Matriz de elaboração da atividade

PARECER

Disciplina: Direito Imobiliário Módulo: 4

Turma: OLN18CA-
Aluno: Diogo Ribeiro dos Santos
PROJC08_DIMB36EAD_0718
Análise da situação jurídica de Ulisses Aguiar
Trata-se de consulta formalizada pelo sr. Ulisses Aguiar tendo em vista ajuizamento de
ações judiciais face ao cancelamento de empreendimento imobiliário que seria realizado no
imóvel do consulente.

Em apartada síntese, o consulente nos informou que é proprietário de um terreno

localizado na cidade em que reside e uma empresa do ramo de incorporação imobiliária o
procurou com a seguinte proposta: “a cessão do terreno para a construção de um prédio e o
pagamento em três coberturas, cada uma no valor de R$ 550.000,00.”

No entanto, devido a falta de recursos financeiros, o empreendimento foi cancelado, mas os

consumidores se sentiram lesados e acionaram o consulente por entenderem que o mesmo se
assemelha à figura do incorporador.

Pois bem, antes de adentrarmos no mérito da consulta, importante explicitarmos quais as

características do incorporador e daqueles que são equiparados a um incorporador. Em ato
contínuo vamos tratar da responsabilidade do consulente quanto ao caso.

1. Características de um incorporador e das pessoas equiparadas a um

incorporador
A lei 4.591/64 em seu artigo 29 realiza a seguinte definição sobre o que é incorporador,
vejamos:
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que
embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais
de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO)
em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que
meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando
a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo
prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o
negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de
cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de
aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção,
respondendo o alienante como incorporador.

Com base no artigo acima, podemos concluir que a atividade incorporadora resume-se, a
partir de em um negócio jurídico, denominado “contrato de incorporação imobiliária”, por
intermédio do qual, basicamente o incorporador, obriga-se a promover a construção do edifício
e a transferir a propriedade das unidades autônomas em que o mesmo foi dividido, cabendo à
outra parte (o candidato a proprietário ou adquirente) pagar o preço previamente ajustado.
 Quanto aos requisitos para comercialização de imóveis em construção (“na planta”), o
incorporador deve observar o artigo 32 da Lei de Incorporação Imobiliária, a qual estabelece que o
incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório
competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

