Câmpus de Fanca

Alexandre Bolzani Morello

Angélica Miguel Cardoso

ANÁLISE DE CASO PRÁTICO:

Perspectiva no direito romano e do direito civil contemporâneo

Atividade de Direito Romano

Trabalho solicitado à disciplina de

Direito Romano sob a
responsabilidade da Prof.ª Dr.ª
Kelly Cristina Canela

FRANCA 2018
RESUMO

O presente trabalho acerca da análise de um caso prático teve por objetivo fornecer
uma solução do mesmo com base no direito romano e no direito civil contemporâneo.
Para tal, partimos de uma metodologia normativa comparativa a partir do estudo de
material do direito romano e do direito civil. Tivemos como resultado que a solução
para o caso é diferente em ambas as codificações. Por fim, concluímos que em ambas
há a proteção do direito real de propriedade.

Palavras chaves: Direito Romano, Direito Civil, Caso Prático

 Sumário
1. RESOLUÇÃO DO CASO PRÁTICO À LUZ DO DIREITO ROMANO ............................................. 4
2. RESOLUÇÃO DO CASO PRÁTICO À LUZ DO DRIEITO CIVIL CONTEMPORÂNEO ..................... 7
3. CONSIDERAÇÕES FINAIS ........................................................................................................ 8
 4

1. RESOLUÇÃO DO CASO PRÁTICO À LUZ DO DIREITO ROMANO

Caso) Caio, que é proprietário de duas casas, decide alugar uma delas a Tício
pelo prazo de cinco anos e constituir sobre a outra o direito real de usufruto vitalício em
favor de seu amigo Mévio. Algum tempo depois, no entanto, Caio recebe uma
tentadora oferta do milionário Orbílio e vende a ele os dois imóveis por um ótimo
preço. Pouco se sensibilizando com a situação de Tício e Mévio, Orbílio avisa que quer
tomar posse de ambos os imóveis imediatamente, e exige a sua imediata
desocupação. Tício e Mévio, preocupados por não terem outro lugar onde morar,
buscam socorro em um ilustre advogado. Que poderá dizer esse advogado em favor de
seus clientes ?

Considerações da resolução feita em sala de aula: A dupla optou por mudar o

posicionamento adotado na resolução feita em sala de aula. Na resolução anterior,
tangenciamos o tema sem fornecer definição mais conceitual acerca da problemática
envolvida. Além disso, tínhamos considerado que Mévio iria perder uma eventual ação
contra Orbílio, contudo conforme será apresentado Mévio iria ganhar essa ação. Dessa
forma, far-se-á as correções necessárias elencando e conceituando a problemática
envolvida.

Nova resolução: A presente questão envolve a oposição entre Direito Real e

Direito Obrigacional. Nesse sentido, em primeira análise é válido conceitua-los.

Direito Real: O direito Real é o direito das coisas e se exerce diretamente sobre
elas. Além disso, implica um dever negativo- não perturbar o direito do titular dele. Tal
direito é geral e de todos (validade erga omnes). É normalmente duradouro, podendo ser
até perpétuo. Permite, também, exigir o direito de “sequela”, uma vez que é possível
seguir a coisa em qualquer lugar que ela esteja e recuperá-la. Para a construção do
direito real é necessário formalidades (solenidades) ou a tradição (entrega). Sendo
aquela usada para coisas de maior valor, principalmente imóveis. E esta para coisas de
menor valor econômico.

Direito Obrigacional: A obrigação (obligatio) é um liame jurídico entre o

credor e o devedor, pelo qual o primeiro tem o direito de exigir determinada prestação
do segundo, que por sua vez, é obrigado a efetuá-la. Tal direito, em princípio,
 5

temporário, tende sempre para o seu cumprimento e extingue-se por este e é constituído
por um simples acordo.

