BAB 7

LAHAN KOSONG DAN TERBENGKALAI

Sejak awal tahun 1970-an, masalah lahan kosong dan terbengkalai di

perkotaan semakin terlihat di sejumlah kota. Hal tersebut bukanlah masalah yang
mendunia, beberapa kota dan pihak pemerintah telah menghindari masalah
terburuk atau telah berhasil mengatasinya, tetapi di daerah perkotaan lainnya,
telah terjadi dan masih menghadapi permasalahan penggunaan lahan yang
mendesak. Daerah-daerah yang terkena dampak terburuk termasuk kota-kota
besar dan tua, terutama di tempat industri-industri berat dan daerah-daerah
dermaga yang telah runtuh dan tempat ekonomi lokal tidak cukup dinamis atau
fleksibel untuk menyerap penggunaan lahan baru. Secara nasional, masalah
tersebut terjadi di kota-kota Inggris, dan pada tingkat lebih rendah terjadi di kota-
kota di Amerika Utara yang telah terkena dampak terburuk, tetapi di Perancis,
Jerman dan Australia belum bebas dari ancaman masalah tersebut. Di Inggris,
kejadian lahan kosong dan terbengkalai merupakan bagian masalah intrinsik
perkotaan dan kondisi ini dipandang sebagai gejala dan penyebab masalah
perkotaan yang lebih luas. Hal tersebut memiliki dimensi politik dan sosial, dan
yang paling parah menyebabkan penurunan ekonomi perkotaan lama dalam dua
dekade setelah tahun 1970.

LUAS DAN SIFAT DARI LAHAN BUANGAN PERKOTAAN

Luas lahan kosong, terbengkalai dan lahan tidak terpakai di kota-kota

besar meningkat pada saat penurunan ekonomi yang dipicu oleh krisis minyak
pada tahun 1973. Tak lama kemudian, banyak sekali kota yang hanya berdiri pada
lahan dan bangunan yang terbengkalai di lahan kosong perkotaan (Dawson 1979).
Pada pertengahan tahun 1980-an, diprediksi bahwa 'lahan buangan mungkin
merupakan ciri khas dari daerah-daerah tersebut' (Moor 1985: 56). Sampel survei
lokal menunjukkan bahwa, pada pertengahan tahun 1970-an, rata-rata 5% lahan di
daerah metropolitan berupa lahan kosong (Burrows 1978). Untuk beberapa
wilayah di bagian ujung timur kota London, Glasgow dan Liverpool bagian
dalam, tingkat kekosongan lahan melebihi 10%.
 Pendapat tokoh-tokoh tersebut menunjukkan bahwa luas lahan sulit
diperoleh bahkan di kota-kota Inggris, terutama kota-kota di dunia. Alasan utama
dari permasalahan ini adalah variasi dalam definisi dan metode pengumpulan
data. Di Inggris, lahan kumuh (sensu stricto) telah lama didefinisikan sebagai
'lahan yang sangat rusak oleh pembangunan industri atau pengembangan lain yang
tidak mampu digunakan secara bermanfaat serta tanpa disertai penanganan' (DoE
1991: 2), tetapi hal ini adalah definisi terbatas yang tidak banyak mencakup lahan
yang tidak digunakan secara efektif. Diprediksi baru-baru ini, definisi tersebut
diubah menjadi 'lahan yang rusak secara signifikan oleh industri atau penggunaan
lain' (DoE 1989: 3) akan memperluas ruang lingkupnya. Lahan kosong, dalam
konteks perencanaan Inggris, didefinisikan lebih luas. Untuk tujuan menyusun
Daftar Lahan dari lahan kosong milik publik yang telah diwajibkan sejak tahun
1980, definisi tersebut diambil sebagai lahan yang 'menurut pendapat Sekretaris
Negara… tidak digunakan, atau tidak cukup digunakan untuk tujuan dari kinerja
badan penyelenggara yang menjalankan tugas mereka '.
Dengan menggunakan definisi tersebut, angka resmi menampilkan total
45.683 ha lahan terbengkalai dalam Survei Lahan Terbengkalai 1982 di Inggris,
dan 43.550 ha lahan kosong yang tercatat dalam Daftar Lahan pada tahun 1983.
Kedua angka tersebut merupakan penyederhanaan masalah secara keseluruhan.
Dalam kasus lahan terbengkalai, penolakan terjadi karena sejumlah alasan. Di
antaranya adalah: pengecualian lahan yang tidak digunakan yang terletak pada
batas usaha yang masih aktif, pengenaan kriteria ukuran situs minimum,
pengecualian situs yang tidak digunakan tetapi memiliki izin perencanaan untuk
pembangunan di masa depan dan pemerintah lokal mungkin telah mengklasifikasi
bahwa lahan terbengkalai memberikan peluang baik dari para penerima Lahan
Hibah yang Terlantar untuk pekerjaan restorasi. Perkiraan independen membuat
angka-angka itu jauh lebih tinggi, dengan beberapa kesepakatan sekitar 210.000
ha untuk total gabungan lahan terbengkalai dan lahan kosong (Chisholm dan
Kivell 1987).
 Survei resmi terbaru tentang lahan terbengkalai di Inggris adalah survei
yang disusun dari tokoh-tokoh berwenang setempat pada tahun 1988 (DoE 1991).
Hal tersebut mengungkapkan total 40.500 ha, terbagi rata antara daerah perkotaan
dan pedesaan. Jika dibandingkan dengan survei sebelumnya, kumpulan angka ini
menunjukkan bahwa jumlah total lahan terbengkalai, untuk pertama kalinya,
mulai menurun. Penurunan antara 1982 dan 1988 adalah 11%, Kecenderungan
penurunan dikonfirmasi oleh angka-angka dari penurunan di lahan kosong yang
dicatat oleh statistik perubahan penggunaan lahan tahunan (DoE 1988). Sumber
ini menunjukkan bahwa 3.010 ha lahan kosong sebelumnya telah kembali
digunakan pada tahun sebelumnya, dibandingkan dengan 1.450 ha lahan kosong
baru yang dibuat, jatuhnya bersih 1.560 ha.

