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Av.ADM.#000-01
EXPED. #1
PROPIEDAD DE
SRA. GIGI GÁLVEZ LARA
INSTITUCIÓN SOLICITANTE
FACULTAD DE CIENCIAS AGROPECUARIAS
EVALUADOR
PABLO ERNESTO VILLA GUERRERO
22/12/2014
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TABLA DE CONTENIDO
1. METODOLOGÍA .................................................................................................................... 3
1.1. ETAPAS DE TRABAJO ..................................................................................................... 3
1.2. VALORACIÓN DEL TERRENO EN EL PREDIO RÚSTICO ......................................... 4
1.2.1. VALORACIÓN DEL TERRENO.................................................................................... 4
1.2.2. FACTORES DE AJUSTE ................................................................................................ 6
1.2.2.1. Superficie ...................................................................................................................... 6
1.2.2.2. Distancia al predio ........................................................................................................ 7
1.2.2.3. Topografía ..................................................................................................................... 8
1.2.2.4. Ubicación con referencia a vialidades .......................................................................... 8
1.2.3. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DEL TERRENO ........................................... 9
1.3. VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES ................................................................ 9
1.3.1. DEPRECIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN ................................................................ 9
1.3.2. CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES (VIVIENDAS) ............................. 11
1.3.3. FACTORES DE AJUSTE .............................................................................................. 11
1.3.3.1. Conservación............................................................................................................... 11
1.3.3.3. Edad ............................................................................................................................ 12
1.3.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE LA CONSTRUCCIÓN ........................ 13
1.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE PREDIOS CONSTRUIDOS .................... 14
2. RESULTADOS LEGALES ................................................................................................... 16
2.1. Tipo y razón de tasación ................................................................................................. 16
2.3. Ubicación del predio ....................................................................................................... 16
3. RESULTADOS FÍSICOS .................................................................................................. 17
3.1. Clasificación del sistema natural .................................................................................... 17
3.2. Condición agronómica del predio................................................................................... 17
3.3. Otros usos del predio ...................................................................................................... 18
3.4. Total de superficie en explotación .................................................................................. 18
3.5. Ocupación en el predio ................................................................................................... 18
3.6. Servicios urbanos ............................................................................................................ 18
3.7. Bienes distintos de la tierra ............................................................................................. 18
3.8. Valor fisico ..................................................................................................................... 18
3.9. Valor analítico ................................................................................................................ 18
3.10. Resumen de valores .................................................................................................... 20
3.11. Consideraciones previas al avalúo .............................................................................. 20
3.12. Dictamen del avalúo ................................................................................................... 21
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1. METODOLOGÍA
1.1. ETAPAS DE TRABAJO
Dentro de los aspectos que cubren los inventarios de la tierra con fines agropecuarios, se
validaron en este avaluó; hidrología y climatología, edafología, uso actual de la tierra y socio-
economía. Tales materias comprenden varias etapas de trabajo; recolección de información y
materiales, interpretación, toma de fotointerpretación por ultimo el procesamiento, análisis e
interpretación de la información.
Una vez cumplida la 1° etapa, se procederá a examinar y clasificar los materiales e información
disponible para evaluar la calidad de los dato, para lo cual utilizaremos:
Análisis cuantitativo.
Análisis cualitativo.
Representación de los datos y resultados.
Redacción del informe de valoración y publicación.
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1.2. VALORACIÓN DEL TERRENO EN EL PREDIO RÚSTICO
1.2.1. VALORACIÓN DEL TERRENO
Para determinar el valor productivo de la tierra, se han considerado las cualidades y propiedades
que provienen de las condiciones naturales y físicas consideradas desde el punto de vista de la
fertilidad. Se mide mediante una “unidad de productividad”.
Relieve
Topográficas Erosión
Dificultad de explotación
Posibilidad de irrigación de la tierra
Tierras no aptas para el cultivo, sirven para vegetación permanente, pastos, bosques, y
vida silvestre.
