Estudio Financiero VISTA URUBO

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONOMICA Y FINANCIERA CONDOMINIO
“VISTA URUBO”
I. INTRODUCCION
El presente estudio tiene como finalidad realizar una valoración económica y financiera a
una iniciativa de inversión para el Sr. FREDY LIMPIAS LANDIVAR, quien ha contratado
los servicios de nuestra consultora para la realización del presente informe.
La presente evaluación es del Proyecto CONDOMINIO VISTA URUBO el cual pretende

ser una solución habitacional innovadora, brindando a sus habitantes la paz y la
tranquilidad que representa vivir en el urubú, a estratos sociales para los cuales aspirar vivir
en esta zona era prácticamente imposible.
El proyecto consiste en la construcción de l CONDOMINIO de departamentos, el cual

estará situado en una superficie de terreno de 8786 metros cuadrados, del CONDOMINIO
se desprenden dos alas cada una de ellas con 32 departamentos haciendo un total de 64
soluciones habitacionales donde se destaca principalmente la vista a la Ciudad de Santa
Cruz de la Sierra y por el otro lado al Parque Amboro.
Los departamentos en cada ala son de 4 modelos diferentes, cada uno con características
muy particulares y dimensiones distintas que oscilan entre los 140 y 240 metros cuadrados,
departamentos de 1,2 y 3 plantas, parqueos techados, bauleras, piscinas para niños y
adultos, gimnasio, sauna, dos churrasqueras, parques infantiles y mas de 5000 metros
cuadrados de áreas de esparcimiento.
El inicio de construcción de la obra esta previsto para el miércoles 01 de diciembre,

finalizando la misma en un plazo no mayor a 20 meses.
El presente estudio Económico Financiero tiene la siguiente estructura:
Y Inversiones
Y Ingresos
Y Costos y Egresos
Y Tipo y Estructura de Financiamiento
Y Flujo de Caja del Proyecto y Flujo de Caja del Inversionista
Y Flujo de Origen y Utilización de Fondos
Y Evaluación Financiera
Y Análisis de Sensibilidad y
Y Conclusiones y Recomendaciones
ICS. INDUSTRIAL CONSULTING SERVICES

“VISTA URUBO”
II. INVERSIONES
En este acápite se presenta el cuadro de inversiones que se realizarán para la edificación del
proyecto. Incluye la Inversión Fija consistente en el valor del terreno y la Obra civil, la cual
se pagará en forma periódica durante 24 meses.
En la Inversión Fija se incluye el terreno y la obra civil. No se ha tomado un valor de

imprevistos ya que el contrato de Obras Civiles es del tipo obra vendida, donde la Empresa
Constructora (Contratista) toma los riesgos en caso de dispararse algunas de las variables
del costo total de la construcción. Por el otro lado el Terreno no corre riesgos de
incertidumbre en cuanto a su valor tomado.
Las inversiones de éste proyecto se resumen en el cuadro de inversiones a continuación:
Cuadro de Inversiones
Expresado en Dólares Americanos
INVERSION FIJA MONTO US$

Terreno 702.937,60
Obra Civil 3.807.084,18
Otros 0,00
TOTAL 4.510.021,78
TOTAL INVERSION 4.510.021,78
También se considera el ITEM de aporte de capital, que para nuestro caso y para efectos de
evaluación se toma en cuenta como positivo para el caso de flujo de fondos disponible; y
negativo para el caso de la evaluación del proyecto, toda vez que formara parte de la
INVERSION FIJA INICIAL, pero a su vez se eliminara por ser un ítem que el Proyecto
debe pagar a los promotores del mismo. Ello como punto de aclaración.
APORTE DE K MONTO US$

Efectivo en bancos 850.000,00
Otros 0,00
TOTAL 850.000,00
TOTAL INV + APORTE DE K 5.360.021,78

“VISTA URUBO”
En relación a la Inversión Fija (Compra de Terreno y Obra civil); esta se desarrolla en

forma periódica durante la implementación del proyecto, la cual se detalla a continuación.
Cuadro de Inversiones x Periodo

Periodo Aporte de K Inversiones

0 850.000,00 0,00
1 0,00 702.937,60
2 0,00 103.712,53
3 0,00 103.712,53
4 0,00 153.712,53
5 0,00 138.283,37
6 0,00 172.854,21
7 0,00 222.854,21
8 0,00 207.425,05
9 0,00 207.425,05
10 0,00 341.995,89
11 0,00 276.566,73
12 0,00 241.995,89
13 0,00 241.995,89
14 0,00 172.854,21
15 0,00 272.854,21
16 0,00 172.854,21
17 0,00 138.283,37
18 0,00 138.283,37
19 0,00 103.712,53
20 0,00 153.712,53
21 0,00 103.712,53
22 0,00 69.141,68
23 0,00 69.141,68
24 0,00 0,00
25 0,00 0,00
26 0,00 0,00
850.000,00 4.510.021,78
El aporte de capital se considera en el periodo 0, SOLO PARA EFECTOS DE separarlo de

la INVERSION TOTAL; el cual como se vera mas adelante para efectos de FLUJO DE
CAJA se considera de 2 maneras:
 POSITIVO como ingreso para efectos de DISPONIBILIDAD

 NEGATIVO como parte de la INVERSION INICIAL, toda vez q contablemente es
un DINERO que el PROYECTO le debe a los socios o promotores del mismo.

