Avaliações Imobiliárias

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÃO CIVIL
Professores:
Adriano de Paula e Silva
Cristiane Machado Parisi Jonov
CAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS
Engenharia de avaliações no Brasil
Cronologia de alguns fatos importantes
! 1918 – 1919
Primeiros trabalhos de engenharia de avaliações são publicados em revistas
técnicas de engenharia
! 1941
Luiz Carlos Berrini publica em são Paulo o primeiro livro sobre o assunto no
Brasil – Avaliação de Terrenos
! 1953
Criado o Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro
! 1957
Surge a primeira norma brasileira de engenharia de avaliações que recebeu a
nomenclatura de P-NB-74 R da ABNT
! 1980
O Professor Hélio de Caires (USP) realiza o primeiro curso de engenharia de
avaliações numa universidade brasileira
1.Introdução
- Não é uma ciência exata
- Arte de estimar valores, onde o conhecimento profissional de engenharia e

o bom senso são condições essenciais
- O profissional não fixa valores, apenas interpreta o mercado
2.Engenharia de Avaliações
O que significa
É uma especialidade da engenharia cujo objetivo principal é determinar
tecnicamente o valor de um bem
Para que serve

Para subsidiar tomadas de decisões à respeito de valores, custos e
alternativas de investimento, envolvendo bens de qualquer natureza
A quem interessa
Para os diversos agentes de mercado e outras entidades tais como
imobiliárias, bancos, seguradoras, Poder Judiciário, Prefeituras, etc
Por quem pode ser praticada

Por engenheiros, arquitetos e agrônomos de acordo com sua habilitação
profissional (leis do sistema CONFEA/CREAS), que detenham os
conhecimentos necessários para a realização do trabalho avaliatório a ser
executado
Como deve ser realizada

Através de aplicação de metodologia apropriada, com base em normas
técnicas da ABNT, sendo a mais importante a NBR 14.653 – Norma
Brasileira para Avaliação de Bens
Quanto tempo de dedicação

É necessário um aprendizado constante em cursos, publicações,
congressos, contato com colegas e principalmente com o mercado
Tipo de operações realizadas
Operações de garantias
Transações de compra, venda e locação
Avaliações judiciais
Elaboração de plantas genéricas de valores
Decisões sobre investimentos
Balanços patrimoniais e avaliação de empresas
Operações de seguros, fusões e separações de empresas
Desapropriações amigáveis ou judiciais
Honorários
São cobrados em função do nível de detalhamento exigido pelo contratante,
da quantidade de horas dedicadas ao trabalho e à sua complexidade
3.Conceito de valor
Antiga NBR 5676

(extinta em 30.06.2004)
Corrente univalente – valor de mercado
Nova NBR 14.653

(em vigor a partir de 30.06.2004)
Corrente plurivalente – admite outras modalidades de valor
Valor de mercado
Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições
de mercado vigentes
Valor em risco
Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar
Valor patrimonial
Valor correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica
Valor residual
Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil
4.Classificação dos bens
Bens Tangíveis
(quando podem ser tocados)
- Imóveis em geral;
- Máquinas e equipamentos;
- Obras civis em geral (edificações, infra-estrutura, etc.)
- Instalações em geral (elétrica, mecânica, etc.)
Bens Intangíveis
(quando não podem ser tocados)
- Frutos e direitos;
- Marcas e patentes;
- Empresas, softwares;
- Empreendimentos – shopping centers, cinemas, etc.
Exemplo: Fundo de Comércio
Fundo de comércio de uma empresa é, basicamente, o valor de seu ponto

comercial, da clientela e do volume de seu faturamento
É também aquele valor, acima do valor do patrimônio líquido, que a

empresa exibe, pela sua capacidade de gerar lucros
O valor de uma empresa é obtido somando-se o valor atual de seu

patrimônio líquido, com o valor atual de seu fundo de comércio
O cálculo do fundo de comércio pode ser feito através da fórmula de
PELLEGRINO:
fc = L / (1+i)n
onde,
Fc – fundo de comércio da empresa avaliando
L – lucro líquido total no ciclo de três anos, imediatamente anteriores
I – taxa trimestral de juros (1,5% a.t.)
n – número de trimestres no ciclo de 03 anos (12)
No cálculo de L, os balanços devem estar atualizados para a data em que se faz

avaliação
6.Normatização Técnica
A referência é a NBR 14.653 – Norma Brasileira de Avaliação de Bens:
- Parte 1: Procedimentos gerais;
- Parte 2: Imóveis urbanos;
- Parte 3: Imóveis rurais;
- Parte 4: Empreendimentos;
- Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
- Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
- Parte 7: Patrimônios históricos.
Parte 1 a 4: Em vigor
Parte 5 a 7: Em discussão nas comissões da ABNT
7.Aspectos Legais
- A realização dos laudos de avaliação é atribuição exclusiva dos profissionais

registrados nos CREAS
- Os corretores de imóveis opinam em transações mobiliárias
- As avaliações são trabalhos de natureza técnica, com diversos livros e

publicações disponíveis (por exemplo, anais de congressos do IBAPE -
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias)
8.Amparo Legal
Lei 5194/1966
Regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro
agrônomo, prevê como atribuições desses profissionais a realização de
avaliações, vistorias, perícias e pareceres
Resolução 218/1973 do CONFEA

Especifica como atividades de engenheiros, arquitetos e agrônomos a
realização de vistorias, perícias, avaliações, arbitramento, laudo e parecer
técnico
Artigo 145 do Código de Processo Civil (CPC)

Estabelece que os peritos serão escolhidos entre os profissionais de nível
universitário devidamente inscritos no órgão de classe competente
9.Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
- A ART é a maneira pela qual são registrados os contratos, escritos e verbais,

bem como os desempenhos de cargos e funções técnicas
- Criada pela Lei 6496/1977 e regulamentada pela Lei 307 do CONFEA
- Preenchimento de um formulário padrão fornecido pelo CREA, onde o

profissional declara os dados principais do serviço a ser executado e do
contrato firmado entre o profissional e o cliente
- A obra ou serviço passa a fazer parte do Registro de Acervo Técnico (RAT),

estando o CREA apto a expedir, quando requerida, a Certidão de Acervo
Técnico (CAT)
- O registros das ART’s junto ao CREA é feito mediante o pagamento de uma

taxa
PROCESSO AVALIATÓRIO: DESENVOLVIMENTO E MÉTODOS
1.Métodos de Avaliação
Método comparativo de dados de mercado
- Define o valor através de comparação com dados de mercado

assemelhados quanto às características
- É condição para aplicação do método a existência de um conjunto de dados

que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado
imobiliário
I1 I2
I0
I4 I3
Método comparativo do custo de reedição de benfeitorias
- Apropria o valor da benfeitoria através da reprodução dos custos de seus

componentes
- A composição dos custos é feita com base em orçamento detalhado ou

sumário, em função do rigor do trabalho avaliatório
- Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou

obsoletismo das benfeitorias
R$ ?
Avaliando Hipotético
Método da renda
- Apropria o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas com base na

capitalização presente de sua renda líquida, real ou prevista
- A taxa de renda varia de acordo com o imóvel e com a situação do mercado

imobiliário
- É usual utilizar-se a fórmula simplificada:
VL = VV . i
onde,
VL – valor locativo mensal
VV – valor de venda do imóvel
i – taxa mensal de renda
Método involutivo
- Baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica para a

apropriação do valor do terreno, alicerçado no seu aproveitamento
eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com
as características do imóvel e com as condições de mercado
Gleba Parcelamento da gleba em lotes

