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30 Consumo colaborativo: aplicaciones para el alquiler de
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36 “Responsabilidad de aparejadores, arquitectos técnicos de
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44 Caso Práctico
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50 Financiación
Impresión Evaluación de títulos hipotecarios en el segundo trimestre
Rotoatlántica
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54 Mercado
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62 Técnica
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a un profesional especialista en la materia.
72 Internet inmobiliario
74 Tribuna
76 Ahora preocupa
 editorial

Primavera
inmobiliaria
El verano que empieza a languidecer nos anuncia un otoño
inmobiliario muy internacional. Fue nuestra cabecera la que
introdujo en España conceptos inmobiliarios muy novedosos
del último año, todos ellos con origen en operaciones coman-
dadas por operadores internacionales. Sirvan de ejemplo los
conceptos que están en nuestra hemeroteca, conocidos como
skin sale, tennant seller y seller assitant form, todos ellos ab-
solutamente revolucionarios y que ahora se están empezando
a aplicar en España. Sus resultados pueden ser espectacula-
res, ya que son técnicas fácilmente aplicables que generan
irremediablemente un incremento del negocio inmobiliario.
Estén atentos, sean valientes y podrán convertir el próximo
otoño inmobiliario en una apasionada primavera inmobiliaria
llena de actividad económica.

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Inmueble | 3
En breve

Cuando decidimos vender un inmueble es clave ha-

cerlo con rapidez. El método “tenant seller” acelera
siempre el proceso de venta sin generar por sí mismo
minoración del precio.
A fondo. Pág. 26.

En los últimos meses el consumo colaborativo ha

inundado sectores como el automovilístico o la com-
praventa textil. Ahora, llega al sector inmobiliario,
pero ¿cómo afecta a los profesionales del sector?
A fondo. Pág. 30.

En muchas ocasiones necesitamos asegurarnos de

que la compraventa de un inmueble que hemos acor-
dado se llegue finalmente a formalizar, pero ¿cuál es
la forma correcta de legalizar este acuerdo entre las
partes?
Caso práctico. Pág. 44.

Cuando realizamos operaciones inmobiliarias los im-

puestos suelen gravar con cifras, en ocasiones, muy
cuantiosas nuestro presupuesto. A partir de las refor-
mas fiscales que han entrado en vigor en este 2015,
podemos reducir de forma notable estas cantidades.
Fiscal. Pág. 58.

