Introducción.

En esta ocasión estamos ingresando a estudiar los temas seleccionados para el curso de Notarial II.

En Notarial I sobre todo estudiamos las bases doctrinales, históricas y fundamentales de la carrera notarial.

Nos interesó conocer el derecho notarial, la historia del ejercicio en los distintos estados de la evolución
humana y sobre todo el quehacer notarial, la Institución del Notariado, el Instrumento Público y el Sujeto de
dar fe.

El sujeto principal dador de fe público por delegación del Estado es el Notariado, con jurisdicción vitalicia,
habiendo otros sujetos habilitados temporalmente por la ley y por su cargo para ejercer algunas formas del
notariado como son los Jueces y los Cónsules.

También se hablo de la Responsabilidad Notarial, temas muy importantes sobre todo en este mundo tan
susceptible y peligroso, por lo que los Notarios debemos de mantenernos alertas y no solamente cuidarnos de
no cometer irregularidades, sino que también en no convertirnos en cómplices o apologistas de su comisión
por acción u omisión.

En este curso de Notarial II denominado Curso Básico de Conocimientos de Notaría su contenido es más
dinámico y más pragmático.

Empezamos por definir el instrumento público, sus partes y todas aquellas circunstancias que lo rodean para
garantizar su validez.

Hablamos de las Actas Notariales, El Protocolo y la Copia o Testimonio.

Es objetivo de este curso básico transmitir: Conocimientos en los cursantes que les permitan afianzar los
adquiridos en el curso de Derecho Notarial I y que estos a la vez coadyuven en la creación de habilidades en
el manejo de la materia y buenos hábitos en el ejercicio del quehacer notarial.

Este es un humilde aporte del recopilador. Quiero hacer memoria de los grandes maestros nacionales entre los
que ocupa un lugar muy destacado el doctor Nicolás Buitrago, cuya aporte al estudio del notariado nacional es
trascendental para los profesionales y para los actuales docentes.

Para la recopilación del contenido y redacción de la presente obra se consultó y observó la estructura de los
Programas de Estudio de la Materia de Derecho Notarial de varias facultades de Derecho de Universidades del
país, diseñándose de tal manera que pueda servir de material básico en su estudio y de herramienta auxiliar de
los catedráticos, siempre bajo la premisa de que tomemos lo que nos sea útil.

TEMA UNO

EL INSTRUMENTO PÚBLICO.

Sumario

• CONCEPTO
• SUS ASPECTOS ADJETIVOS. SU RELEVANCIA EN LOS ACTOS JURIDICOS SOLEMNES
• SUS EFECTOS SUSTANTIVOS PROPIOS
• CARACTERISTICAS Y FINES DE LA ESCRITURA PUBLICA

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• VARIEDADES DE LA ESCRITURA PUBLICA
• DIFERENCIA FUNDAMENTAL ENTRE LAS ESCRITURAS PÚBLICAS PROPIAMENTE DICHAS.

A. CONCEPTO

No hay uniformidad en el lenguaje jurídico respecto al significado y ámbito de las voces documento e
instrumento. Ambas proceden del latín; la primera de la palabra docere, que significa enseñar; y la segunda de
la palabra instruce, que significa instruir, porque nos enseñan o instruyen de la existencia de un hecho o
convenio. El sentido etimológico conduce, pues, a la sinonimia Sin embargo, según la Real Academia de la
Lengua, instrumento es la escritura, papel o documento con que se prueba alguna cosa y documento el ...
escrito que ilustra acerca de un hecho, principalmente de los históricos; según lo cual el instrumento sería una
categoría especial de documento que sirve para probar algo. Pero la misma Academia admite como propias
del lenguaje jurídico, las expresiones documento privado y público. El primero, según ella, significa el
autorizado por las partes interesadas pero no por funcionario competente, que prueba contra quien lo suscribe
y sus herederos, y el segundo, el autorizado por funcionario competente que acredita los hechos a que se
refiere y su fecha. O sea, que los escritos que sirven como prueba son correctamente llamados documentos,
con lo que surge otra vez la sinonimia con la voz instrumento.

Para el Notarialista guatemalteco Girón, tienen uno y otro vocablo distinto significado. El documento según
él, no tiene forma alguna determinada, sus cláusulas son sencillas y redactadas sin sujeción a reglas ni
ritualidades preestablecidas, mientras que los caracteres intrínsecos y extrínsecos del instrumento público
obedecen constantemente a principios legales anteriores a su formación y su ausencia le haría perder su
naturaleza especial. Y añade que el instrumento debe ser autorizado por notario hábil en el ejercicio de su
profesión..., no así el documento.

Esta opinión no está generalizada. Escriche dice que documento es la escritura o instrumento con que se
Prueba alguna cosa, con lo que establece la sinonimia de las tres palabras: documento, instrumento y escritura.
Igual concepto tienen reputados notarialistas y algunos códigos.

La doctrina española admite tres rangos de instrumentos: el general: el redactado y suscrito por cualesquiera
personas y que puede probar, con más o menos fuerza la verdad de un hecho; instrumento auténtico: el
autorizado por un notario o funcionario público, que hace fe por sí mismo; e instrumento público: el
autorizado por notario para asegurar la propiedad y perpetuar los hechos que por su naturaleza conviene
queden consignados, para el porvenir.

Sin embargo, estas definiciones no son universalmente aceptadas. Es frecuente y correcto aplicar el
calificativo de público al documento autorizado por un funcionario público, es decir, a lo que, según la
doctrina antes mencionada, se denomina documento auténtico. Y, aunque casi universalmente se reserva la
expresión instrumento público para designar el autorizado por notario, algunos Códigos la usan como
sinónimo de instrumento auténtico o documento público para nombrar el autorizado por cualquier funcionario
público. Para evitar confusiones otros Códigos prefieren usar las palabras escritura pública en lugar de
instrumento público y en un sentido equivalente a éste.

La Nueva Enciclopedia Jurídica nos dice: En armonía con su etimología del Latín documentum derivado del
verbo doceo, es ere enseñanza, podemos considerar como documento, toda incorporación o signo material de
un pasatiempo, en donde en sentido semejante expone el notarialista Siguiel: Documento es un exteriorización
del pasatiempo perceptible con la vista

De conformidad con las normas jurídicas más generales, sin embargo, podemos definir como instrumento
público la escritura que incorpora, enseña, expresa, constata, publica, prueba declaraciones de voluntad
positiva o negativa, o simplemente de hechos y derechos

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En nuestro Código Civil, Artículo 2364 se establece que; Son documentos Públicos los autorizados por
Notario o empleado público competente con las solemnidades requeridas

B. SUS ASPECTOS ADJETIVOS. SU RELEVANCIA EN LOS ACTOS JURIDICOS SOLEMNES

Tradicionalmente se ha contemplado el instrumento público únicamente en su aspecto meramente adjetivo, es

decir, como forma y como prueba. La doctrina moderna ha destacado, en adición a los anteriores, su
relevancia en la esfera de lo sustantivo.

Para los civilistas clásicos, la Escritura no era más que un requisito indispensable para la existencia de ciertos
actos solemnes, sin la cual no podían tener validez y eficacia, calificándola de forma ad solemnitatem. En
ellos, la forma da el ser (la existencia) a la cosa (forma dat esse rei). Este efecto de la escritura aún perdura.
Un ejemplo es la donación de bienes inmuebles que en las legislaciones del Istmo, como en muchas otras
extranjeras, requiere, para su validez, el ser hecha en escritura pública.

Para los procesalistas tradicionales, el instrumento público no era más que un medio de prueba preconstituida
y privilegiada, asequible a todos cuantos voluntariamente quisieran aprovecharse de las ventajas procesales
que suponía y que, en determinados casos, podía ser exigida por las leyes de procedimiento, no para la validez
del acto (cuestión que correspondía al Derecho civil), sino como una solemnidad necesaria para acreditar su
existencia (ad probationem). Por ejemplo, cuando la ley exige que los actos jurídicos intervivos referentes a
inmuebles inscribibles en el Registro de la Propiedad (aunque de hecho no se inscriban si no se desea hacerlo)
consten en escritura pública, pero permite a las partes suscribientes de un documento privado constitutivo de
un acto de esta clase el compelerse recíprocamente a llenar el requisito de la escritura pública.

• SUS EFECTOS SUSTANTIVOS PROPIOS

Además de servir como forma obligatoria o como medio de prueba indispensable de los actos jurídicos
solemnes, el instrumento público produce efectos sustantivos propios, consistentes en llevar a efecto el
reconocimiento, constitución o traslación del derecho sobre el que verse el negocio jurídico causal. Este tiene,
en potencia, capacidad genérica para producir el acto, pero es la escritura la que virtualmente da nacimiento al
derecho y lo vincula a la persona a favor de la cual se reconoce u opera su transmisión. El título causa de la
adquisición cede el paso al título−instrumento, pues los efectos obligacionales del negocio jurídico se
extinguieron al ser firmada la escritura, y esta será la única que subsista, como título de adquisición. Por
ejemplo, los contratos de compraventa y de hipoteca de inmuebles adquieren su eficacia legal declarativa,
constitutiva o traslativa, bien entre las partes o bien respecto de terceros (según la legislación de que se trate),
por medio de la escritura.

D. CARACTERISTICAS Y FINES DE LA ESCRITURA PÚBLICA

Las notas características de la Escritura Pública son:

De la unión de estos aspectos fundamentales brota la Escritura Pública y de lo señalado resulta que en el
Instrumento Público se distinguen:

• su fondo o contenido y
• su forma.

El contenido es el negocio o hecho jurídico que se consigna en el instrumento en cuanto a sus elementos
constitutivos, a sus efectos y a su extinción lo que es regulado por la normas del derecho sustantivo, y la ley
especial a que es sometida la relación jurídica de que se trata, siendo la materia especial del contrato
determinado ajena del derecho notarial.

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La forma esta integrada por el conjunto de requisitos o solemnidades exigidas por la ley al instrumento
público. Es la materia propia del derecho notarial, exclusivamente formal. Esta división sin embargo no esta
terminada.

E. VARIEDADES DE LA ESCRITURA PÚBLICA

Desde distintos de vista puede intentarse una clasificación de la diversa especie que dentro de los documentos
auténticos notariales puede encontrarse. Su división más general consiste en: la Escritura Pública propiamente
dicha, Actas, Testimonios, legalizaciones y demás intervenciones notariales en las que en la realidad
únicamente tienen en común con la Escritura, la intervención en ellos del notario. Aquí también nos
enfrentamos a un problema reconocido como clásico, como es el problema de la distinción de escritura
pública con el Acta Notarial.

Si bien nuestra legislación no esclarece tal distinción, El Registro Notarial de España lo hace diciendo que El
contenido propio de la escritura pública lo constituyen las declaraciones de voluntad en los actos jurídicos que
impliquen prestación de consentimiento en actos y contratos, en cambio, la órbita propia de las Actas
Notariales afecta exclusivamente a los hechos jurídicos que por su condición o índole peculiar no pueden
clasificarse de actos o contratos y son apenas la relación o constatación del hecho a que se refieren

En consecuencia; Las escrituras se refieren a la creación, modificación o extinción de una relación jurídica
que contiene un negocio jurídico

Al testimonio se da carácter de Escritura Pública por que reproduce la Escritura original que es la que redacta
y autoriza el Notario en su Protocolo, donde lleva la colección ordenada numeral y cronológicamente sus
escrituras matrices.

F. DIFERENCIA FUNDAMENTAL ENTRE LAS ESCRITURAS PÚBLICAS PROPIAMENTE

DICHAS.

Las escrituras públicas o instrumentos públicos propiamente dichas se distinguen en documentos Intervivos y
documentos Mortis Causa que se diferencia desde el punto de vista del derecho positivo en que las escrituras
Intervivos se rigen por la legislación notarial y la Mortis Causa o testamentos, se rigen por las normas de la
legislación civil, más su diferencia sustancial consiste en que las primeras producen de inmediato el efecto del
negocio jurídico que contienen, y las segundas solo con la muerte del causante.

Intervivos Efecto Inmediato

Escritura Pública
Legislación notarial
propiamente dicha
Efecto Postmortem
Mortis causa Sucesiones

G. VARIEDADES DEL INSTRUMENTO PÚBLICO:

La escritura pública también puede diferenciarse por la índole del negocio jurídico que contiene, y bajo este
aspecto, la clasificación resulta poco interesante, pues sería interminable, ya que habría tantas clases de
escrituras como cuantos fuesen los negocios que contuvieren.

Preguntas:

• ¿Cual es el concepto de Instrumento Público?

• ¿Cuales son las notas características del Instrumento público?

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• ¿Cual es la diferencia fundamental entre las escrituras propiamente dichas?

TEMA DOS

LA ESTRUCTURA EXTERNA DEL INSTRUMENTO PÚBLICO:

SUS FORMALIDADES INTERNAS Y EXTERNAS.

SUBSANACION DE ERRORES.

TESTIGOS E INTÉRPRETES.

Sumario

• CONCEPTO
• FORMALIDADES EXTERNAS
• Papel
• Grafía de la matriz y del testimonio o copia
• Sello
• Cifras, Guarismos, abreviaturas

C. FORMALIDADES INTERNAS

• Idioma
• Vocabulario o lenguaje
• Reseña del documento de identificación
• Estilo
• Subsanación o corrección de errores

D. TESTIGOS

• De conocimiento o abono
• Testigos instrumentales

A. ESTRUCTURA Y FORMALIDADES EXTERNAS E INTERNAS. CONCEPTOS

La estructura externa del instrumento público es el modo de escribirlo y la estructura interna el modo de
redactarlo. La primera se integra por elementos corpóreos, perceptibles por los sentidos y susceptibles de
reproducción facsimilar. La segunda por los elementos intelectuales reflejados en su tenor o contenido literal,
considerado como medio de expresión del pensamiento.

Formalidades externas son las que corresponden a la estructura externa y sus elementos esenciales, es decir, al
papel o pieza escrituraria y a la grafía o escritura, considerada en su aspecto físico o puramente gráfico o
plástico y al sello. Formalidades internas son las que corresponden a la estructura interna y sus elementos o
caracteres, es decir, al idioma, vocabulario o lenguaje, estilo y fórmulas, así como a las llamadas cláusulas de
estilo, aspectos todos ellos del tenor literal.

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Salvo que otra cosa se especifique, las formalidades más adelante tratadas son las de la matriz del
instrumento.

B. FORMALIDADES EXTERNAS

• Papel

Nuestra legislación al igual que todas las legislaciones del Istmo centroamericano, exige el uso de papel
sellado de determinado valor para la matriz y el testimonio (Para el cual algunas legislaciones permiten a
veces, el uso de papel de oficio) aunque el uso de papel sellado de inferior valor, o aun de papel común no dé
lugar a la nulidad del instrumento matriz, ni de su traslado, sino únicamente a reintegros, recargos y multas
imponibles al notario y, en cuanto al testimonio o copia, a su ineficacia temporal mientras no se reintegre su
valor y los recargos o multas que señale la ley. Asimismo algunas leyes requieren la fijación de timbres
móviles de varias clases con igual sanción de ineficacia probatoria mientras no se cumpla este requisito.
Frecuentemente se establece el tamaño, número de renglones y márgenes, a la izquierda y derecha del papel,
que unas veces se compone de hojas y otras de pliegos. Los márgenes de la izquierda son destinados para
corregir errores (Panamá y Costa Rica) o para determinadas notas, tales como las referentes a expedición de
testimonios o copias o para hacer constar que, por instrumento separado se adiciona, aclara, varía o rescinde lo
expresado en la escritura, pero no para escribir en ellos el texto de la misma.

En nuestro país la Reforma a la Ley de Timbres establece el valor del papel de Protocolo en Cinco Córdobas
el Pliego y el de Testimonio en Tres Córdobas el folio. (Ver el apéndice del libro Iniciación Notarial).

2. Grafía de la matriz y del testimonio o copia

La grafía es la escritura que el notario u otra persona, generalmente empleado suyo, hace en el papel,
considerada independientemente de su valor o contenido intelectual. Las letras han de ser lo suficientemente
claras y de regular tamaño para facilitar su lectura y evitar confusiones así como para asegurar al fisco el
consumo adecuado de papel sellado. El instrumento puede ser escrito a mano, usando tinta, estando prohibido
el uso de lápiz de grafito, siendo igualmente permitido el uso de medios mecánicos: máquina de escribir, PC,
mimeógrafo, imprenta u otros. Debe escribirse únicamente en el centro del papel sin ocupar los márgenes y no

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dejar blanco alguno desde el comienzo del instrumento hasta las firmas que van al pie del mismo. Entre un
instrumento matriz y otro no debe dejarse espacio en blanco.

Cuando hablamos de la grafía nos referimos estrictamente al hecho de estampar o imprimir los caracteres de
los que se auxilia nuestro idioma para expresarse por escrito, o sea la mecánica de la escritura, de escribir.

Letra y Tinta:

Los instrumentos deberán extenderse en caracteres perfectamente legibles y de tinta indeleble.

La ley del 11 de enero de 1967 dispone que las matrices pueden ser escritas a mano o por cualquier medio
mecánico.

Algo que no necesita polémica es la aparición de los medios modernos, me refiero a la informática, en donde
el medio de impresión más recomendable es la impresora matricial o sea de cinta, o de Láser para los
testimonios, pero no podemos usar las impresoras de cartucho o sea a base de burbuja ya que esa tinta no es
indeleble.

Las leyes de Honduras y Nicaragua disponen que cuando una escritura vaya a terminar en las últimas líneas de
la cuarta plana del pliego, debe procurarse que la siguiente escritura ocupe por lo menos las tres últimas líneas
de esa plana. La de Panamá exige que cada instrumento comience en hoja distinta de aquella en que termine el
anterior.

Está prohibido comenzar un instrumento matriz en un libro (Protocolo) y terminarlo en otro, debiendo dejarse
(salvo en El Salvador) en el último instrumento o en la última página del tomo del protocolo suficiente
espacio para la nota o razón de cierre. Los espacios en blanco dentro de una escritura, que permitan
intercalaciones, deben ser inutilizados.

3. Sello

Sello, troquel o estampilla tallados en metal, piedra o piedra preciosa, utilizados para marcar documentos y
objetos con la señal de su origen oficial o de su propiedad; el término se aplica también a la propia marca. Los
sellos grabados con motivos pictóricos o con nombres de reyes han sido de gran ayuda para los historiadores
en su tarea de reconstruir los acontecimientos de la historia antigua y de arrojar luz sobre detalles como los
trajes, armaduras, naves y arquitectura de la antigüedad.

Los sellos antiguos solían estar grabados en hueco, con un dibujo que dejaba una impresión convexa en lacre
o en arcilla húmeda. La evolución del sello, como medida de seguridad, se produjo antes de que se extendiera
la escritura, pues se utilizaba para garantizar el cierre de vasijas, cajas, sacas y fardos. Hacia el año 3200 a.C.,
se utilizaban en Mesopotamia sellos de hueso o de piedra: eran pequeños cilindros tallados con dibujos
geométricos o con figuras de animales que se hacían rodar sobre arcilla húmeda para producir un dibujo
repetitivo, a manera de friso. Los sellos de Mesopotamia servían para autentificar los documentos escritos en
arcilla, poniendo el remitente su marca personal en el propio documento y en la caja, también de arcilla, que
servía de envoltorio. En el antiguo Egipto, se enrollaban los documentos escritos en hojas de papiro y luego se
ataban, cubriendo el nudo con lacre, donde se aplicaba el sello.

Con la propagación de la escritura se incrementó el uso del sello que se fabricaba con metales preciosos y
gemas. Los antiguos griegos y romanos utilizaban, incluso con fines legales, sellos, anillos de sello y sellos de
retrato con la efigie del propietario.

Su empleo estaba muy extendido en la Europa medieval, no sólo entre los gobernantes y funcionarios, sino
también entre los pequeños terratenientes. Había sellos reales, religiosos, municipales y comerciales y eran de

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gran importancia para el gobierno.

El empleo de sellos decreció en el siglo XIX, pues con el aumento de la alfabetización aumentó también la
preferencia por la firma personal. Sin embargo, hasta la llegada de los sobres engomados, se seguían sellando
las cartas con lacre o con goma laca.

En China y en Japón se utilizaban los sellos para confirmar una firma o para identificar posesiones como
cajas, libros o cuadros. No iban estampados como en Occidente, pero se utilizaban con tinta como estampillas,
por lo que representan una forma temprana de impresión. Por lo general eran cuadrados y en ellos se leía
simplemente Sello de seguido del nombre del propietario.

Entre las culturas prehispánicas mesoamericanas se encuentra una serie de sellos o pintaderas tallados en
cerámica, terracota o piedra y, se supone, que los debió de haber de madera. Su uso principal y más original
era la decoración ritual del cuerpo humano, aunque también servían para decorar cerámica y textiles. Los
sellos o pintaderas se remontan a las culturas más primitivas que empezaron a asentarse en el valle de Mexico,
posiblemente anteriores al Horizonte Preclásico (1800 a.C.) y perduraron hasta los últimos días del imperio
mexica de la Gran Tenochtitlán (1521). A grandes rasgos, los sellos podían ser de dos tipos: planos y con un
mango en la parte posterior, y cilíndricos. Estos últimos podían ser huecos, para pasarles un palo por el centro
y hacerlos rodar sobre la superficie que se quería pintar, o bien, sólidos, como un rodillo de amasar actual. En
todos los casos, la superficie de los sellos estaba cubierta de motivos simbólicos y ornamentales en relieve.

El uso del sello ha evolucionado en la época moderna, actualmente el notario está obligado a usar en todas sus
actuaciones un determinado sello, rigurosamente registrado con anterioridad en la Oficina de control de
Notarios de la Secretaría de la Corte Suprema de Justicia.

Según el artículo 5 de la Ley del Notariado Todo Notario Público deberá tener un sello para sellar con tinta o
en blanco las copias o testimonios que expida de los instrumentos que autorice o tenga a la vista, las
cubiertas de los testamentos cerrados en que se extienda el otorgamiento y el acta de clausura anual de los
protocolos.

Así mismo se dispone que el sello tenga en el centro el escudo de armas con la leyenda en su base de
República de Nicaragua y en la circunferencia el nombre del Notario y la leyenda de Notario Público, o
Abogado y Notario Público, según el caso.

Se dice en la parte infine del artículo citado que para los actos referidos de cartulación, los jueces harán uso
del sello del juzgado.

4. Cifras, guarismos, abreviaturas

El empleo de cifras, guarismos y abreviaturas en los instrumentos públicos, está prohibido por todas las
legislaciones que regulan el notariado en los países centroamericanos.− En efecto, las fechas y cantidades no
podrán expresarse por números o cifras, salvo en los casos que, autorizados por la ley, se trate de copiar
literalmente documentos.

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El numeral 5 del Artículo 15 de la Ley del Notariado dice: Los notarios están obligados a extender actas e
instrumentos cumplidamente y no por abreviaturas, poniendo todas las letras de los nombres de persona y
pueblos y no solamente las iniciales y usando también todas sus letras y no de números y guarismos para
expresar cantidades, fechas o citas.

C. FORMALIDADES INTERNAS

• Idioma

Como discurso escrito que es el instrumento, es necesario redactarlo en determinado idioma, y siendo por otra
parte; una obra literaria, deben evitarse las incorrecciones idiomáticas.

El idioma oficial de los países del Istmo es el castellano o español. Por tal motivo, las respectivas
legislaciones establecen la necesidad de que los instrumentos públicos estén redactados en este idioma.

Según lo reza el Arto.33 de la Ley del Notariado nuestra, No podrá extenderse ningún instrumento público en
otro idioma que el castellano, en conformidad al inciso 2o. del Arto. 38, párrafo VIII del Título Preliminar
del Código Civil. No podrán agregarse al protocolo documen-tos extendidos en idioma extranjero, sino
acompañados de la debida traducción al castellano, la cual será autorizada por el Notario y el traductor
oficial, o el llamado por el mismo notario, en un solo contexto, sin mezclarse en él actos extraños.

El Título Preliminar del Código Civil en su artículo XXXVIII establece como idioma legal el castellano y en
su parte final dice textualmente: Los cartularios emplearán igualmente el idioma castellano en los
instrumentos y documentos que redacten y autoricen.

La Constitución Política de la República dice en su artículo 11: El español es el idioma oficial del Estado.,
primera oración.

Aquí nos encontramos con una aparente inconsistencia ya que el Título Preliminar del Código Civil nos habla
de idioma castellano, lo mismo que la Ley del Notariado y ahora viene la Carta magna y nos dice que el
idioma oficial es el español. Si estuviéramos en España quizás habría diferencia. Nuestro idioma es la
unificación de lenguas habladas en la Península Ibérica. La República es España, estaba compuesta, para
tiempos de la Colonia, de Reinos Unificados, y ahora de comunidades autónomas que incluso conservan sus
lenguas y costumbres propias. El castellano viene de Castilla, el español de Madrid, pero igual nos invadieron
los conquistadores de cualquier parte del viejo continente, masivamente ibéricos y para nosotros significó y
significa indistinto denominar a la lengua como castellano o español. En consecuencia tanto para el pueblo,
como lo vemos para el legislador, en nuestro caso el castellano y el español son sinónimos y no tenemos dos
lenguas oficiales, sino más bien una lengua o un idioma oficial con dos nombres o denominaciones para
nosotros sinónimas.

2. Vocabulario o lenguaje

Respecto al lenguaje que debe usarse en la redacción de los instrumentos, es conveniente seguir las siguientes
reglas de carácter general:

a. Debe ser jurídico

Es obvio que el lenguaje de un instrumento público deba ser eminentemente jurídico, puesto que en el mismo
se consignan actos y negocios que habrán de ser tutelados por el ordenamiento legal. El uso de la terminología
jurídica deberá ser realizado con extrema precisión, puesto que muchos vocablos tienen, en el habla general,
un significado distinto del legal.

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b. Debe ser técnico cuando lo requieran las circunstancias

En muchas ocasiones el notario tiene que utilizar, en la redacción de los instrumentos públicos, una serie de
términos técnicos, los cuales pertenecen a ramas muy diversas del saber humano: agricultura, economía,
medicina, etc. Es fácil equivocarse en el uso del vocabulario de las ciencias y las artes en que el notario no es
experto, por lo que deberá comprobar previamente su exacto sentido, consultando a técnicos en la materia que
no sean parte ni tengan interés en la escritura.

c. Debe, ser sencillo y claro

A pesar de que el notario debe utilizar tanto los términos técnicos como los jurídicos que se requieran, no
podrá perder de vista en ningún momento, que las escrituras públicas deben ser redactadas en un lenguaje
sencillo y claro. No deben utilizarse palabras en exceso, mas no se debe pecar de parquedad por el peligro de
incurrir en omisiones.

d. Debe reflejar la voluntad de las partes

El notario debe cuidar de que lo expresado en el instrumento corresponda exactamente con la voluntad
manifestada por las partes usando, no las propias palabras de éstas, sino las que mejor expresen su intención,
evitando equívocos y ambigüedades.

La redacción de los documentos públicos requiere, por lo tanto, un justo equilibrio en la selección y en el
número de palabras empleadas, todo ello con el objetivo final de que los instrumentos públicos queden
consignados en un lenguaje claro, conciso, completo y sencillo, sin perjuicio de ser también jurídico y técnico.

3. Reseña del documento de identificaciónCon el evidente propósito de poder identificar mejor a los
comparecientes para que no haya dudas posteriores respecto a su nombre y apellidos, las legislaciones
centroamericanas, excepto la hondureña, señalan la necesidad de que el notario consigne en la parte
introductora del instrumento notarial, el número del documento de identificación, ya sea éste cédula de
identidad, cédula de vecindad o, en el caso de ser extranjeros, el pasaporte o la cédula de residencia.

En Nicaragua actualmente es indispensable la presentación e inserción del número de la Cédula de Identidad.

La norma legal que nos exige pedir al compareciente o comparecientes la encontramos en la Ley 152, Ley de
identificación ciudadana que en sus partes que nos afecta dice:

Ley de Identificación Ciudadana No. 152, Título I., Capítulo I. De la Cédula de Identidad Ciudadana:

Artículo 4.−

La presentación de la Cédula de Identidad Ciudadana es indispensable para (...)

g) Concurrir ante notario;

Artículo 5.−

Deberá consignarse el número de Cédula de Identidad de las partes en las escrituras públicas, contratos
privados, títulos valores y expedientes administrativos, judiciales o de cualquier otra índole.

Esta regulación nos obliga a insertar el número de la Cédula en la Escritura Pública, que por lógica y por
estilo va seguida del nombre del compareciente.

Por otro lado, en la situación en que autorizamos Poderes en que no comparece el apoderado en donde la

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aceptación es tácita, es también necesario insertar el número de cédula del apoderado, debido a que éste, para
ejecutar el mandato de su poderdante debe de identificarse ante cualquier instancia y su nombre e
identificación deben coincidir con los del respectivo poder.

4. Estilo

De la claridad del estilo dependerá muchas veces la necesidad o no de recurrir al órgano jurisdiccional.
Por tales razones es que las leyes notariales de Costa Rica, Honduras y Nicaragua señalan la necesidad
de que en la redacción de los instrumentos públicos se use un estilo claro, puro, preciso, sin usar
expresiones vagas o redundantes.

El estilo del documento notarial debe ser: técnico, sin afectación; objetivo y preciso, sin sequedad; natural y
claro, sin ser pedestre o vulgar.

5. Subsanación o corrección de errores

Los Notarios Públicos debemos procurar alcanzar la Calidad Total, en la confección de nuestro producto: El
Instrumento Público. Somos Notarios, somos Ministros de Fe Público, somos humanos, somos hombres y
mujeres que a veces trabajamos bajo presión atmosférica superior al límite permisible y bajo esas
circunstancias es imposible que no cometamos errores, pues, como dijimos no somos infalibles, como todo ser
humano. Esos errores pueden ser materiales o de concepto. Los materiales pueden ser eliminados por medio
de las correcciones pertinentes; los intelectuales o de concepto, se hacen desaparecer por medio de enmiendas.
Tanto las correcciones como las enmiendas son subsanaciones, que sanan, salvan o reparan el defecto en que
se ha incurrido.

La subsanación de errores materiales y de concepto puede hacerse en teoría (cada legislación admite unos y
prohíbe otros), por medio de adiciones, apostillas, entrerrenglonaduras o interlineaciones, raspaduras o
borrados, enmendaduras y testados.

Adición es la agregación o aumento de letras, palabras y conceptos hechos en cualquier forma en la escritura.
Generalmente se realiza al final de la escritura, antes de las firmas, con estas palabras u otras parecidas: En
este estado manifiestan el señor X (o manifiestan las partes de esta escritura) tal y cual cosa o En este estado
se advierte omisa la cláusula Z, que deberá leerse así. En nuestro sistema notarial no opera.

Apostillas son palabras puestas al margen de la escritura para suplir lo omitido o completar el sentido del texto
principal. Tampoco procede en nuestra legislación.

Debemos estar muy claros que nuestra legislación no acepta la adicción ni la apostilla a como se concibe en
otras legislaciones, en tanto por cuanto cualquier adición que pudiere necesitar la escritura, una vez
autorizada, deberá hacerse en otra escritura modificadora.

Subsanaciones Materiales:

Entrerrenglonaduras son palabras puestas entre una línea y el otra para incluir las palabras omitidas entre dos
escritas en texto principal, y entre las cuales se coloca una señal, generalmente una pleca.

Raspaduras o borrados son el raído hecho sobre el papel con goma o caucho o un instrumento cortante, de
modo que desaparezca lo anteriormente escrito. No procede.

Enmendadura: es el escribir sobre lo ya escrito, para incluir una o más letras o variarlas. No procede.

Y testados son las palabras cubiertas por una línea horizontal o varias inclinadas en sentido inverso al de

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inclinación de las letras para suprimirlas sin dejar de ser legibles.

En nuestra Ley del Notariado solo identificamos dos instrumentos de subsanación: Entrerrenglonadura y
Testado.

Los espacios en blanco se eliminan trazando una línea horizontal, en presencia de los comparecientes, para
inutilizar ese espacio.

En la actualidad, con el auxilio de los medios informáticos modernos, es recomendable revisar primero en
pantalla el proyecto del instrumento antes de imprimirlo, y, operar el examen ortográfico del que está dotado
el ordenador.

Requisitos para subsanar:

Como dijimos los notarios somos seres humanos y solemos cometer errores materiales por lo que la Ley nos
otorga una oportunidad para subsanarlos, pero para aprovechar esa oportunidad debemos de cumplir los
siguientes requisitos indispensables:

• Se detectan en la lectura del instrumento

• Se hacen, las permitidas por la Ley y ya señaladas, antes de que firmen las partes.
• Una vez hechas las subsanaciones, se razonan al final con el objeto de salvarlas.

Se razonan al final de la grafía del texto, después de la frase que sella toda escritura o sea doy fe de todo lo
relacionado, antes de las firmas de los otorgantes.

Debe distinguirse la subsanación de los errores cometidos en la matriz, de los cometidos al expedirse el
testimonio, por falta de correspondencia con el original. La legislación costarricense prohíbe las testaduras,
raspaduras, entrerrenglonaduras y enmendaduras, y solamente permite corregir los errores y equivocaciones
por medio de notas al final de la escritura o por una escritura adicional. Esto debe entenderse referido tanto a
la escritura matriz como a sus testimonios. Sin embargo, el notario podrá subsanar al pie del testimonio y al
margen de la matriz los errores que se observen después de autorizada la escritura, siempre que consistan en
falta de declaraciones que por ley correspondan al notario y los errores y omisiones que no afecten la voluntad
expresa de las partes, ni modifiquen la esencia de la contratación.

D. TESTIGOS

En sentido genérico, el testigo puede ser definido como aquella persona que rinde testimonio de alguna cosa.
No obstante, se considera como tal el que adquiere, en forma directa, el verdadero conocimiento de algo.

Existen tres clases de testigos: de conocimiento, de confrontación e instrumentales.

1. De conocimiento o abono

Es muy frecuente que ante un notario se presenten personas desconocidas para él, solicitando la autorización
de un acto o negocio que desean celebrar. Es en esta circunstancia que la ley permite la presencia de los
testigos de conocimiento para coadyuvar al notario en su deber de identificación de los comparecientes.

Son testigos de conocimiento, pues, las personas que identifican al compareciente desconocido del notario.
Según Giménez Arnau, su intervención está plenamente justificada, para que el documento notarial sea
íntegro, acreditando, sin posible duda, la identidad de los otorgantes.

Todas las legislaciones del Istmo exigen dos testigos de conocimiento, en el caso de que el notario no conozca

12
a todos los comparecientes. Las de las naciones centroamericanas, salvo la hondureña, admiten también la
identificación de las partes por medio de la presentación de ciertos documentos de identificación, v. gr.,
cédula de identidad, cédula de vecindad, pasaporte o cédula de residencia en caso de ser extranjeros.

En Nicaragua los testigos de conocimiento han perdido prácticamente su vigencia, debido a que la Ley de
identificación ciudadana exige la presentación e inserción del numero en el instrumento público, de la cédula
de identidad para comparecer ante Notario Público.

Analizar la siguiente sentencia e identificar su relación con los temas estudiados:

DENUNCIA CONTRA EL NOTARIO X

C. S. J., NICARAGUA, 10 hrs., 16 Ene, 1951,

BOL. JUD., p. 15347−61

SE CONSIDERA:

Está demostrado en los autos con la espontánea confesión del doctor X... confirmada con la declaración del
señor Concepción Juárez, que al otorgarse la escritura pública de las ocho de la mañana del treinta de junio de
mil novecientos cuarenta y nueve; de la que aparece que la señora Isabel Somarriba le vende al señor Juárez el
solar de que se trata, el Notario doctor X... a pesar de la expresa prohibición del artículo 43 LN de la Ley del
Notariado, autorizó la escritura con la intervención de una persona desconocida, sin que se le hubiesen
presentado testigos para comprobar su identidad y capacidad; y, por consiguiente, ha incurrido dicho Notario,
fuera de las otras responsabilidades a que hubiese lugar, en la multa que prescribe el Artículo 44 de la citada
ley, multa que a juicio del Supremo Tribunal debe aplicársela en su término mínimo, tomando en cuenta que
según se desprende de los hechos relatados en las Resultas anteriores, el doctor X... que conocía
personalmente al otorgante señor Juárez, fue sorprendido en su buena fe por éste, quien le presentó como su
esposa a una persona diferente a la señora Somarriba, buena fe que se corrobora con el hecho de que
inmediatamente después que el doctor X... tuvo conocimiento del fraude' ocurrió a la autoridad de Policía a
pedir la captura del hechor y aún presentó la denuncia del caso al juez de lo Criminal del Distrito de León a
quien confesó su delito el señor Juárez Z.

POR TANTO:

Los suscritos Magistrados dijeron: Se condena al Notario doctor X... en la multa de cuatro córdobas;...

2. Testigos instrumentales

Tienen como misión coadyuvar a la dación de fe que realiza el notario, acerca de un acto o negocio jurídico
realizado en su presencia y el cual fue legalmente autorizado en el ejercicio de su cargo, como depositario de
la fe pública.

Varias leyes notariales del Istmo, a excepción de Nicaragua, Guatemala y El Salvador (salvo testamentos,
donaciones por causa de muerte, Guatemala, donaciones, El Salvador, o porque el notario pida su presencia)
establecen la obligatoriedad de que en la autorización de las escrituras matrices intervengan testigos
instrumentales, en número de dos. En Costa Rica no se requieren testigos instrumentales cuando actúan dos
notarios a la vez, en el protocolo de uno de ellos, ni cuando todos los comparecientes firmen, tanto la escritura
en el protocolo, como su primer testimonio.

Esto va en contra de las modernas corrientes doctrinarias del Derecho notarial, que critican severamente la
exigencia de la intervención de testigos en los instrumentos públicos, porque considera que la fe pública es

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indivisible en su ejercicio y corresponde íntegramente al notario. La participación de testigos instrumentales
desvirtúa los principios doctrinales y lógicos en que se apoya la institución de la fe pública, ya que la misma
se desplaza de las manos del notario, para ser compartida con dichos testigos, quienes, conforme el mismo
ordenamiento jurídico, no tienen potestad para autorizar ningún documento notarial.

Los requisitos exigidos para que una persona pueda actuar como testigo instrumental son, en general, ser
mayor de dieciocho años, civilmente capaz e idóneo, saber leer y escribir, ser conocido por el notario y no
sufrir de incapacidad alguna.

Son impedimentos para ser testigo instrumental los siguientes:

a. absolutos: i) padecer de alguna incapacidad mental, valga decir, estar privado del uso de la razón. Es obvio
que quien no esté en su sano juicio, no puede servir de testigo en la autorización de una escritura pública, lo
cual implica una gran trascendencia y responsabilidad de parte de los intervinientes en la autorización de la
misma, dadas las consecuencias legales de los actos notariales; ii) padecer de una incapacidad física, tal como
ser sordo, ciego, mudo; iii) haber sido condenado por delito contra la propiedad o por el delito de perjurio; iv)
estar inhabilitado para el ejercicio de cargos públicos o directamente por disposición judicial para testificar; v)
no saber leer ni escribir o no entender el idioma español.

b. relativos: i) estar directamente interesado en el acto o contrato a que se refiere la escritura; ii) ser cónyuge o
pariente cercano del notario o de alguno de los otorgantes, dentro del cuarto grado de consanguinidad o
segundo de afinidad, iii) ser sirviente doméstico, escribiente o empleado del notario.

El número y las condiciones o requisitos de los testigos varían cuando el instrumento contiene una disposición
testamentaria, lo que es regulado por los artículos pertinentes del Código Civil referentes a los testamentos, en
cada país.

En Nicaragua la intervención de los testigos instrumentales fue derogada por la Ley que da mayor utilidad a la
Institución del Notariado, ver la ley. Y solo intervienen en los Testamentos.

TEMA TRES:

ESCRITURA DEL INSTRUMENTO PÚBLICO

Sumario:

Concepto General

La Escritura Pública, Concepto

Clases de Escrituras

División de la Escritura en partes o períodos

Deberes del Notario en cuanto a la Redacción del Instrumento Público

Veracidad y Eficacia

ESCRITURA DEL INSTRUMENTO PÚBLICO: CONCEPTO:

Escritura, método de intercomunicación humana que se realiza por medio de signos visuales que constituyen
un sistema. Un sistema de escritura puede ser completo o incompleto; es completo el que puede expresar sin

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ambigüedad todo lo que puede manifestar y decir una lengua determinada

Escritura, que en general es la distribución y orden que componen una cosa aplicada a la Escritura o
Instrumento Público, Es precisamente la manera como debe aparecer escrita en obediencia de la redacción que
le imprime el Notario en ejercicio de su función pública.

De este modo la estructura del instrumento Público, la componen la redacción como escritura interna y la
manera o modo de escribirla como escritura Externa.

La redacción o escritura interna de la escritura pública, terminológicamente hablando, es la acción de redactar,

y redactar es poner por escrito un pensamiento, un tratado, una narración, etc. Concertando esta expresión de
redacción al Derecho Notarial, es uno de los deberes primordiales del Notario o Funcionario o Ministro de fe
Pública que le impone el Arto, 10 de la Ley del Notariado de Nicaragua, para que ponga por escrito la
narración del instrumento Público.

Más como debe ser esta redacción, la podemos considerar en sentido general, y en sentido particular.

En sentido general y de acuerdo con el Arto. 33 de la Ley del Notariado no se podrá extender, o lo que es lo
mismo decir, no se podrá escribir algún instrumento público en otro idioma que el Español.

En esta virtud debemos decir que, los notarios empleamos el idioma Español en los instrumentos y
documentos públicos que autoricemos como ya lo tenemos relacionado.

La redacción debe ser como lo prescribe el Arto. 26 de nuestra Ley del Notariado que ordena que, el cuerpo
(su redacción) del documento debe comprender la relación clara y precisa del contrato o acto que se reduce a
instrumento Público, el cual deberá redactarse conforme a los puntos que de palabra o por escrito le hubieren
dado los otorgantes al Notario. En caso de ser por escrito, se agregará el documento al Protocolo; pero para
mayor garantía a la redacción del instrumento público, prescribe el Arto. 27 de la Ley del Notariado, que los
funcionarios que cartulan no podrán insertar ni escribir en los documentos públicos que autorice ni por vía de
nota, más de lo que han declarado expresamente las partes y pedidos que se ponga en ellos.

Por consiguiente no usarán expresiones vagas ni redundantes, ni renunciaciones, sumisiones, y de

obligaciones en que las partes no han convenido formalmente.

DEBERES DEL NOTARIO EN CUANTO A LA REDACCION DEL INSTRUMENTO PÚBLICO:

Puede encontrarse que a través de las épocas, una de las razones más importantes de la actuación notarial, es
la de aconsejar a las partes y redactar el instrumento. Dicha actuación la compartieron los tabeliones, escribas,
escribanos y otros personajes que en la antigüedad se dedicaron a redactar los instrumentos contractuales (Ars
Notariae) previo consejo que daban a las partes. La fe pública fue otorgada posteriormente, pero es innegable
que si no se hubiese concedido, la actividad asesora y redactora del notario seguirla siendo indispensable para
la sociedad.

La fe pública otorgada al instrumento notarial es circunstancial, fortalece dicho instrumento dándole las
características de prueba documental pública, indubitable, mientras no se pruebe lo contrario.

En la tendencia moderna hacia la globalización de todas las esferas de la sociedad, la función del notario
consiste en escuchar, interpretar y aconsejar a las partes; preparar, redactar, certificar, autorizar, conservar y
reproducir el instrumento.

A continuación tocamos cada uno de esos tópicos:

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Escuchar. Cuando alguna persona desea celebrar algún contrato o se encuentra envuelta en un problema
jurídico, puede acudir al notario, y en una primera audiencia le plantea sus dudas y conflictos, quien los
escucha con atención. En nuestro país tenemos la ventaja de ejercer las profesiones de Abogados y Notarios y
en tal sentido resolveremos, en caso de conflictos, si está en nuestro poder y si hay voluntad de las partes para
resolver alternativamente algún conflicto, muchas veces nosotros autorizamos los arreglos extrajudiciales, en
donde muchas veces, se actúa sobre la base de nuestros consejos como Abogados y como Notarios.− El
notario investiga y trata de conocer todas las circunstancias que le puedan dar oportunidad de entender la
inquietud de las partes y sus alcances. Posiblemente en el escudriño de los hechos y circunstancias
presentados ante su consideración, existan matices que es preciso considerar con mayor atención, de los que
pudieran resultar consecuencias que los clientes no se hablan imaginado.

Interpretar. El notario después de escuchar a sus requirentes, se sensibiliza y busca los motivos y causas que
han tenido para llevar a cabo una operación, interpretando su voluntad y pretendiendo descubrir sus
verdaderos deseos y el modo de satisfacerlos dentro del ámbito jurídico.

Aconsejar. Una vez que los problemas se establecen por las partes y asimilan por el notario, éste dentro de su
repertorio jurídico, se encuentra en actitud de dar un consejo eficaz. Es muy frecuente que un mismo
planteamiento jurídico tenga diferentes maneras de encauzarse y hallar solución. Las distintas formas de llevar
a cabo un asunto pueden clasificarse y tratarse como negocios jurídicos típicos o se les puede aplicar una
solución atípica particular, a caso pudiéramos decir que se les hace un traje a la medida. La capacidad,
preparación jurídica, conocimientos y experiencia del notario, son fundamentales para dar la mejor solución y
aconsejar lo más adecuado ante los hechos presentados por sus clientes.

Preparar. Para la elaboración de una escritura pública, se necesitan satisfacer requisitos previos a su
redacción. El notario, en efecto, recaba una buena cantidad de documentos que permiten tener la certeza de
que se está actuando conforme a lo establecido por la ley, y por tanto se reduce el espacio para el engaño o
fraude. Por ejemplo, para el otorgamiento de una escritura traslativa de dominio de un inmueble, debe
obtenerse del Registro Público de la Propiedad, el certificado de gravamen; del vendedor el título de
propiedad, el certificado de Registro Catastral y la Solvencia Municipal del IBI para relacionarlos en la
escritura y para insertar los dos últimos en el testimonio. Satisfechas las formalidades pertinentes, se está en
posibilidad de redactar el instrumento.

Redactar. Al redactar es necesario expresarse con propiedad, claridad y concisión. Además el notario debe
utilizar lenguaje jurídico.

Las partes han expresado su deseo. El notario califica y determina el tipo de acto jurídico de que se trata y
procede a la redacción del instrumento, en el que vuelca su creatividad de profesional del derecho y demuestra
su calidad de jurisconsulto. Ahí desarrolla su labor de perito en derecho, así como su práctica en la redacción
adquirida a través de la experiencia. Gracias a su estudio, conoce cuáles son las disposiciones que integran el
orden jurídico, sabe adecuarlas ordenarlas, interpretarlas y seleccionarlas, para formar el instrumento
necesario y adecuando a las partes. La redacción de las cláusulas requiere sabiduría legal y responsabilidad
profesional para hacer prevalecer el orden jurídico, la buena fe y así evitar que en el contrato se declare como
cierto aquello que no lo es.

Si la redacción del instrumento es jurídicamente correcta y se usa propiedad y sencillez en el lenguaje, no

habrá conflicto entre las partes. En caso de que el instrumento se declare nulo, el notario responde de los
daños y perjuicios, lo que resulta una garantía para las partes.

Certificar. En la certificación el notario ejercita el contenido de su fe pública adecuándola al caso particular.

Esto es, da fe de identidad y conocimiento de las partes; de capacidad de los otorgantes; de la existencia y
valor de los documentos relacionados en el instrumento; de lectura y explicación del documento; y de
otorgamiento de la voluntad.

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Ciertamente un abogado, ejerciendo como tal, examina los antecedentes físicos y jurídicos de un documento,
redacta las cláusulas, selecciona las disposiciones jurídicas aplicables y expresa en lenguaje jurídico la
voluntad de las partes, pero no puede dar fe pública. Esta facultad corresponde a los fedatarios, o sea al
notario.

El notario por su calidad de fedatario al certificar y dar fe pública, formula un juicio de certeza que se
impondrá a los demás.

Autorizar. La autorización de la escritura es el acto de autoridad del notario que convierte al documento en
auténtico, quien ejerce sus facultades de fedatario público, da eficacia jurídica al acto de que se trate, permite
en el caso de un hecho, que las circunstancias asentadas produzcan los efectos de prueba plena.

La autorización como lo expresa la doctrina española, es el acto del autor y creador de la escritura o del acta
notarial.

Conservar y reproducir. El notario satisface plenamente a los ideales de seguridad jurídica, no sólo por la
actividad examinadora que integra su función, sino también porque responde a los principios de conservación
y reproducción del documento.

En el documento privado no hay la posibilidad de reproducción, pues a diferencia del notarial, no existe una
matriz que lo conserve en forma permanente.

El protocolo pertenece al Estado y el notario lo conserva durante toda su vida cuyo término, se deposita en el
Registro Público del Departamento, en donde permanece definitivamente, o es heredado en caso de haber hijo
notario de tal suerte que en el Registro Público de la Propiedad del Departamento respectivo pueden
consultarse documentos notariales elaborados desde los inicios de nuestra vida Republicana y aún del período
de la Colonia.

A la reproducción del documento se le llama testimonio y generalmente se expide a cada una de las partes o al
autor del acto consignado, o bien a los sucesores o causahabientes. También puede mostrarse el documento
original a las personas que tengan interés jurídico.

En todas estas etapas de la actividad del notario, o sea, escuchar, interpretar y aconsejar a las partes; preparar,
redactar, certificar, autorizar, conservar y reproducir el instrumento, debe caracterizarlo su veracidad,
imparcialidad, espíritu conciliador, discreción en los secretos recibidos, preparación técnica y jurídica,
desempeño personal, equidad en el cobro de los honorarios, y cumplimiento de las demás normas éticas y
jurídicas.

LA ESCRITURA PÚBLICA:

CONCEPTO:

La locución escritura pública tiene dos significados. Uno amplio y otro estricto. El primero se refiere a todos
los instrumentos que figuran en el protocolo, bien contengan o exterioricen un negocio jurídico o simplemente
un hecho (acta). Así entiende la escritura la Ley Notarial Costarricense, que no distingue entre escritura y acta.
En sentido estricto escritura designa únicamente al instrumento notarial que contenga una declaración de
voluntad.

Toda la técnica Notarial, dice Núñez Lagos, está basada en esta discusión fundamental entre escrituras y actas,
admitidas por todas las legislaciones Centroamericana, (excepto la Costarricense y Panameña), que
ordinariamente usan el vocablo escritura en sentido estricto reservando la de los instrumentos para designar
tanto las escrituras como las actas. La Ley del Notariado nicaragüense alude en el Arto. 15, inciso 5 a las

17
escrituras, actas e instrumentos y en sus Artículos del 61 al 66 establece los requisitos del acta de
protocolización.

Otra excepción limita el vocablo a los instrumentos matrices que se extiende en el protocolo y denomina su
reproducción copias, testimonios y certificaciones. La Ley del Notariado Nicaragüense, califica de escritura
solamente a las matrices, en sus Artículos 15, inciso 1 que dispone que se extienda en sus registros y en el
Arto. 17 según el cuál protocolo o registro es la colección ordenada de las escrituras matrices.

Sin embargo, existen legislaciones como la del Salvador y Honduras que adoptan el sentido amplio, y dan el
nombre de escrituras a las matrices, testimonios o certificaciones de las mismas.

CLASES DE ESCRITURAS:

Independientemente de la existencia de otros modos de clasificar las Escrituras públicas que atienden
exclusivamente el negocio que en las mismas se contiene (por ejemplo en escrituras intervivos y Mortis causa;
otorgada a título oneroso y a títulos Lucrativos; relativas a contratos nominados y a contratos innominados;
relativos a actos puros o con plazo) y atendiendo a su mutua dependencia o independencia en la esfera de lo
instrumental, se clasifican las escrituras así:

• principales
• complementarias.

Subdividiéndose estas últimas en:

• ampliación de prórroga,
• de confirmación,
• de ratificación,
• de aceptación,
• aclaratorias y
• de adhesión.

PRINCIPALES:

Son las que persiguen una finalidad propia y exclusiva, siendo independiente de toda otra escritura.

ACCESORIAS O COMPLEMENTARIAS:

Son las autorizadas por el Notario con el objeto de completar, adicionar, modificar o corregir otra anterior.
Dentro de este grupo caben los sub−grupos siguientes:

a) De ampliación:

Son las que extienden o aumentan el objeto del negocio contenido en la escritura principal sin modificar las
cláusulas primitivas. Por ejemplo, una escritura de una ampliación de hipoteca de C$ 25,000 córdobas.

b) De Prórroga:

Son las que extienden el período de vigencia o aplazan el vencimiento de un derecho real de una obligación
Ej., Prórroga de un contrato de arrendamiento.

• De Confirmación:

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Las que se proponen sanear los vicios que afectan el acto anulable. Ej. La escritura otorgada por una persona
capaz confirmando otra otorgada por ella mismo en un período de incapacidad.

d) De Ratificación:

Son las que aprueban actos realizados por otras personas sin mandato o sin facultad suficiente para ello. Eje.
La escritura en que el mandante ratifica lo hecho por el mandatario con un poder insuficiente)

• De aceptación:

Son aquellas en que otorgan su consentimiento las personas o cuyo favor se constituyeron, traspasaron, o
reconocieron derechos en otra escritura en la que no comparecieron. Eje. La escritura de aceptación de una
donación.

f) Aclaratorias

Llamadas también "Adicionales". Son las que suplen omisiones o dejan sin cláusulas generalmente nulas o
ilícitas), con el fin de facilitar la inscripción de un documento en el Registro Público o aclaran dudas de otra
escritura. Los otorgantes de la escritura aclarada y de la aclaratoria suelen ser los mismos.

g) De Adhesión:

Son todas aquellas en que ambas partes realizan un negocio jurídico y convienen en que se rija por las
cláusulas de un contrato tipo previamente redactado y que puede estar publicado (ejemplo: en el período
oficial) o trascrito en un registro público.

Otra clasificación sería entre escrituras autorizadas por el Notario y sin efecto, las que así son declaradas por
el Notario, cuando los otorgantes se niegan a firmar, lo que el notario hará constar al pie de la escritura,
firmando después.

DIVISIÓN DE LA ESCRITURA EN PARTES O PERÍODOS:

Según las pautas de ilustres exponentes del Derecho Notarial, la Escritura o Instrumento Público se divide en
partes o períodos: Así en España antes del nuevo reglamento, la doctrina y la práctica Notarial elaboraron una
distinción en las diversas partes de las escrituras según los elementos de los actos o del documento que hacía
referencia. En este sentido siendo el instrumento Público manifestación de una relación jurídica han de
reflejarse en él, los elementos que la integran, los personales, los reales y los formales, conforme a lo cual el
instrumento público debe de constar de tres partes destinadas cada una a expresar respectivamente los
elementos de aquella relación.

Las dos primeras partes son de carácter sustantivo, y la tercera de carácter adjetivo, y que es la que hace
público y auténtico el instrumento.

LEON Y MORCILLO Distinguían cuatro partes Comparencia, Exposición, Estipulación o Disposición y

Otorgamiento. A estas agrego Fernández Casado la sanción o aprobación. Estas cinco partes fueron admitidas
en la legislación Española, por Azpeita y gran número de juristas, y a pesar de que el nuevo reglamento
Notarial de España le agregó dos partes más, son admitidas por la generalidad de autores.

Según este sistema, el instrumento se divide en cuatro partes:

• La Comparecencia:

19
Que está destinada a los elementos personales de la relación jurídica.

• La Exposición destinada a expresar los elementos reales.

• Dispositivas: Destinada al nexun de la relación.
• Otorgamiento y autorización: Es el elemento adjetivo del instrumento.

No faltaron autores que dividieron la escritura en tres partes distintas que llamaron: Introducción, Cuerpo del
acto y Conclusión, que fue la que aceptó el Código de Procedimiento Civil de Guatemala en su Arto. 162, por
que esa legislación considera más comprensible y contiene en resumen las que señala el reglamento de
España. Así lo expone el autor Guatemalteco JOSE EDUARDO GIRÓN.

La Ley del Notariado de Nicaragua acoge esta división última aceptada por el Código Guatemalteco y dispone
el tal sentido en el Arto. 22 que: la relación de los documentos comprenderá tres partes:

• INTRODUCCION.
• CUERPO DEL ACTO.
• CONCLUSION.

COMO DEBE DE OBSERVARSE O VERSE LA DIVISION EN PARTES O PERÍODOS DE LA

ESCRITURA O INSTRUMIENTO PÚBLICO.

Al hacerse la división en partes o períodos de la escritura o instrumentos Público, hacen presente los
tratadistas, la observación de que no ha de buscarse a través de la escritura una tajante separación en partes,
sino más bien a que estas divisiones corresponden a un criterio ideológico que pretenda conseguir una mayor
claridad a través del documento y con ella una mayor eficacia y firmeza. Encaminando detenidamente el
contenido del documento auténtico podrán apreciarse todos o la mayoría de las partes en que se divide, pero
no debe perderse nunca de vista su claridad y eficacia. La escritura debe construir siempre un todo
homogéneo, un conjunto armónico, y debe considerarse como un solo Acto Jurídico en el que la idea
fundamental de unidad debe sobreponerse a un fraccionamiento en partes que nadie a pretendido defender.

En tiempos antiguos no se mostraban muy dispuestos los Notarios a dividir en períodos o partes el texto de la
escritura; pues se decía que es un todo íntimamente enlazado, refractario a la división en apartados. En ese
sentido la escritura se redactaba en una forma que específicamente decía así: Notario sea como yo (aquí el
nombre y circunstancias personales del propio otorgante que hablaba), vendo, cedo y traspaso a (aquí el
nombre del comprador con todas calidades), una (aquí la cosa vendida) etc.

La escritura era pues, externamente una frase que se desarrollaba siguiendo hilo del discurso natural, la
expresión directa del otorgante verdadero o transmisor de un derecho.

En la legislación actual la superación del procedimiento reclama que la relación jurídica sea empleada de
manera perfecta que se borren de la atención preferente del redactor y del lector, para captar las síntesis de los
mismos.

No es pues el caso de someter documento a una rígida sistemática que le prive de su natural conformación; el
interés consiste en que siga un método propio y adecuado a la índole del acto o contrato que se realiza en el
cuál el notario acusó la singularidad de cada caso concreto.

VERACIDAD Y EFICACIA EN LA REDACCION DEL INSTRUMENTO PÚBLICO:

VERACIDAD

El acta y la escritura pública son la obra del notario. Éstas se asientan originalmente en el protocolo y

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proporcionan seguridad jurídica, toda vez que son documentos veraces, con pleno valor probatorio y fuerza
ejecutiva.

Cuando el notario confecciona un documento, se convierte en el paradigma de la verdad y la seguridad

jurídica, valores que representan el contenido y la finalidad de su actuación.

Santo Tomás de Aquino definía a la verdad como la adecuación de la inteligencia a la cosa; es decir, una
coincidencia entre lo que se percibe por los sentidos y su apreciación intelectual.

Ahora bien, de acuerdo con la ley el documento notarial hace prueba plena de su contenido, aun en los casos
en que no haya coincidencia con la verdad, razón por la cual históricamente el legislador se ha preocupado
porque el notario goce de ser una persona calificada desde el punto de vista moral. Así por ejemplo Alfonso X
El Sabio, en las Siete Partidas, establecía que y si el Escribano de Ciudad, o de Villa, hiciera alguna carta falsa
o hiciere alguna falsedad en juicio en los pleitos que mandaren escribir, débenle cortar la mano, con que la
hizo, y darle por malo, de manera que no pueda ser testigo, ni hacer ninguna honra mientras viviere.

En virtud de que el documento notarial contiene la verdad de lo sucedido, el redactor del instrumento necesita
tener especial cuidado en su forma de expresión, pues cada palabra puede acercarlo o en su caso alejarlo más
de la verdad o exactitud del hecho. Asimismo cuando el notario entreviste a sus requirentes, debe investigar
con minuciosidad sus necesidades o deseos y coadyuvar a interpretarlos. Igualmente debe actuar con
veracidad y ser fiel al asentar lo que ve y escucha, y más aún cuando se trate de interpelaciones,
requerimientos y notificaciones, en los que se encuentre presionado por los intereses de clientes o litigantes.

Si el notario actúa con veracidad, proporciona seguridad jurídica, que entre otras, es una de las finalidades del
Estado. La seguridad jurídica es un saber a qué atenerse; es conocer donde inicia y donde termina el derecho
de una persona. Por lo que toca al documento notarial, es tener la certeza de que éste es válido; que refleja la
verdad de lo sucedido y acontecido; y que tiene pleno valor probatorio y fuerza ejecutiva.

ACTUAR CON EFICACIA

El notario tiene la obligación de ser eficaz en sus resultados. El acta o la escritura por él redactados, deben
satisfacer las necesidades de su cliente, realizando la fórmula jurídica y económica más adecuada.

Por esta razón debe actualizar sus conocimientos jurídicos, para que entre varias opciones seleccione la más
viable.

En la redacción de los instrumentos vuelca la creatividad del profesional del derecho. Ahí demuestra
principalmente su calidad de jurisconsulto. Asimismo despliega su actividad de perito en derecho reconocida
por la ley y adquirida a través de la experiencia.

El notario al determinar el contenido del documento, realiza una obra, un objeto visible y palpable. Redactar
es crear, porque el docto busca y escoge de las distintas disposiciones legales vigentes, aquellas que mejor
convienen al caso concreto. Así, además de tener conciencia de su obra creativa, su actuación será sabia y
responsable.

También es un deber del notario adaptarse técnica y jurídicamente al mundo moderno, sin perder su
naturaleza propia de asesor de las partes, acumulada a través del tiempo.

Al respecto en el XVII Congreso Internacional del Notariado Latino, celebrado en Florencia, Italia, en octubre
de 1984, se llegó, entre otras, a las siguientes conclusiones:

• Que se reconozca que, históricamente, el notario ha sido asesor de las partes, imparcial redactor del

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 instrumento, y que por su carácter de jurista se responsabiliza de su contenido, el cual tiene un valor de
plena prueba probatoria y ejecutoria; que para lograr su imparcialidad es necesario que se dedique
exclusivamente a su función; y que los organismos notariales han sido un factor importante, para el
resguardo de la ética, de los conocimientos técnico−jurídicos y de la responsabilidad de los notarios.
• Que cada notariado se adecué a la evolución técnica y social; y proceda, si es necesario, a la reforma de los
elementos operativos que ya no estén en armonía con dicha evolución, para conseguir la actualización
moderna del servicio de la fe pública, como resulta demostrado por la historia.

En gran parte de los países donde existe el notariado de tipo latino, hay notarios que para documentar y
elaborar sus escrituras, utilizan las computadoras y los 1lamados también ordenadores, lo que ha redundado
en una mayor rapidez y eficacia en su proceso y terminación. Los medios técnicos empleados para
documentar, redactar o reproducir el trabajo notarial, son convenientes siempre y cuando no se pierda la
función más importante del notario, que es el asesoramiento a las partes mediante un contacto directo y
personal.

Así pues, se puede considerar que el uso de las computadoras en las notarías resulta de gran utilidad para la
actividad notarial, no sólo para la redacción del instrumento, sino también para el acopio de datos, cálculos de
impuestos, registro de clientes y cuentas, etcétera, que trae consigo, la actualización del notariado al mundo de
nuestros días. Carnelutti coincide con este concepto al decir:

Si tenemos en cuenta los progresos científicos que la técnica nos presenta cada día, podemos decir que si el
notario fuera exclusivamente un mero documentador, estará en trance de desaparecer porque con los
progresos de la fotografía, de la cinta magnetofónica, etcétera, esa función de plasmar una declaración de
voluntad en un documento de modo que no quepa ninguna duda acerca de su autenticidad se llegará a realizar
por medios mecánicos y más que suficientes para los fines pretendidos. Sin embargo el notario tiene algo más
que hacer, y estas consideraciones son las que nos llevan a la conclusión de que esta función documentadora
es lo accesorio en el notario. De ahí la injusticia que supone llamarlos, como en algunos países, escribanos,
puesto que si por ser lo más aparente −sobre todo sobre la base de la consideración histórica del desarrollo del
notariado− puede confundirse la misión puramente adjetiva de documentar con su esencia, es preciso ir
mucho más lejos para encontrar la verdad... La esencia de la función notarial hay, pues, que buscarla en otra
que nos da la manera definitiva su base, su contenido y su significado. Esta esencia está en vías de encontrarse
cuando se supone la idea de su misión con la mediación. Es decir, cuando se parte del estudio de la figura
jurídica del intérprete. Pero no del intérprete material... y he aquí lo más importante, del intérprete jurídico. El
notario lo que hace en realidad es interpretar, traducir, la realidad social al campo del Derecho, trasladar el
hecho al Derecho, ligar la ley al hecho.

TEMA CUATRO

LA ESTRUCTURA REGLAMENTARIA DE LA ESCRITURA PÚBLICA

Sumario

• CONCEPTO
• ESTRUCTURA INTERNA DE LA ESCRITURA. PARTES DE QUE CONSTA

Escritura de compraventa

• LA INTRODUCCION

1. Encabezamiento

2. Comparecencia en sentido estricto

22
1. CONCEPTO

La locución escritura pública tiene dos significados: uno amplio y otro estricto. El primero abarca todos los
instrumentos que figuran en el protocolo, bien contengan o exterioricen un negocio jurídico o simplemente un
hecho (acto). Así entiende la escritura la ley notarial de Costa Rica, que no distingue entre escritura y acta. En
sentido estricto, escritura designa únicamente el instrumento notarial que contenga una declaración de
voluntad. Toda la técnica notarial española −dice Núñez Lagos− está basada en esta distinción fundamental
entre escrituras y actas. admitida por las legislaciones notariales centroamericanas (excepto la costarricense) y
panameña, que ordinariamente usan el vocablo escritura en sentido estricto, reservando la de instrumentos
para designar tanto las escrituras como las actas.

Otra acepción limita el vocablo a los instrumentos matrices que se extienden en el protocolo y denomina su
reproducción copias, testimonios y certificaciones. Sin embargo en su significado más amplio y propio, tanto
merece el nombre de escritura la matriz como el testimonio, copia o certificación de ella.

Algunos han negado la distinción entre escritura y acta pues la escritura relata declaraciones de los otorgantes
que son hechos ocurridos a presencia del notario y por tal razón la escritura es a la vez un acta, o sea un relato
auténtico de un hecho o de varios sucesivos.

2. ESTRUCTURA INTERNA DE LA ESCRITURA. PARTES DE QUE CONSTA

Estructura es el modo como está construida una cosa. Estructura de una escritura debe ser, pues, el modo de
hacerla. Estructura interna es su composición o redacción, en la que se distinguen sus diversas partes
integrantes. De ella se tratará en el resto de este Tema. La estructura externa se refiere a la forma material de
escribirla, a lo que se refirió en tema III.

Las primeras escrituras españolas y las centroamericanas y colombianas de la época colonial, no estaban
divididas en partes. La consideración de que la escritura forma un todo indivisible, aún hoy aceptada, impidió
analizar siquiera en teoría, la composición de sus partes. De ahí que, primitivamente, la escritura apareció
redactada en un solo bloque, sin párrafos, ni puntos que separarán unas cláusulas de otras. Se abusaba de la
coma y del pronombre relativo, haciendo de la escritura una sola frase que se desarrollaba siguiendo el hilo
del discurso natural. La ausencia de normas concretas que uniformaran y simplificaran la redacción del
instrumento, dio lugar al abuso de multiplicidad de empalagosas redundancias para expresar un concepto con
diversidad de frases, como si cada palabra no tuviese en Derecho un significado peculiar.

La necesidad práctica de unificar los estilos de redacción condujo a algunos cartularios, entre los cuales
descuella uno de los primeros y el más insigne de los profesores de Derecho notarial, Rolandino Passagiero, a
la redacción de fórmulas que contuvieran los requisitos necesarios para la validez del acto y en las cuales era
posible distinguir partes bien diferenciadas entre sí. Después de esto, diversas leyes notariales publicaron
formularios que sirvieron de guía para el cumplimiento de sus disposiciones. Así lo hicieron las Leyes de
Partidas, el Formulario de Actuaciones y Cartulaciones de 1844 en Costa Rica, el Código de Procedimientos y
de Fórmulas de 1857 en El Salvador y muchos otros. Pero esta solución, buena para aquellos tiempos, no lo es
hoy, pues la importancia de los formularios ha cedido ante la mayor preparación jurídica de los notarios.

El ordenamiento y sistematización de las partes integrantes o elementos componentes de una escritura, ha sido
después tarea de la doctrina y de la ley que, en lugar de formularios, ofrece ahora preceptos detallados que
instruyen sobre la manera de redactar los instrumentos públicos y las formalidades que deben cumplir.

En realidad, la formación del documento notarial cualquiera que sea su naturaleza, no puede separarse en
secciones autónomas porque el documento notarial constituye un todo homogéneo y orgánico y nunca un
agregado informe, o una mera suma de partes sin conexión alguna entre sí. Por tales razones, la escritura es
indivisible en su composición. No obstante, las partes de una escritura son susceptibles de ser analizadas en

23
forma individual.

En los instrumentos públicos redactados en el sistema primitivo se distinguían dos partes. La primera es el
tenor del negocio, en que el relator o relatores, cuyos nombres aparecían en primer término, eran el otorgante
u otorgantes. La segunda estaba constituida por las publicaciones, en la que hablaba el escribano y contenía
los elementos adjetivos o autenticadores. En este sistema sólo se distingue la supuesta autoría de esas dos
partes, cuando es lo cierto que el notario suele y debe ser normalmente el redactor de todo el instrumento, y, si
es así, es indispensable que pueda distinguir sus diversas partes integrantes, para su ordenada ubicación de
datos. En las redactadas por los jueces cartularios de la Edad Media y los notarios que siguieron sus huellas, la
escritura era concebida como una sentencia. Se adopta entonces un sistema de narración cronológica de los
antecedentes, semejante a los resultandos de una sentencia, y del otorgamiento, parecido al fallo, terminando
con la autorización notarial, que remeda la de los escribanos judiciales y es precedida de las palabras "ante
mí". Esta estructura lógico−deductiva no era apropiada para las escrituras, pues la relación jurídica no surge
en éstas como una consecuencia de los hechos que le precedieron. De ella se pasó a un sistema puramente
lógico en que se redacta la escritura como un silogismo en que los antecedentes constituyen la premisa mayor,
el negocio jurídico que las partes se proponen realizar es la premisa menor y el otorgamiento la conclusión, a
cuyo sistema es aplicable la misma crítica antes expuesta en relación con el sistema de narración cronológica.
Y se llega finalmente al sistema científico jurídico que contempla el instrumento como la expresión de una
relación jurídica en la que cabe distinguir los elementos personales, reales y formales que, según la doctrina
española más en boga, equivalen a la comparecencia (personales), antecedentes y parte dispositiva (reales) y
otorgamiento y conclusión (formales).

En el Istmo, las únicas legislaciones notariales que distinguen los elementos integrantes de la escritura (Costa
Rica y Nicaragua) siguen el sistema primitivo, algo modificado, en que la parte principal es el cuerpo o tenor
del negocio. Dividiéndose las "publicaciones" en dos partes situadas respectivamente al principio
(introducción) y al fin (conclusión). El origen de esta distinción tripartita se remonta al siglo XVI en que se
usaban en Centroamérica fórmulas (o "machotes") impresos en que esas tres partes estaban bien distinguidas y
el notario se limitaba a llenar la primera y la última.

El autor Jorge Luján Muñoz, clásico tratadista del derecho notarial, se refieren a este antecedente:

Podemos considerar básicamente que una escritura colonial constaba... de tres elementos: 1. la introducción;
2. el contenido; 3. la conclusión.

1. La introducción. La introducción, o cabeza de las escrituras, es la parte que inicia el documento, es decir, la
parte que antecede al texto en sí. Sus requisitos no estaban legislados en parte alguna, de manera que se
guiaban por la costumbre, y, desde luego, ofrecían el estilo de cada escribano.

En la introducción podemos distinguir las siguientes partes: a. nombre o nombres de las partes contratantes; b.
declaración de estar presentes la parte o las partes, los testigos, si los hay, y fe de conocerlos; c. declaración
del tipo de contrato que realizaban; d. lugar y fecha; e. nombre y título del escribano; y f. declaración sobre
que contrataban por propia voluntad y con capacidad civil. Los puntos b, d, e, podían ir al final de la escritura.
El punto f, podía no aparecer en ella.

2. El contenido. En la parte del contenido o cuerpo del contrato iba lo que podemos llamar la escritura en sí.

En las escrituras no se acostumbraba numerar las cláusulas. La primera podía iniciarse diciendo
primeramente, y las demás, con las palabras Item u otro sí, es decir, y también, del mismo modo o además,
demás de esto.

3. La conclusión. La conclusión es la parte final de la escritura. Normalmente se asentaba en la escritura

colonial: a. la fecha; b. fe del conocimiento de las partes; c. los nombres de los testigos; d. a veces, la

24
declaración de someterse al Fuero y jurisdicción Real renunciando al fuero propio, domicilio y vecindad; f. las
firmas de los otorgantes y la del escribano después del "ante mí" o pasó por mí; g. declaración de los derechos
que se han cobrado o si fue sin costo.

Los puntos a. b. c. iban en la conclusión cuando no estaban en la cabeza del instrumento...

Esta división del contenido del documento notarial es demasiado simple. Cualquier documento, jurídico o no,
notarial o de otra clase, podría ser dividido en esas tres partes: introducción, cuerpo y conclusión. Estas tres
palabras no indican la naturaleza de esas partes sino apenas su colocación al principio, en el medio o al final
de la escritura.

Sin embargo, todas las legislaciones notariales del Istmo han recibido la influencia del sistema
científico−jurídico, aunque no lo hayan adoptado expresamente. Con un poco de esfuerzo y sin apartarse de lo
dispuesto en ellas, es posible en todos los países del Istmo mejorar la redacción de las escrituras aplicando el
método antes citado. La introducción puede hacerse equivalente a la comparecencia; el cuerpo puede dividirse
en antecedentes o exposición y parte dispositivo o estipulaciones; y la conclusión, contener lo que la doctrina
llama otorgamiento y autorización.

ESCRITURA PUBLICA NUMERO DOCE (012)."COMPRAVENTA DE

INMUEBLE. En la ciudad de Managua, a las diez de la mañana del doce de Enero
del año dos mil dos, ante mí, RAMON ARMENGOL ROMAN GUTIERREZ,
mayor de edad, casado, Abogado y Notario Público de la República de Nicaragua,
de este domicilio y residencia, debidamente autorizado por la Excelentísima Corte
Suprema de Justicia para Cartular en el quinquenio que expira el veintisiete de
mayo del año dos mil dos, comparecen los señores: SIXTA ALBERTINA
Introducción.
SANDOVAL JIMENEZ, quien se identifica con cédula de identidad número doble
cero uno guión cero uno cero uno cero siete guión doble cero eme, transportista,
soltera por viudez y CARLOS JOSE PALMA GARCIA, cédula de identidad
numero doble cero uno guión veintidós cero nueve cuarentinueve guión cuatricero
hache, contador, quien actúa en su nombre, ambos mayores de edad, casados y de
este domicilio.− A mi juicio ambos tienen plena capacidad civil legal necesaria para
obligarse y contratar en especial para ejecutar este acto.−
Cuerpo: Manifiesta el primer compareciente SIXTA ALBERTINA SANDOVAL JIMENEZ
y dice: PRIMERA: RELACION DE DOMINIO: Que según Testimonio de
Escritura Pública Número Ciento Quince autorizada en esta ciudad ante los oficios
del Notario Público Orlando José Salas Domínguez a las seis de la tarde del
veinticuatro de Octubre de mil novecientos Ochentitres es dueña en dominio y
posesión de una propiedad que se encuentra ubicada dentro de los siguientes
linderos: NORTE: Angela Mendieta de Soto y José Martínez Sánchez; SUR:
Aminta Aguilar; ESTE: Prolongación de la Veintinueve Avenida Este y OESTE:
Terreno de Zela Castaño; identificado el lote con el número SC ocho, ubicado en el
barrio Riguero Reparto San Carlos, con un área de Trescientas varas cuadradas,
dicha Propiedad se encuentra Inscrita bajo el Numero CINCUENTIUN MIL
QUINIENTOS CUARENTICUATRO (51.544), Asiento Segundo (2do.); Folio
DOSCIENTOS NOVENTA (290), Tomo SETECIENTOS SESENTICUATRO
(764), sección de Derechos Reales, Libro de Propiedades del Registro Público de
Managua.− Continúa expresando SIXTA ALBERTINA SANDOVAL JIMENEZ y
dice: SEGUNDA: VENTA: Que el inmueble descrito y deslindado en la Cláusula
que antecede, con el compromiso de la evicción y saneamiento, con todas sus
anexidades, conexiones, usos y servidumbres, en el carácter en que comparece, lo
vende al otro compareciente señor CARLOS JOSE PALMA GARCIA, por el precio
de SETENTINCUATRO MIL CUATROCIENTOS TREINTIOCHO CORDOBAS

25
 CON DOS CENTAVOS (C$74,438.02), equivalentes a CINCO MIL
DOSCIENTOS NOVENTIOCHO DOLARES CON OCHO CENTAVOS
(U$5,298.08) que confiesa tener recibidos en este acto y a su entera satisfacción,
trasladándole en consecuencia al comprador todos los derechos que sobre el
inmueble le correspondían.− TERCERA ACEPTACION: Manifiesta por su parte el
señor CARLOS JOSE PALMA GARCIA dice: Que en los términos relacionados
acepta para sí la venta que por medio de este instrumento público le hace el otro
compareciente SIXTA ALBERTINA SANDOVAL JIMENEZ.−
Así se expresaron los comparecientes a quienes yo el Notario instruí acerca del
objeto, valor y trascendencias legales de este acto, del significado de las cláusulas
generales que contiene y de las especiales que envuelven renuncias y estipulaciones
implícitas y explícitas.− Doy fe de haber tenido a la vista el Certificado en donde
consta la Libertad de Gravamen, no así las boletas fiscales y catastrales las que
Conclusión.
serán insertadas en este testimonio una vez tramitadas y canceladas, para su
presentación al Registro Público de este Departamento. Leída que fue por mí el
Notario, íntegramente toda esta Escritura a los comparecientes, la encuentran
conforme, aprueban, ratifican y firman por ante mi el Notario, que doy fe de todo lo
relacionado.−

LA INTRODUCC ION

Dentro de esta parte de la escritura se incluyen los datos relativos a lo que la Doctrina llama, en sentido
amplio, comparecencia. Hay dos partes en ella: el encabezamiento y la comparecencia en sentido estricto.

• Encabezamiento

En el encabezamiento se incluye el número de la escritura, el objeto y el nombre, apellidos y domicilio del

notario o notarios autorizantes, y la razón del vencimiento de su autorización quinquenal para ejercer el
notariado. Asimismo, (excepto en Costa Rica) el lugar del otorgamiento y la fecha de la escritura y también
puede incluir la hora del otorgamiento, exigida en El Salvador y Nicaragua en todas las escrituras y, en
Guatemala y Panamá, para las escrituras de testamentos abiertos y cerrados.

• Comparecencia en sentido estricto

a. Circunstancias de los comparecientes, testigos e intérpretes.

En esta parte se incluyen los nombres y apellidos de los comparecientes, su mayoría de edad y, si se trata de
menores, razón por la que pueden comparecer por sí mismos. También la profesión, domicilio y estado de
dichos comparecientes y la nacionalidad si fueren extranjeros. Asimismo se comprenden en ella las
circunstancias referentes a los testigos de conocimiento o abono e instrumentales y a los intérpretes
incluyendo sus nombres y apellidos y otros datos que se exijan. Igualmente se expresará en esta parte de la
escritura los documentos que sirvieron para la identificación de los otorgantes, salvo en Panamá, donde la
identificación no puede hacerse en caso alguno mediante documento, sino únicamente por medio de testigos.

Tales circunstancias sirven para identificar personas homónimas y para juzgar su capacidad (que varía con
la edad), domicilio (por ejemplo, cuando se requiere que el testigo esté domiciliado en el lugar), el estado
civil (por ejemplo, en cuanto a la capacidad para disponer de bienes gananciales o para determinar si los
adquiridos lo son o no) y la nacionalidad (por ejemplo, un extranjero puede llegar a ser mayor de edad en su
país con menor o mayor número de años que un nacional).

b. Fe de conocimiento o relación del documento de identificación

26
Reuniéndose en la comparecencia todos los elementos personales del negocio contenidos en la escritura, debe
figurar en ella la dación de fe de conocer el notario a los otorgantes, a los testigos instrumentales de
conocimiento, en su caso (Testamentos) e intérpretes en caso de haberlos. Tal fe de conocimiento es implícita
en Costa Rica y expresa en los demás países, indicando la ley notarial nicaragüense que debe figurar en la
introducción, esto en caso de que sea necesario ya que el artículo 42 de nuestra Ley del Notariado fue
derogada expresamente por el artículo 7 de la Ley que da mayor utilidad a la Institución del Notariado, y la
guatemalteca que, en el orden interno de la escritura, debe venir inmediatamente después del nombre y
generales de los otorgantes, mientras las leyes de los demás países del Istmo nada expresan acerca de la parte
de la escritura en que debe figurar tal fe de conocimiento.

LO QUE CONTIENE LA INTRODUCCION

CONFORME AL ARTÍCULO 23 LEY DEL NOTARIADO

El Artículo 23 de esa Ley del Notariado dice:

LA INTRODUCCION DEBE CONTENER Y EXPRESAR:

• El lugar, hora, día, mes y año en que se extiende el documento;

• El nombre y apellido de los otorgantes, su edad, profesión, domicilio y estado;
• Si proceden por sí o en representación de otro, insertando en este último caso los comprobantes de la
capacidad, o haciendo referencia a ellos, con fe de haberlos tenido a la vista, según lo disponga la ley,
expresión de su fecha y nombre del Notario o funcionario que los hubiese autorizado o expedido; o
agregando los originales al protocolo para insertarlos en los testimonios correspondientes. (Véase el Arto.
3331 C.)
• La circunstancia de haber intervenido un intérprete nombrado por la parte que ignore el idioma
castellano;
• La fe de conocimiento de los otorgantes, de los testigos y de los intérpretes que intervinieren, en su caso;
• Si el cartulario no conociere a las partes o a alguna de ellas, deben concurrir al otorgamiento de la
escritura pública dos testigos más que los conozcan y sean conocidos del cartulario, para que él funde
sobre el dicho de ellos la fe de identidad. No será necesario que los testigos de conocimiento firmen la
escritura; bastará que el notario haga mención de ellos en dicha escritura.

En el caso de que el cartulario no conozca a las partes ni puedan estar presentes testigos de conocimiento, lo
hará constar así en la escritura especificando, en su caso, los documentos que le hubieren exhibido como
comprobantes de su identidad y capacidad.

Encabezado: ESCRITURA PUBLICA

NUMERO CUARENTA (No.
Numero de la Escritura, Objeto 040).− PODER
El lugar, hora, día, mes y año en que se GENERALISIMO.− En la ciudad
extiende el instrumento. de Managua a las diez y veinte
minutos de la mañana del
La intervención del Notario con sus generales
veintiuno de Febrero del año dos
y su vigencia quinquenal
mil seis, ante mí: RAMON
El nombre y apellidos de los otorgantes, su ARMENGOL ROMAN
edad, profesión, domicilio y estado civil. GUTIERREZ, mayor de edad,
Si proceden por así o en representación de casado, Abogado y Notario
otro, insertando en este ultimo caso los Público de la República de
comprobantes de la capacidad, haciendo Nicaragua, con domicilio y
referencia a ellos con fe de haberlos tenidos a residencia en esta ciudad,
la vista, según lo disponga la Ley expresión debidamente autorizado por

27
de su fecha y nombre del Notario o
funcionario que los hubiese autorizados o
expedidos, o agregando los originales al
protocolo para insertarlos en los testimonios
correspondientes.
Las circunstancias de haber intervenido un
intérprete nombrado por la parte que ignore
el idioma castellano.
La fe de conocimiento de los otorgantes, de
los testigos y de los intérpretes que
intervinieran en su caso.
En el caso de que el cartulario no conozca a
las partes ni puedan estar presente testigos de
conocimientos, lo hará constar así en la
escritura especificando.(Ley de identificación
ciudadana)
acuerdo de la Excelentísima Corte
Suprema de Justicia para ejercer
el notariado durante un
quinquenio que vencerá el día
veintisiete de Mayo del año Dos
Mil Dos, comparece: MARIA
EUGENIA SOLORZANO
CASTRILLO, mayor de edad,
soltera, transportista y este
domicilio, portando la cédula de
identificación número
cuatrocientos cincuenta guión
cero nueve cero cuatro cincuenta y
siete guión cuatricero eme, quien
a mi juicio tiene plena y perfecta
capacidad legal y civil necesaria
para obligarse y contratar,
especialmente para el
otorgamiento de este acto, en el
que procede por sí misma y dice:

En este número se contienen los requisitos de lugar, hora, día, mes y año de estructura externa del instrumento
publico que constituye lo que puede llamarse y contenerse como Presupuesto del Documento Notarial pues así
como sin los presupuestos procesales no pueden iniciarse ni desenvolverse válidamente el proceso. También
sin los requisitos anunciados no puede haber instrumentos público, ya que si faltase al iniciarse este, se
viciaría de nulo por ser esenciales para su debida formación legal, como la afirma Fernández Casado y
Sanahuja y Soler.

