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ASIGNATURA:
DERECHO DE CONTRATOS
ACTIVIDAD N° 4:
Arras confirmatorias, arras de retractación y las obligaciones de saneamiento
CICLO:
VIII
CODIGO:
2606142019.
DOCENTE TUTOR:
Abg. Homero Díaz Cayotopa
Email: homero_dc25@hotmail.com
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DERECHO DE CONTRATOS
Dedicatoria:
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DERECHO DE CONTRATOS
INDICE
Caratula…………………………………………………………………………………1
Agradecimiento – Dedicatoria………………………………………………………....2
Índice…………………………………………………………………………………..3
Presentación.…………………………………………………………………………...4
Referencias Linkográficas………................................................................................40
Conclusiones……...................................................................................................... …41
3
DERECHO DE CONTRATOS
PRESENTACION
Cabe resaltar que el presente documento tiene por finalidad dar algunos alcances
respecto a las Arras confirmatoria, arras de retractación y las obligaciones de
saneamiento que en calidad de neófito del saber jurídico ayuda a conocer mejor la rama
del derecho.
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DERECHO DE CONTRATOS
Los orígenes históricos del arra o las arras se encuentran en los fenicios, en Grecia y en
Roma, habiendo alternado indistintamente entre la calidad de confirmatoria o de
retractación. Siguiendo a reconocidos autores como LEON BARANDIARAN, ARIAS
SCHEREIBER, DE LA PUENTE Y LAVALLE, BANEDES, ENNECCERUS y
RISOLIA, la palabra ARRA etimológicamente proviene de la palabra fenicia arrha.
1° Autor: Vládik Aldea Correa Publicado en CATHEDRA- Revista editada por los estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional
Mayor de San Marcos, Nº 11, Año VII, Lima, 2005.
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1° Autor: Vládik Aldea Correa Publicado en CATHEDRA- Revista editada por los estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional
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DERECHO DE CONTRATOS
De similar parecer, el destacado jurista español Luis DIEZ PICAZO expresa que las
arras penitenciales “pueden cumplir la función de permitir a ambos contratantes
desligarse posteriormente del contrato ya perfeccionado y por consiguiente obligatorio”.
Sin embargo, para Renato SCOGNAMIGLIO , las arras penitenciales no significaban
más que el poder de desistimiento otorgado a una de las partes o a ambas,
concentrándose -este autor italiano- en los efectos que produce la entrega del bien pero
no en la naturaleza jurídica del título por el cual estos bienes se entregan.
1° Autor: Vládik Aldea Correa Publicado en CATHEDRA- Revista editada por los estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional
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DERECHO DE CONTRATOS
Ahora bien, el artículo 1480, dispone que las arras de retractación se dar exclusivamente
en los contratos preparatorios, permitiendo a cualquiera de los contratantes arrepentirse
o deshacer el negocio con los efectos patrimoniales de la pérdida para el que entrega las
arras y se arrepiente, y la restitución doblada para el que las recibe y se retracta.
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DERECHO DE CONTRATOS
Si bien basta que una de las partes entregue las arras de retractación al momento de la
celebración del contrato preparatorio, a la luz de la lectura del artículo 1480, nada
impide que se pueda concertar que ambas o todas las partes contratantes entreguen
señas o arras penitenciales (arras de retractación recíprocas).
Nuestro cuerpo civil admite las señas de retractación en todo tipo de contratos
preparatorios (pactos de contrahendo), por el contrario existen códigos, como el francés
(art. 1590), que solamente las aceptan en las promesas de venta.
Las arras de retractación son de naturaleza accesoria al contrato matriz con el cual se
vincula jurídicamente. Toma forma de un pacto arral en el negocio contractual que las
partes celebran. En la medida que es un pacto accesorio, su nulidad o vicio no afecta al
contrato matriz o principal; por el contrario, si contrato principal se viera afectado de
ilicitud, ésta también arrastraría al pacto arral.
La vigencia de las arras de retractación depende del acto jurídico contractual del cual es
accesoria, adquiriendo la condición de elementos accidentales del negocio, esto es,
aquellos componentes jurídicos que los agentes estipulan voluntariamente con el firme
propósito de establecer alguna modalidad a la eficacia del acto jurídico, pero cuya
presencia no interesa para su estructura y validez, por no ser esencial al mismo. Dentro
de las modalidades del acto jurídico, hay quienes han considerado a las arras de
retractación dentro del esquema de la condición resolutiva (art. 171 y ss.) .
1° Autor: Vládik Aldea Correa Publicado en CATHEDRA- Revista editada por los estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional
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DERECHO DE CONTRATOS
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DERECHO DE CONTRATOS
Todas las clases de arras se caracterizan por ser expresas. No Toda dación de dinero o
especie en el momento de la estipulación del contrato constituyen arras, desde que
pueden haber sido entregadas a cuenta de la contraprestación (precio, arriendos,
remuneración, etc.) y así debe entenderse el acuerdo, cuando quiera que no aparezca de
modo explícito y seguro que las partes han entendido estipular arras de retractación. Por
ello las arras penitenciales deben ser señaladas expresamente en el contrato
preparatorio.
