Urbanización Quitsato

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ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO

PROYECTO URBANIZACION “INTIPICHAI”

PATROCINADOR
PREPARADO POR : Grupo de dirección de proyectos Fecha : 22/06/2018
REVISADO POR : Fecha :
APROBADO POR : Dirección del programa Fecha :

1. BREVE DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO O SERVICIO DEL PROYECTO

(Características , funcionalidades , soporte entre otros )
La localización de la vivienda social es en el Distrito Metropolitano de Quito, específicamente en la Mitad
del Mundo. El proyecto busca satisfacer el déficit de vivienda en Quito y para ello nos enfocamos en la
vivienda social que es el grupo económico que más demanda este producto . Tiene un área de
aproximadamente una hectárea , donde en 3 años se construirán 600 viviendas . El conjunto será
desarrollado en diez etapas, cada etapa constituida por 60 viviendas y sus respectivas áreas comunales
normadas. Es decir que se construirán 600 viviendas.
 Viviendas de 56 metros cuadrados con su respectivo espacio para estacionamiento, en una área
de 200m2 ( 1 )
 Áreas recreativas con 15 m2 por unidad de vivienda
 Salas de copropietarios con salas de 100 m2 por cada 80 unidades de vivienda.
 Depósito de basura correspondiendo 3 m2 cada 20 unidades de vivienda
 Casilleros postales
 Antenas de telecomunicaciones

ALINEAMIENTOS DEL PROYECTO

1. OBJETIVOS ESTRATÉGICOS DE LA
ORGANIZACIÓN
( A qué objetivo estratégico se alinea el
proyecto )
La generación de productos de interés social que
beneficien a grupos mayoritario que en nuestro
caso de negocio esta enfocado a grupo de ingresos
económicos bajos .
Realizarlo en 3 años con un presupuesto de 13 000
000 de dólares .
2. PROPÓSITO DEL PROYECTO
(Beneficios que tendrá la organización una vez
que el producto sea entregado)
Mejoramiento de la imagen urbana dentro del
distrito metropolitano
Entregable en un menor lapso de tiempo,
remuneración de lo invertido con relación al tiempo

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3. OBJETIVOS DEL PROYECTO

( Principalmente en términos de costo , tiempo , alcance , calidad )
Desarrollar un proyecto de Vivienda de Interés Social , con la planificación, construcción y venta que
cuente con 600 viviendas a un costo de 25 000 dólares con un área de 56m2 por unidad en un lote de
200m 2 que genere una ganancia estimada del 16% .Mejorar los procedimientos y técnicas de gestión de
proyectos al no superar el tiempo establecido de 3 años y no superar el presupuesto de 13’ 000 000
dólares americanos.
4. CRITERIOS DE ÉXITO DEL PROYECTO
(Componentes o características que deben cumplirse en el proyecto para considerarlo exitoso )
 El proyecto debe ser concluido dentro del horizonte de 3 años con una tolerancia de 1 mes de
retraso.
 El costo del proyecto no debe exceder el presupuesto de 13’ 000 000 dólares americanos
 El proyecto debe desarrollarse dentro de las condiciones de seguridad y salud ocupacional y
medio ambiente contempladas en el “Reglamento Interno de seguridad operacional”
5. REQUERIMIENTOS DE ALTO NIVEL
( Principales condiciones y/o capacidades que debe cumplir el producto o servicio)
 El proyecto debe cumplirse en un 20 % antes del 21/09/2018 , fecha en la que inicia los proyectos
de Marketing .
 Debe cumplir con la normativa del MIDUVI.
 Debe entregarse las unidades de vivienda terminadas y dotadas de todos los servicios básicos
necesarios .

EXTENSIÓN Y ALCANCE DEL PROYECTO

6. FASES DEL PROYECTO 7. PRINCIPALES ENTREGABLES
(Agrupaciones lógicas de actividades (Un único y verificable producto , resultado o
relacionadas que usualmente culminan capacidad de realizar un servicio que debe ser
elaborando un entregable principal ) elaborado para completar un proceso , una fase
o un proyecto )
Adquisición del terreno Espacio para la implantación del proyecto
Estudios Técnicos
Levantamiento Topográfico
Diseño Legalización de planos
Marketing
Servicios básicos Área preparada para excavación ( dotación de
servicios básicos , y limpieza del terreno )
Excavación y construcción Cimentaciones
Obra gris
Unidades de vivienda
Entrega de unidades de vivienda a usuarios Áreas comunales ( Parqueaderos , zona recreativa ,
salas de copropietarios , cuartos de máquinas de
ser requeridos , depósito de basura , antenas de
telecomunicaciones )
Cierre Documentación de registro de estructuras sociales
de los usuarios de las unidades de vivienda, entrega
del título de propiedad

