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Carrera de Marketing
Asesor:
Mg. Percy Dennis Freyre Suarez
Lima – Perú
2017
1
EPÍGRAFE
en costes”.
2
ÍNDICE DE CONTENIDO Página
EPÍGRAFE 2
DEDICATORIA 9
AGRADECIMIENTO 10
RESUMEN 11
ABSTRACT 13
INTRODUCCIÓN 15
PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN 19
MARCO REFERENCIAL 24
Antecedentes Nacionales. 24
Antecedentes Internacionales. 26
MARCO TEÓRICO 28
Mercado Inmobiliario 28
Marketing inmobiliario 32
Proceso de Marketing en un proyecto inmobiliario. 33
Postventa 41
Infracciones 46
Utilidad Neta 47
3
Calidad de Servicio 48
OBJETIVO 49
Objetivo general 49
Objetivos Específicos 49
JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN 50
Teórica 50
Practica 50
Metodológica 51
HIPÓTESIS 51
Hipótesis General 51
MATRIZ DE CONSISTENCIA 52
Valoración de indicadores 53
MARCO METODOLÓGICO 54
Tipo de investigación 54
Diseño de investigación 54
POBLACIÓN Y MUESTRA 55
Población 58
Muestra 59
Instrumentos de investigación 61
Procedimientos de recolección de datos 73
Plan de análisis 74
RESULTADOS 75
Presentación de resultados 75
DISCUSIÓN 93
Conclusiones 93
Recomendaciones 94
Referencias bibliográficas 95
4
ÍNDICE DE TABLAS Página
2016 16
5
TABLA Nº 23 CALIFICACIÓN DE LA ACTITUD DEL PERSONAL A CARGO 84
6
ÍNDICE DE FIGURAS Página
MARKETING 2017 36
FIGURA Nº 18 EXPOURBANIA 38
7
FIGURA Nº 23 GIGANTOGRAFIA PAZ CENTENARIO 40
FIGURA Nº 25 FACILITYCHECK 43
8
DEDICATORIA
9
AGRADECIMIENTO
10
RESUMEN
marca sino también tomando en consideración que el servicio postventa es una variable
que afecta de forma directa a la utilidad de las empresas inmobiliarias de la zona seis de
Lima Metropolitana.
pago de sanciones afecta de manera directa a las empresas inmobiliarias reflejándose en los
Según El artículo 44º de la Ley del Impuesto a la Renta, estos gastos son reparables sobre la
muestra significativa del Nivel Socio Económico (NSE) B, en la zona seis de Lima
participantes, que cumplió con los requisitos establecidos, respondió una serie de preguntas
11
La situación actual del sector inmobiliario favorece al cliente por los precios
accesibles y las modalidades de crédito para adquirir un inmueble además de las nuevas
Lo que ocasiona que las empresas inmobiliarias tienen que mejorar sus procesos no solo en
entendimiento de ambas partes por consiguiente llegando al éxito de una buena operación
postventa.
12
ABSTRACT
An analysis of the real estate market was carried out in six zone of Metropolitan Lima,
taking as premise the after-sales service due to the requirement to define the deficiencies
presented in customer satisfaction, which affect not only the image of the brand but also
taking into consideration that the after-sales service is a variable that directly affects the
Also, it was found that annually the real estate sector ranks second in the ranking of
affects the real estate companies reflected in the expenses that are not deductible in the
determination of income third category net. According to Article 44 of the Income Tax
Law, these expenses are repairable over the accounting profit that is reflected in the equity
of the shareholders.
With market research methods learned in the course of our Marketing career, a
market segmentation was carried out, finding a significant sample of Socioeconomic Level
about their direct participation with the acquisition of a department in six zone of Lima,
then we elaborated a random survey to the owners of departments in six zone of Lima on
the degree of importance of the after-sales service when choosing a department, the level of
satisfaction with the after-sales service and the number of claims filed with INDECOPI
The current situation of the real estate sector favors the client for the accessible
prices and the modalities of credit to acquire a property in addition to the new real estate
13
companies that enter the market of construction and sale of apartments, which causes that
the real estate companies not only have to improve their processes in the closing of sale as
The customer's perception, their satisfaction with the after-sales service and the
efficiency of the real estate administration are key points to bring the negotiations and
understanding of both parties, thus reaching the success of a good after-sales operation.
14
INTRODUCCIÓN
servicio postventa para prevenir infracciones ante INDECOPI disminuyendo las sanciones,
que son gastos no deducibles, sin el tratamiento adecuado estos gastos no deducibles son
reparables sobre la utilidad generando un mayor pago de impuestos por tanto una menor
motivo de análisis para las empresas tanto promotoras como de construcción de unidades
El sector inmobiliario atravesó por una etapa de desaceleración durante el 2014, esta
pasando de vender 22 mil unidades en el 2013 a cerca de 17 mil unidades en el 2014; Según
el primer semestre del 2015 comparado con el mismo periodo al 2014 en el sector
stock de 16 mil; según ADI Perú, por consiguiente en el 2014 la demanda de proyectos
15
Tabla Nº 1 Actividad edificadora en Lima Metropolitana y el callao 2014-2016
Fuente CAPECO Estudio 21º
16
Un nuevo target para el sector inmobiliario concentrado en los sector C y D con
precios menores entre 20,000 y 50,000 dólares de demanda efectiva por unidad inmobiliaria
abrió un nuevo nicho con propuestas innovadoras tales como Los Portales, Centenario,
Armas & Cosapi, estas empresas buscan mejorar sus procedimientos de atención y mejorar
su rentabilidad dando al comprador de una vivienda, la ayuda necesaria para conocer las
problema.
