REDUCION DE LA HIPOTECA

Artículo 1115.- Reducción del monto de la hipoteca

El monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor y deudor.
La reducción sólo tendrá efecto frente a tercero después de su inscripción en el registro.

Comentario
En este artículo deja de manera más clara, el que la hipoteca en tanto derecho
accesorio, interesa básicamente a ñas partes involucradas y sobre todo al acreedor de
la obligación garantizada1, por lo cual este último puede acordar como reza el artículo,
la reducción del monto del gravamen. Hay que mencionar, sin embargo, que aun cuando
lo corriente es que la reducción opere en función de un acuerdo entre el acreedor y el
deudor, nada obsta para que el acreedor unilateralmente plantee la reducción de la
hipoteca.
Sobre esa misma línea, téngase en cuenta que si el acreedor puede renunciar por
escrito a la hipoteca, con lo que la misma se acaba, con mayor razón puede decidir por
voluntad propia reducir el monto del gravamen. Siendo así, al registro le debe bastar la
comparecencia del acreedor de la obligación -en el instrumento continente de la
reducción, generalmente escritura pública-, no siendo necesaria por tanto la
participación del deudor o eventualmente del propietario hipotecante2.
Ahora, si bien lo común es que la reducción de la hipoteca se produzca a merito de la
misma obligación garantizada, no necesariamente es así; más aún, el acreedor no tiene
que acreditar o siquiera invocar en el documento de reducción del monto hipotecario,
que se reduce en virtud a la extinción parcial de la obligación. Esto, a diferencia de lo
que ocurre cuando se trata de una reducción forzosa planteada sede judicial, conforme
se desprende de la lectura del artículo 1116 del código.
El supuesto recogido en este artículo es en realidad bastante simple; implica
únicamente la reducción del monto del gravamen, con lo que tenemos que si la hipoteca
ascendida por ejemplo a US$ 50,000.00, la reducción prevista en el artículo que
comentamos comporta que el nuevo monto sea menor a US$ 50,000.00; podría ser por
ejemplo US$ 30,000.00, en razón a un pago parcial de US$ 20,000.00. En pluma de los
Mazeaud, "la reducción voluntaria se traduce en una renuncia parcial al mismo derecho
de hipoteca, o en una simple renuncia parcial a la inscripción".(citados por AVENDAÑO, p.
215).

Con ello diferenciamos a la figura de la reducción de la hipoteca con el supuesto de

divisibilidad de la misma (figura admitida bajo la anuencia del acreedor), pues algunos
autores tienden a confundirla3.

1
A los terceros les interesa en tanto ostenten algún derecho y la hipoteca se les oponga.
2
Debe quedar claro que la reducción de la hipoteca es una figura que favorece al propietario
hipotecante. Pues con ello el inmueble recupera parte de su valor, y eventualmente resultara
atractivo para otro a fin de garantizar una nueva obligación.
3
Véase en Aníbal Torres Vásquez. Código Civil Comentado. p. 417. Para una reflexión mayor
que diferencia a la divisibilidad con la reducción de la hipoteca, a partir de una explicación de la
primera, léanse los comentarios al artículo 1102 de esta obra.
Por lo demás, la reducción de la hipoteca opera tanto para la convencional, como para
la legal, conforme se desprende de la lectura del artículo 1121 del Código que se
comenta y, además, porque no contradice a la naturaleza de la figura.
2. NECESARIA INSCRIPCIÓN DE LA REDUCCIÓN

Teniendo en cuenta que la hipoteca es un derecho constitutivo, es decir, que se

configura recién a partir de la inscripción en el Registro, de la misma forma, todas las
vicisitudes que ocurran a este derecho deben registrarse; de lo contrario, el derecho
inscrito de manera primigenia no se verá modificado o siquiera extinguido4. A ello -y por
las mismas razones- no escapa tampoco la reducción del monto de la hipoteca.

Bajo este orden de ideas, el artículo que comentamos resulta bastante impreciso pues
manifiesta que "la reducción solo tendrá efecto frente a tercero después de su
inscripción en el Registro", de lo que se entiende contrario sensu que sí tendrá efecto
entre las partes la reducción acordada, aun cuando no inscrita, lo que no es correcto.

