“AÑO DEL DIALOGO Y LA RECONCILIACION NACIONAL”

UNIVERSIDAD SAN PEDRO

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

ESCUELA DE DERECHO

CURSO:

DERECHO REGISTRAL

AUTOR(ES):

ROGER OMAR GUEVARA MENDOZA

DIEGO PEÑA HUAMBACHANO

LUIS GUSTAVO CARRANZA PACHECO

HUACHO- PERU

2018
 DEDICATORIA

Dedicado a mis seres queridos y amigos, por su

incansable apoyo y comprensión y a todos
aquellos que cultivando el amor al
conocimiento, descubren que no solo es valioso
aprender sino lo más importante de todo se
encuentra en transmitir lo aprendido…
 AGRADECIMIENTO

Agradecemos a nuestros padres y hermanos por darnos el

aliento de cada día y a nuestro docente por guiarnos y
nutrirnos de conocimiento en cada clase.
 PRESENTACIÓN

En el presente trabajo se verá y entenderemos que en nuestro país, la SUNARP

ha reglamentado el procedimiento registral a través del T.U.O. del Reglamento General
de los Registros Públicos, Resolución N° 126 – 2012 – SUNARP - SN, del 19.05.2012.
Texto actualizado al 11 de enero 2013, en el cual comprende la descripción de algunos
temas fundamentales para el mayor entendimiento de los ciudadanos; asimismo
establece ciertos lineamientos respecto al procedimiento registral en primera y en
segunda instancia. Cabe señalar, que el T.U.O. del Reglamento General de los Registros
Públicos no es su única base legal, puesto que de acuerdo a la naturaleza de la
pretensión del presentante (solicitante), la base legal podrá tener concordancia con el
Código Civil, Ley N° 27444 (en asuntos administrativos), y demás leyes especiales que
sirvan de apoyo para la fundamentación del Registrador Público.
El presente trabajo está centrado en el procedimiento registral, un procedimiento
sui generis, que tiene como finalidad ser ese pilar del Sistema Registral, el cual a su vez
tiene como una de sus finalidades la de establecer una prueba a la propiedad, o a un
derecho; según sea el caso. Pero que involucra una finalidad abstracta: brindar
seguridad jurídica con justicia. Podemos decir que el procedimiento registral tiene como
fundamento en sí mismo a la calificación, que significa, en términos de la Real
Academia,1 apreciar o determinar las calidades o circunstancias de una persona o cosa.
Este procedimiento la realiza el Registrador Público, la cual es una actividad
administrativa, que si bien contiene una labor jurídica, es un trabajo de evaluación
técnico y formal de la documentación que en vía del procedimiento registral se eleva a
las manos del Registrador Público, entonces lo que se pretende lograr en dentro de este
procedimiento es determinar la legalidad formal de los títulos que pretenden acceder al
registro, de ser confirmada esta situación se procederá naturalmente con la inscripción
del acto materia de rogatoria. Se menciona en la doctrina que la labor que cumple el
Registrador es una labor técnica porque se desarrolla un examen técnico y jurídico, la
cual limita la labor del registrador a efectuar una evaluación abstracta de la legalidad del
acto o contrato, tal y conforme éste aparece en el documento.
 ÍNDICE

Caratula
Dedicatoria i
Agradecimiento ii
Presentación iii
Índice iv
Introducción 1

CAPITULO I
ANTECEDENTES HISTORICOS:

1.1. La sociedad anonima 02

CAPITULO II
MARCO TEORICO

2.1 Etimología 05
2.2 Conceptos
18
2.3 Tipos de Sociedades

CAPITULO III
REQUISITOS PARA CONSTITUIR UNA SOCIEDAD ANONIMA HASTA LA
INCRIPCION EN REGISTROS PUBLICOS Y SUNAT

3.1 Pasos para la constitución de Sociedades 19

3.2 Inscripción de los registros públicos y sunat 23

CAPITULO IV
LEGISLACION NACIONAL
24
3.1 Código Civil Peruano
3.2 Ley N° 26887 Ley General de sociedades 24

CAPITULO V
JURISPRUDENCIAS O PRECEDENTES VINCULANTES O PLENOS
JURISDCCIONALES

3.1 Ejecutorias 25
3.2 Precedentes vinculantes del Tribunal Constitucional
26
CAPITULO VI
DERECHO COMPARADO
4.1. Colombia 27

4.2 Argentina 27

4.3 México 27

Conclusiones 28
Recomendaciones 29
Referencias bibliográficas 30
Anexos:
Imágenes 31
 PRINCIPIOS REGISTRALES

Según SANZ, los principios Registrales son las reglas fundamentales que sirven de
base al sistema registral de un país determinado y que pueden especificarse por
inducción o abstracción de los diversos preceptos de su Derecho Positivo.

De los conceptos enunciados, podemos decir que principios registrales, son los juicios,
reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un determinado sistema registral.

Nuestro sistema registral será objeto de un análisis posterior, inspirado en la Ley

Hipotecaria Española, actualmente es mixto, habiendo incorporado los Principios
Registrales tanto en el Código Civil y en el Reglamento General de los Registros
Públicos. Veamos pues, cuáles son esos Principios Registrales que rigen nuestro
sistema registral:

A. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
El Principio de Rogación, llamado también Principio de Instancia, significa que las
inscripciones en los Registros Públicos, se extienden necesariamente a solicitud de
parte interesada, no procediendo de oficio; la rogatoria o la solicitud es necesaria.

Esta regla de la rogatoria tiene sus excepciones en los casos siguientes:

1.- Cuando el Registrador haya incurrido en error material; al respecto tenemos los
artículos 81° y 82° del mismo Reglamento General que a la letra dicen:

Artículo 81°: El error material se presenta en los siguientes supuestos:

a) si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los
que constan en el título archivado respectivo;
b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar
en el asiento;
c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le
corresponde;
d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.

Artículo 82° - Rectificación de error material.

Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo
título archivado, salvo que éste no se encuentre en la Oficina, en cuyo caso se
procederá conforme al Capítulo II del Título VIII de este Reglamento, a efecto
 de que previamente se reconstruya el título archivado correspondiente.
2.- Cuando se trata de la hipoteca legal: Al respecto el Art. 1119 del Código
Civil dice: “Las hipotecas legales a que se refiere el Art 1118 se constituyen de
pleno derecho y se inscriben de oficio bajo responsabilidad del Registrador,
simultáneamente con los contratos de los cuales emanan”.

B. PRINCIPIO DE PRIORIDAD:
Por el Principio de Prioridad, los derechos que otorgan los Registros Públicos, están
determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez la fecha de inscripción está
determinada por el día y hora de su presentación.
Nuestro Código Civil, con mejor criterio, reconoce este principio, porque establece dos
clases de prioridad: Prioridad de Rango y Prioridad Excluyente. Veamos en que
consisten.
Prioridad de Rango.- contenida en el artículo 2016, cuando dice que “La prioridad en
el tiempo de la inscripción determinada la PREFERENCIA de los derechos que otorga
el registro”.
Esta prioridad de rango puede ser cedida, teniendo en cuenta que la Ley la permite.
Nuestro Código, tratándose de la garantía real de hipoteca, expresamente regula la
cesión del rango, que puede ser gratuita u onerosa (artículos 1112 y 1114).
Esto se produce, por ejemplo, cuando un acreedor hipotecario, sin importar cuando se
celebró el contrato de hipoteca, logra su inscripción con una fecha determinada,
digamos el 1° de diciembre de 1984, posteriormente el 15 del mismo mes un segundo
acreedor hipotecario, también sin importar la fecha del contrato de hipoteca, lo
inscribe.

