Lineamientos Intervencion Reestructurantes

PRODUCTO 2
ORDEN No. 035 DE 2008
SECRETARIA DISTRITAL DE PLANEACIÓN
DIRECCIÓN DE LEGALIZACIÓN Y MEJORAMIENTO

INTEGRAL DE BARRIOS
“DEFINIR LOS LINEAMIENTOS URBANISTICOS Y

NORMATIVOS PARA LA ELABORACION DEL
PROYECTO DE ACTO ADMINISTRATIVO QUE ADECUE
FUNCIONALMENTE LOS INSTRUMENTOS DEL POT QUE
PERMITAN INTERVENIR, LAS AREAS
REESTRUCTURANTES”
CONSULTOR:
ARQ. SERGIO MAURICIO MARTÍNEZ TOCANCIPA
9 DE FEBRERO DE 2009
ÍNDICE
TITULO PAG.
1. ANTECEDENTES DE LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES…………………… 1
1.1 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (Decreto Distrital 190 de 2004)

INSTRUMENTOS DE GESTIÓN……………………………………………………… 1
1.2 PROGRAMA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL…………………………… 3
1.3 TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL…………………………… 4
1.4 CONCEPTOS DEL DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE DEL POT CON

RELACIÓN A LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES……………………………….. 6
2. OBJETIVO ESPECIFICO DEL PROYECTO……………………………………… 7
3. LECTURA Y ANALISIS DE DOCUMENTOS...…………………………………… 10
4. AMBITO DE APLICACIÓN DEL PROYECTO…...………………………………. 11
4.1 ACTIVIDADES PREVIAS DE LA SDP…………………………………………… 14
4.2 RESUMEN GENERAL DE LAS AREAS A LAS CUALES SE LES ASIGNO LA

MODALIDAD DE INTERVENCION REESTRUCTURANTE EN LA UPZ DE 14
MEJORAMIENTO INTEGRAL ………………………………………………………..
5. CARACTERIZACION DE LAS UPZ ANALIZADAS……………………………... 16
5.1 UPZ No. 9 VERBENAL……………………………………………………………. 16
5.2 UPZ No. 96 LOURDES ……………………………………………………………. 18
5.3 UPZ No. 32 SAN BLAS …………………………………………………………… 20
5.4 UPZ No. 50 LA GLORIA ………………………………………………………….. 22
5.5 UPZ No. 51 LOS LIBERTADORES ………………………………………………. 24
5.6 UPZ No. 52 LA FLORA …………………………………………………………… 26
5.7 UPZ No. 56 DANUBIO ……………………………………………………………. 28
5.8 UPZ No. 57 GRAN YOMASA …………………………………………………….. 30
5.9 UPZ No. 58 COMUNEROS ………………………………………………………... 32
i
5.10 UPZ No. 84 BOSA OCCIDENTAL ……………………………………………… 34
5.11 UPZ No. 85 BOSA CENTRAL …………………………………………………… 36
5.12 UPZ No. 82 PATIO BONITO …………………………………………………….. 38
5.13 UPZ No. 71 TIBABUYES ………………………………………………………... 40
5.14 UPZ No. 53 MARCO FIDEL SUAREZ ………………………………………….. 42
5.15 UPZ No. 54 MARRUECOS ………………………………………………………. 44
5.16 UPZ No. 55 DIANA TURBAY ……………………............................................... 46
5.17 UPZ No. 67 LUCERO …………………………………………………………….. 48
5.18 UPZ No. 68 EL TESORO ………………………………………………………… 50
5.19 UPZ No. 69 ISMAEL PERDOMO ……………………………………………….. 52
5.20 UPZ No. 70 JERUSALEN ………………………………………………………... 54
6. CONDICIONES URBANISTICAS Y OBJETIVOS SEGÚN

REGLAMENTACION DE CADA UPZ ……………………………………………….. 56
7. PROCESO DE ESCOGENCIA DE LAS ÁREAS CON MODALIDAD

REESTRUCTURANTE DENTRO DE LAS UPZ ESCOGIDAS……………………... 56
7.1 ANÁLISIS DE PLANOS URBANÍSTICOS Y PLANOS DE PLANES

MAESTROS ……………………………………………………………………………. 57
7.2 DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA DE DETERMINANTES URBANAS QUE

CALIFICARAN A CADA ZONA REESTRUCTURANTE …………………………... 60
7.3 ESCOGENCIA DE LA ZONA A INTERVENIR EN CADA UNA DE LAS 20

UPZ ANALIZADAS …………………………………………………………………… 62
7.3.1 UPZ No. 9 VERBENAL - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 3)………………….. 63
7.3.2 UPZ No. 96 LOURDES - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA

CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 1)………………………………... 66
7.3.3 UPZ No. 32 SAN BLAS - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

ii
7.3.4 UPZ No. 50 LA GLORIA - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA
7.3.5 UPZ No. 51 LOS LIBERTADORES - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.6 UPZ No. 52 LA FLORA - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.7 UPZ No. 56 DANUBIO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA

7.3.8 UPZ No. 57 GRAN YOMASA - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.9 UPZ No. 58 COMUNEROS - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.10 UPZ No. 84 BOSA OCCIDENTAL - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 10)……………….. 90
7.3.11 UPZ No. 85 BOSA CENTRAL - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.12 UPZ No. 82 PATIO BONITO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.13 UPZ No. 71 TIBABUYES - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.14 UPZ No. 53 MARCO FIDEL SUAREZ - CARACTERIZACIÓN DE LA

102
ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 2)………….
7.3.15 UPZ No. 54 MARRUECOS - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.16 UPZ No. 55 DIANA TURBAY - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.17 UPZ No. 67 LUCERO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA

iii
7.3.18 UPZ No. 68 EL TESORO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA
7.3.19 UPZ No. 69 ISMAEL PERDOMO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.20 UPZ No. 70 JERUSALEN - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

8. DÉFICIT DE EQUIPAMIENTO SOCIAL EN CADA UNA DE LAS UPZ

ANALIZADAS……………………………......................................................................... 123
8.1 UPZ No. 9 VERBENAL…………………………………………………………. 123
8.2 UPZ No. 96 LOURDES …………………………………………………………. 125
8.3 UPZ No. 32 SAN BLAS ………………………………………………………… 126
8.4 UPZ No. 50 LA GLORIA ……………………………………………………….. 127
8.5 UPZ No. 51 LOS LIBERTADORES ……………………………………………. 128
8.6 UPZ No. 52 LA FLORA ………………………………………………………… 129
8.7 UPZ No. 56 DANUBIO …………………………………………………………. 130
8.8 UPZ No. 57 GRAN YOMASA ………………………………………………….. 131
8.9 UPZ No. 58 COMUNEROS ……………………………………………………... 132
8.10 UPZ No. 84 BOSA OCCIDENTAL …………………………………………… 133
8.11 UPZ No. 85 BOSA CENTRAL ………………………………………………… 134
8.12 UPZ No. 82 PATIO BONITO ………………………………………………….. 135
8.13 UPZ No. 71 TIBABUYES ……………………………………………………... 136
8.14 UPZ No. 53 MARCO FIDEL SUAREZ ……………………………………….. 137
8.15 UPZ No. 54 MARRUECOS ……………………………………………………. 138
8.16 UPZ No. 55 DIANA TURBAY ………………………………………………... 139
8.17 UPZ No. 67 LUCERO ………………………………………………………….. 140
8.18 UPZ No. 68 EL TESORO ……………………………………………………… 141
iv
8.19 UPZ No. 69 ISMAEL PERDOMO …………………………………………….. 142
8.20 UPZ No. 70 JERUSALEN ……………………………………………………... 143
9. CRITERIOS URBANISTICOS Y NORMATIVOS DE CONVENIENCIA PARA

ADICIONAR A LAS AREAS CON MODALIDAD DE INTERVENCION
REESTRUCTURANTE AREAS CIRCUNDANTES QUE AYUDARAN A
CONSOLIDAR LA CONVENIENTE INTEGRACION DE LAS UPZ A LA
ESTRUCTURA DE LA CIUDAD ……………………………………………………… 144
10. COSTOS Y BENEFICIOS ECONÓMICOS EN EL DESARROLLO DE LAS

ÁREAS REESTRUCTURANTES Y SUS ZONAS DE INFLUENCIA………………. 146
10.1 UPZ No. 9 VERBENAL………………………………………………………. 150
10.2 UPZ No. 96 LOURDES ………………………………………………………. 153
10.3 UPZ No. 32 SAN BLAS ……………………………………………………… 156
10.4 UPZ No. 50 LA GLORIA …………………………………………………….. 159
10.5 UPZ No. 51 LOS LIBERTADORES …………………………………………. 162
10.6 UPZ No. 52 LA FLORA ……………………………………………………… 165
10.7 UPZ No. 56 DANUBIO ………………………………………………………. 168
10.8 UPZ No. 57 GRAN YOMASA ……………………………………………….. 171
10.9 UPZ No. 58 COMUNEROS …………………………………………………... 174
10.10 UPZ No. 84 BOSA OCCIDENTAL ………………………………………… 177
10.11 UPZ No. 85 BOSA CENTRAL ……………………………………………… 180
10.12 UPZ No. 82 PATIO BONITO ……………………………………………….. 183
10.13 UPZ No. 71 TIBABUYES …………………………………………………... 186
10.14 UPZ No. 53 MARCO FIDEL SUAREZ …………………………………….. 189
10.15 UPZ No. 54 MARRUECOS …………………………………………………. 192
10.16 UPZ No. 55 DIANA TURBAY ……………………………………………... 195
10.17 UPZ No. 67 LUCERO ……………………………………………………….. 198
10.18 UPZ No. 68 EL TESORO …………………………………………………… 201
v
10.19 UPZ No. 69 ISMAEL PERDOMO ………………………………………….. 204
10.20 UPZ No. 70 JERUSALEN …………………………………………………... 207
11. IDENTIFICACION DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO,

210
GESTION Y FINANCIACION…………………………………………………………..
11.1 INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN……………………… 210
11.2 INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN……………………………………… 217
12. METODOLOGÍA PARA LA ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO………... 218
12.1 IDENTIFICACIÓN DE ACTORES A INTERVENIR EN EL PROCESO,

DEFINIENDO EL ROL QUE CUMPLIRÁN EN EL MISMO……………………... 219
12.2 DEFINICIÓN DE LAS ACCIONES URBANÍSTICAS A IMPLEMENTAR… 220
12.3 IDENTIFICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO A

220
SER EJECUTADOS PARA REGLAMENTAR LA ACCIÓN URBANÍSTICA……
12.4 DEFINICION DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN A SER

APLICADOS EN EL PROCESO DE EJECUCIÓN DEL PROYECTO……………. 222
12.5 MECANISMOS DE FINANCIACIÓN QUE LE DARÁN LA VIABILIDAD

DE RECURSOS QUE SERÁN INVERTIDOS EN EL PROYECTO………………. 222
13. LINEAMIENTOS URBANÍSTICOS Y NORMATIVOS PARA LA

ELABORACIÓN DEL PROYECTO DE DECRETO EN EL CUAL SE ADECUEN
LOS INSTRUMENTOS PARA LA INTERVENCIÓN EN LAS ÁREAS
REESTRUCTURANTES………………………………………………………………… 224
13.1 UPZ ANALIZADAS…………………………………………………………… 224
13.2 PLANES MAESTROS ANALIZADOS………………………………………... 229
13.3 PROPUESTAS DE NODOS DOTACIONALES Y VIVIENDA EN CADA

UNA DE LAS ZONAS REESTRUCTURANTES ESCOGIDAS…………………... 231
13.4 ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO E INSTRUMENTOS DE

PLANEAMIENTO, GESTIÓN Y FINANCIACIÓN………………………………... 233
vi
1. ANTECEDENTES DE LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES
A continuación se hará una reseña del surgimiento de las áreas reestructurantes dentro del
concepto del planeamiento territorial, para el efecto se analizaran dos documentos: en
primera instancia el Plan de Ordenamiento Territorial (POT - Decreto Distrital 190 de
2004) y en segundo termino el Documento Técnico de Soporte de este Plan.
1.1 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (Decreto Distrital 190 de 2004)
INSTRUMENTOS DE GESTIÓN
Dentro de las Estrategia de Aplicación de los instrumentos de Gestión del Suelo Previstos
en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, enunciados en el Titulo III, se encuentran los
Instrumentos de Planeamiento en el Capítulo 2, los cuales se definen como procesos
técnicos que, mediante actos expedidos por las autoridades competentes, contienen
decisiones administrativas para desarrollar para complementar el POT, los siguientes son
los instrumentos creados mediante la implementación del POT:
 Planes Maestros
 Planes de Ordenamiento Zonal
 Planes Zonales
 Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ)
 Planes Directores para Parques
 Planes de Implantación
 Planes de Regularización y Manejo
 Planes de Reordenamiento
 Planes de Ordenamiento Minero
 Además y en términos generales cualquier acto administrativo referido al
ordenamiento del territorio en el Distrito capital
1
JERARQUIZACION DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO
NIVEL INSTRUMENTO DEFINICIÓN

Son instrumentos fundamentales en el marco de la estrategia
de ordenamiento ciudad-región, permiten definir las
necesidades de generación de suelo urbanizado de acuerdo
con las previsiones de crecimiento poblacional y de
1er
Planes Maestros localización de la actividad económica, para programar los
Nivel
proyectos de inversión en el corto, mediano y largo plazo.
Planes Maestros Prioritarios:
Movilidad, Servicios Públicos, Acueducto y Alcantarillado,
Equipamientos y de Espacio Público.
Estos planes definen y precisan las condiciones de
ordenamiento de un área determinada, de las infraestructuras,
el sistema general de espacio público y equipamientos
Planes Zonales colectivos, los criterios para armonizar usos y tratamientos
urbanísticos asignados en el área, los criterios para la
precisión o ajuste de la normativa urbanística, así como la
delimitación y criterios para la gestión de planes parciales.
Planes de Estos planes aplican los mismos criterios que los anteriores,
Ordenamiento pero se desarrollan en áreas de expansión y en las áreas
Zonal urbanas con grandes porciones de suelo sin desarrollar.
Tienen como propósito definir y precisar el planeamiento del
suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la
Unidades de ciudad y a su inserción en el contexto regional. Las UPZ,
Planeamiento determinan como mínimo: los lineamientos de la estructura
Zonal urbana básica, la regulación de la intensidad y mezcla de usos,
las condiciones de edificabilidad y los lineamientos sobre el
2o Nivel
manejo de ruido acorde con la política ambiental.
Son los instrumentos que articulan de manera especifica los
objetivos de ordenamiento territorial con los de gestión del
suelo concretando las condiciones técnicas, jurídicas,
Planes Parciales económico-financieras y de diseño urbanístico que permiten la
generación de los soportes necesarios para nuevos usos
urbanos o para la transformación de los espacios urbanos
previamente existentes.
Es el conjunto de normas adoptadas por decreto del Alcalde
Mayor, que tienen por objeto regular las condiciones
especiales para actuaciones urbanas especificas, en las que se
Planes de combinen tanto el reparto de cargas y beneficios entre los
Reordenamiento propietarios de la zona objeto de intervención, inicialmente
destinada a uso dotacional de carácter privado y la adquisición
de predios por parte del Distrito Capital para su destinación al
uso público.
2
Aunque dentro de la jerarquía de estos instrumentos no se
mencionan como de 2º nivel estos procedimientos, se intuye
que pertenecen a este nivel, con la interpretación de lo
manifestado en el Art. 299 del Decreto Distrital 190 de 2004,
así:
“Las zonas urbanas en las cuales se aplica el Subprograma
Legalización y
de Mejoramiento Integral se regirán por el Tratamiento de
regularización
Mejoramiento Integral descrito en el presente Plan. Los usos
y normativa urbana particular para cada Unidad de
Planeamiento Zonal (UPZ) se desarrollarán en las fichas
normativas reglamentarias o en los procedimientos de
regularización y legalización que se describen en el presente
Plan.”
Son instrumentos para la aprobación y reglamentación de
Planes de grandes superficies comerciales o de dotaciones de escala
Implantación metropolitana y urbana, con el fin de evitar los impactos
urbanísticos negativos en las posibles zonas de influencia.
Está dirigido a los usos dotacionales metropolitanos, urbanos
y zonales existentes a la fecha de entrada en vigencia del
POT, que no cuentan con licencia o cuya licencia solo cubra
3er Planes de parte de sus edificaciones. El plan establecerá las acciones
Nivel regularización y necesarias para mitigar los impactos urbanísticos negativos,
Manejo así como las soluciones viales y de tráfico, generación de
espacio público, requerimiento y solución de estacionamientos
y de los servicios de apoyo necesarios para su adecuado
funcionamiento.
Planes de Son los planes que se realizan en conjunto con los Planes
Recuperación Parciales en áreas de degradación morfológica, como áreas de
Morfológica actividad minera.
1.2 PROGRAMA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
El programa tiene por objeto el cumplimiento del derecho al acceso a una vivienda digna,
dando prioridad a las familias que se encuentran en situación de pobreza a través de la
planeación, gestión, prevención, control y vigilancia, ordenamiento y desarrollo armónico
de la ciudad en los aspectos ambiental, habitacional, de suelo, de renovación urbana y
mejoramiento integral.
Esta ultima actividad: “Mejoramiento Integral”, que consiste básicamente en la

transformación paulatina de sectores de origen clandestino carente de la mayoría de
3
estándares de vida, urbana y social propios de la ciudad formal, hacia una calidad de vida
propia de la ciudad desarrollada con las lógicas urbanas que han orientado su construcción
y desarrollo.
El POT convierte esta actividad en un Subprograma al interior del programa de Vivienda

de Interés Social, el cual tiene como objeto orientar las acciones de complementación,
reordenamiento o adecuación requeridas tanto en el espacio urbano como en las unidades
de vivienda que conforman los asentamientos de origen ilegal ubicados en la periferia de la
ciudad; con el fin de que sus habitantes accedan a la calidad de vida urbana definida para el
conjunto de la ciudad.
El desarrollo de este subprograma, como ya se insinuó, se implementara en aquellas áreas

de origen clandestino a las cuales se les aplicará el Tratamiento de Mejoramiento Integral,
concepto que se ampliara mas adelante y que corresponde a áreas periféricas con algún
nivel de marginalidad y aislamiento con relación a los sistemas generales de infraestructura
comunicación.
1.3 TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL
El POT establece la aplicación de Tratamientos Urbanísticos a ares homogéneas, estos

