EVALUACIÓN DE

PROYECTOS DE INVERSIÓN
Clase de cierre

ARQ. SERGIO TOPOR

sergiotopor@ciudad.com.ar

Evaluación de Proyectos de Inversión 1

FORMATOS DE NEGOCIO

• NEGOCIOS DE CASH
• ENTRO Y SALGO: CORTO PLAZO O
ROTACIÓN
• NEGOCIOS DE RENTA Y PATRIMONIO
•ENTRO Y ME QUEDO: MEDIANO O
LARGO PLAZO Y APALANCAMIENTO

Evaluación de Proyectos de Inversión 2

¿QUÉ ES UN PROYECTO DE INVERSIÓN?

 Un Proyecto de Inversión (P.I.) es una propuesta

para el aporte de capital para la producción de
un bien o la prestación de un servicio. Consta de
un conjunto de antecedentes técnicos, legales,
económicos (incluyendo mercado) y financieros
que permiten juzgar cualitativa y
cuantitativamente las ventajas y desventajas de
asignar recursos a esa iniciativa.

Evaluación de Proyectos de Inversión 3

¿QUÉ ES LA EVALUACIÓN DE UN P.I. ?

 Es el análisis del conjunto de antecedentes donde se establecen las

ventajas y desventajas de asignar recursos a una actividad u objetivo
determinado.
 La información recopilada y analizada, y las premisas y supuestos a partir
de los cuales se elaborarán los antecedentes, deben nacer de la realidad
en la cual el proyecto está inserto.
 La evaluación se enmarca en una rutina metodológica que en general
puede aplicarse a cualquier proyecto.

¿QUÉ SE BUSCA CUANDO SE EVALÚA UN PROYECTO DE INVERSIÓN?

 Se busca evitar la realización de proyectos que no cumplan los objetivos
para los que fueron concebidos (‘eliminar los malos proyectos’) y aceptar
los buenos
Evaluación de Proyectos de Inversión 4
ETAPAS DE LA EVALUACIÓN DE P.I.

1. IDENTIFICACIÓN DE LA IDEA
2. ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD
3. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD O
P.I. PROPIAMENTE DICHO

Evaluación de Proyectos de Inversión 5

LA IDEA

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PUNTO DE PARTIDA

• CUAL ES MI ROL ?
• CUAL ES EL NEGOCIO ?
• QUIEN ES MI CLIENTE ?
• QUE PASA EN EL MERCADO ?
• QUE CAPACIDAD FINANCIERA TENGO?
• CUALES SON LOS PARAMETROS DE LA
OPERACIÓN?

Evaluación de Proyectos de Inversión 7

PREFACTIBILIDAD

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PREFACTIBILIDAD

•DEFINICIÓN DEL TIPO DE NEGOCIO

•LAY OUT CONCEPTUAL
•COSTO ESTIMADO
•PRECIO DE VENTA ESTIMADO
•VIABILIDAD LEGAL, TÉCNICA Y
OPERATIVA

Evaluación de Proyectos de Inversión 9

 TERRENO Mansilla 3245

EVALUCACIÓN UBICACIÓN
Dirección
frente
Edificio
barrio Norte
Mansilla 3245
8.6
cocheras

PRELIMINAR
fondo 34.7
Superficie del Terreno 301
FOT R2A1 4.156
Superficie Edificable propia 1,249 241
n° cocheras (descubiertas en PB) 10
DISTRIBUCIÓN
Superficie común cubiertas 447 36%
Superficie cubierta total 1,696
Superficie total 1,936
CASH POR EL TERRENO 50,000
M2 POR EL TERRENO 260 m2 21%
PRECIO DEL TERRENO 388,000
Inc. de la tierra u$s/m2 cons. 310.68
COSTOS OBRA
Costo en u$s/m2 370 220
Costo por Sector 627,475 52,910

LA CUENTA DEL Costo total de obra

P+DDO + Gerenciamiento
Administracion fiduciaria
15%
2%
680,385
102,058
15,649
Stotal Costos 1 798,091

ALMACENERO ! Costos compra terreno

Stotal Costos 2
IVA promedio
3.0%

15.0%
11,640
809,731
121,460
STOTAL COSTOS 2 931,191 -
COSTO TOTAL (Obra + Terreno + varios) 981,191
VENTA
Venta $/m2 Totales 1300 7000
m2 para la venta 989
Precio venta 1,285,541 70,000
Total ventas 1,355,541
GASTOS VENTAS
IVA VENTAS 10.5% 122,243
IVA A PAGAR (784)
Gastos escrituración y comercializacion 6% 77,132
Total gastos 77,916
SALDO parcial de VENTAS 296,434