- Para o caso de glebas urbanizáveis, o método involutivo pode ser expresso
matematicamente pela seguinte fórmula:
X + D + L = VL
X = VL – D – L
onde,
X – valor da gleba bruta
D – despesas de urbanização e comercialização
L – lucro do empreendedor
Vl – valor de venda dos lotes
Método evolutivo (criado pela NBR 14.653)
- Identifica o valor de um bem pelo somatório dos valores de seus

componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado,
deve ser considerado o fator de comercialização
- O método evolutivo é expresso pela fórmula a seguir:
VI = (VT + CB) . fc
onde,
VI – valor do imóvel
VT – valor do terreno
CB – custo de reedição das benfeitorias
fc – “vantagem da coisa feita”
2.Níveis de Rigor (antiga NBR 5676)
Avaliação expedita
- Prepondera a subjetividade, não sendo utilizado qualquer instrumento

matemático de suporte à convicção de valor expressa pelo avaliador
- É tolerada em circunstâncias onde se necessita de procedimento rápido que

possibilite a apreciação do valor de um bem
- Nestes casos, geralmente, as condições não permitem a elaboração de um

trabalho de nível mais alto, admitindo-se a apresentação sucinta da opinião
de valor (deve-se comprovar os elementos que tenham levado à sua
convicção)
Avaliação normal
- O tratamento dispensado aos elementos formadores de valor é estatístico –

estatística descritiva, procedendo-se à homogeneização quando os elementos
não forem perfeitamente comparáveis
- A qualidade da amostra deve ser assegurada quanto aos seguintes pontos:
idoneidade e atualidade das fontes de informação;

semelhança com o imóvel objeto da avaliação;
número de elementos utilizados maior ou igual a cinco
Avaliação rigorosa
- O tratamento para alcançar a convicção de valor deve ser baseado em

processos de inferência estatística, que permitam calcular estimativas não
tendenciosas de valor
3.Especificação das avaliações (NBR 14.653)
- De acordo com a NBR 14.653, a especificação de uma avaliação será

determinada por graus de fundamentação e/ou precisão, com as
opções grau I, II e III, sendo o último o possuidor do menor grau de
subjetividade
- Os graus de fundamentação e precisão não podem ser fixados “a priori”

pois dependem, além do empenho do engenheiro avaliador, do mercado de
inserção do bem avaliando e das informações que dele possam ser
extraídas
- Não se enquadrando em nenhum dos graus, o trabalho será considerado

um Parecer Técnico, não sendo classificado quanto à fundamentação e
precisão
- Os laudos de uso restrito podem ser dispensados de especificação, de

comum acordo entre as partes
- Existem regras para enquadramento dos laudos:
o atendimento de cada exigência do grau I terá 1 ponto, do grau II, 2

pontos e do grau III, 3 pontos;
o enquadramento global do laudo deverá considerar a soma de pontos
obtidos para o conjunto de itens;
para atingir o grau III de fundamentação é obrigatória a apresentação do
laudo na modalidade completa (não simplificado/auto-explicável);
para cada metodologia há uma tabela de enquadramento específico
A seguir são mostradas as tabelas para a opção por tratamento por fatores:
TABELA DE ENQUADRAMENTO PARA TRATAMENTO POR FATORES
Graus de Fundamentação
Itens a considerar
Item Descrição Grau III Grau II Grau I
1 Caracterização do imóvel Completa quanto a todas Completa quanto aos Adoção de situação
avaliando as variáveis analisadas fatores utilizados no paradigma
tratamento
2 Coleta de dados de Características conferidas Características Podem ser utilizadas

mercado pelo autor do laudo conferidas por profis- características fornecidas
sional credenciado pelo por terceiros
autor do laudo
3 Quantidade mínima de 12 6 3
dados de mercado,
efetivamente utilizados
4 Identificação dos dados de Apresentação de Apresentação de Apresentação de

mercado informações relativas a informações relativas a informações relativas a
todas as características todas as características todas as características dos
dos dados analisadas, dos dados analisadas dados correspondentes aos
com foto fatores utilizados
5 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas Admitida
uma variável
6 Intervalo admissível de 0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50

ajuste para cada fator e
para conjunto de fatores
Graus de Fundamentação
Somatório e pontos mínimos
Graus III II I
Pontos mínimos 15 9 6
Itens obrigatórios no 3, 5 e 6, 3, 5 e 6, Todos,

grau correspondente no mínimo grau I
com os demais pelo no mínimo no grau II
menos no grau II
Graus de Precisão
Descrição Grau III Grau II Grau I
Amplitude do intervalo ≤ 30% 30% - 50% > 50%

de confiança de 80 %
em torno do valor
central da estimativa
4.Estrutura da nova NBR 14.653
Norma Brasileira de Avaliação de Bens
- Parte 1 – Procedimentos Gerais
- Parte 2 – Imóveis Urbanos

Sumário
Prefácio
Corpo da Norma
Anexos
A – Regressões – Modelos Estatísticos
B – Tratamento por Fatores
Corpo da Norma
0 – Introdução
“A NBR 14.653 é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre
avaliação de imóveis urbanos”
1 – Objetivo
- Definição da metodologia básica
- Especificação das avaliações
- Laudos e Pareceres Técnicos
2 – Referências normativas
- Leis e Normas de Referência (exemplo Lei 6766/79)
3 – Definições
- Exemplo:
Variável PROXY:
“Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se
presume guardar com ela relação de pertinência”
4 – Símbolos e Abreviaturas
5 – Classificação dos imóveis urbanos

- Exemplo:
Terreno, apartamentos, galpão, etc
6 – Procedimentos de Excelência
- Exemplo:
Competição por preços:
“Evitar a participação em competições que aviltem honorários profissionais”
7 – Atividades básicas
- Exemplos:
Vistoria do bem avaliando
“Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria”
8 – Metodologia aplicável
Os métodos avaliatórios já descritos
9 – Especificações das avaliações
“As avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e precisão”
10 – Apresentação do laudo de avaliação