4 | Inmueble
 hemos de saber
Los jóvenes son más emprendedores que los
adultos
Definitivamente se ha comprobado que los jóvenes
tienen un espíritu emprendedor más acusado que el de
los adultos. El nuevo informe GEM titulado “Potencial
futuro – la perspectiva del GEM sobre el emprendimien-
to de los jóvenes en 2015” publicado por el Global En-
trepreneurship Monitor (GEM) evidencia una iniciativa
emprendedora mucho más pronunciada en la franja de
edad de los 18 a los 34 años que en las siguientes. El estu-
dio, que analiza 5 regiones del mundo: África subsaharia-
na, Oriente Medio y África del norte (MENA), el Sudeste
asiático, América latina y el Caribe, y los países occiden-
tales, concluye que los jóvenes están 1,6 veces más abier-
tos a la idea de lanzar un nuevo negocio que los adultos.
El informe ha analizado, a través de estas 5 áreas geo-
gráficas, los datos recopilados entre 2012 y 2014 y ha
puesto en evidencia lo que motiva a los jóvenes empren-
dedores, así como los elementos que pueden impactar en
sus logros y sus fracasos.
El Director General de GEM, Mike Herrington, explica
porqué este informe ha decidido centrarse en los jóve-
nes: “la falta de oportunidades de empleo, sobretodo en-
tre los jóvenes, es un problema importante en el mundo.
La crisis económica y el difícil contexto económico mun-
dial han exacerbado este fenómeno. Hoy en día alentar
a los jóvenes para que se lancen a desarrollar iniciativas
empresariales está percibido como un reto estratégico
necesario para ayudarles a entrar en el mercado laboral y
para explotar su potencial de contribución a un desarro-
llo económico sostenible.”
Hacienda ha preparado el listado de morosos
a pesar de que la Reforma de la Ley General
Tributaria no esté aprobada
Hacienda ya tiene una lista de morosos (personas que
deben más de un millón de euros al Fisco). Este listado,
según ha podido saber este medio, quedó cerrado el 31
de julio. Hacienda no notificará a los afectados que están
en la lista hasta que no esté aprobada la Reforma de la
Ley General Tributaria. En ámbitos jurídicos se critica
que este cierre de la lista se haya realizado antes de estar
aprobada la Ley que daría cobertura legal a esta actua-
ción. No obstante, el arriesgado proceder del Ministerio
de Montoro aún ha llegado a más. Según se ha podido
saber, fue el Consejo de Estado el que impidió que no se
incluyeran en este listado de morosos las deudas aplaza-
das o suspendidas, que Hacienda sí incluía en sus borra-
dores. Afortunadamente, Hacienda escuchó el aviso del
Consejo de Estado, pero aun así actuaciones como esta
dan razón a los sectores que critican la ligereza con la que
actúa el Ministerio de Hacienda desde un punto de vista
técnico-jurídico.
El 90% de los potenciales compradores, buscan
financiación antes que piso
La financiación sigue siendo la gran dificultad de los
españoles a la hora de adquirir una vivienda. Según un
estudio con 110 agencias repartidas por todo el país y 60
más a nivel internacional, tan solo un 17% de los compra-
dores de vivienda llegan al notario sin necesidad de pasar
por su entidad bancaria.
La inmensa mayoría de compradores han echado sus
cuentas, han elaborado un presupuesto orientativo sobre
cuanto podrían llegar a solicitar al banco, han recogido
información sobre las ofertas hipotecarias del momento,
pero “Menos del 50% de los compradores que necesitan
financiación se han sentado con el director de su oficina
bancaria para solicitar información sobre cuál es el im-
porte máximo del préstamo que podrían obtener”, afirma
Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.
En términos generales, una persona o una pareja que
ingresen 3.000 euros al mes, podrían acceder a una hi-
poteca de 200.000 euros, a pagar en 35 o 40 años. Estas
mismas personas, con unos ingresos totales de 2.000
euros al mes solo lograría a una hipoteca de 100.000,
mientras que si ganaran 4.000 euros al mes, el préstamo
podría ser de 300.000 euros.
Con esta simple información, “el comportamiento
más prudente sería no adelantar ninguna señal al futuro
vendedor antes de visitar a la entidad financiera y lograr
un compromiso de concesión de crédito” afirma Duque.
La situación ha cambiado mucho desde que empezó la
crisis, cuando el comprador daba por hecho que la con-
cesión del crédito estaba casi asegurada. Sin embargo,
“nuestra recomendación actualmente es conocer exacta-
mente cual es nuestro límite económico, y con qué enti-
dades podemos contar, antes de iniciar la búsqueda de la
vivienda”, concluye.
El precio de la vivienda cae un 5,48% frente al
Inmueble | 5
actualidad
año pasado
El precio de la vivienda de segunda mano sigue estabi-
lizándose, arrojando algunos repuntes leves y caídas muy
moderadas. Según el informe mensual de precios de ven-
ta realizado por el portal inmobiliario www.pisos.com, la
vivienda usada en España ha registrado un precio medio
de 1.505 euros por metro cuadrado en julio de 2015. En
comparación con el mismo mes de 2014, la caída alcanza
el -5,48%. Frente al pasado mes de junio, la bajada es del
-0,39%.
La puesta a punto del mercado de la vivienda tras los
años de fuertes correcciones sigue su curso, mostrando
un panorama cada vez más equilibrado en lo que respec-
ta a los precios de venta. “Aunque las caídas todavía pre-
valecen, los porcentajes de bajada están perdiendo mús-
culo”, señala Miguel Ángel Alemany, director general
de pisos.com. En este sentido, el responsable del portal
inmobiliario indica que pequeños repuntes van ganando
presencia de forma muy progresiva en determinadas zo-
nas: “Estos leves movimientos al alza no nos cogen por
sorpresa, dado que se están produciendo en grandes ca-
pitales con una demanda fuerte donde el excedente que
interesaba se ha absorbido por completo”.
Para Alemany, “hay una correlación lógica entre la es-
tabilización del sector y la respuesta positiva que están
experimentando los datos de compraventa y la concesión
de hipotecas”. No obstante, el directivo insiste en que “el
crédito debe manejarse con cautela por parte de las en-
tidades para no acelerar el ritmo de la recuperación en
exceso, puesto que la situación económica de las fami-
lias todavía arrastra cierto retraso”. En opinión de Ale-
many, “hemos conseguido depurar el sector, pero aspec-
tos como un posible giro en la evolución del Euríbor o el
escenario político que dibujarán las próximas elecciones
generales invitan a la prudencia”.
Los bancos continúan captando clientes tras la
recesión
Los datos de la Estadística de Hipotecas publicados
hoy por el INE correspondientes al pasado mes de mayo
reflejan un incremento del 10,9% en la concesión de hi-
potecas respecto al mismo mes del año anterior.
“Este mes asistimos a la duodécima subida consecuti-
va en la concesión de créditos, con un registro de 19.732
hipotecas sobre viviendas inscritas” explican expertos de
fotocasa. “El cambio respecto al año pasado es importan-
te, ya que los datos obtenidos en julio de 2014 eran ne-
6 | Inmueble
gativos y reflejaban una caída del -3,4% respecto a 2013.
Sin embargo, el dato de hace un año reflejaba también
que se frenaba considerablemente la caída en la conce-
sión de hipotecas”, añaden.
“Datos continuados como los de este mes demuestran
que empieza a normalizarse el sector, que aumenta la de-
manda de pisos y, por tanto, la de hipotecas. Los bancos,
aunque siguen aplicando medidas restrictivas, continúan
con la captación constante de nuevos clientes tras años
de recesión”, explican.
La financiación fluye a buen ritmo, pero aún
estamos muy lejos de los máximos históricos
A tenor de la Estadística de Hipotecas publicada ayer
por el Instituto Nacional de Estadística, podemos afir-
mar que se cumple un año de crecimientos interanuales
continuados en la estadística de concesión de hipotecas.
La financiación fluye a buen ritmo, algo que resultaba
muy necesario para la recuperación del sector. Si bien
todavía estamos muy lejos de los máximos históricos,
cuando se firmaban cuatro veces más hipotecas que aho-
ra, debemos recordar que dichas cifras no eran sinónimo
de sostenibilidad en el mercado.
Por otro lado, sería más que deseable que no se vol-
viese a repetir una situación de endeudamiento como la
que desencadenó la crisis en 2007, cuando se superaban
las 100.000 hipotecas al mes. No es bueno para nadie,
ni para las entidades, ni para los promotores, ni para los
compradores. Lo ideal sería encontrar un punto medio
que permita que el mercado crezca de forma ordenada y
sin sobresaltos.
Es de esperar que esta estadística siga al alza, puesto
que las hipotecas han recuperado terreno y vuelven a eri-
girse como el producto estrella de la banca. Claramente,
la situación económica mejora, puesto que el apalanca-
miento de las familias ha disminuido, al tiempo que la
renta disponible y el empleo van reactivándose.
Las inmobiliarias auguran que las ventas de
viviendas en la costa crecerán un 10% este año
Del estudio se desprende que la inmobiliaria crecerá
alrededor de un 10% en varios destinos de playa como
la Costa del Sol, entre un 5 y un 7% en grandes ciudades
como Madrid o Zaragoza y alrededor de un 3% en locali-
dades de interior.
 El responsable de IPE, José Antonio Pérez, ha declara-
do hoy a los medios que la Costa del Sol ha despegado en
el sector inmobiliario, ya que el volumen de compraventa
ha aumentado en más de un 10% en la provincia de Má-
laga, donde se gesta más de un 5 % de las operaciones de
compraventa nacionales.
De confirmarse la tendencia actual de crecimiento de
las compraventas inmobiliarias, el informe señala que
Andalucía tendría una cuota superior al 20% del negocio
inmobiliario nacional, y Málaga más de un tercio del vo-
lumen de la actividad andaluza.
Ha apuntado que se espera que a finales de este ejer-
cicio la reducción del “stock” de viviendas en este litoral
alcance el 50% , y ha anunciado que la obra nueva pre-
senta síntomas de recuperación pese haber caído hasta
un 90%.
Pérez también ha recalcado el repunte en el mercado
de viviendas de lujo, debido a las ventajas en el cambio
de divisas para los clientes británicos o estadounidenses
y la estabilidad que ofrece España en materia de seguri-
dad respecto a otros países.
El mercado del suelo también presenta una subida, se-
gún el presidente de la IPE, que ha asegurado que varios
bomberos de Canadá han invertido en suelos en la Costa
del Sol buscando una rentabilidad que les garantice a lar-
go plazo sus pensiones.
Por otra parte, Pérez ha explicado que la forma de
pago por transferencia bancaria en las compraventas in-
mobiliarias ejemplifica el constante trasvase de dinero
del sistema financiero al inmobiliario, a niveles de 60%
al contado frente a 40% hipotecado.
El coste de la financiación para las entidades
financieras españolas se mantiene durante el
primer trimestre de 2015
Durante el primer semestre de 2015 la actividad emi-
sora de las entidades de crédito se mantuvo relativamen-
te estable a pesar de las mejoras en las condiciones de
acceso a los mercados de financiación mayorista.
Inmueble | 7
actualidad
Las incertidumbres sobre un tercer episodio de crisis
soberana en Grecia no se han extendido a otros países
periféricos, incluyendo España, como sí ocurrió en los
dos episodios anteriores.
Esto ha permitido que la prima de riesgo del soberano
español se haya mantenido en niveles estables y que, pa-
ralelamente, el coste de la financiación para las entidades
financieras españolas no se haya visto encarecido.
Los agentes inmobiliarios piden que se regule la
profesionalidad del sector
Con la entrada en el sector inmobiliario de nuevos
operadores, como las socimis o Sareb, el Colegio Oficial
de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Ma-
drid supone que ha llegado el momento de proporcionar
mayor seguridad jurídica al sector inmobiliario. Piden el
estableciendo de un nuevo marco legislativo que les per-
mita prevenir los efectos negativos de futuras burbujas
inmobiliarias.
8 | Inmueble
Según los agentes de la propiedad, “el sector inmo-
biliario cada vez es más heterogéneo y evoluciona hacia
fórmulas que impiden de alguna forma establecer un
escenario regulatorio de mínimos que permita aportar
transparencia y seguridad jurídica”.
Además, creen que sería el momento idóneo de hacer
cambios normativos que permitan proteger a los consu-
midores en las transacciones inmobiliarias.
Por ejemplo, en Cataluña y País Vasco ya existe un
registro autonómico de profesionales del sector inmobi-
liario.
La renta de alquiler de las habitaciones en
pisos compartidos cae un 19,07% frente al año
pasado
Compartir piso es una tendencia que se consolida cada
vez más. Según un estudio realizado por una conocida
web inmobiliaria, la renta media en España ha bajado
con respecto al pasado año un 19,07%, pasando de los
272,30 euros mensuales de 2014 a los 228,69 de 2015.
Madrid y Barcelona capital aglutinan el 28,53% de la
oferta, mientras que el 34,56% de la demanda se concen-
tra en estas mismas ciudades. En cuestión de género, el
53,55% de los futuros inquilinos son chicas, mientras que
el grupo de edad más numeroso es el que va de los 18 a
los 25 años, abarcando el 49,66% del total. No obstante,
este intervalo pierde 3,76 puntos frente a 2014, siendo
el de los demandantes de entre 46 y 60 años el que más
crece, pasando del 5,82% de 2014 al 7,22% de 2015. Los
inquilinos de 36 a 45 años también se incrementan bas-
tante: del 9,75% de 2014 al 11,10% de 2015.
El precio de las habitaciones de alquiler ha caído por-
que este producto ha crecido mucho en toda España, exis-
tiendo viviendas compartidas en lugares donde antes la
representación era prácticamente nula. Asimismo, aun-
que la renta media nacional es más asequible, en encla-
ves como Madrid y Barcelona, los potenciales inquilinos
siguen estando por encima de la oferta, lo que presiona
las mensualidades al alza. Lo que ha quedado demostra-
do es que compartir piso no es una opción exclusiva de
los jóvenes, aunque sigan siendo más numerosos, han
perdido empuje a favor de inquilinos más mayores, que
encuentran en este mercado la respuesta perfecta a su
particular situación económica y laboral.
El alquiler de oficinas aumenta un 20% en
Barcelona
Tras cinco años de bajadas de precios y de una deman-
da poco activa, el mercado de oficinas se está reactivando
fuerte en Barcelona.
De hecho, la consultora inmobiliaria especializada en
la gestión de patrimonios, Cat Real Estate, que supera
por primera vez los 400 millones de euros en volumen
de patrimonios inmobiliarios administrados, ha cerrado
el mejor trimestre de los últimos cinco años. Tanto es
así, que ha firmado varios nuevos contratos entre los que
destaca el alquiler de 1.200 m2 para la mutua Mutuam,
situada en la calle Provenza, 392.
“Los precios han dejado de bajar y en las mejores ubi-
caciones están empezando a remontar motivados por
una demanda de calidad, que valora las localizaciones y
el estado de las oficinas. Un claro ejemplo es la calle Pa-
seo de Gracia donde se han superado los 18 € por m2”,
añade Nacho Castella, CEO de Cat Real Estate.
En los últimos años en el centro de la ciudad varios
edificios han cambiado su uso pasando de oficinas a ho-
telero, reduciendo de esta manera la oferta disponible.
Lo más significativo es que la demanda futura es real,
en este sentido la Consultora Cat Real Estate tiene man-
datos para localizar oficinas que sumadas superan los
3.000 m2.
La reactivación de la demanda de alquiler está provo-
cando que los inversores vuelvan a confiar en este mer-
cado y reactiven también el mercado de inversión en ac-
tivos de oficinas, siendo la rentabilidad exigida en zona
centro del 5%.
Cat Real Estate continúa liderando el mercado inmo-
biliario de inversiones en Barcelona y Madrid, con una
previsión de cierre para este 2015 con cifras muy positi-
vas. Más de 80 operaciones intermediadas con un volu-
men de patrimonio inmobiliario en administración que
por primera vez supera los 400 millones de euros. Ante
este aumento de operaciones y con una demanda activa,
el Grupo inmobiliario ha ampliado sus oficinas principa-
les de Barcelona y ha duplicado su plantilla.
Las revisiones de rentas de los contratos de
arrendamiento urbanos después de la Ley
2/2015, de desindexación de la economía
española
La Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de
la economía española, ha introducido importantes cam-
bios en la revisión de rentas de los contratos de arrenda-
mientos urbanos ya que aquellos nuevos contratos que
no prevean expresamente la revisión periódica no verán
actualizada la renta durante su vigencia.
Esta ley tiene como objetivo evitar que los valores mo-
netarios en el sector público y las rentas en arrendamien-
tos urbanos y rústicos sean modificados de forma auto-
mática en virtud de índices de precios (habitualmente el
IPC) o fórmulas que los contengan.
Desde el día 1 de abril de 2015 el artículo 18 de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994
ha sido reformado por la Ley 2/2015, de desindexación
de la economía española en lo que respecta a la revisión
de la renta en el sentido de que no se aplicará revisión
de rentas a los contratos de arrendamientos si no existe
pacto expreso al respecto.
El volumen de inversión industrial y logística en
España se situó en 386 millones de euros hasta
junio
Inmueble | 9
actualidad
En el primer semestre del año se ha alcanzado un vo-
lumen de inversión de 386 millones de euros en el mer-
cado inmobiliario industrial y logístico español. Se trata
de una cifra considerablemente superior a la registrada
en el mismo periodo de 2014, en el que tan solo se in-
virtieron 113 millones de euros, según datos de CBRE,
primera compañía a nivel internacional en consultoría y
servicios inmobiliarios.
Entre los factores que han contribuido a este aumento
se encuentra la mayor facilidad de acceso a la financia-
ción y la expectativa de un incremento de las rentas. Los
inversores internacionales continúan viendo a España
como un mercado interesante previo análisis de la locali-
zación y la tipología del activo. Los fondos de inversión y
las socimis han sido los principales compradores.
Madrid y Guadalajara concentraron la mayor parte de
la actividad, aunque también se registraron operaciones
puntuales en otras ciudades españolas. Entre ellas cabe
destacar la compra por parte de Merlin Properties del
portfolio de Testa, repartido en varias localizaciones, con
una superficie total de 209.000 m². También destaca la
compra por parte de Rockspring de dos naves logísticas,
en construcción, a Montepino en Torrejón de Ardoz, con
una superficie de 49.000 m², y que estarán finalizadas en
el primer trimestre de 2016.
En Barcelona, con dos transacciones registradas,
destaca particularmente la compra por parte de Baraka
Global Invest a Inbisa de las instalaciones de la empresa
Alstom en Santa Perpetua de Mogoda, con una superficie
de 370.000 m² y por un valor de 60 millones de euros.
Tanto el aumento de liquidez y de la actividad com-
pradora como la escasez de producto existente en el mer-
cado, ha permitido la compresión de las rentabilidades
prime desde el año 2012 situándose en la actualidad en-
tre el 6,5% y el 7%.
El Gobierno rebaja un 2,2% la factura de la luz
mediante un recorte de los peajes
El Gobierno aplicará una bajada media del 2,1% en la
factura de electricidad, que será del 2,2% para los consu-
midores domésticos, tras un recorte en la partida desti-
nada a sufragar los costes regulados del sistema eléctrico,
anunció la vicepresidenta del Ejecutivo, Soraya Sáenz de
Santamaría, tras el Consejo de Ministros.
La iniciativa forma parte de un real decreto ley de
medidas urgentes aprobado por el Gobierno y se adop-
10 | Inmueble
ta después de que la reforma energética haya permitido
“eliminar” el déficit de tarifa, explicó la vicepresidenta
del Gobierno.
El Gobierno también ha decidido “disminuir las car-
gas administrativas” para el autoconsumo de electricidad
realizado por pequeños consumidores, así como aprobar
el acuerdo de prejubilaciones anticipadas en la minería
del carbón alcanzado esta semana entre el Ministerio de
Industria y los sindicatos.
Hipoteca multidivisa: no existe error vicio si el
cliente conoce de los riesgos de la operación
contratada
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha
resuelto sobre un recurso extraordinario por infracción
procesal y de casación dimanante de un procedimiento
en el que se instaba la nulidad del clausulado de las escri-
turas de préstamo multidivisa, suscrito por los recurren-
tes con una entidad bancaria.
La sentencia, de la que es ponente el Magistrado D.
Rafael Sarazá Jimena, señala que lo que coloquialmente
se conoce como “Hipoteca multidivisa”, es un préstamo
con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la
moneda en la que se referencia la entrega del capital y
las cuotas periódicas de amortización es una divisa, entre
varias posibles, a elección del prestatario, y en el que el
índice de referencia sobre el que se aplica el diferencial
para determinar el tipo de interés suele ser distinto al
Euribor. Por tanto, los riesgos de este tipo de instrumen-
to financiero exceden a los propios de los préstamos hi-
potecarios a interés variable solicitados en euros, pues al
riesgo de variación del tipo de interés se añade el riesgo
de fluctuación de la moneda.
El Pleno de la Sala considera que no es de aplicación
al litigio la normativa del Texto Refundido de la Ley Ge-
neral para la Defensa de Consumidores y usuarios, por
cuanto que los recurrentes, aun siendo personas físicas,
no ostentaron en esa relación jurídica la condición de
consumidores, pues no actuaban en un ámbito ajeno a
una actividad empresarial o profesional, pues se vinculó
la solicitud del préstamo hipotecario multidivisa a las ac-
tividades de promoción inmobiliaria en las que se invo-
lucró la parte recurrente.
En el caso enjuiciado, la celebración del contrato ob-
jeto del litigio fue anterior a la Directiva 2014/17/UE
del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero
de 2014, sobre contratos de crédito celebrados con los
consumidores para bienes inmuebles de uso residencial,
cuyo plazo de transposición aún no ha transcurrido y por
ello no resulta aplicable al caso.
Cifuentes suprime el Ivima 31 años después de
su creación
La recientemente nombrada Presidenta de la Comuni-
dad de Madrid, Cristina Cifuentes, ha decidido poner fin
al Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima).
Cifuentes fundamenta este cambio en la creación de
un nuevo organismo, la Agencia de Vivienda Social de la
Comunidad de Madrid, cuyas funciones serán las del an-
tiguo Ivima y el Instituto de Realojamiento e Integración
Social (Iris).
El Ivima se creó en 1984 como un organismo autóno-
mo y durante estos 31 años ha facilitado vivienda prote-
gida a más de 72.000 personas.
La morosidad de las Comunidades de
Propietarios alcanza los 1854,71 millones de
euros en 2014
El Estudio, elaborado por el Observatorio de las Co-
munidades de Propietarios, establece que las entidades
financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públi-
cas de gestión alcanzan el 24% de la mora, y que esta
morosidad ha subido de los 341,62 millones de euros de
2013, a los 445,13 millones de euros de 2014.
Igualmente, el porcentaje de morosos accidentales,
que son aquellos que no pueden abonar sus cuotas por
problemas económicos derivados de la situación de cri-
sis laboral y económica, alcanza el 51%, y respecto a los
morosos intencionales y profesionales, que son los que
pueden pagar, pero no lo hacen, constituyen el 25% de
los propietarios de inmuebles.
El Informe corrobora que las entidades financieras si-
guen adjudicándose inmuebles y su comportamiento, en
Inmueble | 11
actualidad
cuanto a los pagos de las cuotas de comunidad, se carac-
teriza por el sistemático retraso, atendiendo estos pagos
cuando es necesario para la transmisión del inmueble a
terceros o, en su caso, son objeto de reclamación de pago
por parte de las comunidades de propietarios.
En el año 2013 entró en vigor la Ley de rehabilitación,
regeneración y renovación de espacios urbanos, con
el objetivo de fomentar la rehabilitación obligatoria de
aquellos edificios que superen los 50 años al llegar al año
2018, rehabilitación que conllevaría un importante aho-
rro energético en los edificios.
Para el Observatorio de las Comunidades de Propie-
tarios, rehabilitar un parque de más de 25 millones de
viviendas donde la mitad de ellas tiene más de 30 años,
y una quinta parte, más de 50 años, es realmente difícil,
dado que el 41% de los propietarios no podrán asumir
ningún coste extraordinario para sufragar los gastos de
la rehabilitación, regeneración y renovación de espacios
urbanos.
Este Informe concluye que en 2014 la morosidad en
comunidades de propietarios se encuentra prácticamen-
te dividida en dos grandes grupos: el 51% de los propie-
tarios que no pagan porque no pueden o encuentran una
gran dificultad, y los que, representando a entidades fi-
nancieras, sociedades inmobiliarias y morosos profesio-
nales o intencionales no pagan disponiendo de recursos
para ello. Es decir, el 49% restante.
El Observatorio de las Comunidades de Propietarios
tiene como objetivo analizar la situación actual de las
deudas comunitarias por recibos impagados, así como
sus posibles soluciones en una situación de crisis que
requiere una gestión profesional de la máxima cualifica-
ción que garantice los derechos de consumidores y usua-
rios en un bien tan esencial como es la vivienda.
En 2015 habrá una única tarifa de IRPF y se
bajará el tipo de retención de los autónomos
El Gobierno de España prepara una nueva tarifa del
IRPF que se aplicará para todo el año 2015.
Probablemente será aprobada en el Consejo de mi-
nistros del próximo viernes día 10 de julio de 2015. El
gravamen mínimo se situará en el entorno del 19,5% y el
máximo en el 46%. Igualmente es muy probable, que se
acuerde que el tipo de retención de los autónomos, que
por regla general se sitúa en el 19%, pase a fijarse en un
15%, porcentaje que hasta ahora solo podían aplicarse
12 | Inmueble
los trabajadores por cuenta propia que ganasen menos
de 15.000 euros al año.
JURISPRUDENCIA
ADMINISTRATIVO - VULNERACIÓN DEL
PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENE-
FICIOS Y CARGAS
Los planes generales de ordenación urbana
deben justificar la reserva para viviendas de
protección pública
Tribunal Supremo. Sala de lo Contencioso-Ad-
ministrativo – 27/05/2015
Se declara que ha lugar al recurso de casación inter-
puesto por los demandantes contra sentencia parcial-
mente estimatoria de la Sección Segunda de la Sala de
lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de
Justicia del País Vasco, sobre impugnación de acuerdo de
aprobación de PGOUM.
La Sala declara que la casación ha lugar, porque el Plan
General no explica ni justifica la adscripción del sistema
general del Parque Fluvial al ámbito concreto, ni tampo-
co la reserva en dicho ámbito de un 67% para vivienda de
protección pública, que representa 21 puntos superior a
la media reservada con dicho fin, que es del 46%, con lo
que se vulnera el principio de equidistribución de benefi-
cios y cargas, aun cuando el sistema de actuación sea por
expropiación, ya que tales determinaciones han de reper-
cutir en una reducción del justiprecio expropiatorio.
Puede leer el texto completo de la sentencia en www.
ksp.es Marginal: 69344374
CIVIL - LIQUIDACIÓN DE CONTRATO DE
EJECUCIÓN DE OBRA
El Tribunal Supremo se pronuncia sobre la
cantidad a indemnizar por el incumplimiento en
la entrega de vivienda
Tribunal Supremo. Sala Civil – 13/03/2015
Se declara haber lugar al recurso extraordinario por
infracción procesal interpuesto por la demandada prin-
cipal contra sentencia de la Audiencia Provincial de Viz-
caya (Sección 5ª), parcialmente estimatoria de demanda
sobre reclamación de cantidad, y desestimatoria de re-
convención sobre resolución de contrato y reclamación
de cantidad.
La Sala declara que la sentencia impugnada declara
que la deuda de la demandada a favor de la demandante
alcanza la cantidad de 743.851 euros y condena a la refe-
rida demandada a la entrega de las viviendas A-16 y A-25
por la cantidad de 401.925,50 euros cada una; pero, pese
a exceder el valor de las referidas viviendas de la cantidad
adeudada, condena también a la demandada al pago de
otros 98.000 euros, con devengo de intereses por mora
procesal desde la fecha de la sentencia de primera ins-
tancia.
Ahora la parte demandada -recurrente- interesa que,
previa estimación del recurso, se declare que no procede
la condena, aparte de a la entrega de las viviendas A-16
y A-25, al pago de cantidad en metálico alguna ya que
el precio, IVA incluido, de dichas viviendas fijado en
803.851 euros (en el escrito de recurso se dice, por error,
893.851 euros) sirve para pagar el importe de la deuda de
la obra ascendente a 743.851 euros más los 60.000 euros
por mejoras en las viviendas, debiendo mantenerse en lo
demás la sentencia recurrida.
En consecuencia, ha de estimarse la alegación de in-
congruencia puesto que la pretensión de condena al pago
de 98.000 euros -49.000 euros por cada vivienda- única-
mente tenía sentido en el caso de que el valor de las cita-
das viviendas a entregar no fuera suficiente para cubrir la
cantidad adeudada por la demandada a la demandante,
lo que no ocurre en el presente caso.
Puede leer el texto completo de la Sentencia en www.
ksp.es Marginal: 69338762
PENAL - RESPONSABILIDAD POR DEFEC-
TOS EN LA CONSTRUCCIÓN
La falta de comprensión en los informes
periciales debe ser suplida en los
correspondientes interrogatorios
Audiencia Provincial de Málaga. Sala Penal –
06/03/2015
Inmueble | 13
actualidad
Se estima el recurso de apelación interpuesto contra
sentencia desestimatoria del Juzgado de Primera Instan-
cia número Cuatro de Málaga, sobre reclamación por de-
fectos de la construcción.
La Sala declara que la prueba pericial, objetiva e im-
parcial, ratificada y sometida a contradicción de las par-
tes en el acto del juicio oral, es lo suficientemente explí-
cita como para llevar a cabo su acogimiento, no siendo
entendibles las razones que llevaran a la juzgadora de
instancia a su rechazo pues, como todo informe técnico,
en él concurren apartados que se hacen de difícil com-
prensión a persona no experta en la materia, pero es lo
bastante entendible en lo que interesa, aparte de que du-
rante el interrogatorio ofreciera toda clase de explicacio-
nes que son perfectamente comprensibles, lo que debe
llevar a acordar la estimación del recurso en los términos
que se expresarán en la parte dispositiva de la presente
resolución.
Puede leer el texto completo de la Sentencia en www.
ksp.es Marginal: 69343574
14 | Inmueble
CIVIL - ACCIÓN DIVISORIA DE COSA COMÚN
No caben en la atribución de la vivienda tras
divorcio regímenes de carácter indefinido o
vitalicio
Audiencia Provincial de Cádiz. Sala Penal –
02/03/2015
Se estima el recurso de apelación interpuesto contra
sentencia parcialmente estimatoria dictada por el Iltmo.
Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº
2 de los de Cádiz, sobre acción divisoria.
La Sala declara que la sentencia dictada incurre en
error, pues independientemente de la aplicación o no del
sistema previsto para matrimonios en el Código Civil (art
96), lo que no cabe cuando se trata de matrimonios es
una atribución de la vivienda con carácter indefinido o
vitalicio en favor de uno de los cónyuges, por lo que si en
caso de matrimonio no cabe esa atribución, mucho me-
nos a los no casados, que se rigen por otros preceptos.
 En consecuencia, no debe entenderse que sea aplica-
ble tal precepto a las uniones de hecho, por lo cual segui-
rá rigiéndose la atribución de la vivienda por las normas
relativas al título adquisitivo, es decir según las normas
de la comunidad de bienes, que es lo que eligieron las
partes, y que no atribuyen a ninguno de los copartícipes
una preferencia sobre los demás para utilizar el bien co-
0mun, por lo cual debe revocarse parcialmente la sen-
tencia de instancia, dejando sin efecto la atribución con
carácter exclusivo y sin límite temporal a la mujer de la
vivienda, desestimando en dicho punto la demanda pre-
sentada por la misma.
Puede leer el texto completo de la Sentencia en www.
ksp.es Marginal: 69342640
ADMINISTRATIVO - EXPROPIACIÓN FORZO-
SA
La pérdida del objeto conlleva la nulidad de
todo el procedimiento expropiatorio
Tribunal Supremo. Sala de lo Contencioso-
Administrativo – 20/04/2015
Se declara que no ha lugar, por pérdida de objeto, al
recurso de casación interpuesto contra sentencia de la
Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Adminis-
trativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comuni-
dad Valenciana, de inadmisión de recurso contencioso
administrativo.
La Sala declara que la nulidad del procedimiento ex-
propiatorio, acordada por la sentencia de 15 de abril de
2010, alcanza todos los actos posteriores a la citación
para el levantamiento de las actas previas, lo que incluye
por tanto el acuerdo del justiprecio del Jurado Provincial
de Expropiación de Alicante, de donde se sigue que pier-
da su razón de ser la discusión sobre la determinación
del justiprecio, a la que se refería el presente recurso de
casación, que por ese motivo ha quedado vacío de conte-
nido y sin objeto.
Puede leer el texto completo de la Sentencia en www.
ksp.es Marginal: 69338885
MERCANTIL- ACCIÓN RESCISORIA
No procede la resolución del contrato de
compraventa de vivienda por incumplimiento
del plazo de entrega previsto en el plan de
viabilidad del procedimiento concursal
Tribunal Supremo. Sala Penal - 26/03/2015
Se estima el recurso de casación interpuesto contra
sentencia estimatoria de la Audiencia Provincial de Va-
lencia, (Sección 6ª), sobre acción rescisoria.
La Sala declara que no procede la resolución del con-
trato de compraventa de vivienda por incumplimiento
del plazo de entrega previsto en el plan de viabilidad que
acompañaba al Convenio aprobado en el procedimiento
concursal de la entidad promotora. Los acreedores deben
estar y pasar por el contenido del convenio.
Ni la infracción del plan de viabilidad podía constituir
la “ratio decidendi” de la sentencia recurrida, ni el Tri-
bunal de apelación estaba legitimado para declarar in-
cumplido el convenio, pues, sólo ante el juez del concur-
so cabe la denuncia del mismo. Solo la resolución firme
de incumplimiento del convenio supone la rescisión del
mismo y la desaparición de los efectos sobre los créditos
(art. 140.4 LC), en relación a los efectos novatorios.
Puede leer el texto completo de la Sentencia en www.
ksp.es Marginal: 69338742
leyes y reglamentos
legislación estado
Se modifica la Ley Hipotecaria y los
Registradores serán competentes para conocer
de los actos de conciliación sobre cualquier
controversia inmobiliaria
Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción
Voluntaria. (BOE núm. 158, de 3 de julio de 2015)
Los expedientes encargados a Notarios y a Registrado-
res se regulan respectivamente en la legislación notarial
e hipotecaria. A tal efecto, las disposiciones finales de la
presente Ley introducen las modificaciones correspon-
dientes de la Ley de 28 de mayo de 1862, del Notariado,
para incorporar la tramitación procedimental de los ex-
pedientes que se les encomiendan. El Texto Refundido
de la Ley Hipotecaria (aprobada por el Decreto de 8 de
Inmueble | 15
actualidad
febrero de 1946) no se modifica en esta Ley, salvo lo que
se refiere al artículo 14 en lo que se explica más adelan-
te, sino por las normas de puesta en práctica del informe
de la Comisión para la Reforma de las Administraciones
Públicas, aprobado por el Consejo de Ministros de 21 de
junio de 2013, atendiendo, en este caso, a la relevancia
que tiene la inaplazable coordinación entre el Catastro
y el Registro y el establecimiento de la regulación de un
sistema de comunicación bidireccional entre ambas ins-
tituciones.
Los Registradores serán competentes para conocer de
los actos de conciliación sobre cualquier controversia in-
mobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre he-
chos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad,
Mercantil u otro registro público que sean de su compe-
tencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponi-
ble, con la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial.
La conciliación por estas controversias puede también
celebrarse, a elección de los interesados, ante Notario
o Secretario judicial. Las cuestiones previstas en la Ley
Concursal no podrán conciliarse siguiendo este trámite.
Celebrado el acto de conciliación, el Registrador cer-
tificará la avenencia entre los interesados o, en su caso,
que se intentó sin efecto o avenencia.
Publicados tipos de referencia oficiales del
mercado hipotecario
Resolución de 3 de agosto de 2015, del Ban-
co de España. (BOE núm. 185, de 4 de agosto de
2015)
La resolución hace públicos determinados tipos de
referencia oficiales del mercado hipotecario en julio de
2015.
Tipo de rendimiento interno en el mercado secunda-
rio de la deuda pública de plazo entre dos y seis años es
de 0,573
Referencia interbancaria a un año (Euríbor) es de
0,167
Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al pla-
zo de cinco años es de 0,463
Tipo interbancario a un año (Míbor) es de 0,167
Se publica la primera edición del Máster
16 | Inmueble
Universitario en Urbanismo y Estudios
Territoriales
Resolución de 1 de julio de 2015, del Instituto
Nacional de Administración Pública. (BOE núm.
160, de 6 de julio de 2015)
El Instituto Nacional de Administración Pública
(INAP) lleva más de cincuenta años dedicado al servicio
de los ciudadanos y a la mejora de la función pública. Una
de sus funciones es la formación y perfeccionamiento de
los funcionarios, lo que constituye un elemento estra-
tégico para la transformación y mejora de las Adminis-
traciones públicas y para su consolidación como foro de
encuentro de los empleados públicos españoles y extran-
jeros, especialmente de los países hermanos de América.
De ahí la iniciativa de impartir un «Máster Universita-
rio en Urbanismo y Estudios Territoriales» que sea el re-
ferente en la formación especialistas en dichas materias.
El máster se enmarca dentro del Plan Estratégico del
INAP y con él se desea facilitar, con carácter general, la
orientación y mejora de la toma de decisiones en los pro-
cesos de transformación urbana, que permitan alcanzar
la eficacia de los instrumentos de intervención precisos
para la planificación y gestión de la ciudad en un modelo
de desarrollo integrado, equilibrado y sostenible.
Su valor añadido, con respecto a otras instituciones,
es la de articular un programa formativo dirigido a per-
sonas con experiencia en el sector público y privado que
desean alcanzar un alto nivel de especialización, al que se
le otorga el rango de título oficial de máster universitario
gracias a la alianza académica alcanzada con la Universi-
dad Internacional Menéndez Pelayo (UIMP).
Este máster centra su enfoque en la mejora en la toma
de decisiones y se acompaña de la garantía de calidad que
ofrece un título oficial de máster universitario, la colabo-
ración de una universidad de prestigio en la formación
de posgrado y la experiencia del instituto en la forma-
ción de directivos públicos, contando con los medios más
avanzados en cuanto a recursos didácticos, instalaciones
y nuevas tecnologías.
Así pues, este máster constituye una oportunidad
única para avanzar en la mejora de la capacitación del
personal directivo dedicado al urbanismo y estudios te-
rritoriales.
A los alumnos que superen los estudios se les otorgará
el Título Oficial de Máster Universitario en Urbanismo y
Estudios Territoriales por la Universidad Internacional
Menéndez Pelayo, así como el Diploma de Técnico Urba-
nista del Instituto Nacional de Administración Pública.
El plazo de preinscripción estará abierto hasta el 13 de
julio de 2015.
En caso de quedar plazas libres, se abrirá un plazo ex-
traordinario de preinscripción del 10 de agosto al 14 de
septiembre de 2015.
LEGISLACIÓN CCAA:
PAÍS VASCO
La Ley de la vivienda del País Vasco entra en
vigor el 26 de septiembre de 2015
Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda. (Bole-
tín Oficial del País Vasco de 26 de junio de 2015)
En atención a los estudios y análisis de demanda rea-
lizados en el momento de la redacción del presente texto
legal, se prevé la satisfacción del derecho subjetivo, aten-
diendo principalmente a las necesidades de vivienda más
urgentes. Para ello, las viviendas de protección pública
y los alojamientos dotaciones se adjudicarán ante feda-
tario público, mediante un procedimiento en el que se
baremarán las solicitudes, otorgando prioridad a los soli-
citantes en atención a la renta disponible y el número de
miembros de la unidad de convivencia, considerándose
la antigüedad de la inscripción en el Registro de Vivienda
Protegida y Alojamientos Dotacionales un criterio acce-
sorio de baremación; todo ello sin perjuicio de establecer
cupos, de manera que se garantice la cohesión social.
Por otro lado, y en lo que respecta al mencionado de-
recho subjetivo, aun cuando su satisfacción puede reali-
zarse a través de todos los modos legales al alcance de la
Administración, esta norma legal opta por otorgar prefe-
rencia al alquiler como la forma más adecuada y más jus-
ta de resolverlo. Así, la ley posibilita que en las mismas
zonas urbanas o incluso en la misma unidad edificatoria
puedan coexistir viviendas destinadas a alquiler con vi-
viendas en propiedad y mezclarse unidades convivencia-
Inmueble | 17
actualidad
les de distinto nivel de ingresos y de distintas edades y
composición familiar, e incluso que se combinen vivien-
das protegidas de iniciativa pública y privada.
Del mismo modo, se potencia la figura de los aloja-
mientos dotacionales, considerados como morada ade-
cuada para responder a unas necesidades sociales tem-
porales (emancipación de jóvenes, personas separadas,
emigrantes...). Con carácter de equipamiento dotacional,
su implantación se permite sobre suelos dotacionales de
dominio público previstos para tal finalidad e incluyendo
los calificados por el planeamiento como equipamiento
genérico o comunitario cuando el referido uso de alo-
jamiento resulte igualmente compatible con el equipa-
mental. Por su carácter dotacional, estos alojamientos no
tienen la consideración de vivienda, motivo por el cual
no les resultan de aplicación los estándares y reservas le-
gales derivados de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo
del País Vasco.
La rehabilitación de edificios y la regeneración de es-
pacios urbanos y su revitalización económica y social,
bajo el prisma del mestizaje de usos urbanísticos (cohe-
sión social), cobran una importancia de primer orden.
Las acciones tendentes a disminuir las necesidades de
desplazamiento, reducir la exigencia de consumo de ser-
vicios e infraestructuras e intervenir menos en el terri-
torio constituyen líneas de actuación pública imprescin-
dibles, tal y como se manifestaron en las deliberaciones
llevadas a cabo en el foro del Pacto Social por la Vivienda
en Euskadi.
Además, la vivienda y la utilización del suelo deben
incorporar los cambios sociales que impulsan el favo-
recimiento de las tareas de cuidado (trabajo que se de-
sarrolla fundamentalmente en el ámbito doméstico y su
entorno) y el desarrollo de proyectos vitales personales,
combinando, en definitiva, una mejor organización so-
cial basada en la corresponsabilidad y conciliación del
trabajo remunerado y no remunerado.
En tal sentido, y considerando que el suelo residencial
constituye un bien escaso en nuestra geografía, se aboga
por el establecimiento de mecanismos que incentiven el
modelo de ciudad compacta frente a la ciudad expansiva,
respetando las singularidades propias de cada lugar y de
forma armonizada con el entorno, lo que llevará a una
ocupación más racional del suelo, propiciando un creci-
miento más sostenible, homogéneo y armonizado.
La dificultad del acceso a la vivienda, especialmente
acusada en los sectores más vulnerables de la sociedad,
junto con la ausencia de suelo adecuado y preparado para
18 | Inmueble
la edificación y el valor que este adquiere tras el proceso
de gestión y preparación, con su consiguiente efecto en el
precio final de la vivienda, son los principales problemas
que se vienen secular y sistemáticamente reproduciendo
en nuestro entorno.
Se define el alcance y contenido de la función social
de la vivienda, incorporándose algunos aspectos rela-
cionados con los derechos y deberes de los particulares
anteriormente no considerados, como son el deber de
mejora o de rehabilitación y el de mantenimiento de los
inmuebles con el fin de lograr su adecuación energética
y funcional.
Se incluye, asimismo, la regulación relativa a la vi-
vienda deshabitada, entendiendo su no utilización in-
justificada como un incumplimiento de la función social.
No obstante, hay que admitir que para que el mercado
inmobiliario tenga un comportamiento suficientemente
elástico, sin tensiones excesivas en relación con la oferta
y demanda, es preciso que existan inmuebles disponibles
para dar respuesta a esos movimientos que de forma na-
tural se producen en la población. Si se analiza el censo
de vivienda con el debido rigor, se observa que el número
de viviendas deshabitadas no resulta realmente significa-
tivo en lo que respecta a la satisfacción del derecho subje-
tivo de acceso a la vivienda.
Se aprueba la Ley de protección del suelo en el
País Vasco que estable el régimen jurídico para
los suelos contaminados y alterados
Ley 4/2015, de 25 de junio, para la prevención
y corrección de la contaminación del suelo. (Bo-
letín Oficial del País Vasco de 2 de julio de 2015)
Esta ley mantiene el objeto de la anterior, esto es la
protección del suelo de la Comunidad Autónoma y la
prevención de su contaminación derivada de acciones
antrópicas, y establece, asimismo, el régimen aplicable a
los suelos contaminados y alterados existentes en dicho
ámbito territorial, en aras de preservar el medio ambien-
te y la salud de las personas.
Son dos las novedades principales que se introducen
en la nueva regulación. Por una parte, se procede a esta-
blecer una clasificación de las actividades potencialmen-
te contaminantes del suelo, clasificación que se realiza
en función de su potencial contaminación, y que permite
determinar obligaciones, a efectos de lo dispuesto en la
norma, distintas y más ajustadas a dicho potencial. Por
otro, con el objeto de agilizar la intervención adminis-
trativa en materia de prevención y corrección de la con-
taminación del suelo, se establece también una dualidad
de procedimientos en materia de calidad del suelo: el
procedimiento de declaración de la calidad del suelo, que
tiene por finalidad validar la adecuación del suelo al uso
propuesto, y el procedimiento de declaración de aptitud
de uso del suelo, procedimiento más sencillo que tiene
por finalidad validar la aptitud del suelo exclusivamente
para uso industrial.
Finalmente, antes de reseñar los pormenores de los
capítulos de la ley, es necesario señalar que esta ley, te-
niendo en cuenta que la contaminación no es el único
fenómeno que perjudica la calidad ambiental del suelo,
prevé la aprobación por parte del Gobierno, de una estra-
tegia para la protección, conservación y restauración de
las funciones naturales y de uso de los suelos que puedan
degradarse como consecuencia de la erosión, la pérdida
de materia orgánica, la salinización, la compactación, la
pérdida de biodiversidad, el sellado, los deslizamientos
de tierra y las inundaciones. De esta manera se preten-
de, además de lograr la protección medioambiental del
suelo, mantener de una manera sostenible, las funciones
ambientales, económicas, sociales, científicas y cultura-
les del mismo.
CATALUÑA
Se crea en Cataluña un impuesto que grava que
las viviendas estén vacías de forma permanente
Ley 14/2015, de 21 de julio, del impuesto sobre
las viviendas vacías, y de modificación de nor-
mas tributarias y de la Ley 3/2012. (Diario Ofi-
cial de la Generalidad de Cataluña de 23 de julio
de 2015)
En la realidad del mercado de la vivienda en Cataluña
concurren, por una parte, una fuerte demanda social y,
por otra, un importante stock de viviendas vacías que no
se ofrecen y que perjudica gravemente el derecho de los
ciudadanos al acceso a la vivienda. Además, la situación
económica de los últimos años ha dificultado el acceso a
Inmueble | 19
actualidad
la vivienda, hasta el punto de que la demanda de compra
de viviendas se ha reducido a mínimos históricos y, a la
vez, se ha incrementado la demanda de viviendas en al-
quiler a precios asequibles.
En las descritas circunstancias, se crea el impuesto
sobre las viviendas vacías, en ejercicio de la potestad tri-
butaria y de la competencia exclusiva en materia de vi-
vienda de la que es titular la Generalidad de Cataluña,
de acuerdo con los artículos 137 y 202 y del Estatuto de
autonomía.
Este nuevo tributo, de naturaleza directa, se configu-
ra como un impuesto que grava el incumplimiento de la
función social de la propiedad de las viviendas por el he-
cho de permanecer desocupadas de forma permanente.
El objetivo es reducir el stock de viviendas vacías y au-
mentar su disposición a alquiler social. Dado su carácter
extrafiscal, se prevé, además, la afectación de los ingre-
sos a la financiación de las actuaciones protegidas en los
planes de vivienda, con expresa prioridad del destino de
los recursos a los municipios donde se han obtenido los
ingresos.
En cuanto a los elementos esenciales del impuesto,
20 | Inmueble
destaca que el hecho imponible se describe como la des-
ocupación de una vivienda de forma permanente durante
más de dos años sin causa justificada, puesto que esta
desocupación afecta a la función social de la propiedad
de la vivienda. Es contribuyente la persona jurídica que
es su titular, y quedan fuera del impuesto, por la vía de
la exención, las entidades del tercer sector de la red de
viviendas de inserción. También se establecen exencio-
nes de carácter objetivo, es decir, que tienen en cuenta
la situación o determinadas circunstancias concurrentes
en la vivienda.
En cuanto a los elementos cuantitativos, la base impo-
nible queda determinada por el número total de metros
cuadrados de viviendas sujetas al impuesto de que es ti-
tular el contribuyente en la fecha de devengo, que se fija
en el 31 de diciembre de cada año. Para determinar la
cuota íntegra del impuesto, se establece un escalado con
tipos progresivos aplicables en función del número de
metros cuadrados de las viviendas sujetas al impuesto.
Finalmente, y en atención a la finalidad extrafiscal an-
teriormente descrita –es decir, la reducción del stock de
viviendas vacías y el aumento del número de viviendas en
alquiler social–, se establece una bonificación porcentual
y progresiva aplicable sobre la cuota íntegra, de forma
que se reduce la carga tributaria del contribuyente que
pone parte de sus viviendas vacías en el mercado en al-
quiler asequible.
Las disposiciones modificativas introducen cambios
técnicos en la normativa reguladora del gravamen de
protección civil, del impuesto sobre la emisión de gases
y partículas a la atmósfera producida por la industria y
de la tasa fiscal sobre el juego que grava las apuestas, y
también modifican la Ley 3/2012, de 22 de febrero, de
modificación del texto refundido de la Ley de urbanis-
mo, en cuanto a la prórroga de las licencias otorgadas de
acuerdo con la normativa técnica en materia de edifica-
ción y de vivienda.
Se aprueba en Cataluña la Ley para afrontar
las necesidades de vivienda y la pobreza
energética
Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgen-
tes para afrontar la emergencia en el ámbito de
la vivienda y la pobreza energética. (Diario Ofi-
cial de la Generalidad de Cataluña de 5 de agosto
de 2015)
Cataluña se ha convertido en una de las comunidades
autónomas con mayor número de ejecuciones hipoteca-
rias y de desahucios. Según datos del Consejo General del
Poder Judicial, entre 2008 y 2013 se iniciaron en Catalu-
ña 98.040 procedimientos de ejecuciones hipotecarias.
En muchos casos, estos procedimientos conllevan no
solamente la pérdida de la vivienda habitual, sino tam-
bién la adquisición de una deuda exorbitante con las en-
tidades financieras. A la problemática de las ejecuciones
hipotecarias se añaden las dificultades para afrontar el
pago del alquiler: según datos judiciales, un 67% de los
16.008 desahucios que se produjeron en 2013 en Cata-
luña estuvieron relacionados con el impago del alquiler.
Al mismo tiempo, resulta alarmante el crecimiento de
la pobreza energética, entendida como la dificultad para
afrontar las facturas de los suministros básicos de electri-
cidad, gas y agua. Los precios de acceso a estos suminis-
tros se han vuelto inasequibles para la población.
La falta de satisfacción de necesidades de vivienda y
energéticas básicas contradice numerosos compromisos
internacionales asumidos por el Estado español y por la
Generalidad de Cataluña.
Estos derechos específicos generan diferentes tipos
de obligaciones para las administraciones públicas. En
este sentido, la Observación general número 3 afirma
que deben realizar todos los esfuerzos, hasta el máximo
de recursos disponibles, para satisfacer estos derechos,
otorgando prioridad a los colectivos más vulnerables, y
que deben asegurarlos no solamente ante la Administra-
ción, sino también ante los abusos que puedan cometer
particulares.
Muchos de estos derechos y de estas obligaciones es-
tán amparados también por la Constitución española y
por el Estatuto de autonomía de Cataluña.
El artículo 5 del Estatuto dispone que todas las per-
sonas tienen derecho a vivir libres de situaciones de ex-
plotación y maltratos, como las que, de facto, conllevan
la falta de una vivienda digna, el sobreendeudamiento o
la imposibilidad de acceso a suministros básicos de agua,
luz y gas. El artículo 30, de hecho, determina que todas
las personas tienen derecho a acceder en condiciones de
igualdad a los servicios de interés general. Por otra parte,
y en los mismos términos que el Pacto internacional de
los derechos económicos, sociales y culturales, el artícu-
lo 42.3 del Estatuto obliga a los poderes públicos a velar
por la dignidad, la seguridad y la protección integral de
las personas, especialmente de las más vulnerables. En
este sentido, el artículo 148.1.3 de la Constitución otor-
ga a las comunidades autónomas la potestad de asumir
competencias en materia de vivienda, y efectivamente
el artículo 137 del Estatuto atribuye a la Generalidad la
competencia exclusiva en dicha materia, como asimismo
le atribuye, mediante el artículo 123, la competencia ex-
clusiva en materia de consumo.
Ya en el marco de la legislación catalana, la protección
del derecho a la vivienda y la obligación de erradicar sus
usos anómalos, incluidas las viviendas vacías, son obje-
to de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho
a la vivienda, cuyo artículo 4 determina que el conjunto
de actividades vinculadas con la provisión de viviendas
destinadas a políticas sociales se configure como un ser-
vicio de interés general para asegurar una vivienda digna
y adecuada para todos los ciudadanos. Finalmente, los
artículos 251 y 252 del Código de consumo amparan tam-
bién estos derechos con relación a los suministros bási-
cos.
SUBVENCIONES
ESTATALES
Inmueble | 21
actualidad
Se modifican las ayudas para la rehabilitación
energética de edificios para uso de vivienda y
hotelero
Resolución de 28 de abril de 2015, del Institu-
to para la Diversificación y el Ahorro de la Ener-
gía, por la que se publica la Resolución de 24 de
marzo de 2015, del Consejo de Administración,
por la que se modifican las bases reguladoras
y convocatoria del programa de ayudas para la
rehabilitación energética de edificios existentes
del sector residencial (uso vivienda y hotelero).
(BOE núm. 107, de 5 de mayo de 2015)
Se convocan ayudas para actuaciones de
eficiencia energética en pymes
Resolución de 28 de abril de 2015, del Institu-
to para la Diversificación y Ahorro de la Energía,
por la que se publica la Resolución de 24 de mar-
zo de 2015, del Consejo de Administración, por
la que se establecen las bases reguladoras y con-
vocatoria del programa de ayudas para actuacio-
nes de eficiencia energética en PYME y en gran
empresa del sector industrial. (BOE núm. 107, de
5 de mayo de 2015)
Se aprueban las ayudas del Plan Estatal de
fomento del alquiler de viviendas y renovación
urbanas 2013-2016
Orden FOM/2252/2014, de 28 de noviembre,
por la que se determina la efectividad de las líneas
de ayuda previstas en el Real Decreto 233/2013,
de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal
de fomento del alquiler de viviendas, la rehabi-
litación edificatoria y la regeneración y renova-
ción urbanas 2013-2016. (BOE núm. 292, de 3 de
diciembre de 2014)
Se conceden subvenciones para los costes de la
TDT en edificios
Resolución de 7 de noviembre de 2014, de la
Entidad Pública Empresarial Red.es, por la se
convoca la concesión directa de subvenciones
destinadas a compensar los costes derivados de
la recepción o acceso a los servicios de comuni-
cación audiovisual televisiva en las edificaciones
afectadas por la liberación del dividendo digital.
22 | Inmueble
(BOE núm. 273, de 11 de noviembre de 2014)
Se modifican las ayudas del Plan Estatal de
Innovación 2013-2016
Orden ECC/1820/2014, de 26 de septiembre,
por la que se modifica la Orden ECC/1402/2013,
de 22 de julio, por la que se aprueban las bases
reguladoras para la concesión de ayudas en el
marco del Programa Estatal de Promoción del
Talento y su Empleabilidad del Plan Estatal de
Investigación Científica y Técnica y de Innova-
ción 2013-2016. (BOE núm. 243, de 7 de octubre)
Se modifican las ayudas para la rehabilitación
energética de viviendas y hoteles
Resolución de 28 de abril de 2015, del Institu-
to para la Diversificación y el Ahorro de la Ener-
gía, por la que se publica la Resolución de 24 de
marzo de 2015, del Consejo de Administración,
por la que se modifican las bases reguladoras
y convocatoria del programa de ayudas para la
rehabilitación energética de edificios existentes
del sector residencial (uso vivienda y hotelero).
(BOE núm. 107, de 5 de mayo de 2015)
Se corrigen los plazos de las ayudas para la
conexión inalámbrica del sector hotelero
Resolución de 8 de abril de 2015, de la Entidad
Pública Empresarial Red.es, por la que se corri-
gen errores en la de 9 de junio de 2014, por la que
se efectúa la convocatoria para la concesión de
ayudas del “Programa de mejora de la conectivi-
dad inalámbrica del sector hotelero” y se estable-
cen las bases reguladoras de dicha convocatoria.
(BOE núm. 89, de 14 de abril de 2015)
Se convocan ayudas de mejora de la
conectividad inalámbrica para el sector hotelero
Resolución de 7 de agosto de 2015, de la En-
tidad Pública Empresarial Red.es, por la que se
convocan ayudas del segundo programa de me-
jora de la conectividad inalámbrica del sector
hotelero y se establecen las bases reguladoras
de dicha convocatoria. (BOE núm. 205, de 27 de
agosto de 2015)
 AUTONÓMICAS
CATALUÑA
Se conceden prestaciones para el alquiler de
vivienda a colectivos específicos en 2015
RESOLUCIÓN TES/667/2015, de 2 de abril,
por la que se hace pública la convocatoria para la
concesión de prestaciones para el pago del alqui-
ler para el año 2015 para colectivos específicos.
(Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña de
13 de abril de 2015)
Se conceden subvenciones para el pago del
alquiler en 2015
RESOLUCIÓN TES/993/2015, de 11 de mayo,
por la que se aprueban las bases reguladoras
para la concesión, en régimen de concurrencia
competitiva, de las subvenciones para el pago del
alquiler y se hace pública su convocatoria para
el año 2015. (Diario Oficial de la Generalidad de
Cataluña de 18 de mayo de 2015)
LA RIOJA
Se aprueban ayudas para alquiler de vivienda
del Plan Estatal de fomento del alquiler de
viviendas 2013-2016
Orden 3/2014, de 25 de julio, por la que se es-
tablecen las bases reguladoras para la concesión
en la Comunidad Autónoma de La Rioja de las
ayudas al alquiler de vivienda del Plan Estatal de
fomento del alquiler de viviendas, la rehabilita-
ción edificatoria y la regeneración y renovación
urbanas 2013-2016. (Boletín Oficial de La Rioja
de 28 de julio de 2014)
Se aprueban ayudas del Programa de apoyo a la
implantación del Informe de evaluación de los
edificios 2013-2016
Orden 5/2014, de 25 de julio, por la que se es-
tablecen las bases reguladoras para la concesión
en la Comunidad Autónoma de La Rioja de las
ayudas del Programa de apoyo a la implantación
del Informe de evaluación de los edificios del
Inmueble | 23
actualidad
Plan Estatal de fomento del alquiler de vivien-
das, la rehabilitación edificatoria y la regenera-
ción y renovación urbanas 2013-2016. (Boletín
Oficial de La Rioja de 28 de julio de 2014)
Se conceden ayudas para mantenimiento
de inmuebles y sus instalaciones del Plan de
Vivienda de La Rioja 2013-2016
Orden 6/2014, de 25 de julio, por la que se es-
tablecen las bases reguladoras para la concesión
en la Comunidad Autónoma de La Rioja de las
ayudas del Programa de apoyo al mantenimien-
to permanente de inmuebles y sus instalaciones
generales del Plan de Vivienda de La Rioja 2013-
2016. (Boletín Oficial de La Rioja de 28 de julio
de 2014)
Se aprueban ayudas para la rehabilitación de
edificios del Plan 2013-2016
Orden 7/2014, de 25 de julio, por la que se es-
tablecen las bases reguladoras para la concesión
en la Comunidad Autónoma de La Rioja de las
ayudas del programa de fomento de la Rehabi-
litación Edificatoria del Plan Estatal de fomento
del alquiler de viviendas, la rehabilitación edifi-
24 | Inmueble
catoria y la regeneración y renovación urbanas
2013-2016. (Boletín Oficial de La Rioja de 28 de
julio de 2014)
EXTREMADURA
Se aprueban subvenciones del Plan Estatal de
fomento del alquiler de viviendas 2013-2016
Decreto 206/2014, de 2 de septiembre, por
el que se aprueban las bases reguladoras de las
subvenciones contempladas en el Plan Estatal de
fomento del alquiler de viviendas, la rehabilita-
ción edificatoria, y la regeneración y renovación
urbanas 2013-2016, en el ámbito de la Comuni-
dad Autónoma de Extremadura y se modifica el
Decreto 137/2013, de 30 de julio, por el que se
aprueba el Plan de Rehabilitación y Vivienda de
Extremadura 2013-2016 y las bases reguladoras
de las subvenciones autonómicas en la materia.
(Diario Oficial de Extremadura de 10 de septiem-
bre de 2014)
VALENCIA
Se aprueban las ayudas para alquiler de
vivienda en 2015-2016
 ORDEN 24/2014, de 21 de octubre, de la Con-
sellería de Infraestructuras, Territorio y Medio
Ambiente, por la que se aprueban las bases que
regulan la convocatoria del Programa de Ayu-
das al Alquiler de Vivienda para el periodo 2015-
2016. (Diario Oficial de la Generalidad Valencia-
na de 29 de octubre de 2014)
ANDALUCÍA
y servicios que se exhiben en este evento
están relacionados con la vivienda y el mundo
inmobiliario. Desde casas de primera y segunda
mano hasta naves industriales, oficinas y demás
inmuebles dedicados a las empresas tienen un
espacio en el Salón Inmobiliario de Aragón.
Del 7 al 9 de noviembre de 2015
Zaragoza, España
www.saloninmobiliariodearagon.com

