructo sigue sobre lo que queda de la cosa y sus accesorios, esto solo será posible si es que
se puede continuar cumpliendo con el destino por el cual el usufructuario tenía derecho a
utilizarla.

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•Según el Artículo 1025 del C. C.: DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO
La norma es también novedosa, y se coloca en dos hipótesis distintas. La primera es que el
usufructo se haya establecido sobre un fundo, y un edificio situado en el mismo, se destruya
por vetustez o accidente. Se trata, en realidad, de un caso de pérdida parcial del bien, que
conforme al numeral 1 024 del Código Civil determina que el usufructo continúe sobre la parte
no perdida. La segunda parte, evidentemente, se refiere a un caso de pérdida total, en cuya
hipótesis el usufructo se extingue por mandato del inciso 5) del artículo 1021 del Código Civil.
En efecto, si el usufructo se estableció solo sobre el edificio y éste se destruye, no podemos
considerar desmembrado al edificio que el nudo propietario pudiese edificar en reemplazo del
destruido. La Subcomisión de Derechos Reales de la Comisión de Reforma, ha propuesto
reemplazar la palabra "fundo" por "predio". Además, y esto es aplicable a otros casos, la regla
sería propia de una ley de predios rústicos y no del Código Civil.

10.1.-EFECTOS DE LA EXTINCIÓN:

El fundamental efecto de la extinción del usufructo, por cualquiera de las causas analizadas
(salvo la expropiación forzosa) radica en que el usufructuario o, en su caso, sus herederos,
están obligados a devolver o restituir la cosa al propietario "de luego", es decir, de forma
inmediata una vez producido el evento que produzca la terminación del usufructo.
("Terminado el usufructo -dice el art. 522- se entregará al propietario la cosa usufructuada".)
La recuperación del goce y disfrute de la cosa se produce ipso iure en tal momento y la entrega
debe realizarla el usufructuario (o sus herederos) por cualquier procedimiento adecuado.
Valen, pues, las diversas formas de entrega las formas de tradición. Ello no significa que la
devolución de la cosa al propietario sea una tradición en el sentido propio, falta el elemento
traslativo, en este caso innecesario, dada la elasticidad del dominio, no se trata de un acto de
disposición: El que deja de ser usufructuario no tiene nada de qué disponer, sino el mero
cumplimiento de la obligación de restitución que pesa sobre el usufructuario.
Como regla, desde el mismo momento de terminación del usufructo, el antes usufructuario
carece ya de sus fruendi alguno, ya que a partir de ese momento, aunque siga poseyendo la
cosa, deja de ser poseedor a título de usufructuario. Tal conclusión debería mantenerse,
aunque el usufructuario siga poseyendo la cosa a título de retentor.
El art. 522 otorga un derecho de retención al usufructuario o a sus herederos "por los
desembolsos que (les) deban ser reintegrados". Dicho derecho de retención garantiza al
usufructuario el cobro de los desembolsos o créditos que una vez terminada la liquidación
entre usufructuario y nudo propietario resulten a su favor (del usufructuario), aunque sea
poseedor, por retención, no tiene derecho a los frutos.
No parece que haya sido seguido por el legislador respecto del importe del aumento de valor
de la finca a consecuencias de las reparaciones extraordinarias que, pese a corresponder al
nudo propietario, hubiera realizado el usufructuario durante el plazo de vigencia del usufructo.
En efecto, para tal supuesto, dispone el artículo 502.3 que "Si el propietario se negare a
satisfacer dicho importe, tendrá el usufructuario derecho a retener la cosa hasta reintegrarse
con sus productos". Dicho importe es el que represente "al concluir el usufructo, el aumento
del valor que tuviese la finca por efecto de las..." reparaciones, extraordinarias e
indispensables que hubiere afrontado el usufructuario. Así planteado, con independencia de la
dificultad de hecho para precisar el aumento de valor, quien ha sido usufructuario seguirá
teniendo derecho a los frutos en cuanto mero retentor o titular del derecho de retención.

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II.- USO Y HABITACIÓN
El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro,
independiente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de
ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del
usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este
Código, derecho de habitación.