“VISTA URUBO”
III. INGRESOS
Los ingresos generados por el proyecto son producto de la gestión comercial por parte de los
inversionistas, los cuales consideran un precio de preventa de $us. 700.- por m2 construido,
siendo conservadores y manteniendo el mismo valor para los 64 departamentos. No se está
considerando que es el primer CONDOMINIO en el Urubo y que existe un mercado potencial
que no ha sido explorado, que es la clase ejecutiva joven, que por medio de un financiamiento
pueden llegar a vivir en esta zona, las cueles eran prohibitivas por los valores de terrenos y el
tipo de construcción que sumados ambos superan los $us. 200.000.- como mínimo.
El cuadro de ingresos que se presenta a continuación durante la ETAPA de implementación y

puesta en marcha que tiene el proyecto, vale decir 26 meses:
Cuadro de Ingresos
Expresado en Dólares Americanos y Periodos Mensuales
Periodo Ventas
0
1 0,00
2 229.235,70
3 67.116,60
4 67.116,60
5 93.008,66
6 93.008,66
7 104.176,46
8 104.176,46
9 93.008,66
10 93.008,66
11 93.008,66
12 93.008,66
13 98.592,56
14 106.501,16
15 88.972,46
16 88.972,46
17 152.052,86
18 160.213,46
19 500.832,06
20 500.832,06
21 500.832,06
22 3.989.515,96
23 134.233,20
24 0,00
25 0,00
26 0,00
7.451.424,00

“VISTA URUBO”
Grafico de Ingresos:

“VISTA URUBO”
IV. COSTOS Y EGRESOS
El presupuesto de costos y egresos son erogaciones de dinero que resultan durante la

Implementación y Puesta en Marcha del negocio y por su naturaleza se resumen en los
siguientes tipos:
Y Honorarios Profesionales: Relativos a gastos en Estudios y Personal Profesional

requerido para el Proyecto.
Y Gastos Administrativos, personal a cargo de la oficina de ventas.
Y Gastos Legales; relativos los egresos generados en abogados y trámites.
Y Marketing, gastos emergentes para la comercialización de los departamentos
Cuadro Costos y Gastos

Expresado en Dólares Americanos y Periodos Trimestrales
Periodo H. Profesionales G.Administrativos G. Legales G. Marketing

0
1 36.000,00 2.000,00 5.000,00 0,00
2 1.000,00 2.000,00 0,00 5.000,00
3 1.000,00 2.000,00 0,00 0,00
4 1.000,00 2.000,00 0,00 0,00
5 1.000,00 2.000,00 0,00 10.000,00
6 1.000,00 2.000,00 0,00 0,00
7 31.000,00 2.000,00 0,00 0,00
8 0,00 2.000,00 20.000,00 0,00
9 0,00 2.000,00 0,00 0,00
10 0,00 2.000,00 0,00 0,00
11 0,00 2.000,00 0,00 0,00
12 0,00 2.000,00 0,00 0,00
13 30.000,00 2.000,00 0,00 0,00
14 0,00 2.000,00 0,00 0,00
15 0,00 2.000,00 0,00 0,00
16 0,00 2.000,00 0,00 0,00
17 0,00 2.000,00 0,00 0,00
18 0,00 2.000,00 0,00 0,00
19 0,00 2.000,00 0,00 0,00
20 0,00 2.000,00 0,00 0,00
21 0,00 2.000,00 0,00 0,00
22 0,00 2.000,00 0,00 0,00
23 0,00 2.000,00 0,00 0,00
24 0,00 2.000,00 0,00 0,00
25 0,00 2.000,00 0,00 0,00
26 0,00 2.000,00 0,00 0,00
102.000,00 52.000,00 25.000,00 15.000,00

“VISTA URUBO”
Grafico de Egresos

“VISTA URUBO”
V. FINANCIAMIENTO
El presente capitulo trata de especificar las fuentes monetarias a que se recurrirá y a las
formas en que se proyecta canalizar los recursos financieros para traducir a la realidad la
iniciativa del presente proyecto.
ESTRUCTURA DE CAPITAL DEL PROYECTO
Para el financiamiento del proyecto es necesario, además del capital que aportan los socios,
es imprescindible recurrir a diversas alternativas de crédito ofertado por las instituciones
financieras de nuestro medio.
La inversión total requerida para la implementación del proyecto suma un total de $us.
4.510.021,78 dólares americanos.
Como indicamos anteriormente, el APORTE DE CAPITAL se incorpora como un ITEM de

flujo neto que ingresa y sale, toda vez que son montos que ingresan al proyecto para
financiar las inversiones; pero luego saldrán como efecto del dinero que el proyecto les
debe a los promotores del mismo.
En el cuadro siguiente se detalla la estructura de capital y financiamiento del proyecto.
Cuadro de la Estructura del Capital del Proyecto

Estructura de Financiamiento
Aporte Propio Financiamiento Externo
INVERSION FIJA MONTO US$ % Cantidad % Cantidad
Terreno 702.937,60 100,00% 702.937,60 0,00% 0
Obra Civil 3.807.084,18 47,47% 1.807.084,18 52,53% 2.000.000,00
Otros 0,00 0,00% 0,00 100,00% 0,00
TOTAL 4.510.021,78 2.510.021,78 2.000.000,00
APORTE DE CAPITAL MONTO US$

Efectivo en bancos 850.000,00 100,00% 850.000,00 100,00% 0,00
Otros 0,00 0,00% 0,00 100,00% 0,00
TOTAL 850.000,00 850.000,00 0,00
TOTAL 5.360.021,78 3.360.021,78 2.000.000,00

“VISTA URUBO”
MARCO REFERENCIAL DEL FINANCIAMIENTO
CREDITO
El financiamiento escogido será un Préstamo con amortización de capital, cuyas

características se detallan a continuación:
Cuadro de Información del crédito

CONCEPTO CONDICIONES
Capital $US 2.000.000,00
Plazo 24 meses
Periodo de Gracia 1 año
Tasa 6%
Plazo de pago capital A vencimiento Periodo de Gracia
Fecha de pago de capital A vencimiento
Fecha de pago de interes A vencimiento
Para efectos de evaluación se ha considerado el uso total del crédito castigando de tal forma
al proyecto para que pueda soporta la carga financiera que esto significa. Ello sin importar
si el proyecto llegará a usar en su totalidad la disponibilidad de la línea de crédito. Con ello
nos aseguramos que el Proyecto es capaz de asumir tal carga financiera sin poner en riesgo
su compromiso con la institución financiera.
Otro factor a tomar en cuenta de acuerdo al cronograma de desembolsos será que los
recursos del préstamo serán necesarios en 4 oportunidades y en los montos señalados por la
proyección realizada por los promotores del proyecto de acuerdo a requerimiento financiero
del proyecto.
Los montos a desembolsar en la línea de crédito y de acuerdo a periodo de desembolso se
señalan en la siguiente tabla:
Fecha Desembolso
Mes 3 200.000,00
Mes 7 400.000,00
Mes 10 1.000.000,00
Mes 16 400.000,00
Cada retiro tendrá sus propias características de amortización en función de la

disponibilidad del flujo de caja, Para efectos de evaluación se presenta la propuesta de pago
para cada desembolso, así mismo se adjunta la tabla resumen final del flujo de pago de
capital e interés para los 4 montos retirados en la línea de crédito.

