CAMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

Análisis valuatorio de un edificio de uso comercial, para

poder determinar un rango de valores de renta, para
efectos fiscales. Caso: Inmueble ubicado en la Segunda
Sección, Mexicali, Baja California.

TRABAJO PRÁCTICO TERMINAL QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA, INDUSTRIAL Y DE

BIENES NACIONALES

PRESENTA:

ARQ. DAVID HARO GONZALEZ

ASESOR:

M.A.O. JAIME MARTÍNEZ FLORES.

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO OFICIAL POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN

PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO No: 2004324 DE FECHA: 11 DE AGOSTO DE 2004

Ciudad de Mexicali, Baja California Abril 2017

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AGRADECIMIENTOS Y DEDICATORIAS

Quiero agradecer en primer lugar a Dios por darme vida, fuerza y salud para poder completar este
escalón mas en mi vida el cual no fue sencillo, pero el nunca me abandono en el camino.

También quiero agradecer y dedicar este trabajo a mis padres, por que sin ellos nunca habría llegado
a este punto en mi vida, por siempre impulsarme a hacer mas y nunca rendirme ante los problemas
que afronta la vida.

De una manera muy especial, quiero agradecer a mi hermano Javier, por siempre alentarme a concluir
con esta etapa, y ayudarme a crecer en mi vida profesional con sus siempre acertados consejos.

Al Lic. Pedro Hernandez Castro, por haberme enseñado realmente como es la valuación y darme la
oportunidad de trabajar en este ámbito, puesto que no es sencillo entrar en este mercado y sin él, sus
conocimientos y su experiencia, no habría sido posible.

A mi familia, quienes de una u otra manera siempre han estado al pendiente de mi crecimiento, ya sea
profesional o personalmente.

A mis amigos y esas personas especiales quienes, aunque no tengamos contacto por un tiempo,
siempre es una alegría encontrarlos.

A todos mis maestros por el conocimiento impartido y su apoyo a superarme.

Gracias a todos ustedes, este trabajo es suyo.

 v

RESUMEN

El presente Trabajo Práctico Terminal es el resultado del conocimiento obtenido durante la Maestría
en Valuación Inmobiliaria, Industrial y de Bienes Nacionales, el tema de este estudio surge de la
necesidad de conocer un rango de valores de renta de un local comercial, ubicado en la ciudad de
Mexicali, Baja California. Este inmueble ha estado en renta desde su construcción, el cual, gracias a
la instalación de una empresa en él, nunca ha tenido vacíos.

En el primer capítulo, nos adentramos en el campo de la Valuación, mediante el conocimiento de la

Historia de la Valuación a nivel general y a nivel nacional, la Valuación ha sido una practica muy
recurrente desde los principios de la humanidad. A continuación, se desarrollan los conceptos
generales en la valuación, para comprender la terminología aplicada en el presente Trabajo Práctico
Terminal.

En el capitulo dos, se hace notar la normatividad que sirve de guía para realizar un avalúo y sus
restricciones.

Teniendo en cuenta toda la información anterior, se realiza el desarrollo del ejercicio valuatorio del
Local Comercial objeto de valuación, en el cual se utilizan los enfoques valuatorios: Enfoque de
Mercado, Costos, Ingresos y Tasa Mínima de Rendimiento.

Finalmente se obtiene un valor conclusivo, de tal manera que en vez de encontrar un rango amplio en
realidad fue muy corto y casi idéntico en ambos casos.

Se incluyeron anexos de los comparables utilizados y fotografías del inmueble.

 vi

ABSTRACT

The present Terminal Practical Work is the result of the knowledge obtained during the master’s in real
estate, Industrial and National Property Valuation, the subject of this study arises from the need to know
a range of income values of a commercial establishment, located in the city of Mexicali, Baja California.
This property has been in rent since its construction, which, thanks to the installation of a company in it,
has never had gaps.

In the first chapter, we entered the field of Valuation, through knowledge of the History of Valuation at a
general level and at a national level, Valuation has been a very recurrent practice since the beginning
of mankind. Then, the general concepts in the valuation are developed to understand the terminology
applied in the present Terminal Practical Work.

In chapter two, the regulations that serve as a guide to make an appraisal and its restrictions are noted.

Considering all the above information, the development of the valuation exercise of the Commercial
Property subject of valuation is carried out, in which the valuation approaches are used: Market
Approach, Costs, Income and Minimum Rate of Performance.

Finally, a conclusive value is obtained, in such a way that instead of finding a wide range it was actually
very short and almost identical in both cases.

Attachments of the comparables used and photographs of the property.

 vii

ÍNDICE

SOLICITUD DE ACEPTACIÓN DEL TEMA TPT……………………………………………………………i

CONSTANCIA DE IMPRESIÓN……………………………………………………………………………...iii
AGRADECIMIENTOS Y DEDICATORIAS………………………………………………………………….iv
RESUMEN……………………………………………………………………………………………………….v
ABSTRACT……………………………………………………………………………………………………..vi
ÍNDICE………………………………………………………………………………………………………….vii
INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………………………………..1
CAPÍTULO 1: MARCO TEÓRICO……………………………………………………………………………3
1.1 La Valuación en México................................................................................................................3
1.2 Que es la Valuación.......................................................................................................................8
1.3 Diferencias entre Costo, Valor y Precio.......................................................................................9
1.4 Conceptos de Valuación Aplicables al Trabajo Práctico...........................................................11
1.4.1 Enfoques de Valuación Aplicables a la Justipreciación de Rentas....................................13
1.4.2 Valores Utilizados en la Justipreciación de Rentas..............................................................16
CAPÍTULO 2: MARCO JURÍDICO........................................................................................................17
2.1 Normatividad de Incide en la Justipreciación de Rentas...........................................................17
2.1.1 Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria, así como
de Autorización y Registro de Personas para Practicar Avalúos. (Gaceta del D.F.).....................17
2.1.2 Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación en México...............23
2.1.3 Consideraciones Aplicables al Avalúo.....................................................................................29
2.2 Procedimiento para Determinar la Justipreciación de Rentas de un Inmueble.......................30
2.2.1 Proceso de Valuación.................................................................................................................30
CAPÍTULO 3: CASO PRÁCTICO: EDIFICIO DE USO COMERCIAL...................................................34
3.1 Antecedentes.................................................................................................................................34
3.2 Aspectos Generales......................................................................................................................35
3.3 Análisis de la Zona de Ubicación.................................................................................................36
3.4 Análisis del Terreno.......................................................................................................................37
3.5 Análisis de la Construcción..........................................................................................................39
3.6 elementos de la Construcción......................................................................................................40
3.7 Enfoque de Mercado: Valor de Mercado......................................................................................41
3.7.1 Terrenos Similares en Venta......................................................................................................41
3.7.2 Inmuebles Similares en venta....................................................................................................43
3.7.3 Inmuebles Similares en Renta...................................................................................................44
 viii
3.8 Enfoque de Costos: Valor Físico..................................................................................................44
3.9 Capitalización de Rentas, Rango de Valores..............................................................................46
3.9.1 Obtención de Valor Mediante Deducciones.............................................................................47
3.9.2 Obtención de Valor Mediante Tasa Mínima de Rendimiento..................................................47
3.10 Resumen de los Valores Obtenidos...........................................................................................48
CONCLUSIONES..................................................................................................................................49
BIBLIOGRAFÍA.....................................................................................................................................50
ANEXOS...............................................................................................................................................51
 1

INTRODUCCION
Idea del tema.
El tema de análisis de este trabajo práctico terminar surge de la necesidad de conocer
el valor que tiene un local comercial, ubicado en la ciudad de Mexicali, Baja california.
Para efectos fiscales, siendo el edificio de giro comercial de oficinas y tienda.

Problema.
El edificio fue construido en 1996, y ha sido rentado por completo a partir de ese año,
contando con área de tienda comercial, oficinas y almacén. El edificio fue remodelado
en su totalidad en el año de 2009. Se solicitó un avaluó para conocer el valor actual del
edificio, así como conocer un rango de valores de renta, para tener en cuenta si se debe
aumentar o disminuir el valor de la renta actual.

Objetivo general.
Obtener el valor comercial de un edificio comercial con oficinas, para determinar un
rango de valores de renta mensual, para que de esta manera el propietario pueda
determinar la misma.

Objetivos particulares.
▪ Conocer generalmente que es la valuación, su historia, definiciones generales,
para así poder comprender el proceso valuatorio.
▪ Conocer la normatividad regulatoria en el ámbito de la valuación, así como los
procesos valuatorios.
▪ Hacer el desarrollo del avalúo del inmueble comercial, para determinar rangos de
valor de renta.
▪ Realización de un análisis comparativo de los valores de renta obtenidos, y
comparándolo con la renta actual del inmueble, terminando así un rango de
valores.

Justificación.
El avalúo del inmueble de local comercial permitió conocer el valor de mercado de dicho
inmueble, al analizarlo y realizar una comparación de mercado en la zona, sobre las
 2

rentas. De esta manera se logró determinar un rango de rentas más adecuado, esto en
beneficio de los propietarios, así como en beneficio del arrendatario, el cual pagará una
renta justa y así mismo ajustará sus aspectos fiscales.

El avalúo para determinar el valor del edificio y los montos de renta se llevó a cabo de la
siguiente manera:

1.- Definición del Avalúo

2.- Planeación e
Identificación de la
Propiedad

3.- Recolección de
Datos

4.- Selección de los

Métodos de Valuación

Enfoque de Enfoque de Enfoque de

Mercado Costos Ingresos

5.- Consolidación y
Estimación de Valor

6.- Análisis de Valores de

Renta obtenidos y
Conclusión de Valor

El proceso es explicado más a detalle en el capítulo II, y la aplicación del método se

desarrolla en el capítulo II de este Trabajo Práctico Terminal.
 3

CAPITULO 1: MARCO TEORICO

1.1 La Valuación en México.

Desde que el hombre comenzó a instalarse en poblaciones y dejo de rondar de un lugar

a otro, desde ese momento comenzó a darle valor a aquellas cosas que eran necesarias
para su supervivencia.

La tierra, herramientas, procesos de agricultura y ganadería son los ejemplos más claros,
eso es considerado la forma más antigua de valuar un bien.

“En materia comercial la práctica ha de remontarse por lo menos al 15 de junio de 1592

en que se instituyó por Cédula Real, el Consulado de la Ciudad de México, Nueva
España y sus Provincias. El 14 de agosto de 1548 encontramos el primer avalúo
ordenado por el Cabildo de la Ciudad de México Tenochtitlan y en febrero del siguiente
año aparece la primera inconformidad documentada en contra de las ordenanzas,
aranceles y tasaciones que estaban establecidas en la ciudad.”1

“El estudio de la valuación en nuestro país, como una rama de la investigación

económica inició hace más de 68 años, sin embargo, los primeros trabajos de valuación
inmobiliaria, en forma técnica iniciaron a fines del siglo antepasado (XIX) exclusivamente
con fines de tributación predial cuando se establecieron las bases para el catastro de la
ciudad de México, de esta forma son de tipo catastral o de pago de impuestos los
primeros avalúos que se realizaron en México.”2

Durante el último cuarto del siglo pasado, una vez triunfado sobre el imperio de
Maximiliano, en una república consolidada, poco a poco se inició la recuperación
económica del país, hasta que se vio establecida durante el Porfiriato.

En aquel tiempo la actividad económica era reducida y enfocada a la agricultura, minería,

ferrocarriles y comercio, y aún más reducida a la industria.

1 Valdés V. Rolando
Valuador Profesional
Historia de la Valuación en México
http://todosobrevaluacion.blogspot.mx/2010/06/historia-de-la-valuacion-en-mexico.html
México, Junio de 2010, Párrafo 7.
2 Ídem, Párrafo 9.
 4

Los bancos otorgaban créditos en escases y todos eran de tipo refaccionario o de

rehabilitación, sin el requerimiento de un avalúo comercial, como los que se conocen hoy
en día, los prestamos eran otorgados en base a la confianza de los acreditados.

Los préstamos hipotecarios eran dados casi exclusivamente a particulares, y solo

bastaba con una apreciación de la propiedad hecha ya sea por un arquitecto o ingeniero,
sin llegar a lo que es un avalúo en sí.

“Los escasos avalúos que se practicaban en el siglo pasado eran los de carácter judicial,
sin ceñirse a normas previamente establecidas, sino que en su mayor parte eran al leal
saber y entender del perito designado.

Los trabajos de valuación inmobiliaria en nuestro país se iniciaron en las postrimerías

del siglo pasado, exclusivamente con fines tributarios del impuesto predial, que fue
cuando se establecieron las bases para el Catastro de la Ciudad de México.

La primera Ley del Catastro en el Distrito Federal fue publicada en el Diario Oficial del
día 23 de diciembre de 1896.”3

Durante el primer cuarto del actual siglo, los créditos con garantía hipotecaria eran muy
pocos, y se otorgaban rara vez, cuando eran concedidos, no se tomaba en cuenta el
valor comercial de la garantía, si no la solvencia económica del deudor, lo que se tomaba
en cuenta era el valor fiscal representado por las estimaciones catastrales, las cuales
son lejanas de la realidad.

