Serviço Público Federal

Universidade Federal Rural da Amazônia

Instituto Sócio-Ambiental e dos Recursos Hídricos

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE
PROPRIEDADES RURAIS

Prof. José Maria Hesketh Condurú Neto

Engenheiro Agrônomo
CREA 3898-D I Região
IAPEP 72

2006
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1. O IAPEP/IBAPE-PA. ........................................................................................................................................................................................................................ 4
2. INTRODUÇÃO................................................................................................................................................................................................................................... 5
2.1. CONCEITOS BÁSICOS............................................................................................................................................................................................................ 6
2.2. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO................................................................................................................................................................................................ 7
2.2.1. O MÉTODO COMPARATIVO (OU THE SALES COMPARISON APPROACH) ........................................................................................ 8
2.2.2. O MÉTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH)..................................................................................11
2.2.3. EXISTE AINDA UM TERCEIRO MÉTODO, NÃO TÃO DIFUNDIDO, QUE É O RESIDUAL.........................................................14
3. A AVALIAÇÃO DAS TERRAS NUAS PELO MÉTODO COMPARATIVO ...................................................................................................................14
3.1. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DAS TERRAS..................................................................................................................................................................15
3.2. PRESSUPOSIÇÕES PARA A CLASSIFICAÇÃO POR CAPACIDADE DE USO ..................................................................................................16
3.3. CARACTERIZAÇÃO DAS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO .........................................................................................20
3.3.1. GRUPO A .........................................................................................................................................................................................................................21
3.3.2. GRUPO B .........................................................................................................................................................................................................................23
3.3.3. GRUPO C .........................................................................................................................................................................................................................25
3.3.4. EQUIVALÊNCIA ENTRE DENOMINAÇÃO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE
CAPACIDADE DE USO ................................................................................................................................................................................................................26
3.4. VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA CAPACIDADE DE USO.................................................................................................27
3.4.1. QUADRO: RESUMO DA VARIAÇÃO DO TIPO E DA INTENSIDADE MÁXIMA DE UTILIZAÇÃO DA TERRA
SEM RISCO DE EROSÃO ACELERADA EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE
KOZMA (1984). .................................................................................................................................................................................................................................27
3.4.2. CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO MENDES
SOBRINHO........................................................................................................................................................................................................................................28
3.4.3. CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO VEGNI-NERI - 1976.....................29
3.4.4. VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VÁRIOS
AUTORES...........................................................................................................................................................................................................................................30
3.4.5. VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E LIMITAÇŐES
DO SOLO ...........................................................................................................................................................................................................................................32
3.4.6. RELAÇÕES ENTRE AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE, EXPRESSAS PELAS DIFERENTES
COMBINAÇÕES DE UNIDADES DE MAPEAMENTO E CLASSES DE DECLIVE, COM AS NECESSIDADES DE
PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS E OS PROVÁVEIS VALORES RELATIVOS DAS TERRAS (MUNICÍPIO DE
PIRACICABA/SP, ELABORADO POR FRANÇA, 1983)......................................................................................................................................................34
3.5. VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO.................................................35
3.6. ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO...................................................36
3.7. AVALIAÇÃO DE TERRAS NUAS - METODOLOGIA RECOMENDADA ..........................................................................................................36
3.7.1. TABELA 1 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS
SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO KOZMA......................................................................................37
3.7.2. TABELA 2 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS
SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO FRANÇA ....................................................................................37
3.7.3. TABELA 3 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS
SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO O INCRA....................................................................................38
3.7.4. TABELA 4 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS
CONSIDERANDO A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO, SEGUNDO FRANÇA.............................................................38
3.7.5. TABELA DE PREÇOS DE TERRAS PARA A REGIÃO GEO-ECONÔMICA DE VALORES PARA MARÇO DE
1999 39
3.8. PESQUISA DE TERRAS - HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DAS AMOSTRAS................................................................................40
3.9. A INFLUÊNCIA DA DIMENSÃO (OU DE OUTROS FATORES) NA AVALIAÇÃO DAS TERRAS NUAS ..............................................43
3.10. EXEMPLO USANDO REGRESSÃO..................................................................................................................................................................................43
3.10.1. QUADRO RESUMO......................................................................................................................................................................................................43
3.10.2. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSÃO DAS ÁREAS .................................................................44
3.11. EXEMPLO USANDO ESTATÍSTICA DESCRITIVA:...................................................................................................................................................46
3.11.1. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSÃO DAS ÁREAS .................................................................46
3.11.2. QUADRO RESUMO COM O VALOR POR HECTARE CORRIGIDO PELA INFLUĘNCIA DA DIMENSÃO DA
ÁREA 49
4. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS: REPRODUTIVAS E NÃO REPRODUTIVAS....................................................................................................50
4.1. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (CULTURAS).....................................................................................................................51
4.1.1. AVALIAÇÃO DE UM POMAR DE LARANJA .....................................................................................................................................................53
4.1.2. AVALIAÇÃO DE UM CAFEZAL..............................................................................................................................................................................57
4.1.3. AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE SERINGUEIRA...................................................................................................................................60
4.1.4. AVALIAÇÃO DE FLORESTAS PLANTADAS .....................................................................................................................................................62
4.1.5. TABELA AVALIATÓRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS.....................................................................................................................64
4.1.6. AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE CANA-DE-AÇÚCAR .........................................................................................................................64
4.1.7. AVALIAÇÃO DE CULTURAS TEMPORÁRIAS ..................................................................................................................................................67
4.1.8. AVALIAÇÃO DE PASTAGENS ................................................................................................................................................................................70
4.1.9. RESUMO DOS GASTOS COM OPERAÇÕES E MATERIAIS: ESTIMATIVA DE CUSTOS DE FORMAÇÃO DE
PASTAGEM POR HECTARE.......................................................................................................................................................................................................73
4.1.10. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/HA (SEM DESMATAMENTO) SEGUNDO
CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PÁG. 190/198) ...................................................................................................................................75
4.1.11. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/HA (COM DESMATAMENTO) SEGUNDO
CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PÁG. 190/198) ...................................................................................................................................76
4.2. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS (CONSTRUÇÕES RURAIS)...............................................................................76
4.2.1. RAZÃO DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO.............................................................................................77
4.2.2. FATORES DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO E DA IDADE: ...........................................................78
4.2.3. ÍNDICES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL...................................................................................................................................79
5. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS AGRÍCOLAS....................................................................................................................................79
6. AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES (REBANHOS)..................................................................................................................................................................81
7. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS......................................................................................................................................................................................81
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8. APRESENTAÇÃO DE LAUDOS E NÍVEIS DE PRECISÃO DAS AVALIAÇÕES......................................................................................................83

8.1. APRESENTAÇÃO DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO ..................................................................................................................................................83
8.2. AVALIAÇÃO DE PRECISÃO RIGOROSA......................................................................................................................................................................84
8.3. AVALIAÇÃO DE PRECISÃO NORMAL..........................................................................................................................................................................85
8.4. AVALIAÇÃO EXPEDITA .....................................................................................................................................................................................................85
9. BIBLIOGRAFIA................................................................................................................................................................................................................................85
10. EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO..............................................................................................................................................................................88
10.1. I - CONSIDERAÇŐES PRELIMINARES..........................................................................................................................................................................91
10.2. II. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS AVALIATÓRIOS...............................................................................................................................91
10.2.1. A. TERRA NUA ..............................................................................................................................................................................................................91
10.2.2. B. BENFEITORIAS........................................................................................................................................................................................................92
10.3. III. VISTORIA ...........................................................................................................................................................................................................................92
10.3.1. LOCALIZAÇÃO .............................................................................................................................................................................................................92
10.3.2. SOLOS ...............................................................................................................................................................................................................................93
10.3.3. CULTURAS ......................................................................................................................................................................................................................93
10.3.4. REBANHOS.....................................................................................................................................................................................................................94
10.3.5. CONSTRUÇÕES ............................................................................................................................................................................................................94
10.4. IV. AVALIAÇÃO ......................................................................................................................................................................................................................94
10.4.1. IV.1. TERRA NUA..........................................................................................................................................................................................................94
10.4.2. IV.1.A. DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DA TERRA NUA .......................................................................................................94
10.4.3. IV.1.A.1. SELECIONAMENTO DE DADOS.........................................................................................................................................................94
10.4.4. IV.1.A.2. TRATAMENTO DE DADOS....................................................................................................................................................................95
10.4.5. IV.1.A.3. DADOS COLETADOS E CÁLCULOS ...................................................................................................................................................96
10.4.6. HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS ...................................................................................................108
10.5. TABELA PARCIAL DE PREÇOS DE TERRAS - $/HA - MUNICÍPIO DE - OUT./19.....................................................................................110
10.5.1. IV.2. BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS - CONSTRUÇÕES.............................................................................................................110
10.5.2. IV.3. BENFEITORIAS REPRODUTIVAS - CULTURAS ..................................................................................................................................111
10.5.3. IV.4. SEMOVENTES - REBANHO DE GADO DE CORTE ..........................................................................................................................112
10.5.4. V. VALOR DO IMÓVEL............................................................................................................................................................................................113
10.5.5. VI. ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO E DO VALOR ENCONTRADO ....................................................................................113
10.5.6. VII. ENCERRAMENTO.............................................................................................................................................................................................113
11. LEGISLAÇÃO PROFISSIONAL................................................................................................................................................................................................114
11.1. AVALIAÇÕES E PERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VÁLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGÊNCIAS LEGAIS......................114
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O IAPEP/IBAPE-PA.

O Instituto de Avaliações e Perícias de Engenharia do Pará – IAPEP/IBAPE/PA

é um órgão de classe formado por profissionais de Engenharia, Arquitetura,
Agronomia e também empresas que atuam na área das AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE
ENGENHARIA em nosso Estado.

Trata-se de uma entidade sem fins lucrativos que tem por objetivo congregar
tais profissionais promovendo intercâmbio e difusão de informações e avanços
técnicos, elaborando normas, defendendo interesses profissionais e morais dos seus
associados, promovendo cursos de formação básica e avançados no seu campo,
organizando ainda congressos, cursos, ciclos de estudos, simpósios, conferências,
reuniões, seminários, painéis de debates e outros eventos.

Em sua sede à rua Dr. Moraes, n.º 194, 2º andar, CEP 66035-080, Belém, PA,
mantém atualizado banco de dados com elementos do mercado imobiliário da
Capital e Municípios do Interior, além de biblioteca especializada para consultas,
venda de livros e apostilas que abordam matérias relacionadas à Perícia e
Avaliações.

Alguns dos cursos ministrados pelo IAPEP/IBAPE-PA:

Curso de Avaliação de Imóveis Rurais (em elaboração);
Curso de Avaliações e Perícias de Engenharia;
Curso de Perícia, Auditoria e Gestão Ambiental;
Curso de Perícias Criminais (em elaboração);
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INTRODUÇÃO

O objetivo deste trabalho é o de fornecer aos profissionais atuantes na área,

ou àqueles que desejam iniciar, uma compilação dos diversos trabalhos existentes na
área de avaliação de Imóveis Rurais, sendo todas as fontes utilizadas citadas no final
desta.

Não temos nenhuma pretensão de publicar um trabalho definitivo sobre o

assunto. Este trabalho visa facilitar e difundir os conhecimentos já publicados de
diversos profissionais, trabalhos estes que se encontram avulsos por todo o País, a
fim de que os avaliadores tenham cada vez mais segurança na determinação de
valores justos, próximos da perfeição.

Os imóveis de destinação rural podem ser definidos como terras que possuem
uso agropecuário e/ou florestal.

A determinação do valor destas propriedades inclui, além é claro das terras,

todas as benfeitorias nelas existentes, os recursos hídricos e recursos naturais, desde
que estes últimos não sejam incluídos como riquezas minerais.

A determinação dos valores das riquezas minerais não serão incluídas no valor
de propriedades rurais neste trabalho por serem matéria estranha a este profissional
e, específica de engenheiros de minas, geólogos e outros.

No entanto, o valor destas jazidas deve ou não ser incluído no valor das
propriedades dependendo dentre outros fatores, da existência de alvará de
exploração.

Para a determinação do valor destas propriedades deve ser definido um

procedimento, onde são seguidos regras e fatores que não são os usualmente
empregados na avaliação de imóveis urbanos.

Para a avaliação de propriedades com fins rurais faz-se necessário, e isto nos
soa óbvio, que o profissional tenha conhecimentos de engenharia agronômica e/ou
florestal e/ou zootécnica, além dos conhecimentos gerais de engenharia de
avaliações e do mercado imobiliário rural.

A legislação que regulamenta esta atividade está no anexo IV deste trabalho

em artigo escrito pelo CREA/SP.
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CONCEITOS BÁSICOS

Segundo nos ensina o prof. Demétrio (1991) do ponto de vista jurídico, terra
(ou "bem-de-raiz") pode ser conceituada como qualquer porção da superfície
terrestre sobre o qual podem ser exercidos os direitos de propriedade que dizem
respeito não somente à área da superfície, mas também a coisas tais como a
cobertura vegetal natural, as construções e outras benfeitorias feitas pelo homem e
aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfície, tais como plantações e
pedreiras, por exemplo.

O conceito econômico de terra, segundo Barlowe (1972) é muito amplo

abrangendo o somatório dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem,
sobre os quais a possessão de qualquer porção da superfície terrestre permite
controle.

Subdivide-se a terra como: espaço, natureza, fator de produção, bem de

consumo, situação, propriedade e capital, cujas definições são:

Terra como espaço - espaço cúbico (jazidas minerais) e espaço acima da

superfície (construções e explorações agrícolas);

Terra como natureza - ambiente natural determinado pelas condições

climáticas, topográficas e edáficas;

Terra como fator de produção - fonte natural de alimentos, fibras, materiais

de construção, minerais e outras matérias primas utilizadas na sociedade moderna.
Está estreitamente ligado ao conceito de terra como "bem-de-consumo";

Terra como situação - modernamente, grande importância é atribuída ao

conceito de terra como situação, isto é, sua localização em relação a mercados, vias
de acesso e outros aspectos sócio-econômicos. Em avaliação de imóveis rurais a
situação do imóvel aparece, em escala de grandeza, logo após a capacidade de uso,
na estimativa do valor das terras;

Terra como propriedade - tem conotações com os direitos e responsabilidades

que indivíduos ou grupos exercem sobre a posse e uso da terra.

1.1.2. Os imóveis rurais são subdivididos segundo a Lei n.° 8.629 de 25/02/93
como:

Art. 4º Para os efeitos desta lei, conceituam-se:

I - Imóvel Rural - o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se
destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou
agroindustrial;

II - Pequena Propriedade - o imóvel rural:

a) de área compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) módulos fiscais;

III - Média Propriedade - o imóvel rural:

a) de área superior a 4 (quatro) e até 15 (quinze) módulos fiscais;

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MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho é a determinação

do valor de mercado de um imóvel, ou seja, o valor onde o proprietário e o vendedor
estão interessados em vender/comprar, mas não estão obrigados, nada mais óbvios
que esta determinação parta de valores oferecidos e/ou transacionados no livre
mercado imobiliário.

Quais são estas informações?

Normalmente, o mercado fornece os valores de venda e os valores de

arrendamento.

Desta forma, criaram-se, basicamente dois métodos para a determinação do

valor de venda de imóveis de destinação rural.

O Método Comparativo (ou The Sales Comparison Approach), que

como o próprio nome diz, visa determinar o valor baseando-se na comparação direta
com outros imóveis ofertados ou transacionados no mercado, efetuando-se é claro, a
correção devida das diferenças entre eles.

O outro seria a Método da Renda (ou The Income Capitalization

Approach) que se baseia na capitalização de um rendimento anual, obtido no
mercado, para determinar-se o valor total da propriedade.
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O MÉTODO COMPARATIVO (ou The Sales Comparison Approach)

Depende da coleta dos elementos no mercado imobiliário da região, os quais

devem ser verificados e analisados através de uma vistoria aos imóveis ofertados ou
vendidos, quando possível. Quanto mais precisa a descrição dos elementos a serem
utilizados, menor a margem de erro na transposição destes.

O próprio nome da metodologia está se auto explicando através da

comparação entre diversos imóveis existentes na mesma região geo-econômica do
imóvel avaliando, iremos determinar o valor de um determinado imóvel.

A dificuldade deste método consiste exatamente na comparação. Sabe-se que

as fazendas têm características distintas, como: áreas cultivadas; quantidade e
tamanho de benfeitorias não reprodutivas; produções diferentes; tipos de solos;
disponibilidade de água; cobertura vegetal natural (matas) etc.

Devido a estas, e muitas outras, diferenças entre as diversas fazendas, a

comparação somente é viável quando as propriedades são semelhantes. Mesmo
assim, encontramos diferenças quanto aos tipos de solos (ocorrência); produções;
construções etc.

Assim, para permitir uma comparação entre dados semelhantes e

posteriormente, homogeneizá-los, a metodologia recomenda que se separem as
terras do restante da composição do imóvel, que podemos apresentar da seguinte
forma:

A partir do valor total do imóvel faz-se a decomposição em valor das terras e

valor das benfeitorias existentes (com valor comercial).

IMÓVEL RURAL
composição

TERRAS CULTURAS
terras cultiváveis bens que geram rendimentos
terras cultiváveis em alguns casos pastagens, café, cana, laranja
terras não cultiváveis fruticultura, cult. anuais, etc.

CONSTRUÇÕES SEMOVENTES
parte do processo produtivo rebanhos
galpões, silos, armazens, cercas, gado leiteiro, de corte, equinos,
casas, currais, estradas, etc. suínos, caprinos, piscicultura, etc.

MÁQUINAS PRODUTOS
motores, implementos adquiridos ou produzidos
tratores, sementes, fertilizantes,
máquinas de benefício, etc. colheitas armazendas, etc.

RECURSOS Outros
NATURAIS
Matas, capoeiras, campos, Ativo ou passivo ambiental,
Nascentes e cursos d’água, Documentação, etc.
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Tendo em vista este procedimento – separação do valor da terra das

benfeitorias – quando da utilização deste método são avaliados, normalmente, os
seguintes itens separadamente:

TERRAS - são avaliadas em função de sua capacidade de uso, localização e

outros fatores, porém sem vegetação e sem benfeitorias, dentro do conceito de
Terra Nua;

Neste ponto o engenheiro precisa de muita cautela. Não há consenso sobre a definição de
terra nua, como se pode ver a seguir.

TERRA NUA – conceitos:

O INCRA, através da sua Instrução Normativa 08/93, em seu Anexo II, item 4.1, dizia:
"Considera-se terra nua a terra com suas acessões naturais, nos termos dos
artigos 43, inciso I, e 64 do Código Civil. Entende-se portanto por acessões naturais
tudo o que se encontrar incorporado a terra sem a intervenção do proprietário".
Artigo 43: "São bens imóveis:";
Inciso I: "O solo com a sua superfície, os seus acessórios
e adjacências naturais, compreendendo as árvores e frutos
pendentes, o espaço aéreo e o subsolo”.
Artigo 64: "Não se consideram benfeitorias os
melhoramentos sobrevindos à coisa sem a intervenção do
proprietário, possuidor ou detentor”.
Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem imóvel e o segundo, de forma não muito clara, define
benfeitoria.
A Constituição Federal, no seu artigo 184 diz que os imóveis desapropriados serão indenizados em títulos da dívida
agrária e as benfeitorias úteis e necessárias em dinheiro, mas em nenhum momento se refere à definição de terra nua.
Podemos deduzir que o que não seja benfeitoria útil e necessária seria terra nua?
O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei 8.629/93 em nenhum momento deixam claro o conceito de terra nua.
A medida provisória 2183-56, de 24/8/2001, diz o seguinte:

Art. 3º - Os artigos 2º, 6º, 7º, 11º, 12º, 17º e 18º da Lei n.º 8.629, de 25 de
fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 12. Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual de

mercado do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões
naturais, matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis, observados os
seguintes aspectos”:
I - localização do imóvel;
II - aptidão agrícola;
III - dimensão do imóvel;
IV - área ocupada e ancianidade das posses;
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias.
§ 1º Verificado o preço atual de mercado da totalidade do imóvel, proceder-
se-á à dedução do valor das benfeitorias indenizáveis a serem pagas em
dinheiro, obtendo-se o preço da terra a ser indenizado em TDA.
§ 2º Integram o preço da terra as florestas naturais, matas nativas e
qualquer outro tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado
superar, em qualquer hipótese, o preço de mercado do imóvel “.
Ou seja, por força de medida provisória,
Concluindo, recomendamos que conste no seu laudo e/ou parecer técnico a definição de terra nua, para evitar
dúvidas.

RECURSOS NATURAIS (desde que não já não tenham sido considerados

junto com a terra nua) - tudo aquilo que pode ser considerado como dádiva da
natureza que se encontra sobre o solo, fixado ou não a ele, ou mesmo logo abaixo
da superfície e que possa ser extraído para vender ou ser usado na propriedade tais
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como: matas e capoeiras (madeira e lenha), pedreiras e cascalheiras, jazidas

diversas, nascentes e quedas d'água;

CULTURAS (capital fundiário produtivo) - abrangem todas as inovações

introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar rendimentos através da venda
de seus produtos: reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados, culturas
permanentes (cafezais, pomares etc.);

CONSTRUÇÕES (capital fundiário auxiliar) - abrangem todas as inovações

introduzidas no imóvel rural que não proporcionam rendimentos próprios, embora
contribuam para o êxito das explorações. É o caso das edificações em geral (casas,
galpões, estábulos, pocilgas, currais e outras) e dos chamados melhoramentos
fundiários (trabalhos de conservação do solo, sistemas de irrigação e drenagem,
açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no próprio
solo);

SEMOVENTES (capital de exploração fixo, vivo) - animais de lide e auxiliares

e os produtores (ou de rendimento);

MOTORES, MÁQUINAS E IMPLEMENTOS - abrange veículos, tratores,

máquinas de benefício, motos-bombas, arados, grades, ferramentas e utensílios,
arreios, mobiliário e outros (capital de exploração fixo, inanimado);

PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS - inclui os produtos adquiridos no

comércio (sementes, mudas, fertilizantes, corretivos, rações, produtos fitossanitários,
combustíveis e lubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda não vendidos
como colheitas pendentes ou armazenadas, sementes, estrume e outros (capital de
exploração circulante).

Desta maneira – separando as terras dos demais componentes do imóvel –

podemos nos permitir homogeneizar os dados, para determinar um valor para a
situação paradigma desejada.

Normalmente o valor das terras (que é a variável dependente ou explicada)

flutua em função de alguns fatores (denominados variáveis independentes ou
explicativas), como por exemplo:

IMÓVEL

TERRA BENFEITORIAS

CAPACIDADE LOCALIZAÇÃO COBERTURA DIMENSÃO

DE USO RELATIVA FLORÍSTICA ETC.

Os procedimentos para a homogeneização a partir destes dados serão

apresentados nos capítulos mais adiante neste trabalho.
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O MÉTODO DA RENDA (ou The Income Capitalization Approach)

Depende da análise dos balanços dos últimos anos (3 a 5) da propriedade e

da aplicação, sobre a média dos rendimentos líquidos, de uma taxa de capitalização.
Os problemas neste caso são dois: o número reduzido de imóveis com balanços
confiáveis e bem estruturados e a taxa a ser aplicada.

Neste método relaciona-se o valor da terra diretamente com a sua capacidade

de produção de renda (encontrada através de análise do imóvel dentro da região e
das possibilidades de exploração existentes).

Este método parte do pressuposto que o preço de uma propriedade rural está
relacionado com a renda que ela é capaz de produzir capitalizada, ou seja:

R
VI = x 100 =
i

onde:

VI = VALOR DO IMÓVEL (definir classe, situação, com ou sem benfeitorias,

mecanizada ou não etc.).

R = RENDA/ha =

i = TAXA DE CAPITALIZAÇÃO =

EXEMPLO: avaliação de uma propriedade cultivada com cana de açúcar. Para determinar a
renda líquida média da área iremos utilizar a produtividade média real segundo a safra atual, a
saber:
Modalidade 1º ano 2º ano 3º ano 4º ano 5º ao 8º anos Média
Cana de ano e meio 138,60 103,10 103,50 94,50 63,60 100,66
(tonelada/ha)
Cana de ano (tonelada/ha) 91 103,10 103,50 94,50 63,60 91,14
Média (tonelada/ha) 114,80 103,10 103,50 94,50 63,60 95,90

Assim, a produção média na área em estudo é de:

Produção média = 95,90 tonelada/ha

Deste valor resulta como renda bruta para a área em questão, pela cotação da cana de açúcar
definida em Portaria da Secretaria da Agricultura em vigor R$ 17,20/tonelada. o total de R$
1.649,48/ha.

A despesa média será considerada conforme cálculos discriminados em planilha de custos própria
da propriedade, a seguir:
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Discriminação Unid. Preço 1º Custo 2º Custo 3º Custo 4º Custo 5º Custo

Unit. ano (R$) ano (R$) ano (R$) ano (R$) ano (R$)
(R$) Qtde. Qtde. Qtde. Qtde Qtde
enleiramento e queima de palha hm 14,34 1 14,34 1 14,34 1 14,34 1 14,34 1 14,34
subsolagem hm 16,17 1,6 25,87 - - - -
aração hm 15,21 3 45,63 - - - -
calagem hm 15,46 1,2 18,55 - - - -
gradagem pesada hm 19,90 1,8 35,82 - - - -
gradagem niveladora hm 16,04 1 16,04 - - - -
demarcação de curvas hh 1,94 1 1,94 - - - -
de nível/carreadores
reforma de terraço hm 15,21 1,5 22,82 - - - -
TOTAL PREPARO DE SOLO 181,01 14,34 14,34 14,34 14,34
sulcamento e adubação hm 16,84 2 33,68 - - - -
corte e limpeza de mudas hh 1,94 25 48,50 - - - -
distribuição de toletes hh 1,94 13 25,22 - - - -
transporte p/ distrib. de mudas hm 13,54 5 67,70 - - - -
picamento de toletes hh 1,94 13 25,22 - - - -
cobertura com terra hm+hh 16,37 1,2 19,64 - - - -
aplicação de herbicidas hm+hh 18,77 1 18,77 1 18,77 1 18,77 1 18,77 1 18,77
TOTAL PLANTIO 238,73 18,77 18,77 18,77 18,77
capina manual hh 1,94 10 19,40 8 15,52 8 15,52 8 15,52 8 15,52
cultivo (tríplice operação) hm+hh 18,49 - 1,7 31,43 1,7 31,43 1,7 31,43 1,7 31,43
conservação de carreadores hm 13,83 0,6 8,30 0,6 8,30 0,6 8,30 0,6 8,30 0,6 8,30
controle de formigas hh 1,94 1,6 3,10 1,6 3,10 1,6 3,10 1,6 3,10 1,6 3,10
TOTAL TRATOS CULTURAIS 30,80 58,36 58,36 58,36 58,36
calcário dolomítico + frete t 30,00 2 60,00 - - - -
adubo 05.20.20 t 320,00 0,5 160,00 - - - -
adubo 20.00.20 t 314,45 0,1 31,45 0,5 157,23 0,5 157,23 0,5 157,23 0,5 157,23
TOTAL FERTILIZANTES 251,45 157,23 157,23 157,23 157,23
mudas t 28,00 13 364,00 - - - -
TOTAL MUDAS 364,00 - - - -
herbicida Gesapax 500 l 7,60 5 38,00 5 38,00 5 38,00 5 38,00 5 38,00
formicida mirex S kg 6,00 0,7 4,20 0,7 4,20 0,7 4,20 0,7 4,20 0,7 4,20
TOTAL DEFENSIVOS 42,20 42,20 42,20 42,20 42,20
transporte interno hm 14,03 1,5 21,05 0,6 8,42 0,6 8,42 0,6 8,42 0,6 8,42
SUBTOTAL SEM COLHEITA 1.129,24 299,31 299,31 299,31 299,31
corte empreitado t 3,07 115 352,44 103 316,52 104 317,75 94,5 290,12 63,6 195,25
catação de pedaços hh 1,97 4 7,88 4 7,88 4 7,88 4 7,88 4 7,88
carregamento/reboque t 0,79 115 90,69 103 81,45 104 81,77 94,5 74,66 63,6 50,24
transporte para Usina t 1,00 115 114,80 103 103,10 104 103,50 94,5 94,50 63,6 63,60
TOTAL CORTE, CARREGAMENTO E TRANSPORTE 565,81 508,95 510,89 467,15 316,98
outros custos (5%) 84,75 40,41 40,51 38,32 30,81
TOTAL GERAL (em R$) 1.779,80 848,67 850,71 804,78 647,10
Fonte: Caderno de Preços para Avaliação de Culturas Perenes/CESP (adaptado para Jun/98)
 - 13 -

Os custos médios serão calculados como segue, admitindo para os 6º, 7º e 8º cortes os mesmos
custos do 5º corte:

1779,80 + 848,67 + 850,71 + 804,78 + 647,10 + 647,10 + 647,10 + 647,10

= 859,04/ha
8

Disto resulta como renda líquida média: R$ 1.649,48 – R$ 859,04 = R$ 790,44/ha

Será adotada a taxa de renda de 4,00% ao ano. Tal taxa também é confirmada em diversas
publicações, que se referem a imóveis rurais, como sendo igual a 4,00% ao ano, valor este que
iremos adotar como taxa de renda para o imóvel em questão, plantado com cana de açúcar.

Assim, o valor da terra pelo método da renda resulta igual a:

R
VI = x 100
i

onde:
VI = valor do imóvel, considerando a terra Classe I e IIe, situação Ótima (neste exemplo, são os
solos encontrados no imóvel avaliando, que produziu a renda considerada a seguir) com as
benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas existentes;
R = renda líquida média por hectare para a área avalianda = R$ 790,44/ha
i = taxa de capitalização para imóveis rurais = 4,00%
do que resulta:

R$ 790,44/ha
VI = x 100 = R$ 19.761,00/ha
4,00

Lembramos que este valor corresponde ao da terra com cana de açúcar e demais benfeitorias
existentes, como as estradas e sistema de fertirrigação, do que resulta, para a área do imóvel,
como valor do imóvel:

V IMÓVEL = R$ 19.761,00/ha x 1.031,00 ha = R$ 20.373.591,00 ≅ R$ 20.375.000,00

Note que não apresentamos justificativas para a taxa de 4,00% ao ano. Não
apresentamos simplesmente porque não existem estudos técnicos, embasados
estatisticamente que informem qual é a taxa de renda para imóveis rurais.

Assim, devido à falta de trabalhos publicados relacionados com este tema,

podemos nos permitir sugerir o seguinte: sempre que o profissional elaborar um
laudo através do método comparativo ele pode determinar a renda líquida possível
da referida propriedade. Com estes dois valores podemos calcular a taxa de renda
atual daquele imóvel com suas características espelhadas na avaliação. Uma taxa
média, resultado de diversas verificações na mesma região, pode então ser utilizada
e justificada em outros laudos onde a avaliação será feita utilizando-se também do
método da renda.

Podemos acrescentar a título de exemplo: em determinada região as

propriedades são comercializadas pelo valor médio de 100 sacas de soja/hectare
para terras próprias à cultura, que se enquadrariam na Classe II/III de capacidade
de uso. A renda líquida obtida nestas áreas é estimada em 3 sc./hectare, resultando,
neste caso, numa taxa de capitalização de 3,00% ao ano, muito inferior a qualquer
 - 14 -

taxa de rendimento existente no mercado, explicando talvez a estagnação do

mercado imobiliário de imóveis rurais quando da coleta destes dados.

Existe ainda um terceiro MÉTODO, não tão difundido, que é o RESIDUAL.

Em poucas palavras, resume-se na comparação de valores unitários de

imóveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou não) com outros sem estas,
determinando-se assim, o valor de mercado daquelas.

É mais indicado para a verificação do resultado encontrado através dos outros

dois métodos citados, normalmente por nós utilizado para comprovação dos valores
encontrados. Esta é realizada através da comparação, por exemplo, da média
encontrada em propriedades destinadas à pecuária extensiva (poucas benfeitorias e
pastagens apenas) com outra média de imóveis com monoculturas (cana de açúcar),
sendo que a diferença seria entre as médias seria o valor da cultura de cana.

Como já comentado, recomenda-se o uso deste como aferidor para uso do

avaliador.

A Avaliação DAS TERRAS NUAS PELO MÉTODO COMPARATIVO

A avaliação consiste, utilizando um exemplo muito simplista, na transposição

de uma série de ofertas e/ou transações de imóveis para o local do imóvel avaliando,
utilizando-se para isto da homogeneização dos elementos através de fatores que
exercem influência no valor das terras.

Independente do método a ser adotado ou da adoção de ambos, deve-se

coletar, para a avaliação de uma propriedade rural os seguintes dados básicos do
imóvel avaliando:

características físicas;

situação (características da vizinhança);

benfeitorias;

tipo e volume da produção (receita e despesa);

referências de vendas antecedentes etc.

Para a aplicação do método comparativo, faz-se necessário definir quais os

fatores que exercem influência no valor e a seguir determinar como transporta-los
para um imóvel padrão.

