Annexe 3 Guide D'élaboration D'un SPSI

France Domaine Guide d’élaboration d’un SPSI
STB
GUIDE MÉTHODOLOGIQUE
Élaborer un Schéma pluriannuel de stratégie

immobilière (SPSI) de deuxième génération
Septembre 2016
1
Table des matières
PRÉAMBULE ........................................................................................................................................................... 3
PHASE DIAGNOSTIC ............................................................................................................................................. 5
1. Le diagnostic du parc immobilier ........................................................................................................... 5
1.1. La nécessaire mise à jour des données du parc .......................................................................................... 5
1.2. Les outils d’aide à la connaissance du parc ................................................................................................. 8
1.3. La réalisation du diagnostic bâtimentaire ................................................................................................. 11
2. Le recensement des moyens humains et des compétences ................................................................. 19
2.1. Recensement des moyens humains et des compétences ......................................................................... 19
2.2. Analyse du recensement des moyens humains et des compétences ....................................................... 21
3. Le diagnostic des moyens financiers concourant aux dépenses immobilières de l’opérateur ............... 21
PHASE STRATÉGIE.............................................................................................................................................. 22
1. La doctrine de la Politique Immobilière de l’Etat.................................................................................. 22
1.1. Les objectifs de la PIE ................................................................................................................................ 22
1.2. Les principes de la politique immobilière de l’Etat ................................................................................... 22
1.3. Le pilotage du parc à travers des axes opérationnels et des indicateurs de suivi et de mesure .............. 23
2. Stratégie patrimoniale ......................................................................................................................... 23
2.1. Les facteurs déclencheurs ......................................................................................................................... 23
2.2. Objectif poursuivi et démarche à adopter ................................................................................................ 24
3. Stratégie d’intervention sur le parc immobilier projeté........................................................................ 25
3.1. Le périmètre de la stratégie d’intervention .............................................................................................. 25
3.2. Objectif poursuivi et démarche à adopter ................................................................................................ 25
MISE EN œuvre DE LA STRATEGIE : LE MONTADE DES PROJETS IMMOBILIERS ................................ 26
1. Les étapes à respecter ......................................................................................................................... 26
2. La définition du besoin ........................................................................................................................ 26
3. L’analyse économique et budgétaire comparative des différents scénarios envisagés.......................... 26
3.3. Dimension économique ............................................................................................................................ 27
3.4. Dimension budgétaire ............................................................................................................................... 27
ANNEXES ............................................................................................................................................................... 28
A. Annexe 1 – Typologie des surfaces....................................................................................................... 28
B. Annexe 2 – Tableau de recensement des moyens et compétences ...................................................... 30
C. Annexe 3 – Tableau de recensement des moyens financiers ................................................................ 31
D. Annexe 4 – Glossaire immobilier.......................................................................................................... 31
E. Annexe 5 – Outil de simulation économique et budgétaire (.xls et .odt) .............................................. 32
F. Annexe 6 – Guide d’utilisation de l’Outil de simulation économique et budgétaire.............................. 32
G. Annexe 7 – Base de coûts immobiliers standards................................................................................. 33
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PRÉAMBULE
Les schémas pluriannuels de stratégie immobilière (SPSI) ont été déclinés aux opérateurs de l’Etat par une
circulaire du 16 septembre 2009. Le renouvellement de ce dispositif constitue un enjeu majeur permettant de
dépasser les acquis de la première génération tant en termes de programmation que de mise en œuvre des
opérations immobilières des opérateurs de l'Etat.
Bien que conçus pour une périodicité quinquennale, les SPSI permettent d’instaurer une méthodologie
pérenne d'analyse, de gestion et de pilotage du parc. Ils sont, par définition, « glissants » dans le temps et
adaptables, afin de répondre aux évolutions constantes du périmètre des missions de l’opérateur et de
l'organisation de ses services. Ils s'inscrivent donc dans une logique de long terme.
La méthodologie déployée dans le cadre du renouvellement du dispositif SPSI est inspirée de la méthodologie
mise en place dans le cadre des schémas directeurs immobiliers régionaux (SDIR). Les outils et le cadre
méthodologique des SDIR sont ainsi mis à disposition de l’ensemble des opérateurs.
Les nouveaux SPSI ont pour finalité l’élaboration par l’opérateur conjointement avec son (ses) tutelle(s)
ministérielle(s), d’un nouveau document comprenant :
- Un volet diagnostic qui se décompose en trois étapes :

o Un diagnostic du parc immobilier de l’opérateur : ce diagnostic doit permettre de disposer
d’une vision d'ensemble du parc occupé par l’opérateur (quel que soit le statut d’occupation
des biens) pour en dégager de grandes orientations. Il repose sur un inventaire des biens de
occupés par l’opérateur et sur une évaluation qualitative des bâtiments.
o Un recensement des moyens humains et des compétences dédiés à la fonction
immobilière au sein des services de l’opérateur : ce recensement doit permettre de
connaître les moyens et compétences disponibles et d’en déduire les préconisations en
termes d’organisation (recherche de pistes de mutualisation, identification des besoins de
formation…).
o Un diagnostic des moyens financiers concourant aux dépenses immobilières: ce

diagnostic doit permettre de quantifier le montant des dépenses consacrées à l’immobilier et
d’identifier les vecteurs budgétaires qui supportent ces dépenses.
Une phase stratégie immobilière qui se décompose en deux phases complémentaires et itératives :
o La stratégie patrimoniale qui consiste à définir le périmètre projeté des implantations du

parc immobilier de l’opérateur et à déterminer les opérations immobilières à réaliser (cessions,
regroupement ou densification d'implantations, renégociation des baux…) ;
o La stratégie d’intervention sur le parc immobilier projeté qui vise à élaborer la stratégie
d’entretien et de rénovation du parc afin de répondre aux objectifs de préservation du
patrimoine, d'optimisation et de modernisation du parc.
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Ces nouvelles modalités s’inscrivent dans la continuité des travaux suivants :

