CONTRATOS CIVILES Y COMERCIALES: COMPRAVENTA

Tener en cuenta: Antes se regulaba la compraventa mercantil.

Antes se trataban de contratos reales, porque para que quede perfeccionado el contrato es necesario la tradición.
Su función económica es la circulación de los bienes.
Evolución

En las sociedades primitivas, el tráfico comercial se realizaba a través de trueque, pero poco a poco aumento la riqueza, que
se intensifico el intercambio haciendo de la compraventa insuficiente. Surgió naturalmente la necesidad de adoptar una
medida de valores, un bien que permitiera adquirir cualquier otro bien.

En su primera etapa, la compraventa fue manual o al contado, es decir, se cambiaba en el mismo acto la cosa y el dinero, y
en ese mimo instante quedaba transferida la propiedad. Muchas veces, el vendedor, no obstante entregar la cosa al
comprador, le daba un plazo para el pago; otras veces era el vendedor quien recibía el precio en el acto y entregaba la cosa
más tardes; otras veces, eran ambas partes las que disponían de un plazo para cumplir con su prestación.

En el derecho francés e italiano, se ha llegado a lo que se considera la última etapa de esa revolución, la transferencia del
dominio se produce en el acto mismo de la compraventa, por más que el vendedor no haga tradición de la cosa en ese
instante. Sin embrago, la tradición de la cosa mueble, la inscripción en el registro para los inmuebles sin los requisitos
exigidos hoy por casi todas las legislaciones para hacer efectiva la trasmisión del dominio. Pero el contrato de compraventa,
es decir, el compromiso de transferir el dominio queda perfeccionado por el solo consentimiento.

En resumen, la compraventa no es otra cosa que el compromiso de transferir la propiedad, pero esta no se transmite sino
por la tradición de la cosa.

Comparación con otros contratos

Nombre del Similitudes Diferencias

contrato
Permuta Hay casos de permuta con saldo en dinero. Ej.: La compraventa es el intercambio de una cosa por
una persona cambia su coche viejo por uno de dinero, la permuta es el trueque de una cosa por
ultimo modelo y entrega además una suma en otra.
dinero.
Las reglas de la compraventa se aplican
supletoriamente a las de la permuta.
Cesión de Si la cesión de derechos de hace a cambio de un Cuando la cesión de derechos se hace
derechos precio en dinero, en ambos se enajena un derecho gratuitamente, faltaría un elemento esencial de la
por un precio. compraventa.
Locación Cuando en un contrato de locación se estipula La locación supone el compromiso de entregar el
una cláusula, que pagadas tantas mensualidades, uso y goce de la cosa y no su propiedad.
la cosa pasara a ser propiedad del locatario. Se
entiende que habrá compraventa siempre que las
partes hayan pactado la transmisión de la
propiedad de la cosa, sea que esta se lleve a cabo
inmediatamente, o después de cierto tiempo y
cumplidas ciertas condiciones, es decir que las
mensualidades pasarían a ser pagos parciales del
precio.
De obra Entrega de una cosa por dinero, en este caso de la Quien encarga la obra suministra los materiales.
obra terminado a cambio de un precio. Y quien los recibe tiene la única obligación de
entregar el producto terminado.
Dación en Cuando la deuda tuvo origen en la entrega de una Hay dación cuando el acreedor recibe
pago suma de dinero al deudor, una parte entrega una voluntariamente por pago de la deuda una cosa,
suma de dinero y la otra una cosa. una suma de dinero, un derecho o la realización
de un servicio, en sustitución de lo que debía
entregar o del hecho que se debía prestar.
Donación con El cargo que imponen los donantes a los El beneficiario del cargo es un tercero, y por mas
cargo beneficiarios no modifica el carácter liberal del que el acto sea gravoso, siegue siendo una
acto, pero ocurre que el cargo resulte donación, sea el destinatario de la liberalidad, el
económicamente equivalente a los bienes donatario o el beneficiario con cargo.
donados. Mas aun cuando es beneficiario es el
propio donante, si el cargo consiste en dinero mas

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 o menos equivalente hay una compraventa oculta
tras una apariencia de donación.

Disposiciones generales

Artículo 1123. Definición Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una
cosa y la otra a pagar un precio en dinero.

Este contrato no supone la transferencia de la propiedad, ni la entrega efectiva del precio, sino la obligación de hacerlo. Esta
obligación es válida aun en la compraventa manual o al contado, que se consuma y concluye en forma instantánea con la
entrega simultanea del precio y la cosa. A primera vista, parecería que las partes no contraen obligación alguna, pero siempre
queda a salvo la evicción, los vicios redhibitorios, etc.

Artículo 1124. Aplicación supletoria a otros contratos Las normas de este Capítulo se aplican
supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:

a) transferir a los otros derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a
constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o
servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero;

En estos casos de transmisión de derechos reales o personales, hay solamente cesión.

b) transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.

La adquisición de títulos valores no constituye un contrato de compraventa de cosas muebles, lo que importa en ellos es el
derecho que encierran y que puede ser trasmitido, pero se le aplican subsidiariamente sus normas.

Nuestro Código sigue el criterio tradicional, según el cual, solo se reconoce como contrato de compraventa aquel por el cual
se promete la entrega de una cosa en propiedad, a cambio de un precio en dinero. Pero modernamente se considera
compraventa a toda enajenación de derechos, cualquiera sea su naturaleza, a cambio de la entrega de un precio en dinero.
No obstante, el CCyC establece que, si la cesión de derechos se hiciere por un precio en dinero, el contrato se regirá
supletoriamente por las reglas de la compraventa.

Artículo 1125. Compraventa y contrato de obra Cuando una de las partes se compromete a entregar cosas
por un precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa,
a menos que de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de
obra o prestar otros servicios.

Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar una
porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.

Es un contrato de obra cuando importa quien la realiza y cuando el que la encargo también entrego los materiales.

Se superan una serie de discusiones doctrinarias:

Que considera que siempre hay contrato de obra, cualquiera que sea la importancia de la materia y del trabajo ejecutado
sobre ella;

Que siempre era compraventa, porque lo principal es la cosa concluida;

Es un contrato de naturaleza mixta, porque reúne caracteres de la compraventa y del contrato de obra.

Entonces habrá compraventa cuando se adquiere un traje o vestido, aun cuando haya que hacer arreglos para adaptarlo al
cuerpo del comprador, porque se trata de cambios menores con relación al valor de la cosa.

Habrá contrato de obra si se encarga al sastre o a un modisto la realización de un traje o vestido, aun cuando el genero sea
aportado por este, porque la labor es de mayor valor que el que pueda tener la cosa.

Artículo 1126. Compraventa y permuta Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato
es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos.

Habrá permuta si la cosa tiene mayor valor que el saldo en dinero, por ejemplo, si el coche viejo valía $120.000 y el saldo
en dinero era de 80.000;

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 Habrá compraventa en los demás casos: cuando el saldo en dinero es superior al valor de la cosa entregada, por ejemplo, si
el auto usado valía 80.000 y se entrego 120.000 en efectivo; y cuando ambos valores fueran iguales.

Artículo 1127. Naturaleza del contrato El contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las
partes así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial.

Si alguno de los requisitos faltase, sea porque no se procura trasmitir el dominio de la cosa sino solo su uso, sea porque nada
se paga o porque se da otra cosa a cambio, el contrato no sea de compraventa, aun cuando las partes lo hayan calificado de
esa manera.

Artículo 1128. Obligación de vender Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la
necesidad jurídica de hacerlo.

Esto tenía lugar en los sigs. casos: Sin embargo, en casi todos los casos no hay
compraventa:
Cuando hay un derecho del comprador de comprar la cosa por Lo que hay es una expropiación que se rige por esas normas;
expropiación, por causa de utilidad pública;

Cuando por una convención o por un testamento se imponga al La obligación nace de un compromiso que asumió libremente
propietario la obligación de vender una cosa a persona determinada; al aceptar el testamento o la oferta;

Cuando la cosa fuere indivisible y perteneciese a varios individuos y Lo forzoso no es la venta sino la liquidación del condominio;
alguno de ellos exigiese el remate;

Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser El ejecutado no interviene en la venta, sino que quien vende
rematados en virtud de ejecución judicial; es el órgano público, quien no lo hace en representación del
comprador o el propietario, sino a nombre propio.

Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligación Solo el último caso puede ser considerado como una venta
de realizar todo o parte de las cosas que este bajo su administración. forzosa, en el caso de una quiebra, el síndico era obligado a
liquidar todos los bienes del fallido para pagar a los
acreedores.

Sección 2ª. Cosa vendida

Artículo 1129. Cosa vendida Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.

Requisitos:

Debe ser una cosa en sentido propio, es decir, tratarse de un objeto material susceptible de apreciación económica. Si
lo que se enajena es un derecho incorporal habrá cesión de derechos, pero no compraventa.

La energía, la electricidad, la atracción magnética pueden ser objeto de la compraventa, siendo que se las considera como
cosas, porque tienen un contenido económico de goce y disposición que la asimila a las cosas, y son susceptibles de
apropiación.

Deberá tratarse de una cosa cuya venta no esté prohibida por la ley o que se contraria a la moral, y a las
buenas costumbres, por ejemplo, los bienes de dominio público del Estado, como las calles, plazas, caminos, puentes,
ruinas, yacimientos, etc.; la hacienda enferma, las muestras gratis de productos farmacológicos, etc. También la prohibición
puede resultar de un contrato, por ejemplo, la de vender los bienes recibidos a título gratuito, por donación o testamento,
por un término no mayor a 10 años.

La cosa debe ser determinada o determinable, cuando se refiere a cosas determinadas por su especie o por su género
se trata de cosas fungibles, por ejemplo, 100 quintales de trigo duro. Incluso en ciertos casos, cuando se trata de cosas que
tienen una cotización en el mercado, el contrato es válido, aunque no se haya fijado la cantidad, porque ella se podrá
determinar por el precio pactado, por ejemplo, la soja, si se tiene en cuanta el precio del puerto en Rosario para un
determinado día; o la carne vacuna si se toma en precio del mercado de Liniers. Asimismo, es una cosa determinada cuando
se trata de una cosa cierta, por ejemplo, el departamento de la calle Juncal 2344, piso 6 de la CABA.

Una cosa será indeterminable cuando se vendiesen todos los bienes presentes y futuros de una persona o una parte
proporcional de ellos, ya que resulta imposible determinar a ciencia cierta cuales son todos los bienes de una persona.

Debe tener existencia real o posible.

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 Artículo 1130. Cosa cierta que ha dejado de existir Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al
tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno.

Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio.
Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté dañada al celebrarse
el contrato.

El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba
dañada.

Cuando se refiere a que si la cosa deja de existir parcialmente el comprador puede demandar la parte existente con reducción
del precio, se entiende que también puede dejar sin efecto el contrato, ya que el derecho nace como consecuencia de la
obligación del vendedor de entregar la cosa prometida, y es claro que una cosa que ha dejado de existir parcialmente no es
la cosa prometida.

Igualmente, no basta cualquier perdida insignificante que sea para dar lugar a la resolución del contrato por el comprador.
Por ejemplo, si se hubieran prometido la venta de 1000 toneladas de trigo y se perdieran 10 kilogramos, seria contrario a la
buena fe la resolución del contrato.

El ejercicio de este derecho no hace perder al comprador el derecho de exigir el pago de los daños y perjuicios.

Este art se refiere a cosa cierta, porque si la cosa prometida es fungible, el vendedor siempre puede entregarla porque hay
otra cosa de igual calidad y especie.

Artículo 1131. Cosa futura Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa
llegue a existir.

El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta
llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.

El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del
vendedor.

Si la cosa no existe el acto carecería del objeto.

Cuando se pacta la venta de una cosa para el caso de que llegue a existir, se trata de una venta sujeta a condición suspensiva,
y la obligación de pagar el precio está sujeta a eso mismo, según se trata de obligación de medios o de resultado.

En el segundo párrafo, el comprador debe el precio conforme lo acordado en el contrato, pero si hay culpa no está
obligado a pagar el precio, es la llamada venta de esperanza, aunque la esperanza no es una cosa.

Puede ocurrir que el comprado tome sobre si dos riesgos distintos: el que la cosa exista o no, y el de que la cosa exista en
mayor o menos extensión. En cualquier caso, el comprador deberá la totalidad del precio, pero si la perdida ha sido total, el
comprador no debe el precio, y si ya lo hubiera pagado tiene derecho a repetirlo. Si se permite lo más, que es que el
comprador asuma el riesgo de que la cosa llegue o no a existir, debe permitirse lo menos, que es que el comprado exija que
la cosa exista, aunque en una menor medida.

Es importante que el comprador tenga conocimiento del riesgo y lo asuma, si solo el vendedor lo conocía su ocultamiento
configura dolo y es suficiente para demandar la nulidad del contrato.

No es necesario que el comprado asuma de manera expresa el riesgo, basta que se pruebe que él compro la cosa con pleno
conocimiento del peligro y que pago el precio sin ninguna observación.

Artículo 1132. Cosa ajena La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del artículo
1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador.

Cuando una persona se obliga a vender algo que no le pertenece es obvio que se trata de un compromiso de adquirirlo
primero y luego enajenarlo al comprador, por ello no se prohíbe el contrato.

Este articulo comprende, cuando el contrato ha seguido de la entrega efectiva de la cosa mueble no registrable al comprador,
siempre que la cosa no haya sido hurtada o perdida, se ha trasmitido el domino regularmente. La posesión de buena fe de
una cosa mueble no registrable crea en favor del que la posee, la presunción de tener la propiedad de ella y el poder de
repeler cualquier acción de reivindicación si la cosa no hubiera sido hurtada o perdida.

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También es válido el contrato de compraventa hecha por el heredero aparente en favor de un comprador de buena fe, que
ignora la existencia de herederos de mejor o igual derecho, o que ignora que los derechos del heredero aparente estas
judicialmente controvertidos.

Efectos:

Si ambas partes sabían que la cosa era ajena, el vendedor se obliga a trasmitir si dominio al comprador, según se
haya garantizado o no existo de la promesa.

Cuando el vendedor le entrega una cosa al comprador una cosa que no le pertenece, el código de Vélez
establecía que después que hubiese entregado la cosa no puede demandar la nulidad de la venta ni la restitución de la cosa.

Ejemplo de cosa parcialmente ajena es el condominio.

Si ambas partes ignoraban que la cosa era ajena, el acto es nulo y la nulidad puede ser pedida por el vendedor
hasta el momento de la entrega de la cosa, no después; y por el comprador en cualquier momento. El comprador no solo
puede reclamar la nulidad, sino también la restitución del precio y los daños y perjuicios, como consecuencia de la garantía
de evicción.

Si solo en vendedor sabía que la cosa era ajena, este no podrá reclamar la nulidad de la venta un aun antes de la
entrega, sin embargo, hasta ese momento podrá excepcionase oponiéndose a la entrega, porque nadie puede ser obligado a
consumar un hecho ilícito. En cuanto al comprador, puede pedir la nulidad en mismos términos que el párrafo anterior.

Si solo el comprador sabía que la cosa era ajena, no tendrá derecho a reclamar los daños y perjuicios ni que se le
restituya el precio. Sin embrago si la cosa aun no le hubiese sido entregada podrá excepcionarse negándose a recibirla y a
pagar el precio, porque nadie puede ser obligado a consumar un hecho ilícito.

Cuando se niega al comprador el derecho a reclamar la devolución del precio se entiende que solo se alude al caso de que el
haya obrado de mala fe, con el propósito de perjudicar al verdadero dueño. Si no existió dolo, el comprador podrá reclamar
la restitución del precio, pero no los daños e intereses.

Siempre en estos casos la nulidad es relativa.

Efectos respecto del dueño:

Las personas que compren o vendan sus cosas de buena o mala fe, aquellos actos en principio le son inoponibles, ya que
solo el dueño puede enajenar una cosa, por lo tanto, si el estuviera en posesión de la cosa, podrá rechazar la acción del
comprador que pretenda reclamarla, pero si no tuviera la posesión podrá reivindicarla de quien la detente, sea el vendedor
o el comprador.

Sin embargo, existen algunas excepciones:

El comprador de buena fe de una cosa mueble no registrable no hurtada ni perdida y que ha entrado en posesión de ella,
puede rechazar la acción reivindicatoria del dueño. También el comprador de buena fe que adquirió una cosa mueble o
inmueble del heredero aparente. Y el que subadquirio de buena fe y a título oneroso, a menos que el primer contrato se haya
realizado sin intervención del titular del derecho.