tiene la finalidad de orientar las intervenciones que se puedan realizar en el territorio, el
espacio publico y las edificaciones, mediante respuestas diferentes para cada condición
existente, como resultado de la valoración de las características físicas de cada zona y su
función en el modelo territorial, para el efecto se establecieron 5 tratamientos, a saber:
 Tratamiento de Desarrollo
 Tratamiento de Consolidación
 Tratamiento de Renovación Urbana
 Tratamiento de Conservación
 Tratamiento de Mejoramiento Integral
4
Veamos en que consiste este último Tratamiento, de conformidad con los preceptos
establecidos en el POT:
El Tratamiento de Mejoramiento Integral es aquel que rige las actuaciones de planeamiento

para la regularización de los asentamientos humanos de origen informal, para su
conveniente integración a la estructura de la ciudad, para lograr esto, este tratamiento se
divide en dos tipos de Modalidades de Intervención:
1.- De intervención Reestructurante: Se aplica a sectores que requieren generar

condiciones de accesibilidad, dotación de equipamientos e infraestructuras de escala
urbana o zonal, mediante proyectos específicos que integren varias intervenciones y
acciones sectoriales. Se advierte en esta ultima frase que para poder generar las
condiciones descritas, las cuales se constituyen en parámetros urbanísticos ideales, deben
además incorporarse proyectos complementarios que produzcan efectos de reactivación,
congregación, intercambio y participación del territorio propio de cada UPZ y
particularmente de los habitantes de estas, con el fin de consolidar estructuras urbanas
análogas con las Centralidades y áreas de concentración de actividades terciarias. Lo
anterior engrana perfectamente con los conceptos de conformación y localización de nodos
para Equipamientos Sociales, definidos en los Planes Maestros de Equipamiento.
2.- De intervención complementaria: Se aplica a sectores que requieren completar y/o

corregir las deficiencias urbanísticas, mediante la continuación de procesos ya iniciados
que apuntan a construir y cualificar el espacio publico, las dotaciones y las infraestructuras
locales. Esta intervención se orienta a la inversión con intervención física de aquellas áreas
públicas.
DEFINICIÓN DE SECTORES EN LAS FICHAS NORMATIVAS
En el proceso de reglamentación de las 26 UPZ de Mejoramiento Integral y

particularmente en el de establecer las intervenciones respectivas y reglamentar
urbanísticamente las situaciones existentes, se adoptaron en las fichas normativas unos
5
sectores con modalidad Reestructurante, tratando de consolidar áreas homogéneas en
aspectos comunes como: morfología de la zona, relación con sistemas y operaciones
estructurantes, usos predominantes, condiciones topográficas y grado de consolidación.
1.4 CONCEPTOS DEL DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE DEL POT CON

RELACIÓN A LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES
Dentro del capítulo de “Desarrollo y Gestión del Modelo” y particularmente en el título de

“Intervención Sobre el Territorio Urbano”, se desarrolla el concepto del Planeamiento
Zonal a partir de la tipificación de las Unidades de Planeamiento Zonal basado en el
análisis de un conjunto de variables físicas y socioeconómicas permitió caracterizar las
UPZ dentro del perímetro urbano y proponer una tipificación para orientar la planeación y
la gestión urbana, resultando 8 tipos:
 Unidades tipo 1 - Residencial de Urbanización Incompleta: Sectores periféricos no

consolidados, con uso residencial predominante, de estratos 1 y 2, que presentan
deficiencias en infraestructura, accesibilidad, equipamientos y Espacio Publico. Hoy
en día llamadas: UPZ de Mejoramiento Integral
 Unidades tipo 2 – Residencial Consolidado
 Unidades tipo 3 – Residencial Cualificado
 Unidades tipo 4 – Desarrollo
 Unidades tipo 5 – Con Centralidad Urbana
 Unidades tipo 6 – Comerciales
 Unidades tipo 7 – Predominantemente Industrial
 Unidades tipo 8 – Predominantemente Dotacional
6
UPZ DEL TIPO 1, O DE MEJORAMIENTO INTEGRAL
(Ver Plano No. 1)
2. OBJETIVO ESPECIFICO DEL PROYECTO
Con el fin de verificar los planteamientos generales descritos anteriormente, surgió el

proyecto denominado: “DEFINIR LOS LINEAMIENTOS URBANISTICOS Y
NORMATIVOS PARA LA ELABORACION DEL PROYECTO DE ACTO
ADMINISTRATIVO QUE ADECUE FUNCIONALMENTE LOS INSTRUMENTOS
DEL POT QUE PERMITAN INTERVENIR, LAS AREAS
REESTRUCTURANTES”
7
Este proyecto tiene el objetivo especifico de establecer la manera como se deben
seleccionar las áreas reestructurantes para la aplicación de los criterios por los cuales el
POT generó este tipo de intervención y los lineamientos de aplicación de los instrumentos
de planeamiento y gestión mas apropiados que den la posibilidad de reactivar
adecuadamente cada una de las UPZ de Mejoramiento Integral con nodos integrales de
equipamientos y áreas de influencia con usos comercialmente sostenibles como la
Vivienda de Interés Social y el comercio de manera que se estructuren las redes nodales
que fundamentan los Planes Maestros de Equipamientos. Además establecer los costos y
beneficios económicos y los lineamientos de aplicación de las acciones urbanísticas
necesarias y los mecanismos de financiación más adecuados.
Los productos acordados que se deben generar en el desarrollo del proyecto son:
Producto 1:
• Definición del Cronograma de actividades.

• Recopilación de la información existente relacionada con las 21 UPZ de
Mejoramiento Integral que serán analizadas en los temas relacionados con: usos
existentes, población, edificabilidad, infraestructura de servicios públicos e
inventario de equipamientos de salud, educación y bienestar social.
• Inventario de las áreas reestructurantes en las 22 UPZ de mejoramiento integral.
• Diagnostico y Caracterización de cada UPZ donde se determina el porcentaje de
usos existentes, edificabilidad, grado de consolidación e infraestructura de servicios
públicos con el fin de definir categorías de intervención.
• Criterios de selección de las áreas Reestructurantes a intervenir en cada UPZ.
• Caracterización de cada Área Reestructurante a intervenir.
• Establecer las deficiencias cuantitativas de cada Área Reestructurante en lo
relacionado con Equipamiento Social.
• Definir en coordinación con la Dirección de Planes Maestros la magnitud de la
infraestructura social (equipamientos y dotacionales), soluciones de VIS que cada
8
una de las áreas con modalidad reestructurante debe generar, el área de cobertura
que radiara y definir prioridades de desarrollo.
• Establecer los criterios urbanísticos y normativos de conveniencia para adicionar a
las áreas con modalidad de intervención reestructurante áreas circundantes que
ayudaran a consolidar la conveniente integración de las UPZ a la estructura de la
ciudad.
Producto 2:
• Costos y beneficios económicos en el desarrollo de cada proyecto en las áreas

reestructurantes.
• Identificar los instrumentos de planeamiento y gestión viables para aplicar en el
desarrollo de los proyectos para ser aplicados en los proyectos de cada área
Reestructurante.
• Definir una metodología para la estructuración de los proyectos en las áreas con
modalidad de intervención Reestructurante, en la cual se determinen los actores que
intervendrán en el proceso, el rol que cumplirá cada uno y la entidad encargada del
desarrollo.
• Establecer los lineamientos urbanísticos y normativos para la elaboración del
Proyecto de Decreto en el cual se adecuen los instrumentos para la intervención en
las áreas Reestructurantes.
9
CRONOGRAMA DE TRABAJO
3. LECTURA Y ANÁLISIS DE DOCUMENTOS
Con el fin de poder argumentar y sustentar los análisis y las propuestas que se adelantaran
en este proyecto, este documento presenta en su Anexo No. 1 una síntesis de los siguientes
documentos estudiados:
 Plan Maestro de Equipamientos Educativos

 Plan Maestro de Equipamientos de Bienestar Social
 Plan Maestro de Equipamientos Deportivos y Recreativos
 Plan Maestro de Equipamientos Culturales
 Plan Maestro de Espacio Publico
10
 Plan de Ordenamiento Zonal de Usme
 Criterios de Selección de Proyectos en Metrovivienda
 Fiducia Mercantil
Además de lo anterior se realizo el estudio de la siguiente cartografía para cada una de las
UPZ:
1. Conformación de upz y áreas reestructurantes

2. Clasificación no. De pisos según terreno
3. Clasificación de usos según terreno
4. Clasificación de lotes vacíos según terreno
5. Clasificación no. De pisos y placas aéreas según terreno
6. Suelos de desarrollo decreto 327 de 2004
7. Predios de desarrollo y cesión entre 50.000 y 100.000 m2
8. Destino económico
9. Equipamiento por escalas
10. Tratamientos según reglamentación de pot
11. Usos según reglamentación de pot
12. Servicios urbanos básicos salud
13. Espacio publico
14. Servicios sociales cultura y bienestar
15. Servicios urbanos básicos educación
16. Usos según reglamentación upz
17. Instalaciones deportivas y parques
18. Tratamientos según reglamentación de upz
4. AMBITO DE APLICACIÓN DEL PROYECTO
El presente estudio se aplicara en 21 UPZ de las 26 UPZ de Mejoramiento Integral

establecidas por el POT, a continuación se presenta el listado:
11
No. Loc. LOCALIDAD UPZ NOMBRE ID
1 Usaquen 9 Verbenal 1
3 Santafé 96 Lourdes 2
32 San Blas 3
4 San Cristóbal 50 La Gloria 4
51 Los Libertadores 5
52 La Flora 6
56 Danubio 7
5 Usme
57 Gran Yomasa 8
58 Comuneros 9
84 Bosa Occidental 10
7 Bosa
85 Bosa Central 11
8 Kennedy 82 Patio Bonito 12
11 Suba 71 Tibabuyes 13
53 Marco Fidel Suárez 14
18 Rafael Uribe 54 Marruecos 15
55 Diana Turbay 16
67 Lucero 17
68 El Tesoro 18
19 Ciudad Bolívar
69 Ismael Perdomo 19
70 Jerusalén 20
Se excluyeron las UPZ No. 59 Alfonso López, No. 81 Gran Britalia, No. 28 El Rincón y
No. 66 San Francisco, por cuanto a estas UPZ ya se les había realizado un estudio similar a
través del contrato No. 0369 del 11 de diciembre de 2007. Además también se excluyo de
este estudio la UPZ No. 89 San Isidro Patios en la Localidad de Chapinero, debido a que
aun no ha sido reglamentada y la UPZ No. 11 San Cristóbal Norte por cuanto no tiene
áreas con Modalidad Reestructurante.
12
13
4.1 ACTIVIDADES PREVIAS DE LA SDP.
La SDP adelantó una información de campo, en la cual se envía a un personal a terreno con
el objetivo de obtener información directa relacionada con la evolución urbanística que han
tenido las 26 UPZ de mejoramiento integral, para el efecto se establece predio a predio la
edificabilidad, los usos y la infraestructura de servicios públicos y de equipamiento con
que cuenta cada unidad zonal, uno de los objetivos principales es poder determinar el
grado de consolidación y las necesidades para futuros procesos de Mejoramiento Integral y
de Regularización.
4.2 RESUMEN GENERAL DE LAS AREAS A LAS CUALES SE LES ASIGNO LA

MODALIDAD DE INTERVENCION REESTRUCTURANTE EN LA UPZ DE
MEJORAMIENTO INTEGRAL
En el proceso de reglamentación de cada una de las UPZ de Mejoramiento integral se

asignaron unos polígonos que definían sectores normativos bajo el titulo de
“Mejoramiento Integral con Intervención Reestructurante”, en la mayoría de los casos
este sector se distingue con el No. 4. Si como preceptúa el POT esta modalidad esta creada
para “generar condiciones de accesibilidad, dotación de equipamientos e infraestructuras
de escala urbana o zonal, mediante proyectos específicos que integren varias
intervenciones y acciones sectoriales” sin embargo sobre ellos no se definen acciones
especificas según la vocación y la localización territorial de cada UPZ, simplemente se le
asigna una gama de usos dotacionales, comercio vecinal, servicios personales y vivienda,
con un matiz de intensidad menor que la gama asignada a los Corredores de Movilidad
Local (CML), dejando de esta manera la responsabilidad del desarrollo a cada uno de los
predios que conforman este polígono dependiendo de la oferta y la demanda inmobiliaria.
Por lo tanto en esta etapa final de reglamentación de las UPZ de Mejoramiento Integral se
pierde la coherencia entre lo establecido en el POT como modelo y estrategia de ciudad y
el nivel secundario de planeamiento a escala zonal y sectorial.
14
Para tener una noción de territorialidad sobre la cual se diseñaron los polígonos con
Modalidad de Intervención Reestructurante, se presenta en la siguiente tabla por
localidades y UPZ la cantidad de áreas destinadas a esta modalidad y su magnitud en
hectáreas:
Área de % con
No. de Reestruc- respecto
No. Reestruc- turantes al A.
Loc. LOCALIDAD UPZ NOMBRE Área Has. turantes (Has.) UPZ
9 Verbenal 355,79 4 10,07 2,83%
1 Usaquen San Cristóbal
11 Norte 275,28 0 0,00 0,00%
2 Chapinero 89 San Isidro Patios 113,02 0 0,00 0,00%
3 Santafé 96 Lourdes 200,14 2 11,19 5,59%
32 San Blas 400,03 6 13,70 3,42%
San
4 50 La Gloria 385,86 5 47,77 12,38%
Cristóbal
51 Los Libertadores 364,94 7 21,87 5,99%
52 La Flora 180,32 2 7,43 4,12%
56 Danubio 288,74 5 20,00 6,93%
5 Usme 57 Gran Yomasa 535,80 4 26,52 4,95%
58 Comuneros 493,04 2 40,89 8,29%
59 Alfonso López 216,49 4 30,57 14,12%
84 Bosa Occidental 430,38 10 29,85 6,94%
7 Bosa
85 Bosa Central 714,66 7 57,95 8,11%
81 Gran Britalia 179,90 6 21,89 12,17%
8 Kennedy
82 Patio Bonito 317,32 4 55,75 17,57%
28 Rincón 710,09 1 148,92 20,97%
11 Suba
71 Tibabuyes 726,38 4 22,67 3,12%
Marco Fidel
53 Suárez 184,54 3 16,77 9,09%
18 Rafael Uribe
54 Marruecos 362,89 4 18,72 5,16%
55 Diana Turbay 211,43 6 7,01 3,31%
66 San Francisco 178,60 3 25,57 14,32%
67 Lucero 586,39 7 32,32 5,51%
Ciudad
19 68 El Tesoro 210,86 4 16,11 7,64%
Bolívar
69 Ismael Perdomo 558,61 3 5,98 1,07%
70 Jerusalén 537,48 5 15,39 2,86%
Lo anterior significa que dentro de la estructura de las UPZ se destinaron en la etapa de

reglamentación 704,93 Has. Para ser desarrolladas con el tratamiento de Mejoramiento
Integral, en la Modalidad de Intervención Reestructurante. No se contabilizan en esta tabla
la UPZ No. 11 San Cristóbal Norte, por cuanto no se le asigno dentro de su reglamentación
15
polígono alguno con la modalidad mencionada y por el contrario se asigno un polígono con
Modalidad de Intervención Complementaria, además de la UPZ No. 89 San Isidro Patios la
cual no se ha reglamentado aun por estar localizada en Reserva Forestal.
5. CARACTERIZACIÓN DE LAS UPZ ANALIZADAS
En este capitulo se describirá la caracterización de las 20 UPZ analizadas, dentro de los

datos generales se encuentran la ubicación geográfica, linderos, área, población, referentes
urbanos y vocación urbanística.
5.1 UPZ No. 9 VERBENAL
A. DATOS GENERALES
Ubicación Geográfica:
Se localiza al nororiente de la ciudad, en la localidad de Usaquen
16
Linderos:
Norte: calle 193 y UPZ No. 1 Paseo de Los Libertadores
Sur: Diagonal 187, Canal de Torca, Calle 183 (futura Av. San Antonio) y la UPZ No. 10
la Uribe
Oriente: Perímetro Urbano
Occidente: Autopista Norte o Avenida Paseo de Los Libertadores
Área: 3.557.901,87 M2
Población: 90.203 Hab. (Proyección a 2010)
B. REFERENTES URBANOS
 Colindancia hacia el norte y el oriente con el perímetro urbano

 Colindancia hacia el oriente con la Zona de Reserva Forestal
C. VOCACIÓN URBANISTICA
Correlación Urbanística:
Hace parte del área de influencia de la operación estratégica Eje de Integración Norte –
Centralidad Toberin – La Paz
Directrices generales para su desarrollo:
 Esta destinada a promover la localización de servicios necesarios para integrar a la

ciudad con el norte de la región.
 Consolidar el eje de integración regional con actividad económica de alta jerarquía
y garantizar la compatibilidad de la industria y comercio con las áreas de vivienda
circundantes
17
5.2 UPZ No. 96 LOURDES
A. DATOS GENERALES
Se localiza en el centro oriente de la ciudad al costado oriental del Barrio La Candelaria y

Egipto en la localidad de Santafé
Linderos:
Norte: Av. Circunvalar y UPZ No. 94 La Candelaria
Sur: Av. Fucha (Calle 11 sur) y UPZ No. 32 San Blas
18
Occidente: Transversal 7a. Este, Carrera 3a Este (futura Av. de la Hortúa) y UPZ No. 33
Sosiego, No. 94 La Candelaria y No. 95 Las Cruces
Área: 2.001.381,68 M2
 Barrio La Candelaria
 Barrio Egipto
 Avenida Circunvalar
 Cerros Orientales
Hace parte del área de influencia la centralidad Veinte de Julio y parte de la misma se
encuentra en la operación estratégica Centro (Centro Histórico – Centro Internacional)
 Fortalecer y posesionar el centro como nodo internacional, nacional y regional.