III.- SUPERFICIE
El derecho de superficie es un Derecho Real, en la que un sujeto llamado superficiario es
propietario de construcciones, edificaciones o plantaciones de manera temporal en el suelo
que pertenece a otra persona.
El derecho de superficie se puede definir como derecho real temporal que comprende la
facultad de construir sobre el suelo, sobre el vuelo o en el subsuelo de otro, con derecho a
apropiarse indefinidamente de lo que ha sido construido en plazo. Por tanto, el derecho de
construir no es sólo eso, sino que también conlleva la potencialidad de hacer propia la obra
edificada. En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo, o dominus soli,
constituye sobre éste un derecho real a favor de un tercero, que adquiere de ese modo una
parte del ius aedificandi que le faculta a levantar y mantener construcciones sobre la misma, o
por debajo de ella. El Codice Civile italiano de 1.942, en su artículo 952, regula el derecho real
de superficie desde dos planos; por un lado el de considerarle derecho real de construir y por
el otro el de la propiedad superficiaria.
Es preciso pues distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de una
edificación, y el derecho de superficie, que es el derecho a tener y disfrutar dicha propiedad en
terreno ajeno. En ese contexto jurídico no cabe duda que el derecho de superficie constituye
propiamente una derogación del derecho de accesión, pues por él coexisten sobre el mismo
cuerpo del bien, los derechos del dominus soli o dueño del suelo, y del superficiario, titular del
ius aedificandi, en estado puro -exteriorizado como derecho de superficie- y propietario de lo
que se edifique en el futuro.
Modernamente se ha definido a la superficie como el derecho de hacer y mantener una
construcción sobre el suelo o el subsuelo de otros.

IV.- SERVIDUMBRE
Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del
cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el
propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
Servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra heredad
ajena para utilidad de la primera.
Servidumbre personal es la que se constituye en utilidad de alguna persona determinada, sin
dependencia de la posesión de un inmueble.

V.- DERECHOS REALES DE GARANTÍA

1.- LA PRENDA
1.1.- Concepto y características
La prenda es un derecho real de garantía y de realización del valor, de constitución
convencional, que recae sobre bienes muebles para asegurar el cumplimiento de una

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determinada obligación y, en caso de incumplimiento, la satisfacción forzosa del derecho de
crédito mediante la realización del valor del bien a través de los procedimientos legalmente
previstos, cualquiera que sea el poseedor o propietario del mismo. Por tanto, es un derecho
real sobre cosa ajena, mobiliario de realización del valor, en función de garantía que exige el
desplazamiento de la posesión. Se caracteriza por las siguientes notas:

1. Derecho real sobre cosa ajena.

2. De realización del valor.

3. Indivisibilidad.

4. Accesoriedad.

5. Desposesión del bien.

6. Ajeneidad y enajenabilidad del mueble gravado.

7. El mueble debe ser propiedad del pignorante.

8. Sólo puede recaer sobre bienes muebles.

Con la prenda se puede asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a
condición suspensiva o resolutoria (art. 1.861 C.C.).

1.2.- Sujetos y objeto

Los sujetos del derecho real de prenda son: El acreedor pignoraticio, es decir el acreedor del
crédito garantizado. El objeto dado en prenda se puede entregar al acreedor o a un tercero de
común acuerdo. Ese tercero no es titular del derecho de prenda sino un especial depositario
de la misma, que tiene la obligación de retener la cosa pignorada y custodiarla hasta su
devolución. Mientras la cosa dada en prenda permanezca en poder del acreedor, éste no
puede usarla sin autorización del dueño y si lo hiciere o abusare de ella en otro concepto,
podrá el dueño pedir que se la constituya en depósito (art. 1.870 C.C.). No puede tampoco
quedársela en pago de la deuda, ni disponer de ella (art. 1.859 C.C.). El pignorante, que puede
ser el deudor personal o un tercero que empeña cosa propia en garantía de deuda ajena. La
persona que constituya la prenda ha de ser propietario de la cosa, tener la libre disposición de
sus bienes o, en caso de no tenerla, se halle autorizada legalmente al efecto, como establece el
art. 1.857, 2º y 3º C.C. Respecto del objeto, dice el art. 1.864 C.C., que pueden darse en prenda
todas las cosas muebles que están en el comercio, con tal que sean susceptibles de posesión.
Las cosa futuras no pueden ser objeto del derecho de prenda puesto que no pueden ser
poseídas ni entregadas, pero pueden ser objeto de promesa de constitución del derecho de
prenda ex art. 1.862 C.C.