Kejadian berbagai jenis keterbengkalian ditunjukkan pada Tabel 7.1.

Sampai taraf tertentu, pembagiannya berubah-ubah, tetapi tabel menunjukkan
bahwa hampir separuh (45%) dari total lahan pada tahun 1988 berbentuk
tumpukan dan galian yang melimpah, dan ini disebabkan oleh ekstraksi mineral.
Sekitar sepertiga (31%) diklasifikasikan sebagai industri umum atau 'bentuk lain',
yang mencakup spektrum luas industri manufaktur, utilitas publik dan penutupan
dermaga. Kepemilikan juga merupakan bagian penting dari masalah lahan yang
terbengkalai, dan survei yang sama mengungkapkan bahwa, kepemilikan dapat
ditetapkan, dengan membagi secara menyeluruh antara sektor publik dan swasta
dengan seimbang. Namun, di daerah perkotaan, sektor publik, terutama
pemerintah daerah, memiliki 60% lahan terbengkalai.

Tabel 7.1 Jumlah tanah terbengkalai dan proporsi yang membenarkan reklamasi, menurut jenis
keterbengkalaian, April 1988
 Lokasi terbengkalai pada tahun 1988 menunjukkan daerah yang ditandai,
lebih dari setengah (52%) muncul di tiga wilayah paling utara, yang
mencerminkan asal-usul industri dan pertambangan dari banyak masalah. Kota-
kota besar menyumbang bagian yang tidak proporsional (Tabel 7.2) dengan tujuh
konurbasi utama yang mengandung lebih dari sepertiga dari total, dan 46%
kategori industri dan 'lainnya'. Di luar dari konurbasi ini, beberapa daerah
perkotaan lainnya, terutama Stockton dan Langbaurgh (Clevelahan), Hull dan
Stoke on Trent juga menunjukkan konsentrasi yang besar.
Dua kecenderungan penting dapat diidentifikasi sebagai memiliki
relevansi khusus untuk daerah perkotaan. Salah satunya menyangkut jenis lahan
terbengkalai. Untuk sebagian besar jenis keterbengkalian (berkaitan dengan
mineral, militer dan lahan kereta api), seperti yang ditunjukkan pada Gambar 7.1,
jumlah total menurun antara 1974 dan 1988, sebagian besar karena program
reklamasi yang aktif. Untuk bentuk lain dari keterbengkalaian (terutama industri),
Table 7.2 Lahan terbengkalai di wilayah pusat metropolitan, 1988
 Namun, totalnya meningkat. Meskipun 5,482 ha reklamasi dalam kategori
ini antara 1982 dan 1988, total stok sebenarnya tumbuh 1.109 ha. Jadi pada
pertengahan 1980-an, jenis lahan terbengkalai ini dibuat dengan tingkat kotor
sekitar 1.000 ha per tahun. Kecenderungan kedua (terkait) adalah bahwa proporsi
total keterbengkalaian nasional yang ditemukan di tujuh konurbasi utama
meningkat dari 27% pada tahun 1974 menjadi 35% pada tahun 1988. Dengan
demikian dapat dikatakan bahwa, meskipun program reklamasi aktif dan jumlah
keberhasilan lokal, ada tubuh keras kepala yang melalaikan industri di kota-kota
besar yang meningkat baik dalam hal absolut maupun relatif antara 1982 dan
1988. Hanya menjelang akhir periode ada beberapa tanda bahwa total bersih
mulai menurun.
Satu set statistik yang agak berbeda adalah yang berkaitan dengan lahan
kosong. Seperti yang disebutkan sebelumnya ini didefinisikan berbeda dari lahan
terbengkalai, dan meskipun ada beberapa tumpang tindih, pada tahun 1988, hanya
14% dari lahan terbengkalai yang tercatat dalam Daftar Lahan Kosong (DoE
1991). Pada bulan Februari 1987, total lahan kosong seluas 40.235 ha dicatat
dalam Daftar Lahan ini, setara dengan empat kali luas kota Manchester. Sekali
lagi, conurbations utama adalah fokus utama (Tabel 7.3) secara kolektif akuntansi
untuk 28 persen dari total. Perubahan terbaru dalam organisasi Register Lahan
berarti bahwa pihak berwenang setempat tidak

Table 7.3 Vacant lahan on the public lahan register in major urban areas, 1987 (hectares)

lagi memiliki informasi yang berkaitan dengan lahan kosong yang dimiliki oleh
badan publik lainnya. Namun, jelas bahwa pemerintah lokal sendiri memegang
bagian terbesar dari lahan kosong milik publik — Tabel 7.4. Total individu dapat
menjadi besar, misalnya di wilayah Greater Manchester pada tahun 1990, Dewan
Kota Manchester memiliki 166 lahan kosong, Tameside Borough 140 ha dan
Bolton 171 ha. Perlu juga dicatat bahwa status 'publik' dari sejumlah badan pada
tabel ini berubah sebagai hasil dari program privatisasi pada akhir 1980-an.
Jelas terbengkalai dan jika tidak lahan kosong harus dianggap sebagai fase
transisi, atau aliran, dalam proses pembangunan perkotaan (Bruton dan Gore
1981; DoE 1989) dimana total pada waktu tertentu dapat dikurangi dengan
reklamasi, atau ditambahkan oleh keterbengkalaian baru —Figure 7.2. Nicholson
(1984: 20) melihatnya sebagai 'fitur sementara dari lingkungan perkotaan, yang
disebabkan oleh perubahan ekonomi dan sosial yang mendorong penyesuaian
dalam pola penggunaan lahan'. Meski begitu, ada kekhawatiran atas durasi
panjang kekosongan dalam banyak kasus. Chisholm dan Kivell (1987)
menunjukkan bahwa kisaran 10-15 tahun adalah relatif wajar dan berdasarkan
survei terbaru dari 375 situs (Civic Trust 1988) mengungkapkan bahwa 78% dari
lahan yang telah kosong selama lebih dari 5 tahun, dan sepertiga untuk antara 10
dan 25 tahun. Di timur Manchester, Baum (1985) mengukur periode rata-rata
kekosongan lahan pada 51/2 tahun.