En consecuencia la introducción bien puede ser denominada como la entrada al plano de la dimensión
notarial, en donde su contenido es sacramental, ritual y no debemos temer caer en el machotismo.

Aplicando la forma Azpitarte a este numero primero encontramos en el las respuestas al donde y al cuando se
otorga el instrumento publico el lugar es el donde se lleva a efecto su otorgamiento por las partes o mejor
dicho su autorización por el notario que el ordinario es su estudio u oficina, por lo que fuere de ella se hará
constar por el mismo notario en la escritura que autoriza las menciones necesarias para su determinación. En
este sentido en la introducción del instrumento publico se indicara forzosamente la ciudad o población en que
se otorga, y si se hace fuera de ellas se hará constar la comarca, la aldea, el caserío, etc., con la expresión del
termino municipal en que radican.

El lugar vincula el instrumento publico con el aquí se otorga y de este manera al decir el notario por ejemplo:
En la ciudad de Managua esta asiendo constar el espacio que dentro de su comprensión territorial ocupa al
autorizar el instrumento publico, como lo expresa el Arto. 285 del Registro Notarial de España.

La hora que es cada una de las veinticuatro partes en que se de divide el día solar que se cuenta desde la una
de la mañana hasta las doce de la noche siguiente, junto con la fecha, es el cuando se efectúa el instrumento
publico, y esta íntimamente ligada con el día, ya que pertenece a cada uno de los espacios llamados mañana,
tarde y noche, por lo que en la redacción de la escritura se le considere como horas de la mañana, de la tarde o
de la noche según el caso respectivo.

El día, conforme el Arto. XXVI Titulo preliminar C Es el intervalo entero que corre de media noche a media
noche, y en este sentido se sigue el concepto astronómico del día, o sea, el tiempo que el sol emplea en dar
aparentemente su vuelta alrededor de la tierra, que empieza desde el momento que apunta la luz del día a la

28
una de la mañana o mañanitas hasta el momento que llega el sal al Cenit, las doce meridianas, de la cual
continua en sus ultimas horas de luz hasta las dieciocho horas (Seis de la tarde) que empieza la noche y que
cesa alas veinticuatro horas (Las doce de la noche). No obstante de esta consideración de la Ley considere y
tiene en el Artículo 172 Pr. Como tarde la primera hora, de la noche que termina con las Siete, por una mera
apreciación objetiva de los legisladores.

El día junto con el mes y el año forma jurídicamente la fecha ó sea la relación del tiempo y del espacio con un
hecho. El nombre de fecha viene de la cláusula de estilo que antiguamente se consignaba en las cartas: Fecha
en tal día y lugar.

Todas las horas del día y todos los días del año son hábiles para Cartular. Mas a este respecto no existe
disposición que terminantemente lo establezca, pues no se necesita tal cosa. La creación del día feriado que es
aquel en que se cierra los tribunales de justicia ha sido con el fin de que se suspendan durante ellos el curso de
sus negocios judiciales en acción pública, y en este sentido el Arto. 171 Pr., dice; Son días hábiles todos los
del año, menos los domingos y los que este mandado que vaquen los tribunales, y el referido Arto. 172 Pr.
Dice: Son horas hábiles las que mediante entre las Seis de la mañana hasta las Seis de la tarde

Habilitables para los jueces y tribunales son únicamente los días inhábiles, a instancia de parte cuando,
hubiere causa urgente que lo exija (Arto. 173 Pr.)

Así establecidos para las actuaciones judiciales se estableció a su vez por los legisladores en el Artículo 571
Pr. Que para las actuaciones de jurisdicción voluntaria son hábiles todos los días del año sin excepción, quizás
por la urgencia que de ordinario revisten.

El notario en su actividad de tal funcionario no ejerce ningún acto de jurisdicción, sino principalmente, entre
otros el de Autenticar en virtud de la fe publica que se halla investido, y de acuerdo con la naturaleza y
tradición jurídica de ella tiene como objetivo el hecho condicionante de los Derechos subjetivos de los
contratantes por estar basados en la voluntad de ellos mismos que las actuaciones extrajudiciales y privada,
que como acto de forma obligados por la Ley para su debida certeza y seguridad, sean de inmediata
realización, según la urgencia y necesidad del caso como por ejemplo, el otorgamiento del testamento de un
enfermo grave, el de un poder del que tiene que salir rápidamente del país, etc. De toda esta circunstancia
como una consecuencia lógica y natural tiene que ser ejercitada la función del Notario tan luego le sea
solicitada o rogada por quien lo necesite con presteza inmediata en cualquier momento sea, de noche, de día,
domingo, o día feriado.

En todos los reglamentos Notariales que nos presenta el derecho comparado como en el de España y el de
Guatemala se manda a poner en la escritura el lugar, el día, el mes y el año, pero en cuanto a la hora dicen,
que solamente se podrá en los casos en que por disposición legal debe designarse como en los testamentos, en
las actas de protesto, en las revocaciones de poderes para contraer matrimonio, en los contratos de seguros etc.
Nuestra Ley del Notario exige ponerse la hora en todas las actas Notariales como el presupuesto esencial
porque se hace necesidad al tomarse en cuenta que, en la vida practica, se presenta el caso de ser otorgado un
instrumento publico por un mismo sujeto un mismo día, caso en los cuales no podría o se dificultaría la
demostración de prioridad de uno de ellos sobre el otro, si carecieren de la hora.

El mes que constituye que cada una de las doce partes en que se divide el año, se distingue como el día en
civil y astronómico este es el tiempo que gasta el sol en correr aparentemente en cualquiera de los doce signos
del zodiaco, el civil es cualquier de las doce partes del año que se conocen con los nombres de enero, Febrero,
Marzo, Abril, etc., se hace obligación que se ponga el año en la escritura publica por el hecho de que los días
están numerados con relación al mes que pertenecen. El año como se sabe es el tiempo que tarde la tierra en
su revolución real alrededor del sol, que es el año astronómico.

Tanto los meses como los años los computara el Notario en la escritura que autorice siguiendo el sistema del

29
calendario Gregoriano, o sea según el número de días que respondan respectivamente a ellos, ya de 28 a 29 de
30 o de 31 para los meses ya de 365 o de 366 para los años.

Todos estos datos de lugar, de hora, día, mes y año se colocan siempre al principio del instrumento publico
por dos consideraciones: La primera la funda una razón de lógica, ósea de que siendo el instrumento publico
en el que se consigna casi siempre un hecho jurídico, debe relacionarse este de antemano con el tiempo y el
espacio de manera que al empezarse la escritura se conozca ya el lugar momento de su verificación, y la otra
consiste en la importancia que el lugar, hora, día, mes y año, tienen en la escritura publica por ser hechos que
el Notario le consta y por consiguiente los autentica la fe Notarial, haciéndoles producir efectos aun contra
terceros como lo preceptúa el Arto. 2374 C. estas razones hicieron que se dejaran de poner el fin de la
Escritura Pública como se hacia en lo antiguo, en los siglos XVI al XVIII.

En este ultimo va implícito el ante quien se otorga el instrumento publico, y expresamente dicho el quienes le
otorgan.

Nuestro Código Civil en su Arto. 1035 dice: El testamento abierto deberá ser otorgado ante Notario y tres
testigos idóneos que vean, oigan y entiendan al testador, y de los cuales dos a lo menos deben saber leer y
escribir, y en el Artículo 1052 dice: Lo que constituye esencialmente el testamento cerrado es el acto en que el
testador presenta una escritura cerrada declarando de viva voz, de manera de que el Notario y testigo lo vean,
oigan y entiendan, que en aquella escritura se contiene su testamento.

Los mudos podrán hacer esta declaración escribiéndolas ellos mismos, a presencia del Notario y testigos.

Bien sabemos que la Escritura Pública es documento con la característica especial de ser autorizada por
Notario Publico con las Solemnidades requeridas por la Ley, por consiguiente para que halla escritura publica
debe hacer en ella Notario que la autorice con su real y efectiva presencia.

Esta presencia del Notario la debe acreditar el mismo en esta primera parte de la escritura con palabras que no
dejen duda alguna de ella, y nada mas precisa y exacta que la de ante mi que significa decir en mi presencia.
El otorgamiento de los instrumentos público dice Fernández, participa en cierto modo de la Naturaleza mística
de los sacramentos y requiere como estos la presencia real del Ministerio del Sacerdote.

Además de esta formula o expresión de Ante mi escribirá el Notario inmediatamente después de ella su
nombre y apellido de manera entera y completa, es decir sin iniciales ni abreviaturas, que acarrearían al
instrumento objeciones de nulidad, y debe poner así mismo sus condiciones de Notario Publico y el lugar de
su domicilio y vecindad. Con respecto a este ultimo requisito podemos decir, que, para el Notario
Nicaragüense solo significa que debe hacer saber y conocer el lugar en que tiene abierta al publico su oficina
y no su competencia territorial, y de esta manera solo podrá cuando actúe fuera de su domicilio una expresión
que aclare su permanencia transitoria o circunstancial en el lugar que se ha llevado a efecto el instrumento
publico.

La expresión de todos estos datos tienen la importancia de que el Notario al consignar su nombre y apellido
constata de manifiesto de carácter personal de su autorización, con su calidad de Notario, la dignidad de la
función que ejerce con la investidura de la fe publica, y con su domicilio o vecindario, el lugar en que debe ser
buscado y oído en sus actividades profesionales.

PRESENCIA DE LOS OTORGANTES:

La presencia de las partes u otorgantes en la autorización de la escritura publica, hace aparecer en ella la
existencia de sus derechos y de sus obligaciones, es decir, que el hallarse presente ante el Notario ya en
persona o por medio de Apoderado o de Representante Legal haciéndose ver, oír e identificar, acreditan la
legitimidad del negocio que realizan por lo que el Arto. 28 de Inciso 2 de la Ley del Notariado nuestra pena

30
con nulidad el instrumento publico que se autoriza por el Notario sin estar presente ante el, los otorgantes.

Las Leyes y las Doctrinas frecuentemente pecan de imprecisas el designar a los sujetos del Instrumento
Público, y los llaman partes compareciente y otorgantes. En líneas generales diremos que son partes aquellas
personas a favor o en contra de las cuales establecen se modifican o se extinguen derechos. A veces
comparecen personalmente con presencia física en el instrumento público y otras veces por medio de
Apoderados o Representante Legal.

Comparecientes es el que realmente en razón de su presencia física se sitúa ante el Notario, por lo que han de
ser siempre personas físicas tangibles, vistas y oídas por el Notario.

Delimitando esferas de acción entre parte o compareciente resulta que es parte y no compareciente la persona
que esta representada en el otorgamiento de la escritura publica; y en cambio es compareciente y no parte, el
apoderado el Gestor de Negocio, etc., es decir, el Representante.

Al lado de estas nociones de parte y de compareciente surge la técnica Notarial la figura del otorgante cuya
voz tiene su origen en el verbo otorgar, que significa: Admitir, dar o consentir.

Los otorgantes de una escritura publica deben reunir ante el notario autorizante las condiciones necesarias que
la Ley exige para la validez de su actuación, y que necesariamente deben hacerse constar en ello.

Estas condiciones son:

Sus condiciones y anormalidades físicas.

Si hablan o no el idioma nacional nuestro cuando pertenecieren a países en los que no se habla Español.

Su designación o filiación.

La fe de su conocimiento.

La capacidad que tienen para el ejercicio de sus derechos.

La forma en que proceden

CON RESPECTO A LAS ANORMALIDADES FÍSICAS

QUE ADOLECIEREN:

La Ley nos dice lo siguiente: En el Arto. 2367C. si las partes fueren sordomudos, que saben escribir, la
escritura debe hacerse en conformidad a una minuta que den los interesados, firmada por ellos y reconocida la
firma por el Notario, quien dará fe del hecho. Esta minuta quedara también protocolizada en el Arto. 1038 C.
El que fuere enteramente sordo deberá leer por si solo su testamento y si no saben o no pueden, designara dos
personas que lo lean en su nombre, siempre en presencia de los testigos y del Notario, y en el Arto. 31 Ley del
Notariado si algunos de los otorgantes no saben firmar o es ciego o tienen algún otro defecto que haga dudosa
su habilidad, se indicara esta circunstancia en el instrumento; y uno de los testigos instrumentales, u otra
persona llevada por el interesado, firmará por él la segunda, condiciones de cuando ignoran los otorgantes el
idioma Español nuestro, o nacional la reglamentan los Artículos 23 No. 1 del notario y el Arto. 2366 C. que
respectivamente dicen.

La introducción debe contener y expresar: La circunstancia de haber intervenido un interprete nombrado por
la parte que ignore el idioma Español. Si las partes no hablan en idioma nacional, la escritura debe hacerse en

31
conformidad a una minuta firmada por las mismas partes en presencia del cartulario, que hará fe el acto y del
reconocimiento de las firmas, si no lo hubieren firmado en su presencia traducida por un perito que nombrara
el mismo cartulario. La minuta y su traducción deben quedar protocolizado y no habrá necesidad de que el
cartulario reciba promesa al traductor.

Con la disposición notarial claramente se dispone la obligación del Notario de hacer constar en la primera
parte la introducción de la escritura, la intervención en ella del intérprete o perito que nombre la parte que
ignore el idioma nacional o del nombre el mismo cartulario cuando son las partes la que lo ignora.

Algunos piensan que entre las disposiciones civiles y la notarial indicada, hay ciertas especies de antinomia
puesto que el Código Civil exige una minuta firmada por las partes y traducida por un perito que nombre el
Notario.

Al juicio de los Prof. Bruno Hermógenes y Nicolás Buitrago, no existe esa antinomia si se extiende al tenor
literal de ambas disposiciones, el Código Civil habla de partes que ignoran el idioma vernáculo, y entonces es
el caso en que deben presentar al Notario la minuta redactada en su propio idioma para que la traduzca el
Perito nombrado por el Cartulario; mientras que la Ley del Notario se refiere, no a las partes en general, sino a
una sola parte que ignore el idioma nacional, pues en este caso basta que el otorgante nombre un Perito para
que le sirva de interprete ante el Notario que deba redactar el instrumento.

Presentada al Notario por los otorgantes la minuta redactada en el idioma extranjero, proveerá este a
continuación que se proceda a su traducción nombrándose para ello como perito el que el mismo designa, por
auto de Notaria una vez hecha la traducción ordenada se procederá a la redacción de la escritura, en la forma
que disponen los Artos que dejamos relacionados.

En cuanto a los que indica el No. 3, ósea la calidad de los otorgantes, o lo que es lo mismo decir, lo que
constituye el Estado de una persona, su naturaleza, su edad y demás circunstancias y condiciones que se
requieren para el ejercicio de sus derechos.

Esta calidad de los otorgantes se hace constar en la Escritura como dice el No. 2 del Arto. 23 Ley del
Notariado expresando el nombre y apellido de los otorgantes con letras claras, exactas y completas, sin
iniciales ni abreviaturas. Si el otorgante fuera funcionario Público que intervenga en el ejercicio de su cargo lo
que debe hacer constar el Notario.

En nuestra legislación, se cumplen con la indicación de la mayoría de edad de los otorgantes, y/o los años
requeridos expresamente por la Ley para participación en las escrituras, la edad del o de los otorgantes, es el
tiempo vivido desde el día del nacimiento, lo que el Notario la expresara indicando el numero de años que
tuviere si esto fuese necesario o indispensable por el acto o contrato que celebre, pero de no ser así bastara
consignar la mayoría de edad o el tener los 21 años cumplidos.

Si el otorgante fuere menor de edad mayorizado o emancipado deberá hacerse constar el numero de años que
tuviere acreditado con el documento respectivo, y además, se deben tener presente los atestados
correspondientes a la mayorización o emancipación.

La profesión que es la acción de profesar, o efecto de ejercer una ciencia intelectual o manual a que se dedica
la persona otorgante.

La profesión u oficio debe ser declarada por el otorgante y corroborada por el conocimiento que de él tengo el
Notario.

Sobre el domicilio que debe tener el otorgante, la Ley nuestra únicamente nos habla de él, sin referirse en
manera alguna al vecindario de ellos como lo hace el Reglamento Notarial de España.

32
El domicilio vincula a la persona jurídicamente al lugar del departamento o provincia en que reside en donde
se le debe hallar para el ejercicio de sus derechos y cumplimiento de sus obligaciones.

La Nacionalidad de los otorgantes, que lo vincula jurídicamente y políticamente con la Nación o Estado, se
debe hacer constar en la Escritura cuando actuare sobre la capacidad de ellos ejecutando el acto o contrato
fuera de su nación, es decir, si fuera extranjero.

ESTADO CIVIL

El Artículo 159 del Reglamento Notarial de España, a este respecto dice: Que las circunstancias relativas al
Estado civil del otorgante de una escritura, se expresara diciendo si es Soltero, Casado, Viudo o Divorciado.

En nuestra legislación solo existen dos Estados: Casado o Soltero, por costumbre se señala si la soltería es a
consecuencia de la viudez.

Según el artículo 499C el estado civil es la calidad de un individuo en orden a sus relaciones de familia, en
cuanto le confiere o impone determinados derechos y obligaciones

De aquí se resuelve que o el individuo es casado o soltero. Aunque sobre todo las señoras se ponen solteras
por viudez, los hombres no se califican de tal manera y solamente se ponen solteros, en cuanto al estado de
divorciado, generalmente a nadie le interesa señalar tal situación y mientras no implique alguna circunstancia
condicionante, únicamente se ponen solteros.

3ro. FE DE CONOCIMIENTO DE LOS OTORGANTES:

Históricamente el Notario debía conocer personalmente a los otorgantes con anterioridad al acto o contrato en
que intervienen y por consiguiente aunque la fe de que esta investido cubre a todo el documento, es requisito
esencial de la escritura publica que el Notario de fe de ese conocimiento, como lo todavía establece el No. 5to
del Artículo 23 L. N.

Esta obligación del Notario vino legislada desde el Fuero Juzgado y el Código de las Siete Partidas. De nada
serviría al Notario dice, Don Eduardo Jirón que observe toda solemnidad que la Ley impone para el
otorgamiento de la Escritura, si por falta del conocimiento personal de los otorgantes no resultara de las
filiaciones respectivas, en caso dado la identidad legitima de las personas que ante él comparecen.

Don Antonio de Monasterio jurista Español se pronuncia en contra de este requisito de conocimiento de los
otorgantes de parte del Notario, sosteniendo que con ello se contraria la misión y oficio de la autoridad
Nacional, que se limita a testimoniar lo que presencia y percibe por medio de los sentidos del oído y de la
vista, y que el conocimiento de los otorgantes de cualquier modo que se tenga, es una aquella nociones
conceptuales que no se adquieren por medio de la directa afectaciones de los sentidos.

Esta doctrina de Monasterio no ha hecho mengua en la regulación legal de fe de conocimiento que sobre los
otorgantes debe hacer constar el Notario. Ella la establece la Ley como presunción de verdad mientras no se
pruebe lo contrario en juicio de falsedad; presunción que la sostiene y ampara el rigor de la Ley Penal contra
el que usurpa, la personalidad de otro.

Nuestra Ley del Notario prohibía terminantemente la autorización de instrumento alguno en que intervengan
personas desconocidas para el Notario, como ya lo vimos en el No. 1ro del Arto. 43, caso en el cual seria nula
la escritura, prohibición que la establece todas las legislaciones del Notariado.

No obstante, de esto ha creado la Ley, dos medios que pone en manos del Notario para que llene ese vacío de
solemnidad, que son:

33
La presencia de testigos que conozcan al otorgante desconocido para el Notario, y de que ya hemos hablado.

El uso de documentos de identidad y capacidad de que habla el inciso último del referido Arto. 23 ya
relacionado pareciera supletorio, no obstante la Ley de Identificación ciudadana nos obliga a comparecer ante
Notario portando nuestra Cédula.

Los testigos de conocimientos cuyo numero también es de dos y deben concurrir al otorgamiento de la
escritura con el debido conocimiento que de ellos tenga el Notario para que funde sobre el dicho de ellos la
identidad y capacidad de los otorgantes desconocidos, no será necesario que estos testigos firmen la escritura;
tal como lo dice el Arto. 23 No. 6, Ley del Notariado.

En estos casos es recomendable que firmen la escritura para garantía del Notario. La presentación de
documentos de identidad y capacidad que autoriza el mismo inciso y del Arto. 23, es únicamente en calidad de
supletorio de la falta de testigos de conocimientos ya que el referido inciso Literalmente dice: En el caso de
que el cartulario no conozca a las partes ni puedan estar presente testigos de conocimientos lo hará constar así
en las escrituras, especificando en su caso, los documentos que le hubiesen exhibido como comprobante de su
identidad y capacidad. Estos serian por ejemplo, la Cédula de Identidad que en la mayoría de los países se usa,
incluyendo Nicaragua y a falta de ella, podrían ser los Pasaportes y cualquier otro similar como las Licencias
que se dan a los chóferes y Libretas de los estudiantes Universitarios. Se plantea una aparente contradicción
con la Ley de identificación ciudadana ya que ésta establece como único medio de identificación la cédula.

Para el caso de cualquier testamento en que intervengan Notario, debe este conocer al testador, y en caso
contrario identificarlos con los testigos de conocimiento en la forma ya indicada, Arto. 1032 C. si no hubieren
testigos de conocimiento, se declarara esta circunstancia por el Notario y hará uso de los documentos de
identidad reseñándolos debidamente, y hará constar las señas personales del testador, como − caso especial
para el testamento Arto. 1033 C. La fe de conocimiento personal de los otorgantes asegura para el Notario la
identidad de ellos por lo que debe tenerlos en su presencia.