17
En el marco referencial, abordaremos los antecedentes desde el año 2013 en
18
PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
Intelectual (INDECOPI) paso de emitir 268 sanciones a un total de 144 inmobiliarias a que
en el 2014 se emita 575 sanciones con un monto que asciende a 1794.41 UIT a un total de
INDECOPI.
19
Fuente www.indecopi.com
Existe una variedad de departamentos por metro cuadrado en la zona seis de Lima
reportó que entre agosto del 2011 y el 15 de abril del año 2014 se ha registrado un total de
158,587 viviendas promovidas por los sectores público y privado del Perú. Según el ministro
Las nuevas normas del Gobierno se dieron en el segundo semestre del 2016 con miras
20
Fuente CAPECO y BBVA
Según la Ley N° 29571 códigos de Protección y Defensa del Consumidor recoge en
los derechos que tiene el comprador al momento de adquirir una propiedad. Entre enero del
2011 y marzo del 2013, INDECOPI aplicó 268 multas por un total de 780 UIT equivalentes a
21
Algunas de las sanciones se debieron a la falta de idoneidad es decir, por no entregar
el inmueble en las condiciones que ofrecieron a sus clientes, así como no devolver el dinero
entrega de la vivienda y los defectos en la construcción y en los acabados. Estos son algunos
valor añadido muy importante, el cual repercute de forma positiva a los intereses y la
economías de escala, los clientes obtienen una comunicación constante entre la empresa de
servicio postventa, la constructora y la empresa inmobiliaria con esto los propietarios pueden
solucionar sus dudas y problemas dentro de la unidad inmobiliaria sin generar mayores gastos
al proyecto inmobiliario.
22
Formulación del problema
Pregunta General.
¿Cuál es la importancia del servicio postventa para mejorar los niveles de
Preguntas Específicas.
¿Es el servicio postventa una ventaja competitiva para la diferenciación de los
23
MARCO REFERENCIAL
Antecedentes Nacionales.
Terraza García, C. G. (2015). “Desarrollo de un proyecto inmobiliario dentro del marco del
Lean Project Delivery System” (Tesis para el Título Profesional de Ingeniero Civil). La
presente tesis explora las posibilidades de aplicar herramientas de gestión que permitan
reducir las pérdidas y se agregue valor a los clientes en la etapa de Definición del Proyecto
mediante una metodología propuesta por el Lean Project Delivery System. La primera parte
sistemas de gestión de proyectos, con un mayor enfoque en el Lean Project Delivery System.
de Arellano Marketing sobre los “Estilos de Vida en el Perú” y entrevistas que se realizaron a
presentan casos notables de problemas de postventa que han aparecido en los medios de
Occupancy Evaluation (POE) para describir más a profundidad el perfil del target. Por
último, se analizan las restricciones a las necesidades de los clientes y se describen múltiples
vivienda mediante la evaluación post ocupación” (Tesis para optar el Título de Ingeniero
Civil). La investigación presentada tiene por objetivo entender las necesidades y valores de
los usuarios de vivienda, los requisitos de calidad que se deben de tomar en cuenta en
24
proyectos de vivienda multifamiliar y además de realizar un estudio durante la etapa de post
educación mediante el estudio de dos casos: uno por medio del análisis de reclamo recibidos
usuarios por medio de encuestas y como es gracias a estos resultados de post ocupación es
calidad sugerido para las empresas constructoras de edificaciones que desean pasar de la
importar si la empresa cuenta o no con alguna certificación para la calidad. Mediante el uso
será sometido a comparación con otros modelos de desarrollo existentes. Debido a la falta de
herramientas que se adapten a nuestra realidad y que permitan a las empresas constructoras
de edificaciones determinar sus capacidades y las acciones que deben seguir para permanecer
edificaciones. Es por esto que la presente Tesis plantea un modelo desarrollo estructurado por
en nuestro medio, de modo tal que permita a las empresas ubicarse rápidamente en el nivel
que les corresponde y determinar las acciones a seguir para encaminarse en la mejora
25
Antecedentes Internacionales.
La presente tesis doctoral aplica las finanzas conductuales para el análisis e inversión
mejora en las tomas de decisiones de sus actores. Por un lado, se ha desarrollado un modelo
econométrico del precio de la vivienda nueva en España que supone no sólo un acercamiento
que combina el enfoque extrínseco e intrínseco, sino que incorpora también hipótesis de la
escuela conductual a fin de explicar y prever el ciclo inmobiliario español y comprender los
constante preocupación por reducir el número de fallas de calidad que ocurren durante el
actualmente, los clientes son más conscientes de sus derechos como consumidores y exigen
un producto que además de satisfacer sus expectativas, les brinde seguridad y tranquilidad.
Con este fin el presente trabajo realiza un análisis crítico de la aplicación del Sistema de
26
empresa inmobiliaria y empresa constructora, un mayor nivel de satisfacción respecto a las
viviendas.
servicio postventa de la obra el Rosario, pretendiendo dar calidad y satisfacción a los clientes
modelo para futuros proyectos. El presente plan de aseguramiento será aplicado a la obra El
Rosario, ubicado en el km. 11.5 para la ejecución de 996 viviendas en 11 etapas, dirigido a
deben ser superadas y corregidas, tomando en cuenta que el error que produjo la no
conformidad debe ser una oportunidad para mejorar. Como resultado final del estudio, este
27
MARCO TEÓRICO
Mercado Inmobiliario
determinada, así como los estudios sobre evolución y predicción, que deben englobar al
revaloración).