- Groupes de travail « Tutelles », qui a associé au printemps 2015 les tutelles ministérielles, le
secrétariat général à la modernisation de l’action publique (SGMAP), la Direction du Budget (DB) et
le service central de France Domaine, en vue de la création d’une dynamique propre au
renouvellement de la campagne des SPSI ;
- Groupes de travail « Trajectoires et indicateurs », qui a associé des acteurs hétérogènes et pertinents
de l’immobilier public en vue d’arrêter une liste d’indicateurs immobiliers afin d’établir une stratégie et
des trajectoires cohérentes pour la politique immobilière de l’Etat.
De fait, les SPSI doivent s’inscrire dans les quatre axes stratégiques de la politique immobilière de l’Etat qui
sont :
- La préservation du patrimoine immobilier afin de s’assurer du maintien du parc immobilier à un

niveau de qualité réglementaire, technique et fonctionnel optimal ;
- L’optimisation du parc immobilier afin d’assurer la maîtrise des surfaces et l’optimisation
économique des coûts d’exploitation et de services aux bâtiments (loyers, charges de
fonctionnement);
- La modernisation du parc immobilier afin de favoriser les actions visant à la modernisation du parc
tant en matière de développement durable que de développement technologique et de confort ;
- La professionnalisation de la fonction immobilière, afin de mieux accompagner les acteurs de
l’immobilier (au moyen d’un parcours de formation dédié) et de partager plus efficacement les
compétences.
Enfin, les SPSI des opérateurs devront s’inscrire dans une logique territorialisée afin de pouvoir tirer parti de
l’ensemble des potentialités de mutualisation à l’échelle régionale. A ce titre, les opérateurs font partie
intégrante du périmètre de réflexion des schémas directeurs immobiliers régionaux (SDIR) et devront tenir
compte, dans la définition de leur stratégie immobilière, des orientations définies dans le cadre des SDIR.
***
Ce guide se veut un outil pédagogique d’accompagnement à l’élaboration d’un SPSI – dans l’ensemble et le
détail de ses composantes. Il est à destination tant des opérateurs que des ministères de tutelle ou de tout
autre acteur partie prenante de l’élaboration d’un SPSI.
L’annexe du guide récapitule l’ensemble des outils à disposition des tutelles et des opérateurs dans chaque
étape de l’élaboration d’un SPSI ainsi que la trame que devront respecter tous les SPSI.
Le SPSI de l’opérateur se présentera, a minima, sous forme d’un document littéral bâti selon la trame fournie
et les informations synthétiques devront être renseignées dans le référentiel technique (RT).
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PHASE DIAGNOSTIC
La phase diagnostic doit constituer une base solide sur laquelle pourra être bâtie la phase stratégie du SPSI.
En effet, la stratégie doit s’appuyer sur une analyse globale du parc immobilier, des moyens humains et des
compétences ainsi que des moyens financiers.
Ce diagnostic permet également de mieux gérer et anticiper les prochaines réformes, les évolutions d'effectifs
et des méthodes de travail. L’existence d’un diagnostic fiable et complet permet d’être en mesure de proposer
la réponse la mieux adaptée à un besoin exprimé, l’adaptation du parc immobilier aux réorganisations des
services se trouve ainsi facilitée.
Les trois volets du diagnostic (diagnostic du parc immobilier, des moyens humains et compétences et des
moyens financiers) sont détaillés ci-dessous.
1. Le diagnostic du parc immobilier
Le diagnostic du parc immobilier, qui consiste à analyser les informations relatives aux bâtiments composant
le parc, est un préalable indispensable à l’élaboration d’une stratégie cohérente et conditionne la réussite de
cette dernière. Il doit permettre de :
 cerner les principales caractéristiques du parc immobilier de l’opérateur dans son ensemble (quel que
soit le statut des biens : domanial, locatif, bien propre, etc…)
 réaliser une évaluation qualitative des bâtiments composant le parc immobilier
 présenter les opportunités immobilières et les projets en cours, afin de répondre aux problématiques
soulevées lors de l’évaluation de l’existant.
L’ensemble de ces informations doit ainsi faire, au préalable, l’objet d’une mise à jour puisqu’un diagnostic ne
peut être réalisé sans une connaissance du parc actuel.
1.1. La nécessaire mise à jour des données du parc
1.1.1.Le processus de mise à jour

Le retour d'expérience concernant notamment le précédent exercice SPSI et les SDIR a démontré qu'il était
indispensable de procéder à la mise à jour des données de connaissance du parc avant de procéder à
la réalisation du diagnostic d’un parc immobilier.
Un travail d’actualisation et de mise à jour des données de connaissance du parc immobilier des
opérateurs est donc un préalable obligatoire. Ces données sont listées dans le paragraphe suivant (I.A.2.
Recensement / inventaire exhaustif des implantations de l’opérateur et des données afférentes).
Afin de proposer un dispositif plus efficace de recueil, stockage et mise à jour des données que celui développé
lors de la campagne SPSI 2010 (au travers des « fiches bâtimentaires SPSI »), France Domaine a développé
un outil en ligne : le Référentiel Technique.
L’outil devra être renseigné par chaque opérateur selon des modalités qui lui seront transmises par ailleurs.
Pour les opérateurs disposant de leur propre outil de gestion du parc, les modalités de saisie et/ou intégration
des données dans le Référentiel Technique seront étudiées au cas par cas. Afin d’éviter une double-saisie des
informations, une intégration des données directement dans le RT pourra être envisagée.
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Certaines données présentes dans le Référentiel Technique sont issues de Chorus RE-Fx (cf.
paragraphe suivant) :
- certaines de ces données ne sont pas modifiables dans le RT car elles ont une incidence en
matière d’inventaire comptable immobilier, pour lesquelles il ne peut être permis de constater
une divergence, même ponctuelle, entre les deux référentiels (ex : statut juridique d’une
implantation, occupant). Pour ces données structurantes, les procédures existantes de mise à
jour de Chorus RE-Fx sont conservées ;
- les autres données issues de Chorus RE-Fx sont modifiables dans le RT. Ces modifications
feront l’objet d’un rapport mensuel adressé au RRPIE et au SLD. Le SLD sera chargé de
vérifier que les données mises à jour sont cohérentes et d'initier, le cas échéant, la procédure
de mise à jour dans Chorus RE-Fx.
1.1.2.Les données prioritaires à mettre à jour

La phase de mise à jour des données doit porter en priorité sur 16 champs jugés indispensables pour
avoir une bonne connaissance du parc.
Ces données permettent de calculer ensuite des notes dans l’outil d’aide au diagnostic (l’outil de restitution
des données à l’échelle du parc pour aider à la décision). Elles se répartissent en 3 grandes catégories :
a) Données générales :
 Nombre de postes de travail
 Surface utile nette totale
 Surface utile brute totale
(Sources RT : données générales/informations sur le bâtiment/dimensions)
 Loyer du bâtiment
(Source RT : données générales/informations sur le bâtiment/identification du bâtiment)
 Présence d’amiante
(Source RT : données générales/informations sur le bâtiment/réglementation)
b) Etats techniques :
 Etat de santé général
(Source RT : états techniques/état de santé/général)
 Etat d’accessibilité général
(Source RT : états techniques/état d’accessibilité/général)
 Facilité d’accès pour le personnel
(Source RT : états techniques/état fonctionnel/facilité d’accès pour le personnel)
 Présence d’une enquête de confort d’usage
(Source RT : états techniques/état fonctionnel/confort d’usage)
c) Données d’exploitation :
 Contrôle réalisé
 Etat du dernier contrôle réalisé
 Réserves levées
Pour les 3 contrôles suivants : sécurité incendie, électricité, ascenseurs.
(Source RT : données d’exploitation/état réglementaire/contrôles réglementaires)
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 Charges de fonctionnement
(Source RT : données d’exploitation/ coûts d’exploitation du bâtiment/coûts des services aux
bâtiments)
 Consommation d’énergie finale annuelle
(Source RT : données d’exploitation/performance environnementale/consommations
énergétiques)
 Consommation d’eau annuelle
(Source RT : données d’exploitation/performance environnementale/consommation d’eau)
 Tri des déchets
(Source RT : données d’exploitation/performance environnementale/tri des déchets)
Afin de faciliter la saisie, les données prioritaires sont regroupées dans le RT dans un onglet dédié « Données
essentielles pour la mise à jour des données », accessible dès la page d’accueil :
Au sein de l’Outil d’Aide au Diagnostic, des états de restitutions de ces données sont disponibles.
Ils peuvent permettre d’identifier les informations manquantes, incohérentes et/ou à actualiser.
Ils peuvent également permettre une restitution graphique voire cartographique du parc
immobilier de l’opérateur.
Ces informations, précédemment contenues pour parties dans les « Fiches bâtimentaires SPSI », font
désormais également l’objet d’une collecte et saisie en ligne, au travers du Référentiel Technique.
Outre leur développement littéral au sein du SPSI, elles doivent ainsi être obligatoirement
renseignées dans le Référentiel Technique.
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1.2. Les outils d’aide à la connaissance du parc
1.2.1.Le référentiel technique (RT)