Este procedimento torna-se mais preciso quando da aplicação de inferência

estatística, quando se pode determinar o grau de influência de cada fator para a
região em estudo.
 - 15 -

Os principais fatores podem ser resumidos como:

os tipos de solos (características físicas);

as distâncias em relação a centros consumidores e/ou compradores ou de

influência na região (situação);

as dimensões das áreas, e

Dependendo da região em estudo, podem existir outros fatores, como por

exemplo:

potencial hídrico (volume de cursos d’água nas propriedades ≡ capacidade de

irrigação para zonas de orizicultura ou em regiões de clima seco);

cobertura florística (regiões de fronteira agrícola, onde o valor da mata está

embutido no valor da terra, podendo até depreciá-la) etc.

A seguir passaremos a analisar separadamente os principais itens.

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS das terras

No exame das propriedades rurais o engenheiro terá que observar certas

características físicas que são importantes para a fixação do valor.

Isto se deve principalmente devido ao fato de que as terras possuem

denominações regionais que não permitem a qualquer profissional determinar com
precisão sobre qual tipo de solo estamos falando, como por exemplo encontramos
em São Paulo as seguintes definições (fonte: Instituto de Economia Agrícola):
TERRA DE CULTURA DE PRIMEIRA
são as terras potencialmente aptas para culturas anuais, perenes e outros usos, que
suportam um manejo intensivo de práticas culturais, preparo de solo etc. São de terras
de produtividade média a alta, mecanizáveis, planas ou ligeiramente declivosas e os
solos são profundos e bem drenados.
TERRA DE CULTURA DE SEGUNDA
são as terras que apesar de serem aptas para culturas anuais, perenes e outros usos
apresentam limitações bem mais sérias que a terra de cultura de primeira. Podem
apresentar problemas para mecanização, devido a uma declividade mais acentuada,
porém os solos são profundos, bem drenados, de boa fertilidade, podendo necessitar,
às vezes, de algum corretivo. Pelas restrições apresentadas, são terras que não devem
ser utilizadas com culturas anuais continuamente. Prestam-se porém, à exploração de
plantas perenes e pastagens que proporcionem proteção ao solo.
TERRA PARA PASTAGEM
nesta categoria devem ser consideradas as terras impróprias para culturas, mas
potencialmente aptas para pastagem e silvicultura. São terras de baixa fertilidade,
planas ou acidentadas com exigências quanto às práticas de conservação e manejo de
simples a moderadas, considerando o uso indicado.
 - 16 -

TERRA PARA REFLORESTAMENTO

são terras impróprias para culturas perenes e pastagens, mas potencialmente aptas para
a silvicultura e vida silvestre, cuja topografia pode variar de plana a bastante
acidentada e podem apresentar fertilidade muito baixa.
TERRA DE CAMPO
são terras com vegetação natural, primária ou não, com possibilidades restritas de uso
para pastagem ou silvicultura, cujo melhor uso é para o abrigo da flora e da fauna.

Visando evitar que tais denominações resultassem em dúvidas e procurando

trabalhar com informações técnicas, procurando assim definir um critério capaz de
caracterizar os diversos tipos de terras, de tal forma que se tenha capacidade de
aderir-lhe um valor econômico, sem possibilitar outras interpretações as normas
chegaram a conclusão que o mais adequado é à utilização da classificação por
classes de capacidade de uso.

Este critério está baseado na Capacidade de Uso da Terra, III aproximação,

publicada no Manual Para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de
Terras no Sistema de Capacidade de Uso.

Neste, as terras estão divididas em três grupos principais. Estes em oito

classes de capacidade de uso e estas em até quatro subclasses cada (exceção à
classe I).

Os Grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das
terras. As Classes baseadas no grau de limitação de uso e as Subclasses na natureza
da limitação de uso.

Existem ainda as Unidades de capacidade de uso que não fazem parte deste
estudo.

Para possibilitar o enquadramento das terras nesta Classificação seria

recomendável que o profissional tenha em mãos a análise dos solos do imóvel
avaliando ou então que tenha conhecimentos de pedologia para, através de uma
vistoria, detalhar os principais solos.

A seguir apresentamos conhecimentos básicos necessários para se trabalhar

com as terras classificando-as em função de sua capacidade de uso.

Pressuposições para a classificação por capacidade de uso

Segundo Lepsch (1983) toda classificação técnica deve ser apoiada em

determinado número de pressuposições, estabelecidas em função dos objetivos que
se tem em vista e das condições sócio-econômicas da área de trabalho. A seguir
transcrevemos estas pressuposições:

A classificação de capacidade de uso das terras, desenvolvida para auxiliar o

planejamento de práticas de Conservação do solo, deve ser feita através da
Interpretação de levantamento do meio físico efetuado no campo. Ela é baseada em
combinações de efeito do clima, características e propriedades da terra relacionadas
com os riscos de erosão, limitações de uso, capacidade produtiva e manejo do solo.
 - 17 -

São consideradas como permanentes, dentre outras: o declive, textura, profundidade

efetiva do solo, efeitos anteriores da erosão, permeabilidade, capacidade de
retenção de água, tipo de argilo-minerais. Arbustos, árvores ou tocos possíveis
de serem removidos e deficiências de fertilidade do solo que podem ser
normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcário ou gesso) e
adubos, não são consideradas como características permanentes. Em
resumo, as condições temporárias, ainda que possam ser importantes para o
planejamento, não servem de base à classificação. (GRIFAMOS)

Ao proceder à classificação, tem-se que levar em conta o nível de manejo

referente ao grau de utilização das técnicas agrícolas comprovadas pela
experimentação e pesquisa agronômica, e que refletem determinado grau de
aplicação de capital e de tecnologia.

Supõe-se um nível de manejo moderadamente alto, que seja praticável dentro

das possibilidades dos agricultores mais esclarecidos do País. Muitas vezes, terras
consideradas próprias para culturas na classificação de capacidade de uso
(especialmente classes de I a IV) podem não ser a um nível de manejo menos
desenvolvido, com reduzida aplicação de capital e tecnologia, pode ser adequado do
ponto de vista conservacionista, porque não usa maquinas agrícolas que revolvem o
solo tornando-o mais suscetível à erosão; contudo, isso não deve ser levado em
conta na classificação da terra na capacidade de uso, porque, na maioria das vezes,
ela só é solicitada, ou empregada, para atender a agricultores com razoável nível de
esclarecimento e capital, que empregam comumente maquinas agrícola.

Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso podem ser

similares apenas no que diz respeito ao grau de limitação de uso para fins agrícolas
e/ou risco de depauperamento do solo, quando cultivadas. Uma classe pode estar
presente em diferentes tipos de solos, e muitos destes podem requerer uso e
manejo diferentes. Por essa razão, generalizações seguras sobre tipos mais
apropriados de cultivos e necessidades de manejo não podem ser feitas ao nível de
classe, sem se tomar em conta todas as características e propriedades dos solos
(para isso, geralmente é necessário determinar a unidade de capacidade de uso).

A classificação da capacidade de uso não é um grupamento de acordo com o

uso econômico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de aquisição. Contudo,
as classes apresentam um ordenamento decrescente das possibilidades dos
aproveitamentos mais intensivos da terra, sem risco de depauperamento intensivo
do solo, e por isso, em uma mesma região em idênticas condições de localização, a
terra cuja capacidade de uso permite possibilidade de aproveitamento mais intensivo
e que propicia ao proprietário maior liberdade de escolha de uso, tem, geralmente,
mais valor. O uso econômico depende das características sócio-econômicas,
culturais e da tecnologia agrícola adotada nas diversas regiões, e assim,
muitas terras da classe III ou IV, adequadas para vários usos, inclusive
para cultivos anuais, podem ser mais economicamente utilizadas para
pastagens ou reflorestamento, do que para cultivos intensivos. Da mesma
forma, terras da classe iv, mas altamente produtivas para culturas perenes
(café, por exemplo), podem ter maior preço de compra e venda que terras
das classes III ou II, na mesma região, mas menos produtivas. Em regiões
tradicionalmente pecuárias, observam-se terras da classe vi, com boas
 - 18 -

pastagens naturais obtendo preços mais elevados que terras da classe III,
com pastagens naturais de baixa qualidade. (GRIFAMOS)

Nenhuma relação é implícita, ou suposta, entre classes de capacidade de uso

e relação custo/beneficio dos empreendimentos agrícolas. A classificação de
capacidade de uso não é uma avaliação de produtividade para cultivos específicos.

As classes de capacidade de uso de I a IV distinguem-se umas das outras pelo

somatório de restrições e/ou riscos de depauperamento do solo que afetam suas
exigências de manejo para uso, sustentado por longo período com cultivos perenes
ou pastagens, diferenças em sistemas de manejo recomendados podem ser maiores
entre os solos de uma mesma classe, do que entre solos de classes diferentes.

Por sistemas de manejo, entende-se a combinação de praticas agrícolas

aplicadas a determinado tipo de exploração, recomendadas para dado nível de
manejo, ao alcance dos agricultores. A classe de capacidade de uso não deve ser
determinada em função dos sistemas de manejo recomendados. Assim, as classes II,
III ou IV podem ou não exigir as mesmas praticas quando usadas para culturas
anuais, enquanto as classes de I a VII podem ou não necessitar do mesmo sistema
de praticas quando usadas para pastagens, naturais ou formadas, e reflorestamento;
da mesma forma, pastagens em classes I, II, III e IV podem ou não necessitar de
um mesmo sistema de manejo.

A água sobre a superfície do solo, ou excesso de água no perfil, a falta de

água para produção adequada, a presença de pedras, de sais solúveis e/ou sódio
trocável, como também o risco de inundação, não são considerados como limitações
permanentes quando sua remoção ou prevenção é praticável, caso em que a
execução é tida como melhoramento menor, o que implica em condições de solos
tais que tornem possível a remoção da limitação, com recursos que podem ser
financiados individualmente pelo proprietário das terras. (GRIFAMOS)

Terras passíveis de serem melhoradas, com recursos do proprietário, por

obras de drenagem, irrigação, remoção de pedras, de excesso de sais ou sódio
trocável, proteção contra inundações, ou seja, por melhoramentos menores, são
classificadas de acordo com suas limitações continuas de uso e/ou risco de
depauperamento, como se os melhoramentos já estivessem implantados e em uso.
O custo inicial de sistemas, proteção e melhoramento em glebas individuais não
influencia na classificação. O fato de certos solos planos muito produtivos, mas mal
drenados, estarem nas classes II, III ou IV, indica os diferentes graus de limitação
permanente, para o uso e/ou risco de depauperamento. Somente onde não for
possível melhoramento menor as terras devem ser classificadas de acordo com as
limitações presentes de uso.

Terras que já estiverem drenadas ou irrigadas são agrupadas de acordo com

as limitações permanentes de solo e clima, e com os riscos que afetam os seus uso
sob o sistema presente de melhoramentos já executados e possíveis de serem ainda
incrementados.

A capacidade de uso de determinada área só pode ser mudada quando são

instalados grandes projetos de recuperação (melhoramentos maiores), que vão
transformar permanentemente as limitações de uso ou reduzir por longos períodos
 - 19 -

os riscos de deterioração do solo ou dano nos cultivos ou, ainda, quando ocorrem
mudanças para pior, de difícil solução, como nos depósitos de erosão ou
desbarrancamentos extensos. No primeiro caso (mudança para melhor), estão
incluídos os polders ou estruturas para controle de inundações, sistemas de
drenagem, suprimento de água para irrigação, remoção de pedras e nivelamento de
terrenos com voçorocas, em larga escala. Pequenas barragens, terraços ou práticas
de conservação do solo sujeitas a mudanças em sua eficácia em um curto período de
tempo não estão incluídos nesta suposição. No segundo caso (mudança para pior)
estão incluídos os desastres ocasionais por grandes inundações ou trombas d'água.
(GRIFAMOS)

Os grupamentos em capacidade de uso estão sujeitos a mudanças à medida

que novas informações técnicas sobre o comportamento dos solos se tornem
disponíveis. (GRIFAMOS)

Distâncias de mercados, tipos de estradas, tamanho de glebas, localização em

função das demais áreas, recursos e habilidade de indivíduos que operam na lavoura
e características de direito de propriedade não são critérios para a classificação da
capacidade de uso.

Terras com topografia suave, mas com limitações físicas à moto mecanização,
tais como áreas pedregosas, ou de drenagem inviável, em que espécies comumente
cultiváveis só podem ser plantadas e colhidas manualmente, não são colocadas nas
classes I, II ou III. Essas áreas, caso possam ser utilizadas para culturas perenes ou
anuais, podem ser enquadradas na classe IV, definida como própria para cultivos
ocasionais, ou em extensão limitada. Contudo, isso não significa que equipamento
mecânico não possa ser usado em algumas terras das classes V, VI e VII.

Terras classificadas como apropriadas para culturas podem também ser

utilizadas para pastagens, reflorestamento e proteção da vida silvestre. Contudo,
outras terras são apenas próprias para florestas ou proteção da vida silvestre;
outras, ainda, prestam-se exclusivamente à vida silvestre, recreação e proteção de
mananciais.

Agrupamentos de terras para a finalidade exclusiva de uso com pastagens ou

com reflorestamento podem incluir várias classes de capacidade de uso. Nesses
casos específicos, a classificação da capacidade de uso pode não apresentar
vantagens, já que a separação das terras em tantas classes e subclasses é
desnecessária. Também para a exploração exclusiva com cultivos anuais ou perenes
(monoculturas), tal classificação pode não ser a mais indicada. Ela é de aplicação
mais recomendável para explorações diversas, sob várias intensidades de uso, ou
explorações mistas (que incluam culturas anuais, perenes, pastagens e
reflorestamento).

Observações acuradas, experiências e dados de pesquisas são normalmente

usados como auxílio para enquadrar os solos nas classes e subclasses de capacidade
de uso. Nos locais em que os dados de resposta dos solos aos diferentes sistemas de
manejo estejam faltando, o enquadramento nos grupamentos de capacidade de uso
é feito com base nas interpretações de suas características e propriedades, de
acordo com os princípios gerais de uso e manejo desenvolvidos para solos similares,
em outras localidades.
 - 20 -

Caracterização das classes e subclasses de capacidade de uso

Segundo Lepsch (Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e

classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso; 1983), para caracterização
das classes e subclasses de capacidade de uso deve-se conhecer:

As possíveis utilizações que se podem aplicar ao solo (grupos);

As práticas de controle de erosão e as práticas complementares de

melhoramentos (classes);

E as limitações do solo (subclasses).

As utilizações que se podem aplicar ao solo foram divididas em:

GRUPO A: Terras passíveis de serem utilizadas com culturas anuais, perenes, pastagens e/ou reflorestamento e
vida silvestre (comporta as classes I, II, III e IV).

GRUPO B: Terras impróprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas para pastagens e/ou
reflorestamento e/ou vida silvestre, porém cultiváveis em casos de algumas culturas especiais
protetoras do solo (comporta as classes V, VI e VII).

GRUPO C: Terras não adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens ou reflorestamento, porém
apropriadas para proteção da flora e fauna silvestre, recreação ou armazenamento de água
(comporta a classe VIII).

As práticas de controle à erosão (exemplos: terraceamento, plantio e cultivo

em nível, faixas de retenção ou de rotação e canais divergentes) e as práticas
complementares de melhoramentos (exemplos: calagem, adubações químicas,
adubação verde, rotação de culturas, subsolagem, drenagem, divisão e manejo de
pastagens) foram divididas em oito classes designadas por algarismos romanos:

GRUPO A
CLASSE I: terras cultiváveis, aparentemente sem problemas especiais de conservação.

CLASSE II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação.

CLASSE III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação.

CLASSE IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada, com sérios problemas de
conservação.

GRUPO B

CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, sem necessidade de práticas
especiais de conservação, cultiváveis apenas em casos muito especiais.

CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, com problemas simples de
conservação, cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo.

CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento, com problemas
complexos de conservação.
 - 21 -

GRUPO C

CLASSE VIII: terras impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir apenas
como abrigo e proteção de fauna e flora silvestre, como ambiente para recreação, ou para fins de
armazenamento de água.

E, as limitações do solo, por sua vez, foram divididas em quatro subclasses,

designadas pelas seguintes letras:

e: pela erosão presente e/ou risco de erosão;

s: relativas ao solo;
a ou w: por excesso de água; e
c: climáticas.
A natureza da limitação é representada por letras minúsculas, de modo que a
subclasse é representada pelo algarismo romano da classe seguido da letra que
designa a limitação (exemplo: IIIe = classe III com problema de erosão).

O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o

paramétrico e o sintético. Basicamente, pode-se dizer que o primeiro, paramétrico,
classifica as terras com base única na limitação mais severa que possui e o segundo,
sintético, de acordo com o somatório dos graus de limitações e aptidões do solo.

Com base no critério paramétrico, Mendes Sobrinho & Yamanaka sugeriram

uma régua para Classificação de terras. A principal vantagem deste critério é que,
uma vez estabelecida a tabela, ou chave (o que requer do profissional um processo
subjetivo, mas habilidoso) ela pode ser aplicada de tal forma que diferentes
operadores possam obter resultados consistentes em um mesmo trato de terra.

A seguir apresentamos, conforme Classificação do Manual para Levantamento

Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso
(1983), as caracterizações das classes e subclasses de capacidade de uso:

GRUPO A
Classe I
são terras que têm nenhuma ou somente muito pequenas limitações permanentes ou riscos de depauperamento.
São próprias para culturas anuais climaticamente adaptadas, com produção de colheitas entre médias e
elevadas sem práticas ou medidas especiais de conservação do solo. Normalmente, são solos profundos, de fácil
mecanização, com boa retenção de umidade no perfil e fertilidade de média a alta. São áreas planas ou com
declividades muito suaves, sem riscos de inundação e sem grandes restrições climáticas. Não há afloramentos
de rocha, nem o lençol de água é permanentemente elevado ou qualquer outra condição que possa prejudicar o
uso de máquinas agrícolas. Dependendo de bons sistemas de manejo, podem mesmo ser cultivadas com plantas
que facilitem a erosão, como o algodão, milho ou mandioca, plantadas em linhas retas, sem perigo apreciável
de erosão acelerada.

As práticas comuns de melhoria e manutenção da fertilidade do solo, inclusive a rotação de culturas e

aplicação de corretivos e fertilizantes, devem ser usadas nas terras da classe I. Esta classe não admite
subclasses.
 - 22 -

Classe II

Consiste em terras que têm limitações moderadas para o seu uso. Estão sujeitas a riscos moderados de
depauperamento, mas são terras boas, que podem ser cultivadas desde que lhes sejam aplicadas práticas
especiais de conservação do solo, de fácil execução, para produção segura e permanente de colheitas entre
médias e elevadas, de culturas anuais adaptadas à região.

A declividade já pode ser suficiente para provocar enxurradas e erosão. Em terras planas, podem requerer
drenagem, porém sem necessidade de práticas complexas de manutenção dos drenos. Podem enquadrar-se
nessa classe também terras que não tenham excelente capacidade de retenção de água. Cada uma dessas
limitações requer cuidados especiais, como aração e plantio em contorno, plantas de cobertura, cultura em
faixas, controle de água, proteção contra enxurradas advindas de glebas vizinhas, além das práticas comuns
referidas para a classe I, como rotações de cultura e aplicações de corretivos e fertilizantes. A classe II admite
as seguintes subclasses:

Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavemente ondulado, oferecendo ligeiro a
moderado risco de erosão (classe de declive entre 2 e 5%);

Subclasse IIs: terras produtivas, planas ou suavemente onduladas, com ligeira limitação pela
capacidade de retenção de água, ou baixa saturação de bases (caráter
distrófico), ou pouca capacidade de retenção de adubos (baixa capacidade de
troca);

Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, com ligeiras restrições de drenagem ou
excesso de água, sem riscos de inundação, mas, uma vez instalado o sistema de
drenos, é de fácil manutenção e, a probabilidade da salinização, pequena;

Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ou suavemente onduladas, com ligeiras
limitações climáticas (seca prolongada até três meses).
Classe III

são terras que quando cultivadas sem cuidados especiais, estão sujeitas a severos riscos de depauperamento,
principalmente no caso de culturas anuais. Requerem medidas intensas e complexas de conservação do solo, a
fim de poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com produção média a elevada, de culturas anuais
adaptadas.

Esta classe pode apresentar variações (subclasses), de acordo com a natureza do fator restritivo de uso. Os
principais fatores limitantes são: a declividade (moderado), drenagem deficiente, escassez de água no solo
(regiões semi-áridas não irrigadas) e pedregosidade. Freqüentemente, essas limitações restringem muito a
escolha das espécies a serem cultivadas, ou a época do plantio ou operações de preparo e cultivo do solo. A
classe III admite as seguintes subclasses:

Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declive entre 5 e 10%), relevo
suavemente ondulado a ondulado, com deflúvio rápido, com riscos severos à
erosão sob cultivos intensivos, podendo apresentar erosão laminar moderada
e/ou sulcos superficiais e rasos freqüentes, também em terrenos com declives da
classe entre 2 e 5% e solos muito erodíveis, como aqueles com mudança textural
abrupta;

Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas com fertilidade muito baixa
(caráter álico) ou limitadas ainda por: profundidade efetiva média, ou
drenagem interna moderada a pobre; ou risco acentuado de salinização, ou
dificuldades de preparo do solo devido à presença de pedras ou argilas
expansivas (caráter vértico);

Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitações moderadas por excesso de água, mas
sem riscos freqüentes de inundações: a drenagem é possível, mas, sua
manutenção complexa;

Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente onduladas, com moderadas limitações
climáticas, como a escassez de água em regiões semi-áridas.
 - 23 -

Classe IV

são terras que têm riscos ou limitações permanentes muito severas quando usadas para culturas anuais. Os
solos podem ter fertilidade natural boa ou razoável, mas não são adequados, para cultivos intensivos e
contínuos. Usualmente, devem ser mantidas com pastagens, mas podem ser suficientemente boas para certos
cultivos ocasionais (na proporção de um ano de cultivo para cada quatro a seis de pastagem) ou para algumas
culturas anuais, porém com cuidados muito especiais.

Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive íngreme, erosão severa, obstáculos
físicos, como pedregosidade ou drenagem muito deficiente, baixa produtividade, ou outras condições que as
tornem impróprias para o cultivo motomecanizado regular.

Em algumas regiões, onde a escassez de chuvas seja muito sentida, de tal maneira a não serem seguras as
culturas sem irrigação, as terras deverão ser classificadas na classe IV. são previstas as seguintes subclasses:

Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de erosão para cultivos intensivos,
geralmente com declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%),
com deflúvio muito rápido, podendo apresentar erosão em sulcos superficiais
muito freqüentes, em sulcos rasos freqüentes ou em sulcos profundos
ocasionais; também é o caso de terrenos com declives da classe entre 5 e 10%,
mas com solos muito suscetíveis à erosão, tais como os Podzólicos com
mudança textural abrupta;

Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva rasa, ou apresentando pedregosidade
(30-50%), com problemas de moto mecanização, ou ainda com pequena
capacidade de retenção de água aliada a problemas de fertilidade (como no
caso das Areias Quartzosas);

Subclasse IVa: solos úmidos, de difícil drenagem, dificultando trabalhos de moto mecanização e
ainda com outra limitação adicional, tal como risco de inundação ocasional,
que impede cultivo contínuo;

Subclasse IVc: terras com limitações climáticas moderadas a severas, ocasionando períodos
prolongados de seca, não sendo possíveis colheitas em anos muito secos, ou
então com risco ocasional de geada.

GRUPO B
Classe V

são terras planas, ou com declives muito suaves, praticamente livres de erosão, mas impróprias para serem
exploradas com culturas anuais, e que podem, com segurança, ser apropriadas para pastagens, florestas ou
mesmo para algumas culturas permanentes, sem a aplicação de técnicas especiais.

Embora se apresentando praticamente planas e não sujeitas à erosão, não são adaptadas para exploração com
culturas anuais comuns, em razão de impedimentos permanentes, tais como muito baixa capacidade de
armazenamento de água, encharcamento (sem possibilidade de ser corrigido), adversidade climática, freqüente
risco de inundação, pedregosidade ou afloramento de rochas. Em alguns casos, é possível o cultivo exclusivo de
arroz; mesmo assim, risco de insucesso pelas limitações advindas principalmente do risco de inundação. O
solo, entretanto, tem poucas limitações de qualquer espécie, para uso em pastagens ou silvicultura. Podem
necessitar de alguns tratos para produções satisfatórias tanto de forragens como de arbustos e árvores.
Entretanto, se tais tratos forem dispensados, não serão sujeitas à erosão acelerada. Por isso, podem ser usadas
permanentemente sem práticas especiais de controle de erosão ou de proteção do solo. são previstas para a
classe V as seguintes subclasses:

Subclasse Vs: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio praticamente nulo, podendo
apresentar como limitações os seguintes fatores: muito baixa capacidade de
armazenamento de água, drenagem interna muito rápida ou muito lenta,
pedregosidade ou rochosidade intensa e problemas advindos de pequena
profundidade efetiva;
 - 24 -

Subclasse Va: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio praticamente nulo, severamente
limitadas por excesso de água, sem possibilidade de drenagem artificial e/ou
risco de inundação freqüente, mas que podem ser usadas para pastoreio, pelo
menos em algumas épocas do ano;

Subclasse Vc: terras planas com limitações climáticas severas, com longos períodos de seca e/ou
risco freqüente de geada, neve ou ventos frios.
Classe VI

Terras impróprias para culturas anuais, mas que podem ser usadas para produção de certos cultivos
permanentes úteis, como pastagens, florestas e algumas permanentes protetoras do solo, como seringueira e
cacau, desde que adequadamente manejadas. O uso com pastagens ou culturas permanentes protetoras deve
ser feito com restrições moderadas, com práticas especiais de conservação do solo, uma vez que, mesmo sob
esse tipo de vegetação, são medianamente suscetíveis de danificação pelos fatores de depauperamento do solo.

Normalmente as limitações que apresentam, são em razão da declividade excessiva ou pequena profundidade
do solo, ou presença de pedras impedindo emprego de máquinas agrícolas. Quando a pluviosidade da região é
adequada para culturas, as limitações da classe VI residem em geral, na declividade excessiva, na pequena
profundidade do solo ou na pedregosidade. Nas regiões semi-áridas, a escassez de umidade, muitas vezes, é a
principal razão para o enquadramento da terra na classe VI, que apresenta as seguintes subclasses:

Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou, eventualmente, com culturas permanentes
protetoras do solo, como por exemplo: seringueira, cacau ou banana), são
medianamente suscetíveis à erosão, com relevo ondulado e declividades
acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%, ou entre 5 e 10% para solos
muito erodíveis), propiciando deflúvio moderado a severo; dificuldades severas
de moto mecanização, pelas condições topográficas, com risco de erosão que
pode chegar a muito severo; presença de erosão em sulcos rasos muito
freqüentes ou sulcos profundos freqüentes;

Subclasse VIs: terras constituídas por solos rasos ou, ainda, com pedregosidade (30-50%) e/ou
rochas expostas na superfície. Outra condição que pode caracterizá-las é a
pequena produtividade dos solos, como no caso das Areias Quartzosas em
terrenos não planos;

Subclasse VIa: solos muito úmidos, com pequenas ou nulas possibilidades de drenagem artificial,
acarretando problemas à moto mecanização, agravados por certa
suscetibilidade à erosão ou recebimento de depósitos erosivos oriundos de áreas
vizinhas;

Subclasse VIc: terras com limitações climáticas muito severas, a ocasionar seca edafológica
muito prolongada que impeça o cultivo mesmo das plantas perenes mais
adaptadas.
Classe VII

Terras que, por serem sujeitas a muitas limitações permanentes, além de serem impróprias para culturas
anuais, apresentam severas limitações, mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo, pastagens
e florestas. Sendo altamente suscetíveis de danificação, exigem severas restrições de uso, com práticas
especiais. Normalmente, são muito íngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda com
deficiência de água muito grande.

Os cuidados necessários a elas são semelhantes aos aplicáveis à classe VI, com as diferença de poder ser
necessário maior número de práticas conservacionistas, ou que estas tenham que ser mais intensivas, a fim de
prevenir ou diminuir os danos por erosão. Requerem cuidados extremos para controle da erosão. Seu uso, tanto
para pastoreio como para produção de madeira, requer sempre cuidados especiais. Suas subclasses são as
seguintes:

Subclasse VIIe: terras com limitações severas para outras atividades que não florestas, com risco
de erosão muito severo, apresentando declividades muito acentuadas (mais de
40% de declividade) propiciando deflúvios muito rápidos ou impedindo a moto
mecanização; presença de erosão em sulcos muito profundos, muito freqüentes;
 - 25 -

Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade), com associações rochosas,
solos rasos a muito rasos ou, ainda, com agravante de serem constituídas por
solos de baixa capacidade de retenção de água;

Subclasse VIIc: terras com limitações climáticas muito severas, a exemplo das terras situadas em
regiões semi-áridas, em locais onde a irrigação seria imprescindível, mas é
impraticável.

GRUPO C
Classe VIII

Terras impróprias para serem utilizadas com qualquer tipo de cultivo, inclusive o de florestas comerciais ou
para produção de qualquer outra forma de vegetação permanente de valor econômico. Prestam-se apenas para
proteção e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de recreação e turismo ou armazenamento de água em
açudes.

Consistem, em geral, em áreas extremamente áridas, ou acidentadas, ou pedregosas, ou encharcadas (sem

possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial), ou severamente erodidas ou encostas rochosas, ou, ainda
dunas arenosas. Inclui-se aí a maior parte dos terrenos de mangues e de pântanos e terras muito áridas, que
não se prestam para pastoreio. são possíveis as seguintes subclasses:

Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives extremamente acentuados e deflúvios
muito rápidos, a expor os solos a alto risco de erosão inclusive a eólica, como é
o caso das dunas costeiras; presença de processos erosivos muito severos,
inclusive voçorocas;

Subclasse VIIIs: terras constituídas por solos muito rasos e/ou com tantas pedras a afloramentos
de rocha, que impossibilitem plantio e colheita de essências florestais;

Subclasse VIIIa: áreas planas permanentemente encharcadas, como banhados ou pântanos, sem
possibilidade de drenagem ou apresentando problemas sérios de fertilidade, se
drenados, como no caso dos solos Tiomórficos;

Subclasse VIIIc: terras com limitações climáticas muito severas, como as das áreas áridas, que
não se prestam mesmo ao pastoreio ocasional.

Além das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que não
possibilitam o desenvolvimento de vegetação: são áreas denominadas tipos de
terreno. Entre elas, enquadram-se os afloramentos contínuos de rochas, areias de
praias, áreas escavadas pelo homem etc.

Pode-se através de chaves de solos montar para cada região a equivalência

entre a denominação usual e as respectivas classes, como o quadro a seguir:
 - 26 -

EQUIVALÊNCIA ENTRE DENOMINAÇÃO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE

CAPACIDADE DE USO

CARACTERÍSTICAS DO GRAUS DE LIMITAÇÃO CLASSE

SOLO
SOLOS TEXTURA de
CAPAC
Declivida horizonte horizonte textura fertilidade relevo Prof. drenagem pedrego erosão impediment DE USO
de % A B efetiva sidade os a
mecanizaçã
o
LE 3-8 Argiloso argiloso nula ligeira nula a Nula nula nula nula a nula II
Latossolo ligeira ligeira
verm. esc.
PVln 3-8 Argiloso med. nula a ligeira nula a Nula nula nula nula a nula II
Podzol lig. ligeira ligeira
TE1 terra 0-3 Argiloso argiloso nula nula nula Nula nula nula nula nula I
roxa
TE2 terra 3-8 Argiloso argiloso nula nula nula a Nula nula nula nula nula II
roxa ligeira
AL aluviais 0-3 Indefinida indefinida ligeira moderad nula ligeira a ligeira a nula nula moderada V
a aa moderada moderada
modera forte
da
GH Gley 0-3 Indefinida indefinida nula a ligeira a nula Moderada ligeira a nula nula moderada V
ligeira moderad moderada
a
FONTE: DINIZ (1997)
 - 27 -

VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA CAPACIDADE DE USO.

O valor da terra está diretamente relacionado com o aproveitamento

permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietário/explorador. Isto
significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo este e
quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valor deste.

Este maior valor pode ser comparado, no quadro a seguir, à classe I, que
permite qualquer tipo de uso com as menores limitações.

QUADRO: RESUMO DA VARIAÇÃO DO TIPO E DA INTENSIDADE MÁXIMA DE UTILIZAÇÃO DA TERRA SEM

RISCO DE EROSÃO ACELERADA EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO
DE KOZMA (1984).

