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1.

ESTUDIO SOCIOECONOMICO:

El distrito de San Martin de Porres en el cual se encuentra el proyecto de edificio


Multifamiliar, se encuentra segmentado según el Nivel socioeconómico (NSE)
como muestra la tabla:

Cuadro: Distribución De Niveles Por Zona-2017

Fuente: APEIM 2017


Elaboración: Propia

Además el NSE de la población de Lima sin Callao es de:

Distribución de hogares 2017 Lima( sin callao)

Fuente: APEIM 2017


Elaboración: Propia

Por las 2 tablas se puede observar al distrito de San Martin de Porres ubicado en el
NSE B y C y que según sus gastos destina de la siguiente manera:
Cuadro: Distribución Del Gasto Según Nse Perú Urbano

Ingreso Y Gastos Según Nse-Peru Urbano

Tipo de propiedad por vivienda


Cuadro: Número de Hogares por Vivienda
1.1 Estudio de Ingresos y disponibilidad para ahorrar según segmentos

Cuadro: Repartición de ingresos


2. ESTUDIO DE MERCADO:

2.1 El Mercado Inmobiliario en Lima Metropolitana

Aún existe un déficit de la oferta inmobiliaria adecuada, la cual ha generado


informalidad en el sector, como invasiones o ampliaciones ilegales. Francisco
Osores, presidente de la Cámara Peruana de Construcción CAPECO, estima que
el sector inmobiliario tendrá un crecimiento de 4% entre lo que resta del 2016 al
2017, como producto de la nueva ley N°30494 de agilización de licencias de
construcción. Esto sin contar el 25% de los fondos de pensionista para la cuota
inicial de primera vivienda, y sin contar la disponibilidad del retiro del 95.5% de los
fondos de los afiliados AFP, en cuál podría incrementar el crecimiento aún más.

El Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) señaló que el producto bruto


interno (PBI) en noviembre de 2016 registró un crecimiento de 3.61%, con respecto
al mes del año base 2015. Data que fue observada por el Banco Scotiabank en
diciembre lo que apuntaría en un resultado más real del 3.2%.

2.2 Unidades vendidas en stock, ingresadas y vendidas trimestralmente.

El año 2012 fue el mejor año inmobiliario de vivienda de Lima, porque a pesar de
estar con el stock en máximos históricos, se logró vender 2,4143 unidades nuevas
anuales. (INCOIN 2012 4to trimestre).
En el año 2016 se aprecia que el sector inmobiliario se encuentra con una velocidad
de ventas de 940 unidades mensuales en promedio, encontrándose en una
tendencia estable; horizontal. Lo que significa que la oferta y la demanda se empieza
a ajustar muy lentamente.
Se aprecia también por primera vez una tendencia al descenso desde el segundo
trimestre del 2015 al tercer trimestre del 2016 de las unidades inmobiliarias que
ingresan al mercado, con una tasa ingreso de 550 unidades nuevas por mes.

Los niveles de stock se encuentran en sus máximos de los últimos tres años (1,4242
unidades en stock al tercer trimestre del 2016).

Grafica de Oferta y demanda.

Al dividir la cantidad de departamentos en stock entre las ventas, podemos entender


el comportamiento del sector inmobiliario en Lima Metropolitana. Mientras más stock
hay versus las ventas, los ratios se disparan. El ratio tiende a volverse muy
vulnerable antes la coyuntura política, por ejemplo luego del cambio del gobierno en
el 2011, cuando la incertidumbre política empezaba a reducirse, el ratio de la
relación stock y venta para el 2012, bajó significativamente a 2.05, es decir que todo
lo que se construía se vendía, fuese el producto bueno o malo, era absorbido por el
mercado rápidamente.
A finales del 2013, lo que erradamente llamaban “burbuja inmobiliaria”, fue el
resultado de una sobre oferta, es decir, había demasiado stock en el mercado, lo
cual fue nivelándose a inicios del 2015, pero nuevamente el stock creció; para el
último trimestre del 2016 el ratio stock/ventas trimestrales se encuentra en sus
máximos históricos del ratio: 4.8; es decir por cada vivienda que se logra vender en
un trimestre (demanda) se están ofreciendo 4.8 viviendas (oferta).

Históricamente El buen comportamiento del mercado inmobiliaria, se ha dado


cuando el ratio stock/ventas trimestrales se ha encontrado entre 2.25 y 2.75. Como
todo mercado de consumo es estable, el mercado inmobiliario de Lima le tomará
entre 6 a 8 trimestres llegar a intervalo de ratio óptimos de 2.25 a 2.75; en los cuales
la oferta y la demanda se encuentren mejor correlacionadas. Esta proyección está
considerando que las unidades vendidas y las unidades ingresadas mantengan los
mismos valores o muy cercanos a ellos.

En conclusión se estima que el mercado de Lima seguirá empequeñeciéndose muy


lentamente. La constricción del mercado inmobiliario de viviendas en Lima se debe
Fundamentalmente por una disminución de los accesos a los créditos hipotecarios
por parte de las entidades financieras; ocasionados por un declive del desarrollo
económico del país después de crecer a tasas diferenciales de PBI del orden del 10
al 6%. (Tomando como año base el año 2007).

Al parecer uno de los motivos por los cuales los precios en lima se mantienen
Horizontales es debido a la inflación estable. No obstante, la inflación esperada para
fines del 2017 se encuentra en promedio en 2.9%, mientras que para el 2018 se ubica en
2.8%, en ambos casos dentro del rango objetivo

2.3 Capacidad potencial, capacidad efectiva, y ventas (demanda)

En relación al ratio stock de viviendas nuevas / ventas trimestrales.


La capacidad potencial es la capacidad a la que puede crecer la oferta inmobiliaria
de Lima. Cuando la capacidad potencial y la capacidad efectiva se alejan significa
que ese diferencial denota capacidad ociosa instalada, baja productividad, exceso
de recursos sin producir, maquinas mezcladoras paradas. Mientras más
diferenciales hay quiere decir es una en época de contracción y recesión del sector.

En Lima las mayores diferencias entre la capacidad potencial y la capacidad efectiva


del sector se dieron a partir del 3er trimestre del 2012, hasta el 4to trimestre del
2015, reduciéndose hacia el año 2016.

Esta reducción no es del todo saludable porque la capacidad efectiva (mídase en


unidades inmobiliarias terminadas) ha hecho que los stocks aumenten y en
contrapartida las ventas efectivas (demanda efectiva) se encuentren estables y
horizontales. Así que por más que tengamos la capacidad potencial y la capacidad
efectiva en convergencia, teniendo una demanda por debajo de la esperada, se
genera un aumento del stock, haciendo que la oferta entre las ventas trimestrales
tengan un ratio de 4.8 como lo vimos anteriormente. Esto provoca que el mercado
de Lima esté sobre ofertado, las inmobiliarias y constructoras se encuentren
desfinanciadas al estar constituidas para la forma de negocio de venta de bien
futuro, es decir dependen de las venta.

En conclusión, los precios de las unidades inmobiliarias no van a subir por los próximos
trimestres.

2.4 Comportamiento de los precios de mercado

Medianas trimestrales de los precios de departamentos Lima Metropolitana, en


venta hasta el 2do trimestre de año 2016.

Comportamiento de los precios de mercado


Cuando el ratio stock/ventas trimestrales supera el valor de 4 el precio de las
unidades inmobiliarias en soles constantes en la ciudad de Lima corrige a la baja.
En agosto 2016, las medianas de los precios de ventas trimestrales en dólares y
soles contantes por m2 de departamentos de Lima metropolitana bajaron.