 Proteger el patrimonio cultural
 Promover la renovación urbana
19
5.3 UPZ No. 32 SAN BLAS
A. DATOS GENERALES
Se localiza al sur oriente de la ciudad en colindancia con los cerros orientales en la

Localidad de San Cristóbal
Linderos:
Norte: Transversal 7a. Este, futura Av. Fucha (Calle 11 sur), Río San Cristóbal
Sur: Calle 41 A sur (Liceo San José), Av. de los Cerros (Carrera 12 este), Av. Ciudad de
Villavicencio.
20
Occidente: Av. La Victoria (Carrera 4 Este)
Área: 4.000.343,29 M2
 Río San Cristóbal sus áreas de manejo y preservación ambiental

 Colindancia con el tradicional barrio 20 de julio y su unidad deportiva con el
velódromo.
Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Centro (Centro Histórico y
Centro internacional) y de las centralidades de integración urbana Veinte de Julio,
Restrepo - Santander.
 Fortalecer y posicionar el centro como nodo internacional, nacional y regional

 Proteger el patrimonio cultural
 Promover la renovación urbana.
21
5.4 UPZ No. 50 LA GLORIA
A. DATOS GENERALES

Linderos:
Norte: Av. Ciudad de Villavicencio, Av. de los Cerros (Carrera 12 este), Calle 41A sur
Sur: Quebrada Chiguaza
22
Occidente: Parque Entre Nubes (Cerro Guacamayas)
Área: 3.858.597,94 M2
 Cerro Guacamayas
 Correlación Urbanística:
Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Río Tunjuelito – Centralidad
Danubio.
 Desarrollar el programa de mitigación de amenaza y recuperación ambiental del río

Tunjuelito como corredor ecológico y articulador del sur integrando la dotación de
equipamientos de escala urbana y las acciones para adecuar la zona minera
 Buscar promover la localización de la actividad económica y servicios para suplir
las carencias de las nuevas áreas urbanas
23
5.5 UPZ No. 51 LOS LIBERTADORES
A. DATOS GENERALES

Linderos:
Norte: Quebrada Chiguaza
Sur: Límite localidad (San Cristóbal y Usme), Calle 73 sur (Barrio Juan Rey)
24
Occidente: Parque Entre Nubes (Cerro de Juan Rey) y Quebrada la Nutria
Área: 3.649.414,12 M2
 Cerro Juan Rey

 Quebrada Chiguaza
 Quebrada La Nutria
Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Río Tunjuelito - Centralidad
Danubio.

Tunjuelito, como corredor ecológico y articulador del sur.
 Promover la localización de la actividad económica y de servicios para suplir las
carencias de las nuevas áreas urbanas
25
5.6 UPZ No. 52 LA FLORA
A. DATOS GENERALES
Se localiza en el extremo sur oriente de la ciudad en la Localidad de Usme
Linderos:
Norte: Límite localidad (San Cristóbal y Usme), Calle 73 sur (Barrio Juan Rey) y UPZ
No. 51 Los Libertadores
Sur: Límite sur del desarrollo Los Arrayanes, Parque Entre Nubes y UPZ No. 60 Parque
Entre Nubes
26
Oriente: Perímetro Urbano (Incluye desarrollo las Violetas)
Occidente: Límite Parque Entre Nubes (Cuchilla del Gavilán), Carrera 11C Este
Área: 1.803.209,70M2
 Cerro Juan Rey

 Antigua vía de salida a Villavicencio
Danubio.

Tunjuelito, como corredor ecológico y articulador del sur integrando la dotación de
equipamientos de escala urbana y las acciones para adecuar la zona minera.
carencias de las nuevas áreas urbanas.
27
5.7 UPZ No. 56 DANUBIO
A. DATOS GENERALES
Se localiza en al extremo norte de la localidad de Usme
Linderos:
Norte: Límite Administrativo de las localidades (Usme - Rafael Uribe)y UPZ No. 55
Diana Turbay
Sur: Límite sur del desarrollo Alaska, Límite oriental del desarrollo Duitama, Carrera 26B
Este y UPZ No. 57 Gran Yomasa
28
Oriente: Parque Entre Nubes (Cerro de Juan Rey) y UPZ No. 60 Parque Entre Nubes
Occidente: Av. Caracas y UPZ No. 62 Tunjuelito
Área: 2.887.423,82 M2
B. REFERENTES URBANOS:
 Zona de extracción minera

 Avenida Caracas (Troncal de Transmilenio)
 Cerro de Juan Rey (Parque Entre Nubes)
 Cárcel la picota
 Escuela de Artillería
Hace parte del área de influencia de la “Operación Estratégica Río Tunjuelito – Nueva
Centralidad Danubio Río Tunjuelito”.

29
5.8 UPZ No. 57 GRAN YOMASA
A. DATOS GENERALES
Se localiza a todo lo largo de la Autopista al Llano en la localidad de Usme
Linderos:
Norte: Río Tunjuelito, Carretera a Usme o Av. Caracas, Carrera 26B Este; Límite Oriental
del desarrollo Duitama; Límite Sur Desarrollo Alaska y UPZ No. 56 Danubio y No. 60
Parque Entre Nubes.
30
Sur: Quebrada el Muerto, Quebrada Yomasa; Autopista al Llano y UPZ No. 58
Comuneros y No. 59 Alfonso López
Oriente: Límite Parque Entre Nubes (Cerro de Juan Rey), Carrera 11C Este; Parque Entre
Nubes (Cuchilla del Gavilán) y UPZ No. 52 La Flora y No. 60 Parque Entre Nubes
Occidente: Autopista al Llano, Río Tunjuelito. Incluye los desarrollos de Granada Sur y
Las Quintas y UPZ No. 63 El Mochuelo
Área: 5.358.014,49 M2
 Zona de extracción minera

 Autopista al Llano
Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Nuevo Usme – Eje de
integración – Llanos, Centralidad Eje de integración Llanos Nuevo Usme,
 Programar el desarrollo de usos urbanos y consolidar el sistema de áreas protegidas

y de las áreas rurales.
 Desarrollar un área de servicios y de actividades productivas, ligadas al intercambio
con el oriente del país a lo largo de la Autopista al Llano, equilibrada con nuevas
áreas de vivienda.
31
 Promover la estructuración de un centro internacional y regional en la óptica de
integración Caracas, Bogotá, Quito.
5.9 UPZ No. 58 COMUNEROS
A. DATOS GENERALES
Se localiza al extremo sur del perímetro urbano de la ciudad en la localidad de Usme
Linderos:
Norte: Río Tunjuelito, Autopista al Llano y UPZ No. 57 Gran Yomasa
Sur: Predio EAAB futuro tanque Piedra Herrada, Quebrada el Piojo (Incluye desarrollo el
Tuno) y UPZ No. 61 Ciudad Usme.
32
Oriente: Autopista al Llano, Predio EAAB futuro tanque Piedra Herrada y UPZ No. 59
Alfonso López
Occidente: Río Tunjuelito y UPZ No. 64 Monte Blanco
Área: 4.930.382,38 M2
 Río Tunjuelito
 Autopista al Llano
Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Nuevo Usme – Eje de
integración – Llanos, Centralidad Eje de integración Llanos Nuevo Usme.
 Programar el desarrollo de usos urbanos y consolidar el sistema de áreas protegidas

y de las áreas rurales.
 Desarrollar un área de servicios y de actividades productivas, ligadas al intercambio
con el oriente del país a lo largo de la Autopista al Llano, equilibrada con nuevas
áreas de vivienda
 Promover la estructuración de un centro internacional y regional en la óptica de
integración Caracas, Bogotá, Quito
33
5.10 UPZ No. 84 BOSA OCCIDENTAL
A. DATOS GENERALES
Se localiza en el centro de la localidad de Bosa
Linderos:
Norte: Futura Av. Tintal (Carrera 110 ) y UPZ No. 86 El Porvenir y No. 87 Tintal Sur
Sur: Río Tunjuelito y UPZ No. 85 Bosa Central
Oriente: Diagonal 48 sur, Límite Administrativo localidades de Kennedy y Bosa y UPZ

No. 81 Gran Britalia y No. 83 Las Margaritas
34
Occidente: Futura Av. San Bernardino (Calle 82 sur) y UPZ No. 87 Tintal Sur
Área: 4.303.819,79 M2
 Río Tunjuelito
 Avenida Ciudad de Cali
Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Centralidad Corabastos
 Diversificación y aumento de la oferta de productos y servicios actuales

 Integrar el área a los sectores urbanos circundantes a través de la red vial y el
sistema de espacio público
 Recuperar los humedales de techo, la vaca y el burro y complementar la red de
saneamiento básico
35
5.11 UPZ No. 85 BOSA CENTRAL
A. DATOS GENERALES
Se localiza en el extremo sur occidental de la ciudad en la localidad de Bosa
Linderos:
Norte: Río Tunjuelito y UPZ No. 87 Tintal Sur y No. 84 Bosa Occidental
Sur: Av. Sur o Autopista sur, Límite municipal Distrito con municipio de Soacha hasta
Humedal de Tibanica y UPZ No. 69 Ismael Perdomo
Oriente: Río Tunjuelito, Límite cementerio el Apogeo, Av. Bosa y UPZ No. 48 Timiza y
No. 49 Apogeo
36
Occidente: Límite del D. C. con el municipio de Soacha, futura Av. Circunvalar del sur.
Área: 7.146.599,59 M2
 Río Tunjuelito
 Autopista Sur (Troncal de Transmilenio)
Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Río Tunjuelito Centralidad
Danubio, Operación estratégica Centralidad Corabastos
 Consolidar y calificar la industria y los servicios existentes

 Promover la localización de actividades relacionadas con la región
 Promover la recalificación de las actividades económicas actuales y de sus
condiciones de accesibilidad y movilidad
 Desarrollar el programa de mitigación de amenaza y recuperación ambiental del
Río Tunjuelito como corredor ecológico y articulador del sur integrando la dotación
de equipamientos de escala urbana y acciones para adecuar la zona minera
 Promover la localización de actividades económicas y servicios para suplir las
37
5.12 UPZ No. 82 PATIO BONITO
A. DATOS GENERALES
Se localiza al occidente de la localidad de Kennedy
Linderos:
Norte: Río Bogotá, futura Av. de los Muiscas (Calle 38 sur) y UPZ No. 79 Calandaima
Sur: Av. Ciudad de Cali y UPZ No. 80 Corabastos
Oriente: Futura Av. Tintal (Carrera 102), Futura Av. Manuel Cepeda Vargas y UPZ No.
79 Calandaima
38
Occidente: Futura Av. Ciudad de Villavicencio (Calle 43 sur) y UPZ No. 83 Las
Margaritas
Área: 3.173.232,23 M2
 Río Bogotá
 Futura Avenida ALO
 Avenida Ciudad de Cali
Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Centralidad Corabastos
 Diversificación y aumento de la oferta de productos y servicios actuales

 Integrar el área a los sectores urbanos circundantes a través de la red vial y el
sistema de espacio público
 Recuperar los humedales de techo, la vaca y el burro y complementar la red de
saneamiento básico
39
5.13 UPZ No. 71 TIBABUYES
A. DATOS GENERALES
Se localiza en el extremo noroccidental del perímetro urbano de la ciudad en la localidad

de Suba
Linderos:
Norte: Humedal de la Conejera y UPZ No. 8 Las Mercedes
Sur: Humedal Juan Amarillo o Tibabuyes y UPZ No. 72 Bolivia
Oriente: Futura Av. Longitudinal de Occidente (Alo) y UPZ No. 27 Suba y No. 28 El
Rincón
40
Occidente: Río Bogotá
Área: 7.263.836,34 M2
 Río Bogotá
 Humedal de La Conejera
 Humedal de Juan Amarillo
 Futura Avenida ALO
Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Centralidad de Suba
 Promover la localización de equipamientos de escala urbana y el mejoramiento del

espacio público
 Mejorar las condiciones de accesibilidad y movilidad del sector
 Promover la localización de servicios y de actividades complementarias a la
vivienda
41
5.14 UPZ No. 53 MARCO FIDEL SUAREZ
A. DATOS GENERALES
Se localiza en el extremo sur oriente de la Localidad de Rafael Uribe en cercanías al pie de

monte del cerro de Guacamayas
Linderos:
Norte: Av. Caracas, Costado sur Urbanización Gustavo Restrepo y UPZ No. 89 Quiroga
Sur: Futura Av. - Ciudad de Villavicencio (Calle 38 sur) y UPZ No. 54 Marruecos
42
Oriente: Av. Darío Echandía (Carrera 10a.), Av. Ciudad de Villavicencio, Parque Bosque
de San Carlos (Calle 38 sur) y UPZ No. 36 San José.
Occidente: Av. Caracas y UPZ No. 89 Quiroga
Área: 1.845.375,23 M2
 Avenida Caracas, Troncal Transmilenio

 Parque Santa Lucia
 Parque Bosque de San Carlos
Danubio.

43
5.15 UPZ No. 54 MARRUECOS
A. DATOS GENERALES
Se localiza al occidente del cerro de Guacamayas en la localidad de Rafael Uribe
Linderos:
Norte: Futura Av. Ciudad de Villavicencio (Calle 38 sur) y UPZ No. 53 Marco Fidel
Suárez
Sur: Quebrada Chiguaza, Futura Av. Guacamayas y UPZ No. 55 Diana Turbay
44
Oriente: Límite de Parque Entre Nubes (Cerro de Guacamayas) y UPZ No. 60 Parque
Entre Nubes
Área: 3.628.903,81 M2

 Cerro de Guacamayas
 Áreas de Actividad de extracción minera
Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Río Tunjuelo – Centralidad
Danubio – Usme.

45
5.16 UPZ No. 55 DIANA TURBAY
A. DATOS GENERALES
Se localiza en el extremo sur de la localidad de Rafael Uribe
Linderos:
Norte: Quebrada Chiguaza, Futura Av. Guacamayas y UPZ No. 54 Marruecos
Sur: Límite Administrativo localidades Rafael Uribe y Usme u UPZ No. 56 Danubio
Oriente: Límite de Parque Entre Nubes (Cerros de Guacamayas y de Juan Rey) y UPZ No.
56 Danubio
46
Área: 2.114.342,64 M2

 Cerro de Guacamayas
Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Río Tunjuelo – Centralidad
Danubio

47
5.17 UPZ No. 67 LUCERO
A. DATOS GENERALES
Se localiza en la parte central de la ciudad en la localidad de Ciudad Bolívar
Linderos:
Norte: Quebrada Peña Colorada, costado sur de los desarrollos Sauces y Acacias, Av.
Boyacá y UPZ No. 62 Tunjuelito y No. 66 San Francisco
Sur: Futura Av. Camino de Pasquilla (Carrera 17A), Calle 71 A bis sur, Zanjón la
Represa, Carrera 18A bis, Calle 76 sur, costado norte del desarrollo El Tesoro, Carrera
18N, Calle 77D sur, Costado sur del desarrollo Tierra Linda y UPZ No. 68 El Tesoro.
48
Oriente: Río Tunjuelito, costado sur del desarrollo México, Av. Boyacá y Área Rural
Occidente: Límite occidental del desarrollo Bella Flor, Límites sur y occidental de los
desarrollos el Paraíso y el Mirador, Quebrada Peña Colorada y UPZ No. 62 Tunjuelito
Área: 5.863.895,80 M2
 Avenida Boyacá
 Suelo Rural Localidad de Ciudad Bolívar
Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Río Tunjuelito – Nueva
Centralidad Danubio Río Tunjuelito

río Tunjuelito, como corredor ecológico y articulador del sur, integrando la
dotación de equipamientos de escala urbana y acciones para adecuar la zona
minera.
 Promover la localización de actividad económica y servicios para suplir las
49
5.18 UPZ No. 68 EL TESORO
A. DATOS GENERALES
Se localiza en el extremo sur del perímetro urbano de la ciudad en la localidad de Ciudad

Bolívar
Linderos:
Norte: Costado sur del desarrollo Tierra Linda (Calle 79 sur), Calle 77D sur, Carrera 18N,
costado norte del desarrollo el Tesoro, Calle 76 sur, Carrera 18A bis, Zanjón la Represa,
Calle 71A bis sur, Carrera 17A y UPZ No. 67 Lucero.
Sur: Límite perímetro Urbano.
50
Oriente: Av. Boyacá y UPZ No. 63 El Mochuelo
Occidente: Límite perímetro Urbano, desarrollos El Recuerdo Sur y República de Canadá
Área: 2.108.633,08 M2
 Avenida Boyacá

minera.
51
5.19 UPZ No. 69 ISMAEL PERDOMO
A. DATOS GENERALES
Se localiza en el extremo occidental de la ciudad en colindancia con el Municipio de

Soacha en la localidad de Ciudad Bolívar
Linderos:
Norte: Av. Sur o Autopista del Sur y UPZ No. 49 Apogeo y No. 85 Bosa Central
Sur: Av. Jorge Gaitán Cortes, Desarrollo Jerusalén; Zanjón La Muralla y UPZ No. 70
Jerusalén
Oriente: Av. Ciudad de Villavicencio y UPZ No. 65 Arborizadora
52
Occidente: Límite Administrativo del Distrito Capital con el Municipio de Soacha
Área: 5.586.088,45 M2
 Autopista Sur (Troncal de Transmilenio)

 Avenida Boyacá

minera.
53
5.20 UPZ No. 70 JERUSALEN
A. DATOS GENERALES
Se localiza en la parte central del perímetro urbano de la Localidad de Ciudad Bolívar
Linderos:
Norte: Av. Jorge Gaitán Cortes, Desarrollo Jerusalén; Zanjón La Muralla y UPZ No. 69
Ismael Perdomo
Sur: Quebrada Peña Colorada costado sur del Parque Arborizadora Alta y UPZ No. 67
Lucero
Oriente: Av. Ciudad de Villavicencio, costado occidental de la Urbanización Candelaria la

Nueva y Juan José Rondón y UPZ No. 65 Arborizadora
54
Occidente: Límite Administrativo del Distrito Capital con el Municipio de Soacha
Área: 5.374.790,86 M2
 Parte alta de la Localidad de Ciudad Bolívar

 Avenida Boyacá
Hace parte del área de influencia de la Operación Estratégica Río Tunjuelito – Eje de
integración sur – Centralidad Delicias Ensueño

minera.
 Consolidar y calificar la industria y los servicios existentes
 Promover la localización de actividades vinculadas con la región
 Promover la recalificación de las actividades económicas actuales y de sus
condiciones de accesibilidad y movilidad
55
6. CONDICIONES URBANISTICAS Y OBJETIVOS SEGÚN
REGLAMENTACION DE CADA UPZ
Además de la caracterización descrita en el numeral 5, se extrajeron la descripción de las

condiciones urbanísticas y los objetivos establecidos en cada uno de los decretos de
reglamentación de las UPZ analizadas, los cuales se presentan en la tabla siguiente:
7. PROCESO DE ESCOGENCIA DE LAS ÁREAS CON MODALIDAD

