Professional Documents
Culture Documents
Cuprins
7. Anexe ……………………………………………………………………………………58
7.1. Intabularea proprietatii
7.2. Cadastrul proprietatii
7.3. Fotografii ale proprietatii
7.4. Actul de proprietate
7.5. Autorizatia de constructie
7.6. Alte documente
Descrierea de ansamblu a proprietatii: Imobil tip “casa de locuit” format din subsol
partial, parter, mansarda, situat pe un teren in suprafata de circa 541,42 mp (conform actelor
de proprietate si anexei la Acordul Unic nr. 673/ 721 din 29.08.2006) in intravilanul orasului
Pantelimon, pe strada Viilor nr. 45.
Valoarea finala pentru proprietatea evaluata este conform opiniei evaluatorului: 307.227
euro.
Conform capitolului 2.6. ipotezele evaluarii si conditiile in care s-a efectuat evaluarea.
Descrierea de ansamblu a proprietatii: Imobil tip “casa de locuit” format din subsol
partial, parter, mansarda, situat pe un teren in suprafata de circa 541,42 mp (conform actelor
de proprietate si anexei la Acordul Unic nr. 673/ 721 din 29.08.2006) in intravilanul orasului
Pantelimon, pe strada Viilor nr. 45.
Situatia juridica: intabulat in cartea funciara a orasului Pantelimon sub numarul 500.
A. Teren: intravilan situat in oras Pantelimon, strada Viilor nr. 45, jud. Ilfov, in suprafata de
541,42 mp (conform actelor de proprietate si anexei la Acordul Unic nr. 673/ 721 din
29.08.2006), provenit prin achizitia acestuia in baza contractului de vanzare- cumparare
autorizat sub nr. 174/ 12.02.2003.
B. Cladire cu o suprafata construita de 140,15 mp, cu o suprafata desfasurata de 279,25
mp, respectiv o suprafata utila de 255,20 mp, conform anexei la Acordul Unic nr.
673/721 din 29.08.2006.
Magazia cu o suprafata construita la sol de 27,50 mp, conform contractului de
vanzare- cumparare cu incheierea de autentificare nr. 174/ 12.02.2003, nu a fost luata
in calcul pentru estimarea valorii proprietatii;
Conform contractului de vanzare- cumparare autorizat sub nr. 174/ 12.02.2003, pe teren
este amplasata o magazie cu o suprafata construita la sol de 27,50 mp. Conform
declaratiilor proprietarului, in urma extinderii locuintei, au fost aduse modificari acestei
magazii, nefiind cunoscute la data evaluarii suprafetei acesteia. Prin urmare, magazia nu
a fost luata in calcul la estimarea valorii proprietatii.
In concluzie, valoarea imobilului situat in oras Pantelimon, str. Viilor nr. 45, jud. Ilfov,
este data de valoarea terenului si a locuintei.
Proprietar: Sandu Nicolae Codrut asa cum rezulta din cartea funciara cu numarul 500,
Pantelimon. Dreptul de proprietate este deplin.
Act de proprietate:
Neacsu Nicolae- Vasile si Neacsu Geta, domiciliati in Bucuresti, aleea Barajul Lotru
nr. 6, bl. N8, sc. B, ap. 67, sector 3, in calitate de vanzatori
Sandu Nicolae Codrut, in calitate de cumparator
Privind dreptul de proprietate asupra imobilului situat in oras Pantelimon, str. Viilor nr.
45, jud. Ilfov, compus din teren in suprafata de 541,42 mp si constructiile existente pe
acesta constand din: C1- casa cu o suprafata construita la sol de 81,12 mp si C2- magazii
cu o suprafata construita la sol de 27,50.
La data de 29.08.2006 prin acordul unic nr. 673/751 se stabilesc: suprafata construita de
140,15 mp, suprafata desfasurata de 279,25 mp, suprafata utila de 255,20 mp, regim de
inaltime P+M, POT 26,3% si CUT 0,52.
Evaluatorul nu a avut la dispozitie planuri ale proprietatii, suprafetele fiind preluate din
contractul de vanzare- cumparare, cu incheierea de autentificare nr. 174/ 12.02.2003 si
Anexa la Acordul Unic nr. 673/ 721 din 29.08.2006.
Conform contractului de vanzare- cumparare autorizat sub nr. 174/ 12.02.2003, pe teren
este amplasata o magazie cu o suprafata construita la sol de 27,50 mp.