“VISTA URUBO”
DESEMBOLSO 1: 200.000,00 Dólares americanos.
Fecha Capital Intereses Cuota Saldo Deudor

0 0,00
M 1 0,00 0,00 0,00 0,00
M 2 0,00 0,00 0,00 0,00
M 3 0,00 0,00 0,00 200.000,00
M 4 0,00 0,00 0,00 200.000,00
M 5 0,00 0,00 0,00 200.000,00
M 6 0,00 0,00 0,00 200.000,00
M 7 0,00 0,00 0,00 200.000,00
M 8 0,00 0,00 0,00 200.000,00
M 9 0,00 0,00 0,00 200.000,00
M 10 0,00 0,00 0,00 200.000,00
M 11 0,00 0,00 0,00 200.000,00
M 12 0,00 0,00 0,00 200.000,00
M 13 0,00 0,00 0,00 200.000,00
M 14 0,00 0,00 0,00 200.000,00
M 15 16.666,67 12.000,00 28.666,67 183.333,33
M 16 16.666,67 916,67 17.583,33 166.666,67
M 17 16.666,67 833,33 17.500,00 150.000,00
M 18 16.666,67 750,00 17.416,67 133.333,33
M 19 16.666,67 666,67 17.333,33 116.666,67
M 20 16.666,67 583,33 17.250,00 100.000,00
M 21 16.666,67 500,00 17.166,67 83.333,33
M 22 16.666,67 416,67 17.083,33 66.666,67
M 23 16.666,67 333,33 17.000,00 50.000,00
M 24 16.666,67 250,00 16.916,67 33.333,33
M 25 16.666,67 166,67 16.833,33 16.666,67
M 26 16.666,67 83,33 16.750,00 0,00
Desembolso
Periodo de gracia; no se paga ni capital ni interes
Cuotas de capital
De acuerdo a las condiciones del Crédito, el desembolso 1 se cancelara de la sgte. manera:
./ La amortización y el interés se comenzará a cancelar una vez cumplido el periodo de

gracia de 1 año.
./ El monto de capital se dividirá en 12 cuotas iguales de capital.
./ El interés se cancelara sobre el monto deudor a capital, y el mismo se comenzara a
pagar conjuntamente con la cuota de amortización propuesta.
./ El primer mes de pago del interés se cancela el acumulado del periodo de gracia. Luego
sobre saldo deudor.
./ La forma de amortización tomada es solo para efectos de la evaluación demostrando
que el proyecto es capaz de asumir una carga financiera de ese tipo periodo a periodo.

“VISTA URUBO”

0 0,00
M 1 0,00 0,00 0,00 0,00
M 2 0,00 0,00 0,00 0,00
M 3 0,00 0,00 0,00 0,00
M 4 0,00 0,00 0,00 0,00
M 5 0,00 0,00 0,00 0,00
M 6 0,00 0,00 0,00 0,00
M 7 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 8 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 9 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 10 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 11 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 12 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 13 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 14 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 15 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 16 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 17 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 18 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 19 50.000,00 16.000,00 66.000,00 350.000,00
M 20 50.000,00 1.750,00 51.750,00 300.000,00
M 21 50.000,00 1.500,00 51.500,00 250.000,00
M 22 50.000,00 1.250,00 51.250,00 200.000,00
M 23 50.000,00 1.000,00 51.000,00 150.000,00
M 24 50.000,00 750,00 50.750,00 100.000,00
M 25 50.000,00 500,00 50.500,00 50.000,00
M 26 50.000,00 250,00 50.250,00 0,00
Desembolso
Cuotas de capital

gracia de 1 año.
sobre saldo deudor.

“VISTA URUBO”
DESEMBOLSO 3: 1.000.000,00 Dólares americanos.

0 0,00
M 1 0,00 0,00 0,00 0,00
M 2 0,00 0,00 0,00 0,00
M 3 0,00 0,00 0,00 0,00
M 4 0,00 0,00 0,00 0,00
M 5 0,00 0,00 0,00 0,00
M 6 0,00 0,00 0,00 0,00
M 7 0,00 0,00 0,00 0,00
M 8 0,00 0,00 0,00 0,00
M 9 0,00 0,00 0,00 0,00
M 10 0,00 0,00 0,00 1.000.000,00
M 11 0,00 0,00 0,00 1.000.000,00
M 12 0,00 0,00 0,00 1.000.000,00
M 13 0,00 0,00 0,00 1.000.000,00
M 14 0,00 0,00 0,00 1.000.000,00
M 15 0,00 0,00 0,00 1.000.000,00
M 16 0,00 0,00 0,00 1.000.000,00
M 17 0,00 0,00 0,00 1.000.000,00
M 18 0,00 0,00 0,00 1.000.000,00
M 19 0,00 0,00 0,00 1.000.000,00
M 20 0,00 0,00 0,00 1.000.000,00
M 21 0,00 0,00 0,00 1.000.000,00
M 22 250.000,00 60.000,00 310.000,00 750.000,00
M 23 250.000,00 3.750,00 253.750,00 500.000,00
M 24 250.000,00 2.500,00 252.500,00 250.000,00
M 25 250.000,00 1.250,00 251.250,00 0,00
M 26 0,00 0,00 0,00 0,00
Desembolso
Cuotas de capital

gracia de 1 año.
sobre saldo deudor.