REESTRUCTURANTE DENTRO DE LAS UPZ ESCOGIDAS
En el proceso de escogencia de cada una de las áreas reestructurantes se adelantaron dos

actividades especificas: una, análisis de planos urbanísticos y planos de Planes Maestros;
dos, diseño de una metodología de determinantes urbanas que calificaran a cada zona y así
poder escoger la mas favorable para adelantar el proyecto.
56
7.1 ANÁLISIS DE PLANOS URBANÍSTICOS Y PLANOS DE PLANES
MAESTROS
Para este proceso se analizaron los siguientes planos:
ID PLANO
1 CONFORMACION DE UPZ Y AREAS REESTRUCTURANTES
2 CLASIFICACIÓN No. DE PISOS SEGÚN TERRENO
3 CLASIFICACIÓN DE USOS SEGÚN TERRENO
4 CLASIFICACIÓN DE LOTES VACÍOS SEGÚN TERRENO
5 CLASIFICACIÓN No. DE PISOS Y PLACAS AÉREAS SEGÚN TERRENO
6 SUELOS DE DESARROLLO DECRETO 327 DE 2004
7 PREDIOS DE DESARROLLO Y CESIÓN ENTRE 50.000 Y 100.000 M2
8 DESTINO ECONÓMICO
9 EQUIPAMIENTO POR ESCALAS
10 TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE POT
11 USOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN POT
12 SERVICIOS URBANOS BÁSICOS SALUD
13 ESPACIO PUBLICO
14 SERVICIOS SOCIALES CULTURALES Y DE BIENESTAR
15 SERVICIOS URBANOS BÁSICOS EDUCACIÓN
16 USOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE UPZ
17 INSTALACIONES DEPORTIVAS Y PARQUES
18 TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE UPZ
Cada uno de estos planos otorgo la posibilidad de obtener la siguiente información y

análisis:
1. CONFORMACION DE UPZ Y AREAS REESTRUCTURANTES: Ubica

espacialmente a cada UPZ e identifica la totalidad de polígonos que fueron definidos
con Modalidad Reestructurante.
2. CLASIFICACIÓN No. DE PISOS SEGÚN TERRENO: entrega información

sobre la edificabilidad actual de cada UPZ, que comparada con la misma información
del año 2004, momento en el cual se realizaron los estudios y los documentos técnicos
de soporte para expedir la reglamentación de las UPZ de mejoramiento integral,
refleja la evolución de las edificaciones las cuales cumplen en su etapa de crecimiento
57
y consolidación el paso de lotes vacíos a edificaciones de 1 o 2 pisos, posteriormente
esta se modifica a edificaciones de 2 y 3 pisos y de manera menos frecuente las
edificaciones consolidan su altura final en 4 y 5 pisos.
3. CLASIFICACIÓN DE USOS SEGÚN TERRENO: entrega información de la

vocación de cada uno de los sectores que componen la UPZ, en cuanto a su tendencia
en consolidación de usos, destacándose la localización de gran comercio zonal y
vecinal en los primeros pisos de Corredores de Movilidad Local (CML) y de vías
arterias, así mismo establece la gama de usos dotacionales o industriales.
4. CLASIFICACIÓN DE LOTES VACÍOS SEGÚN TERRENO: permite

establecer la cantidad de lotes susceptibles de edificarse y además entrega la
posibilidad urbanística de analizar los llenos y vacíos, con el fin de establecer futuros
predios con potencialidad de recurrir a un proyecto de conformidad con las
orientaciones de la UPZ.
5. CLASIFICACIÓN No. DE PISOS Y PLACAS AÉREAS SEGÚN TERRENO:

el levantamiento de este tipo de información permite establecer los sistemas
constructivos y la posibilidad de orientar los procesos de reconocimiento a aquellas
edificaciones cuyo cumplimiento con las normas sismorresistentes se cumplan o se
puedan ajustar las edificaciones a estos requerimientos normativos.
6. SUELOS DE DESARROLLO DECRETO 327 DE 2004: el análisis de esta

información nos permite establecer cuales de los predios que eran clasificados para
adelantar procesos de desarrollo por urbanización teniendo como orientación la norma
del Tratamiento de Desarrollo, han evolucionado a urbanizaciones formales o por el
contrario se ha iniciado procesos de desarrollo clandestino el cual amerita la
intervención de las entidades distritales competentes para frenarlos y legalizarlos o
regularizarlos.
58
7. PREDIOS DE DESARROLLO Y CESIÓN ENTRE 50.000 Y 100.000 M2: la
identificación de estos predios entrega la posibilidad de calcular las nuevas áreas que
se desarrollaran a partir de la aplicación del Tratamiento de Desarrollo y entregaran a
la UPZ nuevas áreas de cesión gratuita pública destinada a parques, zonas verdes y
equipamiento comunal.
8. DESTINO ECONÓMICO: esta cobertura es el resultado del terreno o la

formación en el sitio que hace la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital
para identificar el usos o los usos con los cuales se esta desarrollando la actividad
económica de un predio permitiendo así, corregir la base de datos e identificar una
sola orientación económica o de equipamiento para un predio.
9. EQUIPAMIENTO POR ESCALAS: información obtenida de la cartografía

perteneciente a los Planes Maestros y permite localizar el tipo de equipamiento de
abastecimiento, educación, bienestar social y deportivo y recreativo existente con la
identificación de su cobertura por escalas, además presenta la información de la
proyección de localización de equipamientos de salud futuros.
10 y 11. TRATAMIENTOS Y USOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE POT:

permite establecer las zonas homogéneas que para el POT podían desarrollarse con un
mismo uso y tratamiento, permitiendo ajustar los polígonos establecidos por el POT a
una escala de ciudad con los polígonos de tratamiento a escala de UPZ planteados o
que se proyecten.
12. SERVICIOS URBANOS BÁSICOS SALUD: información proveniente del Plan

Maestro de Equipamientos de Salud, el cual establece la localización de cada uno de
estos equipamientos según las escalas definidas, la conexión para conformar las Redes
de Salud y la posible localización de futuros equipamientos.
13. ESPACIO PUBLICO: localiza los siguientes tipos de espacio publico existente y
proyectado: cicloruta, plazas, parques, nodos ambientales y alamedas, con el fin de
59
determinar las necesidades de este tipo de equipamientos y su conexión a partir del
sistema de movilidad.
14. SERVICIOS SOCIALES CULTURA Y BIENESTAR: esta información es la

consolidación de los Planes Maestros de Cultura y Bienestar Social y en el se ve
reflejada la localización y el tipo de equipamiento existente, además se hace una
proyección de los futuros nodos de equipamientos necesarios para la territorialidad
que plantea cada plan maestro.
15. SERVICIOS URBANOS BÁSICOS EDUCACIÓN: información que tiene

como fuente el Plan Maestro de Equipamientos Educativos y establece la localización
de los diferentes tipos por escalas de este equipamiento, tratando de conformar zonas
homogéneas que involucren establecimientos educativos públicos y privados y hace la
propuesta de localización de un Área Nodal.
16 y 18. USOS Y TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE UPZ:

define la homogeneidad de zonas en la UPZ, con la posibilidad de otorgarse un
tratamiento y una consolidación de usos según la vocación de cada sector.
17. INSTALACIONES DEPORTIVAS Y PARQUES: la fuete de este plano esta en

el Plan Maestro de Equipamientos Deportivos y Recreativos, en el se localizan los
actuales predios y áreas destinadas a actividades deportivas y recreativas (parques de
diferentes escalas), estableciendo según su magnitud y la especialidad de las
edificaciones el área de influencia deportiva.
7.2 DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA DE DETERMINANTES URBANAS QUE

CALIFICARAN A CADA ZONA REESTRUCTURANTE
A partir de las variables y determinantes urbanísticas establecidas en los Planes Maestros

de Equipamiento (Educativo, Bienestar Social, Deportivo y Recreativo, Cultural y de
Espacio Público), se diseñaron unas determinantes propias y especiales para poder escoger
la mejor área con intervención Reestructurante de cada una de las UPZ escogidas, los
60
criterios para el diseño de estas determinantes se basan en la cercanía o localización
geográfica con respeto a equipamientos, centralidades, operaciones estratégicas o sistemas
de movilidad, a continuación se presentan las variables utilizadas:
ID DETERMINANTES
1 ÁREA SECTOR REESTRUCTURANTE
2 CERCANÍA A MALLA VIAL ARTERIAL
3 CERCANÍA A CORREDOR VIAL DE MOVILIDAD
4 CERCANÍA CON EQUIPAMIENTO DE EDUCACIÓN
5 CERCANÍA CON EQUIPAMIENTO DE SALUD
6 CERCANÍA CON ZONA VERDE O PARQUE
7 CERCANÍA CON ÁREA CON TRATAMIENTO DE DESARROLLO
8 CERCANÍA CON PREDIOS O ZONAS INDUSTRIALES
9 ÁREA DE ACTIVIDAD DEL SECTOR
10 EDIFICABILIDAD ACTUAL DEL SECTOR
11 USOS ACTUALES DEL SECTOR
12 CONEXIÓN Y CERCANÍA CON OPERACIONES ESTRATÉGICAS (CENTRALIDADES)
13 CERCANÍA CON SISTEMA INTEGRADO DE TRANSPORTE
14 % DE LOTES EN RANGO DE MAGNITUD
Cada una de estas determinantes se valoró a partir de tres niveles de favorabilidad

dependiendo de la cercanía o lejanía con los elementos urbanos estudiados, dando como
resultado la siguiente tabla complementaria en el análisis:
FAVORABILIDAD
ALTA MEDIA BAJA
Mayor a 30.000 M2 Entre 13.000 y 30.000 M2 Menor a 13.000 M2
Entre 100 y 250 Mts Menor a 100 Mts Mayor a 250 Mts
Menor a 100 Mts Entre 100 y 250 Mts Mayor a 250 Mts
Mayor a 400 Mts Entre 200 y 400 Mts Menor a 200 Mts
Residencial Residencial con actividad económica Comercio y servicios
Mayor al 50% en 1 piso Mayor al 50% en 2 pisos Mayor al 50% en 3 y mas pisos
Mayor al 75% solo residencial Mayor al 75% residencial + otro uso Mayor al 75% uso diferente al residencial
Mayor a 1.000 Mts Entre 500 y 1.000 Mts Menor a 500 Mts
Mayor al 50% en lotes mayores a Mayor al 50% en lotes mayores a 200
500 M2 M2 Mayor al 50% en lotes mayores a 100 M2
61
La unión de las determinantes con los grados de favorabilidad se calificaba, dando como
resultado los puntajes que se describen a continuación:
PUNTAJES
Cada favorabilidad alta entrega 5 puntos
Cada favorabilidad media entrega 3 puntos
Cada favorabilidad baja entrega 1 punto
A continuación vamos a describir la aplicación de la metodología enunciada en las cuatro

UPZ escogidas:
7.3 ESCOGENCIA DE LA ZONA A INTERVENIR EN CADA UNA DE LAS 20

UPZ ANALIZADAS
Se le aplico la metodología descrita anteriormente dando como resultado la escogencia de

20 áreas reestructurantes.
En el anexo No. 2 se presentan todas las tablas correspondientes a cada área reestructurante
de cada UPZ analizada y a continuación se desarrolla la caracterización de cada área
reestructurante que resulto mejor calificada y se describen cada uno de los parámetros
calificados, tanto para el área reestructurante escogida, como para la mas desfavorable, con
el fin de presentar un paralelo:
62
7.3.1 UPZ No. 9 VERBENAL - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA
CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 3)
Área: 43.151,06 M2
No. de Manzanas: 9
No. de Lotes: 199
No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad: 61
Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 30,65%
No. de Lotes que modificaron su uso: 59
Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 29,64%
63
Área Reestructurante Escogida (Z.3) – Mejor Calificación (52 puntos)
DETERMINANTES
ID URBANISTICAS FAVORABILIDAD
1 Área sector reestructurante ALTA: Por tener un área Mayor a 30.000 M2
2 Cercanía a malla vial arterial MEDIA: Por tener una cercanía menor a 100 Mts
Cercanía a corredor vial de ALTA: Por estar a una distancia a CML Menor a 100
3 movilidad Mts
Cercanía con equipamiento de ALTA: Por estar a una distancia Menor a 200 Mts a
4 educación equipamiento educativo
ALTA: Por estar a una distancia Menor a 200 Mts a
5 Cercanía con equipamiento de salud equipamiento de salud
6 Cercanía con zona verde o parque parque
Cercanía con área con tratamiento de ALTA: Por estar a una distancia Menor a 100 Mts de
7 desarrollo área con tratamiento de desarrollo
Cercanía con predios o zonas MEDIA: Por estar a una distancia entre 200 y 400 Mts de
8 industriales predio con uso industrial
ALTA: Por tener asignado Área de Actividad
9 Área de actividad del sector Residencial
BAJA: Por tener mas del 50% de los predios con una
10 Edificabilidad actual del sector edificabilidad en 3 pisos o mas
ALTA: Por tener mas del 75% de los predios con uso
11 Usos actuales del sector residencial
Conexión y cercanía con operaciones MEDIA: Por estar a una distancia entre 500 y 1.000 Mts
12 estratégicas (centralidades) con operaciones estratégicas o Centralidades
Cercanía con sistema integrado de BAJA: Por estar a una distancia mayor de 400 Mts con
13 transporte troncales de Transmilenio
BAJA: Por tener mas del 50% de los lotes con un área
14 % De lotes en rango de magnitud mayor a 100 M2
64
Área Reestructurante (Z.2) – Peor Calificación (36 puntos)
DETERMINANTES
1 Área sector reestructurante MEDIA: Por tener un área entre 13.000 y 30.000 M2
3 movilidad Mts
Cercanía con equipamiento de BAJA: Por estar a una distancia Mayor a 400 Mts a
5 Cercanía con equipamiento de salud parque
BAJA: Por estar a una distancia Mayor a 250 Mts a
6 Cercanía con zona verde o parque equipamiento educativo
Cercanía con área con tratamiento de BAJA: Por estar a una distancia Mayor a 250 Mts de área
7 desarrollo con tratamiento de desarrollo
Cercanía con predios o zonas ALTA: Por estar a una distancia Mayor a 400 Mts de
8 industriales predios con uso industrial
10 Edificabilidad actual del sector edificabilidad en 3 pisos o mas
BAJA: Por tener mas del 75% de los predios con uso
11 Usos actuales del sector diferente al residencial
Conexión y cercanía con operaciones BAJA: Por estar a una distancia Menor a 400 Mts con
12 estratégicas (centralidades) operaciones estratégicas o Centralidades
MEDIA: Por tener mas del 50% de los lotes con un área
65
7.3.2 UPZ No. 96 LOURDES - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA
Área: 94.344,02 M2
No. de Manzanas: 18
No. de Lotes: 452
Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 0,00 %
Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 20,13 %
66
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
ALTA: Por tener mas del 50% de los predios con una
10 Edificabilidad actual del sector edificabilidad en 1 piso
67
DETERMINANTES
2 Cercanía a malla vial arterial BAJA: Por tener una cercaníaMyor a 100 Mts
3 movilidad Mts
5 Cercanía con equipamiento de salud parque
6 Cercanía con zona verde o parque equipamiento educativo
8 industriales predios con uso industrial
10 Edificabilidad actual del sector edificabilidad en 1 piso
68
7.3.3 UPZ No. 32 SAN BLAS - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA
Área: 27.056,63 M2
No. de Manzanas: 4
No. de Lotes: 133
69
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
MEDIA: Por estar a una distancia entre 200 y 400 Mts a
Cercanía con predios o zonas ALTA: Por estar a una distancia mayor a 400 Mts de
MEDIA: Por tener mas del 50% de los predios con una
10 Edificabilidad actual del sector edificabilidad en 2 pisos
Conexión y cercanía con operaciones ALTA: Por estar a una distancia Mayor a 1.000 Mts con
70
DETERMINANTES
1 Área sector reestructurante BAJA: Por tener un área Menor a 13.000 M2
Cercanía a corredor vial de MEDIA: Por estar a una distancia a CML entre 100 y
3 movilidad 250 Mts
Cercanía con predios o zonas BAJA: Por estar a una distancia Menor a 200 Mts de
71
7.3.4 UPZ No. 50 LA GLORIA - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA
Área: 79.868,08 M2
No. de Manzanas: 15
No. de Lotes: 365
72
DETERMINANTES
2 Cercanía a malla vial arterial ALTA: Por tener una cercanía entre 100 y 250 Mts
3 movilidad Mts
73
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
MEDIA: Por tener mas del 75% de los predios con uso
11 Usos actuales del sector residencial y otro uso
74
7.3.5 UPZ No. 51 LOS LIBERTADORES - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA
ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 4)
Área: 36.034,28 M2
No. de Manzanas: 4
No. de Lotes: 63
75
DETERMINANTES
2 Cercanía a malla vial arterial MEDIA: Por tener una cercanía Menor a 100 Mts
3 movilidad Mts
Cercanía con área con tratamiento de MEDIA: Por estar a una distancia entre 100 y 250 Mts de
10 Edificabilidad actual del sector edificabilidad de 1 piso
ALTA: Por tener mas del 50% de los lotes con un área
76
DETERMINANTES
3 movilidad 250 Mts
Cercanía con equipamiento de MEDIA: Por estar a una distancia entre 200 y 400 Mts a
77
7.3.6 UPZ No. 52 LA FLORA - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA
Área: 38.411,16 M2
No. de Manzanas: 6
No. de Lotes: 131
78
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
79
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
80
7.3.7 UPZ No. 56 DANUBIO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA
Área: 136.815,33 M2
No. de Manzanas: 25
No. de Lotes: 461
81
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
82
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
Cercanía con predios o zonas BAJA: Por estar a una distancia Menorr a 200 Mts de
83
7.3.8 UPZ No. 57 GRAN YOMASA - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA
Área: 54.428,86 M2
No. de Manzanas: 26
No. de Lotes: 376
84
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
Cercanía con predios o zonas MEDIA: Por estar a una distancia entre a 200 y 400 Mts
8 industriales de predio con uso industrial
Cercanía con sistema integrado de MEDIA: Por estar a una distancia entre 200 y 400 Mts
13 transporte con troncales de Transmilenio
85
DETERMINANTES
Cercanía a corredor vial de
3 movilidad BAJA: Por estar a una distancia a CML Mayor a 250 Mts
Cercanía con predios o zonas BAJA: Por estar a una distancia Menorr a 200 Mts de
10 Edificabilidad actual del sector edificabilidad de 2 pisos
86
7.3.9 UPZ No. 58 COMUNEROS - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA
Área: 84.979,53 M2
No. de Manzanas: 12
No. de Lotes: 351
87
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
Cercanía con sistema integrado de ALTA: Por estar a una distancia Menor a 200 Mts con
88
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
Cercanía con sistema integrado de ALTA: Por estar a una distancia Menor a 200 Mts con
89
7.3.10 UPZ No. 84 BOSA OCCIDENTAL - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA
Área: 36.532,15 M2
No. de Manzanas: 14
No. de Lotes: 283
90
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
Cercanía con sistema integrado de BAJA: Por estar a una distancia Mayor a 400 Mts con
91
DETERMINANTES
2 Cercanía a malla vial arterial BAJA: Por tener una cercanía Mayor a 250 Mts
3 movilidad Mts
10 Edificabilidad actual del sector edificabilidad de 3 pisos y mas
92
7.3.11 UPZ No. 85 BOSA CENTRAL - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA
Área: 70.737,17 M2
No. de Manzanas: 11
No. de Lotes: 438
93
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
94
DETERMINANTES
Cercanía a corredor vial de
3 movilidad BAJA: Por estar a una distancia a CML Mayor a 250 Mts
95
7.3.12 UPZ No. 82 PATIO BONITO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA
Área: 123.442 M2
No. de Manzanas: 25
No. de Lotes: 543
96
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
97
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
98
7.3.13 UPZ No. 71 TIBABUYES - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA
Área: 120.192,53 M2
No. de Manzanas: 44
No. de Lotes: 1.257
99
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
100
DETERMINANTES
3 movilidad 250 Mts
101
7.3.14 UPZ No. 53 MARCO FIDEL SUAREZ - CARACTERIZACIÓN DE LA
ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE (Z. 2)
Área: 123.488,47 M2
No. de Manzanas: 15
No. de Lotes: 704
102
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
103
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
104
7.3.15 UPZ No. 54 MARRUECOS - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA
Área: 101.908,88 M2
No. de Manzanas: 26
No. de Lotes: 705
105
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
106
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
107
7.3.16 UPZ No. 55 DIANA TURBAY - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA
Área: 13.179,95 M2
No. de Manzanas: 5
No. de Lotes: 128
108
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
109
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
110
7.3.17 UPZ No. 67 LUCERO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA
Área: 42.159,52 M2
No. de Manzanas: 11
No. de Lotes: 311
111
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
112
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
113
7.3.18 UPZ No. 68 EL TESORO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA
Área: 23.263,05 M2
No. de Manzanas: 5
No. de Lotes: 177
114
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
115
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
116
7.3.19 UPZ No. 69 ISMAEL PERDOMO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA
Área: 23.258,04 M2
No. de Manzanas: 10
No. de Lotes: 226
117
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
118
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
119
7.3.20 UPZ No. 70 JERUSALEN - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA
Área: 82.927,82 M2
No. de Manzanas: 24
No. de Lotes: 592
120
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
121
DETERMINANTES
3 movilidad Mts
MEDIA: Por estar a una distancia entre a 100 y 250 Mts
6 Cercanía con zona verde o parque a parque
122
8. DÉFICIT DE EQUIPAMIENTO SOCIAL EN CADA UNA DE LAS UPZ
ANALIZDAS
Para establecer el déficit de equipamientos, se analizaron las deficiencias establecidas en

