LINEAMIENTOS BASICOS PARA 
AVALUOS DE INMUEBLES HABITACIONALES EN CITIBANAMEX 
 
 
El  presente  documento  tiene  como  objetivo  reforzar  algunos  de  los  lineamientos  generales  que  las 
Unidades  de  Valuación  deberán  observar  y  aplicar  en  la  elaboración  de  los  avalúos  que  realizan  para 
operaciones de crédito de Citibanamex. 
 
La observancia de estos puntos permitirá acortar el tiempo que genera el proceso completo del avalúo en 
Citibanamex, desde la solicitud del servicio hasta la aprobación por parte del área facultada por el Banco. 
También permitirá, realizar una evaluación más precisa del desempeño de las Unidades de Valuación. 
 
A. DATOS GENERALES 
 
 Dirección  del  Inmueble.  Deberá  consignarse  en  el  avalúo  la  información  de  la  escritura  pública  de 
propiedad y/o, de ser el caso, del régimen de propiedad en condominio, ambas inscritos en el Registro 
Público de la Propiedad. 
 
 En el caso de que no se cuente con los títulos de propiedad protocolizados, se deberá corroborar 
la existencia de la constancia de inscripción en el RPP.  
 
 En  el  caso  de  que  no  coincida  la  dirección  del  inmueble  consignada  en  las  escrituras  con  la 
verificada  en  la  inspección  física  se  deberá  integrar  alguna  de  las  siguientes  documentaciones 
oficiales: 
 
 Alineamiento y número oficial 
 Cédula Catastral 
 Plano de lotificación inscrito en el RPP 
 
 Geo‐referencias.  Los  datos  de  longitud  y  latitud  capturados  en  el  avalúo  deberán  estrictamente 
coincidir con el croquis de localización del inmueble. 
 
 Boleta  Predial.  Se  requiere  la  boleta  predial  individualizada.  En  el  caso  de  proyectos  de  vivienda 
nuevos,  puede  ser  utilizada  la  relación  oficial  de  las  cuentas  individuales  del  condominio  (vgr. 
Empadronamiento autorizado oficialmente). 
 
 Cuenta de Agua. Para la elaboración del avalúo se requiere la cuenta individual, y en algunos casos es 
aceptable la global, del servicio de agua, en caso de que no se cuente con ella, ésta podrá ser sustituida 
por uno de los siguientes documentos oficiales: 
 
 Factibilidad de Servicio de Agua vigente. 
 Permiso  de  explotación  de  Pozo  de  Agua  para  consumo  humano,  expedido  por  organismo 
estatal y/o federal competente. 
 
 
23/Octubre/2018 
  
 
 
El Banco no acepta inmuebles como garantía cuyo suministro de agua sea por pipas ni tampoco que 
no exista conexión directa a la red de agua municipal. 
 
En algunos sectores de algunas ciudades del país (vgr. Mérida, Yucatán), se presenta que los inmuebles 
usados cuentan con el servicio de agua, pero no tienen el documento oficial que lo ampare.  
 
En  estos  casos,  cuando  se  hayan  agotado  todas  las  instancias  para  obtener  la  boleta  de  agua,  la 
autorización  de  explotación  del  pozo,  la  factibilidad  de  servicio  de  agua  vigente  o  cualquier 
comprobante oficial de este servicio, la Unidad de Valuación deberá indicar esto en el apartado de 
Declaraciones  y  Advertencia,  indicando  también  que  instalaciones  se  tienen  para  el  suministro  del 
servicio, incluyendo además el reporte fotográfico de éstas. Esto tiene como objeto de que el Banco 
pueda ponderar, por excepción, la aceptación del inmueble como garantía de crédito. 
 
 Nombre del Solicitante. En el expediente se integrará la identificación oficial, de este documento de 
deberá tomar el nombre completo, en el evento de que este documento no se encuentre el nombre 
deberá ser obtenido de la solicitud. 
 
 Nombre  del  Propietario.  Es  dato  debe  de  corresponder  al  señalado  en  la  escritura  pública  de 
propiedad y/o el régimen de propiedad en condominio inscrito en el Registro Público de la Propiedad. 
 
En el caso de copropiedades se deberá poner el primer nombre compelto del propietario que aparezca 
en la escritura más la abreviación de la palabra Copropietarios (nombre y Cops.). 
 
 
B. ENFOQUE FISICO 
 
 Terreno. Las superficies privativa y común deberán indicarse por separado en el apartado del estudio 
del terreno. Solo en aquellos casos donde no se disponga de información suficiente para separarlas 
ambas áreas podrán consolidarse como una. 
 
En condominios verticales se indicará como superficie de terreno privativo, el resultado de multiplicar 
el indiviso por la superficie total de terreno del condominio, salvo que existirá alguna otra información 
que indicará otro tipo de consideración.  

 
 Areas Comunes. Se deberá realizar un análisis completo de ellas para la estimación de su costo neto 
de reposición, sobre todo en aquellos condominios que cuentan con diferentes tipos de amenidades 
(alberca, gimnasio, biblioteca, salón de eventos, etc.).  
 