Table 7.4 Vacant lahan ownership, 1987

Pandangan yang lebih rinci tentang salah satu segi lahan dan kekosongan
properti yang penting dapat diperoleh dengan memeriksa beberapa, studi yang
terpecah-pecah, tentang bidang industri yang tidak digunakan. Untuk Inggris dan
Wales secara keseluruhan, Falk (1985) memperkirakan bahwa penurunan
manufaktur telah menciptakan 16,25 juta m2 bangunan industri kosong pada
pertengahan 1980-an. Di Negara Hitam, Watson (1987) mengidentifikasi 1,6 juta
meter persegi ruang industri kosong, di mana ia mengklaim bahwa 14% sudah
usang dan 40% memiliki sedikit potensi jangka panjang. Studi terperinci tentang
Stoke-on-Trent (Ball 1989) mengidentifikasi 146.000 m2 bangunan industri
kosong pada 1987 meskipun angkanya telah berkurang separuh dalam dua tahun
sebelumnya. Bangunan tua (pra-1918) dan yang dibangun untuk keperluan
industri khusus sangat rentan. Pada kedalaman resesi pada tahun 1982, survei oleh
konsultan properti (Thorpe dan Partners 1982) mengidentifikasi total 3,1 juta m2
ruang lantai industri kosong di 32 London borough, banyak di tempat baru. Lima
borough memiliki antara sepertiga hingga setengah dari properti industri freehold
mereka yang kosong. Properti yang tidak digunakan, serta lahan yang tidak
digunakan telah menjadi fitur endemik pusat manufaktur Inggris, dan banyak
alasan terkait hal tersebut akan dibahas dalam bab ini.
Di luar Inggris, tidak ada lahan terbengkalai dan lahan kosong, tetapi hal
itu terjadi dalam bentuk yang lebih lokal dan jarang menjadi masalah yang luas
dan berkelanjutan di kota-kota Inggris. Hampir tidak ada statistik nasional, tetapi
jelas bahwa, dari negara tetangga terdekat, baik Prancis dan Jerman memiliki
contoh-contoh individu yang sebanding dari melalaikan tetapi jauh lebih sedikit

masalah parah secara keseluruhan. Di Prancis masalah friches industrielles telah

diselidiki oleh Laporan Lacaze 1985 (Clout 1988). Hal tersebut menemukan total
20.000 ha lahan terbengkalai, meskipun, seperti di Inggris tokoh resmi telah
memperkirakannya. Resesi industri akhir 1970-an dan awal 1980 adalah periode
terburuk untuk pertumbuhan dan tingkat penciptaan lahan sekarang dianggap
menurun. Tiga jenis lahan terbengkalai / kosong teridentifikasi:
1. Lahan ditinggalkan oleh pengguna, tetapi dengan cepat diambil oleh
orang lain tanpa keterlibatan negara. Hal ini biasa terjadi di daerah
dengan permintaan lahan tinggi seperti kota Ille de Perancis.
 2. Lahan di mana tersedianya permintaan lahan untuk digunakan
kembali, tetapi pada tingkat yang rendah negara tersebut menyediakan
lahan yang diperlukan.

3. Lahan di mana permintaan sangat rendah sehingga ruang terbuka

publik atau pertanian adalah hanya memiliki kemungkinan untuk
digunakan kembali. Hal ini biasa terjadi di Pas de Calais.