Análise da situação de Caio e Mévio: O usufruto vitalício de Mévio constitui

direito real sobre coisa alheia. Mévio pode usar e gozar dos frutos da propriedade. Caio,
por sua vez, é chamado de nu-proprietário e ao realizar a venda da mesma propriedade
para Orbílio esse, também, não poderá usar e gozar dela, pois como bem conceitua
THOMAS MARKY (1992, p 78):

Ninguém pode transferir mais direito do que ele mesmo tenha: nemo plus
iuris ad alium tranferre potest, quam ipse haberet (D. 50.17.54). Assim, o
direito do adquirente dependerá do direito do dono precedente. Continuará a
existir com todas as limitações que eventualmente tiver.
Dessa maneira, a propriedade da casa será de Orbílio, mas quem poderá usar e
gozar dela será Mévio, até sua morte. Vale destacar que para salvaguardar os interesses
do proprietário privado do uso e gozo de sua coisa durante a existência do usufruto,
deve este ser exercido dentro de certos limites legais expresso pela definição romana:
ius alienis rebus utendi fruendi, salva rerum substantia. Tal expressão, de maneira
geral, diz que o usufrutuário, no exercício de seu direito, não deve modificar
substancialmente a coisa. Além disso, o usufrutuário é obrigado a exercer seu direito
boni viri arbiratu: como homem cuidadoso. Por fim, o direito de usufruto era
intrasferível, mas seu exercício podia ser cedido, tanto a título gratuito como a título
oneroso.

Em síntese, Mévio, desde que siga os princípios levantados, poderá usar e gozar
da casa até a sua morte.

Análise da situação de Caio e Tício: A relação de Caio e Tício constitui uma

relação obrigacional oriunda de um dos tipos de contratos consensuais, o de locação
(Locatio conductio). Como conceitua THOMAS MARSKY (1992, p 127):

É o contrato pelo qual uma pessoa, mediante retribuição em dinheiro, se

obriga a favor de outra a colocar à disposição desta uma coisa, ou a prestar-
lhe serviçoes, ou a executar determinada obra. As partes neste contrato são
chamadas locador (locator) e locatário (conductor).
Nesse sentido, Caio seria o locador e Tício o locatário.
Como obra dos intérpretes modernos, a locação na realidade aplica-se a três
contratos diferentes, sendo o do caso específico o de locação de coisa (locatio conductio
 6

rei). Na locação de coisa, o locador proporciona ao locatário o uso e gozo da coisa; em

contrapartida, este último paga ao primeiro um merces (aluguel). Tal relação jurídica
não faz nascer direito real do locatário sobre a coisa locada, pois não há transferência de
propriedade, mas mera detenção (possessio naturalis). A locação, como as prestações de
cada uma das partes são equivalentes, é um contrato bilateral perfeito (contractus
bilateralis aequalis). Dessa maneira, é um contrato que visa beneficiar a ambas as
partes e tanto o locador quanto o locatário respondem pelo dolo e pela culpa com que se
houverem. Por fim, para proteger os direitos decorrentes do contrato de locação, o
locador tinha à sua disposição a actio locatio e o locatário a actio conducti.

Após a venda da casa para Orbílio, este passou a ser detentor de direito real e,
portanto, de validade erga omnes. Dessa maneira, nesse embate entre direito real Vs
direito obrigacional Tício teria que se retirar da casa.

Diante do exposto, como maneira de o advogado atuar e defender Tício, é

possível trazer três medidas:
1) Reclamar actio conductio para salvaguardar os interesses do locatário visto que
houve quebra consciente do dever jurídico. Dessa forma, o arrendador deverá
responder pelo prejuízo que poderá causar ao arrendatário (D., 19, 2, 30, 4).
2) Para a transferência da propriedade res mancipi (casa) seria necessário a
Mancipatio. Dessa maneira, o advogado poderia averiguar se, de fato, o
procedimento teria ocorrido de maneira correta. Em caso negativo, ocorreria a
nulidade do ato e, consequentemente, não haveria a transferência de propriedade
para Orbílio.
3) Propor uma conciliação entre as 3 partes Caio, Tício e Orbílio e efeturar a
transmissão das obrigações. A depender da época do ocorrido isso seria feito por
meio do sistema das Actiones utiles.