SENTIDO SENTIDO DO AUMENTO DA INTENSIDADE DE USO

DAS CLASSE
APTIDÕES S DE
CAPACI VIDA SILVICULTURA CULTIVO CULTIVO INTENSIVO
E DAS SILVES OCASION
LIMITAÇÕES DADE TRE E PASTOREIO AL OU PROBLEMAS DE
DE USO RECRE LIMITADO CONSERVAÇÃO
AÇÃO
LIMITADO MODERADO INTENSIVO COMPLEXO SIMPLES NÃO
APARENTE

II

III

IV

VI

VII

VIII

MÁXIMA UTILIZAÇÃO
SUB-UTILIZAÇÃO RACIONAL DA TERRA
DA TERRA

AUMENTO DA SOBRE
ADAPTABILIDADE E DA UTILIZAÇÃO
LIBERDADE DE ESCOLHA DE DA TERRA
AUMENTO DAS USO
LIMITAÇÕES E DOS
RISCOS DE USO
 - 28 -

Deve-se dispensar uma atenção especial com relação à propriedades de

grande porte com infra-estrutura adequada e acima da média da região.
Normalmente os melhoramentos aplicados aos solos podem eliminar fatores
restritivos como erosão, fertilidade etc. o que permitirá classificá-lo em uma
subclasse de maior valor. Este é o único meio de incluir a aplicação de tecnologia no
valor da terra. Os demais melhoramentos advindos desta infra-estrutura como
ótimas pastagens, culturas de alta produtividade serão avaliados especificamente
quando da determinação do valor daquelas, onde deverão ser considerados aqueles
itens que significam a "plus valia" por hectare deste imóvel com relação à outras
propriedades.

Pelo mesmo quadro pode-se concluir que o valor irá decrescer a medida que
diminui a adaptabilidade e liberdade de escolha de uso e aumentarem as limitações
e os riscos de uso.

Este fato levou diversos profissionais atuantes na área a procurar relacionar

um valor relativo à cada Classe de Uso escalonando estas, em ordem decrescente às
explorações rurais capazes de refletir, com apreciável margem de segurança, a renda
da terra de cada classe de uso'.

Esta idéia foi proposta pelo engenheiro agrônomo Octávio Teixeira Mendes
Sobrinho, que então confeccionou a tabela a seguir. Nesta pode-se notar que o valor
relativo mencionado foi expresso em porcentagem.

Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe segundo mendes sobrinho

CLASSES DE CRITÉRIO ESCALA DE

USO VALOR (%)
terras para culturas, sem problemas de conservação,
I fertilidade, exige adubação de manutenção, renda líquida 100
de orizicultura
terras de culturas, com pequenos problemas de
II conservação, fertilidade exige práticas simples 95
(nivelamento), renda líquida de orizicultura
terras de culturas, com sérios problemas de conservação,
III fertilidade exige práticas complexas (terraceamento), 75
renda líquida de orizicultura
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens
(3 anos),sem problemas de conservação, renda
IV líquida de agricultura em 1 ano associada à 55
de pastagem em 4 anos
terras só de pastagens, sem problemas de conservação,
V 50
renda líquida de pecuária leiteira
terras só de pastagens, pequenos problemas de
VI conservação, fertilidade exige práticas simples, renda 40
líquida de pecuária leiteira
terras de florestas, sérios problemas de conservação,
fertilidade exige práticas complexas (estradas de acesso),
VII renda líquida de 30
exploração silvícola
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas
VIII de conservação, renda líquida de eventual 20
exploração piscícola
FONTE: MENDES SOBRINHO
 - 29 -

As explorações rurais que refletem a renda líquida de maior rentabilidade para

cada Classe foram definidas para uma época e região pré fixadas e não devem ser
seguidas como únicas. Para cada região pode-se adaptar estas rendas, seguindo os
padrões locais próprios.

Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe segundo VEGNI-NERI - 1976

CLASSES DE CRITÉRIO ESCALA DE VALOR

USO
RENDA LÍQUIDA DA AGRICULTURA SEM DESPESAS DE
I PRÁTICAS ESPECIAIS DE MELHORAMENTO E/OU PROTEÇÃO 1,00
DO SOLO
RENDA LÍQUIDA DA AGRICULTURA
II SUJEITA A DESPESAS COM PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS 0,95
SIMPLES
RENDA LÍQUIDA DA AGRICULTURA,
III SUJEITA A DESPESAS COM PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS 0,75
INTENSIVAS
RENDA LÍQUIDA DE CULTURAS EM UM ANO,
IV ASSOCIADAS COM PASTAGENS EM QUATRO ANOS (PECUÁRIA 0,55
LEITEIRA DO TIPO MÉDIO)
RENDA LÍQUIDA DE PASTAGENS (pecuária leiteira do tipo médio),
V 0,50
SEM DESPESAS COM PRÁTICAS ESPECIAIS
RENDA LÍQUIDA DE PASTAGENS (pecuária leiteira do tipo médio),
VI SUJEITA A DESPESAS COM PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS EM 0,40
PASTAGENS
RENDA LÍQUIDA DE EXPLORAÇÃO FLORESTAL
VII 0,30
(EUCALIPTO PARA LENHA)
RENDA LÍQUIDA DE UMA EVENTUAL
VIII 0,20
EXPLORAÇÃO PISCÍCOLA

Fatores de Ponderação x Classes de Capacidade de Uso

Fatores de Ponderação

120%
2
100% y = 0,0057x - 0,1693x + 1,1991
2
80% R = 0,9834
60%
40%
20%
0%
I II III IV V VI VII VIII
Classes de Capacidade de Uso

FONTE: VEGNI-NERI

Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados com

base em extensa pesquisa de propriedades vendidas ou à venda para uma região.
Outros autores também procederam aos mesmos cálculos, em outras regiões,
chegando a valores diversos, reunidos pelo engenheiro agrônomo, professor da
Escola Superior de Agricultura 'Luís de Queiroz', USP, Geraldo Vitorino França, a
seguir apresentados:
 - 30 -

Valores Médios Percentuais em funçÃo das Classes de Capacidade segundo vários autores

CLASSES DE VALORES RELATIVOS EM PORCENTAGEM

CAPACIDADE
DE USO Borgonovi Marques Vegni-Neri Souza Médias
I 100 100 100 100 100
II 80 67 95 80 80
III 64 44 75 60 61
IV 51 30 55 52 47
V 41 20 50 44 39
VI 33 13 40 28 29
VII 26 9 30 14 20
VIII 21 6 20 7 13
FONTE: FRANÇA

Borgonovi

100
80 y = 1,2024x 2 - 21,845x + 119,64
60 R2 = 0,999

40
20
0
V
IV

VI

VII

VIII
I

II

III

Marques

100
80 y = 148,94e-0,4023x
60 R2 = 0,9999
40
20
0
V
IV

VI

VII

VIII
I

II

III

Souza

100
y = 0,5893x 2 - 18,22x + 115,09
80 R2 = 0,9895
60
40
20
0
V
IV

VI

VII

VIII
I

II

III
 - 31 -

Médias

100
y = 1,1369x 2 - 22,292x + 119,95
80 R2 = 0,9968
60
40
20
0

V
IV

VI

VII

VIII
I

II

III

Uma das razões para as diferenças entre os diversos autores, segundo o

professor França, é a não consideração, por nenhum destes, das naturezas das
limitações, ou seja, das Subclasses de Capacidade de Uso. Outra razão seriam as
condições regionais próprias de cada estudo. O esquema a seguir proposto por
Lepsch et alii (1983) resume as principais características a serem observadas nas
classes, subclasses e unidades:

CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS

CLA SUBCLASSES UNIDADES

SSES

DECLIVE ACENTUADO
DECLIVE LONGO
I MUDANÇA TEXTURAL ABRUPTA
EROSÃO LAMINAR
EROSÃO EM SULCOS
EROSÃO EM VOÇOROCAS
II EROSÃO EÓLICA
DEPÓSITOS DE EROSÃO
e PERMEABILIDADE BAIXA
HORIZONTE A ARENOSO
III
POUCA PROFUNDIDADE EFETIVA
TEXTURA ARENOSA NO PERFIL
IV PEDREGOSIDADE
ARGILAS EXPANSIVAS
s BAIXA SATURAÇÃO EM BASES
ALUMÍNIO TÓXICO
V BAIXA CTC
SULFATOS ÁCIDOS /SULFETOS
SATURAÇÃO COM SÓDIO
SALINIDADE; e CARBONATOS
VI a
LENÇOL FREÁTICO ELEVADO
RISCO DE INUNDAÇÃO
VII SUBSIDÊNCIA EM SOLOS ORGÂNICOS
DEFICIÊNCIA DE OXIGÊNIO NO SOLO
c
 - 32 -

SECA PROLONGADA
VIII GEADA
VENTOS FRIOS
GRANIZO

Segundo o mesmo autor, quando numa mesma classe de capacidade de uso

ocorrem duas ou mais limitações de mesmo grau (ou seja, subclasses de capacidade
de uso), a dificuldade de corrigi-las ou mantê-las sob controle diminui na seguinte
ordem:
e > w (a) > s > c

onde:

e = erosão ou risco de erosão;

w (a) = excesso de água (ou deficiência de oxigênio);

s = limitações inerentes ao solo e;

c = limitações devidas ao clima.

Ou seja, erosão apresenta o maior grau de limitação, enquanto que o clima o

menor.

Com este refinamento, a definição da natureza das limitações, é lícito admitir-

se uma variação entre os valores relativos de cada classe de capacidade de uso, de
acordo com as subclasses, variação essa que é da ordem de 10 a 15%.

Com base nestes argumentos, França organizou a tabela apresentada a

seguir, na qual são propostos os valores relativos das classes e subclasses de
capacidade de uso, utilizados na região de Piracicaba. Para outras regiões deve-se
verificar se os valores relativos correspondem à realidade, caso contrário, faz-se
necessário a adoção justificada de novos valores relativos.

Valores Médios Percentuais em funçÃo das Classes de Capacidade de Uso e Limitaçőes do Solo

Classes de Capacidade Valores Relativos Subclasses Capacidade Valores Relativos

I 100 I 100
IIs 88
II 80 IIe 80
IIe,s 74
IIIs 68
III 61 IIIw 64
IIIe 60
IIIe,s 56
IVs 50
IV 47 IVe 47
IVe,s 44
V 39 Vw 39
VI 29 VIe 32
VIe,s 26
 - 33 -

VII 20 VIIe 23
VIIe,s 17
VIII 13 VIII 13
FONTE: FRANÇA

França

100
90 2
y = 0,0628x - 6,1186x + 100,29
80 2
R = 0,9911
70
60
50
40
30
20
10
0
IV e, s

VI e, s

VII e, s
II e, s

III e, s

IV s

Vw
IV e

VI e

VII e
II s

III s

III w
II e

III e

VIII
I

Para a Classe I não são admitidas subclasses e, para a Classe VIII não foi
detectada nenhuma variação no valor em função das limitações de uso.

Desta forma temos definidos os valores relativos para as classes e subclasses

de capacidade de uso de solo. O outro fator que influi no valor é a situação do
imóvel, que analisaremos a seguir.
 - 34 -

RELAÇÕES ENTRE AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE, EXPRESSAS PELAS DIFERENTES

COMBINAÇÕES DE UNIDADES DE MAPEAMENTO E CLASSES DE DECLIVE, COM AS NECESSIDADES
DE PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS E OS PROVÁVEIS VALORES RELATIVOS DAS TERRAS
(MUNICÍPIO DE PIRACICABA/SP, ELABORADO POR FRANÇA, 1983).

CLASSES VALORES
CLASSES E UNIDADES DE DE RELATIVOS
SUBCLASSES MAPEAMENTO DECLIVE UTILIZAÇÃO E PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS
NECESSÁRIAS EM %
I LR e 1 < 2% a 5% culturas com práticas normais de cultivo 100
LE d < 2%
II s LV d 1 < 2% culturas com práticas simples de melhoramento do solo 88
II e LR e 1 5 a 10% culturas com práticas simples de controle da erosão 80
LE d 2 a 5% culturas com práticas simples de controle da erosão combinadas com
II e, s LV d 1 2 a 5% práticas simples de melhoramento do solo 74
LV d 2 < 2%
III s LV d 3 < 2% culturas com práticas intensivas de melhoramento do solo 68
culturas com práticas intensivas de controle de excessos de água
III w Hi < 2% a 5% temporários 64
LR e 1 10 a 15%
LE d 5 a 10% culturas com práticas intensivas de controle da erosão, isoladas ou em
III e combinação com práticas simples de melhoramento do solo 60
LV d 1 5 a 10%
LV d 2 2 a 5% culturas com práticas intensivas de controle da erosão combinadas com
III e, s LV d 3 2 a 5% práticas intensivas de melhoramento do solo 56
culturas ocasionalmente, com práticas complexas de melhoramento do
IV s LR e-L 2 a 10% solo 50
LR e 1 15 a 45%
LE d 10 a 15% culturas ocasionalmente, com práticas complexas de controle da erosão
IV e LV d 1 10 a 15% combinadas com práticas simples ou intensivas de melhoramento do solo; 47
LV d 2 10 a 15% recomendável a rotação de culturas com pastagens
LV d 3 10 a 15%
culturas ocasionalmente, com práticas complexas de controle da erosão
PV d 5 a 10% combinadas com práticas complexas de melhoramento do solo;
IV e, s LR e 2 10 a 15% 44
recomendável a rotação de culturas com pastagens
culturas apenas eventualmente, mediante a instalação e manutenção de
sistemas de drenagem artificial e plantio de espécies e variedades
Vw Hi < 2% a 5% adaptadas a solos úmidos; mais compatível com a formação de pastagens 39
utilizando forrageiras adaptadas a solos com excesso de água
LE d 15 a 45%
LV d 1 15 a 45% desaconselhável a utilização com culturas, mas compatível com a
VI e LV d 2 10 a 15% formação de pastagens, silvicultura e abrigo da vida silvestre, com 32
LV d 3 10 a 15% restrições moderadas devidas ao risco de erosão
PV d 10 a 15%
LR e 2 15 a 45%
Li b 5 a 10% como a anterior, mas com maiores restrições, principalmente para a
VI e, s silvicultura, em virtude da pouca profundidade do solo 26
Li ar 5 a 10%
LV d 3 15 a 45% impróprias para culturas, mas adaptáveis para pastagens, florestas e
VII e PV d 15 a 45% refúgio da vida silvestre, com sérias restrições devidos ao alto risco de 23
erosão
compatíveis somente com pastagens, florestas e abrigo da vida silvestre,
VII e, s Li ar 10 a 15% com sérias restrições pelo risco de erosão e solos rasos e pedregosos 17
compatíveis apenas para abrigo de vida silvestre, com severas restrições
VIII Li ar 45 a 70% pelo risco de erosão e solos rasos e pedregosos, renda líquida de eventual 13
exploração piscícola
 - 35 -

VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE Circulação

Situação, ou localização, é o segundo item que também exerce influência

significativa no valor da terra nua.

O critério de julgamento da localização de um imóvel rural refere-se,

principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados
consumidores dos produtos explorados. Esta proximidade, entretanto, não se mede
em metros ou poucos quilômetros. Muitas vezes, distâncias entre duas propriedades
superiores a 50 Km não correspondem a qualquer diferença de valor.

Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique à exploração

pecuária de grande porte, localizada no limite urbano de uma cidade bastante
populosa, que não possua entretanto, um frigorífico, em cotejo com outra
propriedade submetida à mesma exploração e possuindo as mesmas caraterísticas,
porém afastada vários quilômetros do perímetro urbano, contando com a
proximidade de um frigorífico capaz de absorver a sua produção. Certamente a
segunda propriedade terá um valor superior à primeira, para aquele tipo de
exploração.

A quantificação destas diferenças pode ser resumida pelo trabalho do

engenheiro agrônomo Octávio Teixeira Mendes Sobrinho, que assim se manifesta
sobre o problema:

"... A longa vivência de mais de 30 anos no mister de perito avaliador nos

habilitou, através do contínuo exercício, aquilatar as implicações econômicas entre a
situação do imóvel e o valor da propriedade. Sucessivos levantamentos de vários
milhares de laudos avaliativos e o seu cotejo, elaborados ao longo do tempo
mencionado, quer para financiamento agropecuário, com garantia hipotecária da
propriedade (Banco do Brasil) quer para desapropriações por utilidade pública
(aproveitamento hidrelétricos), nos forneceram vasto cabedal de elementos,
permitindo: ordenação de seis categorias de situações da propriedade rústica, com
base, sobretudo, nas classes de estradas; e o estabelecimento de uma escala
refletindo a relação existente entre a situação do prédio rústico e seu valor".

DISTO CONCLUI-SE QUE, O ITEM A SER OBSERVADO COM MAIOR CUIDADO

É A CLASSE DAS ESTRADAS OU, TIPO DE ESTRADA, VINDO EM MENOR
IMPORTÂNCIA A DISTÂNCIA E A PRATICABILIDADE.

O quadro a seguir, organizado pelo engenheiro Hélio de Caires sintetiza a

solução proposta pelo engenheiro Octávio T. Mendes Sobrinho.
 - 36 -

ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE Circulação

CIRCULAÇÃO
SITUAÇÃO Importância das Praticabilidade Escala de
Tipo de estrada
distâncias durante ano valor (%)
ÓTIMA Asfaltada Limitada Permanente 100
Primeira classe não
MUITO BOA Relativa Permanente 95
asfaltada
BOA não pavimentada Significativa Permanente 90
estradas e servidões vias e distâncias se sem condições
DESFAVORÁVEL 80
de passagem eqüivalendo satisfatórias
distâncias e classes problemas sérios
MÁ fechos nas servidões 75
se eqüivalendo na estação
chuvosa
fechos e problemas sérios
PÉSSIMA 70
interceptadas por mesmo na seca
córregos sem pontes
FONTE: CAIRES

Devemos lembrar que está tabela também, a exemplo daquelas de classes de

capacidade de uso, foi elaborada a partir de dados de mercado para uma
determinada região e época. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e
algumas regiões, mas não significa que representa o Brasil rural. Como exemplo
podemos citar trabalho realizado recentemente onde não foram detectadas em nível
de mercado imobiliário, diferenças de valores por hectare para terras com frente
para asfalto ou com frente para estradas de terra de boa qualidade.

Avaliação DE TERRAS NUAS - metodologia recomendada

Iremos nos concentrar no método Comparativo Direto proposto pelo

engenheiro Mendes Sobrinho, o qual parte do pressuposto de que os principais
fatores determinantes do valor da terra em uma propriedade rural são:

a capacidade de uso dos diversos solos;

a situação do imóvel em relação às zonas de influência da região.

Já mostramos neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde, os

diferentes tipos de solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados com
valores relativos expressos em porcentagem.

Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localização do imóvel

com valores relativos também expressos em porcentagem.

O engenheiro agrônomo Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma (1984),

baseando-se nos estudos de Mendes Sobrinho, montou uma nova tabela,
relacionado as Classes de Capacidade de Uso com a situação da propriedade,
resultando disto, coeficientes para cada tipo de solo e situação.
 - 37 -

Com isto, depois de determinado o valor de uma CLASSE x SITUAÇÃO de

solo, através de uma simples multiplicação pode-se encontrar os valores das demais
categorias de solos.
TABELA 1 - FATORES DE PonderaçÃo NA ObtençÃo DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SituaçÃo segundo kozma

CLASSES
SITUAÇÃO I II III IV V VI VII VIII
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
ótima - 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200

muito boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190

boa - 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180

desfavorável - 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160

má - 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150

péssima - 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
FONTE: KOZMA

Do mesmo modo procedeu o professor França quando relacionou também as

diferentes classes de solo com as diversas situações possíveis.

TABELA 2 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO segundo frança

CLASSES
SITUAÇÃO I II III IV V VI VII VIII
100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%
ótima - 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130

muito boa 95% 0,950 0,760 0,576 0,447 0,370 0,276 0,190 0,123

boa - 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117

desfavorável - 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104

má - 75% 0,750 0,600 0,458 0,352 0,292 0,218 0,150 0,098

péssima - 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091
FONTE: FRANÇA

Também podemos acrescentar a tabela utilizada pelo INCRA - Instituto

Nacional de Colonização e Reforma Agrária, na instrução normativa n.º 08/93
(Sistemática de Desapropriação por Interesse Social), cujos valores são:
 - 38 -

TABELA 3 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO segundo o incra

CLASSES
SITUAÇÃO I II III IV V VI VII VIII
100% 90% 75% 65% 55% 45% 35% 30%
ótima - 100% 1,000 0,900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,300

muito boa 95% 0,950 0,855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,285

boa - 85% 0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,255

regular - 70% 0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,210

desfavorável - 60% 0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,180

má - 50% 0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,150

FONTE: INCRA - I.N. 8/93

Como se pode notar, as tabelas utilizaram apenas as Classes de Capacidade

de Uso, enquanto que, o prof. França já sugeriu que as diferenças entre as diversas
tabelas pode ser resultante, em parte, da não utilização das subclasses.

Assim, ele sugeriu a inclusão, na tabela anterior, das subclasses de

capacidade de uso, resultando então a tabela a seguir.

TABELA 4 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS considerando

A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO, segundo frança

CLASSES E SUBCLASSES
SITUAÇÃO I IIs IIe IIe,s IIIs IIIw IIIe IIIe,s IVs IVe IVe,s Vw VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII
100% 88% 80% 74% 68% 64% 60% 56% 50% 47% 44% 39% 32% 26% 23% 17% 13%

ótima 1,00 0,88 0,8 0,74 0,68 0,64 0,6 0,56 0,5 0,47 0,44 0,39 0,32 0,26 0,23 0,17 0,13
100%

Muito boa 0,95 0,836 0,76 0,703 0,646 0,608 0,57 0,532 0,475 0,447 0,418 0,37 0,304 0,247 0,219 0,162 0,123
95%

Boa 0,90 0,792 0,72 0,666 0,612 0,576 0,54 0,504 0,45 0,423 0,396 0,351 0,288 0,234 0,207 0,153 0,117
90%

Desfavoráve 0,80 0,704 0,64 0,592 0,544 0,512 0,48 0,448 0,4 0,376 0,352 0,312 0,256 0,208 0,184 0,136 0,104
l 80%

Má 0,75 0,66 0,6 0,555 0,51 0,48 0,45 0,42 0,375 0,353 0,33 0,293 0,24 0,195 0,173 0,128 0,097
75%

Péssima 0,70 0,616 0,56 0,518 0,476 0,448 0,42 0,392 0,35 0,329 0,308 0,273 0,224 0,182 0,161 0,119 0,091
70%

Com base neste quadro, o trabalho do avaliador torna-se mais rápido, uma
vez determinado o valor unitário básico para uma determinada situação x classe.

Supondo uma pesquisa onde um imóvel foi vendido e tem um solo

classificado como classe IIIe, situação boa (índice 0,540), pelo valor de $
2.000,00/ha. O imóvel paradigma foi pré definido como sendo classe VIe, situação
desfavorável (índice 0,256). A utilidade da tabela acima é de permitir a
homogeneização dos dados, ou seja, a partir da informação do imóvel vendido,
podemos determinar o valor de outro da seguinte forma:
 - 39 -

Homogeneização:

IP
q = Vv x =
IE

sendo:

q = valor unitário homogeneizado para o imóvel paradigma = procurado

Vv = valor à vista do imóvel vendido ou valor à vista descontado o fator

oferta do imóvel existente no mercado = $ 2.000,00/ha

IP = índice de classe de capacidade de uso das terras (VIe) e situação

(desfavorável) do imóvel paradigma, retirado da tabela 4 = 0,256

IE = índice de classe de capacidade de uso das terras (IIIe) e situação (boa)

do imóvel obtido no mercado imobiliário, retirado da tabela 4 = 0,540

do que resulta substituindo na fórmula:

0,256
q = $ 2.000,00/ha x = $ 948,14/ha para classe VIe, situação
0,540
desfavorável.

A partir deste valor e admitindo como sendo a tabela de França adequada ao

local em estudo, resultam como os demais valores das terras existentes na região:

TABELA DE PREÇOS DE TERRAS PARA A REGIÃO GEO-ECONÔMICA DE Valores para MARÇO de 1999

IIe IIe,s IIIs IIIe IIIe,s IVs IVe IVe,s Vw VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII
80% 74% 68% 60% 56% 50% 47% 44% 39% 32% 26% 23% 17% 13%
Muito boa 95% 2.815 2.604 2.393 2.111 1.970 1.759 1.654 1.548 1.372 1.126 915 809 598 457

Boa 90% 2.667 2.467 2.267 2.000 1.867 1.667 1.567 1.467 1.300 1.067 867 767 567 433

Desfavor. 80% 2.370 2.193 2.015 1.778 1.659 1.481 1.393 1.304 1.156 948 770 681 504 385

Má 75% 2.222 2.056 1.889 1.667 1.556 1.389 1.306 1.222 1.083 889 722 639 472 361

Péssima 70% 2.074 1.919 1.763 1.556 1.452 1.296 1.219 1.141 1.011 830 674 596 441 337

DEVEMOS LEMBRAR SEMPRE QUE ESTAS TABELAS, COMO JÁ

DEMONSTRADO, TEM VALORES DIFERENTES, DEPENDENDO DA REGIÃO E DA
ÉPOCA EM QUE FORAM REALIZADAS, OU SEJA, NÃO RECOMENDAMOS A ADOÇÃO
DE NENHUMA DAS TABELAS LISTADAS NESTE TRABALHO SEM QUE ANTES SEJA
FEITA UMA VERIFICAÇÃO ATRAVÉS DE DADOS DE MERCADO, PLENAMENTE
JUSTIFICADA, DE QUE A MESMA RETRATA O FUNCIONAMENTO DO MERCADO DE
TERRAS AGRÍCOLAS.

Da mesma forma, esta classificação de solos por capacidade de uso não

implica necessariamente a ocorrência de todas as classes em todas as regiões deste
 - 40 -

País, sendo perfeitamente possível montar-se a equação das classes apenas com
aquelas que encontramos no local analisado.

Verifique outro exemplo no ANEXO I desta apostila.

PESQUISA DE TERRAS - homogeneização e saneamento das amostras

O método comparativo tem como fonte de dados os imóveis que foram

negociados ou estão em oferta no mercado imobiliário.

Ao mesmo tempo, este método trabalha com valores de TERRA NUA, que não
estão disponíveis, uma vez que as propriedades são negociadas com as respectivas
benfeitorias, é lógico.

Desta forma, faz-se necessário que os procedimentos para determinação do

valor da TERRA NUA tenham especial atenção do engenheiro avaliador.

O primeiro passo é identificar na região onde se localiza o imóvel avaliando os

limites que caracterizam os mesmos traços geo-econômicos, com a finalidade de
delimitar a área de abrangência da pesquisa.

Assim, no caso da propriedade em estudo estar situada numa região de

exploração de pastagens extensivas, a pesquisa concentrar-se-ia até os limites desta
zona de exploração.

Depois, a classificação de solos regional encontrada (solos de cultura, solos de

primeira, solos de cerrado, solos mecanizáveis, solos de pastagens etc.) deve ser
transformada para a classificação por capacidade de uso das terras, conforme já
explicado em capítulos anteriores.

Definidos estes critérios, digamos básicos, iremos agora analisar as

informações que nos são fornecidas pelos profissionais que trabalham na
comercialização de imóveis.

Estas, por sua vez, definem as propriedades de forma geral, com área total,
áreas plantadas, culturas existentes, benfeitorias não reprodutivas, área impróprias
para agricultura, áreas de reserva legal etc.

Os critérios para obtenção destes dados devem ser próprios do pesquisador e

adaptados a cada região em que se está trabalhando.

Uma vez obtida a informação, deve-se, sempre que possível e/ou necessário,
fazer-se uma vistoria no imóvel negociado ou ofertado, para conferir ou tirar duvidas
quanto aos dados fornecidos.

Como a fonte de pesquisa não nos fornece diretamente o valor da TERRA

NUA, principalmente, porque este item não é comercializado isoladamente e
portanto, a definição de seu valor somente pode ser feita por um engenheiro
avaliador, devemos antes de iniciar a homogeneização dos diversos dados, retirar o
valor das benfeitorias daqueles dados existentes no mercado imobiliário.
 - 41 -

Isto significa dizer que, é imprescindível uma pesquisa a mais completa e

detalhada possível, com a descrição das produções de culturas, taxas de lotação de
pastagens, estado de conservação de construções etc. a fim de que estes itens
possam ser avaliados e assim, DEDUZIDOS DO VALOR TOTAL DO IMÓVEL
NEGOCIADO, GERANDO DESTA FORMA UM NOVO DADO EQUIVALENTE AO QUE
SERIA A TERRA NUA.

Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que tem
valor numa comercialização normal) devemos atentar para o fato de que, para
aqueles dados que estão à venda (ofertas) existe o que se convencionou denominar
FATOR ELASTICIDADE, isto é, aquela margem de negociação entre o preço pedido e
o efetivamente transacionado.

Em períodos normais, entenda-se onde a oferta e a procura são equivalentes,

esta margem seria de 10% sobre o valor total do imóvel, devendo-se atentar que
esta margem pode ser maior (ex.: 20, 30, 40, 50%) quando o número de imóveis
ofertados é maior que o número de compradores, ou menor no caso contrário (ex.:
sem margem de negociação).

A verificação desta margem é feita comparando-se diversas ofertas com várias

negociações efetivamente realizadas.

Colocando números nesta teoria teríamos, supondo uma fazenda de 100,00

hectares à venda por
$ 1.000.000,00 que tivesse benfeitorias no valor de $ 200.000,00 resultaria o
seguinte unitário:

($1.000.000,00 x 0,90) - $ 200.000,00

= $ 7.000,00 / ha
100,00 ha

Cabe aqui o seguinte comentário. Encontraremos em diversos trabalhos,

inclusive deste signatário tal expressão de forma diferente, onde primeiro retiramos
o valor das benfeitorias e depois descontamos os 10% da margem de negociação,
no entanto, conforme observações, chegamos a conclusão de que este procedimento
descontava a margem também do valor das benfeitorias, que são avaliadas pelo
valor de venda diretamente, não cabendo portanto a aplicação da elasticidade. Isto é
facilmente perceptível quando desenvolvemos matematicamente a equação da forma
como era utilizada anteriormente:

($1.000.000,00 - $200.000,00) x 0,90 ($1.000.000,00 x 0,90) - ($200.000,00 x 0,90)

= =
100,00 ha 100,00 ha

$900.000,00 - $180.000,00
= $ 7.200,00 / ha
100,00 ha

Assim, entendemos como correto o primeiro critério apresentado, ou seja:

($1.000.000,00 x 0,90) - $ 200.000,00

= $ 7.000,00 / ha
100,00 ha
 - 42 -

Uma vez determinado o valor unitário de TERRA NUA, podemos agora

comparar diversos imóveis ofertados ou negociados com uma situação paradigma,
que normalmente é a propriedade avalianda. Para tanto devemos homogeneizar os
valores encontrados (sempre que possível a totalidade de informações disponíveis no
mercado que atendam às exigências dos níveis de precisão da NBR 8799/85),
conforme o exemplo a seguir apresentado.

Supondo que a fazenda acima possui 40 hectares de solos classe IIIe,

situação boa e 60 hectares de solos classe Va, situação boa, a situação paradigma
possui solos classe I, situação ótima, e utilizando-se dos dados propostos na tabela
do prof. França, onde os índices respectivos são: classe IIIe, situação boa = 0,54;
classe Va, situação boa = 0,351; classe VIIe, situação muito boa = 0,219, resulta,
como ÍNDICE MÉDIO PONDERADO PARA O IMÓVEL OFERTADO:

40,00 ha x 0,54 + 60,00 ha x 0,351

Índice ponderado = = 0,427
100,00 ha

E, o valor deste imóvel transportado para a situação paradigma será igual a:

1,000
$ 7.000,00 x = $ 16.393,44/ha
0,427

V terra = $ 16.393,44/ha para o imóvel paradigma que possui solos classe I,

situação ótima

Seguindo o mesmo procedimento para os demais dados coletados resultará

um conjunto de valores (quadro resumo) todos para um determinado tipo de solo e
situação (paradigma) que irão gerar um valor médio (média aritmética) ao qual
iremos aplicar os um dos tratamentos estatísticos recomendados no capítulo
ESTATÍSTICA BÁSICA APLICADA À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES desta
apostila, ou seja, vamos determinar um intervalo de 30% entorno da média e
eliminar os valores fora desta faixa, encontrando a média saneada:
QUADRO RESUMO

ELEMENTO R$/ha (q) Área (ha)

10 5.515,68 200,00
2 6.148,78 180,00
7 6.438,97 245,00
8 6.811,10 350,00
3 7.189,03 250,00
11 7.333,81 220,00
6 7.696,06 290,00
4 8.154,53 150,00
1 8.482,26 150,00
9 8.925,32 400,00
5 14.220,68 230,00
12 16.393,44 100,00
TOTAL 103.309,66

A média entre os valores acima é igual à $ 8.609,14. Eliminando-se os

elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em torno desta média,
 - 43 -

LIMITE INFERIOR: 8.609,14 x 0,70 = 6.026,40

LIMITE SUPERIOR: 8.609,14 x 1,30 = 11.191,88

ou seja, os elementos de n.º 5, 10 e 12, obteremos um novo conjunto,

homogêneo, cuja média, dita saneada, é igual a $ 7.460,00. Este é o valor unitário
básico para a terra Classe I, Situação Ótima, em apreço.
a influência da dimensão (ou de outros fatores) na avaliação das terras nuas

Aos dois fatores já citados, capacidade de uso das terras e situação, pode-se
juntar um terceiro, que seria a dimensão das propriedades, pois se sabe que imóveis
rurais tem variações significativas no tamanho. Também lembramos que,
dependendo da região existirão outros fatores, como potencial de irrigação,
pluviosidade, porcentagem de área com cobertura florística natural (mata nativa)
etc., cuja homogeneização poderá ser feita utilizando-se da mesma seqüência
sugerida a seguir.