Se modifican las bases de las ayudas para el

alquiler de viviendas a personas con ingresos libros
limitados

Orden de 31 de marzo de 2015, por la que se Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

modifican las bases reguladoras para la conce-
sión, en régimen de concurrencia competitiva,
de ayudas para el alquiler de viviendas a perso-
nas con ingresos limitados en la Comunidad Au-
tónoma de Andalucía, aprobadas por la Orden de
3 de marzo de 2015. (Boletín Oficial de la Junta
de Andalucía de 8 de abril de 2015)
ferias
EXPO REAL 2015 Munich: Feria del inmueble
industrial, Alemania (18th International Trade
Fair for Commercial Property and Investment)
Del 5 al 7 de octubre de 2015 dos.
Munich, Alemania
www.exporeal.net
Cristina Lopez Santamaria (coord.)
Ed. Difusión Jurídica.
Aunque el art. 6 de nuestro Código civil continúa procla-
mando que «La ignorancia de las leyes no excusa su cum-
plimiento » también es cierto que en el fondo el precepto
parte de que las leyes se presumen conocidas, pues si no
se conocen no pueden cumplirse.
Esta Editorial, para contribuir a evitar que aquella pre-
sunción sea una mera reputación del conocimiento de
esta Ley ante la precoz puesta en vigor de aquella lan-
za una edición de la Ley de Arrendamientos Urbanos tal
como queda después de la reforma ordenada, aparecien-
do el texto de toda alteración con caracteres diferencia-

BARCELONA MEETING POINT: Es la cita de la

industria inmobiliaria en Barcelona. Promotores
inmobiliarios, constructoras, arquitectos,
ingenieros o entidades financieras se reúnen
en este salón para mostrar y conocer nuevos
proyectos inmobiliarios, conseguir financiación
para ellos o invertir en productos ya finalizados.