1.3.- Constitución de la prenda

Para la constitución del derecho de prenda, dice el art. 1.863 C.C., se necesita que se ponga en
posesión de la cosa dada en prenda al acreedor o a un tercero de común acuerdo. Además, el

21
art. 1.865 C.C. establece que no surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta por
instrumento público la certeza de la fecha. A pesar de la desposesión, el deudor o el
pignorante no deudor sigue siendo dueño de la cosa hasta que, en su caso, se realice el valor
de la misma por falta de pago (art. 1.869 C.C.). El derecho de prenda tiene origen voluntario
(no hay, en sentido estricto, prendas legales) y normalmente nace del contrato llamado,
precisamente, de prenda o de constitución de prenda. Este contrato no requiere forma
especial, pero se trata de un contrato real pues no se perfecciona por el mero consentimiento
de las partes, sino con la entrega de la cosa al acreedor o a un tercero de común acuerdo (art.
1.863) El requisito del traspaso posesorio es constitutivo tanto frente a terceros cuanto inter
partes. Además, para su eficacia frente a terceros se necesita que conste por instrumento
público la certeza de su fecha (art. 1.865 C.C.). La promesa de constituir prenda sólo produce
acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que
puede incurrir el que defraudare a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres cosas que
sabía que estaban gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecían (art. 1.862 C.C.).
En caso de incumplimiento de la promesa de constituir prenda el acreedor sólo dispone de
acción personal. La finalidad de esta acción según la doctrina, es obtener la correspondiente
indemnización de daños y perjuicios, pero no imponer el contrato de prenda (o e hipoteca)
que no se ha querido perfeccionar. Según ALBALADEJO, también es posible la constitución del
derecho de prenda:

1. Por usucapión cuando se posea un bien mueble ajeno en concepto de acreedor pignoraticio
(en contra, SERRANO ALONSO, pues choca con la exigencia de voluntad de entrega de la cosa
por el deudor o un tercero).

2. A non domino. Por otra parte, si se interpreta el art. 464 entendiendo que el que adquiere
de buena fe la posesión de un bien mueble, no perdido o del que no fue privado ilegalmente
su dueño, adquiere automáticamente el derecho en el mismo concepto en que recibe el bien,
recibiéndolo en prenda adquirirá el derecho real de prenda. (En contra, SERRANO ALONSO
pues la cosa entregada en prenda no pertenecería en propiedad al que la empeña, como exige
el art. 1.857-2º).

3. Por acto mortis causa o disposición de última voluntad.

1.4.- Contenido del derecho de prenda

A) Antes del vencimiento de la obligación garantizada

La prenda da derecho al acreedor a retener la cosa en su poder o en el del tercero hasta que
se pague el crédito. Asimismo, si el deudor contrajera con el acreedor otra deuda exigible
antes de haberse pagado la primera, podrá éste prorrogar la retención de la cosa hasta la
satisfacción de ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado la sujeción de la prenda a la
segunda deuda (art. 1.866). Este es el supuesto del denominado tradicionalmente pignus
gordiano. En realidad no se trata de una prenda sino de un mero derecho de retención, pues:

1. No procede cuando la prenda ha sido constituida por tercero en garantía de deuda ajena,
pues aquí sólo asegura la deuda expresamente garantizada y no de las restantes que pueda
contraer el deudor.

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2. No otorga preferencia alguna al acreedor respecto de otros acreedores.