El adquiriente de buena fe de un inmueble tiene derecho a invocar la usucapión breve de 10 años.

No obstante, la nulidad de la venta de cosa ajena, el acto puede quedar convalidado o consolidado por los sigs. modos:

Ratificación del propietario: el acto quedara confirmado, ya sea expresa o tácitamente, como, por ejemplo, por inacción
durante el tiempo necesario para que el comprador la adquiera por prescripción. La ratificación tiene efectos restrictivos a
la fecha en que se celebró el acto nulo, sin perjudicar los derechos de terceros de buena fe.

Por adquisición del dominio por el vendedor con posterioridad a la venta: se puede dar por sucesión universal, es decir,
cuando el vendedor ha heredado al duelo; por sucesión particular, cuando ha adquirido el dominio como comprador,
donatario, legatario, etc.

La adquisición posterior de la cosa por el vendedor debe considerarse como acto del que se deriva la voluntad inequívoca de
sanear el vicio del contrato originario.

En el caso de la venta de cosa parcialmente ajena, es, por ejemplo, aquella hecha por uno de los copropietarios de la totalidad
de la cosa indivisa, sin perjuicio de los derecho de los demás condóminos y de los del propio comprado, que si compro todo,
no puede ser obligado a aceptar un parte, la venta es válida respecto de la porción del vendedor.

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Esta última quedara convalidada por la ratificación hecha por los otros condóminos, pero basta que uno solo no la ratifique
para que la venta no se convalide; y también por adquirido el vendedor las restantes partes de la cosa.

Sección 3ª. Precio

El precio (es una cantidad en moneda) debe ser en dinero: de lo contrario no hay compraventa, si lo que se da a
cambio es un servicio o trabajo habrá dación, o si se da una cosa (especie), habrá permuta.

La moneda puede ser nacional o extranjera, puede pagarse al contado o con saldos pendientes.

Debe ser serio: Por ejemplo, si se simula pagar un precio que en verdad no se paga, no obstante, la trasmisión real y seria
del domino, no habrá compraventa sino donación. Tampoco lo será el precio irrisorio, como por ejemplo si se vende una
estancia en 100 pesos.

En el caso del precio vil, no se altera la naturaleza del acto ni impide la formación del contacto de compraventa. Lo que no
significa que el contrato no pueda impugnarse y eventualmente obtenerse una declaración de nulidad por el vicio de lesión.
Por ejemplo, es anulable la venta de un terreno por el que se había fijado un precio de 100.000 cuando en realidad valía
200.000

Deber determinado o determinable

Artículo 1133. Determinación del precio El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma
que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea
con referencia a otra cosa cierta.

En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para
determinarlo.

Esto aplica aun cuando la cosa no haya sido entregada.

En el primer caso se trata de un precio determinado, en los dos restantes, son supuestos de precio determinable, porque
será fijado en el futuro, conforme lo acordado.

Si el contrato versare sobre una cosa mueble o inmueble que carece de precio en el tráfico mercantil y no se diese el
procedimiento para su fijación, el contrato seria nulo.

Si las partes estipularan que se pagara el justo precio. Si fuera una cosa que tiene valor en plaza o en el mercado, el justo
precio es el precio de esa cosa el día convenido, si es una cosa cierta, obligaría a la fijación judicial del precio.

Las partes pueden fijar el precio de distintos modos:

Determinando precisamente la cantidad a pagar, ejemplo, 1000 pesos;

Refiriéndolo al precio de una cosa cierta, por ejemplo, se vende un toro por el mismo precio que se pague por el toro campeón
de Palermo;

Remitiéndolo al valor de plaza en cierto día y lugar;

Cuando se ha previsto el procedimiento para determinar el precio, por ejemplo, cuando se indica el precio de costo, o lo que
produzca la maquina vendida trabajando tantas horas diarias durante tanto tiempo.

Artículo 1134. Precio determinado por un tercero El precio puede ser determinado por un tercero
designado en el contrato o después de su celebración.

Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar
la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local.

El juez también debe intervenir y fijar el precio cuando las partes hay diferido la designación del tercero y luego no se ponen
de acuerdo.

Si la estimación del valor fuese exagerada y abusiva, nace una acción de impugnación a favor del damnificado. El acepto un
riesgo normal, que el tercero valué la cosa en algo más o menos de lo que vale, pero siempre dentro de los límites razonables.

Ahora bien, si se establece que el precio será fijado por un tercero sobre la base de los precios de plaza, debe entenderse que
el tercero no puede apartarse de ellos.

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 Artículo 1135. Precio no convenido por unidad de medida de superficie Si el objeto principal de la venta
es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de
superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor
o el comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia.

El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra.

El artículo se refiere al supuesto de la venta de una fracción de tierra, cuando no sea convenido el precio por unidad de
medida. y la diferencia entre la superficie real del inmueble y la fija en el contrato es igual o menor al cinco por ciento,
ninguna de las partes puede hacer reclamo alguno. Una diferencia entre las medidas no puede impactar de ninguna manera
en el contrato. pero si la diferenciases mayor al cinco por ciento entonces el comprador podrá pedir la disminución del
precio, si la superficie reales es menor que la establecida en el contrato, y el vendedor podría pedir que se lo aumente, si la
superficie es mayor que la fijada.

Ventas ad-corpus: Es el que se hace sin indicación del área, es frecuente en las operaciones sobre terrenos urbanos, que
se individualizan solo por su ubicación, como, por ejemplo, la casa ubicada en Montevideo 471, Santa Fe 2786, etc.

Artículo 1136. Precio convenido por unidad de medida de superficie Si el precio es convenido por
unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo
vendido es una extensión determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada
en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver.

El supuesto de la primera oración es cuando se compra un inmueble, acordándose el precio por unidad de medida de
superficie. seguido es el caso de la compra de un campo de 300.ooo hectáreas, el precio final resultado de multiplicar el
precio acordado de la hectárea por la cantidad de tareas. en este supuesto no puedo arreglar la mayor o menor extensión
pues lo que vales el precio de unidad de medida pactado.

La segunda opción, en cuando se compra un inmueble, acordándose el precio por unidad de medida de superficie, pero
estableciéndose la medida total del bien. sería la compra de un campo en 300.000 la hectárea, pero fijándose en el contrato
que la superficie de inmuebles de 1000 hectáreas. en este caso se facultad al comprador a resolver el contrato si la superficie
real del inmueble excede más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, por ejemplo, sí midiera 1050 hectáreas.
La mayor superficie provocaría un agravamiento de la deuda.

Nuestro código no prevé el supuesto de que la superficie real sea menor a la fijada en el contrato. La solución dependerá de
la magnitud de la diferencia, por ejemplo, si se vende un inmueble se fija el precio por unidad de medida, y se establece que
mide por ejemplo 1000 hectáreas, resulta irrazonable obligar al comprador a pagar el precio y recibir el campo, si la
superficie es de 500 hectáreas, porque puede ser insuficiente para el tipo de producción que se pretende encarar.

Sección 4ª. Obligaciones del vendedor

El vendedor también garantiza por evicción y por vicios redhibitorios.

Entre las principales obligaciones implícita se hallan la de entregar la cosa y conservarla hasta el momento de la entrega y
correr con los gastos de entrega.

Cuando se habla de conservación implica que no debe cambiar su estado, hasta el momento en que hace efectiva la tradición,
porque hasta ese momento es dueño de la cosa y por tanto soporta sus riesgos. En realidad, en un cargo inherente a la
obligación de entrega.

Los gastos de conservación son a cargo del vendedor porque hasta la efectiva entrega, el sigue siendo el dueño de la cosa.
Mientras el vendedor no haga la tradición carga con los riesgos y se beneficia con las mejoras naturales y frutos.

Artículo 1137. Obligación de transferir El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa
vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o
las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia
dominial se concrete.

La transmisión del dominio se hace a través de la tradición, que es la entrega y recepción voluntaria de la cosa. Aunque el
código admite otros modos de tradición, como la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos,
sin oposición alguna. Por ejemplo, el vendedor que entrega al comprador el certificado y el warrant de la cosa en depósito.