Le RT est un outil interministériel en ligne de collecte et de stockage de l’information au niveau batimentaire.
Il est pré-alimenté notamment par Chorus Re-Fx et par les fiches SPSI et est enrichi de données sur l’état des
composants des bâtiments et de données d'exploitation (contrôles réglementaires, consommations de fluides,
principaux coûts d'occupation).
Les données du RT sont intégrées toutes les semaines dans l’outil d’aide au diagnostic du parc (OAD), outil
de restitution.
Processus d'alimentation du RT et articulation avec Chorus Re-Fx
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36 données sont importées tous les mois depuis Chorus Re-Fx : elles sont affichées sur fond jaune dans le
RT (onglet « Données générales/Informations sur le bâtiment ») :
Les données issues de Chorus Re-Fx modifiables dans le RT

Il n'y a pas d'écrasement de données puisque, dans le RT, les données Chorus figurent en jaune et les
données modifiées en blanc. Il est à noter que, jusqu'à la mise à jour effective de Chorus, une discordance
peut perdurer entre ces deux données.
Parmi les 36 données affichées sur fond jaune :

 17 ne sont pas modifiables via le RT, mais uniquement dans Chorus via la procédure de mise
à jour habituelle de Chorus Re-FX, car ayant un caractère structurant (adresse, proprié-
taire,…).
 19 sont modifiables via le RT :
A noter : Concernant les 19 champs modifiables, ce sont les données sur fond blanc qui sont importés
dans l’OAD, puisque le pilotage de parc doit être réalisé à partir des données les plus actualisées possible.
Pour en savoir plus :

Cf. Note DGFiP du 22 janvier 2016 sur l’articulation Chorus Re-Fx/RT, disponible dans l’onglet « Docu-
mentation » du RT.
1.2.2.L’outil d’aide au diagnostic (OAD)

L’OAD est un outil de restitution et de synthèse des données renseignées dans le RT. Il offre une vision du
parc immobilier (indicateurs, ratios, fonds cartographiques) et de son état selon les critères sélectionnés à
l’aide de filtres.
Cet outil constitue une aide à la décision immobilière et vise à permettre le pilotage de parc immobilier, à partir
de données fiabilisées et actualisées.
Les fonctionnalités générales de l’outil

L’OAD offre plusieurs fonctionnalités, présentées sous forme d’onglets :
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 Une synthèse présentant une vision « macro » des données du parc réparties sur 4 axes :
volume de biens, surfaces, valorisation et diagnostiques techniques,
 Des tableaux affichant des données détaillés (deux granularités disponibles : par
département/commune et par bâtiment),
 Des ratios de performance : SUN/poste de travail, SUN/SUB et loyer annuel au m²,
 Des cartes : Implantations des bâtiments/terrains (vision par typologie de bâtiment/terrain),
implantation des bâtiments (représentation de la Surface Utile Brute) et implantation des
terrains (représentation de la Contenance Cadastrale),
 Une vision du niveau de complétude des données (générales, techniques, d’exploitation et
moyenne) et de la cohérence des informations : cf. infra « Le suivi de la mise à jour des
données »,
 Un état de la conformité du parc et des bâtiments avec 3 niveaux d’analyse (préservation,
optimisation, modernisation) permettant de définir la stratégie à adopter,
 Une fiche bâtimentaire permettant d’obtenir les principales caractéristiques d’un bâtiment et
une analyse des coûts inhérents à son utilisation.
Le suivi de la mise à jour des données

Dans le cadre de la mise à jour des données, l’onglet « complétude et cohérence des données » de l’OAD
permet de suivre le niveau de renseignement des 16 données identifiées comme prioritaires.
Il calcule, en effet, une note générale de complétude, pour chaque bâtiment et au niveau d’un parc, à partir du
niveau de renseignement des 16 champs prioritaires. Cette note générale est également déclinée en 4 sous-
notes :
- 3 correspondent aux 3 grands items du Référentiel technique : données générales, états techniques,
données d’exploitation,
- La 4ème est une note de cohérence, qui est proposée pour déceler rapidement des erreurs manifestes
en réalisant des calculs automatiques simples (SUN/SUB < 1, pour s’assurer que la SUN saisie est
inférieure à la SUB saisie ; SUN / Poste de Travail > 200 pour détecter les erreurs de saisie sur le
nombre de postes de travail).
niveau de complétude des données de connaissance du parc
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Un nombre de point est attribué à chacune des 16 données prioritaires pour connaître l’état du parc ; la somme
totale des pondérations est de 275 points
Le détail des pondérations retenues dans le cadre du calcul de la note de complétude figure dans le tableau
ci-dessous :
Détail des pondérations retenues dans le cadre du calcul de la note de complétude

A l’issue de la phase de mise à jour des données, l’objectif est de parvenir à une note de complétude maximale
(275/275).
L’onglet « complétude et cohérence des données » permettra de mesurer, en temps réel, l’état d’avancement
des travaux de mise à jour des données.
1.3. La réalisation du diagnostic bâtimentaire
Le tableau ci-dessous recense les différentes étapes du diagnostic bâtimentaire et le périmètre d’étude à
retenir pour chacune de ces étapes.
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Etapes du diagnostic bâtimentaire Périmètre d’étude pour réaliser l’analyse
Présentation des caractéristiques générales du parc Totalité du patrimoine immobilier de l’opérateur (quel
immobilier que soit le statut d’occupation et la nature des
bâtiments : bâtiments de bureau, d’enseignement,
logements…)
Présentation des indicateurs de conformité Ensemble des immeubles de bureau de l’opérateur

quel que soit le statut d’occupation du bien
(domanial, propre, pris à bail…)
Segmentation du parc Ensemble des immeubles de bureau de l’opérateur