3. No faculta al acreedor a realizar el valor del bien. El acreedor debe cuidar la cosa con la
diligencia de un buen padre de familia y tiene derecho al abono de los gastos hechos para su
conservación, pues tales gastos son del propietario. Respecto de tales gastos de conservación
el acreedor tiene un derecho de preferencia para el cobro (art. 1.922, nº 1 C.C.) así como el
derecho a retener la cosa pignorada hasta que no se le abonen íntegramente (art. 1.871 C.C.).
El acreedor responde de la pérdida o deterioro de la cosa pignorada que esté en su poder
conforme a las reglas del Código. Así, el acreedor responderá de la pérdida o deterioro de la
cosa por dolo o culpa, pero no por caso fortuito o fuerza mayor. Si la cosa se pierde o deteriora
estando en poder del acreedor, se presume, salvo prueba en contrario, que se perdió por su
culpa y no por caso fortuito, (art. 1.867, 1.182 y 1.183 C.C.) El acreedor pignoraticio no puede
hacer suyos los frutos que la cosa produzca. Pero, en virtud del art. 1.868 C.C., si la prenda
produce intereses compensará el acreedor los que perciba con los que se le deben; y si no se le
deben, o en cuanto excedan de los legítimamente debidos, los imputará al capital. El acreedor
no puede usar de la cosa pignorada sin autorización del dueño, y si lo hiciere o abusare de ella
en otro concepto el dueño puede pedir que se la constituya en depósito (art. 1.870 C.C.). El
pignorante, deudor o tercero, sigue siendo dueño de la cosa pignorada mientras no llegue el
caso de ser realizado su valor o, como dice el art. 1.869 C.C., mientras no llegue el caso de ser
expropiado de la cosa dada en prenda, es decir, hasta el momento en que se proceda a su
enajenación. Esto no obstante, el acreedor podrá ejercitar las acciones que competan al dueño
de la cosa pignorada para reclamarla o defenderla contra tercero (art. 1.869-2º C.C.). Respecto
del dueño de la cosa dada en prenda, sea el propio deudor personal o un tercero, debe abonar
los gastos de conservación y, en su caso, reintegrar de los mismos al acreedor (art. 1.867). Así
mismo, no puede pedir la restitución de la prenda contra la voluntad del acreedor mientras no
pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso (art. 1871 C.C.).

B) Tras el incumplimiento de la obligación garantizada

El acreedor puede realizar el valor del bien pignorado, solicitando su enajenación forzosa a
través de los procedimientos judiciales o extrajudiciales legalmente previstos y, en concreto
mediante la venta extrajudicial en pública subasta ante Notario a que se refiere el art. 1.872-2º
C.C. La enajenación se hace por ante Notario, en subasta pública y con citación del deudor y
del dueño de la prenda en su caso. Si en la primera subasta no fuese enajenada la prenda, se
puede celebrar una segunda subasta con iguales formalidades. Si tampoco se enajenare, el
acreedor podrá hacerse dueño de la prenda, estando obligado a dar carta de pago de la
totalidad de su crédito Si la prenda consistiere en valores cotizables, se venderán en la forma
prevenida por el Código de Comercio (art. 1.872, 2º C.C.). El acreedor pignoraticio goza de
preferencia respecto de los demás acreedores del deudor, sobre la prenda que se halle en su
poder y hasta donde alcance el valor de la cosa (arts. 1.922-2º y 1.926-1º C.C.). En los
supuestos de concurso, el acreedor pignoraticio goza de los derechos de abstención y
ejecución separada en los términos de los arts. 56 y 155 de la Ley concursal (para el sistema
del Código civil y del de comercio, vigente hasta el 1 de septiembre de 2004, vid. arts. 1.916
C.C. y 884 C. de C.).

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2.- DERECHOS Y OBLIGACIONES
Obligaciones del Acreedor:

 Obligación de guarda y conservación de la cosa: El acreedor prendario en tanto que se

hace tenedor de la cosa debe procurar la guarda y conservación de la misma, pero a
expensas del deudor, quien está obligado a su vez a pagar los gastos necesarios para
este efecto.
 Obligación de no usar la cosa gravada con prenda: El acreedor prendario no tiene
derecho a usar la cosa pignorada.
 Obligación de restitución de la prenda: Una vez pagada la obligación principal en su
totalidad el Acreedor prendario está obligado a restituir la cosa. Sin embargo tiene
derecho de retención sobre la misma en caso que el deudor no cumpla con su
obligación de pagar los gastos de conservación de la cosa y los perjuicios que se
hubieran ocasionado, imputables a su culpa, con la tenencia de la cosa.