Drenaje natural o excesivo, o muy pobremente drenado, con una duración de 6 a 8 meses,
retención de agua excesiva o muy baja, permeabilidad muy lenta o muy baja.
Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre, tierras de relieve plano, casi plano, con
pendientes inferiores al 30%.
Suelos sin erosión o poco significativo.
Excesivamente pedregoso y rocoso en la superficie, que imposibilita el empleo de
maquinaria.
Las limitaciones de esta clase son muy severas.
Tierras no aptas para el cultivo, sirven para vegetación permanente, se puede utilizar en
pastizales con prácticas de conservación del suelo.
Drenaje natural de excesivo a muy pobre con encharcamiento con duración de 90 días,
acumulados por año, retención de humedad excesiva o muy baja, permeabilidad muy
lenta o muy baja.
Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre.
Pendiente entre el 25% al 50%.
Alta pedregosidad hasta el 20%.
De uso restringido, produce rendimientos medios de forraje y productos forestales.
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CLASE VII (Puntaje entre 19 a 9 puntos)
Tierras no aptas para el cultivo pero aptas para bosques y vida silvestre, a condición de
usarla para prevenir la erosión
Drenaje superficial de excesivo a muy lento con encharcamiento de hasta 120 días al año,
inundaciones de 4 a 6 meses
Nivel de fertilidad muy pobre, tierras escarpadas y susceptibles a severa erosión,
producto del viento y del agua
Pendiente entre el 25% al 50%
La pedregosidad y rocosidad puede ser de nula a excesiva, presentando fuertes
dificultades para el laboreo.
Los terrenos de esta clase poseen tantas y tan grandes limitaciones que solo son
recomendables para la vida silvestre, recreación y preservación de cuencas hídricas
Tierras con pendientes muy escarpadas con excesiva pedregosidad y rocosidad, con
severa erosión o muy susceptibles.
Se incluye en esta clase áreas de afloramiento rocoso, áridas, playa de arena, pantanos y
manglares
No. Clase de tierra Apreciación Puntaje Promedio Coeficiente
1 Primera (I) Excelente 68-100 84 1.35
2 Segunda (II) Muy buenas 56-67 62 1.00
3 Tercera (III) Buenas 47-55 51 0.82
4 Cuarta (IV) Medianas 38-46 42 0.67
5 Quinta (V) Regulares 29-37 33 0.53
6 Sexta (VI) Malas 20-28 24 0.38
7 Séptima (VII) Muy malas 9-19 14 0.14
8 Octava (VIII) Improductivas 1-8 4 0.06
Fuente: Catastro rural en el Ecuador, análisis y propuestas para optimizar su proceso de
aplicación
Vaca P., y Orellana C., (2002)
1.2.2. FACTORES DE AJUSTE
1.2.2.1. Superficie
6
No. SUPERFICIE Ha. Factor
1 00-00-01.00 a 20-00-00.00 1
2 20-00-01.00 a 40-00-00.00 0.9
3 40-00-01.00 a 60-00-00.00 0.85
4 60-00-01.00 a 100-00-00.00 0.8
5 100-00-01.00 en adelante 0 0.75
Fuente: Manual de valuación catastral, 2008
Periódico Oficial del Estado de Puebla
Obtenido el factor de superficie, se procede a calcular el valor catastral del terreno, mediante la
siguiente formula, expuesta por el mismo autor:
VCT = VCSR x FS x ST
Simbología:
FS: Factor por Superficie, según tabla
ST: Superficie del terreno, en Ha.
VCSR: Valor catastral de suelo, dólares
VCT: Valor catastral de terreno.
Factor que se ajustó el valor catastral unitario de suelo rústico y que se refiere a la cercanía del
predio que se está valuando con la infraestructura urbana y mercado de productos, así como su
acceso a ellos.
Obtenido el factor de distancia del predio, se procede a calcular el valor catastral del terreno,
mediante la siguiente formula, expuesta por el mismo autor:
VCT = VCSR x FS x ST
Simbología:
FD: Factor de Distancia
ST: Superficie del terreno
VCSR: Valor catastral de suelo rústico.