Del 21 al 25 de octubre de 2015

Barcelona, España
www.bmpsa.com

SALÓN INMOBILIARIO DE ARAGÓN: la feria. Es

el escenario de presentación de la mayor oferta
inmobiliria de Aragón. Todos los productos

Inmueble | 25
A FONDO

“The tenant seller” o cómo convertir al

arrendatario de tu casa en su vendedor

La coyuntura en el sector inmobiliario residencial ha sufrido una transformación radical en los últimos años.
Y en la actualidad, con la recuperación del sector inmobiliario, esta transformación pasa por afinar las estra-
tegias de venta y plantear nuevos métodos que aseguren el éxito de las operaciones. Entre ellos, destaca el
Tenant Seller como un método que permite al potencial comprador conocer las ventajas y desventajas del
inmueble a través de quien mejor lo conoce: su inquilino.

1. Introducción
2. La experiencia y sinceridad del arrendatario como factor de venta
3. A cualquier hora, cualquier día de la semana
4. Y el arrendatario, ¿en qué se beneficia?

Introducción
Redacción Revista
Inicialmente y a primera vista parece im-
Inmueble
posible o contradictorio tratar de convertir
a nuestro arrendatario en el mejor vendedor
de nuestra propiedad, pero, como veremos,
no siempre es así si se sabe actuar con inte-
ligencia y empatía.
arrendatario se convierte en vendedor, des-
tacará con más acierto que nadie todo lo po-
sitivo del inmueble, porque lo podrá hacer
desde su profundo conocimiento. También
desde su profundo conocimiento podrá mi-
nimizar mejor que nadie los defectos de la
casa.

La experiencia y sinceridad del Otro factor que potencia la ventaja de

arrendatario como factor de venta
“El arrendatario
de un inmueble Es obvio que para poder vender bien un
acaba conociendo inmueble un factor clave es conocerlo bien.
la casa mejor que El vendedor que conoce profundamente
la casa o piso que quiere vender tiene mu-
su propietario,
chas más armas para convencer al potencial
ya que la vive día comprador que otro vendedor que no tiene
a día y conoce ese conocimiento profundo. El arrendatario
sus virtudes y de un inmueble acaba conociendo la casa
defectos” mejor que su propietario, ya que la vive día
a día y conoce sus virtudes y defectos. Si el
convertir a un arrendatario en vendedor del
inmueble que ocupa es que su posición de
arrendatario le brinda una especial presun-
ción de conocimiento y sinceridad delante
del potencial comprador. Aparece delante
del comprador como una persona que, sin
ningún género de dudas, conoce bien el in-
mueble y cuyas opiniones sobre el mismo se
presumen imparciales y sinceras. El com-
prador piensa que la venta del inmueble no
es el negocio directo del arrendatario.

26 | Inmueble
A cualquier hora, cualquier día de la
semana
Si es importante para vender un inmue-
ble conocerlo bien y que la persona que lo
enseña, la que promueve la venta, tenga cre-
dibilidad, también lo es que el vendedor esté
disponible para enseñar el inmueble que
quiere vender prácticamente a cualquier
hora. Sin duda alguna, cuando el arrenda-
tario se convierte en vendedor del inmueble
que ocupa, se convierte a su vez en el vende-
dor con la jornada más larga de trabajo, lo
que de nuevo beneficia el proceso de venta.
Está claro que el arrendatario puede ser
un magnifico vendedor de la casa que ocu-
pa. Ahora debemos aprender a conven-
cerlo para que se dedique a la venta de esa
casa. La fórmula para conseguirlo se basa en
“Está comprobado
la preparación de un contrato novatorio del
contrato de arrendamiento. que en la
actualidad la
Y el arrendatario, ¿en qué se
mayoría de
beneficia?
arrendatarios no
El contrato novatorio no impide la vigen- tienen el apego
cia del anterior contrato de arrendamiento tan profundo al
.Lo único que hace es modificarlo parcial-
mente, sólo en aquellos puntos que necesi-
inmueble que
temos modificar. Este contrato será el que ocupa como el que
debemos utilizar para convertir al arrenda- existía cuando
tario en vendedor. La forma, el método, el estaba vigente la
contrato mencionado es importante, pero
ley de 1964”
ahora debemos entrar en el contenido ma-
terial de la propuesta.
Este contenido material se debe basar
en premiar económicamente al arrendata-

Inmueble | 27
A FONDO

“El éxito casi rio, de forma que el éxito de la operación
siempre se de compraventa sea su éxito. El éxito casi
fundamenta en siempre se fundamenta en la percepción de
comisiones para el arrendatario e indemni-
la percepción de
zaciones en los supuestos que la venta im-
comisiones para plique una reducción del plazo de vigencia
el arrendatario e del contrato de arrendamiento. Tanto en un
indemnizaciones caso como en otro, la operación suele ser
en los supuestos rentable para el propietario, pues acelerar el
proceso de venta una vez tomada la decisión
que la venta tiene mucho valor y este método lo consi-
implique una gue. También este método, el Tenant Seller,
reducción del permite en la mayoría de casos que el precio
plazo de vigencia de venta propuesto por el vendedor se al-
cance en porcentajes superiores a la media
del contrato de
alcanzada en procesos de venta seguidos a
arrendamiento” través de métodos ordinarios.
Normalmente, el arrendatario acepta si
recibe una propuesta correcta, ya que con
la actual normativa en materia arrendati-
cia sabe que el tiempo va en su contra y que
al final deberá abandonar el inmueble sin
compensación. Además, está comprobado
que en la actualidad la mayoría de arren-
datarios no tienen el apego tan profundo
al inmueble que ocupa como el que existía
cuando estaba vigente la ley de 1964, que
prácticamente convertía al arrendatario en
propietario. Ahora la mayoría de arrenda-
tarios saben que están de paso, no se plan-
tean, como antes, que el arrendamiento sea
de por vida. Esta situación es también en
gran medida la que ha facilitado la implan-
tación del método Tenant-seller.
No hay mejor explicación que un ejem-
plo. Por ello, a continuación mostramos un
acuerdo novatorio de un contrato de arren-
damiento de vivienda inspirado en el méto-
do Tennant –Seller. 

En ……… a ____ de _________ de 2015.

REUNIDOS

De una parte D. _____________, mayor de edad, vecino de ___________, con domicilio en ____
_________________________________________ y DNI nº_________ , en adelante el arren-
dador.

Y de otra D. ____________, mayor de edad, con domicilio a estos efectos en C/

_____________________________ y DNI nº ___________, en adelante el arrendatario.

Ambos comparecientes con capacidad legal necesaria para otorgar el presente documento, que mutua-
mente se reconocen, manifiestan:

ANTECEDENTES

I.- Que en fecha ___________ formalizaron contrato de arrendamiento de vivienda en relación a la

que es propiedad del arrendador sita en ___________________, finca registral ____________ del
Registro de la Propiedad de ________, a fin de que el arrendatario, procediera a destinarla a vivienda
habitual. En adelante, aquí denominado el contrato.

II.- Que la vigencia del contrato está establecida hasta el ________________ del presente año.

III. Que ambas partes acuerdan novar el contrato en los términos que establecen a continuación:

28 | Inmueble
 PACTOS

PRIMERO.- El arrendatario se compromete a permitir las visitas de potenciales compradores de la

finca objeto de arriendo, siempre que la intermediación avise con una antelación mínima de 48 horas.

SEGUNDO.- En caso de que hubiera un comprador de la mentada finca, el arrendatario se compromete

a dejar la finca vacía, expedita y a la libre disposición de la propiedad en el término máximo de tres meses
desde el momento en que el propietario le comunique que existe comprador. Dicha comunicación deberá
realizarse por escrito a la siguiente dirección___________________.

En tal caso, el propietario deberá devolver a la parte arrendada las rentas mensuales no consumidas que
éste hubiera abonado por anticipado.

TERCERO.- En compensación por las molestias ocasionadas al arrendatario, en el supuesto de perfec-

cionarse la compraventa del inmueble objeto del contrato, el propietario le abonará la cantidad equivalente
a la renta de tres meses (__________€).

CUARTO.- En el caso de que acaeciera la fecha de vencimiento del referido contrato de arrendamiento
(_____________________) sin que la propiedad hubiera sido vendida, el contrato se entenderá pro-
rrogado con las siguientes modificaciones:

i) La renta pasará a ser de __________€ mensuales, pagaderos anticipadamente dentro de los cinco
primeros días de cada mes.

ii) El arrendatario tendrá la posibilidad de dar por resuelto el contrato, siempre que lo comunique con un
mes de anticipación al arrendador. No obstante, a partir de _____________, el plazo de preaviso para la
resolución del contrato habrá de ser de un mínimo de 3 meses.

iii) El arrendatario tendrá la obligación de continuar permitiendo la visita de posibles compradores a la

vivienda y, en el caso de que existiera un posible comprador, deberá dejar la vivienda libre, vacía y expedita
en el término expuesto anteriormente (3 meses) en el pacto segundo del presente contrato.

Del mismo modo, en dicho caso, el arrendatario tendrá derecho a percibir la cantidad equivalente a la
renta de tres meses (___________€)

iv) Durante la vigencia del contrato regirán con carácter preferente las cláusulas de la presente novación,
así como las propias del contrato de arrendamiento del que es objeto el presente, en todo aquello que no
contradiga lo aquí estipulado.

Las partes se someten expresa y voluntariamente a la Jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de la

ciudad de _________ con renuncia a su fuera propio si éste fuese distinto.

Y en prueba de conformidad con cuanto antecede, ambos comparecientes firman por duplicado y a un
solo efecto, en el lugar y fecha expresados.

Inmueble | 29
A FONDO

Consumo colaborativo: aplicaciones para el

alquiler de viviendas

La crisis y las redes sociales han provocado este fenómeno imparable basado en la confianza que, además,
influye en la manera de relacionarnos. Así, el consumo colaborativo se ha instaurado también en el sector in-
mobiliario. Nos preguntamos ahora por la legalidad de esta práctica y la incidencia que está teniendo para los
profesionales del sector.

1. ¿Qué es el consumo colaborativo?

2. Consumo colaborativo respecto a bienes inmuebles
3. Normativa aplicable
4. Tratamiento recibido por las distintas Comunidades Autónomas
5. Conclusiones

Miguel Muñoz ¿Qué es el consumo colaborativo?

Abogado de Legálitas
El Consumo Colaborativo es uno de esos
nuevos términos que han nacido a rebufo de
la sociedad de la información y con el que
cada día más habitualmente nos topamos.
dor, prestador y prestatario, y entre vecino
y vecino. En definitiva, poner a disposición
de terceros bienes o servicios con los que
cuentan los particulares al margen de los
mercados y estructuras tradicionales.

Economía de la Colaboración o Econo- Distintos ejemplos de consumo cola-

mía del Acceso son también alguno de los
términos utilizados para describir este mo-
vimiento. En una primera aproximación
puede concluirse que el Consumo Colabo-
rativo no es más que la redefinición de lo
que tradicionalmente ha sido compartir,
intercambiar, prestar, alquilar y regalar
bienes o servicios utilizando para ello los
medios que facilitan la actual tecnología y
las comunidades virtuales.
Internet ha creado un mercado de inter-
cambios sin intermediarios (al menos en lo
nominativo) entre productor y consumi-
borativo son la redistribución de bienes y
productos ya utilizados (mercados de in-
tercambio o segunda mano), compartir es-
tilos de vida, espacios o aficiones (cultivar,
trabajar, financiar) o ceder el uso de bienes
sin necesidad de acceder a la propiedad
(compartir vehículo, vivienda, vacaciones).
La irrupción de portales en internet que
intermedian en el intercambio de servicios
como el transporte de personas ha genera-
do una gran polémica que ha llegado inclu-
so a terminar con la prohibición de algunas
aplicaciones y plataformas en determina-

30 | Inmueble
dos países por considerar que actuaban en
mercados regulados sin contar con las li-
cencias pertinentes1. El artículo prometido.
Consumo colaborativo con respecto a
bienes inmuebles
El consumo colaborativo también está
siendo objeto de polémica cuando el servi-
cio objeto del “intercambio” es el alquiler de
viviendas o espacios de manera temporal,
habitualmente con destino turístico o vaca-
cional.
El marco regulatorio que afecta a estas
situaciones está tan fraccionado entre las
distintas administraciones que este fenó-
meno, cada vez más habitual, está prácti- “La irrupción
camente en una situación de “alegalidad”. de portales en
internet que
Si hacemos un rápido repaso -sin áni-
intermedian en
mo de ser exhaustivos- podemos citar que
la cesión de un inmueble o parte de un in- el intercambio de
mueble con carácter temporal y con fines servicios como
principalmente turísticos se vería afectado el transporte
por la normativa de arrendamientos urba-
de personas ha
nos de ámbito estatal (Ley 29/1994, de 24
de noviembre, de Arrendamientos Urba- generado una
nos.), el Código Civil; la normativa autonó- gran polémica que
mica reguladora del turismo (competencia ha llegado incluso
autonómica); ordenanzas municipales re- a terminar con
guladoras de la actividad; fiscalidad de la
actividad; normativa de consumo…Pues
la prohibición de
bien, a pesar de todo ello, la actividad ob- algunos de ellos”

1 El asunto en España todavía no está resuelto. En concreto, de momento, el Juzgado Mercantil número 2 de Madrid ha ratificado las medias
cautelares que ordenaban el cese y prohibición de la actividad de “Uber” en España mientras decide si su actividad incurre en competencia desleal
contra los taxistas y si ha infringido la Ley de Ordenación de Transportes Terrestres, como demanda la Asociación Madrileña del Taxi (AMT).

Inmueble | 31
A FONDO
“Estas jeto de estudio quedaría al margen de todo
plataformas se ello.
configuran como
Algunos de los portales más conocidos
mediadores
que intermedian en este tipo de alquiler
entre personas son Airbnb, Homeaway o Niumba, siendo
que ofrecen sus la primera de ellas la que más repercusión
inmuebles a ha tenido en medios generalistas al ha-
otras personas ber sido objeto de sanciones por parte del
Ayuntamiento de Barcelona. Estas plata-
que buscan formas se configuran como mediadores en-
alojamiento tre personas que ofrecen sus inmuebles a
durante un otras personas que buscan alojamiento du-
periodo de tiempo rante un periodo de tiempo y por un precio
determinado. Dentro de este modelo puede
y por un precio
darse la cesión completa de un inmueble o
determinado” sólo parte de él2. En algunos casos estas
compañías ofrecen servicios extras como
un seguro de daños o medios de garantía
de pago. En la práctica, en la mayoría de las
ocasiones, se configuran como un gestor de
reservas que se lucra con la citada activi-
dad de intermediación.
La polémica principal radica en la com-
petencia desleal que denuncian las compa-
ñías hoteleras y turísticas que ven amena-
zado su mercado ya que se estas empresas
se ven sometidas a unas obligaciones y
limitaciones a las que, en principio, no lo
están quienes utilizan el consumo colabo-
rativo. Por el contrario, quienes defienden
estos nuevos modelos alegan que el sector
turístico no puede quedarse anquilosado
en el pasado pretendiendo que sean los
turistas quienes se adapten a la oferta, ya
que los nuevos modelos responden a la de-
manda de un nuevo turismo. Eliminar esos
nuevos modelos, a juicio de sus defensores,
provocaría una disminución del turismo en
su conjunto.
Normativa aplicable
Lo cierto es que objetivamente no es lo
mismo arrendar un inmueble -o varios,
o habitaciones- destinando para ello una
estructura y recursos organizativos que
2 De hecho Airbnb es un acrónimo “Airbed and breakfast” (cama hinchable y desayuno).
3 artículo 149.1.8ª de la Constitución Española: “El Estado tiene competencia exclusiva sobre las siguientes materias: (…) En todo caso, las reglas
relativas a la aplicación y eficacia de las normas jurídicas, relaciones jurídico-civiles relativas a las formas de matrimonio, ordenación de los registros e
instrumentos públicos, bases de las obligaciones contractuales (…).”
32 | Inmueble
permitan la obtención de un beneficio ha-
bitual y profesional que hacerlo de manera
ocasional y exclusivamente desde el ámbito
privado.
El arrendamiento de temporada está
de manera genérica regulado en el artícu-
lo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
como “arrendamiento para uso distinto
de vivienda”. Sin embargo tras la reforma
acometida por la Ley 4/2013, de 4 de junio,
de medidas de flexibilización y fomento del
mercado del alquiler de vivienda ha queda-
do excluida del ámbito de aplicación de la
citada norma “la cesión temporal de uso de
la totalidad de una vivienda amueblada y
equipada en condiciones de uso inmedia-
to, comercializada o promocionada en
canales de oferta turística y realizada con
finalidad lucrativa, cuando esté sometida
a un régimen específico, derivado de su
normativa sectorial”.
Así pues, cuando exista una regulación
sectorial, en concreto normativa autonó-
mica reguladora de la oferta turística, será
esa norma que la regule la citada actividad.
Pero es lo cierto que la normativa autonó-
mica no tiene competencia para regular el
contrato propiamente dicho sino única-
mente los requisitos para que ese inmueble
pueda ser destinado al citado fin3. Así pues,
el contenido obligacional del mismo que-
dará sometido al Código Civil.
Si la actividad se realiza de manera pro-
fesional, es obvio que deberá someterse a
las obligaciones fiscales derivadas de la
actividad económica; si por el contrario
no reviste ese carácter, el particular que
arriende el inmueble tendrá que declarar
los ingresos como rendimiento del capital
inmobiliario en el impuesto sobre la renta.
Igualmente ocurre si se configura como
empresa que ofrece servicios a consumi-
dores y usuarios deberá someterse al Real
Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de no-
viembre, por el que se aprueba el texto re- En esta diferencia es donde radica gran “Con la utilización
fundido de la Ley General para la Defensa parte de la polémica, pues con la utiliza- de las citadas
de los Consumidores y Usuarios y otras le- ción de las citadas plataformas, la actividad plataformas,
yes complementarias. Sin embargo, si ha- particular se convierte en una actividad
la actividad
blamos de contratación entre particulares, pseudoprofesional a la que se le achaca una
en ningún caso quedarán sometidos a las intromisión y competencia desleal para los
particular se
obligaciones derivadas de la citada norma actores tradicionales del sector. Como se convierte en
y de la diversa regulación autonómica que ha indicado ya, las plataformas se configu- una actividad
afecta a este campo, especialmente, en el ran en muchos casos como una central de pseudoprofesional
ámbito sancionador. reservas con un funcionamiento similar al
de cadenas hoteleras, agencias de viajes u
a la que se le
Y esta dicotomía también se produce otros operadores tradicionales del sector achaca una
con respecto a la regulación de la actividad turístico. intromisión y
y la obtención de licencias concedidas por competencia
los Ayuntamientos. Los particulares que Por lo tanto, la requerida regulación del
desleal para
arriendan una habitación de manera pun- sector pretendería intervenir, entre otros,
tual, en principio, no están sometidos a la en los aspectos fiscales, laborales, la pro- los actores
necesidad de obtener una licencia, por el tección de datos, los derechos de los con- tradicionales del
contrario sí lo estarán quienes realicen la sumidores y usuarios, la solicitud de auto- sector”
actividad de manera profesional. rizaciones y licencias.