Etat des lieux des projets immobiliers en cours et Totalité du patrimoine immobilier de l’opérateur (quel
envisagés que soit le statut d’occupation et la nature des
bâtiments : bâtiments de bureau, d’enseignement,
logements…)
Identification des opportunités immobilières Ensemble des immeubles de bureau de l’opérateur

1.3.1.Présentation des caractéristiques générales du parc immobilier
Le diagnostic du parc immobilier a pour finalité de proposer une analyse des biens le composant. Cette
description, qui nécessite de connaître cet ensemble de façon précise, ne peut être effectuée qu’après la mise
à jour des données.
Une description du parc immobilier de l’opérateur, dans son ensemble, doit être réalisée afin de connaitre ses
principales caractéristiques.
Trois axes d’analyse doivent, a minima, être retenus : le nombre de sites et de bâtiments, la surface de ces
biens et la part des biens pris à bail.
L’OAD doit servir de base à cette première analyse.
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Effectuer une copie de la « Synthèse graphique » de l’onglet « Synthèse » de l’OAD présentant les biens de
l’opérateur, comprenant toutes les surfaces et tous les types de biens.
1.3.2.Présentation des indicateurs de conformité des bâtiments
Les données renseignées dans le référentiel technique peuvent être réparties en 3 catégories :
 données générales : localisation géographique, type d’usage, statut d’occupation (bâtiment propriété
de l’Etat ou d’un opérateur, bâtiment pris à bail, bâtiment mis à disposition par une collectivité), période
constructive, effectifs, mesurages.
 données techniques : état de santé, état d’accessibilité, état fonctionnel, état énergétique.
 données d’exploitation : état réglementaire, performance énergétique et impact environnemental,
contrôles réglementaires et contrats d’exploitation maintenance.
Parmi l’ensemble de ces données, certaines permettent de calculer des indicateurs de conformité au niveau
du bâtiment et à l’échelle du parc. Ces indicateurs ont été définis lors d’ateliers de travail interministériels
organisés par France Domaine entre avril et juin 2015. Ils ont été regroupés en trois grandes trajectoires, qui
constituent le cœur de la nouvelle politique immobilière de l’Etat auxquelles viennent s’ajouter la trajectoire de
professionnalisation de la fonction immobilière de l’Etat et de ses opérateurs.
Préservation du patrimoine (P), Optimisation du parc (O), Modernisation du parc (M)
Ces trois axes constituent les différents niveaux d’appréciation d’un parc :
 la préservation contre le risque d’obsolescence (réglementaire, technique ou fonctionnelle) :
pérennité et maintien en état du patrimoine, sécurisation du parc et mise aux normes ;
 l’optimisation du parc en termes de surfaces et de coûts d’utilisation ;
 la modernisation du parc tant en matière de développement durable que de développement
technologique, de confort et d’adaptation à l’usage.
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Ces indicateurs ont été intégrés à l’OAD et permettent de calculer une note globale par axe stratégique
(préservation, optimisation, modernisation) à l’échelle d’un bâtiment ou d’un parc.
 Ces indicateurs ne sont exploitables que si la note de complétude des données à l’échelle du périmètre
défini est supérieure à 240.
 En outre, il s’agit de données « brutes ». Il convient donc dans un premier temps d’être
particulièrement prudent dans l’interprétation de ces données et d’adopter une position critique vis-à-
vis de celles-ci.
L’onglet « Conformité des bâtiments » de l’OAD permet de consulter la note globale par axe stratégique à
l’échelle du périmètre sélectionné et d’extraire une liste des bâtiments avec ces 3 notes au format excel.
1.3.2.1. Niveau de préservation du patrimoine contre le risque d’obsolescence
La donnée « préservation » reflète la qualité du bâtiment en termes d’état d’entretien, de mise aux normes, et
de localisation. Cette note est essentielle. Elle permet de segmenter le parc selon les seuils suivants :
 Risque d’obsolescence faible = note supérieure à 12
 Risque d’obsolescence modéré = note comprise entre 8 et 12
 Risque d’obsolescence important = note inférieure à 8
Les bâtiments dont la note de préservation est supérieure à 12 sont considérés comme en bon état et doivent
être examinés en priorité. Les bâtiments dont la note est inférieure à 12 ne doivent pas être pris en
considération en priorité dans le cadre des projets de densification et sont à étudier de très près pour définir
les suites à donner.
Ces préconisations peuvent faire l’objet d’adaptation en fonction d’autres paramètres (caractère emblématique
de l’implantation, absence d’offre dans le domanial ou dans le privé).
1.3.2.2. Niveau d’optimisation des surfaces occupées et des coûts d’exploitation
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 Analyse globale à l’échelle du parc
La note d’optimisation retrace la qualité de l’occupation en termes d’utilisation des surfaces, de loyer et de
charges de fonctionnement des bâtiments. Pour les bâtiments dont le risque d’obsolescence est faible (note
de préservation supérieure à 12), cette note d’optimisation permet de les classer en deux catégories : les
bâtiments dont les surfaces ou les coûts sont à optimiser, et les bâtiments bien optimisés.
 Analyse détaillée des ratios d’occupation
Sur le périmètre d’étude, il est demandé d’indiquer :

- le ratio d’occupation moyen (m² SUN/poste de travail)
- la liste extraite des bâtiments dont le ratio d’occupation est supérieur au plafond défini par France
Domaine
Dans l’OAD : Dans l’onglet « liste détaillée », extraire la liste des bâtiments et sélectionner ceux répondant
aux critères afin d’obtenir les listes attendues.
 Analyse détaillée des loyers

- le loyer moyen (€ HT €HC/m²SUB)
Dans l’OAD Trier la liste afin de ne sélectionner que les bâtiments pour lesquels un loyer est renseigné. Faire
la somme des loyers et de la SUB pour ces bâtiments afin de calculer la moyenne
- le loyer médian (€ HT HC/m²SUB)
- la liste extraite des bâtiments dont le montant du bail est supérieur au plafond défini par France
Domaine
 Analyse détaillée des charges de fonctionnement

- le montant moyen des charges de fonctionnement (€ TTC/m²SUB)
- le montant médian des charges de fonctionnement (€ TTC/m²SUB)
1.3.2.3. Niveau de modernisation du parc
Le niveau de modernisation est composé des 4 critères suivants :