Pero qué solución debemos dar, en el caso que se señale expresamente que determinado
bien o cosa es entregado a título de arras, sin mencionar la clase de éstas. Raymundo
SALVAT es de opinión, que ante el silencio de las partes contratantes para calificar el
tipo de arras entregadas, debe presumirse que han querido establecer arras penitenciales
. El parágrafo II del § 336 del BGB de manera prudente señala que “en caso de duda la
señal se considerará dada a título de pena”. En realidad existe mucha controversia
respecto de este tema, pues LEON BARANDIARAN, de parecer distinto, indicaba que
“las causas rescisorias de los contratos no deben presumirse, sino entenderse
restrictivamente”, dando a entender que ante el silencio debiera presumirse que las
partes han querido establecer un pacto arral confirmatorio .
Luego de explicar que esta disyuntiva no existía en el derogado Código de 1936, pues
su artículo 1348 prescribía que las arras se reputarán dadas en señal de conclusión del
contrato, situación que no ha sido debidamente resuelta por el vigente Código nacional,
DE LA PUENTE Y LAVALLE participa de la doctrina y jurisprudencia española la
cual se inclina por considerar que la entrega de arras, a secas, representa un principio de
cumplimiento , descartando que se deban de entender como arras penitenciales.
Nuestro ordenamiento jurídico civil no entra a tallar en las clases o tipos de bienes sobre
los que puede recaer un pacto arral, sin embargo, las normas dispensadas a las arras de
retractación nos advierten importantes características que estos bienes deben tener, así
nos señala que estos deben ser objeto de “entrega”, que las arras entregadas son pasibles
de “pérdida” en provecho del otro contratante, que pueden ser “devueltas dobladas” o
“imputables al crédito”, según su naturaleza.
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DERECHO DE CONTRATOS
El dinero suele ser el bien más común para ser entregados en calidad de arras de
retractación (e incluso confirmatorias). Su entrega no sólo puede ser en efectivo sino
también mediante un título que lo represente (cheque, por ejemplo). En este sentido,
nada obsta para que las partes contratantes acuerden entregar o recibir títulos valores en
calidad de arras de retractación, mediante el endoso de los mismos.
Este tipo de bienes tiene una ventaja evidente, como es su fácil cuantificación. Si quien
se arrepiente de perfeccionar el contrato definitivo es quien recibió las arras, las deberá
devolver dobladas en su monto, en este sentido si se entregó 100 deberá devolverse 200,
no existe mayor complejidad en esta operación; asimismo, permite imputar su monto
fácilmente al crédito, sin mayor controversia.
b) Muebles
En realidad no existe impedimento legal para que las partes se obliguen a entregar
bienes muebles como arras de retractación, por ello la doctrina predominante apunta a
indicar que en caso de tener que devolver el duplo de las cosas muebles, el obligado
deberá restituir el bien más un monto en dinero igual a su valor.
c) Inmuebles
Igual que el criterio predominante para el caso de los bienes muebles, la sanción de
devolver el doble de lo entregado se materializa reintegrando el inmueble más un monto
igual a su valor.
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DERECHO DE CONTRATOS
Los bienes intangibles y los derechos, podrían ser dados en arras de retractación en la
medida que puedan ser entregados jurídicamente de manera válida y eficaz. Una marca
comercial o un derecho de concesión, podrían ser consignados en señal de retractación,
en la medida que su entrega jurídica o sin desplazamiento se produzcan vía inscripción
en los registros correspondientes. Sobre los intangibles o derechos que no merezcan
inscripción registral, no pueden ser objeto de arras de retractación, como sería el caso
del know how o algún derecho de suministro exclusivo, entre otros ejemplos.
Los créditos por sí mismos, están excluidos de ser arras penitenciales, pues en su
mayoría consisten en acreencias que se reportan en contratos o actos extra-
contractuales, resultando abiertamente imposible efectuar una entrega a la contraparte,
pues por consistir en obligaciones puras, éstas en la práctica pueden ser prometidas a
varios beneficiarios a la vez. Lo cual nos lleva a concluir, que en este caso, resulta
imposible retener o confiscar el crédito, menos afirmar que el cedente los pierde
efectivamente a favor del poseedor. Distinto sería el caso, que éste crédito conste en un
instrumento cambiario, para lo cual nos remitimos a los criterios de los títulos valores.
Debemos advertir que en este caso nuestra posición no está del todo definida, en
principio porque a tenor de los artículos del Código Civil existen disposiciones
contradictorias. Analizando la operatividad de este instituto se puede apreciar que la
parte que las recibe recién hará suya la arra, cuando la parte que la entregó se arrepiente
de la conclusión del contrato definitivo y no al momento de la entrega, que resulta ser
un acto anterior.