Oficinas: Activos cuyo uso corresponde a actividades cuya función es prestar servicios
partir del manejo y transmisión de información, bien a las empresas o a los particulares.
Hoteles: Activos cuyo uso actual es el hotelero o bien que son susceptibles de conversión
a uso hotelero.
Comercial: Activos cuyo uso tiene por finalidad la prestación de servicios al público, las
28
intermediación financiera u otras similares. (Ej: Locales comerciales y grandes centros
comerciales)
Industrial: Activos cuyo uso tiene por finalidad llevar a cabo operaciones de elaboración,
Suelo: Activos cuyo uso actual o futuro son de ser un terreno apto para ser edificado. (Ej:
Terrenos)
El mercado inmobiliario peruano muestra una recuperación durante estos últimos años
operaciones en provincia.
29
El Fondo Mi Vivienda informó que en el 2015 existían 19.216 viviendas en stock
listas para vender en Lima y Callao y que el distrito con mayor disponibilidad de viviendas a
la venta era Ate, que contaba con 2661 viviendas que aún no se vendían.
Fuente MiVivienda
30
El siguiente cuadro nos muestra el precio de venta por m2 en dólares de algunos
vendidas al mes.
Fuente INACIN
31
Marketing inmobiliario
general, puesto que el producto inmobiliario es un bien no transable. Esto quiere decir que no
influencia acotada a una determinada población y como tal este producto no se puede
extender más allá de estas fronteras ya que se encuentra ligado al factor terreno, por lo tanto
elaborado.
localidad o inclusive unos metros más allá del producto copiado (benchmarking
inmobiliario). Sin embargo, el proyecto desarrollado y ejecutado será una elaboración local
inmobiliaria ya que una buena relación no termina nunca lo cual genera referidos y los
referidos son el canal más potente y costo-eficiente: 20% para Arteco 2014 según el
Fuente www.arteco.pe
32
Proceso de Marketing en un proyecto inmobiliario.
Fuente Propia
Los atributos que principalmente toman en cuenta para la búsqueda y elección de una
vivienda son los relacionados a la inversión, distribución, construcción y seguridad.
33
Figura Nº 10 Atributos Valorados
Precio/Área/Cuota
Seguridad
Áreas Comunes
Enfocada a familias
Los medios o canales donde podemos encontrar a nuestro público objetivo para
segmentar y poner énfasis en la publicidad se analiza por un estudio realizado por Orellana
34
Figura Nº 11 Medios de Comunicación en el 2014
Para el 2017 estos resultados según la Asociación de Empresas inmobiliarias del Perú
35
Luego encontramos que los medios no tradicionales más utilizados para realizar las
prospecciones de venta son:
Figura Nº 13 Distribución de ventas por tipo de canal Fuente Arellano Marketing 2017
Son los Portales inmobiliarios y las ferias online que representan mayor proporción dentro
de las ventas por internet por consiguiente encontramos que los rangos de edad que usan
internet y pueden adquirir un departamento están entre 25-39 años.
36
De este segmento de población encontramos que la comunicación más efectiva es por
redes sociales como Facebook con un 90% de actividad y logra que el cliente llegue al punto
Ejemplos:
Fuente www.abril.pe
37
Figura Nº 17 App Urbania
Fuente www.urbania.pe
Figura Nº 18 ExpoUrbania
Fuente www.urbania.pe
Fuente www.adondevivir.com
38
Market Reach: ¿Cómo atraigo a mi cliente?.
En todos los niveles socioeconómicos, las fotos son el contenido más compartido en
las redes sociales y tanto las personas del interior como las mujeres, suelen compartir más
39
Market Reach: Propuesta Comunicacional.
40
Postventa
inicial de ventas mediante acciones posteriores al cierre. Hay algunas acciones que son
naturales y conocidas tales como preocuparse de que la entrega sea pronta, y que si se
requiere una instalación esta sea satisfactoria. Una quizás menos obvia, pero importante en
extremo, es asegurarse que el cliente esté satisfecho por completo con la compra que realizó.
Para el moderno concepto del mercadeo de relación, una venta no concluye nunca, porque la
meta es tener siempre al cliente completamente satisfecho. Para alcanzar ese objetivo es
necesario dar una gama de servicios complementarios, que hagan que la relación sea muy
del cliente satisfecho que recomiende los servicios ofrecidos por la inmobiliaria, por el
contrario una mala gestión del servicio postventa repercutiría a largo plazo y significar una
dicho servicio el cual debe ser publicitado en consecuencia para la captación de potenciales
clientes.
resolver las incidencias surgidas durante el proceso de venta de las viviendas, y también por
inmobiliaria por la falta de gestión y prevención, tanto una pequeña o media empresa debe
41
Este departamento o encargado debe estar en constante comunicación con el cliente y
la política organizacional vinculada debe estar bien definida, una lista de tareas que debe
Facilitar vías de contacto a los clientes (email, atención telefónica o incluso un chat).
Convertir dicho servicio post venta de viviendas en un factor que aumente la productividad.
Supervisar el servicio post venta de viviendas para lograr aumentar su nivel de efectividad.
Fuente Propia
42
Modelo de Negocio en Servicio Postventa
propuestas de valor, creando en ese año, el primer software vía internet de gestión de activos
inmobiliarios, llamado gastoscomunes.com, hasta sus últimas propuestas de valor a través del
una serie de productos inmobiliarios que se complementa en cada etapa de vida de un activo
Facilitycheck
Figura Nº 25 Facilitycheck
Fuente www.youtube.com
43
Enfocado en el gran problema del sector inmobiliario, La masiva oferta y sobrestock
basado en la nueva reforma tributaria por otro lado como maximizar el ratio de ventas en
relación a la gestión que tiene que hacer los gerentes comerciales y de ventas de la
inmobiliaria.
