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CONTRATO DE COMPRAVENTA

Art. 1793
“La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra, a
pagarla en dinero”

Consideraciones

1.- Es un contrato por el cual una parte “…se obliga…”.

Basta que una parte se haya obligado a dar y la otra a pagar el precio. Todo al
momento de celebrar la compraventa.

2.- Es un contrato en el que una parte “…se obliga a dar”.

La ley no dice entregar.
Esto es importante para precisar qué tipo de obligaciones nacen del contrato
de compraventa y estas son obligaciones de dar.

3.- “La otra, a pagarla en dinero”.

La compraventa implica que una parte se obliga a pagar un precio a cambio de
la cosa y basta con que inicialmente, al momento de perfeccionarse, una de las
partes se haya obligado a pagar el precio.

CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

1.- Es un contrato consensual

Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes. La regla general está en el
art. 1801 que señala: “…basta con que exista acuerdo en la cosa y en el precio”. La
excepción la encontramos tratándose de bienes inmuebles, porque esta se
perfecciona por escritura pública, aunque ésta no haya sido inscrita.

2.- Es un contrato bilateral

Porque ambas partes se obligan recíprocamente: el vendedor a dar una cosa y el
comprador a pagar el precio. Por ende, están incorporadas las instituciones de todo
contrato bilateral, la CRT, la excepción de contrato no cumplido y la teoría de los
riesgos.

3.- Es un contrato oneroso

Porque ambas partes se benefician.
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4.- Por RG es un contrato oneroso conmutativo, pero EXC puede ser oneroso
aleatorio
La RG general es que lo que tiene que dar, hacer o no hacer una de las partes se mire
como equivalente a lo que deberá dar, hacer o no hacer la otra. Prestaciones
equivalentes.
EXC la compraventa puede ser aleatoria, lo que quiere decir que lleve envuelta la
contingencia incierta de ganancia o pérdida. Por ejemplo, compraventas de cosechas
o la compraventa del derecho real de herencia.

5.- Es un contrato principal

Subsiste por sí solo, no requiere de otro que le sirva de sustento.

6.- Es un contrato nominado

Está regulado en la ley.

7.- En Chile, la compraventa es un título traslaticio de dominio

La compraventa, por su naturaleza, sirve para transferir el dominio. Pero no lo hace,
porque el dominio lo transfiere la tradición.
En el contrato de compraventa, como título, se generan los derechos personales que
tiene cada una de las partes y deberá operar la tradición, como modo de adquirir,
para que el derecho real de dominio se transfiera. En el caso de la compraventa, esto
lo hace la inscripción en el registro del CBR.

ELEMENTOS ESENCIALES DE LA COMPRAVENTA

1.- El consentimiento
Debe cumplir con los requisitos generales del consentimiento en el acto jurídico. La
oferta y la aceptación.

En el caso de las compraventas forzosas hay artículo expreso, el art. 671 inciso 3°.
Este artículo señala que si se dan tres requisitos, excepcionalmente será el juez quien
podrá actuar como representante legal del vendedor y suscribir la escritura pública
de compraventa. Esta es la norma aplicable a todas las ventas forzosas que se hacen
en los remates.

Requisitos compraventas forzosas

1.- Se debe tratar de una venta hecha en pública subasta.
2.- Se debe hacer por decreto judicial (véndase en pública subasta”)
3.- Se debe realizar a petición de un acreedor.
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2.- La cosa vendida

Es el objeto sobre el cual recae aquello que se debe dar, hacer o no hacer.

Debe ser:

a) Real: que la cosa exista o se espere que exista. Pueden ser cosas presentes
o cosas futuras. Cuando se trata de cosas futuras, ésta puede revestir dos
tipos:
 la cosa misma es la que se espera que exista: compraventa sujeta
a modalidad, específicamente a una condición suspensiva. Por lo
tanto, debe verificarse la condición para que el derecho que lleva
envuelto nazca a la vida del derecho.
 de acuerdo a la naturaleza de la compraventa o se haya comprado
a la suerte: cuando se ha comprado a la suerte, estamos en
presencia de un contrato puro y simple, pero aleatorio. Es decir,
que va envuelta la contingencia incierta de ganancia o pérdida.

b) Que sea comerciable: que sea susceptible de relaciones jurídicas por parte
de los particulares y por consiguiente, susceptible de dominio o posesión.