Derechos del Acreedor.

 Derecho de conservar la cosa dada en prenda. No está obligado a la restitución de la

cosa sino hasta la verificación del pago íntegro de la obligación garantizada, con sus
accesorios, frutos etc.
 Derecho de retención del bien pignorado, en el entendido que una vez pagada la deuda
en su integridad, el acreedor puede retener la cosa si sufrió perjuicios con ella, o incurrió
en gastos de mantenimiento, porque es un contrato bilateral imperfecto.
 Derecho de persecución y reivindicación de la tenencia material del bien mueble.
 Derecho de inspección de la cosa gravada con prenda sin tenencia. Este derecho es
correlativo a la obligación del deudor de permitir la inspección de la prenda.

3.- PRENDA SOBRE CRÉDITOS Y TÍTULOS VALORES

3.1.-Prenda sobre crédito

Solo pueden darse en prenda créditos que consten de documento, el mismo que debe ser
entregado al acreedor o, de mediar acuerdo entre las partes, ser confiado a un tercero o
depositado en institución de crédito.

3.2.-Prenda sobre títulos valores

Si la prenda consiste en títulos valores, estos deben ser entregados. Cuando se trata de títulos
a la orden y nominativos, debe observarse la ley de la materia.

4.- EXTINCIÓN DE LA PRENDA

La prenda es un derecho real de garantía y, como tal, accesorio de un crédito para cuya
seguridad precisamente se constituyó. Así, la prenda se extingue en primer lugar por la
extinción del crédito al que sirve de garantía. En este sentido, el art. 1.190 C.C. dice que la

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condonación de la deuda principal extinguirá las obligaciones accesorias. Extinguido el crédito
garantizado, la cosa dada en prenda debe ser devuelta al pignorante. Si no fuera posible, por
culpa del acreedor o del tercero, el pignorante puede reclamar los daños y perjuicios. En
segundo lugar, la prenda se extingue por las causas de extinción propias de los derechos reales
y, por tanto, con independencia del crédito al que garantiza, el cual puede seguir subsistente.
Así, el art. 1.191 C.C. presume iuris tantum la remisión de la prenda cuando la cosa pignorada,
después de entregada al acreedor, se hallare en poder del deudor. Y el artículo anterior dice
que la extinción de las obligaciones accesorias deja subsistente la principal. Entre los modos de
extinción de la prenda, como derecho real, cabe destacar la pérdida o destrucción total de la
cosa pignorada. De la que responde el acreedor si ocurrió por su culpa, pero no si ocurrió por
caso fortuito; pero se presume salvo prueba en contrario que ocurrió por su culpa, (arts. 1.867,
1.182 y 1.183 C.C.). Si la cosa pignorada estaba asegurada, el derecho de los acreedores
pignoraticios se extiende objetivamente a la indemnización, debida o concedida, que
correspondan al propietario por razón del bien dado en prenda (arts. 40-42 L.C.S.).