De este articulo también surgen los implícitamente llamados deberes secundarios de conducta, como los de información,
conservación, custodia, reserva, y no concurrencia, y el deber de colaboración por el cual el vendedor está obligado a poner

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a disposición los documentos, como los antecedentes del dominio, títulos, planos, impuestos pagados, y también a escriturar
en el caso de inmuebles.

Si el vendedor incumple, no entregando en el tiempo convenido, el comprador puede optar entre exigir el cumplimiento o
resolver el contrato. En ambos supuestos tienen derecho a reclamar los daños y perjuicios.

Artículo 1138. Gastos de entrega Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la
entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo 1137.

En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su
caso, los de mensura y los tributos que graven la venta.

La enumeración de deberes es meramente enunciativa, son también a cargo del vendedor los gastos de traslado de la cosa
al lugar en que la tradición debe efectuarse o los gastos necesarios para contar, pesar o medir la cosa, entre otras. También
los gastos de anotaciones en el registro de la propiedad inmueble, porque no son gastos d entrega sino simultáneos o
posteriores a ella y en su beneficio.

Están a cargo del comprador los honorarios del escribano que otorga la escritura.

Artículo 1139. Tiempo de entrega del inmueble El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de
la escrituración, excepto convención en contrario.

Regla general es que la cosa debe entregarse en el plazo fijado en el contrato y se trata de una cosa mueble en el plazo que
resulte de los usos, si no existieran debe ser entregado si son inmuebles al momento de escriturar y si es muebles dentro de
las 24h siguientes al contrato.

Artículo 1140. Entrega de la cosa La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder
y de oposición de tercero.

“Todos sus accesorio” implica que debe ser entregará completa sin deterioros.
Qué toda relación de poder importa que la cosa debe ser entregada libre de otra posesión o tenencia porque si no ocurriera
el comprador no podrá comprometerse cómo titular del derecho real de dominio. Se refiere a la posesión vacua
Entregada sin oposición del tercero significa que la debe entregar de manera pacífica de modo que el comprador pueda
gozar de ella sin obstáculos.

Sección 5ª. Obligaciones del comprador

Artículo 1141. Enumeración Son obligaciones del comprador:

a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado;

b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en realizar todos
los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y
hacerse cargo de la cosa;

c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta.

El vendedor está obligado a recibir el precio, como consecuencia de la obligación impuesta al comprador de pagarlo.

En relación con el pago, si nada se dice, debe pagarse cuando se reciba la cosa, no hay diferencia si se trata de cosas muebles
o inmuebles. En los inmuebles, es la escritura, si es simultanea o posterior a la tradición la que marca el momento en que
puede exigirse el pago del precio.

En relación con el lugar de pago, si es al contado, debe hacerse en el lugar de entrega de la cosa; si es a plazo, debe hacerse
en el domicilio del comprador por el deudor de la prestación.

Entre los gastos de recibo se incluyen aquellos de conducción y transporte. Son aquellos que se devenguen a partir del
instante de la entrega, como, por ejemplo, los de transporte de la cosa al domicilio del comprador, los de embalaje para
facilitar el transporte.

Sección 6ª. Compraventa de cosas muebles

Artículo 1142. Regla de interpretación Las disposiciones de esta Sección no excluyen la aplicación de las
demás normas del Capítulo en cuanto sean compatibles.

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 Parágrafo 1°. Precio

Artículo 1143. Silencio sobre el precio Cuando el contrato ha sido válidamente celebrado, pero el precio no
se ha señalado ni expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado un medio para determinarlo, se considera, excepto
indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la
celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil
de que se trate.

Artículo 1144. Precio fijado por peso, número o medida Si el precio se fija con relación al peso, número o
medida, es debido el precio proporcional al número, peso o medida real de las cosas vendidas. Si el precio se
determina en función del peso de las cosas, en caso de duda, se lo calcula por el peso neto.

Parágrafo 2°. Entrega de la documentación

Artículo 1145. Entrega de factura El vendedor debe entregar al comprador una factura que describa la cosa
vendida, su precio, o la parte de éste que ha sido pagada y los demás términos de la venta. Si la factura no indica
plazo para el pago del precio se presume que la venta es de contado.

La factura no observada dentro de los diez días de recibida se presume aceptada en todo su contenido. Excepto
disposición legal, si es de uso no emitir factura, el vendedor debe entregar un documento que acredite la venta.

La factura prueba el contrato y sus modalidades.

Vencido el plazo, el comprador no podrá cuestionar la operación y deberá pagar el precio de la factura, y el vendedor tampoco
podrá cuestionarla, pues la factura, prueba contra quien la ha emitido.

Artículo 1146. Obligación de entregar documentos Si el vendedor está obligado a entregar documentos
relacionados con las cosas vendidas, debe hacerlo en el momento, lugar y forma fijados por el contrato.

En caso de entrega anticipada de documentos, el vendedor puede, hasta el momento fijado para la entrega,
subsanar cualquier falta de conformidad de ellos, si el ejercicio de ese derecho no ocasiona inconvenientes ni
gastos excesivos al comprador.

No se regula el caso de que no se haya previsto el lugar, momento y forma de entrega de la documentos, en tal supuesto, la
entrega debe hacerse con la cosa, pues allí el vendedor cumple con su obligación principal, pero hay casos en que la
obligación debe hacerse antes, cuando fuera necesario para poder trasmitir el dominio.

Parágrafo 3°. Entrega de la cosa

Si el comprador se niega a recibir la cosa, mueble o inmueble, el vendedor puede:

Cobrar los gastos de conservación de la cosa y los demás daños que resulten de la actitud renuente del comprador;

Consignar judicialmente la cosa;

Demandar le precio cuando no hubieses sido cobrado y siempre que se haya hecho entrega de la cosa o la ponga a disposición
del comprador, consignándola judicialmente;

Pedir la resolución de la venta si no se le pagara el precio.

Artículo 1147. Plazo para la entrega de la cosa La entrega debe hacerse dentro de las veinticuatro horas de
celebrado el contrato, excepto que de la convención o los usos resulte otro plazo.

Le entrega de la cosa forma parte de la ejecución del contrato y he sabido que la celebración ejecución e interpretación del
contrato debe hacerse de buena fe por lo que el derecho del comprador de exígela entrega de la cosa está condicionada a la
buena fe. Así, En la venta de mercadería que deba ser entregada a más de 1.000 km de distancia de lugar en qué se celebra
el contrato, Aunque nada se ha pactado ni los usos indiquen algo al respecto, El comprador tendrá que contemplar el tiempo
que le mande el transportarla cosa.

Artículo 1148. Lugar de entrega de la cosa El lugar de la entrega es el que se convino, o el que determinen
los usos o las particularidades de la venta.

En su defecto, la entrega debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba al celebrarse el contrato.

La norma omite la referencia lugar de entrega de inmueble porque solo puede ser entregado en el lugar en donde esté.

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En el caso de cosas ciertas, la cosa debe entregarse en el lugar acordado en el que determinen los usos o las particularidades
de la venta, y en su defecto en donde estaba la cosa tiempo de celebrar el contrato.

Sí se trata de cosas genéricas o de cantidades de cosas, y no se dice nada sobre el lugar de entrega coma la entrega debe
hacerse en el domicilio del vendedor o del deudor de la obligación al tiempo de la celebración del contrato, que es cuando
nace la obligación.

Artículo 1149. Puesta a disposición de las cosas vendidas. Endoso de mercaderías en tránsito Las
partes pueden pactar que la puesta a disposición de la mercadería vendida en lugar cierto y en forma
incondicional tenga los efectos de la entrega, sin perjuicio de los derechos del comprador de revisarla y expresar
su no conformidad dentro de los diez días de retirada.

También pueden pactar que la entrega de la mercadería en tránsito tenga lugar por el simple consentimiento de
las partes materializado en la cesión o el endoso de los documentos de transporte desde la fecha de su cesión o
endoso.

Artículo 1150. Entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato En caso de entrega anticipada de
cosas no adecuadas al contrato, sea en cantidad o calidad, el vendedor puede, hasta la fecha fijada:

a) entregar la parte o cantidad que falte de las cosas;

El vendedor podrá entregar la parte o calidad que falte de las cosas, sin ninguna otra condición o consecuencia.

b) entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta de adecuación de las cosas
entregadas a lo convenido, siempre que el ejercicio de ese derecho no ocasione al comprador inconvenientes ni
gastos excesivos; no obstante, el comprador conserva el derecho de exigir la indemnización de los daños.