El solo acuerdo para reducir el monto del gravamen, tiene los mismos efectos
(negados), que el solo acuerdo para constituir una hipoteca sin haber accedido al
Registro. Sin embargo, sobre la base de lo señalado por el artículo, se puede colegir
que el legislador quiso hacer notar que bajo ningún argumento se podría oponer a un
tercero el hecho de la reducción del monto de la hipoteca, acordada por las partes y no
inscrita. Ello se deduce de la lectura de la Exposición de Motivos Oficial del Código
Civil, en cuyo comentario a este artículo se arguye que "para que la reducción de la
hipoteca sea oponible a terceros debe ser inscrita. En caso contrario, si el crédito
garantizado con hipoteca es transferido al cesionario (apareciendo del registro el monto
original del gravamen sin reducción alguna), este será mantenido en su derecho si
reúne los requisitos del artículo 2014 del Código Civil".

DOCTRINA
AVENDAÑO VALDEZ, JORGE. GARANTÍAS. MATERIALES DE ENSEÑANZA. PUCP,
LLUVIA EDITORES. LIMA, MAYO, 1991. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS DEL CÓDIGO
CIVIL DE 1984. DIARIO OFICIAL EL PERUANO, PUBLICADA E19 Y 12 DE
NOVIEMBRE, 1990. PÉREZ VIVES, ÁLVARO. GARANTÍAS CIVILES, SEGUNDA
EDICIÓN, EDITORIAL TEMIS S.A., SANTA FE DE BOGOTÁ, COLOMBIA, 1999.
TORRES VÁSQUEZ, ANÍBAL. CÓDIGO CIVIL, CUARTA EDICIÓN, LIBRERÍA Y
EDICIONES JURÍDICAS. LIMA, MAYO, 1998.

REDUCCIÓN JUDICIAL DEL MONTO DE LA HIPOTECA

ARTÍCULO 1116: El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reducción

del monto de la hipoteca, si ha disminuido el importe de la obligación. La
petición se tramita como incidente.

4
Nótese que aun a pesar del inc. 1) del artículo 1122 del Código, que señala que "la hipoteca se
acaba por: Extinción de la obligación que garantiza", ello no es en puridad correcto, pues siendo
la hipoteca un derecho --€n tanto constitutivo— que nace con el asiento de inscripción, lo mismo
se extingue con el asiento de cancelación, y no antes.
COMENTARIO:
Ricardo Beaumont Callirgos
Esta norma desconocida por el Código Civil derogado de 1936 surge inspirada en la
redacción del Código Civil italiano, el mismo que al interior de sus artículos 2874 Y 2876
presenta una mejor fórmula legislativa respecto de la genérica prescripción contenida
en el artículo bajo comentario.

Efectivamente, mientras nuestro artículo 1116 expresa una facultad, valga la

redundancia, genérica, a favor del deudor hipotecario, "podrá solicitar al juez la
reducción", sujeta a la condición de la disminución del importe de la deuda, el artículo
2874 del Código Civil italiano delimita cuidadosamente el supuesto de hecho que
activará la posibilidad de la reducción judicial.

El artículo 1 116 establece la posibilidad que tiene el deudor de recurrir ante el juez a fin
de solicitarle reduzca el monto de la hipoteca; esta acción la estimamos como última
ratio y siempre tras la negativa del acreedor a reducir convencionalmente el monto de
la hipoteca; conforme lo dispone el artículo 1115 del Código Civil.
En esta hipótesis el deudor acude al juez solo, cuando pagada una buena parte del
monto de la obligación principal, esta ha disminuido de tal manera, que, "por una
manifiesta razón de equidad" (ARIAS-SCHREIBER y CÁRDENAS, p. 21 8), se justifica
la reducción del monto de la garantía hipotecaria, liberando así al bien de gravámenes
"fuertes", facilitándole al deudor la posibilidad de nuevos créditos.

Para Carlos Ferdinand Cuadros Villena (pp. 105 Y ss.), esta clase de reducción se trata
esencialmente de la petición que hace el deudor, sin la concurrencia de la voluntad de
la otra parte; consideración que si bien admitimos en sentido formal, observamos que
se debe básicamente a su marcada esencia procesal ("el deudor que no es correcto. El
solo acuerdo para reducir el monto del gravamen, tiene los mismos efectos (negados),
que el solo acuerdo para constituir una hipoteca sin haber accedido al Registro.