Para los distritos top, la corrección del precio en soles constantes se da a partir del
año 2016, cuando los valores del ratio stock/ ventas trimestrales superó el 4. Si la
oferta del crédito hipotecario se hubiera mantenido, los precios hubieran seguido
aumentando de valor, al haber sucedido lo contrario, aumentaron los stock, y al
superar el ratio ventas trimestrales en 4, los precios corrigieron a la baja.

La recesión se debe a que se restringió los créditos hipotecarios. Esto generó que
el flujo de la clase media se redujera. Es decir la capacidad de endeudamiento de
la clase media empezó a disminuir.
3. TAMAÑO:
El edificio multifamiliar esta ubicado en el distrito de San Martin de Porres (área
de terreno de 200 m2), en donde a continuación se presenta como se exhibe en
la calle.

El presente proyecto comprende los Siguientes Niveles:

- 2º Sótano - Séptimo Piso


- 1º Sótano - Octavo piso
- Primer Piso - Noveno Piso
- Segundo Piso - Décimo Piso
- Tercer Piso - Décimo Primer Piso
- Cuarto Piso - Décimo Segundo Piso
- Quinto Piso - Décimo Cuarto Piso
- Sexto Piso - Décimo Quinto Piso
- Planta de Azotea

3.1. El Edificio

a. La Propuesta
La propuesta arquitectónica se basa en una edificación compuesta por 1
Bloque en la parte del frente y 2 Bloques en la Parte Posterior y ambos de
15 pisos.
El edificio estará compuesto por 39 departamentos y una oficina, distribuidos a
razón de 3 departamentos por piso. Los estacionamientos están resueltos en el
retiro y al interior del edificio y suman 39 unidades.
b. Características funcionales y formales:
El Edificio será diseñado con la finalidad que los ambientes principales
que componen los departamentos se iluminen y ventilen hacia el exterior e
interior .

La repetición de un módulo de vivienda significa un ahorro significativo ,


pero también obliga a un tratamiento arquitectónico que le de escala al
edificio , por tanto se ha acentuado cromáticamente los volúmenes
verticales que sobresalen que rompen el plano grande de la fachada.
c. Estructuración y Sistema Constructivo :
Teniendo en consideración que el proyecto se encuentra en una región
de riesgo sísmico, será necesario que el sistema constructivo sea seguro ,
económico , pudiéndose elegir el sistema de metálicos ( tipo contech) .

d. Instalaciones:

Las redes tanto de agua como de desagüe serán empotradas , sin


embargo se prevé colocar ductos para alojar las tuberías que recorren
en forma vertical , así como para alojar los medidores de agua para
cada departamento.

Los alimentadores de electricidad hacia los departamentos se


conducirán a través de ductos diseñados especialmente para estos , así
como los correspondientes a teléfonos exteriores , comunicadores y TV
cable.
Cada departamento contara con un medidor de energía eléctrica ,
ubicado en un banco de medidores al exterior del edificio.
La edificación contara con 2 ascensores con cabina estándar para 6
personas a 1.5 m. por segundo de velocidad , de origen importado.

3.2. DESCRIPCION DE LOS PISOS

A. Segundo sótano
Comprende los Siguientes Ambientes:
- Monta Carros que da Acceso a Estacionamientos , Patio de Maniobras ,
Estacionamientos para 11 Vehículos , Hall , 10 Depósitos Escalera
Secundaria que llega al 2º Sótano y sube al 1º Sótano , Hall , Ascensor A
y Ascensor B
b. Primer Sótano
Comprende los Siguientes Ambientes:
- 1 Rampa de Acceso a Estacionamientos , Monta Carros que Baja a 2º y
3ºSotanos ,Patio de Maniobras , Estacionamientos para 8 Vehículos , 8
Depósitos y 1 depósito de limpieza , Hall , Escalera Secundaria que llega
al 1º Sótano y sube al 1º Piso , Hall , Ascensor A y Ascensor B.
c. Primer Piso
Comprende los Siguientes Ambientes:
- 1 Rampa de Acceso a Estacionamientos , Patio de Maniobras ,
Estacionamientos para 9 Vehículos , y Closet , Hall , Escalera Secundaria
que llega al 1º Piso , Hall , Escalera Principal que sube a Departamentos
, Estar , Jardinera , Ascensor A , Ascensor B y gradas que dan acceso a
Jardín Posterior.
d. Planta : 2° Al 11° Piso
Escalera Principal que viene del 1º Piso y da acceso a los Departamentos
mediante un Hall de Distribución.
Comprenderá los Siguientes Ambientes:
Dpto. Típico (201 al 1101)
Ingreso Principal por Ascensor A , Recibo , S.H. , Sala – Comedor , Terraza
, Hall de Distribución , Cocina – Lavandería con ingreso de servicio y SH de
servicio , Escritorio con closet incorporado , 2 Dormitorio con closet
incorporado y 2 Dormitorio Principal con S.H incorporado .

Dpto. Típico (202 al 1102)


Ingreso Principal por Ascensor B , Cocina – Lavandería con S.H. de
servicio , Sala – Comedor , Terraza , Recibo , Dormitorio con closet
incorporado , Escritorio con closet incorporado , Hall de Distribución , ½
S.H. , Dormitorio Principal con closet incorporado y ½ S.H., de uso familiar ,
2 Dormitorio con closet incorporado .

Dpto. Típico (103 al 1103 )


Ingreso Principal por Ascensor B , Cocina – Lavandería con S.H. de
servicio , Sala – Comedor , Terraza , Recibo , Dormitorio con closet
incorporado , Escritorio con closet incorporado , Hall de Distribución , ½
S.H. , Dormitorio Principal con closet incorporado y ½ S.H., de uso familiar ,
1 Dormitorio con closet incorporado .
PLANTA : 12° AL 15° PISO
Escalera Principal que viene del 11º Piso y da acceso a los Departamentos
mediante un Hall de Distribución.
Comprende los Siguientes Ambientes:
Dpto. Típico ( 1201 al 1501 )
Ingreso Principal por Ascensor A , Recibo , S.H. , Sala – Comedor , Terraza
, Hall de Distribución , Cocina – Lavandería con ingreso de servicio y SH de
servicio , Escritorio con closet incorporado , 2 Dormitorio con closet
incorporado y 2 Dormitorio Principal con S.H incorporado .

Dpto. Típico ( 1202 al 1502 )


Ingreso Principal por Ascensor B , Cocina – Lavandería con S.H. de
servicio , Sala – Comedor , Terraza , Recibo , Dormitorio con closet
incorporado , Escritorio con closet incorporado , Hall de Distribución , ½
S.H. , Dormitorio Principal con closet incorporado y ½ S.H., de uso familiar ,
2 Dormitorio con closet incorporado .

Dpto. Típico (1203 al 1503)


Ingreso Principal por Ascensor B , Cocina – Lavandería con S.H. de
servicio , Sala – Comedor , Terraza , Recibo , Hall de Distribución , ½ S.H. ,
Dormitorio Principal con closet incorporado y ½ S.H., de uso familiar , 2
Dormitorio con closet incorporado.
e. Azotea
Comprende los Siguientes Ambientes:
Escalera Principal que viene del 16º piso y da acceso a la Azotea, Hall de
Distribución que acceso a Azotea.