“VISTA URUBO”

0 0,00
M 1 0,00 0,00 0,00 0,00
M 2 0,00 0,00 0,00 0,00
M 3 0,00 0,00 0,00 0,00
M 4 0,00 0,00 0,00 0,00
M 5 0,00 0,00 0,00 0,00
M 6 0,00 0,00 0,00 0,00
M 7 0,00 0,00 0,00 0,00
M 8 0,00 0,00 0,00 0,00
M 9 0,00 0,00 0,00 0,00
M 10 0,00 0,00 0,00 0,00
M 11 0,00 0,00 0,00 0,00
M 12 0,00 0,00 0,00 0,00
M 13 0,00 0,00 0,00 0,00
M 14 0,00 0,00 0,00 0,00
M 15 0,00 0,00 0,00 0,00
M 16 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 17 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 18 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 19 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 20 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 21 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 22 0,00 0,00 0,00 400.000,00
M 23 0,00 12.000,00 12.000,00 400.000,00
M 24 200.000,00 2.000,00 202.000,00 200.000,00
M 25 200.000,00 1.000,00 201.000,00 0,00
M 26 0,00 0,00 0,00 0,00
Desembolso
Cuotas de capital
./ La amortización y el interés se comenzará a cancelar antes de cumplido el periodo de

gracia, esto es a partir del mes 7 de retirado el desembolso.
./ El primer mes de pago del interés se cancela el acumulado del periodo de 6 meses.
Luego sobre saldo deudor.

“VISTA URUBO”
El flujo resumen para el financiamiento de los 4 desembolsos, se expresa en la siguiente

tabla:

0 0,00 0,00 0,00 0,00
M 1 0,00 0,00 0,00 0,00
M 2 0,00 0,00 0,00 0,00
M 3 0,00 0,00 0,00 200.000,00
M 4 0,00 0,00 0,00 200.000,00
M 5 0,00 0,00 0,00 200.000,00
M 6 0,00 0,00 0,00 200.000,00
M 7 0,00 0,00 0,00 600.000,00
M 8 0,00 0,00 0,00 600.000,00
M 9 0,00 0,00 0,00 600.000,00
M 10 0,00 0,00 0,00 1.600.000,00
M 11 0,00 0,00 0,00 1.600.000,00
M 12 0,00 0,00 0,00 1.600.000,00
M 13 0,00 0,00 0,00 1.600.000,00
M 14 0,00 0,00 0,00 1.600.000,00
M 15 16.666,67 12.000,00 28.666,67 1.583.333,33
M 16 16.666,67 916,67 17.583,33 1.966.666,67
M 17 16.666,67 833,33 17.500,00 1.950.000,00
M 18 16.666,67 750,00 17.416,67 1.933.333,33
M 19 66.666,67 16.666,67 83.333,33 1.866.666,67
M 20 66.666,67 2.333,33 69.000,00 1.800.000,00
M 21 66.666,67 2.000,00 68.666,67 1.733.333,33
M 22 316.666,67 61.666,67 378.333,33 1.416.666,67
M 23 316.666,67 17.083,33 333.750,00 1.100.000,00
M 24 516.666,67 5.500,00 522.166,67 583.333,33
M 25 516.666,67 2.916,67 519.583,33 66.666,67
M 26 66.666,67 333,33 67.000,00 0,00
2.000.000,00 123.000,00 2.123.000,00

“VISTA URUBO”
VI. FLUJOS DE CAJA
Cuadro del Flujo de Caja del Proyecto


“VISTA URUBO”
GRAFICO DEL COMPORTAMIENTO DEL FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO

“VISTA URUBO”
Flujo de Caja del Proyecto
El Flujo de caja del proyecto se refiere al cálculo de los influjos o entradas de efectivo
provenientes de la etapa de implementación y puesta en marcha. En este lo que se busca es
medir la rentabilidad de la inversión. A la vez es importante considerar el momento en que
se percibirá el flujo de caja generado por el proyecto.
Este flujo de caja nos permite hacer las siguientes consideraciones referentes a la propiedad
y seriedad de los datos que se tomarán en la etapa de evaluación. Por ejemplo tenemos:
./ La Inversión Total del Proyecto es de $us. 4.510.021,78 dólares americanos la cual

se realiza paralalelamente a la etapa de ventas e ingresos del proyecto.
./ Las Ventas se mantienen con sus pequeñas variaciones periodo a periodo, teniendo
su pico mas alto, el periodo 22; que es cuando se realiza la entrega del proyecto a
los potenciales compradores, tanto de preventa como de proyección.
./ El aporte de capital del periodo 0, no se toma para efectos de evaluación del flujo de
caja del proyecto, toda vez que esta cantidad tiene como flujo neto 0; pues formaría
parte de la inversión inicial como valor negativo, y positivo como aporte de capital.
./ El flujo de caja acumulado nos demuestra por sus valores negativos durante varios
periodos la necesidad de recurrir al financiamiento externo o interno para no caer
en etapas de iliquidez.
./ Para ello se toma como segundad instancia el flujo de caja del inversionista, donde
se requerirá el financiamiento externo como así también el aporte propio para lograr
un flujo neto acumulado con valores positivos; y a partir de allí también medir los
índices de rentabilidad que tendría el mencionado flujo.

“VISTA URUBO”
Cuadro del Flujo de Caja del Inversionista


“VISTA URUBO”
GRAFICO DEL COMPORTAMIENTO DEL FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA

“VISTA URUBO”
Flujo de Caja del Inversionista
El flujo de caja del inversionista se calcula de igual manera al anterior pero incluyendo las
fuentes de financiamiento externa e interna, y por ende la incidencia que tiene el costo
financiero producto del préstamo bancario. En este caso se incluyen las amortizaciones e
intereses bancarios, como así también el aporte propio para la construcción del proyecto. La
finalidad es medir la rentabilidad de los recursos propios frente al impacto del
apalancamiento de la deuda.
Este flujo de caja nos permite hacer las siguientes consideraciones referentes al aporte
propio y el financiamiento. Por ejemplo:
./ El aporte propio neto del inversionista en el periodo 1 asciende a $us. 615.731,40.
./ La Inversión Periódica en Obra civil, es absorbida por las Ventas y el Préstamo

bancario, el cual por sus características consistente en una línea de crédito, se hace
uso de el, en función de la disponibilidad requerida para efectos de liquidez.
./ Los ingresos son capaces de absorber positivamente la carga financiera producto del
préstamo, además de cumplir con los gastos generales del proyecto.
./ El flujo de caja acumulado del inversionista nos demuestra la liquidez o

disponibilidad positiva que tendríamos periodo a periodo luego cumplir los
compromisos de cada periodo.
./ Con estos flujos procederemos mas adelante a realizar la valoración financiera, para
analizar la recomendación de llevar a cabo la iniciativa de inversión y valorar los
compromisos de prestamos y aporte propio que se tendrían para escoger la mejor
estructura de financiamiento del proyecto.