Podría considerarse que opera un depósito sobre los bienes, lo cual no guarda lógica
desde que entregar un bien a título de depósito no impide que el propietario pueda
disponer del mismo, celebrando una venta o un mutuo a favor de un tercero. En este
caso, la parte que entregó las arras de retractación no podría perder la propiedad del
bien, simplemente porque éste ya no se encuentra dentro de su patrimonio, sino dentro
del patrimonio de un tercero, con lo cual es fácil advertir que el depositario no cuenta
con seguridad alguna, que es precisamente el verdadero objetivo de las arras o señales.
1° Autor: Vládik Aldea Correa Publicado en CATHEDRA- Revista editada por los estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional
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DERECHO DE CONTRATOS
En esta situación, podría apuntarse que el título por el cual se entregan las arras es en
garantía (prenda, anticresis o hipoteca), lo cual no sería del todo preciso, más aún
cuando sabemos que nuestro Código Civil consagra la nulidad del pacto comisorio, vale
decir, prohíbe que el acreedor se apropie del bien objeto de la garantía. Siendo así, la
única manera válida por la cual la parte que recibe las arras penitenciales confisque el
bien entregado, es que su transmisión se haya efectuado a título de propiedad, caso
contrario no se justificaría las situaciones en que se devuelven bienes distintos a los
recibidos, como cuando se entrega dinero o cosas fungibles. Sólo transmitiendo los
bienes a título de propiedad es que podemos aplicar los efectos de las arras de
retractación. Así también lo ha entendido el Código Civil de Prusia, el cual en su
artículo 216 señala que “las cosas dadas en arras pasan en propiedad inmediatamente y
en todos los casos al que las recibe”.
Sin embargo, no puede afirmarse que exista una transmisión simple de propiedad, razón
por la cual estamos con aquello que esbozara POTHIER sobre la entrega en propiedad
bajo condición, en el caso de las arras.
No cabe dar en arras de retractación bienes que no son de propiedad del que las entrega.
Tomando partido por que la entrega de señales involucra la transmisión de la propiedad
condicionada, sería rescindible la entrega de bienes ajenos.
Evidentemente, si los bienes entregados son fructíferos o se efectúan mejoras sobre los
mismos, dichas mejoras acrecentarán las arras de retractación. El problema se suscita
cuando tenga que devolverse el duplo de lo recibido: ¿Se devuelve el doble del recibido
originalmente o de lo incrementado con los frutos (y las mejoras, de ser el caso)?
Corresponde a la jurisprudencia actuar con justicia en estos casos sumamente
controvertidos.
De otro lado, ¿puede darse en arras de retractación, el mismo bien que será materia del
contrato definitivo (por ejemplo, un vehículo en la compraventa, libros en una donación,
derechos de autor en la cesión de derechos, títulos valores en el factoring, una marca en
un contrato de franquicia, el monto total de dinero a prestar en el mutuo, etc.)?
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DERECHO DE CONTRATOS
Una operación contractual por la cual se entregue en arras de retractación aquel bien que
será materia del contrato definitivo, resulta inadmisible, pues puede estar encubriéndose
transferencias gratuitas con la intención de burlar los derechos de terceros.
3.4. Relación entre las arras y el pacto comisorio ¿puede el beneficiado apropiarse
del bien entregado en garantía?
En el particular caso de las arras de retractación, esta institución no hace sino burlar la
prohibición por el cual el acreedor puede hacerse de la propiedad del bien otorgado en
garantía, ante el incumplimiento de las obligaciones de un deudor.
Como sabemos la posición adoptada por el Código Civil es prohibir el pacto comisorio,
el cual es legalmente burlado por la utilización de otras figuras jurídicas reguladas en el
mismo Código, lo que hace incomprensible mantener formalmente la mencionada
prohibición, como además lo demuestran las arras en el presente caso.
En este sentido, la institución arral en comentario tiene una ventaja relevante para la
parte que se desiste, en comparación con su símil confirmatoria: como no hay
incumplimiento del contrato, no hay lugar a una acción por daños y perjuicios.
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DERECHO DE CONTRATOS
Finalmente, si bien es expresa la designación de las arras penitenciales (al ser una
característica esencial de esta institución), no lo es el ejercicio del derecho de
retractación o desistimiento. El derecho a retractarse puede ser manifestado de manera
expresa o tácita, conforme a las reglas generales del Acto Jurídico.
Como vemos, las señas penitenciales o arras de retractación son un válido mecanismo
extintivo de obligaciones contractuales, cuando una de las partes manifiesta a la otra su
voluntad de arrepentirse de cerrar o celebrar el contrato definitivo.
En este escenario, el bien dado a título de arras de retractación lo pierde quien lo entrega
y se retracta; o lo tiene que devolver doblado, cuando el que se arrepiente es quien lo
recibió al momento de celebrarse el contrato preparatorio. En ambas situaciones se
habrá provocado la extinción de la relación jurídica obligacional.