Prioridad Excluyente.- Está contenida en el artículo 2017, cuando señala que:

“No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior”.
La exposición de Motivos dice:

Este artículo acoge el principio de prioridad excluyente, el cual tiene efectos

respecto de títulos que son incompatibles con otros ya inscritos y que no
permiten su inscripción sin importar las fechas en que estos títulos fueron
producidos.

De este modo se produce el cierre registral. Un título que pretende inscribirse, si es

incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá inscribirse.

Ahora bien, este cierre registral puede expresarse de distintos modos:

 1) Si el título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir, se rechazará la
inscripción del título incompatible. (Esto significa, registralmente hablando, la
tacha del título).

2) Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para el

título incompatible, es condicional, en el sentido de que está condicionado a la
inscripción del primer título. Si el primer título no se inscribe, no se producirá
el cierre registral para el segundo y éste podrá lograr acceso al registro.

C. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Por el principio de Legalidad, todo título que pretenda su inscripción y/o anotación
preventiva, sin excepción, debe estar sometido a una previa calificación registral, a fin
de que en los asientos correspondientes solamente tengan acceso los títulos válidos y
perfectos.
Entendemos por CALIFICACIÓN REGISTRAL, el análisis minucioso y exhaustivo
que debe realizar el Registrador, respecto a la licitud del acto, contrato, resolución
judicial o administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los
antecedentes que obran en los Registros Públicos, que son los asientos pre-existentes,
índice, etc.
En rigor, la calificación registral es el summun de la función registral, siendo total y
absolutamente “intuitu personae”, indelegable; de ahí que hablar de “pre-calificación”
de títulos por quienes no son Registradores, es inaceptable. Sólo el Juez puede dictar
sentencia; sólo el Registrador puede calificar títulos; salvo, obviamente, en los casos
que se hagan valer los recursos impugnatorios de Apelación, en que el Tribunal
Registral ejerce la función calificadora
La calificación registral, aparte de ser personalísima, es obligatoria; los Registradores
califican bajo su responsabilidad, sin poder delegar en otra persona ni suspender su
juicio y consultar con sus superiores.
El principio de Legalidad ha sido acogido por nuestro Código Civil, en su artículo
2011, que a la letra dice: “Los registradores califican la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del
acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros
públicos”.
Este artículo se refiere al principio de calificación. Permite señalar los criterios que el
registrador debe tener en cuenta con el objeto de determinar la legalidad de los títulos
que pretenden lograr acogida registral.

a) La Legalidad de los Documentos: En el caso de tratarse de documentos

notariales, el registrador debe apreciar: La competencia del notario, el
 cumplimiento de los requisitos de formalización del documento, como el uso
del papel adecuado, el pago de los tributos correspondientes, la autenticidad del
parte notarial así como la pertinencia del tipo de documento del cual se trate
con relación al acto.
Si se trata de documentos judiciales, el Registrador debe apreciar la competencia del
Juzgado o Tribunal, así como las formalidades del documentos como son la firma del
juez o secretario de juzgado y los obstáculos que se puedan presentar en cuanto a la
incompatibilidad entre la resolución judicial y lo que es posible inscribir.

Se debe agregar que el Registrador jamás debe calificar el fundamento o la adecuación

a la ley del contenido de la resolución, sólo debe estar seguro que tal mandamiento
judicial efectivamente se ha producido y no padece de vicios que atenten contra su
validez (el error judicial de concepto no está incluido en estos vicios)

Tratándose de documentos administrativos, es de aplicación todo lo señalado

a propósito de los instrumentos judiciales.

b) La Capacidad de los Otorgantes: En esta parte el artículo no debe ser objeto

de una interpretación restrictiva relacionada con la capacidad de ejercicio que
debe tener para la realización de los actos que se desea inscribir.

Por lo tanto, el Registrador deberá apreciar si en el registro correspondiente y en otros

registros bajo su jurisdicción aparecen inscritas razones de insolvencia, interdicción,
etc.

c) La Validez del Acto: Aceptando la diferenciación que efectúa el artículo 225

del C.C., el documento es distinto al acto.

Ya se trató del documento en el punto (a); toca ahora referirse al acto jurídico.

d) Identificación: Concordando con la doctrina predominante, debe señalarse

que, aun cuando el Código no lo menciona el Registrador debe verificar la
identidad entre el titular del derecho inscrito y la persona que interviene en el
acto jurídico materia de la inscripción. Del mismo modo debe apreciar que
entre el derecho inscrito y el materia de inscripción exista también identidad.

D.- PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

Por el Principio de Publicidad se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que
todos están enterados del contenido de las inscripciones. Esta presunción es “juris et de
jure”, porque no se admite prueba en contrario, es decir, que nadie podrá alegar
desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en los tomos y/o fichas y
partidas de inscripción que constan en los Registros Públicos.
Entonces, por imperio de la ley, se presume que todos conocen el contenido de las
inscripciones y tal conocimiento se hace realidad, con la obligación que tienen los
funcionarios de los Registros Públicos de manifestar, informar a todas las personas,
precisamente de ese contenido de las inscripciones.
De lo expuesto, podemos apreciar que hay dos clases de publicidad: Material y
Formal.
1.-Publicidad Material. Es la contenida en el enunciado mismo del Principio; está “in
re” en el texto mismo del Principio, por lo que nadie puede alegar su desconocimiento.
Está materialmente ahí, en el enunciado mismo del artículo pertinente (art. 2012 del
Código Civil).
2.- Publicidad Formal, la misma que se hace realidad con la obligación de los
funcionarios de los Registros Públicos de informar a quién lo solicite del contenido de
las inscripciones.

Nuestro C.C. incorpora este principio en su art. 2012; “Se presume, sin admitirse
prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones.

E.- PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Según el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no sean anuladas o rectificadas. Esto significa que en el Perú las
inscripciones no sanean el título y generalmente, no son elementos constitutivos de los
respectivos actos y contratos; es evidente que la inscripción establece una presunción
sujeta a probanza en contrario de exactitud de la misma; de este concepto, que se
relaciona con la prohibición de admitir títulos contradictorios surge el Principio de la
Legitimación, contenido en el art. VII del Título Preliminar del Reglamento General de
lo Registros Públicos.

Cabe señalar que este principio ha sido admitido en la jurisprudencia de la Corte

Suprema, la que ha declarado que las inscripciones “prima facie”; deben considerarse
ciertas, salvo prueba en contrario; de otro lado la jurisprudencia de la Corte Suprema,
al declarar, de manera uniforme y reiterada, que solamente en virtud de pruebas y
como consecuencia de una acción judicial, puede anularse una inscripción no ha hecha
sino reconocer la legitimación.

F.- PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO.

Llamado también el Tracto continuo, que está contenido en el Art. 2015 del Código
Civil, según el cual ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito
o se inscriba el derecho de donde emane”.
Este principio tiene su antecedente en el art. 20 de la Ley Hipotecaria Española, que en
forma más explícita expresa: “para inscribir o anotar títulos por los que se declaren,
transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre
inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que
otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
La excepción a éste principio de tracto sucesivo, es la inscripción primera de dominio
o inmatriculación, tratándose del Registro de la propiedad inmueble, que viene a ser el
ingreso por primera vez de una unidad inmobiliaria determinada a la vida registral,
pero a partir de esta inmatriculación, las posteriores inscripciones deberán cumplir con
el Principio de tracto sucesivo. En los demás registros, también se exceptúa este
principio tratándose de la inscripción primera o principal; así al inscribirse una
Sociedad Mercantil, en esta no cabe aplicar este principio, pero en las inscripciones
futuras sí; en fin, en todas las demás, como son las inscripciones de poderes,
testamentos, etc.