Figura: Vista frontal del proyecto: Edificio Multifamiliar “ Portada de Sol”, S.M.P,2017
Figura: Vista Lateral del proyecto: Edificio Multifamiliar “ Portada de Sol”,
S.M.P,2017
4. LOCALIZACIÓN

Dirección : Jirón, Darío Valdizan , Nº 142


Urbanización : INGENIERIA

Departamento : Lima

Província : Lima

Distrito : San Martin de Porres

El proyecto está ubicado en jr Darío Valdizan 142, San martin de Porres, el que
conforman un terreno con un área total de m2
Gráfico: Ubicación del proyecto en el distrito de San Martin De Porres

Gráfico: Mapa del proyecto ubicación con referentes a lotes


2.1. Accesibilidad

█ AV. Tupac Amaru es una vía de acceso importante cercana, que conecta al
proyecto con Lima Centro y Lima Norte.

█ La Av. Eduardo de Habich es una Vía Interdistrital que conecta el proyecto


con los distritos de Rímac, San Martin de Porres.

█ Jirón, Darío Valdizan es una Vía Zonal que conecta la urbanización donde
se encuentra el proyecto

Figura: Mapa de accesibilidad


5. ESTUDIO DE TECNOLOGÍA:

Para el estudio de la tecnología se usara el procedimiento que se usará en una


de las alternativas es como se describe a continuación:

Alternativa “A” de Tecnología

DEMOLICION

La demolición es una actividad especializada, con procesos de trabajo propios


y distintos de otras actividades del sector de construcción. Toda obra mayor de
demolición requiere un proyecto visado, tanto si la obra de demolición se realiza
de forma independiente, como si se realiza conjuntamente con el proyecto de
construcción

La demolición es lo contrario de construcción: el derribe de edificios y otras


estructuras.
Existen varios métodos de trabajo, que pueden clasificarse por la acción que se
realiza o por la herramienta que se utilizan. El método de demolición se debe
elegir teniendo en cuenta los siguientes factores:

 Las condiciones del lugar de trabajo (entorno, espacio disponible,…),


 Los materiales a demoler (tipo, dureza, estado,…),
 La gestión de los residuos resultantes
 La relación del objeto de la demolición con otras estructuras: influencia de
vibraciones, posibilidad de uso de maquinaria especial,…
Los materiales de demolición pueden ser muy variados. Se intentar clasificar en
la medida de lo posible para poder ser reciclado. Todo material
metálico,chatarra de hierro, vigas, rejas, forjados, chatarra de aluminio, chatarra
de cobre, latón…, es recuperado en plantas de reciclaje como Recemsa.

A.1) Demolición por explosivos:


La acción de implosionar un edificio es muy rápida, el derrumbe como tal sólo
tarda segundos, y un experto asegura que el edificio cae dentro de su propio
perímetro, para no dañar las estructuras cercanas. Esto es esencial para
demoliciones de estructuras en zonas muy urbanizadas.
Se tardan varias semanas en preparar un edificio para una implosión.
Todos los objetos de valor, como el cableado de cobre, se quitan del edificio y
son reciclados en gestores autorizados como es el caso de Recemsa.

Algunos materiales deben eliminarse, como es el caso del vidrio que puede
formar proyectiles.

Algunas columnas son estratégicamente elegidas para ser perforadas e


introducir en ellas nitroglicerina y TNT. Las columnas y muros menores se
envuelven con una cuerda de detonación. La intención es usar la mínima
cantidad de explosivo posible. Las áreas con explosivos se cubren para
absorber los escombros que vuelan por los aires.
Este tipo de demoliciones son las más caras y suelen emplearse cuando se
pretende lograr un efecto de impacto visual y en escaso periodos de tiempo,
esto es, con fines electorales o sensacionalistas.
A2) Demoliciones Mecánicas:
Se lleva a cabo con maquinaria pesada como pala cargadora, pala excavadora
sobre orugas, retiro de material con camión volcador … Se utilizan para
practicar demoliciones a grandes escalas y en lugares de riesgo en los cuales
el personal no se puede hacer presente. Las máquinas son operadas por
personal cualificado, respetando las normas de seguridad.
A3) Demoliciones Tradicionales:
Se emplea mano de obra especializada y técnicas tradicionales, consiguiendo
conservar muros, medianeras y estructuras. No se utiliza maquinaria pesada,
se emplea mano de obra, maquinaria y herramienta pequeña.
A4) Demoliciones en Siniestros:

Se trabaja sobre accidentes, peligros de derrumbes y emergencias.


Demoliciones Mecánicas

EQUIPO DE SEGURIDAD EN OBRA


Al inicio de la construcción, el personal de obra debe contar con el equipo
necesario de seguridad con el objetivo de evitar posibles accidentes, lesiones y
daños físicos. Se cumplió con el equipo de seguridad de acuerdo a la Norma
Técnica de Edificación G.050 Seguridad durante la Construcción. El equipo de
seguridad para el personal fue el siguiente:

EJECUCION DE LA OBRA
OBRAS PROVISIONALES:
Se procedió con la habilitación del cuarto de guardianía, depósito de materiales,
servicios higiénicos, botiquín de primeros auxilios y vestuarios para el personal
Demolición del Inmueble Es la actividad que consistió en eliminar totalmente la
edificación existente en el terreno donde se va a proyectar el nuevo edificio
multifamiliar. Se procedió a demoler el inmueble de 2 pisos de altura y se realizó a
mano de forma progresiva desde el último piso hasta llegar a demoler los cimientos
de la antigua construcción. En este caso se tuvo que realizar con mucho cuidado ya
que las edificaciones vecinas eran construcciones que no tenían columnas. En cuanto
a las edificaciones vecinas, una de ellas tiene un piso de altura, y la otra posee una
altura de tres pisos.

Trazo y Replanteo
Luego de la demolición total del inmueble, se procedió con el trazo y replanteo del
terreno para llegar a determinar si existe alguna variación en cuanto a las dimensiones
del terreno, ya que en los planos del proyecto se muestran las medidas referenciales,
sin embargo en la obra se puede determinar las dimensiones exactas. En este caso
era un terreno regular.

TRABAJOS PROVISIONALES
Análisis de Suelos:
Se analizó el terreno a construir mediante un estudio de mecánica de suelos (EMS).
Se procedió la elaboración de calicatas con el fin de determinar si es un suelo apto para
la nueva edificación. Para la realización de dicho estudio, se procedió a elaborar tres
(3) calicatas. Las características del terreno luego de realizar el estudio fueron las
siguientes: Factor de zona (Z=0.40) Factor de amplificación de suelo (S=1.2) Período
que define la plataforma del espectro (Tp=0.60) Dichos datos antes mencionados son
consecuencia de la elaboración del estudio de mecánica de suelos (EMS), el cual fue
preparado por el profesional especializado. Una vez realizado dicho estudio, el
ingeniero estructural, usará estos datos y se encargará del diseño de las estructuras
del edificio multifamiliar.
Calzaduras:
Uno de los procesos más complejos del proyecto, fue la construcción de calzaduras.
En los proyectos donde se realicen excavaciones, que comprometen las bases
principales de las edificaciones vecinas, se deben proyectar calzaduras con el fin de
evitar hundimientos y derrumbes. Estas son estructuras que se diseñan y construyen
para sostener las cimentaciones vecinas y el suelo de la pared expuesta, producto de
las excavaciones efectuadas. Tienen por función prevenir las fallas por inestabilidad o
asentamiento excesivo y mantener la integridad del terreno colindante y de las obras
existentes en él, hasta que entre en funcionamiento las obras de sostenimiento
definitivas. El trabajo de elaboración de las calzaduras, se debe realizar conjuntamente
con el proceso de excavación para logar el 25 semisótano del edificio. El concreto que
se empleó en las calzaduras fue de 140 Kg/cm² (fc = 140 Kg/cm²).