Este efecto extintivo, ha llevado a cuestionar si las arras de retractación refuerzan los
contratos o por el contrario promueven su ruptura. Al respecto debemos precisar que las
partes en libre ejercicio de su autonomía privada pueden establecer las condiciones por
las cuales pondrán fin a su relación jurídica, de tal forma que en la institución que nos
avoca, no podemos afirmar que exista un debilitamiento del contrato, desde que en
ningún momento los contratantes se han apartado del mismo.
Conforme al artículo 1481 del Código Civil vigente, si el que se retracta es quien las
entregó las pierde automáticamente. La parte que recibió el bien en señal, se hará
definitivamente de la propiedad entregada, por ello las arras de retractación, bajo ciertas
circunstancias, funcionan como el precio pactado para desligarse de un contrato.
En este primer supuesto, la parte que recepcionó las arras penitenciales se apropia de las
mismas, pero se encuentra impedido de demandar acumulativamente el cumplimiento
del contrato. Acá hay un distingo muy importante con las arras confirmatorias, pues en
estas últimas es viable confiscar las señas y además demandar por la ejecución del
contrato.
Imaginemos que una empresa denomina “Modelo S.A.” celebra un contrato de opción
de una compraventa de un vehículo con la empresa “Inversiones S.A.C.”, por el cual a
la primera se le concede la opción para adquirir el mencionado bien por el plazo de 4
meses. “Modelo S.A.” en cumplimiento expreso del contrato preparatorio hace entrega
de S/. 5,000 en calidad de arras de retractación.
1° Autor: Vládik Aldea Correa Publicado en CATHEDRA- Revista editada por los estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional
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DERECHO DE CONTRATOS
Ocurre que a los dos meses de celebrado el contrato de opción, “Modelo S.A.”
comunica su voluntad de negarse a celebrar el contrato definitivo de compraventa del
vehículo. Ante esta negativa, es decir, ante el ejercicio del derecho de retractarse
corresponde la pérdida de las arras penitenciales entregadas (S/. 5,000), ipso jure, en
favor de “Inversiones S.A.C.”, manteniendo además la propiedad del vehículo.
Si la parte que recibió las arras de retractación es quien decide arrepentirse de celebrar
el contrato definitivo, como sanción tendrá que devolver el doble de lo recibido.
En casos como estos últimos, la doctrina se inclina por considerar que la parte que se
encuentra obligada a devolver el doble de lo recibido, simplemente deberá entregar, en
sustitución, el valor dinerario que dichos bienes representen. Siendo que determinar la
valorización de un bien, es un asunto bastante delicado y fuente de no pocas
controversias.
Vemos, pues, que el contratante que no se aparta del contrato, tiene el derecho a que se
le devuelva el bien dejado en arras de retractación (más un monto igual a su valor), en
tal sentido puede ejercitar su derecho de reivindicación de la propiedad.
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¿Podría el beneficiado, alterar el orden dispuesto en el artículo 1483?, ¿sería válido que
primero las impute sobre su crédito, antes que devolverlas de inmediato? Consideramos
que el orden dispuesto por nuestro Código no es del todo apropiado, pues lo natural es
que primero ocurra la imputación en pago, y si, por determinadas circunstancias, ésta no
fuera posible recién se procede a la devolución postrera.
De tal forma que bien harían las partes en pactar convencionalmente un orden inverso
en el destino de las señales de retractación cuando se celebre el contrato definitivo.
Volviendo sobre el ejemplo antes descrito, si el optante “Modelo S.A.” acepta celebrar
el contrato de compraventa del vehículo, “Inversiones S.A.C.” tiene la alternativa legal
de devolver las arras de retractación a “Modelo S.A.” (lo cual como hemos explicado no
resulta natural) o de imputar los S/.5,000 como parte del precio por la venta del
vehículo, quedando pendiendo el pago del saldo, conforme a lo acordado.
Habrá que ponerse en el escenario en donde todas las partes contratantes desean ejercer
su derecho de retractación en la misma oportunidad. En primer lugar, tenemos que
quien las recibe y se retracta queda obligada a devolver el doble (segundo párrafo, art.
1481), y en segundo lugar, el que las entrega está penado con perder lo transmitido
(primer párrafo, art. 1481). Entonces, si compensamos dichas prestaciones tenemos
como resultado que quien las recibe, deberá restituir el bien originalmente pactado,
generando un efecto parecido a sí se hubiera celebrado un mutuo disenso.
1° Autor: Vládik Aldea Correa Publicado en CATHEDRA- Revista editada por los estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional
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DERECHO DE CONTRATOS
Así tenemos que “Inversiones S.A.C.”, por ejercer el derecho de retractación, debe
entregar a “Modelo S.A.” S/.10,000 (el doble de los S/. 5,000 entregado en arras), pero a
su vez, “Modelo S.A.” habría perdido los S/.5,000 originalmente entregados, por haber
ejercido el mismo derecho. Como la sanción legal es más gravosa para la parte
contratante que las recibe (el doble de lo recibido), luego de una compensación de las
prestaciones resultará que “Modelo S.A.” recobrará los S/. 5,000.