“En ocasiones no era este criterio el decisivo, sino meramente la opinión de un técnico,
ingeniero o arquitecto, que dictaminaba el valor de la garantía según su *leal saber y
entender*.

Funcionaba solamente un banco hipotecario denominado *BANCO INTERNACIONAL

HIPOTECARIO DE MÉXICO, S.A.*, que operaba prestando en hipoteca sobre predios
urbanos y principalmente rústicos. No tenemos noticias del procedimiento seguido en el
para la estimación de los bienes, pero al parecer sus operaciones no tuvieron mucho
éxito y se liquidó hace ya muchos años.

3 Instituto
De Administración Y Avalúos de Bienes Nacionales
Historia Moderna de la Valuación
México, octubre 1986, Pág. 3
 5

En 1925 cristalizo una de las conquistas sociales de la Revolución al crearse la Dirección

General de Pensiones Civiles y de Retiro, en beneficio de los empleados federales. Esta
institución tenía entre sus funciones la de otorgar crédito hipotecario a los servidores se
los Poderes de la Unión, con el fin de facilitarles la compra de sus casas habitación. Al
principio, los préstamos que Pensiones concedía para los indicados fines, no se basaban
en avalúos, sino en meras opiniones de sus inspectores. Más adelante, como la
experiencia demostraba que ese procedimiento no siempre daba resultados positivos,
ya que algunos prestamos no quedaron suficientemente garantizados, se creó el
Departamento de Valuación, con el objeto de establecer los valores reales de los
inmuebles que pretendían adquirir los empleados solicitantes del crédito. Originalmente
los procedimientos de valuación del mencionado departamento seguían las normas
catastrales que al principio mencionamos, pero ya con un criterio comercial, esto es, eran
simples avalúos de carácter físico o directo, pero los valores se fijaban más en
consonancia con la realidad del mercado inmobiliario, aunque estas estimaciones no
fuesen desde entonces lo que técnicamente se designa como un avaluó comercial.

El primer Jefe de este Departamento lo fue el Sr. Ing. José Pastor Flores. Este
profesionista llamo a colaborar con él a los distinguidos ingenieros civiles Don José
Simón de la Vega, Don Enrique Morfin Delhorme y Don Miguel Herrera Lasso, de los
cuales nos ocuparemos más adelante por ser los verdaderos pioneros de la valuación
comercial en la Republica.”4

“Más tarde el Gobierno de la Revolución reestructuro nuestro sistema bancario,

fundando instituciones nacionales que cooperaron decisivamente al desenvolvimiento
económico del México actual, gracias a las facilidades del crédito abiertas, de acuerdo
con una muy moderna legislación sobre instituciones de crédito.

El Banco Nacional Hipotecario, Urbano y de Obras Públicas, S.A., actualmente

Banobras, se creó el 23 de febrero de 1933 para llenar una función que no había sido
encomendada a ninguna otra institución descentralizada y que tampoco llenaban los
Bancos de la Iniciativa Privada. Se trataba de abrir una fuente de crédito a los gobiernos
de los estados y los municipios, para que pudieran llevar a cabo las obras públicas en
sus respectivas regiones de influencia. El propio Gobierno Federal podía también recibir

4 Idem. Pag. 4
 6

financiamiento para la realización de obras municipales, tanto para el Distrito Federal,

cuanto para los entonces denominados territorios federales, que se garantizaban
mediante la emisión de bonos.

El otorgamiento de estos créditos estaba sujeto en todos los casos a previos avalúos y
estudios financieros sobre la posible recuperación del préstamo. Esta capacidad de
recuperación era condición necesaria para el otorgamiento: Crédito no recuperable, no
se otorgaba.

El Banco Nacional Hipotecario, Urbano y de Obras Públicas, S.A., pudo desempeñar

satisfactoriamente su primitiva comisión y lo hizo tan eficazmente, que pronto sintió la
necesidad de superar la limitación que le imponía su ley orgánica, que le prohibía
conceder créditos hipotecarios a la iniciativa privada, y para ello, el 11 de noviembre de
1933 fue necesario crear una institución filial del banco, organizándola dentro de las
normas de crédito privadas: la Asociación Hipotecaria Mexicana, S.A., y así nació la
primera institución que emitió cedulas hipotecarias para otorgamiento de crédito a la
iniciativa privada.

Poco tiempo después la Dirección de Crédito de la Secretaria de Hacienda y Crédito

Público, en Circular de 4 de mayo de 1935, obligaba a las Compañías de Seguros a
justificar la inversión de sus reservas técnicas en bienes raíces y derechos reales,
debiendo ser el Banco Nacional Hipotecario, Urbano y de Obras Públicas, S.A., en su
carácter de banco fiduciario nacional, el encargado de practicar los correspondientes
avalúos.

A estas alturas, en el año de 1935, el Banco aun no disponía de un departamento u

oficina de avalúos, ni contaba con los servicios de técnicos especializados en la materia.
Y estaba obligado a efectuar la valuación de todos los bienes de las compañías de
seguros y las que solicitaban la Asociación Hipotecaria Mexicana, S.A., para someterlas
a la consideración de la H. Comisión Nacional Bancaria. La primera de las valuaciones
mencionadas no requería de supervisión y, por lo tanto, representaba una
responsabilidad mayor para el banco.
 7

En un principio, para efectuar los avalúos de la Asociación Hipotecaria Mexicana, el

Banco utilizo a los ingenieros de su Departamento de Servicios Urbanos, pero para los
que requerían las compañías de seguros no contaba, como queda dicho, ni con personal
técnico especializado ni con un sistema de normas y procedimientos para la elaboración
de avalúos de carácter comercial.

Ciertamente que había en México unos cuantos profesionistas conocedores de esta

especialidad y muchos bien capacitados en la valuación catastral con más de 30 años
de práctica en la materia, además de los valuadores de la ya mencionada Dirección de
Pensiones Civiles de Retiro, cuya experiencia desgraciadamente solo abarcaba el ramo
de casas habitación y no el de grandes edificios, como en su mayoría eran las
propiedades de las compañías de seguros.
Esta misma dificultad fue confrontada por los bancos hipotecarios que se fundaron
posteriormente a la Asociación Hipotecaria Mexicana, pero la resintieron en menor
medida, porque sus primeras operaciones tenían como garantía casas habitación o
pequeños edificios departamentales, cuando mucho de tres o cuatro pisos.

El Banco Nacional Hipotecario, por su parte, tuvo desde el primer día que resolver
grandes problemas, como fue la valuación del edificio de la Nacional, primer
*rascacielos* que se construyó en la Capital, con cimentación piloteada, situado en las
esquinas de Av. Juárez y San Juan de Letra, hoy Eje Uno, General Lázaro Cárdenas.

Por otra parte, la Asociación Hipotecaria Mexicana creo otra institución filial y, por ende,
también del Banco: el Crédito Hotelero, para impulsar la construcción de hoteles con
motivo del naciente auge turístico. Los edificios de mayor importancia, que construía la
iniciativa privada, además de los grandes edificios de las Compañías de Seguros, eran
los hoteles, cuya casi totalidad absorbía esta nueva institución de crédito que podía
prestar hasta un 50% del valor del hotel, en lugar del 30%que otorgaban las instituciones
hipotecarias privadas, por considerarse estos edificios de carácter especializado para la
H. Comisión Nacional Bancaria.

Por lo anterior, el Banco Nacional Hipotecario, Urbano y de Obras Públicas, S.A., se vio
obligado al establecimiento de bases técnicas para la valuación y a la formación de un
personal capacitado.”5

5 Ibídem. Pág. 6
 8

1.2 Que es la Valuación

Para poder entender el proceso de estimación de valor es importante definir la valuación.

“VALUACIÓN. - Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la

investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto,
expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que
inciden en el valor de cualquier bien.”6

El proceso de Valuación es el resultado de una estimación de valor obtenida mediante

el análisis de datos hecho por un profesionista capacitado, el cual llegara a una
conclusión razonable, y esta será la que siente las bases en la toma de decisiones del
cliente.

“AVALÚO. - Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder
de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada.

Es, asimismo, un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características
físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de
mercado.”7

“BIEN. - Es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona invierte trabajo y/o
tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que obtiene un provecho y de la cual puede disponer
libremente.

BIEN COMPARABLE. - Es un bien con características semejantes al bien que se está

valuando, cuyos datos se obtienen de una recopilación en el mercado, tanto de ofertas
como de operaciones realizadas recientemente. El comparable debe ser lo más
semejante al bien valuado en razón de sus características físicas, de localización, de
mercado, económicas y jurídicas a fin de establecer, mediante el proceso de
homologación, una indicación del valor más probable de venta del bien que se está
valuando.”8

“PERITO VALUADOR. - Un perito es aquel valuador profesional con título y cédula certificado por el Colegio
de Profesionistas correspondiente, miembro del Colegio, que demuestre de manera fehaciente poseer los
suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad

6
Instituto De Administración Y Avalúos de Bienes Nacionales
Glosario de Términos en Valuación
México, Agosto 2004, Pág. 40
7 Ídem. Pág. 4
8 Ibídem. Pág. 6
 9

para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de
su especialidad.”9

El perito valuador es un profesional, que se hace aún mejor mientras se desempeña en

su ámbito profesional, adquiriendo experiencia, aumentando su currículum y prestigio.

Para ser un profesional en la valuación no solo es suficiente tener el grado de arquitecto

o ingeniero, ser abogado o corredor público, también existe la necesidad de una
formación profesional de posgrado teniendo así un conocimiento más amplio de la
materia.

Para tener en práctica esta actividad profesional, es necesario un alto sentido de ética
profesional y honradez a la hora de realizar algún ejercicio valuatorio, así como mantener
una actualización constante de sus conocimientos en la materia.

1.3 Diferencias entre costo, Valor y Precio

“COSTO. - Es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien,

dentro de un sistema de producción. En el contexto de avalúos, el término costo se
refiere también a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se
obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la
producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de un
bien. Por otra parte, el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un
costo para él.”10

“VALOR. - Es un concepto económico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios
disponibles para compra y aquellos que los compran y venden.

Es la cualidad de un objeto determinado que lo hace de interés para un individuo o grupo .”11

El concepto de valor se determina de distintas maneras según como se emplea en

distintas disciplinas. En la materia de valuación se consideran:

9 Glosario de Términos en Valuación

https://valuador.org.mx/glosario/
México, 2016
10 Instituto De Administración Y Avalúos de Bienes Nacionales

Óp. Cit. 10
11 Ídem. Pág. 35
 10

Valor subjetivo. - Es el valor que el propietario le da a la propiedad, comúnmente es el

valor de uso.

Valor objetivo. – Es el valor con el cual es tomado el bien por terceras personas ajenas
al mismo.

“VALOR COMERCIAL (VALOR JUSTO DE MERCADO). - Es el Precio más probable estimado, por el cual
una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por
voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas
partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

Es el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor
físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas
(enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.

VALOR CATASTRAL. - Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo
del pago de impuesto predial.”12

“PRECIO.- Es la cantidad que se pide, se ofrece o se paga por un bien o servicio. El concepto de precio se
relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio.

Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado

públicamente o confidencial, se vuelve un hecho histórico y se le denomina costo. El precio que se paga
representa la intersección de la oferta y la demanda. El precio también equivale al valor establecido en un
avalúo.”13

“Las decisiones empresariales están basadas en tres pilares: coste, valor y precio. El
coste es lo que la empresa paga a sus trabajadores y proveedores con objeto de fabricar
y comercializar bienes y/o servicios. El valor es la utilidad que los compradores creen
obtener de esos bienes y/o servicios. Y el precio es lo que pagan por ellos.”14

12 Ibídem. Pp. 35
13
https://valuador.org.mx/glosario/
Óp. Cit
14Maital Shlomo.

Coste, Precio, Valor, Como analizar y gestionar mejor el triángulo del beneficio.
Ediciones Deusto, S.A. Nueva York. Pag. 22.
 11

1.4 Conceptos de Valuación aplicables al Trabajo Práctico

“JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA
Es el resultado del proceso de estimar el monto más apropiado, expresado en términos monetarios, a pagar
por el arrendamiento de un bien.”15

Es la renta justa que deberá ser pagada por un bien, para efectos de este TP (Trabajo
Práctico) un bien inmueble.

“RENTA BRUTA (INGRESO BRUTO)

Es el ingreso o renta que genera un bien en un período, antes de deducir ningún gasto o pago.

RENTA NETA (INGRESO NETO)

Es el ingreso que queda después de deducir los gastos de operación y mantenimiento. Puede ser estimado
antes o después de gastos financieros y / o impuestos.”16

Son los montos que se perciben por la renta de un bien, antes y después de agregarle
los gastos o pagos que se tengan que hacer por su posesión o mantenimiento.

