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Grupo K1

Avalúos ComercialesSan Diego 820-A Zona II Extendida (442) 222 79 88

Realiza Ing. Omar Catarrivas García No. Folio 231/2019


Fecha de impresión 1 de febrero de 2019 Tel. 4422054240
Ciudad Querétaro, Querétaro. Oficina 2227988

AVALÚO COMERCIAL

$749,439.03
ANTECEDENTES

Fecha del Avalúo: 30-ene-19


Inmueble que se Valúa: Terreno + Construcción
Ubicación del Propiedad: Lote 10 Manzana 25 Bosques de la Hacienda
Querétaro, Querétaro.

Régimen de Propiedad: Privada

Motivo del Avalúo Conocer el valor comercial del inmueble, el inmueble se valúa en el estado del levantamiento

CARACTERÍSTICAS URBANAS

Clasificación de la Zona: Zona Urbana Habitacional y Comercial


Densidad de Const.: 85%
Const. Dominante: Habitacional y Comercial
Servicios Muncipales: Servicios de agua y drenaje completos con redes ocultas, servicios de electricidad con redes e
instalaciones a la vista
Estrato Socio económico: Medio
Escuelas A 5 Minutos
Hospital-Clínica A 10 Minutos
Zonas Comerciales A 5 Minutos
Relevantes Calle Calle Empedrada de tránsito bajo 20vh/hr (Doble sentido), Guarniciones de Concreto, Ancho de Corona
9.75m, Ancho de Banqueta 1.50m

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL TERRENO


Superficie de 104.98 m2 Según Levantamiento satelital

Coeficiente de Utilización: C.U.S. 1.846 C.O.S. 0.923

Calidad del suelo Media (Limos y arcillas)


Relación frente/profundidad RFP 0.4666667Media
Topografía Semi Plana

Observaciones referentes al título de propiedad:


Ninguna

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Ubicación Satelital

DESCRIPCIÓN DE ELEMENTOS Y CARACTERÍSTICAS DEL PREDIO Y DE LA ZONA

La propiedad se encuentra en una calle pavimentada con una densidad de construcción de 85%, las construcciones en la calle
son habitacionales, cuenta con acceso inmediato una vialidad rápida (Av. Sombrerete), la propiedad presenta buena ubicación
dentro de la colonia.

Fotografías de la vialidad

Vista Norte Vista Sur

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AVALÚO FÍSICO DE LAS CONSTRUCCIONES

Por tipo de construcción Superficie


Bloque A 98.65 m2

I Generales Bloque A (98.65 m2)

Vida útil remanente (VUR) 35 años


Número de Niveles 1
Estado de conservación -
Calidad del proyecto -
Altura Promedio -

CONCEPTO DE AVANCE DE OBRA SE CONSIDERARA COMO

Cimientos, muros, drenaje e instalación hidraúlica, estructura. La obra aún no cuenta con ningún área
Predio Baldío 0%
techada.

Cimientos, muros, drenaje e instalación hidraúlica, estructura, instalación eléctrica, mangueras, tuberías,
Obra negra (construído) 40%
dalas. La obra ya cuenta con áreas techadas (no se toman en cuenta provisionales).

Cimientos, muros, drenaje e instalación hidraúlica, estructura, instalación eléctrica, mangueras, tuberías,
Obra gris (construído) 70%
dalas, techos, firmes, enjarres, cancelería, pisos.

Cimientos, muros, drenaje e instalación hidraúlica, estructura, instalación eléctrica, mangueras, tuberías,
dalas, techos, firmes, enjarres, cancelería, pisos, carpintería, tapas eléctricas, acabados, recubrimientos y Concluida (construído) 100%
pintura.