Masalahnya terutama terkonsentrasi di tiga wilayah (Couch 1989),

terutama di daerah Pas de Calais di mana dapat ditemukannya 1% lahan
terbengkalai (Ernecq 1988) dan setengah dari total nasional. Pada definisi yang
sedikit berbeda menyebutkan bahwa lahan industri kosong sebagai lahan kosong
dalam kurun waktu lebih dari satu tahun, Malezieux (1987) mencatat 9.400 ha di
1.200 tapak di Nord / Pas de Daerah Calais, 1.647 ha di Lorraine, 477 ha di Rhone
/ Alps dan 544 ha di Wilayah Ile de France. Dereliction di Ile de France
terkonsentrasi Bersama poros Seine dan di antara kawasan industri di utara dan
utara timur Paris. Tidak seperti industri tunggal, melalaikan Pas de Calais dan
Lorraine, di Paris yang merupakan hasil dari restrukturisasi kompleks perkotaan
ekonomi yang melibatkan kanal dan kereta api tua serta berbagai industri. Sebuah
survei sampel Paris (Chaix 1989) menemukan bahwa lahan terbengkalai industri
merupakan kekurangan lebih dari setengah belah pihak dan keseluruhannya
kurang dari 5% dari lahan industri. Lahan kosong dapat digunakan kembali
dengan cepat di Perancis. Misalnya, antara tahun 1984-1987, pada tahun 1984
sepertiga dari total lahan terbengkalai di Paris dibangun kembali, dua pertiganya
digunakan untuk kegiatan ekonomi (Chaix 1989).
Di tempat lain di Eropa Utara, proses perubahan industri juga
berkontribusi pada lahan terbengkalai dan yang ditinggalkan sementara. Kawasan
yang terkena dampak parah adalah kawasan kawasan Ruhr di Jerman, di mana
salah satu penambanagn batubara dan baja telah menciptakan lebih dari 2.000 ha
lahan terbengkalai pada akhir 1970-an (Couch dan Herson 1986). Di daerah ini
masalahnya ada diperparah oleh fragmentasi kepemilikan dan ketidakmampuan,
atau disinslinasi, dari pemilik pribadi untuk mengembalikan tapak terbengkalai.
Masalah serupa dapat ditemukan di seluruh luas wilaah penambanagn batubara
dan baja di Jerman, Belanda dan Belgia (Aitken 1988). Situasi utama lainnya
adalah keadaan di mana lahan terbengkalai muncul dan berkaitan dengan
perubahan dermaga, seperti misalnya, di Duisburg, Hamburg, dan Rotterdam.
Terlepas dari lahan terbengkalai industri, proses pembangunan kota itu
sendiri, dan spekulasi terkait, menghasilkan lowongan. Sinn (1986)
memperkirakan sekitar 10% dari lahan yang ada di kota-kota Jerman berupa lahan
kosong, atau digunakan untuk penggunaan inferior, tetapi ia melihat ini sebagai
persyaratan dari suatu pasar lahan yang efisien, bukan sebagai tanda kegagalan
pasar.
Di Amerika Serikat pola lahan terbengkalai dan kepedulian tentang
wilayah perkotaan berbeda lagi. Perbedaan waktu dan bentuk memberikan dua
hasil pembangunan industri dan perkotaan, dari sistem perencanaan dan intervensi