Em síntese, Mévio, detentor de direito real de coisa alheia, poderia continuar

na casa; Já Tício, caso as tentativas do advogado falhassem, estaria em um embate
entre direito real Vs obrigacional e teria que, dessa forma, se retirar da casa.
 7

2. RESOLUÇÃO DO CASO PRÁTICO À LUZ DO DRIEITO CIVIL

CONTEMPORÂNEO

Análise da situação de Caio e Tício: Aos olhos do Direito Civil brasileiro,

pode-se dizer que o advogado dirá a Tício que ele não será obrigado a se retirar do
imóvel que está alugando. De acordo com o artigo 4° da Lei 8245/91, conhecida como
Lei do Inquilinato, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o
locador reaver o imóvel alugado. Como consequência, não é permitido por lei Caio
reaver seu imóvel para vende-lo a Orbílio, prejudicando Tício.

Além disso, o artigo 22 do Código Civil de 2012 propõe que:

O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se

destina;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

Dessa maneira, além de uma suposta quebra de contrato, haveria alteração no

destino do imóvel por parte de Caio, passando a ser um imóvel a ser vendido e não mais
alugado, dentro do período previamente estipulado pelo contrato de aluguel com Tício,
ação claramente proibida pelo novo Código Civil.

Como o contrato de aluguel era de 5 anos, ou seja, de mais de 30 meses, o

proprietário poderia quebrar o contrato com pagamento de multa ao locador apenas se o
locatário desobedecesse a cláusulas ou cometesse atos ilícitos dentro do imóvel, para
demolição do local, para necessidade de reformas urgentes ou para uso próprio ou de
filhos, pais e avós, o que não foi nenhum dos casos.

Vale ressaltar também que a venda de um imóvel locado por si não é impossível.
Contudo, seria necessário cumprir requisitos definidos para que isso fosse possível, tais
quais um prazo determinado de locação, cláusula expressa de vigência na hipótese de
venda e averbação na respectiva matrícula do imóvel locado. Como conseguinte, o
locatário teria noventa dias para a desocupação. No caso presente, porém, não é possível
saber se o contrato entre Tício e Caio cumpre os dois últimos requisitos e, por isso, não
é possível abordar tal resolução.

Análise da situação de Caio e Mévio: Já no caso de Mévio, seria possível a

venda do imóvel apenas se no momento da compra e venda ele também se apresentasse
como proprietário, titular do usufruto, ocasionando a extinção do mesmo. Dessa
maneira, tanto Caio quanto Mévio teriam cada metade do valor a ser pago por Orbílio
pelo imóvel. De acordo com o artigo 1393 do novo Código Civil, não se pode transferir
o usufruto por alienação, contudo, nesse caso o que teria ocorrido seria a consolidação
do usufruto, permitido pelo art.1410, VI do CC como um dos fatores que levam ao fim
 8

do usufruto, e a extinção automática dele pela venda simultânea da nua- propriedade e

do usufruto.

Segundo Francisco Eduardo Loureiro, a inalienabilidade do usufruto não tem

nenhuma incompatibilidade com a extinção por consolidação. O que proíbe a norma
cogente é que o direito real de usufruto sobreviva sob a titularidade de terceiro, porque é
personalíssimo do usufrutuário. A transmissão, porém, se admite quando provocar a
extinção do usufruto por consolidação. São os casos da aquisição do usufruto a título
gratuito ou oneroso pelo nu-proprietário ou, então, de um terceiro que adquira
simultaneamente a nua-propriedade e o usufruto, consolidando a propriedade em suas
mãos. Não há aí propriamente alienação do direito real, mas sim modo de sua extinção
por consolidação.

É preciso destacar, porém, que essa é uma situação que só poderia ocorrer com a
permissão de Mévio. Caso contrário, não seria possível alienar a propriedade de Caio a
Orbílio com o usufruto vitalício de Mévio enquanto o usufrutuário vivesse. Ou seja,
seria permitido a Mévio, por lei, continuar a se estabelecer no local em que Caio é
proprietário enquanto vivesse e não renunciasse a seu direito.

3. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Por fim, entendemos que a solução é alterada conforme o direito que se usa. Contudo, em
ambas as codificações o direito real de propriedade é protegido.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: Volume único. 8ª Ed. Rio de Janeiro: Editora
Método, 2018.

MARKY, Thomas. Curso Elementar de Direito Romano. 8ª Ed. São Paulo: Editora Saraiva, 1992.