DESCRIPCIÓN DE CONSTRUCCIÓN POR PARTIDA

1.1. Aplanados exteriores: NA

1.2. Recubrimientos de techos: NA

1.3. Recubrimientos de muros interiores: NA

1.4. Pintura: Vinílica

1.5. Instalación eléctrica: NA

2.1. Cimentación: Zapatas de concreto armado (varillas No 3 y 4 )sobre plantillas de concreto a suelo

2.2. Columnas y trabes: Elementos de concreto reforzado con varillas del No. 2, 3 y 4

2.3. Losas: Losas armadas de vigueta y bovedilla varillas del No 3 y 4

2.4. Escaleras: de concreto

3.1. Muros: De tabicón

4.1. Instalación hidráulica y de gas: NA

4.2. Instalaciones sanitarias: De cementar

5.1. Recubrimientos de pisos: No presenta

6.1 Carpintería: No presenta

7.1 Fachada: No presenta

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Valoración paramétrica

AUS ECO MED SUP LUJO

LÍMITE INFERIOR: 100 139 185 246 321


PUNTOS / CLASIFICACIÓN (Pts_Clas): 119 157 211 279 360
LÍMITE SUPERIOR: 138 184 245 320 OO
CALIDAD
ÁREA DE RESULTADOS PRELIMINARES AUSTERO ECONÓMICO MEDIO SUPERIOR LUJO

01 SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN (m2) 1.00 - 45.00 46.00 - 124.00 125.00 - 199.00 200.00 - 375.00 Más de 375.00
14.41%
0 26.76%
1 29.48%
0 31.75%
1 30.28%0

Resultado de Puntos P/P 76


0.00 76.23 0.00 0.00 0.00

02 LONGITUD DE CLAROS 0.00 - 3.00 3.10 - 3.50 3.60 - 5.00 5.00 - 6.00 Más de 6.00
36.94%
0 29.96%
0 25.29%
1 22.69%
0 18.78%0

Resultado de Puntos P/P 53


0.00 0.00 53.36 0.00 0.00

03 ALTURA (m) 0.00-2.40 0.00-2.40 2.41-2.70 2.71-3.00 Más de 3.00


10.04%
0 8.08%
0 7.02%
1 6.00%
0 5.00%

Resultado de Puntos P/P 15


0.00 0.00 14.81 0.00 0.00

04 NO. BAÑOS 0-1 1.5 2-3 3.5-4.5 Más de 4.5


10.48%
1 8.77%
0 7.97%
9 8.22%
1 7.99%0

Resultado de Puntos P/P 12


12.47 0.00 0.00 0.00 0.00

05 PISOS No presenta No presenta Cerámicos Pequeños Cerámicos Grandes Importados/petreos

15.50%
1 12.80%
0 12.80%
0 13.00%
0 12.99%0
Resultado de Puntos P/P 18
18.45 0.00 0.00 0.00 0.00

06 CARPINTERÍA No presenta No presenta Calidad Media Calidad Alta Calidad Lujo


2.47%
1 5.65%
0 9.38%
0 10.32%
0 12.10%0
Resultado de Puntos P/P 3
2.94 0.00 0.00 0.00 0.00

07 FACHADA Aparente Aplanada Aplanada y pintada Recubierta Recubierta ++


4.83%
0 3.79%
0 3.83%
1 3.66%
0 5.93%0
Resultado de Puntos P/P 15
0.00 0.00 14.50 0.00 0.00
28.45% 26.76% 108% 39.97% 0.00%

PUNTOS TOTALES 193 33.86 76.23 82.67 0.00 0.00

Se determinan 5 rangos de edad que son: Nuevo o Seminuevo I (de 0 hasta 5 años de edad), Reciente (de 6 hasta 10 años de edad), Medio (de 11 hasta
NOTA 1 20 años de edad), Medio II (de 21 hasta 31 años de edad), Antiguo (de 31 hasta n años de edad)

Se determinan 5 categorías en base al precio por m2 calculado según el levantamiento físico que son: AUSTERO, ECONÓMICO, MEDIO, SUPERIOR Y
NOTA 2 LUJO Dichas categorías se parametrizan por puntos mediante una base de datos, en la cual se evalúa la calidad de los materiales y elementos de la
construcción mismos que se consideran con base en el estado actual del inmueble

El sistema de valuación paramétrico se sustenta en una base de datos de las construcciones y su tipo, aplicables unicamente al contraste con el
NOTA 3 levantamiento físico.