Sin embargo, sobre la base de lo señalado por el artículo, se puede colegir que el
legislador quiso hacer notar que bajo ningún argumento se podría oponer a un tercero
el hecho de la reducción del monto de la hipoteca, acordada por las partes y no inscrita.
Ello se deduce de la lectura de la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, en cuyo
comentario a este artículo se arguye que "para que la reducción de la hipoteca sea
oponible a terceros debe ser inscrita. En caso contrario, si el crédito garantizado con
hipoteca es transferido al cesionario (apareciendo del registro el monto original del
gravamen sin reducción alguna), este será mantenido en su derecho si reúne los
requisitos del artículo 2014 del Código Civil".

DOCTRINA

AVENDAÑO VALDEZ, JORGE. GARANTÍAS. MATERIALES DE ENSEÑANZA.

PUCP, LLUVIA EDITORES. LIMA, MAYO, 1991. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
DEL CÓDIGO CIVIL DE 1984. DIARIO OFICIAL EL PERUANO, PUBLICADA
E19 Y 12 DE NOVIEMBRE, 1990. PÉREZ VIVES, ÁLVARO. GARANTÍAS
CIVILES, SEGUNDA EDICIÓN, EDITORIAL TEMIS S.A., SANTA FE DE
BOGOTÁ, COLOMBIA, 1999. TORRES V ÁSQUEZ, ANÍBAL. CÓDIGO CIVIL,
CUARTA EDICIÓN, LIBRERÍA Y EDICIONES JURÍDICAS. LIMA, MAYO. 1998
 EFECTOS DE LA HIPOTECA FRENTE A TERCEROS

ARTICULO: ACCIÓN PERSONAL Y ACCIÓN REAL DEL ACREEDOR

HIPOTECARIO: El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción
personal; o al tercer adquirente del bien hipotecado, usando de la acción real. El
ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla
contra el deudor, impide se ejecute el bien que esté en poder de un tercero, salvo
disposición diferente de la ley.

COMENTARIO
Juan Carlos Esquivel Oviedo
El presente artículo regula las acciones legales que puede ejercer el acreedor
hipotecario a fin de satisfacer su crédito, poniéndose además en el supuesto de Que el
bien hipotecado haya sido transferido a un tercero. En efecto, la citada norma establece
que el acreedor hipotecario puede satisfacer dicho crédito exigiéndole el pago al deudor
a través de la acción personal, y/o al adquirente del Bien hipotecado ejerciendo la acción
real.
En apretada síntesis, y para mejor comprensión de la norma comentada, se puede
afirmar que frente al incumplimiento del deudor respecto de la cancelación de la
obligación garantizada, es posible que se den los siguientes escenarios:
Que el bien hipotecado sea de propiedad del deudor, y que mientras la obligación se
encuentre vigente dicho bien no sea transferido, continuando siempre bajo la esfera
patrimonial del deudor. Frente a un eventual incumplimiento el acreedor puede ejercer
la acción personal (artículo 1117 primera hipótesis), exigiéndole el pago al deudor. Si
este no cumple con dicho pago, el acreedor podrá: i) solicitar la ejecución y remate del
bien hipotecado para hacerse pago con lo que se obtenga (que es lo común), o ii)
solicitar una medida cautelar sobre otros bienes de propiedad del deudor (lo que
raramente se elige como primera opción, ya que por lo general se pide solo cuando la
ejecución de la hipoteca no llega a cubrir el monto de la deuda).
En el primer supuesto, puede apreciarse que de ordinario el acreedor, en el marco del
ejercicio de la acción personal, iniciará un proceso de ejecución de garantías, de
conformidad con los artículos 720 y ss. Del Código Procesal Civil, y que no obstante
que el pago de la deuda se realiza finalmente con el remate del bien hipotecado, esto
no supone que se ha ejercido una acción real. En otras palabras, el hecho de que el
acreedor solicite la ejecución del bien que el deudor gravó en hipoteca, no significa que
esté ejerciendo la acción real, pues esta solo es posible ejercerla contra la propiedad
de un tercero, lo cual no sucede en el presente caso, ya que el bien a ejecutarse es de
propiedad del deudor sobre el cual el acreedor tiene un derecho real.