También hay bienes incomerciables por estar fuera del comercio

humano, como las cosas comunes a todos los hombres, cosas destinadas
al culto divino y los bienes nacionales de uso público.

Y bienes relativamente incomerciables, aquellos que transitoriamente

están fuera del comercio humano. Tal es el caso de las cosas embargadas
por decreto judicial.

La compraventa de cosas embargadas judicialmente ¿adolece de objeto

ilícito? Hay discusión al respecto:

1° postura
La compraventa de cosas embargadas no adolece de objeto ilícito,
porque lo que se sanciona en el art. 1464 es la enajenación, es decir, la
transferencia del derecho real de dominio. Y en este caso, enajena el modo
de adquirir, es decir, la tradición que se hace mediante la inscripción en el
registro del CBR.

2° postura
La compraventa de cosas embargadas judicialmente adolece de objeto
ilícito por una norma especial de la compraventa que es el art. 1810 que
señala que “pueden venderse todas las cosas corporales e incorporales que no
estén prohibidas por ley”. En el art. 1464 están las cosas prohibidas por ley,
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dentro de las cuales están las cosas relativamente incomerciables, tal es el

caso de las cosas embargadas judicialmente.

3° posición
El art, 1464 al ser una norma imperativa de requisito y no una norma
prohibitiva, la sola compraventa no generaría objeto ilícito, mientras no se
inscribiera.

c) Que sea determinada o determinable:

 Determinada
Por especie o cuerpo cierto: cuando se deben individuos o
especies de un género determinado.
De género: cuando se deben individuos o especies
determinados, pero de un género indeterminado.
 Determinable: cuando si bien no existe la determinación en el
contrato, se establecen las reglas para una posterior determinación.

d) Que sea sobre cosas singulares

La compraventa en Chile debe recaer sobre cosas singulares, porque la
universalidad jurídica por antonomasia es el patrimonio como atributo
de la personalidad, y nadie puede quedar sin patrimonio.

Esto tiene su base en el art. 1811 del CC, el cual señala que “…es nula la
venta de todos los bienes presentes o futuros de unos o de otros…”

Excepcionalmente será válida si una persona, mediante escritura pública,

singulariza todos los bienes que tiene y todos los que pretende adquirir.

Hay una excepción, donde una compraventa sí puede recaer sobre una
universalidad jurídica: la compraventa del derecho real de herencia.

e) Que pertenezca al vendedor o sea de un tercero

 Que la cosa sea del vendedor: si es del vendedor y se hace la
entrega o tradición, en ese mismo momento se transfiere el
dominio.
 Si pertenece a un tercero distinto al vendedor: jurídicamente se
producirá la venta de cosa ajena, la que según el art. 1815 del CC es
válida, sin perjuicio de los derechos del verdadero dueño.

Por lo tanto, no adolece de vicios de nulidad, pero es inoponible al

verdadero dueño.
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3.- El precio
Es la principal obligación que tiene el comprador. Es aquello que debe dar, hacer o
no hacer el comprador.

Debe cumplir con las siguientes características

a) Debe ser estipulado en dinero: al momento de perfeccionarse el contrato

de compraventa se debe haber establecido que a cambio de la cosa se haría
entrega del dinero.

b) Debe ser serio: se opone al precio serio, el precio irrisorio. Es decir, el

precio que al ser tan desproporcionado respecto del valor del bien, se
entiende que no existe una intención real de obligarse.

c) Debe ser fijado por las partes o por un tercero

 Fijado por las partes: que ambas partes estén de acuerdo con el
valor.
 Fijado por un tercero: el valor del bien es fijado por un perito.

d) Debe ser determinado o determinable

 Determinado: que sea individualizado, precisado.
 Determinable: que se establezcan las reglas para una posterior
determinación.

CAPACIDAD EN LA COMPRAVENTA

1.- De las prohibiciones vinculadas con la compraventa

¿Quiénes son capaces para celebrar un contrato de compraventa?