- Requisitos mínimos:
Identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que

tenha solicitado o trabalho;
Objetivo da avaliação;
Identificação e caracterização do bem avaliando;
Indicação dos métodos, com justificativa da escolha;
Especificação da avaliação;
Resultado da avaliação e sua data de referência;
Qualificação legal completa e assinatura dos profissionais responsáveis pela
avaliação;
Local e data do laudo;
Outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14.653
- Modalidades
- Uso restrito
5.Seqüência de avaliação
(a) Vistoria
- visa possibilitar o conhecimento do imóvel avaliando e o contexto

imobiliário a que pertence;
- devem ser observados os aspectos relevantes à formação do valor;
- exemplos:
aspectos físicos: solo, topografia, etc;
infra-estrutura urbana: sistema viário, energia elétrica, etc;
equipamentos comunitários – transporte coletivo, escolas, etc
(b) Pesquisa de elementos
- levantamento de dados de campo cuja semelhança orientará as conclusões

relativas ao valor do bem avaliando;
- triagem das informações obtidas sobre os elementos pesquisados;
- seleção dos elementos a serem estudados, bem como de suas

características relevantes na composição do valor
(c) Tratamento por fatores de homogeneização
- procura-se equalizar as diferenças existentes entre os diversos elementos

pesquisados, através de fatores de homogeneização;
- esses fatores são coeficientes empíricos, resultado na maioria das vezes de

observações de profissionais experientes, que corrigem as características
dos elementos pesquisados;
- exemplos:
fator de oferta (Fo ): utilizado para imóveis em oferta, correspondente a um
deflator igual a 0,90;
fator de localização ou transposição (Ft ): corrige as diferenças relativas ao

posicionamento do imóvel no contexto urbano;
fator de aproveitamento ou zoneamento (Fz): corrige as diferenças relativas

ao potencial construtivo dos imóveis
- A seguir é mostrado um Quadro de Tratamento por Fatores:

QUADRO DE TRATAMENTO POR FATORES
N Vpesq Fo Ft Fz Vhom
(R$/m2) (R$/m2)
1 38,89 X X X =
2 45,00 X X X =
3 46,88 X X X =
4 33,33 X X X =
5 24,44 X X X =
6 25,00 X X X =
7 25,00 X X X =
8 35,00 X X X =
9 25,00 X X X =
Exemplo de preenchimento do Quadro de Tratamento por Fatores
N Vpesq Fo Ft Fz Vhom
(R$/m2) (R$/m2)
1 38,89 X 0,90 X 0,91 X 1,00 = 31,85
2 45,00 X 1,00 X 0,91 X 1,00 = 40,95
3 46,88 X 1,00 X 0,83 X 1,00 = 38,91
4 33,33 X 0,90 X 1,00 X 1,00 = 30,00
5 24,44 X 1,00 X 1,11 X 1,00 = 27,13
6 25,00 X 1,00 X 1,00 X 1,33 = 33,25
7 25,00 X 0,90 X 0,91 X 1,33 = 27,23
8 35,00 X 0,90 X 0,91 X 1,00 = 28,67
9 25,00 X 1,00 X 1,00 X 1,33 = 33,25

- os coeficientes são aplicados sobre os valores unitários ou valores por
metro quadrado dos elementos pesquisados, obtendo-se os valores
homogeneizados
(d) Tratamento estatístico
- após o tratamento por fatores de homogeneização obtém-se um conjunto

de dados que serão submetidos a tratamento estatístico, para obtenção do
valor do imóvel avaliando;
- calculadoras científicas podem facilitar os procedimentos estatísticos e,

atualmente, existem no mercado diversos programas de computador que
realizam essas tarefas
(e) Cálculo das benfeitorias
- em avaliações onde existam benfeitorias adota-se o cálculo do valor de

reprodução das mesmas;
- a avaliação das benfeitorias pode ser feita de maneira sumária ou

detalhada;
- na avaliação sumária faz-se o levantamento das áreas de benfeitorias,

individualizando-as dentre os diversos padrões construtivos. Os valores são
multiplicados pelo valor do CUB (Custo Unitário Básico) respectivo fornecido
pelo SINDUSCON ou entidade de reconhecida idoneidade;
- na avaliação detalhada levanta-se todos os quantitativos que compõem a

benfeitoria, através de projetos ou no próprio local, e elabora-se um
orçamento detalhado com todos os valores unitários e encargos incidentes;
- deve-se calcular o coeficiente de depreciação no caso de benfeitorias que

não sejam novas
(f) Conclusão
- deve ser feita a determinação do valor final da avaliação
6.Componentes finais e anexos
- Pesquisa de valores;
- Cálculos estatísticos;
- Cálculo das benfeitorias;
- Plantas, mapas e croquis;
- Fotografias;
- Anotação de Responsabilidade Técnica
TRATAMENTO ESTATÍSTICO - DESCRITIVO APLICADO À ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES
1.Introdução
- Durante o processo avaliatório, após a pesquisa de dados e sua

homogeneização surgirão um conjunto de dados representados pelos
valores unitários ou valores/m2. Esses valores representam a amostra, com
o número n de elementos
- A primeira providência é a determinação das medidas de tendência central

e das medidas de dispersão
2.Medidas de Tendência Central
- Média aritmética simples é a soma de todos os elementos da amostra

dividida pelo número de elementos
xa = (x1 + x2 + ...... + xn)/n

AVALIAÇÕES
- A mediana é uma medida obtida após a ordenação crescente dos
elementos, representada pelo elemento de ordem central no caso de n
ímpar, ou pela média aritmética dos dois elementos centrais quando n é par
- A moda corresponde ao elemento que ocorre com maior frequência,

podendo até mesmo não existir
3.Medidas de Dispersão
- São instrumentos matemáticos que permitem aferir os desvios dos

elementos da amostragem em relação à medida de tendência central
- No processo avaliatório, as duas medidas de dispersão mais importantes

são o desvio padrão e o coeficiente de variação
AVALIAÇÕES
- O desvio padrão (s) no caso de estudos com amostragem é calculado por:
s = (∑ (xi – xa)2 / (n – 1))0,5
- O coeficiente de variação Cv é a relação entre o desvio padrão e a média

aritmética, e os valores baixos de Cv indicam melhor condição de
amostragem. Se Cv é inferior a 15%, há indicação de baixa dispersão.
4.Saneamento amostral
- Etapa também conhecida como eliminação de dados suspeitos, consiste em

verificar se na amostragem existem elementos que possuam desvios
acentuados em relação à média
AVALIAÇÕES
- O processo de saneamento amostral mais utilizado é o critério de
Chauvenet que consiste no cálculo do valor de d/s da amostragem e em
seguida compará-lo com o valor d/s tabelado
- Nesse critério d representa a diferença entre um elemento da amostragem

e a média em valores absolutos e s o desvio padrão
- Como o teste é específico para cada elemento, o usual é testar-se as

extremidades, ou seja, o maior e o menor elementos. Caso estes sejam
inferiores ao d/s tabelado, não há necessidade de saneamento amostral
- A seguir é transcrita uma parte da tabela de Chauvenet:

AVALIAÇÕES
Tabela de Chauvenet
n (d/s)crit n (d/s)crit
5 1,65 16 2,16
6 1,73 18 2,20
7 1,80 20 2,24
8 1,86 22 2,28
9 1,92 24 2,31
10 1,96 26 2,35
12 2,03 30 2,39
14 2,10 40 2,50
AVALIAÇÕES
- Caso contrário, elimina-se aqueles elementos indesejáveis e procede-se
novamente ao cálculo da média, desvio padrão, coeficiente de variação e
novo teste de saneamento
5.Intervalo de confiança
- Como geralmente se trabalha com uma amostra extraída da população, a

média aritmética obtida xa refere-se à amostra e não à população. Diante
disso, existe uma variação em torno do valor obtido, o que nos leva a
estabelecer um intervalo de confiança que pode ser escrito:
µ = xa ± σ
onde,
µ - média populacional
σ – erro de amostragem
AVALIAÇÕES
- A fórmula que expressa o erro da amostra é a seguinte:
σ = zc [ s / (n)0,5 ]
onde,
zc – coeficiente de confiança extraído da tabela de áreas delimitadas pela
curva normal reduzida (curva de GAUSS)
6.Distribuição t de Student
- Quando se trabalha pequenas amostras (n < 30) utiliza-se a distribuição t

de Student ao invés da curva de GAUSS
AVALIAÇÕES
- Neste caso, a fórmula que expressa os extremos do intervalo de confiança é
a seguinte:
σ = tp [ s / (n - 1)0,5 ]
onde,
tp – extraído da tabela de Student partindo-se da confiança desejada e graus
de liberdade n – 1
- Apresenta-se como ilustração uma parte da tabela de Student:

AVALIAÇÕES
n-1/Conf 80% n-1/Conf 80%

4 1,53 10 1,37
5 1,48 11 1,36
6 1,44 12 1,36
7 1,42 13 1,35
8 1,40 14 1,34
9 1,38 15 1,34
AVALIAÇÕES
7.Campo de arbítrio
- Na antiga NBR 5676 o campo de arbítrio era o próprio intervalo de

confiança, calculado da forma descrita anteriormente
- Pela nova NBR 14.653 no caso de tratamento por fatores, o campo de

arbítrio do avaliador fica restrito a 10% em torno do valor médio, devendo
o avaliador justificar caso não adote o valor médio (permitido
arredondamento de 1%)
AVALIAÇÕES
EXERCÍCIO RESOLVIDO
Exercício
Efetuar o tratamento estatístico descritivo nos dados homogeneizados no exercício
realizado, obtendo:
a) Amplitude da amostra, média aritmética, desvio padrão e coeficiente de variação
b) Saneamento amostral pelo critério de Chauvenet
c) Intervalo de confiança (modelo de Student)
d) Campo de arbítrio para a avaliação
e) Valor final do imóvel supondo tratar-se de um lote medindo 12 x 30 m
f) Grau de fundamentação da avaliação considerando a tabela de enquadramento da

norma aplicada ao presente caso
g) Grau de precisão da avaliação

AVALIAÇÕES
Dados de pesquisa homogeneizados
Amostra nº Valores
homogeneizados
(R$/m2)
1 31,85
2 40,95
3 38,91
4 30,00
5 27,13
6 33,25
7 27,23
8 28,67
9 33,25
a) Amplitude
A = 40,95 – 27,13
A = 13,82
Número de elementos
n=9
AVALIAÇÕES
Média aritmética calculada
xa = 32,36
Desvio padrão
i xi xi – xa (xi – xa)2
1 27,13 -5,23 27,35
2 27,23 -5,13 26,32
3 28,67 -3,69 13,62
4 30,00 -2,36 5,57
5 31,85 -0,51 0,26
6 33,25 +0,89 0,79
7 33,25 +0,89 0,79
8 38,91 +6,55 42,90
9 40,95 +8,59 73,79
∑ (xi – xa)2 191,39
s = (∑ (xi – xa)2 / n – 1)0,5

s = (191,39 / 9 – 1)0,5
s = 4,89
AVALIAÇÕES
Coeficiente de variação
Cv = s / xa
Cv = 4,89 / 32,36
Cv = 0,1511 ou 15,11%
b) Saneamento amostral
d/s superior:
d/s = l 40,95 – 32,36 l = 1,76
4,89
d/s inferior:
d/s = l 27,13 – 32,36 l = 1,07
4,89
d/s crítico (tabelado para n=9):

d/s = 1,92
Não há necessidade de saneamento amostral, a amostra pode

ser aproveitada em sua totalidade
AVALIAÇÕES
c) Intervalo de confiança
µ = xa ± σ com σ = tp [ s / (n - 1)0,5 ]
limite inferior:
xa - σ = 32,36 – 1,40 . 4,89/(9 - 1) 0,5
xa - σ = 29,94
limite superior:
xa + σ = 32,36 + 1,40 . 4,89/(9 - 1) 0,5
xa + σ = 34,78
O intervalo de confiança é, portanto,
[ 29,94 ____ 34,78 ]
AVALIAÇÕES
d) Campo de arbítrio da avaliação
32,36 – 10% . 32,36 = 29,12
32,36 + 10% . 32,36 = 35,60
Na faixa de valores compreendida entre 29,12 e 35,60 o avaliador tem a

prerrogativa de adotar o valor unitário do imóvel, devendo entretanto
justificar caso não adote o valor 32,36
e) Valor final do imóvel
32,36 x (12 x 30) = 11.649,60
Valor adotado = R$ 11.650,00 (arredondamento menor que 1%)

AVALIAÇÕES
f) Graus de fundamentação – Os graus atingidos em cada item para a
presente avaliação estão indicados em destaque na tabela a seguir:
Item Descrição Grau III Grau II Grau I
1 Caracterização do imóvel Completa quanto a todas Completa quanto aos Adoção de situação
avaliando as variáveis analisadas fatores utilizados no paradigma
tratamento
2 Coleta de dados de Características conferidas Características Podem ser utilizadas

mercado pelo autor do laudo conferidas por profis- características fornecidas
sional credenciado pelo por terceiros
autor do laudo
3 Quantidade mínima de 12 6 3
dados de mercado,
efetivamente utilizados
4 Identificação dos dados de Apresentação de Apresentação de Apresentação de

mercado informações relativas a informações relativas a informações relativas a
todas as características todas as características todas as características dos
dos dados analisadas, dos dados analisadas dados correspondentes aos
com foto fatores utilizados
5 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas Admitida
uma variável
6 Intervalo admissível de 0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50

ajuste para cada fator e
para conjunto de fatores
AVALIAÇÕES
Somatório e pontos mínimos:
Graus III II I
Pontos mínimos 15 9 6
Itens obrigatórios no 3, 5 e 6, 3, 5 e 6, Todos,

grau correspondente no mínimo grau I
com os demais pelo no mínimo no grau II
menos no grau II
Itens 1 2 3 4 5 6 Somatório
Pontos Obtidos 2 2 2 2 2 1 10
Pontos mínimos: 9
Embora tenha-se atingido o mínimo de 9 pontos, não foi observada a
obrigatoriedade do item (6) no grau II
Grau de fundamentação alcançado: I
AVALIAÇÕES
g) Grau de precisão
Amplitude do intervalo de confiança obtido 34,78 – 29,94 = 4,84
Média aritmética = 32,36

