TASACION COMERCIAL

1.1.1. TASACIÓN DEL TERRENO

Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio de mercado
inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.

ESTUDIO
Según los valores DE
comerciales MERCADO_TASACIÓN
actuales COMERCIAL
y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado en la Calle Lopez
DATOS
Vidaurre N°1501-PP.JJ. Santa Rosa de Lima, Sub Lote 13A, tiene los siguientes Valores Unitarios.
- Datos del terreno:
1 Según el estudio de mercado se obtuvo los siguientes precios, de lotes
de terreno, con similares características, y de la zona en que se encon_
traba el lote de terreno a tasar de forma comercial.

Area: 8.00 x 20.00 m

L = 20.40 m1ER TERRENO N°1 -------- L = 20.61
Precio:m 135000.00 US$

Area: 8.00 x 20.00 m

2DO TERRENO N°2 -------- Prom. De
Precio: = 55000.00
20.51US$
m
Lados
Area: 8.00 x 20.00 m
3ERO TERRENO
F = 7.50 N°3
m -------- Precio: 40000.00 soles

- Del estudio de mercado, se determinó 3 valores unitarios:

1) 357.04 soles/m²
2) 292.36 soles/m² Promedio = 299.80 soles/m²
3) 250.00 soles/m² (Valor Comercial)

- La tasación comercial, de este terreno de un solo frente, se hará de

acuerdo al procedimiento establecido en el artículo 19 del Reglamento
Nacional de Tasaciones.

TASACIÓN COMERCIAL DE UN LOTE DE TERRENO

URBANO CON UN SOLO FRENTE A VÍA PÚBLICA
DATOS
- Datos del terreno:

L = 20.40 m L = 20.61 m

Prom. De
Lados
= 20.51 m

F = 7.50 m

PROCEDIMIENTO
Del estudio de mercado, se determinó 3 valores unitarios:
-

1 Se calcula el1)triple357.04
del cuadrado del frente del terreno y se compara con el área del
soles/m²
terreno 2) 292.36 soles/m² Promedio = 299.80 soles/m²
3) 250.00 soles/m² (Valor Comercial)
Área del terreno = 153.79 m²
- La tasación comercial, de este terreno de un solo frente, se hará de
Triple del al
acuerdo cuadrado del
procedimiento establecido en elm²
artículo 19 del Reglamento
= 168.75
frente del terreno
Nacional de Tasaciones.

2
Si el área del terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del terreno ,
se multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario del Terreno Urbano
Si el área del terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno , se
multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario del
Terreno Urbano, y se suma el producto del exceso del área de terreno por el 50%
del Valor Arancelario de Terreno Urbano.
 terreno

Área del terreno = 153.79 m²

Triple del cuadrado del

= 168.75 m²
frente del terreno

2
Si el área del terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del terreno ,
se multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario del Terreno Urbano
Si el área del terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno , se
multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario del
Terreno Urbano, y se suma el producto del exceso del área de terreno por el 50%
del Valor Arancelario de Terreno Urbano.

Triple del cuadrado del

Área del terreno
frente del terreno
154 m² ≤ 169 m²

Se multiplicará el área del terreno por el Valor Arancelario

del Terreno Urbano

RESULTADOS

1 Se procederá a calcular el valor del terreno (VT)

Valor del
terreno
= S/ 46105.41

2 Se procederá a calcular el valor total del predio (VTP), que será igual
al valor del terreno (VT)

VTP = VT
VTP = S/ 46105.41

3 Valor comercial de predio (VCP)

De acuerdo al estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se
ubica el bien materia de valuación; y teniendo en cuenta la situación
actual del mercado, el perito considera que el valor de tasación
calculado refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene
el inmueble en el mercado; por lo tanto:

VCP = VTP
VCP = S/ 46105.41

𝑇𝑖𝑝𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑚𝑏𝑖𝑜 = S/ 3.30

𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒅𝒆𝒍 𝑻𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 = 𝐔𝐒$ 13971.34 US$

1.1.2. TASACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

1.1.2.1. Valor del área techada
Para determinar el valor de la edificación, para el análisis de tasación comercial, se han tomado en cuenta
los valores proporcionados por el Suplemento técnico de la Revista “Constructivo” brindado en clase
por el docente del curso, teniendo en consideración también la depreciación por la antigüedad y estado
de conservación que le corresponde a la edificación.