Inmueble | 33
A FONDO
Tratamiento recibido por las distintas
Comunidades Autónomas
La noticia saltó en julio de 2014 cuando
El Gobierno de Cataluña decidió imponer
una multa de 30.000 euros al portal Airbnb
(y a otras siete plataformas) por comerciali-
zar apartamentos turísticos ilegales.
El Decreto 159/2012, de 20 de noviem-
bre, reguladora de establecimientos de
alojamiento turístico y de viviendas de uso
turístico en Cataluña exige a los aparta-
mentos turísticos estar inscritos en el Re-
gistro de Turismo de Cataluña y además
prohíbe expresamente el alquiler de ha-
bitaciones en domicilios particulares. La
sanción impuesta precisamente obedecía a
la labor de intermediación del portal entre
turistas y propietarios de viviendas que in-
cumplían la citada normativa4.
Es importante destacar en este punto
la distinción que se hace entre el alquiler
íntegro de vivienda y la cesión de una ha-
bitación o parte de inmueble de manera
temporal, que era para lo que en princi-
pio surgieron las citadas plataformas de
intercambio. Y esta actividad es la que las
Comunidades Autónomas que han regula-
do los alojamientos turísticos han dejado
-hasta ahora- fuera.
La Comunidad de Madrid también ha
intervenido en este fenómeno5. En su nor-
mativa define las viviendas de uso turístico
como alojamientos que se ofrecen al públi-
co de forma integral (no por habitaciones).
Al igual que en Cataluña los inmuebles
deberán estar inscritas en el Registro de
Empresas Turísticas, mostrar una placa
distintiva y sus precios tendrán que estar
expuestos. Las viviendas de uso turístico
no pueden utilizarse como residencia per-
manente y pueden estar en un bloque de
pisos con otras viviendas que sí son resi-
denciales. Además se exige que la estancia
mínima sea de cinco días. En definitiva, al
igual que en la regulación vigente en Cata-
luña, queda fuera la cesión de una habita-
ción de la propia residencia del “anfitrión”.
4 El artículo 72 de la citada norma hace responsable al propietario y a la ”persona gestora de la vivienda de uso turístico”.
5 Decreto 79/2014, de 10 de julio de regulación de Apartamentos Turísticos y de las Viviendas de Uso Turístico
34 | Inmueble
La Ley 13/2011, de 23 de diciembre,
del Turismo de Andalucía y el Decreto
194/2010 de 20 de abril regulan en Anda-
lucía la cesión de vivienda vacacional. Pero
al igual que las anteriores legislaciones
excluye expresamente el alquiler de habi-
taciones aunque sí distingue entre “aparta-
mentos turísticos” que se encuentran en el
ámbito de una explotación turística como
actividad económica y las “viviendas turís-
ticas” que no revisten ese carácter.
La normativa balear va más allá y pro-
híbe en su Ley 8/2012 de Turismo de las
Islas Baleares la comercialización de es-
tancias turísticas en viviendas integradas
en edificios plurifamiliares o en viviendas
adosadas.
Existen más comunidades autónomas
–como Aragón o Canarias- que han regu-
lado las viviendas turísticas pero la regla
general es que dejan fuera la posibilidad de
arrendar parte de una vivienda.
Parece que esa tendencia puede cam-
biar. El pasado mes de julio (un año des-
pués de la tan publicitada sanción) el
Departament d’Empresa i Ocupació de
la Generalitat catalana ha anunciado que
permitirá a los propietarios de una casa
que puedan alquilar sus habitaciones bajo
determinadas condiciones: el propietario
deberá vivir en la casa donde se alquile esa
habitación tanto antes como después de
ese alquiler, como máximo podrán alqui-
larse dos habitación, el tiempo de duración
máximo será de 31 días, como máximo se
podrá alquilar hasta cuatro meses durante
un año y el Ayuntamiento se encargará de
restringir las zonas donde puede llevarse
a término esta actividad. Es un proyecto
de decreto que propone una regulación si-
milar a la existente en otras ciudades del
mundo como Amsterdam o San Francisco.
Conclusiones
La industria turística en España repre-
sentó en el año 2014 un 15,7% del total del
Producto Interior Bruto; a nadie se le esca-
pa que estamos ante un sector estratégico
que debería recibir un especial trato en bus-
ca de su consolidación y progresión. Dar la
espalda a un fenómeno tan importante para
el sector no sería lo adecuado.
De hecho el Plan Nacional de Turismo
2012-2015 ya tenía en cuenta el aumento
del uso de alojamiento privado con fines
turísticos y abogaba por una regulación
que evitar el “intrusismo y la competen-
cia desleal”. La regulación fruto del citado
plan provocó la modificación de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de junio de 2013
que excluyó los arrendamientos turísticos
de su ámbito de aplicación en los términos
señalados más arriba. Pero como ya se ha
apuntado, la multiplicidad de administra-
ciones que intervienen ha creado una dis-
paridad de tratamientos que no favorecen
alcanzar los objetivos del citado plan.
Lo cierto es que no se pueden poner
puertas al campo y, al igual que ocurrió no
hace muchos años con el “intercambio” de
música entre consumidores, que provocó
un cambio radical en la industria sectorial,
algo parecido pudiera estar ocurriendo en
el sector del alquiler vacacional. Se trata de
una actividad que no puede mantenerse al
margen de la ley pero a la que debe dársele
la regulación adecuada, reconociendo su
idiosincrasia y particularidades siempre y
cuando realmente se realice entre particu-
lares y no enmascare una actividad econó-
mica real. 
Inmueble | 35
A FONDO

Responsabilidad de aparejadores,
arquitectos técnicos de obra y promotores

El principio tradicional de nuestro Derecho en materia de daños es el de la responsabilidad por culpa o

negligencia. Sin embargo, la doctrina y jurisprudencia más recientes apuestan claramente por una respon-
sabilidad objetiva cuando se trata de actividades que entrañan riesgo. En esta ocasión, presentamos la res-
ponsabilidad de los aparejadores, arquitectos técnicos de obra y promotores inmobiliarios.

1. Introducción
2. Responsabilidad según la Ley de Ordenación de la Edificación
3. Obligaciones de garantía
4. Responsabilidad de los agentes de la edificación
5. Conclusiones

Redacción Revista Introducción el término ruina no debe quedar reduci-

Inmueble
Antes de la vigente Ley de Ordenación
de la Edificación, la responsabilidad del Ar-
quitecto, el Aparejador, el Constructor y el
Promotor venía regulada por el Código Ci-
vil, en especial por su art. 1.591 del Código
Civil y por la amplia Jurisprudencia que se
desarrolló en aplicación del citado artículo.
La denominada responsabilidad dece-
nal del Contratista y del Arquitecto por rui-
na de la obra, establecida en el art. 1.591 del
Código Civil, se extendió jurisprudencial-
mente al Aparejador o Arquitecto Técnico
de la obra y al Promotor de la misma.
El concepto de ruina también ha sido in-
terpretado por la jurisprudencia y amplia-
do más allá del concepto de destrucción o
pérdida de una cosa, hasta el punto de que
do al supuesto de derrumbamiento total o
parcial de la cosa, lo que sería la ruina físi-
ca, sino que hay que extenderlo y ampliarlo
a aquellos defectos de construcción tales
como grietas, desconchados, humedades,
etc. que, por exceder de las imperfecciones
corrientes, constituyen una violación del
contrato e implican defectos constructivos
que configuran el concepto de ruina fun-
cional.
Responsabilidad según la Ley de
Ordenación de la Edificación
La vigente Ley 38/1999 de Ordenación
de la Edificación persigue, entre otros obje-
tivos, fijar garantías suficientes a los usua-
rios frente a los posibles daños materiales
de los edificios.

36 | Inmueble
 ¿En qué casos no responderán, enton-
ces, los agentes intervinientes en la cons-
trucción, cuando la Ley está buscando la
protección de dichos usuarios?
Con relación a los agentes participan-
tes en el proceso de la edificación, la Ley,
además de enumerar las obligaciones que
a cada uno de ellos corresponden, estable-
ce que les es exigible responsabilidad civil,
de modo personal e individualizado, tanto
por actos propios como por actos de otros
agentes que participen en la construcción
de los que deben responder. En todo caso,
cuando la responsabilidad no pueda ser
atribuida en forma individualizada al res-
ponsable del daño, o cuando exista concu-
rrencia de culpa sin que pueda precisarse
la influencia de cada agente interviniente
en el daño producido, la misma se exigirá “La responsabilidad
solidariamente entre todos ellos.
decenal del
La Ley determina así que las personas
contratista y del
físicas o jurídicas que intervienen en la arquitecto por ruina
edificación responderán frente a los pro- de la obra se extendió
pietarios y frente a los terceros adquirentes jurisprudencialmente
de los edificios, o de parte de los mismos
en el caso de que sean objeto de división,
al aparejador o
de los daños materiales ocasionados en los arquitecto técnico de
mismos. la obra y al promotor
de la misma”
Si bien el sistema de responsabilidad
decenal determinaba que tal plazo comen-
zaba a contarse desde la finalización de
la obra, la actual Ley de Ordenación de la
Edificación determina que podrá exigirse
tal responsabilidad para los daños que se
manifiesten dentro de unos plazos estable-
Inmueble | 37
A FONDO
“La Ley, además, cidos, contados desde la fecha de recepción
establece que la definitiva de la obra.
responsabilidad
Obligaciones de garantía
civil, de modo
personal e Dichos plazos de garantía son los si-
individualizado, guientes:
tanto por actos
propios como a) Diez años para los daños mate-
riales causados en el edificio por
por actos de vicios o defectos que afecten a la
otros agentes cimentación, los soportes, las vigas,
que participen en los forjados, los muros de carga u
la construcción otros elementos estructurales, y que
comprometan directamente la resis-
de los que deben
tencia mecánica y la estabilidad del
responder” edificio.
b) Tres años para los daños materia-
les causados en el edificio por vicios
o defectos de los elementos cons-
tructivos o de las instalaciones que
ocasionen el incumplimiento de los
requisitos de habitabilidad.
c) Además, el constructor también
responderá de los daños materiales
por vicios o defectos de ejecución
que afecten a elementos de termina-
ción o acabado de las obras, revela-
dos dentro del plazo de un año.
Por otra parte, las acciones para exigir
la responsabilidad por daños materiales
dimanantes de los vicios o defectos, pres-
cribirán en el plazo de dos años a contar
desde que se produzcan dichos daños, si
bien pueden subsistir acciones de respon-
sabilidad por incumplimiento contractual.
En cuanto a la acción de repetición que
pudiese corresponder a cualquiera de los
agentes que intervienen en el proceso de
edificación contra los demás, ésta prescri-
birá en el plazo de dos años desde la firme-
za de la resolución judicial que condene al
responsable a indemnizar los daños, o a
partir de la fecha en la que se hubiera pro-
cedido a la indemnización de forma extra-
judicial.
Responsabilidad de los agentes de la
38 | Inmueble
edificación
Específicamente, la Ley determina la res-
ponsabilidad particular de cada agente in-
terviniente en la edificación.
a) Con relación al Promotor, esta-
blece que, en todo caso, responderá
solidariamente con los demás agen-
tes intervinientes ante los posibles
adquirentes, de los daños materiales
en el edificio ocasionados por vicios
o defectos de construcción. Además,
la Ley extiende la responsabilidad
del Promotor a las personas físicas
o jurídicas que, a tenor del contrato
o de su intervención decisoria en la
promoción, actúen como tales pro-
motores bajo la forma de promotor o
gestor de cooperativas o de comuni-
dades de propietarios u otras figuras
análogas.
b) Por lo que se refiere a los Arqui-
tectos, se prevé que cuando el pro-
yecto haya sido contratado conjun-
tamente con más de un proyectista,
éstos responderán solidariamente.
Además, los proyectistas que contra-
ten los cálculos, estudios, dictáme-
nes o informes de otros profesiona-
les, serán directamente responsables
de los daños que puedan derivarse
de su insuficiencia, incorrección o
inexactitud, sin perjuicio de la repe-
tición que pudieran ejercer contra
sus autores.
c) En cuanto al Constructor, se
prevé que responderá directamen-
te de los daños materiales causados
en el edificio por vicios o defectos
derivados de la impericia, falta de
capacidad profesional o técnica, ne-
gligencia o incumplimiento de las
obligaciones atribuidas al jefe de
obra y demás personas físicas o jurí-
dicas que de él dependan.
Asimismo, el constructor responderá
directamente de los daños materia-
les causados en el edificio por las de-
ficiencias de los productos de cons-
trucción adquiridos o aceptados por
él, sin perjuicio de la repetición a que
hubiere lugar.
Además, cuando el constructor sub-
contrate con otras personas físicas o
jurídicas la ejecución de determina-
das partes o instalaciones de la obra,
será directamente responsable de los
daños materiales por vicios o defec-
tos de su ejecución, sin perjuicio de
que pueda, en su caso, repetir.
d) Por último, el director de obra
y el director de la ejecución de
la obra que suscriban el certificado
final de obra serán responsables de
la veracidad y exactitud de dicho do-
cumento.
Asimismo, se prevé que quien acepte
la dirección de una obra cuyo pro-
yecto no haya elaborado él mismo,
asumirá las responsabilidades deri-
vadas de las omisiones, deficiencias
o imperfecciones del proyecto, sin
perjuicio de la repetición que pudie-
re corresponderle frente al proyec-
tista.
Por último, si la dirección de obra se
contrata de manera conjunta a más “Las acciones
de un técnico, los mismos respon- para exigir la
derán solidariamente sin perjuicio responsabilidad
de la distribución que entre ellos co-
por daños
rresponda.
materiales
Ahora bien, a pesar de todo lo expuesto, dimanantes de los
la Ley determina que las responsabilidades vicios o defectos,
por daños no serán exigibles a los agentes prescribirán en el
que intervengan en el proceso de la edifi-
cación, si se prueba que fueron ocasiona-
plazo de dos años”
dos por caso fortuito, fuerza mayor, acto de
tercero o por el propio perjudicado por el
daño.
Conclusiones
Concluyendo, de conformidad con el
vigente sistema de responsabilidad de los
agentes intervinientes en la construcción
por ruina y defectos de la construcción, el
Arquitecto, el Aparejador, el Constructor y
el Promotor no serán responsables de los
daños materiales que, o bien se revelen con
posterioridad a los referidos plazos fijados
al efecto, y/o no sean reclamados dentro del
periodo de prescripción de las acciones, o
bien sean ocasionados como consecuencia
de caso fortuito, fuerza mayor o acto de ter-
cero o del propio perjudicado por los mis-
mos. 
Inmueble | 39
A FONDO. lo que dicen los jueces

El Supremo fija doctrina jurisprudencial

en torno a la protección del tercero
adquiriente de una misma finca rústica

A través de esta sentencia, la Sala recuerda que la protección y presunción que establece el artículo 34 de la
Ley Hipotecaria, la diligencia y buena fe que se exige al adquiriente, no puede plantearse respecto a cualquier
defecto, vicio o indicio de la validez de la compra.

1. Introducción
2. Los hechos
3. Sentencia de primera instancia
4. Sentencia de la Audiencia Provincial
5. Sentencia del Tribunal Supremo
6. Principio de buena fe registral

María Martín-Viveros
García
Abogada y periodista

Introducción
La Sala de lo Civil del Tribunal Supre-
mo dictó en fecha 19 de mayo de 2015, una
sentencia a través de la cual ha fijado doc-
trina jurisprudencial sobre el alcance de la
protección del tercero de buena fe en el caso
de la doble inmatriculación de una finca re-
gistral.
A modo de síntesis y adelantando un
posterior desarrollo más exahustivo, el Tri-
bunal fija como doctrina que “la neutrali-
zación de los principios registrales que se
deriva del supuesto de la doble inmatricu-
lación de fincas registrales no resulta apli-
cable en los casos en que concurra un sólo
adquirente del artículo 34 LH, debiendo
ser protegida su adquisición conforme a
la vigencia del principio de fe pública re-
gistral.”
Explicado de un modo más sencillo, lo
que el Tribunal viene a señalar es que la
protección y presunción que establece el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es decir,
la diligencia que se exige y que abarca el
concepto de buena fe, no puede plantearse
en abstracto respecto del examen de cual-
quier defecto, vicio o indicio que pudiera
afectar a la validez y eficacia del negocio
dispositivo realizado. Esta diligencia debe
proyectarse y armonizarse contextualmen-
te, en el marco concreto y circunstancial
que presente la impugnación efectuada por

40 | Inmueble
el titular extraregistral a tales efectos.
Los hechos
La sentencia en cuestión se remonta a
una situación en la que los actores interpu-
sieron demanda de juicio ordinario en ac-
ción declarativa de propiedad. Fundamen-
taban la misma sobre la existencia de una
doble inmatriculación de una finca corres-
pondiente a dos números registrales distin-
to. Los demandantes sostenían que la mer-
cantil demandada, conocedora de la doble
inmatriculación de la finca, había adquirido
el 50% de la propiedad de una de las code-
mandadas, a través de escritura de permuta,
aun cuando conocía que aquella no tenía la
condición de propietaria de la finca.
Por su parte, la mercantil demandada,
en su contestación y reconvención a la de-
manda, solicitó el mejor derecho en cuanto “En primera
a la cuota indivisa de la finca adquirida por instancia se
permuta. declaró la
nulidad de todas
Sentencia en primera instancia
las inscripciones
En primera instancia se estimaron par- realizadas
cialmente las pretensiones de la parte de- sobre uno de
mandante e íntegramente la reconvención
los números
de la parte demandada. Así, se declaró la
nulidad de todas las inscripciones realiza-
registrales”
das sobre uno de los números registrales.
El Juez consideró que la inscripción de
la finca que genera la doble inmatricula-
ción, es nula por fraude de ley (art. 6.4 CC)
y contraria al artículo 205 de la Ley Hipo-
tecaria.
Asimismo, señaló que nada obstaba
para otorgar la protección del artículo 34
Inmueble | 41
A FONDO. lo que dicen los jueces
“La Audiencia LH a favor de la entidad mercantil deman-
Provincial dada, ya que había adquirido la misma a
consideró la título oneroso de quien constaba con fa-
cultades para transmitir y, además, había
prevalencia de
inscrito su título. Finalmente, respecto a
la inscripción las alegaciones de la parte actora, señaló
de la finca cuyo que la buena fe de la demandada no debía
dominio fuera de circunscribirse a los asientos de presenta-
mejor condición ción sino a las propias inscripciones reali-
zadas. Además, dio por acreditado que la
conforme al mercantil tenía la entrega instrumental y
Derecho Civil notarial de la finca desde el otorgamiento
puro” de la escritura de la permuta, con solicitud
de licencias, cambio de candados y regula-
rización del contrato, entre otras.
Sentencia de la Audiencia Provincial
Recurrida en apelación la anterior sen-
tencia, la sala de la Audiencia Provincial es-
timó, también en parte, el recurso presenta-
do por la parte actora. La nota diferencial es
que en esta ocasión desestimó la oposición
al recurso de la parte demandada.
Por explicarlo de una manera breve,
en esta segunda instancia se identificó la
cuestión debatida en orden a la situación
irregular que se deriva del supuesto de la
doble inmatriculación de una misma finca
registral. De este modo, consideró aplica-
ble la Doctrina de la Sala 1.ª del Tribunal
Supremo acerca de la neutralización recí-
proca de los principios registrales en los
supuestos de doble inmatriculación, de-
biéndose acudir a las reglas del Derecho
civil, particularmente a la prevalencia de la
inscripción de la finca cuyo dominio sea de
mejor condición conforme al Derecho civil
puro, con omisión de las normas de índole
hipotecaria sobre la materia (artículo 313
del Reglamento Hipotecario y STS 1,ª de 3
de junio de 2011).
La sentencia del Tribunal Supremo
La Sala Primera del Tribunal Supremo
basó su fallo en los siguientes fundamentos
de Derecho:
“PRIMERO.- El presente caso plantea,
como cuestión de fondo, la doctrina ju-
risprudencial aplicable al supuesto de la
42 | Inmueble
doble inmatriculación de una misma finca
cuyo dispar curso transmisivo da lugar a
una inscripción de un tercero del artículo
34 LH. (...)”
Para su explicación conviene partir de
las siguientes puntualizaciones. En primer
lugar, hay que señalar que el único precep-
to de nuestro ordenamiento que se refiere,
de manera manifiesta, al supuesto de la do-
ble inmatriculación es el artículo 313 RH.
Por su parte, este artículo no contempla un
criterio de solución del conflicto, sino que
se dirige a facilitar un medio de publicidad
o toma de razón del propio hecho de la irre-
gularidad de la doble inmatriculación de la
finca en dos folios diferentes e indepen-
dientes uno del otro. Se limita, por tanto, a
interesar el auto judicial que ordene la nota
suficientemente expresiva de la doble ins-
cripción al margen de ambas inscripciones
y, por otro lado, reserva a los interesados
las pertinentes acciones en orden del mejor
derecho al inmueble que podrán ejercitar
en el juicio declarativo correspondiente.
En segundo lugar, debemos recordar
el alcance de la doctrina jurisprudencial
acerca de la neutralización recíproca de los
principios registrales en los supuestos de
doble inmatriculación de la finca. La tesis
de la neutralización recíproca de los prin-
cipios registrales responde, a grandes ras-
gos, a las propias limitaciones que presen-
ta el principio de fe pública registral en el
desarrollo lógico-jurídico de la protección
que dispensa tanto a favor del titular ins-
crito, con la presunción de exactitud y la le-
gitimación registral, como en la protección
a terceros, mediante la inoponibilidad de lo
no inscrito (32 LH) y la plena eficacia del
principio, conforme al artículo 34.
A tenor de lo anterior, la neutralización
recíproca de los principios registrales no
puede ser aplicada de un modo absoluto,
de manera que actúe como condicionante
para la vigencia del principio de la fe pú-
blica registral. Debe aplicarse de acuerdo
con las circunstancias y datos registrales
del caso objeto de examen. De este modo,
podría, incluso, en algunos casos, llegarse
a considerar que su recorrido resulta ago-
tado cuando la doble inmatriculación dé
lugar a la confrontación de varios titulares
registrales que ostenten la condición de
tercero. Sin embargo, debemos señalar que
no siempre quedará agotado en aquellos
supuestos en donde la doble inmatricula-
ción dé lugar a la confrontación de un ti-
tular registral frente a otro que ostente la
condición de tercero hipotecario, resultan-
do preferido éste último.
En tercer lugar, esta solución se apoya
tanto en la “vis atractiva” de la fe pública
registral, como en la seguridad del tráfico
inmobiliario.
Finalmente, esta doctrina también abar-
ca la neutralización de los principios regis-
trales a raíz de la doble inmatriculación.
Su aplicación no supone una ruptura total
del Derecho registral y el Derecho Civil tal
como lo conocemos hasta ahora, sino que
se trata de tener en cuenta que para la de-
terminación del titular dominical con me-
jor derecho no parece que puedan excluir-
se las normas hipotecarias de contenido
material que, como tales, deben conside-
rarse desarrollos del Derecho civil, casos,
entre otros, del citado artículo 34 o de los
artículos 35 y 36 de la LH , que regulan la
adquisición del dominio y de derechos rea-
les a través de la prescripción adquisitiva
(usucapión) en relación con el Registro de
la Propiedad.
Principio de buena fe registral
La protección de la fe pública registral
que concede el artículo 34 LH, supone la
consolidación de la adquisición del tercero
que inscribe su derecho con arreglo a los re- “La neutralización
quisitos legales contemplados en dicho artí- recíproca de
culo, siempre que se trate de un adquirente los principios
de buena fe.
registrales
Sin embargo, la calificación de la buena
no puede ser
fe como presupuesto de la prescripción or- aplicada de un
dinaria no puede quedar reducida al tenor modo absoluto,
literal del artículo 1950 del Código Civil. Es de manera que
decir, no podemos creer únicamente en la
buena fe registral desde el punto de vista
actúe como
de la creencia de que el transferente es el condicionante
efectivo titular del derecho real y estaba, para la vigencia
por ello, legitimado para transferir el do- del principio
minio. Así, dada la presunción de buena fe
de la fe pública
que recoge el artículo 34 LH, la carga de di-
ligencia que debe emplear el tercero adqui- registral”
rente se centra, en el sentido negativo. Es
decir, deber exigirse un determinado grado
de diligencia que sea suficiente como para
salir del desconocimiento de la situación y
conocer la falta de correlación entre la in-
formación registrada y la realidad.
De este modo, el grado de diligencia
exigible no puede plantearse en abstracto
o de forma general. Esta diligencia debe
modularse respecto a las circunstancias
de cada caso. En el presente caso, tenien-
do en cuenta las circunstancias en las que
se desarrolla, la diligencia exigible debe
hacer referencia solo a una situación pose-
soria clara y manifiesta que se ejercite en
concepto de dueño y que ponga en duda la
exactitud de la información registral.
Puede leer el texto completo de la
sentencia en www.ksp.es Marginal:
69344166. 
Inmueble | 43
caso práctico