Por RG todos son capaces, excepto los que la ley declare incapaces.

Incapacidad absoluta
 Dementes
 Impúberes
 Sordos y sordomudos que no se pueden dar a entender claramente.
Incapacidad relativa
 Interdictos por disipación
 Menores adultos
Todos los que no estén en las situaciones anteriores podrán celebrar contratos de
compraventa.
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El CC en los artículos 1796 al 1800, señala caso a caso situaciones de incapacidad

particular, es decir, de prohibiciones que establece la ley para que ciertas personas
celebren determinados actos.

 Art. 1796 CC
Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente, y
entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad.

 Art. 1797 CC
Se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna
de los bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades
administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la autoridad
competente.

 Art. 1798 CC
Al empleado público se prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se
vendan por su ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes
en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio; aunque la
venta se haga en pública subasta.

 Art. 1799 CC
No es lícito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos,
sino con arreglo a lo prevenido en el título De la administración de los tutores y curadores.

 Art. 1800 CC
Los mandatarios, los síndicos de los concursos, y los albaceas, están sujetos en
cuanto a la compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de
estos encargos, a lo dispuesto en el artículo 2144.

2.- De la compraventa y los regímenes patrimoniales del matrimonio

Respecto de la sociedad conyugal

 Bienes del patrimonio propio de la mujer y del patrimonio social: el marido

requiere de autorización de la mujer para venderlos. Si lo hace sin ésta, la
sanción será la nulidad relativa.
 Bienes que hayan sido declarados bien familiar: para venderlo se requiere
de la autorización del otro cónyuge.
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EFECTOS DE LA COMPRAVENTA
Derechos y obligaciones que emanan del contrato de compraventa. Están regulados
en los artículos 1817 y siguientes.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Obligación de entrega o tradición

VENDEDOR

Obligación de saneamiento
Obligaciones
de las partes
Obligación de pagar el precio

COMPRADOR

Obligación de recibir la cosa

1.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

a) Obligación de entrega o tradición: la entrega puede ser material, es decir,

poner a disposición del comprador la cosa vendida. O bien, puede ser una
entrega jurídica, la que consiste en el traspaso de los derechos que se tenga
sobre la cosa. Esta se hace mediante la tradición.

¿El vendedor está obligado a transferir el dominio?

 Si ES el verdadero dueño del bien, claro que lo está.

 Si NO es el verdadero dueño del bien, hay discusión al respecto.

1° posición: señala que SÍ DEBE transferir el dominio, porque:

a) Según la definición del art. 1793 de la compraventa como

“un contrato en que una parte se obliga a dar una cosa…”. Esta
obligación de dar consiste en transferir el dominio o
constituir un derecho real sobre una cosa.
b) Por la voluntad de las partes: el comprador cuando compra
un bien lo hace para adquirir el dominio, no sólo para
quedar como poseedor.
c) En mérito del art. 1545 del CC:
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2° posición: señala que NO DEBE transferir el dominio, porque:

a) El art. 1815 permite la venta de cosa ajena y al hacerlo, deja

claro que no es obligación del vendedor transferir el
dominio, porque “nadie puede transferir más derechos de los que
tiene”.
b) En el derecho romano se entendía que el vendedor sólo se
obligaba a amparar al comprador, por ende, no hay
transferencia de dominio.

¿Qué comprende la entrega?

Lo que reza el contrato. Pero hay que tener en consideración lo siguiente:

 En cuanto a los frutos: se deben entregar al comprador todos los frutos

que estén pendientes al momento en que se perfecciona la
compraventa.

 En cuanto a los inmuebles: la compraventa comprende, tanto

inmuebles por adherencia como por destinación, a menos que se
excluyan.

 En cuanto a los animales: la venta de un animal en estado de preñez,

incluye al que está en el vientre y a los recién nacidos hasta que éstos
puedan alimentarse por sí mismos.

b) Obligación de saneamiento: el vendedor se obliga a:

 Amparar al comprador en la posesión tranquila y pacífica de la cosa

vendida. De aquí nace la obligación de saneamiento de la evicción.