Actualmente, con el progreso y el desarrollo científico técnico, que afecta todas las esferas de la sociedad, ha
llegado a sustituir el conocimiento personal de los comparecientes por la existencia y portación de un
documento oficial y habilitado para tal efecto de identificación: la cédula de identificación ciudadana. Si no
tenemos cédula no podemos contratar.

CAPACIDAD DE LOS OTORGANTES:

En esta materia dice López Palop, encontramos el semillero de donde brotan la mayoría de la nulidades e
ineficacia de los documentos notariales. Una de las circunstancias que deben hacerse constar a costo y en la
introducción de la escritura publica, es la afirmación a juicio del Notario y no apoyado en el solo dicho de los
otorgantes, de que estos tienen la capacidad legal necesaria para obligarse y contratar especialmente es acto o
contrato a que se refiere el instrumento público, ya vimos que conforme el Arto. 43 Ley del Notario, Se
prohíbe a los Notarios: Autorizar contratos de personas incapaces de contratar según el Código Civil.

La capacidad que califica el Notario es la legal o capacidad de obrar en el juicio que de ella hace es un
requisito de gran importancia y rigurosamente fundamental para la eficacia del instrumento público que por si
solo se justifica.

Con respeto al efecto de la capacidad de las partes en relación con la validez del instrumento, puede decirse
por una parte que dada la importancia de ella y lo que establece el Arto. 1832 C. para la validez de una
obligación, es indispensable que los que se obligan sean capaces por lo que, al consignar el Notario en la
escritura que autoriza esta circunstancia debería de viciarse de nula la escritura, pero por otra parte el Arto.
1833 C. dice que la capacidad para obligarse se presume siempre mientras no se prueben los hechos o
circunstancias por los cuales nieguen la Ley esta capacidad, y en esta virtud, desde el momento de que el

34
Notario autoriza la escritura aunque no exprese su juicio sobre la capacidad del otorgante, se establece la
presunción juris tantum de que se ha juzgado la capacidad del otorgante en sentido favorable.

En el caso del testamento no cabe duda de que la omisión de este requisito como formalidad esencial, es
motivo de nulidad conforme el Arto. 1034 C. por lo que el Notario debe tener siempre la seguridad de hallarse
en el testador con la capacidad legal necesaria, como lo manda el Arto. 1032 C. por el que solo bastara que
haga constar el Notario este requisito, como ya se dijo en el testamento abierto, repite esta obligación el Arto.
1035 C. ultimo y para el cerrado el Arto. 1055C.

El Arto. 23 Ley del Notariado exige caso de no ser conocido el otorgante por el Notario y no haber testigos de
conocimientos, la comprobación de la capacidad de los otorgantes como documentos que como supletorio le
fuesen exhibido en la escrituras ínter vivos; y el Arto. 28 también Ley del Notariado expresamente manda que
no podrá precederse a extender un instrumento cuando las partes no tengan capacidad legal para obligarse o
no están completamente autorizados para el efecto pero de nulidad., o sea que, independientemente de que el
otorgante porte su cédula, debemos de conocerlo, o al menos tener la certeza de que esta en su sano juicio o
que tiene capacidad.

Por todas las razones dichas debe hacerse constar en esta Primera parte de la escritura por el notario
autorizante, el juicio de capacidad que tenga sobre los otorgantes para que no se entrañe nulidad su omisión.

Para Jiménez Arnúa, la imposición del juicio de capacidad no es un capricho de Ley, sino que viene impuesto
por la naturaleza y la finalidad del instrumento publico. Basta observar, nos dice, que la capacidad de los
otorgantes es el fundamento que de donde toma fuerza el acto jurídico que contiene el instrumento. El acto
jurídico se hace eficaz salvo los casos que la ley exija la forma que como requisito de solemnidad en virtud de
la voluntad de los contrayentes y otorgantes, manifestados en su consentimiento. Si el consentimiento no
existe o es defectuoso el acto es inexistente o anulable. Pero el consentimiento no consiste solamente en una
manifestación externa de querer, exige además de la exteriorización de voluntad que haya, en el que lo
manifiesta, el presupuesto necesario de capacidad o aptitud para intervenir eficazmente en el negocio jurídico
de que se trate.

Bien podría aludirse del instrumento publico la calificación de capacidad continua diciendo Arnúa,
superponiéndola al instrumento y hacerse separadamente de él por otro acto o por otro funcionario, como se
hace en la legislación angloamericana, en las que, la intervención notarial queda reducida a la constatación
autentica del hecho, con exclusión de toda calificación o de toda intervención notarial creadora, ya que allí el
notario no crea relaciones jurídica, en el sentido de que las hace nacer a la esfera publica y social, sino que se
limita a acreditar hechos.

Mas nuestra Ley no tiene ese concepto del instrumento publico, puesto que lo hace un documento completo de
defensa del derecho que la intervención notarial crea o consagra públicamente como ciertos. El instrumento es
autentico, no parcialmente y respecto a hechos puramente materiales ocurridos en presencia del notario, sino
íntegramente, en la totalidad de su contenido material y jurídico.

Por ello no puede ser eficaz si ante de su definitiva existencia no ha procedido un examen jurídico sobre la
actitud de los sujetos para que intervenir en él, que termine en una apreciación positiva.

5to.CAPACIDAD DISMINUIDA

Existen casos en la capacidad del otorgante no se completa para la libre y absoluta disposición de su persona y
bienes, por lo que exige la Ley la presencia o asistencia en la escritura de la persona que conforme a derecho
complemente o supla la personalidad incompleta del otorgante, como sucede el caso de las Capitulaciones
matrimoniales del menor hábil para casarse a que se refiere el Arto. 155C. que deberá estar asistido por la
persona cuyo consentimiento necesita para casarse, pues aun que para este acto no es indispensable que el

35
otorgante sea mayor de edad considera la Ley que se obvia la dificultad del otorgamiento del menor con la
presencia también de la persona que completa de esa manera el desarrollo mental del menor, en caso así
mismo de personalidad disminuida, el del Arto. 227 C. con respecto al emancipado por el matrimonio siendo,
menor de 18 años de edad caso en el cual necesita del consentimiento del guardador para la ejecución del
actos que excedan de la simple administración, también es caso igual el que presenta el Arto. 251C. Para el
Padre o la Madre en ejercicio de la patria potestad, para el caso de vender Bienes Raíces del hijo, por causa de
necesidad de evidente utilidad, ya que necesita robustecer su capacidad o aptitud legal con los documentos
habilitantes de autorización judicial, pena de nulidad.

6to.SI LOS OTORGANTES PROCEDEN POR SI O EN NOMBRE DE OTRO

Las partes otorgantes del instrumento publico pueden intervenir en el en nombre propio, o en nombre de otro.

Se procede en nombre propio, cuando el compareciente u otorgante, hace uso en la escritura que otorga, del
ejercicio de su capacidad como titular de derechos y obligaciones. En este caso se procede con interés propio,
y requerirá el Notario como requisito indispensable la capacidad de otorgante, la que habrá de ponerse en
relación directa con la naturaleza o índole del acto y acreditar la titularidad en cuya virtud se actúa. Si no se
hiciere constar en la escritura por el Notario esa circunstancia, ella seria absolutamente nula al tenor del Arto.
67 Ley del Notariado en armonía con el Arto. 2371 C. Por no concurrir en el instrumento publico todas las
solemnidades externas indispensables para su validez.

Sin embargo la Ley del 28 de Mayo de 1913 aclarando el referido Arto. 67, dispone que: No se extiende
haberse faltado a las solemnidades prescritas por la Ley primero por no haberse expresado que el otorgante
procede por si, cuando no la hace en nombre de otro

La titularidad consiste en la atribución a una persona de un derecho terminado y subjetivo; y puede ir unida al
goce del derecho o a su ejercicio.

Se procede en nombre de otro en el otorgamiento de una escritura cuando el compareciente aplica o pone el
ejercicio el derecho de representación, cuyo objeto en general es suplir la deficiencia que supone la limitación
de nuestras facultades, para de esa manera ampliar el campo de nuestra actividad jurídica.

En el estudio del sujeto como elemento de la relación jurídica que sostiene el instrumento publico, es preciso
distinguir el titular o investido del poder jurídico, del portador efectivo de la voluntad de este, capaz de poner
en el ejercicio el derecho que puede no coincidir con el primero.

A si la declaración de voluntad puede hacerse por el mismo interesado en el negocio en cuyo caso coinciden
titular y portador de voluntad que pone en ejercicio el derecho; o por medio de otra persona.

Ahora bien para la existencia y validez de un negocio jurídico se necesita entre otras condiciones
fundamentales, la existencia de una voluntad libre y su declaración o manifiesto expresa, así cuando esta
manifestación de voluntad se hace por medio de otra persona sustituyendo el titular en la simple manifestación
de voluntad actuando como instrumento de la voluntad ajena, se tiene apenas una recomendación o una
representación sentido lato, pero, si el portador de la voluntad sustituye al interesado en el negocio, no solo en
la manifestación externa de la voluntad no también en la misma voluntad o determinación interna funcionando
la voluntad del sustituto en lugar de la suya, se tiene entonces en sentido técnico la verdadera representación.
En esta virtud la representación técnica puede ser de dos modos: INDIRECTA, a aquella en la que el
representante realiza el acto en nombre propio aunque por cuenta e interés ajeno, ósea la representación
técnica.

La Representación se justifica jurídicamente por la razón de que toda persona al nacer es capaz de adquirir
derechos y contraer obligaciones como derecho constituido de su personalidad legal, que implica una

36
capacidad estática e irreductible; pero, para que sea capaz de obrar por si misma requiere por su carácter
dinámico discernimiento y libertad, que no poseen de manera alguna los impúberes y por falta de juicio o de
razón los dementes y los sordos mudos que no saben darse a entender por escrito, y a quienes como a los
impúberes considera la Ley como incapaces absolutos al tenor del Arto. 7C.

Por otra parte también existen personas que con plena capacidad de obrar, están imposibilitadas a veces de
realizar personalmente ciertos actos debido a los múltiples de hechos que les impone su limitación física.

Es pues que para ambas situaciones arbitra el derecho para solución de ellas el medio de la
REPRESENTACION. Esta la recibe el representante, en el primer caso de la Ley, y en el segundo de la
voluntad del representante. De esto fluye que la representación directa puede ser necesaria o legal y voluntaria
o contractual. La necesaria o legal, la confiere la Ley a ciertas personas, que por virtud de su cargo u oficio, o
de una de una pasión familiar obran a nombre de los que se encuentra impedidos para hacerlos por si mismo.
La Representación voluntario, o declaración unilateral de voluntad, es la que una persona autoriza a otra para
que concluya en su nombre uno o varios negocios jurídicos que han de producir sus efectos como si fuesen
operados por ella misma. En ella el acto de voluntad del representado, jurídicamente se llama Poder.

Los modos de intervenir en nombre de otro por acto de voluntad pueden ser:

Con Poder.

Sin Poder, y

Con poder insuficiente.

En los dos últimos casos hay identidad en el resultado final. Pues el que actúa sin Poder o con Poder
insuficiente realiza un acto de disposición ajeno, y por consiguiente no vincula la voluntad del presunto
representado, a menos que de parte de este se produzca la ratificación del acto verificado en su nombre, sin
poder o con poder suficiente. (Arto. 3339 C.)

INTERVENCION CON PODER

En la representación que se efectúen con poder que fluye la voluntad del representado condicionada por lo que
expreso en el poder, debe el Notario hacer tanto en este acto, como en la representación legal, las
calificaciones siguientes:

La capacidad de goce del representante.

La capacidad de ejercicio del representante.

La forma o validez del apoderamiento.

El buen uso del poder, en el sentimiento jurídico, ósea que el representante obre dentro de los limites o
facultades que en el se haya señalado.

Sobre las prescripciones de la Ley, de que poderes deben constar en documento publico como lo indican los
Artículos 3293 inciso 3; 3350, 3366 C. y 72 Pr. y el Arto. 2483 No. 5 C.

Suficiencia del poder. Esto es de muy difícil comprobación por lo que no se pueden precisar reglas. En este
caso el notario tendrá como cierto lo asegurado por el mandatario de que, el poder no le ha sido revocado,
suspendido ni limitado.

37
MANERA DE HACER CONSTAR LA REPRESENTACIÓN

EN EL INSTRUMENTO PÚBLICO

La Ley del Notariado nuestra, con objeto de mantener la subsistencia del poder, es decir, su permanencia, su
estabilidad o conservación, se dispone en el Arto. 23 inciso 3. Que el documento justificativo de la
representación de otro se debe hacer constar en el instrumento público, según el caso de cualquiera de estos
modos:

Insertándolo en el cuerpo de la escritura, con esta expresión indica la Ley, que el poder debe ser incluido en el
texto de la escritura.

Ya en copia integra, o haciendo solo referencia de ellos, con fe de haberlos tenido a la vista según los dispone
la Ley; con expresión de su fecha y nombre del Notario o funcionario que los hubiesen autorizados o
expedido.

Agregando o incorporando los originales del poder, ósea su copia o testimonio al protocolo para insertarlos en
los testimonios correspondientes.

Se agrega como folio del protocolo con el número que le corresponda al orden sucesivo del que lleva la
escritura. Estos dos modos que nos representa la Ley para subsistencia del poder, están de acuerdo con lo que
dispone el Arto. 3331 inciso 2 que dice: Cuando se contrata a nombre del Mandante, se es en escritura
pública, deberá insertarse el poder si lo hubiere.

Si es de otro modo bastara que se cite el poder, detallando su fecha y demás circunstancias pertinentes, pero si
es especialísimo para el caso deberá agregarse el contrato o protocolo.

Así mismo, se debe agregar también al protocolo cuando se procede con especial para determinado acto
jurídico. Como la falta de observancia de cualquiera de las disposiciones que contienen los números anteriores
acarrearían las nulidades del instrumento público, por requisito de solemnidad como lo estatuye el Arto. 67
Ley del Notario, y así mismo dispuso la Ley del 28 de Mayo de 1913 que: No se entiende haberse faltado a las
solemnidades prescritas por la Ley; 2do. Por haberse copiado al protocolo ni copiar íntegramente los poderes
u otro poderes habilitantes, con tal que se copien las designaciones que se deben tener la introducción y
conclusión según los artículos 23 y 29 Ley del Notariado y las cláusulas pertinentes.

En este caso nos dice la misma Ley en el número 3ro. Que el Notario dar fe que no hay otra cláusula que
limite o altere la personería del compareciente. La omisión de este requisito será penado con multa de Cuatro
Córdobas:

No será necesario insertar en cada instrumento público los poderes o documentos habilitantes, siempre que ya
constaren en otro instrumento contenido en el protocolo del mismo Notario pero será forzoso en cada caso
presentar los originales. El Notario dará fe de haber tenido a la vista estos originales y de estar ya copiados en
su protocolo indicando el numero, fecha y hora del acta respectiva y el folio o folios del protocolo en que se
encuentran.

En los testigos se insertara siempre lo conducente de los mismos documentos. La infracción de cualquiera de
las formalidades prescritas será penada con una multa de 10 a 25 córdobas, que impondrá el cartulario al
Registrador, Juez o Tribunal, a cuyo conocimiento llegue el instrumento publico dando aviso, a la Corte
Suprema de Justicia de la infracción cometida sin perjuicio de las acciones que correspondan a las partes.

Todo lo dicho obliga al Notario al llamársele a la autorización de una escritura pública, en la que el otorgante
contrate a nombre de otro, a que tenga presente que, el Arto. 2440 C. dispone: Ninguno puede contraer a

38
nombre de otro sin estar por este autorizado, o sin que tenga por la Ley su representación Legal.

DIVISION DE LOS PODERES POR SU AMPLITUD

Y POR SU UTILIDAD

Como corolario de anteriormente expuesto acerca del mandato se puede decir, que por su amplitud de acción,
el mandato o poder, puede ser: Generalísimo (Arto. 3295 C.) El inciso 3 del Arto. 28 de la Ley del Notariado
dice: En los poderes de cualquiera clase que sean, se expresaran las facultades especiales que el poderdante
confiere al apoderado, no siendo licito pena de nulidad citar solamente al articulo o artículos del Código que
los contiene.

Sobre este poner siente la C.S.J., que se puede hacer uso de juicio sin que lleve las autorizaciones especiales
que enumere el Arto. 3357 C. A nuestro juicio, creemos que el instrumento debe contener tales autorizaciones
como lo dispone el inciso 3 del Arto. 28 de la Ley del Notariado.

GENERAL: (Arto. 3296 C.), para todos, alguno(s) negocio(s), con amplia y general administración.

ESPECIAL: (Arto. 3297 C.)

Son actos jurídicos determinados por el poderdante el de vender, hipotecar, o de cualquier otro modo enajenar
los bienes expresamente relacionados, y el que se da para los negocios a que se refieren los Artículos 3423,
3552, y 3915 C. Se necesita poder especial para acusar criminalmente.

(Artículo 42 In.) En el Nuevo Código de

ESPECIALÍSIMO:

Se confiere para ciertos actos determinados por la Ley, es tal modo que para ese acto no seria bastante el
poder general, ni el generalísimo, sino que debe constarse solo y exclusivamente a dicho acto jurídico.

Se concede poder especialísimo según el Arto. 3358 C.

Para contraer matrimonio a nombre del Mandante.

Para el reconocimiento de hijos ilegítimos y su inscripción respectiva en el Registro del Estado Civil, para los
efectos de reconocimiento.

Para efectos de Divorcio.

Para todos los otros casos en que la Ley requiera poder especialísimo.

El instrumento en que se hace constar el mandato, se llama PODER.

MODO DE HACER LA REPRESENTACION

RESPECTO A ENTIDADES

Nuestra Ley del Notariado no tiene disposición sobre el caso de esta representación, por lo que el notario
puede aplicar lo que dispone el Arto. 165 de la Ley del Notario de España, ósea que, cuando algunos de los
otorgantes concurra al acto en nombre de una SOCIEDAD, ESTABLECIMIENTO PUBLICO,
CORPORACION, u otra persona social, se expresara esta circunstancia, designando además de las relativas a

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la personalidad del representante, el nombre de dicha entidad y su domicilio, e indicando el titulo del cual
resulte la representación. El representante suscribirá el documento con su propia firma, sin que sea necesario
que anteponga el nombre, ni use la firma o razón social de la entidad que represente.

SOCIEDAD CIVIL

Esta sociedad la representa la persona(s) a cuyo favor resulte dicha potestad, según documentos acreditado de
la existencia de la sociedad (Arto. 3245 C.), esta sociedad debe hacerse constar en escritura publica, siempre
que su objeto o capital exceda de cien pesos, y aunque no exceda de esta suman, cuando se aporten a la
sociedad Bienes Inmuebles o Derechos Reales. (Arto. 3182 C.).

SOCIEDADES MERCANTILES

Nuestro C. de C. en su Arto. 118 reconoce especies de sociedad:

1) Colectivas 2) Comandita simple 3) Anónima

4) La Cooperativa 5) Comandita por acciones.

Todas estas sociedades constituyen una personalidad jurídica distinta de los socios y además, debe constar en
escritura pública, no produciendo efecto legal de otra forma.

DE LA REVOCACIÓN DE MANDATO

La revocación es una de las formas que para terminarlo lo designa el No. 3 del Arto. 3345 C. La revocación de
poder que conste por escrito o en escritura publica, debe hacerse por escritura publica o por escrito y surte sus
efectos respecto el mandatario desde que lo sepa; pero respecto de terceros, si el poder ha sido otorgado en
escritura publica, solamente desde que el notario que lo autorizo anote la revocación al margen de la escritura
matriz y del testimonio correspondiente. (Arto. 3349, 3350 C.).

REPRESENTACIONES LEGALES EN EL INSTRUMENTO PUBLICO

Las personas individuales que tienen capacidad de derecho o adquisitiva pero, incapacidad de ejercicio o de
hecho, necesitan ser provisto por la Ley de un poder de representación que permita ejercita los derechos y
obligaciones del incapacitado, en esta virtud el menor de edad, la demencia o imbecilidad, la sordomudez,
ebriedad y la interdicción Civil, no son mas que restricciones de la personalidad jurídica, que solo se extingue
por la muerte.

REPRESENTACIONES ESPECIALES

Se puede llamar así; las del quebrado, y del concursado, del suspenso del interdicto y del ebrio. (Arto. 1071
CC. y 2252 C. 1073 C. respecto al quebrado).

El Interdicto:

La guarda de este es restringida pues solo se priva de la patria potestad y de la administración de sus bienes
por actos entre vivos.

Iglesia Católica:

La Iglesia puede adquirir por causa de muerte testados, mandas que no excedan de la décima parte de los
bienes del testado, como lo dispone el Arto. 986 C. La persona que representa a la Iglesia es el jefe de ella,

40
ósea los Obispos respectivos, que acompañaran como documento legal, la Bula de su designación.

REVOCACIÓN DE PODERES EN EL ORDEN INTERNACIONAL

Nuestro código civil en el inciso 2do. Arto. 3349, estatuye: Si el Mandante se hallare fuera del territorio de la
república, deberá hacerse saber la revocación del poder por aviso publicado en el periodo oficial de
Nicaragua; de otro modo la revocación no surtirá en este caso efecto contra tercero.

Tema Cinco

El Cuerpo de la Escritura

El cuerpo de la escritura.