Reserva de compraventa de bien inmueble

www.ksp.es
info@ksolucion.es

1. El Caso
1.1. Supuesto de hecho
1.2. Objetivo. Cuestión planteada
1.3. La estrategia del abogado
2. El Procedimiento extrajudicial
2.1. Partes
2.2. Normativa relacionada
2.3. Normas y artículos relacionados
2.4. Documentación
3. Jurisprudencia relacionada con el caso
4. Documentos Jurídicos
4.1. Documentos jurídicos de este caso
4.2. Formularios jurídicos relacionados con este caso
5. Biblioteca
5.1. Libros
5.2. Artículos jurídicos
6. Formulario

El caso
Supuesto de hecho
Madrid, 20-11-2003
La Sra. Laura, de nacionalidad española,
reside en Nueva York y tiene intención de
trasladarse a vivir a Madrid, ciudad en la
que residía en su niñez. Se traslada a Espa-
ña con el fin de adquirir una vivienda y esta-
blecer su nueva residencia. Tras su búsque-
da encuentra un piso en venta, situado en
uno de los mejores barrios de Madrid, por
lo que contacta con su dueño para concretar
las condiciones de compraventa.
Objetivo. Cuestión planteada.

44 | Inmueble
 El cliente es la Sra. Laura y su objetivo
consiste en entregar una suma para reser-
var el inmueble y posteriormente acceder a
la compra.
La estrategia. Solución propuesta.
Solicita información sobre el inmueble a
la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamien-
to de Madrid y a la Oficina de la Inspección
Técnica de Edificios, con el fin de proceder
a elaborar y suscribir un contrato de reserva
del inmueble.
El procedimiento extrajudicial
Partes
La agencia inmobiliaria:
• CASAS, S.A.
La interesada en reservar el piso:
• Sra. Laura.
Normativa alegada
• Plan General de Ordenación Urbana
de Madrid de 1997.
• Código Civil. CC (art. 1454).
Normas y artículos relacionados
• Código Civil (Art. 1454)
Documentación
Se aportan los siguientes documentos:
• Plano de la vivienda.
• Estatutos de la comunidad de propie-
tarios.
• Recibo del Impuesto de bienes inmue-
bles
Pasos a seguir
Se dirige a la Gerencia de Urbanismo del
Ayuntamiento de Madrid para solicitar in-
formación sobre la calificación y protección
de la que goza el inmueble.
Cuestión fundamental también es ver
que categoría tiene el inmueble y esto se
puede encontrar en la información otor-
gada por el propio Ayuntamiento. Una vez
identificada la categoría del inmueble, que
en este caso es la “2NZ1 grado 3º”, el le-
trado estudia las Normas Urbanísticas del
Plan General de Ordenación Urbana de
Madrid y descubre que las fincas que tie-
nen esta categoría poseen una protección
especial debido a sus características arqui-
tectónicas y constructivas. Esto se traduce
en un control en la realización de las obras,
restricción a las modificaciones de los ele-
mentos estructurales, especialidades en la
solicitud de licencia de obras y tratamiento
de las condiciones estéticas de la fachada,
como ejemplo.
A su vez, el letrado, realiza una consul-
ta en la Oficina de la Inspección Técnica
de Edificios para ver cuando se realizó la
última inspección del edificio. En este su-
puesto la inspección se realizó en el año
2001 con resultado de acta favorable. Las
inspecciones se pasan cada diez años, por
lo que esta contingencia parece cubierta.
Como la Sra. Laura tiene intención de
adquirir aquel inmueble y no otro, el letra-
do le aconseja realizar una reserva del mis-
mo con el fin de asegurarse la adquisición,
por lo que realiza un escrito en el que inter-
viene ella y la sociedad que se encarga de la
gestión de la venta del inmueble, la entidad
CASAS, S.A., por el que se reserva el piso y
se fijan unas condiciones.
La reserva del piso consta de los siguien-
tes apartados:
− Descripción del piso que se reser-
va.
− Descripción de la casa.
− Antigüedad de la casa.
− Estado de conservación.
Inmueble | 45
caso práctico

− Arrendamiento. Este punto se • FORMULARIOS de la Nueva Ley de

agrega más que todo para saber si la vi- Enjuiciamiento Civil de 2000.
vienda se transmite libre de arrendatario,
ocupante o precarista. • Sabelotodo Derecho Civil

− Cargas. Se estudia si la enajena- Artículos jurídicos

ción se efectuara libre de cargas o no.
− Plazo de la reserva.
− Precio.
− Forma de pago.
• Compraventa de inmuebles: docu-
mentos que necesita el comprador (febrero
2013)
• Compraventa de inmuebles con pago
aplazado (junio 2013)

− Formalización de la compraventa. • Pasos a seguir para efectuar la compra-

− Gastos de transmisión.
Jurisprudencia relacionada con el
caso
venta: check list (febrero 2014)
Disponible en www.ksp.es Nº de
Caso: 3122

• Sentencia de la Audiencia Provincial de

Valencia. núm. 64/2003 de 28 de enero de
2003. KSP. Civil y Mercantil. Marginal
1341032.

• Sentencia de la Audiencia Provincial

de Madrid. Sección 14º. núm. 126/2007 de
6 de marzo de 2007. KSP. Civil y Mer-
cantil. Marginal 1176203.

Documentos jurídicos

Documentos jurídicos de este caso

Descripción:

1. Contrato de reserva del inmueble.

Formularios jurídicos relaciona-

dos con este caso

• Compraventa en documento privado

con pago aplazado garantizado con título
ejecutivo y reserva del dominio

Documentos disponibles en www.

ksp.es Nº de Caso: 3122 info@ksolu-
cion.es

Biblioteca

Libros

46 | Inmueble
 COMPRAVENTA EN DOCUMENTO PRIVADO CON PAGO APLAZADO GARANTIZADO
CON TÍTULO EJECUTIVO Y RESERVA DEL DOMINIO

En …. a … de … de …

REUNIDOS

De una parte, D./ Dª ……………, mayor de edad, (estado civil), (profesión), vecino de …, con domicilio
en … y D.N.I. nº …..

Y de otra, D./ Dª ……………, mayor de edad, (estado civil), (profesión), vecino de …, con domicilio en
… y D.N.I. nº …..

ACTÚAN

Ambos en nombre e interés propio.

Y reconociéndose las partes recíprocamente la capacidad legal necesaria para el presente otorga-
miento,

DICEN

I.- Que D./ Dª …………… (en adelante la parte vendedora) es propietaria de la finca sita en …., cuya
descripción registral es la siguiente:……..

Inscrita en el Registro de la Propiedad de …., al tomo …, libro …., folio …, finca … le pertenece por
título de …., según escritura número … autorizada por el Notario D. …, en fecha ….

La finca se halla libre de cargas y gravámenes y al corriente de pago de todo tipo de gastos e impues-
tos.

La finca se halla libre de arrendatarios, precaristas u otros ocupantes.

II.- Que D. …., (en adelante la parte compradora) está interesado en comprar, por el precio y condi-
ciones que se dirán, la finca descrita en el anterior antecedente I.

III.- Que habiendo llegado las partes a un acuerdo al respecto, por medio del presente

PACTAN

PRIMERO.-Compraventa.

D. …., vende la finca descrita en el expositivo I de este contrato a D. ….. , que la compra en las con-
diciones que se indican a continuación.

Inmueble | 47
caso práctico

¿Cómo comercializar actualmente los inmuebles ante la difícil situación financiera?

La finca se vende y adquiere como cuerpo cierto, es decir, con independencia de su superficie.

SEGUNDO.- Precio.

El precio de la presente compraventa es la cantidad de …. euros, que se pagará de la siguiente forma:

a) En cuanto a … euros, son satisfechos en este acto por la parte compradora a la parte vendedora,
otorgando con la firma del presente contrato carta de pago de la citada cantidad.

b) En cuanto a … euros, serán satisfechos por la parte compradora mediante … pagos mensuales
consecutivos, de importe unitario … euros cada uno de ellos. El primer vencimiento será el día … de …
de … y los restantes el mismo día de los … meses correlativos siguientes.

c) En cuanto al resto hasta completar la totalidad del precio establecido o sea la cantidad de … euros,
en el momento de la firma de la correspondiente escritura pública de compraventa, que deberá otor-
garse como máximo por todo el día … de … de …

La parte compradora podrá adelantar, total o parcialmente, los pagos pendientes, siempre que las
entregas parciales no sean inferiores a … euros.

TERCERO.- Garantía del precio aplazado.

En garantía del cumplimiento de la obligación de pago del precio aplazado, la parte compradora
entrega los siguientes pagarés NO A LA ORDEN:

Clase Número Fecha Vencimiento Importe

... ... ... ... ... ... de ... ... de ... ... ... ...

... ... ... ... ... ... de ... ... de ... ... ... ...

... ... ... ... ... ... de ... ... de ... ... ... ...

CUARTO.- Reserva de dominio.

La parte vendedora vende a la parte compradora, con reserva de dominio hasta el total pago del
precio aplazado la finca objeto de este contrato.

La entrega de la posesión de la finca vendida a la parte compradora se llevará a efecto a la firma de la

Escritura Pública de la compraventa. No obstante lo anterior, la parte vendedora permite desde el día
de hoy el uso de dicha vivienda a la compradora sin que ello signifique entrega del dominio.

QUINTO.- Condición resolutoria.

En el caso de impago de …. plazos de los que vienen pactados en el presente contrato, el vendedor
podrá optar entre dar por vencida la totalidad de los que resten por satisfacer, exigiendo su inmediato
pago del comprador, o dar por resuelto el contrato con pérdida de parte de éste de las cantidades entre-

48 | Inmueble
gadas hasta el momento que se entenderán aplicadas al disfrute de la finca por el período comprendido
entre el otorgamiento del contrato y la producción del impago. Asimismo, las obras y mejoras verifi-
cadas en la finca cederán a favor del vendedor en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

SEXTO.-Escritura pública.

El presente contrato de compraventa deberá ser elevado a escritura pública, la cual deberá otorgarse
como máximo por todo el día … de … de …

Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente contrato y del otorgamiento de la escritura
pública serán de cuenta de la parte compradora, con entera indemnidad de la parte vendedora, con la
única excepción del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana.

SÉPTIMO.- Jurisdicción y competencia.

Por cualquier duda, cuestión o divergencia que pudiera surgir con motivo de la interpretación o
cumplimiento del presente contrato, ambas partes, se someten a la jurisdicción de los Juzgados y Tri-
bunales de ……, con renuncia a los de sus propios fueros y domicilio si fuesen distintos.

Y EN PRUEBA DE CONFORMIDAD, firman el presente contrato, en duplicado ejemplar, en el

lugar y fecha al principio indicados.

LA VENDEDORA LA COMPRADORA

Inmueble | 49
financiación

Evolución de títulos hipotecarios en el

segundo trimestre de 2015

La nueva actividad crediticia registró su primer crecimiento interanual desde 2006 en el segmento residencial,
con un incremento del 20%. A continuación, analizamos la evolución de la misma a entre los meses de abril y
junio del presente año.

1. Emisiones
2. Evolución del diferencial del bono español a 10 años con el bono alemán, puntos
básicos
3. Evolución anual de las emisiones (2015 primer semestre)
4. Saldo vivo
5. Mix de financiación
6. Información sobre la cartera (% y Mill euros)
Asociación Hipotecaria
Española

Emisiones ción) y que, paralelamente, el coste de la

Durante el primer semestre de 2015 la
actividad emisora de las entidades de crédi-
to se mantuvo relativamente estable a pesar
de las mejoras en las condiciones de acceso
a los mercados de financiación mayorista.
financiación para las entidades financieras
españolas no se haya visto encarecido.
Evolución del diferencial de bono
español a 10 años con el bono
alemán, puntos básicos

Las incertidumbres sobre un tercer epi-

sodio de crisis soberana en Grecia no se han
extendido a otros países periféricos, inclu-
yendo España, como sí ocurrió en los dos
episodios anteriores.

Esto ha permitido que la prima de riesgo

 
 
Fuente:  elaboración  por  Asociación  Hipotecaria  en  base  a  datos  del  BdE.  
del soberano español se haya mantenido en  

niveles estables (ver gráfico 1 a continua-

50 | Inmueble
 Por otra parte, el Banco Central Euro- tinuaron definiéndose como instrumento
peo (BCE) anunció a finales de 2014 nue- utilizado mayoritariamente por las entida-
vas medidas no convencionales de política des, con un volumen emitido en el periodo “Las
monetaria. Entre ellas el nuevo programa de 16.325 millones de euros, y un incre- incertidumbres
de compras de Titulizaciones (ABSPP) y mento del 8,5% respecto al primer semes-
sobre un tercer
Covered bonds (CBPP3), con una duración tre de 2014. Las emisiones bonos de tituli-
estimada de dos años. Todas estas acciones zación de activos (BTA) alcanzaron, por su episodio de crisis
de política monetaria han contribuido a la parte, los 3.280 millones de euros. soberana en
estabilización de los mercados y a una re- Grecia no se han
ducción de los tipos de interés en las últimas Evolución anual de las emisiones extendido a otros
emisiones registradas. (2015 primer semestre) países periféricos
En este contexto, según datos propor- como sí ocurrió en
cionados por AIAF, el volumen total de los dos episodios
títulos hipotecarios admitidos a cotización anteriores”
en el primer semestre de 2015 alcanzó
los 19.605 millones de euros frente a los
15.050 registrados en el mismo periodo de
2014.  
Fuente:  elaboración  por  Asociación  Hipotecaria  en  base  a    
datos  de  AIAF.  
Las cédulas hipotecarias singulares con-  

Inmueble | 51
financiación

“El volumen Saldo vivo Mix de financiación

total de títulos El saldo vivo de títulos hipotecarios en
hipotecarios circulación se situó a finales de junio de
2015 en 374.599 millones de euros, expe-
admitidos a
rimentando un descenso en términos inte-
cotización en el ranuales del 8,5% y del 6,6% respecto a di-
primer semestre ciembre de 2014.
de 2015 alcanzó
los 19.605 millones En cuanto a su composición, 258.716
millones de euros correspondían a cédulas
de euros” hipotecarias (singulares y multicenden-  
tes); y 115.882 millones de euros a activos
hipotecarios titulizados (a través de FTH y
de FTA).

El peso de títulos hipotecarios sobre el Información sobre la cartera (% y Mill

saldo del total de crédito hipotecario se euros)
“El peso de títulos mantuvo estable en el 53,9% reflejando la
adecuación en el uso de estos instrumentos
hipotecarios
a los ritmos, todavía débiles de nueva acti-
sobre el saldo del vidad crediticia.
total de crédito
hipotecario se En términos de crédito hipotecario ges-
mantuvo estable tionado, en torno a un 54% de la cartera hi-
potecaria se estaría financiando a través de
en el 53,9%”
títulos hipotecarios en circulación. 
 

52 | Inmueble
Inmueble | 53
mercado

El mercado: mejorar el presente,

recordando el pasado

Ahora que la crisis del sector comienza a verse como una pesadilla que recordar desde la distancia, llega el
momento de plantear qué es lo que se hizo mal. Desde muchos ámbitos se está intentando recopilar, a modo
de manual de no actuación, las conductas que no deben repetirse. Pues, como se suele decir, de los errores se
aprende, pero ¿qué es lo que hemos aprendido los profesionales del sector inmobiliario desde 2007?

1. Introducción
2. Consecuencias en diferentes sectores
3. Tendencias generales
4. Origen de la situación actual
5. Conclusiones

Joan Bermúdez i Prieto Introducción
Abogado- Licenciado
en Ciencias Políticas. Se pretendía en uno de los encuentros
Bermúdez Consulting & que periódicamente se celebran entre pro-
Management s.l. fesionales del sector inmobiliario analizar y
explicar, en cierta forma, la evolución que
el mismo ha tenido en los últimos años, a
partir de la llamada crisis del sector, sufri-
da hace ya más de siete años. El objetivo de
establecer unas conclusiones únicas y/o ge-
nerales topó con una realidad que se mani-
fiesta de forma muy diversa en cada uno de
los entornos y mercados que fueron objeto
de análisis. El sector globalmente es uno,
pero los mercados y los subsectores son
amplios, tanto como tipología de productos
y entornos geográficos existen, lo que difi-
culta siempre llegar a cierto consenso en las
conclusiones o explicaciones de lo sucedido.
Hay un factor que ha incidido de forma im-
portante y con consecuencias parecidas en
todos y cada uno de ellos, como es la situa-
ción económica que ha vivido (y vive) la so-
ciedad, aunque también de forma diferente
en función de los entornos geográficos y de
los sectores industriales, comerciales o de
servicios implicados.
Consecuencias en diferentes sectores
Mercados como el industrial, con la di-
versidad de características de cada tipolo-
gía de entorno y necesidades “ad hoc” de
los posibles clientes, obliga a establecer un
análisis mucho más centrados en escena-
rios geográficos, dificultando que se pueda,
aunque siempre se puede intentar, genera-
lizar la evolución de la demanda y la tipolo-
gía de la misma. Existe una distancia y una
disparidad de factores entre un entorno de
enclave de grandes empresas que han podi-
do sufrir la transnacionalización a otro en