publik dan dari serangkaian kondisi pasar yang sedikit berbeda Secara umum,
masalah lahan terbengkalai / kosong bukanlah masalah perkotaan yang mendesak
di Amerika Serikat, tetapi ada beberapa konsentrasi lokal yang signifikan.
Penyebab utama lahan terbengkalai yang dihasilkan dari penambangan batubara
umum di bagian Pennsylvania dan West Virginia, dan banyak lahan telah dirusak
oleh industri minyak di Louisiana, tetapi hal ini tidak termasuk masalah
perkotaan. Di kota-kota, lahan terbengkalai dan kekosongan terjadi sebagian besar
sebagai hasil dari restrukturisasi perkotaan, termasuk perubahan umum dalam
kota dan pembangunan di tepian air, atau sebagai akibat dari proses pertumbuhan
kota yang sering ditinggalkan kosong dan tidak berkembang. Di beberapa
kawasan pedalaman kota, terutama pada periode tersebut antara tahun 1950-1980,
dikaitkan dengan lahan dan properti yang tersebar luas terabaikan. Di
Philadelphia, misalnya, pada pertengahan tahun 1970-an, ada diperkirakan 26.000
rumah kosong dan terbengkalai dan 12.000 lahan kosong (Bacon 1976).
Banyak kota di Amerika Serikat telah mengambil persediaan lahan yang
kosong oleh proses penmbanguana. Di Dallas, 526 ha lahan kosong di bagian
dalam kota yang digunakan untuk kawasan perumahan tercatat pada tahun 1970
(Dallas tanpa tanggal) dan di Portland, Oregon, lahan kosong adalah salah satu
kategori terbesar di kota ini, yaitu 17% dari total area (Portland 1978). Hal ini,
dipengaruhi oleh kendala seperti lereng yang curam, potensi banjir dan kurangnya
infrastruktur. Di seluruh negeri, tapak lahan kosong diperkirakan terdiri dari
seperlima lahan di kota-kota besar (Northam 1971), dan total nilai lahan kosong,
tetapi dapat dibangun, contoh lahan dalam 86 kota besar dihargai$ 6 miliar. Baru-
baru ini, inventaris komputerisasi canggih telah digunakan untuk melacak lahan
kosong. Di Cincinnati, misalnya, di mana pembangunan ekonomi menjadi sangat
dipromosikan, skema yang dikenal sebagai Pencari Tapak digunakan untuk
mencatat detail lahan industri / komersial yang kosong. Pada tahun 1985, terdapat
600 lahan kosong, berjumlah total 567 ha terdaftar (Carlsson dan Duffy 1985).
Singkatnya, tampak bahwa lahan terbengkalai dan kosong banyak terjadi
di kota-kota di dunia bagian barat dan di beberapa dari lahan tersebut adalah
masalah yang terkonsentrasi dan berkelanjutan. Sebagian besar, negara lain
menjadi kurang berpengaruh daripada Inggris dan tiga penjelasan terkat hal
tersebut awalnya dipengatuhi oleh:
1. Inggris adalah negara pertama yang mengalami industrialisasi berskala
besar dan urbanisasi dan ini telah meninggalkannya dengan potensi
yang lebih besar seperti tanaman yang lebih tua dan lokasi yang lebih
tua dari sebagian besar negara.

