Ejercicios de Práctica Urbanismo Leciñena López, Noelia

INDICE EJECICIOS
QUÉ INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN I.1.Textos normativos .- Tema 6 a saber
(T-6) .- LUA/09 se puede en examen.
.-Especial atención los puntos( versé A.1)
Práctica: .-I.2. Modulo Reserva ( versé A.2)
.- I.3.Aprovechamiento ( versé A.3)
.- I.4.Edificabilidad ( versé A.4)

¿CÓMO ORDENACIÓN? .- Proyecto Reparcelación .- Teoría II.1)1º)Elegir tipo Gestión

“GESTIÓN” = Ejecucción Planeamiento 2º)Explicar Procedimiento
( T-7) ( versé B.1) ( Ej. 12.4)
Pasos Reparcelación Idiosincrasia.- II.2) Explicar con “enfasis”.
% Propiedad --> Reparcelar Anexos Junta Compensación
Solar a edificar (Si “ Se refieres a especificar
Urbanizable Ya tiene “Gastos expropiación a
Delimitado) Planeamiento propietarios no integrados
en la Junta Compensación”
( Ej. 6.3)
.-¡¡¡¡Práctica II.3) ( Versé B.3) ( Ej. 8.9.15) ¡¡¡¡¡

.- Obtención Terreno Dotación Publico ( verse T-7)

.-Convenio Urbanístico.-II.4) Con ejemplo Dato ( Ej.6.2):

1.- Decir tipo:ejecucción ó
planeamiento( versé B.4)
2.- Del documento explicar
cuestiones como:
Ej: compensación ecnomica a cambio
apovechamiento municipal (10% LUA art,136.1)

.- Urbanización .-II.5) ( Versé B.5) ( Ej manual urbanizador: 4,5,6)

CONTROL Ó DISCIPLINA .-III.1)General Idiosincrasia : (Versé C.1) (Ej. 12)

ORDENACIÓN (T-8) Actuación Urbanistica Administración (Ej: ayto)
Procedimiento , Licencia
Ejecucción cada uno Orden ejecucción
Declaración Ruina
Protección Legalidad
Derecho Urbanístico “Sancionador”

.- Caso Especifico”LICENCIAS”.-III.2)Regular Infracción

“ Con art. LUA, regular grado!¡”
(Versé C.2) ( Ej.11)
.-III.3) Concesión Licencia
(Verse C.3) ( Ej,7)
Nota.- 1 hectárea [1 ha ]= 10.000m2

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A.1.- ATENCIÓN a los puntos de la LUA,

Tipo Disposición Finalidad

( mandato ó órden) “ actual Ley”
TRANSITORIA .-Situación de adaptación de la Ley

.-Preguntas enfocadas a : “anterior Norma”.

Ej: Homologar( planeamiento, reglamento ) “ejecucción norma” a A actual Norma.
DEROGATIVA Expresa y tácita
FINALES Derecho supletorio,
Reglamento y
Entrada vigor Ley

.- PGOU “específico de un pequeño municipio”

LUA marca < 2000 habit.

.- Clase > Categoria > Zona

Clasifica califica “usos

Zona Urbano consolidado

Sector Urbanizable

.- No urbanizable = conlleva riesgo natural

.- Art. 75 / LUA ( fuera de ordenación. Se permite obrar??)

Se permite obrar Características
“Fuera de ordenación”
SI .-De mantenimiento , higiene, ornato.
.- >15 años ( expropiación, demolición)
NO .- Consolidación
.- Modernización.
.- Aumento de volumen.
.- Aumento de valor expropiación.

.- Nº Sectores en clase suelo,

En Introducción Normativa Clase Suelo Comprueba: Sectores “definidos”

.- M2 Edificación: Clase Suelo (Comprobar en normativa) I) Parcela Mínima

Tipo Edificación II) Edificabilidad “s. construida”

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A.2.- MÓDULO de RESERVA

1.- Conceptos Previos
.-Aprovechamiento No Lucrativo = Dotación Local
.- Módulo Reserva Plan Parcial
Sector
Suelo Urbanizable.
.- 1 Hectárea [Ha]= 10.000m2
.- Datos e ir a Plan Parcial del Sector y buscar :
I) Superficie Sector.
II) “ ( uso mayoritario sector).
III) Edificabilidad sector = sumatorio usos construible
2.- Legislación
Norma Poder Ámbito Aplicación Practica
RD. Ejecutivo .-Nacional .- “Reglamento” Cómo aplicar legislación.
52/2002 Al ser anterior 02 a la norma vigente 09, sólo valido
“Art.85 a lo no “especificado” de la nueva ley.
87” (En este caso Uso: Industrial, Terciario)

.- Uso:INDUSTRIAL
Dotación Cuantia ( Coger la mayor)
Espacio Libre a)18m2 / 100m2 sup. Industrial.
b)10% S. Sector
Equipamiento (Sólo si S. Sector> 50.000m2)
4% S. Sector
Viario, 1/ (100m2 S.edif. construi.( sumatorio usos))
Aparcamiento De 2,2 x 4,5
“ la mitad de ellas uso público”
Educativo 10m2/ 100m2 S. Industrial
( Podrá destinarse a implementar otras)

.- Uso: TERCIARIO
Dotación Cuantía ( Coger la mayor)
Espacio Libre a) 18m2/ 100m2 Sup. terciario
b) 10% S. Sector
c) m2 Sector 50% S. Sistema
> 50.000m2
Viario y 1/ (100m2 S.edif. construi.(sumatorio usos))
Aparcamiento De 2,2 x 4,5
“ la mitad de ellas uso público”
Educativo 10m2/ 100m2 S. Terciario

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LUA/09 Legislativo .-Aragón Uso Características

“Art.54” RESIDENCIAL .-1º) P.G (Reserva: tipo suelo)
y ( > 1 hab./30m2 sup. residencial)
( 2º resi ó
Turistico) .-2º) P.P ( Reserva: equipamiento)
Tipo Equipamiento Módulo Reserva
(coger el máximo)
Espacio Libre a) 10% S. sector
b) 6m2/ habitante
Docente, Social 5m2/ habitante
Aparcamiento 1 aparca. + ( 20% plazas
3 habitan. en espacio
uso público)
Turistico 30% Edificabilidad
( alojamiento Residencial
turistico)
V.P.O Reserva Municipo
( si lo exige [m2/hab]
municipio) 2 Huesca
Zgoza,
Teruel
1,5 Resto

3.- Datos Módulo de Reserva.- Ir a P. Parcial del Sector y buscar:

I) Superfificie Sector.
II) “ ( Uso mayoritario Sector)
III) Edificabilidad Sector = Sumatorio
Usos Construibles.
= Edificabilidad x Superficie.
4.- Curiosidad

.- Uso “ 2º Vivivenda ó Turistico”.- + Aparcamiento

.- -- Superficie Vivienda.

.- No se limita densidad ( 1º vivienda / hectárea).

.- Recuerda ante Masificación Control .- Edificación
.- Densidad.

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A.3.- APROVECHAMIENTO
* Aprovechamiento, se podría definir como:
Unidades de ingreso de la unidad tipo: uso y edificatoria.
“Ingreso = (aprovechamiento subjetivo [Uas])x (valor repercusión “uso característico”
[€/Uas])

* % APROVECHAMIENTO % INGRESOS
A Urbanizador = coeficiente de canje ( verse B.5)
A Ayto ( propietario exterior) = 10%
A Propietario = 100% - [ coeficiente canje+10%]

* Tipos: ( El 1 y parte 2, se aplica a cada tipo de uso y tipología constructiva)

( El resto, se aplica al conjunto ó sumatorio de usos y tipo constructivo)

1º) Aprovechamiento Real [m2t]= Edificabilidad Real = Edificabilidad x Superficie sector x

[(% sobre edificabilidad)
”si >1 y no tiene %,
será aprovechamiento real=[edificabilidad x s. sector] -
(sumatorio resto aprovechamiento real que tiene “%”
= Superficie construible total [m2]
2º) Aprovechamiento Objetivo[Uas] = Edificabilidad bruta = sumatorio [aprovechamiento
”homogeneizado ponderado” real x coef.homog. ó ponderado]
Nota.- Coeficiente corresponde a cada uso y tipo constructivo”

3º) Aprovechamiento Medio [m2/m2]= Aprovechamiento Objetivo

[m2 UA/ m2] (S. sector ó ud. ejecucción)+ S. generales
Nota.- Aprovechamiento medio actuación integrada.

4º) Aprovechamiento Publico Municipal[Uas]= Aprovechamiento Objetivo x 10%

Según Art. 136.2 LUA
5º) Aprovechamietno Subjetivo[Uas]= Aprovechamiento Objetivo x 90%
( Se refiere a: propietario y urbanizador) Según art. Lua, 10% a
aprovechamiento municipal,

Aclaración.- Aprovechamiento objetivo, diferente UD. Valor ó aprovechamiento

= aprovechamiento objetivo x ( % cuantía derecho “tiene en cuenta lo que
cede”)
Nota.- m2t= m2 techo Edificabilidad.
m2s=m2 suelo- Superficie
unidad de aprovechamiento es una superficie.

Caso B.3
Reparcelación¿?¿ Aprovechamiento objetivo =unidad aprovechamiento Superficie
Ud. valor
No Aportada
Si Resultante

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A.4.- EDIFICABILIDAD ( Recuerda solo cómputa P.Baja y Alzada)

*Concepto Base: Edificabilidad= [m2t = m2 techo]
- Superficie suelo[m2s= m2 suelo]

*Datos
General “común
Caso Características a cumplir:
General “común” .-Parcela minima.- Superficie
.- Lado
.-Clase Suelo(En normativa, nos dictará: S. construida, parcela mínima)
A .-Ocupación( P.B y P.A) “ Opcional: fondo máx., en plantas indique ocupación”
.-Altura mínima permitida
B .-Edificabilidad
C .-Altura mínim permitida
.-retranqueo

*Pasos Cálculo:
1º)Introducimos en Normativa: Clase Suelo y tipo edificación Dara: -Parcela mínima
.-Edificabilidad
“s. construida”
2º)A)Se puede tomar la edificabilidad, tomando la + restrictiva:
( Cumpliendo en todos: fachada, parcela mínima).
a) Ocupación= Sumatorio[(planta baja ó alzada) x S. parcela x (% ocupación planta)]
b) Coeficiente edificabilidad= S. parcela x edificabilidad.
c) Retranqueo ( fondo máximo)= Sumatorio [plantas”baja ó alzadada”]
( Considerando: retranqueo, fondo máximo)

2.B)Ó sin dato de: dimensión parcela, edificabilidad. (Con dato: retranqueo, ocupación)
2.b.1.-Dimensión Parcela ( despejar de las dos ecuaciones: x, y) (Se calculará en la que tiene “ + restricción” ( menor))
x.y = s. mínima
(s. parcela minima) .(ocupación menor) = (x-retranqueo) ( y-retranqueo)

2.b.2.- Cálculo: Edificabilidad x ocupación = S. Parcela .[ sumatorio(% ocupa x nº planta)]

*Evitar errores en Edificabilidad ” x ocupación y retranqueo” Dibujando: perfil, espacio.

*Coeficiente Edificabilidad Máxima=.- Edificabilidad[m2t]

M2 parcela [m2s]
.-Dato:Ordenación “pormenorizada” Indice Edificabilidad

Otro tipo de Edificabilidad,

*Edificabilidad Homogeneizada= Aprovechamiento Objetivo
Superficie Sector

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B.1.- GESTIÓN Pasos ejecutar Urbanización

“suelo urbanizable”
1º) Saber qué tipo gestión

Tipo gestión Quién Ejecuta Cesión Suelo

A.- Directa Cooperación (voz cantante: propietarios) Si gratuita administración + común
Administración
B.-Directa Expropiación “ No “ “
C.- Indirecta Compensación Propietarios Sí “ “ +común
D.- Indirecta Adjudicación “ Sí “ “ Pagar al
Urbanizador urbanizador por
propietarios

2º) Explicar los pasos Seguir pasos T-7 ( apuntes propios de reprografía)

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B.3.- REPARCELACIÓN
.*Datos: Sector.-usos [m2s]
.- superficie .-total
.- construible .- total
( aprovechamieno real= m2t=edificabilidad) .- residencial
.-otros usos
.-Opcional “(sector) y (uso:tipo-edificatorio)” Buscando en normativa: nº inmueble,
Valor repercusión
Superficie Fincas.-aportadas
.-resultantes
Coeficiente homogenenización o ponderación (de cada uso y tipo edificatorio).
Precio cada unidad aprovechamiento [x/u.a]
Gasto Urbanización

* Pasos tabla: (Siempre hablamos de superficie de finca de uso y tipo edificatorio)

1º) U.V ( unidad valor) de superficie aportada.- propietario
“aprovechamiento objetivo” .-ayto ( generalmente sólo derecho, no aporta)
Caso: Aporta terreno ayto. Poner otro propietario ( ayuntamiento’) para 10% aprovechamiento
Municipal.
1.1) % Aportación ( cada propietario)= [m2 aportado cada propietario = aprovechamiento real]
Sumatorio (m2 aportado total)
=( evitar errores sumatorio %= 100%)
1.2) % Cuantía de derecho (cada propietario) = [ % aportación de cada propietario [1.1]] x
[1-( % cesión suelo ayto “ en aragón 10%”)
1.3) U.V( cada propietario) = aprovechamiento objetivo x [% cuantía derecho [1.2]]
“quien aporta, no aprovechamiento municipal”

. 2º) U.V. de superficie resultante ( de cada finca “con uso y tipo edificatorio”)
=( Aprovechamiento real de cada finca resultante) x ( coef. homoge. ó ponderación “según tipo y uso edificatorio”)

Comprobación.- Aprovechamiento objetivo= (sumatorio 1ºpaso “aportada”)= (sumatorio 2º paso“resultante”)

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3º) (A Cada propietario + Ayto) asignar: .-Fincas adjudicadas

.- Saldo propietario= indemnización + gasto urbanización
3.1.- U.V Adjudicadas.
=Sumatorio [ U.V.resultante( caso: subdividir finca en nº vivienda)].- a)( caso Propietario) > Paso1
.-b) (caso Ayto) < Paso1
Comprobación es correcto:( Sumatorio adjudicadas “aprovechamiento objetivo”= Sumatorio resultante)
= u.a. aportada!!

3.2.- Diferencia
=U.V Adjudicada - U.V Aportada
( calculada paso1º)

Comprobación sumatorio debe ser 0.

3.3.- Indemnización
= Diferencia x ( Precio U.V)

Comprobación Sumatorio debe ser 0.

3.4.-% Gastos de Urbanización

=U.V adjudicada ( excepto Ayto)
Sumatorio ( U.V adjudicada ( excepto ayto))

3.5.- Gastos Urbanización

= [% gasto urbanización( paso 3.3)] x gasto urbanización

Comprobación Sumatorio = gasto urbanización de datos.

3.6.-Saldo Propietario
= gasto urbanización + indemnización

Comprobación Sumatorio = gasto urbanización de datos.

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B.4.- TIPO ( CONVENIO URBANÍSTICO)

Tipo Característica
Planeamiento .- Modificación del Planeamiento.
Gestión .-Distribucción: beneficio y cargas.

B.5.-URBANIZACIÓN
Costes e ingresos: Normativa:.-art.146/LUA ( costes producción para cargas de urbanización)
.- NT 16 del R.D. 1020/ 1993 Valor Catastral
“ Se estima BI+ GG 40% de urbanización”

Coste de Producción = Gasto=

M2 solar x [50%( m2 suelo/ coste contrato obra+GG+BI)]
+ Indemnización

Valor en Venta= Ingreso=( valor aprovechamiento= valor unidad

aprovechamiento [Uas] = aprovechamientosubjetivo)
X
( valor repercusión uso caracteristico VRL[€/uas])

Valor Suelo: Residual, repercutido,Unitario

Valor Suelo Ejemplo

VRSU( valor RESIDUAL suelo) =0,9 x Ingreso

Nota.- 0,9= valor aprovechamiento propietario,

“ se retrae 10% del apr. Municipal”
VRS (REPERCUTIDO) =[VRSU-gasto urbanización]
Edificabilidad
VUS ( UNITARIO) =[VRSU- gasto urbanización]
Superficie

Cuota Urbanización .= [gasto urbanización= coste producción]

(Coste urbanizar cada unidad Aprovechamiento subjetivo [uas]
de
aprovechamiento subjetivo)

Coeficiente Canje = Gasto urbanización [€] = coste producción

( % aprovechamiento corresponda ingresos (valor en venta del terreno)
al urbanizador si se abona con solar)

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C.1- ACTUACIÓN ADMINISTRACIÓN en cuestión ACTUACIÓN URBANISTICA

1º) SABER ACTUACIÓN

Ámbito Nomenclatura Actuación
.- Solicitud transformación ( suelo, al Ayto Licencia Urbanística
Edificio.
Uso )
.- Cumple Coherencia: *1º Ordenación con proyecto.
*2º Actividad con a.-Ley
b.-Proyecto
( Si no es: comercial, industrial, ambiente)
(Ver tipos en T-8)
.- Obras Mantenimiento Órden Ejecucción
.-Mantenimiento >(1/2 coste obra nueva). Declaración Ruina
( Solicitante, diferente Propietario)
.-Sin entrar sanción: a) sin licencia Protección Legalidad
b) licencia obtenida contraria a la ejecucción
Derecho Urbanístico
Sancionador
2º) CON LA ACTUACIÓN IR A TEMA 8 “PROCEDIMIENTO FASE”.

1* .- Obra, Derribo,Parcelación
2.b*.-
Tipo Licencia Uso
Apertura Comercial e Industrial
1º) Ambiental Ambiental, actividades tóxicas…
2º) Inicio Actividad
Ocupación No: apertura, inicio actividad.
Si: Residencial. 1ºcambio.

C.2.- LICENCIA Regular Infracción Justificar “Grado” Sanción Económica

Art. Tipo Multa Plazo Ejemplo ( alguna tipificada)
LUA Infracción Prescripción
09
274 LEVE 600 a 1año .-No licencia , no cumplir proyecto… ( acción
6000 legalizable) “Ej: Acuario Expo ha prescrito”
.- Empresa suministradora, no exige cumplimiento
( licencias…) a suministrador.
275 GRAVE <60,000 4 años .-No cumplir: conservación, plazos,
protección”sin llegar a derribo” de: histórico,
arqueologico, …
.- Exceso edificación…( <15%)
276 MUY <300.000 10 años .-Exceso edificación…( >15%)
GRAVE .- Fuera ordenación: espacio públicol, patrimonio,
Histórico, no urbanizable especial
.- Derribo edificación protegida

Justificar Licencia Art. LUA

a) No urbanizable génerico ( destinado a explotación agraria) 30
b) Provisional obra ó uso 29

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C.3.- LICENCIA “Concesión”

.-Concepto Recordatorio:
.-Nomenclatura P.B+2 =III
.-
Tipo de Manzana Alturas en función ( altura edificio)
Cerrada Ancho de la Calle
Abierta Distancie entre edificio
.
.-Edificabilidad solo se computa en P. Baja y Alzada

Caso LICENCIA JUSTIFICACIÓN ACTUACIÓN

No existe PGOU Art-219 de LUA
.-Altura.a)-<3 ( p.b +2)
b)-si nucleo manzana <2/3 edificación
H edificio= Media ya construida
Nº medio P.B+A.>
Sumatorio s.[(nº p.b +a)x(ancho x fondo)
sumatorio solar ( ancho x fondo)
.- Distancia Vía Edificación a Límite exterior calzada>3m
Proyecto( Ok) Planeamiento Edificabilidad ( Proyecto) <Edificabilidad ( ordenación)
Obrar fuera de Ordenación Art. 75 LUA, se permite obrar:
.- Si.- Reposición: higiene, ornato, conservación.
.- Consolidación( >15 años hasta expropiación ó demolición
.- No.- Consolidación.
.- Modernización.
.-Aumernto Volumen.
.-Aumento de Valor expropiativo.

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