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8. INTERESADOS CLAVE
( Personas u organización que está activamente involucrado en el proyecto o cuyos intereses pueden ser
afectados positiva o negativamente )
 Patrocinado (Mutualista Pichincha )
 MIDUVI
 municipio
 Grupos de la Organización (Marketing, Ventas)
 Gerentes Funcionales (Técnico, Financiero)
 Experto de Apoyo (EMAPS y EEQ)
 Usuarios

9. RIESGOS
(Eventos o condición incierta que , si ocurriese , tiene un efecto positivo o negativo sobre los objetivos del
proyecto )
 Clima político cambiante
 Costo del material
 Cambio del alcance
 Características físicas del terreno

10. DESIGNACION DEL DIRECTOR DEL PROYECTO

Arq . Juan Jiménez
11. NIVEL DE AUTORIDAD
 Disponer de recursos financieros al 50% en el momento que lo requiera , sujeto a aprobaciones
del departamento de finanzas corporativo dependiendo del monto requerido.
 Negociar directamente los contratos y alcance de trabajos con los contratistas del proyecto, hasta
un monto máximo de 250 000 dólares. Si el monto es excedido debe pasar por aprobaciones
dependiendo del monto requerido.
 Participar de las reuniones de selección y definición de equipos. Podrá sugerir sobre los procesos
de negociación, decisión de la compra y la aceptación de las condiciones comerciales.
 Identificar necesidad de personal e incorpóralo dentro de la organización como parte del equipo
de proyecto.
 Deberá ajustar su autoridad de manera horizontal con su equipo de trabajo y recibir órdenes y
sugerencias a nivel vertical.

12. RESPONSABILIDADES
 Esta bajo su responsabilidad liderar el equipo de trabajo
 El tiempo que dedica al proyecto debe ser completo
 Manejar recursos asignados a moderado nivel
 Manejar de mejor manera los problemas existentes en el proyecto

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13. HIPOTESIS
Es factible llegar a un precio accesible en vivienda de interés social, que satisfagan las necesidades de los
diferentes interesados, para 600 Familias, con un presupuesto de 25 000 dólares en cada unidad de
vivienda, solo si existe una ganancia para los inversores, la cual puede ser generada a base de ayudas por
el gobierno, las cuales pueden ser la obtención de materiales, terreno y financiamiento para las primeras
etapas del proyecto.

14. FIRMAS DE REPONSABILIDAD

Alexander Gordon MUTUALISTA PICHINCHA

GERENTE GENERAL DE LA EMPRESA PATROCINADOR

Arq. Juan Jiménez

Director de Proyectos

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1. Crédito para vivienda social – Biess

Aplica para

 Vivienda nueva. Casas o departamentos unifamiliares cuya construcción se

encuentre culminada, cuente con servicios básicos y en condiciones de ser
habitados.
 Costo del avalúo de hasta USD 70.000, cuyo valor por metro cuadrado no exceda
los USD 890.
 Primera vivienda. La persona que va a adquirir la vivienda no debe poseer ninguna
otra, y la misma debe ser usada para ser habitada por el comprador, no para fines
comerciales.
 El peso del terreno no podrá ser superior al 50% del valor total de la vivienda.

¿Quiénes Aplican?

 Afiliados en relación de dependencia

 Afiliados Voluntarios
 Jubilados por vejez o invalidez

El afiliado puede comprometer hasta el 40% de sus ingresos netos (declarados al

IESS y al SRI), una vez deducidas las deudas reportadas por el Buró de Crédito.
Fuente: https://www.biess.fin.ec/hipotecarios/vivienda-de-interes-publico

2. Precio de terrenos e invasiones:

En el sector la carolina tiene un costo el m2 de 250 dólares y 125 el m2 en calderón
.Este ejercicio se lo hace de forma referencial .

Fuente : https://www.olx.com.ec/q/terreno-sector-la-carolina/c-410

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El problema se acentúa porque el costo de suelo es mayor, por lo que los proyectos
se encarecen. Además, según el concejal Fabricio Villamar, “ el 60% de la población
vive de manera ilegal en asentamientos o zonas de riesgo. “

3. Demografía:
La demanda de vivienda responde a factores demográficos en función de que satisface una necesidad básica
de los hogares, y de existir un cambio o variación en la composición de sus integrantes, la tenencia o la
satisfacción de la necesidad de vivienda se verían afectadas, es así que se presenta como una variable
directa.
Para visualizar este componente se debe estudiar el comportamiento de las variables poblacionales, en
concreto los relacionados con la evolución del número total de habitantes de la ciudad

El número de habitantes en el Distrito Metropolitano de Quito se ha mantenido en aumento, se presenta

como la segunda ciudad más poblada de Ecuador, con 2.239.191 habitantes, según el último Censo de
Población y Vivienda 2010 realizada por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).

La distribución de la población entre Urbana y Rural se ha venido modificando, así lo muestran los resultados
de los últimos censos realizados por el INEC, pasando de un 91% de población Urbana en 1990 al 72% en el
2010, mientras la población rural pasó de representar el 9% en 1990 al 28% en 2010.
Aunque datos más reales de población de la ciudad que se obtiene con la aglomeración urbana o la
conurbación de Quito, notablemente visible por las localidades suburbanas de la ciudad, esto es
considerando incluso las parroquias de Conocoto, Amaguaña, Cumbaya, Nayón, Zambiza, Llano Chico,
Calderón, Pomasqui, San Antonio, Tumbaco, Guangopolo, Puembo, Alangasi, La Merced, y Sangolquí dan
una población real de la ciudad de Quito en 2’239.191habitantes.

Se prevé una disminución en los habitantes de la parte central de la ciudad, mientras que de manera
paralela se desarrollará un apreciable incremento poblacional localizado en los extremos norte y sur, así
como en los valles orientales (aunque en menor proporción), lo cual profundiza la tendencia histórica de
expansión territorial.

4. Utilización de materiales de baja calidad

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La construcción en el país como conocen los expertos y el mismo ciudadano construyen

con materiales a los que pueden acceder acorde a sus ingresos
¿Quiénes garantizan la calidad de material que adquieren en el mercado entre
importadoras, ferreterías y distribuidoras de estos productos?
 Ninguna entidad del Estado realiza pruebas de resistencia, garantía o calidad del
material, que es introducido al mercado y que finalmente el interesado esta “casi”
obligado a comprar.
 No se presta atención en el tipo de material que venden los comerciantes,
distribuidoras, ferreterías, estas pueden ser eléctricas, material para obra bruta o
fina.
 En el interior del país realizan pruebas de calidad, resistencia y otros estudios
referidos al estudio de los materiales, pero solamente hacen a pedido muy
particulares.
 Lo que implica que muchos ciudadanos al adquirir un producto de construcción, lo
hacen sin ninguna garantía, debido a que nadie certifica y menos comprueba del
tipo de material que se vende

Fuente:ttp://www.eldiario.net/noticias/2016/2016_11/nt161128/metrocuadrado.php?n=95&
-no-existe-control-de-calidad-en-materiales

5. Equipamientos alejados y viviendas relegadas a la periferia

Universidades, cadenas de supermercados, colegios, hospitales y centros comerciales

proliferan en las periferias de Quito, para brindar servicios a quienes han migrado de las
centralidades hacia los valles, y los extremos norte y sur de la ciudad.

En el Distrito, el crecimiento urbano se evidencia como un proceso de segregación socio

económica que ha formado una especie de guetos, según el secretario metropolitano de
Territorio, Hábitat y Vivienda.

Otro factor son las mejoras en la conectividad con la ciudad que han implicado vías
como por ejemplo la Interoceánica, la Ruta Viva o la E-35. Quienes compran una casa en
condominios en estos sectores suelen tener un mayor poder adquisitivo, para contar con
uno o varios autos por familia, y transportarse a la ciudad les resulta más rápido y cómodo.

La segregación urbana en Quito estaba fragmentada entre estratos económicos bajos en

el sur, y medios y altos en el norte, y empezó a variar a partir de 1970, según Carrión. En
esa época empezaron a formarse más barrios en las faldas del Pichincha, el Comité del
Pueblo, la Hacienda Ibarra, la Lucha de los Pobres o Pisulí. Ahora, esta tendencia pasó de
los terrenos en los extremos de la ciudad hacia Los Chillos, Tumbaco, la Mitad del Mundo y
hasta Machachi, en el cantón Mejía, señala Carrión.