 Consommation d’énergie finale
 Consommation d’eau
 Tri des déchets
 Existence d’une enquête de confort d’usage
Cette note de modernisation ne constitue pas un critère permettant de discriminer les actifs immobiliers mais
pourra être regardée en dernier lieu pour effectuer un choix entre deux bâtiments de qualité équivalente.
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1.3.3.Segmentation du parc
Cette première phase de diagnostic léger du patrimoine permet d’établir une première classification du parc,
qui servira à la phase de stratégie patrimoniale.
Le tableau suivant doit être complété :
Note de Note de préservation Note de Note de

préservation > 12/20 > 12/20 + note préservation préservation
d’optimisation comprise entre 8 inférieure à
+ note
comprise entre 12 et et 12/20 8/20
d’optimisation >
15/20
15/20
Nombre de
bâtiments
SUB totale
(m²)
Part de biens
pris à bail (%)
Dans l’OAD : Dans l’onglet « Conformité des bâtiments », extraire la liste et filtrer par notes.
Il est nécessaire de joindre au diagnostic :

- le tableau complété ;
- la liste des bâtiments pour chaque classe d’actif, en annexe.
1.3.4.Etat des lieux des projets immobiliers en cours et envisagés
Le diagnostic du parc immobilier doit bien entendu tenir compte également des projets immobiliers en cours
et envisagés, et des cessions prévues mais non réalisées.
1.3.4.1. Description des principaux projets en cours et envisagés

Il s’agit de recenser les principales opérations de réorganisation, de relogement, de regroupement ou
d’intervention lourde sur le bâti (réhabilitation/rénovation) en cours, qui ont été validées ou non, et des projets
envisagés à 5 ans :
- Opérations de mutualisation et de regroupement de services,
- Opérations de densification,
- Relogements de services,
1.3.4.2. Cessions
Il convient également de lister les cessions prévues, mais non réalisées (données contenues dans l’OSC).
Les raisons pour lesquelles la cession n’a pas encore eu lieu devront être analysées, l’objectif étant de pouvoir
adapter les choix de cession, en tenant compte notamment des derniers projets immobiliers, ainsi que de l’état
du marché immobilier de la zone d’implantation du bâtiment concerné : confirmation de la cession, report de
la cession et réimplantation de services,…
1.3.5.Identification des opportunités immobilières

L’objectif est d’identifier les sites pour lesquels une densification est envisageable. Pour cela il convient de
regarder les bâtiments à travers deux critères : un théorique, la SUN par poste de travail (PdT) et un pratique,
l’adaptabilité.
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Les données nombre de poste de travail et SUN renseignées dans le RT permettent le calcul du ratio
SUN/poste de travail. L’OAD permet l’affichage des bâtiments suivant ce critère d’occupation sur un périmètre
donné (onglet carte analyse et indicateurs).
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L’OAD permet également d’obtenir la répartition gaussienne des bâtiments par

rapport au ratio cible de 12 m²/PdT (cf ci-contre).
A l’aide de la souris, on peut directement sélectionner les biens dont le ratio
SUN/PdT > 20 m² et obtenir la liste détaillée de ces bâtiments (onglet listes
détaillées).
Pour ces biens, indiquer pour chacun le statut (domanial, location, mise à
disposition) et la disponibilité théorique en nombre de postes de travail.
La liste des bâtiments dont le ratio SUN/PdT est supérieur à 20 m² devra être
jointe au diagnostic en précisant pour chacun d’eux s’il est effectivement
densifiable, dans le cas contraire, mentionner l’explication justifiant
l’impossibilité de densifier.
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2. Le recensement des moyens humains et des compétences
Le recensement des ressources immobilières consiste à faire l’état des lieux des moyens et compétences des
acteurs immobiliers au service de l’opérateur afin d’identifier le besoin en formations et/ou les possibilités de
mutualisation de certaines compétences.
2.1. Recensement des moyens humains et des compétences

Pour recenser les moyens humains et les compétences dédiés à la fonction immobilière dans sa région, il
conviendra de renseigner le tableau de recensement des moyens humains et des compétences 2016, figurant
en annexe.
2.1.1.Etat des lieux des moyens humains

Le recensement des moyens humains consiste à identifier, au sein de l’opérateur :
- les effectifs totaux dédiés à l’immobilier,
- les équivalents temps plein travaillés (ETP), sur chaque mission contribuant à la politique immobilière
de l’Etat :
 Gestion stratégique d’un portefeuille d’actifs (bâti et non bâti) :

o connaissance du patrimoine bâti et non bâti de l’opérateur,
o suivi de la conformité des bâtiments au regard de la PIE,
o recherche et valorisation de foncier,
o analyse sur le devenir des actifs occupés par l’opérateur et impulsion de projets immobiliers,
o s’assurer que les projets envisagés par l’opérateur sont conformes aux orientations de la PIE,
o avis sur les opérations immobilières envisagées sur la base d’une analyse technico-économique des
différents scénarios étudiés,
o contrôle de la programmation réalisée pour les travaux d’entretien relevant du propriétaire ;
19
 Gestion administrative d’un portefeuille d’actifs (bâti et non bâti) :
o alimentation et suivi de l'inventaire physique et comptable (Chorus Re-Fx),
o évaluations,
o suivi juridique,
o gestion domaniale,
o transaction ;
 Gestion de l’entretien du parc occupé (gestion technique et budgétaire) :

o suivi de la connaissance du parc occupé (visites de sites, autodiagnostics, pilotage d'audits),
o alimentation de la base de données interministérielle Référentiel Technique (RT) et réalisation de
restitutions dans l’Outil d’aide au diagnostic (OAD),
o recensement des besoins en travaux
o définition d’une stratégie d’entretien et de rénovation sur le périmètre conservé
o élaboration du plan de maintenance préventive
o gestion budgétaire des opérations,
o pilotage et optimisation de l’exploitation maintenance des sites occupés (en lien avec la politique
achats)
o bilan et analyse des coûts d’utilisation des immeubles occupés
 Gestion bâtimentaire (gestion du site occupé) :

o alimentation du dossier de maintenance des lieux de travail
o gestion de l'entretien courant
o mise en conformité réglementaire
o gestion des activités exercées
o contact avec les services occupants
o contact avec les prestataires (nettoyage, entretien courant…).
 Montage et maîtrise d’ouvrage des opérations immobilières : définition du cahier des charges,
prospection de l'offre, analyse des scénarios d'implantation, conduite d'opération ;
L’objectif du recensement des moyens humains est d’obtenir une photographie à un instant T de l’ensemble
des moyens humains mobilisables sur la fonction immobilière de l’opérateur.
2.1.2.Etat des lieux des compétences
Le recensement des compétences est limité à l’identification des agents disposant de compétences de niveau
« expert ». Il convient donc d’indiquer dans l’annexe uniquement le nombre d’agents experts dans chaque
domaine de compétences.
Un niveau d’expertise est défini de la manière suivante : Agent disposant de très bonnes connaissances
théoriques dans le domaine, capable de piloter et d’apporter un appui à d’autres personnes travaillant dans le
même domaine ou un domaine connexe.
Les domaines de compétences identifiés sont les suivants :
 Bâtiment :
o connaissances techniques générales en bâtiment,
o réglementation ERP,
o accessibilité aux personnes handicapées,
o sécurité et santé des personnes (qualité de l'air et amiante, ascenseurs, installations électriques,
sécurité incendie…)
o thermique du bâtiment,
o performance environnementale,
o exploitation maintenance des bâtiments ;
 Juridique :
o droit de l'immobilier (Code général de la propriété des personnes publiques, Code de l'urbanisme, …),
o connaissances du Code des marchés publics et loi MOP ;
20
 Economique et budgétaire :
o économie de la construction,
o gestion budgétaire,
o financement de l'immobilier,
o achats ;
 Aménagement et pilotage de parc immobilier :