54 | Inmueble
el que se nutre de pequeña o mediana em-
presa de ámbito local o estatal por ejemplo
que ha sufrido la caída de la demanda lo que
obliga a establecer pautas de actuación más
centradas en el propio entorno.
Criterios parecidos se podrían utilizar
para tratar el mercado del sector turístico
como el hotelero, donde se producen dis-
paridad de situaciones, basadas no tan solo
en la propia economia, (por ejemplo en las
zonas de recepción de turismo), si no en
la economia de los países generadores de
turistas. La propia situación de una u otra
ciudad y sus normativas también afectan.
Recientemente y a título tan solo de ejem-
plo, se ha establecido una moratoria de la
construcción de nuevos hoteles en la ciu-
dad de Barcelona, mientras que en Hos-
pitalet de Llobregat (ciudad que tan solo
se separa de la capital por una línea en el
mapa) facilitan la construcción de nuevos “Si queremos
establecimientos. Establecer pautas de ac-
establecer
tuación generalizadas, se hacen poco fia-
bles, lo que obliga, como antes se indicaba tendencias
en el sector industrial, a actuar de acuerdo en el sector
con criterios de proximidad. inmobiliario,
debemos tener
Un escenario diferente se presenta
cuando se trata de establecer tendencias
en cuenta que
en el sector de la primera vivienda. Si bien existen diferencias
también, como no puede ser de otra forma, según entornos
existen diferencias según entornos geográ- geográficos y
ficos y económicos, aunque es cierto que se
económicos”
establecen unas pautas que pueden ser ex-
trapolables y que permiten un análisis más
generalizado del mercado residencial.
Tendencias generales
El primer debate que surge (casi perma-
nente desde hace años) es si la tendencia de
Inmueble | 55
mercado
“Hoy podemos los demandantes de vivienda es la compra
constatar que no o el alquiler de la misma. Se produce una
existe un stock cierta desconexión entre los deseos mani-
festados por las Administraciones (y tal vez
de viviendas
también la conveniencia del mercado en
en alquiler ciertos entornos concretos) y la realidad que
suficiente para se muestra tozuda e insistente. El mercado
poder atender la residencial se ha ido configurado a lo largo
demanda que se de los años, como un mercado de compra.
No tan solo en el supuesto de la residencia
está produciendo” habitual, también en la segunda residencia
se produce este fenómeno, en el que se ha
tendido a disponer en propiedad de una se-
gunda residencia a unos niveles que se acer-
ca a los 9 millones de viviendas, de los que
se estima (resulta difícil disponer de datos
oficiales), que tan solo el 23,9% de todo el
stock se destina a arrendamiento turístico,
el resto es de uso directo de sus propietarios.
En una sociedad que mantiene este vo-
lumen de vivienda para un uso temporal,
resulta difícil aceptar que la demanda en
primera residencia se producirá un cam-
bio de tendencia hacia el arrendamiento,
tan solo porque desde diferentes entornos
así se considera que conviene (sin tener en
cuenta las limitaciones y dificultades de
estabilidad que existen para las familias
que optar por esta modalidad). A pesar de
ello no debemos olvidar que en los últimos
años, (coincidiendo con la crisis económi-
ca) el alquiler ha crecido de forma expo-
nencial en relación a la venta, pero hay que
tener en cuenta se habían producido unas
circunstancias que cuasi obligaban a acce-
der a través de esta vía a la vivienda para
la familia.
Hoy podemos constatar que no existe
un stock de viviendas en alquiler suficien-
te para poder atender la demanda que se
está produciendo. Esta expresión, siendo
cierta y generalizada por los profesionales
inmobiliarios, oculta una realidad que de-
beríamos valorar. En los años anteriores se
produjo un número importante de fami-
lias que por razones económicas se vieron
obligados a desistir de disponer de una vi-
vienda en propiedad, la mayoría de ellas ya
disponían de una vivienda en propiedad,
pero con una carga hipotecaria que les re-
sultaba difícil de poder hacer frente, razón
56 | Inmueble
por la que a través de las diferentes opcio-
nes (dación en pago, desalojo etc.), fueron
abandonando y se vieron en la necesidad
de disponer un lugar para residir. Tan solo
el alquiler (y generalmente con rentas muy
bajas) permitía poderlo resolver una situa-
ción sobrevenida y que requeria una inme-
diata respuesta.
Aunque todavía hay (y nos tememos que
siempre habrá) situaciones de desalojos y
abandonos de vivienda, afortunadamente
ahora la situación se está normalizando y
el volumen de familias en esta situación se
han reducido, por lo que no existe la pre-
sión de disponer de viviendas alquiler a
precios bajos para cubrir esta necesidad.
Tan solo hace falta observar cualquiera
de los portales inmobiliarios, se podrán
encontrar viviendas de un alquiler bajo,
aunque generalmente en unas condiciones
de habitabilidad, y en consonancia con el
precio. Este tipo de viviendas han tenido
un descenso importante de demanda. La
demanda que ahora surge en el arrenda-
miento, los niveles de peticiones, se sitúa
en unas cotas parecidas a las que se pro-
ducía en los años anteriores a la crisis (en
torno al 25%) y el mercado, como sucedía
en aquel escenario, se encuentra falto de
las viviendas que ahora se demandan.
Origen de la situación actual
Tengamos en cuenta que en los momen-
tos en que la venta estaba cuasi paraliza-
da, los propietarios optaron aconsejados
por los agente inmobiliarios y con el fin de
obtener una cierta rentabilidad a su bien,
por el arrendamiento. Ahora estos contra-
tos comienzan a vencer y nuevamente los
propietarios conscientes de la evolución de
mercado vuelven a plantearse la venta de su
bien, en lugar de acceder de nuevo al alqui-
ler. Esta razón comporta que la oferta para
arrendamiento que había crecido en los
años anteriores ahora descienda.
Al mismo tiempo los que en otros mo-
mentos accedieron al alquiler tanto por sus
situación económica, como por el escena-
rio que se presentaba de futuro (con difi-
cultades, pérdidas de empleo, etc.), pero
que desean poder adquirir una vivienda,
comienzan de nuevo a interesarse por la
compra. Acompaña a este nuevo entorno la
situación del sector financiero que vuelven
a plantear la financiación de compra de pri-
mera vivienda, como un negocio atractivo.
Los bancos, son en definitiva con su ac-
titud y su capacidad de restringir o conce-
der créditos son quienes pueden establecer
las tendencias del mercado, si ha de ser en
compra o alquiler, a través de sus políticas
de financiación. Mientras se mantuvieron
cerrados a financiar la compra de nuevos
pisos, el mercado se situó en el arrenda-
miento, ahora, superada la crisis que han
vivido y saneados y con una cuenta de re-
sultados positiva, se encuentran en la nece-
sidad (a pesar de que su voluntad tal vez no
sería esta) de tener que volver a financiar la
compra de pisos para poder seguir crecien-
do en su volumen de negocio y no perder
lo que ha sido una actividad muy rentable
(desde el punto de vista de vinculación,
compensaciones, cobro de interés etc.).
Si nos centramos en el mercado resi-
dencial, podríamos llegar a extraer ciertas
conclusiones que podrían ser extrapolables
a cualquier entorno geográfico.
En primer lugar la fuerte demanda de
viviendas de alquiler a precios muy asequi-
bles que se produjo por lo expuesto ante-
riormente de la necesidad de disponer de
una residencia, se ha visto reducido a unos
niveles que tan solo cubren en torno al 20%
de la demanda del mercado.
En segundo lugar se está estableciendo
una demanda de compra de vivienda, si
bien se debe matizar., La demanda de com-
pra, viene condicionada por la posibilidad
de acceder a la financiación y atendiendo
a los criterios de los bancos esta tan solo
se obtiene a partir de disponer el futuro
comprador del 30/40% del importe de la
compra. El banco financia máximo el 70%
del precio, o de la tasación, si esta es infe-
rior (tan solo alcanzan el 80% en circuns-
tancias muy concretas), a lo que se deben
incorporar los gastos en torno al 10/12 %.
El importe de la compra se debe situar (va- “La fuerte
lor de tasación o compra) en unos niveles demanda de
superior a los 120.000 € (la razón es evitar viviendas de
que les suceda como en los años anteriores
alquiler a precios
en los que se han encontrado con un stock
de pisos de bajo valor, que no son absor- muy asequibles
bidos por el mercado, manteniendo un que se produjo se
volumen de viviendas importantes de bajo ha visto reducida
valor sin vender). a unos niveles que
Como tercer requisito que ambos so-
tan solo cubren en
licitantes (difícilmente se concederá una torno al 20% de
hipoteca a un solo titular), dispongan de la demanda del
ingresos recurrentes ni por un importe mercado”
que permita dedicar no más del 30% de los
mismos para el pago de la cuota mensual.
Estas condiciones que ahora pueden
parecer de cierta rigidez, eran las que han
aplicado en el sector financiero, hasta que
llegó el momento en el que todos (inclui-
dos los bancos) se subieron a la noria de
financiar/comprar/financiar/comprar. No
se presenta un escenario nuevo desde el
punto de vista de facilidad de acceso, tan
solo se están recuperando los criterios que
en otros momentos (bien aplicados) per-
mitió un crecimiento del sector de forma
harmónica y coherente al tiempo que per-
mitió acceder a la propiedad de la vivienda
a las familias, con unas garantías mínimas
de poder atender los compromisos.
Conclusiones
Lo cierto es que cada producto inmobi-
liario tiene su peculiaridad en cuanto a la
gestión y demanda, cada entorno geográ-
fico tiene sus características diferenciadas,
talvez deberíamos volver la vista hacia atrás
y analizar como actuaba el mercado en los
años de comienzo de este siglo (tan solo
poco mas de una década) y tendríamos res-
puestas que podrían servir. No se trata de
considerar, como escribió el escritor y mi-
litar Jorge Manrique en el Siglo SV (1440-
1449) en unas coplas a su padre fallecido
“cualquier tiempo pasado fue mejor”, pero
si recuperar los criterios, las actuaciones que
permitieron una evolución positiva del mer-
cado y adecuarlas a los nuevos tiempos.
Inmueble | 57
Fiscal

La fórmula para comprar un inmueble y no

pagar impuestos: la renuncia a la exención
del IVA

Comprar un inmueble y pagar impuestos parecía hasta ahora inevitable. No obstante, desde este mismo año
existe una fórmula que puede hacernos reducir costes fiscales: renunciar a la exención del IVA, un impuesto
aparentemente neutro para el empresario

1. Introducción
2. Planteamiento
3. Fundamento
4. Requisitos subjetivos de la renuncia
5. Requisitos formales de la renuncia

Juan Sagalés Cantenys

Socio Alfonsea Legal y Introducción
Tributario
Antes de exponer la principal novedad
que nos ha traído el 2015 en relación a la
posibilidad de renunciar a la exención del
IVA que afecta a ciertas operaciones in-
mobiliarias, cabe, a modo recapitulativo,
exponer brevemente en qué consiste la re-
nuncia a la exención del Impuesto sobre el
Valor Añadido, por qué puede beneficiar al
contribuyente y los aspectos más conflicti-
vos y problemáticos que pueden darse a la
hora de acogerse a esta posibilidad prevista
expresamente en la normativa y que en mu-
chas ocasiones resulta una verdadera eco-
nomía de opción.
Un aspecto crucial a la hora de hacer
frente a una inversión inmobiliaria es su
coste fiscal, es decir, acordado un precio
entre las partes, en cuánto más aumenta-
rá el importe final de la operación. Uno de
los principales costes fiscales, por no decir
el principal, proviene del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales (ITP) en su
modalidad de transmisiones patrimoniales
onerosas (TPO) que grava gran número de
transacciones inmobiliarias. Este impuesto
indirecto y heterogéneo que recae sobre el
adquirente -cuyo rendimiento está cedido
íntegramente a la Administración autonó-
mica-, puede llegar a incrementar el coste
de la operación hasta un 10% -es el caso,
por ejemplo, de Cataluña; 6% en Madrid-
no pudiendo el contribuyente recuperar
dicho importe, convirtiéndose, por lo tan-
to, en un coste final para él, además de la
distorsión que se produce en el mecanismo
del IVA al convertir al empresario en con-
sumidor final.

58 | Inmueble
Planteamiento
En nuestro sistema de imposición indi-
recta cohabitan el IVA, que grava las entre-
gas de bienes, prestaciones de servicios y
adquisiciones comunitarias, realizados por
empresarios o profesionales; y el ITP, que
grava el tráfico patrimonial civil. La coordi-
nación entre ambos responde a criterios de
sujeción y/o exención. Así, las operaciones
sujetas a IVA están no sujetas a ITP, las no
sujetas a IVA se someten a ITP y las opera-
ciones sujetas y exentas de IVA se gravan
por ITP. Este último es el caso que nos inte-
resa: las operaciones inmobiliarias exentas,
que se sujetan al ITP, pero en las que esa
exención es renunciable.
El art. 20.1.20, 21 y 22 de la Ley 37/1992,
reguladora del IVA, (en adelante, LIVA),
prevé una exención objetiva, de naturaleza
renunciable, que actúa sobre ciertas opera-
ciones inmobiliarias y, en concreto, sobre “El art. 20.1.20,
la entrega de terrenos rústicos y demás que 21 y 22 de la
no posean la condición de edificables; so- Ley 37/1992,
bre las aportaciones de terrenos a las jun-
reguladora del
tas de compensación y las adjudicaciones
de éstas a los propietarios, y sobre las se- IVA, prevé una
gundas y ulteriores entregas de edificacio- exención objetiva,
nes. Así, para estas operaciones la exención de naturaleza
prevista es renunciable si se cumplen cier-
renunciable, que
tos requisitos -que trataremos de exponer
de forma sucinta más delante-, pudiendo, actúa sobre ciertas
de esta forma, volver a la órbita del IVA. operaciones
inmobiliarias”
Fundamento
La razón de su existencia -la de la exen-
ción- deriva de la propia naturaleza del
impuesto cuyo fin último es gravar al con-
sumidor final y, en principio, resultar neu-
tro para el que actúa como empresario o
profesional. El IVA, como hemos dicho, es
Inmueble | 59
Fiscal
“Tanto el un impuesto teóricamente neutro para el
transmitente como empresario (no siempre, sobretodo en cier-
el destinatario tos sectores como el de la educación o en
el sanitario) ya que por un lado soporta el
de la operación
IVA en la adquisición de bienes y servicios,
deberán ser pero a la vez repercute IVA cuando es él
empresarios o quien presta servicios o entrega bienes. Por
profesionales lo tanto, si soporta IVA en la adquisición de
habituales u un inmueble, podrá compensar ese importe
con el IVA que haya repercutido o, si no dis-
ocasionales, pusiera de base suficiente, solicitar su devo-
pudiendo ser lución, neutralizándose así su efecto. Por el
personas físicas o contario, si la operación queda gravada por
jurídicas” el ITP, el impuesto satisfecho no podrá ser
recuperado de ninguna forma, i.e. el trans-
mitente ve limitado su derecho a deducir el
IVA soportado, mientras que el adquirente
tributará por ITP, que en ningún caso puede
ser deducido.
Por lo tanto, podemos afirmar que la
exención que prevé la norma, actúa como
una “falsa ventaja” para las empresas o
para el que opera como empresario o pro-
fesional, ya que, si bien es cierto que el
sujeto exento se exonera del devengo del
impuesto, también lo es que se producirá,
como ya hemos expuesto, “una quiebra en
la estructura del tributo que se manifies-
ta por dos caminos diferentes. En primer
lugar, la propia empresa exenta no podrá
resarcirse del impuesto que le fue cargado
en sus compras mediante la vía de la de-
ducción, ya que no tiene impuesto sobre el
valor de sus ventas del que deducir, ni me-
diante la vía del reembolso directo, ya que
así lo dispone la norma. En segundo lugar,
las empresas clientes o compradoras de los
productos o servicios de la empresa exenta
no podrán deducir de su cuota impuesto al-
guno, ya que no les fue repercutido en sus
facturas de compra”1.
La rotura del normal funcionamiento
del IVA en la fase intermedia produce un
doble efecto financiero de sobras conocido
en sectores como el educativo y el sani-
tario que incide directamente en el mer-
cado: el efecto “recuperación” y el efecto
1 La empresa española ante el Impuesto sobre el Valor Añadido, Madrid, IEF, 1985. Lampreave, Gimeno y Terol.
2 La renuncia a las exenciones en el Impuesto Sobre el Valor Añadido, Thomas Aranzadi, Banacloche Palao.
3 Manual del IVA, Juzgados 2006, Enrique Abella Poblet.
60 | Inmueble
“piramidación”2. El primero viene dado
porque el sujeto que soportó el impuesto
en sus adquisiciones, y no lo recupera vía
deducción o devolución, tratará de hacerlo
incorporando a los costes de su producto
dicho Impuesto, resultando, a la postre, un
mayor precio del producto -en este caso del
inmueble-. El segundo supone que la exen-
ción concedida en una fase, se anula en la
siguiente fase ya sujeta, en la que se reper-
cutirá el IVA sobre una base ya incremen-
tada con el propio IVA exento (impuesto
sobre impuesto)3.
Por todo lo expuesto ut supra y con el
fin de conseguir preservar la neutralidad
del impuesto, se establece la renuncia a la
exención.
Requisitos subjetivos de la renuncia
En cuanto a los requisitos que deben
darse para poder renunciar a la exención,
en relación a los sujetos que intervienen en
la operación, tanto el transmitente como
el destinatario de la operación deberán ser
empresarios o profesionales habituales u
ocasionales, pudiendo ser personas físicas o
jurídicas. En relación a este último -el ad-
quirente- para que quepa una renuncia a la
exención y tributar por IVA, deberá tener
derecho a la deducción total o parcial de di-
cho IVA, o bien, que los bienes adquiridos
vayan a ser utilizados total o parcialmente
en la realización de operaciones que ori-
ginen el derecho a la deducción. Hasta di-
ciembre de 2014, la renuncia sólo procedía
cuando el sujeto pasivo adquirente tenía de-
recho a la deducción total del IVA soportado
por la adquisición de los inmuebles.
La nueva regulación, amplía el ámbito
subjetivo de la renuncia, ya que, por ejem-
plo, la renuncia podría aplicarse no sólo en
el supuesto en el que una empresa adquie-
re edificios a personas distintas de los pro-
motores para destinarlas exclusivamente
al alquiler de locales (se trataría de entre-
gas exentas y el adquirente tendría derecho
a la deducción total), como ocurriría con
la norma anterior, sino también cuando
la empresa adquiere dichos edificios y los
destina al alquiler de locales y de viviendas
(en este caso serían entregas exentas y el
adquirente tendría derecho a deducción
parcial).
Igualmente, cabría la renuncia si una
persona física que no ha iniciado aún su
actividad, adquiere dichos edificios para
destinarlos -previsiblemente- al alquiler de
locales y viviendas (sería entrega exenta y
el adquirente tendría derecho a la deduc-
ción parcial).
Requisitos formales de la renuncia
Otra novedad reciente en cuanto al cum-
plimiento de ciertos requisitos para poder
renunciar a la exención es la confirmación
por parte del Tribunal Supremo, en Senten-
cia de 15 de enero de 2015, de la no necesi-
dad que la renuncia a la exención se mani-
fieste de forma explícita.
Es el art. 8.1 del Reglamento del IVA el “Las empresas
encargado de establecer los requisitos for- clientes o
males, exigiéndose que: 1) el adquirente compradoras de
comunique fehacientemente al transmi-
los productos o
tente, con carácter previo o simultáneo a la
entrega de los correspondientes bienes, su
servicios de la
condición de sujeto pasivo con el derecho a empresa exenta no
la deducción total o parcial del Impuesto; podrán deducir de
y 2) que también previa o simultáneamen- su cuota impuesto
te, el transmitente comunique fehaciente-
mente al adquirente que se renuncia a la
alguno, ya que no
exención del IVA. les fue repercutido
en sus facturas de
Si bien es cierto que el Tribunal ya se ha- compra”
bía pronunciado conforme a la viabilidad
de una renuncia tácita para poder acogerse
a la renuncia, también lo es que hay una se-
rie de requisitos formales que deben cum-
plirse con carácter mínimo y es aquí donde
radica el conflicto que se dirime en la sen-
tencia, concluyendo el Tribunal que puede
entenderse fehacientemente notificado por
el adquirente su condición de sujeto pasivo
del IVA con la mera mención conforme a la
repercusión de dicho impuesto en la escri-
tura de compraventa. 
Inmueble | 61
técnica

Instalaciones eléctricas necesarias en una

vivienda en proceso de construcción

Es necesario que las instalaciones eléctricas, en general, y las de las construcciones residenciales, en particular,
se lleven a cabo de una manera eficiente y segura, garantizando a los futuros compradores flexibilidad, como-
didad y economía en la instalación. A continuación, las razones de la importancia de una buena instalación
eléctrica, así como un decálogo en el proceso de construcción de la vivienda.

1. Introducción
2. La prevención como objetivo
3. Normativa vigente
4. Eficiencia energética
APIEM, Asociación
Profesional de 5. Conclusiones
Empresarios de
Instalaciones Eléctricas
y Telecomunicaciones
de Madrid Introducción
Las instalaciones eléctricas en las vi-
viendas deben cumplir el fin primordial de
Partimos de la premisa de que las instala- ser seguras, facilitar y dar mayor confort a
ciones eléctricas son uno de los componen- aquellos que las ocupamos.
tes más importantes en cualquier vivienda
moderna; actualmente condición impres- En cualquier caso, lo más importante es
cindible para conseguir la cedula de habita- la seguridad de dichas instalaciones. Una
bilidad. instalación eléctrica no segura aumenta en
un gran porcentaje la probabilidad de pro-
Con un porcentaje muy importante den- ducir un accidente en nuestras viviendas.
tro de los costes de una vivienda, la electri- Dato muy importante si tenemos en cuenta
cidad está presente en todos los rincones que son los lugares donde más tiempo pa-
de nuestro hogar. samos.

El avance en el mundo de las instalacio- La prevención como objetivo

nes eléctricas dentro de las viviendas nos
está llevando a poder encontrar desde un
tipo instalación eléctrica básica hasta una
instalación que disponga de los sistemas
más novedosos del mercado.
La mayor parte de los accidentes de ori-
gen eléctrico que se producen en nuestro
hogar se traducen en incendios.