¿Qué hace?
oficinas.
¿Cómo lo hacemos?
inmobiliaria ser más óptimos en el rol de ventas y por otro lado aumentar la típica oferta
inmobiliaria
¿Qué hacemos?
especial de seguro, establecemos todos los daños que pueden pasar en un sismo en 5 años sin
costo adicional a la empresa inmobiliaria y sin que el cliente final use gastos innecesarios.
concesión única en el mercado por dos años de campanas, encimeras, insumos, instrumentos,
internos de la unidad inmobiliaria detallado en el sitio web por otro lado se encarga de
44
en el fondo nuestro modelo de negocio único en el mercado nacional(Modelo Facility Low
Cost).
Desde inicio del proyecto también ofrece modelos de negocio para tener gastos
comunes bajos, servicio integral, certificados necesarios y establecer un ratio de venta más
alto por otro lado ofrece la puesta en marcha del edificio ofreciendo el servicio de
administración del edificio, certificando financieramente y ante notario todos los fondos de
inicio, toda la entrega de espacios comunes y minimizando los problemas de postventa con
un comité de administración.
a. Los períodos de garantía, que son establecidos por el proveedor de acuerdo con los
por el proveedor de los mismos; (ii) si son aspectos estructurales, como mínimo cinco
(5) años desde emitido el certificado de finalización de obra y recepción de obra por
parte de la municipalidad.
45
b. El manual de uso del propietario, que debe contener como mínimo la descripción de
los componentes del inmueble, los cuidados que hay que observar para el
mantenimiento adecuado y los riesgos que pueden derivarse del mal uso.
d. Ofrecer servicio de atención: dar respuesta dentro del plazo establecido por el
proveedor e informar las causas ajenas al mismo que pueden afectar su cumplimiento.
Infracciones
Artículo 110.- Sanciones administrativas
artículo 108 con amonestación y multas de hasta cuatrocientos cincuenta (450) Unidades
a. Infracciones leves, con una amonestación o con una multa de hasta cincuenta (50)
UIT.
b. Infracciones graves, con una multa de hasta ciento cincuenta (150) UIT.
c. Infracciones muy graves, con una multa de hasta cuatrocientos cincuenta (450) UIT.
Según Dr. Alva M. (2016) Pág. 46, El artículo 44 de la Ley del Impuesto a la Renta
establece que no son deducibles como gasto tributario las multas, recargos, intereses
46
En el caso de sanciones debemos, debemos precisar que en la medida que sean
desembolso de dinero este no es considerado como un gasto deducible sino más bien
reparable.
Utilidad Neta
Utilidad es el interés o provecho que se obtiene de algo. El concepto procede del latín utilĭtas,
que significa “calidad de útil”. En concreto, podemos añadir que se encuentra conformado por
las siguientes partes: “uti”, que es sinónimo de “poder ser usado”; “-ilis”, que es indicativo de
amplio uso en el ámbito de la economía y las finanzas para nombrar a la ganancia que se logra
en mano, entonces esto permite inferir que una empresa puede incrementar su utilidad neta sin
necesidad de aumentar sus ingresos, ya que lo lograría también si consigue recortar sus gastos.
Según, Bicheno, J. (2002). Indica que la calidad se puede definir solamente en términos de
satisfacción del cliente. No hay una medida absoluta, debido a que dos clientes pueden
servicio que demuestren su capacidad para satisfacer necesidades reales o implícitas, de esta
47
Según, Yang & Zhu (2006) en un trabajo que realizan para conocer el índice de satisfacción de
la calidad de viviendas en China, sostienen que conocer los factores que influyen en la
satisfacción del cliente, permite construir mejores viviendas lo cual ayuda a mejorar la calidad
de éstas. Así mismo, Ayman & Al-Momani (2003) afirman que conocer la satisfacción del
cliente, además de ayudar a determinar factores que mejoren la calidad de viviendas, aumenta
Por ende, la vivienda, aparte de brindar abrigo y seguridad a los clientes, debe
satisfacer sus necesidades de acuerdo a las características de cada cliente. Generalmente estas
necesidades son abordadas por la oferta existente en el mercado. La calidad resulta ser un
factor determinante al momento de cumplir con las exigencias de los clientes y consumidores a
un costo razonable. Esto significa que al momento de elegir una vivienda, las expectativas de
los clientes ya no solamente se traducen en obtener una vivienda de menor precio, sino que
Calidad de Servicio
Según Larrea, P. (1991). El concepto de calidad apunta hacia la satisfacción de los clientes,
48
Naturaleza subjetiva
y relativa de la
calidad
Necesidad Desempeño
Bien
Deseo Valencia
Percepcion del
Deseo
Desempeño
Calidad
OBJETIVO
Objetivo general
Dar a conocer la importancia del servicio postventa para mejorar los niveles de
Objetivos Específicos
49
JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN
Teórica
mayor índice de quejas que generan infracciones para las empresas inmobiliarias. Esta
información es valiosa puesto que las empresas inmobiliarias pueden desarrollar nuevos
y será un trabajo pionero a partir del cual otros podrán utilizar esta información.
Practica
sociedad. Para ellos las empresas inmobiliarias deberían estar dispuestas a invertir en dichas
estrategias y trabajar de manera transparente con apoyo del estado en la protección de sus
intereses y resguardar la seguridad de todos los implicados. Así mismo servirá a las
en la adquisición de departamentos.