4,84/32,36 = 0,1495 ~ 15% que é ≤ 30%
Grau de Precisão III

AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES
1.Introdução
- Entende-se como benfeitoria qualquer melhoramento, incorporado

permanentemente ao solo pelo homem, que não pode ser retirado sem
destruição, fratura ou dano. Como exemplo, tem-se edificações em geral e
obras de infra-estrutura
- Para uma avaliação bem feita, deve-se conhecer o tipo de edificação ou

obra existente, suas características arquitetônicas e de acabamento, bem
como sua destinação (comercial, residencial, etc)
- A avaliação de benfeitorias é feita através da estimativa do custo de

reedição (reprodução seguida de depreciação) dos componentes da
edificação ou obra
2.Método da Quantificação do custo
- Introduzido pela NBR 14.653 e utilizado para identificar o custo de

reedição das benfeitorias. Pode ser apropriado pelo Custo Unitário Básico
de Construção (CUB em R$/m2) ou por orçamento detalhado
3.Custo Unitário Básico (CUB)
- A estimativa do custo de reprodução das benfeitorias pode ser feita através

de custos unitários básicos de construção, publicados mensalmente por
revistas especializadas como A CONSTRUÇÃO ou no site do SINDUSCON
(www.sinduscon-mg.org.br)
4.Avaliação de benfeitorias através do CUB
- Para avaliação de benfeitorias através do CUB pode ser seguido o seguinte

procedimento:
(a) Vistoria
- Tem como objetivo examinar as especificações dos materiais aplicados,

estimativa do padrão construtivo, verificação do estado de conservação e
idade aparente do imóvel
- Os dados recolhidos devem ser confrontados com as informações

documentais contidas em plantas, escrituras, etc.
(b) Padrão construtivo
- A NBR 14.653 define padrão construtivo como a qualidade das benfeitorias

em função das especificações dos projetos, materiais, execução e mão de
obra efetivamente utilizados na construção
- Em função das características construtivas constatadas na vistoria,

comparam-se as especificações da benfeitoria avalianda com as
especificações padrão da NBR 12.721
- No relacionamento da benfeitoria avalianda com os projetos padrão, deve-

se procurar aquele projeto que mais se assemelha a ela, definindo-se o
padrão construtivo
(c) Estimativa do custo unitário básico
- De acordo com o tipo de imóvel e seu padrão construtivo, estima-se o custo

unitário básico da edificação
- A seguir é mostrada uma Tabela de caracterização dos padrões construtivos

em função dos materiais utilizados desenvolvida na Escola de Engenharia da
UFMG
CARACTERIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO DE ACORDO COM OS MATERIAIS UTILIZADOS
PADRÃO
LOCAL ALTO NORMAL BAIXO PROLETÁRIO
Portas Maciça Almofadada Compensado encerado Compensado pintado Metálico
Janelas Madeira – Alumínio Madeira - Alumínio Esquadrias de aço Esquadria de aço
Banheiros Granito Mármore Cerâmica espelhada Esmalte sintético
Acessórios Metais de luxo Metais cromados Metais niquelados Torneiras PVC

Banheiro Cuba Inox luxo Bacias simples Bacias louça branca Bacias louça branca
Cozinha Bancada granito Bancada mármore Bancada ardósia Bancada cimneto
Cuba inox luxo Cuba inox simples Cuba inox simples
Revestimento parede Sistema tradicional Massa paulista Gesso Ausência
Salas e quartos
Revestimento Cerâmica Cerâmica comum Azulejo branco Esmalte sintético
Cozinha e banhos Fórmica
Revestimento Externo Granito Cerâmica comum- Tinta PVA (sem Ausência
Fachada Cerâmica de luxo pastilha-tinta acrílica emassamento)
Pintura Tinta Acrílica Tinta PVA (com Tinta PVA (sem Ausência
emassamento) emassamento)
Adriano de Paula e Silva

Cristiane Machado Parisi 61
(d) Cálculo da área construída
- A área construída, também conhecida como área equivalente, deve ser

calculada de acordo com a NBR 12.721 de acordo com a seguinte fórmula
S = Ap + Aq . p
onde,
S – área equivalente de construção
Ap – área construída padrão (privativa)
Aq – área construída de padrão diferente
p – percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de
padrão diferente e o custo estimado para a área padrão sendo que:
Áreas cobertas: p > 0,5
Áreas descobertas: p > 0,25

(d) Fração ideal
- Numa incorporação em condomínio, a razão entre a área equivalente de

construção da unidade e a área equivalente total, fornece a fração ideal
correspondente à unidade. Essa fração ideal, multiplicada pela área do
terreno fornece a quota da parte de terreno pertencente à unidade
(e) Área privativa e Área útil
- É comum confundir-se área privativa com área útil. Entretanto, no cálculo

da área privativa estão incluídas as paredes internas e externas (exceto
50% das divisórias com outras unidades). Na área útil, não estão
consideradas as paredes, correspondendo basicamente à área de piso
(também chamada “área de vassoura”)
(g) Estimativa do custo unitário final
- Os custos publicados geralmente abrangem as despesas mais comuns da

edificação, não estando incluídas despesas com projetos, elevadores,
fundações especiais, instalações especiais (centrais de gás, antena coletiva,
etc) e outros
- Esses custos complementares são abrangidos através do seguinte modelo:
CF = CDI . BDI
onde,
CF – custo unitário de construção por m2 de área equivalente
CDI – custo direto
BDI – benefícios e despesas indiretas
Os valores de CDI e BDI são calculados através de:
CDI = {CUB + [OE + OI + (OFe – OFd)] / S}
BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)
onde,
CUB – custo unitário básico
OE – orçamento de elevadores
OI – orçamento de instalações especiais
OFe – orçamento das fundações efetivamente utilizadas
OFd – orçamento de fundações diretas geralmente tomado como
0,03 . S . CUB
S – área equivalente global de construção
A – taxa de administração da construtora para a obra
F – custos financeiros durante o período de construção
L – taxa de lucro da construtora
5.Influência do Fator de comercialização
- Após o cálculo do custo de reedição das benfeitorias, deve-se considerar a

vantagem da coisa feita ou fator de comercialização
- A vantagem da coisa feita é o acréscimo de valor que tem um

determinado imóvel pela sua vantagem de estar construído e pronto para
ser utilizado, em relação à outro semelhante, mas ainda por construir
6.Aplicação do Método evolutivo
- A formulação do método evolutivo de acordo com a NBR 14.653 é:
VI = (VT + CB) . fc
onde,
VI – valor total do imóvel
VT – valor do terreno
CB – custo de reedição das benfeitorias
fc – fator de comercialização
7.Cálculo do Fator de comercialização
- Existem diversas maneiras de se estimar o fator de comercialização, entre

elas a metodologia financeira. Nesse caso, o fator de comercialização (fc) é
estimado através de cálculos de matemática financeira, baseados nos
rendimentos que seriam acumulados durante o período de construção pelos
capitais terreno e benfeitorias
fc = 1 + {(tr . Ca) / [1 – (tr . Ca)]}
com,
Ca = [(1 + i)n – 1] / [i . (1 + i)n]

fc = 1 + {(tr . Ca) / [1 – (tr . Ca)]}
com,
Ca = [(1 + i)n – 1] / [i . (1 + i)n]
onde,
ca – coeficiente de atualização de uma série de pagamentos
tr – taxa de renda líquida mensal para o imóvel
i – taxa de juros mensal de mercado
n – prazo em meses de execução da obra para reprodução das benfeitorias
8.Método do Custo de reprodução simplificado
- Alguns avaliadores usam metodologias simplificadas não previstas nas

normas brasileiras. Nelas o avaliador utiliza o CUB, dando-lhe um acréscimo
arbitrário por estimativa dos custos não incidentes (alguns avaliadores dão
um acréscimo de 40 a 50% ao CUB, dependendo da situação)
9.Método do Custo de reprodução pelo orçamento detalhado
- É feito através do preenchimento de uma planilha de custos de acordo com

modelo da NBR 12.721
MÉTODO EVOLUTIVO E FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO – APLICAÇÃO PRÁTICA
MÉTODO EVOLUTIVO E FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO – APLICAÇÃO PRÁTICA
EXERCÍCIOS DE APLICAÇÃO
Exercício 1
Calcular o custo unitário final de área equivalente de construção (CF), o

custo direto (CDI) e os benefícios e custos indiretos (BDI) para um prédio
residencial de 10 pavimentos , apartamentos de 03 quartos, padrão normal,
com 6.500 m2 de área equivalente. Adotar o custo unitário básico publicado
pelo SINDUSCON – MG para o mês de fevereiro de 2006. São fornecidos
ainda os seguintes custos:
Elevadores: R$ 250.000,00
Fundações: R$ 270.000,00
Instalações Especiais: R$ 90.000,00
Juros: 18% aa
Prazo de empate de capital: 12 meses
Taxa de administração: 12%
Taxa de lucro da construtora: 15%
RESOLUÇÃO
Para um prédio de 10 pavimentos, 03 quartos, padrão NORMAL, o CUB

segundo o SINDUSCON-MG para o mês de fevereiro de 2006 é de R$ 707,06
OFd = 0,03 . S . CUB = 0,03 . 6.500 . 707,06 = 137.876,70

OFd = R$ 137.876,70
CDI = {CUB + [OE + OI + (OFe – OFd)] / S}

CDI = {707,06 + [250.000 + 90.000 + (270.000 – 137.876,70)] / 6.500}
CDI = R$ 779,69
BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)
BDI = (1 + 0,18) . (1 + 0,12) . (1 + 0,15)
BDI = 1,52
CF = CDI . BDI = 779,69 . 1,52

CF = R$ 1.185,13
Exercício 2
Avaliar um apartamento com 100 m2 de área equivalente, sabendo-se que:
O valor do terreno (VT) onde se situa o apartamento é de R$ 10.000,00
A fração ideal de terreno pertencente à unidade (fi) é de 0,125
O custo da benfeitoria depreciada (CB) é de R$ 50.000,00
O fator de comercialização (fc) é de 1,10

RESOLUÇÃO
VI = (VT + CB) . fc
VI = (10.000 . 0,125 + 50.000) . 1,10

VI = R$ 56.375,00
DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS
1.Conceitos
- A depreciação de uma benfeitoria pode ser entendida como a perda de sua

aptidão em atender o fim a que foi destinada. Pode-se também considerar a
depreciação como a perda de valor sofrida por uma benfeitoria
- A depreciação pode ser, principalmente, de ordem física ou funcional
- A depreciação física ocorre em função de causas intrínsecas ao imóvel, como o

desgaste físico de suas partes constituintes. Tal desgaste pode ser provocado
pelo uso constante durante os anos ou por causas acidentais
- A depreciação funcional pode ser provocada, no caso de imóveis, por:
Inadequação: uma casa em que se é obrigado a atravessar um dormitório

para se chegar a outro;
Superação: desenvolvimento de novas técnicas e materiais – cerâmica no

banheiro no lugar de tinta à óleo;
Anulação: inadaptabilidade para outros fins – armazém que por restrição do
zoneamento não pode mais funcionar e não é possível sua adaptação para
outro fim
2.Importância da depreciação
- O valor das benfeitorias calculado pelo método do custo de reprodução refere-

se à condição do imóvel novo
- A maioria das avaliações é feita para imóveis usados
- É necessário aplicar um fator de depreciação que reflita a perda de valor sofrida

pelo bem ao longo dos anos
3.Cálculo da depreciação
- Para avaliar a depreciação deve-se inicialmente analisar a idade aparente do

imóvel avaliando, sua vida útil e valor residual. Existem tabelas sugerindo
valores para essas grandezas
Tabela exemplo da literatura - Vida útil e valores residuais típicos
TIPO VIDA ÚTIL (ANOS) VALOR RESIDUAL
CASA 60 0,20
APARTAMENTO 50 0,10
SALA 50 0,10
LOJA 60 0,20
GALPÃO 60 0,20
- O valor residual de um bem é o valor de sucata ou de demolição, que resta

desse bem ao fim de sua vida útil
- Um edifício que cessa de prestar serviço, pode ser adquirido por um demolidor
que queira revender seus materiais reaproveitáveis, como portas, janelas,
telhas, aparelhos sanitários, etc
- O valor de demolição é obtido pela diferença da soma do preço de venda

desses materiais com o custo de demolição e limpeza do terreno
4.Métodos de cálculo
- Os principais métodos para o cálculo da depreciação são:
(a) Método da linha reta
- Nesse método, a depreciação é função da idade do bem, com variação uniforme

ao longo de sua vida útil
- O fator depreciação é calculado por:
d = 1 – [(1-r) (x/n)]
onde,
d – fator de depreciação
x – idade aparente (anos)
n – vida útil (anos)
r – valor residual
Gráfico do Método da linha reta

Exemplo de aplicação
Um certo edifício, tendo uma vida útil provável de 50 anos, está atualmente
com 20 anos de uso após sua construção. O valor calculado pelo método do
custo de reprodução é de R$ 900,00/m2. Supondo que no final dos 50 anos
seu valor residual seja 20% do valor inicial, calcular o valor unitário atual do
imóvel.
(b) Método da parábola de KUENTZLE
- Apresenta menores depreciações na fase inicial e maiores na fase final, o que é

compatível com o desgaste progressivo dos componentes de um edifício
d = 1 – [(1-r) (x/n)2]
Exemplo de aplicação:
Calcular o valor unitário atual para o imóvel do exercício anterior.

(c) Método de ROSS
- É um método intermediário entre o método da linha reta e o método da

parábola (KUENTZLE)
d = 1 – {(1-r) . (1/2) . [(x/n) + (x/n)2]}
Exemplo de aplicação:
Calcular o valor unitário atual para o imóvel do exercício anterior.