 Que la cosa vendida sea útil para el comprador. De aquí nace la obligación
de saneamiento de los vicios redhibitorios.

CARACTERISTICAS DE LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO

1.- Es una obligación eventual

Existirá sólo en el evento de que existan inconvenientes con la cosa vendida.

2.- Es una obligación que constituye un elemento de la naturaleza del

contrato de compraventa
Se entiende incorporado al contrato de compraventa por el sólo ministerio de
la ley, sin necesidad de una cláusula especial.
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3.- Es una manifestación del principio de la buena fe contractual

Como un verdadero principio de garantía que obliga al vendedor a
responderle al comprador, independiente de cómo haya sido su actuar.

OBLIGACION DE SANEAMIENTO
DE LA EVICCIÓN

Evicción
Privación de todo o parte de la cosa comprada, por sentencia judicial, por una causa anterior
al contrato de compraventa, y por consiguiente, inherente a los derechos del vendedor sobre
la cosa.

 La privación debe ser por sentencia judicial (turbación jurídica).

 Debe ser por una causa anterior al contrato de compraventa. El vendedor no
tenía los suficientes derechos sobre la cosa.
 Puede ser evicción total, es decir, privación integra de la cosa comprada. O
bien, evicción parcial, privación de una parte de la cosa comprada.

¿Qué comprende la obligación de saneamiento?

 Obligación de no hacer : el vendedor no debe perturbar al comprador.

 Obligación de hacer : el vendedor debe defender al comprador ante
una eventual perturbación por parte de un tercero.
 Obligación de dar : el vendedor debe indemnizar los prejuicios, en el
evento que el comprador sea evicto (sea privado de la cosa).

¿Cómo opera la obligación de saneamiento de la evicción?

1.- Acción judicial por parte de un tercero que reclame tener derechos sobre la
cosa comprada.

2.- El comprador debe ser notificado.

3.- Comprador debe solicitar se cite de evicción al vendedor.

4.- El vendedor puede adoptar una de las tres siguientes actitudes:

a) No hacer nada: en este caso, el comprador es evicto y tiene derecho a

que se sanee la evicción.

Excepcionalmente, no tendrá que responder cuando el comprador no

opuso excepciones debiendo haberlas opuesto. En todos los demás
casos, el comprador debe ser indemnizado.
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b) Allanarse: en este caso, el vendedor se allana, pero el comprador no está

obligado a hacerlo, pudiendo seguir adelante con el juicio.

Pero si con posterioridad, igualmente el comprador es evicto, no deberá

pagarle el vendedor al comprador ni las costas judiciales ni los frutos
que se generaron durante el juicio y que el comprador tuvo que
retribuir.

c) Asumir la defensa del comprador: en este caso, las partes en el juicio

serán el tercero y el vendedor; pudiendo participar como tercero
coadyuvante el comprador (por tener intereses en la misma línea).

5.- Terminado el juicio puede ocurrir que:

 Que el vendedor gane el juicio, logrando acreditar que el tercero no

tenía derechos sobre la cosa vendida.

La RG es que el vendedor no deba indemnizar nada al comprador, salvo

que la demanda se haya provocado por hecho o culpa del vendedor.

 Que el tercero gane el juicio, logrando acreditar que sí tenía derechos

sobre la cosa. Por lo tanto, el comprador sea evicto, pudiendo serlo de
forma total o parcial.

a) Evicción total: el vendedor deberá indemnizar al comprador los

siguientes conceptos enumerados en el art. 1847:
Restituir el precio
Las costas legales del contrato de CV
El valor de los frutos
Las costas judiciales
El aumento del valor que la cosa evicta haya tomado en poder
del comprador.

b) Evicción parcial: en este caso, el CC señala que hay que distinguir

si la parte evicta
Es importante: puede dejar sin efecto el contrato, pues opera
la nulidad y las partes deben restituir los bienes. El
comprador el bien y el vendedor el precio.

No es importante: comprador tendrá derecho a ser

indemnizado por los mismos conceptos del art. 1847 (precio,
costas legales, valor de los frutos, costas judiciales, aumento
del valor de la cosa mientras estuvo en poder del
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comprador), pero en proporción a la parte evicta. En todo lo

demás, subsiste el contrato.