los Planes Maestros correspondientes, además se hizo una cuantificación del tipo y la
magnitud de los equipamientos que existen en cada UPZ. Sabiendo el inventario y la
deficiencia se aplicaron las formulas y las proporciones para calcular los nodos de
equipamiento que cada una de las UPZ demanda y pueden solucionarse en la zona
reestructurante escogida. Para el efecto se presentara a continuación por cada una de las 20
UPZ estudiadas el requerimiento establecido en cada Plan Maestro o en la Reglamentación
de la misma, para luego pasar a cuantificar cada uno de los equipamientos demandados y
establecer la magnitud del nodo de equipamientos propuesto y presentar la implantación
del esquema de localización de áreas.
123
ESQUEMA DE LOCALIZACIÓN DE ÁREAS
De manera excepcional y como valor agregado al objeto contractual de este contrato en el

Anexo No. 3, se presenta para esta UPZ No. 9 Verbenal, un esquema de implantación de
un proyecto a nivel de Esquema Básico, con el fin de visualizar gráficamente como es el
comportamiento volumétrico en el evento teórico de la construcción del proyecto, tanto
para el nodo de equipamientos en el área con modalidad reestructurante escogida como en
el área de influencia con usos de vivienda y comercio.
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
140
141
142
143
9. CRITERIOS URBANISTICOS Y NORMATIVOS DE CONVENIENCIA PARA
ADICIONAR A LAS AREAS CON MODALIDAD DE INTERVENCION
REESTRUCTURANTE AREAS CIRCUNDANTES QUE AYUDARAN A
CONSOLIDAR LA CONVENIENTE INTEGRACION DE LAS UPZ A LA
ESTRUCTURA DE LA CIUDAD
En el análisis de cada uno de los Planes Maestros para Equipamientos estudiados

(Educativo, Bienestar Social, Deportivo y Recreativo, Cultural y de Espacio Público) se
destacan dos denominadores comunes que a su vez se convierten en estructuradores
urbanos, estos son: primero, la generación de Nodos de Equipamientos con el objetivo de
crear espacios dotacionales integrados afines en su función social para compartir espacios
y generar puntos de encuentro, congregación e identidad de los sectores; segundo, la
generación de estos nodos no garantizan per se estos espacios de integración, requieren de
usos propios de actividades terciarias (comercio y servios) de escala vecinal, zonal y en
algunos casos urbana para potencializar estos puntos urbanos con carácter propio e
integradores de las UPZ correspondientes.
Se destacan a continuación algunos conceptos extractados de los Planes Maestros de

Equipamiento relacionados con estos comunes denominadores urbanos que a continuación
se sintetizan:
1. Plan Maestro de Equipamientos Educativos
Impacto urbano y localización estratégica:
 Carácter central o vocación de pequeño Centro Urbano de escala zonal o vecinal

 Factor de Centralidad de tercer orden en áreas residenciales
 Relación cercana a áreas estratégicas de la cuidad
 Localización en áreas reestructurantes
144
2. Plan Maestro de Equipamientos de Bienestar Social
Principios estructurales del Sistema Urbano Integral y Estratégico de Equipamientos

de Bienestar Social.
 Generación de NODOS urbanos como aquel lugar donde se produce una integración
de equipamientos de carácter colectivo (educación, bienestar social, salud, cultura y
culto).
 Posibilidad de convertirse en centros de actividades de la comunidad, por sus
características espaciales, de accesibilidad, de localización y relación estratégica
respecto a los sistemas de movilidad urbana, espacio público y áreas de centralidad
urbana.
 Incorporación de actividades comerciales y de carácter productivo con el fin de
orientar a estas áreas para que se conviertan en Centralidades de escala urbana de
tercer nivel.
 Generar Centralidades Sociales o lugares comunes a la comunidad que empiecen a
constituirse en imagen y puntos de referencia, generadores de procesos urbanos en
torno a ellos.
 Los NODOS se convertirán en espacios de cohesión social en áreas periféricas.
3. Plan Maestro de Equipamientos Culturales
 El PMEC se estructura a partir de dos escalas de NODOS, que cubren sectores de

ciudad y una red NODAL que responde a la cobertura del total del área territorial
Determinantes urbanísticas de localización:
 En UPZ de Mejoramiento Integral, modalidad Reestructurante

 En Centralidades de Integración Regional
Con el fin de aplicar estos convergentes urbanos de reactivación territorial y siguiendo el

paradigma urbanístico que establece que cada vez que se realiza una gran inversión el
145
territorio inmediato adquiere una nueva dimensión y genera el inicio de una transformación
por efecto del impacto sobre los predios, conduciéndolos a transformaciones inmobiliarias
destinadas a nuevos usos y densidades, convirtiéndose en áreas atractivas para producir
nuevas edificaciones para actividades terciarias y para vivienda en densidad media o alta
contrastando con el prototipo identificado en estas áreas reestructurantes en donde las
edificaciones en su mayoría corresponde a viviendas de uno y dos pisos con estructuras
ligeras y baja densidad.
Para efectos de este estudio se generaron alrededor de las áreas reestructurantes

intervenidas unas zonas de influencia directa, delimitadas por vías locales o arteriales,
configurando así, unas manzanas para una oferta inmobiliaria futura que se convertirá en la
dinamizadora del área y en la propuesta para un cambio en el patrón de configuración para
las UPZ de mejoramiento integral. Con este proyecto se pretende que exista una inversión
publica y privada que oriente la manera como los sectores sociales especialmente el
educativo, bienestar, cultura, recreación y deportes deben tomar líneas de trabajo conjunta
invitando y motivando a los propietarios de viviendas y a los inversionistas y gestores de
proyectos de vivienda de interés social a una alianza para que paulatinamente se vaya
mejorando el nivel de vida, las estructuras y las convivencias sociales de las áreas
periféricas.
10. COSTOS Y BENEFICIOS ECONÓMICOS EN EL DESARROLLO DE LAS

ÁREAS REESTRUCTURANTES Y SUS ZONAS DE INFLUENCIA
La estructura de costos tiene como base la definición de tres variables que influyen en la
valoración y la magnitud del proyecto a desarrollar en cada una de las zonas
reestructurantes escogidas y por supuesto en los datos generales de la UPZ beneficiada.
Estas variables corresponden a:
1. VARIABLE COSTOS: Definición de costos por M2 de cada uno de los siguientes

ÍTEMS que influyen en el valor de un proyecto:
146
ÍTEM
1. Valor Predio ocupado con una edificación
2. Valor de la edificación
3. Valor de la demolición de cada edificación
4. Construcción de Equipamiento Educativo
5. Construcción de Equipamiento de Bienestar Social
6. Construcción de Equipamiento Cultural
7. Construcción de Equipamiento Deportivo
8. Construcción de Parques y Equipamiento Recreativo
9. Construcción de vías locales
10. Construcción de redes de acueducto, alcantarillado y energía eléctrica
11. Construcción de Vivienda de Interés Social de 75 smlmv
Nota: Es conveniente aclarar que todos los valores están actualizados al año 2009
2. VARIABLE MAGNITUD DEL PROYECTO: Establecer la magnitud de la

construcción por M2 de cada uno de los equipamientos que constituyen el nodo, utilizando
las siguientes proporciones:
EQUIPAMIENTO PROPORCIÓN
1. Equipamiento Educativo 5,7 M2/Alu. (Según Norma NTC 4595)
2. Equipamiento de Bienestar Social I.O. = 0,7 x 2 PISOS
3. Equipamiento Deportivo 60% del área en Edificaciones y vías internas
4. Equipamiento Cultural I.O. = 0,7 x 2 PISOS
Sumar a la oferta proyectada para parques el
40% del requerimiento para Equipamiento
5. Equipamiento para parques y recreativo Deportivo y Recreativo
3. VARIABLE ÁREAS: Establecer las áreas a intervenir de conformidad con los datos
correspondientes a áreas publicas y privadas del área reestructurante y de su área de
influencia urbanística, para de esta manera determinar que cantidad de áreas se debe
comprar a los particulares y cuales serian aportadas por el distrito clasificadas como
espacio público.
Una vez definidas estas variables, se procedió a diseñar la estructura de costos del nodo de
equipamientos localizado en la zona reestructurante a intervenir y la estructura de costos
del área de influencia urbanística inmediata que será desarrollada con vivienda en alta
147
densidad y un comercio local en el primer piso de las edificaciones, veamos el diseño de
cada una de las tablas de costos:
COSTOS NODO DE EQUIPAMIENTOS

VALOR VALOR
ID NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND UNT. TOTAL
1. COMPRA ÁREA PRIVADA (TOTAL PREDIOS)
2. COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES
2.1. DE 1 PISO
2.2. DE 2 PISOS
2.3. DE 3 PISOS
2.4. DE 4 PISOS
2.5. DE 5 PISOS
3. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES
4. CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL
4.1. VÍAS LOCALES 14% ÁREA REESTRUCTURANTE
4.2. REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y ENERGÍA
5. CONSTRUCCIÓN DE EQUIPAMIENTOS
5.1. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. EDUCATIVO
5.2. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL
5.3. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DEPORTIVOS
5.4. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. CULTURAL
5.5. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. RECREATIVO Y PARQUES
6. COSTOS INDIRECTOS (20% COSTOS DIRECTOS)
7. COSTO TOTAL NODO DE EQUIPAMIENTOS
8. COSTO POR M2 DE ÁREA REESTRUCTURANTE INTERVENIDA
COSTOS ÁREA DE INFLUENCIA PARA VIS EN MEDIA DENSIDAD

VALOR
ID NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND UNT. VALOR TOTAL
1. COMPRA ÁREA PRIVADA (TOTAL PREDIOS)
2. COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES
2.1. DE 1 PISO
2.2. DE 2 PISOS
2.3. DE 3 PISOS
2.4. DE 4 PISOS
2.5. DE 5 PISOS
3. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES
4.1. VÍAS LOCALES 14% ÁREA REESTRUCTURANTE
REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y
4.2. ENERGÍA
5. CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. 75 SMLMV
6. CONSTRUCCIÓN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO
148
8. COSTO TOTAL V.I.S Y COMERCIO LOCAL
REDUCCIÓN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (15 SMLMV
9. POR UND.)
10. TOTAL COSTOS
11. COSTO POR M2 DE ÁREA DE INFLUENCIA
SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 50 M2
12. PROMEDIO UND
DENSIDAD POR HECTÁREA NETA
13. URBANIZABLE VIV/Ha
13. VALOR DE VENTA (75 SMLMV DEL AÑO 2008) $
14. VALOR TOTAL VENTAS EN V.I.S. $
15. VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL $
16. VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL $
17. VALOR TOTAL VENTAS ÁREA DE INFLUENCIA $
18. UTILIDAD DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA $
Posteriormente y cumpliendo con uno de los objetivos de este proyecto se diseño la

estructura de costos para un predio con las condiciones 100% favorables, entendidas como
tal, bajo el marco de los criterios anotados en el capítulo respectivo de este documento, en
donde se desarrollaría un nodo dotacional con el mismo programa arquitectónico y
magnitud del que se desarrollaría en cada una de las zonas reestructurantes escogidas para
ser intervenidas, teniendo como resultado la siguiente tabla de costos:
COSTOS NODO DE EQUIPAMIENTOS EN UN PREDIO 100% FAVORABLE

VALOR VALOR
ID NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND UNT. TOTAL
1. COMPRA ÁREA PRIVADA
2.1. VÍAS LOCALES 15% ÁREA PRIVADA
REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y
2.2. ENERGÍA
3. CONSTRUCCIÓN DE EQUIPAMIENTOS
3.1. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. EDUCATIVO
3.2. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL
3.3. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DEPORTIVOS
3.4. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. CULTURAL
CONSTRUCCIÓN DE EQUI. RECREATIVO Y
3.5. PARQUES
5. COSTO TOTAL NODO DE EQUIPAMIENTOS
6. COSTO POR M2 DE ÁREA 100% FAVORABLE
A continuación se presentaran cada una de las variables y las tablas de estructura de costos
que se desarrollo para cada uno de los proyectos en las 20 UPZ estudiadas en este contrato.
149
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 230.000,00 M2
2 EDIFICACIÓN 350.000,00 M2
3 DEMOLICIÓN 200.000,00 M2
4 CONSTRUCCIÓN EQUI. EDUCATIVO 1.300.000,00 M2
5 CONSTRUCCIÓN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 1.000.000,00 M2
6 CONSTRUCCIÓN EQUI. CULTURALES 1.100.000,00 M2
7 CONSTRUCCIÓN EQUI. DEPORTIVO 500.000,00 M2
8 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 90.000,00 M2
9 CONSTRUCCIÓN DE VÍAS 80.000,00 M2
10 CONSTRUCCIÓN REDES DE ACU., ALC Y ENER. 60.000,00 M2
11 CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. DE 75 SMLMV 680.000,00 M2
2. VARIABLE MAGNITUD DEL PROYECTO:
150
3. VARIABLE ÁREAS:
4. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA REESTRUCTURANTE, NODO DE

EQUIPAMIENTOS:
151
5. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA DE INFLUENCIA, VIVIENDA DE
INTERÉS SOCIAL EN ALTA DENSIDAD:
152
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 155.000,00 M2
153
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
154
155
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 155.000,00 M2
156
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
157
158
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 155.000,00 M2
159
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
160
161
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 155.000,00 M2
162
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
163
164
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 155.000,00 M2
165
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
166
167
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 211.000,00 M2
168
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
169
170
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 211.000,00 M2
171
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
172
173
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 211.000,00 M2
174
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
175
176
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 214.000,00 M2
177
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
178
179
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 214.000,00 M2
180
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
181
182
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 260.000,00 M2
183
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
184
185
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 260.000,00 M2
186
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
187
188
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 220.000,00 M2
189
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
190
191
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 220.000,00 M2
192
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
193
194
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 211.000,00 M2
195
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
196
197
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 130.000,00 M2
198
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
199
200
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 130.000,00 M2
201
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
202
203
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 130.000,00 M2
204
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
205
206
1. VARIABLE COSTOS:
ID ÍTEM VALOR UND.

