DENSIFICAR SÍ, PERO CON REGLAS CLARAS

El problema:
• El centro norte de la ciudad es la
zona de la ciudad en donde se
realizan la mayor cantidad de
actividades, sin embargo, en
este sector urbano la población
fija es muy poca, ocasionando
graves problemas de movilidad e
ineficiencia energética.
• El reto es cómo
densificar el
hipercentro de Quito
con vivienda asequible
e iluminada
naturalmente y que
además no afecte a los Fuente imagen y datos: Quito-Red Verde Urbana y Ecobarrios
vecinos. Secretaría de Territorio Hábitat y Vivienda DMQ. Quito, 2014.

.
ZONIFICACIÓN
La zonificación
actual, con retiros
laterales y posterior
de 3m, genera
bloques profundos
con problemas de
iluminación en las
plantas bajas.
Lo cual puede
agravarse si se aplica
la resolución de
“ecoeficiencia”
 Compactar y densificar a través de
formas eficientes de ocupación de suelo
Este estudio pretende llenar este
vacío, para lo cual se realizó un
estudio exploratorio en la zona de
Iñaquito de la ciudad de Quito, en
donde, en los lotes existentes, se
comparó formas de ocupación de
suelo y alturas máximas permitidas
siguiendo la zonificación actual, con
la siguiente zonificación propuesta:
• formas de ocupación de suelo
continua y en línea de fábrica (sin
retiros laterales ni frontal, solo con
retiro posterior mínimo de 3m)
• bloques que tengan máximo 16
metros de profundidad
• altura en una relación máxima del
doble del espacio entre bloques
(Agencia de Ecología Urbana de
Barcelona, 2008)
Estudio de
fondos
máximos de
habitaciones de
estancia,
iluminados con
luz natural
Se concluye que para garantizar iluminación natural con captación de luz por un lado, el fondo máxima de las
habitaciones no debe ser mayor a 8 metros. Por lo tanto el fondo máximo de un bloque no puede ser mayor a 16
metros.
En el umbral beta de menor iluminación natural, se ubicarán los
espacios de corta estancia como circulaciones, baños y bodegas.
Solo en casos en que la circulación vertical está al centro del bloque y hacia el frente y la parte posterior las
habitaciones de estancia prolongada que puedan captar luz natural, se puede tener un fondo mayor del
bloque (hasta 22 metros). Este es el caso de terrenos angostos de mínimo 5,5 metros de ancho.
Siguiendo estas reglas:
1. único retiro posterior 3m,
2. máximo fondo de bloque
16m
3. altura máxima, el doble de la
distancia entre edificios o
bloques.
Se obtiene las alturas máximas
Imagen 1: dos lotes contiguos que desarrollan sus Imagen 2: Un lote con bastante profundidad permite edificar
que podrían tener las alturas en relación al ancho de la calle y la dos bloques, conformando patios entre ellos.
edificaciones y la cantidad de distancia entre bloques. Si bien la distancia entre
bloques hacia los patios posteriores es de 18 m
bloques que puede tener un lote que podría desarrollar 12 `pisos, se ha
determinado. considerado tan solo 12m (9m + 3m del retiro
obligatorio del colindante) y por eso se obtiene en
De esa manera, como se podrá ver la parte trasera tan solo 8 pisos.

en los gráficos a continuación, la

forma y el tamaño de los lotes,
además de los anchos de las
calles, determinan las alturas y la
ocupación de suelo que se puede
lograr desarrollar.
Imagen 3: lote irregular, da como resultado una
variedad de alturas y terrazas, ya que estas están
en función de la distancia del retiro posterior +
3m del retiro obligatorio posterior del
colindante.
POLÍGONO
DE ESTUDIO
Y LOTES
ANALIZADOS
DATOS PRELIMINARES
Alturas y formas de ocupación de suelo según la
Ordenanza actual y Propuesta
Estudiante Santiago López
Volumetria de su propuesta de la manzana en Axonometrica (30-60) Volumetria de su propuesta de lote en Axonometrica (30-60)

Ubicación del Lote

Dirección Calle principal Calle Secundaria
CoordenadasAv. América Barón de Carondelet

Comparativa de las Condiciones Actuales de Edificabilidad y Futuras

Unidades Total Unidades Total
Cos PB m2 / % / etc 828,24 Cos PB m2 952,67
COS TOTAL 6625,88 COS TOTAL m2 12344,99
Area del Lote m2 1436,19 Area del Lote m2 1436,19
Area util 4650,704 Area Util 11110,4874
Area Bruta Total m2 6625,88 Area Bruta Total m2 12344,986
Población Total Estimada Habitantes 204 Población Total Estimada Habitantes 430
Densidad Poblacional Habitantes/ha 1420,42 Densidad Poblacional (regla de 3) Habitantes/Ha 2994,03
**Densidad Vehicular Autos/ Departamento 59 Densidad Vehicular Autos/ Departamento 0
***Area Verde (Absorvente) PB m2 0 Area Verde (Absorvente) PB m2 483,52
Area total PB m2 828,24 Area total PB m2 952,627
*Area Comunal m2 650 Se genera espacio público de calidad para todos a cambio
Area Construida Comercial 662,59 Area Construida Comercial 889,77
****Area de estacionamientos 1765,5 0
Referencias
Ordenanza 0172 Propuesta Urbana Iñaquito Taller 6 FAU-UCE 2017-2018
*12 m2 de área recreativa por unidad de vivienda, más 1 m2 por unidad de vivienda para salón de copropietarios
** 1 estacionamiento para dos departamentos si son menores a 65m2 , 1 por departamento si son entre 65 a 100 m2; más estacionamientos para
visitantes y locales comerciales.
*** Se considera 0 ya que la superficie total del terreno en subsuelo, se utiliza para parqueaderos en subsuelo.
**** se considera una superficie de 30 m2 por estacionamiento, ya que el terreno presenta condiciones favorables para su desarrollo
Estudiante Santiago López
Volumetria de su propuesta de la manzana en Axonometrica (30-60) Volumetria de su propuesta de lote en Axonometrica (30-60)

Ubicación del Lote

Dirección Calle principal Calle Secundaria
Coordenadasx y

Comparativa de las Condiciones Actuales de Edificabilidad y Futuras

Unidades Total Unidades Total
Cos PB m2 244,7 Cos PB m2 240,5
COS TOTAL m2 1957,6 COS TOTAL m2 2584,81
Area del Lote m2 350 Area del Lote m2 350
Area util 1566,08 Area Util 1854,528
Area Bruta Total m2 1957,6 Area Bruta Total m2 2584,81
Población Total Estimada Habitantes 40 Población Total Estimada Habitantes 85
Densidad Poblacional Neta Habitantes/ha 1142,86 Densidad Poblacional Neta Habitantes/Ha 2428,57
Densidad Poblacional Bruta Habitantes/ha 685,71 Densidad Poblacional Bruta Habitantes/Ha 1457,14
**Densidad Vehicular Autos/ Departamento 12 Densidad Vehicular Autos/ Departamento 0
***Area Verde (Absorvente) PB m2 0 Area Verde (Absorvente) PB m2 109,5
Area total PB m2 244,70 Area total PB m2 240,5
*Area Comunal 169 Se genera espacio público de calidad para todos a cambio 0
Area Construida Comercial 195,76 Area Construida Comercial 60,28
****Area estacionamientos subsuelo 540 Se eliminan los estacionamientos 0
Superficie de terrazas de departamentos 0 170,74
Espacio P.B. integrado al espacio público 72,5 248

Referencias
Ordenanza 0172 Propuesta Urbana Iñaquito Taller 6 FAU-UCE 2017-2018
*12 m2 de área recreativa por unidad de vivienda, más 1 m2 por unidad de vivienda para salón de copropietarios
** 1 estacionamiento para dos departamentos si son menores a 65m2 , 1 por departamento si son entre 65 a 100 m2; más estacionamientos para visitantes y locales
comerciales.
*** Se considera 0 ya que la superficie total del terreno en subsuelo, se utiliza para parqueaderos.
**** se considera una superficie de 45 m2 por estacionamiento, ya que el terreno no presenta condiciones favorables para su desarrollo
• Estudiante Santiago López
• Estudiante Sara Dillon
• Estudiante Sara Dillon
 . • Hay que recalcar también la
mixtificación de las calles, en
las cuales ya no serán solo
para circular, sino para el
desarrollo de múltiples
actividades, para lo cual se
utilizó el sistema de franjas de
acera (franja de circulación,
servicios y bordes), que
generen espacios de estancia,
lugares de encuentro, sitios
lúdicos, de expresión artística,
de participación, extensiones
del comercio, del artesano, de
• Estudiante Fernando Ponce
servicios públicos, de
información, de descanso, etc.
7. Diversidad.
• La diversidad se logra además en los
diferentes espacios con umbrales de
publicitad y privacidad, en la
conformación de espacios exteriores
positivos, que puedan ser fácilmente
identificables por su forma (espacios
que forman calles, plazas e
intersecciones), generando recorridos
diversos; en la diversidad de usos y • Estudiante Santiago López
actividades; en espacios comerciales y
bulliciosos, y a poca distancia
encontrarse con espacios residenciales,
verdes, tranquilos, conventuales, y de
repente pasar a espacios con mucho
verde y naturaleza, en donde
predomine el sonido de las aves; que en
suma sean un deleite sensorial para sus
habitantes. Y todos los matices entre
formas y actividades, incluida la
diversidad de personas y especies
vivas.

• Estudiante Vanessa Alomoto

 Se consigue una alta
edificabilidad y por
ende alta densidad
en todo tipo de
terreno, así sean
angostos y de
pequeño tamaño.
• Estudiante Jair Quilachamín
 IÑAQUITO. Proyección del valor del m2 de venta de departamentos y locales, en base a la variación del costo de m2
de terreno en el polígono de estudio. Fuente: AEPA, valor del suelo urbano 2016 (ver ilustración 5).

circulación, espacio público y

(incluye indirectos), más costo

Área de circulación, espacio

áreas comunes ni recreativas

Costo construcción incluye

Costo de m2 de construcción
vender, sin parqueaderos ni
Costo m2 de construcción a

COS TOTAL PROMEDIO

2

incrementar por m2 de
indirectos 400 US$ el m

Costo prorrateado de
público y jardines, a

Precio de venta por m2

unidad vendible,

Costo de m2 de terreno
jardines

Utilidad razonable
Barrio o sector del polígono

Costo de terreno

Utilidad por m2
de estudio

prorrateado.

de terreno
Z. Actual 400 0,3 120 520 1200 460% 261 781 20% 104 885
Zonas a 1200 dólares el Z. Propuesta 400 0,3 120 520 1200 640% 187,5 707,5 20% 104 812
m2 COS T del
400 0,3 120
500% 520 1200 500% 240 760 20% 104 864
Z. Actual 400 0,3 120 520 450 460% 98 618 20% 104 722
Zonas a 450 dólares el m2 Z. Propuesta 400 0,3 120 520 450 640% 70,3 590,3 20% 104 694
COS T del
400 0,3 120
500% 520 450 500% 90 610 20% 104 714
Z. Actual 400 0,3 120 520 600 460% 130 650 20% 104 754
Zonas a 600 dólares el m2 Z. Propuesta 400 0,3 120 520 600 640% 93,8 613,8 20% 104 718
COS T del
400 0,3 120
500% 520 600 500% 120 640 20% 104 744
Z. Actual 400 0,3 120 520 750 460% 163 683 20% 104 787
Zonas a 750 dólares el m2 Z. Propuesta 400 0,3 120 520 750 640% 117,2 637,2 20% 104 741
COS T del
400 0,3 120
500% 520 750 500% 150 670 20% 104 774
Z. Actual 400 0,3 120 520 800 460% 174 694 20% 104 798
Zonas a 800 dólares el m2 Z. Propuesta 400 0,3 120 520 800 640% 125,0 645,0 20% 104 749
COS T del
400 0,3 120
500% 520 800 500% 160 680 20% 104 784
Z. Actual 400 0,3 120 520 1000 460% 217 737 20% 104 841
Zonas a 1000 dólares el m2 Z. Propuesta 400 0,3 120 520 1000 640% 156,25 676,25 20% 104 780
COS T del
400 0,3 120
500% 520 1000 500% 200 720 20% 104 824
Z. Actual 400 0,3 120 520 1600 460% 348 868 20% 104 972
Zonas a 1600 dólares el m2 Z. Propuesta 400 0,3 120 520 1600 640% 250,0 770,0 20% 104 874
COS T del
400 0,3 120
500% 520 1600 500% 320 840 20% 104 944
Z. Actual 400 0,3 120 520 1800 460% 391 911 20% 104 1015
Zonas a 1800 dólares el m2 Z. Propuesta 400 0,3 120 520 1800 640% 281,3 801,3 20% 104 905
COS T del
400 0,3 120
500% 520 1800 500% 360 880 20% 104 984