62 | Inmueble
 Los incendios domésticos originados
por una anomalía en la instalación eléctrica
de nuestra vivienda se producen por corto-
circuitos y estos en su mayoría son debidos
a una mala instalación. A continuación re-
producimos los principales errores:
–– Un uso inadecuado de la propia ins-
talación (exceso de recargas en las
líneas).
–– Fallo en la elección de las proteccio-
nes (malos cálculos) en las secciones
del cableado o por la instalación de
materiales de muy mala calidad.
–– Estos fallos son sobre todo agrava-
dos por el intrusismo (personas no
cualificadas para la realización de
este tipo de instalaciones) que pue- “Una instalación
den llegar a causar la muerte de per-
eléctrica no segura
sonas.
aumenta en un
Por lo cual un Instalador eléctrico au- gran porcentaje
torizado es imprescindible para la realiza- la probabilidad
ción y mantenimiento de las instalaciones.
de producir
Porque las instalaciones eléctricas no
un accidente
se ven, esto provoca una mayor pérdida de en nuestras
percepción del peligro que supone una ins- viviendas”
talación no segura, tanto para los usuarios
como para los equipos.
Debido a la vital importancia que re-
quiere el realizar una instalación eléctrica
segura, a lo largo de los años la normati-
va vigente ha ido haciéndose más estric-
ta, mejorando así las nuevas instalaciones
Inmueble | 63
técnica
“Los instaladores eléctricas de las viviendas en construcción.
electricistas
autorizados son Normativa vigente
los primeros que
La normativa se recoge en las Instruccio-
entran en las nes técnicas complementarias que forman
viviendas y los el actual Reglamento Electrotécnico de Baja
últimos que salen Tensión del 2002, así como la normativa
de ellas” que dictan las Compañías Eléctricas y los
Órganos Competentes de la Comunidad Au-
tónoma.
El objetivo de las normativas es estable-
cer las condiciones técnicas para preservar
la seguridad de las personas y los bienes,
es asegurar el normal funcionamiento de
las instalaciones eléctricas y prevenir las
perturbaciones en otras instalaciones y
servicios; y se trata de contribuir a la fiabi-
64 | Inmueble
lidad técnica y a la eficiencia económica de
dichas instalaciones.
Para disponer de una instalación eléctri-
ca segura y eficiente debemos acudir a los
expertos en la materia.
Los instaladores electricistas autoriza-
dos son las personas que reúnen los cono-
cimientos y acreditaciones exigibles para
poder ejecutar, reparar y mantener la ins-
talación eléctrica de nuestra vivienda.
“Los instaladores electricistas autori-
zados son los primeros que entran en las
viviendas y los últimos que salen de ellas”.
Otro de los puntos importantes a desta-
car es el del ahorro energético.
Eficiencia energética
Desde el año 2013, en las viviendas de
nueva construcción es de obligado cumpli-
miento disponer del Certificado de Eficien-
cia Energética, el cual debe estar firmado
por un técnico competente, presentado ante
la administración y registrado en el Registro
General.
La obtención de dicho certificado lleva
asociado la etiqueta de eficiencia energéti-
ca, que nos indica lo eficiente que es nues-
tra vivienda. Esta etiqueta se clasifica des-
de la clase “A” (máxima eficiencia), hasta la
clase ”G” (mínima eficiencia).
Una gestión inteligente de la energía
puede permitirnos una reducción de dine-
ro en las facturas y utilizar de forma más
eficiente nuestros receptores.
Una de las medidas de ahorro que adop-
tamos con mayor frecuencia es el cambio
de los puntos de luz por los de bajo con-
sumo suponiendo esta medida una reduc-
ción muy significativa en nuestra factura,
aunque hay siempre que tener en cuenta la
inversión y el tiempo de amortización que
conlleva.
Una medida más consiste en implantar
en nuestro hogar el servicio de monitoriza-
ción de consumo suponiendo también otro
ahorro en nuestra factura. Nos referimos a
dotar a nuestras viviendas de un sistema
de domótica, y además aprovechar las ta-
rifas horarias de menor coste. La domótica
es capaz de controlar y gestionar eficiente-
mente el uso de la energía actuando según
la época del año en la que nos encontremos
así como en función de nuestras necesida-
des, mediante una correcta programación
del sistema. Puede ser un ejemplo la subida
y bajada de persianas automáticamente o
la puesta en marcha de la calefacción cuan-
do es necesario.
La domótica nos aporta la información
necesaria para poder modificar nuestros
hábitos e incrementar nuestro ahorro y efi-
ciencia.
La puesta en servicio y utilización de las
instalaciones eléctricas conlleva la legaliza- “Para el instalador
ción de las mismas. Para el instalador elec- electricista
tricista ejecutor de la instalación es obliga- ejecutor de la
torio emitir un Certificado de Instalación,
instalación es
conocido con Boletín eléctrico, en el que se
hará constar que la instalación eléctrica de
obligatorio
nuestra vivienda cumple con la normativa emitir un Boletín
vigente. eléctrico en el que
se hará constar
Dicho Certificado debe acompañarse de
la documentación técnica que se requiere
que la instalación
para la legalización donde se detalla un es- eléctrica de
tudio de la instalación eléctrica y su cum- nuestra vivienda
plimiento con la normativa vigente. cumple con
la normativa
Toda la documentación será revisada y
deberá quedar registrada y aprobada por el vigente”
Órgano Competente de la Comunidad Au-
tónoma.
Una vez sellada la documentación, el si-
guiente paso es dar de alta nuestro nuevo
suministro. Para ello debemos presentar
ante la Compañía suministradora el Certi-
ficado de instalación que el instalador au-
torizado nos ha proporcionado.
Conclusiones
Existen asociaciones profesionales de
instaladores eléctricos, como APIEM, (Aso-
ciación Profesional de Empresarios de Ins-
talaciones Eléctricas y Telecomunicaciones
de Madrid), que ofrecen todo el soporte y la
información acerca de la normativa, de la
implantación de los sistemas que nos permi-
ten un ahorro energético, así como su aseso-
ramiento personalizado en cualquier tema
que pudiera surgir en tal amplio sector, así
como el listado de instaladores asociados y
autorizados por el órgano competente de la
Comunidad Autónoma en cuestión.
Por todo ello se insiste siempre en la
contratación de un instalador electricista
autorizado, pues como hemos comentado
anteriormente son las personas cualifica-
das y con los conocimientos de toda esta
normativa a aplicar. 
Inmueble | 65
magazine de inmueble

Magazine de inmueble
Actualidad sobre los protagonistas del sector inmobiliario.

TRASLADO

Birchman Consulting traslada sus oficinas en Barcelona a Plaza

Europa
La consultora especializada Birchman
Consulting ha firmado un contrato para
trasladar sus oficinas a un espacio de
1.255 m2 de un edificio situado en la Plaza
Europa, 5-7 de Barcelona. CBRE, primera
compañía a nivel internacional en consul-
toría y servicios inmobiliarios, ha asesora-
do a la consultora en la operación.

La propiedad, Sorigué, tomó reciente-

mente la decisión de instalar suelo técni-
co en todo el edificio y abrirlo al mercado.
De este modo, Birchman Consulting se
convierte en el primer inquilino del in-
mueble.

NOMBRAMIENTO

Jones Day refuerza su práctica de Inmobiliario con la

incorporación de Luis Jiménez-Diaz Egoscozábal y su equipo
Luis Jiménez-Diaz Egoscozábal se une al equipo junto con do unirse a nosotros”, apuntó.
dos asociados, Ángel Magdaleno Vazquez y Cristina de An-
drés Blanco. Los tres proceden de la oficina de Madrid de
Gómez Acebo & Pombo.

“Es el cuarto socio que se une a nuestra oficina de Madrid

este año y la llegada de Luis contribuye de forma importante
a nuestro crecimiento”, ha asegurado Mercedes Fernández,
socia directora de Jones Day en Madrid.

“En estrecha colaboración con Víctor Casarrubios, Luis se

suma a la sólida práctica inmobiliaria ya existente en nuestra
firma. Luis y su equipo tienen una sólida experiencia en la
coordinación y gestión de proyectos con la administración
española en todos los aspectos relacionados con el proceso
inmobiliario, un ámbito de gran interés para nuestros clien-
tes en España. Estamos muy contentos de que hayan decidi-

66 | Inmueble
NOMBRAMIENTO

Pilar Valencia, nueva directora de inversiones inmobiliarias y

gestión de activos de Aberdeen AM para España y Portugal
Aberdeen Asset Management ha anun-
ciado el nombramiento de Pilar Valencia
como directora de inversiones inmobilia-
rias y gestión de activos de Aberdeen AM
para España y Portugal. Pilar trabajará en
la oficina de Aberdeen en Madrid, que en
la actualidad está compuesta por cinco
personas y que comprende tanto la divi-
sión de infraestructuras como la distribu-
ción de fondos de inversión, y ahora tam-
bién el área de inversiones inmobiliarias.
amplia experiencia de más de 20 años
en el sector inmobiliario. Sus últimos
años de carrera profesional en este sec-
tor los ha desempeñado en la multi-
nacional australiana Lend Lease, como
Investment Manager (Spain & Portugal)
y más recientemenet de Inversiones in-
mobiliarias para el mercado español y
portugués.

Licenciada en Ciencias Económicas y

Empresariales por la Universidad Autó-
noma de Madrid, Pilar cuenta con una

ACUERDO

El Consejo General de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria

suscribe un convenio con Globalfinanz
El Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Pro- análisis y evaluación de riesgos, servicio de siniestros o infor-
piedad Inmobiliaria de España y la Consultoría de Riesgos y Co- mación actualizada y seguimiento de las pólizas contratadas.
rreduría de Seguros Globalfinanz han firmado un acuerdo de
colaboración con el objetivo de fomentar la cooperación entre
ambas entidades y que los Colegios y colegiados del Consejo
General puedan obtener ventajas en la contratación de los ser-
vicios de la aseguradora. El acuerdo ha sido sucrito por el presi-
dente del Consejo General, Diego Galiano, y José Antonio Jareño
y José Torregrosa, socios fundadores de Globalfinanz.

Mediante este convenio los colegios de Agentes de la Propie-

dad Inmobiliaria de España, sus colegiados y los clientes de
estos, podrán suscribir con condiciones ventajosas pólizas de
Responsabilidad Civil, especialmente diseñadas para su ac-
tividad profesional, que recojan las coberturas que precisen.
Globalfinanz pone además a disposición de los colegios y co-
legiados del Consejo General otros servicios y productos como

Inmueble | 67
magazine de inmueble

ACUERDO

Vía Célere y el Colegio de Aparejadores de Madrid firman

un acuerdo para agilizar los trámites administrativos en los
proyectos de edificación
Vía Célere, la promotora multinacional
inmobiliaria, ha firmado un acuerdo
con el Colegio Oficial de Aparejado-
res y Arquitectos Técnicos de Madrid
(COAAMT) con el objetivo de impulsar
la desburocratización de los trámites
de las administraciones públicas. El ob-
jeto es agilizar los procedimientos con
los ayuntamientos a la hora de iniciar,
desarrollar y finalizar una promoción.
Vía Célere ofrecerá al COAAMT uno de
sus proyectos en BIM (Building Infor-
mation Modelling) para que el Colegio
pueda examinarlo con la finalidad de
verificar si cumple con todas las exi-
gencias del Ayuntamiento. Esta nueva
fórmula de trabajo permitirá ahorrar
tiempos en las necesarias compro-
baciones que el Ayuntamiento debe
realizar a cada proyecto. Según Jesús
Paños Arroyo, Presidente del COAAMT
“con este nuevo desarrollo la valida-
ción de un proyecto será mucho más
ágil a la vez que asegurará el cumpli-
mento normativo. Se trata de un im-
portante paso adelante que liberará las
administraciones públicas de carga de
trabajo innecesaria”.

CRECIMIENTO

Bankia duplica sus ventas inmobiliarias

Bankia enajenó 4.135 inmuebles en el primer semestre de
2015, lo que supone más que duplicar (115%) los 1.919 acti-
vos vendidos en el mismo periodo de 2014, según informa
la entidad.

Por estas ventas, el banco que preside José Ignacio Goiri-

golzarri ha ingresado más de 262 millones de euros, lo que
representa un crecimiento del 82% frente a los 144 millones
obtenidos en el periodo de enero a junio de 2014.

Cabe destacar que la mitad de las ventas se realizaron direc-

tamente a través de la red de oficinas de la entidad. El resto
se llevaron a cabo a través de mediadores.

68 | Inmueble
ADJUDICACIÓN

Sacyr gana un contrato de urbanización en Qatar de 415 millones

de euros
La sociedad estatal catarí Manateq ha ye Oriente Medio como objetivo de de innovación y know how y donde el
adjudicado al consorcio formado por crecimiento para el grupo en las acti- grupo ya está licitando a proyectos en
Sacyr Construcción y UCC (Urbacon vidades de construcción, industrial y Emiratos, Jordania y Omán.
Trading & Contracting) el diseño y agua donde Sacyr aporta su capacidad
construcción de las obras de urbaniza-
ción del QEZ-1 (Qatar Economic Zone
1) en Ras Bufontas (Qatar) por importe
de 1.692 millones de QAR (aproxima-
damente 415 millones de euros).

La obra adjudicada a SACYR-UCC abar-

ca un área de aproximadamente 4,1
km2 y está pensada para posicionarse
como un centro logístico y de tecnolo-
gías avanzadas.

La visión estratégica del grupo inclu-

venta

Santander saca a la venta 2.600 hipotecas morosas valoradas en

800 millones
Banco Santander quiere vender sus activos inmobiliarios más
problemáticos y para ello ha iniciado el proceso para colocar
2.600 hipotecas morosas valoradas en casi 800 millones de euros
a grandes fondos internacionales. De las hipotecas, 1.700 corres-
ponden a particulares.

La operación se conoce como “Proyecto Mamut” y está estruc-

turado en dos carteras: cerca de 1.700 hipotecas de particula-
res, valoradas en 322 millones de euros y otra de 900 préstamos
hipotecarios procedentes de pymes y grandes empresas, con
un valor de 474 millones.

Los inmuebles que garantizan estas hipotecas tienen una tasa-

ción inicial de casi 1.500 millones de euros. La entidad también
abre la posibilidad de incluir en la venta una cartera de 550 pi-
sos adjudicados, valorados en 150 millones de euros.

Inmueble | 69
magazine de inmueble

NUEVA SEDE

Testa concluye la rehabilitación de su edificio Partenón 12, en

Campo de las Naciones, de más de 19.000 m2
Testa ha concluido la reforma integral
del edificio Partenón 12, situado en
Campo de las Naciones, en la Avenida
del Partenón, 12-14, convirtiéndose de
este modo en el único inmueble dis-
ponible de una superficie similar en la
zona.
sus plantas, de hasta más de 3.000 metros
cuadrados, cuentan con un excelente
grado de aprovechamiento que permite
proyectos a medida para los inquilinos. 14
ascensores, más de 300 plazas de parking
y las últimas calidades aplicadas desde su
estructura hasta sus revestimientos inte-
riores, hacen de este edificio una oportu-
nidad para sedes corporativas.

El edificio es de uso exclusivo de oficinas,

está ubicado junto a la salida de metro de
Campo de las Naciones y frente a Ifema y
cuenta con más de 19.000 metros cuadra-
dos de superficie repartidos en 6 plantas.

Partenon 12 (www.partenon12.com), es
un edificio flexible y adaptado a las últi-
mas tecnologías. Los espacios diáfanos de

certamen

AECOM convoca, junto con Van Alen Institute y 100 Resilent

Cities, los premios Urban SOS 2015
AECOM, la compañía líder a nivel internacional en arquitec-
tura, diseño, transporte y sostenibilidad, ha convocado, jun-
to con el Van Alen Institute y la iniciativa 100 Resilent Cities,
la sexta edición de los premios Urban SOS: All Systems Go.
Dirigidos a estudiantes de grado, posgrado y doctorado, el
principal objetivo de esta competición internacional es pro-
mover la importancia que tienen los sistemas de abasteci-
miento de alimentos, agua y energía para los habitantes de
una ciudad.
Este concurso propone el reto de idear alternativas a los sis-
temas actuales, de modo que contribuyan a que las ciudades
sean más resistentes ante los efectos de un problema en la ca-
dena de suministro y ofrezcan estrategias para hacerle frente.
Propuestas que contribuyan a que la provisión de alimenta-
ción, agua y energía sea más eficiente, sostenible en el tiempo
y accesible para toda la sociedad.

70 | Inmueble
adquisición

El grupo WPP protagoniza una de las mayores operaciones para

uso propio de oficinas de la historia
El grupo británico de comunicación y han sido James Andrews International
publicidad WPP ha adquirido Ríos Ro- y el bufete de abogados Garrigues por
sas, 26 en Madrid, en la que es una de la parte legal.
las mayores operaciones de oficinas
de los últimos años de la capital. En
una misma operación, WPP ha cedido
el inmueble a una gestora de fondos
británica en una operación de sale &
leaseback.

El vendedor ha sido asesorado en ex-

clusiva por la consultora inmobiliaria
Knight Frank, mientras que el bufe-
te internacional Eversheds Nicea ha
asesorado la parte legal. Por parte de
WPP, los asesores han inmobiliarios

compraventa

Sacyr y Fluor crean una joint venture

Sacyr ha adquirido el 50% de Fluor SA, la filial española de grupo y la firme apuesta de crecimiento en el sector de oil
la ingeniería multinacional Fluor Corporation, por 39 millo- & gas junto a una de las mayores y más contrastadas inge-
nes de euros, para la creación de SacyrFluor, participada al nierías del mundo”.
50% por ambas empresas.

La nueva compañía realizará servicios de ingeniería y ges-

tión de proyectos EPC (engineering, procurement and
construction) en petróleo y gas e industria petroquímica
onshore, en España, Sur de Europa, Norte de África y deter-
minados países de Latinoamérica.

SacyrFluor contará con las excelentes referencias técnicas

de Fluor Corporation. La nueva compañía tiene identifica-
dos un número significativo de proyectos potenciales y
dispondrá de una plantilla de más de 400 empleados, 380
de ellos provienen de los centros de trabajo de Madrid y
Asturias de Fluor.

Manuel Manrique, presidente de Sacyr, destaca de esta

operación “El impulso y refuerzo de la visión estratégica del

Inmueble | 71
Internet inmobiliario

Internet Inmobiliario
En apenas unas semanas comenzará el otoño y, con ello, la llegada de las bajas temperatu-
ras y lluvias. Por ello, es el momento de acondicionar nuestras ventanas y terrazas para que
sean lo más resistentes posible. En este número presentamos una serie de páginas que ofrecen
el acristalamiento y sistemas de ventanas.

LUMON

www.lumon.es

Esta empresa ofrece el acristalamiento de terrazas con sistemas sin marcos de alumi-
nio, una tendencia en toda Europa. Con una trayectoria de más de 30 años, ofrece un sis-
tema que ha sido probado tanto en laboratorios como en la vida real, para ofrecer lo más
altos estándares de seguridad. Ofrecen presupuesto sin compromiso y garantía de 5 años.

METALISTERÍA CONSTRUMAP

www.ventanasconstrumap.com

Metalistería Construmap, dedicada al cerramiento mediante ventanas practicables, co-

rrederas, puertasm, fachadas y estructuras metálicas, ofrece a través de su página web
toda la información que necesite incluyendo presupuestos sin compromiso, tramitación
de ayudas públicas para la renovación de cerramientos, asesoría técnica para el cumpli-
miento de Código Técnico de la edificación y cálculo de proyectos específicos.

72 | Inmueble
MIRALLES

www.miralles.com

Cristalería Miralles ofrece seguridad y un mayor aislamiento tanto término como acús-
tico a través de la instalación de la técnica del doble acristalamiento. Además, este pro-
ducto posibilita una arquitectura más confortable con mayores superficies acristaladas y
aumento de la iluminación natural sin aumento de los consumos energéticos. Distribuido-
res e instaladores autorizados, ofrecen una garantía de 10 años en sus productos.

STOBAG

www.stobag.com

Desde Stobag presentan una protección climatológica apropiada y perfectamente pre-

parado para el sol, la lluvia e incluso la nieve. Sus techos para terrazas prometen propor-
cionar el ambiente óptimo a través de la combinación de vidrio y lona.

Inmueble | 73
tribuna

tribuna de operaciones
del sector inmobiliario
Operaciones inmobiliarias que los suscriptores de Inmueble quieren compartir con otros
profesionales.

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CRIPTORES

Este es un espacio reservado a nuestros subscriptores,

y tiene como objeto la promoción del intercambio de in-
formación y de la cooperación entre los profesionales del
sector inmobiliario, para la consecución de operaciones
relacionadas con el sector. El receptor potencial de esta in-
formación es preferentemente el colectivo de profesionales
relacionados directa o indirectamente con el sector inmo-
biliario (profesionales de la intermediación, administradores
de fincas, gestores de patrimonio, asesores jurídicos, promo-
tores, constructores, tasadores, arquitectos, etc.). Sólo publi-
caremos información de interés para profesionales.

NORMAS DE PUBLICACIÓN

Al objeto de optimizar la eficacia de esta sección, la pu-

blicación de los comunicados están sujetos a las siguientes
normas:
1. El criterio de selección tendrá en cuenta el interés de
la información, la claridad y brevedad de la exposición, así
como la disponibilidad de espacio.
2. La revista no actuará en ningún caso como parte
intermediaria entre el emisor del comunicado y los posi-
bles interesados. Para ello es imprescindible hacer constar
Inmueble. Revista del sector inmobiliario los datos de contacto(dirección, tel, fax, etc.), para que se
Sección: Tribuna de operaciones del sector inmobiliario establezca una comunicación directa entre las partes inte-
resadas.
Calle Recoletos, 6
3. La revista se reserva el derecho a resumir la informa-
28001 Madrid ción recibida en los casos en que lo considere preciso por
Fax: 91 578 45 70 razones de espacio.
clientes@difusionjuridica.es 4. No se retornará la información recibida sea o no pu-
blicada.
www.revistainmueble.es

74 | Inmueble
ahora preocupa

Ahora preocupa
Noticias de especial trascendencia para el sector inmobiliario.

Aumenta la morosidad en las comunidades de propietarios, alcanzando al 25% de

éstos.

El precio de la vivienda cae hasta un 5,48% frente a los precios de 2014.

La inversión en inmuebles no residenciales baja el ritmo de crecimiento por segundo

trimestre consecutivo.

76 | Inmueble