Concepto:

A modo de concepto puede decirse que el cuerpo de la escritura es aquella parte de ella en que, después
de haberse fijado e identifique la personalidad de los comparecientes en la introducción, se describe el
fin de la relación o del acto de voluntad que sobre el objeto o materia va a verificarse; se justifica la
dependencia jurídica del sujeto y se establecen los supuestos que en el orden lógico y jurídico sean
antecedentes de los pactos, estipulaciones o manifestaciones de voluntad que seguidamente hayan de
hacer los comparecientes.

En virtud de lo expuesto cabe decir, que la exposición y la estipulación o disposición del R. N. de

España, están comprendidas en esta segunda parte de la escrituras, como ya lo llevamos dicho
anteriormente; desde luego que, la exposición cuyo nombre derivado del latín significa declarar, poner
de manifiesto los antecedentes o el sentido genuino de un texto o motivo, aplicada a la ESCRITURA
pública de línea física y jurídicamente según Azpeitia, el objeto del negocio jurídico que a la
autorización notarial se someta, y traza aunque no siempre, la génesis y finalidad de él y, la estipulación
o parte dispositiva, en la técnica notarial, sirve y está dedicada a formular la declaración de voluntad
que constituye el negocio jurídico que motiva la escritura; el alma de ella y su única razón de ser.

NECESIDAD DE ESTA SEGUNDA PARTE DE LA ESCRITURA

La separación de esta segunda parte de la Escritura que hace nuestra Ley de Notariado, obedece, o
mejor dicho responde a la necesidad de la escritura pública que da vida oficial a relaciones jurídicas sea
clara, exenta de ambigüedades y de suscitar contiendas en su apreciación. Es una necesidad lógica y n o
meramente de forma, puesto que solo mediante esta separación de los antecedentes y declaraciones de
voluntad de las partes no podrá hacer la redacción ordenada y sistemática del instrumento público.

Momento en que empieza el CUERPO DE LA ESCRITURA:

Poniendo los hechos prácticos del Notario, claramente resulta, que una vez consignados por él, en la
Primera parte o INTRODUCCIÓN de la Escritura todo lo que ordena y nos refiere el Artículo 23 LN y,
de haber expuesto la expresión dijo o dijeron con respecto del otorgante u otorgantes respectivamente,
empieza o entra de lleno la segunda parte o Cuerpo de la Escritura.

¿Más en esta expresión dijo o dijeron, se debe contener al pie de la letra todo lo que el otorgante u
otorgantes manifiestan o exponen al Notario? − De ninguna manera, pues si así fuera, dice Falguera, el
Notario no tendría más que sentarse a coger la pluma y escribir lo que se le dicta, y estarían demás por
consiguiente todos los estudios para su carrera profesional. El Notario no es un rutinario amanuense
sino el jurisperito que después de oír las explicaciones de los otorgantes, las medita, las depura y les

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imprime la debida fórmula legal y, por lo tanto, la forma y las palabras de la escritura pública son obra
propia del Notario y n o del contrayente.

Lo que comprende el CUERPO DE LA ESCRITURA según la Ley del Notariado Nicaragüense.

Siguiendo las palabras del tratadista Girón, sobre la Ley Notarial de Guatemala de la que procede la
nuestra, al indicar las circunstancias que debe contener esta parte de la Escritura Pública podemos
decir que es enteramente deficiente; que solo dice el Artículo 26: El cuerpo del documento debe
comprender la relación clara y precisa del contrato o acto que se reduce a instrumento público, el cual
deberá redactarse conforme que de palabra o por escrito hubieren dado los otorgantes: en caso de ser por
escrito, se agregará el documento al protocolo; y el Artículo 27 agrega: Los funcionarios que cartulan no
podrán insertar ni escribir en los instrumentos que autoricen, ni por vía de nota, más de lo que han
declarado expresamente las partes y pedido que se ponga en ellos. Por consiguiente, no usarán de
expresiones vagas ni redundantes; de renunciaciones, sumisiones y obligaciones en que las partes no han
convenido formalmente.

Es evidente que quizá por la concisión con que debe redactarse una ley, el artículo trascrito no enumeró
de un modo claro los demás requisitos que debe comprender esta segunda parte de la escritura. Ellos
aunque brevemente, se determinan de la manera siguiente:

Supuesto el Notario en aptitud de autorizar los actos de su ministerio, y penetrado del conocimiento que
debe tener de los otorgantes, redactará el instrumento en la forma que lo expongan los interesados en
él, procurando no mezclar en su contexto actos extraños o distintos de la voluntad manifestada por los
otorgantes; quitará o añadirá conceptos o cláusulas si en esa forma se completa el pensamiento o la
condición legal que el mismo ha querido establecer, hasta expresar con entera exactitud el convenio o
deseo de las partes.

Al hacer el Notario la redacción del instrumento público en la forma indicada, deberá sujetarla a la
clase de acto o contrato que autorice y determinar con claridad los puntos siguientes:

1° LOS ANTECEDENTES PARA EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA.

Estos son, lo que pudiéramos llamar la causa inicial de los diferentes factores de hecho y de derecho que
han dado origen al otorgamiento del negocio jurídico que se realiza; naturalmente que son puramente
individuales, distintos y variables para cada caso notarial.

Se hacen constar en la escritura como una explicación de motivos en los casos de Donación
remuneratoria, y en los casos de Revocación de la Donación; pero en los demás casos holgará ponerlos
en la escritura, máximo cuando en el caso de Compra−Venta se presentan suficientemente
caracterizados como si dijera el vendedor que vende su propiedad para obtener el precio de ella.

2° LA NATURALEZA DEL ACTO O CONTRATO.

Este es, uno de los deberes primordiales del Notario, o sea, el de saber distinguir la naturaleza de los
negocios jurídicos sometidos a su autorización. En este sentido debe hacer consignar en cada uno de los
actos o contratos las condiciones que la Ley señala separadamente, y no confundir los efectos de unos
con los de otros, y designarlos con las denominaciones especiales que les da la Ley; Venta, Hipoteca,
Poder, Testamento, Sociedad, etc.

3° LOS TÍTULOS JUSTIFICATIVOS DEL DERECHO

El título es la causa determinante de la adquisición de un derecho; y, en tal virtud, para establecer

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pactos, convenios enajenaciones, gravámenes y en general cualquier clase de relaciones jurídicas sobre
una cosa debe preexistir el título en que se funde el derecho del uso que se quiere hacer de ella.

En cumplimiento de lo dicho, deberá el Notario exigir de los otorgantes la presentación de los títulos
que acrediten sus derechos: examinarlos cuidadosamente si están extendidos en debida forma. Este es,
un requisito que impone al Notario el Arto. 21 del Reglamento del Registro Público de la propiedad
inmueble que dice: Los cartularios en el acto de autorizar una escritura en que se trasfiera bienes
inmuebles, derechos o acciones sobre ellos, o en que se hipotequen o graven de alguna manera, exigirán
los títulos de propiedad o los supletorios en su defecto. Si no se presentaren y tampoco se hiciere constar
que está sustanciándose la solicitud para obtener título supletorio, suspenderá el acto enterando a los
interesados de las prescripciones de la ley. Se exceptúan de esta disposición los testamentos.

La omisión del Notario a este respecto será castigada con una multa de diez a cincuenta pesos (de cuatro a
veinte córdobas) que le impondrá el Registrador respectivo.

Sobre la expresión exigirán los títulos de propiedad que contiene el anterior artículo, podemos hacer dos
observaciones, así: que con los títulos acredita el otorgante su carácter legal de propietario, que le da el
derecho de disponer libremente de su inmueble, sujeto sólo a las limitaciones de la ley; y, que con esa
misma expresión se hacen resplandecer los dos sentidos sustantivo o material que es el acto en cuya
virtud se trasmite la propiedad, etc; y el sentido adjetivo o formal que es el documento en el cual consta
el acto jurídico del negocio. En este sentido lo expone la referida disposición.

Este doble carácter del título, obliga a que el Notario haga el examen de él, para deducir el eslabón
preciso, entre los derechos sustantivos y el notarial; debe considerar el acto anterior ya causado para
determinar del modo más inconmovible y cabal posible, un título de adquisición.

El considerar la Ley del notariado muestra el título en su aspecto adjetivo o formal cuya presentación
exige al Notario al autorizar una escritura en que se transfieran bienes inmuebles, derechos o acciones
sobre de ellos, como dice el Arto. 21 del R. R. P. ya citado, es porque con arreglo a ese título verifica el
negocio que contiene la escritura, consignando en la que verifica los datos de su inscripción que
conforme al Arto 163 del mismo Reg. Del R. P. lleva en razón puesta al pie por el respectivo
Registrador, o sea, el número de la finca, el tomo y el folio de su inscripción a fin de que se realice en el
Registro la continuación concatenada de los derechos de los titulares.

El título puede provenir de cualquier acto o contratación, o del derecho de sucesión, testada como el
Testamento; intestada como la Declaratoria de heredero, previamente inscritos ambos, si es uno sólo el
heredero; pero si fueren dos o más, bastará la Hijuela de partición inscrita, como lo manda el Arto.
1255 C. Inc. 1°.

Lo dispone así la Ley, porque si bien puede el heredero disponer de esos bienes en virtud del derecho de
propiedad que ella misma le confiere en ello, necesita para transferirlos por medio de la inscripción en
el Registro de la Propiedad inmueble, del testamento, o de la declaratoria de heredero o de la hijuela
inscritos, para que se pueda hacer posible la continuación de la inscripción de los inmuebles del
causante de la herencia en favor del heredero y se justifique el negocio jurídico por éste realizado.

Si siendo varios los herederos y venden en común los bienes hereditarios, no necesitan de partición
anterior, bastándoles el testamento o la declaratoria de herederos inscrita. Arto. 1255 Inc. 2°. C.

Si se trata de cederse a cualquier título de la cualidad de tal heredero, o lo que es lo mismo decir, de los
derechos hereditarios de una manera absoluta, habrá que contemplar para ello los dos casos de
sucesión, así: si la calidad de heredero constare en testamento fundará el Notario la cesión en él,
anotándola en el mismo testamento, que entregará al cesionario para que lo inscriba junto con la

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escritura de cesión; por lo que me parece adecuado que haga constar el Notario en la escritura, que el
comprador queda autorizado para la inscripción referida. (Arto.1255). Inc. Último: en el caso de ser
intestada la sucesión, el comprador de dichos derechos hereditarios, es hábil para solicitar la
declaración de heredero del cedente o vendedor, y para ejercer las demás acciones y excepciones que
incumben al heredero vendedor o cedente. Arto. 1255 Inc. 3. C. Lo mismo parece previsorio este otro
caso que haga constar el Notario en la escritura que autoriza que el cesionario o comprador queda
autorizado para pedir la declaración de heredero del cedente o vendedor.

Cuando se opera con la hijuela de partición inscrita, debe tenerse presente, dice el Dr. Joaquín Zavala
Urtecho en su Obra De las sucesiones intestadas, que habiendo declarado repetidas veces la Cote
Suprema, que las sentencias de adjudicación y los actos legales de partición, son simplemente
declarativos del derecho de propiedad (Arto. 1389 C.), el derecho de cada heredero en los bienes que le
han correspondido en la partición, lo tiene exclusivo e inmediatamente del causante; y por consiguiente
la partición tiene efecto retroactivo obrando como si nunca hubiera habido indivisión, por lo que no es
la hijuela el título de adquisición, sino el acto que produjo la indivisión, o sea, el título del causante. De
ahí la necesidad jurídica en que se halla cada heredero de presentar con el documento particional
inscrito el título por el cual. El causante había adquirido el inmueble. (B.J. Pág. 7360 y 9175.
Considerando II).

Cuando mayores que tengan la libre administración de sus bienes efectúan particiones extrajudiciales,
deberán insertar en el documento respectivo, los legales que comprueben la defunción de su antecesor y
el vínculo de parentesco que les da derecho a la herencia.

El testimonio de la correspondiente escritura pública de partición extrajudicial, servirá de respectiva

hijuela a los interesados para todos los efectos legales. Artículos 1585 Pr. Y 1358 C.

Debe tener presente también el Notario autorizante de una escritura pública en que se opera con
Declaratoria de heredero para que lo advierta y haga conocer del comprador, que según doctrina
sostenida por la Corte Suprema, la Declaratoria de heredero es una resolución que conforme el Arto.
572 Pr. No forma estado ni tiene fuerza de cosa juzgada, porque admitida sin perjuicio de quien tenga
igual o mejor derecho, queda sujeta a ser destruida por la prueba de cualquier interesado presentarse
contra ella; y además sólo es un requisito que la ley exige para que quién realmente es único heredero,
pueda enajenar los bienes raíces de la sucesión intestada, o cuando, siendo varios los herederos
concurran todos en común; y para que, cuando el agraciado o agraciados tienen la posesión material de
los bienes, puedan conforme el Arto. 1302 C. Invocar la prescripción de cinco años contra la acción de
petición de herencia.

Es además requisito indispensable para la enajenación de los bienes inmuebles de la sucesión, y no para
poseer la herencia, o para ejercer las acciones posesorias o petitorias, porque la sucesión se abre por el
fallecimiento del causante y los bienes se trasmiten desde ese momento al heredero, siendo éste hábil
con las partidas correspondientes (B.J. Pág. 94 − 98 − 12216). Consecuente con estas ideas la Corte
Suprema, nos dice el Dr. Cuadra Zavala, ha declarado, que quién adquiere de un enajenante que funde
su derecho en una Declaratoria de heredero, debe saber que su adquisición está sujeta a los peligros de
que el enajenante no tenga la capacidad para disponer como heredero del causante porque haya otro de
igual o mejor derecho que él, extraño a la enajenación con derecho a reclamarle el inmueble que se le
vendió; caso esto que el mismo Registro Público indica al adquirente esos riesgos, puesto que en el
consta la condición en que se efectuó la venta B.J. Pág. 9498.

Hay casos sin embargo, en que no es necesario consignar el título de adquisición de la cosa objeto del
negocio jurídico contenido en la escritura, que son: los actos y contratos no sujetos a inscripción como
los referentes a bienes muebles por la razón dicha anteriormente, los establecimientos de comercio: los
testamentos, que aunque para sus efectos necesitan inscribirse, no lo necesitan al tiempo de su

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otorgamiento ya que, no producen en ese momento ningún cambio inmediato en el titular del derecho
de que dispone: las escrituras de aclaración, subsanación de errores, y en general las complementarias
que se refieren a otro título principal en el que ya figura la cusa de adquisición.

Consideramos muy útil no sólo para bien de las partes sino también para salvaguardia del Notario, que
mire antes de proceder a la constitución de la escritura, el contenido que de la escritura se halle en el
Registro Público de la Propiedad inmueble, pues a pesar de lo que exponen los títulos o digan los
interesados puede encontrar o descubrir en el Registro diferencias de gran responsabilidad,
previniéndose con esto el Notario de incurrir en circunstancias que le podrían impedir la inscripción de
la escritura que autoriza.

4° EL OBJETO, MATERIA DEL NEGOCIO:

Por tal se entiende según Sánchez Román, todo lo que es susceptible de ser sometido al poder de las
personas como medio para un fin jurídico: cuantas existencias son materia apta para la realización del
derecho en el referido concepto de medio

Gardona expresa: Por objeto del negocio jurídico entendemos la cosa, prestación o actividad sobre el
que puede recaer el negocio jurídico; y, según Brenes Córdoba se entiende por objeto de la obligación,
aquella que el acreedor puede exigir del deudor, lo que forma la materia del compromiso y que se
designa con el nombre de prestación.

Conforme el Arto. 2473 C.− pueden ser objeto del contrato todas las cosas que no están fuera del
comercio de los hombres, aún las futuras como las cosechas, lo mismo que los derechos que se pueden
tener en una herencia así como también todos los servicios que no sean contrarios a las leyes y, a las
buenas costumbres.

El objeto puede ser real o posible (Arto.2475 C): de valor exigible (Arto. 2478 C.): y determinado en
cuanto a su especie (arto. 2475 C.)

Puede ser a veces positivo o consistente en dar o hacer alguna cosa; o negativo consistente en no hacer
algo. En el primer caso recibe el nombre de dar y se califica de real por referirse a la constitución de un
derecho en la cosa o a una cosa; y, en el segundo caso de hacer o no hacer, se denominan personales,
atendiendo a que la prestación se refiere a las personas; pero dar usada con referencia al objeto de la
obligación significa traspasar el dominio como voz técnica con significación especial, como el de pagar
una suma de dinero o el de constituir una prenda.

Puede considerarse comprendida dice Brenes Córdoba en esa clase de obligaciones la de poner a alguno
en posesión de una cosa para que ejerza un derecho más o menos precario, como el derivado del
arrendamiento o del Comodato.

El objeto puede ser también, inmueble y mueble.

Acerca del OBJETO inmueble dice Gimenez Arnau: La mayor parte de la contratación en que
interviene el Notario hace relación a inmuebles: no porque sea ésta la que marque su competencia, sino
porque pese al creciente auge de la riqueza mobiliaria, la trasmisión de muebles no está sujeta a
mayores formalidades puesto que la posesión tiene en ellos una función legitimadora que disculpa de la
prueba del título.

Por estas razones continúa diciendo el autor Arnau, interesa estudiar de modo especial. Los requisitos
de las escrituras referentes a inmuebles dentro de la teoría general del instrumento público. Las normas
reguladoras habrán de buscarse en la Ley Inmobiliaria, que al fijar los requisitos formales de la

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inscripción, por modo indirecto vendrá a señalar los que ha de contener el instrumento, ya que por ser
la inscripción en nuestro sistema un reflejo del título, la escritura notarial que lo contiene será la fuente
de donde la inscripción tome sus elementos formales.

Previendo la ley que esta razón de orden lógico que impone la obligación de que el título suministre
todos los elementos necesarios para la operación registral, expresamente la impone y la exige el Arto. 20
del Reg. Del R.P. que dice: Las escrituras públicas de actos o contratos que deban inscribirse, expresarán,
por lo menos, todas las circunstancias que, bajo pena de nulidad, debe contener la inscripción y sean
relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos. Este artículo es símil del
Arto. 21 de la Ley Hipotecaria, párrafo 1° de España.

Tanto la disposición del Reg. Del Registro de Nicaragua como la de la ley hipotecaria de España,
equivalen a una declaración si no de nulidad, a lo menos de ineficacia del documento; y, como la
inscripción aunque sea un acto voluntario, se presume beneficioso para los interesados, cundo ésta no
pueda practicarse porque falten en ella los datos precisos, es natural que se sancione al Notario si el
defecto se produjo por falta suya. En tal sentido el Arto. 22 del Reg. del R.P. dice: El Notario que en el
otorgamiento de una escritura incurriese en alguna omisión que impida inscribir el acto o contrato, la
subsanará extendiendo a su costa una nueva escritura, si fuere posible, e indemnizando en todo caso a los
interesados de los perjuicios que les ocasione su falta.

En consonancia con los preceptos indicados, la relación de los títulos de adquisición del que transmite,
modifique, grave o libere un inmueble o derecho real, se hará con arreglo a lo que resulte de los títulos
presentados, y a falta de esta presentación, por lo que, bajo su responsabilidad, afirmen los interesados,
consignándose, siempre que sea posible, los datos del Registro, folio, asiento, tomo, y número de la finca
en la inscripción.

La situación y descripción del Objeto, es punto importante del cuerpo del acto ya que es el de fijar el
lugar y condición de los bienes inmuebles objeto de un negocio jurídico y describirlos con exactitud
minuciosa y detallada, cumpliéndose con esto por el Notario lo que ordenan los Artículos 3952 No. 1° C.
y 8 No. 1° Reg. Del R.P. sobre lo que debe expresar toda inscripción; y, naturalmente para que ésta se
produzca, es preciso que los presente el título que se inscribe.

La situación del objeto se refiere al lugar que ocupa dentro de la división administrativa que
comprende el territorio, nacional; Así por ejemplo, Nicaragua se divide en departamentos y, éstos en
municipios, pueblos, villas, aldeas, etc. División que el Notario debe tener siempre presente para poder
determinar el que corresponde al inmueble objeto del negocio. En este sentido si la finca fuere rústica o
rural, deberá expresarse el nombre del departamento y la comprensión municipal en cuya jurisdicción
se encuentre; y si es urbana, se deberá expresar la ciudad y barrio de ella en que se halla, lo mismo que
el nombre o número de la calle o avenida a cuya vera está ubicada y el cantón o manzana si fuere
posible y el número que le corresponda.

Requisito importante y necesario es también la descripción de los inmuebles en los documentos sujetos
a registro a fin de que el Registrador pueda hacer constar en la inscripción la naturaleza, cabida,
linderos y nombre y número si constaren del inmueble. Solo a requerimiento de los otorgantes y en el
caso de que la importancia o complejidad de la descripción de las fincas lo hiciesen necesario a juicio
del Notario, se añadirán otros datos no substanciales, como la determinación de los pisos de u n edificio,
los detalles de su construcción, la existencia de plantaciones, siembras y cultivos, etc.

Deberán fijarse así mismo los linderos del inmueble objeto del contrato en sus cuatro puntos cardinales
indicándose de preferencia los límites naturales que tuviese el inmueble, como el río, el cerro, la cañada,
el camino, la Calle o Avenida tal, linderos que deberán ser, los que en el momento del otorgamiento del
negocio tuviere el bien raíz; más, no obstante , para darle mayor seguridad al Registro debe hacer

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constar el notario en la escritura que autoriza los linderos que aparecieren en el titulo de propiedad.