5.- ANTICRESIS
El contrato de anticresis es un contrato civil poco utilizado en la actualidad, pero es muy
interesante la finalidad que cumple este contrato, que se encuentra consagrado en el artículo
2458 del código civil y que consiste:
«La anticresis es un contrato por el que se entrega al acreedor una finca raíz para que se pague
con sus frutos.»
Este contrato no es traslaticio de dominio pues la entrega del bien inmueble se hace solo con
la finalidad que el acreedor se pague con los frutos de dicha finca raíz, es decir, con el
producido de esta.
El bien inmueble puede pertenecer al deudor o a un tercero que consienta con el contrato,
dicho contrato se perfecciona con la tradición del inmueble.
El acreedor en el contrato de anticresis goza de los mismos derechos que el arrendatario en
cuanto a lo que concierne a mejoras, pago de perjuicios y gastos; asume de igual manera las
obligaciones que tendría un arrendador, es decir, le corresponde conservar el bien en buen
estado y restituirlo al momento de terminarse el contrato de anticresis.
Si los frutos de la finca raíz en anticresis no son suficientes para el pago de la deuda, el
acreedor por este solo hecho no se hace dueño del inmueble; si el crédito produjere intereses,
el acreedor tendrá derecho a que el producto de la finca raíz se haga primero a ellos, según lo
preceptuado en el artículo 2465 del código civil.
La restitución de la finca raíz solo podrá ser pedida por el deudor, cuando los
frutos hayan pagado la totalidad de la deuda, pero el acreedor tiene la facultad de restituirla
en cualquier momento y perseguir el pago de su crédito por medio de otras acciones legales,
sin perjuicio de los que se hubiese estipulado en el contrato.
La anticresis no valdrá cuando haya arrendamientos anteriores a la constitución del contrato,
pues este se asemeja a un arrendamiento, pero en el sentido que el que se va a beneficiar de
los frutos de la finca raíz es el acreedor y el beneficio que va a obtener el deudor es que su
deuda quede saldada con los frutos del bien inmueble, el cual nunca deja de ser de su
propiedad o del tercero que consiente en el contrato

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6.- HIPOTECA

6.1.-DISPOSICIONES GENERALES

NOCION DE HIPOTECA

Por la hipoteca afecta a un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación,

propia o de un tercero.

La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución,

preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

FORMALIDAD DE LA HIPOTECA

La hipoteca se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la ley.

REQUISITOS DE VALIDEZ DE HIPOTECA

Son requisitos para la validez de la hipoteca:

- Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.

- Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.

- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de

la propiedad inmueble.

CARÁCTER INMOVILIARIO DE LA HIPOTECA

La hipoteca debe recaer sobre inmuebles específicamente determinados.

EXTENSION DE LA HIPOTECA

La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y
al importe de la indemnización de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto.

INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA

La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados.

HIPOTECA DE UNIDAD DE PRODUCCION

Los contratantes pueden considerar como una sola unidad para los efectos de la hipoteca,
toda explotación económica que forma un conjunto de bienes unidos o dependientes entre sí.

GARANTIA DE OBLIGACION FUTURA

La hipoteca puede garantizar una obligación futura o eventual

MODALIDAD DE LA HIPOTECA

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La hipoteca puede ser constituida bajo condición a plazo.

PROHIBICION DE HIPOTECAR BIENES FUTUROS

No se puede constituir la hipoteca sobre bienes futuros.

COBERTURA DE LA HIPOTECA

La hipoteca cubre el capital, los intereses que devengue, las primas del seguro pagadas por el
acreedor y las costas de juicio.

GARANTIA DE TITULOS TRANSMISIBLES

La escritura de constitución de hipoteca para garantizar títulos transmisibles por endoso o al

portador ,consignara, además de las circunstancias propias de la constitución de hipoteca, las
relativas al número y valor de los títulos que se emitan, que garanticen la hipoteca, la serie o
series a que correspondan; la fecha o fechas de la emisión ; el plazo y forma en que deben ser
amortizados; la designación de un fideicomisario; y las demás que sirvan para determinar las
condiciones de dichos títulos.

HIPOTECA DE VARIOS INMUEBLES

El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá, a su elección, perseguir a todos
ellos simultáneamente o solo a uno, aun cuando hubieran pertenecido o pasado a propiedad
de diferentes personas o existieren otras hipotecas

Sin embargo, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes
afectados.

CUMPLIMIENTO ANTICIPADO DE LA OBLIGACION

Si los bienes hipotecados se pierden o deterioran de modo que resulten insuficientes, puede
pedirse el cumplimiento de la obligación aunque no esté vencido el plazo, salvo que se
garantice está a satisfacción del acreedor.

NULIDAD DEL PACTO COMISORIO

Aunque no se cumpla la obligación, el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por el

valor de la hipoteca. Es nulo el pacto en contrario.