Es importante profundizar en el análisis de estas áreas por el impacto que tienen en el valor asegurable 
por daños. 
 
La descripción de las áreas comunes deberá realizarse de manera detallada, pudiendo utilizarse para 
ello el capítulo de Características del Inmueble (Descripción de las construcciones y uso actual) o el de 
Declaraciones y Advertencias. 
 
23/Octubre/2018 
  
 
 Monto  Asegurable  por  Daños.  Este  dato  corresponde  al  costo  nuevo  de  reposición  de  las  áreas 
privativas  y  comunes  de  construcción  cubiertas,  además  de  las  áreas  y  elementos  adicionales 
privativos y comunes (instalaciones especiales y obras complementarias). 
 
 
En el layout de Citibanamex que se llena, la Unidad de Valuación deberá poner especial cuidado en la 
captura  de  esta  información,  tanto  de  cantidades  como  de  valores,  así  como  del  costo  nuevo  que 
estimó para cada uno de los conceptos analizados. 
 
En el layout la información se despliega en los siguientes campos: 
 
5.- RESULTADO DEL ESTUDIO DE GARANTÍA  
 
MONTO ASEGURABLE POR DAÑOS $3,764,850.00  
 
11.- CALCULO DE VALOR ASEGURABLE

CANTIDAD VRN FEDAD INDIVISO NUEVO NETO

342.95 $ 9,800.00 1 100.00% $ 3,360,910.00 $ 3,360,910.00
72.17 $ 4,500.00 1 100.00% $ 324,765.00 $ 324,765.00
0 $ - 0 0.00% $ - $ -
CONSTRUCCIONES PRIVATIVAS
0 $ - 0 0.00% $ - $ -
0 $ - 0 0.00% $ - $ -
0 $ - 0 0.00% $ - $ -
1 $ 10,000.00 1 100.00% $ 10,000.00 $ 10,000.00
16.15 $ 1,100.00 1 100.00% $ 17,765.00 $ 17,765.00
26.94 $ 1,500.00 1 100.00% $ 40,410.00 $ 40,410.00
INSTALACIONES Y ELEMENTOS
PRIVATIVOS 1 $ 3,500.00 1 100.00% $ 3,500.00 $ 3,500.00
1 $ 4,000.00 1 100.00% $ 4,000.00 $ 4,000.00
1 $ 3,500.00 1 100.00% $ 3,500.00 $ 3,500.00
0 $ - 0 0.00% $ - $ -
$ 3,764,850.00 $ 3,764,850.00

0 $ - 0 0.00% $ - $ -
CONSTRUCCIONES COMUNES
CUBIERTAS 0 $ - 0 0.00% $ - $ -
0 $ - 0 0.00% $ - $ -
0 $ - 0 0.00% $ - $ -
0 $ - 0 0.00% $ - $ -
0 $ - 0 0.00% $ - $ -
INSTALACIONES Y ELEMENTOS
COMUNES 0 $ - 0 0.00% $ - $ -
0 $ - 0 0.00% $ - $ -
0 $ - 0 0.00% $ - $ -
0 $ - 0 0.00% $ - $ -
$ - $ -

TOTAL $ 3,764,850.00 $ 3,764,850.00

 
 
 
C. ENFOQUE DE MERCADO 
 
Los principales puntos a observar en este enfoque son los siguientes:  
 
 Los  factores  de  homologación  resultantes  de  los  comparables  ofertados  en  la  zona  de  influencia 
(terrenos e inmuebles en venta y renta), no deberán exceder del +/‐ 30% respecto al sujeto analizado 
en el avalúo. 
 
23/Octubre/2018 
  
 
 La investigación de mercado debe corresponder a inmuebles de características similares con el sujeto 
analizado,  en  cuanto  superficies  de  terreno  y  construcción,  ubicación,  edad,  calidad  constructiva, 
estado de conservación, obras complementarias, amenidades, etc. La elección de la muestra deberá 
iniciar  en  el  conjunto  y/o  condominio,  en  la  colonia  y  finalmente  en  sectores  similares  cercanos  al 
inmueble analizado.  
 
 En  casos  donde  el  sujeto  se  ubique  en  una  población  de  dimensiones  menores  y  no  se  encuentre 
mercado comparable en el sector de influencia, por excepción se puede obtener comparables de otras 
poblaciones cercanas. Los criterios utilizados deberán quedar plasmados clara y extensamente en el 
apartado de Declaraciones y Advertencias. 
 
 En condominios horizontales se podrán desglosar la superficie de terreno privativa y común, siempre 
y cuando se cuente con la información completa, de lo contrario únicamente se indicará la superficie 
de terreno que resulta de multiplicar el indiviso por la superficie total de terreno del condominio. 
 