“VISTA URUBO”
ANALISIS DE FUENTES Y USOS DE FONDOS
Los estados de origen y utilización de fondos es una técnica de gran utilidad para el
diagnostico financiero, pues permite determinar de donde previnieron los fondos y en que
han sido invertidos durante una gestión. Para nuestro caso se denomina Estado de Origen y
Utilización de Fondos Proyectado por tratarse de un Proyecto.
Cuadro del Estado de Fuentes y Uso de Fondos Proyectado

ESTADO DE FUENTES Y USOS DE FONDOS

CONCEPTO 1 2 3 4 5 6 7 8 9
FUENTES
Aporte de Kapital 850,000.00
Prestamo Bancario 0.00 0.00 200,000.00 0.00 0.00 0.00 400,000.00 0.00 0.00
Utilidad neta -43,000.00 221,235.70 64,116.60 64,116.60 80,008.66 90,008.66 71,176.46 82,176.46 91,008.66
TOTAL 807,000.00 221,235.70 264,116.60 64,116.60 80,008.66 90,008.66 471,176.46 82,176.46 91,008.66
USOS
Inversion Fija 461,928.94 103,712.53 103,712.53 153,712.53 138,283.37 172,854.21 222,854.21 207,425.05 207,425.05
Amortización Préstamo 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Pago o Retencion Dividendos 345,071.06 117,523.17 160,404.07 -89,595.93 -58,274.71 -82,845.55 248,322.25 -125,248.59 -116,416.39
TOTAL 807,000.00 221,235.70 264,116.60 64,116.60 80,008.66 90,008.66 471,176.46 82,176.46 91,008.66

CONCEPTO 10 11 12 13 14 15 16 17 18
FUENTES
Aporte de Kapital
Prestamo Bancario 1,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 400,000.00 0.00 0.00
Utilidad neta 91,008.66 91,008.66 91,008.66 66,592.56 104,501.16 86,972.46 86,972.46 150,052.86 158,213.46
TOTAL 1,091,008.66 91,008.66 91,008.66 66,592.56 104,501.16 86,972.46 486,972.46 150,052.86 158,213.46
USOS
Inversion Fija 341,995.89 276,566.73 241,995.89 241,995.89 172,854.21 272,854.21 172,854.21 138,283.37 138,283.37
Amortización Préstamo 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 16,666.67 16,666.67 16,666.67 16,666.67
Pago o Retencion Dividendos 749,012.76 -185,558.08 -150,987.24 -175,403.34 -68,353.05 -202,548.42 297,451.58 -4,897.18 3,263.42
TOTAL 1,091,008.66 91,008.66 91,008.66 66,592.56 104,501.16 86,972.46 486,972.46 150,052.86 158,213.46

CONCEPTO 19 20 21 22 23 24 25 26
FUENTES
Aporte de Kapital
Prestamo Bancario 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Utilidad neta 498,832.06 498,832.06 498,832.06 3,987,515.96 132,233.20 -2,000.00 -2,000.00 -2,000.00
TOTAL 498,832.06 498,832.06 498,832.06 3,987,515.96 132,233.20 -2,000.00 -2,000.00 -2,000.00
USOS
Inversion Fija 103,712.53 153,712.53 103,712.53 69,141.68 69,141.68 0.00 0.00 0.00
Amortización Préstamo 66,666.67 66,666.67 66,666.67 316,666.67 316,666.67 516,666.67 516,666.67 66,666.67
Pago o Retencion Dividendos 328,452.86 278,452.86 328,452.86 3,601,707.61 -253,575.15 -518,666.67 -518,666.67 -68,666.67
TOTAL 498,832.06 498,832.06 498,832.06 3,987,515.96 132,233.20 -2,000.00 -2,000.00 -2,000.00

“VISTA URUBO”
El resultado del análisis de este cuadro podemos decir lo siguiente:
./ Durante el periodo 0 de Inversiones, el aporte propio son el origen de los

fondos, los cuales son usados principalmente en financiar la Inversión Fija
inicial.
./ Para los periodos restantes e la fuente de los fondos son el saldo acumulado, la
Utilidad Neta y el Préstamo, los cuales son utilizados para financiar la inversión
periódica en obra civil, los gastos generales y el pago de los intereses y
amortización de la deuda, y la distribución de dividendos para el inversionista.

“VISTA URUBO”
VII. EVALUACION FINANCIERA
La Evaluación financiera consiste en someter el Flujo de Caja del Proyecto a una serie de
indicadores económicos que nos permitan obtener resultados a cerca de la rentabilidad del
proyecto durante su vida útil. Es por ello que este proyecto en particular será sometido a los
siguientes parámetros de evaluación que pasamos a describir brevemente para su
entendimiento en el siguiente punto.
PARAMETROS DE EVALUACION
Son empleados como indicadores de evaluación el Valor Actualizado Neto (VAN) y la

Tasa Interna de Retorno (TIR), que consideran el valor cronológico del Dinero en el
tiempo, esto significa que existe un cambio de valor en función del tiempo, es decir el
dinero pierde su poder adquisitivo.
Como el dinero cambia de valor con el tiempo debemos actualizarlo a un mismo periodo de
tiempo, para ello se usa la Tasa de actualización o de oportunidad.
Valor Actual Neto (VAN)
El Valor Actual neto de un proyecto de inversión, no es otra cosa, que su valor medido en
dinero de hoy, o expresado de otra manera, es el equivalente en moneda actual de todos los
ingresos restados de los egresos presentes y futuros que genera el proyecto.
Formula
El calculo del valor actual neto (VAN) se efectúa matemáticamente por medio de la
siguiente formula:
VAN = - FN0 + FN1 + ………… + FNn

(1+i) 0 (1+i) 1 (1+i) n
Donde:
 VAN = Valor Actualizado Neto

 FN = Flujos netos del proyecto durante su periodo de análisis económico
 i = Costo de oportunidad del capital o costo alternativo de la inversión
 n = Máximo valor que alcanza el periodo de análisis económico del proyecto
Calculo
El valor actual neto (VAN) se calcula reemplazando en la formula el monto de inversión

para el periodo cero (0), mas los flujos netos de caja anuales de los periodos subsiguientes
hasta completar la vida útil del proyecto, es decir para nuestro caso, hasta el mes 26, todos
ellos divididos entre el factor de actualización, (1+i)n, para actualizar los flujos de caja.