1. REQUERIMENTO, assinado pelo incorporador, com firma reconhecida, solicitando o registro

da incorporação, observando-se o seguinte:
1.1.Se pessoa física: se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos
deverão assinar o requerimento; caso o incorporador seja apenas um deles, somente este
assinará o requerimento mas, neste caso, deverá apresentar o instrumento de mandato
referido no art. 31, § 1º, c/c art. 32, da Lei 4.591/64, outorgado pelo outro cônjuge. Igual
exigência deverá ser observada em relação aos alienantes do terreno, se não forem, ao
mesmo tempo, incorporadores;
1.2.Se pessoa jurídica: o requerimento deverá estar instruído com o contrato social (ou cópia
reprográfica autenticada) devidamente registrado (Junta Comercial ou Registro Civil das
Pessoas Jurídicas), juntamente com certidão atualizada dos atos constitutivos, devendo
este fato estar devidamente comprovado. Pelo ato constitutivo, se verificará a capacidade
do (s) firmatário (a)(s) do requerimento.
2. TÍTULO DE PROPRIEDADE DO TERRENO. (Escritura ou documento equivalente): Poderá ser
título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda
ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel,
não podendo haver estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais, com o
consentimento para demolição e construção, devidamente registrado (art. 32, a, da Lei 4.591/64).
3. CERTIDÕES NEGATIVAS (Referentes ao Proprietário e ao Incorporador):
3.1. FEDERAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64): Certidão Conjunta da Procuradoria-Geral da
Fazenda Nacional e Secretaria da Receita Federal do Brasil;
3.2. Da Justiça do Trabalho;
3.3. Da Justiça Federal (cível e criminal e juizado especial);
3.4. ESTADUAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):
3.5. Da Fazenda Estadual;
3.6. Da Justiça Comum Estadual (cível e criminal e juizado especial).
3.7. MUNICIPAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):
3.8. Certidão Negativa de Tributos Municipais
3.9. CND do INSS (art. 32, f, da Lei 4.591/64):
3.10. Do titular de direitos sobre o terreno e do incorporador, sempre que forem responsáveis
pela arrecadação das respectivas contribuições - pessoa jurídica ou equiparada;
Nota: Não sendo pessoa jurídica ou equiparada, apresentar declaração de que não é
contribuinte, nem a ele equiparado.
3.11. TABELIONATO DE PROTESTO DE TÍTULOS (art. 32, b, da Lei 4.591): Negativa de
Protesto de Títulos (abrangendo 5 anos). Nota: Caso haja Cartório Distribuidor, basta a
certidão negativa de distribuição. Sendo positiva, deverá ser apresentada a certidão do
Cartório de protesto para o qual foi distribuído.
OBS 1: Caso a certidão da Justiça Federal, da Justiça Estadual ou da Justiça do Trabalho, seja
positiva, deverá ser apresentada certidão esclarecedora dos fatos do processo.
 OBS. 2: As certidões da Justiça Federal, da Justiça Estadual, da Justiça do Trabalho e do
Tabelionato de Protesto de Títulos deverão ser extraídas no domicílio do proprietário e do
incorporador, bem como na circunscrição onde se localiza o imóvel incorporado. Caso a
pessoa jurídica tenha mais de um domicílio (filial), necessária a apresentação das certidões
acima descritas referente a cada um dos referidos domicílios.
OBS. 3: Será de noventa (180) dias o prazo de validade das certidões, salvo se outro prazo
constar expressamente do documento, segundo norma adotada pelo órgão expedidor.
4. CERTIDÕES DO IMÓVEL:
4.1. CERTIDÃO NEGATIVA DE TRIBUTOS MUNICIPAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):
4.2. CERTIDÃO NEGATIVA DE ÔNUS E AÇÕES DO REGISTRO DE IMÓVEIS (art. 32, b e
c, da Lei 4.591/64)
5. HISTÓRICO VINTENÁRIO dos títulos de propriedade do imóvel (art. 32, c, da Lei 4.591/64),
abrangendo os últimos vinte (20) anos, acompanhado de certidões integrais dos respectivos
registros.
6. PROJETO ARQUITETÔNICO DE CONSTRUÇÃO devidamente aprovado pelas autoridades
competentes, em via original ou cópia autenticada.
7. FOMULÁRIOS DA NBR 12.721/2006:
7.1.Folha preliminar e Quadros I, II, III, IV-A, IV-B, V, VI, VII e VIII da ABNT - NBR
12.721/2006 e assinado pelo profissional responsável e pelo proprietário (com firmas
reconhecidas). Necessária a apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica - ART
do engenheiro responsável pela elaboração dos quadros.
8. ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO - original ou cópia autenticada.
9. DISCRIMINAÇÕES DAS FRAÇÕES IDEAIS DE TERRENO, com as unidades autônomas que a
elas corresponderão (art. 32, i, da Lei 4.591/64) (conforme Quadro IV-B).
10. ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA fornecido por estabelecimento de crédito que
opere no país, há mais de cinco (5) anos, dizendo que o incorporador possui idoneidade (art.
32, o, da Lei 4.591/64).
11. CONTRATO-PADRÃO (FACULTATIVO) que ficará arquivado na Serventia Registral,
conforme determina o artigo 67, §§ 3º e 4º, da Lei 4.591/64.
12. DECLARAÇÃO acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a
garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos, salvo se as plantas constarem
expressamente do projeto aprovado.
13. DECLARAÇÃO EM QUE SE DEFINA A PARCELA DO PREÇO de que trata o artigo 39, II, da
Lei de Condomínio e Incorporação (art. 32, l, da Lei 4.591/64).
14. CERTIDÃO DE INSTRUMENTO PÚBLICO DE MANDATO quando o incorporador não for o
proprietário. Ocorre quando o proprietário outorga ao construtor/incorporador poderes para a
alienação de frações ideais do terreno (art. 31, § 1º, c/c art. 32, m, da Lei 4.591/64).
15. DECLARAÇÃO expressa em que defina se o empreendimento está ou não sujeito à prazo de
carência - 180 dias (art. 32, n, da Lei 4.591/64)