Não recomendamos a aplicação indiscriminada de tabelas onde se fixa limites

de áreas aderindo a cada um deles um valor relativo sem antes constatar na região
como se comporta o mercado imobiliário.

E isto é relativamente simples de ser elaborado. A metodologia é a mesma

utilizada para verificar-se na cidade se os índices de zoneamento correspondem ao
mercado ou se já estão diluídos nos valores, sugerida pelo eng. José Fiker.

Deve-se no entanto, aplicar tal correção somente quando o número de

elementos disponíveis for estatisticamente conveniente, não sendo recomendada,
pelo simples bom senso, a homogeneização pela área através deste método para
pesquisas com menos de 20 (vinte) elementos.

EXEMPLO USANDO REGRESSÃO

Elaboramos uma pesquisa, que homogeneizada para a Classe IIIe,s de

Capacidade de Uso das Terras e Situação Boa, apresentou o seguinte:

QUADRO RESUMO

Vha (q)
ELEMENTO N.º CLASSE IIIe,s - SITUAÇÃO Área (ha)
BOA
1 R$ 108,52 515,2700
2 R$ 348,50 384,5400
3 R$ 570,80 610,2628
4 R$ 260,00 720,0000
5 R$ 574,50 315,0850
6 R$ 202,19 730,9300
7 R$ 280,00 774,0000
8 R$ 275,00 994,0000
9 R$ 264,88 358,1600
10 R$ 696,20 653,4000
11 R$ 368,81 437,9360
12 R$ 344,71 290,4000
13 R$ 338,60 148,6360
 - 44 -

Vha (q)
ELEMENTO N.º CLASSE IIIe,s - SITUAÇÃO Área (ha)
BOA
14 R$ 248,80 268,6200
15 R$ 370,50 363,0000
16 R$ 132,47 605,0000
17 R$ 369,70 653,4000
18 R$ 379,68 484,0000
19 R$ 284,76 820,0000
20 R$ 547,99 484,0000
21 R$ 210,00 725,6800
22 R$ 659,70 629,2000
23 R$ 217,15 983,0000
24 R$ 490,70 169,4000
25 R$ 863,30 193,6000
26 R$ 107,94 459,8000
27 R$ 260,00 760,5000
28 R$ 104,97 968,0000
29 R$ 408,90 150,0000
30 R$ 738,00 242,0000
31 R$ 309,00 680,0000
32 R$ 366,40 995,0000
33 R$ 701,90 240,0000
34 R$ 100,46 605,0000
35 R$ 138,91 726,0000
36 R$ 832,20 193,6000
37 R$ 210,00 726,0000
38 R$ 327,10 484,0000
39 R$ 204,00 387,2000
40 R$ 373,00 670,0000
41 R$ 884,50 300,0000
42 R$ 724,56 156,0000

Podemos determinar a equação ajustada para esta amostragem, que

representará a variação do valor/ha em função da área das amostras:

QUADRO RESUMO EM ORDEM crescente segundo a DimensÃo DAS ÁREAS

Vha (q)
ELEMENTO N.º CLASSE IIIe,s SITUAÇÃO BOA Área (ha)
13 R$ 338,60 148,6360
29 R$ 408,90 150,0000
42 R$ 724,56 156,0000
24 R$ 490,70 169,4000
25 R$ 863,30 193,6000
36 R$ 832,20 193,6000
33 R$ 701,90 240,0000
30 R$ 738,00 242,0000
14 R$ 248,80 268,6200
12 R$ 344,71 290,4000
41 R$ 884,50 300,0000
5 R$ 574,50 315,0850
9 R$ 264,88 358,1600
15 R$ 370,50 363,0000
2 R$ 348,50 384,5400
39 R$ 204,00 387,2000
11 R$ 368,81 437,9360
26 R$ 107,94 459,8000
20 R$ 547,99 484,0000
18 R$ 379,68 484,0000
38 R$ 327,10 484,0000
1 R$ 108,52 515,2700
16 R$ 132,47 605,0000
 - 45 -

Vha (q)
ELEMENTO N.º CLASSE IIIe,s SITUAÇÃO BOA Área (ha)
34 R$ 100,46 605,0000
3 R$ 570,80 610,2628
22 R$ 659,70 629,2000
10 R$ 696,20 653,4000
17 R$ 369,70 653,4000
40 R$ 373,00 670,0000
31 R$ 309,00 680,0000
4 R$ 260,00 720,0000
21 R$ 210,00 725,6800
35 R$ 138,91 726,0000
37 R$ 210,00 726,0000
6 R$ 202,19 730,9300
27 R$ 260,00 760,5000
7 R$ 280,00 774,0000
19 R$ 284,76 820,0000
28 R$ 104,97 968,0000
23 R$ 217,15 983,0000
8 R$ 275,00 994,0000
32 R$ 366,40 995,0000

Inserindo estes dados na planilha eletrônica (Microsoft Excel 97®) e utilizando

o recurso "análise de dados" no menu "ferramentas", item "regressão", temos como
resultado:

Arquivo = Apostila - homogeneização de área por regressão.xls

Traduzindo, este procedimento nos apresenta um modelo matemático cujo

resultado é expresso na forma de uma equação:

y = -0,4557x + 625,01

onde:

y = valor em R$/ha previsto

x = área em ha

do que resulta, considerando a área do imóvel como de 215,00 ha de solos

Classe IIIe,s Situação Boa:

y = -0,4557(215 ha) + 625,01 = R$ 527,03/ha

Valor este correspondente a uma terra enquadrada como CLASSE IIIe,s,

SITUAÇÃO BOA que foi definida como paradigma.

Uma vez encontrado este valor, podemos agora avaliar os solos da

propriedade avalianda, que após a vistoria, foram definidos como sendo:

35,00 ha de solo Classe IIe, situação boa; 80,00 ha de solo Classe IIIe,s,
situação boa e; 100,00 ha de solo Classe VIIe,s, situação péssima.

Como a homogeneização da pesquisa resultou no valor unitário para um solo

Classe IIIe,s, situação Boa, faz-se necessário transportar os valores para os solos da
propriedade avalianda. Assim, temos, como valor dos solos do imóvel:
 - 46 -

A: 35,00 ha de solo Classe IIe, situação boa - valor relativo igual a 0,720 (vide
tabela 4 anterior):

0,720
V TERRA NUA = 35,00 ha x $ 527,05 x =
0,504

V TERRA NUA = $ 26.352,50

B: 80,00 ha de solo Classe IIIe,s, situação boa - valor relativo igual a 0,504
(vide tabela 4 anterior):

0,504
V TERRA NUA = 80,00 ha x $ 527,05 x =
0,504

V TERRA NUA = $ 42.164,00

C: 100,00 ha de solo Classe VIIe,s, situação péssima - valor relativo igual a

0,119 (vide tabela 4 anterior):

0,119
V TERRA NUA = 100,00 ha x $ 527,05 x =
0,504

V TERRA NUA = $ 12.444,24

Do que resulta, como valor total dos solos da propriedade avalianda, o

somatório dos valores de cada tipo, ou seja:

V = $ 26.352,50 + $ 42.164,00 + $ 12.444,24 = $ 80.960,74 ≅ $ 81.000,00

V TOTAL DA TERRA NUA = $ 81.000,00

EXEMPLO USANDO ESTATÍSTICA DESCRITIVA:

Na falta da planilha eletrônica, podemos sugerir o uso de classes de

freqüência.

Iremos dispor os elementos do exemplo anterior em ordem crescente

segundo sua área total, como no quadro a seguir:

QUADRO RESUMO EM ORDEM crescente segundo a DimensÃo DAS ÁREAS

Vha (q)
ELEMENTO N.º CLASSE IIIe,s SITUAÇÃO BOA Área (ha)
13 R$ 338,60 148,6360
29 R$ 408,90 150,0000
42 R$ 724,56 156,0000
24 R$ 490,70 169,4000
25 R$ 863,30 193,6000
36 R$ 832,20 193,6000
33 R$ 701,90 240,0000
30 R$ 738,00 242,0000
14 R$ 248,80 268,6200
 - 47 -

Vha (q)
ELEMENTO N.º CLASSE IIIe,s SITUAÇÃO BOA Área (ha)
12 R$ 344,71 290,4000
41 R$ 884,50 300,0000
5 R$ 574,50 315,0850
9 R$ 264,88 358,1600
15 R$ 370,50 363,0000
2 R$ 348,50 384,5400
39 R$ 204,00 387,2000
11 R$ 368,81 437,9360
26 R$ 107,94 459,8000
20 R$ 547,99 484,0000
18 R$ 379,68 484,0000
38 R$ 327,10 484,0000
1 R$ 108,52 515,2700
16 R$ 132,47 605,0000
34 R$ 100,46 605,0000
3 R$ 570,80 610,2628
22 R$ 659,70 629,2000
10 R$ 696,20 653,4000
17 R$ 369,70 653,4000
40 R$ 373,00 670,0000
31 R$ 309,00 680,0000
4 R$ 260,00 720,0000
21 R$ 210,00 725,6800
35 R$ 138,91 726,0000
37 R$ 210,00 726,0000
6 R$ 202,19 730,9300
27 R$ 260,00 760,5000
7 R$ 280,00 774,0000
19 R$ 284,76 820,0000
28 R$ 104,97 968,0000
23 R$ 217,15 983,0000
8 R$ 275,00 994,0000
32 R$ 366,40 995,0000

A seguir divide-se em classes fixando-se os limites de cada uma conforme

observação e prática do profissional ou adotando os sugeridos por outras tabelas
existentes para uma verificação.

Apenas como exemplo, podemos sugerir o seguinte:

Para a fixação do número de Classes, é necessário primeiro a determinação

do número de intervalos para o conjunto de elementos coletados, que segundo a
Fórmula de Sturges é igual (existem outras fórmulas para determinar este intervalo):

n = 1 + 3,3 log N =

onde:

n = n.º de intervalos procurado

N = n.º de observações

n = 1 + 3,3 log 42 = 6,35 ≈ 6

Determinado o número de intervalos, devemos determinar o Intervalo entre

as Classes, ou seja:
 - 48 -

I=A÷n=

Onde:

I = Intervalo de classes procurado

A = Amplitude = Maior Valor - Menor Valor = 995,00 - 148,6360 = 846,3640

n = n.º de intervalos = 6

I = 846,3640÷6 = 141,0607 ≅ 142,00

 - 49 -

Desta forma podemos ordenar as Classes, donde concluímos que existe uma
influência da dimensão da área no valor unitário por hectare, que deve ser corrigida,
através dos índices (tomou-se como base a 1ª classe):

De (ha) Até (ha) Média/ha Área Média Índice

148,00 290,00 R$ 594,11 195,76 1,00
290,00 432,00 R$ 427,37 342,63 1,39 =594,11÷427,37
432,00 574,00 R$ 306,67 477,50 1,94 =594,11÷306,67
574,00 716,00 R$ 401,42 638,28 1,48 =594,11÷401,42
716,00 858,00 R$ 230,73 747,89 2,57 =594,11÷230,73
858,00 1.000,00 R$ 240,88 985,00 2,47 =594,11÷240,88

Em seqüência basta corrigir na pesquisa anterior os unitários tendo como

base a classe com índice 1,00, do que resultará um novo conjunto do qual iremos
calcular o valor unitário de terra nua para o local em apreço:

QUADRO RESUMO com o valor por hectare corrigido pela influęncia da dimensÃo da ÁREA

ELEMENTO N.º Vha (q) Área (ha) índice de correção Valor

Classe IIIe,s; Boa Homogeneizado
*
13 R$ 338,60 148,6360 1,00 R$ 338,60
29 R$ 408,90 150,0000 1,00 R$ 408,90
42 R$ 724,56 156,0000 1,00 R$ 724,56
24 R$ 490,70 169,4000 1,00 R$ 490,70
25 R$ 863,30 193,6000 1,00 R$ 863,30
36 R$ 832,20 193,6000 1,00 R$ 832,20
33 R$ 701,90 240,0000 1,00 R$ 701,90
30 R$ 738,00 242,0000 1,00 R$ 738,00
14 R$ 248,80 268,6200 1,00 R$ 248,80
12 R$ 344,71 290,4000 1,39 R$ 479,15
41 R$ 884,50 300,0000 1,39 R$ 1.229,46
5 R$ 574,50 315,0850 1,39 R$ 798,56
9 R$ 264,88 358,1600 1,39 R$ 368,18
15 R$ 370,50 363,0000 1,39 R$ 515,00
2 R$ 348,50 384,5400 1,39 R$ 484,42
39 R$ 204,00 387,2000 1,39 R$ 283,56
11 R$ 368,81 437,9360 1,94 R$ 715,49
26 R$ 107,94 459,8000 1,94 R$ 209,40
20 R$ 547,99 484,0000 1,94 R$ 1.063,10
18 R$ 379,68 484,0000 1,94 R$ 736,58
38 R$ 327,10 484,0000 1,94 R$ 634,57
1 R$ 108,52 515,2700 1,94 R$ 210,53
16 R$ 132,47 605,0000 1,48 R$ 196,06
34 R$ 100,46 605,0000 1,48 R$ 148,68
3 R$ 570,80 610,2628 1,48 R$ 844,78
22 R$ 659,70 629,2000 1,48 R$ 976,36
10 R$ 696,20 653,4000 1,48 R$ 1.030,38
17 R$ 369,70 653,4000 1,48 R$ 547,16
40 R$ 373,00 670,0000 1,48 R$ 552,04
31 R$ 309,00 680,0000 1,48 R$ 457,32
4 R$ 260,00 720,0000 2,57 R$ 668,20
21 R$ 210,00 725,6800 2,57 R$ 539,70
35 R$ 138,91 726,0000 2,57 R$ 357,00
37 R$ 210,00 726,0000 2,57 R$ 539,70
 - 50 -

ELEMENTO N.º Vha (q) Área (ha) índice de correção Valor

Classe IIIe,s; Boa Homogeneizado
*
6 R$ 202,19 730,9300 2,57 R$ 519,63
27 R$ 260,00 760,5000 2,57 R$ 668,20
7 R$ 280,00 774,0000 2,57 R$ 719,60
19 R$ 284,76 820,0000 2,57 R$ 731,83
28 R$ 104,97 968,0000 2,47 R$ 259,28
23 R$ 217,15 983,0000 2,47 R$ 536,36
8 R$ 275,00 994,0000 2,47 R$ 679,25
32 R$ 366,40 995,0000 2,47 R$ 905,01
MÉDIA R$ 385,70 R$ 594,08

* por exemplo, se o elemento n.º 27 tivesse uma área entre 148 e 290
hectares seu valor unitário seria de R$ 668,20/ha em vez de R$ 260,00/ha para uma
área de 760,50 ha.

A média entre os elementos homogeneizados é de R$ 594,08. Eliminando-se

os dados discrepantes, acima e abaixo de um intervalo igual ao desvio padrão, ou
seja:

Limite inferior: R$ 594,08 - R$ 256,42 = R$ 337,66

Limite superior: R$ 594,08 + R$ 256,42 = R$ 850,50

RESULTA UMA NOVA MÉDIA, DITA SANEADA, CUJO VALOR É IGUAL A R$

597,50/HA. ESTE VALOR É VÁLIDO PARA ÁREAS COM SOLOS CLASSE IIIe,s,
SITUAÇÃO BOA, COM DIMENSÕES ENTRE 148,00 A 290,00 HECTARES.

AVALIAÇÃO DE CULTURAS E BENFEITORIas

As benfeitorias podem ser divididas em, como já explicamos no começo deste

trabalho:

CULTURAS (capital fundiário produtivo)

abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de

proporcionar rendimentos através da venda de seus produtos, como:

reflorestamentos,

pastos cultivados ou melhorados,

culturas anuais

culturas perenes e semi-perenes

canaviais,

cafezais,

pomares etc.
 - 51 -

BENFEITORIAS (capital fundiário auxiliar)

abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não

proporcionam rendimentos próprios, embora contribuam para o êxito das
explorações. É o caso das:

edificações em geral

casas,

galpões,

estábulos,

pocilgas,

currais e outras

e dos chamados melhoramentos fundiários, como:

trabalhos de conservação do solo,

sistemas de irrigação e drenagem,

açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no

próprio solo.

A seguir, iremos detalhar a metodologia para determinação do valor de

mercado de cada uma destas benfeitorias.

AVALIAÇÃO DE culturas

As culturas permanentes existentes em uma propriedade rural, podem ter

finalidade comercial, ou simplesmente se constituírem em plantações domésticas,
que não integram a exploração econômica do imóvel. Em função da finalidade, será
feita a escolha dos critérios de avaliação.

Para avaliação de CULTURAS DOMÉSTICAS o critério empregado deverá

ser o de reposição, isto é, avaliação pelo custo de formação. O custo de formação
compreende o custo da muda e das despesas necessárias ao plantio e à
manutenção, até a idade em que se iniciaria nova produção, caso o pomar ou a
árvore já estivesse em produção, caso contrário, até a idade em que a avaliação esta
sendo feita.

O critério para avaliação de CULTURAS COMERCIAIS deverá contemplar,

além do valor da reposição, o valor econômico do pé. Os dados necessários para o
cálculo devem ser obtidos segundo a produtividade da própria propriedade, ou nos
estudos publicados pelo Instituto de Economia Agrícola da Secretaria de Agricultura
de São Paulo, ou equivalentes em outros Estados, devendo-se atentar-se para o fato
de que estes estudos baseiam-se numa produtividade pré determinada, que deve ser
 - 52 -

equipara à produção do imóvel em estudo. Em outras palavras, sugerimos cuidado

quando da adoção de tabelas com valores médios de produção, uma vez que cada
imóvel tem produtividade única.

Pastagem artificial é considerada como cultura comercial, observando-se as

mesmas normas para sua avaliação.

Segundo a NORMA BRASILEIRA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS, NBR

14653-3, no que se refere à avaliação de culturas temos o seguinte:

10.3.1. Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a identificação

do valor econômico.
10.3.2. No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantação,
recomenda-se utilizar, alternativamente ao método da capitalização da renda, o custo
de implantação, incluídos os custos diretos e indiretos.
10.3.3. Nas pastagens, emprega-se o custo de formação, com a aplicação de um fator
de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de suporte da pastagem.
10.3.3.1. Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores médios
regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condições, pelo período restante
de sua vida útil, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra.

A seguir transcrevemos alguns comentários do Eng. Agr. Adilson José

Magossi, publicados no trabalho Métodos para avaliação de Florestas Artificiais.

Um análise mais aprofundada do assunto e, considerando o princípio básico

da engenharia de avaliações, que visa determinar o valor otimizado do bem
considerado, pode-se distinguir uma única metodologia básica.

Admitindo-se o princípio básico de se calcular o valor otimizado do bem, resta

uma única fórmula de cálculo, que é aquela que considera o valor integral da
produção, ou seja, visa calcular o LUCRO CESSANTE do bem produtivo considerado.

Aliás, na própria Norma Brasileira publicada, embora com redação (algo)

confusa, o princípio estabelece que os casos das florestas podiam receber
tratamento idêntico; ora, o item que trata das culturas permanentes e temporárias e
o item que trata das essências florestais, ou seja, os dois itens em conjunto
englobam todos os tipos de culturas e, estabelece como método avaliatório o
método do valor econômico que visa calcular o somatório dos rendimentos líquidos
esperados, ou seja, o método do lucro cessante.

Por outro lado, as vezes não se conhece o ciclo vegetativo da cultura e, nesse
caso, a avaliação, suprindo essa deficiência, poderá ser efetivada através de uma
variante do método do valor econômico, que é o método que engloba o custo de
formação (atualizado para a data da avaliação) e o valor do rendimento líquido
deixado de auferir durante o período da formação e reposição.
 - 53 -

Neste ponto, o Eng. Magossi sugere um texto substitutivo para a Norma,

texto este que, embora represente fielmente a intenção da Norma, estabelece, de
forma mais clara a metodologia a ser empregada na avaliação de culturas.

Na avaliação de culturas, será adotado o método do valor econômico, que

visa calcular o valor presente dos rendimentos líquidos esperados, deduzido das
despesas vincendas e, submetido a um coeficiente de risco.

No caso de não se conhecer o ciclo da cultura, o valor econômico será

calculado através do somatório do valor atual do custo de formação, acrescido do
valor presente das expectativas de receitas durante o período de formação,
devidamente compensadas as receitas intermediárias e submetidas a um coeficiente
de risco.

No caso de se avaliarem culturas não recomendáveis para o local, deverá ser

considerado apenas e tão somente, o valor atual do custo de formação.

Nesse texto, verifica-se que existe um método básico para avaliação, que é
aquele que prevê o cálculo do valor com base no rendimento integral da cultura,
uma vez que se procura o valor de um bem produtivo.

Subsidiariamente, quando não se conhece o ciclo econômico vegetativo da

cultura pode-se calcular seu valor por um método que visa uma perfeita
recomposição do patrimônio, calculando todos os custos envolvidos, aos quais se
acrescentam as receitas deixadas de auferir durante o período necessário a essa
recomposição.

Um terceiro método seria válido apenas e tão somente, nos caso de culturas
não-adaptáveis ao local, nas quais nunca haveria uma produção regular.

Em resumo, a avaliação de culturas deverá ser feita, sempre que possível, por
um único método e, quando não houver condições de se aplicar tal metodologia,
estar-se-ia prevendo uma metodologia perfeitamente adequada.

Lembramos novamente que os custos de formação devem ser equiparados à

produtividade da propriedade. Exemplo: um determinado estudo apresenta um custo
de formação de $ 1.000,00/ha considerando uma expectativa de produção de 100
ton./ha; a utilização deste custo em uma propriedade com produção de 50 ton./ha a
estaria supervalorizando, enquanto que outra com produção de 150 ton./ha a
subvalorizaria.

AVALIAÇÃO DE UM POMAR DE LARANJA

Primeiramente deve-se buscar na propriedade os dados agronômicos

necessários. Neste caso: espaçamento (212 pés/ha ou 47,17 m²/pé), produtividade
média (560 caixas/ha) e formação (período de formação) de 4 anos.

Segundo a NBR 8799/85, item 9.2.2.4: "Na avaliação de culturas perenes e

temporárias comerciais, em produção, deve ser empregado o método de custo de
reposição acrescido do valor econômico da plantação. Este deverá ser equiparado ao
 - 54 -

valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de

anos menos um, necessários para que a plantação atinja a época de produção da
espécie, multiplicado por um coeficiente de risco, adicionando-se, quando for o caso,
o rendimento líquido da safra pendente de fato, na ocasião da avaliação, deduzidos
os custos vincendos da mesma".

A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é:

V = CF + VE

sendo:

CF = custo de formação (reposição);

VE = valor econômico da plantação.

No caso de um pomar de laranja em produção, no seu quinto ano, COM A

COLHEITA PENDENTE na época da avaliação, temos:

V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1

onde:

CF = custo de formação, ou seja, somatório das despesas do 1º ao 4º ano -

eqüivale ao termo custo de reposição;

(RL x Fa x r) = eqüivale ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras

correspondentes ao número de anos menos um, necessários para que a plantação
atinja a época de produção da espécie, multiplicado por um coeficiente de risco,
acrescido do rendimento líquido da safra pendente de fato, na ocasião da avaliação,
deduzidos os custos vincendos da mesma.

O número de anos menos um, significa que, está sendo descontado o último
ano do período de formação da cultura porque, neste ano já existe uma produção
razoável.

RL1 = rendimento líquido da safra pendente de fato, na ocasião da avaliação

Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos

como sendo:

RL = renda líquida obtida em uma safra média;

Fa = inverso do FATOR DE VALOR FUTURO PARA PAGAMENTO ÚNICO,

correspondente ao número de anos menos um necessários para que a plantação
atinja a época de produção da espécie;

r = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques de pragas e

moléstias, fenômenos climáticos (geada, ...) além de perturbações na
comercialização da fruta.

Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da

renda líquida obtida em uma safra média.
 - 55 -

custo de formação do 1º ano $ 676,75/ha

custo de manutenção do 2º ano $ 378,37/ha
custo de manutenção do 3º ano $ 558,42/ha
custo de manutenção do 4º ano $ 731,83/ha
custo de formação do 1º ao 4º ano $ 2.345,37/ha
custo de manutenção anual com o pomar em produção $ 782,89/ha
preço médio recebido pelo produtor $ 2,30/cx.

Do que resulta, considerando os dados agronômicos da cultura, médios da

região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo:

renda bruta total:

560 cx./ha x $ 2,30/cx. = $ 1.288,00/ha
despesas de manutenção = $ 782,89/ha

e, a renda líquida será de:

RL = $ 1.288,00 - $ 782,89 = $ 505,11/ha

Definido o valor do custo de formação e da renda líquida, devemos equiparar

a valores de hoje, descontada uma taxa de juros média (sendo que a mais
usualmente adotada é a definida pela poupança, ou seja, 6,00% ao ano), os valores
das rendas líquidas futuras.

Também pode ser adotada como taxa de juros o valor desta para crédito
rural.

Assim, o fator de valor presente para três safras, calculado com base em uma
taxa de 6% a.a. é igual a:

(1+ i) N - 1
Fa = =
(1+ i) N x i

O fator [(1 + i)n - 1] ÷ [(1 + i)n x i] é denominado FATOR DE VALOR

PRESENTE PARA UMA SÉRIE UNIFORME DE RENDIMENTOS FUTUROS, utilizado para
o cálculo num regime de capitalização a Juros Compostos, onde, ao final de cada
período de capitalização (n), os juros são incorporados ao capital, passando a render
juros no período seguinte (juros sobre juros).

(1 + 0,06) 3 - 1
Fa = = 2,6730
(1 + 0,06) 3 x 0,06

Resta agora, definir a taxa de risco a ser adotada. Normalmente, esta varia
entorno de 5 a 10%.

A taxa de risco, de ataques de pragas e moléstias, possíveis quedas de preços

e ainda, as despesas eventuais, neste caso, pode ser adotada como sendo igual a
10%. Pode-se também utilizar-se a taxa de risco de seguro das culturas.

E, o VALOR DO POMAR EM PRODUÇÃO COM A COLHEITA PENDENTE, será

dado por:
 - 56 -

V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 =

V = [$ 2.345,37/ha + ($ 505,11/ha x 2,6730 x 0,90)] + $ 505,11/ha =

V = [$ 2.345,37/ha + $ 1.215,14/ha] + $ 505,11 =

V = $ 4.065,62/ha ou $ 19,18/pé com produção média de 2,64 cx./pé

Outro exemplo de cálculo do valor de um pomar, em outro período de

formação seria de:

O valor de um pomar no 5º ano com a colheita recém realizada será dado

por:

V = CF + (RL x Fa x r) =

V = $ 2.345,37 + ($ 505,11 x 2,6730 x 0,90) =

V = $ 3.560,51/ha ou $ 16,79/pé

OUTRO EXEMPLO:

O VALOR DE UM POMAR NO 5º ANO, COM A COLHEITA RECÉM REALIZADA,

SABENDO-SE QUE O CICLO DA CULTURA, NA PROPRIEDADE EM ESTUDO É DE 15
ANOS. SABE-SE TAMBÉM QUE A PRODUÇÃO É DE 560 CX./ha ATÉ O 10º ANO E
DEPOIS CAI 10% AO ANO ATÉ A COLHEITA FINAL NO 15º ANO.

neste caso, conforme recomendação das Normas, quando é conhecido o ciclo

da cultura, iremos adotar o método do valor econômico.

V = (RL6º ao 10º ano x Fa6º ao 10º ano x r) + (RL11º x Fa11 x r) + (RL12º x Fa12 x r) +
(RL13º x Fa13 x r) + (RL14º x Fa14 x r) + (RL15º x Fa15 x r) =

RL6º ao 10º ano = renda líquida média do 6º ao 10º ano = (560 cx./ha x
2,30/cx.) - 782,89/ha = $ 505,11

Fa6º ao 10º ano = fator de valor presente do 6º ao 10º ano = [(1 + 0,06)5 - 1] ÷
[(1 + 0,06)5 x 0,06] = 4,2124

RL11 = renda líquida do 11º ano = 560 cx./ha x 0,9 = (504 cx./ha x 2,30/cx.)
- 782,89/ha = $ 376,31

Fa11 = fator de valor presente do 11º ano = 1÷(1 + 0,06)6 = 0,7050

RL12 = renda líquida do 12º ano = 504 cx./ha x 0,9 = (453 cx./ha x 2,30/cx.)
- 782,89/ha = $ 259,01

Fa12 = fator de valor presente do 12º ano = 1÷(1 + 0,06)7 = 0,6650

RL13 = renda líquida do 13º ano = 453 cx./ha x 0,9 = (408 cx./ha x 2,30/cx.)
- 782,89/ha = $ 155,51

Fa13 = fator de valor presente do 13º ano = 1÷(1 + 0,06)8 = 0,6274

 - 57 -

RL14 = renda líquida do 14º ano = 408 cx./ha x 0,9 = (367 cx./ha x 2,30/cx.)
- 782,89/ha = $ 61,21

Fa14 = fator de valor presente do 14º ano = 1÷(1 + 0,06)9 = 0,5919

RL15 = renda líquida do 15º ano = 367 cx./ha x 0,9 = (330 cx./ha x 2,30/cx.)
- 782,89/ha = $ -23,89

Fa15 = fator de valor presente do 15º ano = 1÷(1 + 0,06)10 = 0,5584

Substituindo:

V = (505,11 x 4,2124 x 0,9) + (376,31 x 0,7050 x 0,9) + (259,01 x 0,6650 x

0,9) + (155,51 x 0,6274 x 0,9) + (61,21 x 0,5919 x 0,9) + (-23,89 x 0,5584 x 0,9) =

V = $ 2.434,37/ha.

Casos excepcionais devem ser analisados especificamente, atendendo-se

sempre às recomendações das Normas.

AVALIAÇÃO DE UM CAFEZAL

Primeiramente deve-se buscar na propriedade em estudo os dados

agronômicos necessários, neste caso: densidade (1.300 plantas/ha ou 7,69 m²/pé),
produtividade média (30 sacas de 60 Kg beneficiadas/ha) e formação (período de
formação é de 2 anos e meio).

A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é:

V = CF + VE

sendo:

CF = custo de reposição;

VE = valor econômico da plantação.

No caso de um cafezal em produção, no seu quinto ano, com a colheita

pendente na época da avaliação, temos:

V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 =

CF = custo de formação, ou seja, somatório das despesas do 1º ao 2º ano e

meio

(RL x Fa x r) + RL1 = eqüivale ao valor presente dos rendimentos líquidos das

safras correspondentes ao número de anos menos um, necessários para que a
plantação atinja a época de produção da espécie, multiplicado por um coeficiente de
risco, acrescido do rendimento líquido da safra pendente de fato, na ocasião da
avaliação, deduzidos os custos vincendos da mesma.
 - 58 -

O número de anos menos um, significa que, está sendo descontado o último
ano do período de formação da cultura porque, neste ano já existe uma produção
razoável.

RL1 = rendimento líquido da safra pendente de fato, na ocasião da avaliação

Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos

como sendo:

RL = renda líquida obtida em uma safra média;

Fa = fator de valor presente das safras correspondentes ao número de anos

menos um necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie;

r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e

moléstias, fenômenos climáticos (geada, ...) além de perturbações na
comercialização da fruta.

Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da

renda líquida obtida em uma safra média.
 - 59 -

custo de formação do 1º ano $ 1.235,00/ha

custo de manutenção do 2º ano e meio $ 793,00/ha
custo de formação do 1º ao 2º ano e meio $ 2.028,00/ha
custo de manutenção. anual com o cafezal em produção $ 1.470,00/ha
preço médio recebido pelo produtor (café fino para exportação) $ 68,56/sc.

Do que resulta, considerando os dados agronômicos da cultura, médios da

região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo:

renda bruta total:

30 sc./ha x $ 68,56/sc = $ 2.056,80/ha
despesas de manutenção = $ 1.470,00/ha

e, a renda líquida anual será de:

RL = $ 2.056,80 - $ 1.470,00 = $ 586,80/ha/ano

ou, a renda líquida semestral de:

RL = $ 586,80/ha ÷ 2 = $ 293,40/ha/semestre

Definido o valor do custo de formação e da renda líquida, devemos equiparar

a valores de hoje, descontada uma taxa de juros média, os valores das rendas
líquidas futuras.

Assim, o fator de valor presente para uma safra e meia, calculado com base
em uma taxa de 6% a.a. ou 2,96% por semestre é igual a, considerando o período
em semestres:

Fa = [(1 + 0,0296)3 - 1] ÷ [(1 + 0,0296)3 x 0,0296] = 2,83

Resta agora, definir a taxa de risco a ser adotada. Normalmente, esta varia
entorno de 5 a 10%.

A taxa de risco, de ataques de pragas e moléstias, possíveis quedas de preços

e ainda, as despesas eventuais, neste caso, pode ser adotada como sendo igual a
10%.

E, o valor do cafezal em produção com a colheita pendente, será dado por:

V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 =

V = [$ 2.028,00/ha + ($ 293,40/ha x 2,83 x 0,90)] + $ 586,80/ha =

V = [$ 2.028,00/ha + $ 747,29/ha] + $ 586,80 =

V = $ 3.362,09/ha ou $ 2,59/pé em produção.