Data evaluarii este 01.11.2007. Deci valoarea determinata conform prezentului raport de
evaluare este valabila la data mai sus mentionata.
Scopul evaluarilor imobiliare (stabilirea valorii de piata- v. mai sus) si abordarile (metodele
comparatiei vanzarilor, veniturilor, respectiv costurilor) au fost precizate in Standardul
International de Evaluare IVS 1- valoarea de piata si Ghidul de practica in evaluara
proprietatilor imobiliare- GN 1.
Procedurile sistematice izvorate din practica evaluarii sunt aplicate in toate cazurile, cu toate ca
diferitele caracteristici ale proprietatilor imobiliare sunt particulare de la caz la caz. Etapele
uzuale in procesul de evaluare sunt:
Al doilea segment de activitati (B) au ca scop culegerea datelor specifice care sa fie convertite in
informatii despre proprietatea imobiliara evaluata (subiect) si despre proprietatile imobiliare
comparabile, vandute sau inchiriate, precum si alte caracteristici relevante ale pietei imobiliare
locale
Al treilea segment de activitati (C) cuprinde analiza cererii si ofertei competitive care sprijina
evaluatorul in extragerea preturilor de vanzare specifice, conditiile de inchiriere, veniturile si
cheltuielile, indicele de recuparare a investitiei, costurile de constructie, durata de viata
economica estimata a constructiilor si gradul de depreciere. Datele sunt apoi folosite in calcule
ce pot da o indicatie referitoare la valoarea proprietatii imobiliare analizate.
3. A treia etapa va incepe prin analiza celei mai bune utilizari. Cea mai buna utilizare se va
considera atat pentru teren, in ipoteza ca ar fi liber, cat si pentru proprietatea imobiliara
existenta (teren si constructiile de pe el), iar concluziile trebuie sa fie coerente. Pentru a fi
luata in considerare, cea mai buna utilizare trebuie sa indeplineasca 4 conditii: sa fie legal
permisa, fizic posibila, financiar fezabila si maxim profitabila.
In evaluarea proprietatilor imobiliare (dar si in evaluarea altor tipuri de proprietati) sunt utilizate
trei abordari clasice:
Abordarea prin cost este bazata pe ipoteza ca participantii pe piata fac legatura intre valoare si
cost. In aceasta abordare, valoarea unei proprietati imobiliare se estimeaza prin adaugarea valorii
terenului la valoarea costului de constructie pentru reproducerea sau inlocuirea constructiilor
existente si apoi scazand deprecierea aparuta din diferite cauze. Se include in valoarea estimata
profitul normal ce il obtine antreprenorul.
Abordarea prin comparatia vanzarilor anterioare este utila cand exista un numar de proprietati
similare care au fost vandute recent. Utilizand aceasta metoda, un evaluator poate ajunge la o
valoare, comparand proprietatea pe care o evalueaza (proprietatea subiect) cu alte proprietati
similare, numite tranzactii comparabile. Preturile de vanzare ale proprietatilor ce sunt considerate
ca fiind cele mai comparabile, au tendinta de a indica un interval in care se va situa si valoarea
proprietatii subiect.
Abordarea prin capitalizarea venitului (sau abordarea prin venit) urmareste estimarea valorii
actualizate a beneficiilor viitoare obtinute din utilizarea proprietatii imobiliare. Ca si in cazul
abordarii prin comparatia vanzarilor, abordarea prin venit necesita un studiu de piata. Cercetarea
si analiza datelor se efectueaza pe baza raportului dintre cerere si oferta, care ofera informatii
despre tendintele si previziunile pietei.
Proprietatea imobiliara sau interesul atasat uneia trebuie sa aiba 5 caracteristici pentru a avea
valoare pe piata imobiliara: utilitate, cerere efectiva, raritate relativa, transferabilitate si
siguranta.
Utilitatea este abilitatea proprietatii de a satisface cerintele sau dorintele umane (ex: adapostul,
spatiul privat sau castigul).
Cerinta efectiva este necesitatea sau dorinta subiectiva de a obtine serviciul sau satisfactia
generate de proprietate, pe baza puterii de cumparare sau a capacitatii financiare.
1. Valoarea de piata;
2. Valoarea de utilizare;
3. Valoarea de investitie;
4. Valoarea de asigurare;
5. Valoarea de impozitare;
6. Costul de inlocuire net (CIN);
7. Valoarea de casare;
8. Valoarea de lichidare (in urma unei vanzari fortate);
9. Valoarea speciala
Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii,
intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv,
dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta
de cauza, prudent si fara constrangere.