G.- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Llamado también de Determinación y tiene por objeto individualizar los derechos
inscritos en relación a los bienes y a las personas, determina que cada inscripción se
haga en partida separada. En realidad, la eficacia de un Registro depende en gran
medida de la forma en que se cumple con este Principio.
Roca Sastre, en su obra citada nos dice que el concepto de Principio de Especialidad es
expresión que denota un criterio singularizador o particularizador, que revela un
designio de concreción, especificación o determinación
Es en virtud de este Principio que en nuestra técnica registral se abrirá especial para
cada bien aunque el propietario sea una misma persona; se abrirá una partida por cada
declaratoria de herederos, por cada testador; por cada sociedad que se inscriba, pues,
dicho principio determina que cada inscripción se haga por partida separada, con el
objeto de individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se
abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos
actos inscribibles.

H.- PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Al analizar el Principio de Prioridad dijimos que los derechos que otorgan los
Registros Públicos están determinados por el momento de su presentación; pero a la
ley no le es suficiente el solo hecho de la presentación con anticipación; sino,
Además, debe reunir otros requisitos, los que están contenidos en el {Principio de Fe
Pública Registral que analizaremos a continuación.
Este principio está incorporado en la declaración VIII del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos; pero con un criterio más amplio en el
artículo 2014 del Código Civil cuando expresa:

“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona
 que en le Registro aparece con facultad para otorgarlo, mantiene su adquisición
una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos”.

“La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la

inexactitud del registro”.

I.- EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL, se halla justificado por la

necesidad de proteger la seguridad jurídica de la contratación a base de los asientos de
inscripción que obran en los Registros; no obstante, cabe señalar que la protección que
brinda se refiere únicamente a los terceros de BUENA FE que adquieren a TITULO
ONEROSO. Es decir que los requisitos de buena fe y onerosidad deben ser
concomitantes, no pudiendo faltar ninguno de ellos. Si es de buena fe pero gratuito u
oneroso pero de mala fe, el adquirente no podrá acogerse a los beneficios que brinda
este principio. Obviamente, el derecho del tercero debe estar inscrito, pues si no
inscribe su derecho no es tercero registral.
Por otro lado, la buena fe del tercero se presume, lo que significa que quien la niegue,
tiene la obligación de probarlo. En otras palabras, la carga de la prueba corre respecto
de aquel que niega la buena fe. El tercero se encuentra en una situación muy cómoda,
porque la ley le reputa de buena fe; es decir, que ha contratado bajo la fe del Registro.

EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

El asiento de presentación ha sido conceptualizado como un asiento preliminar,

preparatorio o transitorio que permite la extensión de otros en los libros de inscripciones
y que está sujeto a caducidad. Es la prueba formal del hecho de la presentación y
petición de inscripción; la fecha determina a todos los efectos los que se produzcan;
provoca el cierre registral a los títulos contradictorios y da prioridad a los que fueran
compatibles.
La importancia que cobra el asiento de presentación dentro del procediendo registral es
mayor, pues conforme al concepto glosado línea atrás el efecto principal de su extensión
importa la obtención para el presente de un título de una prioridad a oponer, dicho lo
cual resulta imperioso regular de la manera más clara tanto el contenido del asiento,
como sus efectos; mecemos por su contenido.
Cada asiento de presentación tendrá un número de orden en atención a la presentación
del título a la oficina del diario, cuyo contenido involucra según el artículo 23 los
siguientes datos:
 La fecha, hora, minuto y segundo de presentación.
 Nombre y documento de identidad del presentante, dejando constancia cuando la
presentación se hace a nombre de un tercero.
  Naturaleza del documento(s) presentado(s), sea este público o privado y con
indicación de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario que los autorice
o autentique.
 Actos y derechos cuya inscripción se solicita, y en su caso dejar constancia de la
reserva formulada por el presentante.
 Nombre denominación o razón social de todas las personas que otorguen el
título o a las que se refiera el mismo.
 Partida Registral de existir esta
 Registro y sección a la que corresponda el título, en su caso;
 Para el caso del Registro de la Propiedad Inmueble la indicación del distrito(s)
en que se encuentre ubicado el bien.
 La indicación de los documentos que se acompañan al título.
Para los títulos ingresados a partir del 1 de octubre de 2001 fecha de entrada en vigencia
del Reglamento en commento el asiento de presentación tendrá una vigencia de 35 días
hábiles (10), prorrogable, a su vez, hasta un máximo de ( 35) días más ante la ocurrencia
de determinados supuestos.
Dentro del lapso de vigencia del asiento se han establecido determinadas fechas límites,
sea para actuación de los funcionarios del Registro, sea para el usuario que ostenta
interés en la registración del título. Así, el plazo de los 5 días con que contaba el
registrador según el artículo 152 del Reglamento anterior para observar o tachar los
títulos, ha sido reemplazado por el plazo de 7 días con que ahora cuenta el registrador
para tachar u observar el título, pero incluso para liquidarlo o inscribirlo.
Para los usuarios más bien, se ha previsto un plazo máximo para subsanar o pagar el
mayor derecho de hasta “sexto” día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento.
Notase que el legislador ha cuidado de no decir que se puede que se puede subsanar o
pagar el mayor derecho hasta el trigésimo día, pues como bien sabemos el título puede
ser materia de prórroga o de suspensión, y entonces es más propio hablar de un número
de días anteriores a la pérdida de la vigencia, permitiendo con ellos que el registrador
goce de un tiempo suficiente para realizar una calificación o inscripción eficiente, que
de ahora en adelante se fija expresamente en 5 días12.
Dice el artículo que comentamos y que se deberá concordar son el segundo in fine del
artículo 37 que se “admitirá” la subsanación o el pago del mayor derecho hasta el sexto
día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento, lo que puede leerse hasta de tres
maneras, cuando caemos en el supuesto en que el usuario pretenda presenta su título
faltando menos de seis días para que se venza el asiento anterior:
a) O por un lado inferimos que tanto en el caso de subsanaciones o pago de
mayores derechos el funcionario de Mesa de Partes, puede válidamente denegar
la admisibilidad del título subsanado o del pago de la liquidación.
b) Admitimos la posibilidad de que el usuario pueda en el caso de subsanaciones y
liquidaciones reingresar su título, con lo cual puede pensarse que prolongamos,
sin más, la agonía de un título destinado inevitablemente a tacharse.
 c) probablemente sólo admitimos la posibilidad de que el usuario pueda reingresar
el título subsanando las observaciones y la negamos cuando se trate de pago de
mayor derecho, denegándose esta última en Mesa de Partes.

Nosotros nos inclinamos por la opción (b), pues tanto en el caso de la subsanación como
en el caso del título liquidado, el usuario puede formular apelación sea a la observación,
sea a la liquidación toda vez que el asiento de presentación sigue vigente, y entonces
buscará introducir el título al Registro para su elevación13; recordemos que el artículo
152 prescribe que al momento en que el registrador remita el recurso de apelación al
Tribunal, deberá acompañar el título.
Lo cierto es que luego de transcurrido el plazo del sexto día anterior al vencimiento del
asiento, si admitimos como aquí planteamos la posibilidad de que el título llegue
nuevamente a manos del registrador, éste no podrá calificar el reingreso ni aun
pronunciarse sobre los nuevos documentos adjuntos, sino que únicamente le restará
tachar el título, sea para el caso de subsanación como de pago por mayor derecho.
Llegados a este punto vale delatar que el plazo de los seis días anteriores a la caducidad
del asiento puede presentarse un supuesto injusto, si acaso no preocupante, y ello
consideramos debido a una omisión en su regulación. Y es que cuando el usuario
reingrese su título a tiempo, vale decir, antes del sexto día, puede suceder que el
registrador liquide el título, y por ejemplo
Falten aún tres o cuatro días para la caducidad del asiento, pero estaría impedido de
pagar, con lo cual se perjudica el usuario, perjudicamos el tráfico.