“VISTA URUBO”
Interpretación
Para saber si la inversión se lleva a cabo o no, se adopta la siguiente regla:
a) VAN > 0; proyecto rentable, indicando que el dinero invertido en el proyecto, rinde
mas que el costo de oportunidad de la inversión (i) %.
b) VAN = 0, significa que existe incertidumbre e indiferencia respecto a la rentabilidad
del proyecto.
c) VAN < 0, significa que el proyecto no es rentable, conviniendo invertir en
proyectos alternativos.
Tasa Interna de Retorno (TIR)
Representa la tasa de Interés mas alta que un inversionista estaría dispuesto a pagar sin
perder dinero, si todos los fondos para el financiamiento de la inversión se tomaran
prestados y el préstamo se pagara con las entrada en efectivo de la inversión a medida que
fuese produciendo.
El criterio de la tasa de retorno (TIR) evalúa el proyecto en función de una única tasa de
rendimiento por periodo con la cual la totalidad de los beneficios actualizados, son
exactamente iguales a los desembolsos expresados en moneda actual.
Formula
Matemáticamente se puede calcular la TIR mediante la siguiente formula:
TIR = i1 + (i2 - i1) VAN1

VAN1 + VAN2
Donde:
TIR = Tasa Interna de Retorno

i1 = Tasa de interés menor
i2 = Tasa de interés mayor
VAN1 = Valor actual neto de la tasa de interés menor
VAN2 = Valor actual neto de la tasa de interés mayor
Explicados el procedimiento y cálculo de ambos métodos de evaluación pasamos a la

aplicación de dichos criterios al proyecto en estudio.
De acuerdo a los cálculos realizados tenemos los siguientes cuadros de flujos para calcular
la rentabilidad del proyecto y del inversionista.

“VISTA URUBO”
Cuadro de Flujo Actualizado de Valor Actual Neto y Calculo de la TIR

Flujo de Caja del Proyecto:
Periodo F. Mensual Factor A. F. Actualizado VNA

0 0,00 1,0000 0,00 0,00
1 -745.937,60 0,9917 -739.772,83 -739.772,83
2 117.523,17 0,9835 115.588,67 -624.184,16
3 -39.595,93 0,9754 -38.622,30 -662.806,46
4 -89.595,93 0,9673 -86.670,60 -749.477,06
5 -58.274,71 0,9594 -55.906,14 -805.383,20
6 -82.845,55 0,9514 -78.821,46 -884.204,66
7 -151.677,75 0,9436 -143.117,59 -1.027.322,25
8 -125.248,59 0,9358 -117.203,31 -1.144.525,56
9 -116.416,39 0,9280 -108.038,12 -1.252.563,68
10 -250.987,24 0,9204 -230.999,16 -1.483.562,83
11 -185.558,08 0,9128 -169.369,22 -1.652.932,06
12 -150.987,24 0,9052 -136.675,52 -1.789.607,58
13 -175.403,34 0,8977 -157.465,07 -1.947.072,65
14 -68.353,05 0,8903 -60.855,55 -2.007.928,20
15 -185.881,75 0,8830 -164.125,06 -2.172.053,26
16 -85.881,75 0,8757 -75.202,96 -2.247.256,22
17 11.769,49 0,8684 10.220,86 -2.237.035,36
18 19.930,09 0,8612 17.164,65 -2.219.870,70
19 395.119,53 0,8541 337.481,63 -1.882.389,07
20 345.119,53 0,8471 292.339,20 -1.590.049,88
21 395.119,53 0,8401 331.926,47 -1.258.123,41
22 3.918.374,27 0,8331 3.264.488,80 2.006.365,39
23 63.091,52 0,8262 52.128,61 2.058.493,99
24 -2.000,00 0,8194 -1.638,82 2.056.855,18
25 -2.000,00 0,8126 -1.625,28 2.055.229,90
26 -2.000,00 0,8059 -1.611,84 2.053.618,06
VNA = 2.053.618,06
TIR = 5,44%
Del Cálculo de estos Flujos obtenemos lo siguiente:
Y VAN = $us. 2.053.618,06 > 0

Y TIR = 5.44 % Mensual
TIR = 65.28 % Anual > 10 % tasa de descuento del VAN

“VISTA URUBO”
Flujo de Caja del Inversionista:
Periodo F. Mensual Factor A. F. Actualizado VNA

0 0,00 1,0000 0,00 0,00
1 -745.937,60 0,9917 -739.772,83 -739.772,83
2 117.523,17 0,9835 115.588,67 -624.184,16
3 160.404,07 0,9754 156.459,89 -467.724,27
4 -89.595,93 0,9673 -86.670,60 -554.394,87
5 -58.274,71 0,9594 -55.906,14 -610.301,01
6 -82.845,55 0,9514 -78.821,46 -689.122,47
7 248.322,25 0,9436 234.307,81 -454.814,66
8 -125.248,59 0,9358 -117.203,31 -572.017,97
9 -116.416,39 0,9280 -108.038,12 -680.056,09
10 749.012,76 0,9204 689.363,01 9.306,92
11 -185.558,08 0,9128 -169.369,22 -160.062,31
12 -150.987,24 0,9052 -136.675,52 -296.737,83
13 -175.403,34 0,8977 -157.465,07 -454.202,90
14 -68.353,05 0,8903 -60.855,55 -515.058,45
15 -214.548,42 0,8830 -189.436,41 -704.494,86
16 296.534,91 0,8757 259.662,87 -444.831,99
17 -5.730,51 0,8684 -4.976,49 -449.808,48
18 2.513,42 0,8612 2.164,67 -447.643,82
19 311.786,20 0,8541 266.304,51 -181.339,30
20 276.119,53 0,8471 233.891,61 52.552,30
21 326.452,86 0,8401 274.241,94 326.794,24
22 3.540.040,94 0,8331 2.949.290,49 3.276.084,74
23 -270.658,48 0,8262 -223.628,31 3.052.456,42
24 -524.166,67 0,8194 -429.507,17 2.622.949,25
25 -521.583,33 0,8126 -423.858,21 2.199.091,05
26 -69.000,00 0,8059 -55.608,59 2.143.482,46
VNA = 2.143.482,46
TIR = 9,62%
Del Cálculo de estos Flujos obtenemos lo siguiente:
Y VAN = $us. 2.143.482,46 > 0