Ipoteze
Conditii limitative
Acest raport nu se poate publica sau utiliza in alt scop fara acordul prealabil in scris al
evaluatorului;
Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru factorii economici sau fizici ce pot sa
apara ulterior evaluarii si care pot influenta opiniile din aceasta lucrare;
Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor in proprietatea evaluata prin prezentul
raport;
2.8. Certificare
Piata romaneasca la inceputul anului 2011 sta sub semnul unor profunde reduceri de preturi
petrecute in ultimii doi ani si a lipsei de lichiditate crescande de pe piata, fapt ce a condus la
declinul sustinut al preturilor pe toate componentele de piata activa cunoscute.
Factori analizati:
Avand in vedere existenta unei piete potentiale: cea a imobilelor rezidentiale, vom prezent
caracteristicile fiecareia dintre acestea in cele ce urmeaza:
Din analiza pietei imobilelor rezidentiale concluzionam ca piata in prezent se afla intr-un
declin pronuntat in care diminuarea cererii este insotita de o supraoferta relativa si de o
continua scadere a preturilor.
Descrierea generala
Proprietatea imobiliara se compune din teren curti- constructii in suprafata de 541,42 mp,
imprejmuit cu gard de beton. Imobilul mai dispune de o magazie, ce nu a fost luata in calcul
la estimarea valorii proprietatii.
Situatia juridica: intabulat in cartea funciara a orasului Pantelimon sub numarul 500.
A. Teren: intravilan situat in oras Pantelimon, strada Viilor nr. 45, jud. Ilfov, in suprafata de
541,42 mp (conform actelor de proprietate si anexei la Acordul Unic nr. 673/ 721 din
29.08.2006), provenit prin achizitia acestuia in baza contractului de vanzare- cumparare
autorizat sub nr. 174/ 12.02.2003.
B. Cladire cu o suprafata construita de 140,15 mp, cu o suprafata desfasurata de 279,25
mp, respectiv o suprafata utila de 255,20 mp, conform anexei la Acordul Unic nr.
673/721 din 29.08.2006.
Magazia cu o suprafata construita la sol de 27,50 mp, conform contractului de
vanzare- cumparare cu incheierea de autentificare nr. 174/ 12.02.2003, nu a fost luata
in calcul pentru estimarea valorii proprietatii;
Conform contractului de vanzare- cumparare autorizat sub nr. 174/ 12.02.2003, pe teren
este amplasata o magazie cu o suprafata construita la sol de 27,50 mp. Conform
declaratiilor proprietarului, in urma extinderii locuintei, au fost aduse modificari acestei
magazii, nefiind cunoscute la data evaluarii suprafetei acesteia. Prin urmare, magazia nu
a fost luata in calcul la estimarea valorii proprietatii.
In concluzie, valoarea imobilului situat in oras Pantelimon, str. Viilor nr. 45, jud. Ilfov,
este data de valoarea terenului si a locuintei.
Proprietar: Sandu Nicolae Codrut asa cum rezulta din cartea funciara cu numarul 500,
Pantelimon. Dreptul de proprietate este deplin.
Act de proprietate:
Neacsu Nicolae- Vasile si Neacsu Geta, domiciliati in Bucuresti, aleea Barajul Lotru
nr. 6, bl. N8, sc. B, ap. 67, sector 3, in calitate de vanzatori
Sandu Nicolae Codrut, in calitate de cumparator
Privind dreptul de proprietate asupra imobilului situat in oras Pantelimon, str. Viilor nr.
45, jud. Ilfov, compus din teren in suprafata de 541,42 mp si constructiile existente pe
acesta constand din: C1- casa cu o suprafata construita la sol de 81,12 mp si C2- magazii
cu o suprafata construita la sol de 27,50.
La data de 29.08.2006 prin acordul unic nr. 673/751 se stabilesc: suprafata construita de
140,15 mp, suprafata desfasurata de 279,25 mp, suprafata utila de 255,20 mp, regim de
inaltime P+M, POT 26,3% si CUT 0,52.
Zona in care este situata proprietatea imobiliara in cauza dispune de urmatoarele facilitati:
- Dotari social- urbane: sanitare (policlinici, spitale), scolare (scoli generale, licee,
gradinite), politie, sedii banci, restaurante;
- In functie de aceasta localizare se stabileste si cea mai buna utilizare a constructiei care
trebuie sa tina cont de specificitatea localizarii
- Pentru a oferi o imagine mai ampla si mai clara asupra microzonei in care este situata
proprietatea imobiliara in cauza, in capitolul anexe se prezinta fotografii executate atat
imobilului in cauza, cat si celor invecinate.