2. Ekonomi Inggris adalah salah satu yang paling memprihatinkan oleh

dunia internasional berdasarkan resesi ekonomi tahun 1970-an sampai
1980-an. Sebagian besar industri manufakturnya rentan dan penutupan
lahan secara luas terjadi.

3. Sejumlah faktor unik di Inggris telah memainkan peran penting.

Banyak dari ini telah didiskusikan di tempat lain oleh Chisholm dan
Kivell (1987) tetapi beberapa contoh akan sangat membantu di sini.
Mereka termasuk perencanaan sistem yang secara efektif memberikan
hak penggunaan lahan selamanya, dan dengan demikian mendorong
pemilik lahan untuk mengarahkan ekspektasi harga pasar mereka
kepada beberapa pola aktivitas historis daripada realitas saat ini;
sebuah rezim pajak yang tidak memungut biaya atau pajak atas lahan
kosong; kebijakan izin perumahan dioperasikan oleh sejumlah otoritas
lokal pada 1960-an dan 1970-an di mana tingkat pembongkaran dan
pembebasan jauh melebihi kapasitas pembangunan.
 Secara mendasar, masalah yang disajikan oleh lahan terbengkalai / kosong
itu mudah teridentifikasi, meskipun ada juga sejumlah konsekuensi lain yang
kurang jelas. Untuk masyarakat umum, masalah keamanan dan estetika mungkin
yang terlihat paling jelas. Lahan yang secara visual jelek atau rusak mengasingkan
penduduk setempat masyarakat dan tidak boleh dilupakan bahwa kebijakan lahan
terbengkalai pada reklamasi di Inggris mengikuti besar korban jiwa yang
disebabkan oleh keruntuhan pada tahun 1966 dari aktivitas tambang batu bara di
Aberfan di Selatan Wales. Estetika dan keamanan terkadang berjalan beriringan,
seperti dengan kiat yang tidak stabil atau penggalian banjir, tetapi seringkali
ancaman terbesar terhadap keselamatan tersembunyi, dalam bentuk potensi
amblesan, poros tersembunyi atau zat.beracun
Bagi para perencana dan politisi, keamanan dan estetika itu penting, tetapi
aspek ekonomi lahan terbengkalai juga mengklaim perhatian mereka. Lahan
kosong mewakili pemborosan sumber daya, baik dalam arti bahwa itu digunakan
untuk tidak bertujuan produktif dan karena, sebagian besar sistem perpajakan
tidak akan menghasilkan pendapatan untuk komunitas. Lahan terbengkalai / lahan
kosong mungkin juga memiliki dampak ekonomi di luar batasannya sendiri dalam
merusak tapak sekitarnya dan menghambat pembangunan. Dalam pengertian ini
skala masalah itu penting. Satu tapak terbengkalai di tengah-tengah dinamika
daerah mungkin memiliki dampak kecil, tetapi sebuah wilayah di mana lahan
terbengkalai adalah ciri khas pertamanan akan terasa sulit untuk dimulai, apalagi
untuk mempertahankan, proses regenerasi.
Sikap juga bervariasi sesuai dengan skala dan sifat lahan terbengkalai,
tetapi di Inggris biasanya dilihat dalam hal negatif, sebagai masalah yang
ditangani, di Perancis (Thomas dan Cretin 1987) dan di Amerika Serikat (Fox
1989), dimana hal tersebut kurang melekat, hal terebut lebih memungkinkan
untuk dilihat sebagai peluang positif untuk membentuk kembali kota dan
menyediakan kebutuhan komunitas. Di beberapa kawasan Amerika telah dilihat
sebagai batas baru untuk pembangunan dan arsitrktur pertamanan real estat.
 PENYEBAB LAHAN KOSONG DAN TERBENGKALAI