Fee por desarrollo del negocio 50.00 m2 65,000

SALDO VENTAS 231,434
% RENTABILIDAD 23.59%

Evaluación de Proyectos de Inversión 10

PREFACTIBILIDAD

• ES UNA INSTANTANEA!!!!
• SOLO NOS HABLA DE MARGEN
• IGNORA EL TIEMPO, EL COSTO DEL
DINERO Y EL RIESGO
• DEBE SER UNA 1°
1° APROXIMACIÓN
• NO ANALIZA DIFERENTES
ESCENARIOS
Evaluación de Proyectos de Inversión 11
FACTIBILIDAD

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COMPONENTES DE UNA FACTIBILIDAD

• ESTUDIO DE MERCADO
• ESTUDIO DE INGENIERÍA
• DIMENSIONAMIENTO FÍSICO
• LOCALIZACIÓN
• ESTUDIO DE COSTOS
• ESTUDIO ECONÓMICO –
FINANCIERO (VAN, TIR, Repago, etc)

Evaluación de Proyectos de Inversión 13

RESULTADOS A OBTENER

•DEFINICIÓN PRECISA DE PRODUCTO

•LAY OUT PRELIMINAR
•VIABILIDAD LEGAL, TÉCNICA Y
OPERATIVA:: PREAPROBACIONES
OPERATIVA
•ENCUADRE ESTRATÉGICO
•VIABILIDAD ECONÓMICA
•FINANCIACIÓN
•RIESGO COMERCIAL Y DEL NEGOCIO
Evaluación de Proyectos de Inversión 14
CASH FLOW
 Ingresos
• Ventas

 Egresos
• Terreno
• Construcción
• Gerenciamiento, Honorarios, asesores, etc.
• Indirectos de construcción
• Fijos: expensas, mantenimiento, etc.

 Otros egresos
• Gastos de comercialización
• Impuestos, gastos notariales

Evaluación de Proyectos de Inversión 15

CASH FLOW NEGOCIOS DE CASH

Período año 1 año 2 año 3 TOTALES

1.- INGRESOS
Venta neta 1,885,000 2,755,000 4,640,000
nª viviendas 65 95 160
Total INGRESOS 1,885,065 2,755,095 4,640,160
2.- EGRESOS
nª viviendas 30 55 75 160
Infraestuctura -146,200 -146,200
Costo Construcción -507,790 -930,948 -1,269,475 -2,708,213
Costos ventas -37,700 -55,100 -92,800
Total EGRESOS -653,990 -968,648 -1,324,575 -1,622,638
RESULTADOS -653,990 916,417 1,430,520 1,692,947
ACUMULADOS -653,990 262,427 1,692,947

Período año 1 año 2 año 3 TOTALES

Total INGRESOS 1,885,065 2,755,095 4,640,160
Total EGRESOS -653,990 -968,648 -1,324,575 -2,947,213
RESULTADOS -653,990 916,417 1,430,520 1,692,947
ACUMULADOS -653,990 262,427 1,692,947

Evaluación de Proyectos de Inversión 16

CASH FLOW NEGOCIOS DE RENTA Y PATRIMONIO

1.- Cuadro de Flujo de Fondos Renta

Período Ref. año 1 año 2 año 3 año 4 año 5 año 6 año 7 año 8 año 9 año 10
1.- INGRESOS
Venta neta 4,065,600 4,065,600 4,065,600 3,659,040 3,659,040 3,659,040 3,659,040 3,659,040 3,659,040
Valor residual 24,401,000
Total INGRESOS 4,065,600 4,065,600 4,065,600 3,659,040 3,659,040 3,659,040 3,659,040 3,659,040 28,060,040
2.- EGRESOS
Inversiones fijas 21,682,911
Inversiones asimilables 433,658
Activo de trabajo 45,000
Costo total de lo vendido 64,600 64,600 64,600 64,600 64,600 64,600 64,600 64,600 64,600
Total EGRESOS 22,161,569 64,600 64,600 64,600 64,600 64,600 64,600 64,600 64,600 64,600
RESULTADO -22,161,569 4,001,000 4,001,000 4,001,000 3,594,440 3,594,440 3,594,440 3,594,440 3,594,440 27,995,440
Más amortizaciones 7,260 390,390 390,390 390,390 390,390 390,390 303,658 303,658 303,658 303,658
Saldo del ejercicio -22,154,309 4,391,390 4,391,390 4,391,390 3,984,830 3,984,830 3,898,098 3,898,098 3,898,098 28,299,098

Evaluación de Proyectos de Inversión 17

 ARMADO DEL P.I.
1. Análisis del proyecto original
 Sin financiación intermedia
2. Variantes y estructuras de financiación
 Alternativas de financiamiento, apalancamiento

3. Análisis de sensibilidad
 Costos de construcción, precio y ritmo de ventas
 Costos financieros

4. Indicadores principales
 Incidencia del terreno, costo por m2, venta por m2, % m2
propios /comunes
 TIR / VAN, margen bruto y neto de Ganancias
 Máxima exposición mensual y acumulada, tiempo de
repago
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