 - 60 -

AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE SERINGUEIRA

Primeiramente deve-se buscar na propriedade em estudo os dados

agronômicos necessários, neste caso: densidade (400 plantas/ha em sangria, em um
seringal adulto), produtividade média (equivalente a 1.200 Kg/ha de borracha seca)
e formação (período de formação é de 7 anos), com exploração de cultura intercalar
do 1º ao 4º ano de milho, ocupando 60% da área.

O sistema de exploração é em meia espiral, com a sangria efetuada na

mesma planta a cada três dias, totalizando 84 sangrias efetivas/ano, no período de
Outubro a Julho, necessitando para tanto de um sangrador para cada 4,5 hectares.
Emprega-se ainda seis estimulações químicas no ano, durante a produção, com
ethrel a 2,5% e 11,0 gramas por planta por aplicação.

A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é:

V = CF + VE

sendo:

CF = custo de reposição;

VE = valor econômico da plantação.

No caso de um seringal em produção, no seu décimo ano, após o período de

colheita, na época da avaliação, temos:

V = CF + (RL x Fa x r) =

CF = custo de formação, ou seja, somatório das despesas do 1º ao 6º ano

(RL x Fa x r) = eqüivale ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras

correspondentes ao número de anos menos um, necessários para que a plantação
atinja a época de produção da espécie, multiplicado por um coeficiente de risco.

O número de anos menos um, significa que, está sendo descontado o último
ano do período de formação da cultura porque, neste ano já existe uma produção
razoável.

Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos

como sendo:

RL = renda líquida obtida em uma safra média;

Fa = fator de valor presente das safras correspondentes ao número de anos

menos um necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie;

r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e

moléstias, fenômenos climáticos (geada, ...) além de perturbações na
comercialização do produto.

Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da

renda líquida obtida em uma safra média.
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custo de formação do 1º ano $ 1.324,00/ha

custo de manutenção do 2º e 3º ano $ 559,00/ha
custo de manutenção do 4º ano $ 647,00/ha
custo de manutenção do 5º e 6º ano $ 713,00/ha
custo total de formação $ 3.243,00/ha
custo de manutenção anual $ 1.356,00/ha
preço médio recebido pelo produtor $ 1,25/kg de bs

Do que resulta, considerando os dados agronômicos da cultura, médios da

região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo:

renda bruta total:

1.200 kg bs/ha x $ 1,25/kg de bs = $ 1.500,00/ha
despesas de manutenção = $ 1.356,00/ha

e, a renda líquida será de:

RL = $ 1.500,00 - $ 1.356,00 = $ 144,00/ha

Definido o valor do custo de formação e da renda líquida, devemos equiparar

a valores de hoje, descontada uma taxa de juros média (sendo que a mais
usualmente adotada é a definida pela Constituição, ou seja, 12,00% ao ano), os
valores das rendas líquidas futuras.

Assim, o fator de valor presente para seis safras futuras, calculado com base
em uma taxa de 6% a.a. é igual a:

Fa = [(1 + 0,06)6 - 1] ÷ [(1 + 0,06)6 x 0,06] =

Fa = 4,9173

Resta agora, definir a taxa de risco a ser adotada. Normalmente, esta varia
entorno de 5 a 10%.

A taxa de risco, de ataques de pragas e moléstias, possíveis quedas de preços

e ainda, as despesas eventuais, neste caso, pode ser adotada como sendo igual a
10%.
 - 62 -

E, o valor do seringal em produção com a colheita já realizada, será dado por:

V = CF + (RL x Fa x r) =

V = $ 3.243,00/ha + ($ 144,00/ha x 4,9173 x 0,90) =

V = $ 3.880,28/ha ou $ 9,70/pé em produção.

AVALIAÇÃO DE FLORESTAS PLANTADAS

De acordo com trabalho do engenheiro Adilson José Magossi, pelo método do

valor econômico, a fórmula avaliatória básica é bastante simples e, pode ser
representada pela expressão:

V = RL x A x r =

onde:

V = valor econômico procurado

RL = renda líquida esperada, ou soma das rendas líquidas esperadas durante

a vida econômica da cultura.

A = fator de antecipação da receitas, ou seja, fator de valor presente das

receitas futuras.

r = coeficiente de risco, compreendendo a possibilidade de perda da cultura

ou de queda no preço de venda, por época de exploração.

No caso concreto de eucalipto, que se trata de cultura que permite a

exploração econômica por três ou quatro cortes sucessivos, o segundo membro da
fórmula compreende três ou quatro termos (no caso de bosques explorados sob
outros regimes de cortes ou com outras produções médias esperadas, deve-se
adaptar os cálculos mostrados a seguir):

V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r)

A produtividade (exemplo fictício) esperada para eucalipto destinado a

produção de celulose é de:
Para o primeiro corte 390 estéreos/ha aos 05 anos;
Para o segundo corte 480 estéreos/ha aos 10 anos;
Para o terceiro corte 400 estéreos/ha aos 15 anos;

Considerando a fórmula básica avaliatória, entende-se que, para um bosque

no primeiro ano após o plantio, o Valor Econômico será expresso da seguinte forma:

V1 = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r)

A renda líquida 1 (RL1) é representada pela produtividade máxima esperada

no primeiro corte, que é de 390 st/ha, aos 5 anos.
 - 63 -

A renda líquida 2 (RL2) é representada pela produtividade máxima esperada

no segundo corte, que é de 480 st/ha, aos 5 anos, após o primeiro corte.

A renda líquida 3 (RL3) é representada pela produtividade máxima esperada

no terceiro corte, que é de 400 st/ha, aos 5 anos, após o segundo corte.

O fator de antecipação 1 (A1) é representado pela dedução de antecipação de

capital pelo tempo necessário, para que a renda líquida 1 se torne viável.

O primeiro corte e, conseqüentemente, a primeira renda líquida,

correspondente ao volume esperado de 390 st/ha, só será efetiva aos 5 anos;
porém, como a cultura tem apenas 1 ano de idade (premissa), então, o fator de
antecipação 1 (A1) será igual ao resultado da expressão matemática:

A1 = 1÷(1+i)4, sendo i a taxa de retorno de capital considerada, que é igual a

8% anual e, 4 é resultado de 5 anos - 1 ano (premissa).

A1 = 1÷(1+0,08)4 = 0,7350

O fator de antecipação 2 (A2) é representado pela dedução de antecipação de

capital pelo tempo necessário, para que a renda líquida 2 (RL2) se torne viável, o
que ocorrerá apenas aos 9 anos (4 para o primeiro corte + 5 para a brotação).

Este fator de antecipação será calculado pela expressão:

A2 = 1÷(1+0,08)9 = 0,5002

O fator de antecipação 3 (A3) é representado pela dedução de antecipação de

capital pelo tempo necessário, para que a renda líquida 3 (RL3) se torne viável, o
que ocorrerá apenas aos 14 anos (4 para o primeiro corte + 5 para a segunda
brotação + 5 para a terceira brotação).

Este fator de antecipação será calculado pela expressão:

A3 = 1÷(1+0,08)14 = 0,3405

O coeficiente de risco é estimado em 10%.

Dessa forma, considerando p o preço da madeira ou produto florestal

esperado, a fórmula ficará:

V1 = [(RL1 x A1) + (RL2 x A2) + (RL3 x A3) + (RL3 x A3)] x r =

V1 = [(390 x p x 0,7350) + (480 x p x 0,5002) + (400 x p x 0,3405)] x 0,90 =

V1 = [(390 x 0,7350) + (480 x 0,5002) + (400 x 0,3405)] x 0,90 x p =

V1 = 597 x p

Para uma floresta com 2 anos de idade, a fórmula avaliatória será:

A1 = 1÷(1+0,08)3 = 0,7938 [5 anos para primeiro corte - 2 anos (idade da

floresta avalianda) = 3 anos]
 - 64 -

A2 = 1÷(1+0,08)8 = 0,5402 [10 anos para segundo corte - 2 anos (idade da

floresta avalianda) = 8 anos]

A3 = 1÷(1+0,08)13 = 0,3677 [15 anos para segundo corte - 2 anos (idade da

floresta avalianda) = 13 anos]

do que resulta:

V2 = [(390 x 0,7938) + (480 x 0,5402) + (400 x 0,3677)] x 0,90 x p =

V2 = 644 x p

Como todos os valores envolvidos se constituem em constantes, com exceção

do preço, podem-se tabelar todas as fórmulas avaliatórias para todos os anos
viáveis, a saber:
TABELA AVALIATÓRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS

IDADE 1º CORTE 2º CORTE 3º CORTE

1 597 497 245
2 644 537 265
3 696 580 286
4 751 623 308
5 786 645 333

Com o auxilio da tabela de avaliação de bosques de eucaliptos, explorados

pelo regime de talhadia - obtenção de madeira para fins energéticos ou obtenção de
polpa para o fabrico de papel, de autoria do engenheiro agrônomo Adilson José
Magossi, torna-se bastante simples a determinação do Valor Econômico de um
bosque, pois basta o seguinte procedimento:

1º. enquadra-se o bosque na situação técnica padrão, segundo a idade de

plantio ou da brotação.

2º. procura-se na tabela, o fator correspondente.

3º. multiplica-se o fator tabelado pelo preço vigente, obtendo-se, por fim, o
valor do bosque por unidade de área.

O preço básico, obtido através de pesquisa indicou o valor básico de $ 5,27/st

para madeira em pé destinada a produção de celulose, logo, o valor do bosque será
igual a:

V = 597 x $ 5,27 = $ 3.146,19/ha.

AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE CANA-DE-AÇÚCAR

No caso de cana de açúcar, onde a produção já ocorre no mesmo ano

agrícola, os dados publicados como custo de formação, na verdade representam os
custos de formação e de manutenção.

Desta forma, o método mais indicado por se tratar de uma cultura que possui
um ciclo conhecido e esperado, é o método econômico.
 - 65 -

Assim, teremos, para cana de primeiro ano, período da colheita:

V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) =

RL1 = renda bruta no primeiro ano - custos de colheita

A1 = 1

RL2 = renda bruta no segundo ano - custos operacionais no segundo ano

A2 = 1÷(1+i)N = 1÷(1+0,12)1 = 0,8928

RL3 = renda bruta no terceiro ano - custos operacionais no terceiro ano

A3 = 1÷(1+0,12)2 = 0,7972

RL4 = renda bruta no quarto ano - custos operacionais no quarto ano

A4 = 1÷(1+0,12)3 = 0,7118

r = taxa de risco = 5% = 0,95

No caso de cana recém implantada, deve-se deduzir de RL1 o custo

operacional de manutenção no primeiro ano.

Assim, como exemplo, admitindo cana de primeiro ano, recém implantada,

temos (admitindo, como exemplo, que na região em estudo, efetua-se normalmente
apenas quatro cortes na cana):

Custos operacionais da propriedade em estudo.

primeiro ano, produtividade esperada: 100t/ha

custos de manutenção $ 412,00/ha
custos de colheita $ 81,00/ha
custos totais $ 493,00/ha

segundo ano, produtividade esperada: 78t/ha

custos de manutenção $ 348,00/ha
custos de colheita $ 56,00/ha
custos totais $ 404,00/ha

terceiro ano, produtividade esperada: 65t/ha

custos de manutenção $ 332,00/ha
custos de colheita $ 47,00/ha
custos totais $ 379,00/ha

quarto ano, produtividade esperada: 60t/ha

custos de manutenção $ 331,00/ha
custos de colheita $ 44,00/ha
custos totais $ 375,00/ha
Preço médio recebido pelo produtor $ 8,71/ton.
 - 66 -

Do que resulta, como Valor Econômico da cultura:

V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) =

RL1 = renda bruta no primeiro ano - custos de manutenção e colheita no

primeiro ano =

RL1 = 100t/ha x $ 8,71 - $ 493,00 = $ 378,00/ha

A1 = 1÷(1+0,12)1,5 = 0,8437 (18 meses)

RL2 = renda bruta no segundo ano - custos de manutenção e colheita no

segundo ano =

RL2 = 78t/ha x $ 8,71 - $ 404,00 = $ 275,38/ha

A2 = 1÷(1+0,12)2,5 = 0,7533

RL3 = renda bruta no terceiro ano - custos de manutenção e colheita no

terceiro ano =

RL3 = 65t/ha x $ 8,71 - $ 379,00 = $ 187,15/ha

A3 = 1÷(1+0,12)3,5 = 0,6726

RL4 = renda bruta no quarto ano - custos de manutenção e colheita no quarto

ano =

RL4 = 60t/ha x $ 8,71 - $ 375,00 = $ 147,60/ha

A4 = 1÷(1+0,12)4,5 = 0,6005

r = taxa de risco = 5% = 0,95

do que resulta,

V = [($ 378,00 x 0,8437) + ($ 275,38 x 0,7533) + ($ 187,15 x 0,6726) + ($

147,60 x 0,6005)] x 0,95 =

V = $ 703,83/ha.

Outros exemplos de avaliação de cultura de Cana de Açúcar:

Para cana logo após a colheita do segundo corte:

V = (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) =

RL3 = renda bruta no terceiro ano - custos de manutenção e colheita no

terceiro ano =

RL3 = 65t/ha x $ 8,71 - $ 379,00 = $ 187,15/ha

A3 = 1÷(1+0,12)1 = 0,8929
 - 67 -

RL4 = renda bruta no quarto ano - custos de manutenção e colheita no quarto

ano =

RL4 = 60t/ha x $ 8,71 - $ 375,00 = $ 147,60/ha

A4 = 1÷(1+0,12)2 = 0,7972

r = taxa de risco = 5% = 0,95

do que resulta,

V = [($ 187,15 x 0,8929) + ($ 147,60 x 0,7972)] x 0,95 =

V = $ 270,53/ha.

Para cana no terceiro corte, em fase de colheita:

V = (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) =

RL3 = renda bruta no terceiro ano - custos de colheita no terceiro ano =

RL3 = 65t/ha x $ 8,71 - $ 47,00 = $ 519,15/ha

A3 = 1,0000

RL4 = renda bruta no quarto ano - custos de manutenção e colheita no quarto

ano =

RL4 = 60t/ha x $ 8,71 - $ 375,00 = $ 147,60/ha

A4 = 1÷(1+0,12) = 0,8928

r = taxa de risco = 5% = 0,95

do que resulta,

V = [($ 519,15 x 1,0000) + ($ 147,60 x 0,8928)] x 0,95 =

V = $ 618,38/ha.

AVALIAÇÃO DE CULTURAS TEMPORÁRIAS

Para culturas temporárias, temos, segundo às Normas:

Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais, em produção,

deve ser empregado o método de custo de reposição acrescido do valor econômico
da plantação. Este deverá ser equiparado ao valor presente dos rendimentos líquidos
das safras correspondentes ao número de anos menos um, necessários para que a
plantação atinja a época de produção da espécie, multiplicado por um coeficiente de
risco, adicionando-se, quando for o caso, o rendimento líquido da safra pendente de
fato, na ocasião da avaliação, deduzidos os custos vincendos da mesma.
 - 68 -

Ou seja, o critério é o mesmo utilizado para culturas perenes.

A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é:

V = CF + VE

sendo:

CF = custo de reposição;

VE = valor econômico da plantação.

Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos

como sendo:

RL = renda líquida obtida em uma safra média;

Fa = fator de valor presente da safra futura e;

r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e

moléstias, fenômenos climáticos (geada, ...) além de perturbações na
comercialização do produto.

Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da

renda líquida obtida em uma safra média.

4.1.6.1. Exemplo: CULTURA DE MILHO

tração motomecanizada, produção de 80 sacas de 60 Kg/ha.

custo de formação = $ 203,80/ha

custos de colheita = $ 86,10/ha
custos totais = $ 289,90/ha
preço médio recebido pelo produtor = $ 5,55/sc.

Do que resulta, considerando os dados agronômicos da cultura, médios da

região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo:

renda bruta total:

80 sc./ha x $ 5,55/sc. = $ 444,00/ha
despesas = $ 289,90/ha

e, a renda líquida será de:

RL = $ 444,00 - $ 289,90 = $ 154,10/ha

O Fator de Valor Presente será calculado considerando que restava quando da

avaliação, um mês para a colheita (1,06(1÷360) - 1 x 100 = 0,016% a.d.)

Fa = (1+0,00016)-30 = 0,9952

E, o valor da cultura de milho, será dado por:

 - 69 -

V = CF + (RL x Fa x r) =
 - 70 -

V = $ 203,80/ha + ($ 154,10/ha x 0,9952 x 0,95) =

V = $ 349,49/ha.

AVALIAÇÃO DE PASTAGENS

A seguir reproduzimos parte do trabalho publicado pela CESP sobre o tema.

Na agropecuária, a formação de pastagem e sua manutenção em bom estado

torna-se vital para se atingir índices desejáveis socialmente de produtividade do
rebanho. Qualquer fazenda de criação deve ter, obrigatoriamente, uma área
significativa de pastagem formada, conduzida segundo métodos modernos, para
tornar-se econômica.

Existem centenas de variedades de pastagens, adaptáveis às mais diversas

condições de solo e clima que se verificam no Brasil. Nas regiões de cerrados, que
cobrem grandes proporções territoriais do centro oeste, a introdução de cultivares de
gramíneas conhecidas genericamente como Brachiaria, possibilitou o surgimento de
uma pecuária organizada na forma empresarial, com excelente rendimento, em
áreas onde há poucos anos prevalecia o latifúndio improdutivo.

A pastagem é uma cultura perene e o seu cultivo representa o embasamento

da pecuária de corte e de leite, que constituem a principal fonte de proteína para a
alimentação humana.

A formação de pastagem obedece as mesmas fases da formação de qualquer

outra cultura: limpeza do terreno, preparo do solo, semeadura e manutenção. A
colheita e armazenagem para uso no período de entressafra é utilizado em apenas
algumas regiões do globo. No Brasil as condições climáticas permitem o pastejo
durante o ano todo e, com raras exceções e em pequena escala, o excedente do
período de brotação intensiva é destinada ao preparo de feno, para prevenir de
alimento os animais no inverno, quando as pastagens ressecam e perdem a
palatabilidade e o valor nutritivo.

A manutenção da pastagem em bom estado de pastejo requer custos

elevados, pela forma de utilização do pasto, em que os animais cortam a parte aérea
com os dentes e pisoteiam as touceiras, mantendo-as rasteiras, enquanto os
vegetais que não servem para pastejo são recusados e crescem, concorrendo com a
pastagem, no consumo de nutrientes e água existentes no solo, tendo que ser
roçados com freqüência, para permitir o vicejamento das espécies aproveitáveis
pelos animais.

Na formação da pastagem o solo deve ser preparado de forma a se eliminar a

maior porcentagem possível da vegetação rasteira nativa, concorrente com a espécie
semeada. É conveniente a exploração por um período mínimo de dois anos
consecutivos com a agricultura, antes de semear a pastagem, visando, com os
cultivos, eliminar as raízes remanescentes no solo, evitando as futuras brotas das
espécies indesejáveis.
 - 71 -

Os fazendeiros que não tem rebanho suficiente para lotar suas invernadas
arrendam o excedente de área formada com pastagem exigindo uma lotação
máxima de número de cabeças por hectare, procurando evitar a degradação precoce
das invernadas.

Na avaliação de uma pastagem devem ser considerados os aspectos relativos

à topografia do terreno, aos aspectos de conservação do solo, a natureza do
desmatamento e preparo do solo; aos anos de uso do solo com cultivos anteriores;
as espécies de cultivares; ao estado de conservação da pastagem e sua capacidade
de suporte, em cabeças/ha/ano.

As pastagens tradicionais formadas há algumas décadas foram cultivadas em

terreno coberto de matas virgens, que foram derrubadas a machado e queimadas,
em alguns casos foram feitas roças caipiras antes da semeadura.

Em outros casos efetuou-se agricultura rotineira e espoliativa até a

degradação do solo, quando, como última alternativa veio a exploração da pecuária.

A pecuária moderna adota diversos métodos para cultivar o capim. Na região

amazônica onde a cobertura natural do solo é a mata, as árvores e os arbustos são
derrubados e queimados indiscriminadamente, para limpar o terreno, numa ação
predadora, antisocial e criminosa dos latifundiários gananciosos que procuram lucro
fácil e enriquecimento rápido.

Nas regiões de cerrado, a vegetação é derrubada por correntões, tracionadas

por tratores potentes, em seguida é enleirada. O terreno é arado e gradeado para
ser semeado. Em muitos casos o pecuarista efetua a correção da acidez do solo e
aduba-o, prevendo melhor vicejamento da pastagem, formação de maior volume de
massa verde e incorporação de micronutrientes para os animais.

As terras de campo, com predominância de vegetação rasteira, prescindem da

ação do correntão, bastando a aração-gradeação com grade pesada e a semeadura
de cultivares nobres, em substituição ao capim nativo.

OPERAÇÕES DESTINADAS A FORMAÇÃO DE PASTAGEM

Nas regiões onde a cobertura é de matas, as operações são as seguintes:

exploração de madeira - consiste na retirada das madeiras úteis, para serraria

ou para construções de benfeitorias no próprio estabelecimento;

Derrubada da vegetação inaproveitável para a exploração da madeira, com

emprego de serra elétrica manual, machados e foices;

Queima da vegetação seca - esta operação é anti-social, constitui crime

contra a natureza e forma de calcinar o húmus do solo, acelerando sua degradação.
No entanto, ainda é a forma utilizada em larga escala. Após a queimada, planta-se
milho, arroz, algodão, soja e outras culturas por algum período, objetivando a
eliminação das coivaras e a obtenção de produto para amortecer os custos do
desbravamento.

AQUISIÇÃO DE SEMENTES E SEMEADURA

 - 72 -

O fazendeiro geralmente procura economizar na formação da sua fazenda

efetuando por parte as tarefas. No início já prepara canteiros com as variedades de
pastagens que deseja cultivar e anualmente colhe sementes e semeia nas áreas
destinadas à pastagem.

Os tocos, remanescentes das primitivas árvores grossas, são eliminados ao

longo dos anos.

Os terrenos cobertos com vegetação de cerrado, cerradão e croa ou mata

seca, para exploração de grãos ou fibra, necessita de correção da acidez e
adubação, mas como esses insumos são caros, principalmente o transporte do
calcário, procurando conter gastos, o fazendeiro evita estes dispêndios. O terreno é
então, desbravado, arado uma ou duas vezes e semeado com a semente de
pastagem. Somente alguns piquetes, para tropa, são adubados.

PREPARO DO SOLO

O terreno tem que ser convenientemente preparado para o plantio. Esta

atividade é efetuada com emprego de grade-arado pesada. Efetuam-se duas ou três
operações de aração-gradeação (com intervalos de 30 a 40 dias), para eliminar o
máximo de raízes remanescentes. É conveniente a catação das raízes afloradas, para
ocorrer melhor perfilamento da pastagem.

Quando o solo vem sendo cultivado com alguma espécie anual, para seu
preparo basta uma gradeação com grade simples.

No estado de São Paulo é normal o arrendamento do solo para culturas

anuais, por geralmente 05 anos. Neste caso é indispensável o uso de corretivos e
adubos, pois o solo já está vem equilibrado.

SEMEADURA

Para semear, a semente deve ser adquirida de procedência idônea, de firma

registrada nos órgãos oficiais e que sejam fiscalizadas por tais órgãos e, que
ofereçam sementes certificadas, cujo certificado garanta a qualidade, o cultivar e o
poder germinativo.

As sementes coletadas no campo, produzidas sem os cuidados necessários

são de menor preço, mas além de ser necessário maior volume para plantar, pode
ocorrer má germinação e conseqüente má formação da pastagem, exigindo-se novas
operações de preparo do solo e novos gastos com sementes, além da perda de um
ano agrícola.

Cada espécie tem um preço de mercado, que vária também conforme a

origem e qualidade da semente e conseqüentemente a quantidade usada na
semeadura por hectare.

O plantio pode ser feito com semeadoras em conjunto com culturas anuais
(milho, arroz), sendo que após o ciclo colhe-se o produto e fica a pastagem
praticamente formada. Outra prática bastante adotada é a lanço por meios
mecânicos e por último a manual.
 - 73 -

No caso de capineiras (napier) planta-se em sulcos, prática similar ao plantio

da cana-de-açúcar.

Existe também o plantio por mudas, prática adotada para alguns tipos de
gramíneas (grama estrela, Mato Grosso etc.).

Cerca de 15 dias após a semeadura ocorre a germinação e com 06 meses a

pastagem está formada, em ponto de pastoreio.

É de pleno conhecimento do pecuarista que a correção da acidez do solo

aumente consideravelmente a produção de massa verde e que a adubação eleva,
vantajosamente, a quantidade e a qualidade do alimento para os animais, além de
fornecer à planta os elementos essenciais, aproveitáveis pelo rebanho na produção
de produtos animais.

As divisões de pastagens, em invernadas ou piquetes, são programadas de

acordo com o manejo que se pretende imprimir ao rebanho. Animais de boa
linhagem, saudáveis e produtivos requerem pastagem bem formada, tecnicamente
conduzida, mantida em condições de propiciar bom alimento, facilitando rapidez na
transformação da massa verde em carne, leite, e outros produtos.

Um projeto de formação e manutenção de pastagem deve prever a otimização

da concentração cabeça/hectare, a um índice econômico por um longo período para
o fazendeiro, para que ele assegure safras anuais e obtenha lucro.

CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM

A avaliação objetiva determinará os valores necessários e suficientes para a

reposição integral do objeto avaliando, acrescentando-se-lhe, quando for o caso, o
valor econômico ou renda deixada de auferir.

Na avaliação de pastagem adota-se o mesmo método empregado para as

culturas temporárias, o qual se baseia no valor econômico do produto a ser obtido,
deduzidas as despesas vincendas. No caso desta cultura, não havendo parâmetro
para medir o seu preço de venda, uma vez que não é praxe oferecer à venda o feno
resultante da pastagem colhida e preparada, para consumo no local onde se
encontre o animal consumidor. O aluguel de pastagem inclui, obrigatoriamente, o
aluguel da área onde ela se encontra fixada, para onde o animal terá que ser levado
para pastar. Neste caso, determina-se apenas o custo de formação e tratando-se de
pastagem no primeiro ano de formação, acresce-se a renda deixada de auferir
durante o período de formação.

RESUMO DOS GASTOS COM OPERAÇÕES E MATERIAIS: ESTIMATIVA DE CUSTOS DE FORMAÇÃO DE

PASTAGEM POR HECTARE
TRATOR ARADO GRADE DISTRIB
ITENS MÃO DE OBRA SEMEADURA
TRATORISTA CÁLCAREO ADUBAÇÃO
COMUM CARRETA
DESTOCA 1,0 0,7 0,7 0,2
LIMPEZA DO SOLO/CATAÇÃO 2,0 0,2 0,2
ARAÇÃO 0,4 0,4 0,4
CALAGEM 0,13 0,13 0,13
GRADEAÇÃO (2X) 0,2 0,2 0,2
SEMEADURA/ADUBAÇÃO 0,25 0,25 0,25
TRATOS CULTURAIS 1,5
 - 74 -

TOTAL DE DIAS 4,5 1,88 1,88 0,4 0,2 0,13 0,25 0,2
CUSTO DIÁRIO
DESPESAS COM OPERAÇÕES
subtotal
MATERIAIS
ITENS UNIDADE QUANTIDADE VALOR UNITÁRIO VALOR TOTAL
CALCÁRIO TON. 1
SEMENTES KG 6,8
SUPERFOSFATO SIMPLES TON. 0,1
MIREX KG 2
SEMENTES DE LEGUMINOSAS KG 4

Assim, o valor econômico da pastagem é representado pela soma do custo de

formação ou reposição, com valor do aluguel correspondente à pastagem
semelhante, durante o período necessário à formação.

Não há que se falar em coeficiente de risco, pois não há renda direta.

 - 75 -

ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/ha

(SEM DESMATAMENTO) segundo CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PÁG. 190/198)

DISCRIMINAÇÃO UNIDADE PREÇO QUANTIDADE CUSTO

UNITÁRIO
OPERAÇÕES
GRADAGEM PESADA HM 18,88 1,50 28,32
CONSERVAÇÃO DO SOLO HM 11,15 0,60 6,69
DISTRIBUIÇÃO DE CALCÁRIO + HM 12,77 0,60 7,66
MDO
GRADAGEM NIVELADORA HM 13,86 0,80 11,09
SEMEADURA E ADUBAÇÃO HM 0,80 4,00 3,20
(TERENCE)
CAPINA MANUAL HH 0,80 4,00 3,20
CONTROLE DE FORMIGAS HH 0,80 0,50 0,40
TOTAL OPERAÇÕES 76,52
MATERIAIS
SEMENTES KG 3,50 9,00 31,50
CALCÁRIO DOLOMÍTICO + FRETE TON. 30,00 1,50 45,00
ADUBO FOSFATADO (SS) TON. 168,00 0,17 28,56
FORMICIDA MIREX S KG 6,00 0,60 3,60
TOTAL MATERIAIS 108,66
OUTROS
ALUGUEL DE PASTAGEM MÊS 5,88 6,00 35,28
(20%@/CB.)
TOTAL GERAL 220,46
ESTADO DA PASTAGEM
CONSERVAÇÃO ÓTIMO BOM REGULAR MAU PÉSSIMO
VALOR 220,46 (1,00) 176,37 (0,80) 132,28 (0,60) 88,18 (0,40) 44,09 (0,20)

O estado de conservação da pastagem é função da presença direta dos

seguintes itens: ervas daninhas; falhas na formação ou claros na pastagem;
ocorrência de erosão; presença de cupinzeiros ou sauveiros; baixo nível de manejo
como, por exemplo, excesso de pastoreio, que diminui a vida útil da pastagem;
ausência de piqueteamento (divisão da pastagem) denotando exploração extensiva,
onde a tecnologia é baixa; aspecto vegetativo ruim, quando as plantas já não
atingem a altura média da espécie.
 - 76 -

ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/ha

(COM DESMATAMENTO) segundo CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PÁG. 190/198)

DISCRIMINAÇÃO UNIDADE PREÇO UNITÁRIO QUANTIDADE CUST

O
OPERAÇÕES
DESMATAMENTO HM 23,30 4,00 93,20
(CORTE/ENLEIRAMENTO)
CONSERVAÇÃO DO SOLO HM 11,15 0,60 6,69
GRADAGEM PESADA HM 18,88 1,50 28,32
GRADAGEM NIVELADORA HM 13,86 0,80 11,09
DISTRIBUIÇÃO HM 12,77 1,00 12,77
SEMENTE/FERTILIZANTE
CAPINA MANUAL HH 0,80 3,00 2,40
ROÇAGEM (2 X) HH 0,80 0,50 0,40
CONTROLE DE FORMIGAS HH 0,80 0,50 0,40
TOTAL OPERAÇÕES 183,69
MATERIAIS
SEMENTES KG 3,50 9,00 31,50
ADUBO FOSFATADO (SS) TON. 168,00 0,17 28,56
FORMICIDA MIREX S KG 6,00 0,60 3,60
TOTAL MATERIAIS 63,66
OUTROS
ALUGUEL DE PASTAGEM MÊS 5,88 6,00 35,28
(20%@/CB.)
TOTAL GERAL 282,63
ESTADO DA PASTAGEM
CONSERVAÇÃO ÓTIMO BOM REGULAR MAU PÉSSIMO
VALOR 282,63 (1,00) 226,10 169,58 (0,60) 113,05 (0,40) 56,53 (0,20)
(0,80)

O estado de conservação da pastagem é função da presença direta dos

seguintes itens: presença de ervas daninhas; falhas na formação ou claros na
pastagem; ocorrência de erosão; presença de cupinzeiros ou sauveiros; baixo nível
de manejo como, por exemplo, excesso de pastoreio, que diminui a vida útil da
pastagem; ausência de piqueteamento (divisão da pastagem) denotando exploração
extensiva, onde a tecnologia é baixa; aspecto vegetativo ruim, quando as plantas já
não atingem a altura média da espécie.

AVALIAÇÃO DE benfeitorias não reprodutivas (CONSTRUÇÕES RURAIS)

As NORMAS da ABNT preconizam que as construções devem ser avaliadas da

seguinte forma:
9.2.2.1. As avaliações das construções (edificações e instalações) são feitas através de orçamentos qualitativos
e quantitativos ou com o emprego de custos unitários oriundos de tabelas, desde que provenientes de
fontes fidedignas e obrigatoriamente mencionadas.

9.2.2.2. A depreciação das construções e das instalações deve levar em conta os aspectos físicos e funcionais,
com a consideração da vida útil, aparente e provável, bem como do estado de conservação.

Do texto da Norma pode-se concluir que, a formula básica para determinação

do valor das construções pode ser expressa como:
 - 77 -

Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional

Sendo que, o custo unitário é determinado através de orçamentos ou de

tabelas previamente testadas e aprovadas e a depreciação deve considerar o estado
físico, funcional e o estado de conservação.