Como señalaba Max Arias- Schreiber “se infiere (...) que las arras de retractación
favorecen a todos los contratantes, esto es, tanto a quien las entrega como a quien las
recibe. Empero, no existe impedimento para que este último renuncie al derecho de
retractación, en cuya hipótesis el único que podrá válidamente desligarse del contrato es
quien hizo entrega de las arras”.
En términos generales los derechos pueden ser materia de renuncia, expresa o tácita. Así
que se puede renunciar a los derechos ganados como consecuencia del arrepentimiento
del otro contratante (p.e. el doble de lo entregado), como también cabe la renuncia al
derecho de retractarse.
Sin embargo, llama la atención que el Código Civil regule únicamente la renuncia del
derecho a la retractación y no a otros derechos derivados de las arras penitenciales o de
arrepentimiento. No solo ello, sino que careciendo de amplitud, sólo consagra la
renuncia al derecho de retractación para la parte que recibe las arras penitenciales,
obviando a la parte que las entrega.
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DERECHO DE CONTRATOS
A lo mejor, la explicación del criterio restrictivo del artículo 1482 radica en que nuestro
ordenamiento civil trata de eliminar cualquier acto jurídico que quiera encubrir, en la
práctica, una prestación adelantada del contrato definitivo que aún no se celebra. Pero
ello sólo se lograría cuando, al celebrarse el contrato preparatorio o en un pacto
posterior, todas las partes intervinientes renuncian a ejercer su derecho de retractación,
haciendo inútil esta institución arral y no así cuando la renuncia sólo involucra a una o
algunas de las partes, sean éstas quienes reciben las señas de retractación o quienes las
entregan.
1° Autor: Vládik Aldea Correa Publicado en CATHEDRA- Revista editada por los estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional
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Conste por el presente el Contrato Preparatorio con Arras de Retractación que celebran,
de una parte CONDOMINIOS CAMPESTRES LA PROVIDENCIA S.A.C., con
RUC N° 20392754734, debidamente representada por su Gerente General, Carlos Igor
Guija de Arespacochaga, identificado con DNI Nº 10609430, según poderes inscritos en
la Partida N° 60000482 de los Registros Públicos de Lima, ambos con domicilio en
Calle Pezet 105, departamento 901, distrito de San Isidro, provincia y departamento de
Lima, a quien en adelante se le denominará el PROMITENTE VENDEDOR; y de otra
parte (___________________________________), identificado con DNI N°
(______________), de nacionalidad peruana, de ocupación (_____________), de estado
civil (___________), con domicilio en (___________________________________),
distrito de (____________), provincia y departamento de Lima, a quien en adelante se
denominará el PROMITENTE COMPRADOR; en los términos contenidos en las
clausulas siguientes: ANTECEDENTES: PRIMERA.- EL PROMITENTE
VENDEDOR es propietario del 34.30% de los derechos y acciones del Lote N° 91,
Unidad Catastral N° 015267, Sección Granados, Irrigación La Esperanza, Distrito de
Huaral, provincia de Huaral y departamento de Lima, el cual se encuentra inscrito en el
Tomo 45 Fojas 390 y continua en la Partida N° 60000482 del Registro de la Propiedad
Inmueble de Huaral. El 34.30% de los derechos y acciones de propiedad de EL
PROMITENTE VENDEDOR corresponden a un área aproximada de 5,2524 hectáreas
del Lote N° 91, antes referido, y en dicha área se viene desarrollando un proyecto
inmobiliario cuyos linderos, medidas perimétricas y demás características constan en la
Unidad Catastral N° 06788, proyecto inmobiliario que para todos los efectos del
presente contrato se le denomina simplemente como “EL CONDOMINIO”. LA
PROMITENTE COMPRADORA declara conocer que a la fecha se encuentra en
trámite la independización de la Unidad Catastral N°06788 del inmueble de mayor
extensión (Unidad Catastral N°015267). SEGUNDA.- EL PROMITENTE
VENDEDOR ha proyectado efectuar en EL CONDOMINIO la habilitación urbana y
subdivisión de treinta y nueve (39) Lotes de acuerdo al Plano de Lotización que forma
parte integrante de este contrato, en calidad de Anexo 1. En dicho sentido, la
PROMITENTE COMPRADORA expresa su conformidad con dicho proyecto de
habilitación urbana y subdivisión de lotes. OBJETO DEL CONTRATO: TERCERA:
Por el presente contrato las partes se obligan recíprocamente a celebrar en el futuro un
contrato de compraventa, en virtud del cual el PROMITENTE VENDEDOR transferirá
a favor de la PROMITENTE COMPRADORA la propiedad del Lote (___), Manzana
(___) de existencia futura, cuyas áreas, linderos y medidas perimétricas constan en el
Plano de Lotización que obra como Anexo 1.
