TASACIONES

INMOBILIARIAS

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Introducción

TASAR:
- es el acto de señalar o medir el valor económico
de un bien.
- En particular, la tasación inmobiliaria tiene como
objetivo principal la determinación del valor de
mercado de un inmueble en un momento dado.
- Se diferencia de otros tipos de evaluación en que
su objeto de análisis es el valor y no la utilidad,
naturaleza, calidad o impacto ambiental de un
determinado bien raíz

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 Introducción
El Concepto de Costo:

- Cuánto “cuesta algo”

- La medida de lo que se debe dar o sacrificar para
obtener o elaborar un producto.
- Es el empleo de determinados recursos escasos
para la consecución de ciertos fines.
- Por ser escasos, una vez que han sido empleados
se pierde la posibilidad de alcanzar con ellos,
otros fines
- Reposición del bien

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Introducción

El Concepto de Precio:

- Es la cantidad de dinero que

efectivamente se está dispuesto a
pagar o recibir en las circunstancias
concretas de una transacción.

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 Introducción
El Concepto de Valor:
- Está determinado por las características
específicas del bien que permiten extinguir una
necesidad y depende del grado de satisfacción
obtenido.
- Otorgar un servicio, proveer agrado o deleite
(valor de uso).
- Es subjetivo e incuantificable y refleja entre
otros, intereses sociales y sentimentales.
- El valor, es la cualidad que poseen los bienes que
los hace deseables.

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Introducción
El Concepto de Valor:

- Determina el valor de mercado de un

inmueble (objetivo).
- Valor de seguro, de intereses, inversión.
- Costo de reemplazo.
- Cualidad que poseen los bienes que los
hace deseable para satisfacer una
necesidad, producir ingresos y posesión.

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 Introducción
El Concepto de Valor de Mercado:
- Es la cantidad de dinero que razonablemente podría
esperar un vendedor por la venta de una propiedad en la
fecha de valoración, mediante una comercialización
adecuada y suponiendo que existe al menos un
comprador potencial correctamente informado de las
características del inmueble, y que ambos, comprador y
vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en
la operación.

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Introducción

El Mercado establece:

- El precio (C < P < V)

- Cantidad a transar
- Velocidad de venta

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 RESPONSABILIDAD
PROFESIONAL

EL TASADOR NO DA SU OPINION

EL TASADOR NO INFORMA
EL TASADOR GARANTIZA UN VALOR

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BIENES INMUEBLES:
Todas aquellas posesiones, como casas o terrenos,
que son imposibles de trasladar sin ocasionar daños a
los mismos, porque forman parte de un terreno o están
ancladas a él. Viene de la palabra inmóvil.

1.- Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo

género adheridas al suelo.
2.- Los árboles, plantas y los frutos pendientes, mientras
estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de
un inmueble.
3.- Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija,
de suerte que no pueda separarse de él sin
quebrantamiento de la materia deterioro del objeto.

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 PRINCIPIOS:
PRINCIPIO DEL MAYOR Y MEJOR USO: El valor de un inmueble
susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas
intensidades edificatorias es el que resulta de destinarlo, dentro de las
posibilidades legales y físicas al uso mas probable y financieramente aconsejable,
con la intensidad que permita obtener el mayor valor.

PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN: El valor de un inmueble es equivalente al

de otros activos de similares características sustitutivos de aquel.

PRINCIPIO DEL VALOR RESIDUAL: El valor atribuible a cada uno de

los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de
dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN: El valor de un inmueble que se

encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta
que previsiblemente proporcionará en el futuro.

PRINCIPIO DE TEMPORALIDAD: El valor de un inmueble es variable a

lo largo del tiempo.

PRINCIPIO DE FINALIDAD: La finalidad de la valoración condiciona

el método y las técnicas de valoración a seguir.

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TIPOS DE INMUEBLES:
- Viviendas (Casas o Departamentos)
- Locales comerciales
- Edificios
- Predios agrícolas
- Oficinas
- Naves industriales
- Loteos industriales
- Terrenos
- Parcelas de agrado
- Inmuebles ligados a una explotación económica

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 Introducción
FINALIDADES
– Créditos Hipotecarios
– Regularización de Activos
– Compraventas
– Fondos de Inversión
– Establecer Garantías
– Herencias
– Actuaciones Judiciales (Remates)
– Valoración de activos empresariales

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Introducción
CARACTERÍSTICAS DE LA OFERTA Y
DEMANDA
- Mercado Sensible (inestable).
- Variables Económicas, Políticas,
Urbanas, Ambientales...
- Oferta permanente y amplia.
- Stock y mix disponible.

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 CONOCIMIENTOS QUE NECESITA
UN TASADOR

1- Conocimientos económicos.
2- Conocimientos jurídicos.
3- Conocimientos específicos sobre el.
inmueble que valora.
4- Materias complementarias: Estadística,
Conocimientos informáticos, etc.