1 PREDIO 130.000,00 M2
207
3. VARIABLE ÁREAS:

EQUIPAMIENTOS:
208
209
11. IDENTIFICACION DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO,
GESTION Y FINANCIACION
Los proyectos urbanos definidos en los capítulos anteriores en las áreas reestructurantes
estudiadas, tienen que tener la posibilidad y la fortaleza de poder transformar, reactivar y
generar procesos de cambio en las UPZ a las cuales pertenecen y las que se encuentran en
su zona de influencia urbana, para que esto pueda volverse una realidad urbana e
inmobiliaria debe existir una estructuración del proyecto que logre concretar e impactar
positivamente estas zonas marginales y de periferia, desintegradas de las estructuras
urbanas.
Esta estructuración del proyecto esta cimentada en tres instrumentos fundamentales, que
son:
1. Instrumentos de Planeamiento
2. Instrumentos de Gestión
3. Instrumentos de Financiación
Para la aplicación correcta de estos instrumentos y la forma como deben ser identificados,
escogidos e implementados, en el capítulo 12 se describirá una metodología para la
estructuración efectiva del proyecto.
11.1 INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN
El planeamiento y la gestión hacen parte de los instrumentos que existen para la aplicación
de políticas urbanas de ordenamiento, el primero constituye el desarrollo y la apropiación
del espacio y hacia el espacio de todas las teorías de ordenamiento que el planificador
quiere plasmar en una realidad de dinámica urbana que encausa todas las tendencias y
vocaciones que a partir de las fuerzas sociales y económicas hacen que la ciudad se
transforme “ordenadamente” o por lo menos bajo la técnica del urbanismo y la lógica de
los sectores que influyen en su desarrollo; el segundo, corresponde a todas aquellas
acciones que debe cumplir el planificador o el “gestionador” para poder agrupar a los
210
diferentes actores que harán parte de la actuación urbanística para el desarrollo planificado
de un predio, terreno, área o territorio de ciudad, el objetivo principal de este instrumento
es poder lograr la concreción de un proyecto urbano dirigiendo y ordenando el rol que
deben cumplir estos actores, como son el propietario, la comunidad afectada o interesada,
el urbanizador, el constructor y la administración distrital.
La gestión Urbana también tiene un componente de diseño de todos los procedimientos y

las acciones encaminadas a estudiar, evaluar y planear todas las circunstancias y
determinantes que inducen a la toma de decisiones en asuntos urbanos, llámense políticas,
programas o proyectos en donde este involucrado el crecimiento o transformación de la
ciudad o parte de ella.
Para que estos instrumentos se concreten y se transformen en una realidad urbana palpable
y “vivible”, se deben sintetizar en acciones urbanísticas, las cuales, de conformidad con el
artículo 8 de la Ley 388 de 1997, corresponde a aquellas funciones de ordenamiento del
territorio distrital ejercidas por la Administración, en este caso en cabeza de la SDP, entre
las que se destacan las siguientes:
1. Clasificar el territorio en suelo urbano, rural y de expansión urbana.

2. Localizar y señalar las características de la infraestructura para el transporte, los
servicios públicos domiciliarios, la disposición y tratamiento de los residuos
sólidos, tóxicos y peligrosos y los equipamientos de servicios de interés público y
social, tales como centros docentes y hospitalarios, aeropuertos y lugares análogos.
3. Establecer la zonificación y localización de los centros de producción, actividades
terciarias y residenciales y definir los usos específicos, intensidades de uso, las
cesiones obligatorias, los porcentajes de ocupación, las clases y usos de las
edificaciones y demás normas urbanísticas.
4. Determinar espacios libres para parques y áreas verdes publicas, en proporción
adecuada a las necesidades colectivas.
211
5. Determinar las zonas no urbanizables que presenten riesgos para la localización de
asentamientos humanos, por amenazas naturales, o que de otra forma presten
condiciones insalubres para la vivienda.
6. Determinar las características y dimensiones de las unidades de actuación
urbanística.
7. Calificar y localizar terrenos para la construcción de viviendas de interés social.
8. Calificar y determinar terrenos como objeto de desarrollo y construcción prioritaria.
9. Dirigir y realizar la ejecución de obras de infraestructura para el transporte, los
servicios públicos domiciliarios y los equipamientos públicos, directamente por la
entidad pública o por entidades mixtas o privadas, de conformidad con las leyes.
10. Expropiar los terrenos y las mejoras cuya adquisición se declare como de utilidad
pública o interés social.
11. Localizar las áreas críticas de recuperación y control para la prevención de
desastres, así como las áreas con fines de conservación y recuperación paisajística.
12. Identificar y caracterizar los ecosistemas de importancia ambiental de común
acuerdo con la autoridad ambiental para su protección y manejo adecuados.
13. Determinar y reservar terrenos para la expansión de las infraestructuras urbanas.
Replicando lo ya mencionado, para que cada una de las actuaciones urbanísticas definidas
en la Ley 388 de 1997, tengan operatividad, sean funcionales y consecuentes con la gestión
urbana y con las acciones establecidas en el POT, se requiere de la aplicación de esos dos
instrumentos descritos: primero, el instrumentos de Planeamiento y segundo, el
instrumento de gestión existentes en la legislación y en la actividad inmobiliaria, los cuales
repercuten en el desarrollo y en la formación de ciudad. Estos instrumentos están basados
fundamentalmente en los principios constitucionales relacionados con la función social y
ecológica de la propiedad, de la prevalecía del interés general sobre el particular y con los
principios legales de la función publica del urbanismo y la distribución equitativa de las
cargas y los beneficios.
212
A continuación, inicialmente se describirán las actuaciones urbanas que están establecidas
en la Ley 388 de 1997, para luego hacer una descripción de los instrumentos de
planeamiento y gestión establecidos en el POT y en las leyes de Reforma Urbana:
1.- Actuaciones Urbanísticas
La actuación urbanística es toda actividad encaminada a modificar o generar inmuebles

que son susceptibles de incorporar en el mercado inmobiliario, básicamente y de
conformidad con el Art. 36 de la Ley 388 de 1997, son actuaciones urbanísticas la
parcelación, urbanización y edificación de inmuebles donde cada una de ellas implica
adelantar procedimientos de gestión y formas de ejecución que están reguladas en el POT.
2.- Instrumentos de planeamiento
De conformidad con el Art. 43 del Decreto Distrital 190 de 2004, los instrumentos de
planeamiento son procesos técnicos que mediante actos expedidos por las autoridades
competentes, contienen decisiones administrativas para desarrollar y complementar el
POT. Estos instrumentos se definen y jerarquizan en la siguiente tabla:
Tabla de Instrumentos de Planeamiento

Son instrumentos fundamentales en el marco de la estrategia
de ordenamiento ciudad-región, permiten definir las
necesidades de generación de suelo urbanizado de acuerdo
con las previsiones de crecimiento poblacional y de
1er
Planes Maestros localización de la actividad económica, para programar los
Nivel
proyectos de inversión en el corto, mediano y largo plazo.
Planes Maestros Prioritarios:
Movilidad, Servicios Públicos, Acueducto y Alcantarillado,
Equipamientos y de Espacio Público.
Estos planes definen y precisan las condiciones de
ordenamiento de un área determinada, de las infraestructuras,
el sistema general de espacio público y equipamientos
2o Nivel Planes Zonales
colectivos, los criterios para armonizar usos y tratamientos
urbanísticos asignados en el área, los criterios para la
precisión o ajuste de la normativa urbanística, así como la
213
delimitación y criterios para la gestión de planes parciales.
Planes de Estos planes aplican los mismos criterios que los anteriores,
Ordenamiento pero se desarrollan en áreas de expansión y en las áreas
Zonal urbanas con grandes porciones de suelo sin desarrollar.
Tienen como propósito definir y precisar el planeamiento del
suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la
Unidades de ciudad y a su inserción en el contexto regional. Las UPZ,
Planeamiento determinan como mínimo: los lineamientos de la estructura
Zonal urbana básica, la regulación de la intensidad y mezcla de usos,
las condiciones de edificabilidad y los lineamientos sobre el
manejo de ruido acorde con la política ambiental.
Son los instrumentos que articulan de manera especifica los
objetivos de ordenamiento territorial con los de gestión del
suelo concretando las condiciones técnicas, jurídicas,
Planes Parciales económico-financieras y de diseño urbanístico que permiten la
generación de los soportes necesarios para nuevos usos
urbanos o para la transformación de los espacios urbanos
previamente existentes.
Es el conjunto de normas adoptadas por decreto del Alcalde
Mayor, que tienen por objeto regular las condiciones
especiales para actuaciones urbanas especificas, en las que se
Planes de combinen tanto el reparto de cargas y beneficios entre los
Reordenamiento propietarios de la zona objeto de intervención, inicialmente
destinada a uso dotacional de carácter privado y la adquisición
de predios por parte del Distrito Capital para su destinación al
uso público.
Aunque dentro de la jerarquía de estos instrumentos no se
mencionan como de 2º nivel estos procedimientos, se intuye
que pertenecen a este nivel, con la interpretación de lo
manifestado en el Art. 299 del Decreto Distrital 190 de 2004,
así:
“Las zonas urbanas en las cuales se aplica el Subprograma
Legalización y
de Mejoramiento Integral se regirán por el Tratamiento de
regularización
Mejoramiento Integral descrito en el presente Plan. Los usos
y normativa urbana particular para cada Unidad de
Planeamiento Zonal (UPZ) se desarrollarán en las fichas
normativas reglamentarias o en los procedimientos de
regularización y legalización que se describen en el presente
Plan.”
Son instrumentos para la aprobación y reglamentación de
3er Planes de grandes superficies comerciales o de dotaciones de escala
Nivel Implantación metropolitana y urbana, con el fin de evitar los impactos
urbanísticos negativos en las posibles zonas de influencia.
214
Esta dirigido a los usos dotacionales metropolitanos, urbanos
y zonales existentes a la fecha de entrada en vigencia del
POT, que no cuentan con licencia o cuya licencia solo cubra
Planes de parte de sus edificaciones. El plan establecerá las acciones
Regularización y necesarias para mitigar los impactos urbanísticos negativos,
Manejo así como las soluciones viales y de tráfico, generación de
espacio público, requerimiento y solución de estacionamientos
y de los servicios de apoyo necesarios para su adecuado
funcionamiento.
Planes de Son los planes que se realizan en conjunto con los Planes
Recuperación Parciales en áreas de degradación morfológica, como áreas de
Morfológica actividad minera.
3.- Instrumentos de gestión
Son todas aquellas herramientas creadas por la ley, con el fin de que sean usadas una por
una o en conjunto para la concreción de una actuación urbanística, con la aplicación de los
instrumentos de planeamiento mencionados. Estas herramientas surgieron con la Ley 9 de
1989, cundo a través de ella se crearon las figuras de los Bancos de Tierras y la Integración
Inmobiliaria, posteriormente se ampliaron con la Ley 388 de 1997 y luego con la
expedición del POT, el distrito las acomodo a sus necesidades y genero otras que ayudan a
concretar todas las acciones urbanísticas establecidas en el POT y sus decretos
reglamentarios, desarrollables únicamente con la participación activa de los diferentes
actores que tienen la función de generar una consolidación y un crecimiento de la ciudad.
En la tabla siguiente se hará una descripción de cada uno de los instrumentos de gestión
existentes:
Tabla de Instrumentos de Gestión
INSTRUMENTO DESCRIPCIÓN
Ley 388 de 1997
Unidades de Es el área conformada por uno o varios inmuebles explícitamente
actuación delimitada por las normas que desarrolla el POT que debe ser urbanizada
o construida como una unidad de planeamiento con el objeto de
promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las
normas urbanísticas y facilitar la dotación con cargo a sus propietarios,
215
de la infraestructura para el transporte, los servicios públicos
domiciliarios y los equipamientos colectivos mediante el reparto
equitativo de las cargas y los beneficios
Transferencia de Son derechos transferibles de construcción y desarrollos que permiten
derechos de trasladar el potencial de un predio con tratamiento de conservación
construcción y urbanística a un predio definido como receptor de los mismos dentro del
desarrollo POT.
Reajuste de tierras Corresponde a una nueva definición predial para una mejor configuración
o integración del globo de terreno que conforma la unidad de actuación urbanística, con
inmobiliaria el fin de realizar y garantizar una justa sectorización del desarrollo del
predio y una distribución equitativa de las cargas y los beneficios.
Cooperación entre Cuando no se requiera una nueva configuración predial de la superficie
participes que compone la unidad de actuación urbanística, las cargas y los
beneficios de su desarrollo pueden ser repartidos en forma equitativa
entre sus propietarios, la ejecución podrá adelantarse a través de sistemas
de cooperaron entre los participes.
Compensación en Como mecanismo para asegurar el reparto equitativo de las cargas y
tratamientos de beneficios generados en el ordenamiento urbano y para garantizar el pago
conservación de compensaciones en razón de cargas urbanísticas de conservación, la
administración distrital podrá constituir fondos, los cuales podrán ser
administrados mediante encargos fiduciarios.
Desarrollo y Es una declaratoria que surge por la necesidad que tiene el distrito para la
construcción utilización prioritaria de terrenos y que para el efecto de su adquisición se
prioritaria pueden utilizar los mecanismos de enajenación voluntaria o forzosa o de
expropiación.
Enajenación Es la afectación jurídica que declara la administración distrital contra un
forzosa predio con el fin de adquirirlo por necesidad prioritaria para el beneficio
en el desarrollo de lo establecido en el POT
Enajenación Es la venta voluntaria de un terreno cuando el distrito declare su
voluntaria necesidad para desarrollarlo de conformidad con el POT
Expropiación por Instrumento que le permite al Estado adquirir para si o a favor de
vía administrativa terceros, bienes inmuebles que no han podido ser negociados mediante
enajenación voluntaria.
Decreto Distrital 190 de 2004, POT.
Sustitución de Es la variación de las zonas de uso público incluidas en el espacio
zonas de uso público, cuya posibilidad esta determinada en los diferentes instrumentos
público de planeación que se reglamenten, siempre y cuando sean sustituidas por
otras de características y dimensiones equivalentes o superiores o
mediante un pago compensatorio en los fondos especiales.
216
Algunos de estos instrumentos se encuentran reglamentados y en uso, otros están en
proceso de ser reglamentados y puestos al servicio para llevar a cabo satisfactoriamente las
actuaciones urbanísticas.
11.2 INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN
Son todos aquellos mecanismos que de una u otra forma establecen procedimientos,
imponen retribuciones o establecen documentos negociables con el fin de recaudar dineros
adicionales al presupuesto corriente, que redundaran en beneficio de los actores
inmobiliarios, llámense beneficiarios, urbanizadores, constructores, promotores o
administración distrital, dentro del POT se han establecido los siguientes instrumentos de
financiación:
Tabla de Instrumentos de Financiación
Decreto Distrital 190 de 2004, POT.
Participación en la Las actuaciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del
plusvalía espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento, generan
beneficios que dan derecho a las entidades publicas a participar en las
plusvalías resultantes de dichas acciones, esta participación se destinará a
la defensa y el fomento del interés común a través de acciones y
operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los
costos del desarrollo urbano, así como el mejoramiento del espacio
público y, en general de la calidad urbanística del territorio distrital.
Fondos para el Son fondos creados en el distrito para la cancelación de cierto tipo de
pago cesiones que por su tamaño o localización resulta más beneficioso para la
compensatorio de ciudad reunirlas en un fondo, así mismo el fondo para parqueaderos se
cesiones y crea para la cancelación de cupos de estacionamiento que algunas
parqueaderos actuaciones urbanas no logran localizar al interior de los proyectos.
Transferencia de Son derechos transferibles de construcción y desarrollos que permiten
derechos de trasladar el potencial de un predio con tratamiento de conservación
construcción y urbanística a un predio definido como receptor de los mismos dentro del
desarrollo POT.
Títulos Son títulos valores emitidos por la administración distrital que
representativos de representan el monto nominal de ciertos derechos de construcción y
derechos de desarrollo, que tienen como fin otorgarle el derecho para el aumento de
construcción y edificabilidad de un proyecto con base en aquellos potenciales de
desarrollo edificación que podrían tener otros inmuebles que por razones de
217
conservación u otras no se pueden desarrollar.
Títulos Son títulos valores similares a los anteriores, pero que la administración
representativos de distrital emite para que puedan realizarse edificabilidades o
derechos aprovechamientos urbanísticos superiores a los topes de las normas
adicionales de básicas con el fin de incentivar algunas áreas y así poder obtener
construcción y beneficios adicionales tanto el interesado como la administración
desarrollo distrital.
Pagares de Son títulos valores que la administración emite con el fin de financiar la
reforma urbana adquisición de inmuebles que se requieran para la ejecución de las
actuaciones urbanísticas declaradas de utilidad publica o de interés social
previstas en el POT
Bonos de reforma Son títulos valores emitidos por la administración distrital con el fin de
urbana financiar la ejecución de las actividades referidas en el Art. 104 de la Ley
9 de 1989, las cuales se relacionan con: remodelación urbana, reintegro y
reajuste de tierras, construcción, mejoramiento y rehabilitación de
viviendas de interés social, construcción, ampliación, reposición y
mejoramiento de redes de acueducto y alcantarillado, infraestructura
urbana, planteles educativos y puestos de salud, centros de acopio, plazas
de mercado y ferias, mataderos, instalaciones recreativas y deportivas,
tratamiento de basuras y saneamiento ambiental.
12. METODOLOGÍA PARA LA ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO
La siguiente es la metodología que se escogió para establecer una estructuración del

proyecto que permita abrir el camino para la discusión y oriente a los interesados en los
temas urbanos, en definir la mejor manera para la aplicación de los instrumentos de
planeamiento, gestión y financiación en un proyecto aplicado a las áreas con Intervención
Reestructurantes definidas en las UPZ de Mejoramiento Integral, por que son sectores que
requieren generar condiciones de accesibilidad, dotación de equipamientos e
infraestructuras de escala urbana o zonal, mediante proyectos específicos que integren
varias intervenciones y acciones. La metodología se compone de cinco procesos o
actividades, así:
1. Identificación de actores a intervenir en el proceso, definiendo el rol que cumplirán

en el mismo.
2. Definición de las acciones urbanísticas a implementar.
218
3. Identificación de los instrumentos de planeamiento a ser ejecutados para
reglamentar la acción urbanística.
4. Definir los instrumentos de gestión a ser aplicados en el proceso de ejecución del
proyecto.
5. Establecer los mecanismos de financiación que le darán la viabilidad de recursos
que serán invertidos en el proyecto.
A continuación se hará un ejercicio de aplicación de esta metodología para la

estructuración de alguno de los veinte proyectos que se desarrollaron en este trabajo, para
el efecto se ejecutaran cada uno de los procesos descritos.
12.1 IDENTIFICACIÓN DE ACTORES A INTERVENIR EN EL PROCESO,