“TASA DE CAPITALIZACIÓN
Es un índice que representa la relación entre el ingreso neto anual que produce un inmueble y el valor de
este. Se considera que incluye el retorno “de” y “sobre” el capital invertido en el inmueble.
Así, la tasa es un divisor (normalmente expresado como un porcentaje) que se utiliza para convertir un
ingreso en valor.”17

Es un porcentaje determinado por las características del bien, que representa el ingreso
y valor del inmueble, en el presente trabajo será utilizado para el desarrollo del enfoque
de ingresos.

“FACTOR DE DEMÉRITO
Es el índice que refleja las acciones que en total deprecian al valor de reposición nuevo, permitiendo ajustar
al mismo según el estado actual que presenta el bien.”18

El factor de demérito se determina utilizando la fórmula = FED (factor de edad)= ((0.100

de la vida probable de la construcción nueva (VP) + 0.900 (de la VP - la edad de la
construcción (E) ))/ la VP (aplicada por la Tesorería del D.F.) y los porcentajes de grado
de conservación de ROSS-HEIDECKE (aplicados por la norma técnica expedida por el
Gob. de B.C.).
“FACTOR DE HOMOLOGACIÓN.
Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre
las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre sí.”19

Determinación del valor de un inmueble, similar al valuado, en base al cálculo en

dinero de curso legal necesario para su construcción nueva menos la cantidad que
corresponda al demérito por edad, deterioro físico, grado de conservación, afectación
económica y/o funcional, más la cantidad que corresponda por la compra de un terreno
equivalente al objeto de valuación.
15INDAABIN. (2018). Glosario de Términos. México: INDAABIN. Pág. 36
16
Idem. Pág. 33
17Ibidem. Pág. 59
18CMIC – ITC. (2004). Glosario de Términos en Valuación. CMIC – ITC. Pág. 16
19Idem. Pág. 16
 12

El costo unitario de reposición nuevo se calcula de acuerdo al tipo y calidad

constructivos en estudio con base en valores paramétricos de expertos y/o empresas
especializadas del ramo. Al aplicar el factor de demérito respectivo resulta el Costo
Unitario Neto de Reposición.

El costo unitario de terreno se calcula con base en valores comparativos de mercado

de predios homologables en la misma área de valor o en áreas no contrastantes.

El costo unitario de elementos adicionales significativos, como obras

complementarias, accesorios, instalaciones especiales y otros, se calcula mediante
catálogos de fabricantes o distribuidores y/o cotizaciones en la plaza, tomando en cuenta
factores de demerito en relación con la vida útil probable de cada objeto.

“BIEN INMUEBLE
Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y
obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales
características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.” 20

“INSTALACIONES ESPECIALES
Son aquellas instalaciones electromecánicas adheridas al inmueble e indispensables para el funcionamiento
operacional de éste.”21

En La Gaceta Oficial del D.F (CDMX). Indica que son considerados como instalaciones especiales los
siguientes:

 Elevadores
 Montacargas
 Escaleras Electromecánicas
 Equipo de Aire Acondicionado
 Equipo de Lavado
 Sistema Hidroneumático
 Riego por Aspersión
 Sistema de Sonido Ambiental
 Calefacción
 Antenas Parabólicas
 Sistemas de Aspiración Central
 Bóvedas de Seguridad Móviles
 Subestación Eléctrica
 Sistemas de Intercomunicación
 Pararrayos
 Equipos Contra Incendios
 Equipos de Seguridad y Circuitos Cerrados de T.V.
 Caldera22

“ELEMENTOS ACCESORIOS
Son los bienes muebles que resultan necesarios para llevar a cabo funciones específicas en un inmueble
de uso especializado y que terminan siendo parte de este. Ejemplos son: pantalla de proyección en un cine,
bóveda de seguridad en un banco, sistema de seguridad en un condominio, calderas, depósito de
combustible, planta de emergencia, entre otros.” 23

20INDAABIN. (2018). Glosario de Términos. México: INDAABIN. Pág. 10

21Idem. Pág. 34
22Administración Pública del D. F. Gaceta oficial del D. F. México, D.F. Mayo 2005. Pág. 142
23(20) Op. Cit. Pág. 24
 13

En La Gaceta Oficial del D.F (CDMX). Indica que son considerados como instalaciones especiales los
siguientes:

 Horno Industrial Móvil

 Depósito de Combustible
 Pantalla Cinematográfica
 Planta de Luz de Emergencia
 Butacas
 Cámaras Frigoríficas Móviles
 Portones de Operación Eléctrica
 Antena Maestra de T.V. y F.M.
 Cocinas Integrales Móviles
 Equipos de Bombeo
 Gas Estacionario
 Otros24

“OBRAS COMPLEMENTARIAS
Son Bienes que, sin ser indispensables, amplían el confort o que agregan beneficios al uso o funcionamiento
de un inmueble.

Como pueden ser:

 Rejas
 Patios
 Jardines
 Fuentes
 Albercas
 Terrazas
 Balcones
 Otros”25

Estos bienes (Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras

Complementarias), podrían o no estar adheridos al inmueble, y por tal motivo se analizan
por partes separadas y otorgan un valor extra al bien inmueble.

1.4.1 Enfoques de Valuación aplicables a la Justipreciación de Rentas.

Las justipreciaciones de rentas son determinadas al analizar y ponderar los valores

obtenidos con los enfoques de valuación, y así determinar un monto de renta.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO DE RENTAS

Se basa en la recopilación de información sobre el mercado de bienes comparables al bien que será
justipreciado, realizando la búsqueda de operaciones cerradas u ofertas de montos de rentas, analizando la
oferta y demanda, llegando a un indicador el cual permita determinar el monto de rentas.

Este enfoque se determina, mediante la búsqueda de terrenos o inmuebles con características similares al
objeto de valuación, al cual se le aplican factores de homologación, anteriormente explicados, y así
determinar un valor.

24 (22) Op. Cit. Pág. 142

25 (20) Op. Cit. Pág. 42
 14

Está basado en los principios de:

“Principio de Sustitución
Es un planteamiento económico que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el
costo de adquirir un sustituto igual o semejante. El más probable costo de adquisición de la mejor alternativa
sea de un sustituto o una réplica, tiende a establecer el valor de mercado. Para una justipreciación de rentas
este principio se toma en cuenta cuando existe la tendencia de estimar el monto de renta de una propiedad
de acuerdo con el monto de renta de una propiedad sustituta igualmente deseable.”26

“Principio de la Oferta y la Demanda

Consiste en la interacción de las fuerzas de la oferta y la demanda, y está determinado por fenómenos como
los siguientes: aumento o disminución de la población con poder adquisitivo, incremento o disminución en
el costo del dinero, disponibilidad de los bienes, deseabilidad, escasez o utilidad de estos. Para una
justipreciación este principio se toma en cuenta por que la interacción de vendedores y compradores
constituye un mercado de un bien o propiedad.

Establece que, en un mercado libre, la cantidad de bienes ofrecidos por los vendedores y la cantidad de
bienes demandados por los consumidores dependen del precio de mercado del bien. La ley de la oferta
indica que la oferta es directamente proporcional al precio; cuanto más alto sea el precio del producto, más
unidades se ofrecerán a la renta. Por el contrario, la ley de la demanda indica que la demanda es
inversamente proporcional al precio; cuanto más alto sea el precio, menos demandarán los consumidores.
Por tanto, la oferta y la demanda hacen variar el precio del bien.

Según el principio de la oferta y la demanda, el precio de un bien se sitúa en la intersección de las curvas
de oferta y demanda. Si el precio de un bien está demasiado bajo y los consumidores demandan más de lo
que los productores pueden poner en el mercado, se produce una situación de escasez, y por tanto los
consumidores estarán dispuestos a pagar más. Los productores subirán los precios hasta que se alcance el
nivel al cual los consumidores no estén dispuestos a comprar más si sigue subiendo el precio.

En la situación inversa, si el precio de un bien es demasiado alto y los consumidores no están dispuestos a
pagarlo, la tendencia será a que baje el precio, hasta que se llegue al nivel al cual los consumidores acepten
el precio y se pueda vender todo lo que se produce. Para una justipreciación de rentas este principio se
toma en cuenta por que la interacción de arrendadores y arrendatarios constituye un mercado de un bien o
propiedad.”27

ENFOQUE DE COSTOS

Se basa primeramente en la estimación del costo de reposición o de reproducción de un bien igual o de

características semejantes al bien analizado a la fecha de la justipreciación de rentas; al resultado de esta
estimación se le denomina indicador de Valor de Reposición Nuevo (VRN). Si el bien no es nuevo, su Valor
de Reposición Nuevo (V.R.N.) se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia
aplicables, según sea el caso, y así se obtiene el indicador de Valor Físico, también llamado indicador de
Valor Neto de Reposición. (VNR), este indicador se multiplica por la tasa de rentabilidad y el resultado es la
renta anual del bien.

Se fundamenta en la teoría económica del Principio de Sustitución.

Establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposición o reproducción de uno igualmente
deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aquel que se valúa, considerando todas aquellas
condiciones que pueden influir en el valor de cada uno de los bienes.

En el caso de bienes inmuebles es un método híbrido debido a que conjunta el valor de mercado del terreno,
con los costos de reposición o reproducción de las construcciones y de las mejoras, como son: edificios,
instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios.

26 Instituto De Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.

Metodología y Criterios de Carácter Técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan
dictaminar el monto de las rentas de los bienes inmuebles, muebles y unidades económicas de los que las
dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de
la República y las entidades deban cobrar cuando tengan el carácter de arrendadoras o pagar cuando
tengan el carácter de arrendatarias. México, 9 de enero del 2009. Pág. 70.
27 Idem. Pág. 71
 15

Establece que el valor de un bien inmueble es comparable al costo de reposición o reproducción de uno
igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aquel que se valúa, considerando todas
aquellas condiciones que pueden influir en el valor de cada uno de los bienes.

Al analizar el valor de un bien bajo este enfoque, se debe tomar en consideración lo siguiente:

a) El perito valuador debe seguir el contenido del correspondiente procedimiento técnico, salvo en aquellos
casos en que, por las características propias del bien justipreciado, se requiera de un método de cálculo
diferente a lo señalado en dicho procedimiento.

b) Tener pleno conocimiento de las características de cada costo y precio de mercado, a fin de integrar datos
confiables en el análisis.

c) Verificar la información correspondiente a dimensiones y áreas o superficies utilizadas en el análisis.

d) Señalar las fuentes y las fechas de consulta, de las que se obtienen las referencias de los precios unitarios
(publicaciones especializadas, presupuestos, análisis de precios unitarios, ensambles, facturas,
cotizaciones, entre otros), los precios deben ser actuales y sin considerar descuentos especiales por parte
de los proveedores, así como márgenes de utilidad o costos indirectos específicos, no así los descuentos
normales, propios de este tipo de operaciones como el pago de contado.

e) Una vez estimado el indicador de valor de reposición nuevo del bien valuado, cuando así proceda, se
considerarán los deméritos o depreciaciones, así como las obsolescencias funcionales (curables e
incurables) y económicas (curables o incurables) que incidan sobre el valor.

f) Considerar que tanto el deterioro físico, como la obsolescencia funcional pueden ser curables o incurables,
pero, al final todas deben tomarse en cuenta para estimar la depreciación total.

g) La aplicación de cualquier tipo de obsolescencia en los trabajos valuatorios deberá estar fundamentada,
debiéndose explicar las consideraciones hechas para su estimación y la metodología empleada.

h) Considerar, los costos indirectos de administración, de acuerdo con lo señalado en la “Recopilación de

Rangos, Fórmulas y Factores de Ajuste”.

i) Después de considerar todos los puntos anteriores antes de la estimación final del indicador de valor físico,
se debe analizar y verificar la razonable exactitud de los resultados obtenidos.

j) Una vez obtenido el indicador de valor neto de reposición, éste se deberá multiplicar por una tasa de
capitalización adecuada al caso, para obtener de esta manera el monto de la renta del bien inmueble a
justipreciar. Se deberá atender a lo señalado en el Procedimiento Técnico PT-TC, para la obtención de tasas
de capitalización.28

ENFOQUE DE INGRESOS

Este enfoque se utiliza para estimar el monto de la renta mediante un análisis que considera los datos de
ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está justipreciando, y estima el monto de la renta mediante
una capitalización de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una
serie de ingresos en un periodo proyectado). El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación y
convierte beneficios futuros en valores presentes mediante la aplicación de una tasa de rendimiento
apropiada.29

PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN

El valor es estimado en atención a los beneficios futuros o ingresos futuros derivados de una propiedad,
entendiendo que una entidad o persona física está dispuesta a pagar por un bien un monto anticipado
equivalente a los beneficios futuros que recibirá por el uso y disfrute de dicho bien; esto es, el perito valuador
deberá conocer qué ha ocurrido en el pasado, y estimará qué ocurrirá en el futuro y cuáles son los beneficios
posibles de obtener. Debe tomar en cuenta, por ejemplo, los ingresos pasados, el estatus o decadencia de
la ciudad y del vecindario, y los precios a los cuales están siendo rentadas propiedades similares, para

28 Ibidem. Págs. 72 y 73
29 (29) Op. Cit. Pág. 73
 16

estimar sus posibles beneficios futuros. Para una justipreciación este principio se toma en cuenta estimando
el valor de un bien generador de ingresos, el cual se basa en el rendimiento monetario que tendrá en el
futuro.30

1.4.2 Valores utilizados en la Justipreciación de Rentas.

Monto de Renta de Mercado

Es la cantidad estimada por la cual una propiedad o espacio dentro de una propiedad debe rentarse, a la
fecha de la justipreciación, entre un arrendador y un arrendatario dispuestos, bajo condiciones adecuadas,
en una transacción de libre competencia, después de una comercialización apropiada, en donde las partes
actúan con conocimiento, de manera prudente y sin compulsión.31

Determina el monto de la operación de renta en base al mercado, y a los interesados

(arrendador y arrendatario).
Valor de Capitalización
Es el indicador de valor de un bien, estimado en función de la capacidad productiva financiera del bien. Se
puede obtener mediante la estimación del Valor Presente de los ingresos o beneficios futuros generados
por el mismo, considerando las posibilidades de su crecimiento y oportunidad de rentabilidad, el riesgo
correlativo y valor del dinero en el tiempo; o bien mediante dividir los ingresos netos anuales de operación,
que produce el bien, entre la tasa de capitalización pertinente. 32

Determina la productividad del bien.