50
Metodológica
servicio postventa y todos sus posibles servicios dentro de una empresa inmobiliaria, Según,
Quezada (2008). Se cree que una empresa no estudia las necesidades del cliente hasta que se
operación, entre otros. La aplicación de esta investigación puede ser usada a futuro por otros
investigación posterior.
HIPÓTESIS
Hipótesis General
51
MATRIZ DE CONSISTENCIA
METODOLOGÍ TÉCNICAS
PROBLEMA OBJETIVO HIPÓTESIS VARIABLES DIMENSIONES INDICADOR
A INSTRUMEN.
Fuente Propia
52
Valoración de indicadores
Efectividad 5 0.24
Operatividad 2 0.09
Experiencia 4 0.19
Percepción 5 0.24
Total 21
Fuente Propia
Predisposición 3 0.14
Control 2 0.09
Tiempo 5 0.24
Actitud 2 0.09
Total 21
Fuente Propia
53
MARCO METODOLÓGICO
Tipo de investigación
Esta hipótesis se utilizan a veces en estudios descriptivos para intentar predecir un dato, un
valor en una o más variables que se van a medir u observar. Pero cabe comentar que no en
todas las investigaciones descriptivas se formulan hipótesis de esta clase o que sean
afirmaciones más generales. No es sencillo realizar estimaciones con relativa precisión con
Diseño de investigación
Por lo que el investigador observa los fenómenos tal y como se dan en su contexto natural,
54
POBLACIÓN Y MUESTRA
C y D, seguido de los niveles B y E; y finalmente, del nivel A, que cuenta con solo el 5% de
la población, aproximadamente.
de los NSE según la zona en la que se ubican los distritos de Lima Metropolitana:
55
De acuerdo con el cuadro precedente, se puede observar que el distrito de San Miguel
pertenece a la Zona 6 de Lima Metropolitana. Así mismo, se puede apreciar que, en esta
zona, el 48.8% de la población pertenece al NSE B y que representa la mayoría en esa zona.
mayoría en la Zona 6. Por otro lado, el 19.9% de los hogares pertenecen al NSE más alto
56
Se puede observar que en la Zona seis, la población residente es, predominantemente,
del NSE B, donde se incluyen los sub niveles B1 y B2. A continuación, se procederá a
57
Población
28,082 personas residentes en el distrito de San Miguel que estén dentro del Nivel
Socioeconómico B tanto masculino como femenino, dentro del rango de edad entre 25 y 64
años con estado civil, soltero, casado, y/o separados y que sean propietarios de un
departamento en el distrito de San Miguel. Se eligió este distrito porque tiene un mayor nivel
Fuente INEI
58
Segmentación
Personas
Población Lima Metropolitana - Sin callao 9,212,242
Población Economicamente activa Lima Metropolitana - Sin callao (25 - 65 años) 3,912,213
Población San Miguel 135,506
Población Economicamente activa de San Miguel (25 - 65 años) 57,546
Porcentaje de la Poblacion NSE B 48.8%
PEA de San Miguel del NSE B (25 - 65 años) 28,082
Fuente Propia
Muestra
de San Miguel (Con un valor Z de 1.96 y un margen de error de 5%.), que habiten en el
El tipo de muestreo será no Probabilístico y la técnica utilizada será por juicio. Según
del que hace la muestra, puesto que no todos los elementos de la población tiene la misma
59
Figura Nº 28 Cálculo de la Muestra Finita
Fuente Propia
Criterios de inclusión
NSE B.
Criterios de exclusión
60
Instrumentos de investigación
Participantes: 7 personas.
Año: 2016
Procedencia: Perú.
Validación: En proceso.
Confiabilidad: En proceso.
Año: 2016
Procedencia: Perú.
metropolitana.
61
Nº de Ítems: 14 preguntas cerradas.
Validación: En proceso.
Confiabilidad: Al 95%
Focus Group
INTRODUCCIÓN:
En primer lugar, me gustaría que me comenten si saben para qué estamos reunidos.
En realidad estamos acá para hablar de un tema del cual ustedes tienen bastante información,
por tal razón me gustaría decirles que sean totalmente sinceros al dar su opinión y además no
se dejen influenciar por la opinión de otros, me gustaría oír sus propias opiniones.
Además me interesa que sepan que no existen respuestas incorrectas todas son respuestas
62
También quisiera comunicarles que vamos a grabar esta sesión ya que sus opiniones son
importantes y no quisiera olvidar ninguna parte de la información útil que ustedes nos van a
dar.
Antes de comenzar me gustaría que nos conociéramos un poco para continuar con nuestra
conversación. Para esto me gustaría que se presenten con unas palabras sobre ustedes: su
nombre, a qué se dedican, en qué distrito viven y que beneficios tienen al vivir en un
departamento.
¿Qué tamaño es su departamento? ¿Cuántos cuartos tiene? ¿Qué piso esta? ¿Qué áreas
63
Ahora que me han mencionado estos motivos, ¿cuál dirían ustedes que son los principales?
Ahora quisiera pedirles que me mencionen todos los factores negativos que ustedes toman en
Ahora que me han mencionado todos estos factores, ¿cuáles dirían ustedes que son los
Postventa Ideal
Ahora quisiera que ustedes hicieran una propuesta de servicio Postventa, es decir, qué
características debería brindar para que satisfaga todas sus necesidades y cumplan sus
expectativas.
hay una palabra ambigua, entonces hacer la pregunta para aclarar el término).
(Tercero. Tener un listado de los atributos más relevantes – es decir, hacer que los
64
IMAGEN DE LOS SERVICIOS POSTVENTA
¿En general qué opinan ustedes de los servicios postventa en inmobiliaria actuales?