Artículo 1151. Riesgos de daños o pérdida de las cosas Están a cargo del vendedor los riesgos de daños o pérdida
de las cosas, y los gastos incurridos hasta ponerla a disposición del comprador en los términos del artículo 1149 o, en su
caso, del transportista u otro tercero, pesada o medida y en las demás condiciones pactadas o que resulten de los usos
aplicables o de las particularidades de la venta.

Parágrafo 4°. Recepción de la cosa y pago del precio

Artículo 1152. Tiempo del pago El pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario.

El comprador no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, a menos
que las modalidades de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad.

Si bien la norma se refiere a los muebles se aplica también a los inmuebles.

El código de Vélez establecía que, si el comprador tuviese motivos fundados de ser molestado por reivindicación de la cosa,
o por cualquier acción real, puede suspender el pago del precio, a menos que el vendedor le afiance su restitución.
Igualmente se encuentra dentro del art de tutela preventiva.

Artículo 1153. Compraventa sobre muestras Si la compraventa se hace sobre muestras, el comprador no
puede rehusar la recepción si la cosa es de igual calidad que la muestra.

Artículo 1154. Compraventa de cosas que no están a la vista En los casos de cosas que no están a la vista
y deben ser remitidas por el vendedor al comprador, la cosa debe adecuarse al contrato al momento de su entrega
al comprador, al transportista o al tercero designado para recibirla.

La cosa debe adecuarse halo convenido en el contrato, pero lo que verdaderamente importa es qué tal ajustes exista cuando
se entregue la cosa al comprador, al transportista designado para recibirla, según lo convenido. en todos los casos, si la cosa
que se entrega es conforme con lo pactado, el vendedor habrá cumplido debidamente con su obligación, y si no lo es habrá
incumplimiento del vendedor, que facultará al comprador para resolver el contrato.

Artículo 1155. Cosas que se entregan en fardos o bajo cubierta Si las cosas muebles se entregan en fardo
o bajo cubierta que impiden su examen y reconocimiento, el comprador puede reclamar en los diez días inmediatos
a la entrega, cualquier falta en la cantidad o la inadecuación de las cosas al contrato.

El vendedor puede exigir que en el acto de la entrega se haga el reconocimiento íntegro de la cantidad y de la
adecuación de las cosas entregadas al contrato, y en ese caso no hay lugar a reclamos después de recibidas.

Cuando la norma se refiere a la inadecuación de la cosa respecto de lo convenido en el contrato apunta a los vicios aparente.

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Sí la cosa no se ajusta lo convenido es razonable recurrir a la designación de los peritos arbitadores, debiendo considerarse
que sí la cosa no puede ser examinada por estar enfardo o bajo cubierta, en verdad se trata de una cosa que no está la vista,
por eso se le aplica la misma solución que se da al supuesto de cosas que no están a la vista.

Artículo 1156. Adecuación de las cosas muebles a lo convenido Se considera que las cosas muebles son
adecuadas al contrato si:

a) son aptas para los fines a que ordinariamente se destinan cosas del mismo tipo;

b) son aptas para cualquier fin especial que expresa o tácitamente se haya hecho saber al vendedor en el momento
de la celebración del contrato, excepto que de las circunstancias resulte que el comprador no confió o no era
razonable que confiara, en la idoneidad y criterio del vendedor;

c) están envasadas o embaladas de la manera habitual para tales mercaderías o, si no la hay, de una adecuada
para conservarlas y protegerlas;

d) responden a lo previsto en el artículo 1153.

El vendedor no es responsable, a tenor de lo dispuesto en los incisos a) y c) de este artículo, de la inadecuación de

la cosa que el comprador conocía o debía conocer en el momento de la celebración del contrato.

Artículo 1157. Determinación de la adecuación de las cosas al contrato En los casos de los artículos 1153 y 1154
el comprador debe informar al vendedor sin demora de la falta de adecuación de las cosas a lo convenido.

La determinación de si la cosa remitida por el vendedor es adecuada al contrato se hace por peritos arbitradores, excepto
estipulación contraria.

Si las partes no acuerdan sobre la designación del perito arbitrador, cualquiera de ellas puede demandar judicialmente su
designación dentro del plazo de caducidad de treinta días de entrega de la cosa. El juez designa el arbitrador.

Artículo 1158. Plazo para reclamar por los defectos de las cosas Si la venta fue convenida mediante
entrega a un transportista o a un tercero distinto del comprador y no ha habido inspección de la cosa, los plazos
para reclamar por las diferencias de cantidad o por su no adecuación al contrato se cuentan desde su recepción
por el comprador.

Artículo 1159. Compraventa por junto Si la venta es por una cantidad de cosas “por junto” el comprador no
está obligado a recibir sólo una parte de ellas, excepto pacto en contrario. Si la recibe, la venta y transmisión del
dominio quedan firmes a su respecto.

Artículo 1160. Compraventas sujetas a condición suspensiva La compraventa está sujeta a la condición
suspensiva de la aceptación de la cosa por el comprador si:

a) el comprador se reserva la facultad de probar la cosa;

b) la compraventa se conviene o es, de acuerdo con los usos, “a satisfacción del comprador”.

El plazo para aceptar es de diez días, excepto que otro se haya pactado o emane de los usos.

La cosa se considera aceptada y el contrato se juzga concluido cuando el comprador paga el precio sin reserva o
deja transcurrir el plazo sin pronunciarse.

Artículo 1161. Cláusulas de difusión general en los usos internacionales Las cláusulas que tengan
difusión en los usos internacionales se presumen utilizadas con el significado que les adjudiquen tales usos, aunque
la venta no sea internacional, siempre que de las circunstancias no resulte lo contrario.

Artículo 1162. Compraventa con cláusula pago contra documentos En la compraventa de cosas
muebles con cláusula “pago contra documentos”, “aceptación contra documentos” u otras similares, el pago,
aceptación o acto de que se trate sólo puede ser rehusado por falta de adecuación de los documentos con el
contrato, con independencia de la inspección o aceptación de la cosa vendida, excepto que lo contrario resulte de
la convención o de los usos, o que su falta de identidad con la cosa vendida esté ya demostrada.

Si el pago, aceptación o acto de que se trate debe hacerse por medio de un banco, el vendedor no tiene acción contra
el comprador hasta que el banco rehúse hacerlo.

Es, por ejemplo. El ingreso de mercaderías al país.

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 Introduce nuestro ordenamiento la figura del crédito documentario, qué puede ser definido como el contrato en virtud del
cual un banco asumen forma personal la obligación de pagar un tercero, llamado beneficiario, una suma de dinero
equivalente al monte del crédito que abriera por orden de su cliente, contra la prestación por parte de aquel beneficiario de
la documentación correspondiente.

Generalmente, detrás del crédito documentario existe un contrato de compraventa, en el cual se conviene que el precio
establecido sea pagado por un banco. el banco, para hacer el pago, no tiene que inspeccionar la cosa vendida si no verificar
los documentos requeridos, de manera de dar cumplimiento estricto a las instrucciones de quién le dio la orden de pagar.

Es la llamada doctrina del estricto cumplimiento: el vendedor no tendrá el pago del dinero a menos que proporcionen los
documentos requeridos, el banco no podría obtener el reembolso del comprador a menos de que haya hecho el pago
exactamente de acuerdo con tales instrucciones.

Sección 7ª. Algunas cláusulas que pueden ser agregadas al contrato de compraventa

Nombre Pacto de Retroventa Pacto de Reventa Pacto de Preferencia

Palabra clave: Restituir, rescatar. Devolución. Privilegio.
Quien tiene el derecho: Vendedor. Comprador. Vendedor.
Cuál es la condición: Que el vendedor quiera Que el comprador quiera Que el comprador quiera vender.
recuperar la cosa. vender.

Artículo 1163. Pacto de retroventa Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho
de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución
convenidos.

El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria.