o négociation immobilière,
o développement du foncier : détection et exploitation des opportunités foncières sur une zone définie,
en fonction des orientations de la politique immobilière régionale et appréciation de la faisabilité des
projets ;
o stratégie de pilotage et de gestion de parc immobilier.
2.2. Analyse du recensement des moyens humains et des compétences
L’état des lieux des moyens humains et des compétences réalisé doit faire l’objet d’une analyse dans le cadre
de la phase diagnostic du SPSI. L’objectif est de permettre :
- d’identifier les moyens humains disponibles pour la gestion et le pilotage du parc immobilier de
l’opérateur et, a contrario, les éventuels besoins en moyens humains sur chaque domaine de la PIE,
- de rechercher les pistes de mutualisation au niveau régional et national entre les différentes
ressources disponibles en interministériel (appui technique, diffusion de documentation,…), l’objectif
étant de constituer un véritable réseau des acteurs dédiés à l’immobilier,
3. Le diagnostic des moyens financiers concourant aux dépenses immobilières de l’opérateur
Le recensement des moyens financiers immobiliers de l’opérateur consiste en l’identification et la

décomposition des différentes sources de financement à sa disposition. Ce recensement doit inclure
l’intégralité des sources de financement destinées à l’immobilier.
Il sera effectué au sein du tableau « moyens financiers opérateur » présent en annexe. Les éléments
demandés suivent la même décomposition que ceux recensés dans le cadre des conférences immobilières
organisées par la Direction du budget et France domaine à savoir :
 Le total des ressources Etat dont dispose l’opérateur (subventions pour charge de service public,
dotations, taxes affectées le cas échéant) ;
 Le montant de la dépense immobilière totale de l’opérateur, avec une déclinaison dépenses
immobilières récurrentes et opérations ponctuelles ;;
 les sources institutionnelles et diverses : CPER, crédits européens, emprunt, mécénat, etc.
Les résultats obtenus doivent être analysés. Les points suivants doivent, notamment, être traités :
 L’évolution sur la période 2013/2015 de la dépense immobilière par source de financement et par
catégorie de dépense doit être précisée. Les éléments (contexte local, conjoncture,…) permettant
d’expliquer les variations importantes doivent être indiqués ;
De la même façon, indiquer les perspectives d’évolution de ces dépenses dans le futur et les propositions
susceptibles de réduire ces coûts.
21
PHASE STRATÉGIE
La phase stratégie du SPSI doit permettre à l’opérateur de disposer d’une vision à cinq ans de son parc
immobilier afin que celui-ci puisse répondre à ses besoins « métiers » tout en respectant les principes et les
objectifs de la politique immobilière de l’Etat.
La phase stratégie immobilière se décompose en deux phases complémentaires et itératives :
o La stratégie patrimoniale qui consiste à définir le périmètre projeté des implantations du

parc immobilier de l’opérateur et à déterminer les opérations immobilières à réaliser (cessions,
regroupement ou densification d'implantations, renégociation des baux…) ;
o La stratégie d’intervention sur le parc immobilier projeté qui vise à élaborer la stratégie
d’entretien du parc conservé.
1. La doctrine de la Politique Immobilière de l’Etat
1.1. Les objectifs de la PIE

La politique immobilière de l’Etat a pour objectifs de :
 assurer le service public, le service aux usagers et de bonnes conditions de travail pour les
agents : en tant que fonction support, l’immobilier de l’Etat et de ses opérateurs doit répondre aux
besoins des services hébergés en s’adaptant à l’évolution de l’organisation et des missions des
services,
 défendre les intérêts patrimoniaux de l’Etat et de ses opérateurs,
 préserver la valeur de ses actifs et maîtriser la dépense publique,
 mettre en œuvre les politiques publiques sur le parc immobilier de l’Etat et de ses opérateurs
(accessibilité, performance environnementale, mobilisation foncier public pour le logement social…).
1.2. Les principes de la politique immobilière de l’Etat
La PIE se décline en deux grands principes liés d’une part à la qualité d’occupant, d’autre part au statut de
propriétaire
 Optimisation de l’occupation :
o optimiser la valeur d’usage des bâtiments, c’est-à-dire augmenter la capacité du bâtiment à
remplir son rôle de support à l'activité hébergée tout en maîtrisant les coûts,
o réduire les coûts d’occupation à travers une meilleure gestion, une plus grande densification,
la mutualisation et un meilleur choix d’actif
 Valorisation du patrimoine :
o préserver la valeur des actifs bâtis de l’Etat et de ses opérateurs au travers de leur bon entre-
tien et de leur conformité réglementaire,
o conserver « les réserves de valeurs » inhérentes à l’immobilier en dissociant le foncier du bâti
et maintenir la propriété du foncier, davantage valorisée ;
o faire émerger de nouveaux moyens de financer l’immobilier de l’Etat en mettant en location
certains actifs ou certaines parties d’actifs,
o améliorer la stratégie de cession de l’Etat et de ses opérateurs pour mieux vendre.
22
1.3. Le pilotage du parc à travers des axes opérationnels et des indicateurs de suivi et de mesure
Pour mettre en œuvre ces objectifs et engager l’Etat et ses opérateurs dans un pilotage durable et responsable
de leur parc immobilier, France Domaine a défini en 2015 treize indicateurs de pilotage et de suivi de la con-
formité des bâtiments, regroupés au sein de trois axes opérationnels constituant les différents niveaux d’ana-
lyse de l’état du parc bâti :
 la préservation contre le risque d’obsolescence (réglementaire, technique ou fonctionnelle) : pé-
rennité et maintien en état du patrimoine, sécurisation du parc (sûreté, risque électrique, sécurité
incendie, sismique…) ;
 l’optimisation du parc en termes de surfaces et de coûts d’utilisation : poursuivre la rationalisation

et la densification des surfaces, réduire les coûts d’occupation (louer au bon prix…) ;
 la modernisation du parc tant en matière de développement durable que de développement tech-

nologique, de confort et d’adaptation à l’usage.
Ces indicateurs constituent un point de départ indispensable pour l'Etat et ses opérateurs en tant que gestion-
naires de patrimoine immobilier, car ils leur permettent d’avoir une vision plus claire des principales caracté-
ristiques de leur parc immobilier, de disposer de meilleures informations pour l'améliorer, de communiquer
avec précision sur les améliorations réalisées, de répondre aux demandes d’information et d’effectuer des
comparaisons avec d’autres organisations (benchmarking de la performance).
2. Stratégie patrimoniale
La phase stratégie patrimoniale du SPSI doit permettre à l’opérateur de disposer d’une vision à cinq ans de
son parc immobilier afin que celui-ci puisse répondre à ses besoins « métiers » tout en respectant les principes
de la politique immobilière de l’Etat. Cette stratégie permettra ainsi à l’opérateur de maîtriser le pilotage de
son parc immobilier et d’en suivre l’évolution en fonction d’indicateurs de suivi.
2.1. Les facteurs déclencheurs