¿Qué opinan de estas promociones o servicios exclusivos? ¿Son atractivas? ¿Por qué?
¿Cómo compararía los servicios postventa? Ordenarlos del más importante al menos
importante.
¿Encuentra predisposición por parte del personal que atiende? ¿Por qué?
¿Lleva algún control de su servicio postventa otorgado por una empresa inmobiliaria?
del departamento?
¿Una actitud positiva del personal de postventa es necesario para la elección del
departamento?
65
Luego de que todos respondieron estas preguntas, cada uno debe decir sus respuestas
y discutir si es necesario.
66
ENCUESTA DIRIGIDA A PROPIETARIOS DE DEPARTAMENTOS
Buenos días / tardes/ noches, somos bachilleres de Marketing de la Universidad San Ignacio
de Loyola y estamos realizando una investigación con fines académicos. Le rogamos conteste
1. ¿Cuál es su Género?
a. Masculino
b. Femenino
2. ¿Cuál es su edad?
a. 25-35 años………1
b. 36-45 años………2
c. 46-55 años………3
d. 56-65 años………4
a. Primaria
b. Secundaria
c. Carrera Técnica
d. Universitaria
e. Postgrado
67
4. ¿Cuál es el material predominante en los pisos de su actual vivienda?
mejor expresa su evaluación (Por favor solo marque una casilla por cada fila).
BUENO
REGUL
MALO
MALO
MUY
MUY
AR
Descuento
ofrecido
Ubicación del
proyecto
Calidad en
atención
Servicio
Postventa
Tabla Nº 12 Dimensiones Calidad de la empresa
Fuente Propia
68
6. ¿Luego de recibido el departamento la empresa inmobiliaria tuvo algún contacto con
a. No ( pasar a la pregunta 8)
b. Si (pasar a la pregunta 7)
a. Teléfono
b. Correo electrónico
c. Visita presencial
b. Si (pasa a la pregunta 9)
69
CALIFICACIÓN DEL SERVICIO POSTVENTA
MALO
REGU
BUEN
BUEN
MUY
MUY
LAR
O
Gimnasio
Piscina
Salón de video
Salón de
recepciones
Seguridad
Limpieza
Administración
Fuente Propia
70
10. ¿Qué tan de acuerdo esta con la importancia del servicio post venta al momento de
a. Muy desacuerdo
b. Desacuerdo
c. Indiferente
d. De acuerdo
e. Muy de acuerdo
11. Cree que el servicio post venta que recibió en la entrega del departamento fue :
a. Muy ineficiente
b. Ineficiente
c. Indiferente
d. Eficiente
e. Muy eficiente
71
CALIFICACIÓN DE LA EFICIENCIA
12. Califique la eficiencia de las siguientes actividades de post venta que le brindo la
REGULA
BUENO
BUENO
MALO
MALO
MUY
MUY
Entrega del R
Departamento
Entrega de
documentación y
títulos
Atención del personal
a cargo
Atención de reclamos
Actitud del personal a
cargo
Tabla Nº 14 Dimensión Eficiencia en la Administración
Fuente Propia
13. ¿Considera que contratar personal con experiencia brindaría un mejor servicio en la
empresa inmobiliaria?
a. No
b. Si
a. Piensa hacerlo
b. Si
c. No
72
Procedimientos de recolección de datos
La sesión en grupo tuvo como moderador a Robles, R. dado una guia de pautas que da por
establecido una ronda de preguntas en la cual los participantes dan su opinión y responde con
se realizará en un plazo máximo de 16 semanas, iniciando la última semana del mes de Junio
y concluyendo en la tercera semana del mes de Septiembre. Esta se llevó a cabo los días
departamento y conseguir ser atendidos por los mismos sin atentar contra su intimidad o
tiempo. Dependiendo de la administración del edificio puede ser necesaria una autorización o
carta que valide o respalde nuestro deseo de realizar la presente encuesta por lo que
buscaremos contar con un documento expedido por la universidad para ratificar nuestras
cumpliendo con la cuota total al final del periodo de las 16 semanas. El cuestionario tendrá
dicotómicas y abiertas, a estas últimas se les dedicará más tiempo ya que se buscará
73
Plan de análisis
estadística descriptiva haciendo uso de las medidas de tendencia central, tales como media,
de chi cuadrado que según Sampieri, H. Collado, C. y Lucio, P. (2003). La técnica de chi
cuadrado que tiene distribución de probabilidad del mismo nombre sirve para someter a
contrasta frecuencias observadas con las frecuencias esperadas de acuerdo con la hipótesis
nula.
74
RESULTADOS
Presentación de resultados
específicos, obtenidos en la aplicación del focus group y de las encuestas a los propietarios de
Objetivo General: Dar a conocer la importancia del servicio de postventa para mejorar los
Tabla 5: ¿Qué tan de acuerdo esta con la importancia del servicio postventa al momento de
Porcentaje Porcentaje
Válidos Muy 3 ,8 ,8 ,8
desacuerdo
acuerdo
Fuente Propia
75
La tabla 5, muestra que un 53,2% de los propietarios de un departamento de la zona seis de
Lima metropolitana están, “Muy de acuerdo” con la importancia del servicio postventa a la
identifica que más del 90% de la población encuestada, toma como un factor importante la
atención postventa, eso nos da a entender que si las empresas inmobiliarias desean
incrementar sus ingresos, es necesario que estas brinden un servicio de postventa de calidad
Figura Nº 29 ¿Que tan de acuerdo esta con la importancia del servicio postventa al momento de definir la
compra del departamento?