¿Cómo se extingue la obligación de saneamiento de la evicción?

1.- Por renuncia

 Renuncia simple: el comprador señala que renuncia a la evicción.
Renuncia a todo, salvo a la restitución del precio pagado.

 Renuncia calificada: comprador señala que renuncia a todos, incluso a

que le restituyan el precio pagado. Esto se produce cuando:
El comprador toma sobre sí el riesgo de la evicción,
especificándolo.
El comprador adquiere el bien sabiendo que la cosa era ajena.

2.- Por prescripción

 Respecto de la obligación de hacer y no hacer: estas obligaciones son
imprescriptibles.

 Respecto de la obligación de dar: esta prescribe, pero hay que

distinguir:
Obligación de restituir el precio pagado : RG 5
años
Demás conceptos : 4 años

Ambos plazos contados, por RG desde la sentencia de evicción. Y

cuando no ha llegado a haber sentencia, por ejemplo, porque el
vendedor se allanó, desde que se entrega la cosa al tercero.

3.- Por otras causales señaladas en el CC

Casos especiales en que se extingue la obligación de saneamiento

 Cuando se someten a juicio de arbitrio y fallan en contra.

 Cuando el comprador ha perdido la posesión por su culpa, y de ello

se siguió la evicción.

 Respecto de las ventas forzosas hechas por autoridad de justicia. En

este caso, si se produce una evicción, lo único que se le obliga a
indemnizar es el precio.
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OBLIGACION DE SANEAMIENTO DE
LOS VICIOS REDHIBITORIOS

Vicios redhibitorios
Son defectos graves y ocultos que existen al tiempo de la compraventa.

Requisitos

1.- El vicio debe existir al momento de la compraventa

Basta un germen del vicio al momento de celebrar la compraventa. No es
necesario que se haya manifestado en su totalidad.

2.- El vicio debe ser grave

Que no sirva para su uso material o sólo sirva imperfectamente, de modo tal
que sea de suponer, que de haberlo conocido, no se hubiese contratado o se
hubiese hecho a menor precio.

3.- El vicio debe ser oculto

Se excluyen aquellos vicios que son patentes o fácilmente apreciables.
El CC da ciertas reglas para saber cuándo un vicio es oculto.

 Cuando el vendedor no los ha dado a conocer.

 Cuando el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de
su parte.
 Cuando sean tales que el comprador no haya podido fácilmente
conocerlos en razón de su profesión u oficio.

Cuando se dan estos vicios, el comprador tiene dos acciones de su libre ejercicio
(acciones edilicias)

a) Acción redhibitoria: mediante ella se busca dejar sin efecto el contrato de CV.

b) Acción ‘cuantis minoris’: a través de ella se pide la rebaja del precio.

Excepcionalmente, sólo se podrá solicitar la ‘acción cuantis minoris’ en los
siguientes casos:

 Cuando la cosa haya perecido por culpa del comprador.

 Cuando los vicios no son de tanta importancia, es decir, cuando no son
graves.
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Sólo de manera excepcional, además de pedir cualquiera de las dos acciones

edilicias, se puede pedir indemnización de perjuicios cuando:
 El vendedor conocía de los vicios y no los declaró (dolo por ocultación:
requisencia)

 El vendedor haya debido conocer de los vicios en razón de su

profesión u oficio.

¿Cómo se extingue la obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios?

1.- Por renuncia

Puede renunciarse en términos generales, es decir, a ambas acciones. O al
ejercicio de una de las acciones en forma particular. La renuncia es válida,
salvo que el vendedor haya estado de mala fe.

2.- Por prescripción

Hay que distinguir
 Si es una acción redhibitoria
Bienes muebles : 6 meses
Bienes inmuebles : 1 año
 Si es una acción ‘cuantis minoris’
Bienes muebles : 1 año
Bienes inmuebles : 18 meses

Los plazos se cuentan desde el momento en que el comprador entra en

conocimiento.

Habiendo prescrito una de estas acciones, de igual forma se puede ejercer la

otra que esté vigente.

2.- OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

a) Obligación de pagar el precio: obligación de la esencia del comprador. Este

debe haber sido estipulado en dinero.

b) Obligación de recibir la cosa: el comprador debe recibir la cosa. se relaciona

con una institución jurídica llamada “mora del acreedor”.

Mora del acreedor: rechazo injustificado, por parte del acreedor, del
cumplimiento que el deudor pretende hacer en tiempo y forma oportuna.
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Si el comprador no recibe la cosa, estaría incumpliendo una de sus

obligaciones. Por tanto, el vendedor podría exigir el cumplimiento forzado o
la resolución del contrato, ambos con indemnización de perjuicios (opera la
CRT). Sin embargo, en materia de compraventa, hay una norma que regula
esto.

Efectos de la mora del acreedor

1.- Disminuye el grado de responsabilidad del vendedor, ya que sólo

responderá por dolo o culpa grave.

2.- Permite que se le indemnice de los perjuicios que este retardo le

cause al vendedor.

3.- Permitiría el pago por consignación.

La obligación principal es la de pagar el precio (art. 1871)

Pero el art. 1872 establece un derecho para el comprador, quien puede

hacer un depósito:

Cuando el comprador fuere turbado en su posesión.

Cuando hay una acción real.

¿Este depósito constituye pago?

No, porque el pago debe ser hecho a quien corresponda y el tribunal
no constituye esa parte.

¿Por qué existe?

Porque mediante él, el vendedor demuestra que está llano a cumplir.

Si el comprador no pagó, ¿qué derechos tiene el vendedor?

La CRT, es decir, tiene la opción de pedir el cumplimiento forzado o la
resolución del contrato, ambas con indemnización de perjuicios.

El CC regula en términos especiales cuando el comprador pide

la resolución del contrato

Da derecho tanto al vendedor como al comprador

a) Vendedor
Que se le restituya la cosa
Si habían arras, da derecho a retenerlas. Estas pueden ser:
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 Arras en garantía: consiste en la entrega del algo para

asegurar la celebración de un contrato.
 Arras como parte del precio: consiste en que lo que
se da ya forma parte del precio que se debe pagar.

Cuando nada se dice, se entiende que son arras en

garantía.

Derecho a los frutos.

Derecho a que le paguen los frutos en proporción a la parte
del precio que no pagaron.
Derecho a que se le paguen los deterioros para cuyos efectos
el poseedor se le mirará de mala fe, a menos que prueba que
ha habido menoscabo que le haya hecho incumplir.

b) Comprador
Tiene derecho a que se restituya el precio que ya había
pagado.
Tiene derecho a que se le abonen las expensas, pero se le
considerará poseedor de mala fe a menos que acredite que
no pudo pagar por mala fortuna.

PACTOS EN LA COMPRAVENTA

En la compraventa, las partes pueden pactar todo lo que quieran, en la medida que
no sea contrario a la ley, a la moral, al orden público y a las buenas costumbres. Todo
en virtud del principio de autonomía de la voluntad.

Pactos que regula el CC

Pacto comisorio

Pacto de retroventa (art. 1943 CC)

“Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa
vendida, reembolsando al comprador con la cantidad determinada que se estipulare, o
en defecto de esta estipulación lo que haya costado la compra”

 El pacto de retroventa es accesorio al contrato de compraventa, es

decir, solo puede celebrarse pacto de retroventa cuando anteriormente
se ha celebrado un contrato de compraventa, dicho pacto debe ser
plasmado en el contrato.
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 Entre las obligaciones del comprador en el pacto de retroventa está

restituir la cosa vendida con sus accesorios naturales. Además, el
comprador deberá indemnizar al vendedor por los deterioros que por
su culpa haya sufrido la cosa.

 A través del pacto de retroventa lo que se hace es resolver un contrato

de compraventa, pues en esta figura jurídica el vendedor se reserva la
facultad de recuperar el dominio del bien a la hora de restituir al
comprador el precio pactado en el contrato.

 Estos pactos de retroventa tienen un plazo máximo dentro del cual

se pueden recuperar los bienes, que es de 4 años contados desde la
celebración del contrato.

 Por último, el derecho que surge del pacto de retroventa no puede ser
cedido.