Y TIR = 9.62 % Mensual
TIR = 115.44 % Anual > 10% tasa de descuento del VAN

“VISTA URUBO”
VIII. SENSIBILIDAD
El análisis de sensibilidad tiene como objeto agregar información a los resultados

pronosticados del proyecto que permita medir cuan sensible es la evaluación realizada a
variaciones en uno o más parámetros decisorios.
La importancia de éste análisis se manifiesta en el hecho de que los valores de las variables
que se han utilizado para llevar a cabo la evaluación del proyecto, puedan tener
desviaciones con efectos de consideración en la medición de sus resultados.
Para el caso en particular aplicaremos el modelo de sensibilidad unidimensional del VAN y

el TIR, el cual determinará los límites hasta donde pueden ser modificadas una sola de las
variables mas incidentes del proyecto, de forma tal que aún permanezca siendo rentable. En
el tema que nos ocupa los parámetros de incidencia elegidos para ser modificados son los
siguientes:
Y DISMINUCION DE UN 3% EN LOS INGRESOS
Para este caso hemos tomado un máximo de variación del 3%, ya que el precio de
los departamentos al cual se pretende vender es bastante ACEPTABLE en relación al
precio de mercado. Por ende consideramos que un 3% mas de disminución en los ingresos
x venta es un buen tope de castigo real para considerar si el proyecto lo puede soportar y
continuar siendo rentable.
Del Cálculo de estos Flujos como se vera en las tablas siguientes se obtuvieron los
siguientes valores para los indicadores financieros para CADA CASO:
Y VAN = $us. 1.861.990,23

Y TIR = 5.07 % mensual
TIR = 60,84 % Anual > 10 % tasa de descuento del VAN
Y VAN = $us. 1.861.990,23


“VISTA URUBO”
Cuadro del Flujo de Caja del Proyecto con AFECTACION de un 3 % a las Ventas

“VISTA URUBO”
Cuadro del Flujo de Caja del Inversionista con Afectación de un 3 % a las Ventas

“VISTA URUBO”
Y INCREMENTO DE UN 15% EN LOS GASTOS PERIODICOS
Para este caso la variable que se ha elegido para sensibilizar tiene un mayor rango
de variación porque de acuerdo a los estudios preliminares puede llegar a tener una
dispersión mayor debido a sus características reales. De todas maneras al ser bastante
pequeña en relación a los ingresos x periodo es que su incidencia puede ser soportada con
un mayor colchón económico y no producir efectos que puedan poner en peligro la
rentabilidad del proyecto. A continuación se muestran los flujos de caja que han sufrido la
variación pertinente con sus respectivos cálculos de evaluación.
Y VAN = $us 2.026.395,15

Y VAN = $us. 2.116.259,55

Y TIR = 9,45 % mensual

“VISTA URUBO”
Cuadro del Flujo de Caja del Proyecto Afectado x un 15 % de aumento en los gastos

“VISTA URUBO”
Cuadro del Flujo de Caja del Inversionista x un 5 % de aumento en los gastos


“VISTA URUBO”
Y INCREMENTO DE UN 5% EN LA INVERSION
Finalmente la última variable elegida tiene como tope un 5% de variación ya que

en los cálculos preliminares se ha tomado con anterioridad un factor de seguridad del 5%
de imprevistos, lo que le da un rango total del 10% como techo máximo, lo cual
consideramos suficiente para sensibilizar la rentabilidad del proyecto. Los flujos de caja
que muestran esta variación son los siguientes:
Y VAN = $us. 1.845.993,55

Y VAN = $us. 1.935.857,95


“VISTA URUBO”
Cuadro del Flujo de Caja del Proyecto Afectado x 5 % en el Aumento de la Inversión


“VISTA URUBO”
Cuadro del Flujo de Caja Inversionista Afectado x 5 % en el Aumento de la Inversión


“VISTA URUBO”
IX. CONCLUSIONES y RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES
Después de realizada la evaluación económica y financiera del proyecto, es decir el cálculo

del VAN y el TIR, se puede concluir que el proyecto es factible o viable, ya que asegura su
rentabilidad en base a lo siguiente:
a) El VAN sin financiamiento es de $us. 2.053.618,06 valor mayor a cero y según los
criterios de interpretación financiera explicados en el Acápite VII de Evaluación, si
el VAN es mayor a cero, el Proyecto es rentable.
b) La TIR sin financiamiento es de 5.44 % Mensual (65,28 % anual), que comparada

con la tasa de corte o tasa de oportunidad del mercado es mayor, ya que ésta es de
10 %, y siguiendo los criterios de interpretación, la TIR debe ser mayor a la tasa
oportunidad del mercado financiero como también mayor a la tasa de descuento que
se utilizó para actualizar los flujos a valor presente, la cual es del 6 %, siendo ésta
otra de las razones por la cual el proyecto es factible.
c) El VAN con financiamiento es de $us. 2.143.482,46 , valor que también es mayor a

cero, por lo tanto si el inversionista recurre a fuentes externas de financiamiento, el
proyecto no dejará de ser rentable.
d) La TIR con financiamiento es 9.62 % Mensual (115,44 % anual), la cual también es

mayor a la tasa de corte del mercado financiero, entonces se puede decir que el
proyecto es factible si se recurre el financiamiento externo.
e) Realizado el Análisis de Sensibilidad para las variables económicas más

importantes que pudieran influir en la rentabilidad del proyecto, y aplicando los
criterios de evaluación anteriormente descritos, se llega a la conclusión que el
proyecto continua siendo factible y rentable para cada uno de los casos.
RECOMENDACIONES
Luego de analizadas estas conclusiones realizamos las siguientes recomendaciones para la

ejecución del proyecto:
a) Se recomienda al inversionista en considerar seriamente la opción de un

financiamiento externo, dado que el proyecto ofrece un VAN y TIR interesantes
además de la Disponibilidad de Efectivo para cada uno de los periodos.
b) Por otro lado, se aconseja obtener financiamiento a bajas tasas de interés en función
de aquellos créditos dirigidos a la implementación de dicho tipo de proyecto.