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DERECHO DE CONTRATOS
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DERECHO DE CONTRATOS
DÉCIMO CUARTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que originen
la celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por el
PROMITENTE COMPRADOR. DÉCIMO QUINTA.- El PROMITENTE
VENDEDOR declara que no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago
respecto del bien objeto del futuro contrato de compraventa ni respecto de la UC
N°06788. JURISDICCIÓN: DÉCIMO SEXTA.- Cualquier discrepancia que pudiera
surgir entre las partes derivada del presente documento será resuelta de manera
amigable entre ellos. Sin embargo, si la discrepancia no fuera solucionada de esa forma,
las partes someterán la discrepancia a arbitraje de derecho. En ese caso, el arbitraje, será
conducido por un tribunal arbitral compuesto por tres (3) miembros. Las partes
involucradas tendrán un plazo de quince (15) días calendario para designar un árbitro
que integrará el tribunal. Si alguna de las partes incumpliera con comunicar en dicho
plazo el nombre del árbitro que le corresponde designar, éste será nombrado por el
Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Lima. Dentro de los
quince (15) días siguientes a la designación del último de los árbitros correspondientes,
estos dos (2) árbitros nombrarán al tercero que integrará y presidirá al tribunal arbitral.
A falta de acuerdo entre aquellos dentro del plazo mencionado, el tercer árbitro será
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DERECHO DE CONTRATOS
______________________________
__________________________________
VENDEDOR EL COMPRADOR
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DERECHO DE CONTRATOS
ARRAS CONFIRMATORIAS
Arras penales
Si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligación por causa imputable
a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras.
Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el
contrato y exigir el doble de las arras.
Arras de retractación
Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante.
Si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el
derecho.
Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá de inmediato o
las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.
Obligaciones de saneamiento
2° http://www.monografias.com/trabajos68/codigo-civil-peru/codigo-civil-peru9.shtml#ixzz4uC1Fykbq
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DERECHO DE CONTRATOS
Destino normal
En las ventas forzadas hechas por las autoridades y entidades autorizadas por ley, el
saneamiento queda limitado a la restitución del precio que produzca la transferencia.
2° http://www.monografias.com/trabajos68/codigo-civil-peru/codigo-civil-peru9.shtml#ixzz4uC1Fykbq
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DERECHO DE CONTRATOS
LAS ARRAS:
Origen y concepto
Las arras constituyen una señal entregada por una de las partes contratantes a la otra
para que quede cierta “seguridad” que se celebrará posteriormente un acuerdo de
transferencia, ya sea de bienes muebles o de inmuebles, es una especie de prueba de
buena fe que la otra parte contratante percibe como seguridad en la celebración de un
determinado acuerdo.
En la doctrina apreciamos que BORDA manifiesta que “…la seña representa un doble
papel: por una parte, es una garantía de la seriedad del acto y tiene el carácter de un
adelanto del pago del precio; por otra, importa acordad a los contratantes el derecho de
arrepentirse, perdiendo la seña el que la ha entregado y devolviéndola doblada el que la
ha recibido. Empero hay un inconveniente en que las partes atribuyan a la seña tan solo
el carácter de garantía del acto, negando la posibilidad de arrepentimiento”3.
3° http://blog.pucp.edu.pe/blog/blogdemarioalva/2012/09/10/la-entrega-de-arras-garantias-y-adelantos-que-implicancias-tributarias-se-producen-en-el-
igv-2/
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DERECHO DE CONTRATOS
3. DEPÓSITO Y GARANTÍA
De manera obvia, indicamos que este no es el sentido que el legislador adopta al ubicar
este término dentro de la Ley del IGV, sino busca incluir una práctica común dentro de
los usos comerciales de nuestra nación al darle al término “depósito” el significado de la
conducta por la cual, al pactar un negocio, ya sea de venta, servicios o de construcción,
se busca asegurar la realización de la prestación, abonando de forma anticipada una
parte del precio o monto de la operación mediante un depósito en una cuenta de una
entidad financiera, a nombre de su proveedor o prestador. Como vemos, bajo este
contexto difiere ostensiblemente en su acepción general.
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Según parte de la doctrina también pueden ser arras penales en la medida que existan
previamente las arras confirmatorias, ello implica que necesariamente las arras penales
constituirían una sub-especie de las arras confirmatorias.
La entrega de arras confirmatorias tiene la idea de ser una señal o prueba de seriedad
que de todos modos se dé la celebración del contrato, sin otorgar el derecho de desistirse
de él. En caso que se ratifique la celebración del contrato y el mismo se cumpla, la parte
que recibió las arras puede optar por: (i) devolverlas o (ii) en todo caso imputarlas como
parte del precio del pago, ello obviamente de acuerdo a la propia naturaleza del
contrato.