Segundo supuesto que el bien hipotecado sea originalmente de propiedad del deudor,
pero que dentro del plazo de vigencia de la obligación el inmueble sea transferido a un
tercero, saliendo de la esfera patrimonial del deudor. Frente a un eventual
incumplimiento el acreedor podrá: a) exigir el pago de la obligación al deudor, ejerciendo
-igual que en el caso anterior-la acción personal (artículo 1 1 17, primera hipótesis) o b),
según sugiere la norma, "exigir el pago" al tercer adquirente del bien hipotecado usando
la acción real (artículo 1 1 17, segunda hipótesis).
Por un lado, la exigencia de pago al deudor no ofrece mayor duda, toda vez que él debe
pagar en razón de su condición de sujeto pasivo y titular de la obligación; si no lo hace,
el acreedor podrá: i) solicitar la ejecución y remate del bien hipotecado (aún que ahora
sea de propiedad del tercero) para hacerse pago con el producto de dicho remate, o ii)
solicitar una medida cautelar sobre otros bienes de propiedad del deudor para posterior
remate y pago. Tal como se dijo anteriormente, el primer supuesto se da ordinariamente
en un proceso de ejecución de garantías; en donde teóricamente confluirían la acción
personal y la acción real, debido a que al fracasar la primera el acreedor continúa el
proceso solicitando la ejecución y remate del bien hipotecado que, en mérito de la
transferencia, es ahora del tercer adquirente. Esto, no obstante, no tiene su correlato en
las normas procesales, en las que no se aprecia tal distinción entre acción personal y
acción real. En el segundo supuesto, cuando el acreedor opta por medidas cautelares
sobre otros bienes del deudor distintos al hipotecado, se observa que siempre se estará
ante la misma acción personal; no habrá, pues, acción real, habida cuenta que el
acreedor ha decidido no hacerse cobro con el inmueble garantizado.

Por otra parte, la posibilidad que sugiere la norma (artículo 1117, segunda hipótesis) de
que el acreedor podría "exigir el pago al tercer adquirente del bien hipotecado, usando
de la acción real", es a nuestro modo de ver un imposible jurídico. En efecto,
técnicamente hablando ningún acreedor puede exigir el pago de una deuda a un tercero,
por más que un bien de propiedad de este último se encuentre garantizando la
obligación; ello porque el obligado a pagar la deuda es el sujeto pasivo de la obligación,
es decir el deudor garantizado, que es la única persona a la que se puede "exigir el
pago", más en ningún caso al tercero propietario del inmueble hipotecado si hubiere
adquirido el mismo; en todo caso, respecto del tercer adquirente solo se puede exigir el
remate del bien de su propiedad como última etapa del proceso de ejecución de
garantías, a fin de satisfacer el crédito con lo que se obtenga en el remate. Esto supone,
en buena cuenta, que al tercero le alcanza solo la acción real; de modo que lo único que
quiso decir el legislador en la segunda hipótesis del artículo 1117 es que la hipoteca
tiene efectos persecutorios, de modo que a pesar de que el bien se transfiera a terceros,
una o varias veces sucesivas, el acreedor no pierde el derecho de hacerse cobro del
crédito solicitando el remate del bien, si el deudor no cumple con el pago.

De otro lado, además de establecer que el acreedor puede ejercer la acción personal
y/o la acción real, la segunda parte de la norma en comentario indica que el ejercicio de
la acción personal no excluye a la real y viceversa, disposición que puede llevar a la
errónea conclusión de que el acreedor hipotecario podría satisfacer doblemente su
crédito, esto es, "cobrándole" tanto al deudor como al adquirente del bien hipotecado.

Consideramos que tal disposición debe ser entendida en el sentido de que no es

excluyente en cuanto al ejercicio de las acciones, pero sí en cuanto a la satisfacción del
crédito, el mismo que solo puede serio por una vía u otra. En otras palabras, el hecho
de que el acreedor pueda ejercer ambas acciones para satisfacer su crédito no significa
que tenga el derecho a cobrar dos veces la misma deuda, puesto que basta que el
deudor cumpla con el pago o que se produzca la venta judicial del bien del tercer
adquirente, para que la obligación se extinga; pues claro está que la ley no ampara el
ejercicio abusivo de un derecho.