 En condominios verticales se indicará como superficie de terreno privativo, el resultado de multiplicar 
el  indiviso  por  la  superficie  total  de  terreno  del  condominio;  salvo  que  se  cuente  con  otras 
informaciones que orillen a otra mecánica de cálculo. 
 
 En el caso de departamentos, la superficie vendible se encuentra representada por el área habitable 
(sin  considerar,  balcones  y  terrazas  descubiertas,  incluyendo  los  estacionamientos  cubiertos  y/o 
descubiertos), dichos elementos accesorios se encuentran incluidos en el precio de venta ofertado y/o 
pretendido. 
 
 Cualquier  consideración  especial  que  se  realice  en  la  homologación  como  resultado  de  diferencias 
claras  entre  el  sujeto  analizado  y  los  comparables  de  mercado  (vgr.  cajones  de  estacionamiento, 
amenidades, nivel de ubicación, etc.), ésta deberá ser explicada ampliamente en el en el apartado de 
Declaraciones y Advertencias. 
 
D. ENFOQUE DE CAPITALIZACION DE RENTAS 
 
 Si  bien  este  enfoque  no  es  determinante  para  la  conclusión  del  valor  de  mercado  de  la  propiedad 
objeto de estudio, se requiere que la Unidad de Valuación aplique parámetros de valuación acordes a 
las condiciones específicas de mercado: renta, tasa de capitalización, deducciones, etc.  
 
OTRAS CONSIDERACIONES GENERALES 
 
Otros aspectos que Citibanamex considera de suma importancia para que sean rigurosamente tomados 
en cuenta por las Unidades de Valuación son los siguientes: 
 
 El perito valuador y controlador de la Unidad de Valuación deberán hacer uso constante y extensivo 
del  capítulo  de  Declaraciones  y  Advertencias,  estableciendo  en  él  los  criterios  y  consideraciones 
particulares que emplearon en cuanto a las condiciones de mercado (comparables, homologaciones, 
etc.),  condiciones  especiales  del  inmueble  u  otros  factores  que  se  hayan  considerado  como 
determinantes para sus conclusiones.  
 
23/Octubre/2018 
  
 
En este contexto, es por demás importante destacar que el avalúo debe permitir a cualquier usuario 
de él la comprensión clara de sus alcances y conclusiones. 
 
 Los avalúos de Citibanamex son solo para efectos de crédito, por lo que cuando en la operación de 
crédito la garantía del Banco esté compuesta por más de una propiedad legalmente independientes 
se deberá realizar un solo avalúo.  
 
La cuenta predial del inmueble principal deberá figurar en el apartado de Datos Generales. Todas las 
cuentas adicionales, incluida la del propio inmueble principal, deberán relacionarse en el apartado de 
Declaraciones  y  Advertencias,  incluyendo  la  cuenta  predial,  la  descripción  del  tipo  de  bien 
(estacionamiento, bodega, etc.) y el valor de mercado estimado de cada una. 
 
Esta  condición  tiene  como  objetivo  que  el  Banco  constituya  debidamente  los  gravámenes  de  las 
garantías de crédito que soportan en su conjunto el valor de mercado concluido. 
 
Este  criterio  es  aplicable  en  los  avalúos  que  soportan  operaciones  de  crédito  con  recursos  de 
Citibanamex, no necesariamente debe ser observado en operaciones de cofinanciamiento, en donde 
las  condiciones  de  valuación  establecidas  por  las  entidades  de  gobierno  correspondientes 
prevalecerán; el Banco siempre se reservará el derecho de aceptar o no dichos avalúos. 
 
 Croquis del inmueble. Cuando el perito valuador realice el levantamiento de la propiedad valuada, 
deberá indicar en el croquis de manera legible cotas, división de cada espacio y su nombre. En los 
avalúos no se aceptan croquis volumétricos. 
 
 Para la primera revisión del avalúo, que es realizada por el equipo de Cibergestion, el avalúo debe ser 
entregado de manera completa, incluyendo el reporte fotográfico y el croquis del inmueble. 
 
 En el caso de viviendas nuevas, en el evento de que la obra del inmueble ofrecido en garantía no esté 
concluida,  el  criterio  para  poder  cerrar  el  avalúo  para  su  revisión  es  que  la  propiedad  esté  en 
condiciones  mínimas  de  habitabilidad:  aplanados  y  pinturas,  cancelería  y  puertas  terminadas  y 
colocadas, por lo menos un baño completo, tarja e instalación de gas.  
 
Existen  operaciones  de  compraventa  en  ciertos  segmentos  altos  de  mercado  que  la  vivienda  se 
entrega en obra gris o blanca, para esto casos, es imprescindible que la Unidad de Valuación cuente 
con  el  contrato  de  promesa  de  compraventa  para  poder  determinar  en  el  avalúo  las  condiciones 
acordadas entre vendedor y comprador en la entrega de la unidad. 
 
Para  la  realización  de  cualquier  avalúo,  las  obras  correspondientes  a  áreas  comunes  construidas  y 
exteriores deben estar terminadas. 
 

23/Octubre/2018