Banyak penjelasan tentang lahan kosong dan terbengkalai yang mungkin

berguna untuk diberikan bagian sejumlah faktor, baik umum maupun lokal, serta
dapat beroperasi dalam suatu keputusan. Penjelasan umum membantu
menjelaskan gambaran keseluruhan, tetapi mengingat hal tersebut termasuk faktor
luas seperti keadaan ekonomi nasional, yang berfungsi (atau tidak berfungsi) dari
pasar lahan perkotaan, proses desentralisasi perkotaan dan pengoperasian
kebijakan publik di bidang-bidang seperti pekerjaan, perumahan dan transportasi,
maka peran khusus mereka dalam akuntansi karena lahan terbengkalai dan kosong
menjadi tidak jelas dan kontroversial.

Dalam tinjauan substansial masalah lahan kosong, Cameron et al. (1988)

menemukan tiga hal yang mendasari masalah ini; 1) ortodoks ekonomi neoklasik,
yang melihat masalah dalam hal kegagalan pasar; 2) pandangan proses, yang
melihat kekosongan sebagian besar sebagai fase transisi dan tidak oleh karena itu
masalah utama; dan 3) tampilan struktural, di mana peluang berada diidentifikasi
sebagai masalah mendalam dari ekonomi paska-industri di Inggris yang hanya
bisa disembuhkan oleh perubahan struktural yang luas. Mereka melanjutkan
membedakan antara faktor-faktor yang menyebabkan penggunaan lahan
sebelumnya untuk berhenti, faktor-faktor menyebabkan kekosongan untuk
melanjutkan dan faktor-faktor yang mencegah penggunaan sementara dari timbul.
Perbedaan ini memberikan kerangka yang berharga, tetapi untuk saat ini,
pertimbangan singkat, pembagian sederhana menjadi penyebab umum dan
spesifik akan diadopsi.
Penyebab umum
Struktur dan lokasi ekonomi perkotaan
Dua dasawarsa terakhir tidak diragukan lagi merupakan periode yang
sangat mendalam dalam perubahan dalam banyak kegiatan ekonomi industri
perkotaan Eropa dan Amerika Utara. Dalam menghadapi masa depan pasca-
industri, banyak kota mengalami perubahan ekonomi, teknologi dan sosial. Hal ini
telah, pada gilirannya, menyebabkan penyesuaian kembali dalam pola
penggunaan lahan, banyak di antaranya terbentuk sejak seabad yang lalu, dan
kreasi, mungkin hanya sementara, banyak lahan kosong.
Inti dari perubahan tersebut adalah penolakan aktivitas ekonomi yang
menekankan permintaan dan kepercayaan bisnis secara luas selama beberapa
tahun. Namun demikian, hal ini telah menjadi restrukturisasi dan modernisasi
industri yang lebih spesifik yang terlambat di banyak daerah perkotaan yang lebih
tua. Kota-kota besar dan kawasan industri telah melihat pasar mereka menghilang,
atau diambil alih oleh produsen luar negeri yang lebih efisien, terutama di bidang-
bidang seperti pembuatan kapal, tekstil, teknik, manufaktur dan kendaraan logam.
Beberapa daerah-daerah ini mendadak mengalami masa pasca-industri di mana
sejumlah besar jumlah tenaga kerja, institusi sosial dan lahan telah dibuat
berlebihan.
Perubahan makro-ekonomi dan dampaknya terhadap pola penggunaan
lahan telah banyak diperdebatkan (Ny. Massey dan Meeghan 1982; Martin dan
Rowthorn 1986) dan gagasan ruang yang berlebihanr di kota-kota yang telah
dieksplorasi oleh Anderson et al. (1983). Pekerjaan yang terakhir mengatur
konteks penurunan industri dan perubahan sosial yang sangat menyeluruh, tetapi
ironisnya sangat sedikit dijumpai lahan kosong. Ia berpendapat bahwa
pembangunan yang tidak merata adalah spesifik karakteristik kapitalisme dan