Naturaleza Jurídica

En Roma era un compromiso adquirido por el comprador de volver a vender la cosa al primitivo enajenante, pero hoy se
rechaza porque la retroventa funciona automáticamente y sin necesidad de la voluntad del comprador, el vendedor no
recupera la cosa por causa de un nuevo acuerdo sino por disposición del mismo contrato originario.

Cuando se dice que se rige por la condición resolutoria, se reputa que la propiedad nunca ha salido del patrimonio del
vendedor y queda sin efecto los actos de disposición sobre la cosa hecha por el comprador.

En realidad, estos pactos encubren un préstamo de dinero, la venta funciona como garantía de que la suma será devuelta.

Si el pacto se hubiera pactado por contrato separado, no constituye una condición resolutoria, sino un nuevo contrato que
supone dos transferencias de dominio independientes.

Si nada se dijera sobre el precio, debe interpretarse que las partes entendieron ajustar el mismo al precio de venta.

Este derecho de rescate puede ejercerse por el vendedor, por el cesionario, si el comprador lo consiente, por los herederos
del vendedor, por los acreedores del vendedor en el ejercicio de la acción subrogatoria.

Si los titulares de derecho fueran varios y tratándose de una cosa indivisible, cualquiera de los vendedores, acreedor de la
prestación, podrá exigir la entrega de la cosa, pero deberá pagar al comprador el precio convenido y a su vez podrá exigir de
los restantes la contribución de la parte proporcional de lo pagado, quienes a su vez tienen derecho a que se les pague el
valor de lo que le corresponde conforme a la cuota de participación de cada uno de ellos.

La obligación de rescate pesa sobre: el comprador o los compradores que la hubieran adquirido conjuntamente, los
herederos del comprador, y el vendedor podrá exigir la entrega de la cosa a cualquiera de ellos, a menos que ya hubiera
hecho la partición, en cuyo caso deberá reclamarse al heredero adjudicatario del bien. También sobre los terceros
interesados de la cosa.

El derecho de rescate se extingue:

Por expiración del término, de pleno derecho y sin necesidad de constitución en mora,

Por renuncia del vendedor a ejercerlo,

Por perdida de la cosa.

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Efectos con relación al comprador: El comprador se encuentra en la condición de un propietario que tiene el dominio
afectado a una condición resolutoria.

Puede realizar toda clase de actos de disposición, como venta, hipoteca, constitución de usufructo y servidumbre, etc., pero
estos derechos quedan extinguidos si el vendedor rescata la cosa. Es un dominio revocable.

Puede realizar los actos de administración que deben ser respetados por el vendedor.

Puede ejercer todas las acciones reales emergentes del dominio.

Efectos con relación al vendedor: No tiene ningún derecho real sino solo uno de carácter personal, el de readquirir la
propiedad.

El ejercicio del derecho de rescate provoca la resolución retroactiva de la venta, debiendo el vendedor restituir el precio, y
las sumas que hubiese gastado el comprador en la entregad de la cosa y el pago de los honorarios y gastos del contrato.
También debe reembolsar las mejoras necesarias, a menos que se hayan originado por culpa del comprador, o útiles que el
comprador haya hecho. Pero no debe las mejoras de mero mantenimiento ni las suntuarias.

El comprador debe devolver la cosa con todos sus accesorios, como las mejoras, los aumentos por accesión o aluvión, etc.

En relación con los frutos, los percibidos por el comprador hasta el momento de la resolución son suyos, pero los frutos
naturales pendientes de percepción pertenecen al vendedor.

Efectos frente a terceros: Todos los derechos que hayan adquirido terceras personas sobre la cosa por acto de
disposición del comprador, dominio, hipotecas, servidumbres, etc., quedan sin efecto. Los actos de administración con
terceros subsisten.

Artículo 1164. Pacto de reventa Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de
devolver la cosa comprada.

Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos.

Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

Se permite dejar sin efecto la enajenación, solo que esta facultad se concede al comprador y no al vendedor.

Es el adquiriente de la cosa el que toma la iniciativa, y más allá que sea oponible a terceros interesados, deberá devolver la
cosa libre de gravámenes en el estado en que la compro. En caso contrario, el comprador quiere exigir del vendedor la
devolución del precio, tendrá que acordar con esos terceros la extinción de los derechos por ellos adquiridos. No se resuelven
los derechos, sino un acuerdo entre el comprador y los terceros que permita al primero devolver la cosa en el estado en que
la recibió.

Artículo 1165. Pacto de preferencia Pacto de preferencia es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a
recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla.

El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos.

El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y todas las
particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta.

Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las circunstancias del caso, el vendedor debe ejercer su
derecho de preferencia dentro de los diez días de recibida dicha comunicación.

Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

Al hacer referencia a la enajenación se refiere a venta, donación, trasmisión a terceros como consecuencia de un contrato de
renta vitalicia.

Cuando se refiere a las mismas condiciones que el tercero, no se trata solo de precio sino también del plazo cualquier otra
condición ofrecida a un tercero.

Una vez que el comprador comunica al vendedor las condiciones recibidas para enajenar la cosa, ya no podrá retractarse.

El pacto es intrasmisible porque suele basarse en razones sentimentales, se trata de una condición de que sepa valorarla
y cuidarla, pero desea evitar que caiga en manos de extraños. La ley le otorga un carácter eminentemente personal, es por
eso que este derecho no puede ser ejercido por los acreedores del vendedor en ejercicio de la acción subrogación.

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Es indivisible, por tanto, si la cosa hubiera sido vendida originariamente por varios condóminos, cada uno de ellos podrá
exigir que se le venda toda la cosa, si los otros no quisiesen recomprarla, pero ningún podrá pretender que se le revendieran
solo la parte que tenía en la cosa, salvo que ese derecho a la recuperación parcial fuera reconocido expresamente en el
contrato.

El primitivo vendedor no podrá pretender que se compensasen ciertas condiciones mas favorables con otras menos
favorables con relación a la oferta del tercero, su oferta debe ser por lo menos igual a cada una de las condiciones propuestas
por le tercero.

Si el comprador no da aviso al vendedor, la venta le es inoponible al vendedor si se tratase de una cosa registrable, y el pacto
de preferencia resultare de los documentos inscriptos en el registro correspondiente, o si el tercero hubiera tenido efectivo
conocimiento de él.

En el caso de la venta hecha en subasta pública, la ley no distingue entre el remate publico hecho por iniciativa del
propietario u originada en una ejecución de tercero, tampoco si se trata de una cosa mueble o inmueble.

En principio habría de creerse que, adjudicada la cosa al mejor postor, el vendedor originario tendrá derecho de ser preferido
ofreciendo un precio igual, pero esta solución debe rechazarse. Dispuesto el remate, el titular de derecho de preferencia debe
entrar en leal y franca competencia con los demás interesados. En suma, su derecho se reduce a participar en la puja.

Frente a la omisión de la notificación al vendedor original, y, por tanto, debe decretarse la nulidad de la subasta.

Artículo 1166. Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables Los pactos regulados en los
artículos precedentes pueden agregarse a la compraventa de cosas muebles e inmuebles.

Si la cosa vendida es registrable, los pactos de retroventa, de reventa y de preferencia son oponibles a terceros
interesados si resultan de los documentos inscriptos en el registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha
tenido conocimiento efectivo.

Si las cosas vendidas son muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros adquirentes de buena fe
y a título oneroso.

Artículo 1167. Plazos Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden ser convenidos por un plazo que
no exceda de cinco años si se trata de cosas inmuebles, y de dos años si se trata de cosas muebles, contados desde
la celebración del contrato. Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal.

El plazo establecido por la ley es perentorio e improrrogable.

Se trata de un plazo de caducidad, por consiguiente, su vencimiento opera de pleno derecho sin necesidad de constitución
en mora.

Artículo 1168. Venta condicional. Presunción En caso de duda, la venta condicional se reputa hecha bajo
condición resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición el vendedor hace tradición de la cosa al
comprador.

La solución del art es lógica porque si está sujeta a condición suspensiva, no tiene obligación alguna de entregar la cosa y si
la tiene quien ha vendido bajo condición resolutoria. Si de los términos del contrato resulta claramente establecido que la
condición es suspensiva, este carácter no se altera por la circunstancia de la entrega de la cosa.

La condición es la cláusula de los actos jurídicos por el cual las partes subordinan su plena eficacia o resolución a un hecho
futuro incierto. Sera suspensiva, si la eficacia del acto está subordinada a la producción del hecho futuro incierto será
resolutoria, si se extingue con su producción.