Para iniciar la construcción de las calzaduras, se debe empezar por las esquinas del
edificio, realizando la excavación de los piques. En la base de los muros, se deben
excavar los piques, cuyos anchos varían entre 1.00 metro y 1.50 metros como
máximo, según la consistencia del suelo. Estos se excavarán de forma alternada,
dejando como mínimo entre pique y pique, una distancia de dos piques.

No se debe proceder a calzar los paños inferiores, si no se completan de calzar los


paños de los niveles superiores. Es muy importante que el espesor de la calzadura
inferior sea mayor que la calzadura del nivel superior con el objetivo de lograr una
estabilidad adecuada para la futura edificación. En el caso de las calzaduras de los
muros en estado defectuoso, se Corte Transversal Elevación Dimensiones de los
paños 26 empleará concreto de fragua rápida. Una vez excavados los piques, se
procederá con los trabajos de encofrado con madera, y finalmente el vaciado de
concreto. Es importante señalar la numeración de los paños construidos, para obtener
un control sobre el proceso de la construcción de las calzaduras.

MOVIMIENTO DE TIERRAS:
Excavación Se trata de la eliminación del material excedente, necesario para logar los
niveles proyectados del terreno en la ejecución de la obra. Se ejecutó la tarea de la
excavación para lograr el semisótano proyectado en los planos de arquitectura. En este
caso se realizó una excavación con maquinaria, dejando dos (2.00) metros de terreno
intacto hacia los terrenos vecinos, para evitar problemas por la fuerte vibración
generada por dicha maquinaria. Luego, la excavación restante se logró de forma
manual hasta llegar al nivel indicado de acuerdo al diseño del proyecto. En esta partida
también se considera la excavación de los cimientos corridos y zapatas que son los
elementos fundamentales para una estructuración adecuada del edificio multifamiliar.
Es importante señalar que al realizar los trabajos de excavación, de forma manual, se
produce un aumento de volumen de tierra, de alrededor de 30%, debido al factor del
esponjamiento.
OBRAS DE CONCRETO SIMPLE:
Son las obras de concreto que resulta de la mezcla de los siguientes materiales:
Cemento Pórtland.- Se vende en bolsas de 42.5 Kg. Su medida es 1 pie cúbico. Deben
estar protegidas de la humedad, y no debe tener contacto con el suelo. Arena gruesa.-
Se le considera como agregado fino. No debe contener tierra, sales minerales, ni
componentes orgánicos. Piedra chancada.- Es el agregado grueso. Su forma física
debe ser angulosa y compacta. Agua.- Se debe usar agua fresca y limpia, libre de toda
impureza. La proporción entre cemento, arena y piedra varía de acuerdo a cada partida.
En casos como los cimientos corridos y los sobrecimientos, se requiere la adición de
piedra grande (PG) y mediana (PM).
Cimientos Corridos: Su resistencia será de 100 Kg/cm² + 30% de piedra grande y
llevarán varillas de acero de refuerzo.
Sobrecimiento: Su resistencia será de 100 Kg/cm² + 25% de piedra mediana y llevarán
varillas de acero de refuerzo.
Falso Piso: Es la capa de concreto de 10 cm (o 4”) cuyo material es concreto, de
superficie rugosa, que se apoya directamente sobre el suelo natural o en relleno y sirve
de base a los pisos de la planta baja. La proporción para obtener la mezcla de cemento
y hormigón, debe cumplir la relación de 1:8. 28
Contrapiso Es la capa de concreto de 5 cm (o 2”) cuyo material es concreto, de
superficie rugosa, que se apoya directamente sobre las losas y tiene la función de
nivelar correctamente el piso para lograr un acabado adecuado. La proporción para
obtener la mezcla de cemento y arena gruesa, debe cumplir la relación de 1:5.
OBRAS DE CONCRETO ARMADO:
Está constituida por la unión del concreto con armadura de acero. El concreto armado,
según norma vigente, debe tener una resistencia de 210 Kg/cm². En este caso, se
empleó un encofrado convencional, formado por elementos de madera, no se usó
encofrado tipo caravista. Antes de elaborar los trabajos de concreto armado, se debe
calcular el volumen de concreto armado y la cantidad de acero requerido para cada
partida asignada. Se debe tener en consideración que los empalmes de las varillas de
acero sean los correctos, ya que sus dimensiones están especificadas en los planos
de estructuras. Además, las longitudes de los empalmes varían de acuerdo al espesor
de la varilla de acero. Es de suma importancia, verificar que las varillas de acero no
tengan contacto con el encofrado, para lograr un correcto recubrimiento de concreto.
Los espesores, de dichas varillas de acero, están especificados en los planos de
estructuras. El acero puesto en obra, se debe proteger de la humedad, con el objetivo
de evitar su proceso de oxidación.
Zapatas Son los elementos estructurales que actúan como bases de las columnas,
debido a que trabajan de forma independiente. El concreto de zapata posee una
resistencia de 175 Kg/cm².
Vigas de Cimentación: Son los elementos estructurales horizontales que tiene como
función trasmitir las cargas de la edificación hacia el terreno. El concreto de las vigas
de cimentación posee una resistencia de 175 Kg/cm².
Cisterna: La cisterna es el espacio para almacenar el agua potable proveniente de la
red pública con el fin de cubrir el abastecimiento de agua potable en el edificio
multifamiliar. En este caso, el vaciado de concreto de las paredes y la superficie del
fondo, se realizó en una misma sesión para evitar fisuras que conlleven a una fuga de
agua, o futuros inconvenientes.
Columnas y Placas: Son los elementos que soportan las cargas que provienen del
techo. En el proyecto se puede observar columnas de diferentes secciones, debido al
cálculo determinado por el Ingeniero especializado en Estructuras.
Caja de Ascensor: Es importante adquirir el ascensor antes de comenzar el proyecto,
pues la empresa proveedora se encargará de brindar la información necesaria como
las dimensiones del cajón del ascensor, los vanos de las puertas y la distribución del
cuarto de máquinas. En el mercado local, se ofrecen distintos tipos de ascensores,
cada uno posee dimensiones y características diferentes. Por consiguiente, la
información debe ser obtenida antes de construir el ascensor. Al momento de realizar
los trabajos de instalación del ascensor, se debe tener un especial cuidado entre las
alturas de cada piso, debido a que a mayor margen de error, mayor problema tendrá el
ascensor para ser calibrado debidamente.
Vigas: Son los elementos horizontales que trasmiten las cargas a las columnas. Las
características de la mezcla de concreto destinado hacia las vigas, depende
directamente de la cantidad de acero que poseen éstas. En el caso que exista una
cantidad reducida de acero en las vigas, el agregado grueso debe ser un tipo de piedra
de una medida, en escala granulométrica, de 3/4”. En contraste, si existe una cantidad
considerable de acero en dichos elementos, se debe añadir un agregado grueso de
medida 1/2”. En el proyecto existen dos tipos de viga: peraltada y chata.
Losa Aligerada: Son losas conformadas por viguetas de concreto armado, ladrillos de
ocho (8) huecos cuyas dimensiones son 0.30 x 0.30 x 0.15 m, y una capa superior de
concreto. Los ladrillos son los elementos que sirven para aligerar la losa de concreto
armado. Existen cuatro (4) etapas para la construcción de una losa aligerada:
Encofrado de madera.- El conjunto de elementos para habilitar el encofrado del techo
fueron los puntales (sección: 2” x 3”), pies derechos (sección: 3” x 3”) y tablas (sección:
1 1/2” x 8”). El uso de alambre de acero N°8 y N°16, es importante para la construcción
del encofrado. En el caso del encofrado del primer techo, se debe hacer el falso piso y
no apuntalarlo en la tierra, ya que por el peso del concreto podría ocurrir algún
asentamiento, y por lo tanto generar inconvenientes. En el procedimiento de la
nivelación del encofrado de un techo, se debe elaborar con cuidado, ya que se pueden
presentar desniveles. Construcción de la losa.- Consiste en armar el acero de refuerzo
de las vigas, viguetas y la malla de fierro de temperatura. Los espesores y dimensiones
del acero están especificados en el plano de estructuras del proyecto. De igual
importancia, se colocaron las unidades de ladrillo de techo, y se habilitaron las
instalaciones sanitarias y eléctricas antes de realizar el vaciado de concreto. Vaciado
de concreto.- Se realiza en una sola sesión, conjuntamente con las vigas de apoyo,
con concreto premezclado preferentemente. Curado de concreto.- Es la etapa final, se
debe aplicar agua formando “arroceras”, para mantener la humedad del concreto
durante siete (7) días, para lograr un curado adecuado. 5.6.8 Tanque Elevado El tanque
elevado es un depósito construido en la zona más elevada del edificio. Es el lugar para
almacenar el agua potable proveniente de la cisterna. Está construido por losas y
placas de concreto armado. Su acceso será mediante una escalera de gato.