Ahora, en el supuesto de que la hipoteca haya sido constituida por una persona distinta
al deudor; es decir, que un tercero haya constituido hipoteca sobre un bien de su
propiedad para garantizar una obligación ajena, nos preguntamos ¿el acreedor podría
exigir el pago del crédito tanto al deudor de la obligación como al tercero propietario del
bien hipotecado? Nótese que en este supuesto el bien es originalmente del tercero, que
por lo tanto no es un "tercer adquirente". En nuestra opinión se aplica por analogía lo
establecido en el artículo 1117, de manera que el acreedor puede ejercer la acción
personal contra el deudor, pero tiene también acción real para solicitar el remate del
bien del tercero que sirve de garantía. Nada impide, por lo demás, que el tercero
constituyente de la hipoteca transfiera el bien (ahora sí a un "tercer adquirente"), en
cuyo caso le alcanza también la acción real en atención, como se dijo, al carácter
persecutorio de la hipoteca.

Otro punto que resulta interesante analizar, para efectos de este comentario, es el caso
de la deuda que se encuentra representada en un título valor. En tal supuesto puede
darse el caso de que la hipoteca sea constituida por el propio deudor o por un tercero,
así como que dicha garantía se encuentre o no incorporada en el título valor. Sin duda
se trata de hipótesis complejas, donde la complicación reside en cuanto a la aplicación
de la norma bajo comentario o de lo dispuesto por la Ley de Títulos Valores.

En efecto, conforme lo dispone el artículo 94.1 de la Ley de Títulos Valores (Ley N O

27287) "si las calidades del tenedor y del obligado principal del título valor
correspondieran respectivamente al acreedor y al deudor de la relación causal, de la
que se derivó la emisión de dicho título valor, el tenedor podrá promover a su elección
y alternativamente, la acción cambiaria derivada del mismo o la respectiva acción
causal".

Esto significa que si, por ejemplo, a través de un contrato de mutuo "A' le presta a "B" la
suma de US$ 2,500.00, y "B" acepta una letra de cambio por dicha cantidad, entonces
"A" podrá exigir el pago del crédito contenido en el contrato de mutuo a través de la
acción causal, o exigir el pago de la letra de cambio por medio de la acción cambiaria.
En definitiva, en dicho supuesto es sumamente clara la aplicación de la norma
cambiaria.

Pero ¿qué ocurriría si en garantía de su obligación, hipoteca un inmueble de su

propiedad a favor de "A'?, ¿este podrá exigir el pago de su crédito ejerciendo
simultáneamente la acción cambiaria y la acción real? Consideramos que la respuesta
es negativa pues, como ya lo hemos indicado líneas arriba, en dicho supuesto no se
podrá ejercer la acción real ya que la misma procede cuando el bien pertenece a
persona distinta al deudor, razón por la cual el acreedor deberá exigir el pago de la
acreencia a través de la acción cambiaria o, si lo prefiere, a través de la acción causal.

Ahora bien, en el supuesto de que la garantía hipotecaria haya sido constituida sobre
un inmueble de "C" (un tercero) ¿"Al' podrá ejercer simultáneamente la acción real contra
"C" y la acción cambiaria contra "B"Q Asumimos que en esta hipótesis "A" sí podrá
ejercer simultáneamente dichas acciones, ya que estaría dentro de los alcances de lo
previsto por el artículo 1117 del Código Civil, toda vez que al elegir el ejercicio de la
acción cambiaria lo que en el fondo está ejerciendo es la acción personal, quedando
habilitado en su derecho para ejercer también la acción real contra el tercero propietario
del inmueble hipotecado.