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VCT: Valor catastral de terreno.
1.2.2.3. Topografía
Este factor permitirá hacer el ajuste por la continuidad, discontinuidad e inclinación del terreno
en estudio, para lo cual se utiliza la siguiente tabla:
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VCT= VCSU x FU x ST
Simbología:
FU: Factor por Ubicación
VCSR: Valor catastral de suelo rústico
VCT: Valor catastral de terreno
ST: Superficie del terreno
El valor catastral del terreno rústico será el producto de multiplicar el Valor Catastral Unitario de
Suelo Rústico, por el Factor Resultante, por la superficie del terreno, de acuerdo a la tabla de
clasificación de suelo rústico. Para obtener el Factor Resultante se multiplicarán entre sí los
factores de ajuste. El producto de éste, no será menor a 0.40, estableciendo este factor como
límite inferior, ni mayor de 1.70, estableciéndose éste como límite superior.
En los casos, que dentro de un mismo predio exista más de una clasificación de suelo se valuará
cada una de éstas de acuerdo a su valor publicado y los factores de ajuste se aplicarán al valor
catastral unitario promedio, la cual se utiliza la siguiente formula:
1st)FR = ( FF x FP x FT x FU x FS )
2nd) VC ó VCT = VCUR x FR x ST
Simbología:
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estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la
realidad.
Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la
siguiente fórmula:
1 𝑥 𝑥2
𝑉𝐴 = 𝑉𝑛 [1 − ( + 2 )] ∗ 𝐸
2 𝑛 𝑛
Donde:
VA = valor actual
Vn = valor de nuevo para la edificación
X = edad actual
n = vida útil probable
E = factor de bueno
Para la aplicación de este método, Ross Heidecke define 5 categorías de estados de conservación
con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios.
Coefic
Estado Condiciones físicas Clasificación normal
deprec.
NUEVO - No ha sufrido ni necesita Óptimo-O 0.00
1
reparaciones Muy bueno-MB 0.032
REGULAR - Requiere o ha recibido Bueno B 2.52
2
reparaciones sin importancia Intermedio-I 8.09
Regular-R 18.10
3 Requiere reparaciones Simples
Deficiente-D 32.20
4 Requiere reparaciones importantes Malo-M 52.60
Requiere muchas reparaciones importantes Muy Malo-MM 72.20
5
Sin Valor = Valor de Demolición Demolición-DM 100.00
Fuente: Ministerio de agricultura ganadería, acuacultura y pesca.
A continuación, se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados en la tabla
anterior.
Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere
reparaciones de ningún tipo.
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Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido
reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos,
filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores
de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.
Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones
simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería y otros.
Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes,
por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas y otros.
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas
reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en
estado de demolición.
Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de
construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la
finalidad de simplificar el procedimiento.
Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla
anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.
Para la valuación de las construcciones, se entenderá como factores de eficiencia a deméritos que
puedan aplicarse al valor unitario de construcción en atención a la edad, estado de conservación
y al nivel de terminación dela misma.
1.3.3.1. Conservación
Aún y cuando el estado de conservación se puede plantear como un factor, los municipios y las
cámaras de la construcción, publican los valores catastrales unitarios de construcción de acuerdo
al tipo y al estado de conservación, considerando los tres probables estado: Bueno, Regular y
Malo; los que se determinarán si la construcción alcanzalos siguientes niveles.
a) Bueno: Construcción nueva o en buen estado, pudiendo estar dentro de esta clasificación
aún y cuando le falte pintura o reparaciones menores, (grietas pequeñas o humedad
aislada).
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b) Regular: Construcciones con acabados en mal estado, falta de pintura, elementos
estructurales con pequeñas grietas, humedad en muros, falta de barníz o de esmalte en
puertas, ventanas o protecciones y algunas piezas rotas en el caso de pisos.
c) Malo: Las construcciones cuyos acabados estén desprendiéndose (aplanados inservibles),
herrería con fuerte avance de corrosión, gran cantidad de vidrios rotos, muebles sanitarios
con deficiente funcionamiento y algunos elementos estructurales con fallas como grietas
y que necesitan reparación mayor o su reemplazo. Construcción casi en estado de
abandono.