MUROS Y TABIQUES DE ALBAÑILERIA:


Son los elementos que se construyen con el fin de separar ambientes. En el proyecto
se empleó dos tipos de muros: Muro portante.- Tiene una función netamente
estructural. Está construido por unidades de ladrillo de arcilla tipo Super King Kong (18
huecos). Muro no portante.- Tiene un uso únicamente para dividir los ambientes
propuestos en el proyecto. Está construido por unidades de ladrillo de arcilla tipo
pandereta (6 huecos). Es de suma importancia verificar el trazado de los muros, debido
a que un error en el trazado llegue a conseguir que en ambiente no esté a escuadra
(90°). Ello produce que en los lugares donde se utilice un piso de cerámico, se obtenga
una imagen desagradable, a causa de los cortes que se aprecian mayoritariamente en
las esquinas del dicho ambiente. Al momento de elaborar un muro o tabique de
albañilería, se debe tener mucho cuidado al humedecer las unidades de ladrillo, ya que
puede afectar directamente al mortero del tarrajeo y puede llegar a resquebrajarse. El
mortero empleado en los muros y tabiques se preparó con una mezcla de cemento-
arena en proporción 1:5.

REVOQUES Y ENLUCIDOS:
Consiste en el recubrimiento de paredes, techos y derrames, mediante una capa de
mortero en proporción C:A (1:5), para logar la superficie requerida en un determinado
ambiente. Antes de realizar los trabajos de tarrajeo, se debe realizar una prueba de
presión de agua, con una bomba y medidor de presión, con el objetivo de saber si existe
una fuga en las instalaciones de agua caliente y fría. Asimismo, en las tuberías de
alcantarillado, se debe tapar y llenar con agua para saber si existe algún tipo de
filtración. En el edificio multifamiliar, existen dos tipos de tarrajeo: Tarrajeo frotachado.-
Resulta un acabado de superficie lisa. El agregado para dicho resultado se logra con
arena fina. Este tipo de acabado se empleó en la mayoría de ambientes del edificio
multifamiliar. Tarrajeo escarchado.- Resulta un acabado de superficie rugosa,
produciendo una textura que se logra con un mortero cuyo agregado es la arena
gruesa. Este tipo de acabado sólo se empleó en algunas paredes y cielorrasos de los
dormitorios de los departamentos.

PISOS:
En el proyecto se utilizaron diferentes tipos de materiales de acuerdo al uso
determinado de cada ambiente. En el caso del estacionamiento podemos apreciar el
uso del piso de cemento pulido, ya que es un lugar donde transitan los automóviles y
no necesita un acabado muy elaborado.
En las escaleras podemos apreciar lo siguiente: se utilizó un piso tipo cerámico de 0.30
m x 0.30 m, material macizo y resistente para una zona muy transitada. En los
departamentos se utilizaron cuatro (4) tipos de piso: En los dormitorios se instaló un
piso de parquet de madera bálsamo oscuro de 0.06 x 0.30 m, ya que la madera en
dichos ambientes le brinda calidez y comodidad para los usuarios. En el caso del
parquet, se adquirió el material y se puso en la obra un mes antes de ser instalado, ya
que en dicho tiempo absorbe la humedad de la zona, y con ese procedimiento se evitan
problemas después de su instalación. Los zócalos a utilizarse fueron de madera tornillo
cuya sección fue de 1” x 2”, pintada con tinte de color cerezo y con un acabado DD.

En el momento de la adquisición de materiales como el porcelanato o el cerámico,


antes que nada, se debe calcular la cantidad necesaria para cada ambiente requerido,
ya que en el mercado local, se ofrecen varios lotes de un mismo modelo de piso, con
tonalidades diferentes. Si se produce dicho caso, se pueden presentar inconvenientes
al momento de completar un piso.

REVESTIMIENTOS
Se utilizaron enchapes como materiales impermeables, ya que en dichos ambientes el
uso de agua potable es constante y diario. El material a emplearse fue el cerámico de
0.20 x 0.30m. En el caso de las cocinas, se utilizó el enchape desde el nivel del piso
hasta la altura de 1.40 m. En el tema de la cocina, podemos señalar un caso particular,
ya que el mueble bajo consta de un aglomerado de madera enchapado con porcelanato
de 0.60 x 0.60 m.

En los baños, los enchapes de cerámico en la zona del lavatorio e inodoro tienen una
altura de 1.20 m, y solamente la zona de la ducha tiene una altura de 2.10 m. Al llegar
al nivel 1.20 m del enchape se instaló un lístelo de diferente color.
Finalmente, en la zona de servicio, donde se encuentra la lavandería, únicamente la
sección del lavadero posee enchapes de cerámico hasta una altura de 1.30 m.

Carpintería De Madera

La carpintería de madera consta en el uso de la madera o derivados de ésta


(aglomerados de madera), para el cerramiento de determinados ambientes y también
para mobiliario fijo y los clósets de los dormitorios. En el caso del uso de la madera
se utilizó la madera tipo tornillo, que aplicando un color cerezo y acabado DD, se
puede obtener un resultado adecuado. En el proceso de construcción del edificio, los
carpinteros pueden estar elaborando los zócalos y marcos de las puertas, así como
los elementos horizontales proyectados en las ventanas, si el diseño las contempla.
En la siguiente imagen podemos apreciar el marco de la puerta vaivén, y otro marco
de una puerta contraplacada, las cuales presenta las características antes
mencionadas.

En la puerta de ingreso de los departamentos se proyectó un sistema machihembrado,


el cual le brinda un carácter de importancia al ingreso. Asimismo, las puertas principales
de los departamentos deben ser las primeras en cuanto a su instalación.
En los clósets de los dormitorios, se utilizó melamine de un espesor de 19mm. Dicho
mobiliario fijo, consta de seis (6) cajones con sistema corredizo, y un armario con
sistema batiente. El color posee características que trasmiten comodidad y tranquilidad
para dichos ambientes de descanso.