Valor Comparativo de Mercado

Es el indicador de valor estimado de un bien, obtenido como resultado homologado de una investigación de
mercado de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser preferentemente sano, abierto y
bien informado, donde imperen condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.33

Es el resultado en base al enfoque antes mencionado, utilizando bienes similares al

valuado.

Valor Físico (Valor Neto de Reposición)

Es el indicador de Valor de reemplazo que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del
costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil
total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación. 34

Resultado de la aplicación del enfoque físico, en el cual se considera al bien como nuevo,
y así poder demeritarlo en base a sus condiciones actuales.

Valor presente
Es un valor monetario actual de los flujos de efectivo futuros.35

Es el valor que tiene el bien objeto de valuación a la fecha del estudio, omitiendo alguna
proyección a futuro.

Valor Conclusivo
Es el resultado de la ponderación de hasta tres indicadores de valor que después de un análisis pertinente,
permiten estimar el monto de la renta de un bien, de acuerdo con el Uso, Propósito y Finalidad del avalúo,
de acuerdo con lo señalado en el Procedimiento Técnico para Ponderación de Indicadores de Valor (PT-
PIV).36

30 Idem. Pág. 70
31 Ibidem. Pág. 68
32
(30) Op. Cit. Pág. 68
33 Idem. Pág. 68
34 Ibidem. Pág. 68
35 (30) Op. Cit. Pág. 68
36 Idem. Pág. 68
 17

CAPÍTULO 2: MARCO JURÍDICO

2.1 Normatividad que incide en la justipreciación de rentas.

2.1.1 Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación

Inmobiliaria, así como de Autorización y Registro de Personas para
Practicar Avalúos. (Gaceta del D.F.) Indica:37

CAPITULO III
ARTÍCULO 17.- Todo avalúo deberá reunir como mínimo los siguientes elementos:

i. Datos de identificación y autentificación del inmueble:

a. Número de cuenta catastral y el o los números de cuenta correspondientes al pago de los

Derechos por el Suministro de Agua.

b. Ubicación del inmueble, anexando croquis de localización.

c. Nombre del propietario o poseedor del inmueble y su domicilio para oír y recibir
notificaciones.

d. El nombre y número de autorización de la institución de crédito o sociedad civil o mercantil

que practicó el avalúo, en su caso.

e. El nombre y número de registro del perito valuador que practicó o auxilió en la práctica del
avalúo, en su caso.

f. El nombre y número de registro del corredor público que practicó el avalúo, en su caso.

g. En cada hoja el sello de la institución de crédito, sociedad civil o mercantil, y la firma de

su representante legal ante la autoridad fiscal, así como la firma del perito valuador que
auxilió en la práctica del avalúo, en su caso.

h. En cada hoja el sello y firma del perito valuador o corredor público que haya practicado el
avalúo, según se trate

i. Fecha en la que se practicó el avalúo y, en su caso, la fecha a la que se retrotrae el valor.

j. Claves correspondientes a: área o corredor de valor; uso; rango de nivel y clase de cada
porción de la construcción; denominación, y factores de eficiencia que identifican al
inmueble o a porciones de este.

k. Nombre y domicilio de la persona que directamente solicitó el avalúo, independientemente

de la persona que hubiese pagado los honorarios respectivos.

l. Motivo del avalúo.

ii. Características del inmueble:

 18

a. Descripción de los elementos urbanos significativos del área o corredor en que se ubique el
inmueble, destacando, en su caso, aquéllos que lo distinguen de otras áreas de valor o corredor
de valor del Distrito Federal.

b. Descripción del inmueble y su uso actual.

c. Descripción del terreno en forma tal que permita identificarlo y, en su caso, distinguir los
elementos que lo hacen diferente de otros terrenos del área o corredor de valor en que se
ubica.

d. Descripción de cada porción de construcción que permita reconocerla y, en su caso, los

elementos que la hacen diferente de las clases similares.

e. Descripción de cada instalación especial, elementos accesorios u obras complementarias que

posea el inmueble.

f. Superficies correctas de terreno, construcción, instalaciones especiales, elementos accesorios

u obras complementarias y, en el caso de condominios, del indiviso que corresponda.

g. Fotografías del inmueble referentes a: fachadas, interiores, estructura, instalaciones y

acabados; así como fotografías de fachadas de los bienes inmuebles comparables, para el
método comparativo de mercado.

iii. Valor del inmueble:

a. Descripción y justificación del método o métodos y factores de eficiencia que se aplicaron para
determinar el valor del inmueble.

b. Investigación exhaustiva del mercado inmobiliario, reconociendo en cada oferta las

características particulares que fundamentan el valor de la misma, así como las relaciones
numéricas o factores de homologación necesarios para establecer, a partir del análisis
pormenorizado respectivo, los valores unitarios correspondientes al área de valor o corredor
de valor aplicables en la determinación del valor del terreno del inmueble, así como los valores
unitarios de reposición nuevos correspondientes al tipo de edificaciones existentes aplicables
en la determinación del valor de las construcciones del mismo, señalándose con precisión la
fuente de información aplicada.

c. Las operaciones necesarias que permitan reconocer los cálculos hechos para determinar el
valor del inmueble.

d. El valor de mercado del inmueble.

e. Las aclaraciones metodológicas pertinentes.

En este Artículo de la Gaceta Oficial, se enlistan todos los elementos mínimos que se
requieren en un avalúo, para que este sea utilizado de manera satisfactoria.

37 Ibidem
 19

ARTÍCULO 18.- Los avalúos practicados por las personas autorizadas o registradas deberán presentarse
en los formatos entregados para tales efectos ante la autoridad fiscal, sin omisiones ni alteraciones, escritos
a máquina o en computadora, debidamente sellados y firmados, incluyendo las hojas complementarias y
memorias de análisis que abunden o aclaren un punto específico.

En este artículo se remarca que al momento de presentar un avalúo debe ser en el

formato y con las especificaciones indicadas.

ARTÍCULO 19.- Los avalúos tendrán una vigencia de seis meses contados a partir de la fecha en que fueron
practicados y siempre que no cambien las características físicas del inmueble o las condiciones generales
del mercado inmobiliario.

ARTÍCULO 20.- Cuando las características de los inmuebles sean tales que ameriten la aplicación de
criterios técnicos distintos a los establecidos para la revisión a la que se refiere este Manual, se deberá
indicar tal circunstancia en el apartado de consideraciones previas al avalúo y anexar una memoria de
análisis, misma que será obligatoria en los siguientes casos:
i. Cuando se hayan utilizado factores de eficiencia distintos a los contemplados en el método de
revisión de este Manual;

ii. Cuando se hayan utilizado factores de eficiencia que redunden en reducciones al valor mayores al
40%;

iii. Cuando en la determinación del valor de mercado del bien inmueble se haya utilizado el valor que
resulte de un método de valuación o ponderación de varios métodos, distintos a los utilizados por
la autoridad fiscal para la revisión, se deberán consignar en los capítulos correspondientes del
avalúo, los soportes utilizados, señalando con precisión las fuentes de información y memorias de
cálculo utilizadas, para su revisión y comprobación técnica.

En este artículo se indica que en casos especiales y de la necesidad de utilizar factores

o métodos diferentes a los establecidos se deberá incluir evidencia de estos.

ARTÍCULO 22.- Las personas autorizadas y las registradas, están obligadas a guardar copia de los avalúos
que practiquen o de aquellos que auxilien en su práctica, según sea el caso, durante cinco años posteriores
a su elaboración, así como de cualquier otra información que sirva como sustento para cualquier aclaración
o requerimiento de las autoridades fiscales.

Aquí se indica el tiempo que el perito debe conservar el avalúo realizado, en caso de
cualquier aclaración.
 20

CAPITULO IV

DE LOS PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TECNICOS PARA LA PRACTICA Y REVISION DE

AVALUOS

ARTÍCULO 24.- Para efectos de elaboración y revisión de los avalúos, se entenderá por:

i. Valores Unitarios de Suelo. Al valor expresado en pesos por metro cuadrado, enlistados y
organizados en una tabla por área y corredor de valor;

ii. Área de valor. Al grupo de manzanas con características similares en infraestructura, equipamiento
urbano, tipo de inmuebles y dinámica inmobiliaria;

iii. Corredor de valor. Al conjunto de inmuebles que por las características de uso al que se destinan,
principalmente no habitacional (tales como: comercial, industrial, servicios, oficinas, entre otros y/o
mixtos), y cuyo frente o frentes colindan con una vialidad pública del Distrito Federal,
independientemente de su acceso o entrada principal, se ha convertido en un corredor de valor con
mayor actividad económica y mayor valor de mercado del suelo respecto del predominante en la
zona. Tal valor de referencia es aplicable como punto de partida para revisar los valores de los
terrenos que poseen los inmuebles antes señalados;

iv. Factores de eficiencia del suelo. A los méritos y deméritos que se pueden aplicar a la revisión del
valor de un terreno según sus características, una vez determinado el valor unitario de referencia
que le corresponde.

ARTÍCULO 25.- Los factores de eficiencia del suelo que serán aplicables para la elaboración y revisión de
los valores de referencia de las áreas y corredores de valor según las características del terreno respectivo
son:

i. Factor de zona (FZo): Factor que influye en el valor de un predio según su ubicación dentro de un
área de valor específica, para la aplicación de este factor se entenderá por:

a. Calle moda, aquélla cuyas características de tráfico vehicular, anchura, calidad de

carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en
el área de valor en donde se ubique el inmueble.

ii. Factor de ubicación (FUb): Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al área o
corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la manzana
en que se ubica;
 21

iii. Factor de frente (FFr): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor al aplicarse
a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos correspondientes;

iv. Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor, en su
aplicación a un predio de forma irregular, es decir, que no es de forma rectangular. Se entenderá
por:

a. Rectángulo inscrito (Ri): El mayor rectángulo que puede inscribirse en un predio haciendo
coincidir su frente con él, o uno de los frentes del predio.

b. Áreas restantes (Ar): Las áreas del predio que quedan fuera del rectángulo inscrito.

c. Porción anterior (Pa): La parte del rectángulo inscrito cuyo fondo no es mayor que tres
veces el frente. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas
restantes que tengan frente a alguna vía de acceso.

d. Porción posterior (Pp): La parte del rectángulo inscrito que no es porción anterior. Incluye
además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes sin frente a
una vía de acceso.

e. Áreas irregulares con frente a la calle (Ac): Las áreas restantes con frente a alguna vía de
acceso que no forman parte de la porción anterior.

f. Áreas irregulares interiores (Ai): Las áreas restantes sin frente a alguna vía de acceso que
no forman parte de la porción posterior.

El cuadrado se entenderá como un caso particular del rectángulo.

v. Factor de superficie (FSu): Factor que afecta al valor unitario del área o corredor, al aplicarse a un
predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, para la determinación de este factor se
entenderá por:

a. Lote moda, al lote cuyo tamaño se repite más en el área o en el corredor del valor.

vi. Factor resultante de tierra (FRe): Factor que se obtiene de multiplicar los cinco factores señalados
en este artículo.
 22

En este artículo se indican los factores de eficiencia del suelo y su desarrollo, los cuales
serán aplicados al objeto de estudio del presente trabajo.