Gráfico comparativo dos três métodos

(d) Método de HEIDECKE
- O critério de HEIDECKE calcula a depreciação considerando exclusivamente a

conservação do imóvel
- Os valores de depreciação propostos por HEIDECKE são calculados pela tabela a

seguir
Tabela de HEIDECKE
ESTADO DEPRECIAÇÃO
a) Novo 0,00
b) Entre novo e regular 0,32
c) Regular 2,52
d) Entre regular e reparos simples 8,09
e) Reparos simples 18,10
f) Entre reparos simples e importantes 33,20
g) Reparos importantes 58,60
h) Entre reparos importantes e sem valor 75,20
i) Sem valor 100,00
- O critério de HEIDECKE é incompleto, pois avalia a depreciação do imóvel

sem levar em conta sua obsolescência funcional
- Entretanto, a parte esquerda da tabela (estado de conservação) é utilizada

no critério misto de ROSS-HEIDECKE
(e) Método de ROSS-HEIDECKE
- É um método misto, que combina o estado de conservação do imóvel com a

idade em percentual da vida útil provável. O critério de ROSS-HEIDECKE é o
mais utilizado na engenharia de avaliações
d = {100 – [k . (1-r)]} / 100
com k obtido na tabela de ROSS-HEIDECKE

Tabela ROSS-HEIDECKE
Idade em % Estado de conservação
da vida útil a b c d e f g h
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4
4 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 56,6 75,7
6 3,18 3,21 5,62 11,0 20,7 35,3 54,1 76,0

8 4,32 4,35 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3
10 5,50 5,53 7,88 13,2 22,6 36,9 55,2 76,6

12 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9
14 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2
16 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,5
18 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8
20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 42,2 58,3 78,2
22 13,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78,5
24 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,6 78,9
26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3
28 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6
30 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0
32 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 74,3 62,6 80,4
34 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,8

36 24,5 24,5 26,4 30,5 38,1 49,5 64,2 81,3
38 26,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65,0 81,7

40 28,8 28,8 29,9 33,8 41,0 51,9 65,9 82,1
42 29,9 29,8 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6

44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83,1
46 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,5
48 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84,0
50 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,5
52 39,5 39,5 41,9 44,0 50,5 59,6 71,3 85,0
54 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,5
56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 63,3 86,0
58 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,6
60 48,8 48,8 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,1
62 50,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 75,4 87,7
64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 61,3 77,5 88,2
66 54,8 54,8 55,9 58,4 69,0 69,8 78,6 88,8
68 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,4

70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,9
72 62,2 61,9 62,9 85,0 68,8 74,6 81,9 90,6

74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2
76 66,9 66,9 67,7 69,6 72,9 77,9 84,3 91,8

78 69,4 69,4 72,2 71,9 74,9 89,6 85,5 92,4
80 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1
82 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7
84 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4
86 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,6 90,5 95,0
88 82,7 82,7 83,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7
90 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96,4
92 88,3 83,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1
94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,8
96 94,1 94,1 94,2 94,6 95,1 96,0 97,2 98,5
98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,0 99,8
100 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
EXERCÍCIOS SOBRE DEPRECIAÇÃO
Exercício 1
Sabendo-se que o valor de uma benfeitoria calculada como nova pelo

método do custo de reprodução é de R$ 100.000,00, calcular seu valor após
depreciação, pelo método de ROSS-HEIDECKE, considerando:
Idade aparente: 20 anos

Vida útil estimada: 40 anos
Estado de conservação: Reparos simples
Valor residual: 20% do valor novo
Exercício 2
Exemplo de cálculo de depreciação de imóveis em uma ação judicial

QUADRO RESUMO DE AVALIAÇÕES REALIZADAS PARA FINS DE
DESPROPRIAÇÃO
GLEBAS URBANIZÁVEIS
1.Introdução
- Glebas urbanizáveis são imóveis situados dentro do perímetro urbano ou

zona de expansão urbana que apresentam condições naturais – localização,
área e topografia favoráveis para ocupação, desprovidos de melhoramentos
urbanos e cujo aproveitamento mais eficiente depende de obras civis de
arruamento e urbanização
- As glebas podem ser urbanas (com destinação residencial, comercial,

industrial ou mista) ou não urbanas (com destinação industrial,
agropastoril, chacreamento, etc)
2.Conceitos básicos
- Denomina-se aproveitamento eficiente aquele recomendável para o

local, em uma certa época, observada a tendência de uso circunvizinho,
dentre os permitidos pelas posturas
- Coeficiente de paridade é a relação entre os preços unitários de venda

dos lotes (ou áreas úteis após o parcelamento) e o preço da gleba bruta
3.Legislação pertinente
- Em evolução cronológica, o parcelamento do solo urbano saiu de um quadro

em que o Poder Público acabava por se tornar o responsável único pelas
obras de implantação até o inverso, em que o empreendedor, para ter
regulares suas unidades, se vê obrigado a implantar o loteamento de forma
completa
- A lei atualmente regula o parcelamento do solo é a Lei Federal 6.766/79

e, no caso de belo Horizonte, a Lei Municipal 7.166/96
LEI 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979, QUE DISPÕE SOBRE O
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E DÁ OUTRAS
PROVIDÊNCIAS
Atualmente é esta a legislação que se encontra em vigor e ela estabelece, entre

vários outros assuntos:
A área mínima de 125,00 m2 e frente mínima de 5,00 m salvo quando a

legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências;
A exigência de se respeitar uma faixa mínima non aedificandi de 15,00 m para

cada lado das margens de rios e córregos e do eixo de rodovias, ferrovias e
dutos;
A exigência de que as vias dos loteamentos deverão articular-se com as vias

adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia
local;
A exigência de se resguardar para o Município um mínimo de 35% da área
bruta da gleba a título de doação, sendo um mínimo 15% do total para
equipamentos institucionais e um mínimo de 20% para implantação do sistema
viário (suprimida em recente modificação da Lei, porém incorporada em
grande parte das leis municipais de uso e ocupação do solo urbano) ;
A proibição do parcelamento de terrenos sujeitos a inundações anteriormente à

execução de providências que garantam o escoamento das águas;
A proibição do parcelamento de terrenos de aterros com material nocivo à

saúde pública sem que sejam previamente saneados;
A proibição do parcelamento de terrenos com declividade igual ou superior a

30% exceto nos casos onde forem atendidas exigências específicas das
autoridades competentes;
A proibição do parcelamento de terrenos onde as condições geológicas não

aconselham edificações;
A proibição do parcelamento de terrenos de áreas de preservação ecológica ou

onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis até sua correção
Anteprojeto de implantação de loteamento
4.Método Involutivo
É o método mais utilizado na avaliação de glebas urbanizáveis
- Na antiga NBR 8951/85 existe a definição de método involutivo:
“Método indireto em que o valor de uma gleba é definido à partir da

consideração de que o melhor aproveitamento da gleba avalianda seria
obtido com o seu parcelamento em lotes”
“Seu conceito principal é o de que, se for reproduzida na gleba avalianda a

situação observada em assentamento urbano próximo, o valor médio dos
lotes que a gleba comporta deve equivaler ao médio dos lotes existentes e
obtidos em pesquisa”
“A avaliação por esse processo considera a receita provável da

comercialização desses lotes com base nos valores obtidos em pesquisa”
“Considera todas as despesas inerentes à transformação da gleba bruta em

loteamento, inclusive lucro do empreendedor e despesas financeiras; e
define o valor máximo que pode ser atribuído à gleba, para que seja
economicamente viável o seu aproveitamento em face das premissas
adotadas”
5.Formulação do Método Involutivo
A equação geral para avaliação da gleba é:
X + D + L = VL
X = VL – D – L
onde,
L – lucro do empreendedor
Vl – valor de venda dos lotes
6.Métodos Simplificados
Devido à grande extensão do método involutivo, costuma-se utilizar

métodos simplificados. Os principais são:
(a) Critério de Olave (Uruguai)
X = {[ S (1 – K) . q] / (1 + L)} - D
(b) Critério de Caires (Brasil)
X = S (1 – K) . [(q / 1,15) – (1,3 . p)]