En el tema de las puertas contraplacadas de los dormitorios, se utilizó un material cuya


superficie muestra una textura de madera. Se le conoce en el mercado como Nórdex
Texturado.
Carpintería Metálica
Se empleó el uso de fierro rectangular, ángulos y platinas de distintas medidas y
espesores, de acuerdo a la partida asignada. El material es acero estructural. En el
tema del acabado, se aplicó un tratamiento con base anticorrosiva y pintura esmalte
sintético. En las imágenes podemos apreciar el uso de fierro en la baranda de una
terraza, así como el uso de fierro para la puerta levadiza que conduce directamente al
estacionamiento del edificio multifamiliar. En las siguientes imágenes se muestra el uso
del fierro en distintos lugares del edificio.
Vidrios
Al terminar los trabajos de tarrajeo interior y exterior de la edificación, se procede a
calcular las medidas exactas de los vidrios a instalarse. Para solicitar el pedido al
proveedor, se debe planificar el tiempo en base al cronograma de obra, ya que en el
caso de los vidrios templados, generalmente tardan un mes en su entrega. Los tipos
de vidrio que se empleó fueron el transparente y el catedral. Se empleó el uso de vidrio
templado de 5 mm de espesor en ventanas, y de 10 mm de espesor en mamparas. El
sistema corredizo se aplicó en las ventanas de los ambientes como la sala-comedor y
los dormitorios. Se utilizó sistema de perfiles de aluminio NOVA, ayudados de vigas de
madera en las ventanas para hacer las fachadas un poco salidas. Además, se
proyectaron ventanas altas para brindar una adecuada ventilación a los ambientes.

Cerrajería
Son los sistemas de cerramiento de las puertas. En el caso del ingreso principal del
edificio multifamiliar, tiene un sistema especial eléctrico para puerta metálica reforzada.
En el caso de las puertas de ingreso a los departamentos, se aplicó un sistema de tres
(3) pines, asegurada adicionalmente con ángulos de fierro en los marcos y hoja, con el
objetivo de evitar que sean palanqueadas. Por otro lado, en las puertas interiores de
los departamentos, se empleó el uso de cerraduras simples y bisagras capuchinas de
acero inoxidable.
Pintura
Antes de aplicar la pintura asignada, se debe comprobar que el tarrajeo esté lo
suficientemente seco, para evitar problemas en su aplicación. Una vez comprobado el
proceso de secado, se debe lijar adecuadamente todas las superficies tarrajeadas,
para luego colocar la base selladora y la primera capa de pintura. Dicho proceso se
debe desarrollar antes de la instalación de los pisos, ya que se pueden dañar en los
trabajos de lijado y pintura.
Luego de aplicar la primera capa de pintura, se puede proceder con la instalación de
los pisos, dejando para la etapa final a los pisos de madera, debido a que requieren un
cuidado y un tratamiento especial.
La pintura que se empleó en el edificio multifamiliar fue el tipo de pintura látex lavable.
Instalaciones Sanitarias
Las Instalaciones Sanitarias corresponden a todos los trabajos para la instalación de
agua fría, caliente, y desagüe del edificio a proyectarse. En el caso de los baños, se
debe verificar si las tuberías de desagüe obstruyen a las viguetas de la losa aligerada,
de ser el caso, los baños deben estar sobre una grada (15 cm de altura), para proyectar
las tuberías de desagüe y lograr su correcto funcionamiento.
Para realizar la colocación de los accesorios y aparatos sanitarios, primero se debe
comprobar que el baño esté totalmente terminado, incluyendo sus puertas, ventanas,
pisos y revestimientos. Esto se realiza con el fin de evitar daños, ya que son accesorios
frágiles, y pueden, fácilmente, deteriorarse. Cabe resaltar que en la instalación de los
aparatos sanitarios, se debe comprobar que se ensamblen adecuadamente a las
tuberías de desagüe, para evitar trabajos de picado, resane en la losa y ejecutar una
nueva instalación. Se debe verificar la profundidad del registro de desagüe de la red
pública y comprobar si existe la pendiente necesaria para conectar con la red de
desagüe del edificio multifamiliar. Durante los trabajos de obra, se debe proteger las
tuberías de desagüe con tapones tipo hembra, para evitar la caída de desperdicios que,
con el paso del tiempo, puede llegar a obstruir dichas tuberías, y por consiguiente, se
deben realizar labores de reparación a éstas.

Instalaciones Electricas
Las Instalaciones eléctricas consisten en la instalación de cables, tuberías, llaves y
tableros de conexión eléctrica. La demanda de energía eléctrica se calcula en base a
la densidad y al uso del edificio, en este caso, vivienda multifamiliar. Se emplearon
cables número (10, 12, 14 y 16).
El técnico electricista debe ejecutar las tareas sobre las instalaciones eléctricas, de
acuerdo al planteamiento del Ingeniero Electricista. Los electricistas deben realizar los
trabajos de cableado en la edificación teniendo mucho cuidado en la distribución de las
cargas, ya que generalmente comprometen con una sobrecarga a las líneas de
distribución, evitando realizar el trabajo propuesto en el plano.
Antes de la instalación de las cajas eléctricas, primero se debe adquirir los interruptores
y tomacorrientes, para luego verificar una instalación apropiada. Es importante
mencionar ese caso, ya que en el mercado local existen cajas de pvc que no se
ensamblan adecuadamente a los interruptores y tomacorrientes, y por causa de esto
pueden generar inconvenientes.
ALTERNATIVA “B”: Sin Proyecto.

6. EVALUACIÓN DE ALTERNATIVAS:

Alternativa A

A1
A2 Construcción
A3
A4

Beneficios: todas tienen los mismos beneficios todas las alternativas


La alternativa que menor costo nos ocasiona es la A2- Construcción

Costo de la Obra = $ 917,868.76 dólares americanos


INGRESOS DEL PROYECTO

El precio de venta según la tabla siguiente guía:


Fuente: capeco

En nuestro caso:
Lima Norte : 2,141.00 soles /m2
Área de terreno : 200 m2
Área Libre : 0.30*200m2
Área Construida por piso= 0.70*200m2 = 140m2
Número de pisos= 15 pisos+ 2 sótanos = aprox. equivalente a 17 pisos
Área total construida= 200x0.70*17*2,141x(1dolar / 3.30)= $ 1´ 544 ,115.20 dolares
americanos
Ganancia o utilidad seria = Precio venta –precio de costo

= 1´ 544 115.15 - 917868.76 = 626 246.39 dólares americanos

- LISTA DE PRECIOS -
(En US$.)
Area
Dpto. Construida Jardines Cochera Precio Cantidad Parcial

201-1 101 46.2 $34,086.00 10.00 $340,860.00


202-1102 48.2 $35,562.00 10.00 $355,620.00
203-1103 45.5 24.45 $33,942.32 10.00 $339,423.20

1201 @ 1501 40.50 $29,880.00 4.00 $119,520.00


1202 @ 1502 50.00 $36,890.00 4.00 $147,560.00
1203 @ 1503 48.50 $35,783.00 4.00 $143,132.00
Estacionamientos 12.00 $3,500.00 28.00 $98,000.00

Ingresos Totales $1,544,115.20


EGRESOS ESTIMADOS DEL PROYECTO

TERRENO
El precio por la adquisición del terreno es US$ 255.64 dólares americanos por metro
cuadro de terreno. El valor de compra asciende a US$ 51,128 dólares americanos.
Así mismo consideramos un monto de US$ 1,050 dólares americanos para la
demolición de la vivienda existente.