PRÓRROGA DE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Como se sabe, la prórroga de la vigencia del asiento de presentación importa alargar en
el tiempo la duración y los efectos de un procedimiento en este caso registral, lo que
obedece finalmente a diversas motivaciones y ocurrencias.
El nuevo Reglamento resulta más claro y ordenado, porque trata de manera separada los
tipos de prórroga: una que par estos efectos llamaremos la convencional (o a ruego), y la
otra, la automática, con distintos plazos; en el segundo caso predeterminados, en la
convencional no.
La convencional deberá justificarse ante la autoridad administrativa superior al
registrador, la automática no requiere justificación; correlato de ellos es dable decir que
en la prórroga convencional es facultad de la autoridad administrativa superior
determinar si otorga o no la prórroga; en la prórroga automática se otorga la prórroga sin
más, porque la norma lo manda y no se requiere pedir autorización. Finalmente,
empero, los dos tipos de prórroga extienden el procedimiento; en buena cuenta y como
dice algún sutil ensayista: son lo mismo, nomás que diferente.
Con relación a la prórroga que hemos venido en llamar convencional, pues aunque con
distintos ya estaba regulada en el Reglamento General anterior, la otorga según el
artículo 27 la autoridad administrativa inmediata superior al registrador, a solicitud de
éste en los casos en que no hubiera podido inscribir, liquidar, tachar u observar el título
dentro del término ordinario de los 7 días. La autoridad administrativa superior al
registrador en el caso de Lima es el Gerente; en otras será el Gerente Técnico – Legal.
Lo claro es que el registrador debe siempre solicitar se admita su solicitud de prórroga,
debiendo ahora sí regulado expresamente en virtud a lo señalado en el artículo 37
primer párrafo, sustentar debidamente las circunstancias especiales que le impidieron
calificar el título en el plazo; no admitirá por tanto la autoridad encargada de otorgar la
prórroga, solicitudes que no cuenten con un respaldo que a su vez las justifique.
También el usuario está facultado para solicitar la prórroga cuando sobre su título
hubiere recaído alguna observación y requiriese de un plazo adicional para subsanarla;
no le está dado en cambio solicitar la prórroga cuando requiera de un plazo mayor para
pagar el mayor derecho. La prórroga de un plazo mayor para pagar el mayor derecho.
La prórroga aunque no lo dice el Reglamento podrá solicitarse mediante la Oficina de
Trámite Documentario, dirigiéndose a la autoridad administrativa superior al
registrador, o podrá solicitarse mediante el reingreso del título, caso en el cual el
registrador simplemente deberá solicitar la prórroga a la autoridad administrativa
superior aduciendo el pedido del usuario, no pudiendo denegar de plano la solicitud del
usuario; quien sí puede denegar la prórroga es la autoridad administrativa encargada,
pues para ella es siempre facultativo el tema de su otorgamiento.
Tanto en el caso de la prórroga solicitada por el usuario, como en aquella solicitada por
el registrador por su propio interés, el plazo máximo para solicitarse y concederse es al
día vigésimo sétimo de la vigencia del asiento de presentación.
La prórroga automática de la vigencia del asiento de presentación está regulada en el
artículo 28 y prevé la misma en dos supuestos:
a) Cuando se formule denegatoria de inscripción de mandatos judiciales, caso en el
cual la prórroga se produce inexorablemente por el plazo de 35 días, que es el
máximo previsto en el Reglamento15;y,
b) Cuando se interponga recurso de apelación contra las observaciones, tachas y
liquidaciones.
Lo primero que llama la atención es que a diferencia de lo señalado en el artículo 145
inc. b) del Reglamento anterior la queja no está prevista como un supuesto de prórroga
automática de la vigencia del asiento de presentación; más todavía, el artículo 167
señala literalmente que en los casos en que la queja se formule dentro de la vigencia del
asiento de presentación del título materia de reclamo, aquella no afectará la calificación
del mismo ni prórroga la vigencia de dicho asiento.
Por otro lado y como señaláramos líneas atrás, en el caso de la prórroga automática los
plazos de la misma están ya predeterminados. Así cuando se formula recurso de
apelación, la vigencia del asiento de presentación se prorroga de la siguiente forma:
  Cuando en segunda instancia el usuario se desista del recurso formulado,
la prórroga del asiento de presentación se extiende en 20 días adicionales
contados desde la notificación de la correspondiente resolución.
 Cuando en ejecución de resoluciones, el Tribunal Registral ordene la
inscripción del título y los derechos registrales no se encuentren
íntegramente pagados, caso en el que el interesado tendrá 10 días para
cumplir con el reintegro respectivo, contados desde el requerimiento del
registrador y no desde la notificación de la resolución; transcurridos los
10 días señalados sin que se hubiera efectuado el pago requerido,
caducará la vigencia del asiento;
 En los casos en que se proceda la interposición de la demanda
contenciosa administrativa contra las resoluciones del Tribunal
Registral, el asiento de presentación se mantendrá vigente por el plazo
de 45 días contados desde la notificación de la resolución al
interesado16, pero únicamente se mantiene vigente para permitir la
anotación de la demanda correspondiente. Tanto si se anota la demanda
como si transcurre el plazo y no se anota la misma, caduca la vigencia
del asiento del título que fue materia de apelación. En ambos casos se
procederá a la tacha correspondiente. Sin perjuicio de ello, hay que dejar
constancia que de ampararse la demanda, anotada del plazo de los 45
días, los efectos de la inscripción que se realice se retrotraerán a la fecha
del asiento de presentación del título apelado17.