X = S (1 – K) . [(q / 1,15) – (1,3 . p)]
nessas equações:
S – área total da gleba
K – percentual da gleba a ser destinado a áreas institucionais, verdes e
circulação
q – valor médio unitário dos lotes circunvizinhos
L – lucro do empreendedor (para os métodos simplificados, o valor de L deve
entrar na equação pelo decimal correspondente ao percentual de lucro
sobre o valor de vendas dos lotes)
p – custo unitário médio das obras de urbanização
EXERCÍCIO PROPOSTO
AVALIAÇÃO DE GLEBA URBANIZÁVEL
Avaliar a gleba urbanizável com as características e considerações descritas

a seguir:
Área da gleba (S): 48.400,00 m2
% da gleba a ser destinado às áreas institucionais, verdes, etc (K): 0,35
Valor médio unitário do m2 de lote na região da gleba (q): R$ 18,00/m2
Serviços de urbanização
(módulos de 1.000 m2 – Mensal Revista Construção):
Serviços topográficos: R$ 430,31

Rede de iluminação: R$ 964,52
Terraplenagem leve: R$ 315,69
Rede de esgoto: R$ 3.417,70
Admitir loteamento entregue com ruas de terra
A gleba já possuía esgoto em 40% de sua extensão
Despesas de venda (DV): 5% do valor de venda dos lotes (Vl)
Despesas de compra (DC): 2% do valor bruto da gleba
Lucro do empreendedor (L): 14% do valor de venda dos lotes (Vl)
Para a avaliação, utilizar os métodos de Olave, Caires e o método

involutivo tradicional
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
(1) Silva, A. P. – Apostilas do Curso de Especialização em Construção Civil da
EEUFMG, Belo Horizonte, 2006
(2) Norma Brasileira para Avaliação de Bens (NBR 14.653/2004)
(3) Maia Neto, Francisco - Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais, Editora
Del Rey, Belo Horizonte, 2003
(4) IBAPE – MG - Instituto Mineiro de Avaliações e Perícias de Engenharia –

Fundamentos das Avaliações Patrimoniais em Engenharia - Autores diversos
(5) Dantas, Rubens Alves – Engenharia de Avaliações – Uma introdução à

metodologia científica, Editora Pini, São Paulo, 2003
(6) Moreira, Alberto Lélio - Princípio de Engenharia de Avaliações, Editora Pini, São
Paulo, 1994
(7) Abunahman, Sérgio Antônio – Engenharia Legal e de Avaliações, Editora Pini, São
Paulo, 1999
(8) Fiker, José - Avaliação de imóveis urbanos, Editora Pini, São Paulo, 1997

Avaliações Imobiliárias

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Avaliações Imobiliárias

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS

CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÃO CIVIL

- Não é uma ciência exata

- Arte de estimar valores, onde o conhecimento profissional de engenharia e

- O profissional não fixa valores, apenas interpreta o mercado

Para que serve

Por quem pode ser praticada

Como deve ser realizada

Quanto tempo de dedicação

Antiga NBR 5676

Nova NBR 14.653

4.Classificação dos bens

Exemplo: Fundo de Comércio

Fundo de comércio de uma empresa é, basicamente, o valor de seu ponto

É também aquele valor, acima do valor do patrimônio líquido, que a

O valor de uma empresa é obtido somando-se o valor atual de seu

No cálculo de L, os balanços devem estar atualizados para a data em que se faz

A referência é a NBR 14.653 – Norma Brasileira de Avaliação de Bens:

- Parte 1: Procedimentos gerais;

- Parte 2: Imóveis urbanos;

- Parte 3: Imóveis rurais;

- Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;

- Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

- Parte 7: Patrimônios históricos.

- A realização dos laudos de avaliação é atribuição exclusiva dos profissionais

- Os corretores de imóveis opinam em transações mobiliárias

- As avaliações são trabalhos de natureza técnica, com diversos livros e

Resolução 218/1973 do CONFEA

Artigo 145 do Código de Processo Civil (CPC)

- A ART é a maneira pela qual são registrados os contratos, escritos e verbais,

- Criada pela Lei 6496/1977 e regulamentada pela Lei 307 do CONFEA

- Preenchimento de um formulário padrão fornecido pelo CREA, onde o

- A obra ou serviço passa a fazer parte do Registro de Acervo Técnico (RAT),

- O registros das ART’s junto ao CREA é feito mediante o pagamento de uma

Método comparativo de dados de mercado

- Define o valor através de comparação com dados de mercado

- É condição para aplicação do método a existência de um conjunto de dados

- Apropria o valor da benfeitoria através da reprodução dos custos de seus

- A composição dos custos é feita com base em orçamento detalhado ou

- Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou

- Apropria o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas com base na

- A taxa de renda varia de acordo com o imóvel e com a situação do mercado

- É usual utilizar-se a fórmula simplificada:

- Baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica para a

Gleba Parcelamento da gleba em lotes

- Identifica o valor de um bem pelo somatório dos valores de seus

- O método evolutivo é expresso pela fórmula a seguir:

- Prepondera a subjetividade, não sendo utilizado qualquer instrumento

- É tolerada em circunstâncias onde se necessita de procedimento rápido que

- Nestes casos, geralmente, as condições não permitem a elaboração de um

- O tratamento dispensado aos elementos formadores de valor é estatístico –

- A qualidade da amostra deve ser assegurada quanto aos seguintes pontos:

idoneidade e atualidade das fontes de informação;

- O tratamento para alcançar a convicção de valor deve ser baseado em

- De acordo com a NBR 14.653, a especificação de uma avaliação será

- Os graus de fundamentação e precisão não podem ser fixados “a priori”

- Não se enquadrando em nenhum dos graus, o trabalho será considerado

- Os laudos de uso restrito podem ser dispensados de especificação, de

o atendimento de cada exigência do grau I terá 1 ponto, do grau II, 2

2 Coleta de dados de Características conferidas Características Podem ser utilizadas

4 Identificação dos dados de Apresentação de Apresentação de Apresentação de

6 Intervalo admissível de 0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50

Somatório e pontos mínimos

Itens obrigatórios no 3, 5 e 6, 3, 5 e 6, Todos,