1.3.3.2. Avance de obra
Es la depreciación que sufren las edificaciones por el paso del tiempo, conforme a sus
características arquitectónicas, calidad de materiales, procesos constructivos empleados, así
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como al tipo de proyecto que se haya edificado. Sin embargo, muchas de estas construcciones al
pasar de los años sufren remodelaciones mayores en sus estructuras y acabados, acción que
permite postergar la vida probable de la construcción y con ello se reinicia el demérito de
antigüedad. Para el caso de las edificaciones clasificadas como Antigua Históricas y Antigua
Regional, no aplicará este demérito, ya que el mismo deberá de estar considerado en el análisis
del valor publicado.
Simbología:
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1.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE PREDIOS CONSTRUIDOS
El valor catastral del predio será la suma del valor catastral del terreno, más el valor catastral de
la construcción, como se lo indica en la siguiente formula:
VC = VCT + VCC
Simbología:
VC = Valor Catastral
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RESULTADOS
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2. RESULTADOS LEGALES
2.2. Antecedentes
a. Nombre del solicitante UTMach, FCA, Dirección de la Escuela de
Ingeniería Agronómica.
b. Domicilio del solicitante Cdla. Universitaria Km. 5 ½ Vía Machala-Pasaje
c. Perito evaluador Ing. Agric. Julio Chabla Carrillo
d. Registros del perito Registro SENESCYT: 1011-06-686053
e. Colaborador Pablo Ernesto Villa Guerrero
Fecha del avalúo 05 de diciembre de 2014
f. Bien a valuar Finca “EL Cisne”
g. Nombre del propietario Gigi Gálvez Lara
h. Propósito del avalúo Valor comercial
i. Número de cuenta predial No se proporcionó
k. Régimen de propiedad Privado
l. Situación legal En posesión de sus propietarios
Figura 1. Ubicación del predio de estudio para valoración predial rustica agrícola.
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3. RESULTADOS FÍSICOS
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3.3. Otros usos del predio
No hay, uso exclusivo para explotación de bananera
3.4. Total de superficie en explotación
Superficie: 9-77-00 has
3.5. Ocupación en el predio
En poder y usufructo del propietario
3.6. Servicios urbanos
a. Densidad de población Rural 100%
b. Índice de saturación Rural 100%
c. Medios de transporte Servicio públicos
d. Comodidades comerciales Ninguna
e. Distancias a la población 1 km a la más cercana
f. Distancia a centro de acopio 20 km
g. Vías de comunicación Vía principal asfaltada, guardarraya sin
asfaltar.
h. Tipo de desarrollo Rural
h.1. Tendencias Casas de infraestructura moderna, de cemento.
i. Servicios
i.1. Municipales Sub-centro de salud.
i.2. Comunales Guarderías, Casas comunales, Ligas barriales
3.7. Bienes distintos de la tierra
Valorados en el estudio de este informe: mejoras (drenajes, instalación de riego mecanizado,
cercas), viviendas, bodegas, baños, empacadora y oficina.
3.8. Valor fisico
De acuerdo al departamento de catastros y avalúos, del Municipio de Machala, se valora en un
precio de $13 515 la hectárea de un suelo en condiciones de tecnologías la cual incluye todas las
mejoras y disponibilidades.
Vs = $13 515
Número de hectáreas = 9,77
Factores de deprecación
Código Descripción SC(m2) VCUC ($/m2) VCC
FTR FED
0001 Vivienda trabajadores 64 $364,19 1,00 0,50 $11 654,08
d. Valoración de mejoras
e. Resumen de valores
Indicadores Subtotal
Sub total de valoración de viviendas $11 654.08
Sub total de construcciones $13 104.46
Sub total de valoración del suelo desnudo $110 792.00
Sub total de valoración de mejoras $20 371.55
Total predio: $155 922.09
Total/ha: $15 959.27
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3.10. Resumen de valores
Para la determinación del valor más probable del predio se utilizaron las siguientes posibles
selecciones:
a. Valor físico $132 041.55
b. Valor analítico $155 922.09
Como el método físico comprende el producto del valor estimado, el cual lo ha designado el área
de catastros y avalúos de la Municipalidad de Machala y la superficie de la finca en
consideración.