DESCRIPCION COSTO
ADQUISICION DE TERRENO (US$ 255.64 x 200.00 m2) $51,128.00
DEMOLICION DE VIVIENDA EXISTENTE $1,050.00
GASTOS TOTALES DE ADQUISICION DEL TERRENO $52,178.00

DISEÑO DEL PROYECTO.


El diseño de cada proyecto se encuentra en función a la complejidad del proyecto. A
continuación los gastos que se efectuaran para el desarrollo de las diferentes
especialidades requeridas en nuestro proyecto multifamiliar.
DESCRIPCION COSTO
ARQUITECTURA (US$ 5.00 / m2) $11,900.00
ESTRUCTURAS (US$ 2.50 / m2) $5,950.00
INST. SANITARIAS (US$ 1.50 / m2) $3,570.00
INST. ELECTRICAS (US$ 1.50 /m2) $3,570.00
COSTO TOTAL EN DOLARES $24,990.00

PRESUPUESTO DE OBRA.
En este proceso debemos contemplar todos los gastos necesarios para la puesta en
marcha del proyecto multifamiliar. En estos gastos están contemplados los gastos
de manos de obra, materiales. Este presupuesto ha sido elaborado con las
especialidades de Arquitectura, Estructura, Instalaciones Sanitarias e
Instalaciones Eléctricas. A continuación el resumen del presupuesto elaborado.

ÍTEM DESCRIPCIÓN COSTO


01 Obras preliminares $4,022.14
02 Movimiento de tierras $7,544.17
03 Obras de concreto simple $3,294.83
04 Obras de concreto armado $192,392.91
05 Muros y tabiques de albañilería $2,184.60
06 Revoques, enlucidos y molduras $21,663.65
07 Pisos, revestimiento de gradas $29,317.23
08 Zócalos y Contrazócalos $13,419.25
09 Coberturas $257.25
10 Carpintería de Madera $31,478.55
11 Carpintería Metálica $11,142.11
12 Cerrajería $2,282.10
13 Vidrios, Cristales y Similares $20,206.41
14 Pintura $22,126.91
15 Aparatos Sanitarias $14,743.66
16 Accesorios Sanitarias $1,223.41
17 Varios $31,081.98
18 Instalaciones Eléctricas $41,793.35
19 Instalaciones Sanitarias $33,492.88
COSTO DIRECTO TOTAL $483,667.39

El Presupuesto Resumen

GASTOS GENERALES DE OBRA


…….
GASTOS LEGALES
Intentaremos simular en esta parte todos los gastos
legales que van a intervenir en el proyecto, desde la
adquisición del terreno hasta la finalización del
proyecto.
ADQUISICIÓN DEL TERRENO
Comprenderá los gastos producidos por la compra del
terreno para el proyecto, y también el análisis de la
situación del terreno, detallando sus linderos
afectaciones, limitaciones, propiedad, área y linderos,
fabricas, numeración.
Gastos Notariales
Notaria 600.00
Gastos Registrales
Derecho Presentación (0.24% UIT) 8.28
Derecho de Inscripción (3/1000 x PV) 1,504.50
Asesoria Legal
Estudio de Titulo 100.00
Elaboración del Contrato de Compra 300.00
COSTO TOTAL EN SOLES 2,512.78
COSTO TOTAL EN DOLARES 851.79

FABRICA DE DEMOLICION DE VIVIENDA


Gastos Registrales
Derecho Presentación (1.08% UIT) 37.80
Derecho de Inscripción (3/1000 x Valor de construcción) 0.00
Asesoria Legal
Preparación de expediente con respectiva firma 400.00
COSTO TOTAL EN SOLES 437.80
COSTO TOTAL EN DOLARES 126.17

DECLARATORIA DE FÁBRICA DE EDIFICACION


Cuando se realiza la demolición de la vivienda existente
se requiere realizar la declaración del predio sin
construcción.
Gastos Registrales
Derecho Presentación (1.08% UIT) 37.80
Derecho de Inscripción (3/1000 x Valor de construcción) 4,280.46
Asesoria Legal
Preparación de expediente con respectiva firma 600.00
COSTO TOTAL EN SOLES 4,918.26
COSTO TOTAL EN DOLARES 1,417.36
REGLAMENTO INTERNO
Comprenderán los gastos producidos para la elaboración
del reglamento interno del edificio estableciendo ciertas
obligaciones que los propietarios de los inmuebles deben
cumplir.
Gastos Notariales
Escritura publica del Reglamento Interno 1200.00
Gastos Registrales
Derecho Presentación (1.08% UIT) 37.26
Derecho de Inscripción (3/1000 x Valor de construcción) 4,280.46
Asesoria Legal
Redacción del Reglamento Interno 750.00
COSTO TOTAL EN SOLES 6,267.72
COSTO TOTAL EN DOLARES 1,806.26

INDEPENDIZACIÓN
En esta etapa comprenderá los gastos que producirá la
independización de cada inmueble para inscribirlo después
en los registros públicos y en la municipalidad como
inmuebles independientes.

Gastos Registrales
Derecho Presentación (0.36% UIT por Inmueble) x 15 inmuebles 189.10
Derecho de Inscripción (0.24% UIT por inmueble) x 15 inmuebles 126.00
Asesoria Legal
Redacción del Reglamento Interno 600.00
COSTO TOTAL EN SOLES 915.10
COSTO TOTAL EN DOLARES 277.30

CONTRATOS DE VENTAS DE INMUEBLES:


La asesoría legal pertinente para las distintas
elaboraciones de los contratos de compra – ventas de los
inmuebles del proyecto. Cabe señalar que cada comprador
es distinto y hay que negociar cada contrato
Asesoria Legal
Contrato de compra - Departamentos ( S/.300 x 42 dpto.) 12,600.00
Contrato de compra - Estacionamientos ( S/.200 x 8 est.) 1,600.00
COSTO TOTAL EN SOLES 14,200.00
COSTO TOTAL EN DOLARES 4,303.03

GASTOS MUNICIPALES
Dentro de las diversas etapas del proyecto se tendrán que
ir solicitando permisos respectivos en la entidad
municipal. A continuación se detallara los gastos que
tendrá el proyecto.
APROBACIÓN DE ANTEPROYECTO EN CONSULTA. 2,321.73
LICENCIA DE OBRA NUEVA 17,995.04
LICENCIA DE DEMOLICIÓN DE VIVIENDA EXISTENTE 1,655.20
CERTIFICADO DE FINALIZACIÓN DE OBRA DE DEMOLICION. 368.34
DECLARATORIA DE FÁBRICA DE TERRENO. 467.24
ASIGNACIÓN DE NÚMEROS. 372.02
CERTIFICADO DE FINALIZACIÓN DE EDIFICACION. 8,693.25
DECLARATORIA DE FÁBRICA DE LA EDIFICACION. 2,492.24
COSTO TOTAL EN SOLES 34,365.06
COSTO TOTAL EN DOLARES 10,413.65

GASTOS DE VENTAS.
Se deberá realizar diversos gastos que va a favorecer la
venta de los inmuebles del proyecto. También se
considerara dentro de los gastos de ventas las comisiones
que se efectuaran a las personas que se encargaran del
departamento de ventas. A continuación una relación de
gastos a efectuarse en el proyecto, cabe resaltar, que
estos gastos están con relación a los ingresos que
percibirá el proyecto y el ingreso a percibir en el
proyecto es de US$ 1’544,115.15 dólares.
PERSONAL DE VENTAS.
PERSONAL DE VENTA 34,347.06
PUBLICIDAD 32,835.00
GASTOS DE OPERACION 17,308.50
COSTO TOTAL EN SOLES 84,490.56
COSTO TOTAL EN DOLARES 25,603.20

