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TACNA – PERÚ
2018
DEDICATORIA
AGRADECIMIENTO
INDICE
INTRODUCCIÓN 8
CAPÍTULO I: GENERALIDADES
2.1. 14
2.2. 15
2.3. 16
2.4. 17
2.5. 18
2.6. 18
2.7. 19
2.8. 22
2.9. 23
2.10. 24
3.1. 26
3.2. 26
3.3. 26
3.4. 26
3.5. 27
3.6. 27
3.7. 27
3.8. 27
3.9. 27
3.9.1. 27
3.10. 28
3.11. 28
4.1. 29
4.2. 30
4.3. 31
4.4. 32
4.5. 57
5.1. 36
5.2. 37
5.3. 11
5.3.1. 39
5.3.2. 39
5.3.3. 39
CAPITULO VI: PUBLICIDAD REGISTRAL
6.1. CONCEPTOS GENERALES 43
6.2. IMPORTANCIA DE LA PUBLICIDAD 44
6.3. PRECEDENTES REGISTRALES 45
6.4. MARCO GENERAL DE LA PUBLICIDAD 46
6.5. PUBLICIDAD MATERIAL 48
6.6. PUBLICIDAD FORMAL 51
CONCLUSIONES 56
BIBLIOGRAFÍA 57
INTRODUCCIÓN
Los Registros Públicos en el Perú, como toda institución registral, están destinados a la
inscripción de los actos y contratos y derechos que señala la ley y a la publicidad de éstos.
Nacen como registros de la propiedad inmueble por ley del 2 de Enero de 1888 bajo
la dirección e inspección del Poder Judicial, integrando en 1902 al Registro Mercantil y
de Buques creados en el Código d Comercio, y en 1916 al Registro de la Prenda Agrícola
creada por Ley 2402.
En 1936 a la dación del Código Civil formaba parte del Libro IV de los Derechos Reales
y estaba integrado por los registros de propiedad, mercantil, personas jurídicas, personal,
buques, prenda agrícola, testamentos, mandatos. En 1965 se integró el Registro de
Declaratoria de Herederos (sucesiones intestadas). A la dación del Código Civil de 1984,
en una mejor sistematización se dispuso un Libro Especial Libro IX – Registros Públicos;
el Art. 2008 señala los registros que lo integran incluyendo el de bienes muebles y el Art.
2009 agrega los omitidos: Registro de Naves, Aeronaves, Prenda Agrícola, Mercantil y
demás regulados por ley. Así como también se señala que actos son inscribibles por cada
registro. Y sobre todo los principios regístrales que lo rigen: Legalidad y Rogación,
Publicidad, De Legitimación, Buena Fe Registral, Tracto Sucesivo, Prioridad, e
Impenetrabilidad.
Existe por lo tanto un gran compromiso de la Sunarp, para contribuir de la mejor manera
como un eficiente y eficaz facilitador, a través de la prestación de un servicio de calidad,
para que la actividad económica se desarrolle con celeridad y el crecimiento del país se
realice sobre bases sólidas de sostenibilidad.
CAPÍTULO I: GENERALIDADES
1.1. DEFINICION
1.4. MISIÓN
1.5. VISIÓN
INFORMAL (COFOPRI)
La falta de preparación del marco legal peruano para responder a la demanda de viviendas
generadas por las migraciones progresivas y masivas, derivó en que los procesos para
poblar las zonas urbano-marginales se iniciaran con las invasiones. Por esta razón, se
realizaron varios esfuerzos de parte del Estado para solucionar el problema de la
informalidad, siendo uno de los últimos y aún vigente, la Comisión de Formalización de
la Propiedad Informal – COFOPRI, creada en el año 1996, para implementar el Programa
de Formalización de la Propiedad. Como organismo rector de esta materia se le asignaron
las siguientes atribuciones1:
1
Decreto Legislativo Nº 803: Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal
2
Agrupaciones de familia posesionadas en lotes sin título legal alguno que se encuentren en terrenos de
propiedad del Estado, término que incluye tanto el Gobierno Central como el Gobierno Local, o en terrenos
de propiedad privada y que cuenten con el debido reconocimiento municipal como tal.