DEFINIENDO EL ROL QUE CUMPLIRÁN EN EL MISMO
ACTORES ROL
Propietarios de predios
Su rol tiene dos alternativas, esperar a vender y localizar su
vivienda y su modo de vida en otro sector de la ciudad, lo cual lo
identifica como un actor pasivo, o participar del proyecto
aportando el predio a una fiducia mercantil o a un reajuste de
tierras, lo cual lo convierte en un actor activo y participativo.
Sectores vinculados Corresponde a la cabeza en la toma de decisiones de las diferentes
entidades distritales que representan los sectores de bienestar y
planeamiento, como Educación, Cultural, Recreación y Deportes,
Bienestar Social, Planeación y Hábitat, en el cual tendrá que
existir un consenso para definir el lugar de intervención y el
programa arquitectónico que este tendrá, para de esta forma
caracterizar el proyecto en cuanto a su localización y magnitud.
Gerente de Proyecto Es la persona que se encargara de adelantar todas las gestiones
para conducir el planeamiento, la toma de decisiones y la
ejecución del proyecto, esta persona o entidad será definida en
consenso por todos los actores.
Fiducia Mercantil Con la constitución de un patrimonio autónomo, será la encargada
de administrar todos los recursos o activos necesarios para
estudiar, planear y ejecutar el proyecto.
Beneficiarios o Corresponde a todas aquellas personas o entidades beneficiaras
compradores del proyecto agrupadas y representadas por gremios o
asociaciones, que serán las que le den viabilidad social y
económica al proyecto y corresponden la población objetivo del
mismo
219
12.2 DEFINICIÓN DE LAS ACCIONES URBANÍSTICAS A IMPLEMENTAR
Las acciones urbanísticas que se proponen en la ejecución de esta metodología y que se

consideran las más apropiadas para acometer un proyecto de esta magnitud, son:
1. Establecer la zonificación y localización de los centros de producción, actividades

terciarias y residenciales y definir los usos específicos, intensidades de uso, las
cesiones obligatorias, los porcentajes de ocupación, las clases y usos de las
edificaciones y demás normas urbanísticas.
2. Determinar espacios libres para parques y áreas verdes publicas, en proporción
adecuada a las necesidades colectivas.
3. Calificar y localizar terrenos para la construcción de viviendas de interés social.
4. Calificar y determinar terrenos como objeto de desarrollo y construcción prioritaria.
5. Expropiar los terrenos y las mejoras cuya adquisición se declare como de utilidad
pública o interés social.
12.3 IDENTIFICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO A SER

EJECUTADOS PARA REGLAMENTAR LA ACCIÓN URBANÍSTICA
Los siguientes son los instrumentos de planeamiento que se proponen para ser aplicados
previamente en las áreas a intervenir identificadas en este proyecto con el fin de otorgarle
un sustento jurídico y normativo a las acciones urbanísticas que se pretenden:
Planes Zonales: Estos planes definen y precisan las condiciones de ordenamiento de un

área determinada, de las infraestructuras, el sistema general de espacio público y
equipamientos colectivos, los criterios para armonizar usos y tratamientos urbanísticos
asignados en el área, los criterios para la precisión o ajuste de la normativa urbanística, así
como la delimitación y criterios para la gestión de planes parciales. La UPZ o el conjunto
de UPZ que serán influenciadas por el desarrollo del proyecto pueden convertirse en el
territorio para delimitar estos Planes Zonales.
220
Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ): Tienen como propósito definir y precisar el
planeamiento del suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la ciudad y a su
inserción en el contexto regional. Las UPZ, determinan como mínimo: los lineamientos de
la estructura urbana básica, la regulación de la intensidad y mezcla de usos, las condiciones
de edificabilidad y los lineamientos sobre el manejo de ruido acorde con la política
ambiental. Para el caso de las UPZ estudiadas y de los polígonos que enmarcan áreas de
Intervención Reestructurante debe existir una redelimitación, proporcionalidad y vocación
para tener un sustento normativo y de ordenamiento urbano que soporte los nuevos
criterios de desarrollo que se proponen en cada proyecto (centros de intercambio y
pequeñas centralidades de escala zonal, compuesta por los nodos dotacionales definidos
para las zonas reestructurantes y el desarrollo de vivienda y comercio en la zonas de
influencia urbanística).
Otra de las maneras en que las UPZ tendrían un sustento jurídico para la intervención de
las zonas reestructurantes y sus áreas de influencia es con la asignación del Tratamiento de
Renovación Urbana, en la modalidad de Redesarrollo, aplicando lo establecido en el
Artículo 375 del Decreto 190 de 2004, en el cual se permite la incorporación posterior a
este tratamiento de los sectores en los que se genere un impacto propicio, por efecto de las
nuevas decisiones de planeamiento.
Planes Parciales: Son los instrumentos que articulan de manera especifica los objetivos de
ordenamiento territorial con los de gestión del suelo concretando las condiciones técnicas,
jurídicas, económico-financieras y de diseño urbanístico que permiten la generación de los
soportes necesarios para nuevos usos urbanos o para la transformación de los espacios
urbanos previamente existentes. Instancias de planeamiento que complementarían a una
menor escala la intervención en el territorio definido.
221
12.4 DEFINICION DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN A SER APLICADOS
EN EL PROCESO DE EJECUCIÓN DEL PROYECTO
Los siguientes son los instrumentos que se proponen, deben ser aplicados por la Gerencia
del Proyecto con el fin de integrar todos los actores y hacerlos participes de sus roles
encomendados y asumidos:
Reajuste de Tierras o Integración Inmobiliaria: Corresponde a una nueva definición

predial con el fin de realizar y garantizar una justa sectorización del desarrollo del predio y
una distribución equitativa de las cargas y los beneficios.
Desarrollo y Construcción Prioritaria: Es una declaratoria que surge por la necesidad

que tiene el distrito para la utilización prioritaria de terrenos y que para el efecto de su
adquisición se pueden utilizar los mecanismos de enajenación voluntaria, forzosa o de
expropiación.
Enajenación Voluntaria: Es la venta voluntaria de un terreno cuando el distrito declare su

necesidad para desarrollarlo de conformidad con el POT.
Expropiación por Vía Administrativa: Instrumento que le permite al Estado adquirir

para si o a favor de terceros, bienes inmuebles que no han podido ser negociados mediante
enajenación voluntaria.
12.5 MECANISMOS DE FINANCIACIÓN QUE LE DARÁN LA VIABILIDAD DE

RECURSOS QUE SERÁN INVERTIDOS EN EL PROYECTO
A continuación se describen los mecanismos mas idóneos y factibles que se proponen para
la consecución de recursos y hagan viable económicamente el desarrollo de estos
proyectos:
Participación en la Plusvalía: Las actuaciones urbanísticas que regulan la utilización del

suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento generan beneficios
222
que dan derecho a las entidades publicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas
acciones, esta participación se destinara a la defensa y el fomento del interés común a
través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los
costos del desarrollo urbano, así como el mejoramiento del espacio público y, en general
de la calidad urbanística del territorio distrital.
Esta participación que obtiene el distrito por el cobro del 50% en la diferencia de valores
que adquiere un terreno o una edificación puede estar destinada al pago del financiamiento
que el distrito acometería para la ejecución de las obras del urbanismo local que por ser
responsabilidad de los promotores, propietarios o urbanizadores tendrían que solventar, sin
embargo el pago de esta retribución puede cruzarse con la definición de los costos y
beneficios en estas obras de carácter zonal o propias del proyecto.
Títulos representativos de derechos adicionales de construcción y desarrollo: Son

títulos valores emitidos por la administración distrital que representan el monto nominal de
ciertos derechos de construcción y desarrollo, que la administración distrital emite para que
puedan realizarse edificabilidades o aprovechamientos urbanísticos superiores a los topes
de las normas básicas con el fin de incentivar algunas áreas y así poder obtener beneficios
adicionales por parte del interesado (promotor, constructor, propietario o urbanizador) y de
la administración distrital al obtener recursos en dinero para una destinación especifica,
que en este caso puede ser para la adquisición de terrenos para equipamiento dotacional o
para Vivienda de Interés Social.
Bonos de Reforma Urbana: Son títulos valores emitidos por la administración distrital
con el fin de financiar la ejecución de las actividades referidas en el Art. 104 de la Ley 9 de
1989, las cuales se relacionan con: remodelación urbana, reintegro y reajuste de tierras,
construcción, mejoramiento y rehabilitación de viviendas de interés social, construcción,
ampliación, reposición y mejoramiento de redes de acueducto y alcantarillado,
infraestructura urbana, planteles educativos y puestos de salud, centros de acopio, plazas
de mercado y ferias, mataderos, instalaciones recreativas y deportivas, tratamiento de
basuras y saneamiento ambiental.
223
13. LINEAMIENTOS URBANÍSTICOS Y NORMATIVOS PARA LA
ELABORACIÓN DEL PROYECTO DE DECRETO EN EL CUAL SE ADECUEN
LOS INSTRUMENTOS PARA LA INTERVENCIÓN EN LAS ÁREAS
REESTRUCTURANTES
En este ultimo capítulo se desarrollaran una serie de lineamientos urbanísticos y

normativos, que surgieron desde el análisis de los documentos que le dieron sustento a este
proyecto hasta la estructuración del mismo, que servirán para la elaboración de un proyecto
de decreto en el cual se adecuen los instrumentos para la intervención efectiva de las áreas
con modalidad Reestructurante identificadas y señaladas en las UPZ de Mejoramiento
Integral, estos lineamientos se van a ir abordando sobre los mismos temas que de
conformidad con las etapas por las cuales transcurrió el proyecto le dieron estructuración al
mismo.
13.1 UPZ ANALIZADAS
 Lineamientos normativos inconcomitantes con los Documentos Técnicos de

Soporte: Las UPZ no dan respuesta a los documentos técnicos de soporte que
surgieron de los estudios y las consultorías previas a su expedición, estas se quedan
en el desarrollo de una pro-forma de acto administrativo sobre la cual se hicieron
cambios estadísticos y de magnitud a las mismas. Por lo tanto la directriz urbanística
y la estrategia de desarrollo que debe tener cada UPZ de Mejoramiento Integral debe
responder a sus estudios base y al concepto del modelo de ciudad que se desea, no
debe ser una “Receta” pre-establecida; no puede estar ajena a las realidades
urbanísticas identificadas y a los cambios sufridos en esta ultima década.
 Redelimitación de las zonas con modalidad Reestructurante y función de las
mismas: Si no se quisiera hacer una modificación de fondo al Tratamiento de
Mejoramiento Integral, se propone una revisión de todas las 26 UPZ, con el objetivo
de determinar una nueva delimitación de las áreas con modalidad Reestructurante y
entregarles una función mas precisa dentro del contexto de la UPZ y de las UPZ
colindantes o de influencia, así mismo otorgarle la posibilidad de desarrollarse en una
224
gama de usos mas amplia, similar o aun mas fuerte que la entregada a los Corredores
de Movilidad Local (CML), con el fin de que los nodos de equipamientos que allí se
construyan tengan un carácter de centralidad propio de escalas zonales o barriales y
puedan generar áreas colindantes que refuercen el nodo de equipamientos con usos
comerciales complementarios a la vivienda.
 Criterios urbanísticos a tener en cuenta en una posible redelimitación: Las zonas
definidas en las UPZ para ser desarrolladas a través de la modalidad reestructurante
del Tratamiento de Mejoramiento Integral, si bien, responden a un criterio de
delimitación establecido en el POT, no se menciona en la reglamentación de la UPZ
cual es el objetivo especifico de las mismas, de que manera se debe orientar su
desarrollo para que responda a la definición del POT en su calidad de reestructurante,
por el contrario pareciera que solo se limitaron a definir el limite de un polígono,
aplicando el criterio de baja edificabilidad o baja consolidación urbanística en cuanto
a alturas y usos diferentes a vivienda. Se propone una nueva redelimitación que
involucre predios con tratamiento de desarrollo, proporcionalidad con relación a la
necesidad que demanda las deficiencias de equipamiento de cada UPZ, definición de
una forma urbana que otorgue la posibilidad de desarrollar al interior de este polígono
un nodo de equipamientos factible, conveniente y necesario. Además evitar constituir
Áreas con Modalidad Reestructurante muy próximas a otras o con características
urbanas inapropiadas para contener Nodos de Equipamientos Educativos, de
Bienestar Social, Cultural, Deportivo y Recreativo. Para el efecto en el cuadro
siguiente se encuentran los parámetros urbanísticos con los cuales se calificaron cada
una de las áreas con Modalidad Reestructurantes, los cuales servirán para redelimitar
en un futuro estas áreas, si el criterio es mantenerlas y fortalecer su modelo de
desarrollo:
 El área reestructurante sea mayor a 30.000 M2

 La cercanía con la malla vial arterial este entre 100 y 250 Metros
 La cercanía a corredor vial de movilidad sea menor a 100 Metros
 La cercanía con equipamiento de educación existente e identificado como
importante en el Plan Maestro de Equipamientos Educativos sea menor a 200
Metros
225
 La cercanía con equipamiento de salud existente e identificado como
importante el Plan Maestro de Equipamientos de Salud sea menor a 200
Metros
 La cercanía con zona verde o parque identificada por el POT o el IDRD sea
menor a 100 Metros
 La cercanía con predios o zonas a las cuales se les haya asignado el
tratamiento de desarrollo sea menor a 100 Metros
 La cercanía con predios o zonas industriales sea mayor a 400 Metros
 El área de actividad del sector debe ser residencial
 La edificabilidad del sector estudiado debe tener por lo menos el 50% de os
predios en 1 piso
 Los usos actuales de los predios en el sector estudiado deben tener por lo
menos el 75% como residenciales
 La conexión y cercanía con operaciones estratégicas o centralidades debe ser
mayor a 1.000 Metros
 El porcentaje de los lotes en rango de magnitud a 500 M2 debe ser por lo
menos el 50% del sector.
 Modificación de la definición de Modalidad de Intervención Reestructurante: Se

debe modificar el siguiente concepto del POT (Art. 386 del D. 190 de 2004): “Las
áreas con Modalidad de Intervención Reestructurante se aplican a Sectores que
requieren generar condiciones de accesibilidad, dotación de equipamientos e
infraestructuras de escala urbana o zonal, mediante proyectos específicos que
integren varias intervenciones y acciones sectoriales”. Y ampliar el concepto a
generar áreas con usos e infraestructura que reactiven las UPZ a las que pertenecen a
través del desarrollo de proyectos integrales que contengan nodos de equipamiento
dotacional y nuevas áreas para vivienda de interés social con alta densidad y usos de
actividades terciarias complementarios a los anteriores.
 Unificación de datos estadísticos: Los datos estadísticos que aparecen en los
documentos técnicos de las UPZ, recogidos en los considerandos de los decretos de
reglamentación de las mismas y los que aparecen en los Planes Maestros, difieren
sustancialmente, sobre todo en los aspectos de población, generando
dimensionamientos equivocados en las propuestas.
 Revisar los conceptos de instrumentos en las reglamentaciones de las UPZ: Existe
una confusión en el manejo de los conceptos relacionados con los instrumentos de
Gestión en los textos de los Decretos que reglamentas las UPZ de Mejoramiento
226
Integral, lo que allí aparece como instrumentos de Gestión, no son instrumentos de
gestión, son simplemente aplicación de la norma como resultado de la
implementación de los Instrumentos de Planeamiento y algunos instrumentos son de
financiación como la consecución de recursos a través del mecanismo de
valorización.
 Definir términos precisos de intervención en las UPZ de Mejoramiento Integral:

La dinámica de transformación de las UPZ de Mejoramiento Integral es
considerablemente ágil, lo cual se ve reflejado en la siguiente tabla donde se indican
en porcentajes el aumento de edificabilidad y el cambio de uso de vivienda a
comercio en un lapso de cuatro años, entre el año 2004 y el año 2008.
UPZ % DE AUMENTO DE % DE CAMBIO DE

EDIFICABILIDAD USO
No. 9 Verbenal 30,65% 29,64%
No. 96 Lourdes 0,00% 20,13%
No. 32 San Blas 4,61% 6,76%
No. 50 La Gloria 22,19% 3,83%
No. 51 Los Libertadores 20,63% 1,58%
No. 52 La Flora 12,21% 14,50%
No. 56 Danubio 12,79% 5,63%
No. 57 Gran Yomasa 16,22% 2,39%
No. 58 Comuneros 22,22% 13,10%
No. 84 Bosa Occidental 33,21% 16,60%
No. 85 Bosa Central 26,71% 10,70%
No. 82 Patio Bonito 23,02% 27,62%
No. 71 Tibabuyes 33,33% 26,09%
No. 53 Marco Fidel Suárez 28,97% 3,97%
No. 54 Marruecos 27,23% 14,46%
No. 55 Diana Turbay 21,09% 3,90%
No. 67 Lucero 13,18% 6,10%
No. 68 El Tesoro 8,47% 10,16%
No. 69 Ismael Perdomo 23,89% 18,14%
No. 70 Jerusalén 21,95% 7,60%
Por lo anterior es el momento de tomar acciones efectivas sobre los territorios de las
UPZ de Mejoramiento Integral y particularmente sobre aquellas áreas que se definan
nuevamente como de Modalidad Reestructurante definiendo programas y proyectos
227
de ejecución en el tiempo, relacionados directamente con los periodos de gobierno de
cada administración y así mismo se vean reflejados en los Planes de Desarrollo y los
proyectos de inversión.
 Cambio en el manejo de las modalidades del tratamiento de mejoramiento

integral: Si se llegare adoptar el criterio de modificar radicalmente el manejo que se
le debe dar al Tratamiento de Mejoramiento Integral, se debería poner en la mesa de
discusión la siguiente alternativa. Las áreas a las cuales se les asignó el Tratamiento
de Mejoramiento Integral, corresponden al conjunto de barrios de origen informal o
aquellos que están en proceso de ser legalizados, al interior de estos barrios existen
áreas libres, susceptibles de ser urbanizadas legal o ilegalmente. Estos barrios se
caracterizan por la deficiencia en infraestructura de servicios, vial y social, por lo
tanto requieren de un manejo adecuado para superar los desajustes urbanísticos y
mejorar de esta manera los índices de calidad de vida y seguridad humana.
Las tipologías urbanísticas que se configura a partir del análisis urbano y la

descripción anterior de cada uno de los barrios, ayudan a determinar las diferentes
modalidades para el manejo de este tratamiento, estas tipologías son:
1. Área libre sin reconocimiento urbanístico o área libre al interior de un barrio

legalizado.
2. Área desarrollada informalmente, que no ha adelantado proceso de legalización.
3. Área desarrollada informalmente, legalizada y que se encuentra delimitada por una
vía del plan vial arterial o por una vía local que corresponde a un corredor de
movilidad.
4. Área desarrollada informalmente, legalizada sin ejes viales importantes y donde
predomina el uso de vivienda.
A partir de estas tipologías se generan tres tipos de modalidades para el manejo del
Tratamiento de Mejoramiento Integral:
228
A. Modalidad de Intervención Prioritaria: la cual implica una intervención del
distrito manejando los conceptos de áreas de desarrollo prioritario, con el fin de
orientar un desarrollo formal o la obtención de áreas publicas para parques o
equipamiento
B. Modalidad de Redesarrollo: Se asemeja a las áreas con Tratamiento de
Renovación Urbana y a las cuales se les aplica una modalidad similar, con el
objetivo de reordenar áreas o manzanas para generar un nuevo espacio urbano.
C. Modalidad de consolidación con cambio de patrón: Se asemeja a las áreas con
tratamiento de consolidación urbanística, en las que se pretende a futuro aumentarles
las densidades.
En la siguiente matriz se establece como debe ser la aplicación de cada una de las
modalidades con relación a las tipologías encontradas:
TIPOLOGÍAS
MODALIDADES
1 2 3 4
A
B
C
 Definición de vocaciones urbanas en las UPZ de Mejoramiento Integral: Debido a

que en la actualidad existen nuevos estudios y un conocimiento mas amplio del
territorio, de sus sistemas y de los Planes Maestros que guían el desarrollo sectorial,
las UPZ de Mejoramiento Integral deben reorientarse para que sean allí dentro de sus
áreas donde se de solución a las necesidades y a las vocaciones urbanísticas y sociales
de cada sector de la ciudad, por lo tanto se deben ajustar las vocaciones de cada
unidad de planeamiento al modelo de ciudad planteado en el POT y particularizado
en cada uno de los Planes Maestros.
13.2 PLANES MAESTROS ANALIZADOS
 Coherencia de los Planes Maestros de Equipamiento con el Modelo de ciudad:

Coinciden en la manera como se deben estructuran en relación a la cobertura, el
229
cubrimiento y la integración con los sistemas generales, la mayoría se basan en el
concepto de nodos, para la solución local o zonal y en el concepto de redes para la
unión de estos nodos y generar un cubrimiento a escala territorial o metropolitana. Sin
embargo se estructuran teniendo divisiones territoriales diferentes, algunos se basan
en divisiones geográficas del territorio, otros se basan en la delimitación de las UPZ o
la unión de algunas de estas, otros establecen la escala mínima de intervención en la
sectorización por barrios catastrales, lo que hace difícil establecer una unidad que
dimensione los equipamientos y genere un cubrimiento similar. Se recomienda
desarrollar un ajuste efectivo a los Planes Maestros para que exista una coherencia
entre los mismos y entre estos y el modelo de ciudad desarrollado en el POT.
 Reforzamiento de los territorios, Común Denominador de los Planes Maestros:
Otro punto de coincidencia en los Planes Maestros de equipamientos, es el criterio de
localización de los nuevos equipamientos en las UPZ de Mejoramiento Integral y
particularmente las zonas con modalidad Reestructurante, por lo tanto el Modelo de
ciudad densa y poblada con equilibrio en la localización de equipamientos se puede
ver beneficiada con la importancia que se le entregue a las nuevas áreas con
Modalidad de Intervención Reestructurante.
 Mejoramiento en la presentación y el diseño grafico de los documentos: La
presentación grafica y documental que se encuentra publicada en cada uno de los
Planes Maestros hace difícil su interpretación, los planos se encuentran en escalas
muy pequeñas y en algunos casos los colores se limitan a la gama de grises, que
hacen difícil entender la implantación de cada uno de ellos y la conjunción de los
mismo en todo el territorio. Este detalle que parece trivial es oportuno observarlo por
que para futuras revisiones o para nuevos actos administrativos debe tenerse en
cuenta la presentación de la cartografía, tanto en impresión en papel como en archivos
digitales o magnéticos.
 Incorporación de Instrumentos de Planeamiento y Gestión en los P.M.: Con el fin

de estructurar los planes maestros con las futuras actuaciones urbanísticas de
particulares o de la administración distrital, deben incorporarse allí, la forma de
230
consecución de tierras y los instrumentos de planeamiento y gestión que otorgarían la
posibilidad de ir implantando las estructuras nodales y de redes en todo el territorio,
uno de los aspectos que no se tuvo en cuenta, es como las reglamentaciones de cada
uno de los tratamientos puede ayudar a consolidar los Planes Maestros.
 Adelantar un trabajo mancomunado: Es conveniente realizar un trabajo mas

coordinado entre el grupo de profesionales que adelantan el estudio para la
integración de todos los planes maestros, con el resto de grupos de la Secretaria de
Planeación, por ejemplo con la dirección de Legalización con el fin de concretar
aquellas áreas donde urbanísticamente se constituyen en sectores importantes para la
consolidación de los planes maestros, una de ellas son las UPZ de Mejoramiento
Integral y particularmente las áreas con modalidad Reestructurante.
13.3 PROPUESTAS DE NODOS DOTACIONALES Y VIVIENDA EN CADA UNA

DE LAS ZONAS REESTRUCTURANTES ESCOGIDAS
 Criterios de dimensionamiento de los proyectos nodales en las áreas con

Modalidad Reestructurante: El dimensionamiento de la propuesta se basa en los
déficit que presenta cada una de las UPZ a las cuales pertenece la zona reestructurante
con relación a los Planes Maestros de Equipamiento estudiados, cruzando este déficit
con la formula para proporcionar los nuevos nodos dotacionales cuyo dato
fundamental es la población. Por lo tanto las dimensiones de predios y de áreas
construidas definidas en cada proyecto responden a las necesidades de la UPZ
correspondiente, se adelanto este proyecto bajo esta premisa y este sesgo como un
ejercicio teórico, a sabiendas de incurrir en sobre-dimensionamientos o en respuestas
que desconocen de alguna manera las UPZ colindantes o de influencia directa. Por lo
tanto para poder redimensionar, redelimitar y relocalizar las áreas con Modalidad
Reestructurante deben tenerse en cuenta el tipo de nodo que va a solucionar y la
respuesta de este con su entorno inmediato, con la UPZ y la relación estructural de
esta a través de todos los sistemas con la ciudad.
231
 Criterio de generación de áreas de influencia directa por proyectos nodales: Se
debe establecer un área de influencia urbanística para fortalecer el nodo de
equipamientos, como punto de encuentro y generador de actividades de intercambio,
desarrollada con vivienda en alta densidad (máximo 6 pisos) y comercio en el primer
piso, esta área se debe ver reflejada en la definición de sectores normativos de las
UPZ de mejoramiento integral.
 Integración predial y norma urbana aplicable a las áreas de influencia: La
propuesta de vivienda se desarrolla en la misma estructura urbana de manzanas que
rodean el área reestructurante y en ella se hace una intervención conjunta (integración
predial) de todos los lotes que componen la manzana, aplicándole normas del
Tratamiento de Consolidación con Cambio de Patrón, de esta manera el índice de
ocupación es mas alto, y no se exigirían áreas de cesión por cuanto la zona
reestructurante otorgaría todos los requerimientos urbanísticos en cuanto al tema de
equipamientos y espacio publico que esta nueva área de vivienda demandaría.
 Instrumentos que hacen viable financieramente los proyectos en las áreas

Reestructurantes: El análisis de la estructura de costos en los proyectos de vivienda
indican que la gran mayoría presenta una viabilidad en cuanto a utilidades positivas, a
excepción del proyecto en el área reestructurante de las UPZ No. 82 Patio Bonito y
No. 71 Tibabuyes, los cuales presentan números en rojo en la casilla de utilidades,
teniendo que aumentarse densidad y altura para poder superar este déficit, sin
embargo realizar esta operación va en contra de calidad de vida, saturación en
densidad y generación de situaciones sociales difíciles de controlar. Una de las
maneras de superar estos números negativos es generando la reducción de costos en
el valor de la tierra a través de la congelación de precios aplicando el instrumento de
gestión denominado “Anuncio de Proyecto” (Art. 52 del D. 190 de 2004) o
aplicando el instrumento de financiación denominado “Títulos Representativos de
Derechos de Construcción y Desarrollo” (Art. 438 del D. 190 de 2004), para
aquellos constructores o promotores que desarrollen proyectos en otros sectores de la
ciudad.
232
 Generar escenarios de intervención factibles: tal como se ha mencionado, en este
contrato se han desarrollado proyectos en áreas con modalidad reestructurante, bajo la
premisa de adelantar una propuesta teórica para determinar los costos y los beneficios
económicos en nodos dotacionales que solucionen en un porcentaje muy alto, casi el
100%, las necesidades de equipamiento social y de espacio publico de cada una de las
UPZ estudiadas, sin embargo como se puedo establecer ese escenario teórico puede
ser poco viable económicamente, por lo tanto se deben adelantar ejercicios que
diseñen escenarios para establecer los equilibrios justos que combinen una solución a
la mayoría de problemas sociales de las UPZ, con la viabilidad técnica y económica y
con la posibilidad de poder generar áreas que se destinen a vivienda social en alta
densidad a través de nuevos tratamientos como el de Renovación Urbana o con la
modificación del Tratamiento de Mejoramiento Integral.
 Respuesta de los proyectos a territorios unificados: Se debe realizar un ejercicio

que delimite territorios, que pueden ser UPZ, la combinación de estas o áreas
delimitadas por accidentes geográficos o topográficos, con el fin de poder hacer una
conjunción entre los criterios que se manejan en los Planes Maestros con la solución
en el dimensionamiento (predios y edificación) de los nodos dotacionales o de
equipamientos como respuesta a las necesidades de esta escala territorial unificada,
no podemos seguir hablando de UPZ para reglamentaciones urbanísticas o fichas
normativas y por otro lado de redes nodales que responden a territorios diferentes.
13.4 ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO E INSTRUMENTOS DE

PLANEAMIENTO, GESTIÓN Y FINANCIACIÓN
 Nuevos instrumentos de Planeamiento, Gestión y Financiación: Existen

numerosos instrumentos creados por la Ley 388 de 1997 y por el POT, sin embargo la
mayoría de ellos aún no se han utilizado o están en proceso de reglamentación,
podrían existir muchos mas de acuerdo con las necesidades, la viabilidad jurídica y la
creatividad de los legisladores o los gestores de proyectos. En este proyecto se
233
propone la utilización de los que a nuestro criterio son los más adecuados y los más
viables. Se propone crear los siguientes instrumentos:
 Compensación en Tratamientos de Desarrollo y Consolidación: Se propone crear
este nuevo instrumento de gestión, como mecanismo para asegurar el reparto
equitativo de las cargas y beneficios generados en el ordenamiento urbano y para
garantizar el pago de compensaciones en razón de cargas urbanísticas en los
tratamientos de desarrollo y consolidación que generan el equilibrio con los
beneficios obtenidos en los proyectos inmobiliarios privados, este instrumento se
podría aplicar entre otros al traslado de áreas destinadas al equipamiento comunal en
procesos de desarrollo o para predios localizados en sectores con tratamiento de
consolidación con cambio de patrón sobre ejes de importancia para la ciudad que
soporten mayores densidades e intensidad de usos comerciales o de servicios.
 Direccionar la participaron en la plusvalía a generar V.I.S.: Una de las
posibilidades para poder obtener recursos económicos es a través del cobro en la
participación de la plusvalía, para el efecto, el Distrito tendría que reglamentar que
únicamente la destinación de los recursos provenientes de este recaudo sea para la
generación de Vivienda Social en cualquiera de sus modalidades, reasentamiento,
compra de predios urbanizables o proyectos de renovación urbana, por lo tanto por
iniciativa del ejecutivo se debería presentar una modificación al Acuerdo No. 118 de
2003.
 Plan Parcial como Instrumento de Planeamiento viable: Uno de los instrumentos
de planeamiento que se pueden aplicar para la implementación de este tipo de
proyectos es el Plan Parcial en sectores con Tratamiento de Mejoramiento Integral,
regulando una reglamentación urbanística y arquitectónica en donde se mezclan los
tratamientos de desarrollo para la generación de espacio publico y el Tratamiento de
Consolidación con Cambio de Patrón para el desarrollo de la edificabilidad.
 Estructura de funcionamiento y gestión: Siendo este proyecto una aproximación
teórica, que entra en la etapa del inicio de una discusión, la metodología propuesta
para la estructuración del mismo, se basa en la organización de procesos
pertenecientes a un plan de trabajo o un plan de negocio en donde se combinan
234
negocios inmobiliarios privados e inversiones sociales publicas, por que en el
equilibrio de las dos, es donde deben actuar todos los participes activos mencionados
en el documento, para que realmente la estructuración sea viable.
 Oportunidad de nuevas áreas para el desarrollo de V.I.S.: No es atrevido afirmar
que dentro de 10 años las áreas urbanizables o urbanizadas para el desarrollo de
proyectos dotacionales o de Vivienda Social se hayan acabado al interior del
perímetro de Bogotá, por lo tanto la solución a esta demanda se dará en áreas libres
de la sabana, generando una ciudad expandida e incontrolable, o por el contrario al
interior de la misma en todas las zonas periféricas en donde aun existe la posibilidad
de consolidarla, mejorarla e integrarla con proyectos de calidad, aumentando la
densidad y elevando la calidad de vida de sus habitantes.
235

Lineamientos Intervencion Reestructurantes

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Lineamientos Intervencion Reestructurantes

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

PRODUCTO 2

ORDEN No. 035 DE 2008

SECRETARIA DISTRITAL DE PLANEACIÓN

DIRECCIÓN DE LEGALIZACIÓN Y MEJORAMIENTO

“DEFINIR LOS LINEAMIENTOS URBANISTICOS Y

ARQ. SERGIO MAURICIO MARTÍNEZ TOCANCIPA

1. ANTECEDENTES DE LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES…………………… 1

1.1 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (Decreto Distrital 190 de 2004)

1.2 PROGRAMA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL…………………………… 3

1.3 TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL…………………………… 4

1.4 CONCEPTOS DEL DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE DEL POT CON

2. OBJETIVO ESPECIFICO DEL PROYECTO……………………………………… 7

3. LECTURA Y ANALISIS DE DOCUMENTOS...…………………………………… 10

4. AMBITO DE APLICACIÓN DEL PROYECTO…...………………………………. 11

4.1 ACTIVIDADES PREVIAS DE LA SDP…………………………………………… 14

4.2 RESUMEN GENERAL DE LAS AREAS A LAS CUALES SE LES ASIGNO LA

5. CARACTERIZACION DE LAS UPZ ANALIZADAS……………………………... 16

5.1 UPZ No. 9 VERBENAL……………………………………………………………. 16

5.2 UPZ No. 96 LOURDES ……………………………………………………………. 18

5.3 UPZ No. 32 SAN BLAS …………………………………………………………… 20

5.4 UPZ No. 50 LA GLORIA ………………………………………………………….. 22

5.5 UPZ No. 51 LOS LIBERTADORES ………………………………………………. 24

5.6 UPZ No. 52 LA FLORA …………………………………………………………… 26

5.7 UPZ No. 56 DANUBIO ……………………………………………………………. 28

5.8 UPZ No. 57 GRAN YOMASA …………………………………………………….. 30

5.9 UPZ No. 58 COMUNEROS ………………………………………………………... 32

5.11 UPZ No. 85 BOSA CENTRAL …………………………………………………… 36

5.12 UPZ No. 82 PATIO BONITO …………………………………………………….. 38

5.13 UPZ No. 71 TIBABUYES ………………………………………………………... 40

5.14 UPZ No. 53 MARCO FIDEL SUAREZ ………………………………………….. 42

5.15 UPZ No. 54 MARRUECOS ………………………………………………………. 44

5.16 UPZ No. 55 DIANA TURBAY ……………………............................................... 46

5.17 UPZ No. 67 LUCERO …………………………………………………………….. 48

5.18 UPZ No. 68 EL TESORO ………………………………………………………… 50

5.19 UPZ No. 69 ISMAEL PERDOMO ……………………………………………….. 52

5.20 UPZ No. 70 JERUSALEN ………………………………………………………... 54

6. CONDICIONES URBANISTICAS Y OBJETIVOS SEGÚN

7. PROCESO DE ESCOGENCIA DE LAS ÁREAS CON MODALIDAD

7.1 ANÁLISIS DE PLANOS URBANÍSTICOS Y PLANOS DE PLANES

7.2 DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA DE DETERMINANTES URBANAS QUE

7.3 ESCOGENCIA DE LA ZONA A INTERVENIR EN CADA UNA DE LAS 20

7.3.1 UPZ No. 9 VERBENAL - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.2 UPZ No. 96 LOURDES - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA

7.3.3 UPZ No. 32 SAN BLAS - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.5 UPZ No. 51 LOS LIBERTADORES - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.6 UPZ No. 52 LA FLORA - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.7 UPZ No. 56 DANUBIO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA

7.3.8 UPZ No. 57 GRAN YOMASA - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.9 UPZ No. 58 COMUNEROS - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.10 UPZ No. 84 BOSA OCCIDENTAL - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.11 UPZ No. 85 BOSA CENTRAL - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.12 UPZ No. 82 PATIO BONITO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.13 UPZ No. 71 TIBABUYES - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.14 UPZ No. 53 MARCO FIDEL SUAREZ - CARACTERIZACIÓN DE LA

7.3.15 UPZ No. 54 MARRUECOS - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.16 UPZ No. 55 DIANA TURBAY - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.17 UPZ No. 67 LUCERO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA

7.3.19 UPZ No. 69 ISMAEL PERDOMO - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

7.3.20 UPZ No. 70 JERUSALEN - CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA

8. DÉFICIT DE EQUIPAMIENTO SOCIAL EN CADA UNA DE LAS UPZ

8.1 UPZ No. 9 VERBENAL…………………………………………………………. 123

8.2 UPZ No. 96 LOURDES …………………………………………………………. 125

8.3 UPZ No. 32 SAN BLAS ………………………………………………………… 126