Para o caso da depreciação o ilustre engenheiro Adilson Magossi sugere que,

para instalações rústicas a não aplicação do critério linear em função da idade
aparente e da vida útil presumível, recomendando, unicamente, o emprego do
critério baseado no estado de conservação do bem avaliando. Os fatores por ele
recomendados são:

Estado de conservação Exemplos de características Fator de depreciação

ótimo Nova 1,00 (100%)
bom Necessita pintura 0,80 (80%)
regular + Troca de telhas 0,60 (60%)
precário + Trincas 0,40 (40%)
mau + Problema estrutural 0,20 (20%)
péssimo Sem condições de reforma 0,00 (0%)

Uma segunda opção de depreciação é a tabela linear, elaborada pelos peritos

judiciais para a capital de São Paulo, que considera a vida útil provável e aparente
do imóvel, portanto, não seria a recomendável no caso de imóveis no meio rural.
Abaixo reproduzimos a tabela:
COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO

Kd = (1 - R)n

onde:

Kd = coeficiente de depreciação

n = idade

R = razão de depreciação

razão de depreciação em função do tipo de construção

barracos 4,0%
residências proletária, rústica/médio comercial 1,5%
residências médio superior/luxo 2,0%
apartamentos e escritórios 2,5%
armazéns e indústrias 1,5%
construções de madeira 4,0%
 - 78 -

Fatores de depreciação em função do tipo de construção e da idade:

R
n 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0
1 0,990 0,985 0,980 0,975 0,970 0,965 0,960
2 0,980 0,970 0,961 0,951 0,941 0,931 0,922
3 0,970 0,955 0,942 0,927 0,913 0,898 0,884
4 0,960 0,941 0,923 0,903 0,885 0,867 0,849
5 0,951 0,927 0,904 0,881 0,858 0,837 0,815
6 0,942 0,913 0,886 0,858 0,832 0,807 0,782
7 0,932 0,900 0,868 0,834 0,807 0,789 0,751
8 0,923 0,886 0,851 0,816 0,783 0,757 0,721
9 0,914 0,873 0,834 0,796 0,760 0,726 0,692
10 0,904 0,860 0,818 0,776 0,758 0,700 0,664
15 0,860 0,798 0,738 0,683 0,633 0,586 0,542
20 0,818 0,739 0,667 0,602 0,543 0,490 0,442
25 0,778 0,686 0,604 0,530 0,466 0,410 0,360
30 0,740 0,636 0,546 0,467 0,400 0,342 0,294
35 0,703 0,589 0,493 0,389 0,343 0,287 0,240
40 0,669 0,546 0,446 0,362 0,294 0,240 0,195
45 0,636 0,507 0,402 0,319 0,254 0,201 0,159
50 0,605 0,470 0,364 0,280 0,217 0,168 0,130
55 0,575 0,436 0,333 0,240 0,190 0,141 0,106
60 0,548 0,405 0,298 0,218 0,160 0,117 0,086
FONTE: Estudo Edificações - Valores de Venda - 1987

A adoção de uma ou outra tabela depende do aspecto considerado na

observação das construções, bem como da verificação junto ao mercado local se
esta corresponde à realidade imobiliária.

A norma refere-se também a uma depreciação funcional, a qual, entendemos

como sendo aquela derivada a “funcionalidade” da benfeitoria dentro do contexto da
atividade econômica do imóvel e da região. Como exemplo podemos citar uma
propriedade com uma quantidade de construções destinadas à produção de café, só
que a atividade hoje resume-se a exploração de cana de açúcar, tanto no imóvel em
estudo como em toda a região, sendo o plantio de café inviável devido a problemas
de mão de obra e condições de clima e solo.

Neste caso, a análise da funcionalidade destas construções deve abranger

alguns itens: podem ser utilizadas para outra atividade dentro do imóvel? Em caso
positivo, quanto em termos de capacidade operacional? Em caso negativo, tem valor
como material usado para aproveitamento em outras benfeitorias? A resposta a
estas perguntas e é lógico, outras que forem condizentes com o problema, é que
determinará a “funcionalidade” da construção.

Outra questão seria também o dimensionamento e capacidade operacional

com relação ao tamanho do imóvel e respectiva produção. Por exemplo, silos com
capacidade muito superior a capacidade de produção no imóvel, e sem condições de
armazenar produções de terceiros. Neste caso, a depreciação funcional seria em
função da porcentagem utilizada atualmente.

Juntando a depreciação física proposta por Magossi podemos sugerir o

seguinte quadro onde a depreciação funcional também é considerada:
 - 79 -

Índices de depreciação física e funcional

DEPRECIAÇÃO FUNCIONAL

DEPRECIA 100% 75% 50% 20%

ÇÃO FÍSICA utilizada utilizada utilizada utilizada ou
ou ótima ou média ou regular valor residual
Ótimo 100%
1,00 0,75 0,50 0,20
bom 80% 0,80 0,60 0,40 0,16

Regular 60% 0,60 0,45 0,30 0,12

Precário 40% 0,40 0,30 0,20 0,08

mau 20% 0,20 0,15 0,10 0,04

Assim, o valor das construções será dado pela seguinte expressão:

Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional

Para a determinação da Custo Unitário por metro quadrado, alguns autores já

elaboraram trabalhos onde eram especificados os valores básicos para diversos tipos
de construções encontradas no meio rural comumente.

AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS agrícolas

As Normas especificam que:

9.2.4. Equipamentos - A avaliação deve ser feita pelo Método Direto, com citação obrigatória das
fontes de consulta. A depreciação deve levar em conta, além dos aspectos mencionados em
9.2.2.2, o eventual obsoletismo, a manutenção e as condições de funcionamento.

A avaliação de máquinas e equipamentos agrícolas deve ser feita pelo método

comparativo direto, com citação das fontes.

No caso de não ser possível a aplicação deste método por falta de elementos
comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se utilizar entre outros o
critério sugerido pelo Eng. Victor C. Fillinger que consiste, resumidamente em:

Fixa-se o preço do equipamento novo, através de pesquisa de mercado;

Determina-se primeiro sua vida útil provável do bem, com base em tabelas
publicadas (vide livro Engenharia de Avaliações, páginas 130/132);

a seguir, calcula-se a razão de depreciação anual e;

por último a taxa de depreciação pela idade do equipamento.

Um exemplo deste critério seria:

 - 80 -

Para um determinado tipo de bem, por exemplo veículos utilitários, temos

(dados retirados dos livros Avaliações para Garantias e Engenharia de Avaliações,
PINI):

Período de Depreciação (anos)

Limite Média Limite Superior
Inferior
veículos utilitários 3 4 5
maquinário e equipamento agrícola em geral,
8 10 12
(incluindo silos para grãos, cercas e obras)
edificações rurais (somente estruturas para fins
especiais e algumas instalações para pesquisa ou
20 25 30
armazenamento, porém não os edifícios e seus
componentes estruturais)

Ou seja, máquinas e equipamentos deste tipo, têm sua vida útil, estimada em
no máximo igual ao limite superior, o que corresponde à um depreciação anual de:

D = 100÷A =

onde:

D = percentual anual de depreciação

A = número de anos previsíveis de vida útil

A idade limite superior não significa que o equipamento com idade maior que
este não tenha valor de mercado. Este limite serve para determinar a depreciação
anual do equipamento. Assim para veículos utilitários temos:

D = 100÷5 anos = 20,00% ao ano

Desta forma, considerando a idade dos equipamentos, o valor será depreciado

em, fazendo uso do método do valor decrescente (Diminisching Balance Method):

Kd = (1 - R)N =

onde:

Kd = coeficiente de depreciação

R = razão de depreciação = 20,00 % ou 0,20

N = idade do equipamento (em anos)

do que resulta:

Kd = (1 - 0,20)N

N Kd
idade (anos)
1,0 0,8000
 - 81 -

5,0 0,3277
20,0 0,0115

Outra tabela que fornece vida útil de máquinas e equipamentos rurais é:

ESPECIFICAÇÃO ANOS ESPECIFICAÇÃO ANOS

encanamento de rede de água 10 plaina 15

trator de roda ou esteira 10 colhedeira de algodão 8

microtrator 7 grade de dente ou mola 20

trator de lavoura de arroz 7 segadeira de pastagens 10

colhedeira automotriz 13 ceifadeira 12

polvilhadeira 10 plantadeira 10

carrinho de terreiro 8 sub-solador 5

colheitadeira automotriz 10 debulhadeira de milho 10

colheitadeira rebocada 10 desintegrador de ração 20

caminhão 5 picadeira de forragens 15

carroça 10 motor elétrico 15

carro de bois 10 serraria 20

carreta de trator 15 pulverizador 10

arado de disco ou aiveca 15 ensiladeira 7

grade de discos 15 ordenhadeira 10

semeadeira de linhas 15 roçadeira 10

semeadeira de pastagens 20 secador de cereais 10

cultivador 12 adubadeira 8

escarificador 6 ancinho 12

FONTE: DAUDT (96)

AVALIAÇÃO DE semoventes (rebanhos)

A avaliação de animais de trabalho e rebanhos ou criações (gado, cavalos,

peixes, crustáceos etc.) também deve ser feita pelo método comparativo direto, com
citação das fontes consultadas.

Por exemplo, um rebanho de gado de corte: animais destinados à engorda

serão avaliados pelo peso (valor da arroba); animais destinados à reprodução e
bezerros pelo valor unitário, e assim por diante.

Para animais de elite ou de raça a avaliação também deve ser feita por
comparação, tomando-se os cuidados necessários se forem utilizados dados de
leilões (forma de pagamento, genealogia etc.).

AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS

A aplicação das recomendações a seguir deve ser utilizada apenas quando o

valor das matas naturais já não tiver sido incluído no valor da terra nua.
 - 82 -

A avaliação de matas naturais ou nativas deve, em primeiro lugar, atender ao

pré-requisito de ser passível de exploração através de autorização do órgão
fiscalizador, com a apresentação do alvará.

Uma vez atendido este, a avaliação é feita através de inventário florestal da

área para determinação do volume e tipo de madeira existente, conforme
recomendação da NBR 8799/85:
9.2.2.7. Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais e de essências florestais, pode ser, também,
empregado o método residual, quando possível obter, na mesma região, dados de mercado
comparáveis e confiáveis.

O método residual aqui indicado consistiria em, determinado o volume de

madeira explorável, quantificar o tempo e o custo necessário para a retirada desta,
através de um único corte. Lembramos que o custo relativo sempre ao mercado
consumidor e especial atenção ao tempo, uma vez que o próprio mercado
consumidor tem uma capacidade de absorção da matéria prima através da lei de
oferta e procura.

A determinação do volume de madeira existente pode ser feito através da

seguinte fórmula:

π
V= x DAP² x H x FF x FE =
4

onde:

V = Volume de madeira em st/árvore.

DAP = Diâmetro à altura do peito médio.

H = A altura comercial média do povoamento.

FF = O fator de forma do tronco, devido ao espaçamento e espécie

empregada.

FE = O fator de empilhamento para o povoamento em estudo.

Desta forma, utilizando da fórmula do valor econômico, teríamos:

VE = RL x A x r

sendo:

VE = valor econômico do povoamento

RL = renda líquida, obtida pela venda da madeira deduzidos os custos de

exploração e transporte..

A = fator de valor presente (a mesma fórmula utilizada no cálculo de

reflorestamentos artificiais) determinado em função do tempo necessário para a
retirada de toda a madeira da área em função da capacidade de absorção do
mercado e outros fatores que afetam a atividade de exploração da mata.
 - 83 -

R = fator de risco.

No caso de não existir alvará de exploração da madeira, a mesma deixa, é

lógico, de ter valor comercial em uma transação de compra e venda de propriedades
rurais, como volume de madeira.

Nestes casos, a análise deve envolver diversas variáveis, como:

valorização real que a mata exerce no entorno devido à preservação de

nascentes e diminuição dos riscos de depauperação do solo entre outros;

se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal n.º 4771 de

15/09/1965 com a nova redação dada pela Lei Federal n.º 7803 de 18/07/1989 que
impõe a Reserva Florestal Legal (RFL), caso contrário, se está atendendo à Lei
Federal n.º 8171 de 17/01/1991, art. 99, que obriga ao proprietário rural, quando for
o caso, a recompor, mediante o plantio, em cada ano, de pelo menos um trinta avos
da área total para complementar a referida RFL;

gastos para manutenção da área ocupada pela mata natural;

sequestro de carbono etc.

Lembramos que as recomendações acima não esgotam o assunto,

extremamente complexo, e que merece uma, voltamos a repetir, análise individual e
criteriosa de especialista no assunto.

apresentação de laudos e níveis de precisão DAS AVALIAÇÕES

De acordo com a NBR 8799/85, na apresentação dos laudos de avaliação

devem constar obrigatoriamente o seguinte:

Apresentação dos laudos de avaliação

interessado, pessoa física ou jurídica que encomendou o trabalho;

proprietário, quando possível;

objetivo do trabalho, segundo informação de quem o solicitou;

nível de precisão da avaliação, com indicação da categoria em que se

enquadra, segundo a Classificação do capítulo 7 das normas;

pressupostos, que compreendem a caracterização, individualização e estado

do imóvel;

vistoria, completa do imóvel, com o máximo de detalhes possíveis;

pesquisa de valores, com a indicação da fonte e dos elementos necessários

para sua comprovação;
 - 84 -

métodos e critérios utilizados, com a justificativa da escolha;

homogeneização dos elementos pesquisados, com o atendimento às

prescrições referentes ao nível de precisão da avaliação;

determinação do valor final, com a indicação da data de referência;

conclusões, com os fundamentos resultantes da análise final;

data, da vistoria e do laudo, nome, assinatura, número de registro no CREA e

credenciais do avaliador; e

anexos, com plantas, documentação fotográfica, pesquisa de valores e outros.

Os níveis de precisão da avaliação estão condicionados a confiabilidade e ao

tratamento dos elementos pesquisados, sendo as avaliações classificadas em três
níveis:

AvaliaçÃo de precisÃo rigorosa

neste nível de avaliação estão expressamente caracterizados cada um dos

elementos que contribuem para formar a convicção do valor, impondo-se ainda que:

a confiabilidade de cada um dos elementos utilizados seja assegurada quanto,

à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação; à sua atualidade;
ao detalhamento da descrição das suas caraterísticas; à sua semelhança com o
imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à situação, à destinação, à forma, ao
grau de aproveitamento, às características físicas e à adequação ao meio,
devidamente verificados.

a confiabilidade do conjunto de elementos que atendem aos requisitos da

alínea A seja assegurada por, uniformidade dos elementos entre si; número da
dados de mesma natureza, efetivamente utilizados, maior ou igual a cinco.

o tratamento dispensado aos elementos, para torna-los homogêneos,

possibilite conferir aos mesmos, equivalência financeira, nos casos de valor a prazo,
mediante a transformação em valor à vista, pelo desconto composto dos juros
usuais, acrescidos da previsão de inflação, inferida com base nos doze meses
anteriores; equivalência no tempo, mediante a transposição dos valores dos
elementos, considerando-se a desvalorização monetária e a valorização efetiva dos
imóveis, inferida e justificada esta última por equação de regressão; equivalência de
situação, pela transposição dos elementos, obedecendo a critérios tecnicamente
consagrados e que se comprovam por instrumental matemático; equivalência da
características, usando-se critérios técnicos comprovados, coeficientes, índices,
fatores, gráficos ou tabelas, sempre com a citação da fonte e dos pressupostos
teóricos de sua elaboração, que devem ser específicos ao tipo do imóvel objeto da
avaliação.

as taxas de capitalização, quando empregados métodos indiretos, sejam

justificadas e comprovadas estatisticamente.
 - 85 -

em casos de insuficiência de eventos de mercado de imóveis assemelhados

contemporâneos, sejam utilizados dados pretéritos, corrigidos monetariamente e
considerada a sua valorização real, mediante tratamento estatístico-econômico e
abordagem dedutiva fundamentada teoricamente, por modelo matemático, nestes
casos cotejando-se com elementos contemporâneos colhidos em mercados
equivalentes.

o valor arbitrado pelo avaliador esteja compreendido por um intervalo de

confiança máximo de 80 %, em torno do valor mais provável calculado através de
método estatístico e, nos casos de regressão, testada a hipótese da sua existência
pela análise da variância ao nível de confiança mínima de 90%.

o valor final seja o resultado do uso de mais de um método, sempre que

possível e/ou necessário, com atendimento dos requisitos de precisão exigidos nos
itens anteriores. Na impossibilidade do uso de mais de um método ou no caso da
adoção do resultado obtido em apenas um deles, é obrigatória a justificação
fundamentada.

avaliaçÃo de precisÃo normal

neste nível de avaliação os elementos que contribuem para formar a

convicção de valor, estão indicados de forma resumida ou que, respeitados os
demais, atendem apenas parcialmente aos seguintes requisitos das avaliações de
precisão rigorosa:

quanto à atualidade dos elementos;

quanto à semelhança dos elementos com o imóvel objeto da avaliação, no

que diz respeito à situação, destinação, forma, grau de aproveitamento,
características físicas e ambiência, devidamente verificados;

quanto à confiabilidade do conjunto de elementos, assegurada por,

homogeneidade dos elementos entre si; contemporaneidade; número de dados de
mesma natureza, efetivamente utilizados, maior ou igual a cinco;

quando do emprego de mais de um método, o valor final deverá estar contido

entre os valores extremos encontrados.

avaliaçÃo expedita

estas avaliações se louvam em informações e na escolha arbitrária do

avaliador, sem se pautar por metodologia definida nesta Norma e sem comprovação
expressa dos elementos e métodos que levarem à convicção do valor.

BIBLIOGRAFIA

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Brasileira de Normas Técnicas, 1985.
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Magossi, A. J., Avaliações para Garantias (Avaliação de Imóveis Rurais), São Paulo, Instituto Brasileiro
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Magossi, A. J., Método para Avaliação de Florestas Artificiais, Caderno Brasileiro de Avaliações e
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Martins, F. G. e Martins, F. G. N., Avaliação de Propriedades Rurais, Instituto Brasileiro de Avaliações
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Medeiros Júnior, J. da R. e Fiker, J., A Perícia Judicial: Como Redigir Laudos e Argumentar
Dialeticamente, São Paulo, ed. PINI, 1996.
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Neves, L. C. das e Demétrio, V. A., Engenharia de Avaliações e Matemática Financeira, São Paulo,
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Pelegrino, J. C., Avaliações para Garantias (Avaliação de Propriedades Rurais), São Paulo, Instituto
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págs. Tese (Doutorado). Escola Politécnica. Universidade de São Paulo.
Savietto, C., Caderno de Preços para Avaliação de Culturas Perenes, CESP/SP, 1997.
Triola, M. F., Introdução à Estatítica, 7ª edição, Rio de Janeiro, LTC - Livros Técnicos e Científicos
Editora S.A., 1999.
Vegni-Neri, G. B. dei, Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais, 4ª edição, São Paulo, Ed. Nacional,
1979.
 - 88 -

ANEXO I DA APOSTILA

exemplo DE LAUDO DE AVALIAÇÃO

observação: NÃO É UM MODELO.

CADA PROFISSIONAL DEVE TER O SEU PRÓPRIO
MODELO E ESTILO.

Todos os elementos e dados são fictícios

 - 89 -

À EMPRESA

A/C: Dr.

AVALIAÇÃO MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA,

DATA engenheiro agrônomo, Membro Titular do
RR$ 0.000.000,00
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia de São Paulo e da American Society
os Farm Managers and Rural Appraisers, em
atenção a expressa solicitação de Vossa
Senhoria, para a DETERMINAÇÃO DO VALOR
DE VENDA DE IMÓVEL, a seguir descrito, após
realizar os necessários estudos, levantamentos,
vistorias e pesquisas, vem, mui atenciosamente,
apresentar o resultado de seu Trabalho,
consubstanciado no seguinte

LAUDO DE
AVALIAÇÃO
 - 90 -

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 12ª (DÉCIMA SEGUNDA) VARA DE SÃO
PAULO

PROCESSO N.º MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA,

INDENIZAÇÃO infra assinado, engenheiro agrônomo, CREA
n.º 060.165.612.6, ASSISTENTE TÉCNICO
DA AUTORA nos autos da Ação de
DESAPROPRIAÇÃO promovida por
XXXXX XXXXX XXXXXX contra YYYYYY
YYYYY YYYYYY, discordando das
conclusões do nobre perito judicial Eng. ,
vem, mui respeitosamente, apresentar a
Vossa Excelência o seguinte

LAUDO DIVERGENTE
 - 91 -

I - CONSIDERAÇŐES PRELIMINARES

Versa o presente trabalho sobre a determinação do valor de venda do seguinte bem

imóvel:

⇒ Imóvel de uso rural, Fazenda , situada no Município de , Estado de .

Entende-se por valor de mercado de um bem, a sua expressão monetária teórica e

mais provável, à uma data de referência, numa situação em que as partes,
conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua
transação, não estejam compelidas à negociação, no mercado vigente naquela data.
Esta expressão monetária corresponderá teoricamente, em condições rotineiras e
normais de mercado, ao preço médio que seria obtido em negociações que
atendessem à lei da oferta e da procura por elementos amostrais semelhantes.

QUADRO RESUMO
VALOR TOTAL RR$ 1.721.000,00
Data de referência (mês/ano)

ii. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS AVALIATÓRIOS

a. Terra nua

Para uma melhor compreensão da sistemática a ser adotada na avaliação da terra,

apresentaremos um suscitado resumo sobre quais são as normas que regem as
avaliações.
A norma oficial de avaliação de imóveis rurais para o Brasil é a NBR 8799/85, de
autoria da Associação Brasileira de Normas Técnicas, (ABNT).
Esta NBR 8799/85 é valida para todo o território nacional, por isso mesmo seu
caráter e geral é abrangente, assim, para cada região, como a própria NBR
recomenda, deverão ser levadas em consideração particularidades dessa região. Esta
Norma substituiu a antiga NB 613/81, também da ABNT.
Como a própria Norma recomenda, para a sua aplicação é necessário consultar
também a Lei Federal n.º 4.504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o Manual
Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA/MA): Decretos
legislativos n.º 20 de 08/05/56 e n.º 67 de 30/11/60.
Exatamente por seu caráter de unanimidade e de oficialização pelos Tribunais, essa
Norma tem sido usada sem restrições em todo o Estado.
Além desta, também existe a Norma Básica para Perícias de Engenharia do
IBAPE/SP, aprovada em Agosto de 1994, a qual fixa procedimentos para elaboração
de laudos. Neste caso, o capítulo que nos interessa corresponde ao item 6.4.6.
Requisitos Complementares Envolvendo Imóveis Rurais.
Adotaremos portanto na presente avaliação basicamente as recomendações contidas
na NBR 8799/85 e nas Normas do IBAPE/SP. Uma cópia das citadas NORMAS
acompanham este trabalho como ANEXO.
 - 92 -

b. BENFEITORIAS

A avaliação das benfeitorias, será feita basicamente a partir de três pontos:

1º Da atualização do trabalho "avaliação de Benfeitorias não Reprodutivas" de autoria do Eng.
Mitsuo Ohno, publicado pela CESP, Centrais Elétricas de São Paulo S/A, através dos Orçamentos
para cada tipo de Construção;
2º Quando tratarem-se de Construções não padronizadas ou não previstas no trabalhos citados
acima, será feita a avaliação através do método do custo, onde é determinado o custo de
reposição da benfeitoria por determinação do Custo Unitário Básico de construção junto a
escritórios de engenharia, Casas da agricultura, Cooperativas e outros, baseando-se nas Tabelas
de Composições de Preços para Orçamentos sugeridas pelo trabalho do Eng. Ohno.
Para culturas, lavouras, pastagens e outras, será utilizado o método do valor
econômico, conforme recomendação da NBR 8799/85 da ABNT, a qual prescreve:
1º Na avaliação das culturas perenes domésticas, deve ser empregado o método de custo de
reposição (de formação), computando-se o custo da muda e as despesas relativas ao plantio e à
manutenção, até a época que se deveria iniciar a produção, acrescido do valor líquido das safras
perdidas neste período, sempre que houver valor econômico significativo na região.
2º Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais, em produção, deve ser empregado o
método de custo de reposição acrescido do valor econômico da plantação. Este deverá ser
equiparado ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de
anos menos um, necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie,
multiplicado por um coeficiente de risco, adicionando-se, quando for o caso, o rendimento líquido
da safra pendente de fato, na ocasião da avaliação, deduzidos os custos vincendos da mesma.
3º Na avaliação de essências florestais homogêneas será considerado o valor econômico da
plantação, que, no caso, pode ser equiparado ao valor presente do rendimento líquido dos
desbastes periódicos vincendos e do corte final.
4º Os casos indicados nos itens 2 e 3, poderão receber idêntico tratamento metodológico desde que
sejam conhecidos os ciclos e a vida de cada espécie de cultura.
5º Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais e de essências florestais, pode ser,
também, empregado o método residual, quando possível obter, na mesma região, dados de
mercado comparáveis e confiáveis.
6º A avaliação de culturas anuais comerciais deve ser feita mediante a apuração do custo de
reposição, acrescido do valor econômico da plantação. Este valor é equiparado ao valor presente
de rendimentos líquidos da safra pendente, no momento da avaliação, deduzidos os custos
vincendos da mesma e multiplicados por um coeficiente de risco.

iii. VISTORIA

LOCALIZAÇÃO

O imóvel vistoriado, Fazenda , esta situado no Município de e Comarca de , estado

de , e contem benfeitorias.
O acesso ao imóvel é feito pela estrada vicinal, de terra, que liga o município de ao
de .
Dista cerca de 3,0 Km do centro da cidade de e faz parte de zona rural, com
ocupação predominante de grandes propriedades.
A exploração agrícola principal da região é a cana de açúcar, encontrando-se
também, em menor escala, a exploração de laranja e de gado de corte/leite.
A estrada que faz o acesso ao imóvel, a partir da rodovia vicinal, é de terra batida e
permite o trânsito local durante todo o ano, inclusive de caminhões canavieiros,
 - 93 -

classificando o imóvel como de SITUAÇÃO MUITO BOA, com importância relativa

das distâncias.
A propriedade possui relevo suave ondulado, a erosão é moderada e está
parcialmente controlada com obras de contenção (terraceamento e curvas de nível).
Os recursos hidrográficos são abundantes no imóvel, possuindo diversas nascentes e
cursos de água.

A infra-estrutura pública disponível no local compõe-se de redes de energia

elétrica, telefônica e escola de 1º grau. Possui ainda serviços de conservação e
limpeza das estradas, sendo servido por companhias de transporte coletivo municipal
e intermunicipal.

SOLOS

A área total da propriedade é de 222,00 ha (duzentos e vinte e dois hectares) e seus

principais solos estão divididos como segue:
100,00 ha: Classe de capacidade de uso IIe,s, com erosão em sulcos ocasionais, declividade
aproximada de 10%, drenagem moderada, fertilidade média baixa, risco de inundação
ausente, pedregosidade ausente, profundidade de 50 a 100 cm. Possui cercas de
divisão internas.

75,00 ha Classe de capacidade de uso IIIe,s, com erosão laminar moderada, declividade
aproximada de 10%, drenagem moderada a pobre, fertilidade baixa, risco de inundação
ausente, pedregosidade ausente, profundidade em torno de 50. Possui cercas de
divisão internas.

35,00 ha Classe de capacidade de uso Vw, com erosão suave não influenciando, declividade
aproximada de 3%, drenagem interna muito rápida, com baixa capacidade de
armazenamento de água, fertilidade média baixa, pedregosidade presente,
profundidade efetiva pequena.

12,00 ha Classe de capacidade de uso VIIe,s, com erosão severa em sulcos profundos,
declividade aproximada de 40%, fertilidade média baixa, com baixa capacidade de
retenção de água, pedregosidade em torno de 60%, profundidade em torno de 30 cm.
Possui cercas de divisão internas.
As suas ocupações principais são distribuídas da seguinte forma, segundo
levantamento em anexo:

CULTURAS

100,00 ha de CANA DE AÇÚCAR, com aspecto produtivo razoável e estado

nutricional bom. Estágio atual de pré colheita, com produções estimadas de 108 t/ha
para cana de 1º ano, 90 t/ha para cana de 2º ano, 80 t/ha para cana de 3º ano, 67
t/ha para cana de 4º ano e 57 t/ha para o 5º ano, ocupando uma área distribuída
em: 35,00 ha com cana no 1º corte; 25,00 ha no 2º corte; 15,00 ha no 3º corte;
15,00 ha no 4º corte; 10,00 ha no 5º corte.

60,00 ha com pomar de LARANJA, com aspecto produtivo e nutricional bom,

com produção esperada de 636 cx./ha no 4º e no 5º ano; 742 cx./ha a partir do 6º
ano. Estágio atual de pós colheita, ocupando uma área distribuída em: 35,00 ha no
6º ano e 25,00 ha no 5º ano.
 - 94 -

50,00 ha de PASTAGEM de Brachiaria decumbens, implantada sem desbravamento

necessário, com boa formação e boa manutenção, com taxa de lotação de 1
cabeça/ha, considerada adequada para a região;
4,00 ha ocupados pelas benfeitorias e;
8,00 ha ocupados por mata natural (área de preservação permanente).

REBANHOS

A propriedade possui ainda um rebanho de gado de corte, raça Nelore, composto de:
300 cabeças de boi em regime de engorda, peso médio de 17 arrobas; 100 cabeças
de garrotes; 50 cabeças de bezerros; 150 cabeças de vaca gorda, peso médio de 16
arrobas.

CONSTRUÇÕES

SEDE: Trata-se de uma residência construída em alvenaria, com revestimentos nas paredes e pisos,
com pintura à látex, com forro de madeira (tipo macho e fêmea), com cobertura de telhas de barro,
com instalações elétricas e hidráulicas completas. Enquadra-se como tipo construtivo médio superior,
em bom estado de conservação. É composta de sala de estar, sala de jantar, sala de jogos, escritório,
3 dormitórios, 3 suítes, 2 banheiros, cozinha e despensa. ÁREA CONSTRUÍDA: 445,00 m²
CASAS DOS FUNCIONÁRIOS: Tratam-se de residências construídas em alvenaria, com
revestimentos nas paredes e pisos cimentados lisos, com pintura à látex, sem forro, com cobertura de
telhas de barro, com instalações elétricas e hidráulicas simples. Enquadra-se como tipo construtivo
proletário, em estado de conservação regular. são compostas de sala, 2 dormitórios, banheiro,
cozinha e despensa. ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL: 320,00 m²
CURRAL: Construído com cerca de madeira de lei, com 5 tábuas e mourões a cada 4 metros. Está
em estado de conservação regular. 80,00 metros lineares.
PAIOL (TULHA): Fechamento lateral de madeiramento serrado, cobertura de telhas de barro, piso
cimentado liso, sem forro. Em estado de conservação precário. ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL: 120,00
m²
CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com mourões de madeira espaçados de 2,5 m cada, com 4 fios
de arame farpado, estado de conservação e manutenção bons. 10.000 metros lineares.

IV. AVALIAÇÃO

IV.1. TERRA NUA

Para a avaliação do terreno recomendam as Normas o método comparativo direto e

o critério do valor médio do hectare.
IV.1.A. DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DA TERRA NUA

IV.1.A.1. SELECIONAMENTO DE DADOS

Foram escolhidos dados preenchendo as seguintes condições:

1. Exclusivamente de locais pertencentes à mesma região do imóvel avaliando, dando preferência à

elementos com os mesmos tipos de solos.

Neste caso, os solos da propriedade avalianda na área exproprianda, enquadram-se na Classe de

Capacidade de Uso das Terras, correspondente ao ..., com relevo ondulado, identificado como ...,
situação ....
 - 95 -

IV.1.A.2. TRATAMENTO DE DADOS

Para a presente pesquisa foram seguidos os ditames recomendados pela NORMA NBR 8799 - NORMA
PARA AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, ABNT,
utilizando-se o Método Comparativo Direto e o Nível de precisão foi para avaliação de precisão ... . Os
elementos coletados foram identificados e plotados em planta parcial rodoviária do Município de , na
escala 1:75.000 (ANEXO).

A HOMOGENEIZAÇÃO UTILIZOU COMO ELEMENTO PARADIGMA: ÁREAS RURAIS, SEM

BENFEITORIAS, COM APROVEITAMENTO AGROPECUÁRIO, ENQUADRADAS NA CLASSE I
DE CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS, SITUAÇÃO ÓTIMA.

1. FATOR DE FONTE (OFERTA): obtido através de um desconto de 10% para compensar a

elasticidade natural das ofertas.