En la descripción de los inmuebles, procurarán los Notarios rectificar los datos que aparecieren
equivocados o que hubiesen sufrido variación por cualquier circunstancia, aceptando en ese caso las
afirmaciones de los otorgantes o los datos de los documentos facilitados por ellos.

En todo caso el Notario cuidará de que el documento inscribible en el Registro de la propiedad

inmueble, Mercantil, de Minas o de cualquier otro, contenga todas las circunstancias necesarias para su
respectiva inscripción, sin perjuicio de que ponga cuando se lo soliciten los otorgantes o que por la clase
del contrato lo crea necesario, los datos no sustanciales como la determinación de los pisos del edificio,
sus detalles de construcción, la existencia de plantaciones, siembras y cultivos en sus casos respectivos.

Estas últimas descripciones se necesitan obligadamente en los actos de dominio conocidos con los
nombres de Segregación o Desmembración y de agrupación o Unificación de inmuebles. Por la primera,
el dueño de un inmueble separa o aparta de él una parte o porción siendo dueño del todo, pues si fuere
comunero sólo podrá hacerlo con el consentimiento de los otros, Arto. 1710C. En este caso, la parte
segregada deberá ser limitada dentro de los linderos especiales que le corresponden.

Por la segunda o agrupación o Unificación, del dueño de dos o más propiedades colindantes las reúne o
junta haciéndolas formar una sola bajo un mismo asiento de inscripción; acto que se podrá hacer en la
misma escritura de compra de las propiedades, o en escritura posterior, teniéndose a la vista por el
Notario los títulos de dominio, y haciéndose constar la extensión de cada inmueble y sus linderos
especiales.

También se hace necesaria la descripción de la propiedad inmueble, en el acto de constituir Obra nueva
o Mejoras, las que, para que puedan ser enajenadas por su propietario se debe cumplir con lo que
dispone el Arto. 3956 C.; pero puede venderse también haciéndolas constar en la escritura de venta
autorizándose al comprador para que la inscriba de acuerdo con el artículo citado y tal, como se puede
vender sin estar inscrito el título de dominio, presentándose en ese caso al Registro por el comprador al
mimo tiempo el título del vendedor y el suyo propio para que se inscriban en su orden.

Es motivo también de la descripción especial y detallada del inmueble cuando se trata de la compra
venta de la propiedad Horizontal que se realiza al venderse los pisos o habitaciones diferentes de un
edificio de dos o mas pisos a más de la planta baja, que están en uso se halla en la presente época. Esta
clase de contratos deben contener más o menos las condiciones siguientes: la planta baja debe
pertenecer a todos los dueños de los pisos superiores, y el solar en que se halla enclavado el edificio, los
cimientos de la casa, sus muros, fosos, las paredes maestras que llevan la carga del edificio, el tejado, las
habitaciones de la portería; las canalizaciones de aguas potables, pluviales y negras deben tenerse
comunes a todos y todo cuanto sea necesario al servicio.

5° EL PRECIO DE LA COSA U OBJETO MATERIA DEL NEGOCIO.

El es, el valor pecuniario en que se estima una cosa; más en materia forense es la prestación en
numerario que un contratante da o promete a cambio de la cosa, servicio o derecho que adquiere. En
este sentido es fundamental como requisito o estipulación básica del acuerdo de voluntades; sobre todo
en los contratos traslativos de dominio o en cualquier otro en que por la naturaleza del acto lo impone
la ley como en la Compra venta el Arto. 2530 C. En cambio, en los actos en que no haya referencia
directa a una determinada cosa o que de modo inmediato no produce modificación de derechos como en
los testamentos, en los poderes, en las actas, el precio de las cosas no es de necesidad obligada. No
obstante se recomienda se ponga en los instrumentos que autoriza el Notario, porque además de que
sirve de base para apreciar la responsabilidad de la cosa en un momento dado, sirve también para
determinar el impuesto que se debe pagar, por causa del contrato de acuerdo con la Ley Tributaria;

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para fijar cuando lo exige la ley el valor de los timbres que completen el valor del papel que contenga el
testimonio correspondiente; y, para regular los derechos arancelarios del Notario y del Registrador en
su caso.

El Arto. 10 del Reg. del R.P. ordena que, en la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o
entrega de numerario, se haga mención en ella, del que resulte del título , razón por la cual debe el
Notario consignarlo en la escritura que de estos contratos autorice; y, si se tratase de traslación de
dominio debe hacer constar en la escritura para que así mismo conste en la inscripción de ella, si se ha
pagado el precio al contado, a plazos o en pagarés. En el primer caso, si se ha pagado todo el precio o
que parte de él; en el segundo, la forma y plazos en que se haya estipulado el pago; y en el tercero, la
fecha de los pagarés y el día señalado para el pago; todo como lo estatuye el Artículo11 del Reg. del R.P.
iguales circunstancia se expresarán por el Notario en las escrituras de traslación de dominio por
permuta o adjudicación en pago, si cualquiera de los adquirentes quedare obligado a abonar al otro
alguna diferencia en numerario o en efectos; como lo dispone el artículo anteriormente citado en su
inciso final.

Si la escritura fuere de hipoteca, se consignará en ella el importe de la obligación garantizada y el de los

intereses, si se hubieren estipulado, pues si se omitiere por el Notario esta circunstancia no quedan
asegurados por la hipoteca. Esto, para que así conste en la inscripción. (Arto. 12 Reg. del R. P.)

En los contratos de compra−venta el precio debe ser cierto, y, se tendrá como tal por el sólo hecho que
lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona
determinada (Arto. 2527 C). También se tendrá por cierto el precio en las ventas de valores, granos,
líquidos y demás consumibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviere en determinado día, bolsa
o negocio, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado, con tal que sea cierto
(Arto. 2538 C).

Si el precio de la venta consistiere parte en dinero o valores y parte en otra cos, se calificará el contrato
por el Notario en atención a la intención manifiesta de los contratantes; evitándose así, la interpretación
a que autoriza el Arto. 2536C.

El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes como lo indica
el Arto. 2539 C.; razón por la cual la deben ellos establecer en la celebración del contrato. Para esto
tienen que hacer uso de la moneda nacional, que para Nicaragua es el CORDOBA según la Ley de 20
de Marzo de 1912, cuyo Arto. 1° dice: La unidad monetaria de la República se denominará
CORDOBA. El curso forzoso de esta moneda lo establece el Arto. 11 de esta misma Ley.

Como antes de la emisión del Córdoba se estipulaban cláusulas mediante las cuales los contratantes
convenían que fuera el pago de las obligaciones de mutuo en dollares, se dio la Ley de PARIDAD de la
moneda córdoba con el dollar, el 1 ° de septiembre de 1937 en la cual se dijo en el Arto. 1°: se prohíbe
hacer contratos de mutuo en otra moneda que no sea nacional; y, en el Arto. 2° se estableció, el
permitirse que las obligaciones contraídas en monedas extranjeras, puedan ser pagadas en córdoba y a
la par. Según el Arto. 7° de la Ley de 1912.

Más para que la paridad pueda aplicarse se requiere que la obligación haya sido contraída en
Nicaragua, que los contratantes sean nicaragüenses ente sí, extranjeros domiciliados entre sí, o
nicaragüenses y extranjeros domiciliados entre sí.

Con respecto al precio hay empeño muchas veces de parte de los otorgantes de bajarlo con objeto de
disminuir los impuestos del fisco, y, otras veces, el empeño es de aumentarlos, con el propósito de
sorprender un tercero en una negociación ventajosa; en ambos casos el Notario no debo prestarse a esos
manejos que perjudican su buen nombre y reputación . Naturalmente que si eso trucos fueran hechos a

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espaldas del notario, no tendrá éste, ninguna responsabilidad.

La ley Monetaria ha sufrido un sinnúmero de reformas a lo largo de la existencia legal del Córdoba, le
han puesto nuevo córdoba, córdoba oro, nuevo Córdoba Oro, no obstante siempre ha sido nuestro
córdoba.

6° DETERMINACION DE CARGAS O GRAVAMENES.

El término gravamen tiene una serie de acepciones en la esfera jurídica, significando tanto como tributo,
carga, pecho o imposición que afecta a una persona o cosa, y también obligación o condición onerosa
impuesta en beneficio de alguna de éstas. En especial se usan como sinónimos gravamen y carga, siendo
difícil por no decir imposible, establecer diferencias entre ambos conceptos. En este orden de ideas se conocen
las cargas testamentarias, las piadosas, las fundacionales, las matrimoniales y las familiares en las que resalta
jurídicamente la idea de servicio, imposición u obligación establecida por disposición legal o por convenio
entre las partes, concepto del cual se distinguen las cargas en personales y reales. Entre éstas, figuran los
censos, servidumbres y demás derechos reales que gravitan sobre fincas rústicas y urbanas, que son sobre las
que puede afirmarse que tienen la mayor importancia entre las acepciones jurídicas de la voz gravamen.

El Artículo3811 C. Referente a la Hipoteca, dice : Los Notarios ante quién se otorguen escrituras en que se
constituya hipoteca, deberán exigir un certificado del encargado del Registro, en que consten los gravámenes
anteriores o la libertad de la finca, expresando todas estas circunstancias en la escritura; y, el Artículo16 L.
del N. ampliando mas esta obligación notarial dice : Ningún cartulario podrá autorizar escritura alguna de
transferencia de dominio de bienes raíces, sin llenar de previo el requisito de que habla el ARTÍCULO
3811C.

La necesidad de fijar este contenido pasivo del derecho deriva de que solamente así, el objeto queda
rigurosamente delimitado. Con esto los gravámenes o cargos adquieren extraordinario relieve dentro de la
vida jurídica, debido a la generalización de las obligaciones constituidas sobre los bienes inmuebles.

Su importancia viene de que al garantizar el Derecho hipotecario de un modo sólido la propiedad, produce
resultados benéficos en la vida pública en general. El incremento de estas modalidades de gravámenes ha
producido una mayor circulación de la riqueza, modera el interés del dinero y ha facilitado su adquisición a
los dueños de la propiedad inmueble; y, además, ofrece a los que sobre la garantía de los inmuebles gravados
en esta forma prestan sus capitales, toda clase de seguridades en cuanto al éxito y permanencia de la
operación.

Respecto al modo de hacerla constar, el inciso final del referido Arto.16 L. del N. dice que, el Certificado se
extenderá en papel común; y, únicamente a pedimento escrito del interesado, o en virtud de mandamiento
judicial. (Arto. 117 Reg. Del R. P)

Considera la Ley de tanta importancia este requisito de exigir la Certificación del encargado del Registro
sobre los gravámenes que tuviere la finca o de la libertad de ellos, que, dispone en el Arto 3812 C.: Los
Notarios que omitan este requisito incurrirán en la pena de pagar los daños y perjuicios que causaren; y en
caso de insolvencia, en la suspensión de su oficio por un año.

El Registrador a su vez, tiene la obligación de extender las Certificaciones de los asientos de toda clase que
existan en el Registro, relativos a bienes que los interesados señales, ya que se refiere el Arto. 113 del Reg.,
del R. P.− además, en virtud de esta obligación del registrador, establece el mismo reglamento en su Artículo
116, que: cuando las certificaciones de que trata el articulo 113 no fueron conformes con los asientos de su
referencia, se estará a lo que de esto resulte, quedando la acción al perjudicado por ellas para exigir la
indemnización correspondiente del registrador que haya cometido la falta.

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Cuando el registrador se negara a manifestar los libros o a dar certificación de lo que en ellos conste, podrá
el que lo haya solicitado recurrir de queja ante el jurídico.

El juez resolverá oyendo al registrador y sin ningún otro trámite si no fueran necesarios (Artículo 118 Reg.
del R. P.)

7º LAS CERTIFICACIONES.CONCEPTO, CONTENIDO, EFECTOS Y FINES

El diccionario de la lengua española define la certificación de la siguiente manera: instrumento en que se

asegura la verdad de un hecho. La certificación es pues, el documento en el cual bajo la fe de que está
investida una persona asegura la existencia de un hecho, acto o cualidad a fin de que surta los
correspondientes efectos jurídicos. Constituyen uno de los casos de fe pública, o manifestación de la función
de legitimación que corresponde a la administración pública. Las certificaciones se limitan únicamente a
acreditar los hechos, actos o cualidades ya recogidos, registrados o conocidos a fin de que puedan surtir
efectos con valor preciso: en definitivo, constituyen el medio utilizado para movilizar la constancia de los
hechos o archivos, o que de otro modo constan al que certifica.

El contenido de las Certificaciones se basa, generalmente en las actas que en el momento oportuno fueron
redactadas, puesto que en ellas se hace contener la existencia del acta en la que consta el hecho que se
certifica; y, en cuanto a la forma contiene el nombre y autoridad del certificante, la expresión clara de lo que
se certifica, el lugar y fecha en que se expiden, y la firma del que la extiende.

El efecto de ellas consiste en que, producen en general, una presunción de certeza de lo que en las mismas se
hace constar y se afirma; y, para que tengan validez, deben ser expedidas por el funcionario o persona que
tenga atribuciones para hacerlo.

Concretada el certificado del Registro Público o de la propiedad inmueble, la consideran los juristas, como los
documentos públicos que extiende el Registrador haciendo constar los extremos que se le solicitan.

Atendiendo a los asientos a que han de referirse, pueden ser: de los asientos de toda clase que existan en el
Registro, relativos a bienes que los interesados señalen (No. 1° del Arto. 113 del R. P.): de asientos
determinados que los mismos interesados designen (N. 2° del Arto. Dicho): de no existir asientos de ninguna
especie, o de especie determinada (No. 4 del mismo artículo).

O por razón, del tiempo pueden ser, bien con respecto a un período fijo y señalado bien a todo el transcurrido
desde la instalación del Registro. Arto. 114 Reg., del R. P.)

La Certificaciones son, como dejamos dicho, el medio de acreditar documentalmente la situación de una finca
o derecho.

8°. LA PARTE DISPOSITIVA: ESTIPULACIONES Y DISPOSICIONES.

Después de haber hecho el Notario la debida relación del objeto que constituye el negocio, dentro de esta
segunda parte de la escritura, procede de inmediato a redactar y establecer los acuerdos, pactos y modalidades
del mismo negocio que se propone solemnizar.

Este momento notarial en que las partes disponen o estipulan, lo consideran los juristas como la fundamental
de la escritura. Para Sánchez ello, es la esencia del instrumento; y Pau dice, que es el eje y núcleo de la
escritura. Efectivamente que así lo es, puesto que, si contiene el negocio que verifican las partes, lo contiene
fundamentalmente en las estipulaciones que delimitan el contenido y eficacia de las voluntades de ellas
mismas; y, en este sentido, las estipulaciones de las partes constituyen el negocio mismo.

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La redacción de los acuerdos, pactos y modalidades el negocio que los otorgantes hacen deberá estar sometida
a la voluntad de ellos mismos, pero no de manera rígida como forjada en moldes establecidos por la ley o la
costumbre, sino sujetada por el Notario a la calidad o naturaleza propia del acto o contrato que se le somete,
completándola y detallando con las minuciosas modalidades de la voluntad de quienes lo otorgan y que
puedan tener consecuencias jurídicas.

En la redacción de las disposiciones de las partes contratantes es en la que debe el Notario destacar su
inteligencia y personalidad; y, es precisamente en la que debe aplicar con mas exactitud las reglas que sobre la
redacción indican los Reglamentos Notariales como el de España que recomienda como reglas
imprescindibles la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma; y, lo que
dejamos expuesto por el Arto. 26 L. del N. Nuestra.

De lo dicho anteriormente se infiere que la disposición y la estipulación que hacen las partes en una escritura
pública son expresiones equivalentes como una misma cosa, más en el aspecto formal de la escritura defieren
considerablemente ya que, la estipulación hace referencia a los acuerdos bilaterales, y la disposición tan sólo a
un acto unilateral:

Los Contratos contienen las estipulaciones; y los Testamentos, las donaciones y los Poderes únicamente las
disposiciones de voluntad.

En esta virtud el inciso 1° del Arto. 28 L. Del N. Dice El Notario debe hacer conocer a los interesados el
valor y trascendencia legal que tengan las renuncias que en concreto hagan, o las cláusulas que envuelvan
renuncias o estipulaciones implícitas. Esto naturalmente de acuerdo con el grado de cultura de los otorgantes,
y según el negocio que se verifica.

También en esta parte, dentro de las disposiciones y estipulaciones de los otorgantes, redactará el Notario con
la debida claridad y separadamente lo que los otorgantes de la escritura hubiesen creado, modificado,
transmitido o extinguido de acuerdo con la expresión de la voluntad de ellos, y el alcance de las
determinaciones, obligaciones y facultades que para los mismos otorgantes y para terceros, les puedan afectar,
las Reservas, y Limitaciones, las condiciones, Modalidades, Plazos y Pactos o compromisos anteriores.

Las Reservas en su acepción estrictamente jurídica, pueden tenerse como la facultad voluntaria unilateral, de
una persona, tal como la registra el Arto. 2775 C. Cuando dice: El que hace donación de todos sus bienes,
podrá reservarse lo necesario para su alimentación, y si omitiere hacerlo, podrá en todo tiempo obligar al
donatario a que de los bienes donados, o de los suyos propios, si aquellos no existieren le asigne a este
efecto, a título de propiedad o de usufructo, lo que se estimare competente, habida proporción de la cuantía
de los bienes donados.

Existe también la reserva contractual y, la que proviene del Censo enfitéutico, que aunque inexistente en
nuestra legislación, me atrevo a decir, que se halla en nuestro Código ya que según el criterio de los autores de
Chile, cuando se deja por el testador a una persona un bien raíz con la condición de que no se case con una
determinada persona, existe en este caso, una propiedad sujeta al gravamen de pasar a poder de otra persona si
se verifica la condición que impone; y el fideicomisario lo será el constituyente si vive, o sus herederos si ha
muerto.

La limitación cuya significación terminológicamente procede de la palabra latina limitatio, o se, la acción y
efecto de limitar o limitarse, se aplica jurídicamente, a las restricciones que sufre el dominio en beneficio
general en criterio distinto al que tenia la concepción clásica de la propiedad; ya que, en el derecho moderno
se haya sujeta siempre a las limitaciones que sufre el titular de la propiedad en provecho de otra persona
individualmente determinada o de la sociedad en general.

En esta virtud, se pueden clasificar las limitaciones de acuerdo con el derecho actual en las que dependen de la

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ley o de la voluntad del constituyente de ella; pero las que interesan al Derecho Notarial, son las convenidas
por los interesados en la relación jurídica, y se constituyen por testamento o por contrato, y, se distinguen en
cuanto a estas últimas las que en lo sucesivo, habrán de restringir el dominio del inmueble, como las
servidumbre, el usufructo, uso y habitación. Además las llamadas cláusulas de inalienabilidad, que sólo
pueden admitirse con las restricciones y límites que marcan las leyes, para impedir que los bienes queden
fuera del tráfico jurídico y se conviertan en verdaderas vinculaciones. Estas cláusulas son las que se
establecen en el Capítulo IX del Título X de la Compra Venta, como cláusulas que se pueden agregar a este
Contrato: Venta a satisfacción del comprador; venta con pacto de retroventa; pacto de reventa; pacto de
preferencia; pacto de mejor comprador; y venta con pacto comisorio.

9° BOLETAS CATASTRALES, FISCALES Y LOCALES:

En esta misma parte segunda o Cuerpo de la Escritura, deberá hacer constar el Notario los deberes u
obligaciones que derivan del acto en relación con los organismos, o con la eficacia propia del acto en cuanto
puede afectar a los que en él no intervinieron. En este supuesto se encuentran las advertencias relativas a la
presentación de los documentos relativos a la liquidación del impuesto sobre la Renta. A este respecto la Ley
de Justicia Tributaria y Comercial No. 257 en su Capítulo V. Reforma a la Ley de Impuesto General al Valor,
El Artículo 13 se dice así: "Artículo 13.− Operaciones Exentas.− (...) IX)La transmisión del dominio de
propiedades inmuebles. (...)" norma que reivindica la Ley de Justicia Tributaria, que derogó a la anteriormente
citada.

Actualmente y por mandato de la Ley General de Catastro Nacional los Notarios estamos obligados a exigir
que se nos presente:

• El Certificado de Registro Catastral

• La Solvencia Municipal

Además del Certificado de Gravamen.

En los dos primeros casos debemos de insertar esos certificados en el primer testimonio que libremos del
contrato y relacionarlos en la matriz.

10° La aceptación del convenio o Contrato:

Ocupa también lugar dentro del Cuerpo de la escritura en cláusula separada la aceptación del contrato que
hacen los otorgantes a quienes corresponde según la naturaleza jurídica del negocio que se efectúa; cláusula
que redactará el Notario de modo clara y expresa.

Ejemplo: El segundo compareciente don Fulano de tal, a su vez dijo: que acepta en todas y cada una de sus
partes la venta (caso sea ésta el contrato realizado) que del inmueble descrito y deslindado le hace por la
presente escritura pública el primero de los comparecientes don Enrique Pérez, en los términos relacionados.
Esta formalidad es de indispensable necesidad, pues sin ella, el contrato y la escritura carecerían de valor y de
existencia legal, puesto que constituye el vínculo, la unión o atadura entre las partes sobre, el negocio jurídico
que realizan. Hasta aquí, lo contenido en la segunda parte o Cuerpo de la Escritura para continuar
inmediatamente después con la tercera parte de la misma o la Conclusión.

Identifique los componentes del cuerpo:

La legislación El Instrumento
Manifiesta el primer compareciente Señora KHANDYDA
XIMENA CLINTON INFANTA y dice: PRIMERA:
RELACION DE DOMINIO: Que según Testimonio de

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