La compraventa también puede estar sujeta a término, suspensivo o resolutorio, y puede referirse a la existencia misma de
la obligación o a la entrega de la cosa y al pago del precio.

Artículo 1169. Efecto de la compraventa sujeta a condición resolutoria La compraventa sujeta a

condición resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la tradición o, en su caso, la inscripción
registral, sólo transmite el dominio revocable.

*Si se ejercen estos pactos se extinguen los contratos.

En tal caso el comprador podrá comportarse como verdadero dueño, pero el vendedor podrá pedir que se ordenen las
medidas conservatorias.

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Si la condición se cumple, el comprador debe restituir la cosa al vendedor, por eso se trasmite el dominio revocable.

Si se trata de cosas registrables, la revocación tiene efectos retroactivos, excepto que lo contrario surja del título de
adquisición o de la ley. Si se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efectos respecto de terceros, salvo que sea
de mala fe y tenga la obligación de restituir.

Si la compraventa fue hecha con condición suspensiva tendrá los sigs., efectos:

El comprador no tiene la obligación de pagar el precio, ni el vendedor de entregar la cosa;

El comprador podrá pedir que se ordenen medidas conservatorias;

Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiese entregado la cosa vendida al comprador, este no adquiere el dominio
de ella y será considerado como administrador de cosa ajena.

Mientras la condición no se haya cumplido, el vendedor debe comportarse de buena fe de modo de no perjudicar a la
contraparte.

Otras Clausulas:

Cláusula de no enajenar: es nula aquella que impida enajenar la cosa objeto de una compraventa, a persona alguna, sin
embrago, es válida la cláusula que prohíbe tal enajenación a persona o personas determinadas, es decir, una restricción
general e ilimitada al derecho de trasmitir la propiedad seria contraria a la libre circulación de la riqueza, e importaría que
la cosa quede fuera del comercio.

Si a pesar de la prohibición legal se hubiere pactado una cláusula de no enajenar a persona alguna, ello no anula el contrato,
sino que debe tenerse por no escrita, conservando la validez del resto del contrato.

En cuanto a la determinación de la persona, no es necesaria que ella o ellas sean designadas por nombre y apellido, bastando
su individualización. Tampoco que se haga genéricamente, por ejemplo, si se prohíbe vender a todo descendiente de Juan
Pérez, pero no cuando se prohíbe vender un bien a cualquier persona domiciliada en Buenos Aires, a cualquier argentino.

Se cree que la violación de la prohibición debe dar derecho al vendedor de perseguir la devolución de la cosa del tercero que
la adquirió sabiendo la prohibición.

Otras cláusulas que pueden agregarse:

Venta con pacto de mejor comprador: El Código de Vélez, el pacto de mejor comprador es la estipulación deshecha
la venta, si se presume otro comprador que ofrece un precio mas ventajoso. El nuevo código no lo prevé, aunque se lo puede
convenir, por la autonomía de la voluntad de las partes.

Si nada se hubiera convenido, deberá aceptarse que el derecho surgido del pacto de mejor comprador puede ser cedido, pues
debe recordarse que todo lo que no esta prohibido esta permitido. Tratándose de un derecho, pasa a los herederos del
vendedor y puede ser ejercido por los acreedores del vendedor por vía de la acción oblicua.

Obligaciones del vendedor:

Hacer saber al comprador quien sea el mejor comprador;

Hacer saber en que consisten las mayores ventajas, ordinariamente estas se traducirán en un aumento de precio, pero
pueden consistir en plazos mas breves o en mejores garantías del pago del saldo.

Notificado de la mejor oferta hecha por un tercero, el comprador tiene derecho a proponer iguales ventajas, en cuyo caso
será preferido, pero si no las ofreciere, el vendedor puede disponer de la cosa en favor del nuevo comprador.

Si el pacto funciona como condición resolutoria: La compraventa originaria queda resuelta y sin efecto los derechos reales
que el comprador hubiera trasmitido a terceros. Los actos de administración deben ser respetados por el nuevo adquiriente.

Si el pacto funciona como condición suspensiva: Como el vendedor no ha entregado la cosa, puede disponer de ella en favor
del tercero, sin ninguna responsabilidad frente al comprador originario.

Venta con reserva de dominio: El vendedor con el objeto de asegurarse el pago total de la cosa vendida, se reserva el
dominio hasta que el precio ha sido apagado totalmente.

Es un medio de garantía, porque retine la propiedad de la cosa hasta que sea satisfecho íntegramente el precio convenido,
lo que el comprador hubiese pagado será retenido por el vendedor a título de daños o de compensación por el uso de la cosa.

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Si lo adeudado por el comprador fueses una ínfima parte del precio convenido, la pretensión del vendedor de recuperar la
cosa importaría un abuso del derecho.

En la oficina nacional predomina la idea de que el pacto de reserva de dominio importa una venta echa bajo condición
suspensiva: el comprador solo de viene propietario cuando apagado la calidad del precio. El Código Civil y comercial no
regula la venta con reserva de dominio

Venta ad gustum: Es aquella en la cual el comprador de reserva la Facultad de degustarla o probarla y de retrasar la cosa
si no les satisface Se supuesto del articulo 1160 inciso a.

Es un supuesto de compraventa sujeta condición suspensiva de que el comprador acepte la cosa, una vez probada. Es
innecesaria cuando está modalidad está incorporada las costumbres del comercio con relación a la mercadería vendida.

Predomina la opinión de que el derecho del compradores absoluto, trátese de mercaderías adquiridas para uso personal o
para revender a su clientela, y el vendedor no podría alegar que el retraso sea abusivo. escuche la posibilidad de qué tal
poder depreciación puede hacer ruido por el despertó Vencido el plazo de los 10 días se tiene aceptada y el contrato queda
perfeccionado.

No tiene significado de aceptación tácita la mera recepción de la cosa por el comprador, pues debe suponerse que la ha
recibido para probarla.

En caso de retraso por el comprador, no podrá exigir el vendedor la entrega de otros productos, ni podrá tampoco y
proponerle una nueva degustación de productos análogos, ni demandarle por daños.

Venta a satisfacción del comprador: En la venta ad gustum confiera comprador un derecho de aceptación retraso
absoluto, qué puedes hacer ejercicio a su libre arbitrio sin ningún género de restricciones, la venta a satisfacción del
comprador solo confiera la quieren te una facultad sin duda muy amplia de apreciación, pero que debe ser ejercida dentro
de los límites razonable si de la buena fe, de tal modo que si el vendedor prueba que la cosa tenía todas las cualidades
prometidas el comprador no puede rechazarla .

En el primer caso no se consigue el abuso en el ejercicio del derecho de repudiarla cosa, en el segundo no puede ejercerse
abusivamente.

El artículo 1160 inciso B cuándo se refiere a los usos, refiere una pauta de objetividad, que excluye la mera subjetividad del
comprador, que permite por lo tanto como a recurrir al examen de expertos.

El comprado no puede rechazar la cosa antes de haberla sometido a ensayo, como, por el contrato, puede hacerlo el
comprador ad gustum.

Venta de cosas de calidad determinada: A veces se fijan en el contrato la calidad de la cosa vendida, por ejemplo 1000
quintales de trigo duro, en tal caso con el vendedor cumple entregando cosas de igual calidad a la prometida y el comprador
no podrá rehusarse recibirla.

Se relaciona con la venta satisfacción del comprador: el vendedor tiene derecho a demostrar que la cosa entregada tiene las
calidades prometidas y, como consecuencia, a exigir del comprador el cumplimiento del contrato.

Entre las diferencias se hallan: en la venta satisfacción del comprador a este, si no les satisface la cosa, le basta con retrasarla,
y el vendedor pretende que su conducta ha sido abusiva, le corresponde a él tomar la iniciativa para demostrarlo; en cambio
cuándo se ha prometido una calidad determina y el comprador entendieras que la cosa que se le ha entregado no la tiene es
el quién debe accionar.

Sí la cosa no te hubiese la calidad de convenidas con el comprador tiene su disposición varias acciones: pedir la resolución
del contrato por incumplimiento de las condiciones más los daños, existir del vendedor la entrega de otras mercaderías que
regulan las calidades prometidas, aceptar las mercaderías ofrecidas con reducción del precio más la indemnización de los
daños sufridos.