Las arras confirmatorias están reguladas en el Código Civil Peruano desde los artículos
1477º al 1479º de la siguiente manera:
El artículo 1478º precisa que es lo que se entiende por arras penales. En dicho artículo
se menciona que si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligación por
causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las
arras. Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto
el contrato y exigir el doble de las arras.
3° http://blog.pucp.edu.pe/blog/blogdemarioalva/2012/09/10/la-entrega-de-arras-garantias-y-adelantos-que-implicancias-tributarias-se-producen-en-el-
igv-2/
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Finalmente, el texto del artículo 1479º recoge las normas aplicables a la indemnización.
Este dispositivo considera que si la parte que no ha incumplido la obligación prefiere
demandar la ejecución o la resolución del contrato, la indemnización de daños y
perjuicios se regula por las normas generales.
Su entrega otorga la facultad de ejercer el derecho de desistirse del negocio que está
contenido en un contrato, tanto para la parte que cumplió con entregarla como para la
contraparte que las recibió.
Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las arras
confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas
adquieren una naturaleza de arras penales, advirtiendo que es una sub-especie de las
confirmatorias.
Las arras de retractación están reguladas en el Código Civil Peruano desde los artículos
1477º al 1479 de la siguiente manera:
Este dispositivo precisa que la entrega de las arras de retractación sólo es válida en los
contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.
Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las arras, las
pierde en provecho del otro contratante. Por el contrario, si se retracta quien recibe las
arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.
Finalmente, el texto del artículo 1483º regula el destino de las arras por contrato
definitivo. Allí se precisa que si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras
las devolverá de inmediato o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la
prestación.
3° http://blog.pucp.edu.pe/blog/blogdemarioalva/2012/09/10/la-entrega-de-arras-garantias-y-adelantos-que-implicancias-tributarias-se-producen-en-el-
igv-2/
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En el caso de las arras de confirmación lo que se aprecia es que las partes tiene la
intención de formalizar un acuerdo de transferencia de bienes inmuebles y por ello se
entregan las arras, de este modo el vendedor asume que existe un compromiso mayor
que si se tratara de las arras de retractación. Este tipo de contrato permite asegurar la
adquisición del inmueble.
Al revisar el artículo 1º del TUO de la Ley del IGV, aprobado por Decreto Supremo Nº
055-99-EF y normas modificatorias, se observa que entre otras operaciones gravadas
con dicho tributo se encuentran (i) la venta de bienes muebles; (ii) la primera venta de
los inmuebles efectuado por el constructor; y (iii) los contratos de construcción que son
celebrados entre dos partes contratantes. Estas operaciones al estar gravadas con el IGV,
toman como referencia una determinada base imponible sobre la cual se aplica la tasa
del 18%.
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6.2 La base imponible que se utiliza para el cálculo del IGV señaladas por Ley
Así en el caso de la venta de bienes muebles se toma como referencia para efectos del
cálculo del IGV al valor de venta de los bienes, ello conforme lo determina el literal a)
del artículo 13º de la Ley del IGV.
Finalmente, en esta selección de tres supuestos gravados con el IGV encontramos a los
contratos de construcción, respecto de los cuales se considera como base imponible el
valor de la construcción, tal como lo determina el literal c) del artículo 13 de la Ley del
IGV.
Según se observa en estas tres operaciones la propia norma que aprueba el IGV
determina los elementos que se toman como referencia en la base imponible, es decir
que se estaría cumpliendo dos principios, el primero de ellos es el Principio de
Legalidad ya que se está aprobando el IGV con una Ley y también el Principio de
Reserva de Ley, ya que los elementos distintivos del IGV como el sujeto activo, el
sujeto pasivo, la tasa y la alícuota son aprobado también por Ley.
3° http://blog.pucp.edu.pe/blog/blogdemarioalva/2012/09/10/la-entrega-de-arras-garantias-y-adelantos-que-implicancias-tributarias-se-producen-en-el-
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Según el artículo 1477º del Código Civil la entrega de arras confirmatorias importa la
conclusión del contrato. En caso de incumplimiento, quien recibió las arras las
devolverá o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación. De la
propia lectura de la norma se deduce que las arras confirmatorias no tienen ninguna
utilidad práctica porque si bien suponen que se ha arribado a un acuerdo definitivo no
garantizan que éste se vaya a cumplir porque ella misma advierte que si no es así, quien
las recibió las devolverá a quien se las dio, sin la indispensable indicación de que si a él
se atribuye el incumplimiento deberá reintegrarlas dobladas, esto es por el doble del
monto recibido en tanto que si el responsable es quien las entregó, no tendrá que
devolverle nada, debiendo quedarse con la suma entregada.
Eso es precisamente lo que preceptúa el artículo 1478º del mismo Código Civil, el
artículo siguiente, al regular las arras penales, indicando que si la parte que hubiese
entregado las arras no cumple con la obligación por causa imputable a ella, la otra puede
dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las
ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.