Por lo expuesto, se advierte que la norma en comentario tiene como finalidad otorgar al
acreedor diversas posibilidades para que pueda satisfacer su crédito, razón por la cual
consideramos que la naturaleza jurídica de dicha norma es netamente procesal. En tal
sentido, no se podrá denunciar su inaplicación, su aplicación indebida o errónea, así
como tampoco su interpretación errónea como fundamento de un recurso de casación,
ya que dichas causales están reservadas para normas de carácter material. En
consecuencia, la presente norma solo podrá ser invocada, en la interposición de un
recurso de casación, bajo la causal de contravención de las normas que garantizan el
debido proceso.

Un punto final que conviene desarrollar es si procesal mente es válido que se ejercite la
acción personal y la acción real simultáneamente. Para ello es necesario tener en claro
que una de las pretensiones del acreedor es el cobro de su crédito con la venta judicial
(remate) del bien hipotecado, aunque sea este de propiedad de un tercero (tercer
adquirente). En este caso deberá peticionario a través del proceso de ejecución de
garantías (artículos 720 al 724 del Código Procesal Civil).
En dicho proceso el juez, al expedir el auto de ejecución, le exigirá al deudor que pague
la deuda bajo apercibimiento de ejecutarse el bien dado en garantía, lo que supone que
el acreedor deberá dirigir su demanda contra el deudor, como también contra el tercero
propietario del inmueble hipotecado (tercer adquirente), pues de dirigirse solamente
contra este la demanda sería improcedente, por cuanto el tercero no está obligado a
pagar la deuda del deudor garantizado. Claro está que el acreedor no puede iniciar otro
proceso contra el deudor principal por el pago de la misma deuda, pues de lo contrario
el deudor podría oponerle la excepción de litispendencia, debido a que en el proceso de
ejecución de garantías ya se le ha exigido el pago.

En suma, como se puede apreciar en la práctica el artículo en comentario solamente se

aplica cuando se inicia un proceso de ejecución de garantías, ya que en dicho proceso
el acreedor ejercerá simultáneamente la acción personal como la acción real (en el
supuesto de que el inmueble hipotecado sea de un tercero); pues, por un lado, le exigirá
al deudor el pago de la acreencia y, en caso de incumplimiento, se hará cobro con el
producto del remate del bien hipotecado (acción real).5

DOCTRINA

ARIANO DEHO, EUGENIA. TÍTULO, PARTES Y TERCEROS EN LA DENOMINADA

EJECUCIÓN DE GARANTÍAS. EN CUADERNOS JURISPRUDENCIALES N O 7, AÑO.
1. GACETA JURÍDICA, LIMA 2002; ARIASSCHREIBER PEZET, MAX Y CÁRDENAS
QUIRÓS, CARLOS. EXÉGESIS DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1984. TOMO VI.
GACETA JURÍDICA, LIMA 2002; DIEZPICAZA, LUIS Y GULLÓN, ANTONIO. SISTEMA

5
JURISPRUDENCIA: "Según el artículo 688 del Código Procesal Civil, los
procesos de ejecución se pueden promover en virtud de título ejecutivo y título
de ejecución, pudiéndose incoar con título ejecutivo la demanda de obligación
de dar suma de dinero de conformidad con el artículo 694 del acotado Código,
y con el título de ejecución demandar ejecución de garantías, de conformidad
con el artículo 720 del mismo cuerpo legal; por lo tanto, ambos procesos se
rigen por normas especiales, no siendo excluyentes uno del otro, tal como lo
establece el artículo 1117 del Código Civil. En consecuencia, el petitorio de la
presente acción de ejecución de garantía es jurídicamente posible" (Cas. N O
3149-2000. En Dialogo con la Jurisprudencia N O 39. Diciembre 2001.p. 151).
DE DERECHO CIVIL. VOLUMEN 111. EDITORIAL TECNOS S.A. MADRID, 1995;
TORRES CARRASCA, MANUEL ALBERTO. FACULTADES DEL ACREEDOR
HIPOTECARIO. EJERCICIO DE LAS ACCIONES REAL Y PERSONAL. EN
ACTUALIDAD JURÍDICA N O 98. GACETA JURÍDICA, LIMA 2002; REVOREDO DE
DEBAKEY, DELIA (COMPILADORA). CÓDIGO CIVIL. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS Y
COMENTARIOS, TOMO V. GRAFOTÉCNICA EDITORES E IMPRESORES S.R.L.,
LIMA 1988.