Como el método analítico comprende el análisis y cálculos de los costos de la infraestructura, las
construcciones del predio, valoración del suelo desnudo y mejoras aplicadas en el predio.
Considerando que los valores obtenidos en la valoración predial agrícola, son detallados
específica y únicamente con beneficio para el predio “El Cisne”, se estima que EL MÉTODO
DE ANALÍTICO ES EL MÉTODO MÁS CONFIABLE en la determinación del valor.
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3.12. Dictamen del avalúo
Habiendo seguido los procedimientos generalmente aceptados y los reglamentarios y habiendo
revisado los documentos, además de conocer el bien descrito, me permiten concluir en el
siguiente valor.
El presente avalúo efectuado sobre el predio FINCA “EL CISNE”; Propiedad de la SRA. GIGI
GÁLVEZ LARA arroja como resultado total el valor de *****$155 922.09***** (ciento
cincuenta y cinco mil novecientos veintidós dólares y nueve centavos 00/100.)
El presente avalúo tendrá una vigencia de SEIS MESES, contados desde el 05 de DICIEMBRE
del 2014.
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Fig. Predio Finca “El Cisne” Fig. Área de empaque
Fig. Cable vía del predio. Fig. Cable vía del predio
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Fig. Drenajes del predio. Fig. Mejoras en drenajes.
23
Fig. Vivienda de trabajadores. Fig. Viviendas de trabajadores.
24
Fig. Riego Supra foliar Fig. Riego supra foliar
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TABLA DE VIDA ÚTIL DE LOS BIENES FÍSICOS DEL ACTIVO
INMOVILIZADO
Tabla de Vida Util de los bienes físicos del activo inmovilizado fijada por el Servicio de Impuestos Internos
para los bienes existentes al 31-12-2002.
2) MAQUINARIAS Y EQUIPOS
De oficina 10 3
De casino 10 3
De procesamiento de datos 10 3
De laboratorio, médicos y dentales 10 3
De construcción 10 3
Industriales 20 6
De producción 7 2
Herramientas livianas 5 1
3) VEHÍCULOS
a) De Administración
Camiones 7 2
Camionetas, furgones, automóviles, microbuses y similares 10 3
b) De Producción
Camiones y vehículos grúa 7 2
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Camionetas, furgones, automóviles y similares 7 2
Tractores, motoniveladoras, retroexcavadoras 10 3
a) Captaciones
Drenes 30 10
Bocatomas 30 10
Tomas directas 30 10
Tranques baneras 30 10
Galerías 60 20
Punteras 15 5
Sondajes 15 5
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Subestaciones (transformaciones) 30 10
a) Cañerías
Fierro fundido 50 16
Fierro galvanizado 30 10
Acero 20 6
Cemento asbesto (Rocalit) 30 10
P.V.C. 30 10
Hormigón armado 40 13
Polietileno 15 5
Cemento comprimido 20 6
b) Válvulas 40 13
c) Cámaras
Cemento D.O.S. 50 16
Ladrillo E.A.P.S. 40 13
d) Grifos 30 10
a) Cañerías
Fierro fundido 30 10
Fierro galvanizado 20 6
Acero 15 5
Cemento asbesto (Rocalit) 20 6
Hormigón centrifugado 50 16
P.V.C. 20 6
Hormigón armado 30 10
Cemento comprimido 20 6
b) Cámaras de concreto 50 16
c) Sumideros 50 16
7) INSTALACIONES DE INFRAESTRUCTURA
8) MUEBLES Y ENSERES
De oficina 10 3
De casino 10 3
9) GANADO
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COSTO DE CONSTRUCCIÓN DE UNA LÍNEA DE EMPAQUE DE BANANO
TOTAL $ 14 759.26
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