4.3. Descrierea zonei, a cartierului
Populatia: stabila
Terenul in suprafata de 541,42 mp este ingradit cu gard de beton armat. Acesta este amenajat
dupa cum urmeaza:
Zona de recreere: este situata in sudul terenului si este formata din ornamente florale, zona
gazonata si foisor.
Zona de circulatie este situata in estul terenului si asigura accesul in imobil prin partea de est.
Este construita din pavaje si face legatura intre punctele de access, garaj si casa de locuit.
Zona de servicii: este cantonata in zona garajului avand rolul de deservire functionala, de
depozitare unelte.
Caracteristici tehnice
Nota: suprafetele au fost preluate din Anexa la Acordul Unic nr. 673/ 721 din 29.08.2006.
Structura de rezistenta
Arhitectura
Anvelopa- compartimentari
- Invelitoarea este de tip mansarda din lemn, cu invelitoare realizata din tabla tip
„LINDAB”.
Finisaje
Starea tehnica
Din inspectia efectuata asupra cladirii la exterior si interior s-au constatat urmatoarele:
Criteriile de analiza ale unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca urmatoarele cerinte:
Dupa definirea alternativelor se va alege utilizarea care va genera cea mai mare valoare reziduala
a terenului.
Valoarea reziduala a terenului poate fi gasita estimand valoarea utilizarii propuse (teren si
constructii) si scazand costul materialelor, manoperei, regiei si capitalului, necesare realizarii
constructiei. Valoarea terenului poate fi estimata si prin capitalizarea venitului rezidual alocat
terenului. Venitul alocat terenului este venitul ramas dupa scaderea cheltuielilor de exploatare si
a alocarii pentru recuperarea capitalului investit in constructii, determinate pe baza informatiilor
de pe piata imobiliara.
- Casa de locuit;
- Gradinita;
- Spatiu de birouri.
Calcule de eficienta:
Calcule pentru terenul ocupar de constructii- suprafata construita desfasurata totala 279,25 mp:
Explicatie Casa de locuit Gradinita Spatiu de birouri
Venit net per an 600 euro/luna*12 20 copii*200 euro= Suprafata de inchiriat
luni*80% grad de 4.000 euro birouri= 140,15 mp* 2
ocupare= 5.760 euro/an Costuri estimative 3.000 etaje* 3 euro/mp*12
euro/luna activitate luni* 65% grad de
Costuri estimative 1.000 ocupare= 6.559
euro/luna inactiva
Numar de luni de
activitate a gradinitei 8
luni
Venit net/an= 4.000
Rata de 9,5% 11% 10,5%
capitalizare
specifica
Valoarea 60.632 euro 36.364 euro 62.467 euro
capitalizata
Cost de adaptare 0 9.000 euro 4.500 euro
a costructiei la
destinatia
respectiva
Valoarea 60.632 euro 27.364 euro 57.967 euro
proprietatii
Rezulta ca pentru terenul construit cea mai buna varianta o reprezinta mentinerea sa ca si
casa de locuit.
1. Chiria la o casa de locuit de dimensiunile celei prezentate in zona Pantelimon sunt de 500
euro/ luna conform ofertelor existente pe piata imobiliara din zona.
2. Numarul de copii de 20 pentru gradinita il reprezinta un numar mediu de copii care ar
face parte dintr-o grupa in mod normal intr-o gradinita privata. Costurile au fost preluate
din documentele financiare ale unor afaceri similare din zona. Numarul de luni de
utilizare al gradinitei de catre copii corespunde programului pre-scola al unei gradinite
obisnuite.
3. Oferta de 3 euro/mp inchiriere de birouri corespunde cu ofertele alternative existente in
zona. Gradul de ocupare a fost determinat conform estimarilor existente in zona.
6. Rata de capitalizare de 9,5% pentru cladiri de locuit este justificata prin faptul ca pentru
un credit de locuinte banca percepe o dobanda de 9,5%, pentru o afacere mai riscanta
precum gradinita percepe o dobanda de 11%, iar pentru constructia de birouri, percepe o
dobanda de 10,5%.
Pentru determinarea pretului terenului excedentar pentru utilizare rezidentiala imi propun sa aleg
pentru calcul urmatoarele metode: