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Difusión Jurídica y Temas de Actualidad, S.A.
Recoletos, 6 - 28001 Madrid
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Sumario
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03 Editorial
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Depósito Legal: B-14333-96
A Fondo
04 El servicio de personal shopper inmobiliario en España
Centro de atención al suscriptor: 902 438 834
e-mail: clientes@difusionjuridica.es 10 El contrato de timesharing o multipropiedad. La protección
Fidelización de clientes: 91 426 17 84 del consumidor en el mercado europeo
e-mail: cartera@difusionjuridica.es
14 Aspectos jurídicos y prácticos de la revisión de cláusulas
Marketing: 91 426 17 84 abusivas en el mercado hipotecario (I)
e-mail: marketing@difusionjuridica.es
Diseño y Maquetación
18 Novedades de la reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley
Fabio Heredero Barrigón
del Catastro Inmobiliario
Exclusiva de publicidad 24 Normas que deben cumplir los anuncios y escaparates de
Comunicación Integral y Marketing para Profesionales las inmobilairias al anunciar viviendas
Calle Recoletos nº 6 1º D, 28001 Madrid
Tel.: 91 57 77 806 - Fax: 91 57 62 021 28 Lo que dicen los jueces: Los suelos rústicos “urbanizables”.
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STS 30 de Mayo de 2014, Ley 13/2015 que regula su nueva
Tel.: 91 57 77 806 valoración catastral y efectos sobre el IBI y plusvalía
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34 Caso Práctico
Impresión Oposición vecinal a la concesión de licencia para la
Rotoatlántica
apertura de bar
La editorial Difusión Jurídica y Temas de Actualidad S.A., a los
efectos previstos en el artículo 32.1, párrafo segundo del vi-
40 Financiación
gente TRLPI, se opone expresamente a que cualquiera de las Suspensión ejecución hipotecaria con fundamento en
páginas de Inmueble, o partes de ellas, sean utilizada para la
realización de resúmenes de prensa.
el artículo 1.105 CC crisis económica - Fuerza mayor -
Cualquier acto de explotación (reproducción, distribución, co- imprevisible
municaciónpública, puesta a disposición, etc.) de la totalidad
o parte de las páginas de Inmueble, precisará de la oportuna 46 Mercado
autorización, que será concedida por CEDRO mediante licen- Las alegrías de los inversores, los riesgos del mercado
cia dentro de los límites establecidos en ella.
Difusión Jurídica y Temas de Actualidad, SA. no comparte ne- 50 Fiscal
cesariamente las opiniones vertidas por sus colaboradores en
los artículos publicados. El uso del contenido de esta revista no
¿Cómo invertir nuestro dinero? Inversión en activos
sustituye en ningún caso la consulta de la normativa vigente ni inteligentes (Patrimonio inteligente vs patrimonio
a un profesional especialista en la materia.
emocional)
54 Técnica
Nuevo concepto en el diseño de oficinas
2 | Inmueble
editorial
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Inmueble | 3
A FONDO
El Personal Shopper Inmobiliario o Agente Inmobiliario del Comprador da respuesta a la necesidad del com-
prador de inmuebles, significa contar con un experto a su lado que defienda sus intereses frente a la tradicional
inmobiliaria que trabaja para el vendedor. El PSI realiza una búsqueda personalizada, visita personalmente las
propiedades, asesora en los aspectos técnicos y legales que implica la operación de compra de una propiedad,
negocia el precio e incluso a veces busca la financiación para la misma.
1. Introducción
2. ¿Existe mercado para el negocio?
3. Principales diferencias con la competencia
4. Expectativas
5. Argumentos de venta del servicio
6. Al lado y en defensa de los intereses del comprador
a) Procedimientos
Enric Jiménez Gragera
CEO de SOMRIE y
Presidente de AEPSI Introducción
paldas y con la colaboración de un equipo
El servicio de Personal Shopper Inmo- de profesionales del sector ensaya revisa
biliario, conocido en otros países, como y genera los procedimientos y sistemas de
ACCREDITED BUYER REPRESENTA- trabajo que harán posible la consolidación
TIVE ABR© (EEUU), HOUSE HUNTER del proyecto.
(UK) o CHASSEUR IMMOBILIER (FRAN-
CIA) nace en España de la mano de www. El 10 de enero de 2011 se fija como fecha
somrie.com en julio de 2010 incorporando oficial de nacimiento de somRIE (entonces
al mercado, el hasta entonces casi descono- denominada somRIE Respuesta Inmobi-
cido concepto del PSI o Agente del Com- liaria Eficaz), ubicada en el corazón de la
prador. Su novedoso posicionamiento ciudad de Barcelona en el emblemático
dentro del sector al lado y al servicio del Paseo de Gracia comienza su andadura ofi-
cliente comprador, abre una nueva concep- cial. Hoy dispone de oficinas en Barcelona,
ción del negocio inmobiliario. Madrid y Bilbao, además de Brasil, México
y Londres.
Enric Jimenez Grajera creador e impul-
sor de la idea del Personal Shopper Inmo- El proyecto, basado en un total posicio-
biliario arranca el proyecto como empre- namiento al servicio del comprador inmo-
sario autónomo en el año 2010. Con 20 biliario elabora su marca, símbolos y estilo
años de experiencia en el sector a sus es- buscando elementos diferenciadores e in-
4 | Inmueble
novadores dentro del mercado Inmobilia- Una excelente expectativa de crecimien-
rio existente llenando un espacio hasta la to y consolidación de la actividad así como
fecha vacío dentro del mercado inmobilia- de posicionamiento de la marca que aspira
rio español, posicionado al lado del cliente a situarse estratégicamente con esta y otras
comprador buscará, seleccionará y nego- acciones como el referente del PSI dentro
ciará en su nombre para conseguir que éste del mundo inmobiliario. AEPSI asume la
cumpla sus sueños en las mejores condi- responsabilidad de dotar de contenidos, fi-
ciones y a los mejores precios. losofía y método a los asociados para que la
difusión de la figura del Personal Shopper
Este posicionamiento y la no exis- Inmobiliario se haga desde el principio bajo
tencia de conflicto de intereses al no unas bases de profesionalidad, excelencia y
tener vinculación profesional algu- ética. Hoy cuentan con casi 20 socios, y se
na con el vendedor constituyen la han detectado más de 200 empresas que
ofrecen en servicio en sus páginas web, las
“El Personal
verdadera innovación y la garantía
de los servicios. cuales se están informando para su adhe- Shopper
sión a la misma. Inmobiliario
En 2013, detectando de que el servicio o Agente del
está creciendo en diferentes partes de Espa- ¿Existe mercado para el negocio? Comprador se
ña, y con el objetivo claro, que el servicio se
ofrezca de una marera homogénea, se crea Tradicionalmente y a diferencia de otros posiciona al lado
la Asociación Española de Personal Shop- países de Europa y América, especialmente de los intereses del
per Inmobiliario (AEPSI) significando otro de los Estados Unidos, en el mercado inmo- cliente comprador
paso importante en la implantación del ser- biliario español, la Agencia Inmobiliaria tra-
siempre, y solo
vicio a nivel nacional. dicional aglutina tanto la demanda del clien-
te comprador como la del cliente vendedor.
cobra de él”
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A FONDO
6 | Inmueble
la figura del PSI adquiere una importancia 3.- De estilo de vida: Personas “El PSI adquiere
añadida ya que el desconocimiento de las que disponen de poco tiempo para una importancia
zonas de actuación, del idioma y de la legis- la búsqueda y selección de vivienda. añadida ya que el
lación le suponen una importante complica- Profesionales liberales, personas que
desconocimiento
ción a la hora de operar en nuestro país. viajan a menudo y todos aquellos
que creen que la representación de
de las zonas de
Segmentación un profesional les ahorrará dinero y actuación, del
sobresaltos. Y personas relevantes o idioma y de la
El análisis segmentado del mercado in- deportistas de elite que quieren pre- legislación le
mobiliario es una herramienta eficaz para servar su identidad para que el pre-
la determinación de las estrategias comer- cio no se incremente por quien son.
suponen una
ciales y de crecimiento. importante
PSI – Argumentos de venta del complicación a la
Los criterios de segmentación para la servicio hora de operar en
actividad del Personal Shopper Inmobilia-
nuestro país”
rio se estructuran en tres grandes grupos: Un Personal Shopper Inmobiliario acom-
paña al comprador en la compra de cual-
1.- De procedencia geográfica: quier activo inmobiliario que se demande
Entendiendo como tales los posibles (vivienda o espacios de negocio) buscando,
compradores de fuera de la plaza de encontrando, negociando y cerrando siem-
actuación de PSI con interés sobre la pre la mejor opción para nuestro cliente.
misma, bien sea con interés personal
y de uso propio o como explotación Los servicios incluyen:
económica o industrial:
–– Búsqueda y selección de inmuebles
Cliente extranjero. que se adapten a la demanda del
cliente.
Empresas franquiciadoras.
–– Visita de los inmuebles y filtro pre-
Compañías o marcas en fa- vio de los mismos.
ses de crecimiento y expan-
sión. –– Informe detallado al cliente de los
productos seleccionados.
Sociedades Patrimonialistas.
–– Informe Técnico del estado real y vi-
Empresas Turísticas y Hote- cios ocultos de la vivienda elegida
leras. por el comprador así como de la via-
bilidad técnica de encajar un proyec-
2.-De nivel socio-económico: to empresarial.
Cliente de alto nivel adquisitivo y so-
cial, acostumbrado al uso de consul- –– Asesoramiento hipotecario, o legal
tores a nivel profesional y personal en cada paso del proceso de compra.
que sabe valorar el ahorro de tiempo
y el asesoramiento de un experto. –– Negociación (que no intermedia-
ción) del precio de compra o alquiler,
Empresarios o directivos de siempre del lado y en defensa de los
empresas. intereses del cliente comprador.
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8 | Inmueble
–– Recordar la cita a la agencia o al pro- Es una herramienta que ayuda al clien-
pietario. te comprador a clarificar decisiones al
presentarle de una manera gráfica y es-
–– Procurar que no hayan muchas per- quematizada los principales criterios de su
sonas en la visita, eso desconcierta al búsqueda y la valoración que él mismo les
cliente comprador. otorga después de visitarlo.
–– Recordar los datos del Inmueble y Según las estadísticas, la media de vi-
llevar ficha y planos. viendas visitadas antes de la decisión de
compra es de 8. El Cuadro de Decisión si-
–– Intentar escoger horas del día con túa a nuestro cliente en un escenario de 10
buena iluminación natural. viviendas visitadas (cantidad media esti-
mada por AEPSI para la toma de decisión).
–– Evitar las prisas: dar al cliente el
tiempo que necesite y dejarle sus El cuadro de decisión es una herra-
momentos “a solas”. mienta interactiva, visual y compues-
ta de una serie de valores establecidos
–– Posicionarse siempre como parte por el usuario, que le muestran de una
compradora y hacer las observacio- manera gráfica y comparativa tanto el peso
nes y preguntas que correspondan de los criterios de decisión como el de su
como tal. propia valoración de cada producto.
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A FONDO
El contrato de timesharing o
multipropiedad. La protección del
consumidor en el mercado europeo
En este artículo analizaremos la multipropiedad. Una modalidad de aprovechamiento ocupacional por turnos.
Aunque en la actualidad genera más recelo que confianza en el consumidor, lo que es necesario asesoramien-
to de un abogado.
1. Introducción
2. Ley 4/2012 y Directiva 2008
3. Contenido de la Directiva
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de un derecho de utilización de inmuebles otorgada por el instrumento comunitario.
en régimen de tiempo compartido. De esta forma, y aunque las partes en un
contrato de este tipo incorporasen una
La ley incorporaba el contenido de la cláusula de elección del derecho de un ter-
“El consumidor
Directiva que optaba como técnica protec- cer Estado del que se derivase un estándar
tora, por la limitación de la autonomía de de protección menor, las garantías en ella dispone de un
la voluntad de las partes, tanto material contenidas debían resultar aplicables, de plazo de 14
(art. 8) como conflictual. Acogiendo en el la manera transpuesta por la ley del foro. días naturales
art. 9 una manifestación del “principio de
para ejercitar
mayor favorabilidad” empelado por el le- Ley 4/2012 y Directiva 2008
gislador comunitario como técnica de pro- su derecho de
tección en materia de ley aplicable, en los Finalmente, la actual ley 4/2012 de 6 desistimiento,
supuestos de asimetría contractual. Es de- de julio, de contratos de aprovechamien- sin necesidad
cir, amparaba la libre elección por las par- to por turno de bienes de uso turístico, de
de justificación
tes del derecho aplicable al contrato, pero adquisición de productos vacacionales
garantizando al adquirente la protección de larga duración, de reventa y de inter-
alguna”
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A FONDO
“Los recelos y la cambio y normas tributarias integra en titución de garantías, la reserva de dinero
desconfianza del su seno el contenido de la ley 42/1998 de 5 en cuentas, el reconocimiento expreso de
consumidor está de diciembre a la que deroga y las normas deuda o cualquier contraprestación a fa-
de transposición de la Directiva 2008/122 vor del empresario o de un tercero y a car-
más vinculada
de 14 de enero de 2009 relativa a la pro- go del consumidor, antes de que concluya
con la agresiva tección de los consumidores en estos tipos el plazo de desistimiento (art. 13 de la ley
política comercial contractuales. Es preciso indicar que el le- y 9 de la Directiva). Si el contrato es de
de hace algunos gislador español en la transposición de las reventa, dicha prohibición es extensible
años, y con el Directivas ha ido más allá de un régimen antes de que la venta haya tenido efectiva-
“puramente comunitario” hacia una confi- mente lugar o se haya dado por terminado
desconocimiento guración propia e integradora del modelo el contrato de reventa por otras vías.
normativo” comunitario en nuestro sistema jurídico.
El art. 17 de la Ley 4/2012, bajo la rú-
En este sentido, la Directiva de 2008 brica de “normas de derecho internacional
contiene una reglamentación escasa y ses- privado” transpone el contenido del art.
gada referida a cuatro tipos de contratos 12 de la Directiva y concreta el principio
vacacionales definidos en su art. 2 y que de mayor favorabilidad para los supuestos
son: a) el de aprovechamiento por turnos de aplicación del Derecho de un tercer Es-
de bienes inmuebles vacacionales (real o tado no miembro del EEE. Este principio
personal); b) contrato sobre productos va- ya estaba previsto como hemos indicado
cacionales de larga duración; c) contrato en el art. 9 de la derogada ley 42/1998
de reventa; y d) contrato de intercambio. de 15 de diciembre, para los supuestos
El núcleo esencial del instrumento comu- de aplicación de un derecho extranjero a
nitario contiene unas “escasas” reglas re- la resolución de un litigio relativo a estas
lativas a la publicidad (art.3), al contenido modalidades contractuales. Lo que sucede
de la información precontractual que el en que esta ocasión la ley lo limita a los su-
comerciante debe facilitar al consumidor puestos de aplicación de un Derecho esta-
(art. 4), a la forma e idioma del contrato tal extra EEE. Se trata en suma de evitar el
(art. 5), y al derecho de desistimiento que “fraude a las normas europeas” y extender
ampara al consumidor (art.6 a 8). su protección al consumidor.
12 | Inmueble
Estado miembro del Espacio Económico de la voluntad de las partes y que contiene “La primera
Europeo. reglas especiales en la determinación de la norma con rango
ley aplicable a los contratos de consumo, legal fue la ley
b) Cuando el contrato, no estando di- transporte, seguro y trabajo.
42/1998 de 15
rectamente relacionado con un bien in-
mueble, lo esté con las actividades que el En conclusión, y en virtud de lo dis-
de diciembre
empresario ejerza en un Estado miembro puesto en la Directiva reguladora del ti- sobre derechos de
o que tengan proyección en un Estado mesharing y de la ley interna española aprovechamiento
miembro.” de transposición (ley 4/2012 ya citada), por turno de
el estándar de protección del consumidor
La referencia a las Reglamento Roma I establecido en el “derecho europeo” para
bienes inmuebles
es superflua toda vez que por su ámbito de estos contratos, resultará de aplicación de uso turístico
aplicación universal, el juez español o el en todo caso y con independencia de las y normas
de un Estado miembro de la UE lo aplica- partes en el contrato, del derecho por ellos tributarias”
rá en la determinación del derecho aplica- elegido, o de cualquier otro elemento de la
ble al litigio. No este lugar para referirse relación jurídica. Bastará con que conoz-
al mismo, tan solo señalar que el instru- ca un juez español para garantizar dicha
mento parte del principio de la autonomía protección.
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A FONDO
A lo largo de dos artículos abordaremos la cuestión del relativo aprovechamiento injusto que la posición do-
minante de nuestro sector bancario hace del uso exagerado de determinadas cláusulas en la contratación de
préstamos hipotecarios, así como las consecuencias legales a la nulidad de las estipulaciones que regulan los
intereses moratorios del préstamo y la de las consecuencias de su amortización anticipada.
1. Introducción
2. Análisis del TJUE
3. Ordenamiento interno
4. Aspectos Jurídicos
Introducción
tual entre un profesional y un consumidor
Juan Fco. Merchán El panorama actual español lo tenemos de préstamo hipotecario, especialmente
Abogado que enfocar a raíz de la revisión efectuada en lo relativo a la cláusula sobre intereses
por la Sala Sexta del Tribunal de Justicia moratorios y de devolución anticipada, así
de la Unión Europea (TJUE) llevada a como al procedimiento de ejecución hipo-
cabo a través de su Auto de 11 de junio de tecaria, la moderación de la cuantía de los
2015, (asunto 602/13) y tramitado bajo el intereses y competencias del órgano juris-
Procedimiento Prejudicial –esto es, la pe- diccional español.
tición previa de consulta del juez nacional
al TJUE sobre la aplicación e interpreta- Análisis del TJUE
ción de las normas comunitarias a un caso
concreto- , y que tenía por objeto la solici- El análisis jurídico que hace el TJUE tie-
tud de decisión prejudicial planteada por el ne su epicentro en cómo debe interpretar-
Juzgado de Primera Instancia nº 2 de San- se y transponerse la normativa europea en
tander en el procedimiento entre el Banco nuestro ordenamiento jurídico y con ello
Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., y dos con- los efectos prácticos. El estudio parte de la
sumidores particulares. El juez, antes de Directiva 93/13/CEE, centrándolo en los
entrar en el fondo del asunto, preguntaba artículos 3.1, en donde se dice que: «Las
al TJUE sobre la aplicación de la Directiva cláusulas contractuales que no se hayan
93/13/CEE acerca de la relación contrac- negociado individualmente se considera-
14 | Inmueble
rán abusivas si, pese a las exigencias de la siendo obligatorio para las partes si éste
buena fe, causan en detrimento del consu- puede subsistir sin dichas cláusulas abu-
midor un desequilibrio importante entre sivas (art. 6.1) e imponiendo que dichos “Las cláusulas
los derechos y obligaciones de las partes Estados velarán por los intereses de los contractuales
que se derivan del contrato.»; el 4.1 que consumidores y profesionales, adecuando que no se hayan
viene a establecer que «... el carácter abu- los medios eficaces para el cese del uso de
sivo de una cláusula contractual se apre- cláusulas abusivas en la contratación cele-
negociado
ciará teniendo en cuenta la naturaleza de brada entre profesionales y consumidores individualmente
los bienes o servicios que sean objeto del (art. 7.1). se considerarán
contrato y considerando, en el momento abusivas si causan
de la celebración del mismo, todas las cir- Ordenamiento interno un desequilibrio
cunstancias que concurran en su celebra-
ción, así como todas las demás cláusulas Haciendo un breve repaso a la normati- importante entre
del contrato, o de otro contrato del que va de nuestro Ordenamiento Jurídico en lo los derechos y
dependa.» ; recordando que los Estados relativo a la contratación en general y del obligaciones de
miembros protegerán a los consumidores préstamo hipotecario en particular y el Tri-
las partes que
de las cláusulas abusivas que figuren en un bunal europeo cita que conforme al artícu-
contrato celebrado entre éste y un profe- lo 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, se derivan del
sional, disponiendo que el contrato seguirá de 16 de noviembre, por el que se aprueba contrato”
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A FONDO
“Los Estados el texto refundido de la Ley General para misma sin aplicación de las cláusulas que
miembros la Defensa de los Consumidores y Usua- considere abusivas.
protegerán a los rios, las cláusulas abusivas serán nulas de
pleno derecho y se tendrán por no puestas, Aspectos Jurídicos
consumidores
por lo que el Juez que declare la nulidad
de las cláusulas de dichas cláusulas dispondrá de faculta- Entrando ya al tratamiento de las cláu-
abusivas que des moderadoras respecto de los derechos sulas objeto de este artículo, en cuanto al
figuren en un y obligaciones de las partes, así como y de vencimiento anticipado de deudas a plazos
contrato celebrado las consecuencias de su ineficacia en caso por incumplimiento del deudor por perío-
de perjuicio apreciable para el consumidor do limitado, es necesario comprobar si la
entre éste y un y usuario. También cita, como no podía facultad privilegiada de la entidad crediti-
profesional” ser de otra manera, la Ley 1/2013, de 14 cia que le otorga la capacidad y el derecho
de mayo, sobre medidas para reforzar la del vencimiento anticipado de la totalidad
protección a los deudores hipotecarios que del préstamo depende de que el consumi-
modifica el apartado 1 del art. 552 de la Ley dor haya incumplido una obligación que
de Enjuiciamiento Civil donde se dispone revista carácter esencial en el seno de la
que cuando el tribunal apreciare que algu- relación contractual, teniendo en conside-
na de las cláusulas incluidas en un título ración que esta facultad deba estar previs-
ejecutivo, como la escritura de préstamo ta en los casos en los que el incumplimien-
con garantía hipotecaria, pueda ser califi- to tiene carácter suficientemente grave con
cada como abusiva, dictará una resolución respecto a la duración y a la cuantía del
por las que determine, bien la improceden- préstamo, que sea una excepción con res-
cia de la ejecución, bien despachando la pecto a las normas aplicables en la materia
16 | Inmueble
y que el Derecho nacional prevea medios del TJUE se afirma que la norma españo- “El Juez que
adecuados y eficaces que permitan al con- la sí prevé la moderación de los intereses declare la
sumidor poner remedio a los efectos del moratorios y no es contraria a la Directiva nulidad de
vencimiento anticipado del préstamo. La europea, si bien el límite máximo del tri-
dichas cláusulas
Ley 1/2013, que modificó el art. 693 de la ple del interés legal del dinero fijado para
Ley de Enjuiciamiento Civil establece un los intereses moratorios en los préstamos dispondrá
período mínimo de tres mensualidades a hipotecarios sobre la vivienda habitual de facultades
partir del cual se puede resolver anticipa- como regla general, puede ser una prácti- moderadoras
damente el contrato. ca abusiva si no se tuvo en cuenta la natu- respecto de
raleza de las circunstancia personales de
En vista de esto, habrá que plantear- consumidor y las de los bienes –la vivien-
los derechos y
se qué pasa cuando la cláusula contrac- da habitual-, y va más allá añadiendo que obligaciones de las
tual permite la resolución por la falta de será desmesurada la cláusula que los fije partes”
impago de solo un solo plazo y la entidad y que no tenga en consideración las gra-
crediticia aguarda a que haya tres plazos ves consecuencias que pudiera tener; por
impagados para reclamar, con clara viola- ello incide en la importancia del interés
ción del art. 693 de la LEC. La respuesta público que constituye la protección de los
del TJUE es que las consecuencias de la consumidores, los cuales se encuentran en
abusividad jamás pueden quedar supedita- una situación de inferioridad en relación
das a que la cláusula se lleve a la práctica, con las entidades crediticias por lo que la
afirmando que su potencial aplicación ya citada Directiva 93/13/CEE impone a los
resulta contraria al art. 693 LEC por causar Estados miembros la obligación de prever
un desequilibrio importante entre los de- medios adecuados y eficaces para que cese
rechos y las obligaciones de las partes en el uso de cláusulas abusivas en los contra-
perjuicio del consumidor. tos celebrados entre profesionales y consu-
midores.
Por lo que se refiere a la cláusula que
trata los intereses de demora de préstamos Por último y antes de entrar a ver las
para la adquisición de vivienda habitual consecuencias prácticas de la nulidad de
con garantía hipotecaria sobre la propia las cláusulas abusivas de los intereses
vivienda, se recoge en el art. 114 de la Ley moratorios y vencimiento anticipado que
Hipotecaria que dichos intereses no po- trataremos en el siguiente artículo, convie-
drán ser superiores a tres veces el interés ne recordar qué debemos considerar por
legal del dinero y sólo se aplicarán sobre el “cláusula abusiva” en los términos genera-
principal aún pendiente de pago; pero cui- les de los arts. 3 y 4 de la Directiva 93/13/
dado, que cuando sea de aplicación la Ley CEE, cuando las partes contratantes sean
6/2012, de 9 de marzo sobre protección un empresario o profesional, de un lado,
de deudores hipotecarios sin recurso por y un consumidor, de otro. Así, nos encon-
encontrarse situado en el umbral de exclu- traremos ante una posible estipulación
sión, el interés moratorio aplicable desde susceptible de nulidad, si su texto ha sido
el momento en que el deudor solicite a la redactado por el empresario y sea exigida “La Directiva
entidad la aplicación de cualquiera de las al consumidor sin que éste haya tenido 93/13/CEE
medidas del código de buenas prácticas y oportunidad de plantear negociación al- impone a los
acredite ante la entidad que se encuentra guna, violándose el principio de la buena
Estados miembros
en dicha circunstancia, será, como máxi- fe contractual al causar un desequilibrio
mo, el resultante de sumar a los intereses importante en perjuicio del consumidor, la obligación de
remuneratorios pactados en el préstamo por el sólo hecho de generar una lesión prever medios
un 2 % sobre el capital pendiente del prés- grave de la situación jurídica en la que ese adecuados y
tamo. consumidor se encuentra bien sea por las
eficaces para
restricciones y obstáculos al ejercicio de
Ya adelantamos ahora, antes de ana- sus derechos o bien porque se le imponga
que cese el uso
lizar los aspectos prácticos de la revisión alguna obligación adicional no prevista por de cláusulas
de las cláusulas abusivas, que en el Auto las normas del ordenamiento jurídico. abusivas”
Inmueble | 17
A FONDO
La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946
y el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de
marzo tiene como finalidad la mayor coordinación entre el catastro Inmobiliario y el Registro de la propiedad,
instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito.
1. Introducción
2. La inmatriculación del dominio por expediente de dominio
3. Rectificación
4. La reanudación del tracto sucesivo interrumpido
5. La liberación de cargas y gravámenes
18 | Inmueble
La Ley 13/2015 tiene como “finalidad la y Registro ha motivado que no siempre las
mayor coordinación entre el catastro In- fincas catastrales coincidan con la regístra-
mobiliario y el Registro de la propiedad, les, situación con la que quiere acabar la “La finalidad
instituciones de naturaleza y competencias nueva ley, aunque no siempre lo consiga ya originaria del
diferenciadas que, no obstante, recaen so- que alcanzada la coordinación entre el Re- catastro es
bre un mismo ámbito: la realidad inmobi- gistro y el Catastro, no pone impedimento
liaria. La coordinación de la información alguno respecto de que una finca concreta
de carácter
existente entre ambas instituciones resulta y por cualquier causa sobrevenida pierda la tributario,
indispensable para una mejor identifica- coordinación inicialmente conseguida. recaudación
ción de los inmuebles y una más adecuada y control de
prestación de servicio a los ciudadanos y La reforma tiene un contenido global y
diversas figuras
Administraciones”, todo ello en aras a in- alcanza a las relaciones y procedimientos
crementar la seguridad jurídica en el trá- existentes entre Catastro y Registro. Se in- impositivas
fico inmobiliario y la simplificación de la corporan a la reforma los procedimientos por las
tramitación informativa. registrales que puedan afectar a las reali- Administraciones
dades físicas de las fincas, como los de in-
estatal,
El hecho de que el catastro discurriera al matriculación, deslindes, excesos y rectifi-
margen de la incorporación de las fincas al caciones de cabida. autonómica y
Registro y la distinta finalidad de Catastro local”
Inmueble | 19
A FONDO
20 | Inmueble
inmuebles. Destaca, por su importancia, la reforma “Se incorporan
relativa a los procedimientos de inmatricu- a la reforma los
• Se cambia la obligación de usar el lación, así como a los de rectificación, rea- procedimientos
BOE o el Boletín oficial de la Provin- nudación del tracto sucesivo interrumpido
registrales que
cia para publicar anuncios, sustitu- y la liberación de cargas y gravámenes.
yéndola por la sede electrónica del
puedan afectar
catastro. Para todos estos Expedientes, en gene- a las realidades
ral, la tramitación es a través de Notario físicas de las
En cuanto a la Ley Hipotecaria, la Ley o Registrador, buscando la desjudicializa- fincas, como los de
13/2015 ha modificado los artículos que re- ción, ya que solo se acude al Juzgado en
gulan la concordancia entre el Registro y la caso de conflicto, a diferencia de lo que
inmatriculación,
realidad jurídica, buscando la concordan- ocurría antes de la reforma en la que en la deslindes, excesos
cia con la realidad física. mayor parte de los supuestos, el interesado y rectificaciones
podía elegir acudir directamente al Juzga- de cabida”
Dicha concordancia antes se buscaba: do para su tramitación.
Inmueble | 21
A FONDO
“Destaca, por tada y remitirá una copia de la misma al ca ya no podrá utilizar ese procedimiento.
su importancia, Registrador, solicitando que expida una
la reforma certificación y que realice la inscripción de Rectificación
forma preventiva. El Registrador compro-
relativa a los
bará que haya correspondencia entre las En caso de que se trate de realizar una
procedimientos de descripciones del titulo de propiedad y la rectificación de la descripción, superficie o
inmatriculación, certificación catastral, que no exista otra linderos de una finca, de acuerdo a los ar-
así como a los inmatriculación previa de la misma finca, y tículos 201 y concordantes, se aplicarán las
de rectificación, la ausencia de dudas fundadas sobre posi- mismas reglas de la inmatriculación, con
bles coincidencias con otras fincas. La ins- algunas especialidades, si bien quedarán
reanudación del cripción preventiva tendrá una validez de excluidos de este expediente la rectifica-
tracto sucesivo 90 días, que podrá prorrogarse. En caso de ción descriptiva de edificaciones, fincas
interrumpido que denegase la anotación, deberá moti- o elementos de división horizontal que
y la liberación varlo y comunicárselo al notario para que deberán rectificarse en el título original.
archive las actuaciones. También se excluirán las fincas resultantes
de cargas y
de expediente administrativo de re-
gravámenes” Una vez que obtenga la certificación, el organización de la propiedad, expro-
Notario notificará a los interesados que piación o deslinde que se deberán tramitar
fueren conocidos, como es el caso del titu- en el procedimiento administrativo corres-
lar catastral y el poseedor de hecho de la pondiente.
finca. También notificará al Ayuntamiento
donde esté situada la finca. Se les citará La reanudación del tracto sucesivo
para que comparezcan en el expediente si interrumpido
así lo desean e insertará un edicto gratui-
to en el BOE. El plazo para alegaciones y Este procedimiento se regula en el art.
pruebas propuestas por los interesados es 208 y puede ser utilizado para reanudar el
de un mes. tracto del dominio o de un derecho real.
Desde la entrada en vigor de la reforma, se
Si no hay oposición ni se inicia juicio de- tramita por el Notario y al Juzgado solo se
clarativo ordinario, en relación al dominio acude si hay conflicto.
o cualquier otro derecho inscribible relati-
vo a la misma finca, levantará acta acce- Este expediente se tramitará de forma
diendo a la pretensión y Remitirá copia similar a la inmatriculación, si bien
del acta al Registrador para que realice la tendrá algunas especialidades, como que
inmatriculación. entre la documentación a presentar en la
solicitud con descripción literaria se ex-
Este procedimiento de inmatriculación presará la última inscripción de dominio
no tiene la limitación de dos años respecto y todas las demás que estuvieren vigentes,
a terceros de los efectos del art. 34 LH. cualquiera que sea su clase y que deberá
aportar los documentos de los que dis-
Ya no es necesario que el Notario se diri- ponga que justifiquen la adquisición de los
ja al Juzgado como antes de la reforma. No titulares intermedios de los que traiga
obstante, como es lógico en caso de conflic- causa y cualesquiera otros que considere
to se podrá acudir al Juzgado. oportuno para justificar su petición.
En este punto hay que tener en cuenta Otra de las diferencias respecto del ex-
que dentro del artículo que regula la posi- pediente de inmatriculación es que el nota-
bilidad de inmatriculación de inmuebles rio deberá citar a quien aparezca, según la
que pertenezcan a las Administraciones última inscripción vigente, como titular del
Públicas que antes se extendía a la Iglesia dominio o derecho real cuyo tracto inte-
bastando una mera certificación adminis- rrumpido se pretende reanudar o, si consta
trativa, con la reforma ha desaparecido la fallecimiento de este, sus herederos, de-
autorización de modo que la Iglesia Católi- biendo acreditar el promotor tal extremo y
22 | Inmueble
la condición e identidad de éstos. ra de los titulares de un derecho inscrito
afectado mediante escrito en el que iden-
La liberación de cargas y tificará la finca y el derecho o gravamen
gravámenes cuya extinción se alega y sus titulares re-
gistrales, y declarará expresamente, bajo
Por medio de este expediente regula- su responsabilidad, haber transcurrido
do en el artículo 210 se pretende cancelar el plazo de prescripción, caducidad o no
registralmente las cargas o derechos que uso prevenido en la ley para la extinción
estén legalmente extinguidos por prescrip- del mismo derecho, así como la falta de in-
ción, caducidad o no uso, si bien habrá una terrupción o suspensión de dicho plazo.
serie de casos, más sencillos en los que se
podrá tramitar ante el Registro de la Pro- El Registrador después de citar a las
piedad sin necesidad de Expediente. personas previstas en la ley, habiendo
transcurrido el plazo para alegaciones,
Para resolver los Expedientes de libera- practicará la cancelación si éstos compare-
ción de cargas y gravámenes será compe- cen y consienten.
tente el Registrador de la Propiedad, en un
ejemplo más de desjudicialización llevado Si no comparecen todos o alguno se opo-
a cabo por la reforma, ya que anteriormen- ne, o bien se inicia el juicio declarativo or-
te era competente el Juez. dinario, concluirá el expediente haciéndolo
constar en el acta, sin perjuicio del recurso
Puede iniciar este Expediente cualquie- o la acción judicial que proceda.
Inmueble | 23
A FONDO
Entramos en un asunto poco conocido para el público en general y en algunos aspectos también para parte
de las agencias inmobiliarias, promotoras, portales inmobiliarios y desarrolladores de sitios web con producto
inmobiliario en el momento de anunciar una vivienda ya sea en venta o alquiler.
1. Introducción
2. Información en la venta
3. Objeto de sanción
J. García Según el real decreto 515/1989 que A groso modo y con carácter general la
Marketing Specialist protege a los consumidores en cuanto a la información que debe de mostrarse en un
Mr. House Real Estate información que les debe ser facilitada du- anuncio, ya sea un frontal de escaparate o
rante el proceso de arrendamiento o com- en cualquier otro formato, es la siguiente:
pra-venta de un inmueble, los profesiona-
les del sector inmobiliario han de tener en –– Profesional que realiza la comerciali-
su poder y exhibir al potencial cliente obli- zación del inmueble.
gada información del inmueble con objeto
de que este se forme una idea totalmente –– Emplazamiento del inmueble: En el
exacta e inequívoca de lo que quiere com- anuncio se puede obviar la dirección
prar o arrendar. exacta a petición del propietario, se-
ñalando el emplazamiento aproxi-
Dentro del marco legal que ampara al mado de la vivienda.
consumidor a nivel nacional hay comuni-
dades autónomas (es el caso de Cataluña, –– Características básicas de la vivien-
Valencia, Galicia o Andalucía) que endure- da: metros construidos, metros úti-
cen aún más las medidas de protección al les, planta del inmueble, distribu-
consumidor exigiendo información adicio- ción y número de las habitaciones y
nal y aplicando duras sanciones a los pro- baños, materiales utilizados, si cons-
fesionales del sector que incumplen dichas ta de garaje y/o trastero. Sí es una
medidas. vivienda de obra nueva o de segunda
mano, y en este último caso el estado
24 | Inmueble
de conservación de la misma. Con posterioridad, si el cliente está in-
teresado el profesional debe disponer de
–– Equipamiento de la vivienda: Aire información adicional:
acondicionado, armarios empotra-
dos, calefacción, etc. –– Identificación clara de la identidad
del vendedor o arrendador.
–– Descripción de las zonas comunes si
las hubiere y de servicios accesorios. –– Plano general del emplazamiento y
de la vivienda misma, con redes eléc- “Los profesionales
–– Precio de compra-venta o precio de tricas, agua, gas y calefacción junto del sector
alquiler, en el caso del alquiler con con las medidas de seguridad contra
las condiciones exigidas por el arren- incendios.
inmobiliario han
dador (fianza, aval bancario, etc.). de tener en su
–– Datos identificativos de la inscrip- poder y exhibir
–– Certificado energético: comentare- ción del inmueble en el registro de la al potencial
mos en el artículo y más en detalle propiedad o bien indicar que no está
cliente obligada
la polémica suscitada en torno a esta inscrito.
característica de la vivienda. información del
–– Precio total o renta de la vivienda y inmueble”
Inmueble | 25
A FONDO
26 | Inmueble
¿Qué es el certificado de calificación que suponga un incremento de los “En todos
energética? precios o márgenes comerciales. los anuncios
de agencia
Es un certificado obligatorio para –– El incumplimiento de las normas re-
inmobiliaria
todos aquellos inmuebles en venta lativas a registro, publicidad de bie-
o alquiler. Para los inmuebles cons- nes y servicios.
debe de aparecer
truidos con posterioridad a Noviem- el etiquetado
bre 2007, el certificado energético ya –– La obstrucción o negativa a suminis- energético, y el
se incluye por defecto en el proyecto. trar datos o a facilitar las funciones profesional debe
de información, vigilancia o inspec-
Esta normativa proviene de la di- ción.
de contar con la
rectiva europea 2002/91/CE y es de ficha energética de
obligado cumplimiento para todos –– La introducción de cláusulas abusi- cada inmueble”
los países de la UE. vas en los contratos.
Inmueble | 27
A FONDO. lo que dicen los jueces
Para que un suelo rústico sea considerado urbano a efectos catastrales, es necesario que se haya iniciado su
desarrollo urbanístico. En este artículo vamos a analizar la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de
2014.
1. Introducción
2. Sentencia en 1ª Instancia
3. Argumentos en la sentencia del TS
4. Efectos
5. Ley 13/2015, de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundi-
do de la Ley del Catastro Inmobiliario
6. Consecuencias
Guzmán López y Miguel
Director del Área de
Derecho Inmobiliario
y Urbanismo ADARVE
Introducción marzo de 2013.
ABOGADOS SLP
La sentencia del Tribunal Supremo
de 30 de mayo de 2014 (recurso en in- Sentencia en 1ª Instancia
terés de ley nº 2362/2013) causó un gran
revuelo en los Ayuntamientos y entre los La Sala de instancia aceptó el mo-
propietarios que desde hace años son titu- tivo de la nulidad de la valoración
lares de suelo urbanizables que carecen de por cuanto la finca, pese a estar dentro del
planeamiento de desarrollo y no están ur- perímetro que delimita el suelo urbano de
banizados, pero que vienen pagando como Badajoz, era de naturaleza “rústica” por
si fueran suelos urbanos ya plenamente de- tratarse de un suelo “urbanizable”, sin ha-
sarrollados. berse iniciado el proceso de urbanización
al no estar aprobado el instrumento de de-
Dicha sentencia se dictó como conse- sarrollo.
cuencia del recurso del Abogado del Esta-
do contra la sentencia del Tribunal Supe- La Sala, en su interpretación del art. 7.2
rior de Justicia de Extremadura (Sala de del Texto Refundido de la Ley del Catastro
lo Contencioso-administrativo) de 26 de Inmobiliario (TRLCI), aprobado mediante
28 | Inmueble
Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de delimitados, la aprobación de un instru-
marzo, concluyó que “sólo pueden consi- mento urbanístico que determine su orde-
derarse urbanos a efectos catastrales nación detallada”. “La Sala de
los inmuebles considerados en el Plan Ge- instancia aceptó
neral como urbanizables cuando el de- Según la Abogacía del Estado, se verían
sarrollo de su actividad de ejecución afectados más de 900 mil inmuebles, y la
el motivo de la
no dependa de la aprobación del ins- disminución del valor catastral que se deri- nulidad de la
trumento urbanístico que tiene por va de las sentencias dictadas tendría efecto valoración por
finalidad su ordenación detallada”. en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, cuanto la finca,
además de en otros impuestos (Impuesto
era de naturaleza
El Abogado del Estado interpuso re- sobre la Renta de las Personas Física o Im-
curso de casación en interés de la ley, por puesto sobre el Incremento del Valor de los “rústica”
considerar que la doctrina que se senta- Terrenos de Naturaleza Urbana). por tratarse
ba sobre la interpretación del art. 7.2 del de un suelo
TRLCI era gravemente dañosa para el in- Argumentos en la sentencia del TS “urbanizable”, sin
terés general y errónea, solicitando que “a
efectos de la consideración como suelo de La sentencia de 30 de mayo de haberse iniciado
naturaleza urbana del suelo urbanizable 2014 el Alto tribunal desestima la el proceso de
incluido en sectores o ámbitos espaciales posición defendida por el Abogado urbanización”
Inmueble | 29
A FONDO. lo que dicen los jueces
“Según la del Estado, principalmente por estos ar- determinaciones para su desarrollo.
Abogacía del gumentos: Antes de ese momento el suelo tendrá el
Estado, se verían carácter de rústico.
No cabe sostener que todo el suelo “ur-
afectados más
banizable sectorizado o delimitado” por el Continúa el Tribunal Supremo indican-
de 900 mil planeamiento general tiene per se la con- do que no puede desconocerse que el ré-
inmuebles, y la sideración catastral de suelo urbano, sin gimen jurídico del derecho de propiedad
disminución del distinguir si se encuentra ordenado o no configurado por la norma urbanística inci-
valor catastral ordenado. de sobre la regulación tributaria y, en con-
creto, en la formación del Catastro.
que se deriva de Por el contrario, hay que entender que
las sentencias el legislador catastral quiso diferen- Como para calcular el valor catastral
dictadas tendría ciar entre suelo de expansión inme- se debe tomar como referencia el valor
efecto en el diata donde el plan delimita y pro- de mercado, sin que en ningún caso aquel
grama actuaciones sin necesidad de pueda superar a este último (art. 23.2 del
Impuesto sobre
posteriores tramites de ordenación, TRLCI) si las ponencias de valores
Bienes Inmuebles” de aquel otro que, que aunque sec- no reconocen la realidad urbanísti-
torizado carece de tal programación ca, podríamos encontrarnos con in-
y cuyo desarrollo urbanístico queda muebles urbanizables sectorizados
pospuesto para el futuro, por lo que no ordenados con valor catastral
a efectos catastrales sólo pueden superior al del mercado, con posible
considerarse suelos de naturaleza vulneración del principio de capaci-
urbana el suelo urbanizable secto- dad económica, que no permite valorar
rizado ordenado así como el suelo tributariamente un inmueble por encima
sectorizado no ordenado a partir del de su valor de mercado, porque se es-
momento de aprobación del instru- taría gravando una riqueza ficticia o
mento urbanístico que establezca las inexistente.
30 | Inmueble
Efectos fundido de la Ley del Catastro Inmo- “La sentencia
Como consecuencia de esta sentencia, biliario (BOE de 25 de junio, en adelante de 30 de mayo
los propietarios de suelos en dicha si- “Ley 13/2015”) que en su Exposición de de 2014 el Alto
tuación descrita se han dirigido a los Motivos indica que en la misma se trata
tribunal desestima
Ayuntamientos tratando de obtener de recoger “el reciente criterio jurispru-
la anulación de sus recibos de IBI y del dencial que considera que los suelos ur-
la posición
Impuesto de Plusvalía (impuesto sobre banizables sin planeamiento de desarrollo defendida por
el incremento de valor de los terrenos de detallado o pormenorizado deben ser cla- el Abogado del
naturaleza urbana), si bien los Ayunta- sificados como bienes inmuebles de natu- Estado”
mientos aparentemente están dene- raleza rústica”.
gándolo y se han escudado en la ne-
cesidad de que el Catastro modifique La Ley 13/2015 modifica la redac-
previamente la calificación del suelo a ción del artículo 7.2.b) que ahora dis-
efectos catastrales (de urbano a rústico), y pone lo siguiente para que un suelo adquie-
dicen que hasta entonces seguirán girando ra la clasificación de urbano a efectos de
y cobrando el IBI y la Plusvalía. valoración catastral: “Los terrenos que ten-
gan la consideración de urbanizables o “Los propietarios
Ante dicha situación, algunos propieta- aquellos para los que los instrumentos de de dichos suelos
rios ya han procedido a demandar en vía ordenación territorial y urbanística apro-
urbanizables
judicial que se anulen sus recibos de bados prevean o permitan su paso
IBI y la Plusvalía que se les cobraba a la situación de suelo urbanizado, “rústicos” deberán
por los Ayuntamientos, invocando siempre que se incluyan en sectores seguir recurriendo
dicha sentencia. Según noticias publi- o ámbitos espaciales delimitados y a la vía judicial
cadas, algunos juzgados ya han dictado se hayan establecido para ellos las para impugnar
sentencias favorables para los pro- determinaciones de ordenación de-
pietarios para anular esos recibos de tallada o pormenorizada, de acuerdo
los recibos de
IBI y el Impuesto de Plusvalía abona- con la legislación urbanística aplicable”. IBI cobrados
do indebidamente. En dichas sentencias, para tratar de
al parecer, se justifica que, ante la discre- Sin embargo, y pese a clasificarse for- anularlos”
pancia entre la información catastral y la malmente como suelo “rústico” en la le-
realidad, hay que atender a la segunda, de gislación catastral, el valor catastral de
modo que no pueden considerarse suelos esos suelos urbanizables seguirá en
“urbanos” ni girarse por ello impuestos al adelante sin igualarse al del suelo
amparo de dicha calificación formal en el rústico.
Catastro.
Dicha discrepancia acontece porque la
Derivado de dicha sentencia, la Defen- Ley 13/2015 no equipara la regulación
sora del Pueblo formuló una Recomen- de la valoración catastral del suelo a
dación de 15 de junio de 2015 que consta la doctrina de la STS de 30 de mayo
como “aceptada” por la Secretaría de Esta- de 2014 mediante la simple igualación del
do de Hacienda.1 valor catastral de los “suelos urbanizables
sin planeamiento de desarrollo” al de los
Ley 13/2015, de 24 de junio de bienes inmuebles rústicos, sino que ahora
Reforma de la Ley Hipotecaria y se establece una valoración diferen-
del texto refundido de la Ley del ciada en función de su “localización”,
Catastro Inmobiliario según los módulos que apruebe el
Ministerio de Economía y Hacienda.
Posteriormente, se aprobó la Ley
13/2015, de 24 de junio de Reforma Así lo establece el nuevo apartado 2 de la
de la Ley Hipotecaria y del texto re- disposición transitoria segunda del TRL-
1 https://www.defensordelpueblo.es/resoluciones/ibi-valoracion-catastral-de-terrenos-sin-desarrollo-urbanistico/
Inmueble | 31
A FONDO. lo que dicen los jueces
CI: “No obstante lo dispuesto en el aparta- cas de suelo rural o de suelo urbanizado”.
do anterior [para la valoración del suelo
rústico] tratándose de inmuebles rústicos Se constata, pues, que la regulación
cuyo suelo haya sido clasificado como ur- catastral no se acomoda a la legis-
banizable por los instrumentos de ordena- lación sobre suelo, que solo prevé dos
ción territorial y urbanística aprobados o situaciones, y no tres. De modo que, una
cuando éstos prevean o permitan su paso vez más, se ha perdido la oportunidad de
a la situación de suelo urbanizado, siem- vincular y conectar valores catastrales y ur-
pre que se incluyan en sectores o ámbitos banísticos.
espaciales delimitados y en tanto no cuen-
ten con determinaciones de ordenación No obstante, sí es cierto que al califi-
detallada o pormenorizada, su valoración carse catastralmente ese suelo como
catastral se realizará mediante los módu- “rústico” quedará en todo caso exen-
los que, en función de su localización, se to de Plusvalía (Impuesto sobre el Incre-
establezcan por Orden del Ministerio de mento del Valor de los Terrenos de Natu-
Hacienda y Administraciones Públicas”2 raleza Urbana) conforme al art. 104.2 del
Texto Refundido de la Ley Reguladora de
En consecuencia, se les aplicará una va- las Haciendas Locales.
loración diferenciada en función de
su localización a los inmuebles que no Ahora bien, la corrección que se intro-
puedan ser ya clasificados como urbanos duce en la valoración de los suelos urbani-
al no cumplir con los requisitos del nuevo zables no desarrollados mediante planea-
artículo 7.2.b). Lo mismo ocurrirá con los miento no sólo no es retroactiva, sino
ya clasificados como “rústicos” al entrar que ni siquiera se aplicará de forma
en vigor la Ley 13/2015 por no contar con inmediata.
planeamiento detallado o pormenorizado
(como ocurre en el caso de los así declara- La nueva disposición transitoria sép-
dos por la STS de 30 de mayo de 2014). tima del TRLCI establece que el cambio
de naturaleza de los bienes inmuebles
Por tanto, además de los rústicos “de urbanos que no cumplan los criterios del
toda la vida”, catastralmente existirán nuevo artículo 7.2.b) será de aplicación
ahora los suelos rústicos “urbanizables sin a partir del primer procedimiento
planeamiento de desarrollo u ordenación simplificado de valoración colectiva
aprobadas” que no cabrá conceptuarlos que se inicie con posterioridad a la
catastralmente como urbanos, y cuya valo- entrada en vigor de la Ley 13/2015 (el
ración catastral (siendo ambos “rústicos”) pasado 26 de junio).
será sin embargo distinta.
Para ello, los Ayuntamientos deberán
Tanto la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suministrar a la Dirección General del Ca-
Suelo como Texto Refundido de la Ley de tastro información sobre los suelos
Suelo de 2008 (aprobado por Real Decreto que se encuentren afectados. Para
Legislativo 8/2008, de 20 de junio), y aho- paliar parcialmente este retraso, se dispo-
ra el Texto Refundido de la Ley de Suelo y ne que la efectividad de ese cambio de
Rehabilitación Urbana de 2015 (aprobado naturaleza tendrá lugar el 1 de enero
por Real Decreto Legislativo 7/2015, de del año en que se inicie el procedi-
30 de octubre, dispone en su art. 21.1 que: miento.
“Todo el suelo se encuentra, a los efectos
de esta Ley, en una de las situaciones bási- Consecuencias
2 El nuevo apartado h) del artículo 30 del TRLCI dispone que “cuando, con motivo de la aprobación o modificación de instrumentos de ordenación
territorial y urbanística se clasifiquen suelos como urbanizables o se prevea o permita su paso a la situación de suelo urbanizado y se incluyan en sec-
tores o ámbitos espaciales delimitados, y en tanto no cuenten con determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, los inmuebles rústicos
afectados se valorarán considerando, en todo caso, su localización.”
32 | Inmueble
Una vez que se produzca el “cambio de ración colectiva se produzcan con la debida
naturaleza” de bienes inmuebles urbanos celeridad, los propietarios de dichos
a rústicos en la situación regulada en el suelos urbanizables “rústicos” de-
apartado 2 de la disposición transitoria se- berán seguir recurriendo a la vía ju-
gunda del TRLCI, se aplicarán los crite- dicial para impugnar los recibos de
rios de valoración que se establezcan IBI girados o cobrados para tratar de
por la Orden ministerial prevista en anularlos, o para reclamar la Plus-
esta disposición y, en tanto se dicte di- valía abonada, mediante la aplicación
cha Orden, se les aplicará el régimen directa por el juez de la doctrina de la STS
transitorio establecido en el párrafo de 20 de mayo de 2014.
segundo del nuevo apartado 2 de la dispo-
sición transitoria segunda del TRLCI: De este modo conseguirán que su te-
rreno tribute (o no tribute) como rústico,
“En tanto se dicta dicha Orden ministe- y no como urbano, aunque esta estrate-
rial, el valor catastral del suelo de la gia jurídica sólo les valdrá a esos pro-
parte del inmueble afectada por dicha cla- pietarios hasta que se inicie el citado
sificación y no ocupada por construc- procedimiento simplificado de valo-
ciones, será el resultado de multiplicar ración colectiva, momento en que a esos
la citada superficie por el valor uni- suelos se les aplicará el régimen transitorio
tario obtenido de aplicar un coefi- de valoración indicado en la Ley 13/2015
ciente de 0,60 a los módulos de va- (disposición transitoria segunda del TRL-
lor unitario de suelo determinados CI), si no estuviese aún aprobada y hasta
para cada municipio para los usos tanto se apruebe la Orden ministerial que
distintos del residencial o indus- determine la nueva valoración para esos
trial, de acuerdo a los artículos 1 y 2 de la suelos mediante módulos conforme a su
Orden EHA/3188/2006, de 11 de octubre, “localización”.
por la que se determinan los módulos de
valoración a efectos de lo establecido en el
artículo 30 y en la disposición transitoria
primera del Texto Refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario, aprobado por Real
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de mar-
zo, y por el coeficiente de referencia
al mercado de 0,5”.
Inmueble | 33
caso práctico
www.ksolucion.es
info@ksolucion.es
1. El Caso
1.1. Supuesto de hecho
1.2. Objetivo. Cuestión planteada
1.3. La estrategia. Solución propuesta
2. El Procedimiento extrajudicial
2.1. Partes
2.2. Peticiones realizadas
2.3. Argumentos
2.4. Normativa alegada
2.5. Documentación
2.6. Prueba
2.7. Resolución extrajudicial
3. Jurisprudencia relacionada con el caso
4. Documentos Jurídicos
5. Biblioteca
6. Formulario: Modelo de reposición en vía administrativa
34 | Inmueble
Técnico presentado respecto a ruido, vibra- gumenta:
ciones y otros.
• El Proyecto Técnico presentado ob-
Formular sendos escritos de alegaciones via los requisitos de funcionabilidad,
sobre la documentación técnica presentada seguridad y habitabilidad exigidos
con posterioridad a la apertura del primer por el Código Técnico de la Edifica-
y segundo período de información pública. ción.
Formular recurso de reposición contra el
Decreto de Alcaldía por el que se otorga li- • El Proyecto presentado presenta de-
cencia de apertura a la actividad de bar con ficiencias relativas a la capacidad por-
cocina y sin música y contra el Acuerdo de tante del local, especialmente en caso
Calificación Ambiental. de incendio; sistema de extracción de
humos de la cocina; ventilación y eva-
El procedimiento extrajudicial cuación de aguas.
Inmueble | 35
caso práctico
Servicios de las Corporaciones Loca- pasando a ser “bar con cocina y sin
les (Art. 22.3) música”
36 | Inmueble
cia, aforo máximo permitido y horario de
Documentos jurídicos
apertura y cierre. Documentos jurídicos de este caso:
Inmueble | 37
caso práctico
2.- Que, estimando no ajustada enteramente a Derecho la citada Resolución, y lesiva para los intereses
de la docente, dicho sea todo ello con los debidos respetos y a estrictos efectos de defensa, frente a la misma,
y a medio del presente escrito, venimos en interponer, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 109,
116 y 117 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y
del Procedimiento Administrativo Común, modificada mediante Ley 4/1999, de 13 de enero, (en adelante,
abreviadamente, LPAC), RECURSO DE REPOSICIÓN, con base en los siguientes hechos y Fundamen-
tos de Derecho.
ANTECEDENTES DE HECHO
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
…
Tercero.- (Alegación de los motivos por los que se procede a la impugnación basados en los artículos 62
y 63 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo
Común ……………………………………………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
…
Estimando, con los debidos respetos, contraria a Derecho la Resolución recurrida en relación con este
último extremo, y abiertamente perjudicial para las aspiraciones de la recurrente, a los precedentes hechos
entendemos, salvo mejor criterio de esa Superioridad, que les son de aplicación los siguientes.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
I. CAPACIDAD Y LEGITIMACIÓN
38 | Inmueble
como ……………………………………………..
Por su parte, el artículo 116 LPAC faculta a los interesados a optar entre recurrir en reposición ante el
mismo órgano que hubiera dictado un acto administrativo que pusiera fin a la vía administrativa o im-
pugnarlo directamente ante el orden jurisdiccional Contencioso-Administrativo. Haciendo uso de dicha
alternativa, se interpone por el presente escrito recurso de reposición ante el órgano que ha dictado el acto,
prefiriéndose optar por esta vía de depuración interna de la legalidad, en lugar de instar la oportuna tutela
jurisdiccional sobre la referida actuación administrativa, permitiendo así a la propia …………………poder
expulsar del ordenamiento internamente uno acto que estimamos nulos de pleno derecho y que, además,
perjudican nuestros legítimos derechos a ……………………………. de conformidad con nuestra solicitud.
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………
Por consiguiente, y por las razones jurídicas apuntadas, procede que por esa Superioridad se acuerde
estimar el presente recurso y acordar la referida en la solicitud formulada en su día y desestimada por el
acto objeto de recurso,
En su virtud, y respetuosamente,
SOLICITO QUE, teniendo por presentado este escrito, lo admita, y tenga por interpuesto RECURSO DE
REPOSICIÓN frente………………….publicada en el …………..Núm. ……………, con fecha …….de ………………..de
…………., por la que ………………………………………………………………………….., acordando, previa la tramitación
que corresponda, la nulidad de la misma en los extremos referidos en este recurso, y, con estimación ínte-
gra de lo expuesto en el cuerpo de este escrito, se sirva acordar …………………………………………. Subsidiaria-
mente, …………………………………………………………………..
OTROSÍ DIGO, que interesa al derecho de esta parte la apertura del período probatorio en el presente
recurso, para que, previa declaración de pertinencia, se acuerde la práctica de la prueba consistente en:
Única.………………………………………………………………………………………………………………………. aportados
por esta parte.
Fdo…………………………………………….
Inmueble | 39
financiación
La crisis económica ha supuesto que muchas personas que contrataron prestamos e hipotecas en tiempos de
bonanza económica, actualmente se vean imposibilitados para cumplir con sus obligaciones contractuales, al
haber cambiado las circunstancias económicas que tenían cuando contrataron unido a la pérdida de valor del
bien adquirido.
1. Introducción
2. Lo que dicen los jueces
3. Clausula “rebus sic stantibus”
40 | Inmueble
ción, cuando cambien imprevisiblemente Debería existir algún medio legal que “Fuera de los casos
las circunstancias existentes al momento permitiera al deudor incumplir con sus expresamente
de su perfección. obligaciones, aunque sea durante un mencionados en la
tiempo, mientras dure la coyuntura que
La cuestión qué planteamos es que se lo impide.
ley, y de los en que
puede pasar con los contratos celebrados así lo declare la
antes del comienzo de la crisis económi- Sin embargo, esta situación debe ser obligación, nadie
ca, que ha motivado con posterioridad excepcional, extraordinaria, e imprevisi- responderá de
que muchas personas no pueden cumplir ble, y ha sido de aplicación a largo de la
aquellos sucesos
con la obligación que contrajeron en su historia a fin de dar respuesta a diversas
día; antes de conocer la existencia de la situaciones de crisis. que no hubieran
crisis; es decir, no pueden proceder a la podido preverse
devolución, mediante el pago, de las cuo- La teoría del “riesgo imprevisible”, o, que, previstos,
tas hipotecarias preestablecidas al tiem- prevé esta situación y distingue en el mo-
fueran inevitables”
po de formalizarse el préstamo. mento del cumplimiento del contrato, en-
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financiación
“Debería existir tre el riesgo previsible, que tiene que ser en el momento de la celebración del con-
algún medio legal soportado por aquel al que perjudique, y trato”, art. 6.111. En similares términos,
que permitiera el riesgo imprevisible, cuyas consecuen- el Proyecto de la Compraventa Europea,
cias deben compartir ambas partes. establece que dicho cambio “no se tuvo
al deudor
en cuenta y no pueda esperarse que se tu-
incumplir con viese en cuenta.”
Lo que dicen los jueces
sus obligaciones,
aunque sea Actualmente la doctrina tiene en La cláusula comentada era usada res-
durante un cuenta la necesidad de reequilibrar las trictivamente por la Jurisprudencia, no
obligaciones de los contratantes cuando obstante lo anterior, la Jurisprudencia
tiempo, mientras concurre una situación de alteración ex- ha evolucionado hacia una interpreta-
dure la coyuntura traordinaria de las circunstancias, y ello ción favorable a la revisión del contrato
que se lo impide” en base a principios jurídicos como la por alteración extraordinaria de las cir-
buena fe, la equidad, la falta sobrevenida cunstancias, así la Sentencia del Tribu-
de causa, la equivalencia de las prestacio- nal Supremo 333/2014, de 30 de junio,
nes, etc. viene a confirmar la tendencia de las
Sentencias también del Tribunal Supre-
Asimismo los principios de Derecho mo 820/2012, de 17 de enero de 2013 y
Europeo de la Contratación tienen en 822/2012, de 18 de enero de 2013.
cuenta el hecho de que el cambio “no
pudo razonablemente tenerse en cuenta En este sentido es muy importante la
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Sentencia del Tribunal Supremo 333/14, alteración de las circunstancias debe ser “La teoría
que dispone: entendida desde la perspectiva de la tipi- del “riesgo
cidad del contrato en relación con el con- imprevisible”,
“…permite una clara ponderación de texto económico en que nace, no puede
prevé esta
los resultados que se deriven de la re- ser lo mismo haber contratado en tiempo
gla de que los pactos deben siempre ser de bonanza que ya de crisis.
situación y
cumplidos en sus propios términos. En distingue en el
este sentido, si en virtud de la buena fe Así los requisitos para la aplicación de momento del
el acreedor no debe pretender más de dicha cláusula rebus sic stantibus son cumplimiento del
lo que le otorgue su derecho y el deudor los siguientes:
no puede pretender dar menos de aque-
contrato, entre el
llo que el sentido de la probidad exige, 1°) Que haya existido un cambio riesgo previsible,
todo ello de acuerdo a la naturaleza y extraordinario entre las circuns- que tiene que
finalidad del contrato; también resulta tancias existentes en el momento ser soportado
lógico, conforme al mismo principio, que de celebración del contrato y las
por aquel al
cuando, fuera de lo pactado y sin culpa que se dan en el momento de su
de las partes y de forma sobrevenida, las cumplimiento. que perjudique,
circunstancias que dotaron de sentido la y el riesgo
base o finalidad del contrato cambian 2°) Que, a consecuencia de dicho imprevisible,
profundamente, las pretensiones de las cambio extraordinario se desequi-
cuyas
partes, lo que conforme al principio de libren sustancialmente las presta-
buena fe cabe esperar en este contexto, ciones convenidas.
consecuencias
pueden ser objeto de adaptación o revi- deben compartir
sión de acuerdo al cambio operado. Esta 3°) Que no exista otra forma de evi- ambas partes”
relación entre el principio de buena fe y tar el desequilibrio sobrevenido de
la cláusula rebus sic stantibus ya ha sido las prestaciones.
reconocida por esta Sala, caso, entre
otras, de la Sentencia de 21 de mayo de 4°) Que las nuevas circunstancias
2009 (núm. 1178/2004).” que motiven el desequilibrio fueran
imprevisibles para ambas partes en
En todo caso, prima el principio de el momento de celebración del con-
conservación del negocio, siendo preferi- trato.
do revisar las prestaciones que resolver
el contrato. 5°) Que quien pretenda la aplica-
ción de dicha cláusula tenga buena
La imposibilidad sobrevenida es incar- fe y carezca de culpa.
dinable en el supuesto de caso fortuito, y
la ocurrencia de un supuesto imprevisi- Existen Sentencias que en este sentido
ble, es lo previsto en el art. 1.105 CC. contemplan la especulación inmobiliaria
como supuesto en el que no resulta de
Clausula “rebus sic stantibus” aplicación la cláusula estudiada, Senten-
cia del Tribunal Supremo 227/2015, 30
La aplicación de la cláusula estudiada de abril de 2015:
no exige que la prestación se torne impo-
sible, sino que basta con que el cambio “No es admisible en Derecho que el
de las circunstancias implique una alte- recurrente pretenda, tras haberse be-
ración sustancial de la causa o finalidad neficiado de la espiral en la subida del
económica del negocio que altere el equi- precio de la vivienda que le permitió ob-
librio prestacional del contrato implican- tener importantes ganancias mediante
do una injustificada mayor onerosidad operaciones especulativas, que sea el
para una de las partes. promotor inmobiliario quien cargue con
las pérdidas cuando tal espiral se ha in-
Y en cuanto a la imprevisibilidad de la vertido y los precios, tal como subieron,
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financiación
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posibilidad de obtener financiación por ciación y sus causas concretas aña-
parte de los compradores de inmuebles. didas a la crisis económica general.
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mercado
En este articulo trataremos como el sector inmobiliario está repuntando nuevamente, esta vez, se produce por
parte de un sector que no precisa de los bancos, por ejemplo fondos de inversión capitalizados..
1. Introducción
2. Nuevas circunstancias del mercado inmobiliario
3. Demanda
4. Venta o alquiler
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poco mas de un año (desde Junio de 2.014, vió en tiempos pasados y que comportaron
fecha de su constitución). lo que se mal llamó “burbuja inmobiliaria”.
Reconozco que cuando leo estas noticias Nuevas circunstancias del mercado
y otras como las que publicaron reciente- inmobiliario “Comenzamos a
mente la Asociación de consultores Inmo-
biliarios (ACI), que estimaban que a través En aquella ocasión el factor que lo per- tratar nuevamente
(en gran parte) de los fondos extranjeros, mitió fue la alegría con que los bancos ofre- el sector, como
muy posicionados en nuestro mercado, se cían financiación a los particulares para un mercado de
produciría en el próximo año una inversión comparar su vivienda y a los empresarios
oportunidades,
de 13.000 millones de euros en la construc- promotores para construirlas. Ahora las
ción y rehabilitación de viviendas, locales circunstancias son diferentes y la posición donde se pueden
y oficinas y el posicionamiento de otros de los bancos es reacia a conceder présta- obtener altos
fondos en la compra de terrenos y edificios mos para la compra de pisos. Aunque ello rendimientos en
de oficinas que pueden ser reconvertidos no es obstáculo para que haya comenzado
un periodo corto
en viviendas, me lleva a pensar en una si- una cierta carrera de posicionamiento para
tuación de cierta semblanza a la que se vi- la concesión nuevamente de préstamos hi-
de tiempo”
Inmueble | 47
mercado
“En aquella potecarios, si bien con mayor rigidez en su una acción de venta con precios realmente
ocasión el factor análisis y menor ligereza en su concesión. bajos (hoy no nos atrevemos a definirlos
que lo permitió La razón es la necesidad que tiene el sector como precios fuera de mercado, dada la
financiero de recuperar ciertas fuentes de situación de oferta y demanda que existe).
fue la alegría
ingresos (importantes en otros tiempos)
con que los una vez agotadas las que han utilizado du- A este nivel de actividad que se anuncia
bancos ofrecían rante estos años para recuperar sus niveles de los grandes operadores, al que se deben
financiación a de rentabilidad como la compra de Deuda incorporar algunos agentes de nuestro pro-
los particulares Pública o el incremento de las comisiones pio mercado, contrasta con el exceso de vi-
a los clientes. viendas que, según estudio reciente de Tin-
para comparar sa, que lo sitian en 390.000 viviendas (un
su vivienda y a Ahora esta aparente “alegría” en la com- 6,40% del total), situando en manos de los
los empresarios pra de inmuebles y nuevas construcciones promotores tan solo el 14% de la totalidad
promotores para se produce por parte de un sector que no de productos, estando el resto en manos de
precisa de los bancos (al menos en los ni- los bancos y de la SAREB. Las previsiones
construirlas”
veles que hemos apuntado anteriormente más optimistas estiman que las viviendas
de necesitar hipotecas para la construcción que se venderán durante el próximo año
y/o compra de edificios), son fondos de se situaran en las 110.000, aunque ello no
inversión capitalizados, con fuertes recur- permite establecer que este stock se redu-
sos económicos y que se encuentran en un cirá, ya que la demanda que comienza a ac-
mercado global que ofrece pocas expectati- tivarse en ocasiones (más de las deseadas)
vas de beneficios, salvo ciertos oasis, entre es distante de los productos que existen en
ellos nuestro sector inmobiliario, que per- oferta, lo que comporta una demanda de
mite alcanzar rentabilidad de dos dígitos producto que no existe en el mercado, En
con cierta facilidad. las grandes ciudades se comienza a detec-
tar una falta de viviendas de alto niveles y
Otro ejemplo de esta actividad que se la falta al mismo tiempo de suelo para po-
está despertando entre los agentes con re- der realizar nuevos proyectos.
cursos económicos amplios, lo encontra-
mos en la Sociedad de Gestión de Activos Todas estas previsiones se sitúan en es-
Procedentes de la Restrucción bancaria cenarios en el que los precios de los pisos
(SAREB), que después de comercializar van a tener una tendencia al alza muy mo-
30.000 productos inmobiliarios (entre derada, con incrementos que (siempre en
todo tipo de productos) por un importe de función de los mercados locales), pueden
10.500 millones de euros, ahora preten- oscilar entre el 1% y 5% máximo, sin que
den comenzar una campaña para vender ello signifique que existan entornos donde
en el menor tiempo posible un volumen de lo precios se mantendrán estables e incluso
3.400 nuevos bienes inmuebles con des- con tendencia a la baja en los momentos de
cuentos que alcanzarán (según anuncian) cerrar las operaciones de compra.
el 60%, básicamente en mercados de la
Comunidad Valenciana, Andalucía, Cata- Demanda
“Tan solo cuando lunya y Castilla León, donde disponen del
los bancos actúen mayor stock. Decíamos que los grandes operadores
con dinamismo pueden permitirse establecer sus planes de
en la concesión La paradoja es que al tiempo que pre- actuación con grandes desarrollos e inver-
tenden vender estos productos que man- siones en el sector inmobiliario, ya que su
de hipotecas, será
tienen en su cartera, van a invertir en torno relación con la banca dista mucho de la que
cuando los precios a los 119 millones de euros en la construc- se establece con un comprador particular
comenzarán a ción de 783 viviendas en Madrid, Catalun- de una vivienda para su familia y por lo
establecer una ya, Comunidad Valenciana y Andalucía, tanto su dependencia del sector financiero
precisamente los entornos donde existe un es relativamente escaso, pero los precios se
tendencia clara de
excedente importante de stock no vendi- establecen en función de la oferta y deman-
aumento” do y donde al mismo tiempo van a ofrecer da.
48 | Inmueble
“Los grandes
operadores
pueden permitirse
establecer
sus planes
Esta demanda tiene un proceso, que sur- contratos de arrendamiento, unos de 5 años de actuación
ge de la necesidad y esta se mantiene, exis- de acuerdo con la antigua L.A.U. (Ley de con grandes
ten todavía muchas familias que precisan arrendamientos Urbanos), otros a 3 años desarrollos e
de una vivienda para establecer su hogar, según la última modificación de la misma
pero no se traslada al estadio del deseo has- ley a liberar pisos arrendados. Ello está
inversiones
ta que realmente es imperativa la vivienda comportando que en unos meses se volve- en el sector
o comienzan a visualizar una posibilidad de rán a situar en el mercado viviendas que inmobiliario”
acceder a ella. Es en este momento cuando han terminado su contrato de arrendamien-
se produce la demanda, pero esta va con- to, pero que los propietarios tan solo acce-
dicionada en función de la disponibilidad dieron (en gran medida) al arrendamiento,
económica, que es la suma de los recursos por la falta de posibilidad de venta. Cuando
(ahorros) que hayan podido generar la fa- esta se active, estas viviendas desaparece-
milia en el tiempo más la disponibilidad o rán del mercado de alquiler. Esta situación
capacidad de acceder al préstamo hipoteca- comienza a verse en los diferentes entornos
rio que le conceda un banco. urbanos, con la escasa oferta de pisos para
arrendar como ponen de manifiestos los
Tan solo cuando los bancos actúen con propios agentes inmobiliarios, frente a los
dinamismo en la concesión de hipotecas cada vez más numerosos pisos en venta.
(que no significa caer de nuevo en la falta
de análisis económico del solicitante), será Siempre son buenas noticias las que se
cuando los precios comenzarán a establecer refieren a los diferentes procesos de acti-
una tendencia clara de aumento, mientras, vación del sector inmobiliario, no tan solo
será oferta del comprador (es decir la capa- para los profesionales del mismo, también
cidad de compra) la que marque el precio. para el conjunto de la economia y de los fu-
Si no se llega al que el ofertante (vendedor) turos adquirente de viviendas. En resumen
está dispuesto a aceptar, se producirá el la activación de este sector puede ser bene-
desvío de la demanda hacia la vivienda de ficioso para el conjunto de la economia y de
alquiler, en tanto no dispongan de los recur- la sociedad, pero esta perspectiva no debe
sos para la compra. dejar de lado los riesgos que comporta ac-
tuar de forma intensiva en un mercado que
Venta o alquiler ahora lo que requiere es una reactivación
tranquila, pero firme, con un incremento
Se ha tratado mucho que el mercado ha de la actividad que la sociedad asuma en
cambiado en estos años y que el sector del cuanto a la producción de viviendas, que los
alquiler por fin se ha activado. Es una lec- bancos acepten en cuanto a capacidad de
tura simple de los datos que nos aportan financiación y que los agentes puedan ope-
estos últimos años donde se ha establecido rar en condiciones de normalidad. Vender
un alto volumen de alquileres frente a las 500.000 viviendas al año como sucedió an-
escasa compras. La razón es la expuesta an- tes de la caída del mercado, no era normal,
tes, no existía capacidad de endeudamiento vender menos de 100.000, como sucede
para la compra, además los temores, ciertos ahora, tampoco no es. La demanda se sitúa
de perder a nivel familiar, parte o todos los en torno a los 200.000 pisos anuales, cree-
ingresos de los trabajos remunerados, com- mos el contexto, el escenario social, econó-
portaba una decisión en muchas ocasiones mico, político y fiscal adecuado para que ello
forzada, hacia el alquiler. se convierta en la actuación previsible para
el próximo ejercicio. Actuando así seguro
Ahora se está volviendo a medida de los que se mantendrá activo sin altibajos.
Inmueble | 49
Fiscal
Cuando acumulamos cierta cantidad de ahorro o capital y nos planteamos invertirlo en algún tipo de inmue-
ble, muchas veces nos preguntamos cuál es el mejor modo de invertir ese dinero y cuál es la mejor estrategia
de futuro para el crecimiento del mismo. Una inversión inteligente y una gestión óptima del patrimonio resul-
tante son la clave de una salud patrimonial rica y estable.
50 | Inmueble
lias que han llegado a perder todo o gran hace ilusión sea al mismo tiempo un acti- “Existe la
parte de su patrimonio por llevar un nivel vo rentable y seguro. posibilidad de
de vida que requiere de grandes ingresos combinar en un
mensuales. Al haber una reducción de in- ¿Cómo optimizar nuestras inversiones
híbrido los dos
gresos y ser gran parte de los activos de con la creación un Patrimonio Inteligen-
tipo emocional, estos se han tenido que te? patrimonios.
liquidar o mal vender. Consideramos que Idealmente puede
esto se hubiera podido evitar, si se hubie- Para optimizar nuestras inversiones producirse la
ra invertido en un Patrimonio Inteligente en activos inmobiliarios debemos de
coincidencia de
donde se prima el retorno de la inversión atender a dos criterios: En primer lugar,
realizada. la ubicación (que es el más importante);
que lo que nos
y en segundo lugar, conviene prestar hace ilusión sea al
No obstante, también existe la posibi- atención a la rentabilidad actual o poten- mismo tiempo un
lidad de combinar en un híbrido los dos cial del activo, ya sea un local comercial, activo rentable y
patrimonios. Idealmente puede produ- un edificio residencial o de oficinas o un
hotel.
seguro”
cirse la coincidencia de que lo que nos
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Fiscal
52 | Inmueble
En Barcelona la rentabilidad media no se han visto tan perjudicadas. Esto se “La inversión
de las oficinas asciende al 5,8%, mientras debe a que la falta de oferta (producto inmobiliaria en
que en Madrid baja hasta el 5,6%. inmobiliario) en las principales zonas España ofrece
comerciales de las principales ciudades,
una rentabilidad
Rentabilidad de los garajes como Barcelona o Madrid, ha evitado una
caída abrupta de los precios.
mayor que la que
Los garajes son, en contraposición, el se registraba hace
producto menos rentable para el inversor No obstante, en este momento de re- 12 meses”
en muchas capitales. cuperación del sector, estamos ante un
movimiento muy ágil en el parque in- “Reactivación
Según ciudades mobiliario comercial. Reactivación del
del crédito y
crédito y concreción de operaciones es
En término de localizaciones, decir lo que se está percibiendo cada vez con concreción de
que la rentabilidad actual dependerá de más fuerza. Ante esta nueva realidad solo operaciones es
la ubicación del activo, oscilando entre el cabe tener memoria sobre los errores que lo que se está
3% y el 7% tanto en locales comerciales, nos condujeron a la crisis y obrar con percibiendo cada
edificios residenciales u hoteles. Como sensatez y prudencia, evitando operacio-
regla general, la rentabilidad en loca- nes de alto riesgo y, como indicábamos
vez con más
les es más elevada (entre el 5 y 7%) de en un inicio, preservando un patrimonio fuerza”
la que se obtiene mediante la inversión inteligente que nos permita a su vez po-
en activos residenciales (entre el 3 y 4%). der mantener a salvo el emocional.
Aunque, como se ha dicho anteriormen-
te, dependerá de la ubicación.
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técnica
La crisis, el coworking,… ha hecho que la forma en la que se distribuyen los lugares de trabajo, cambien. Surgen
nuevas necesidades y los espacios diáfanos dan paso a salas cerradas ideadas para reunirse y tomar decisiones.
1. Introducción
2. Nuevas formas de entender los espacios
3. Cuando la movilidad e independencia se vuelven infinitas
54 | Inmueble
Con la idea de seguir aportando flexibili- utilización es muy frecuente en los proyec-
dad a los espacios de trabajo se encuentran tos como son las particiones o mamparas
los techos técnicos, elementos que se inte- divisorias de oficina. Estos elementos que
gran totalmente con el entorno construc- aportan una total movilidad para el usua-
tivos desde el punto de vista de la estética rio y que aún siendo un elemento estático
(modelos continuos, modulables con me- dispone de un alto grado de intercambiabi-
didas especiales, aportaciones acabados y lidad muy apreciado en edificios con uni-
texturas, tipología de estructura perimetral cidad de usuarios (grandes empresas) ha
“Los tabiques
de apoyo) así como una amplia variedad evolucionado enormemente en los últimos
de registrabilidad en función de la familia años pasando de modelos más bien “pesa-
móviles permite
elegida bien sea tipo metálico de fibras mi- dos” desde el punto de vista estético a es- optimizar costes
nerales o modelos más básicos de cartón tructuras muy ligeras y dónde el cristal ha a las empresas
comprimido. tomado un protagonismo principal en cada a nivel de zonas
uno de los proyectos dónde se utilizan.
colectivas”
Cabe destacar también un producto cuya
Inmueble | 55
técnica
“Cabe destacar Nuevas formas de entender los relaciones cliente-proveedor. En todo caso
también un espacios (One Space, Coworking, es frecuente que se genere un sentimiento
Meeting Areas)
producto cuya de pertenencia a una comunidad, más allá
Es conocido que cada momento y ciclo de las vinculaciones efectivas, entre los tra-
utilización es muy
económico requiere un modelo de distri- bajadores que frecuentan los espacios de
frecuente en los bución de espacios que sean totalmente coworking.
proyectos como adaptables a las situaciones de las em-
son las particiones presas así como la tipología de edificios Los centros de trabajo cooperativo des-
o mamparas también deben de adaptarse a estas ne- tinados principalmente a profesionales de
cesidades reales de la propia economía. Internet, diseñadores, programadores, ar-
divisorias de quitectos, fotógrafos, escritores, periodis-
oficina” Así como hace unos años existía una cla- tas, etc., proporcionan, generalmente, un
ra tendencia a los espacios abiertos “open escritorio individual, acceso a internet y
space” dónde se potenciaba la plena comu- otros servicios.
nicación entre áreas departamentales con
grandes dimensiones y necesidades y dón- Con decenas de espacios ubicados en
de propietarios, gestores y usuarios llega- países como Estados Unidos, Reino Uni-
“MEETING
ban a fáciles acuerdos económicos, la crisis do, Francia, España, Alemania, Australia,
AREAS que económica ha aportando una nueva visión Argentina, México, entre otros, este tipo de
simplifican las de las zonas de trabajo haciendo que todas lugares es utilizado por profesionales nó-
antiguas salas de las partes tomen un papel mucho más ac- madas que viajan por todo el mundo y lle-
tivo a la hora de negociación y por tanto la van consigo sólo ordenadores portátiles en
reuniones o en
necesidad de nuevas formas de optimiza- apoyo de su labor cotidiana. Sin embargo,
muchos casos las ción bien por coste, bien por reestructura- el carácter flexible y práctico de este tipo de
eliminan pasando ción de las estructuras o bien por desapari- espacios, permite a muchos profesionales
a modelos ción y conversión de las empresas pasando establecer un lugar permanente de trabajo,
de espacios de modelos industriales a comerciales. sin ataduras asociadas a contratos por ser-
vicios y suministros, dónde la permanencia
más escasos Se ha detectado una reciente tendencia mínima puede cambiarse con facilidad.
dimensionalmen- asociada al nombre de COWORKING (en
te” español cotrabajo, trabajo cooperativo o Analizando otros mercados más madu-
trabajo en cooperación) que es una forma ras, exigentes pero a su vez muy dinámicos
de trabajo que permite a profesionales in- se ha detectado una corriente relativamen-
dependientes, emprendedores, y pymes de te reciente y que está originando un es-
diferentes sectores, compartir un mismo tudio de los entornos laborales en la cual
espacio de trabajo, tanto físico como vir- cada vez más las empresas se encuentran
tual, para desarrollar sus proyectos profe- inmersas en nuevos proyectos, entornos
sionales de manera independiente, a la vez más globalizados con necesidades de co-
que fomentan proyectos conjuntos. El neo- municación, creación células de trabajo
logismo «cotrabajo» 1 es la traducción al menos complejas y pequeñas para solu-
español del término coworking, pero el uso cionar temas diarios o situaciones a corto
directo del anglicismo es casi más aceptado plazo y por tanto la demanda de muchas
que el propio término «cotrabajo». zonas de escasa dimensión pero altamen-
te tecnificadas dónde los equipos puedan
El coworking permite compartir oficina realizar este tipo de trabajo. Se ha contras-
y equipamientos, y constituye una pro- tado un elevado incremento de MEETING
puesta más elaborada que los de los deno- AREAS que simplifican las antiguas salas
minados «cibercafés», entornos en los que de reuniones o en muchos casos las elimi-
también se cuenta con conexión a Internet. nan pasando a modelos de espacios más
escasos dimensionalmente (entre 2-6 m2)
El trabajo cooperativo fomenta las rela- pero dónde la necesidad de otro tipo de ele-
ciones estables entre profesionales de dife- mentos (sistemas magnéticos, proyectores,
rentes sectores que pueden desembocar en comunicación, insonorización) es muy va-
56 | Inmueble
lorado por sus usuarios y configuran una cliente. Volumetrías adaptadas a la casuís- “Una reciente
nueva tipología de áreas de trabajo. tica de los clientes a nivel de tipo de salas tendencia
(recepciones, meeting romos, call center, asociada al
Cuando la movilidad e lunch areas) pudiendo adaptarla dimen-
nombre de
independencia se vuelven infinitas sionalmente según unos estándares de fa-
bricación existentes.
COWORKING
(Emotional Cub)
que permite a
Todos los edificios se encuentran su- El hecho de no requerir anclajes fijos a profesionales
jetos a las diferentes modificaciones de los elementos estructurales (paredes, sue- independientes,
los usuarios que lo habitan ya sean del los, techos) permite una alta movilidad
sector que sean y especialmente todos es- y polivalencia desde el punto de vista del
emprendedores,
tos edificios padecen estos cambios cons- usuario así como entrega a los propietarios y pymes de
tantes de su piel interna (suelos, techos, y gestores de fincas la tranquilidad de no diferentes
paredes) a medida que el dinamismo del tener que dañar los elementos estructura- sectores,
sector (tecnológico, I&T, farmacéuti- les de las propiedades tales como forjados
compartir un
co, retail) o de la propia actividad de la o paramentos verticales.
compañía necesita crear espacios poliva- mismo espacio de
lentes, rápidos de modificar y altamente trabajo”
customizables.
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