Fuente Propia
76
Objetivo Especifico 1: Definir si el servicio postventa es una ventaja competitiva para la
encuesta, Agrupamos cada ítem y realizamos una puntuación creando un nuevo ítem
Fuente Propia
77
Tabla 6: Valoración de la empresa inmobiliaria respecto a sus características más conocidas
en el proceso de adquisición.
Puntaje (agrupado)
Porcentaje Porcentaje
favorable
Fuente Propia
78
Valoracion de la empresa inmobiliaria
80.00%
68.90%
70.00%
60.00%
50.00%
40.00%
30.00%
21.30%
20.00%
0.00%
Desfavorable Regular Favorable Muy favorable
Valoracion
Fuente Propia
Esto quiere decir que la percepción de los consumidores frente a las empresas inmobiliarias
Fuente propia
79
Calificación del servicio Postventa
40.00% 36.80%
34.50%
35.00%
30.00%
25.00% 21.80%
20.00%
15.00%
10.00%
4.20%
5.00%
0.00%
Muy malo Malo Regular Bueno Muy bueno
Valoración
Fuente Propia
La figura 14, nos da a entender que con un total de 38.7%, constituido por las dimensiones de
“Muy malo” con 4.2% y “Malo” con 34.5%, la percepción respecto al servicio postventa en
posición y los valores positivos solo representan un 24.4%. Por lo cual la empresa
clientes sobre el servicio que reciben ya que este puede determinar la compra del bien
80
Paso 03: Medir el nivel de satisfacción de los propietarios con el servicio postventa de la
empresa inmobiliaria.
11. Cree que el servicio postventa que recibió en la entrega del departamento
fue:
Porcentaje Porcentaje
Frecuencia Porcentaje válido acumulado
Válidos Muy 28 7,4 7,4 7,4
ineficiente
Ineficiente 170 44,7 44,7 52,1
Indiferente 69 18,2 18,2 70,3
Eficiente 109 28,7 28,7 98,9
Muy eficiente 4 1,1 1,1 100,0
Total 380 100,0 100,0
Tabla Nº 18 Percepción del servicio postventa
Fuente Propia
Según la tabla 11, muestra que con 7.4% en Muy ineficiente y 44.7% en Ineficiente, casi el
50% de la población desaprueba el servicio post venta recibido. Siendo 18.2% los
indiferentes con el servicio recibido y la aprobación de este como Eficiente con 28.7% y
81
Figura Nº 33 ¿Cree que el servicio postventa que recibió fue?
Fuente Propia
Paso 04: Medir el nivel de eficiencia en las diferentes actividades de postventa que debe
Fuente Propia
82
12. Califique la eficiencia de las siguientes actividades de postventa que
le brindó la empresa inmobiliaria marcando la respuesta que mejor
expresa su evaluación. [Entrega de documentación y títulos]
Porcentaje Porcentaje
Frecuencia Porcentaje válido acumulado
Válidos Muy malo 20 5,3 5,3 5,3
Malo 103 27,1 27,1 32,4
Regular 215 56,6 56,6 88,9
Bueno 36 9,5 9,5 98,4
Muy 6 1,6 1,6 100,0
bueno
Total 380 100,0 100,0
Tabla Nº 20 Calificación de entrega de documentos
Fuente Propia
Fuente propia
83
12. Califique la eficiencia de las siguientes actividades de postventa
que le brindó la empresa inmobiliaria marcando la respuesta que
mejor expresa su evaluación. [Atención de reclamos]
Porcentaje Porcentaje
Frecuencia Porcentaje válido acumulado
Válidos Muy 10 2,6 2,6 2,6
malo
Malo 144 37,9 37,9 40,5
Regular 211 55,5 55,5 96,1
Bueno 15 3,9 3,9 100,0
Total 380 100,0 100,0
Tabla Nº 22 Calificación de eficiencia de la Atención de reclamos
Fuente Propia
Fuente Propia
84
Entrega de Documentacion y Atencion del Atencion de
Actitud del personal
departamentos titulos personal reclamos
Muy malo 4.2 5.3 9.2 2.6 6.6
Malo 18.7 27.1 18.7 37.9 20.5
Factor negativo 22.9 32.4 27.9 40.5 27.1
Regular 43.4 56.6 57.4 55.5 59.5
Bueno 32.1 9.5 14.7 3.9 11.4
Muy bueno 1.6 1.6 0 0 2.4
Fuente Propia
Fuente Propia
Según las tablas 12, 13, 14, 15, 16, podemos determinar que dentro de las diversas
actividades post venta que brinda la empresa. La atención a reclamos, con 40.5% es la de
peor manejo, seguida por Documentación y títulos con 32.4%, Atención del personal con
27.9%, Actitud del personal con 27.1% y finalmente Entrega de departamentos con 22.9%,
dándonos a entender que su mal manejo supera a aquellas acciones bien realizadas por las
inmobiliarias.
85
Objetivo Especifico 2: Determinar si la utilidad se ve afectada por demandas debido a la
Fuente Propia
Para aclarar ,418 es el que refleja la magnitud de la relación entre las variables en cuestión
que oscila entre +1 y -1 para lo cual 0 no refleja ninguna relación. La relación es media
porque está lejos a 0, pero es significativa al nivel de .001 ya que este último valor (p-valor)
Fuente www.ingenieriaindustrialonline.com
86
En conclusion, a menor grado de satisfaccion postventa, mayor numero de demandas que
Hipótesis.
Hipótesis General.