Un ejemplo claro de cuando se hace uso de este pacto en el contrato de

compraventa sería.

Juan necesita una cantidad urgente de dinero y el único bien que tiene es la
casa que heredó de su madre. Juan vende la casa a María, pero pactan en el
contrato de compraventa, un pacto de retroventa para que Juan pueda,
previa cancelación de cierta cantidad de dinero, recobrar el dominio de la casa
que vendió a María.

Pacto de retracto (art. 1886 del CC)

Es aquel en virtud del cual el vendedor se reserva el derecho de dejar sin
efecto una compraventa, en el evento que aparezca un tercero que ofrezca un
mayor precio por la cosa vendida.

 Tiene un plazo máximo de 1 año dentro del cual puede celebrarse.

 Puede el comprador evitar que se deje sin efecto la compraventa, en

el evento que iguale la oferta del tercero que ofrece el mejor precio.

 Respecto de terceros se aplican los artículos 1490 y 1491 del CC.

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LESION ENORME EN LA COMPRAVENTA

Es un vicio objetivo que se produce por el desequilibrio de las prestaciones, superando los
márgenes que establece la ley.

 Es un vicio objetivo, pues no atiende la voluntad de las partes, sino a criterios

matemáticos, a la realidad.

 Es de aplicación restringida, sólo tendrá aplicación en aquellos casos en que

la ley expresamente así lo establezca.

En el caso de la compraventa

Su fundamento está en tratar de evitar el estado de necesidad que tiene una de las
partes y el aprovechamiento que hace la otra de ese estado.

Requisitos de la lesión enorme tratándose de la compraventa

1.- Que se trate de aquellas compraventas que pueden ser atacadas por
lesión enorme.

No opera en el caso de la compraventa de bienes inmuebles, compraventa de

bienes inmuebles vendidos en pública subasta, compraventa de pertenencias
mineras, compraventas mercantiles.

Pueden ser atacadas por lesión enorme, las compraventas de bienes raíces
hechas de forma voluntaria.

2.- Que supere los márgenes legales en su relación con el justo precio (aquel valor
comercial que tenga el bien al tiempo de la compraventa)

La lesión la puede sufrir tanto el vendedor como el comprador.

a) Cuando la sufre el vendedor: cuando recibe por la cosa vendida menos

de la mitad del justo precio.

b) Cuando la sufre el comprador: cuando paga ´por el bien más del doble
del justo precio.

3.- Que el bien no haya perecido en manos del comprador.

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4.- Que la cosa vendida no haya sido enajenada por el comprador.

La RG es que la nulidad declarada daba acción en contra de terceros.

Pero de manera excepcional, no se podía perseguir la cosa a pesar de que haya sido
declarado nulo el contrato cuando estaba en manos de un tercero. Y uno de esos
casos es la lesión enorme, porque una vez que la cosa pasa a manos de un tercero ya
no puede ser perseguida en contra de este.

5.- Que la acción por lesión enorme se ejerza en el lapso de 4 años contados desde
la celebración del contrato.

FECTOS DE LA LESION ENORME

 La parte que ha sufrido la lesión enorme únicamente puede ejercer una acción
que la nulidad relativa.

 Si luego del juicio, el tribunal considera que existe lesión enorme, así lo
declarará.

 Sin embargo, el demandado tiene un derecho opcional:

1.- O acoge la sentencia, y por lo tanto, la declaración de nulidad del

contrato.
En este caso, las partes tienen que volver al estado anterior, como si nunca
hubiese existido el contrato rescindido. El comprador debe restituir el bien
libre de todo tipo de gravámenes.

2.- O se ajusta el precio

En este caso, el CC da una fórmula.

o Si ha sido el vendedor el que ha sufrido la lesión: se toma el mismo

precio del vendedor, se disminuye en una décima parte y el
comprador deberá completar la diferencia entre el precio que habría
pagado y este justo precio disminuido en una décima parte.

o Si ha sido el comprador el que ha sufrido la lesión: se toma el justo

precio, se aumenta en una décima parte y el vendedor deberá restituir
la diferencia entre este justo precio aumentado en la décima parte y el
exceso que recibe.