SUSPENSIÓN DE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

El artículo 29 del Reglamento regula lo atinente a la suspensión de la vigencia del
asiento de presentación, y prevé la misma en tres supuestos:
a). La suspensión opera cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un
título por encontrarse vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la
misma partida registral y el mismo resulte incompatible, concluyendo la suspensión con
la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior.
b). Un segundo supuesto señala que la suspensión opera cuando no se pueda inscribir o
anotar preventivamente un título por encontrase en procedimiento de reconstrucción la
partida registral respectiva, concluyendo la suspensión con la reconstrucción de la
partida o al vencimiento del plazo fijado para ella;
c). Finalmente se suspende la vigencia del asiento de presentación cuando se produzca
el supuesto que impone reconstruir un título archivado.
La primera pregunta que llama a reflexión importa responder qué se entiende
propiamente por su suspensión se la vigencia del asiento de presentación; aun cuando el
Reglamento no dice nada al respecto, tentativamente puede inferirse la naturaleza de la
figura por los efectos que despliega en el plazo de vigencia del asiento de presentación
de un título.
La respuesta, en efecto, no puede ser unívoca si definimos a la figura a cada uno de los
supuestos glosados líneas atrás; más bien y buscando un efecto genérico puede decidirse
que la suspensión comporta un desconocer temporalmente el transcurso del plazo de
vigencia del asiento de presentación de un título. De tal forma que durante el plazo de
suspensión y para efectos procedimentales no corren los días que conllevan a la
caducidad del asiento de presentación. Habrá de tenerse en cuanta empero, que la
suspensión de la vigencia del asiento conlleva en realidad la relativización del accionar
de los sujetos involucrados en el procedimiento registral, esto es, el registrador y el
usuario: el registrador porque puede dejar sin efecto la suspensión decretada para un
título18 y el usuario porque puede apelar de la decisión del registrador al considerar que
su título no merece suspenderse por no estar imbricado en alguno de los supuestos
previstos por el artículo 2919.
La suspensión según el artículo 29 literal
La primera duda que surge invita a considerar desde cuándo se tendrá por suspendido el
título posteriormente ingresado al Registro. Tentando una respuesta aproximativa,
podríamos decir que se suspenden los efectos del asiento de presentación del título
posterior, desde el preciso momento en que este ingresó al Registro, vale decir desde
que se presenta en la oficina del diario.
La respuesta se descalifica, sin embargo, por lo siguiente: primero, por cuestión
terminológico, y es que si decidimos que corre la suspensión desde la presentación
misma del título al Registro, obviamente no puede tratarse de suspensión de plazo, pues
no habría corrido un plazo primigenio, para luego suspenderlo y luego retomarlo; en
realidad no habría plazo que suspender pues no transcurrió ninguno desde la
presentación; y en segundo lugar, porque siendo que la suspensión para el supuesto que
estamos tratando únicamente opera cuando se trate de títulos incompatibles, ello
requiere la previa calificación por parte del registrador para concluir que en efecto
estamos ante un supuesto de incompatibilidad.
Correlato de lo señalado en el párrafo anterior, es dable concluir que la suspensión no
opera para el título posterior desde la presentación del mismo en la oficina del siario, o
lo que es lo mismo, desde la extensión de su asiento de presentación sino desde que el
registrador despliega la función calificadora en el título y concluye que está ante un
supuesto de incompatibilidad.
Es desde el momento en que se califica el título que deberá operar la suspensión de la
vigencia del asiento de presentación; y decidimos deberá, porque se entiende que queda
al arbitrio del registrador decidir en qué caso nos encontramos ante un supuesto que
genera suspensión y cuando no, constituyendo una decisión autónoma del citado
funcionario, pasible a su vez de ser apelada.
En la práctica, el registrador en virtud a lo prescrito en el artículo 30 del Reglamento,
deberá, efectuar así como para el caso de la prórroga la correspondiente anotación de
suspensión de la vigencia del asiento de presentación en la partida o partidas
involucradas, sin perjuicio de que ello conste también en el diario22. Dicha anotación
de suspensión aunque el Reglamento no lo dice deberá consistir en el señalamiento de la
causal que provoca la suspensión, y en el caso de la causal que venimos comentando
consignar cuál es el título (y su fecha) que provoca la suspensión, así como también el
acto o actos que contiene.
Una segunda duda impone dilucidar si en el caso de advertir el registrador defectos
subsanables en el título, deberá éste efectuar la observación en el mismo momento en
que se suspende la vigencia del asiento de presentación todo lo cual se produce en el
momento de la calificación del título, como incompatible con uno anterior, o por el
contrario, deberá primero suspender la vigencia del asiento fruto por ejemplo de la
inscripción del título anterior proceder a generar la esquela de observación
correspondiente.

CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El artículo 2 resume de manera clara los tres únicos supuestos es que concluye el
procedimiento registral y que no revisten mayor dificultad en su interpretación, pero que
ameritan algún comentario adicional.
El primer supuesto en que concluye el procedimiento registral refiere a la inscripción
del título presentado al Registro.
Se entiende entonces que con la inscripción caduca, a su vez, el asiento de presentación,
cuya consecuencia más saltante importa negar la posibilidad de apelar de la inscripción
misma, lo cual se establece además de manera expresa en el artículo 142.
El segundo supuesto alude a la tacha por caducidad de plazo de la vigencia del asiento
de presentación; delo que se infiere que en el caso de la tacha sustantiva regulada en el
artículo 42, en tanto no caduca la vigencia del asiento de presentación el procedimiento
no ha concluido y por tanto se puede apelar de dicha tacha.

El último y tercer supuesto señala que concluye el procedimiento registral cuando se

acepta el desistimiento total de la rogatoria, lo cual resulta lógico pues si al preséntele
está dado solicitar la inscripción de un título vía rogación, con la misma razón le está
dado solicitar el desistimiento; vale decir entonces, que el procedimiento no concluye en
realidad cuando el usuario de desiste de la inscripción de su título, sino cuando ésta es
aceptada por el registrador en el caso que estemos en primera instancia, o por el
colegiado si estamos en segunda instancia desde la fecha en que se emite la resolución
aceptando el desistimiento, mas no desde que se le notifica al usuario. Hay que tener
bien presente que el desistimiento de la rogatoria no opera automáticamente, sino que su
aceptación está al cumplimiento de determinados requisitos.

IMPORTANCIA DEL DERECHO REGISTRAL

Según BARRON: el registro se compone de tres elementos:

a) Archivos de actos y contratos: referidos a un sujeto o bien en específico, y en
cuya virtud se extienden a las distintas inscripciones.
b) Archivos públicos: permite a todos aquellos que tienen interés en conocer la
información que contiene.
c) Productor de efectos jurídicos del derecho privado: produce la ventaja de la
persona o sujeto que la inscribe su derecho; y se perjudica quien no lo hace (P.
Oponibilidad).
Con el su busca una eficiencia de la registración de los derechos inscribibles de la fe
pública o también denominados Registros de Derechos, favorece la contratación y el
tráfico jurídico de bienes y servicios, lo que coadyuva decisivamente al abaratamiento
de los costos de transacción y al desarrollo económico de las sociedades 1. Es de pensar
en esa línea que el derecho registral “esta institución nace, pues, para cumplir un
evidente necesidad de certeza que en este caso no resulta satisfecha por la sola
actividad de los contratantes, sino, bien ayudado por el estado a través de una
organización de un sistema de publicidad”2.
El registro es un instrumento de publicidad-garantía que cuelga en dos momentos
decisivos el fenómeno de circulación de la riqueza pudiendo ser estos antes de la
adquisición y después de la adquisición”3 del bien.
Importancia del derecho registral en el Perú:
La Sociedad Peruana de Derecho Registral (SPDR) es una organización académica que
tiene por objeto la difusión del Derecho Registral así como otras ramas jurídicas afines
y complementarias.
Nuestro interés por el Derecho Registral se basa en la importancia de los Registros
Públicos en nuestra sociedad, particularmente el Registro de Propiedad Inmueble;
trascendencia que radica en las siguientes razones:

1 “XV Congreso Internacional de Derecho Registral – CINDER”, 2017, pág. 11. Recurado en
http://ipra-cinder.info/wp-content/uploads/file/DocumentosFortaleza/Delgado.pdf
2 MESSINEO, Francesco. - Manual de derecho Civil y Comercial, Buenos aires 1979 citado por
Gonzales Barron, Gunter.- Derecho Registral y Notarial Tom I, Pág. 84.
3 VALLET DE GOYTISOLO, Juan.- LA seguridad jurídica en los deportes de dispositivos de bienes
inmuebles”. En: revisa derecho notarial, Madrid de 1980, P. 231.
- Desde el punto de vista jurídico el Registro de Propiedad es la mejor garantía de
seguridad tanto de quiénes desean adquirir un derecho como la propiedad, como de
quiénes ya son titulares de un derecho.
- Desde el punto de vista económico se ha demostrado que la existencia de un adecuado
sistema de publicidad de los derechos constituye un motor de la economía porque por
una parte permite el acceso al crédito dinamizando la economía y porque sólo a partir de
la determinación y certeza de los derechos, especialmente de la propiedad ha sido
posible un crecimiento sostenido de la economía de muchos países.
- Desde el punto de vista político, el Registro de Propiedad constituye un vehículo
importante de democratización del acceso a la propiedad porque sin mecanismos de
protección de los derechos, no existe una propiedad plena y sin una sociedad de
propietarios no puede existir estabilidad política.