“VISTA URUBO”
El presente estudio ha sido elaborado por la consultora ICS. Industrial Consulting Services
SRL. a petición del Sr. FREDY LIMPIAS de acuerdo a los datos proveídos por el
interesado.
Los suscritos el Sr. Ing. Fredy Limpias en calidad de promotor del proyecto
CONDOMINIO VISTA URUBO, y el Sr. Ing. Holger Guzmán en calidad de Gerente
General de la Consultora ICS, firmamos el presente informe.
FIRMAS:
_
1. ING. FREDY LIMPIAS L. – PROMOTOR DEL PROYECTO
2. ING. HOLGER GUZMAN S. – GERENTE GENERAL ICS SRL.

“VISTA URUBO”
DATOS DE LA CONSULTORA
Y NOMBRE COMERCIAL: ICS. INDUSTRIAL CONSULTING SERVICES

SRL.
Y NIT: 1027695027
Y LICENCIA O PADRON MUNICIPAL: 220352
Y MATRICULA FUNDEMPRESA: 105265
Y REGISTRO CAINCO: 4190
Y REGISTRO NACIONAL DE CONSULTORIA: 2258
Y REPRESENTANTE LEGAL: HOLGER GUZMAN SANDOVAL

INGENIERO INDUSTRIAL
R.N.I. 12595
C.I. 1580018-SC

Estudio Financiero VISTA URUBO

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ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONOMICA Y FINANCIERA CONDOMINIO

La presente evaluación es del Proyecto CONDOMINIO VISTA URUBO el cual pretende

El proyecto consiste en la construcción de l CONDOMINIO de departamentos, el cual

El inicio de construcción de la obra esta previsto para el miércoles 01 de diciembre,

El presente estudio Económico Financiero tiene la siguiente estructura:

ICS. INDUSTRIAL CONSULTING SERVICES

En la Inversión Fija se incluye el terreno y la obra civil. No se ha tomado un valor de

Las inversiones de éste proyecto se resumen en el cuadro de inversiones a continuación:

INVERSION FIJA MONTO US$

TOTAL INVERSION 4.510.021,78

APORTE DE K MONTO US$

TOTAL INV + APORTE DE K 5.360.021,78

ICS. INDUSTRIAL CONSULTING SERVICES

En relación a la Inversión Fija (Compra de Terreno y Obra civil); esta se desarrolla en

Cuadro de Inversiones x Periodo

Periodo Aporte de K Inversiones

El aporte de capital se considera en el periodo 0, SOLO PARA EFECTOS DE separarlo de

 POSITIVO como ingreso para efectos de DISPONIBILIDAD

ICS. INDUSTRIAL CONSULTING SERVICES

El cuadro de ingresos que se presenta a continuación durante la ETAPA de implementación y

ICS. INDUSTRIAL CONSULTING SERVICES

ICS. INDUSTRIAL CONSULTING SERVICES

IV. COSTOS Y EGRESOS

El presupuesto de costos y egresos son erogaciones de dinero que resultan durante la

Y Honorarios Profesionales: Relativos a gastos en Estudios y Personal Profesional

Cuadro Costos y Gastos

Periodo H. Profesionales G.Administrativos G. Legales G. Marketing

ICS. INDUSTRIAL CONSULTING SERVICES

ICS. INDUSTRIAL CONSULTING SERVICES

ESTRUCTURA DE CAPITAL DEL PROYECTO

Como indicamos anteriormente, el APORTE DE CAPITAL se incorpora como un ITEM de

En el cuadro siguiente se detalla la estructura de capital y financiamiento del proyecto.

Cuadro de la Estructura del Capital del Proyecto

APORTE DE CAPITAL MONTO US$

TOTAL 5.360.021,78 3.360.021,78 2.000.000,00

ICS. INDUSTRIAL CONSULTING SERVICES

MARCO REFERENCIAL DEL FINANCIAMIENTO

El financiamiento escogido será un Préstamo con amortización de capital, cuyas

Cuadro de Información del crédito

Cada retiro tendrá sus propias características de amortización en función de la

ICS. INDUSTRIAL CONSULTING SERVICES

DESEMBOLSO 1: 200.000,00 Dólares americanos.

Fecha Capital Intereses Cuota Saldo Deudor

De acuerdo a las condiciones del Crédito, el desembolso 1 se cancelara de la sgte. manera:

./ La amortización y el interés se comenzará a cancelar una vez cumplido el periodo de

ICS. INDUSTRIAL CONSULTING SERVICES

DESEMBOLSO 2: 400.000,00 Dólares americanos.

Fecha Capital Intereses Cuota Saldo Deudor

De acuerdo a las condiciones del Crédito, el desembolso 2 se cancelara de la sgte. manera:

./ La amortización y el interés se comenzará a cancelar una vez cumplido el periodo de

ICS. INDUSTRIAL CONSULTING SERVICES

DESEMBOLSO 3: 1.000.000,00 Dólares americanos.

Fecha Capital Intereses Cuota Saldo Deudor

De acuerdo a las condiciones del Crédito, el desembolso 3 se cancelara de la sgte. manera:

./ La amortización y el interés se comenzará a cancelar una vez cumplido el periodo de

ICS. INDUSTRIAL CONSULTING SERVICES

DESEMBOLSO 4: 400.000,00 Dólares americanos.

Fecha Capital Intereses Cuota Saldo Deudor

De acuerdo a las condiciones del Crédito, el desembolso 3 se cancelara de la sgte. manera:

./ La amortización y el interés se comenzará a cancelar antes de cumplido el periodo de

ICS. INDUSTRIAL CONSULTING SERVICES

El flujo resumen para el financiamiento de los 4 desembolsos, se expresa en la siguiente

Fecha Capital Intereses Cuota Saldo Deudor

ICS. INDUSTRIAL CONSULTING SERVICES