2. PREÇO PADRÃO (q): obtido obedecendo aos critérios das Normas para Avaliações, fazendo-se a
correção da(s):

• SITUAÇÃO: em função da tabela criada pelo engenheiro Hélio de Caires a partir da proposição do
engenheiro Otávio Teixeira Mendes Sobrinho;

• CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: a partir da escala de valores da

curva de preços proposta pelo engenheiro Geraldo V. França, considerando as subclasses de
capacidade de uso, por representar a região geo econômica do Município em estudo, a seguir
apresentada;
 - 96 -

Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas considerando a subclasse de

capacidade de uso e situação, segundo frança
CLASSES E SUBCLASSES
SITUAÇÃO I IIs IIe IIe,s IIIs IIIw IIIe IIIe,s IVs IVe IVe,s Vw VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII
100% 88% 80% 74% 68% 64% 60% 56% 50% 47% 44% 39% 32% 26% 23% 17% 13%

ótima 1,00 0,88 0,8 0,74 0,68 0,64 0,6 0,56 0,5 0,47 0,44 0,39 0,32 0,26 0,23 0,17 0,13
100%

Muito boa 0,95 0,836 0,76 0,703 0,646 0,608 0,57 0,532 0,475 0,447 0,418 0,37 0,304 0,247 0,219 0,162 0,123
95%

boa 0,90 0,792 0,72 0,666 0,612 0,576 0,54 0,504 0,45 0,423 0,396 0,351 0,288 0,234 0,207 0,153 0,117
90%

Desfavoráve 0,80 0,704 0,64 0,592 0,544 0,512 0,48 0,448 0,4 0,376 0,352 0,312 0,256 0,208 0,184 0,136 0,104
l 80%

Má 0,75 0,66 0,6 0,555 0,51 0,48 0,45 0,42 0,375 0,353 0,33 0,293 0,24 0,195 0,173 0,128 0,097
75%

Péssima 0,70 0,616 0,56 0,518 0,476 0,448 0,42 0,392 0,35 0,329 0,308 0,273 0,224 0,182 0,161 0,119 0,091
70%

• BENFEITORIAS: através dos valores unitários do trabalho elaborado pelo engenheiro Mitsuo Ohno
publicado pela CESP, atualizado para a data da avaliação pelos índices PINI deduzindo-se a
depreciação em função da idade aparente e estado de conservação;

• CULTURAS: através dos valores unitários oriundos do trabalho "Avaliações de propriedades rurais:
avaliação de Culturas - Desenvolvimento e Métodos" dos engenheiros Adilson Magossi e Miguel
Kozma;

• DATA: a atualização não foi efetuada pois todos os elementos foram cotados em dólar americano,
câmbio comercial;

• DIMENSÃO: no caso de verificada a existência de influência da área no valor unitário, será feita a
devida correção após a homogeneização dos itens acima, com a adoção de índices devidamente
demonstrados neste laudo.

IV.1.A.3. DADOS COLETADOS E CÁLCULOS

 - 97 -

01: MUNICÍPIO

ÁREA TOTAL: 150,00 hectares ou 61,98 alqueires

SOLOS: 50,00 ha

SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe

DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: FERTILIDADE: média; PROFUNDIDADE: de 1 a 0,5 m;

PERMEABILIDADE: moderada; DRENAGEM: boa; INUNDAÇÃO: inexistente; PEDREGOSIDADE: menos
de 1%; DECLIVIDADE: 2 a 5%; EROSÃO LAMINAR: restam 15 a 25 cm Hz A; EROSÃO EM SULCOS:
rasos ocasionais; RELEVO: suave; TEXTURA: média.

SOLOS: 100,00 ha

SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe

DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: FERTILIDADE: baixa; PROFUNDIDADE: de 1 a 0,5 m;

PERMEABILIDADE: lenta; DRENAGEM: fraca; INUNDAÇÃO: inexistente; PEDREGOSIDADE: menos de
1%; DECLIVIDADE: 5 a 10%; EROSÃO LAMINAR: restam 5 a 15 cm do Hz A; EROSÃO EM SULCOS:
médios ocasionais; RELEVO: ondulado; TEXTURA: média.

OFERTA: R$ 895.350,00 à vista

INFORMANTE: Sr. Otávio Manoel de Silveira - Imobiliária Sergipe, fone 00.0000.

LOCALIZAÇÃO: Partindo-se da igreja matriz, sentido bairro Jurumirim, seguindo a estrada da Represa,
passando a linha, à direita, encontra-se a propriedade.

BENFEITORIAS: O imóvel não possui benfeitorias com valor comercial, tendo em vista sua finalidade
de uso.

CÁLCULOS

SITUAÇÃO e CLASSE
Índice ponderado deste elemento [(0,57 x 100) + (0,76 x 50)] ÷ 150 ha = 0,633333
Fator de homogeneização 1,00 ÷ 0,633333 = 1,578947

Vv = R$ 895.350,00 x 0,90 = R$ 805.815,00

q = R$ 805.815,00÷150,00 x 1,578947(não obrigatório) =

q = R$ 8.482,26/ha
 - 98 -

02: MUNICÍPIO

ÁREA: 220 ha

OFERTA: R$ 1.050.000,00 à vista

INFORMANTE: Sra. Olga - Imobiliária Unimóveis, fone 00.0000.

LOCALIZAÇÃO: áreas rurais.

SOLOS: 220 ha

SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe

DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAÇÃO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSÃO LAMINAR: ; EROSÃO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:

BENFEITORIAS.

180 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa
manutenção.

V = R$ 140,78/ha x 180 ha = R$ 25.340,00

CÁLCULOS

NA = 0,57

R$1.050.000,00 – 25.340,00 / 220 ha = R$ 4.657,55/ha

 - 99 -

03: MUNICÍPIO

ÁREA: 180 ha

OFERTA: R$ 774.400,00 à vista

INFORMANTE: Sr. Paulo Antônio Davi, Imobiliária Central, fone 00.0000.

LOCALIZAÇÃO: Partindo-se do ginásio de esportes, sentido bairro Itapema, percorre-se 5 Km, a

direita encontra-se a propriedade.
SOLOS: 70 ha
SITUAÇÃO: boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe
DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;
DRENAGEM: ; INUNDAÇÃO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSÃO LAMINAR: ; EROSÃO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:
SOLOS: 110 ha
SITUAÇÃO: boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe
DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;
DRENAGEM: ; INUNDAÇÃO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSÃO LAMINAR: ; EROSÃO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:

BENFEITORIAS:
A) 1 casa tipo proletário, de tijolos, paredes de 1/2 tijolo, sem revestimento, sem pintura,
madeiramento serrado, cobertura de telhas de barro, piso de cimento, sem forro, sem instalação
hidráulica, sem instalação elétrica, em mau estado de conservação e com idade aparente de 25 anos.
Área construída de 40 m².
V = R$ 105,76/m² x 0,50 x 40,00 m² = R$ 2.115,20
Uso atual das terras com pastagens cultivadas.
B) 140 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa
manutenção.
V = R$ 140,78/ha x 140 ha = R$ 19.709,00

CÁLCULOS
 - 100 -

04: MUNICÍPIO

ÁREA: 200 ha

OFERTA: R$ 955.000,00 à vista

INFORMANTE: Sr. João - Imobiliária Cidade das Rosas, fone 00.0000.

LOCALIZAÇÃO: áreas rurais.

SOLOS: 200 ha

SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe

DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAÇÃO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSÃO LAMINAR: ; EROSÃO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:

BENFEITORIAS.

150 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa
manutenção.

V = R$ 140,78/ha x 150 ha = R$ 21.117,00

CÁLCULOS
 - 101 -

05: MUNICÍPIO

ÁREA: 250 ha

OFERTA: R$ 1.397.200,00 à vista

INFORMANTE: Sr. Paulo Antônio Davi, Imobiliária Central, fone 00.0000.

LOCALIZAÇÃO: Partindo-se do centro da cidade percorre-se a estrada do motel, após 2 Km encontra-

se a propriedade do lado do mesmo.
SOLOS: 150 ha
SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe
DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;
DRENAGEM: ; INUNDAÇÃO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSÃO LAMINAR: ; EROSÃO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:
SOLOS: 100 ha
SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe
DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;
DRENAGEM: ; INUNDAÇÃO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSÃO LAMINAR: ; EROSÃO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:

BENFEITORIAS.

200 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa
manutenção.

V = R$ 140,78/ha x 200 ha = R$ 28.156,00

CÁLCULOS
 - 102 -

06: MUNICÍPIO

ÁREA: 400 ha

OFERTA: R$ 2.070.000,00 à vista

INFORMANTE: Sr. Durval Xavier - corretor, fone 00.0000.

LOCALIZAÇÃO: áreas rurais.

SOLOS: 400 ha

SITUAÇÃO: má CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIs

DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAÇÃO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSÃO LAMINAR: ; EROSÃO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:

BENFEITORIAS.

300 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa
manutenção.

V = R$ 140,78/ha x 300 ha = R$ 42.234,00

CÁLCULOS
 - 103 -

07: MUNICÍPIO

ÁREA: 150 ha

OFERTA: R$ 734.600,00 à vista

INFORMANTE: Sr. Otávio Manoel de Silveira - Imobiliária Sergipe, fone 00.0000.

LOCALIZAÇÃO: Partindo-se do centro da cidade, sentido bairro Galo, ± 2 Km do centro, à esquerda

encontra-se a propriedade.
SOLOS: 50 ha
SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IVe
DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;
DRENAGEM: ; INUNDAÇÃO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSÃO LAMINAR: ; EROSÃO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:
SOLOS: 100 ha
SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe
DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;
DRENAGEM: ; INUNDAÇÃO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSÃO LAMINAR: ; EROSÃO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:

BENFEITORIAS.

100 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa
manutenção.

V = R$ 140,78/ha x 100 ha = R$ 14.078,00

CÁLCULOS
 - 104 -

08: MUNICÍPIO

ÁREA: 350 ha

OFERTA: R$ 1.811.000,00 à vista

INFORMANTE: Sr. Geraldo - Prefeitura - Setor de Cadastro, fone 00.0000.

LOCALIZAÇÃO: áreas rurais.

SOLOS: 350 ha

SITUAÇÃO: boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe,s

DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAÇÃO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSÃO LAMINAR: ; EROSÃO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:

BENFEITORIAS.

300 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa
manutenção.

V = R$ 140,78/ha x 300 ha = R$ 42.234,00

CÁLCULOS
 - 105 -

09: MUNICÍPIO

ÁREA: 230 ha

OFERTA: R$ 1.372.800,00 à vista

INFORMANTE: Sr. Paulo Antônio Davi, Imobiliária Central, fone 00.0000.

LOCALIZAÇÃO: áreas rurais.

SOLOS: 230 ha

SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: Va

DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAÇÃO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSÃO LAMINAR: ; EROSÃO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:

BENFEITORIAS.

180 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa
manutenção.

V = R$ 140,78/ha x 180 ha = R$ 25.340,00

CÁLCULOS
 - 106 -

10: MUNICÍPIO

ÁREA: 245 ha

OFERTA: R$ 1.365.000,00 à vista

INFORMANTE: Sr. Ambrósio Marques Fregolente - A.F.M. imóveis, fone 00.0000.

LOCALIZAÇÃO: áreas rurais.

SOLOS: 245 ha

SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe

DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAÇÃO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSÃO LAMINAR: ; EROSÃO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:

BENFEITORIAS.

210 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa
manutenção.

V = R$ 140,78/ha x 210 ha = R$ 29.563,00

CÁLCULOS
 - 107 -

11: MUNICÍPIO

ÁREA: 290 ha

NEGÓCIO REALIZADO: R$ 1.730.000,00 à vista

INFORMANTE: Sr. Otávio Manoel de Silveira - Imobiliária Sergipe, fone 00.0000.

LOCALIZAÇÃO: áreas rurais.

SOLOS: 290 ha

SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe

DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ;

DRENAGEM: ; INUNDAÇÃO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSÃO LAMINAR: ; EROSÃO EM
SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:

BENFEITORIAS.

240 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa
manutenção.

V = R$ 140,78/ha x 240 ha = R$ 33.787,00

CÁLCULOS

NA = 0,76

R$ 1.730.000,00 – R$ 33.787,00 = R$ 1.696.213,00 / 290 = R$ 5.849,01/ha

0,76 -> R$ 5.849,01

0,63 -> x = R$ 4.332,88/ha

Classe 1 – ótima – R$ 7.696,06/ha

 - 108 -

HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS

QUADRO RESUMO

ELEMENTO R$/ha (q)ClasseI R$/ha(0,563) Área (ha)

1 R$ 8.482,26 4.778,03 150,00
2 R$ 7.333,81 4.128,94 220,00
3 R$ 6.148,78 3.461,76 180,00
4 R$ 5.515,68 3.105,33 200,00
5 R$ 7.189,03 4.047,42 250,00
6 R$ 8.925,32 5.024,96 400,00
7 R$ 8.154,53 4.591,00 150,00
8 R$ 6.811,10 3.834,64 350,00
9 R$ 14.220,68 8.006,24 230,00
10 R$ 6.438,97 3.625,14 245,00
11 R$ 7.696,06 4.332,88 290,00

A média entre os valores acima é igual à R$ 7.901,47. Eliminando-se os

elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em torno desta média,

LIMITE INFERIOR: R$ 7.901,47 x 0,70 = R$ 5.531,03

LIMITE SUPERIOR: R$ 7.901,47 x 1,30 = R$ 10.271,91

ou seja, os elementos de n.º 4 e 9, obteremos um novo conjunto,

homogêneo, cuja média, dita saneada, é igual a R$ 7.460,00. Este é o valor
unitário básico para a terra Classe I, Situação Ótima, em apreço.

Aplicando-se a esse resultado o intervalo de confiança de 80% (segundo as

Normas Brasileiras, NBR 8799/85) sobre a média simples já determinada neste
laudo, pode-se enquadrar o laudo no nível de precisão rigorosa.

Assim:

s
e = [tn-1, X÷2] x =
n

onde:

n = n.º de elementos da pesquisa saneada = 9

tn-1, X÷2 = 20% (incerteza) retirado da TABELA 1 = 1,40

s = desvio padrão sobre o conjunto saneado = {[Σ (Xi - X)²] ÷ (n - 1)}0,50 =

$ 935,57 (coeficiente de variação de = $ 935,57 ÷ $ 7.460,00 = 0,1254 ou 12,54%)
 - 109 -

TABELA 1: Valores Percentis (tp) para distribuição de Student, com v graus de

liberdade
(v = N - 1). Tabela retirada do livro Princípios de Engenharia de Avaliações, de
autoria do Eng. Alberto Lélio Moreira, ed. EN-HAP/PINI, 1984.
Níveis de 99% 98% 95% 90% 80%
Confiança
Percentis t0,995 t0,99 t0,975 t0,95 t0,90
v
1 63,66 31,82 12,71 6,31 3,08
2 9,92 6,96 4,30 2,92 1,89
3 5,84 4,54 3,18 2,35 1,64
4 4,60 3,75 2,78 2,13 1,53
5 4,03 3,36 2,57 2,02 1,48
6 3,71 3,14 2,45 1,94 1,44
7 3,50 3,00 2,36 1,90 1,42
8 3,36 2,90 2,31 1,86 1,40
9 3,25 2,82 2,26 1,83 1,38
10 3,17 2,76 2,23 1,81 1,37
11 3,11 2,72 2,20 1,80 1,36
12 3,06 2,68 2,18 1,78 1,36
13 3,01 2,65 2,16 1,77 1,35
14 2,98 2,62 2,14 1,76 1,34
15 2,95 2,60 2,13 1,75 1,34
16 2,92 2,58 2,12 1,75 1,34
17 2,90 2,57 2,11 1,74 1,333
18 2,88 2,55 2,10 1,73 1,330
19 2,86 2,54 2,09 1,729 1,328
20 2,84 2,53 2,086 1,725 1,325
∞ 2,576 2,326 1,960 1,645 1,282

Do que resulta:

935,57
e = 1,40 x =
9

e = 1,40 x 311,86 = $ 436,60

e, o intervalo de confiança será de:

Limite Inferior do Intervalo de Confiança = $ 7.460,00 - $ 436,60 = $

7.023,40

Limite Superior do Intervalo de Confiança = $ 7.460,00 + $ 436,60 = $

7.896,60

o que define sobre a média encontrada de $ 7.460,00, a um nível de

confiança de 80%, o campo de arbítrio variando de $ 7.023,40 a $ 7.896,60 (5,85%
sobre a média), e permite enquadrar o laudo no nível de precisão rigoroso segundo
a NBR 8799/85 da ABNT.
 - 110 -

TABELA PARCIAL DE PREÇOS DE TERRAS - $/ha - MUNICÍPIO DE - OUT./19..

CLASSES
SITUAÇÃO I IIe,s IIIe,s IV Vw VI VIIe,s VIII
1,00 0,74 0,56 0,47 0,39 0,29 0,17 0,13
ÓTIMA
1,00 7.460,00
MUITO
BOA 0,95 7.087,00 5.244,38 3.968,72 2.763,93 1.204,79

A expressão do valor da terra nua será:

VT = (S1 x q1) + (S2 x q2) + (S3 x q3) + (S4 x q4) =

A expressão do valor da terra nua será:

VT = (S1 x q1) + (S2 x q2) + (S3 x q3) + (S4 x q4) =

onde:
S1 = área de classe IIe,s, situação muito boa = 100,00 ha
q1 = unitário básico de pesquisa = $ 5.244,38
S2 = área de classe IIIe,s, situação muito boa = 75,00 ha
q2 = unitário básico de pesquisa = $ 3.968,72
S3 = área de classe Vw, situação muito boa = 35,00 ha
q3 = unitário básico de pesquisa = $ 2.763,93
S4 = área de classe VIIe,s, situação muito boa = 12,00 ha
q4 = unitário básico de pesquisa = $ 1.204,79
do que resulta:
VALOR TOTAL DA TERRA NUA
$ 933.287,03

IV.2. BENFEITORIAS não reprodutivas - construções

Segundo o trabalho de engenheiro Mitsuo Ohno e pesquisa realizada junto à

Associação dos Engenheiros do Município, os valores unitários para as edificações
encontradas são iguais a:
sede R$ 386,00/m²
casa dos funcionários R$ 208,00/m²
curral R$ 75,00/ml
paiol R$ 185,00/m²
cercas R$ 1,76/ml

O valor das benfeitorias, considerando a área construída de cada unidade, a idade

aparente e o fator obsolescência que daí resulta, será de:
VALOR DAS CONSTRUÇÕES
R$ 199.472,00
 - 111 -

iv.3. benfeitorias reprodutivas - CULTURAS

Foi adotado o método do custo de reprodução para a cana de açúcar e para o pomar
de laranja, contabilizando-se o capital atual existente e as receitas líquidas futuras,
de acordo com o estágio em que se encontra a cultura e das expectativas de
produção futuras. Para a pastagem baseou-se na determinação das despesas
efetuadas para a reprodução da pastagem, depreciando-se este valor em função de
suas condições atuais. Os cálculos encontram-se no ANEXO deste laudo. Os valores
totais são iguais a:

V CANA DE AÇÚCAR
CUSTO DE PRODUÇÃO POR FASE (R$/ha)
ANO Produção GASTOS GASTOS GASTOS FINAIS CUSTOS
Ton./ha INICIAIS INTERMEDIÁRIOS (COLHEITA) TOTAIS
1º 108 869,77 30,61 366,04 1.266,42
2º 90 227,39 24,52 303,03 554,95
3º 80 227,39 24,52 270,48 522,40
4º 67 227,39 24,52 228,17 480,08
5º 57 227,39 24,52 195,62 447,53

PREÇO MÉDIO RECEBIDO PELO PRODUTOR R$

15,00/ton.
TAXA DE CAPITALIZAÇÃO AO ANO 12,00%
TAXA DE RISCO 5,00%

V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) + (RL5 x A5 x r)

A = 1÷(1+i)N

área no 1º corte, 35 ha x R$ 2.979,77/ha R$ 104.291,95

área no 2º corte, 25 ha x R$ 2.242,45/ha R$ 56.061,25

área no 3º corte, 15 ha x R$ 1.636,88/ha R$ 24.553,20

área no 4º corte, 15 ha x R$ 1.083,61/ha R$ 16.254,15

área no 5º corte, 10 ha x R$ 626,41/ha R$ 6.264,10

V CANA DE AÇÚCAR R$ 207.424,65

 - 112 -

V POMAR DE LARANJA

custo de formação do 1º ano R$ 676,75/ha

custo de manutenção do 2º ano R$ 378,37/ha
custo de manutenção do 3º ano R$ 558,42/ha
custo de manutenção do 4º ano R$ 731,83/ha
custo de formação do 1º ao 4º ano R$ 2.345,37/ha
custo de manutenção anual com o pomar em R$ 782,89/ha
produção
custos de colheita R$ 0,80/cx.
preço médio recebido pelo produtor R$ 2,30/cx.
taxa de capitalização ao ano 12,00%
taxa de risco 10,00%

V = CF + (RL x Fa x r)
Fa = [(1 + i)n - 1] ÷ [(1 + i)n x i] =

área no 6º ano, 35 ha, produção média de 742 cx./ha (R$ 3.058,95/ha) R$ 107.063,25

área no 5º ano, 25 ha, produção média de 636 cx./ha (R$ 2.715,25/ha) R$ 67.881,25

V POMAR DE LARANJA R$174.944,50

V PASTAGEM
PASTAGEM: 35,00 ha x R$ 140,78/ha = R$ 4.927,30

V CULTURAS = V CANA DE AÇÚCAR + V POMAR DE LARANJA + V PASTAGEM =

VALOR DAS CULTURAS

R$ 387.296,45

iv.4. semoventes - rebanho de gado de corte

Foi adotado o método comparativo direto, ou seja, pesquisa junto ao mercado de

frigoríficos e a publicação Preços Agrícolas, da FEALQ/CEPEA e USP/ESALQ/DESR dos
preços médios da arroba de boi e vaca.

Segundo pesquisa junto ao frigorífico X (fone n.º , Sr. ), frigorífico Y (fone n.º , Sr. )
e a publicação Preços Agrícolas (n.º , de ), para a região em estudo, temos os
seguintes valores médios:

Boi = R$ 24,30/@; Garrote = R$ 189,63/cab.; Bezerro = R$ 144,24/cab.; Vaca

Gorda = R$ 21,13/@, do que resulta, como valor das criações:

V CRIAÇÕES = (300 cab. x 17 @/cab. x R$ 24,30/@) + (100 cab. x R$ 189,63/cab.) + (50 cab. x R$
144,24/cab.) + (150 cab. x 16 @/cab. x R$ 21,13/@) = R$ 200.817,00

VALOR DAS CRIAÇÕES

R$ 200.817,00
 - 113 -

v. valor do IMÓVEL

O valor do imóvel será igual à soma dos valores:

DA TERRA NUA R$ 933.287,03

DAS CONSTRUÇÕES R$ 199.472,00
DAS CULTURAS R$ 387.296,45
E DAS CRIAÇÕES R$ 200.817,00
IMÓVEL R$1.720.872,48

VALOR DO IMÓVEL
DATA DA AVALIAÇÃO
NÍVEL DE PRECISÃO
R$ 1.721.000,00
(um milhão setecentos e vinte e um mil reais)

VI. análise do mercado IMOBILIÁRIO e do valor encontrado

O mercado da região possui um grande número de imóveis ofertados, sendo a

velocidade de venda dos mesmos considerada lenta, demorando na média de seis
meses a um ano entre a oferta e a efetiva venda.

O valor encontrado se analisado isoladamente pode parecer alto quando comparado

à pesquisa de valores, no entanto, o imóvel possui uma infra estrutura superior ao
padrão da região, com aplicação de tecnologia de ponta e produtividades
consideradas elevadas em função do tipo de exploração.

Conforme a Norma nos permite, o valor encontrado pode variar em até 6,20%
(campo de arbítrio, veja o item HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DOS DADOS
AMOSTRAIS neste laudo) sobre o valor encontrado, ou seja, de R$ 1.614.298,00 até
R$ 1.827.702,00.

VII. ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente laudo que consta de 18

(dezoito) folhas impressas eletronicamente de um só lado, numeradas, timbradas e
rubricadas, sendo esta última datada e assinada. Acompanham N anexos.
São Paulo, data.
 - 114 -

ANEXO II DA APOSTILA
LEGISLAÇÃO PROFISSIONAL

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VÁLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGÊNCIAS

LEGAIS

AUTOR: CREA-SP

TRANSCRIÇÃO DE ARTIGO PUBLICADO NO “JORNAL DO ADVOGADO”, N.º 194 -

ÓRGÃO OFICIAL DA ORDEM DOS ADVOGADOS DO BRASIL, SECÇÃO DE SÃO PAULO.

I. QUALIFICAÇÕES PROFISSIONAIS DO PERITO

A constituição Federal atual incluiu no inciso XIII do artigo 5º que: “É livre o

exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações
profissionais que a Lei estabelecer”, o que demonstra que o privilégio profissional
não é de todos, mas daqueles que vierem a ser qualificados com as vantagens
incomuns: é o privilégio de exclusividade.

A alteração introduzida no artigo 145 do Código de Processo Civil, pela Lei n.º 7.270,
de 10 de Dezembro de 1984, privilegia o trabalho dos peritos judiciais, quando
dispõe que serão “escolhidos entre os profissionais de nível universitário,
devidamente inscritos no órgão de classe competente”, que deverão comprovar
especialidade na matéria sobre a qual deverão opinar mediante certidão do
mencionado órgão profissional. Somente nas localidades onde não houver
profissionais qualificados, que preencham tais requisitos, aí então a indicação dos
peritos será de livre escolha do juiz. Esta excepcionalidade não ocorre no Estado de
São Paulo.

II. AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SÃO DE COMPETÊNCIA DE

PROFISSIONAL HABILITADO

A engenharia de avaliações e perícias é uma atividade profissional que vem

evoluindo muito nos últimos anos, destacando-se na área tecnológica através de seu
desenvolvimento, de forma transparente, no meio das entidades de classe,
despertando o interesse nesse crescente mercado de trabalho.

Os trabalhos de avaliações e perícias devem obedecer rigorosamente às normas

técnicas, principalmente com o advento da Lei 8.078, de 11 de Setembro de 1990,
que criou o Código de Proteção e Defesa do Consumidor.

A partir desta Lei, o não atendimento de normas técnicas é considerado “prática

abusiva”, prevista no art. 39 - inciso VIII da referida Lei: “Colocar no mercado de
consumo qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos
órgãos oficiais competentes ou, se normas especificas não existirem, pela Associação
Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional
de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial - CONMETRO”.
 - 115 -

Em consonância com este dispositivo legal, deve-se verificar que todas as normas
brasileiras relativas à avaliação dispõem que “a determinação desse valor é de
responsabilidade exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos CREAs -
Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia”.

A legislação especifica consagra tal privilégio, o que se acha disposto na Lei Federal
n.º 5.194, de 24 de Dezembro de 1966, nos seus artigos 3º, 6º, 7º, 13º e 15º dos
quais transcrevemos:

“Art. 7º - As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do

engenheiro agrônomo consistem em:

c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, pareceres e divulgação técnica”

“Art. 13º - Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de

engenharia, de arquitetura e de agronomia, quer público, quer particular, somente
poderão ser submetidos a julgamento das autoridades competentes e só terão valor
jurídico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta Lei”.

O Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CONFEA,

regulamentou o assunto na Resolução n.º 345/90, publicada no DOU de 02 de
Agosto de 1990 - Seção 1 - página 14737, na qual merecem especial destaque os
artigos 1º, 2º, 3º, 4º e 5º, dos quais transcrevemos:

“Art. 3º - Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais

procedimentos indicados no artigo 2º quando efetivados por pessoas físicas ou
jurídicas não registradas nos CREAs”.

“Art. 4º - Os trabalhos técnicos indicados no artigo anterior, para sua plena validade,
deverão ser objeto de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) exigida pela Lei
n.º 6496, de 07 de Dezembro de 1977”.

III. IMPUGNAÇÃO DE LAUDO

O Código de Processo Civil deixa taxativo que as perícias sejam elaboradas por
profissionais. Quando essas perícias dependerem de conhecimentos técnicos e
científicos inerentes a uma determinada profissão, somente poderão ser feitas por
profissional habilitado. Por isso o CREA-SP tem constantemente se manifestado
sobre o cumprimento dos imperativos legais, referentes ao exercício da profissão,
quando da nomeação de peritos ou admissão de assistentes, tendo em vista que é
seu dever fiscalizar a atividade de seus próprios registrados, em defesa da
sociedade, velando pela qualidade técnica do trabalho que realizam e pela fiel
observância de um comportamento ético compatível.

O CREA-SP entende que a elaboração de laudos de avaliações e perícias de

engenharia por pessoas não registradas neste órgão são “nulas de pleno direito”,
entendimento este que está em total consonância com decisões do Poder Judiciário,
através de farta jurisprudência que tomamos a liberdade de transcrever:
 - 116 -

Exercício indevido da função de perito - avaliador - multa.

Não é licito proceder as perícias em quaisquer avaliações sem o concurso de

profissionais habilitados, salvo em se tratando de local no interior, em que não
encontrem profissionais. (Tribunal Federal de Recursos. Agravante: CREA-SP, Agravo
de petição n.º 22.181, Relator: Ministro Henrique D’Ávila).

Desapropriação de área suburbana promovida pela COHAB/RS. Nomeação

de perito legalmente qualificado - laudo nulo.

Em principio, nas desapropriações de imóveis deve ser nomeado perito (e assistentes

técnicos) o profissional habilitado do artigo 7º, letra “c”, da Lei 5.194/66, que regula
o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo e
obedecidas as disposições da Resolução n.º 218, de 29/06/73, do CONFEA, que
disciplina o exercício das diferentes modalidades profissionais. (Tribunal de Justiça
do Rio Grande do Sul. Apelação Cível 33.448. relator: Des. Athos Gusmão Carneiro).

Nomeação de perito sem registro no CREA - inadmissibilidade - recurso

promovido.

A nomeação de perito judicial deve recair em profissional habilitado, a teor da Lei

que regulamenta o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro
agrônomo (Lei 5.194/66), para que os trabalhos realizados venham a ter validade
jurídica (art. 13). Exerce ilegalmente qualquer das profissões referidas quem não
possua registro no CREA. (Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Apelação Cível n.º
2.663. relator: Des. João Martins).

Perito - avaliações de imóveis - necessidade de nomeação de engenheiro

ou arquiteto - aplicação da Lei n.º 5.194/66.

Versando a perícia em avaliações de bens imóveis, o perito nomeado deve ser

engenheiro ou arquiteto, em conformidade com o art. 7º, letra “c”, da Lei n.º
5.194/66, não tendo valia o laudo elaborado por quem não dispõe de formação
profissional técnica a respeito da questão. (Tribunal de Alçada do Paraná. Apelação
Cível n.º 3.519/66. relator: Juiz Maranhão de Loyola).

RECOMENDAÇÕES FINAIS

O CREA-SP, à vista de todo o exposto, recomenda a todos aqueles que se valeram

dos serviços profissionais de um perito ou assistente técnico atenção para os
seguintes aspectos:

Que o profissional tenha comprovado, através de Certidão, ter nível universitário, e

estar devidamente registrado no seu Conselho Profissional, bem como quite com sua
anuidade (art. 145 e §§ do CPC);

Que na referida Certidão estejam elencadas as suas atribuições profissionais

(conhecimentos específicos), compatíveis com a matéria sobre a qual irá opinar
(idem);
 - 117 -

Em se tratando de avaliações de imóveis e perícias de engenharia, o profissional,

além da comprovação de habilitação no CREA, deverá quando da apresentação do
laudo apresentar cópia da ART - Anotação de Responsabilidade Técnica,
devidamente preenchida e recolhida, em atendimento ao disposto no art. 1º da Lei
federal n.º 6.496, de 07 de Dezembro de 1977, que define para os efeitos legais os
responsáveis técnicos.

Além dos engenheiros, arquitetos e engenheiros agrônomos, estão sujeitos ao

registro no CREA, a à sua fiscalização, os seguintes profissionais: meteorologistas,
geógrafos e geólogos.

Objetivando maior divulgação da legislação pertinente ao Sistema CONFEA/CREAs, o

CREA-SP, através do seu Departamento Jurídico, coloca-se à disposição de todos os
que julguem necessária a obtenção de maiores subsídios, incluindo jurisprudência
relativa à matéria.

CREA-SP: Av. Brigadeiro Faria Lima, 2614; Tel.: 815.4466 - R. 137; São
Paulo - SP.
 - 118 -

LITERATURA RECOMENDADA

ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. São Paulo: PINI, 1999. 307p.

AMERICAN INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS. The Appraisal of Rural Property. Chicago/USA, 1983. 434p.

ANAIS DO SIMPÓSIO SOBRE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS (Coordenador: Valdemar Antonio Demétrio).
Piracicaba: FEALQ, 1995. 191p.

ARAGÃO, Severiano. Honorários Periciais e sua Liberação Parcial. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias, São Paulo:
ABRAPE, v. 7, n. 77, p.167-70, nov. 1995.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). Avaliação de imóveis rurais: NB-613/80. São Paulo, 1980.

ASSOCIAÇÃO DOS ENGENHEIROS AGRÔNOMOS DO ESTADO DO PARÁ (AEAPA). Tabela de honorários mínimos
profissionais. Belém, 1992.

CABALLER, Vicente. Valoration agraria: teoria y practica. 3ª ed. Madrid: MP, 1993, 380p.

CASTRO, Orlando Ferreira de. Deontologia da Engenharia, Arquitetura e Agronomia. Goiânia: CREA, 1995, 527p.

CHEDE, Gil José. Avaliação de Máquinas e Equipamentos. In: Curso de Avaliações de Bens. X COBREAP – Congresso
Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. Porto Alegre: IBAPE, 1999. 69p.

CONDURÚ, José Maria Pinheiro. Avaliação de propriedades rurais. Belém: AGRIMAZÔNIA, 17p., 1985.

CONDURÚ NETO, José Maria Hesketh. Sistema Internacional de Unidades (SI): utilização em trabalhos técnicos e científicos.
Belém: FCAP. Serviço de Documentação e Informação, 1999. 24p.

CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA (CONFEA). Leis - Decretos e Resoluções. 3ª ed.
Brasília, 1987.

CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA (CREA). Tabela de honorários mínimos

profissionais e Ato nº 010 de 30 de setembro de 1992. Belém, 1992, 83p.

CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA (CREA). Manual de orientação profissional:

títulos, atribuições e atividades. Belo Horizonte, 1993, 244p.

DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: uma introdução à metodologia científica. São Paulo: PINI, 1998. 251p.

DAUDT, Carlos Dário Lopes. Avaliação de imóveis rurais - terra nua; ranking de solos. Caderno Brasileiro de Avaliações e
Perícias. São Paulo: ABRAPE, v. 4, n. 41, p.127-134, nov. 1992.

DAUDT, Carlos Dário Lopes. Curso de avaliação e perícia de imóveis rurais. Brasília: ABEAS, 1995, 84p.

DAUDT, Carlos Dário Lopes. Metodologia dos Diferenciais Agronômicos na Vistoria e Avaliação do Imóvel Rural. Porto Alegre:
CREA/RS, 1996. 127p.

ESCRITÓRIO TÉCNICO DE AGRICULTURA BRASIL-ESTADOS UNIDOS. Manual Brasileiro para Levantamento da

Capacidade de Uso da Terra. III aproximação – julho de 1971. Rio de Janeiro: IBGE, 1971. 435p.

ESTATUTOS do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Caderno Brasileiro de Avaliações e
Perícias, São Paulo: ABRAPE, v. 7, n. 79, p.227-261, jan. 1996.

FERNANDES, José Fonseca. Avaliação de propriedades rurais. In: AVALIAÇÕES PARA GARANTIAS, São Paulo: PINI, 1983,
216p., p.123-126.

FIKER, José. Avaliação de imóveis: manual de redação de laudos. São Paulo: PINI, 1994, 119p.

FILLINGER, Victor Carlos. Vida útil de máquinas, equipamentos e instalações. In: AVALIAÇÕES PARA GARANTIAS, São
Paulo: PINI, 1983, 216p., p.173-179.

GUIMARÃES, Jorge Artur Rodrigues. Guia de Avaliação, Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias, São Paulo: ABRAPE, v.
4, n. 45, p.219-230., mar. 1993.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. Norma básica para perícias de engenharia do
IBAPE/SP. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. São Paulo: ABRAPE, v. 7, n. 75, p.79-98., set. 1995.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. Departamento de São Paulo. Regulamento de

Honorários. São Paulo, 1994, 2p.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. Anais do X COBREAP – Congresso Brasileiro de

Engenharia de Avaliações e Perícias. Porto Alegre: IBAPE, 1999.

INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA. Manual Técnico de Uso da Terra. Rio de Janeiro: IBGE, 1999.
58p. (Manuais Técnicos em Geociência, 7).
 - 119 -

INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA. Normas de Apresentação Tabular. Rio de Janeiro: IBGE, 1993.
61p.

LOCH, Carlos. Curso de avaliação de imóveis rurais. In: CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E
PERÍCIAS, 8., 1995, Florianópolis. Anais...Florianópolis: ICAPE, 1995, 8p.

MACHADO, Cláudio Rossi. Avaliação de Recursos Naturais e Meio Ambiente. In: X COBREAP – Congresso Brasileiro de
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MAGNOU, Eduardo. Importancia de la valuación en el crédito pignoraticio. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. São
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MAGOSSI, Adilson José. Avaliação de imóveis rurais. In: Avaliações para Garantias, São Paulo: PINI, 1983, 216p., p.127-161.

MAIA NETO, Francisco. Laudo pericial, a importância de uma apresentação didática. Caderno Brasileiro de Avaliações e
Perícias. São Paulo: ABRAPE, v. 4, n. 39, p.80-82., set. 1992.

MARTINS, Domingos Mota, SÁ LEITÃO, André Castelo Branco de. Processo computadorizado para avaliação de culturas. In:
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MEDEIROS JÚNIOR, Joaquim da Rocha. Métodos avaliatórios: diretos x indiretos. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias,
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MEDEIROS JUNIOR, Joaquim da Rocha & FIKER, José. A Perícia Judicial – Como redigir laudos e argumentar dialeticamente.
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MENDONÇA, Marcelo Corrêa. Engenharia Legal: Teoria e Prática Profissional. São Paulo: PINI, 1999. 214p.

MENDONÇA, M.C.; SOLLERO FILHO, M.; CURI, E.; AGUIAR, J.B.; QUEIROGA, H.S.; MAIA, E.A.; AQUINO, R. de;
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MOREIRA FILHO, Ibá Ilha. Laudo Pericial de uma área de terras de 4.500 hectares - 2ª Parte. Caderno Brasileiro de
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TOSH, Dennis S. & RAYBURN, William B. Uniform Standarts of Professional Appraisal Practice: Applying the Standards.
Chicago: REAL STATE EDUCATION COMPANY, 1999. 186p.
 - 120 -

ANEXOS

TABELAS PARA CONHECIMENTO DOS SOLOS

(Daudt, 1995)

1. Tabela de interpretação de análise química dos solos

Características Unidade de medida Símbolo Férteis Inférteis

Capacidade de troca de cátions mE/100g T 8 -4

Soma de bases mE/100g S 4 -3

Alumínio trocável mE/100g Al -0,3 +4

Ca + Mg trocáveis mE/100g Ca + Mg 3 -2

Potássio ppm K 135 -45

Fósforo ppm P 30 -10

Sodificação % -Na -10 +50

Distrofismo % V 50 -35

2. Classificação de solo mineral

Classe Tamanho das partículas

(mm)
Argiloso 0 a 0,002
Siltoso 0,002 a 0,02
Arenoso 0,02 a 2
Fragmentos grosseiros 2 a 200
Matacões + de 200
Tipo de terreno vista desarmada

3. Classificação do solo orgânico

Classe % de M. Orgânica % de Argila

Elevados teores +18 +60

Médios teores 12 a 18 0 a 60
Baixos teores -12 <0
 - 121 -

VIDAS ÚTEIS DE ALGUNS BENS COMUMENTE ENCONTRADOS NOS

IMÓVEIS RURAIS
(Daudt, 1995)

Especificação Anos Especificação Anos

CONSTRUÇÕES MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS

Alvenaria de tijolo coberto c/ telhas 25 Ancinho 12
Madeira coberto com telhas 15 Arado de discos ou aiveca 15
Barro coberta com telhas 10 Grade de discos 15
Barro coberta com sapê 5 Semeadeira de linhas 15
Banheiros carrapaticidas e sarnicidas 30 Semeadeira de pastagens 20
Barragem com taipa de alvenaria 50 Cultivador 12
MELHORAMENTOS Plaina 15
Linha luz/telefone c/ poste de madeira 30 Colhedeira de algodão 8
Linha luz/tel c/ poste de ferro/concreto 50 Grade de dentes ou mola 20
Cerca de pau-a-pique 10 Segadeira de pastagens 10
Cerca de arame 10 Ceifadeira 12
Encanamento de rede de água 10 Plantadeira 10
Cerca elétrica 10 Sub-solador 5
Seringas, troncos, bretes, mangas 20 Debulhadeira de milho 10
Açude e bebedouro c/ taipa de terra 25 Desintegrador de ração 20
Açude e bebedouro c/ taipa alvenaria 50 Picadeira de forragem 15
ANIMAIS DOMÉSTICOS Motor elétrico 15
Reprodutor bovino 8 Serraria 20
Matrizes bovinas 10 Pulverizador 10
Reprodutor equino 8 Ensiladeira 7
Matrizes equinas 10 Polvilhadeira 10
Suínos 4 Ordenhadeira 10
Ovinos 8 Carrinho de terreiro 8
Animal de tração 12 Roçadeira 10
Animal de montaria 8 Encerado de lona 6
MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS Secador de cereais 10
Trator de rodas ou esteira 10 Sacaria de colheita em uso 1
Microtrator 7 Adubadeira 8
Trator de lavoura de arroz 7 Cesto de animais (jacá) 2
Colheitadeira automotriz 13 Escarificador 6
Colheitadeira rebocada 10 Rodo 2
Caminhão 5 Arreiamento de qualquer natureza 6
Carroça 10
Carro de bois 10
Carreta de trator hidráulica 15
Carreta de trator c/ pneus 15
 - 122 -

Tabela estimativa do Valor Residual do Equipamento

após depreciado

Equipamento (%) Residual

Automóvel 13,2
Camioneta 10,0
Jipe 21,2
Caminhão médio com carroceria 9,1
Caminhão médio com basculante 11,1
Caminhão grande com carroceria 16,7
Caminhão grande com basculante 8,9
Pá carregadeira de pneus - pequena 7,5
Pá carregadeira de pneus – grande 9,2
Trator de esteiras – pequeno 12,8
Trator de esteiras com lâmina – médio 20,0
Trator de esteiras com lâmina – grande 20,0
Trator de esteiras com escarificador e lâmina grande 20,0
Trator agrícola de pneus 9,8
Caminhão fora de estrada 9,7
Retroescavadeira de pneus 10,0
Moto-serra à gasolina 0,0

Fonte: CHEDE, G.J. Avaliação de máquinas e equipamentos. IBAPE. 1999.

 - 123 -

Duração média de Máquinas e Equipamentos Rurais

Duração Duração
Itens em Itens em
anos anos
TRATORES OUTROS IMPLEMENTOS
De rodas 10 Arado aiveca 10
De esteiras 10 Grade de discos 12
VEÍCULOS Plantadeira 10
Caminhão 10 Planet 8
Carroça 10 Bico de pato 5
Carro de bois 10
Carreta de trator 15
IMPLEMENTOS DE TRATOR DIVERSOS
Arado de discos 15 Máquina de café 30
Grade de discos 15 Máquina de debulhar milho 20
Semeadeira 15 Desintegrador 20
Cultivador 12 Picadeira de forragem 15
Plaina 15 Motores elétricos 15
Ancinho 12 Serraria 20
Colheitadeira de algodão 8 Pulverizador 10
Colheitadeira de milho 10 Polvilhadeira 10
Combinada automotriz 10 Carrinho terreiro 8
Combinada rebocada 10 Encerado 6
Grade de dentes 20 Saco colheita 3
Colheitadeira de forragens 10 Jacá 2
Ceifadeira 12 Rodo 2

Duração média de Construções e Melhoramentos

Rurais

Construções Duração em anos

Parede de tijolos, taipa, coberta com telhas 50
Parede de madeira, coberta com telhas 30
Parede de barro, coberta com telhas 20
Parede de barro, coberta com sapé 10
Piso de tijolo, cimentado 50

Melhoramentos Duração em anos

Linha de força, luz, telefone com postes de madeira 30
Linha de força, luz, telefone com postes de ferro ou concreto 50
Cercas de pau a pique 20
Cercas de arame 25
Rede de água (encanamento) 30
Cerca elétrica 15

Fonte: CHEDE, G.J. Avaliação de máquinas e equipamentos. IBAPE. 1999.

 - 124 -

Tabela estimativa de vida útil em função do número de

horas de trabalho anual

Máquina, Veículo ou Equipamento Vida útil (horas) Consumo de

horas/ano
Automóvel 8.000 1.300
Camioneta 8.000 1.300
Jipe 8.000 1.300
Caminhão médio com carroceria 8.000 1.350
Caminhão médio com basculante 8.000 1.200
Caminhão grande com carroceria 8.000 1.500
Caminhão grande com basculante 8.000 1.500
Pá carregadeira de pneus - pequena 9.000 1.400
Pá carregadeira de pneus – grande 10.000 2.000
Trator de esteiras – pequeno 10.000 1.800
Trator de esteiras com lâmina – médio 10.000 2.000
Trator de esteiras com lâmina – grande 10.000 2.000
Trator de esteiras com escarificador e lâmina grande 10.000 2.000
Trator agrícola de pneus 8.000 1.000
Caminhão fora de estrada 10.000 2.000
Retroescavadeira de pneus 9.000 2.000
Moto-serra à gasolina 6.000 500

Fonte: CHEDE, G.J. Avaliação de máquinas e equipamentos. IBAPE. 1999.

 - 125 -

Avaliação dos Graus de Limitação dos solos para Classificação de terras segundo a Classe de Capacidade de Uso

Características dos Solos Graus de Limitação

Símbolo Solos Classe de Textura Classe de

declividad Textura Fertilidad Relevo Prof. Drenage Pedregosidad Erosão Imped. à Capacidad
e e m e e
(%) Horiz. Horiz. Efetiva Mecanizaç de Uso
A B ão

GRAUS DE LIMITAÇÃO:
N = nulo L = ligeiro M = moderado F = forte

DINIZ, J. Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais – 1ª Aproximação – CESP – 1997.
 - 126 -

Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação

Características dos Solos Graus de Limitação

Unidade Classe
Geo- Textura Impedimento de
Morfológica Símbolo Solos Horiz. Horiz. Fertilidad Textur Relevo Erosão Drenage Profundidad à Capacidade
A B e a m e Mecanização De Uso
Interna Efetiva

GRAUS DE LIMITAÇÃO: UNIDADES GEOMORFOLÓGICAS: TEXTURA:

N = Nulo CH = Chapada (Colinas) aren = arenosa

L = Ligeiro LB = Lombadas méd = média
M = Moderado AB = Abaciados arg = argilosa
F = Forte DM = Dique Marginal ind = indiscriminada

DINIZ, J. Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais – 1ª Aproximação – CESP – 1997.
 - 127 -

Interpretação da Análise de Solo

PARÂMETRO EXPRESSÃO CLASSIFICAÇÃO

Muito Baixo Baixo Médio Alto Muito Alto

μg/cm3 0 - 6 7 - 15 16 - 40 41 - 80 > 80
Fósforo (P) *
pH em CaCl2 > 6,0 5,6 - 6,0 5,1 - 5,5 4,4 - 5,0 < 4,4
Acidez pH em H2O > 6,6 6,2 - 6,6 5,7 - 6,1 4,9 - 5,6 < 4,9

meq/100 cm3 0,01 - 0,07 0,08 - 0,15 0,16 - 0,30 0,31 - 0,60 > 0,60
Potássio Trocável (K)
meq/100 cm3 - < 0,4 0,4 - 0,8 > 0,8 -
Magnésio Trocável (Mg)
meq/100 cm3 - < 0,3 0,3 - 0,6 > 0,6 -
Alumínio Trocável (Al) **
meq/100 cm3 < 2,5 2,5 - 5,0 5,1 - 15,0 15,1 - 50,0 > 50,0
CTC ou T
% < 25 25 - 50 51 - 70 71 - 90 > 90
Saturação de Bases (V)
gSO4/cm3 < 5 5 - 10 11 - 15 > 15 -
Enxofre (S) ***
* Extrator Resina ** Extrator KCl 1N *** Extrator Acetato de Amônio 0,5N em Ácido Acético 0,25N
Relação Solo : Extrator 1:2,5

DINIZ, J. Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais – 1ª Aproximação – CESP – 1997.
 - 129 -

EXEMPLOS DE AVALIAÇÃO PARA CULTURAS

(de acordo com CAMARGO LIMA, 1995)

Avaliação de um pomar de laranja

EXEMPLO 1 – Obter o valor atual de um pomar de laranja, anterior à primeira safra.

Através de uma vistoria pormenorizada na propriedade avalianda busca-se as informações relevantes (dados agronômicos e
econômicos) necessários. No exemplo presente estas informações são as seguintes:

i. Densidade de Plantio 212 plantas/ha

ii. Produtividade Média Esperada 560 caixas/ha
iii. Horizonte de Produção (formação/ declínio) 9 anos
iv. Período de Formação 4 anos
v Época da Avaliação 5º ano (anterior à 1ª safra)
vi. Preço da Caixa de Laranja (no pomar) R$ 2,30
vii. Ponto de Nivelamento do Pomar 9º ano (a partir de sua implantação)
viii. Quadro Financeiro (Fluxo de Caixa Esperado)

Fluxo financeiro utilizado na avaliação de um pomar de citros

Custo de Formação/Produção (R$) Custo Receita Receita

Anos Período de Formação Período de Produção Total Bruta Líquida
Implantação Manutenção Manutenção (1+...+4) Total
(1) (2) (3) (4)
0 376,65 - 376,75 - 376,75
1 300,00 - 300,00 - 300,00
2 378,37 - 378,67 - 378,67
3 558,42 - 558,42 - 558,42
4 731,83 - 731,83 - 731,83
5 782,89 - 782,89 1.288,00 505,11
6 782,89 - 782,89 1.288,00 505,11
7 782,89 - 782,89 1.288,00 505,11
8 782,89 - 782,89 1.288,00 505,11
9 782,89 - 782,89 1.288,00 505,11
Fluxo total líquido ao final de 9 anos (ponto de nivelamento) 180,18
Fonte: Dados hipotéticos
Nota: A sobra positiva, acima do ponto de nivelamento, não será considerada na avaliação.

O problema em apreço envolve dois aspectos econômicos importantes:

Primeiro:
Os desembolsos (Despesas de Investimentos) até o 4º ano, se aplicados alternativamente no mercado financeiro, produziriam juros na
razão de 6 % a.a. (Caderneta de Poupança). Esse rendimento alternativo estabelece um Custo de Oportunidade para o capital
investido. Entendemos, assim, que para cada desembolso, corresponda um montante ao final de (n - t) períodos, devendo ser
considerado no custo de formação do pomar em apreço.

Segundo:
Embora a Constituição de 1988 estabeleça um teto 12 % a.a. para a taxa de juros bancários, é nosso entendimento que sua adoção
(mesmo que justificada) seja motivo de controvérsias pois, a única alternativa de rendimento garantida pelo governo federal é a
Caderneta de Poupança, com rendimento anual de 6 %. Desta maneira, conforme a NBR 8799/85, a expressão algébrica que melhor
traduz o texto da Norma é:

VAP = CFP + VEP

Onde:

VAP = Valor Atual (na data de elaboração do laudo) do pomar avaliando

CFP = Custo de Formação [Custo de Implantação (CI) + Custo de Manutenção (CM) + Custos de Oportunidade dos Desembolsos
Efetuados ou Juros Produzidos (J) à Taxa (i)]. Depreende-se assim que o Custo de Formação é estabelecido com base na seguinte
expressão:

n
n-t
CFP = CIt . (1 + i) + ∑CM
t =0
n-t
t . (1 + i)
 - 130 -

No caso presente temos, então;

5 4 3 2 1
CFP = 376,75 . (1,06) + 300,00 . (1,06) + 378,37 . (1,06) + 558,42 . (1,06) + 731,83 . (1,06)

CFP = R$2.736,74 / ha

(Os juros mais os valores desembolsados, estabelecem, ao final do período analisado, um Montante, razão pela qual na fórmula,
n
utilizamos o fator de valor futuro (1,06) , diretamente sobre estes desembolsos)

VEP = Valor Econômico do Pomar avaliando, obtido através da expressão,

⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎡ (1 + i ) n − 1⎤
VEP = RL . ⎢ n ⎥
-r. ⎢ n ⎥
⎣ i .(1 + i ) ⎦ ⎣ i .(1 + i ) ⎦
Onde:

RL = Fluxo de Receitas Líquidas Futuras, RL = RL1 = RL2 = ... = RLn, com t = 0, 1, 2,...,n, períodos.

r = Coeficiente de risco associado a queda de no Fluxo de Receitas Líquidas decorrentes de queda na produção e/ou redução no
preço do produto no mercado. Normalmente atribui-se uma taxa de 10% à variável risco.

⎡ (1 + i ) n − 1⎤
⎢ n ⎥
= Fator de Valor Presente para uma série uniforme de pagamentos (ou rendimentos) futuros
⎣ i .(1 + i ) ⎦
Reorganizando os termos da expressão, obtemos:

⎡ (1 + i ) n − 1⎤
VEP = (1 – r) . RL . ⎢ n ⎥
⎣ i .(1 + i ) ⎦
Para o exemplo presente, temos então;

⎡ (1 + 0,06) 4 − 1 ⎤
VEP = (1 – 0,10) . 505,11 . ⎢ 4 ⎥
= R$1.575,23
⎣ 0,06.(1 + 0,06) ⎦

Lembrando, portanto, da equação, teremos o valor atual, para o pomar avaliando de:

VAP = CFP + VEP = 2.736,74 + 1.575,23 = R$4.311,97 / ha

A mesma metodologia poderá ser utilizada na avaliação de um pomar em datas diferentes, anteriores ao período de formação ou
posteriores à primeira safra.
 - 131 -

EXEMPLO 2 – Utilizando-se dos dados do exemplo anterior, obter o Valor Atual de Pomar,
admitindo-se que a avaliação esteja sendo feita logo após efetuada a primeira colheita.

No exemplo anterior tínhamos um custo de formação de:

CFP = R$2.736,74 / ha

Para obtermos o valor econômico do pomar, bastará, portanto, descontar a Receita Líquida proveniente da primeira safra. Ou seja,
basta fazer:

⎡ (1 + 0,06) 3 − 1 ⎤
VEP = (1 – 0,10) . 505,11 . ⎢ 3 ⎥
= R$1.215,15
⎣ 0,06.(1 + 0,06) ⎦

Teremos portanto,

VAP = CFP + VEP = 2.736,74 + 1.215,15 = R$3.951,89 / ha

EXEMPLO 3 – A partir dos dados do exemplo 1, obter o Valor Atual de um Pomar no 2º ano de
formação.

Lembrando que o pomar em formação começará a produzir no 4º ano de sua formação teremos, neste caso, o Custo de Formação
será dado apenas pelo Custo de Implantação mais o Custo de Manutenção do primeiro ano, ou seja:
5 4
CFP = 376,75 . (1,06) + 300,00 . (1,06) = R$882,92 / ha

Entretanto, para cobrir os investimentos efetuados, serão necessárias duas safras futuras, considerando a produtividade de 560
caixas/ha, ao preço de R$2,30 / caixa. Termos, portanto:

⎡ (1 + 0,06) 2 − 1 ⎤
VEP = (1 – 0,10) . 505,11 . ⎢ 2 ⎥
= R$833,46 / ha
⎣ 0,06.(1 + 0,06) ⎦

O Valor Atual do Pomar será portanto:

VAP = CFP + VEP = 833,46 + 882,92 = R$1.716,38 / ha

EXEMPLO 4 – Supondo que, na região do imóvel avaliando, a vida útil de um pomar seja de 10
anos. O Valor Atual de um Pomar no início do 10º ano, será dado por:

Neste caso não é considerado o custo de formação, uma vez que o pomar encontra-se no final de sua vida útil. Logo, se a avaliação é
efetuada numa data anterior a última safra, o Valor Atual do Pomar será dado apenas por:

⎡ (1 + 0,06) 1 − 1 ⎤
VAP = VEP = (1 – 0,10) . 505,11 . ⎢ 1⎥
= R$428,87 / ha
⎣ 0,06.(1 + 0,06) ⎦
 - 132 -

Florestas Plantadas
Avaliação de florestas artificiais

De acordo com MAGOSSI (1991), pelo método do Valor Econômico, a fórmula avaliatória pode ser representada pela seguinte
expressão algébrica:

n
1
VEF = (1 – r) . ∑ RL
t =0
t .
(1 + i ) n −t

Onde:

VEF = Valor Econômico para a Floresta em apreço

RL = Renda Líquida Esperada, ou soma das Rendas Líquidas Futuras
RLF = p . q
3
p = Preço pago ao produtor por um metro cúbico (m ) de madeira
q = Quantidade de metros cúbicos de madeira produzida em 1 ha

1
= Fator de Valor Presente para as Receitas (diferentes) Líquidas Esperadas
(1 + i ) n −t
r = Coeficiente de Risco de Mercado (queda de preços), admitindo-se 5% a 10%
t = t = 0, 1, 2, ..., n períodos
i = Taxa de juros (6 % a.a.)

EXEMPLO 5 : Sabendo-se que o preço pago ao produtor de madeira é de R$5,27/m3, para uma
floresta de eucalipto, destinada a produção de celulose, obter seu valor econômico, no período t
= 0, sabendo-se que a produtividade média esperada em 4 cortes, em intervalos regulares de 5
em 5 anos, é de:
3
0 - 5 anos 1º corte 390 m / ha
3
5 - 10 anos 2º corte 300 m / ha
3
10 - 15 anos 3º corte 220 m / ha
3
15 - 20 anos 4º corte 180 m / ha
3
Colocando o preço do metro cúbico (m ) em evidência e reorganizando os termos da expressão do valor econômico da floresta temos:

⎧ 180 220 300 390 ⎫

VEt=0 = 0,90 . 5,27 . ⎨. 20
+ 15
+ 10
+ ⎬
⎩ (1,06) (1,06) (1,06) (1,06) 5 ⎭
VEt=0 = R$2.878,38 / ha

EXEMPLO 6 :Considere-se a plantação anterior, após o primeiro corte, no período t = 5,

sabendo-se que a produtividade média esperada nos próximos 3 cortes, em intervalos regulares
de 5 em 5 anos, é de:
3
5 - 10 anos 2º corte 300 m / ha
3
10 - 15 anos 3º corte 220 m / ha
3
15 - 20 anos 4º corte 180 m / ha
3
Colocando o preço do metro cúbico (m ) em evidência e reorganizando os termos da expressão do valor econômico da floresta temos:

⎧ 180 220 300 ⎫

VEt=0 = 0,90 . 5,27 . ⎨. 15
+ 10
+ ⎬
⎩ (1,06) (1,06) (1,06) 5 ⎭

VEt=0 = R$2.002,21 / ha
 - 133 -

Culturas Temporárias
AVALIAÇÃO DE CULTURAS TEMPORÁRIAS

De acordo com a NBR 8799/1985, na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais, em produção, deve ser empregado o
método do custo de reposição, acrescido do valor econômico da plantação. Este deverá ser equiparado ao valor presente dos
rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um, necessários para que a plantação atinja a época de
produção da espécie, multiplicado por um coeficiente de risco, adicionando-se, quando for o caso, o rendimento líquido da safra
pendente de fato, na ocasião da avaliação, deduzidos os custos vincendos da mesma.

Tem-se, portanto, a seguinte expressão, utilizada na obtenção do valor atual da cultura anual:

VA = CF + VE

Onde:

CF = Custo de Formação e/ou reposição da cultura [Custo de Implantação (CI) + Custo de Manutenção (CM) + Custos de
Oportunidade dos Desembolsos Efetuados ou Juros Produzidos (J) à Taxa (i)]. Dado que os desembolsos com a implantação e
manutenção, se aplicados alternativamente no mercado financeiro, produziriam os juros (J), temos então que:

n
CFcap = CF . (1 + i)

CFcap = Custo de formação capitalizado no instante em que se efetua a avaliação.

VE = Valor econômico para a cultura em apreço

1
VE = (1 – r) . RLt .
(1 + i ) n −t

RLt = Renda líquida esperada, ou soma das rendas líquidas futuras

Onde:

pt = Preço pago ao produtor na época t (safra)

qt = Produção esperada na época t (kg/ha)
Dt = Despesas de colheita, armazenagem, transporte, entre outras
r = Taxa de risco associado à possíveis quedas de produtividade e/ou risco de comercialização, admitido como 5%

1
= Fator de valor presente para a receita futura
(1 + i ) n −t
 - 134 -

EXEMPLO 7 – Obter o valor econômico de 1 ha de milho, no instante t = 3 meses após o plantio,

sabendo-se que:

i. ciclo da cultura 140 dias pós plantio

ii. custo de formação R$203,80 /ha
iii. despesas com colheita R$86,10 / ha
iv preço recebido pelo produtor R$5,55 / sc de 60 kg
v produtividade 80 sc /ha
vi. data da avaliação 90 dias pós plantio
vii. taxa de juros (poupança) 6 % a.a.

a. taxa de juros equivalente

[
id = 360 (1,06) − 1 ] . 100 = 0,016% a.d.

b. custo de formação

CFmilho = 203,80 . (1,00016)

90
≅ R$206,76

c. valor econômico

⎧ ⎡ 1 ⎤ ⎫
VEmilho = (1 – 0,05) . ⎨80.5,55.⎢ 50 ⎥ − 86,10 − 203,80 ⎬ ≅ R$150,56 / ha
⎩ ⎣ (1,00016) ⎦ ⎭

d. valor atual de 1 ha de milho

VAmilho = CFmilho + VEmilho = R$357,32 / ha

 - 135 -

Avaliação de Pimenta-do-Reino
EXEMPLO 8 – Avaliação de um pimental em produção

Dados Agroeconômicos relevantes:

i. Densidade de Plantio 1.500 pés / ha

ii. Produtividade Média Esperada 3.000 kg / ha
iii. Horizonte de Produção (formação/declínio) 9 anos
iv. Período de Formação 1 ano
v. Época da Avaliação 6º ano (anterior à 5ª safra)
vi. Preço da Pimenta-do-reino (produtor) R$1,50 / kg
vii. Quadro Financeiro (Fluxo de Caixa Esperado)

Fluxo financeiro utilizado na avaliação de uma plantação de Pimenta-do-reino

Custo de Formação/Produção (R$) Custo Receita Receita

Anos Período de Formação Período de Produção Total Bruta Líquida
Implantação Manutenção Manutenção (1+...+4) Total
(1) (2) (3) (4)
0 6.000,00 - 6.000,00 - 6.000,00
1 3.000,00 - 3.000,00 - 3.000,00
2 2.012,00 - 2.012,00 3.520,00 1.508,00
3 2.012,00 - 2.012,00 3.520,00 1.508,00
4 2.012,00 - 2.012,00 3.520,00 1.508,00
5 2.012,00 - 2.012,00 3.520,00 1.508,00
6 2.012,00 - 2.012,00 3.520,00 1.508,00
7 2.012,00 - 2.012,00 3.520,00 1.508,00
8 2.012,00 - 2.012,00 3.520,00 1.508,00
9 2.012,00 - 2.012,00 3.520,00 1.508,00
Fluxo total líquido ao final de 9 anos 3.064,00
Fonte: Dados hipotéticos
Nota: A sobra positiva, acima do ponto de nivelamento (6º ano), não será considerada na avaliação.

viii. Ponto de nivelamento do pimental 6º ano (a partir de sua implantação)

ix. Taxa de Juros 6% a.a. (poupança)

O Valor Atual do Pimental será dado por:

VAP = CFP + VEP

Onde:

VAP = Valor Atual (na data de elaboração do laudo) do plantio avaliando

CFp = Custo de Formação [Custo de Implantação (CI) + Custo de Manutenção (CM) + Custos de Oportunidade dos Desembolsos
Efetuados ou Juros Produzidos (J) à Taxa (i)]. Depreende-se assim que o Custo de Formação é estabelecido com base na seguinte
expressão:

n
n-t
CFP = CIt . (1 + i) + ∑CM
t =0
n-t
t . (1 + i)

Observação: Como na data da avaliação do pimental já foram efetuadas quatro (4) safras, devemos obter o montante destas safras
(devidamente capitalizadas) e descontá-las do Custo de Formação do Pimental. Este montante é dado pela equação:

⎡ (1 + i ) t − 1⎤
MRL = RL . ⎢ ⎥
⎣ i ⎦
 - 136 -

Onde:

MRL = Montante para a Renda Líquida do Pimental até a data de avaliação

RL = Fluxo de Renda Líquida

t = Número de Rendas (ou períodos) obtidas desde o início da produção (2º ano) até a data da avaliação (6º ano).

Teremos então:

n
⎡ (1 + i ) t − 1⎤
n-t
CFP = CIt . (1 + i) + ∑CM n-t
t . (1 + i) - RL . ⎢
i
⎥
t =0 ⎣ ⎦

⎡ (1 + 0,06) 4 − 1⎤
⎢ ⎥
6 5
CFP = 6000 . (1 + 0,06) + 3000 . (1 + 0,06) - 1508 .
⎣ 0,06 ⎦
CFP = R$5.928,87 / ha

VEP = Valor Econômico do Pimental avaliando, obtido através da expressão,

⎡ (1 + i ) n − 1⎤
VEP = (1 – r) . RL . ⎢ n ⎥
⎣ i .(1 + i ) ⎦
Onde:

RL = Fluxo de Receitas Líquidas Futuras, RL = RL1 = RL2 = ... = RLn, com t = 0, 1, 2,...,n, períodos.

r = Coeficiente de risco associado a queda de no Fluxo de Receitas Líquidas decorrentes de queda na produção e/ou redução no
preço do produto no mercado. Normalmente atribui-se uma taxa de 10% à variável risco.

⎡ (1 + i ) n − 1⎤
⎢ n ⎥
= Fator de Valor Presente para uma série uniforme de pagamentos (ou rendimentos) futuros
⎣ i .(1 + i ) ⎦

Para o exemplo presente, e considerando as receitas futuras até o ponto de nivelamento, teremos portanto:

⎡ (1 + 0,06) 4 − 1 ⎤
VEP = (1 – 0,10) . 1.508,00 . ⎢ 4 ⎥
= R$4.702,84 / ha
⎣ 0,06.(1 + 0,06) ⎦

Lembrando, portanto, da equação, teremos o Valor Atual para o Pimental avaliando de:

VAP = CFP + VEP = R$10.631,71 / ha