EN CONCLUSION:

 La Importancia del Derecho Registral.

El Derecho Registral es una especialidad jurídica que se encuentra vinculada con el
Derecho de Publicidad que emana una institución denominada
los REGISTROS PUBLICOS, dado que el registro nos otorga certidumbre,
confianza seguridad y verdad en relación con los actos que se emanan de los sujetos
legitimados para de ello.
Dado a los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el Registro, permite que los
usuarios del sistema, tener confianza y credibilidad, ya que el Derecho
de Propiedad sobre un bien merece todas los mecanismos de seguridad, para que pueda
ser objeto de un legítimo negocio, lo cual incentivará un desarrollo económico tanto del
propietario como de un país en general.

 La Importancia de la Inscripción en el Registro.

La importancia radica en la seguridad jurídica que otorga el registro a través de la
publicidad de ciertos derechos que tengan trascendencia frente a terceros, siendo que
por este medio se determina el grado de seguridad de los terceros en orden a las
relaciones jurídicas, ya que a través de la publicidad se brinda una titularidad cierta y
notoria en cuanto a derechos reales, a fin de tener enterados a terceros, garantizándolos
que las alteraciones ocultas no los afectarán.

 ¿Por qué es Importante la Inscripción en el Registro.?

Porque la inscripción registral dota de incuestionable seguridad jurídica al ejercicio del
derecho de propiedad, esto permite un desarrollo económico tanto del propietario como
la de un país.

SU FINALIDAD:
En su artículo 1- la ley 26366, se crea el SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS
PÚBLICOS y se señala su finalidad. Pues antes no había en el Perú propiamente un
sistema registral, existían registros jurídicos y administrativos, estos a cargo de los
diversos sectores de la Administración Pública. Inicialmente los registros jurídicos
dependían de la
Corté Suprema. El registró público no gozaba de autonomía en cuanto a su regulación y
organización.
Una finalidad esencial del sistema es "mantener y preservar la unidad y coherencia del
ejercicio de la función registral en todo el país".
Ahora hay y habrá una necesaria unidad y coherencia, fundamentalmente en cuanto a la
facultad de calificación, que tienen Los Registros Públicos y los miembros del Tribunal
Registral, en el ejercicio de la función registral; así como también en cuanto a la
regulación y organización registral en nuestro país, respecto de los Registros jurídicos y
su publicidad.
La finalidad del derecho registral es arbitrar un sistema que permita conocer el estado de
los derechos (por ejemplo: la información sobre el propietario, los gravámenes, la
situación física), facilitando de esta manera el trafico patrimonial

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

GENERALIDADES DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

DEFINICIÓN

El procedimiento registral es aquella consecución de actos que realizan las personas

para “Inscribir el Título en el Registro” (SUNARP), la inscripción del título sirve para
brindar seguridad jurídica frente a terceros respecto del acto que se inscribe. En ese
sentido, la inscripción del título consiste en la presentación de una solicitud dirigida al
Registrador Público competente para que inscriba el acto jurídico, acto administrativo, o
judicial; dependiendo de la naturaleza de su pretensión; para ello dicha solicitud debe
cumplir con todos los requisitos que señala la ley, presentar la solicitud conforme al
formato que establecido por la SUNARP, el pago de tasa (pago de derechos registrales),
otros documentos que el Registrador Público lo solicite, y que se presente dentro del
plazo establecido. Empero, para que se efectúe el procedimiento registral se debe llevar
a cabo un acto jurídico previo, el cual puede ser la celebración de un contrato,
resolución administrativa o judicial, etc.; dependiendo el caso.
Ejemplo:
Juan y María celebran un contrato de compra-venta un bien inmueble con José, luego de
celebrar el contrato Juan y María se dirigen hacia la Notaría "X" para realizar el parte
notarial de Escritura Pública, el cual es el instrumento público notarial que da fe el
Notario; luego de efectuarse el parte notarial, el Notario a través de sus dependientes
lleva el Parte Notarial ante los Registros Públicos – SUNARP con la finalidad de que
Juan y María inicien el procedimiento registral con la presentación de la solicitud y con
los documentos anexos a ello. Cabe señalar que el Parte Notarial es el documento que
contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el
Notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de
encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por él, rubricado en cada una
de sus fojas y expedido con su sello y su firma, con la mención de la fecha en que lo
expide.

NATURALEZA JURÍDICA

La naturaleza juridica del procedimiento registral se encuentra regulada por el artículo

1° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, el cual
prescribe que“El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y
tiene por finalidad la inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento de
terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción”; la naturaleza
jurídica es especial porque en el procedimiento registral se aplica legislación registral y
no de otra naturaleza, sin embargo cuando señala que es no contenciosa se refiere a que
si bien es cierto el procedimiento registral tiene aspectos del procedimiento
administrativo general, su marco legal no será de aplicación de manera directa sino de
manera supletoria; es decir que de acuerdo a la título que se desea registrar se aplicará la
legislación registral y de manera supletoria la normas administrativas.

(Base legal: Artículos 1°, 2°, 3°, 4°, 12°, 25°, 27°, 28° y 37° del Reglamento General de
los Registros Públicos).

OBJETIVOS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El procedimiento registral persigue un "DOBLE OBJETIVO", que puede ser un
objetivo instrumental y el otro objetivo es sustantivo.

 Objetivo Instrumental: éste consiste en la práctica de un asiento, es decir que va a

servir para inscribir un título en el registro.
 Objetivo Sustantivo: consiste en la proclamación de la situación jurídica o del
derecho que se desea registrar; es decir, la pretensión del presentante (solicitante).
El asiento registral, se puede decir es aquel archivo que está en el sistema de la
SUNARP, sirve para almacenar cierta información en el caso de la inscripción de los
títulos.

CARACTERÍSTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Al respecto, Gonzales & Escate (2011) sostienen que basado en la existencia de un
documento público (verdad circunscrita en al papel), se dan las siguientes
características, de las cuales ambas conllevan diferencias:

 Registral Administrativo:
- No hay libertad de prueba; el acto está documentado en la forma prevista por la ley
(art. 2010° CC).
- No opera el principio de libre valoración de la prueba mediante un juicio
razonado; pues debe cumplirse con el documento público requerido (art. 2010° CC).
- No hay impulso oficioso; por lo que toda inscripción requiere la rogación o instancia
de parte interesada (art. 2011° cc).
- No hay citación a los terceros; que puedan afectarse con el acto.
 Registral Puro:
- Se puede utilizar distintos medios probatorios sin que necesariamente exista esa
limitación (artículos 163.1° y 166° Ley 27444).
- Se puede apreciar la prueba con criterios de razonabilidad, sin estar atados a
criterios inflexibles (art. 6.1° Ley 27444).
- Pueden tramitarse de oficio, pues en ellos se supone que está en juego interés
público (art. 103° Ley 27444).
- Si caben oposiciones o reclamaciones mientras dura el trámite si existe el riesgo de
afectar a terceros (arts. 51.2° y 60° Ley 27444).

INSTANCIAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Dentro del procedimiento registral existen dos instancias:

 Primera instancia: Registrador Público.

 Segunda Instancia: El Tribunal Registral, ésta es la última instancia administrativa.
En el caso de que estés desconforme con lo que establece o con lo resuelto por el
Tribunal Registral, sólose podrá interponer una demanda contenciosa administrativa en
el Poder Judicial.