Venta según muestra: Es una especie de la venta de calidad determinada, pero no se considera una calidad genérica
apreciad según la buena fe y de acuerdo con los usos del comercio, sino la precisa calidad que tiene la muestra. El comprador
no puede reusar la recepción de la cosas es de igual calidad que la muestra.

No impide que se puedan admitir diferencias insignificancias o ligeras, que son toleradas por las costumbres comerciales.

Venta por junto, o por cuenta, peso o medida: En el código de Vélez se establecía la venta es por junto cuando las
cosas son vendidas en masa, formando un solo todo y por un solo precio. la venta de es a peso, cuenta o medida cuando las

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cosas no se venden en masa o por un solo precio, o, aunque el precio sea uno, no hubiese unidad en el objeto, o cuando no
hay unidad en el precio aunque las cosas sean indicadas en masa.

La venta esa peso en el caso de venta de cereales, cuyo precio se fija por tonelada, esa cuenta en el caso de cosas envasadas,
cuyo precios se fija por unidad, y esa medida en el caso de género, cuyo precio se fija por metros.

En nuestro código la regla es que el comprador no puede ser obligado a recibir una porción de las cosas prometidas, ni
siquiera en el caso de que el vendedor promete entregarle más tarde al resto. el único caso en el que está obligado a recibir
parte de la cosa es si así se lo convino. Además, se dispone que se recibe parte de la cosa, la venta y la transmisión del
dominio quedan firmes respecto de esa parte.

Venta en comisión, o de persona a designar.

Sección 8ª. Boleto de compraventa

Promesa unilateral de venta: Bajo esta categoría qué edad comprendida situaciones jurídicas y: por un lado, de la
simple promesa u oferta, a una persona determinada o determinable, y en ciertos casos a persona indeterminada, por el otro
lado, la promesa de venta aceptada cómo promesa, por la persona a quién va dirigida Está no acepta el contrato, sino
solamente se compromete a considerad la oferta y aceptarla o rechazarla dentro de cierto plazo, vencido este, la oferta queda
sin efecto.

Promesa de compra: Es una obligación contraía por el comprador de mantener su oferta durante el tiempo convenido
producida la aceptación definitiva hay un contrato de compraventa perfecto

El contrato de compraventa de inmuebles por boleto privado obliga al vendedor a trasmitir el dominio, tanto como la
escritura misma. Lo que ocurre en la práctica, es que el contrato se suscriba en forma privado y luego se otorgue la escritura
simultáneamente con la trasmisión del dominio.

La escritura permite el estudio de títulos por el escribano, la acumulación en un solo acto de los antecedentes del dominio y
la inscripción en el registro, previa certificación de no hay gravámenes, impuestos, embargos e inhibiciones que afecten la
libre disposición del bien.

En la práctica, salvo casos muy excepcionales, La compraventa se concierta por medio de contratos privados, también
llamado boletos. En nuestro derecho predomina la doctrina según la cual el boleto de compra venta de inmuebles que solo
una te contrato, una probeta bilateral de compraventa.

El efecto que fundamental del boleto de compraventa es, colocar al titular del boleto situación del comprador y permitirlo
exigir del vendedor la transferencia del dominio. Además, convierte la posición adquirida por el comprador en legitima,
permite al comprador oponer al concurso del vendedor la compra de inmueble cuando ha pagado el 25 por ciento del precio
y pedirle la escrituración, quedando obligado a constituir hipoteca de primer grado sobre el bien, en garantía del saldo del
precio y, reunidos ciertos recaudos, el comprador de buena fe por boleto tiene prioridad sobre los terceros que haya trabado
cautelar sobre el bien.

Artículo 1170. Boleto de compraventa de inmuebles El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad
sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:

El primer requisito que exige es que el adquiriente sea de buena fe, ya que la mala fe no puede ser fuente de derechos.

Este articulo da preferencia del accidente por boleto respecto del embargante. Besos resulta que debe prevalecer el acreedor
hipotecario, a menos que boletos de inscripto registralmente.

Pero hay otra opinión según la cual el derecho del comprador por boleto prevalece sobre el del acreedor hipotecario, siempre
que haya mediado de entrega de la posición anterior la constitución de la hipoteca. El fundamento es que al ser poseedor
por boleto adquiere sobre el inmueble un derecho real de posesión legitima, que es oponible al acreedor hipotecario.

Igualmente debe tenerse en cuenta que el derecho hipotecario recae sobre un inmueble que continúan en poder del
constituyente, no parece posible exigir al acreedor que deba verificar si existe posesión o no de una tercera persona.

a) el comprador contrató con el titular registral (el que aparece en el registro), o puede subrogarse en la posición
jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

Al referirse exclusivamente a los terceros que hayan trabajado cautelares, ha dado prioridad al acreedor hipotecario sobre
el comprador con boleto. Para que el boleto sea oponible el comprador debe haber contratado con el propietario del
inmueble conforme a las constancias registrales. La norma se refiere a la probable existencia desde sucesivas cesiones del

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boleto de compraventa. En ese caso el cesionario del boleto que acredite la existencia de una regular cadena de transmisión
hasta llegar a quién ha vendido por boleto, podrá hacer valer tales contratos y prevalecer frente al tercero La fecha cierta
prueba la entrega de la posesión en la publicidad registral en su caso. Es interesante que la propia norma exige que la
adquisición tenga publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria. y esto resulta incongruente con el recaudo de la fecha
cierta.

b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;

Quién es que se haya pagado el 25 por ciento del precio, pero no requiere que el comprador haya entrado en posición del
inmueble. Sin embargo, debe tenerse presente que sí el juez ordena de escrituración, el comprador deberá constituir una
hipoteca de primer grado a fin de garantizar el pago del saldo del precio.

c) el boleto tiene fecha cierta;

d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Artículo 1171. Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra Los boletos de compraventa de inmuebles
de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si
se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio.

El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública.

El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del
comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

CONTRATOS CIVILES Y COMERCIALES: PERMUTA

Es la forma primitiva del intercambio entre los hombres. subsisten todavía algunas permutas manuales y también se dan
casos de trueques manuales.

Caracteres:

Consensual: se perfecciona por el mero consentimiento;

No es formal: en el caso de los inmuebles, la escritura es exigida para la transferencia del dominio no para el contrato, que
puede ser celebrado por instrumento privado o verbalmente;

Bilateral: porque engendra obligaciones para ambas partes;

Oneroso: las contraprestaciones son reciprocas;

Conmutativo: porque las contraprestaciones reciprocan se reputan equivalentes.

Artículo 1172. Definición Hay permuta si las partes se obligan recíprocamente a transferirse el dominio de
cosas que no son dinero.

Artículo 1173. Gastos Excepto pacto en contrario, los gastos previstos en el artículo 1138 y todos los demás
gastos que origine la permuta, son soportados por los contratantes por partes iguales.

Si son inmuebles, se trata de los gastos de estudio de titulo y sus antecedentes, los de mensura, los tributos que graven el
contrato, etc.

Artículo 1174. Evicción El permutante que es vencido en la propiedad de la cosa que le fue transmitida puede
pedir la restitución de la que dio a cambio o su valor al tiempo de la evicción, y los daños.

Puede optar por hacer efectiva la responsabilidad por saneamiento prevista en este Código.

También tiene derecho a exigir que se le de una cosa equivalente a la pérdida por evicción, si ella fuese fungible.

El derecho a reclamar los daños es independiente de la buena o mala fe del enajenante, y en aplicable en ambos casos.

El Código de Vélez establecía que, si uno de los permutantes tenia justos motivos para creer que la cosa recibida en permuta
no era de propiedad del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que el ofreció. Se asemeja a la tutela preventiva.

Artículo 1175. Norma supletoria En todo lo no previsto por el presente Capítulo se aplican supletoriamente
las normas de la compraventa.

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Al consideras la naturaleza jurídica de la permuta, se resalta la analogía con la compraventa, que en el fondo no es otra cosa
que la entrega de una cosa por un precio el dinero.

Si una o ambas prestaciones consisten en algún derecho, estamos en presencia de un contrato innominado al cuál se le
aplicaran las reglas de la compraventa o de la sección de crédito, según el caso.

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