El cálculo del costo por m2 se realizará mediante el uso de la ECUACION TIPOLÓGICA, mostrada en el
suplemento, adicionándose posteriormente Gastos Generales (15%), Utilidad (20%) e IGV (18%).
 COSTO DE METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIÓN POR TIPO Y AMBIENTE
COSTOS ESTIMADOS EN DÓLARES AMERICANOS. TIPO DE CAMBIO = 3.3

LUJOSO DE PRIMERA MEDIA NORMAL ECONÓMICA

+ ESTUDIO + ESTUDIO
+ RECEPCIÓN + RECEPCIÓN + RECEPCIÓN
SALA + SS.HH. VISITA + SS.HH. VISITA + SS.HH. VISITA + SS.HH. VISITA

61.45 33.89 19.78 15.39 7.47

+ BAR + BAR

COMEDOR

25.99 15.98 12.07 12.67 9.25

+ COMEDOR DIARIO + COMEDOR DIARIO
+ PATIO / LAVAND. + PATIO / LAVAND. + PATIO / LAVAND. + PATIO / LAVAND.
COCINA + DORMIT. SERVICIO + DORMIT. SERVICIO
+ SS.HH. SERVICIO + SS.HH. SERVICIO

60.30 53.52 29.46 16.08 9.82

+ SS.HH. + SS.HH. + SS.HH. + SS.HH. + SS.HH. COMPARTIDO
+ VESTIDOR + CLOSET + CLOSET + CLOSET
DORMITORIO

49.96 35.11 29.53 22.95 13.02

2 DORMITORIOS 2 DORMITORIOS 2 DORMITORIOS 1 DORMITORIO 1 DORMITORIO
CLOSET CLOSET
HABITACIÓN SALA ESTAR SALA ESTAR
2 SS.HH. 2 SS.HH. 1 SS.HH. 1 SS.HH. SS.HH. COMPARTIDO

96.67 75.11 41.30 21.85 11.67

Todo en material noble de acuerdo a las normas sismorresistente, ACI y R.N.E.
CASCO
238.66 218.48 201.65 178.28 147.25
COSTO DE M2
533.03 432.09 333.79 267.22 198.48
POR TIPO

Ejemplo de la ecuación topológica

Utilizando el cuadro de costos de metro cuadrado de construcción por tipo y ambiente, y aplicando la
ecuación topológica, hemos determinado el valor de cada metro cuadrado de área techada que tiene la
edificación objeto de tasación.

COMEDOR DE COCINA DE DORMITORIO HABITACIÓN CASCO DE US$

SALA LUJOSO
ET = + PRIMERA + PRIMERA + DE PRIMERA + NORMAL + PRIMERA + 406.39
61.45 15.98 53.52 35.11 21.85 218.48 x M2

TASACIÓN COMERCIAL DE LA EDIFICACIÓN

La vivienda se encuentra construida los dos niveles pero el segundo nivel se ocupa el 75.78m2
debido a esto la tasación de la primer nivel y cierta parte del segundo tendrán un mismo costo por
metro cuadrado de construcción por tipo y ambiente, y los 79.51m2 restantes tendrá otra ecuación
topológica.
PRIMER Y SEGUNDO NIVEL:

TASACIÓN COMERCIAL DE LA EDIFICACIÓN

AMBIENTE TIPO PRECIO POR M2

DE PRIMERA
SALA 33.89 US$/m²
Cuenta con Sala de Estudio
MEDIA
COMEDOR 12.07 US$/m²
No cuenta con Bar
NORMAL
COCINA 16.08 US$/m²
Patio/Lavand
PRIMERA
DORMITORIO 35.11 US$/m²
SS.HH/Closet
DE PRIMERA
HABITACIÓN 2 Dormitorio/Closet 75.11 US$/m²
2 SS.HH
CASCO MEDIA 201.65 US$/m²
VALOR POR M2 373.91 US$