'pemakaman industri' perkotaan dan regional mengembangkan. Konsep inti-
pinggiran dipanggil untuk membantu menjelaskan kinerja daerah yang berbeda.
Tema serupa diangkat oleh Rose (1986) yang menekankan bahwa peran baru
perlu ditemukan untuk kota manufaktur yang lebih tua dihadapkan pada masalah
beradaptasi dengan perubahan sosial dan ekonomi. Dalam ini proses adaptif,
beberapa kota jelas mengatasi lebih baik daripada yang lain, untuk alasan yang,
seperti yang disarankan Rose, tidak sepenuhnya jelas.
Hubungan antara penurunan industri dan lahan kosong adalah hubungan
yang cukup langsung,sebagai siapa saja yang melakukan perjalanan dan melintasi
kota-kota seperti Manchester, Sheffield, Birmingham, Pittsburgh, atau Detroit.
Pabrik yang ditutup menyebabkan kekosongan bangunan / lahan terbengkalai.
Hubungan tesebut juga lebih dalam dari hal ini karena penurunan produksi yang
juga membawa penurunan pekerjaan, hilangnya kekuatan ekonomi dan
momentum dan sejumlah pengganda negatif lainnya. Kota itu menjadi kurang
menarik sebagai lingkungan perumahan dan sosial dan orang-orang pindah.
Proses-proses suburbanisasi dan desentralisasi perkotaan menjadi penyebab
umum yang kuat dari lahan kosong dengan menurunkan urban dalam tingkat
populasi dan permintaan pasar.
Tapi argumennya tidak hanya tentang penurunan kota, tetapi juga tentang
restrukturisasi dan transformasi. Pada tingkat terluas, ini termasuk perselisihan
Lefebvre (1970), Harvey (1974) dan lain-lain yang menjadi bagian utama
reorganisasi ekonomi perkotaan barat telah melibatkan pergeseran dari lingkungan
utama modal, tempat investasi industri dan ekonomi pertumbuhan mendominasi,
ke lingkungan sekunder di mana konsumsi dan kekuatan modal keuangan
mendominasi. Jadi, ada kasus dimana manufaktur belum runtuh, tetapi telah
direstrukturisasi dan dipindahkan jauh dari beberapa pusat kota dan lokasi ke
lokasi pinggiran kota yang baru. Begitu pula perubahan teknologi transportasi,
terutama penggantian moda kereta api dan air melalui jalan darat dan udara, telah
berkontribusi pada lokasi kekunoan tapak-tapak tua.
Peran penurunan industri dalam menciptakan lahan kosong merupakan hal
yang sangat khusus dan kuat untuk dilakukan pada kedua sisi penawaran dan
permintaan. Penutupan industri sepihak membuat tapak kosong, dan efek
keseluruhan dari penurunan keduanya menurunkan permintaan lokal untuk lahan
dan berkontribusi pada kerusakan dan lingkungan yang tidak menarik, di mana
industri baru tidak mungkin berdiri. Hal ini terutama berlaku untuk banyak
industri pertumbuhan teknologi tinggi, direktur personalia dari sebuah perusahaan
komputer besar Amerika mengatakannya dengan terus terang menunjukkan
bahwa tapak-tapak di sebagian besar wilayah manufaktur di Inggris akan bunuh
diri karena kesulitan memikat orang pintar untuk bekerja tempat dengan gambar
buruk (Financial Times, 12/11/86).
Pada kuartal terakhir abad ini sejumlah kota harus menyesuaikan diri
ekonomi antariksa mereka untuk kebutuhan abad berikutnya, sementara
menghadapi kerangka penggunaan lahan yang didirikan pada abad terakhir.

Pasar lahan tidak berfungsi

Kerusakan pasar karena beberapa alasan, dan kadang-kadang terjadi itu upaya
untuk memperbaiki kesulitan yang dirasakan mengakibatkan distorsi lebih lanjut.
Di mana saja