PÚBLICOS
2.1. SUPERINTENDENTE
FUNCIONES:
2.2. DIRECTORIO
FUNCIONES:
FUNCIONES:
FUNCIONES:
o Emitir opinión con carácter ilustrativo y confidencial en todos los asuntos que
sean sometidos a su consideración por el Superintendente Nacional.
o Elaborar los Proyectos de normas legales que le sean encomendados.
o Proponer al Superintendente Nacional las medidas legislativas o reglamentarias
cuya aprobación considere convenientes.
o Aprobar y modificar su reglamento interno.
INTERNA
FUNCIONES:
FUNCIONES:
o Elaborar los proyectos de Directivas y otras normas de carácter registral que deban
ser aprobados por el Directorio de la SUNARP.
A) GERENCIA LEGAL
o Absolver consultas legales formuladas por la Alta Dirección de la SUNARP sobre
aspectos relacionados con la gestión institucional.
o Supervisar y coordinar las acciones de las áreas jurídicas de los órganos
desconcentrados, así como las relativas a la defensa de los intereses y derechos de
la SUNARP o de sus trabajadores emplazados por el ejercicio de sus funciones.
o Asesorar en la realización de los diversos procesos de selección para la
adquisición de bienes y servicios.
FUNCIONES:
o Numerar, hacer publicar y archivar las resoluciones dictadas por los distintos
órganos de la SUNARP.
o Autenticar las copias de las resoluciones de la SUNARP y, en su caso, suscribir
las transcripciones oficiales.
o Numerar y distribuir las Directivas de la SUNARP.
o Promover, organizar, dirigir y coordinar los programas orientados a realzar la
Imagen Institucional de la SUNARP.
o Dirigir, coordinar y ejecutar las actividades de relaciones públicas y los eventos
institucionales.
o Organizar y Dirigir la realización permanente de encuestas de opinión que
permitan medir la percepción y desenvolvimiento de los servicios registrales a
nivel nacional.
o Promover, organizar y dirigir las campañas masivas de orientación a los usuarios
y difusión de servicios registrales.
o Proponer, organizar y difundir las campañas publicitarias.
o Elaborar, difundir y supervisar los comunicados oficiales, notas de prensa
publicaciones en general.
o Prestar apoyo administrativo a la Alta Dirección, en los asuntos de su
competencia.
o Coordinar con la Escuela de Capacitación lo relativo a la difusión y apoyo a la
organización de las actividades de formación, capacitación y entrenamiento del
personal.
o Las demás funciones que le sean asignadas.
Tiene competencia nacional, está conformada por salas descentralizadas e itinerantes que
resuelven en última instancia los recursos de apelación interpuesta contra las decisiones
de los Registradores Públicos.
REGISTRALES
Gozan autonomía registral, administrativa, económica. Cada zona tiene Oficinas. Son
XIII Zonas Regístrales, 58 oficinas a nivel nacional.
3.1. JEFATURA
(Registrador Jefe)
La Sunarp es el ente rector del sistema nacional de registros públicos, las zonas registrales
son los órganos desconcentrados de la Sunarp que gozan de autonomía registral y
económica dentro de los límites del estatuto y la ley, en ellas se encuentran las oficinas
registrales que son las encargadas de prestar los servicios de inscripción y publicidad
registral de los diversos actos y contratos inscribibles.
REGISTROS PÚBLICOS
4.1. DEFINICIÓN
En la Ley de creación referida se utiliza más de una acepción del término Registro: como
Oficina, conjunto de libros y como institución jurídica (el Registro como instrumento de
la publicidad registral).
Como Oficina (entidad pública), el Sistema de Registros creado por la Ley 26366 es
gestionado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), como
organismo descentralizado, autónomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema
Nacional de Registros Públicos, con personería jurídica de Derecho Público, con
patrimonio propio y autonomía funcional, jurídico registral, técnica, económica,
financiera y administrativa.
4.2. PRESUPUESTO
a. El 20% del total de los ingresos por tasas registrales que cobran todos los
Registros Públicos que integran el Sistema, de los cuales el 8% constituirá un
fondo de compensación para los Órganos Desconcentrados de dicho Sistema.
b. Los legados, donaciones, transferencias y otros recursos provenientes de
instituciones públicas y privadas, así como de la Cooperación Técnica y
Financiera Internacional, aceptados de acuerdo a Ley.
c. La renta generada por los depósitos de sus ingresos en el sistema financiero.
d. Los ingresos propios generados por las publicaciones que realice.
La Superintendencia cuenta con una Administración básica conformada por los órganos
de la Alta Dirección, las Gerencias Legal y de Informática y la Oficina de Control Interno,
cuyas funciones se especifican en su Estatuto.
órgano competente de cada Registro. Para acceder al cargo se requiere ser peruano,
abogado y haber aprobado el concurso público de méritos supervisado por la
Superintendencia y de acuerdo al Reglamento, que para tal efecto ha expedido esta
entidad.
4.3. REGISTROS
4.4. GARANTÍAS
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: (art. 3 de la ley 26366):
Para no repetir las instituciones, principios, normas y tratamiento en general que se hace
de la parte sustantiva correspondiente a cada registro (derechos reales, personas jurídicas,
personas naturales, bienes muebles), en cada uno de los registros se insertará la
reglamentación correspondiente, considerándola suficiente para los efectos de este curso.
SISTEMA
modifica los incisos c) y d) del artículo 2º de la Ley 26366, que crea el Sistema
Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos.
REGISTROS PÚBLICOS
5.1. DEFINICIÓN
Tiene por objeto regular la garantía mobiliaria e inmobiliaria para asegurar obligaciones
de toda naturaleza, presentes o futuras, determinadas o determinables, sujetas o no a
modalidad. Establecido mediante Ley 28677 Ley de Garantía Mobiliaria.
Asimismo comprende, salvo pacto distinto, la deuda principal, los intereses, las
comisiones, los gastos, las primas de seguros pagadas por el acreedor garantizado, las
costas y los costos procesales, los eventuales gastos de custodia y conservación, las
penalidades, la indemnización por daños y perjuicios y cualquier otro concepto acordado
por las partes hasta el monto del gravamen establecido en el acto jurídico constitutivo.
5.2. CARACTERÍSTICAS
c) Adquirente: el tercero que por cualquier título adquiere un bien mueble afecto a
la garantía mobiliaria.
d) Bien mueble: cualquier bien mueble o conjunto de bienes muebles, de acuerdo a
la enumeración que contiene el Código Civil y la presente Ley. Para efectos de
esta Ley, también se consideran bienes muebles las naves y aeronaves, los
pontones, plataformas y edificios flotantes, las locomotoras, vagones y demás
material rodante afecto al servicio de ferrocarriles.
e) Constituyente: la persona, sea el deudor o un tercero, que constituye la garantía
mobiliaria conforme a esta Ley.
f) Depositario: la persona natural o jurídica que custodia el bien mueble, materia de
la garantía mobiliaria.
g) Deudor: la persona obligada al cumplimiento de la obligación garantizada.
h) Formulario de Inscripción: aquel en el que consta, para efectos de su inscripción,
la garantía mobiliaria y los otros actos inscribibles. Mediante este formulario se
inscriben dichos actos en el Registro correspondiente. El texto de los formularios
es aprobado por resolución de la SUNARP.
i) Formulario de Cancelación: aquel en el que consta la cancelación de la garantía
mobiliaria y de los otros actos inscribibles y mediante el cual se inscribe dicha
cancelación en el Registro Correspondiente. El texto de los formularios de
cancelación es también aprobado por resolución de la SUNARP.
j) Frutos: son los provechos que produce un bien, sin alterar ni disminuir su
sustancia.
k) Garantía mobiliaria: el gravamen constituido sobre bienes muebles en virtud de
un acto jurídico dentro del ámbito de aplicación de la presente Ley.
l) Inventario: conjunto de bienes muebles en posesión de una persona para su
consumo, transformación, venta, permuta, arrendamiento o cualquier otra
operación comercial en el curso ordinario de su actividad económica.
5.3. LA HIPOTECA
5.3.1. CONCEPTO
La hipoteca es una garantía real que en el derecho peruano recae sobre los bienes
inmuebles y para su validez es necesario que se inscriba en los Registros Públicos.
Este tipo de acto tiene por objetivo dejar sin efecto una hipoteca inscrita en los Registros
Públicos, la que puede tener como causa, entre otras, la extinción de la obligación
garantizada y la caducidad del mismo.
Primero.- se debe gestionar una minuta donde conste la voluntad del acreedor de levantar
la hipoteca. Esta minuta es emitida por el acreedor (banco, institución, persona natural,
etc.) y puede demorar 15 días en promedio.
Asimismo, se debe indicar de manera precisa el asiento y partida registral (tomo y foja,
ficha o partida electrónica) en donde se encuentra registrado el gravamen.
Recurriendo a Celestino Cano Tello, dicho autor español nos indica que se puede entender
a la publicidad registral, en su sentido técnico jurídico, como un sistema de difusión
dirigido a proporcionar a la sociedad el conocimiento de determinadas situaciones
jurídicas para la protección de derechos y la seguridad del tráfico.
a) LA PUBLICIDAD MATERIAL.-
b) LA PUBLICIDAD FORMAL. -
Si se revisara en forma literal el artículo 158 del TUO del RGRP, se advertirá que los
precedentes de observancia que podría aprobar el Tribunal Registral en los Plenos
Registrales estarían referidos única y exclusivamente a los criterios de interpretación de
las normas que regulan los actos o derechos inscribibles.
A partir de dicha literalidad, erradamente podríamos afirmar, que los Plenos Registrales
estarían limitados al ejercicio interpretativo del marco normativo que regule sólo los actos
o derechos que pretendan incorporarse al Registro, esto es, a la eventual acogida registral
de los títulos presentados en el área de inscripción, trátese por ejemplo de los actos de
transferencia, de gravámenes o cargas, cancelaciones etc.
Como todos sabemos, la función registral a cargo de las instancias registrales no están
limitados a la atención única de los títulos presentados para su inscripción, sino también,
conforma dicha función, la atención de los servicios de publicidad, y así lo previene los
artículos I y II del título preliminar, y 127 y siguientes del TUO del RGRP. Es más, del
propio artículo 10 segundo párrafo de la Ley 26366 (Ley de creación del Sistema
Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos), se interpreta expresamente que la función registral comprende tanto el área de
publicidad como el de inscripción.
Entonces si el Tribunal conoce y resuelve en segunda instancia las apelaciones contra las
observaciones, tachas, liquidaciones efectuadas por los Registradores Públicos de
Inscripción, y las decisiones que tomen en el área de publicidad los Abogados
Certificadores y Registradores Públicos; es obvio que los Plenos Registrales que aprueben
precedentes de observancia obligatoria no estarán restringidos únicamente a los actos de
inscripción, sino también a la expedición de certificados, y ello no solo se interpreta del
artículo 10 antes citado, sino de los propios artículos 1, 19 inciso 1 y 32 del Reglamento
del Tribunal Registral aprobado por Resolución de la Superintendente Nacional de los
Registros Públicos Nº 263- 2005-SUNARP-SN.
Así la norma jurídica nacional de mayor jerarquía establece dentro de los derechos
fundamentales de la persona3, entre otros, el derecho constitucional de solicitar a las
instituciones públicas la información que consideremos pertinentes, bajo tres premisas:
El requerimiento efectuado por el interesado debe hacerse sin expresión de causa, con el
costo que ello supone y otorgado dentro del plazo legal establecido.
Y por último, tenemos la norma supletoria, constituida por el artículo IV del Título
Preliminar de la Ley del Procedimiento Administrativo General que dispone que las
entidades públicas deben brindar las condiciones mínimas a los usuarios para que puedan
acceder a la información que administran, cuya limitación de acceso se encuentra
restringido para los casos que afectan a intimidad personal y seguridad nacional.
José María Chico y Ortiz4, quien considera a la publicidad como principio registral,
señala: “el principio de publicidad inviste de certeza a las declaraciones registrales que
3
Constitución Política del Perú, art. 2: Toda persona tiene derecho (…) 5.- A solicitar sin
expresión de causa la información que requiera y a recibirla de cualquier entidad pública, en el
plazo legal, con el costo que suponga el pedido. Se exceptúan las informaciones que afectan la
intimidad personal y las que expresamente se excluyan por ley o por razones de seguridad
nacional.
4
José María Chico y Ortiz, Estudios sobre Derecho Hipotecario, Tomo I, pág. 251 y 252.
por su virtud se presumen exactas, aun en el supuesto de que dicho contenido registral
pueda ser solamente una simple apariencia, vacía de contenido por no reflejar plenamente
una realidad jurídica”.
A partir de dicha afirmación por el autor español, es claro que, si por un lado el Registro
es el medio por el cual se incorporan ciertos actos o derechos inscribibles, la publicidad
tiene como finalidad dar a conocer las situaciones jurídicas incorporadas al Registro,
exteriorización que se otorga con certeza plena de sus efectos.
Como bien dice un destacado maestro español para entablar cualquier relación jurídica se
requiere el máximo de certeza sobre sus presupuestos: Así si alguien invocando una
representatividad pretende transferirnos o gravar un inmueble en representación del
mandante o poderdante, previamente debemos verificar las facultades de disposición
invocados; si se va adquirir un inmueble por diligencia mínima debemos tener
conocimiento previo de que el transferente sea el propietario; si se va a constituir una
garantía hipotecaria tener la certeza previa de que el hipotecante sea titular registral; si se
manifiesta al acreedor que la partida está libre cargas y gravámenes, verificar que ello sea
así.
A partir de dichos ejemplos surge la siguiente pregunta: ¿Y como podemos alcanzar dicha
certeza? La respuesta es sencilla, a través de la publicidad registral, el cual desde el punto
de vista registral no solo se encuentra regulado en el artículo 2012 del Código Civil, sino
también en el numeral I y II del Título Preliminar y artículos 127 al 141 del TUO del
RGRP.
Hay que dejar en claro que no debemos alarmarnos cuando se afirma lo siguiente: “la
publicidad se extiende a los títulos archivados”. Efectivamente si, la publicidad se
extiende a los títulos archivados y ello se da en los servicios de lectura y copia simple o
literal de los mismos. Lo que no se extiende de manera general a los títulos archivados
son los asientos de inscripción por aplicación del segundo párrafo del artículo I del Título
Preliminar del TUO del RGRP y por la última parte del artículo 2012 del Código Civil.
1. Acceso a la publicidad
a) Publicidad abierta.-
De acuerdo al artículo 127 del TUO del RGRP, todo usuario puede solicitar a los
Registros Públicos la información que considere conveniente, sin expresión de causa y
previo pago de los derechos registrales correspondientes. Entonces este artículo
b) Publicidad restringida.-
- Así tenemos por ejemplo el caso de los testamentos. Muchas veces antes de la
ampliación de testamento, se tiene acogida registral a las anotaciones preventivas
del mismo cuando aun no fallece el testador. La pregunta que se formula sería lo
siguiente: ¿Se podría otorgar un certificado literal de dicha anotación preventiva?.
La respuesta es no, por mandato expreso del artículo 15 del Reglamento del
Registro de Testamento el cual dispone que no se podrá otorgar ningún certificado
hasta que no se produzca el deceso del testador, o salvo, que éste en vida, con
firma legalizada, lo solicite.
- Cuando afecte a la intimidad personal. En muchas ocasiones los títulos que tiene
acogida registral contienen informaciones respecto a la intimidad de una o varias
personas, uno de ellos por ejemplo es cuando se inscriben un divorcio en el
Registro Personal por la causal de homosexualidad. Ante este supuesto, ¿cómo
debe proceder el Registrador Público o Abogado Certificador cuando se le solicite
el servicio de copia literal del título archivado?
2. Alcances generales
Los certificados literales o compendiosos que emitan los distintos funcionarios del
Registro, sólo acreditan la existencia o inexistencia de las inscripciones al momento de
expedirlos, esto es, entonces, que dichos certificados solo tiene vigencia a la hora y fecha
de expedición, a diferencia por ejemplo de lo que ocurre con los certificados de
inscripción emitidos por el Registro Nacional de Identificación y Estado Civil que tienen
una vigencia de 30 días.