Según, T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos el Computo de plazos
son:

- Aplicables al procedimiento registral se cuentan por días hábiles, salvo

disposiciones en contrario.
- Días hábiles; aquellos en los cuales el diario de la oficina respectiva hubiese
funcionado.
- En el cómputo se excluye el día inicial y se incluye el día del vencimiento.

DURACIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El asiento de presentación tiene una vigencia de (35) días de su presentación o dentro de
los 5 días siguientes al reingreso. El Registrador procederá a la inscripción o formulará
las observaciones, tachas y liquidaciones a los títulos; (esto se explicará más adelante).

 Observación o Liquidación: por mayor derecho o el título requiera informe catastral,

el plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado hasta por (25) días
adicionales.
 Reingresos: esto se refiere a que luego de haber subsanado la observación que
realiza el registrador público, el presentante podrá presentar su documento sólo hasta el
6to día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento. Los últimos cinco días se
utilizarán para extender el asiento de inscripción respectivo, de ser el caso.

(Base legal: Artículos 1°, 2°, 3°, 4°, 12°, 25°, 27°, 28° y 37° del Reglamento General de
los Registros Públicos)

PROCEDIMIENTO REGISTRAL (PRIMERA INSTANCIA)

NICIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Posteriormente del acto previo anterior, como se ha señalado, se inicia el procedimiento
registral con la presentación de la solicitud a través de un formato que la SUNARP ha
diseñado conforme a la ley, el cual debe ir acompañado con el documento que señala el
derecho que desea registrar; de acuerdo al ejemplo planteado líneas arriba, el derecho a
registrar sería “Inscripción de un bien inmueble” en el cual queda registrado que la
persona que es el titular de dicho derecho es el propietario. Cabe señalar que la solicitud
es de acuerdo al principio de rogación en donde las inscripciones de los registros no se
realizan de oficio sino es a petición de parte por lo que el presentante (solicitante de la
inscripción) tiene la facultad de interponer recursos impugnatorios conforme a la ley.
El formulario (solicitud) debe contener la siguiente información:

- Nombre y documento de identidad del presentante del título, en el caso de que se actúe
a nombre de tercero, sea persona natural o jurídica se deberá dejar constancia.
- Naturaleza del documento o documentos presentados, sean estos públicos o privados,
con indicación de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario que autorice o
autentique.
- Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presente
formule reserva de conformidad con lo señalado en el artículo III del título preliminar. -
Nombre, denominación o razón social, según corresponda, de todas las personas
naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes se refiere la inscripción
solicitada.
- Partida registral, de existir esta, con indicaciones según corresponda, del número de
tomo y folio, de la ficha o de la partida electrónica, con excepción del registro de
propiedad vehicular, en cuyo caso, se indicara en número de rodaje o de serie y motor,
según corresponda.
- Indicaciones del registro (inmueble, mueble, naturales o jurídicas) ante el que se
solicita la inscripción del titulo.
- Firma y domicilio del solicitante (presentante del título)8. Adjuntar copia simple del
DNI del presentante.

CALIFICACIÓN DEL TÍTULO

Luego realizar esta etapa, el Registrador Público, dentro del plazo de ley, calificará la
solicitud bajo el principio de Legalidad regulado en el artículo V del Título Preliminar
del Reglamento de los Registros Públicos, en donde examina y revisar cada uno de los
documentos presentados por el presentante. La calificación puede ser positiva o
negativa; es positiva cuando el presentante ha cumplido con todos los requisitos y no ha
existido ninguna observación a sus documentos, por lo tanto se admite su solicitud y se
pasaría a registrar el título de su pretensión (según el ejemplo, el bien inmueble a
nombre de Juan y María como propietarios), y puede ser negativa cuando la solicitud es
rechazada por el Registrador Público, en este caso dicho funcionario público observar,
liquidar y tachar el título.
En el caso de que como resultado de la calificación de la solicitud presentada por el
"Presentante" haya sido negativa, el Registrador Público deberá especificar el
fundamento por el cual declara INADMISIBLE, siendo cualquiera de ellos:
Observación, Liquidación, y Tachar el título.

 La observación: consiste en que adolece la solicitud de algún defecto que puede ser
subsanable, es decir que sea un defecto de forma; en este caso el Registro Público puede
señalar un plazo mínimo de días para que subsane dicho omisión.
 En el caso de la liquidación: ésta consiste en que el presentante de la solicitud no ha
hecho el pago respectivo de una tasa de derechos registrales, en este caso el Registrador
Público indica que tiene que hacer el pago respectivo dentro del plazo de ley.
 Por último, en el caso de tachar el título: éste consiste en un defecto insubsanable
que tiene la solicitud o los documentos que se han anexado; según el ejemplo anterior
sobre la inscripción de un bien inmueble, el Registrador Público encuentra un defecto
insubsanable cuando revisar que el contrato de compra-venta del bien inmueble por
escritura pública señala que el comprador de dicho bien no el señor que está señalando
dicho derecho, sino otro, en este caso nos podemos dar cuenta que es un defecto de
fondo por lo que tiene que tachar el título hasta que el presentante corrija el documento
que presentó; según el ejemplo, Juan y María tendrían que dirigirse a la Notaría "X"
para revisar esta situación.

CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

De lo expuesto líneas arriba, se puede señalar que se inscribe el título cuando el asiento
registral exprese el acto jurídico empleado; es decir, que surja o emana del derecho o
acto que se inscribió, asimismo, en los asientos va a constar las partidas electrónicas las
cuales llevan un código de acuerdo a cada caso que ingresa o registra el sistema de la
SUNARP para el caso de la inscripción de títulos. En el asiento, su contenido debe ser
el siguiente: primero debe de haber un resumen del derecho o acto inscrito,
especificando datos relevantes, segundo, debe el documento, fecha, hora y N° del título,
derechos pagados (tasa registral), la fecha de la inscripción del título y el nombre del
registrador. Posterior al asiento, se efectúa la anotación de inscripción el cual consiste
en que por cada título inscrito se extenderá una anotación por duplicado, es decir como
si fuera copias de las cuales una va dirigida al archivo y otra al presentante (solicitante);
todos aspectos anteriores tendrán que realizarse dentro del plazo de 7 días primeros a la
presentación.
Finalmente, el procedimiento registral en primera instancia termina con la inscripción,
la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación, y con la
aceptación del desistimiento total de la rogatoria.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL (SEGUNDA INSTANCIA)

RECURSO DE APELACIÓN

En segunda instancia, el procedimiento registral se inicia cuando el presentante

(solicitante de la inscripción del título) está en desacuerdo respecto a las decisiones de
los Registradores Públicos: observaciones, tachas o liquidaciones del título, por lo que
el presentante interpone ante el Registrador que efectuó la calificación, dentro del plazo
de vigencia del asiento de presentación, el Recurso de Apelación, para ello debe cumplir
con el plazo, caso contrario el Tribunal Registral lo declarará improcedente por
extemporáneo

Asimismo, el autor Novoa (s.f.) sostiene:

Este recurso o medio impugnatorio procede respecto a las decisiones de los
Registradores Públicos que pueden ser las observaciones, las tachas o las liquidaciones
del título.
Se interpone ante el Registrador que efectuó la calificación, dentro del plazo de vigencia
del asiento de presentación, caso contrario el Tribunal Registral lo declarará
improcedente por extemporáneo.
El Recurso de Apelación debe formularse por escrito indicando claramente el número
del título, fecha de presentación, Registro al que corresponde, fundamentos de hecho y
de Derecho en que se sustenta. Debe estar autorizado por abogado, además de los
requisitos exigidos en los Arts. 143° y 144° del Reglamento General.
El Informe Oral si bien es cierto no está previsto en la ley, existe jurisprudencia
reiterada respecto de la posibilidad de solicitar al Tribunal Registral, día y hora para un
Informe Oral en breve plazo y así poder fundamentar la apelación en audiencia pública.
(p. 4)

Requisitos de admisibilidad:

Según Flores (s.f.):

 Indicación del registrador ante quien se interpone.