Fuente: http://www.elcomercio.com/actualidad/viviendas-construccion-norte-sur-
quito.html

6. Casas con acabados básicos – Baja calidad de vida

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En las construcciones la calidad implica una incontable gama de variables sobre la vida
de una familia, más los puntos focales serán los siguientes: economía, salud y seguridad
Por un lado, la mala calidad cuesta dinero a la economía de todo país, la diferencia entre
un país y otro es el porcentaje en que afecta su balance financiero. La mala calidad
afecta sin distinción a empresas manufactureras, bancos casinos, empresas familiares,
constructoras etc. De manera general las empresas tratan de ocultar estas pérdidas
productivas elevando sus precios y/o tarifas para cubrir costos de reparación o reposición.
Esto generalmente lleva a costos más elevados en un caso de no calidad comparándolo
con un caso de calidad.
Son numerosos los casos en los que las familias remiten quejas acerca de los desperfectos
que tiene la casa, y estas no son más que ignoradas en una negligente actitud de las
constructoras
Otro impacto muy importante que va aunado a la seguridad de la edificación, es la
pérdida total de inmueble o de los bienes que se encuentran en el. Esto es debido a la
miserable calidad con la que están hechas las paredes, los techos y los cimientos de las
viviendas, así como las zonas donde se construyen las casas
Por último, los problemas de salud implícitos en una mala calidad de construcción tienen
efectos adversos en las familias. La mala calidad tanto en las paredes como en las
tuberías provoca filtraciones de aguas pluviales o bien de aguas negras. Esto a su vez
implica una fuente de contaminantes para las familias que habitan el inmueble,
ocasionando desde ligeras infecciones estomacales hasta la propia muerte del individuo.
Esto representaría en el pago de medicamentos, hospitalizaciones e inclusive gastos
funerarios por parte de las familias.

Fuente:https://chilakillersmx.wordpress.com/de-que-manera-afecta-la-mala-calidad-de-
las-viviendas-de-interes-social-a-las-familias-que-las-habitan/

7. Precios Inaccesibles a la clase media - baja

El elevado precio en algunos casos excede el presupuesto al que puede llegar las
personas que buscan viviendas de este tipo, por lo que recurren como una solución el
arrendar viviendas que a adquirir una propia.

El precio de la vivienda varía según las características de la vivienda: tamaño, calidad,

servicios, calificación energética y ubicación, -rural, urbana, centro, periferia-, así como las
circunstancias socioeconómicas de los distintos países: demografía (crecimiento de la
población, equilibrio o descenso, flujos migratorios), crecimiento económico, desempleo,
precio del suelo, burbuja inmobiliaria, interés bancario, impuestos, desgravaciones,
capacidad de endeudamiento personal y familiar, recesión y depresión económica entre
otras. El precio de la vivienda condiciona la vida económica de los ciudadanos y familias
que, en el caso de la compra de vivienda, habitualmente deben suscribir créditos
hipotecarios de larga duración con entidades bancarias para poder acometer la compra
más importante a lo largo de la vida personal y familiar. La necesidad de crédito
hipotecario incrementa sustancialmente el precio final de la vivienda

La abundante oferta y la poca demanda han causado una guerra en los precios de los
arriendos en casas, departamentos y oficinas de la capital.

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Carvajal hace un análisis de la baja en los precios de los arriendos en algunos sectores de
la capital. Hace cuatro años, por ejemplo, en Cumbayá se rentaba a $ 7 el metro
cuadrado de vivienda; hoy se renta en $ 3,50, en promedio.

El costo del arriendo en el sector del Quito Tenis está entre $ 7,50 y $ 8,50 por metro
cuadrado; hace dos años sobrepasaba los $ 12. Es así que la idea de que el bien raíz se
paga solo al arrendarlo no es real, pues, aunque antes con el arrendamiento se pagaba
toda la cuota del préstamo que la gente hizo para comprar el bien raíz, hoy el propietario
paga el 50% con el arriendo y el 50% con su bolsillo. Los precios de venta de una vivienda
o una oficina también bajaron entre un 10% y 15% respecto a 2014.

Fuente: https://www.eltelegrafo.com.ec/noticias/quito/1/reduccion-arriendos-viviendas-
oficinas-quito

8. Bajas ventas

Las propiedades se venden en alrededor de tres meses, igual que hace unos años. La diferencia está en que
antes a la gente le llevaba tiempo sacar el préstamo; hoy eso no es un problema, le lleva tiempo ver todas
las opciones que tiene para comprar

Competir en el mercado. Si la gente quiere vender tiene que bajar los precios de sus inmuebles, así podrá
competir en el mercado.

Fuente: https://www.eltelegrafo.com.ec/noticias/quito/1/reduccion-arriendos-viviendas-
oficinas-quito

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