Como errar es humano, puede ocurrir que en la emisión de un certificado por ejemplo de
gravamen, se expida indicándose que no existe ningún gravamen o carga vigente, cuando
si lo hay. Emitido el certificado con el error mencionado, ¿que información debe primar?,
la del certificado o la contenida en la partida registral. En ese supuesto, la solución dada
es que debe primar el contenido de la partida registral, por tanto la emisión del certificado
errado no significa que el inmueble no se encuentra gravado.
Luego de hacer un bosquejo de la herramienta que nos proporciona el Estado para entablar
relaciones jurídicas en base a la fe del Registro (publicidad registral), a continuación
desarrollaremos brevemente los diferentes instrumentos que otorga las secciones de
publicidad del Registro de Predios, los cuales como manifestamos anteriormente
constituyen los medios para alcanzar los fines de la publicidad registral: seguridad
jurídica5.
Conforme al 127 inciso 1 y 129 del TUO del RGRP estos se materializan mediante la
exhibición o visualización del archivo registral. Así, en el caso de partidas registrales la
exhibición se producirá mediante el servicio de publicidad en línea, a través de los
terminales ubicados en las propias instalaciones de las oficinas registrales; tratándose de
títulos archivados ya sean inscritos o tachados su exhibición se efectuará en forma directa
con la lectura a cargo del interesado.
5
Según Resolución del Tribunal Registral N° 223-2004-SUNARP-TR-T del 07-12-2004, el cual fue
recogido como criterio para la aprobación del quinto precedente aprobado por el Tribunal Registral en su
Duodécimo Pleno, sobre inscripciones en el Registro de Predios en mérito de documentos privados con
legalización notarial de firmas (Ley 27755); uno de sus considerandos refiere lo siguiente: La publicidad
registral, por los especiales y fortísimos efectos que genera (legitimación, fe pública, oponibilidad)
requiere de certeza acerca de la existencia y validez de los actos y contratos que accedan al Registro.
Toda vez que el contenido del Registro es necesariamente público, y que los derechos inscritos son
oponibles erga omnes, se requiere reducir -sino eliminar- las inseguridades de la contratación que pudiera
afectar en el futuro a las titularidades adquiridas.
Artículo 127.- Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del
Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes: (….) e) La expedición de
copias del archivo registral, con la entrega de la copia simple de los títulos archivados,
partidas registrales y de los índices que organizan los Registros.
1. Certificados literales
De acuerdo al artículo 131 inciso a) del TUO del RGRP son las que se otorgan mediante
la copia o impresión de la totalidad o parte de la partida registral, o de los documentos
que dieron mérito para extenderlos o denegarlos (títulos archivados).
- Las copias de los títulos archivados o impresión de las partidas son emitidos con
la certificación de personal autorizado (Registrador Público, Abogado
Certificador o Certificador)
- Las páginas de las partidas registrales se otorgan con la mención de copias
certificadas.
- Son emitidos con mención de los títulos pendientes o suspendidos.
- La expedición de los certificados se efectúa previa regularización de asientos sin
firma.
- Además, que dichos documentos son válidos para trámites judiciales
administrativos.
2. Certificados Compendiosos
Entonces, este servicio, luego del estudio correspondiente, es aquel que se otorga
mediante un extracto o resumen de las partidas registrales y que de acuerdo al artículo
131 inciso b) y 132 del TUO del RGRP en el Registro de Predios pueden otorgarse los
siguientes certificados:
a) Certificados de gravámenes.-
Por medio del presente se publicita si un determinado inmueble se encuentra afectado con
gravámenes o cargas. Este instrumento es uno de los más requeridos en el área de
publicidad al igual que el certificado registral inmobiliario, constituyendo uno de los
requisitos de admisibilidad para los procesos de ejecución de garantía reales de inmuebles
inscritos.
Estos certificados nos informan si una persona natural o jurídica es titular registral
respecto de un inmueble, información que es otorgado mediante un certificado.
CONCLUSIONES
BIBLIOGRAFÍA
ANEXOS