 Nombre, datos de identidad y domicilio del apelante.
 La decisión respecto del cual se recurre y el Nº del título.
 Los fundamentos de la impugnación y estar autorizado por abogado.
 El recibo de pago por apelación y presentarlo por la Oficina de trámite
documentario.

Recibido el recurso, el registrador efectuara la anotación de la apelación en la partida y

remitirá al tribunal acompañado del título en un plazo de 6 días.
Desistimiento en segunda instancia (Art. 149 RG).- Del recurso y de la rogatoria que
puede ser parcial, por escrito con firma legalizada. (p. 84)

CALIFICACIÓN DEL RECURSO DE APELACIÓN

Luego de que el apelante, dentro del plazo de diez días de ingresado el recurso de
apelación, tendrá la opción de solicitar o pedir informe oral, esta actuación consiste el
presentante (en primera instancia) solicitará la palabra para explicar sobre los hechos
relevantes que cree conveniente para la solución de su petición.

En esa secuencia, concluida el informe oral, el Presidente del Tribunal Registral va a

asignar a uno de sus vocales para que actúe como ponente, posterior a ello se incia el
debate y las votaciones para confirmar o no la petición del presentante (en primera
instancia).

 Consecuencias de la calificación: Para que se apruebe la pretensión del apelante, se

necesitará de 2 votos conformes de los vocales, el plazo para emitir una respuesta
(resolución) sobre su recurso de apelación será de 30 días en donde se le notificará, sin
embargo, en relación al plazo, no necesariamente se cumple, puede hasta prorrogarse.
 Pronunciamiento (del Tribunal Registral):
- Confirmado parcial o totalmente la decisión del Registrador Público.
- Revocando parcial o totalmente la decisión del Registrador Público.
- Declarando Improcedente o Inadmisible la Apelación.
- Declarando Admisible (Aceptando) o Denegando total o parcialmente el desistimiento.

EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES

Flores (s.f.) señala:

a.- Si el tribunal ordena la inscripción y los derechos se encuentran pagados, el
registrador procederá extender los asientos, plazo 2 a 10 días si es complejo.
b.- Si los Derechos no se encuentran pagados tiene un plazo de 10 días, si paga el
registrador extiende el asiento (5 días) si no paga caduca la vigencia del asiento.
c.- Si se confirma la observación tendrá 15 días para levantarlas si cumple el registrador
extenderá el asiento (5 días), en caso de no estar de acuerdo y no subsanar
podrá interponer demanda contencioso administrativa, al igual cuando se
declare inadmisible o improcedente el recurso.
d.- En los casos que proceda la impugnación judicial, contra las resoluciones del
tribunal registral, el asiento de presentación del título apelado se mantendrá vigente 15
días adicionales al plazo para interponer la demanda contencioso administrativa (3
meses) para efectos de anotar la demanda.
Anotada la demanda o vencido el plazo sin interponerla caduca el asiento de
presentación y se efectuará la tacha y se levanta la anotación de la apelación.
En caso que se ampare la demanda los efectos de las inscripciones se retrotraen a la
fecha del asiento de presentación. (p. 86)
Cabe señarlar, de acuerdo a los avances tecnológicos, la SUNARP ha creído
conveniente realizar el procedimiento registral vía internet, a través del uso de la firma
digital:
SUNARP impulso uso de firma digital
Mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 234-
2014-SUNARP/SN con fecha 17 de setiembre del 2014 aprueban la Directiva Nº 004-
2014-SUNARP/SN regula la presentación electrónica del parte notarial con firma
digital, inicialmente agiliza la constitución de empresas. Dicha disposición legal, tiene
por objeto regular el procedimiento en la presentación electrónica e inscripción de parte
notarial con firma digital, dentro del marco de la Ley N° 27269, Ley de firmas y
certificados digitales, su reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 052-2008-
PCM; y tiene por finalidad la constitución de una herramienta en las tecnologías de la
información con la finalidad de eliminar el uso del soporte papel dentro del
procedimiento de inscripción registral, garantizando la integridad y autenticidad de
dicho instrumento.
El Diario Oficial El Peruano con fecha 18 de octubre del 2014 señala lo siguiente:
PARA LA CONSTITUCIÓN DE EMPRESAS
SUNARP impulso uso de firma digital
Desde este lunes 20, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp)
facilitará la constitución de empresas mediante el uso de la firma digital.
Se trata de la puesta en marcha del nuevo Sistema de Intermediación Digital (SID-
Sunarp), una herramienta que permitirá el inicio del procedimiento registral mediante la
generación del parte notarial electrónico, la firma digital del notario y el envío al
domicilio electrónico de la Sunarp.Es decir, cero papel en este sistema que requiere de
la participación del ciudadano, el notario y el registrador público, informó la entidad.
Así, el acceso del SID-Sunarp se realizará a través de la página web institucional
(www.sunarp.gob.pe). El servicio, además, formará parte de la Plataforma de
Interoperabilidad del Estado Peruano.
En una primera etapa, el SID-Sunarp comprenderá los actos referidos a la constitución
de empresas en Lima y progresivamente serán integrados nuevos actos registrales, como
los poderes, bloqueos, compraventas, entre otros, herramienta que luego se reproducirá
en las demás zonas registrales del país.
El lanzamiento de este nuevo servicio coincide con el 20º aniversario de la creación de
esta institución en el país. (passin)
Asimismo, en redes sociales como Jurisprudencia Registral Perú con fecha 18 de
octubre del 2014 publicó lo siguiente:
Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp) reducirá tiempo y costo de
procedimientos registrales
La Sunarp pondrá en marcha el Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp),
mecanismo por el cual se podrá iniciar el procedimiento registral a través de la
generación del parte notarial electrónico, la firma digital del notario y el envío a
domicilio electrónico de la entidad.
El lanzamiento será el 20 de octubre. En una primera etapa, el SID-Sunarp comprenderá
la constitución de empresas en Lima y progresivamente integrará nuevos actos
registrales como los poderes, bloqueos, compraventas, etc. Luego se replicará en las
demás zonas registrales del país.
De esta manera, las empresas podrán constituirse empleando solo una firma digital, con
lo cual se eliminará el papel en el procedimiento registral, lo que ayudará al usuario a
ahorrar tiempo.
Entre otros beneficios del SID Sunarp figuran: reducción de casos de falsificación
documentaria, mayor rapidez en el trámite notarial y registral así como la comunicación
inmediata al correo electrónico del ciudadano sobre el resultado del trabajo notarial, sin
necesidad de que el usuario se traslade a una oficina de la institución.
El acceso a SID Sunarp se realizará a través de su portal web institucional el cual pasará
a formar parte de la Plataforma de Interoperabilidad del Estado Peruano (PIDE).
En los componentes del SID-Sunarp está el uso del "software" para firma digital,
validado por el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de
la Propiedad Intelectual (Indecopi). En tanto, el uso del certificado digital es emitido por
el Registro Nacional de Identificación y Estado Civil (Reniec), conforme a la Ley de
Firmas y Certificados Digitales y su reglamento. (passin).

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ANEXO