Valoración paramétrica

Años LUJO SUPERIOR MEDIO ECONÓMICO AUSTERO


EDAD I 0-5 $12,700.00 $9,400.00 $7,950.00 $5,350.00 $3,900.00
EDAD II 6-10 $11,100.00 $7,150.00 $5,800.00 $4,750.00 $3,350.00
EDAD III 11-20 $9,600.00 $6,200.00 $4,650.00 $4,150.00 $2,900.00
EDAD IV 21-30 $8,400.00 $5,750.00 $3,700.00 $3,850.00 $2,450.00
EDAD V 31-N $7,050.00 $5,250.00 $3,150.00 $2,750.00 $1,950.00

Porcentaje de la construcción Bloque Valor paramétrico


50.00% A $5,800.00

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AVALÚO FÍSICO DE LAS CONSTRUCCIONES

Por tipo de construcción Superficie


Bloque B 0.00 m2

II Generales Bloque B (16.45m2)

Vida útil remanente (VUR) 35 años


Número de Niveles 1
Estado de conservación -
Calidad del proyecto -
Altura Promedio -

CONCEPTO DE AVANCE DE OBRA SE CONSIDERARA COMO

Cimientos, muros, drenaje e instalación hidraúlica, estructura. La obra aún no cuenta con ningún área
Predio Baldío 0%
techada.

Cimientos, muros, drenaje e instalación hidraúlica, estructura, instalación eléctrica, mangueras, tuberías,
Obra negra (construído) 40%
dalas. La obra ya cuenta con áreas techadas (no se toman en cuenta provisionales).

Cimientos, muros, drenaje e instalación hidraúlica, estructura, instalación eléctrica, mangueras, tuberías,
Obra gris (construído) 70%
dalas, techos, firmes, enjarres, cancelería, pisos.

Cimientos, muros, drenaje e instalación hidraúlica, estructura, instalación eléctrica, mangueras, tuberías,
dalas, techos, firmes, enjarres, cancelería, pisos, carpintería, tapas eléctricas, acabados, recubrimientos y Concluida (construído) 100%
pintura.

DESCRIPCIÓN DE CONSTRUCCIÓN POR PARTIDA

1.1. Aplanados exteriores: NA

1.2. Recubrimientos de techos: NA

1.3. Recubrimientos de muros interiores: NA

1.4. Pintura: Vinílica

1.5. Instalación eléctrica: NA

2.1. Cimentación: Zapatas de concreto armado (varillas No 3 y 4 )sobre plantillas de concreto a suelo

2.2. Columnas y trabes: Elementos de concreto reforzado con varillas del No. 2, 3 y 4

2.3. Losas: NA

2.4. Escaleras: de concreto

3.1. Muros: De tabicón

4.1. Instalación hidráulica y de gas: NA

4.2. Instalaciones sanitarias: De cementar

5.1. Recubrimientos de pisos: No presenta

6.1 Carpintería: No presenta

7.1 Fachada: No presenta

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Valoración paramétrica

AUS ECO MED SUP LUJO

LÍMITE INFERIOR: 100 139 185 246 321

PUNTOS / CLASIFICACIÓN (Pts_Clas): 119 157 211 279 360


LÍMITE SUPERIOR: 138 184 245 320 OO
CALIDAD
ÁREA DE RESULTADOS PRELIMINARES AUSTERO ECONÓMICO MEDIO SUPERIOR LUJO

01 SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN (m2) 1.00 - 45.00 46.00 - 124.00 125.00 - 199.00 200.00 - 375.00 Más de 375.00
14.41%
0 26.76%
0 29.48%
0 31.75%
1 30.28%0

Resultado de Puntos P/P 0


0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

02 LONGITUD DE CLAROS 0.00 - 3.00 3.10 - 3.50 3.60 - 5.00 5.00 - 6.00 Más de 6.00
36.94%
1 29.96%
0 25.29%
0 22.69%
0 18.78%0

Resultado de Puntos P/P 0


0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

03 ALTURA (m) 0.00-2.40 0.00-2.40 2.41-2.70 2.71-3.00 Más de 3.00


10.04%
0 8.08%
0 7.02%
0 6.00%
1 5.00%

Resultado de Puntos P/P 0


0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

04 NO. BAÑOS 0-1 1.5 2-3 3.5-4.5 Más de 4.5


10.48%
1 8.77%
0 7.97%
9 8.22%
1 7.99%0

Resultado de Puntos P/P 0


0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

05 PISOS No presenta No presenta Cerámicos Pequeños Cerámicos Grandes Importados/petreos

15.50%
1 12.80%
0 12.80%
0 13.00%
0 12.99%0
Resultado de Puntos P/P 0
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