Queda claro, por consiguiente, que las arras que se emplean como una suerte de garantía
para asegurar el cumplimiento de una determinada obligación, como por ejemplo la de
cancelar el saldo del precio en una compra con cargo a devolverlas con una penalidad
adicional equivalente al mismo monto entregado en una suerte de adelanto, son las
penales y no las confirmatorias. Es pertinente recordarlo porque a menudo se comete el
error de crear que son estas últimas las que aseguran esa penalidad.
No está demás señalar que el artículo 1479º advierte que si la parte que no ha
incumplido la obligación prefiere demandar la ejecución o la resolución del contrato, la
indemnización de daños y perjuicios se regula por las normas generales aplicables a
ella.
Los artículos siguientes del Código Civil se ocupan de las denominadas arras de
retractación que sólo cabe en los contratos preparatorios, que son el compromiso de
contratar y el contrato de opción, y que, como su nombre lo deja entender, concede a las
partes el derecho de retractarse de ellos. Si se retracta la parte que entrega las arras, las
pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras, debe
devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho. El artículo 1482º admite que la
parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractación con lo que éste
queda únicamente como opción para quien las entrega, en tanto que el artículo siguiente
sentencia que si se celebra el contrato definitivo quien recibe las arras las devolverá de
inmediato o las imputará sobre crédito, según la naturaleza de la prestación.
4° http://edicionespropuesta.blogspot.pe/2010/10/arras-confirmatorias-y-penales.html
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Anota adicionalmente que las arras confirmatorias no cumplen con propiedad función
de garantía alguna. De la Puente y Lavalle, glosado por Quiroz, señala que “la
naturaleza jurídica de las arras penales es, pues, la misma que la de las arras
confirmatorias, esto es ser un pacto accesorio al contrato principal que otorga a las arras
entregadas el carácter de prueba irrefutable de la celebración de este contrato. Su única
diferencia es que, en vez de constituir un refuerzo del contenido contractual, se concede
a las arras el rol de ser una determinación convencional y anticipada de los daños
reclamables en caso de incumplimiento del contrato principal”.
4° http://edicionespropuesta.blogspot.pe/2010/10/arras-confirmatorias-y-penales.html
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Dice que la pena, conforme al artículo 1346º del Código Civil, es susceptible de ser
reducida por el juez, a solicitud del deudor, cuando sea manifiestamente excesiva o
cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida,
reducción cuya procedencia no está prevista para el caso de las arras penales, lo que no
resulta técnicamente congruente y puede prestarse a abusos de una u otra parte.
En relación con este mismo asunto, se afirma la ventaja de las arras sobre la pena
obligacional en la medida en que en las primeras se produce la entrega de un bien al
tiempo de establecerse, a diferencia de la segunda en que la prestación en que ella
consiste deberá ejecutarse recién una vez producido el incumplimiento. Tal ventaja es
sólo aparente, para Quiroz, pues en todo caso se presentará únicamente cuando quien
tenga en su poder las arras sea el perjudicado con el incumplimiento. Si en cambio lo es
quien las entregó, éste seguramente tendrá que iniciar un proceso judicial para obtener
la devolución de las arras dobladas.
4° http://edicionespropuesta.blogspot.pe/2010/10/arras-confirmatorias-y-penales.html
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ANTECEDENTES:
ARRAS CONFIRMATORIAS:
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NOVENA.- EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los
documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del
bien objeto de la prestación a su cargo, en favor de EL COMPRADOR.
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO:
GASTOS Y TRIBUTOS:
DÉCIMO CUARTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la
celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por EL
COMPRADOR.
COMPETENCIA TERRITORIAL:
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DERECHO DE CONTRATOS
DÉCIMO SÉTIMA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo
de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia
territorial de los jueces y tribunales de……
DOMICILIO:
En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ….., a los
… días del mes de ….. de …..
EL VENDEDOR EL COMPRADOR
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CONCLUSIONES
3° La Arras confirmatorias y Penales si se retracta la parte que entrega las arras, las
pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras, debe
devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho. El artículo 1482º admite que la
parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractación con lo que éste
queda únicamente como opción para quien las entrega, en tanto que el artículo siguiente
sentencia que si se celebra el contrato definitivo quien recibe las arras las devolverá de
inmediato o las imputará sobre crédito, según la naturaleza de la prestación.
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Referencias Linkográficas
1° Vládik Aldea Correa Publicado en CATHEDRA- Revista editada por los estudiantes
de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Nº 11,
Año VII, Lima, 2005.
2° http://www.monografias.com/trabajos68/codigo-civil-peru/codigo-civil-
peru9.shtml#ixzz4uC1Fykbq
3° http://blog.pucp.edu.pe/blog/blogdemarioalva/2012/09/10/la-entrega-de-arras-
garantias-y-adelantos-que-implicancias-tributarias-se-producen-en-el-igv-2/
4° http://edicionespropuesta.blogspot.pe/2010/10/arras-confirmatorias-y-penales.html
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