VALOR TOTAL POR METRO CUADRADO

= 373.91 US$/m² = 1233.90 soles/m²
DE ÁREA TECHADA

TIPO DE CAMBIO 1 DÓLAR = 3.30 Soles

FACTOR DE DEPRECIACIÓN = 8.00 %

VALOR DE LA AREA TECHADA

DESCRIPCIÓN A.C V.U.E F.D V.E
1ER NIVEL 145.79 m² 373.91 US$/m² 0.92 50151.35 US$
2DO NIVEL 75.78 m² 373.91 US$/m² 0.92 26068.11 US$
COSTO DIRECTO 76219.46 US$
GASTOS GENERALES (15 %) 11432.92 US$
UTILIDAD (20 %) 15243.89 US$
102896.27 US$
IGV (18 %) 18521.33 US$
VALOR DE LA EDIFICACIÓN 121417.60 US$

V.E!1 = 121417.60 US$

SEGUNDO NIVEL:

AMBIENTE TIPO PRECIO POR M2

ECONOMICA
SALA 0.00 US$/m²
No cuenta con SS.HH
ECONOMICA
COMEDOR 0.00 US$/m²
No cuenta con Bar
NORMAL
COCINA 0.00 US$/m²
Patio/Lavand
PRIMERA
DORMITORIO 0.00 US$/m²
SS.HH/Closet
DE PRIMERA
HABITACIÓN 2 Dormitorio/Closet 0.00 US$/m²
2 SS.HH
CASCO MEDIA 201.65 US$/m²
VALOR POR M2 201.65 US$

VALOR TOTAL POR METRO CUADRADO

= 201.65 US$/m² = 665.45 soles/m²
DE ÁREA TECHADA

TIPO DE CAMBIO 1 DÓLAR = 3.30 Soles

FACTOR DE DEPRECIACIÓN = 8.00 %

 SS.HH/Closet
DE PRIMERA
HABITACIÓN 2 Dormitorio/Closet 0.00 US$/m²
2 SS.HH
CASCO MEDIA 201.65 US$/m²
VALOR POR M2 201.65 US$

VALOR TOTAL POR METRO CUADRADO

= 201.65 US$/m² = 665.45 soles/m²
DE ÁREA TECHADA

TIPO DE CAMBIO 1 DÓLAR = 3.30 Soles

FACTOR DE DEPRECIACIÓN = 8.00 %

VALOR DE LA AREA TECHADA

DESCRIPCIÓN A.C V.U.E F.D V.E

2DO NIVEL 79.51 m² 201.65 US$/m² 0.92 14750.54 US$

COSTO DIRECTO 14750.54 US$
GASTOS GENERALES (15 %) 2212.58 US$
UTILIDAD (20 %) 2950.11 US$
19913.22 US$
IGV (18 %) 3584.38 US$
VALOR DE LA EDIFICACIÓN 23497.60 US$

V.E!2 = 23497.60 US$

1.1.2.2. Valor de las obras complementarias

CUADRO DE VALORES DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

VALOR
DESCRIPCIÓN UND. METRADOS F.D V.O.C
UNITARIO

Tanque elevado Glb 1 535 0.92 492.2

Portón metálico Glb. 7.5 332.68 0.92 2295.492
Cisterna Glb. 5 987.87 0.92 4544.202
VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS 2221.79 US$

𝐕. 𝐎. 𝐂 =2221.79 US$

1.1.2.3. Valor de la edificación

𝑉. 𝐸 = V. E! 1 + V. E! 2 + VOC

𝑉. 𝐸 =121417.60 US$+ 23497.60 US$+ 2221.79 US$

𝑽. 𝑬 =147136.99 US$

1.1.2.4. VALOR TOTAL DEL PREDIO

𝑉. 𝑇. 𝑃 = 𝑉. 𝐸 + 𝑉. 𝑇

𝑽. 𝑻. 𝑷 =147136.99 US$+13971.34 US$

𝑽. 𝑻. 𝑷 =161 108.33 US