Pode-se observar, portanto, que o registro da incorporação equivale ao arquivamento e

registro dos documentos referidos no artigo 32, da Lei n. 4.591/64 e no artigo 1º, do Dec. nº 55.815,
de 8.3.65. A documentação, referida nesses artigos, será objeto de análise detalhada pelo oficial de
registro de imóveis, que responderá, civil e criminalmente, caso efetue o arquivamento da
documentação arbitrariamente à lei ou der certidão sem o arquivamento de todos os documentos
exigidos, cabendo-lhe fiscalizar o cumprimento dos requisitos e exigências legais (§§ 1º e 2º do art.
32 da LCI e §§ 1º e 7º, do art. 1º, do Dec. nº 55.815/65).
Caso o incorporador efetue qualquer negócio relativo às unidades a serem incorporadas,
sem providenciar o registro do “Memorial de Incorporação”, além do eventual questionamento
jurídico quanto à validade dos contratos firmados, estará sujeito às sanções previstas por
contravenção à economia popular (art. 66, inc. I, da LCI).
Após realizado o prévio registro e arquivamento dos documentos relacionados acima, os
consumidores podem verificar a documentação arquivada, onde constam todos os dados relativos
ao empreendimento imobiliário, proporcionando maior segurança quando da assinatura das
propostas de compra e do início dos pagamentos. De fato, os documentos constantes do processo
de incorporação dão uma noção de como será o edifício, indicam as dimensões das frações ideais,
das unidades condominiais, as áreas de utilização comum, os materiais a serem utilizados, as
especificações técnicas elementares entre outros dados importantes para a efetivação do negócio
jurídico.
Cabe ainda destacar que, em decisão de 2013, o STJ trouxe razoabilidade à interpretação do
artigo 29 da Lei de Incorporação, considerando que o dono do terreno geralmente é uma pessoa
física que vende/permuta seu terreno por unidades para entrega futura no empreendimento que
será construído no local. Com esta decisão, pacificou-se o entendimento de que tal pessoa física
não promove atos de incorporação, nem se envolve na venda das unidades a serem construídas,
tais responsabilidades são efetivamente do incorporador. Na verdade, o dono do terreno não
passa de mais um adquirente de alguma(s) unidade(s).
A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, analisando um caso originário do Estado do
Rio Grande do Sul, entendeu por unanimidade que os antigos donos do terreno/vendedores não
podem ser equiparados ao incorporador. O Ministro Luis Felipe Salomão apresentou o seguinte
entendimento:
“a caracterização como incorporador pressupõe a prática efetiva, pelo
proprietário do terreno, de atividade de promoção da construção da
edificação condominial”.

E em transações comuns do mercado, vemos que os proprietários originários do terreno, na

quase totalidade dos casos, não se envolvem na construção do empreendimento, nem na venda
de suas unidades. O Tribunal Superior em sua decisão coerente a emanada do referido acórdão,
analisa o envolvimento de cada participante do negócio da incorporação, mensurando
adequadamente a responsabilidade de cada um dos envolvidos.
 2. A responsabilidade de um proprietário que cede sua propriedade em
troca de unidades futuras
Quanto a reponsabilidade do consulente no caso de incorporação imobiliária, devemos
iniciar a análise a partir do que o CDC e da lei de incorporações estabelece sobre o assunto,
sempre com respaldo do Código Civil de 2002.

Neste ponto, cabe ressaltar que para aferição da presença da boa-fé cumpre sempre buscar
o objetivo do contrato firmado entre o incorporador e o proprietário/cessionário do terreno.

No caso em comento, o consulente formalizando contrato de permuta em conformidade

com o artigo 39 da Lei 4.591/64, é imprescindível reconhecer sua a ilegitimidade passiva,
conforme a lei que rege a incorporação imobiliária e a jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça.

Conforme já exposto acima, restou consignado no artigo 29 da Lei 4.591/64, que considera-
se incorporador " a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não tenha efetuado
a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a
vinculação de tais frações a unidades autônomas (vetado), em edificações a serem construídas ou
em construção sob regime condominial ou que meramente aceite proposta para efetivação de tais
transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o
caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas". Assim,
caso exista contrato de compra e venda, o mesmo foi formalizado entre os consumidores e a
incorporadora. O consulente, sjm., não integrou essa relação jurídica seja como vendedores ou
garantidor.

Sendo proprietário da terra-nua, o consulente acordou com uma permuta, na qual o

empresário incorporado se comprometeu a entregar 3 unidades imobiliárias da cobertura, sendo
estabelecido o valor de R$550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais ) para cada unidade do
edifício construído. A ressalva que fazemos aqui é que deve ter sido previsto no contrato de
permuta uma cláusula autorizando ao incorporador comercializar as unidades exceto as 3
coberturas, tendo em vista justamente a permuta realizada, tendo em vista serem os titulares do
terreno.