ARTÍCULO 26.- Para la elaboración y revisión del valor de la construcción de los avalúos, se entenderá por:

i. Valores unitarios de construcción, al valor expresado en pesos por metro cuadrado, de acuerdo
con el uso, rango de niveles y clase;

ii. Porción de construcción, a la parte de la construcción que, por su uso, rango de niveles, clase y
factores de eficiencia es distinta del resto de las edificaciones;

iii. Uso, al aprovechamiento genérico que tiene cada porción de construcción diferente al momento de
valuarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genérico se define básicamente a partir de la
actividad principal que se desarrolla dentro de ella, indistintamente del tipo y cantidad de
actividades que la complementan, de acuerdo con la tipología predeterminada de usos que
establece este Manual;

iv. Rango de nivel, al rango de número de plantas cubiertas dentro del que puede encontrarse cada
porción de construcción. Incluye sótanos, cobertizos, vestíbulos, accesos y todo aquel elemento
con techumbre de una edificación de acuerdo con la tipología predeterminada de rangos de nivel
que establece este Manual;

v. Clase, al grupo al que pertenece una construcción de acuerdo con las características propias de
sus espacios, servicios, estructura e instalaciones básicas, así como de los acabados típicos que
le corresponden, la cual tiene asignado un valor unitario de construcción. Se divide en Habitacional
y No Habitacional;

vi. Factores de eficiencia de la construcción, a los méritos y deméritos que podrán aplicarse a la
revisión del valor de una porción de construcción según sus características, una vez identificado el
valor de referencia de la construcción que le corresponde.

En este artículo se definen los conceptos utilizables para darle valor a la(s) edificaciones
que se encuentren en el objeto de valuación.
 23

ARTÍCULO 27.- Para la elaboración y revisión a los valores de referencia de cada porción de construcción,
se aplicarán los siguientes factores de eficiencia de la construcción:

i. Factor de Grado de Conservación (FCo): refleja la reducción o incremento del valor con relación al
mantenimiento que se le ha dado a la construcción;

ii. Factor de Edad de las Construcciones (FEd): sirve para aplicar el demérito al valor de las
construcciones por la edad del inmueble expresada en años.

El artículo anterior indica la manera en que deben de ser calificadas las construcciones,
para esto es indispensable la inspección física del inmueble.

ARTÍCULO 30.- La valuación y revisión de las instalaciones especiales, elementos, accesorios y obras
complementarias de un inmueble se realizará por separado. Las autoridades fiscales podrán realizar análisis
específicos para diseñar coeficientes para la revisión.

2.1.2 Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación

en México.38

CÓDIGO DE ÉTICA

Deberes y Obligaciones del Valuador

OBLIGACION DEL VALUADOR

Es obligación del Valuador determinar, describir y definir la expresión de valor adecuada. Toda vez que
existen diferentes expresiones de valor, cada una de las cuales tiene validez en la conclusión final
dependiendo del trabajo de valuación solicitado, es obligación del Valuador establecer cuál de éstas es la
adecuada al caso particular.

Al cumplir con esta obligación, el Valuador puede considerar las instrucciones de su cliente o puede buscar
asesoría legal o profesional, pero la selección de la expresión correcta de valor es responsabilidad única del
Valuador. Es también su obligación explicar y describir claramente el significado de la expresión de valor
especifico que él ha determinado con el propósito de obviar un malentendido y así evitar la aplicación
equívoca, incorrecta o mala, ya sea en forma deliberada o no deliberada.
 24

i. Es obligación del Valuador determinar los resultados numéricos adecuados y aplicables con el
grado de exactitud que exige el propósito mismo de la valuación.
ii. Es obligación del Valuador evitar dar un resultado numérico falso.
iii. Obligación del Valuador de ejercer de manera ética.
iv. Carácter profesional del ejercicio de la valuación.
v. Responsabilidad del Valuador con terceros.
vi. Relación del Valuador con la Sociedad.

El valuador debe estar en constante preparación, para poder ofrecer un servicio de la

manera mas profesional posible, evitando la mala praxis (incurriendo en valores falsos,
utilizando comparables inadecuados, etc.), sus avalúos deben estar integrados de
manera que se deje evidencia de los cálculos realizados, y que sean estructurados de la
manera mas simple posible, esto para el entendimiento del cliente y el público en general.

OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE

i. La principal obligación del Valuador hacia su cliente es entregar un trabajo completo, sin error y
oportunamente, con resultados independientes de los deseos o anhelos del cliente, de otras
personas, organismos o instituciones públicas o privadas

ii. Carácter confidencial de una Valuación.

El hecho de que un Valuador sea contratado para hacer una valuación es asunto confidencial. En
algunos casos, el simple hecho de que un Valuador sea contratado, puede constituir información
que el cliente prefiere, sea un ciudadano particular ó una Institución de crédito, por razones válidas,
mantener en secreto.
El conocimiento por terceras personas de que un Valuador ha sido contratado para llevar a cabo
un trabajo específico puede dificultar la operación. Consecuentemente no es apropiado de parte
del Valuador revelar su asignación, a menos que el cliente lo apruebe o que el Valuador se vea
obligado, por Ley, a revelar el hecho de que ha sido contratado.
No es correcto que un Valuador revele a terceras personas la cantidad a que ha llegado en su
conclusión de valor de un bien sin el permiso de su cliente, a menos que esta obligación la imponga
la Ley.
En ausencia de acuerdo en contrario, el contenido de un informe de Valuación es propiedad del
cliente y éticamente no puede ser publicado, en ninguna forma identificable, sin su aprobación.

iii. Obligación del Valuador de ofrecer servicios competentes

Es incorrecto que un Valuador acepte un trabajo que involucre la valuación de un bien para cuya
valuación no está calificado; a menos que se asocie o consulte con otro Valuador que esté
debidamente calificado para valuar tal tipo de bienes, debiendo informar al cliente con antelación.

38Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación. A. C.

Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación en México. México. Tijuana Baja
California. Marzo 1996.
 25

Como corolario al principio, arriba expuesto, la Asociación declara contrario a la ética, el que el
Valuador pretenda poseer o implique que posee conocimientos profesionales que no tenga.

iv. Obligación del Valuador con relación a causas contenciosas.

Cuando un Valuador es contratado por una de las partes en un litigio, se considera práctica
contraria a la ética que el Valuador, en su avalúo, suprima u oculte cualquier hecho, dato u opinión
que sea adverso a la causa de su cliente; o que destaque o haga resaltar cualesquiera hechos,
datos u opiniones que sean favorables a la posición de su cliente; o que en cualquier otra forma
asuma actitud parcial. El Valuador tiene la obligación de presentar los datos, el análisis y el valor
sin importar el efecto que dicha presentación tenga sobre la causa de su cliente.

v. Obligación del Valuador relativa a prestar servicio a más de un cliente en el mismo asunto.
Cuando dos o más clientes potenciales buscan los servicios de un Valuador con respecto a la
misma propiedad o con respecto a la misma causa legal, el Valuador no puede servir
apropiadamente a más de uno, excepto en el caso en que todas las partes estén enteradas y de
acuerdo.

vi. Acuerdos y Contratos para servicios de Valuación.

Es buena práctica llegar a un contrato escrito o al menos un acuerdo verbal claro, entre el valuador
y el cliente, especificando los objetivos y el propósito del trabajo, tiempo en que se entregará el
informe y el monto de los honorarios.

En el ejercicio profesional de la valuación, el valuador no debe tener interés alguno que

pueda inferir en el valor real.

OBLIGACIONES DEL VALUADOR PARA CON OTROS

i. El valuador tiene la obligación de proteger la reputación profesional de todos los valuadores que
trabajen conforme a los principios que regulan el ejercicio de la valuación. La Asociación declara
que es contrario a la ética el que un valuador perjudique o trate de perjudicar la reputación
profesional de cualquier valuador.

ii. La Asociación declara que se considera conducta contraria a la ética el que un Valuador disminuya
los honorarios que ha cotizado a un cliente, para un servicio específico de valuación, con el
propósito de desplazar a otro valuador, cuando él se ha enterado de la cotización de este.

iii. Obligaciones del Valuador con relación a las acciones disciplinarias del I.M.V.
Un miembro de un Instituto Mexicano de Valuación, teniendo conocimiento de un acto cometido
por otro miembro, que en su opinión constituye una violación a los principios éticos, tiene la
obligación de reportar el caso por escrito, con su nombre y firma y en sobre cerrado, a la comisión
de Honor y de Justicia del Instituto.

iv. Todo Valuador se obliga a circunscribir el desarrollo de su trabajo profesional a los límites del área
geográfica asignada al Instituto de que forma parte, sin menoscabo de que, cuando ello se
 26

requiera, podrá asociarse con Valuadores de otros Institutos para la realización de trabajos
conjuntos en áreas o zonas geográficas diversas a la de su circunscripción.

v. Obligaciones del Valuador Respecto a Cumplir y Respetar el Estatuto de la Asociación y el

particular de su Instituto.
Es obligación del Valuador cumplir y hacer cumplir las disposiciones del Estatuto de la Asociación
y las del Estatuto del Instituto Mexicano de Valuación al que está afiliado.

El valuador no solo debe de cuidar el prestigio personal, sino también el del gremio
realizando un buen trabajo.

PRACTICA CONTRARIA A LA ETICA Y EJERCICIO NO PROFESIONAL DE LA VALUACION

i. Honorarios Condicionados o Dependientes.

Si un valuador aceptara un trabajo para el cual, el monto de sus honorarios, dependiera de la
cuantía de la adjudicación en un convenio inmobiliario, o en una causa judicial en donde se empleen
sus servicios, o dependa de la cantidad de reducción de impuestos obtenida por un cliente en donde
se utilizan sus servicios, o se sujete a la consumación de una venta o el financiamiento de una
operación inmobiliaria en conexión con los cuales se utilizaron sus servicios, o está condicionado
a la obtención de un resultado o conclusión especificada por su cliente; entonces, cualquier persona
que considerase la posibilidad de utilizar el resultado del trabajo del Valuador bien podría sospechar
que los resultados son tendenciosos y para beneficio propio y por tanto inválidos.

ii. Responsabilidad Respecto a las Firmas en los Informes de Valuación.

El que utiliza un informe de valuación, antes de depositar confianza en las conclusiones incluidas
en él, tiene derecho a presumir que la persona que firma el informe es responsable de las
conclusiones, sea porque ejecutó personalmente el trabajo o porque dicho trabajo fue hecho bajo
su supervisión.

iii. Opiniones No Ponderadas e Informes Preliminares.

Si un Valuador emite una opinión de valor de un bien sin haber investigado y analizado todos los
factores que influyen, tal opinión, excepto por coincidencia extraordinaria, será errónea. Emitir tales
opiniones improvisadas tiende a disminuir la importancia de la inspección, investigación y análisis
en el procedimiento valuatorio y reduce la confianza con que se reciben los resultados del buen
ejercicio de la valuación, por eso la Asociación declara: que emitir opiniones irreflexivas y sin
fundamento constituye un acto no profesional.

iv. Publicidad y Procuración del Servicio Profesional

Los anuncios auto laudatorios y la procuración de contratos o comisiones valuatorias mediante el
uso de pretensiones o promesas falsas, inexactas o desorientadoras, son prácticas que la
Asociación considera totalmente negativas al establecimiento y mantenimiento de la confianza
pública en los resultados de los trabajos de valuación. La Asociación declara que tales prácticas
de parte de un Valuador constituyen conducta contraria a la ética y al recto ejercicio profesional.

v. Causas para Acción Disciplinaria por un I.M.V.

La acción disciplinaria en contra de los miembros del I.M.V., se toma en caso de violaciones al
Estatuto y Reglamentos de la Asociación, a este Código de Ética y Principios que Regulan el
Ejercicio de la Valuación y al Estatuto, Reglamentos y demás disposiciones normativas de
aplicación general del propio Instituto. Tales acciones están bajo la jurisdicción de la Comisión de
Honor y de Justicia del Instituto. Las violaciones caen bajo cuatro categorías, a saber:
 27

a. No apegarse a las normas del correcto ejercicio profesional de la valuación

b. Incumplimiento de las obligaciones y responsabilidades

c. Conducta no profesional

d. Conducta contraria a la ética

Después de la debida y adecuada investigación, el I.M.V., puede actuar en forma mediante la

emisión de alguna sugerencia o censura y llegar, en caso necesario, a la suspensión o expulsión
del asociado. En este último caso aquel está obligado a entregar toda prueba de su asociación y a
desistir de toda y cualquier referencia a dicha asociación, después de su terminación.

En este apartado se amplia el panorama sobre el comportamiento profesional que debe

tener el valuador y sus responsabilidades.

PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACION

Métodos y Prácticas de Valuación

i. Varios tipos de valor

Se reconoce que las diferentes clases de bienes pueden tener diferentes tipos de valor,
dependiendo de sus circunstancias particulares. Mediante la buena práctica profesional se requiere
que el Valuador describa con suficiente detalle en cada caso la naturaleza y significado del valor
especifico que se ha determinado.

ii. Selección del método de valuación

El procedimiento y método para determinar el valor requerido, es una elección que el Valuador
mismo debe realizar, de lo contrario no se le podría hacer responsable del resultado. No obstante,
el método seleccionado debe ser adecuado al propósito, incluyendo la consideración de todos los
factores que influyen en el valor y que su presentación sea lógica y clara.

iii. Valuaciones parciales

Algunas clases de bienes se pueden considerar como compuestos (ejemplo bienes inmuebles:
Construcción y terreno), el valor compuesto es diferente al que se podría considerar como una
fracción separada del bien o de la propiedad (ejemplo: valuación de solo el terreno por petición del
cliente, aunque el bien inmueble cuenta con construcción).

iv. Condiciones contingentes y limitantes que afectan una valuación

La validez de las conclusiones del Valuador sobre el valor de un bien o de una propiedad dependen
de la validez de las declaraciones, información y/o los datos en los que se haya basado. Estos
materiales se pueden obtener de diversas profesiones especializadas dependiendo el caso
(arquitectos, ingenieros, abogados, contadores y demás especialistas), siempre y cuando haga
constar en su informe que ha utilizado el material, este dispuesto y preparado para presentar sus
fuentes de información y no descarga en otros la responsabilidad en relación con cuestiones que
son de su competencia.

v. Valuaciones en que el acceso a los datos necesarios es negado

El Valuador se podría encontrar en situaciones en que los datos que se consideran pertinentes y
necesarios para una valuación no le son suministrados y el acceso le es negado, ya sea por el
cliente mismo o por cualquiera de las partes involucradas. En tal caso el valuador puede negarse
a prestar sus servicios y la valuación no debe ser realizada.
 28

vi. Rangos de valor o costos estimados y estimaciones de confiabilidad

En algunos casos valuatorios se requerirá la determinación de rangos probables de valor o de costo
estimado con o sin una declaración colateral de la cifra mas probable dentro de ese rango. Se
considera completamente dentro del ámbito del correcto ejercicio profesional de la valuación la
determinación de un rango de valor o estimación de costo.

vii. Valores bajo diferentes hipótesis

El objetivo de realizar una valuación puede ser la determinación de valores basados en hipótesis
diferentes, considerando siempre su mejor uso (avalúos residuales). Se considera dentro de los
cánones del correcto ejercicio de la valuación producir e informar de dichos resultados diferentes,
siempre que el Valuador se guíe por los principios establecidos en este Código.

viii. Inspección, investigacion, análisis y descripción del bien a valuar

La valuación de un bien es un procedimiento basado en el análisis de todas las características que
incrementan o disminuyen su valor.
La buena práctica de la valuación requiere que la descripción del bien, sea tangible o intangible,
cubra adecuadamente.

a. Identificación del bien

b. Derechos y restricciones legales incluidos en el título o documentos que acrediten la
propiedad
c. Las características del bien que incrementan o disminuyen su valor.

En el caso de bienes inmuebles y mejoras para el proyecto, la identificación es particularmente

importante para evitar que personas sin escrúpulos usen la valuación para aplicarla a propiedades
diferentes.
La condición física del bien mueble o inmueble es un elemento que puede aumentar o disminuir su
valor. El correcto ejercicio profesional valuatorio y la buena práctica de la valuación exigen que se
inspeccione e investigue adecuadamente todo bien para determinar su condición física.

ix. Colaboración entre Valuadores y utilización de los servicios de miembros de otras profesiones
La colaboración entre Valuadores es deseable en algunas situaciones para facilitar la realización
del trabajo y en otros casos, para obtener los beneficios de juicio y datos combinados. Tal
colaboración es apropiada siempre y cuando todos los colaboradores firmen el informe o, si existen
opiniones disidentes, estas se incluyan como parte del informe.

En algunos casos la naturaleza de la valuación requiere ciertos conocimientos profesionales que

no posee el Valuador. En tal caso, es necesario y apropiado que el Valuador utilice los servicios de
otros Valuadores y de miembros de otras profesiones para obtener datos y llegar a conclusiones
pertinentes en su trabajo. El Valuador principal llega a su conclusión, en parte, basado en las
contribuciones de sus colaboradores, asumiendo la responsabilidad por el resultado final, pero
sujeto a la validez de las contribuciones incluidas.

En el informe final

INFORMES DE VALUACION

i. El bien sujeto a valuación debe estar descrito detalladamente en el informe. Los elementos por
describir son los siguientes:
a. Identificación
b. Derechos legales, servidumbres y restricciones consignadas en los documentos de
propiedad, cuando estas no sean obvias
 29

c. Características de valor
d. Condición física cuando sea aplicable

ii. El informe debe contener los objetivos para los cuales se llevo acabo el estudio: determinar un
valor, estimar un costo, pronosticar potencial de ingresos, etc.

iii. En el informe se requiere que las declaraciones, información y datos que fueron obtenidos por el
valuador de miembros de otras profesiones o de fuentes oficiales o presumiblemente confiables,
puedan ser verificadas.

iv. Es requerido que el Valuador incluya una declaración o certificación en el informe de valuación, en
el que se explique que el Valuador no tiene interés actual o futuro en el bien sujeto de valuación u
otro interés, el cual pudiera evitar que se realice una valuación justa.

v. Todos los trabajos de valuación se deben presentar por escrito y deben ser firmados por el o los
Valuadores que intervinieron en el estudio y su elaboración.

El informe debe ser de la manera mas clara posible, ya que en base a él, el cliente tomara
decisiones.

2.1.3 Consideraciones aplicables al avalúo

Como en todo avaluó, se hace mención de los comentarios generales, supuestos y

condiciones limitantes al avalúo de local de uso comercial:

1. En este avalúo no se infiere en la verificación de la propiedad legal, exactitud de

los datos proporcionados, superficies, existencia de gravámenes o ventas
(actuales o futuras).

2. Los involucrados, declaramos bajo protesta que no tenemos ningún tipo de

relación, parentesco o negocios con el cliente o propietario del sujeto a valuar.

3. El bien será analizado mediante los enfoques físico, ingresos y de mercado

considerando todos los factores necesarios para su aplicación y condiciones
particulares que puedan influir significativamente en los valores conclusivos.

4. Durante la inspección física del bien objeto de valuación, no fue posible detectar
vicios ocultos en la propiedad, por lo tanto, solo se consideran los expresados en
el presente informe los cuales son el resultado de dicha inspección.

5. El croquis de localización que se encuentra en el presente documento no

contiene medidas aproximadas, ni debe ser considerado una réplica a escala.
 30

6. En este ejercicio valuatorio no se trató de determinar superficie, variaciones o

diferencias, aun así, se observo que son congruentes con la que se encuentra en
la documentación proporcionada por el solicitante.

7. Los valores estimados en este documento corresponden a la fecha en la que se

realizó el estudio.

2.2 Procedimiento para determinar la justipreciación de rentas de un

inmueble

2.2.1 Proceso de valuación

Basado en los apuntes recopilados durante la maestría en valuación se indica un

proceso a seguir para la valuación de bienes.

Proceso Valuatorio. Fuente: Colegio de Ingenieros Mecánicos y Electricistas A.C. (2001). El Proceso de
Valuación. En Curso Básico de Valuación (182). Ciudad de México: CIME.39
 31

1. Definición del Avalúo: Consiste en determinar con el cliente el objetivo y alcance que
tendrá el avalúo.

El colegio de Ingenieros Mecánicos y Electricistas A.C.; en su Curso Básico de Valuación, propone

hacer una carta-convenio que contemple los siguientes aspectos:
a. Determinación de los bienes a valuar.
b. Objeto del Avalúo.
c. Propósitos del Avalúo.
d. Alcance del Avalúo.
e. Exclusiones del Avalúo.
f. Valores a determinar con sus definiciones.
g. Fecha de referencia de los valores.
h. Fecha de referencia del inventario.
i. Información que se entregará al cliente (reporte del avalúo).
j. Tratamiento de otros problemas específicos del avalúo.
k. Acuerdo con el cliente sobre los honorarios.40

2. Planeación del Avalúo: El Perito determina la manera en que realizará el estudio,

así como determinará el tiempo adecuado para la entrega en tiempo al cliente, esto
dependerá del alcance que tenga el avalúo, podría llegará ser desde unas horas
hasta incluso semanas.

Durante la planeación se busca incrementar la eficiencia y la precisión del proceso valuatorio. Como
parte de esta planeación se deben incluir los siguientes pasos:

a. Identificación de los factores económicos pertinentes.

b. Identificación de los datos requeridos del mercado y de la propiedad.
c. Identificación de las fuentes de información (generales y específicas).
d. Identificación de la metodología, procedimientos y bibliografía.
e. Diseño del programa de investigación.
f. Contenido preliminar del reporte de avalúo.
g. Calendarización del trabajo (programa de actividades). 41

3. Identificación de la propiedad: Durante este paso en el proceso, la propiedad deberá

ser identificada clara y precisamente. Las propiedades del sujeto de valuación
deberán ser descritas de manera que se puedan distinguir de cualquier propiedad
similar.

En la identificación de la propiedad los principios de identificación, contribución y análisis son

ejercitados, y se definen de la siguiente forma:

a. Principio de identificación
Establece que un bien genuino tiene ciertas características que lo identifican, lo describen o
una marca. Si las características de identificación de una propiedad genuina corresponden a
las mismas características de la propiedad del bien valuado, este será asumido como
genuino; debiendo contar con información previa que lo acredite.

b. Principio de contribución
Establece que el valor de una parte o componente de un bien es la cantidad en la cual
 32

contribuya al valor del total, o bien, la cantidad en la cual la ausencia de una parte o
componente disminuye el valor del total. Este principio reconoce que la comparación entre
propiedades que no son exactamente las mismas es posible, considerando el ajuste
correspondiente.

c. Principio de análisis cualitativo

Establece que una opinión solida de un aspecto cualitativo o un valor relativo puede ser
derivado de la comparación de las características de la propiedad valuada con las
características correspondientes de otra propiedad seleccionada como estándar de
comparación. De este principio se deriva la valoración de la condición física de la maquinaria
y equipo.42

En este paso se hace referencia a las características que se deben tomar en cuenta en
campo a la hora de la inspección física del bien a valuar.

4. Recolección de Datos: Los Datos son el fundamento primordial en el avalúo, deben

contener datos generales del área y nivel del mercado en el cual se encuentra el
bien sujeto de valuación.

5. Selección del Método de Valuación: Dependiendo del tipo de avalúo que se realizará
se aplicará alguno o todos los métodos:

a. Enfoque de mercado
b. Enfoque de costos
c. Enfoque de ingresos

6. Consolidación y Estimación de Valor: En este paso el perito obtiene una opinión de

valor siendo razonable y lógico. Determinando la estimación monetaria.

7. Conclusión de Valor: Se determina el valor conclusivo en base a los resultados

obtenidos durante los pasos anteriores en el proceso, y verificando que esta
información será confiable al lector.

8. Reporte del Avalúo: En esta la parte final del proceso, el perito desarrolla un informe,
utilizando todo el contenido previamente desarrollado, demostrando la capacidad,
profesionalismo y experiencia del perito; realizando este informe de la manera mas
completa y sencilla posible, para que pueda ser comprendido por cualquier persona.

Contenido de reporte valuatorio inmobiliario:

a. Carátula.
b. Antecedentes.
c. Terreno.
d. Descripción general.
e. Elementos de construcción.
f. Consideraciones previas al avalúo.
g. Aplicación del enfoque comparativo de mercado.

43 (42) Op. Cit. Pág. 194

 33

h. Aplicación del enfoque de costos.

i. Aplicación del enfoque de Ingresos.
j. Resumen.
k. Consideraciones previas a la conclusión.
l. Conclusión.
m. Valor referido.
n. Anexos.
• Memoria fotográfica.
• Análisis de mercado de suelo.
• Análisis de mercado de bienes similares en venta.
• Análisis de mercado de bienes similares en renta.43

En este proceso se demuestra que el valuador debe tener distintas habilidades y

conocimiento, para la correcta elaboración de un dictamen valuatorio, el cual pueda ser
confiable y comprensible por cualquier persona.

42 Ibidem Pág. 190 - 191

 34

CAPÍTULO 3: CASO PRÁCTICO: EDIFICIO DE USO COMERCIAL

3.1 Antecedentes.

El edificio de uso comercial Objeto de Valuación fue construido en el año de 1998, se

encuentra ubicado en la ciudad de Mexicali, Baja California. En una de las zonas con
mas importancia en la ciudad, la Segunda Sección, situado en las cercanías del centro
histórico y la Garita Internacional, la cual es un parte muy importante de la ciudad, puesto
que es una gran fluencia de tráfico (turístico y comercial) entre Estados Unidos y México.

El edificio comercial ofrece una ubicación muy buena dentro de la ciudad, y los espacios
adecuados a la empresa que se encuentra en él, a pesar de ser un edificio con 20 años
desde su construcción, en el año 2010 tuvo una remodelación total, dándole unas
fachadas mas modernas y generando ambientes internos más amplios.

Fue construido a base de zapatas aisladas de concreto armado (construcción estilo nave
industrial), estructura de marcos rígidos de peralte reducido, muros perimetrales a base
de block de concreto 20x20x40 y de 15x20x40, ambos asentados con concreto mortero
arena con alturas de 7.22 mts.

Se encuentra ubicado aproximadamente a 400 metros de las calles Reforma, Francisco

I. Madero y Cristóbal Colón, las cuales son las principales vialidades de acceso a
Estados Unidos, esto ubicado en la Colonia Segunda Sección mejor conocida como el
distrito médico, y próximo a fraccionamientos de gran valor en la ciudad como los son:
Segunda Sección (parte habitacional), Colonia nueva y Primera Sección (comercial).

Garita Internacional – Estados Unidos de América

Segunda Sección

Primera Sección

Objeto de
Estudio

Ubicación edificio comercial. Fuente: Google maps, Anotaciones propias.

 35

El presente avalúo se encuentra bajo un contrato de confidencialidad por lo tanto en este

trabajo no se permitió añadir información de esta. Sin embargo, la ocupación del bien es
de un 100% y lo ha sido así durante sus 20 años de vida.

En el presente estudio se buscará conocer el precio justo de las rentas, puesto que con
el paso de los años nunca se le ha realizado un estudio similar al bien, y la renta solo se
basaba en “lo que todos cobran en los alrededores”.

3.2 Aspectos Generales

Al momento de la solitud de avalúo, el cliente se presento con la siguiente información

en disponibilidad de entrega.

• Escrituras
• Cuenta predial
• Planos

De estos documentos se tomó la siguiente información:

DATOS GENERALES
PERITO VALUADOR XXXXXXXXXX
CEDULA PROFESIONAL XXXXXXXXX
REGISTRO En Tramite
VIGENCIA No aplica
FECHA DE INSPECCION 7 de octubre de 2016
INMUEBLE QUE SE VALUA Terreno con Edificación Tipo COMERCIAL
REGIMEN DE PROPIEDAD Privada
PROPIETARIO DEL
XXXXXXXXXXXXXXXXX
INMUEBLE
OBJETO DEL AVALUO Determinación del valor comercial con enfoque de CAMBIO.
PROPOSITO DEL AVALUO Determinación del valor de RENTA comercial
UBICACIÓN DEL
Avenida: Calle Nicolas Bravo
INMUEBLE
Número: 273
Colonia: Segunda Sección
Ciudad o Población: Mexicali
Delegación o Municipio: Mexicali
Código Postal: 21100
Entidad Federativa: Baja California
NUMERO DE CUENTA
PS-042-018
PREDIAL
 36

3.3 Análisis de la Zona de Ubicación.

Como se mencionó con anterioridad la zona donde se ubica el inmueble es comercial y

cuenta con las siguientes características:

CARACTERISTICAS URBANAS DE LA ZONA

CLASIFICACION GENERAL: Comercial de Tipo Medio.
LOTE TIPO O MODA: 500 m2
TIPOS, NIVELES Y CALIDAD DE Edificaciones comerciales de uno y dos
CONSTRUCCIONES PREDOMINANTES: niveles de calidad económica a media.
INDICE DE SATURACION: Alto = 80 a 100%
DENSIDAD DE POBLACION: Alta = más de 93 – hab./ha.
DENSIDAD HABITACIONAL: Alta = más de 23 – viv. /ha.
Sin medición oficial. Principalmente polvo y
CONTAMINACION AMBIENTAL:
gases por tráfico vehicular.
AREAS DE RIESGO: No visibles.
USO DE SUELO PERMITIDO: Mixto
CALIDAD DEL SUELO: Arcilloso expansivo de baja permeabilidad.
Calle Nicolas Bravo (calle local) y Calle
VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA:
Sebastián Lerdo de Tejada (calle colectora).

En cuanto a los servicios con los que cuenta la zona, se puede encontrar que cuenta con
todos los servicios públicos.

INFRAESTRUCTURA URBANA MOBILIARIO Y EQUIPAMIENTO

Con suministro al
AGUA POTABLE: ESCUELAS: Existen
inmueble
Con conexión a la CENTROS
DRENAJE SANITARIO: Existen
red municipal CULTURALES:
DRENAJE PLUVIAL: En la calle CENTROS DE SALUD: Existen
ELECTRIFICACION: Existe MERCADOS: Existen
PARQUES Y
ALUMBRADO PUBLICO: Existe Existen
JARDINES:
ESTACION DE
PAVIMENTO: Concreto asfaltico No existen
BOMBEROS:
De concreto
BANQUETAS: ESTACION DE POLICIA: Existen
hidráulico
ESTACION DE
GUARNICIONES: Existen Existen
GASOLINA:
GAS: No existe REC. DE DERECHOS: Cuenta
TELEFONO: Existe BANCOS: Existen
 37

CENTROS
NOMENCLATURA: Existe Existen
COMERCIALES:
TRANSPORTE: Existe IGLESIAS: Existen
VIGILANCIA: Municipal OTROS:
OTROS:

3.4 Análisis del Terreno

El edificio no cuenta con régimen de condominio, todo es propiedad de sus respectivos

dueños, el solicitante del presente ejercicio es el dueño de la empresa arrendataria.

Partida en RPPyC, tomo: 985, inscripción no. 58652, identificado como el lote 18 de la
manzana 42, en la Segunda Sección, Mexicali, Baja california

SUPERFICIE Y COLINDANCIAS
SUPERFICIE: 675.00 m2
FRENTE: 15.00 metros
FONDO: 45.00 metros
INDIVISO: 100%
SEGÚN: RPPyC Con:
AL NORTE: 45.00 metros Lote 17
AL SUR: 45.00 metros Lote 19
AL ESTE: 15.00 metros Lote 21
AL OESTE: 15.00 metros Calle Nicolas Bravo

Con base en lo anterior se toma en cuenta que:

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO: 675.00 m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCION: 724.50 m2
SUPERFICIE RENTABLE: 724.50 m2

El total de la superficie construida se determina como superficie rentable, al ser una

construcción tipo nave industrial, con adecuaciones para local comercial y almacén. El
indiviso se determino del 100% al no tener un régimen de condominio, por lo que no
puede estar a la venta en divisiones, se determino como una sola unidad.
 38

En la siguiente tabla se determinan las características generales del terreno:

FRENTES A VIALIDADES DE CIRCULACION: Un frente – Comercial

TIPO DE VIALIDAD: Calle local (dos carriles)
RELACION FRENTE / FONDO: 0.96
TOPOGRAFIA DEL TERRENO: 00-20%
CONFIGURACION DEL TERRENO: Normal
CONCEPTO URBANO Y PLANEACION: Normal
USO DE SUELO SEGÚN PDUCPM*: Habitacional
SERVIDUMBRES Y RESTRICCIONES: Las propias del reglamento de
edificaciones del municipio de Mexicali,
Baja california.

*PDUCPM: Plan de Desarrollo Urbano de Centro de Población para el Municipio de

Mexicali.

Macro localización:
 39

Micro localización:

3.5 Análisis de la construcción.

El edificio como se menciono anteriormente se encuentra en una zona privilegiada en la

ciudad, la cual cuenta con todos los servicios, los cuales son ocultos a excepción de la
electrificación (aérea).
Se encuentra ubicado en el actual distrito medico y muy cercano a centro histórico, y
limitante con la zona habitacional de la colonia.
Tiene 2 niveles los cuales son totalmente abiertos, segundo piso a doble altura a manera
de mezzanine, y solo cuenta con divisiones en baños (ambos pisos) y oficinas (segundo
piso).

Se considero un solo tipo de construcción:

TIPO I: edificación comercial, tipo de construcción estilo nave industrial.

CALIDAD CONSTRUCTIVA: Media

ESTACIONAMIENTO: Reglamentario
USO SEGÚN TIPO: Comercial
SUPERFICIE DE CONSTRUCCION: 724.50 m2
 40

EDAD APARENTE: 20 años

VIDA UTIL TOTAL ESTIMADA: 50 años
VIDA REMAMENTE ESTIMADA: 30 años
ESTADO DE CONSERVACION: Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO Arquitectónicamente Adecuado

3.6 Elementos de la Construcción

En este apartado se describen los materiales y procesos constructivos presentes en el

edificio, para obtener estos datos se realizó la inspección física el día de la visita al
inmueble.

Se toma en cuenta que los datos que se refieren a elementos NO PERCEPTIBLES a

simple vista, por estar ocultos, son supuestos de acuerdo con el sistema constructivo
utilizado.

OBRA NEGRA O GRUESA

Zapatas aisladas de concreto armado bajo la estructura principal de
CIMIENTOS: la nave. Zapatas corridas de concreto armado bajo muros de block
que corresponden a la nave, se desplanta sobre el piso de esta.
Marcos rígidos continuos de peralte reducido, columnas H, tensores
de acero contrafuerzas horizontales y verticales, en muros a base de
ESTRUCTURA:
dala y castillos de concreto armado ahogado en celda de block
corresponde a la nave, se tienen bastidores de perfiles laminados.
Perimetrales a base de block de concreto 20x20x40 cm y de
MUROS: 15x20x40 cm ambos asentados con concreto mortero arena con
alturas de 7.22 mts.
ENTREPISOS: Mezzanine a base de estructura metálica y concreto armado.
TECHO: a base de estructura metálica, lámina acanalada y recubrimientos.
ESCALERA: a base de estructura metálica y concreto.

En cuanto a los acabados se describen dos tipos con los que cuenta en diferentes áreas
(área de comercio y área de almacén), siendo los siguientes:

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES

MUROS: Tipo 1: Emplaste a base de yeso con pintura, Tipo 2: block aparente.
Tipo 1: Loseta cerámica, junteada con cemenbond, Tipo 2: concreto
PISOS:
aparente.
CIELOS: Tipo 1: Plafón, con emplaste a base de yeso y pintura, Tipo 2: no cuenta.
 41

RECUBRIMIENTOS
EXTERIORES Y/O mortero cemento arena y pintura.
ESPECIALES

Las instalaciones al estar ocultas solo se estimó el tipo comúnmente utilizado:

INSTALACIONES
INSTALACIONES HIDRAULICAS: Tubería de cobre y de PVC.
INSTALACIONES SANITARIAS: Tubería de ABS.
INSTALACIONES ELECTRICAS: Red de alimentación de buena calidad.
Marcos, protecciones y rejas de buena
VENTANAS:
calidad en ventanas.
ACABADOS ESPECIALES: No tiene.
FACHADA: Moderna minimalista.
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Remodelación de fachadas

3.7 Enfoque de Mercado: Valor de Mercado.

3.7.1 Terrenos Similares en Venta.

Se buscaron terrenos similares en la zona o zonas de igual valor en el mercado abierto.

INDAGATORIA Y FACTORES DE VALORES DE MERCADO

TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACION DE MERCADO:
MEDIA
No. Colonia Calle No. Teléfono Informante
1 - Blvd. Anáhuac S/N S/N www.vivanuncios.com.mx
Calz. Héctor Terán
2 - S/N S/N www.vivanuncios.com.mx
Terán
3 - Centro Cívico S/N S/N www.vivanuncios.com.mx
4 - Centro Cívico S/N S/N www.vivanuncios.com.mx

V.U. V.U.
Frente Área
No. Frente Ubicación Precio Mercado Catastral
ML M2
Unitario Unitario
1 Un frente Blvd. Anáhuac $2,448000.00 40.00 680.00 $3,600.00 $1,300.00
2 Un Frente Calz. Héctor
$2,176,000.00 49.50 680.00 $3,200.00 $1,200.00
Terán Terán
3 Un Frente Centro Cívico $3,034,160.00 90.00 680.00 $4,462.00 $2,000.00
4 Un Frente Centro Civico $3,034,160.00 90.00 680.00 $4,462.00 $2,000.00
 42

Los factores utilizados para homologar los comparables con el terreno objeto de
valuación son: Superficie, Zona, Relación Frente – Fondo, Ubicación y Negociación.

Superficie: En función de la superficie de LA OFERTA con respecto al predio valuado

RLt = Slo / SLt donde:

RLt = Relación con el lote tipo

SLo = Superficie del lote que se está valuando
SLt = Superficie del lote tipo.

Zona: Califica el entorno de la oferta contra el inmueble que se valúa, en el caso del
municipio de Mexicali se califican en base a sus valores catastrales por colonia, puesto
que no existen valores por calle moda, superiores o menores.

FZo = V.C. Zona de inmueble a valuar / V.C. Zona inmueble comparable

FZo = Factor de Zona

V.C. = Valor Catastral de la Zona

Frente – Fondo: Corresponde al ajuste que se aplica a la dimensión del o los frentes de
un terreno en relación con el lote tipo.

Ubicación: Este factor es dependiente de la posición que tenga el terreno objeto de

estudio dentro de su manzana, considerando el número de frentes.