La hipoteca es un medio de crédito territorial sumamente cómodo pues permite al propietario

de un inmueble, mediante la constitución de una o varias hipotecas sucesivas, proporcionarse
un capital que represente todo o parte del valor de un inmueble sin perder por eso su disfrute
ni el derecho de enajenarlo; en una palabra, sin abandonar ninguno de los atributos de la
propiedad. Persigue pues, como dice Beatriz Arean, asegurar el cumplimiento de una
obligación así garantizada, sin embargo, la misma autora agrega: Es cierto que estas garantías
tampoco dan al acreedor una seguridad absoluta, pues la cosa, al convertirse en dinero, puede

27
resultar insuficiente para satisfacer el crédito .Pero de cualquier modo, el riesgo es mucho
menor que el que dejan subsistente las garantías personales.

La hipoteca puede ser reputada entonces como el medio jurídico de asegurar el pago de un
crédito.

Si para el desarrollo económico de una comunidad se requiere abundantes capitales, se

encontrara en la hipoteca el mejor aliado, de tal manera que , si tuviéramos que acceder a
fuentes financieras para captar capitales que permitan afianzar el desarrollo económico, la
hipoteca conferirá al acreedor la seguridad de que su crédito será satisfecho.

En ese sentido, la palabra anticresis deriva etimológicamente del griego anti que significa
contra, y chresis, uso. Con ello se quiere significar la idea de que contra el uso del capital que
tiene el deudor, este entrega el uso de la cosa al acreedor.

Sobre la base de esto podemos establecer un paralelismo entre la prenda y la anticresis

diferenciándose en lo que se refiere a la naturaleza de los bienes, pues el objeto de la prenda
es bien mueble y en la anticresis es inmueble. En ambos casos el deudor entrega la cosa al
acreedor, sin embargo, mientras que el acreedor prendario no tiene derecho a usar ni a gozar
del bien dado en prenda, el anticresista no solo tiene ese derecho, sino además el de hacerla
producir y percibir sus frutos.

6.2.-RANGO HIPOTECARIO

PREFERENCIA DE LAS HIPOTECAS

Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha d registro,
salvo que cuando se ceda su rango.

HIPOTECAS ULTERIORES

No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y ulteriores hipotecas

CESION DE RANGO PREFERENTE

El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. Para que la cesión
produzca efecto contra el deudor se requiere que este la acepte o que le sea comunicada
fehacientemente.

El rango hipotecario viene constituido por la posición jerárquica que una hipoteca ostenta
sobre las demás hipotecas que gravan la misma finca. El rango es una mera cualidad de la
hipoteca, es la simple posición de ser primera, segunda o ulterior hipoteca que implica una
evidente ventaja para el derecho que cuenta con un mejor rango en materia de ejecución
hipotecaria.

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La igualdad de rango se erige en una situación jurídica, admitida por el artículo 227 del
Reglamento Hipotecario, en cuya virtud dos o más hipotecas constituidas sobre una misma
finca registral ostentan entre ellas la misma prioridad o rango registral.

Aunque el rango hipotecario carece por sí mismo de valor patrimonial, su alteración tiene
contenido y consecuencias económicas, por lo que el negocio jurídico contenido en una
escritura pública consistente en la igualación de rango entre una hipoteca ya inscrita y la que
se constituye sobre la misma finca, está sujeto a tributación por el concepto de Actos Jurídicos
Documentados ,al concurrir los requisitos previstos en el artículos 31.2 Real Decreto Legislativo
1/1993,de 24 de septiembre, ya que estamos ante un acto que tiene por objeto cantidad
valuable, formalizado en escritura pública inscribible en el Registro de la Propiedad y no está
sujeto a Transmisiones Patrimoniales ni al Impuesto de Sucesiones.

En la posposición y mejora de rango de las hipotecas o de cualquier otro derecho de garantía,

la base imponible, a efectos del cálculo del Impuesto por el concepto de Actos Jurídicos
Documentados, estará constituida por la total responsabilidad asignada al derecho que
empeore de rango .En la igualación de rango, la base imponible se determinara por el total
importe de la responsabilidad correspondiente al derecho de garantía establecido en primer
lugar.