Neste sentido, não havendo negócio jurídico firmado entre o consulente e os consumidores
ou ainda sendo defeso ao incorporador comercializar as unidades que lhe foram entregues na
forma de pagamento pelo seu terreno, resta estampado que o consulente é parte ilegítima das
ações judiciais propostas pelos consumidores.

A jurisprudência da Corte já deliberou quanto a casos semelhantes, estabelecendo o

entendimento de que o consulente somente faria seria parte legítima se fizesse parte do negócio
entabulado com os consumidores e caso tenham praticado atos relativos à construção ou
comercialização do empreendimento.

Abaixo citamos alguns precedentes do STJ:

RECURSOS ESPECIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEIS NA PLANTA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO. PROPRIETÁRIO PERMUTANTE. LEGITIMIDADE.
CLÁUSULA PENAL. RECIPROCIDADE. LUCROS CESSANTES.
CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO
CUMPRIDO. PROVA. ÔNUS. RÉU. EXCESSO DE CHUVAS. ESCASSEZ
DE MÃO DE OBRA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. NÃO
CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. REEXAME
DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. 1. Os recursos
especiais têm origem em ação de indenização por perdas e danos
decorrentes de atraso na conclusão de obra objeto de contrato de
compromisso de compra e venda para fins de aquisição de unidades
imobiliárias em empreendimento comercial. 2. O proprietário permutante
do terreno não responde pelos atos de incorporação quando se limita à
mera alienação do terreno para a incorporadora sem participar de
nenhum ato tendente à comercialização ou construção do
empreendimento. (...) (REsp 1536354/DF, Rel. Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2016,
DJe 20/06/2016). PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. RECURSO
ESPECIAL.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. INEXECUÇÃO

CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO
PROPRIETÁRIO DO TERRENO. INAPLICABILIDADE DO DIREITO DO
CONSUMIDOR. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC NÃO
CONFIGURADA. 1. O art. 535 do CPC permanece incólume quando o
Tribunal de origem manifesta-se suficientemente sobre a questão
controvertida, apenas adotando fundamento diverso daquele perquirido
pela parte. 2. ALei de Incorporações (Lei n. 4.591/1964) equipara o
proprietário do terreno ao incorporador, desde que aquele pratique
alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa,
atribuindo-lhe, nessa hipótese, responsabilidade solidária pelo
empreendimento imobiliário. 3. No caso concreto, a caracterização dos
promitentes vendedores como incorporadores adveio principalmente da
imputação que lhes foi feita, pelo Tribunal a quo, dos deveres ínsitos à
figura do incorporador (art. 32 da Lei n. 4.591/1964), denotando que, em
momento algum, sua convicção teve como fundamento a legislação
regente da matéria, que exige, como causa da equiparação, a prática de
alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa, ou seja,
da promoção da construção da edificação condominial (art. 29 e 30 da Lei
4.591/1964). 4. Aimpossibilidade de equiparação dos recorrentes,
promitentes vendedores, à figura do incorporador demonstra a
 inexistência de relação jurídica consumerista entre esses e os compradores
das unidades do empreendimento malogrado. 5. Recurso especial
provido. (REsp 1065132/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, julgado em 06/06/2013, DJe 01/07/2013).

Pelo exposto é possível afirmar que há carência da ação, no que tange à legitimidade
passiva do consulente, vez que o mesmo não participou do negócio jurídico de comercialização e
construção da incorporação imobiliária.

Por conseguinte, importante que o consulente faça a denunciação à lide do incorporador

responsável, visando que o mesmo responda a ação assumindo a responsabilidade estabelecida
na lei.

Referências bibliográficas

BUSHATSKY, Jaques. Observações sobre a responsabilidade do proprietário do terreno, que

o permuta por futuras unidades a serem erigidas no local, perante os adquirentes de unidades
destinadas ao incorporador, prometidas à venda e não entregues. Revista Jus Navigandi, ISSN
1518-4862, Teresina, ano 15, n. 2738, 30 dez. 2010. Disponível
em: <https://jus.com.br/artigos/18147>. Acesso em: 23 ago. 2018.

Carlos Alberto Bittar Direitos do Consumidor, n. 14, p. 28.

CASTRO FILHO, Hyltom Pinto de. Breve estudo sobre a atividade de incorporação
imobiliária. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 16, n. 2790, 20 fev. 2011.
Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/18539>Acesso em: 23 ago. 2018.

Melhim Namem Chalhub, Da incorporação imobiliária, p. 290.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. 10ª ed. Rio de Janeiro: Forense,
1998.