Plusieurs facteurs peuvent justifier qu’un opérateur soit à la recherche d’une nouvelle implantation :
 Un bâtiment inadapté à l’usage attendu
 Un bâtiment trop vétuste ou non conforme à la réglementation
 Une libération de bail, la fin d’une mise à disposition ou une vente à venir
 Une évolution de l’organisation et des missions des services hébergés impactant sur ses
besoins en postes de travail ou en localisation d’implantation
Le RRPIE peut également identifier à son niveau des opportunités de restructuration du parc :
 Une opportunité de rationalisation de certaines implantations et de densification de services
 Des prises à bail trop coûteuses
 Une opportunité de valorisation du foncier (droits à construire)
 Une opportunité de cession (proposition d’achat lucrative)
 Une opportunité à s’intégrer dans une politique d’aménagement du territoire.
23
2.2. Objectif poursuivi et démarche à adopter
2.2.1. Objectif poursuivi

L’objectif de la stratégie patrimoniale est de s’interroger, à partir d’une image du patrimoine prise à un instant
t, sur l’évolution de la cartographie des implantations de l’opérateur et de prévoir sur un horizon de 5 ans un
périmètre projeté.
La principale évolution attendue dans la mise en œuvre de cette démarche est une approche globale à l’échelle
du parc pour recenser les besoins immobiliers des services hébergées et identifier des synergies, par
opposition au cloisonnement des pratiques et raisonnements en silo des administrations et des opérateurs
(articulation entre les SDIR et les SPSI)
Pour mieux comprendre le résultat attendu, il est important de bien distinguer :

 la stratégie patrimoniale qui demande un raisonnement à l’échelle du parc régional dans son ensemble
et vise à définir des orientations en termes de localisation d’implantation
 du montage de projets immobilier, où l’on est amené à s’interroger sur le meilleur scénario et montage
possible (expertise de projet – métier du montage et de la maîtrise d’ouvrage de projet).
Exemple : l’arbitrage d’une opération entre la propriété, la location ou un
montage intermédiaire ne se fait pas lors de la phase stratégie du SPSI,
elle a lieu lors du montage du projet et lors du choix d’un scénario.
N.B : L’approche globale du parc peut amener à appréhender de nouveaux leviers d’action comme le
développement de partenariats avec les services de l’Etat, les collectivités et les acteurs économiques locaux.
2.2.2. Les étapes à suivre
La méthode consiste, à partir d’une liste de bâtiments définie, à :

 Recenser les besoins immobiliers des services :
o besoins en nombre de postes de travail à court et moyen termes
o besoins en termes d’implantation géographique
 Analyser les bâtiments occupés par l’opérateur :
o S’interroger sur la valeur d’usage des bâtiments (quel que soit le statut d’occupation)
o Identifier une valorisation immédiate ou potentielle des actifs détenus par l’Etat et/ou
l’opérateur
 En résultat de la confrontation entre les besoins et le service qu’offre le bâtiment dans lequel il est
actuellement hébergé, décider s’il est souhaitable :
o De maintenir ce service dans ce bâtiment (« je reste »), et dans ce cas identifier s’il y a des
potentiels d’optimisation de l’occupation et de valorisation
o De changer d’implantation (« je pars »)
 En dégager, à l’échelle du parc considéré,
o un classement d’actifs par ordre d’importance eu égard à différents critères (activité hébergée,
symbolique du bâtiment, etc.),
o des scénarios de mouvements combinés entre les bâtiments que l’opérateur souhaite
 Quitter
 Densifier
 Valoriser
 Arbitrer en faveur d’un scénario.
24
3. Stratégie d’intervention sur le parc immobilier projeté
3.1. Le périmètre de la stratégie d’intervention

La phase de stratégie d’intervention intervient sur les actifs qu’il a été décidé de conserver à l’issue de la phase
de stratégie patrimoniale.
Elle porte sur la stratégie d’entretien et de rénovation à mettre en œuvre à l’échelle du parc de l’opérateur pour
répondre aux objectifs fixés (préservation du patrimoine, optimisation du parc, modernisation du parc) et est
donc principalement guidée par des considérations de préservation du bâti, mais peut aussi présenter des
opportunités pour mettre en œuvre des politiques de modernisation (à l’occasion de « travaux embarqués »
par exemple).
Dans le cadre des trois grandes trajectoires et de leurs indicateurs associés décrits plus haut, (cf. description
en 1.4), la stratégie d’intervention s’inscrit essentiellement dans la trajectoire « préservation contre le risque
d’obsolescence».
3.2. Objectif poursuivi et démarche à adopter
3.2.1.Objectif poursuivi
L’objectif poursuivi dans la réalisation de la stratégie d’intervention consiste à donner les orientations dont
devra découler un plan de GER à élaborer sur 5 ans, de manière à faciliter la programmation immobilière puis
budgétaire.
La démarche sous-jacente est celle de surmonter les difficultés actuellement rencontrées à deux niveaux :
 Donner plus de lisibilité sur la manière dont sont alloués les budgets entre les actifs (arbitrages entre
les demandes),
 Etre en mesure de justifier des demandes de budgets suffisants pour entretenir durablement les ac-
tifs intéressants à conserver.
3.2.2.Les étapes à suivre

Tout comme pour la stratégie patrimoniale, la stratégie d’intervention doit résulter d’un choix entre différents
scénarios bâtis autour des orientations définies. Pour bâtir des scénarios, il est nécessaire de relever les
besoins, de les traduire en actions à mener et d’être capable de les hiérarchiser entre elles.
 Bâtir des scénarios d’intervention hiérarchisée

A cette fin, les actions à conduire pourront être inventoriées et classées dans les typologies suivantes, corres-
pondant à la finalité de l’intervention :
o Sécurisation du parc (garantir la sécurité des biens et des personnes et maîtriser les risques
sanitaires)
o Pérennité du parc (garantir un état satisfaisant du patrimoine immobilier)
o Mise en accessibilité
o Efficacité énergétique et environnementale
 Arbitrer en faveur d’un scénario qui contient les orientations devant présider à l’élaboration du plan de
GER
25
MISE EN ŒUVRE DE LA STRATEGIE : LE MONTADE DES PROJETS IM-