En los supuestos de igualdad de rango entre hipotecas todavía no inscritas y cuya inscripción
en el registro se realizara de forma simultánea, en la misma o en diversas escrituras, no cabe la
sujeción al impuesto por formar parte del contenido del derecho de hipoteca, que es el que
queda sujeto a tributación. Por el contrario, si existe una hipoteca inscrita en el Registro de la
Propiedad y posteriormente, al constituirse una segunda o ulterior hipoteca sobre la misma
finca, los acreedores pactan la igualdad de rango entre la hipoteca inscrita y la que se
constituye con posterioridad, estamos ante un negocio de alteración del rango registral que en
este caso modifica el contenido de la hipoteca igualada en rango ,y que podemos considerar
como negocio jurídico autónomo frente al negocio constitutivo de la hipoteca.

6.3.-REDUCCIÓN DE LA HIPOTECA
El monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor y deudor La reducción
solo tendrá efecto frente a tercero después de su inscripción en el registro.

REDUCCION JUDICIAL DEL MONTO DE LA HIPOTECA

El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reducción del monto de la hipoteca si ha

disminuido el importe de la obligación .La petición se tramita como incidente.

6.4.-EFECTOS DE LA HIPOTECA FRENTE A TERCEROS

ACCION PERSONAL Y ACCION REAL DEL ACREEDOR

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El acreedor puede exigir el pago al deudor por la acción personal o al tercer adquirente del
bien hipotecado, usando de la acción real. El ejercicio de una de estas acciones no excluye el
de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor impide se ejecute el bien que este en poder
de un tercero, salvo disposición diferente de la ley.

6.5.-HIPOTECAS LEGALES
Además de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:

1. La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o haya sido
con dinero de un tercero.
2. La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o
materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a
pagarle.
3. La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer
amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.

CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA LEGAL

Las hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118 se constituyen de pleno derecho y se
inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos de
los cuales emanan.

En los demás casos, el derecho del acreedor surge de la inscripción de la hipotecas legales en
el r5egistro.Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden exigir el
otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción.

RENUNCIA Y CESION DE RANGOS

Las hipotecas

Legales son renunciables y también puede cederse su rango respecto a otras hipotecas legales
y convencionales.

La renuncia y la cesión pueden hacerse antelada y unilateralmente.

NORMAS APLICABLES A LA HIPOTECA LEGAL

Las reglas de los artículos 1097 a 1117 y 1112 rigen para las hipotecas legales en cuanto sean
aplicables.

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6.6.-EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
La hipoteca se acaba por:

1. Extinción de la obligación que garantiza

2. Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación

3. Renuncia escrita del acreedor

4. Destrucción total del inmueble

5. Consolidación

7.- DERECHO DE RETENCIÓN

Como su nombre indica, el derecho de retención (que en realidad es una facultad, pues no
goza de autonomía respecto del derecho de crédito garantizado con ella) confiere a su titular
la posibilidad de retener en su poder una cosa que no le pertenece y que debería restituir a
otra persona. Más exactamente, el titular de un derecho de retención es un acreedor que
tiene la posesión de una cosa del deudor, permitiéndose por la ley prolongar dicha posesión en
tanto en cuanto el deudor no cumpla su obligación.

Ejemplos de supuestos en los que se da derecho de retención

El dueño de una tintorería puede retener el abrigo que he llevado a limpiar hasta que no le
abone la factura. El dueño del almacén donde he depositado mis muebles durante el año que
he vivido en Moscú puede retenerlos hasta que no le pague los gastos derivados del depósito.
Mi prestamista, al que había entregado en prenda un cuadro de Sisley para garantizar la
devolución de los 100.000 euros que me prestó, puede retenerlo hasta que se le pague el
precio del vehículo que le compré posteriormente. Los supuestos son muy diversos, pues la
obligación garantizada con un derecho de retención puede derivarse de gastos conectados
directamente con la cosa retenida (desembolsados para alquilarla, efectuados en ella o
causados con ella), o del contrato en virtud del que se posee esa cosa, o puede que
sencillamente vincule a las mismas partes que la obligación que permite al retentor poseer la
cosa.

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