06 CARPINTERÍA No presenta No presenta Calidad Media Calidad Alta Calidad Lujo


2.47%
1 5.65%
0 9.38%
0 10.32%
0 12.10%0
Resultado de Puntos P/P 0
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

07 FACHADA Aparente Aplanada Aplanada y pintada Recubierta Recubierta ++


4.83%
1 3.79%
0 3.83%
0 3.66%
0 5.93%0
Resultado de Puntos P/P 0
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
70.22% 0.00% 72% 45.97% 0.00%

PUNTOS TOTALES 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

Se determinan 5 rangos de edad que son: Nuevo o Seminuevo I (de 0 hasta 5 años de edad), Reciente (de 6 hasta 10 años de edad), Medio (de 11 hasta
NOTA 1 20 años de edad), Medio II (de 21 hasta 31 años de edad), Antiguo (de 31 hasta n años de edad)

Se determinan 5 categorías en base al precio por m2 calculado según el levantamiento físico que son: AUSTERO, ECONÓMICO, MEDIO, SUPERIOR Y
NOTA 2 LUJO Dichas categorías se parametrizan por puntos mediante una base de datos, en la cual se evalúa la calidad de los materiales y elementos de la
construcción mismos que se consideran con base en el estado actual del inmueble

El sistema de valuación paramétrico se sustenta en una base de datos de las construcciones y su tipo, aplicables unicamente al contraste con el
NOTA 3 levantamiento físico.

Valoración paramétrica

Años LUJO SUPERIOR MEDIO ECONÓMICO AUSTERO


EDAD I 0-5 $12,700.00 $9,400.00 $7,950.00 $5,350.00 $3,900.00
EDAD II 6-10 $11,100.00 $7,150.00 $5,350.00 $4,750.00 $3,350.00
EDAD III 11-20 $9,600.00 $6,200.00 $3,850.00 $4,150.00 $2,900.00
EDAD IV 21-30 $8,400.00 $5,750.00 $3,700.00 $3,850.00 $2,450.00
EDAD V 31-N $7,050.00 $5,250.00 $3,450.00 $2,750.00 $1,950.00

Porcentaje de la construcción Bloque Valor paramétrico


50.00% B (En Obra) $0.00
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CONSIDERACOINES PREVIAS Al Avalúo
El criterio de valuación comercial del presente se sustenta en una investigación de mercado para el valor del terreno tomando como base los valores de la
oferta del mercado, contrastando contra los valores que establece la Dirección de Catastro, para la construcción se toman en cuenta los factores aplicables
de aprecio y demérito, obteniendo mediante puntuación porcentual el valor paramétrico de las construcciones por bloque. El presente avalúo sustenta una
opinión de valor acerca del bien inmueble y no constituye un valor formal, por lo que el presente no tiene validez fiscal ni judicial alguna.

CONCLUSIONES Al Avalúo

A) Del Terreno (Comparativa Vs Mercado)


Superficie Promedio Valor Unitario FA-D Valor Resultante
104.98 $ 4,075.00 1.150 $ 491,962.53

B) De las Construcciones por bloque

Área Bloque A Valor Unitario Avance Actual Estado Actual FA-D Valor Resultante
98.65 $ 5,800.00 En obra - 0.450 $ 257,476.50
Área Bloque B Valor Unitario Avance Actual Estado Actual FA-D Valor Resultante
0.00 $ - En obra - 0.000 $ -
Subotal: $ 257,476.50

Valor último según avalúo comercial (Terreno + Construcción)

$749,439.03
(Setecientos cuarenta y nueve mil cuatrocientos treinta y nueve pesos 03/100 MN)

Realiza Ing. Omar Catarrivas García No. Folio 231/2019


Metodología Valoración paramétrica + comparativo real vs mercado
Ciudad: Querétaro, Querétaro.

Reporte Fotográfico

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