Fuente Propia
De acuerdo a la teoría, con un nivel de significancia menor a 0.05 existe relación lineal
significativa entre las variables, se rechaza la hipótesis nula y se acepta la alterna. Dando a
entender que las variables servicio post venta y utilidad no son independientes.
87
Figura Nº 36 Cuadro de Distribución
Fuente Propia
Fuente Propia
Fuente www.ingenieriaindustrial.com
88
Y= Utilidad (Variable Dependiente)
b=Cuanto cabe esperar que cambie la respuesta Y por cada incremento unitario en la X
los sujetos que realicen alguna o varias de las operaciones sujetas al sistema, deben abrir
cuentas corrientes en el Banco de la Nación, con la finalidad que sus clientes (denominados
por la norma como sujetos obligados) detraigan y depositen en las mismas, un porcentaje del
importe de la operación o un monto fijo, de ser el caso, con la finalidad de generar fondos que
a) Deudas tributarias¹
b) Costas y gastos².
¹ Las cuales incluyen los tributos o multas, así como los anticipos y pagos a cuenta
por dichos tributos, incluidos sus respectivos intereses, que constituyan ingreso del Tesoro
Público, administrados y/o recaudados por la SUNAT, y los originados por las aportaciones a
ESSALUD y a la ONP.
² Este concepto incluye las costas y los gastos en que la SUNAT hubiera incurrido en
89
En el estado de Ganancias y Pérdidas dentro de Otros Gastos se puede visualizar a los
Afectando la Utilidad neta que nos permite visualizar el nivel de eficiencia que ha
90
A continuación mostramos un ejemplo de lo que pasaría en un proyecto inmobiliario
si no se atiende los efectos del servicio postventa para una empresa inmobiliaria en la zona
Fuente Urbania.pe
Nombre Precursores 4
Precio x Departamento S/ 260,000.00 S/ 500,000.00 S/ 380,000.00
m2 90 S/ 4,222.22
unidades 57 S/21,660,000.00
estacionamiento 21 40000 S/ 840,000.00
ingreso S/22,500,000.00
Terreno m2 754.91 S/ 2,453,457.50
Tabla Nº 28 Datos del Proyecto inmobiliario
Fuente Urbania.pe
Con estos datos se analiza los estados financieros y contables con el método NIC
12(Normas Contables Internacionales) para no solo evaluar el ROI sino también evaluar la
91
ESTADO DE RESULTADOS Proyectos y licencias
gerencia de Proyectos
Preventa Preventa Estreno Estreno Fee administrativo
Detalle Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 total Oper
avance de VENTAS 12% 22% 40% 26% Gastos comerciales
Total ingresos S/ 2,700,000.00 S/ 4,950,000.00 S/ 9,000,000.00 S/ 5,850,000.00 S/ 22,500,000.00 Gastos financieros
Egresos
Terreno S/ 2,453,457.50
avance de OBRA 40% 35% 5%
Construccion S/ 5,803,059.56 S/ 5,077,677.12 S/ 725,382.45 S/ - S/ 11,606,119.13
gastos administrativos S/ 169,652.90 S/ 169,652.90 S/ 169,652.90 S/ 169,652.90 S/ 678,611.62
Contingencias S/ 100,800.01 S/ 100,800.01 S/ 100,800.01 S/ 100,800.01 S/ 403,200.05
Proyectos y licencias S/ 198,828.18 S/ 198,828.18 S/ 198,828.18 S/ 198,828.18 S/ 795,312.74
gerencia de Proyectos S/ 380,871.29 S/ 380,871.29 S/ 380,871.29 S/ 380,871.29 S/ 1,523,485.14
Fee administrativo S/ 67,199.98 S/ 67,199.98 S/ 67,199.98 S/ 67,199.98 S/ 268,799.91
92
TOTAL EGRESOS S/ 6,720,411.93 S/ 5,995,029.48 S/ 1,642,734.81 S/ 917,352.36 S/ 15,275,528.58
Fuente Propia
UTILIDAD BRUTA OPERA -S/ 4,020,411.93 -S/ 1,045,029.48 S/ 7,357,265.19 S/ 4,932,647.64 S/ 7,224,471.42
UTILIDAD ANTES DE IMP -S/ 4,228,788.52 -S/ 1,253,406.08 S/ 7,148,888.59 S/ 4,724,271.04 S/ 6,390,965.03
GARANTIA LEY N°29571
sanciones tributarias e intereses S/ 47,628.00 S/ 47,628.00 S/ 95,256.00
impuesto a la renta 29.5% -S/ 1,247,492.61 -S/ 369,754.79 S/ 2,108,922.14 S/ 1,393,659.96 S/ 1,885,334.68
Conclusiones
de alto impacto aún necesitan mejorar los estándares de calidad y agilizar el trámite de
Es necesario tomar en cuenta que el servicio post venta, visto como una oportunidad
La reactivación del sector inmobiliario pese a los esfuerzos del estado para
incrementar las ventas en los diversos sectores económicos y oferta del sector privado
aun es lenta pero sostenible ya que puede verse beneficiada con la adopción de
Como resultado final del estudio, este ayudará a potenciar y consolidar a las
93
Recomendaciones
El servicio post venta no debe ser visto como una actividad fuera del ámbito del
Las ofertas brindadas por las empresas inmobiliarias, pueden tomar como ejemplo las
características más apreciadas del mercado en cuanto a las opciones de elección entre
94
Referencias bibliográficas
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Lean Project Delivery System.(Tesis para optar el grado de ingeniería Civil). Perú.
mediante la evaluación post ocupación. (Tesis para optar el Título de Ingeniero Civil).
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DF, MCGRAW-HILL.
95
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96