Sin frente a vía de circulación. 0.70

Con frente a una sola vía de circulación. 1.00
Con frente a dos vías de circulación. 1.15
Con frente a tres vías de circulación. 1.25
Con frente a cuatro o más vías de circulación. 1.35

Negociación: Este factor es a juicio del valuador, basándose en las observaciones y

operaciones de mercado de contado vistas en la zona.
 43

Estos son los resultados obtenidos de la aplicación de los factores al objeto de estudio
y los 4 comparables encontrados:

Referencia Superficie Zona Fre / Fon Ubicación Negociación

1 1.00 1.06 1.00 1.00 1.00
2 1.00 1.07 1.00 1.00 1.00
3 1.00 1.01 1.00 1.00 1.00
4 1.00 1.01 1.00 1.00 1.00
Objeto 0.96 1.00 0.90

Valores homologados:

Referencia Superficie Zona Fre / Ubicación Negociación Factor

Fon Resultante
1 1.00 1.06 1.00 1.00 0.90 0.95
2 1.00 1.07 1.00 1.00 0.90 0.96
3 1.00 1.01 1.00 1.00 0.90 0.91
4 1.00 1.01 1.00 1.00 0.90 0.91

Referencia V.U. Factor V.U. Ponderación

Mercado Resultante Homologado
1 $3,600.00 0.95 $3,424.54 25%
2 $3,200.00 0.96 $3,071.23 25%
3 $4,462.00 0.91 $4,046.15 25%
4 $4,462.00 0.91 $4,046.15 25%
Valor Unitario Resultante,
$3,647.02 100%
Homologado y Ponderado

Así es como fueron añadiéndose los méritos o deméritos a los comparables,

homologándolo con el objeto de estudio, con base en lo que marca la Gaceta del D.F.
mayo 2005.

3.7.2 Inmuebles Similares en Venta

Se encontró que este método no fue posible aplicarlo debido a la falta de ofertas
comparables similares en la zona, e incluso en zonas similares.
 44

3.7.3 Inmuebles Similares en Renta

Para este análisis se recorrió la zona en busca de ofertas de renta comparables similares
en cuanto a m2 de construcción, y m2 de terreno, dos plantas o una sola planta a doble
altura y mezzanine.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.

INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA ( X ) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )
No. Colonia Calle No. Teléfono Inform ante
1 Segunda Sección Alvaro Obregon Rentasyventas.co m Indagatoria
CARACTERÍSTICAS: Un Frente Media Adecuado 60
Edificio de bodega y oficinas con una superficie de 281 m2 en dos niveles, construido sobre un terreno de 300 m2, todos los
servicios, renta mensual de $16,000 M.N.

2 Segunda Seccion Nicolas Bravo vivanuncios.com Indagatoria

CARACTERÍSTICAS: Dos frentes Media Medio 60
Edificio de bodega y oficinas con una superficie de 550 m2 en un nivel, construido sobre un terreno de 600 m2, todos los
servicios, renta mensual de $28,500 M.N.

3 Segunda Seccion Alvaro Obregon vivanuncios.com Indagatoria

CARACTERÍSTICAS: Un Frente Int. Social- medio Bueno 50
El primer piso cuenta con dos cuartos fríos con puertas de exhibición, trifásico con subestación. 250 mts2 de huella. El segundo
piso cuenta con sala de juntas, 5 cubículos de oficina, recibidor, cuarto de máquinas, cuarto de archivo, 1 baño completo y 2.5
baños, A/C, 250 mts2 de huella., $30,000 pesos por todo el edificio, $15,000 por la planta alta o baja.
4 Segunda Seccion Alvaro Obregon 6862067155 Campo
CARACTERÍSTICAS: Un Frente Media Adecuado 60
Edificio de oficinas con dos niveles de 250 m2, sobre un terreno de 300 m2, $ 27,000 por dos plantas

Los factores utilizados para la homologación son: Negociación, Ubicación, Superficie,

Calidad y Estado de conservación, los cuales fueron descritos con anterioridad.

Basándonos en los resultados por m2 de cada comparable, se obtiene una ponderación

de estos.

3.8 Enfoque de Costos: Valor Físico

 45

En este enfoque se determina el valor del terreno, por lo que se toman los m 2 de este,
y se multiplican por el valor que resultó en el análisis comparativo de mercado del terreno
de la siguiente manera:

ENFOQUE DE COSTOS
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO: 500.00 M2 VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 3,647.02
ESTIMACION DEL VALOR DEL TERRENO:
VALOR
SUPERFICIE VALOR MOTIVO VALOR
FRACCION COEFICIENTE UNITARIO
M2 UNIT. $/M2 COEFICIENTE PARCIAL: $
RESULTANTE
RELACION
LOTE TIPO Y
1 675.00 $3,647.02 0.93 RELACION $ 3,391.00 $2,288,000.00
FRENTE -
FONDO
SUMA (a): $ $2,288,000.00
INDIVISO 100%
SUBTOTAL: $ 2,288,000.00

Siguiente a esto, se determina el valor de las construcciones, en base al único tipo de

construcción que posee el local comercial, se multiplican los m2 por el costo de
construcción por m2 según la calidad de la construcción, este valor fue tomado del libro
“Costos Paramétricos”, emitido por el Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos,
aplicándose de la siguiente manera:

b) DE LAS CONSTRUCCIONES
V.N.R
TIPO O EDA AREA VIDA UTIL FACTOR FACTOR DE F. RE.
V.R.N UNITARI
CUERPO D m2 PROBABLE CONSER. EDAD PARCIAL TOTAL
O

1 20 724.5 50 0.99 $5,500.00 0.64 0.63 $3,484.80 $2,524,737.60

SUBTOTAL: $2,524,737.60

Después de obtener los valores de terreno y construcción, se realiza el desglose del

valor de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias
con las que cuenta el edificio.

En el caso de el inmueble objeto de estudio, no cuenta con ninguna instalación especial

como tal, se tomó la remodelación total, como una obra complementaria.
 46

VIDA VALOR DE FACTOR

TIPO O U. FACTOR DE FACTOR
CANT. INDIVISO EDAD UTIL REOPOSICION DE
CUERPO MEDIDA NUEVO CONSERVACION RESULTANTE
TOTAL EDAD

Remodelación Lote 1 100% 7 30 $300,000.00 0.99 0.79 0.78

Habiendo aplicado los factores se obtuvo un factor resultante el cual será aplicado al
valor de las obras complementarias:

c) OBRAS COMPLEMENTARIAS
V.R.N OTRO F. DE F. V.N.R
TIPO O U. MERITO O
CANT. INDIVISO DEM.
CUERPO MEDIDA UNITARIO TOTAL DEMERITO UNITARIO TOTAL
EXT. FINAL

Remodelación Lote 1 100% $300,000.00 $300,000.00 1.00 0.78 $234,630.00 $234,630.00

SUBTOTAL: $234,630.00

Final mente al obtener los valores de terreno, construcciones y obras complementarias

estos se suman obteniendo el resultado por Enfoque de Costos:

5%

45%

50%
VALOR FÍSICO O V.N.R: (a+b+c) =
$5,074,000.00

Terreno Construcción Obras Complementarias

3.9 Capitalización de Rentas, Rango de Valores

Debido a que el objetivo del presente ejercicio es la obtención de un rango de valores, a

petición del cliente, basado en el valor obtenido en el estudio de rentas de mercado y el
valor obtenido en el estudio físico del inmueble, aplicando diversas tasas y
capitalizándolas, obteniendo así el rango deseado.
 47

3.9.1 Obtención de Valor mediante Deducciones

VALOR DE RENTA $35,500.00 $426,000.00 $49.00 VALOR ENFOQUE FISICO $5,047,000.00

ESTUDIO DE MENSUAL TASA CAPITALIZACION
MERCADO: ANUAL NETA M2 8.44% ANUAL
NETA NETA
IMPORTE DE DEDUCCIONES:

Impuesto Predial 0.50% Cálculo de vacíos:

Período de ocupación
ISR y PTU 8.00% 5
(años)
Conservación y Período de ocupación
3.00% 60
mantenimiento (meses)
Periodo de desocupación
Administración 4.00% 0
(meses)
Seguros 2.00%
Porcentaje de
Otros 1.00% 0.00%
desocupación:

TOTAL DE
22.70% 18.50% $96,699.48
DEDUCCIONES

VALOR BRUTO DE TASA CAPITALIZACION

$43,558.32 $522,699.87 $60.12 10.36% ANUAL
RENTA BRUTA
MENSUAL ANUAL M2

Para determinar el valor bruto de la renta, se divide la renta obtenida mediante el estudio
de mercado de rentas, entre los m2 de construcción del inmueble, obteniendo así el valor
por m2 de renta.

Posteriormente mediante a los recibos obtenidos se hizo el cálculo de deducciones, el

inmueble presenta un porcentaje de desocupación de 0%, puesto que desde que se
construyó el edificio la empresa lo ha ocupado.

Al capitalizar esta tasa se obtuvo un importe de 22.70%, con el cual al obtener el valor
de renta neta anual el cual tiene una tasa de capitalización neta del 8.44% anual, y
multiplicarla por 1 más el importe de deducciones (22.70%), nos da como resultado un
importe de rentas anuales de $522,699.87, este mismo al dividirlo entre 12, resulta en
un valor mensual de $43,558.32.

3.9.2 Obtención de Valor Mediante Tasa Mínima de Rendimiento

Este calculo se basa en generar una tasa de rendimiento, la cual es un índice que
representa la relación entre el ingreso neto anual que produce un inmueble y el valor de
este.
 48

TASA MINIMA DE RENDIMIENTO:

RENTA NETA ANUAL: $43,235.97 TASA $518,831.60 $59.68 INFLACION GENERAL
MENSUAL 10.28% ANUAL M2 PROMEDIO ANUAL 2017- 3.36%
2020:
TASA DE INTERES BONO 5.52%
TASA FIJA (5 AÑOS):

TASA RIESGO SECTOR: 1.40%

PREMIO RIESGO CAPITAL: 0.00%

TASA DE CAPITALIZACION SUMA 10.28%

CAT BANCOMEXT (REFERENCIA PARA PROYECTOS) 10.80% MINIMA

Mediante la suma de diferentes tasas (inflación, bonos de tasa fija a 5 años, porcentaje
de riesgo por sector y premio al riesgo capital), se genera una tasa mínima de
rendimiento, la cual al ser aplicada al valor del inmueble genera el valor de rentas
anuales, el cual como se puede observar es muy similar al obtenido por importe de
deducciones.

3.10 Resumen de los Valores Obtenidos

Como se menciono con anterioridad el objetivo principal de este ejercicio avalúo fue
obtener un valor de rentas mensuales, por lo tanto, la valuación comercial del inmueble
se toma como parte del método para la obtención de esta.

El valor de la renta mensual obtenida mediante la aplicación de deducciones fue de:

$ 43,558.32

Contra el valor obtenido mediante la aplicación de una tasa mínima de rendimiento:

$ 43,235.97

Como se puede ver, aunque el objetivo fue encontrar un rango de valor, se obtuvo un
valor casi exacto, con el cual el cliente podrá tomar una decisión.
 49

CONCLUSIONES

Durante el desarrollo del presente Trabajo Práctico Terminal, se obtuvo un panorama

mas amplio e incluso un recuerdo a los conceptos básicos de la Valuación, mediante el
análisis de todas las características tanto físicas, como de la zona en la que se encuentra
el ‘Local Comercial” objeto de valuación, de esta manera se pudo conocer su valor, así
como el valor justo que debe pagar por la renta de este.

Al haber determinado el monto de renta, el cliente podrá tomar una decisión sobre el
inmueble y llegar a una negociación con el propietario, puesto que el mismo cliente fue
la persona que realizó la mencionada remodelación total y que gracias a que la matriz
de “la empresa” se encuentra instalada en ese inmueble se podría estimar que el
inmueble nunca tendrá vacíos; la renta actual ($60,000.00), es más elevada que la
obtenida (43,000.00).
 50

Bibliografía

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http://todosobrevaluacion.blogspot.mx/2010/06/historia-de-la-valuacion-en-
mexico.html, México, junio de 2010.

 Instituto De Administración Y Avalúos de Bienes Nacionales, Historia Moderna

de la Valuación, México, octubre 1986.

 Instituto De Administración Y Avalúos de Bienes Nacionales, Glosario de

Términos en Valuación, México, agosto 2004.

 Maital Shlomo, Coste, Precio, Valor, Como analizar y gestionar mejor el

triángulo del beneficio, Ediciones Deusto, S.A. Nueva York.

 CMIC – ITC. (2004). Glosario de Términos en Valuación. CMIC – ITC.

 Administración Pública del D. F. Gaceta oficial del D. F. México, D.F. Mayo

2005.

 Instituto De Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, Metodología y

Criterios de Carácter Técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que
permitan dictaminar el monto de las rentas de los bienes inmuebles, muebles y
unidades económicas de los que las dependencias, la Procuraduría General de
la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República y
las entidades deban cobrar cuando tengan el carácter de arrendadoras o pagar
cuando tengan el carácter de arrendatarias. México, 9 de enero del 2009.

 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación. A. C. Código de

Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación en México, México,
Tijuana, Baja California. Marzo 1996.
 51

ANEXOS

ANEXO 1: Reporte Fotográfico

Fachada Principal Fachada Lateral

Vista hacia la calle Fachada Principal

Área de Local Comercial Almacén

 52

ANEXO 2: Comparables

COMPARABLE # 1 COMPARABLE # 2

COMPARABLE # 3 COMPARABLE # 4
 53

MACROLOCALIZACION DE COMPARABLES

COMPARABLE # 1 COMPARABLE # 2

COMPARABLE # 3 COMPARABLE # 4
54