MOBILIERS
1. Les étapes à respecter
2. La définition du besoin
France Domaine met à disposition des opérateurs un « Guide de définition et d’expression d’un
besoin immobilier ».
3. L’analyse économique et budgétaire comparative des différents scénarios envisagés
France Domaine a ainsi développé un outil d’analyse économique et budgétaire de scénarios immobi-
liers. Cet outil permet, dans le cadre d’un projet immobilier, de définir différents scénarios et de les analyser
en fonction de leur coût complet sur une période donnée (de quelques années à 25/30 ans).
Cette analyse économique et budgétaire, au travers de l’outil est indispensable : elle permet de faire
ressortir la viabilité des opérations envisagées dans le cadre de la stratégie de l’opérateur, les économies
potentielles mais aussi l’éventuel retour sur investissement à court et moyen termes.
Cette analyse s’appuie sur une dimension économique et budgétaire.
26
3.3. Dimension économique
3.3.1.Dépenses
 Coûts de construction ;
 Coûts d’acquisition ;
 Coûts de prise à bail (loyers externes) ;
 Charges locatives ;
 Charges de fonctionnement ;
 Taxes foncière, sur les bureaux, sur les parkings, etc. ;
 Coûts préventifs des travaux de GER ;
 Contributions au restaurant administratif ;
 Coût de la maîtrise d’œuvre ;
 Coût de la maîtrise d’ouvrage ;
 Coût de l’assistance à maîtrise d’ouvrage ;
 etc.
3.3.2.Recettes
 Produits bruts de cession.
France Domaine met à disposition des opérateurs son Glossaire immobilier permettant
l’harmonisation des définitions des termes employés.
3.4. Dimension budgétaire

 Capacité d’autofinancement des projets envisagés ;
 Identification du besoin d’octroi d’une enveloppe budgétaire ;
 Retour sur investissement à court et moyen termes.
France Domaine met à disposition des opérateurs son

Outil de simulation économique et budgétaire et le Guide d’utilisation associé.
France Domaine met à disposition des opérateurs sa Base de coûts standards immobiliers afin de
permettre aux opérateurs de disposer d’hypothèses chiffrées voire d’éléments de comparaison.
27
ANNEXES
A. Annexe 1 – Typologie des surfaces
(source : annexe 1 à la Note France Domaine du 19 février 2010)
28
29
B. Annexe 2 – Tableau de recensement des moyens et compétences
30
C. Annexe 3 – Tableau de recensement des moyens financiers
D. Annexe 4 – Glossaire immobilier
31
E. Annexe 5 – Outil de simulation économique et budgétaire (.xls et .odt)
F. Annexe 6 – Guide d’utilisation de l’Outil de simulation économique et budgétaire
32
G. Annexe 7 – Base de coûts immobiliers standards
33

Annexe 3 Guide D'élaboration D'un SPSI

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Annexe 3 Guide D'élaboration D'un SPSI

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France Domaine Guide d’élaboration d’un SPSI

Élaborer un Schéma pluriannuel de stratégie

Table des matières

- Un volet diagnostic qui se décompose en trois étapes :

o Un diagnostic des moyens financiers concourant aux dépenses immobilières: ce

o La stratégie patrimoniale qui consiste à définir le périmètre projeté des implantations du

Ces nouvelles modalités s’inscrivent dans la continuité des travaux suivants :

- La préservation du patrimoine immobilier afin de s’assurer du maintien du parc immobilier à un

1. Le diagnostic du parc immobilier

1.1. La nécessaire mise à jour des données du parc

1.1.1.Le processus de mise à jour

1.1.2.Les données prioritaires à mettre à jour

1.2. Les outils d’aide à la connaissance du parc

1.2.1.Le référentiel technique (RT)

Processus d'alimentation du RT et articulation avec Chorus Re-Fx

Les données issues de Chorus Re-Fx modifiables dans le RT

Parmi les 36 données affichées sur fond jaune :

Pour en savoir plus :

1.2.2.L’outil d’aide au diagnostic (OAD)

Les fonctionnalités générales de l’outil

Le suivi de la mise à jour des données

niveau de complétude des données de connaissance du parc

Détail des pondérations retenues dans le cadre du calcul de la note de complétude

1.3. La réalisation du diagnostic bâtimentaire

Etapes du diagnostic bâtimentaire Périmètre d’étude pour réaliser l’analyse

Présentation des indicateurs de conformité Ensemble des immeubles de bureau de l’opérateur

Segmentation du parc Ensemble des immeubles de bureau de l’opérateur

Identification des opportunités immobilières Ensemble des immeubles de bureau de l’opérateur

1.3.1.Présentation des caractéristiques générales du parc immobilier

L’OAD doit servir de base à cette première analyse.

1.3.2.Présentation des indicateurs de conformité des bâtiments

Préservation du patrimoine (P), Optimisation du parc (O), Modernisation du parc (M)

1.3.2.1. Niveau de préservation du patrimoine contre le risque d’obsolescence

1.3.2.2. Niveau d’optimisation des surfaces occupées et des coûts d’exploitation

 Analyse globale à l’échelle du parc

 Analyse détaillée des ratios d’occupation

Sur le périmètre d’étude, il est demandé d’indiquer :

 Analyse détaillée des loyers

Sur le périmètre d’étude, il est demandé d’indiquer :

 Analyse détaillée des charges de fonctionnement

Sur le périmètre d’étude, il est demandé d’indiquer :

1.3.2.3. Niveau de modernisation du parc

Le niveau de modernisation est composé des 4 critères suivants :

Note de Note de préservation Note de Note de

Il est nécessaire de joindre au diagnostic :

1.3.4.Etat des lieux des projets immobiliers en cours et envisagés

1.3.4.1. Description des principaux projets en cours et envisagés

1.3.5.Identification des opportunités immobilières

L’OAD permet également d’obtenir la répartition gaussienne des bâtiments par

2.1. Recensement des moyens humains et des compétences

2.1.1.Etat des lieux des moyens humains

 Gestion stratégique d’un portefeuille d’actifs (bâti et non bâti) :

 Gestion de l’entretien du parc occupé (gestion technique et budgétaire) :

 Gestion bâtimentaire (gestion du site occupé) :

2.1.2.Etat des lieux des compétences

 Aménagement et pilotage de parc immobilier :

2.2. Analyse du recensement des moyens humains et des compétences

3. Le diagnostic des moyens financiers concourant aux dépenses immobilières de l’opérateur

Le recensement des moyens financiers immobiliers de l’opérateur consiste en l’identification et la

La phase stratégie immobilière se décompose en deux phases complémentaires et itératives :

o La stratégie patrimoniale qui consiste à définir le périmètre projeté des implantations du

1. La doctrine de la Politique Immobilière de l’Etat

1.1. Les objectifs de la PIE