GASTOS DE ADMINISTRATIVOS.
Desde el inicio hasta la finalización del proyecto, se
entiende que hay personas que efectúan un seguimiento.
Estos gastos se denominan: administrativo, estos gastos
se dividen entre los diversos proyectos que esté
ejecutando una empresa. En el proyecto
estudiado consideraremos los costos administrativos como
asesorías que van a constituirse para realizar el
seguimiento en sus diversas etapas del proyecto.
INCIDENCIA
ITEM DESCRIPCION UND CANT. MES AL TOTAL
PROYECTO
1.00 Dirección Ejecutiva und 1.00 7.00 1,200.00 8,400.00
2.00 Asesoria Técnica und 1.00 7.00 800.00 5,600.00
3.00 Asesoria Legal und 1.00 7.00 500.00 3,500.00
4.00 Asesoria Contable und 1.00 7.00 500.00 3,500.00
TOTAL EN DOLARES 21,000.00

IMPUESTOS

IGV Materiales y Subcontratista


impuesto (19%) 39,787.46

Impuesto General a las Ventas


IGV : 19% (P.V-Valor de terreno) 17,429.07

credito fiscal
impuesto (para unidades afectadas al fiscal al IGV) -3650

ITF 5142

Total de impuestos (US$) 58,708.53

FLUJO DE CAJA

CONSIDERACIONES EN LOS INGRESOS


Los ingresos operativos en este proyecto ascienden a US$ 1,544,115.20 dólares
americanos, estos distribuidos de la siguiente manera: US$ 1’446,115.2 dólares
americanos percibidos de la venta de departamentos y US$ 98,000 dólares
americanos percibidos por la venta de estacionamientos. (Ver Cuadro: INGRESOS
DEL PROYECTO).
El flujo de los ingresos operativos será canalizado con las siguientes características:
Departamentos:
La cuota inicial de cada departamento es de 10% como minino.
Se realizara una separación del departamento con US$ 500.00 dólares
americanos. Con esta separación se firmara un contrato preliminar hasta que se
realice el trámite del crédito hipotecario.
La diferencia de la cuota inicial será cancelada en 6 letras de iguales cantidades,
esto ayudara a que el comprador tenga las facilidades necesarias de pagar la cuota
inicial.
Este tipo de facilidad de pago de la cuota inicial nos sirve para captar el mayor
número de clientes potenciales que no cuenten con el 100% de la cuota inicial.
Estacionamientos:
Se podrá realizar la separación del estacionamiento con US$ 500.00 dólares
americanos. El saldo lo podrá cancelar en los 6 meses restantes con la firma de 6
letras de iguales cantidades.
EGRESOS OPERATIVOS
Los egresos operativos en el proyecto ascienden a US$ 800,172 dólares
americanos más el impuesto general a las ventas. Dentro de estos costos están
considerados todos los gastos para entregar el proyecto en buen funcionamiento y
con las especificaciones presentadas. (Ver Cuadro: EGRESOS DEL PROYECTO)
EVALUACION DEL PROYECTO.

Se ha desarrollado un modelo en Excel del flujo de caja lo mas sistematizado


posible para evaluar diferentes escenarios del proyecto.
Los factores más importantes, que influyen dentro del estudio económico financiero
de un proyecto inmobiliario, y de mayor incidencia al ser modificados en flujo de caja
son:
El precio de Venta.

Velocidad de Ventas.

Costo de Construcción.

Para ello se evaluara tres escenarios distintos, en el proyecto que son los
siguientes:
Escenario Conservador.

 El precio de venta de acuerdo a los estudios de estudios analizados (precios


igual a los del mercado)
 Velocidad de ventas debe estar de acuerdo a los parámetros analizados.
 Costo de la construcción normal conseguido en el análisis de costo
desarrollado para este proyecto.
Escenario Normal.
 El precio de venta se considera un 5% más alto que lo analizado en el
proyecto.
 La velocidad de venta se considera mayor a lo considerado en el proyecto.
 Costo de la construcción se considerara un 5% menos al promedio normal.

Escenario Optimista

 El precio de venta se considera un 10% más alto que lo analizado en el


proyecto.
 La velocidad de venta se considera mucho mayor a lo considerado en el
proyecto.
 Costo de la construcción se considerara un 10% menos al promedio normal.

El flujo de caja se realiza para cada escenario variando los factores


indicados.

El flujo de caja debe contemplar el marco tributario bajo el cual se desarrolla


el proyecto (IGV, Impuesto a la renta).

Existen otras variables importantes como el precio del terreno y la cantidad


de departamentos y estacionamientos obtenidos del diseño.

También es importante considerar otros factores como la ubicación como la


ubicación del terreno, la calidad de los acabados, la calidad del diseño
arquitectónico, las áreas comunes y de servicios, la experiencia y la imagen
de la empresa, el sistema constructivo a utilizar y el tamaño del proyecto en
relación a la competencia, pues estos factores pueden cambiar la percepción
de los escenarios indicados.

Debemos tener en cuenta que el mercado es cada vez mas exigente,


compara y se informa antes de tomar una decisión de compra. (Estudio de
Mercado).

A continuación presentamos un cuadro resumen con los

resultados de los flujos de caja del proyecto de cada

escenario:
ANALISIS ECONOMICO.
Existen herramientas matemáticas que ayudan a visualizar y comparar que tan
bueno es nuestro proyecto en comparación a otros proyectos o negocios similares.
FINANCIAMIENTO (US$)
INVERSION MONTO US$
PROMOTOR ENTI. FINANCIERA CLIENTE
terreno 51,128.00 51,128.00
diseño del proyecto 24,990.00 24,990.00
presupuesto de obra 698,025.59 279,210.24 349,012.80 69,802.56
gastos generales 38,391.41 15,356.56 19,195.71 3,839.14
gastos legales 8,781.91 2,195.48 4,654.41 1,932.02
gastos municipales 10,413.65 2,603.41 5,519.23 2,291.00
gastos de venta 25,603.20 25,603.20
gastos administrativos 21,000.00 9,450.00 10,500.00 1,050.00
impuestos 58,708.53 20,547.98 23,483.41 14,677.13
INVERSION TOTAL 937,042.29 431,084.87 412,365.56 93,591.85
Participacion (%) 100% 46% 44% 10%

 Valor Actual Neto

Son los beneficios netos que genera el proyecto a una tasa de descuento que debe
ser igual al costo de oportunidad de capital.
 Tasa Interna de Retorno

Es la tasa porcentual que indica la rentabilidad promedio anual que genera el capital
que permanece invertido en el proyecto.
A continuación presentamos un cuadro resumen con los resultados del VAN y TIR
de los flujos de caja del proyecto para los escenarios antes indicados.
ANALISIS DE SENSIBILIDAD.
Esta sensibilidad se realizara con el flujo de caja del escenario conservador, estas
se realizaran con una serie de variaciones:

Precio de Ventas.

Velocidad de Ventas.

Costo de Construcción.
Estas variaciones se realizaran cambiando solo uno de los factores y manteniendo
los otros dos constantes.
Comparando los resultados de los flujos de caja para cada variación de los factores
indicados podemos visualizar con cual factor el proyecto se muestra más sensible
en su resultado final.
A continuación presentamos un cuadro resumen con los resultados del análisis de
sensibilidad de los flujos de caja del proyecto para las variaciones indicadas.