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1- Conocimientos económicos

- Criterios de valoración
- Principios de valoración
- Métodos de valoración
- Modelos de predicción de oferta y
demanda
- Cálculo financiero

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 2- Conocimientos jurídicos
- Ley y Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones
- Planos Reguladores y Seccionales
- Ley de Arriendos. Ley de Aguas
- Normativas de Valoración
- Expropiaciones y Servidumbres
- Ley 19.537 Coprop. Inmobiliaria (97)
- DFL-2 sobre Plan habitacional (59)
- Subsidio Unificado DS 44 y PET DS 235

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- Ley 19.537 Coprop. Inmobiliaria

(1997)
- Permite separar roles dentro de un mismo predio, o
edificación.
- ROL Matriz, Roles asignados.
- Constituir Dominio exclusivo a favor de distintos
propietarios.
- Aplicable a edificios de oficinas, departamentos, hoteles,
condominios, bodegas, estacionamientos, loteos de
parcelas.
- Reglamento de copropiedad: normas y reglas.
- Bienes Dominio Exclusivo; Bienes de Uso y Goce exclusivo;
Bienes de Dominio Común.
- Procedimiento para acoger proyectos a esta ley.

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 - Ley 3.516 de Predios Rústicos
- Regula el ámbito de todos los sitios y predios ubicados
fuera del límite urbano
- Establecía superficie mínima de 5.000 m2
- Actualmente establece mínimo de 40.000 m2 (4 Ha)
- Prohibición del cambio de uso de suelo (excepto zonas
aptas para ZODUC)
- Máximo 2 viviendas en terrenos de 5.000 m2
- Planos de Loteos deben ser inscritos y aprobados por el
SAG

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Ley 2.186 de Expropiaciones

(1978)
Expropiación: “procedimiento administrativo mediante el
cual el Estado, en atención al interés público, dispone
para sí la transferencia de un bien particular, entregando
al propietario la respectiva indemnización”

- Proceso establecido por Ley

- Nadie puede negarse a la Expropiación
- Involucra al Estado, Bienes Nacionales, C.B.R.,
Propietario, Publicaciones...

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 Ámbito de aplicación:
- MOP
- SERVIU
- Municipalidades
- Ministerio de Agricultura
- El proceso se inicia si y solo si existe un proyecto
concreto
- Se nombra una comisión de Peritos (3 miembros)
- Se persigue encontrar el justo valor, en base a
una banda justa de valores
- Una buena tasación genera un “Buen acuerdo”
- Valor es apelable mediante vía judicial

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DFL-2 sobre Plan habitacional

(1959)
- Creado para impulsar construcción y venta de viviendas
dirigidas a la clase media
- Reemplaza a la antigua Ley Pereira (100 m2)
- Establece beneficio tributario sobre el impuesto
territorial, solo pagan 50% de las contribuciones
- Aplicable a viviendas hasta 140 m2
- 70 m2 (20 años); 100 m2 (15 años); 140 m2 (10 años)
- Exención del Impuesto a la Herencia y Donaciones
- Rentas obtenidas exentas del Global complementario
- SE PIERDE BENEFICIO al exceder los 140 m2 o al
cambiar el destino

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 Subsidio Unificado DS 44.
- Programa de vivienda a cargo del MINVU (24.000).
- Establece tramos entre las 500, 1000 y 1500 UF.
- Exige: Ahorro previo, Postulación, Adjudicación.
- Se asignan puntos en función del ahorro, plazos,
situación familiar y social.
1 punto = 1 UF.
8 puntos por cumplimiento de ahorro mensual.
10 puntos por cada miembro familiar.
- MINVU entrega cheque por Subsidio (24 meses).
- 5 años mínimo para venta o arriendo.

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3- Conocimientos específicos sobre el

inmueble valorado

- Diseño y Técnicas de construcción

- Análisis funcional del inmueble
- Adecuación al uso
- Prever reformas necesarias
- Presupuesto
- Duración previsible
- Gastos de mantenimiento
- Interpretación de problemas que
afecten la estabilidad del inmueble
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 4- Materias complementarias

- Conocimientos Estadísticos (método

de comparación)
- Factores que influyen en la
promoción inmobiliaria
- Conocimientos informáticos

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Cómo se desarrolla una

Tasación?

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 Cómo se desarrolla una Tasación

- Definición del bien a valorar

- Definición del método a utilizar
- Finalidad de la tasación
- Requisitos del informe de tasación:
- Antecedentes e información municipal
(Plan Regulador y Ordenanzas)
- Dir. Municipal, S.I.I., C.B.R., Escrituras, ROL
- Recopilación y Levantamiento de Datos
- Testigos y Referencias

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Cómo se desarrolla una Tasación

CONSIDERACIONES GENERALES
- Uso de suelo y destino
- Dirección Municipal y ROL de Avalúo
- TERRENO: - superficie
- deslindes
- orientación
- morfología
- urbanización
- Expropiaciones:
- ensanches
- cesiones
- servidumbres
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 Cómo se desarrolla una Tasación
EDIFICACION:
- superficie (regularizada o no)
- tipo de edificación
- calidad constructiva
- terminaciones
- instalaciones
- programa (recintos)
- orientación
- antigüedad y vida útil

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Cómo se desarrolla una Tasación

OBRAS COMPLEMENTARIAS:
- estacionamientos
- terrazas
- piscinas
- espacios deportivos
- quinchos
- áreas verdes
- bodegas
- lockers
- cierres

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